Ruimtelijke Ordening & Stedenbouw
Jan Willen januari 2008
i
Inhoudsopgave 1 Belgi¨ e
1
2 Historiek
1
3 Het Gewestplan
2
3.1
Legende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
3.2
Ruimtelijk kwetsbare gebieden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4
3.3
Grenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5
3.4
Stedenbouwkunding attest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5
4 Planschade en planbaten
5
4.1
Planschade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5
4.2
Planbaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6
4.3
Het grondfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6
5 Eigendomsverkoop
7
5.1
Onderhandse verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7
5.2
Openbare verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7
6 Plannen op gemeentelijk niveau
7
6.1
APA: Algemeen Plan van Aanleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7
6.2
BPA: Bijzonder Plan van Aanleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7
7 Administratie van het kadaster 7.1
KI: Kadastraal Inkomen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8 BPA
8 8 9
9 Structuurplanning
11
10 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen
13
10.1 Gedeconcentreerde bundeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14
10.2 Subsidiariteitsprincipe: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14
10.3 Gewestelijk Ruimtelijk OntwikkelingsPlan - GROP . . . . . . . . . . . . . . .
14
10.4 2007 ⇒ RSV II? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15
11 Wetgeving op de overheidsopdrachten
16
12 Vergunningsbeleid
18
12.1 Stedebouwkundige vergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18
12.2 Verkavelingsvergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20
ii
12.2.1 12.2.2 12.2.3 12.2.4 12.2.5
Dossier . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . Afwijken van vergunning . . . . . . . Verval van de verkavelingsvergunning Watertoets . . . . . . . . . . . . . . .
13 Stedebouwmisdrijven 13.1 Strafsancties . . . . . . . 13.2 Herstelmaatregelen . . . . 13.3 Toezicht . . . . . . . . . . 13.4 Staking van de werken . . 13.5 Trancactie - Regularisatie 13.6 Herstelfonds . . . . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
. . . . . .
. . . . .
21 21 23 23 23
. . . . . .
24 25 26 26 26 26 27
14 Conformiteitsattest
27
15 Architect
27
16 Woordverklaringen 16.1 RUP . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16.2 PRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16.3 Bodembestemmingsplan . . . . . . . 16.4 BPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16.5 Planologisch Attest . . . . . . . . . . 16.6 Afbraak van een woning . . . . . . . 16.7 Bouwgrond . . . . . . . . . . . . . . 16.8 Bouwovertredingen . . . . . . . . . . 16.9 Bouwvergunning . . . . . . . . . . . 16.10Kadaster . . . . . . . . . . . . . . . . 16.11Openbaar onderzoek . . . . . . . . . 16.12Plannenregister . . . . . . . . . . . . 16.13Stedenbouwkundig attest nummer 1 16.14Stedenbouwkundig attest nummer 2 16.15Vergunningenregister . . . . . . . . . 16.16Verkavelingen . . . . . . . . . . . . . 16.17Gedeconcentreerde bundeling . . . .
28 28 28 28 28 29 30 31 31 31 31 31 32 32 32 32 33 33
Referenties
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
34
1
1
Belgi¨ e
30 528 km2 10,4 miljoen inwoners (2004) Bebouwde oppervlakte: Brussel: 78% Vlaanderen: 25% Walloni¨e: 13% Beleid voor de inrichting van de oppervlakte: Politiek → corruptie !? Bouwgrond: bestemd om bebouwd te worden 5000 ` a 8000 bef/m2 Bouwland: bestemd voor landbouw, agrarisch gebied 100 ` a 200 bef/m2
7→ Prijsverschil !! Wat is nu wat? ⇒ voor gans Belgi¨e in gekleurd plan gezet, begin jaren 70.
2
Historiek
1830 landbouw
5 mei 1835
1870
eerste spoorlijn: tussen MechelenBrussel
opkomst industrie, bouwen van arbeiderswoningen arbeiders woonden tegen de fabriek eerste leningen door de banken
1900 14-18 Heropbouw steden er werd een plan van aanleg voorgesteld
40-45
62
80
Heropbouw volgens verplicht plan van aanleg
(1)
(2)
99 2007 (3) DRO
(1) 29 maart 1962: Wet op de ruimtelijke ordening en stedenbouw Doel: opstellen van plannen voor land/streken/gewesten/gemeenten Land: een plan voor ganse land is niet gelukt Streek: streekstudies uitgevoerd door unief, maar er werden uiteindelijk andere gekozen Gewesten: niet gedefinieerd: niet hetzelfde als Vlaams/Waals gewest Inhoud: bodembestemmingsplannen: pas vooraan in jaren 70 in uitvoering gegaan vergunningsplicht: bij bouw/verbouwing heb je vergunning nodig strafmaatregelen: moeten er komen als er verplichtingen zijn
2
vb. opvulregel: je mag tussen 2 gebouwen bouwen als de tussenafstand tussen zijgevels < 70 m ⇒ lintbebouwing (2) 1980: Staatshervorming: Regionalisering van de ruimtelijke ordening Vlaanderen - Walloni¨e - Brussel met elk zijn eigen beleid qua ruimtelijke ordening ⇒ er komen decreten (3) 18 mei 1999: DRO: Decreet op Ruimtelijke Ordening wordt meermaals per jaar geupdated Bodembestemmingsplannen en gewestplan blijven nog steeds van kracht tot ze door een plan van hetzelfde kaliber vervangen worden ⇐ door de regionalisering kan dit niet meer. Handhavingmaatregelen Vlaanderen/provincies/gemeenten moeten worden vastgelegd in: RSP: Ruimtelijk structuurplan = theorie RUP: Ruimtelijk uitvoeringsplan = praktijk verordeningen
Sinds ’99 is zijn er geen ingrijpende maatregelen meer getroffen, enkel wat wijzigingen. Huidig Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening(+Financi¨en en Begroting): Dirk Van Mechelen - Open VLD
3
Het Gewestplan
Elke vierkante meter Vlaamse grond heeft een bepaalde bestemming. Hij kan dienen voor wonen, industrie, landbouw, handel, bosbouw, . . . De ruimtelijke planologie is tot stand gekomen via de gewestplannen in de jaren ’70 (Koninklijk Besluit van 30.05.1978) die opgemaakt werden door de Vlaamse Overheid. Nadien werden ze nog regelmatig gewijzigd. Gewestplanwijzigingen worden echter niet meer doorgevoerd. In het decreet van 18 mei 1999 is immers vastgelegd dat in de toekomst bestemmingen vastgelegd worden in ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s). De gewestplannen blijven wel gelden op de plaatsen waar ze (nog) niet vervangen zijn door deze nieuwe plannen. De gewestplannen kunnen worden ingezien op de dienst stedenbouw. Zo kan u nagaan in welke zone uw eigendom ligt. Onderliggend:
Topografische kaart Leger / NGI (Nationaal Geografisch Instituut) Schaal 1/10 000 tot 1/50 000
Nadeel: veel te gedetailleerd, bijna perceelsgebonden → er is niet genoeg vrijheid meer! De levensstijl is veranderd en de kaarten zijn statisch. Kaarten kunnen niet meer herzien worden door het ontstaan van de provincies met elk hun eigen kaarten.
3
Bij de plannen horen een legende + boek met algemene bepalingen + aanvullende bepalingen per gewestplan.
3.1
Legende
Groen : kwetsbaar gebied: enkel instandhoudingwerken toegelaten
Groen +
P = Park N = Natuur V = Valei B = Bron R = Reservaat
Rood: Woongebied:
wonen, winkels, handel, recreatiegebieden: alles wat met wonen verband houdt. Men dient rekening te houden met de ruimtelijke ordening in de straat.
Rood-Wit gestreept:
woongebied met landelijk karakter: woningen + landbouwbedrijven
Rood-Wit geruit:
woonuitbreidingsgebieden: enkel voor groepswoningbouw: verkavelingen of sociale woningen. Wordt aangesneden met BPA (Bijzonder Plan van Aanleg): geeft nieuwe indeling van woonuitbreidingsgebied dat uitvoerbaar zou moeten zijn.
4
Geel:
Landbouwgebied: wonen met landbouwactiviteit Toch woningen in? ⇒ Deze zijn zonevreemd: hun functie klopt niet met kleur ⇒ Legaal / illegaal ? ge/verbouwd voor ’62 → Legaal ge/verbouwd na ’62 met bouwvergunning → Legaal na ’62 zonder vergunning → Illegaal =⇒ Afbraak? in theorie wel, maar is oplossing voor gevonden: woonkorrel: rode inkleuring van je woning: er gelden dan specifieke voorschriften: je mag niet vergunningsplichtige werken uitvoeren: instandhoudingwerken, ramen vernieuwen,. . . Normaal is functiewijziging vergunningsplichtig. Maar ook uitbreiden, verbouwen, slopen, nieuwbouw waarvan min 75% op bestaande bebouwde oppervlakte is. De volumetoename bedraagt maximaal 100% met een beperking van het totale volume tot 1000m3 .
=⇒ zie Decreet hoofdstuk IV: Rechtszekerheid voor zonevreemde vergunde gebouwen. spoorwegarcering:
3.2
reserveringsgebieden voor openbare wegen in zo een gebied kan je meestal geen bouwvergunning krijgen
Ruimtelijk kwetsbare gebieden
groengebieden natuurgebieden natuurgebieden met wetenschappelijke waarde natuurreservaten natuurontwikkelingsgebieden parkgebieden bosgebieden valleigebieden brongebieden agrarische gebieden met ecologische waarde of belang grote eenheden natuur (GEN) grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO) beschermde duingebieden voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden
5
3.3
Grenzen
Bouwlijn: Perceelsgrens: Rooilijn:
lijn vanaf waar je mag bouwen lijn tussen openbare en priv´e eigendom onzichtbare lijn die vastgelegd is door rooilijnplan dat op zijn beurt bekrachtigd is door KB (koninklijk besluit). Bv voor het uitwerken van een bocht, verbreding van een weg.
Als perceel getroffen is door rooilijn, krijg je geen bouwvergunning voor het deel tussen de rooilijn en de perceelsgrens. Achter de rooilijn mag je wel (ver)bouwen. De gemeente kan wel beslissen van het rooilijnplan de eerste x jaar niet uit te voeren. Dan kan het zijn dat je wel mag verbouwen. Maar dan wordt de huidige toestand opgemeten (Staat van bevinding opmaken), zodat achteraf bij eventuele onteigening enkel wordt vergoed voor de geldende toestand voor de verbouwing. Als een perceel door een rooilijn getroffen is, moet dit door de notaris bij verkoop gemeld worden, zoniet is hij strafbaar: de rooilijn wordt immers gezien als verkoopsverbrekend gebrek.
3.4
Stedenbouwkunding attest
Het Stedenbouwkundig attest is een soort princiepsaanvraag: ik zou graag iets van die stijl (modern, hoevestijl,. . . ) op die plaats bouwen, komt dat in aanmerking voor een vergunning? Deze aanvraag dien je in bij gemeente of overheidsdienst. Hierop krijg je een schriftelijk antwoord. Je hebt dan 1 jaar de tijd om je vergunning aan te vragen, en de kans is dan klein dat ze geweigerd wordt. Planologisch attest hetzelfde maar voor bedrijven: document dat aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is. In het geval van behoud worden de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op korte en op lange termijn meegedeeld. (Art 145ter)
4
Planschade en planbaten
Zie decreet hoofdstuk VIII, Art. 84 e.v. Deze fenomenen treden op wanneer een RUP zorgt voor een functiewijziging van de grond.
4.1
Planschade
Bouwgrond ⇒ bosgebied ⇒ waarde vd grond daalt ⇒ Planschade: door de opstelling van een nieuw plan daalt de waarde van de grond tov wat op het gewestplan vermeld staat. Je hebt recht op schadevergoeding: di een vastgesteld bedrag. De planschadevergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering. De waardevermindering dient te worden geraamd als het verschil tussen de waarde van dat goed op het ogenblik van de verwerving, geactualiseerd tot op de dag
6
van het onstaan van het recht op de schadevergoeding, verhoogd met de lasten en de kosten, v´o´or de inwerkingtreding van het RUP en de waarde van dat goed na de inwerkingtreding. Maar je moet na uitkomen RUP een vergunning aanvragen, en niet gekregen hebben, en daartoe alle mogelijkheden (tot beroep toe) uitgeput hebben. Als er binnen de 5 jaar geen reactie komt op de wijziging van het RUP dan vallen alle verplichtingen weg. Dan verlies je al de kansen op vergoedingen. De bedoeling hiervan is grondspeculaties tegen te gaan. Het RUP moet betaald worden door diegene die het plan opstelt: Belgi¨e, provincie → het plan wordt dus om financi¨ele redenen niet altijd uitgevoerd. Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking getreden RUP, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtredinbg van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam. De RUP’s kunnen erfdienstbaarheden van openbaar nut doen ontstaan en eigendomsbeperkingen inhouden, met inbegrip van bouwverbod. Er zijn wel een hele resem voorwaarden en gevolgen aan verbonden: het perceel moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg het perceel moet stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen het perceel moet gelegen zijn binnen een bebouwbare zone zoals bepaald in een plan van aanleg of RUP enkel de eerste 50m vanaf de rooilijn komt in aanmerking voor planschade
4.2
Planbaten
Landbouwgrond ⇒ ambachtelijke zone ⇒ waarde vd grond stijgt ⇒ Planbaten: je moet betalen aan het grondfonds omdat je grond in waarde stijgt en dus veel duurder kan verkocht worden. Een planbatenheffing is verschuldigd wanneer op basis van een in werking getreden RUP een perceel in aanmerking komt voor een vergunning [om woningen, bedrijfsgebouwen of recreatieve inrichtingen te bouwen of een fucntiewijziging door te voeren], of te verkavelen, waarvoor het de dag voorafagaand aan de inwerkingtreding van dat plan niet in aanmerking kwam.
4.3
Het grondfonds
Het grondfonds is een Gewestdienst met Afzonderlijk Beheer. De middelen waarover het grondfonds beschikt zijn alle ontvangsten voortvloeiend uit de toepassing van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening1 . Titel V Handhavingsmaatregelen2 uitgezonderd. De 1 2
geco¨ ordineerd op 22 oktober 1996 Deze bedragen gaan naar het herstelfonds; zie §13.6
7
middelen van het fonds moeten aangewend worden voor de uitgaven die voortvloeien uit de toepassing van het decreet. Het wordt dus onder andere aangevuld door de planbaten en gebruikt voor de betaling van de planschade. Het grondfonds wordt beheert door de Vlaamse Regering. (Art. 144)
5
Eigendomsverkoop
Notaris = instrumenterend ambtenaar
5.1
Onderhandse verkoop
Uit de hand, tussen eigenaars onderling. Sluit eerst een compromis (verkoopsovereenkomst), best eerst laten nalezen door notaris. Samen met de ondertekening van compromis wordt het voorschot van maximaal 10% van de verkoopprijs betaald. Betaal dit nooit in het zwart! Binnen de 4 maanden stelt dan de notaris de verkoopsakte op. Bij de verkoopssom (waarvan een deel in het zwart kan zijn) komen dan de aktekosten en registratiekosten (registratie wordt sterk aangeraden!), samen goed voor een 10 `a 15% van de (offici¨ele) verkoopprijs. Nadat de akte verleden is krijgt de nieuwe eigenaar de sleutel.
5.2
Openbare verkoop
Gebeurt via de notaris: deze maakt publiciteit via gele affiches. Er komen kijkdagen en een eerste zitdag. Als er afgeklopt wordt op een bepaalde prijs, dan geldt er daarna een recht van hoger bod (vaak moet er dan een minimumbedrag bijkomen). Als er een hoger bod komt, komt er een 2e zitdag (binnenkort niet meer mogelijk). Bij de verkoopssom komen opnieuw de aktekosten en de registratiekosten, deze kunnen nu echter oplopen tot 25% van de verkoopssom.
6
Plannen op gemeentelijk niveau
6.1
APA: Algemeen Plan van Aanleg
Dit plan is het enigste dat de volledige oppervlakte van de gemeente bestrijkt. Het gewestplan is bijna zo gedetailleerd (bijna perceelsgebonden) dat het bijna identiek is aan het APA. Veel gemeenten hebben dan ook geen apart APA, maar nemen gewoon het gewestplan.
6.2
BPA: Bijzonder Plan van Aanleg
Dit beslaat slechts een gedeelte van een gemeente. Het is een mogelijkheid om: van het gewestplan af te wijken
8
het gewestplan te versterken: om bepaalde positieve gegevens te behouden; vb van de volledige Scheldevallei. het gewestplan verder uit te werken: invullen van woonuitbreidingsgebied.
Bij BPA is de onderlegger een kadasterkaart.
7
Administratie van het kadaster
Valt onder een FOD: Federale Overheidsdienst: Financi¨en. Dienst heeft tweeledige opdracht: Fiscale en technische opdracht: belasting heffen en maken van plannen. Rond 1750, ten tijde van Napoleon: Grond werd niet langer bewerkt in opdracht van de kasteelheer ⇒ ontstaan van onroerend goed: grond en gebouwen die niet langer in handen van kasteelheer waren werden opgeslitst. ⇒ nood aan inventarisatie voor innen van belastingen: via maken van kaarten en plannen. Gemeente ,→ Afdelingen (1e, 2e,. . . ) ,→ Secties (A, B,. . . ) ,→ percelen met nummer (286,. . . ) Bij splitsing van percelen wordt er opgesplitst in a, b,. . . , bij nog verder opsplitsing opnieuw nummering of verder met letters. Openbaar domein, zoals wegen en waterlopen, hebben geen nummer. Naast de kaart is er ook een tabel/database: kadastrale legger. De kadastrale legger is een register waarin, per gemeente of kadastrale afdeling van gemeente, onder een eigen genummerd artikel, elke eigenaar voorkomt met vermelding van de percelen die hij bezit en met aanduiding van het totaal van de oppervlakten en van de inkomen van deze percelen. Deze kan gesorteerd worden op eigenaar: wie heeft welke stukken in eigendom (niet huurder of gebruiker), of op perceelnummer. Verder ook gegevens als afdeling en sectie, oppervlakte, KI. Al de kadastrale legger van het land zijn op magnetische informatiedragers opgenomen en uitgegeven in de vorm van microfiches. Ze worden jaarlijks bijgewerkt. De schattingsfiche is een document opgesteld voor ieder gebouw (gewoon, nijverheids-, of uitzonderlijk), dat alle nuttige gegevens bevat om het kadastraal inkomen te bepalen.
7.1
KI: Kadastraal Inkomen
Het kadastraal inkomen is een referentiewaarde die aan een onroerend goed (grond + gebouwen) wordt toegekend, gelijk aan de nettohuurwaarde van 1 jaar. Op basis hiervan wordt belasting gehoffen op het goed: onroerende voorheffing (grondlasten). De laatste herziening (perekwatie) van de nettohuurwaarde dateert van ’79, waarbij als referentiejaar ’75 genomen werd. Sinds dien is het KI enkel onderhevig aan de index.
9
Het KI varieert van e100 tot e2000. Hierbij is e745 de grens voor bescheiden. KI > e750 → groot beschrijf bij verkoop: je betaalt de volle pot van de kosten; KI < e750 → klein beschrijf: verminderde kosten, vaak voor woningen van voor ’60 zonder comfort. Na verbouwing wordt het KI opnieuw berekend, dit bedrag kan je aanvechten op het vredegerecht. Op het kadastraal plan wordt met een slinger aangeduid dat alle gebouwen waar hij doorgaat behoren tot dezelfde eigenaar als de grond waar hij doorloopt. Bij verkoop is er nu een bodemattest nodig per kadastraal perceel (prijs e25 per attest). Door de jaren heen zijn er opmetingen gedaan, de schetsen hiervan worden bijgehouden in het archief. Zo kan je de evolutie zien. Deze gegevens zijn ook interessant bij nieuwe metingen voor bv nieuwe afpalingen, opzoeken van verdwenen grenspalen bij splitsing. Op het kadaster kan men een uittreksel van het kadastraal plan aanvragen via een formulier. Men krijgt dan een (dure) kopie van het kadastraal plan. Hierop staan alle percelen binnen een straal van 50m in het stad en 500m op het platteland die liggen rond het eigen perceel, gemeten vanaf elk uiterste punt van het perceel. Tevens kan men een lijst bekomen met alle eigenaars van die omliggende percelen (men betaalt per eigenaar). Die heeft men nodig bij een openbaar onderzoek (commodo en incommodo): vb voor de bouwvergunning van een restaurant: omliggende eigenaars moeten goedkeuring geven en kunnen bezwaar indienen tegen de vergunning. De oude opmetingen uit het kadaster zijn zeer onbetrouwbaar: men gebruikte oude toestellen, opmeting veelal door ambtenaar die niet beschikte over grondige landmeetkundige kennis, meting gebeurde niet nauwkeurig. De huidige metingen met moderne apparatuur zullen niet overeenkomen met de oude. DGO: Dienst Grote Opmetingen. Sinds enkele jaren bestaan er digitale kadaster plannen. Oost-Vlaanderen is volledig gedigitaliseerd.
8
BPA
De onderlegger van een BPA is een kadastraal plan. Het BPA bevat volgende delen:
Bestaande Toestand (BT) Bodembestemming Rooilijnplan Onteigeningsplan
De Bestaande Toestand kent 2 vormen: In feite: op het BPA staat alles wat ter plaatse kan vastgesteld worden en zaken die opgemeten kunnen worden vermeld: dakvorm, richting van het dak (nok evenwijdig aan
10
straat), kroonlijsthoogte, aantal bouwlagen, huisnummer, . . . In de, bij het BPA horende, legende staan ook stedebouwkundige voorschriften vermeld: mag het perceel gesplitst worden, in hoeveel mag het gesplitst worden, . . . In rechte: wat je ter plaatse niet kan vaststellen, zaken die het perceel belasten, die je niet ziet, maar er wel degelijk zijn: erfdienstbaarheid (recht van doorgang/uitweg/afvloeiing/afpaling . . . 3 ), voetweg, verkavelingvergunning, sloopvergunning, bouwmisdrijf Het onteigeningsplan is nodig om het rooilijnplan te kunnen uitvoeren. Onteigenen: uw eigendom afkopen onder “lichte” dwang, ter algemene nutte. Dus niet om priv´e redenen. Vb. om weg te verbreden, om hoek van een kruispunt af te knotten, om bestemmingsplan te realiseren, . . . Op het onteigeningsplan staan alle onteigeningen met een nummer aangeduid, dit nummer verwijst naar de onteigeningstabel. Hierin staan alle wijzigingen, waar het perceel gelegen is, naam eigenaar, adres, aard van de eigendom, inhoud van gans het perceel, te onteigenen deel, belastbaar inkomen, onteigenende overheid: wie kan onteigenen: BPA komt van gemeente of stad → zij moeten de onteigening betalen; kan ook gewest of provincie zijn. De vergoeding die moet betaald worden voor de onteigening wordt bepaald via schattingen door msog = Meetkundig Schatter Onroerende Goederen.
Herverkaveling: na onteigening worden de percelen anders geschikt: het aantal percelen blijft, alleen de indeling verandert. Oorspronkelijk: 2 zwarte percelen; Onteigening: rode lijn → rood deel verdwijnt; Herverkaveling: opnieuw 2 percelen: 2 blauwe Ruilverkaveling: het omwisselen (ruilen) van stukken grond. Vaak tussen boeren, opdat zo hun kouter (akkers en weilanden) dikwijls dichter bij hun boerderij komt te liggen. Maar de kwaliteit van de grond speelt hier ook een rol in → vaak aanleiding tot discussie! 3
Voor meer info over erfdienstbaarheid zie [1] en [2]
11
9
Structuurplanning
Overgang van de wet van ’62 naar het DRO van ’99 Structuurplanning is een methode/beleidsvorm (en dus geen plan!) om theoretische modellen te ontwikkelen. Dit dus in tegenstelling tot het gewestplan: dit is een te log geheel, dat te moeilijk te veranderen is. De Vlaamse regering Van den Brande I, die in 1992 aantrad, kondigde aan werk te zullen maken van een Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen dat een totaalvisie op de ruimtelijke ontwikkeling van Vlaanderen zou geven. Op het einde van dat jaar ging een Plangroep onder leiding van hoogleraren L. Albrechts en C. Vermeersch aan de slag. Het probleem was de wet van ’62: daar was nooit over structuurplanning gesproken. Daarom komt er in ’96 een planningsdecreet: dit vormt een wettelijke bodem voor het structuurplan → alles raakt in een stroomversnelling: 24 juli ’96: Vlaamse regering stelt voorlopig ontwerp RSV vast; definitieve goedkeuring: ’97 =⇒ op weg naar DRO van ’99 Structuurplanning is gebaseerd op 3 sporen: Analyse van de Bestaande Toestand: +: positieve zaken - : knelpunten ⇒ hieruit worden beleidsvisies/lijnen getrokken op lange termijn: Tegelijkertijd wil men op korte termijn (dagelijks beleid) )de knelpunten eruit halen Inspraak ipv tegenspraak: bezwaren en kritiek moeten niet langer op het einde van een project (als alles al getekend is) komen, maar bevolking moet in het begin van de procedure inspraak hebben.
Een ruimtelijk structuurplan geeft zelf geen regels of voorschriften voor een concreet perceel. Het geeft wel de algemene voorwaarden waaraan die voorschriften moeten voldoen. Een ruimtelijk structuurplan bestaat uit drie delen: Bindend: beleid heeft een aantal bepalingen Richtinggevend: waar gaan we naartoe en hoe gaan we dat concreet uitwerken Informatief: BT analyse Een structuurplan kent 3 niveaus: Gewest
12
Provincie Gemeente
⇒ per niveau wordt er een Structuurplan opgemaakt in 3 delen: Het gewest heeft dus een bindend gedeelte → noch provincie, noch gemeente mogen hiervan afwijken. Idem voor provincie → gemeente. Per niveau zijn er 3 middelen om het plan uit te voeren: RSP RUP Verordeningen
13
10
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen
In 1997 werd het RSV vastgelegd: hoe zal Vlaanderen er in 2007 uitzien. Het is geen uitvoeringsplan, wel een visie met dwingende maatregelen. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is een wetenschappelijk onderbouwde visie over hoe we in Vlaanderen met onze schaarse ruimte moeten omgaan om een zo groot mogelijke ruimtelijke kwaliteit te krijgen. Het informatief deel is beschrijvend en zegt hoe het zou moeten zijn in 2007. Het richtinggevend deel werd uitgewerkt door de overheid. Van het bindend deel kan geen enkele instantie afwijken. Voorbeelden hiervan zijn: hoeveel bedrijventerrein of bos moet er bijkomen . . . De visie van het richtinggevend deel is: Vlaanderen open en stedelijk (zie ook video les) ⇒ men wil naar een gedeconcentreerde bundeling. Er zijn vier structuurbepalende componenten: Stedelijk gebied Dit is opgesplitst in zones grote en kleine steden. Hier moeten de specifieke functies gebundeld worden: in de eerste plaats wonen, maar er moet ook plaats zijn voor nutsbedrijven, kantoren enz . . . Landelijk/buiten gebied Dit is alles wat niet stedelijk is. Hier moet de open ruimte overheersen. Deze open ruimte moet behouden worden en versterkt worden (uitbreiding van bossen). Het wonen moet gebeuren in bestaande kernen die mogen verstedelijken, nieuwe lintbebouwing moet worden tegengegaan, geen versnippering meer. Agrarische structuur versterken via boerderijen. Gebieden voor economische activiteit de zogenaamde netwerken: deze hebben een groot belang voor de economie, toch moet de open ruimte er alle kansen krijgen. Vb: Vlaamse Ruit, Grensgebied rond Kortrijk, zone rond Albertkanaal. Toeleveringsbedrijven van de landbouw horen thuis in lokale bedrijventerreinen en niet in het landelijk gebied. Lijninfrastructuur Opgedeeld in verschillende gradaties. Er moet maximaal gebruik worden gemaakt van de huidige lijninfrastructuur. Vb: opwaardering ijzeren Rijn; lokale en doorgaand verkeer scheiden dmv poorten en grotere wegen. Bevorderen van het openbaar vervoer, ook in het voorstedelijk gebied.
Het RSV op Vlaams niveau stippelt beleidslijnen uit voor het RUP op provinciaal niveau, dat op zich dit doet voor de Verordeningen op gemeentelijk niveau. Het RSV is opgemaakt in ’92 voor een periode van 15 jaar (dus tot 2007). In ’97 is er een wettelijke basis gekomen voor het RSV. Na 10 jaar was er een bijsturing voorzien, deze is er pas in ’06 ipv ’02 gekomen.
14
10.1
Gedeconcentreerde bundeling
Het principe van gedeconcentreerde bundeling is een eerste concretisering van de visie Vlaanderen open en stedelijk. Gedeconcentreerde bundeling betekent dat nieuwe ruimte voor wonen, werken of andere functies daar dient te komen waar vandaag reeds een concentratie van deze functies bestaat. Zo zullen nieuwe woningen bij voorkeur gebouwd worden in de bestaande woonkernen (hetzij in de stad, hetzij buiten de stad). bijkomende ruimte voor bedrijven zal gezocht worden op die plaatsen en in die gemeenten waar reeds een belangrijke concentratie aan bedrijventerreinen aanwezig is.
10.2
Subsidiariteitsprincipe:
de beslissing over de ruimtelijke ordening moet door de juiste bijhorende instantie gebeuren. Meer beslissingsbevoegdheid aan de lagere niveaus. Dit is betrouwbaar omdat ze van boven uit de beleidslijnen uitgezet hebben waar de lagere niveaus zich moeten aan houden. Op die manier worden de doelstelling zeker waargemaakt. Vb: Herinrichting dorpskern moet door gemeente beslist worden en niet op een hoger niveau. Luidens artikel 193, §3 van het decreet op de Ruimtelijke Ordening moeten de gemeenten tegen 1 mei 2005 voldoen aan een 5 - tal voorwaarden zoniet wordt hun vergunningsbeleid overgeheveld naar provinciaal niveau. Alle taken van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar worden dan overgenomen door de provinciaal stedenbouwkundig ambtenaar. Momenteel voldoen zeker nog niet alle Vlaamse gemeenten aan volgende vijf kwaliteitsvoorwaarden:
10.3
goedgekeurd ruimtelijk structuurplan stedenbouwkundig ambtenaar vergunningenregister planningsregister register van de onbebouwde percelen
Gewestelijk Ruimtelijk OntwikkelingsPlan - GROP
Niet alleen Vlaanderen beschikt over een structuurplan, ook het waalse gewest van Belgi¨e heeft naast een waalse wetgeving ook het Gewestelijk Ruimtelijk OntwikkelingsPlan [3]. De waalse wetgeving staat in het “Waals Wetboek voor Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw en Patrimonium” of “Code Wallon de l’Am´enagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine” (CWATUP) [4]. Anders dan de Vlaamse en Brusselse plannen is het Waalse niet bindend, maar wel ’richtinggevend en evolutief’. Het gewestelijk ruimtelijk ontwikkelingsplan, eigenlijk het Waalse ’structuurplan’, dient om de ruimtelijke ordening van het Waalse grondgebied vorm te geven. Het is immers een algemeen, aanpasbaar en conceptueel document aan de hand waarvan de gewestplannen worden herzien en dat als leidraad dient bij de beslissingen inzake woonvormen,
15
leefomgeving, verkeer, bedrijfsgronden, natuurbehoud enz. Als bepalend voor de toekomst van het grondgebied is dit document levensnoodzakelijk. Het GROP uit drie grote hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige toestand van het grondgebied en op de hoofdlijnen voor zijn verdere evolutie. Die hoofdlijnen dienen dan, in het tweede en in het derde hoofdstuk, voor de uitstippeling van een strategische visie. Die visie bestaat uit twee delen. Enerzijds, uit het ontwerp voor de ruimtelijke structuur van het gewest; anderzijds, uit acht hoofddoelstellingen die op hun beurt uiteenvallen in 32 opties en maatregelen; die zijn dan weer samengesteld uit studies en voorstellen voor de uitwerking van een gedetailleerde programmatie.
Welk traject heeft het structuurplan tot nu toe afgelegd ? - Op 29 oktober 1998 heeft de Waalse Regering het ontwerp van het gewestelijk ruimtelijke ontwikkelingsplan (de offici¨ele term) voorlopig aangenomen. - Van 9 december 1998 tot 6 februari 1999 vond de publieke voorlichtingsfase plaats: in elke gemeente werd het plan ter inzage gelegd; er werden infovergaderingen georganiseerd in de arrondissementshoofdplaatsen, evenals ten zetel van de Duitstalige Gemeenschap. - Er werden adviezen ingediend door de gemeenteraden, het middenveld en de adviescommissies, onder meer de Sociaal-Economische Raad van het Waalse Gewest. - De “Commission r´egionale d’am´enagement du territoire” (R´egionale Commissie van ruimtelijke ordening) heeft het geheel van het dossier gekregen en heeft haar advies op 30 april 1999 doorgegeven. - De Regering keurde het plan definitief goed op 27 mei 1999. - Het besluit van de Waalse Regering tot goedkeuring van het gewestelijk ruimtelijk ontwikkelingsplan werd bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 21 september 1999. In Brussel geldt er de wetgeving op de stedenbouw welke beschreven staat in het “Brussels Wetboek van de Ruimtelijke Ordening (BWRO). Nederland beschikt ook over een structuurplan en de Benelux heeft in zijn geheel ook een soort van structuurplan. Ministerie Volksgezondheid, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM).
10.4
2007 ⇒ RSV II?
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen dat in 1997 voor 10 jaar werd vastgesteld, vraagt na een werking van een periode van 10 jaar een herziening van de doelstellingen, visies, methodieken en acties4 . 4
Bron: Beleidsnota Ruimtelijke Ordening - D. Van Mechelen[5]
16
Tevens is het nodig om die elementen in te brengen die in het huidige structuurplan niet of onvoldoende aan bod komen alsook die elementen die omwille van maatschappelijke veranderingen nu meer aandacht verdienen dan vroeger. Vanzelfsprekend dienen die doelstellingen en die nog wel valabel zijn niet over boord te worden gegooid, integendeel. Om de herziening vlot te laten lopen moet er een antwoord komen op volgende speerpunten: Kritische bevraging van het concept structuurplannen/uitvoeringsplannen. Hoe kunnen de structuurplannen meer strategische beleidsdocumenten worden dan nu het geval is; Kritische bevraging van de concepten in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Zijn de in het structuurplan opgenomen concepten nog valabel of moeten ze nog op dezelfde wijze ge¨ınterpreteerd worden? Is een cijfermatige bijsturing noodzakelijk? Wat zijn de pijnpunten en de pluspunten in de uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen in relatie tot de (nieuwe) maatschappelijke ontwikkelingen (bv. inzake wonen en werken). Beschikken we over de instrumenten om daadwerkelijk te kunnen sturen? Wat met missing links ? Wat zijn de nieuwe ontwikkelingen die relevant zijn als kader voor RSV II. Impliceert de netwerkmaatschappij een ander ruimtelijk beleid? Wat zijn de thema’s en bijsturingen waarop het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen II bij prioriteit accent zal moeten leggen? Welke zijn de actoren (stakeholders) die moeten betrokken worden bij de opmaak en de realisatie. Hoe moet die betrokkenheid georganiseerd worden ?
11
Wetgeving op de overheidsopdrachten
Op 26 januari 1996 kwam er een wijziging in de wet hierop. De verschillende manieren van aanbesteden zijn nu:
Openbare aanbesteding Algemene offerte aanvraag Beperkte aanbesteding Beperkte offerte aanvraag Onderhandelinsprocedure
Tot een bedrag van e5500 is een aanvaarde factuur voldoende. Bij een Openbare aanbesteding is enkel de prijs van toepassing. Er wordt een bestek opgemaakt. Dit bevat technische en
17
administratieve (borg, verzekering, wie opvolgt) bepalingen. De aannemer die de goedkoopste offerte maakt voor het bestek heeft zowieso de opdracht. In een Algemene offerte aanvraag spelen meerdere criteria mee: prijs, technische waarde, uitvoeringstermijn,. . . Er wordt met een puntensysteem gewerkt. De bepalende criteria worden dan op een puntentotaal uitgedrukt. Het volledige puntentotaal bedraagt 100. De verschillende aannemers worden vervolgens per criteria gerangschikt en zo worden de punten uitgedeeld. De punten van alle criteria worden vervolgens opgeteld en diegene met de meeste punten krijgt de opdracht toegewezen. In het geval van een Beperkte aanbesteding of een Beperkte offerte aanvraag wordt er in 2 stappen gewerkt. Eerst worden een aantal ge¨ınteresseerde aannemers geselecteerd. Deze krijgen dan het bestek en moeten hiervoor een offerte maken. Voor een bedrag tot e67000 mag je de onderhandelingsprocedure gebruiken. De bovengenoemde bedragen slaan zowel op uitgevoerde werken (bouwen), als op geleverde diensten (ontwerpen van een architect) of leveringen. In alle gevallen is het zo dat de verschillende offertes verzameld worden tot een deadline. Daarna worden ze achter gesloten deuren geopend. De verschillende aannemers mogen elkaar niet kennen opdat er anders kans is op prijsafspraken.
18
12
Vergunningsbeleid
Zie artikel 92 e.v.
12.1
Stedebouwkundige vergunning
Dit is de bouwvergunning van vroeger. Zie artikels 99 - 101 en website Ruimtelijke Ordening [6] Niet vergunningsplichting:
onderhouds- en instandhoudingswerken tijdelijke werken technische installaties in gebouwen binnenverbouwingen werken op het dak of aan gevels ondergrondse constructies (regen-, septische-, bezinkput, waterzuiveringsinstallatie) normale tuininrichting verhardingen binnen 30m van gebouw en niet in ophoging + andere eisen
Wel vergunningsplichtig:
bouwen, verbouwen, afbreken, uitbreiden en herbouwen sommige afsluitingen terassen (onder bepaalde voorwaarden) ontbossingen vellen van bomen reli¨efwijzigingen (elke aanvulling, ophoging, uitgraving of uitdieping die de aard of functie van het terrein wijzigt) gebruik van een grond: parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens, opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, van allerhande materialen, materieel of afval, plaatsen van ´e´en of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, zoals woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen, tenten gebruikswijzigingen van gebouwen wijzigen van aantal woongelegenheden plaatsing van publiciteitsinrichtingen of uithangborden voor het aanleggen of wijzigen van recreatieve terreinen
Voor kleine werken zonder architect volstaat meestal een klein dossier en wordt gewerkt met aanstiplijsten. Voor grotere werken waar wel een architect bij betrokken is, wordt een uitgebreid dossier op de gemeente verwacht. Het uitgebreid dossier bevat een aantal zaken in surplus ten opzichte van het kleine:
19
nota 6 kleurenfoto’s i.p.v. 3 statistisch dossier (verdeling van de oppervlakte en volumes v´ o´or en na de werken, aantal 5 badkamers, . . . ) hoe zit het met het oppervlakte water: hoeveel hemelwater wordt er op verharding opgevangen en wat is de capaciteit van je regenwaterput (er dient een minimum aantal liters per vierkante meter opgevangen worden) visum verleend door de orde van architecten. Deze orde waakt over de kwaliteit van de plannen door de controle van de bouwaanvraag via het verlenen van een stempel (visum). De architect is vanaf dan immers ook bevoegd (zelf of laten doen) voor de controle op de werf.
Het afgewerkt dossier moet dan in 4 voud in de gemeente (CBS: College van Burgemeester en Schepenen) ingediend worden. Als het dossier volledig is krijg je een ontvangstbewijs. De datum die hierop vermeld staat is belangrijk. Binnen de 75 dagen hierna moet je een aangetekend antwoord krijgen op je bouwaanvraag (zie Art. 113). In het geval er een openbaar onderzoek moet komen is het direct 75+30 dagen. In die 75 dagen zal de GECORO (Gemeentelijke Comissie voor Ruimtelijke Ordening) het project voorstellen aan de CBS die advies hierover geeft. Naast de GECORO zijn er op Provinciaal niveau PROCORO en op Vlaams niveau VLACORO. Deze worden maar aangesproken voor grote projecten. Afhankelijk van de bouwaanvraag is er ook advies vereist van: milieu, wegendienst, groendienst, brandweer (openbare gebouwen), gewest (langs gewestwegen gelegen), NMBS, . . . Ook de dienst Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen (AROHM) moet advies geven. Als deze een negatief advies geven zal de gemeente dit zeker volgen. Het aangetekend antwoord wordt naar de bouwheer en de architect opgestuurd. Na ontvangen hiervan moet je je dossier en vergunningen gaan ophalen op de gemeente. In het geval van een positief advies die je nog 25 dagen te wachten alvorens de werken te starten (Art. 114). Binnen die termijn kan nog eventueel beroep worden aangetekend door bv. buren, AROHM, . . . In dat geval wordt je vergunning geschorst (dit is niet vernietigen!). De ambtenaar heeft schorsingsrecht in geval van twijfel of onduidelijkheid. Een vergunning kan ook vervallen (art128). Na een termijn van 2 jaar vervalt de vergunning automatisch van rechtswege. Binnen de 3 jaar na aanvraag moet je bouwwerk winddicht zijn en werken mogen geen 2 jaar stil liggen. 5
dit zijn gegevens voor het NIS (Nationaal Instituut voor de Statistiek)
20
In het geval van een negatief advies kan je eventueel in beroep gaan bij de Bestendige Deputatie van de provincie. Dit is een soort minister op provinciaal niveau. Je kan vragen om gehoord te worden door de Bestendige Deputatie. Als de termijn van 75 of 150 dagen verstreken is zonder dat de aanvrager op de hoogte werd gebracht van een beslissing, dan kan de aanvrager een rappelbrief versturen indien hij beroep heeft ingesteld. Deze rappelbrief wordt aangetekend naar de Bestendige Deputatie gezonden (geciteerd art.123 §1). Om een beroep ontvankelijk te maken dient er een dossiervergoeding van e62,5 gestort te worden op een rekening van de provincie (Art. 119). De Vlaamse regering kan werken, handelingen en wijzigingen waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning vereist is, onderwerpen aan milieu- effectrapportering (geciteerd art.104). MER = Milieu-effectenrapport, MOBER = Mobiliteitseffectenrapport (in geval van grote impact op verkeer).
12.2
Verkavelingsvergunning
Zie artikel 101 e.v. Niemand mag zonder voorafgaande verkavelingsvergunning een stuk grond verkavelen. Onder verkavelen wordt verstaan een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste ´e´en van deze kavels te verkopen of te verhuren voor meer dan negen jaar, een erfpacht of een opstalrecht te vestigen of ´e´en van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfds onder opschortende voorwaarde, voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt. (geciteerd Art.101 §1) Verkavelen is dus het splitsen van gronden in minstens twee stukken voor bebouwing: woningbouw, industriebouw, ambacht, commerci¨ele gebouwen, . . . Indien de eigendom volgens het gewestplan in de bouwzone is gelegen en een voldoende perceelsbreedte heeft kan het perceel verdeeld worden in bouwloten. Bij verkoop brengt deze eigendom (meerdere loten) dan meer op dan bij een verkoop in zijn geheel. De verkavelingsvergunning laat slechts vervreemding van een kavel toe nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is opgemaakt (geciteerd art.101 §3). De instrumenterende ambtenaar is een notaris. Bij verkaveling wordt er onderscheid gemaakt tussen een Kleine verkaveling en een Grote verkaveling. In het eerste geval zijn geen grote infrastructuurwerken zoals aanleg van een weg nodig. In het andere geval is de aanleg van een weg wel noodzakelijk omdat niet alle kavels aan een bestaande weg grenzen. Hieraan zijn voorwaarden en lasten gekoppeld. De verkavelaar moet die weg op zijn kosten aanleggen en achteraf wordt de weg kostenloos aan de gemeente overgedragen. De verkavelaar zal dus proberen zo veel mogelijk loten uit het gebied te halen om o.a. deze kosten te dekken. Pas als de weg aangelegd is, mag het eerste lot verkocht worden. Na deze verkoop kan pas de bouwvergunning aangevraagd worden.
21
12.2.1
Dossier
Voor het verkavelen van gronden wordt een verkavelingsdossier opgesteld dat ingediend wordt bij de technische dienst van de gemeente waar het goed gelegen is. Het samenstellen van het verkavelingsdossier mag de verkavelaar zelf doen, maar hij wordt meestal bijgestaan door een expert. Het verkavelingsdossier moet volgende documenten bevatten:
Aanvraag tot verkaveling Situeringsplan, o.a. de dichtsbijzijnde bushalte moet vermeld worden Kadastrale gegevens Plan bestaande toestand Verkavelingsplan Foto’s Stedenbouwkundige voorschriften Eigendomsattest
Het verkavelingsplan is een plan waar de perceelsverdeling op staat. Meestal worden op een verkaveling verschillende woontypes gemengd: zowel 4, 3 als 2 gevelwoningen. De perceeloppervlakte varieert meestal van 400 tot 600m2 . Zo bekomt men 15 `a 25 woningen per hectare. Na afgifte van het verkavelinsdossier op de gemeente krijg je een ontvangstbewijs (net zoals bij indienen van aanvraag stedenbouwkundige vergunning). Het College van Burgemeenster en Schepenen heeft dan 1506 dagen tijd om advies te geven. Beroep is opnieuw mogelijk bij de Bestendige Deputatie. 12.2.2
Voorschriften
De verkavelingsvoorschriften mag je zelf opstellen maar je moet wel een aantal regels in acht nemen. A Zone Aedificandum: zone waarin je mag bouwen. B Gebouw: mag je in A inplanten rekening houdend met de toegelaten bouwdiepte. 15 `a 20m voor gelijkvloers en 12 ` a 15m voor verdiepingen. In het stad kunnen bij rijhuizen strengere regels opgelegd worden om de lichtinval bij de buur niet te hinderen. C Vrijbouwzone D Vrijbouwzone naar buur toe Verder zijn er tal van voorschriften die je zelf kan bepalen. Hoe vrijer je hierin bent, hoe meer toegelaten is en dus hoe meer verschillende architecturen je krijgt. Enkele mogelijke voorschriften voornamelijk over het uitzicht zijn: maximale hoogte kroonlijst vloerpeil: 0-30cm of max 30 cm boven de as van de straat (opgelet bij hellend terrein!) 6
Bij een verkaveling worden alle termijnen maal twee gedaan
22
dakvorm: zadel, plat dak wel/niet toegelaten materialen: klassieke materialen, metaal wel/niet toegelaten, volledig vrij garages: moet of mag niet in het hoofdgebouw, mag wel of niet ondergronds, maximale oppervlakte, dakvorm, inplanting op perceel afsluitingen: Bekaert draad, houten panelen voortuin: maximale hoogte 1,5m oprit: type verharding, kleur V/T en B/T index
Koopverplichting Je kan een perceel grond op een verkaveling kopen op voorwaarde dat je met die bouwfirma bouwt. Deze verplichting kan je afkopen. De V/T index of Vloer/Terrein index geeft de verhouding aan van de bewoonbare oppervlakte tot de terreinoppervlakte uitgedrukt in m2 . Hierin wordt een garage meegerekend in de bewoonbare oppervlakte evenals de zolder, op voorwaarde dat de vrijhoogte meer is dan 1,5m en dat de zoldering boven het maaiveld uitsteekt, zo wordt een kelder niet meegerekend. De B/T of bebouwingsindex geeft weer hoeveel van het terrein is bebouwd. In het geval van bovenstaande figuur met 3 bouwlagen (-1,0,+1) geeft dit een V/T van (2 x 8x15)/(50x18) en een BT van (8x15)/(50x18). In het geval van een nieuwe verkaveling is er nog niet geweten wat de eigenlijke bebouwing zal zijn, daarom wordt de V/T index dan anders berekend. Vloer = de blauwe oppervlakte; Terrein = 50x18 + 18x6. Deze laatste term is de halve oppervlakte aan de straat. De
23
bouwfactor wordt dan in bvb een verkaveling van 2 loten met een totale oppervlakte van 1500 m2 : (2x10000) / 1500 (=het aantal woningen per hectare). 12.2.3
Afwijken van vergunning
Als je wil afwijken van een verkavelingsvergunning moet je een wijziging van de verkaveling indienen. Een aanvraag tot wijziging van een verkavelingsvergunning kan enkel voor een niet vervallen verkaveling. Je moet dan een volledig nieuw dossier indienen. Hierbij komt er een openbaar onderzoek naar alle eigenaars (niet de huurders!) die zich aan die voorschriften moet houden. Als er meer dan een kwart bezwaar indient, wordt de afwijking geweigerd. Als vergunningsaanvrager kan je niet in beroep gaan tegen deze weigering. Als buur kan je wel nog beroep aantekenen tegen de verleende wijziging. 12.2.4
Verval van de verkavelingsvergunning
Zie artikels 129 e.v. In het geval van een kleine verkaveling vervalt de verkavelingsvergunning van rechtswege voor het niet bebouwde, verkochte, verpachte of aan een opstalrecht onderworpen gedeeldte indien: - binnen de 5 jaar niet tenminste 1/3 van de kavels verkocht of verhuurd is voor meer dan negen jaar - binnen de 10 jaar niet tenminste 2/3 . . . De termijn vangt aan op de dag waarop de verkavelingsvergunning definitief werd verkregen. In het geval van een grote verkaveling vervalt de verkavelingsvergunning van rechtswege indien de voorgeschreven wegenbouwwerken, en de andere lasten die onmiddellijk moeten uitgevoerd worden (zoals wegen, groene ruimten, nutsvoorzieningen) overeenkomstig artikel 105 §1 niet opgeleverd zijn of de afdoende financi¨ele waarborgen niet zijn verschaft binnen vijf jaar na afgifte van de vergunning. Tot op het ogenblik dat bovengenoemde lasten zijn uitgevoerd mag geen enkel perceel vrijwillig worden verkocht of te koop worden aangeboden. De vergunning vervalt ook indien binnen de 10 jaar de verkoop of de verhuring voor meer dan 9 jaar van ten minste 1/3 van de kavels niet is geregistreerd en indien binnen de 15 jaar ten minste 2/3 niet is geregistreerd. Na een verloop van 15 jaar zijn de verkavelingsvergunningen voor het deel dat niet vervallen is, vatbaar voor herziening of vernietiging op initiatief van het College van Burgemeester en Schepenen. (geciteerd Art. 132 §4) 12.2.5
Watertoets
Iedere stedenbouwkundige- en verkavelingsvergunning dient de Watertoets7 te ondergaan. Dat is een beoordeling die aangeeft in welke mate de voorgenomen ruimtelijke ingreep gevol7
zie ’Hoe omgaan met de watertoets bij vergunningen en attesten’ en eigen website [?]
24
gen heeft voor de waterhuishouding. De watertoets is in voege sinds 24 november 2003. De watertoets is een beoordeling of studie waarbij wordt nagegaan of een initiatief schadelijke effecten veroorzaakt als gevolg van een verandering in de toestand van het oppervlaktewater, het grondwater of de waterafhankelijke natuur. Het resultaat van de watertoets wordt als een waterparagraaf opgenomen in de vergunning of in de goedkeuring van het plan of het programma. Bij de bouwaanvraag wordt dan een formulier gevoegd waarop vermeld staat wat de oppervlakte is van het (eventueel) bestaande dak, het nieuwe dak, verharde oppervlakken (al dan niet waterdoorlatend), wat de inhoud is van de regenwaterput (2500 m3 komt overeen met een bepaald aantal vierkante meters). Je zal dus aan een aantal eisen moeten voldoen. Bij grote percelen moet er een bufferzone komen, deze moet zo lang mogelijk het regenwater op het perceel vasthouden alvorens het te lozen in een gracht of riolering (in gescheiden rioleringsstelsel). Water is kwetsbaar en schaars en moet haar eigen ruimte kunnen innemen. De vroegere waterwetgeving richtte zich vooral op het verbeteren en beschermen van de kwaliteit van onze waterlopen en van het grondwater. Zo kreeg de kwantiteit of de aanwezigheid van water niet altijd de nodige aandacht. Ook het probleem van bouwen in overstromingsgebieden kwam voorheen nog nergens aan bod. Een nieuw initiatief was vooral nodig om wateroverlast en watertekorten brongericht te kunnen aanpakken. De watertoets vult die leemten in: voor elk nieuw initiatief, zij het een vergunning, een plan of een programma, moet voortaan vooraf de mogelijkheid op schade voor het watersysteem beoordeeld worden. Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het uitvoeringsbesluit voor de watertoets definitief goed. Dat besluit treedt in werking op 1 november 2006 en bevat nadere regels over de toepassing van de watertoets. Het geeft aan welke instanties als adviesverlener optreden en hoe de adviesprocedure verloopt. De bijlagen bij het besluit bevatten inhoudelijke richtlijnen voor vergunningverleners en bijhorende kaarten. De richtlijnen geven aan in welke gevallen er schadelijke effecten te verwachten zijn en wanneer een advies van de waterbeheerder relevant is. Let dus goed op als je grond koopt waar het gelegen is, vaak verraadt de straatnaam (bv. SchelderMEERSEN) al of je in overstromingsgebied zit. Een nieuw optredend fenomeen is ook de afschuiving van gronden op ondoorlatende kleilagen. Deze gevaarlijke zones worden ook in kaart gebracht.
13
Stedebouwmisdrijven
Zie Titel V. Handhavingsmaatregelen
25
13.1
Strafsancties
Art. 146 e.v. Er kan een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete van e26 tot e400 000 opgelegd worden aan personen die: volgens Art. 99 en 101 bepaalde handelingen, werken of wijzigingen
– – – –
zonder voorafgaande vergunning in strijd met de vergunning na verval/vernietiging/verstrijken van de termijn van de vergunning in geval van schorsing van de vergunning
voortzetten of in stand houden. handelingen, werken of wijzigingen uitvoert, voortzetten of in stand houden in strijd met een ruimtelijk uitvoeringsplan, met de stedenbouwkundige en verkavelingsverordeningen. als eigenaar toestaan of aanvaarden dat bovengenoemde strafbare feiten worden gepleegd, voortgezet of in stand gehouden. inbreuk plegen op de informatieplicht volgens Art. 137-142: gele affiche niet op rooilijn gericht naar straat, vergunning niet uithangen tijdens de werken, notaris die informatie achterhoudt,. . . handelingen, werken of wijzigingen voortzet in strijd met het bevel tot staking
De minimumstraffen zijn echter een gevangenisstraf van 15 dagen en/of een geldboete van e2000 indien de hiervoor bedoelde misdrijven gepleegd worden door een instrumenterende ambtenaar, vastgoedmakelaar of een ander persoon die in de uitoefening van zijn beroep of activiteit onroerende goederen koopt, verkavelt, te koop of te huur zet, verkoopt of verhuurt bouwt of vaste of verplaatsbare inrichtingen ontwerpt of opstelt of personen die bij de verrichtingen als tussenpersoon optreden, bij uitoefening van hun beroep. (naar Art. 146) De strafsanctie voor het instandhouden van hiervoor bedoelde misdrijven geldt niet voor werken die niet gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden (§3.2). Op de genoemde geldbedragen komt wel nog een vermenigvuldigingsfactor dit 100 of meer kan zijn. Tot het Decreet op de Ruimtelijke Ordening (zie pagina2) er was, was er geen verjaring ⇒ bouwmisdrijf blijft levenslang geldig. Nu is er een verjaringstermijn van 5 jaar voor de geldboete, te rekenen vanaf de dag waarop zij is ontstaan. (Art. 156 §8)
26
13.2
Herstelmaatregelen
Naast de straf kan de rechtbank bevelen de plaats
13.3
in de oorspronkelijke toestand te herstellen het stijdige gebruik te staken bouw- of aanpassingswerken uit te voeren zodat je wel binnen het vergunbare komt een geldsom te betalen gelijk aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen
Toezicht
Onverminderd de bevoegdheden van de agenten en de officieren van de gerechteljke politie, zijn de stedenbouwkundige inspecteurs, de andere door de Vlaamse regering of gouverneur aangewezen ambtenaren bevoegd om de misdrijven op te sparen en vast te stellen door een proces-verbaal, dit tot het tegendeel bewezen is. De genoemde personen hebben toegang tot de bouwplaats en de gebouwen om alle nodige opsporingen en vaststellingen te verrichten, eventueel zelfs met huiszoeking. (Art. 148)
13.4
Staking van de werken
De in vorige paragraaf vernoemde personen kunnen mondeling ter plaatse de onmiddelijke staking van het werk, van de handelingen of van het gebruik bevelen indien zij vaststellen dat het werk, de handelingen of de wijzigingen een inbreuk vormen zoals vermeld in §13.1. Er wordt onmiddellijk een schriftelijk bevel tot onmiddellijke staking op een zichtbare plaats aangebracht. De in paragraaf §13.3 vermelde personen zijn gerechtigd tot het nemen van alle maatregelen, met inbegrip van verzegeling, inbeslagname van materiaal om het bevel tot staking onmiddellijk te kunnen toepassen. Er wordt een geldboete van e5000 opgelegd aan de persoon die handelingen, werken of wijzigingen voortzet in strijd met een door de stedenbouwkundige inspecteur bevel tot staking.
13.5
Trancactie - Regularisatie
Indien de uitgevoerde werken geen inbreuk plegen op de ruimtelijke uitvoeringsplannen of plannen van aanleg of vorderingen van het decreet of op voorschriften van een verkavelingsvergunning en wordt nadien hetzij een definitieve stedenbouwkundige vergunning bekomen voor deze werken, handelingen of wijzigingen, hetzij in de oorspronkelijke staat hersteld en het strijdige gebruik gestaakt, dan kan de stedenbouwkundige inspecteur de overtreder een vergelijk aanbieden dat pas definiteif wordt als de overtreder de transactiesom binnen de vooropgestelde termijn heeft betaald. Door het betalen van de transactiesom vervalt de strafvordering en het recht van de overheid om herstel te vorderen.
27
De Vlaamse regering bepaalt het bedrag van de transactiesom. Deze mag evenwel nooit minder dan e50 en nooit meer dan e25 000 bedragen.
13.6
Herstelfonds
Aan het herstelfonds worden alle ontvangsten toegewezen die voortvloeien uit de toepassing van Titel V Handhavingsmaatregelen8 . Het op basis van deze ontvangsten gevormd herstelfonds is bestemd voor alle uitgaven die voortvloeien uit de toepassing van Titel V.
14
Conformiteitsattest
Als u als verhuurder uw woningen in orde heeft gebracht of gerenoveerd, kan u een conformiteitsattest aanvragen. Het conformiteitsattest is een offici¨ele verklaring dat de woning voldoet aan de opgelegde veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Het conformiteitsattest vermeldt de maximaal toegestane woningbezetting volgens de normen. Het attest is niet verplicht en kan enkel aangevraagd worden door de verhuurder. Voor de stad is het w´el een voorwaarde om een besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarheid op te heffen. Het conformiteitsattest vervalt van rechtswege vanaf het ogenblik dat de woning ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond wordt verklaard of er aan de woning werkzaamheden werden uitgevoerd.
15
Architect
De orde van Architecten heeft een deontologische norm opgelegd. Vroeger bepaalden zij ook het ereloon van de architect. Sinds enkele jaren is de markt echter vrij en mogen de architecten vragen wat ze willen. Het ereloon werd bepaald op basis van een aantal categori¨en zoals het soort gebouw: loods, huis, school, nieuwbouw, verbouwing, . . . Iedere categorie kwam overeen met een tabel waaruit kon bepaald worden hoeveel procent het ereloon was, op basis van de totale som der werken. De architect heeft als taken: voorontwerp + schetsen bouw- + aanbestedingsdossier opmaken details van de werken toezicht achteraf controle van de facturen 8
Dit zijn de bedragen die niet naar het grondfonds (§4.3) gaan.
28
16
Woordverklaringen
Hieronder nog enkele woordverklaringen zoals ze op het internet te vinden zijn:
16.1
RUP
Een ruimtelijke uitvoeringsplan is een plan waarmee de overheid in een bepaald gebied de bodembestemming vastlegt. Ruimtelijk uitvoeringsplannen of RUP’s vervangen de huidige gewestplannen. Voor alle percelen in een bepaald gebied wordt zo heel duidelijk wat er kan en wat niet. Op basis van de stedenbouwkundige voorschriften die zijn opgenomen in het RUP, kunnen - eens het RUP is goedgekeurd - stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd worden.
16.2
PRS
Met het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999 heeft het provinciebestuur de taak gekregen om een provinciaal ruimtelijk structuurplan (PRS) op te stellen. In het PRS wordt de provinciale visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie toegelicht en worden de taakstellingen die opgelegd zijn door de hogere overheid verder uitgewerkt. Het ontwerp van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) werd op 10 december 2003 door de provincieraad definitief vastgesteld. Op 18 februari 2004 keurde de Vlaamse regering het goed. Op 24 maart 2004 is het PRS in werking getreden.
16.3
Bodembestemmingsplan
Bodembestemmingsplannen leggen de algemene bestemming vast van de verschillende gebieden van het gewest (gewestelijk bodembestemmingsplan - GBP) en de gedetailleerde bestemming van een deel van het gemeentelijke grondgebied (bijzonder bodembestemmingsplan - BBP). Deze plannen kunnen, naast de bepalingen van de bestemmingen, ook bepalingen bevatten in verband met de inplanting en de omvang van gebouwen (GBP en BBP) alsook aangaande hun esthetische aspect (BBP).
16.4
BPA
Een bijzonder plan van aanleg (BPA) is een bodembestemmingsplan op gemeentelijk niveau. Een BPA legt op gedetailleerde wijze de bestemming van een gebied vast, het trac´e van alle te wijzigen verkeerswegen en doet ook uitspraken over de plaatsing, grootte en welstand van gebouwen, afsluitingen, tuinen ,. . . Een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) is een beleidsdocument waarin de visie van de overheid wordt uitgedrukt omtrent de toekomstige ruimtelijke ordening. Een BPA heeft meestal
29
betrekking op een deel van het gemeentelijk grondgebied, wat betekent dat er op het grondgebied van een gemeente meerdere BPA’s van toepassing kunnen zijn. Op het grondgebied Brugge zijn er bv. bijna 100 BPA’s van kracht. Indien er voor een gebied geen BPA van toepassing is, moet er nagezien worden of er geen ontwerp van BPA of gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bestaat. Deze informatie kan u terugvinden in het plannenregister. Inhoud van een BPA. Het BPA bestaat uit een kaarttekening met grafisch ingekleurde bestemmingszones en symbolen met een verklarende legende en de voorschriften of verordeningen m.b.t. deze zones en/of percelen. Naast het eigenlijke bestemmingsplan kan er eveneens een: onteigeningsplan met de aanduiding van de te onteigen percelen bijgevoegd zijn, een her- of ruilverkavelingsplan met aanduiding van de grenzen van de nieuwe kavels bijgevoegd zijn.
Behalve de bestemming van de grond wordt in een BPA o.a. ook zeer specifieke bouwvoorschriften opgenomen. In 1978 werd het gewestplan goedgekeurd. Dit plan geeft voor elk perceel afzonderlijk een bestemming weer. Woonzone, landschappelijk waardevol agrarisch gebied, parkzone, industriegebied,. . . Via een BPA kan een bestemmingswijziging worden doorgevoerd op het gewestplan. Een BPA wordt in de meeste gevallen door de gemeente opgemaakt.
16.5
Planologisch Attest
Het nieuwe Vlaamse decreet op de ruimtelijke ordening heeft een nieuwsoortig attest ingeschreven, namelijk het planologisch attest waarin de bevoegde overheid kenbaar dient te maken of voor een welbepaald gebied een wijziging van de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen wordt overwogen. Het planologisch attest is een document dat aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is. In het geval van behoud worden de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op korte en op lange termijn meegedeeld. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen en wordt er rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Het planologisch attest kan enkel aangevraagd worden door en voor een bedrijf waarvoor het maken of wijzigen van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg overwogen moet worden om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te maken en dat voldoet aan ´e´en van de volgende voorwaarden: het bedrijf is onderworpen aan de milieuvergunningsplicht in de zin van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning
30
het betreft een volwaardig land- of tuinbouwbedrijf het bedrijf heeft een omzet geboekt van minstens 250.000 euro op basis van de BTWaangiften over het volledige boekjaar voorafgaande aan de aanvraag.
De aanvraag tot planologisch attest wordt ingediend bij de gewestelijke planologische ambtenaar. De aanvraag bevat in elk geval: een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied de aanvraag van toepassing is ; een weergave van de feitelijke en juridische toestand ; de ruimtelijke behoeften op korte termijn. Kortetermijnbehoeften zijn vergunningsplichtige werken, wijzigingen of handelingen, die het bedrijf overeenkomstig zijn aanvraag binnen 2 jaar na de afgifte van het planologisch attest wil realiseren ; de ruimtelijke behoeften op lange termijn. Langetermijnbehoeften zijn de ruimtelijke behoeften van het bedrijf binnen een periode van minstens 10 jaar.
De Vlaamse regering bepaalt de nadere regels voor de aanvraag, de ontvankelijkheid en de beoordeling van het planologisch attest. Een uitvoeringsbesluit regelt de aanvraagprocedure en bevat regels in verband met de beoordeling van de aanvraag. Het formulier om een planologisch attest aan te vragen kan worden gedownload van de website www.ruimtelijkeordening.be of www.ondernemen.vlaanderen. be. Wordt een positief attest afgeleverd dan is de overheid in principe verplicht om binnen het jaar een voorontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg op te maken. Dit betekent evenwel niet dat de nieuwe bestemming uiteindelijk ook zal worden vastgesteld, vermits tijdens het openbaar onderzoek van de planwijziging bezwaren kunnen worden uitgebracht die de overheid tot een andere visie brengen. Op grond van een gunstig planologisch attest kan trouwens onder bepaalde voorwaarden door de aanvrager van de stedenbouwkundige vergunning worden gevraagd dat de vergunningverlenende overheid zou afwijken van de voorschriften van het geldende plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan. Het betreft dus een mogelijkheid om bij de vergunningsaanvraag vooruit te lopen op de toekomstige wijziging van een tot nu toe geldend bestemmingsplan. Dit attest biedt dan ook soms een uitkomst voor zonevreemde bedrijven, omdat een gunstig attest onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid biedt om in afwijking van de voorschriften van het geldende bestemmingsplan, toch een stedenbouwkundige vergunning toe te staan.
16.6
Afbraak van een woning
Ook voor het slopen van een woning heeft u meestal een bouwvergunning nodig. Dit is nodig als de woning groter is dan 100m2 of niet als vrijstaand kan beschouwd worden (met andere woorden andere aanpalenden). Indien de woning kleiner is dan 100m2 , is de afbraak van de woning niet vergunningsplichtig.
31
16.7
Bouwgrond
Dit is een perceel dat geschikt is om een woning of bedrijf op te richten. Alvorens een perceel bouwgrond te kopen is het raadzaam te informeren of er wel op die grond mag gebouwd worden en onder welke voorwaarden. Alle plannen (gewestplannen, verkavelingsplannen, bijzondere plannen van aanleg) liggen ter inzage bij de dienst openbare werken.
16.8
Bouwovertredingen
Het is ten zeerste aan te raden om inlichtingen in te winnen bij de dienst stedenbouw alvorens bouw- en/of verbouwingswerken aan te vatten. Slechts een beperkt aantal werken mogen uitgevoerd worden zonder vergunning. Op de site www.ruimtelijkeordening.be vindt u alle bepalingen hieromtrent. Wanneer deze wetgeving niet gerespecteerd wordt (werken worden uitgevoerd zonder vergunning of in strijd met de vergunning) wordt een proces verbaal opgesteld door de politie. De boetes hierop kunnen zeer hoog oplopen en kunnen leiden tot dramatische toestanden (afbraak,. . . ). Informeer u goed en zorg dat u de nodige vergunningen heeft wanneer u gaat bouwen en/of verbouwen.
16.9
Bouwvergunning
De ruimtelijke ordening die vastgelegd werd in de stedenbouwwetgeving is gericht op een duurzame ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang worden gebracht. Het belangrijkste middel daartoe is het vergunningssysteem. In principe zijn alle nieuwbouwen verbouwingswerken (bouwen, afbreken, verbouwen, herbouwen) aan een vergunning onderworpen. Op de site www.ruimtelijkeordening.be vindt u alle bepalingen hieromtrent. Bepaalde bouwaanvragen worden door de stad zelf behandeld. Andere moeten na advies van de stad overgemaakt worden aan AROHM Gent waar de gemachtigde ambtenaar de eindbeslissing van het dossier neemt.
16.10
Kadaster
Het kadasterplan is een verzameling van alle percelen van het grondgebied Belgi¨e met hun respectievelijke eigenaar(s). Kadasterplannen kunnen enkel ingekeken worden op de dienst stedenbouw. Een afschift van een kadasterplan kan bekomen worden bij de daartoe bevoegde diensten.
16.11
Openbaar onderzoek
Voor sommige zaken is het noodzakelijk dat er een openbaar onderzoek georganiseerd wordt. Dit wordt bekend gemaakt met een affiche en/of door publicatie en/of door het persoon-
32
lijk aanschrijven van de betrokkenen. Tijdens een openbaar onderzoek kan men eventuele bezwaren indienen.
16.12
Plannenregister
Het plannenregister is een gegevensbestand van het grondgebied van de stad dat de volgende informatie bevat: de bestemming en de voorschriften zoals vastgelegd in de geldende plannen van aanleg en ruimtelijke uitvoeringsplannen en ontwerpen ervan, zo veel mogelijk per kadastraal perceel, evenals de aanduiding van de delen van de plannen waarop een voorkooprecht geldt en die waarvoor een planbatenheffing verschuldigd is. de rooilijnplannen de onteigeningsplannen de stedenbouwkundige verordeningen, verkavelingsverordeningen en bouwverordeningen informatie met betrekking tot de bescherming door andere wetgeving die een gevolg heeft voor het gebruik van de grond
16.13
Stedenbouwkundig attest nummer 1
Dit attest geeft aan wat de bestemming van het perceel in kwestie is volgens het gewestplan. Het bepaalt of het perceel al dan niet in een verkaveling en/of bijzonder plan van aanleg is gelegen. In de toekomst zal dit attest nr.1 vervangen worden door een stedenbouwkundig uittreksel.
16.14
Stedenbouwkundig attest nummer 2
Dit document wordt afgeleverd op basis van een plan. Het geeft aan of het ingediende project in aanmerking komt voor een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning. Het attest is 1 jaar geldig. Het belang van het attest bestaat hierin dat, indien men een bepaald project wil realiseren, men eerst de overheid kan vragen hoe die het project inschat alvorens een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning aan te vragen. Vergunningsaanvragen ingediend binnen 1 jaar na het bekomen van een gunstig stedenbouwkundig attest nr.2, kunnen niet geweigerd worden (behalve als de plannen of de voorschriften intussen zijn gewijzigd).
16.15
Vergunningenregister
Het vergunningenregister is een ge¨ınformatiseerd gegevensbestand over de perceelsgebonden informatie met betrekking tot de ruimtelijke ordening en de stedenbouw op het grondgebied van de stad. In dit gegevensbestand worden tal van zaken bijgehouden om op een eenvoudigere en snellere manier een volledig en correct overzicht te verkrijgen over welke vergunningen op een bepaald perceel van toepassing zijn.
33
16.16
Verkavelingen
Een verkaveling is een rechtshandeling waarbij de eigenaar van een stuk grond die grond in twee of meer kavels verdeelt om ten minste ´e´en ervan te koop te stellen of vrijwillig te verkopen of voor meer dan negen jaar te huur te zetten of te verhuren, voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
16.17
Gedeconcentreerde bundeling
Gedeconcentreerde bundeling is een ruimtelijk principe waarbij ’bundeling’ staat voor het selectief concentreren van de groei van het wonen, het werken en de andere maatschappelijke functies in de steden en kernen en gedeconcentreerd’ rekening houdt met het bestaand spreidingspatroon en met de gespreid voorkomende dynamiek van de functies in Vlaanderen.
34
Referenties [1] www.elfri.be/nl/Juridischeinformatie/Burgerlijkrecht/zakenrecht/ erfdienstbaarheden.htm [2] www.landmeter-expertvastgoed.be/meererfdienstbaarheid.html [3] http://sder.wallonie.be/pages/NLmain.htm [4] http://mrw.wallonie.be/DGATLP/dgatlp/Pages/DGATLP/PagesDG/CWATUP/GED/ gedListeArbo.asp [5] http://docs.vlaanderen.be/portaal/beleidsnotas2004/vanmechelen/ruimtel_ ord_monumenten_landschappen.rtf [6] http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/ruimtelijk/vergunningen/start_V.htm
[7] http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/ruimtelijk/vergunningen/water/ watertoets%20bij%20vergunningen.doc www.watertoets.be Interessante links Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/ruimtelijk/Nrsv/rsvlezen.html Volledige Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, 600 blz, geco¨ordineerde versie (tekst aangepast aan de herziening van 12 dec 2003) http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/ruimtelijk/Nrsv/RSVgecoordineerd/rsv_w.pdf www.geraardsbergen.be/stedenbouwaz.php?main=bestuur#kadaster Alle informatie m.b.t. het beroep landmeter www.landmeter.be Belgische Unie van Landmeters www.ubg-bul.be Website voor bouw en industrie www.bouwkroniek.be www.vlaanderen.be
35
Raadpleeg het gewestplan http://geo-vlaanderen.agiv.be/geo-vlaanderen/gwp/ Nationale Vereniging van Meetkundigen-Schatters www.nvms-ange.be
