Programmatische onderbouwing Torensteepolder

Programmatische onderbouwing Torensteepolder

Programmatische onderbouwing Torensteepolder Numansdorp, gemeente Cromstrijen

In opdracht van Midstate V.O.F. Angela van Velden 23 augustus 2011 2011-076

Gerrichhauzen en Partners Advies, management en training bij veranderingsprocessen in stedelijke gebieden Postbus 546 3300 AM Dordrecht t (078) 6 144 166 f (078) 6 144 420 www.genp.nl [email protected]

Inhoudsopgave Artikel

Titel

1. Inleiding 2. Stedebouwkundig ontwerp Torensteepolder 2.1. Het stedebouwkundig ontwerp 2.2. Relevante beleidskaders 2.3. Conclusie stedebouwkundig ontwerp 3. Woningbouwprogramma en doelgroepen 3.1. Woningbouwprogramma Torensteepolder 3.2. Doelgroepen 3.3. Relevante beleidskaders 3.4. Planning en fasering 3.5. De nieuwe doelgroep: middeninkomens 3.6. Woningbouwprogramma Torensteepolder in relatie tot overige ontwikkelingen in Numansdorp 3.7. Conclusies woningbouwprogramma en doelgroepen 4. Woonkwaliteit 4.1. Kwalitatieve aspecten stedebouwkundig ontwerp Torensteepolder 4.2. Relevante beleidskaders 4.3. Conclusie woonkwaliteit 5. Woningbehoeftenonderzoek 6. Conclusies en aanbevelingen 6.1. Conclusies 6.2. Aanbeveling

Pagina 4 5 5 5 9 10 10 10 11 14 15 15 16 18 18 18 18 19 21 21 21

Gerrichhauzen en Partners

1.


Inleiding Op 21 juni heeft de gemeenteraad van de gemeente Cromstrijen een besluit genomen over een gewijzigde en gefaseerde ontwikkeling van Numansdorp Zuid. Omdat de gemeente de Molenpolder vooralsnog niet kan ontwikkelen, heeft het college zich bezonnen op een andere ontwikkelingsstrategie waarbij de Torensteepolder, vooruitlopend op de Molenpolder, ontwikkeld wordt. In deze eerste fase Torensteepolder zijn 176 woningen gepland. Aan Midstate V.O.F, ontwikkelaar en grondeigenaar van de locatie, is gevraagd om een goede onderbouwing te geven van het woningbouwprogramma. Aan Gerrichhauzen en Partners is gevraagd deze programmatische onderbouwing op te stellen. Doel van de onderbouwing is te komen tot een verantwoord woningbouwprogramma voor de Torensteepolder. In de stedebouwkundige verkaveling zijn doelstellingen, locatie- en omgevingskenmerken vertaald in een stedebouwkundig ontwerp met een gespecificeerd aantal woningen in de diverse typen. Deze verkaveling is de basis geweest voor de analyse en toetsing. De belangrijkste doelstellingen, uitgangspunten en randvoorwaarden zijn terug te vinden in de diverse beleidsstukken. Het stedebouwkundig plan en het geplande woningbouwprogramma zijn getoetst aan deze beleidskaders. In dit rapport is achtereenvolgens ingegaan op: De stedebouwkundige verkaveling: woningaantallen, -typen en een inschatting van de doelgroepen die er een plek kunnen krijgen; de basis die getoetst is; Woningbouwprogramma en doelgroepen: welke doelgroepen zijn in de diverse beleidsstukken benoemd, welke randvoorwaarden gelden voor deze groepen, moeten deze doelgroepen een plek krijgen in de Torensteepolder en krijgen ze deze dan ook; Woonkwaliteit: een beknopte analyse van de woon- en leefkwaliteiten die uit de stedebouwkundige verkaveling te lezen zijn; Woonwensen: Daarnaast is apart aandacht besteed aan de resultaten uit het woningbehoeftenonderzoek. In een vraaggerichte markt is het essentieel om te luisteren naar de wensen van de consument.

. . . .

4


2. 2.1.


Stedebouwkundig ontwerp Torensteepolder Het stedebouwkundig ontwerp De Torensteepolder maakt onderdeel uit van de ontwikkeling ‘Numansdorp Zuid’. Belangrijke elementen in het ontwerp zijn de bestaande landschappelijke elementen en structuren zoals de dijken, bomenlanen en het water. In het plangebied is een noord-zuid gericht wegenpatroon geprojecteerd waaraan de woningen gesitueerd zijn. De bebouwingsdichtheid verloopt van intensievere bebouwing aan de noordzijde naar een meer extensieve verkaveling richting zuiden, in een woningdichtheid die verloopt van 15 woningen per hectare via 9 woningen per hectare naar 5 woningen per hectare. Het voorgestelde woonmilieu van de Torensteepolder valt te karakteriseren als ‘wonen in een landelijke setting’. Het stratenpatroon is hierbij onregelmatig, de (grote) kavels kennen verspringende rooilijnen en zijn open. Het gebied kent een grote diversiteit, een lage bebouwingsdichtheid en een informeel karakter met veel groen. De locatie leent zich niet goed voor een compacte, meer stedelijke invulling. De openheid en overgang met het landschap is belangrijk. De keuze voor een extensieve, open verkaveling sluit aan op de omgeving.

Stedebouwkundig ontwerp Torensteepolder 2.2.

Relevante beleidskaders Bij het toetsen van het stedebouwkundig plan aan het relevante beleid is het volgende beleid/onderzoek van belang: Herziene Masterplan Numansdorp Zuid en stedebouwkundige uitgangspunten; Lokale Ontwikkelingsvisie ‘De Verdieping’; Regionale Structuurvisie Hoeksche Waard; Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland.

5



Herziene Masterplan Numansdorp Zuid en stedebouwkundige uitgangspunten Om de integraliteit van deelontwikkelingen te borgen is door de initiatiefnemers een Masterplan opgesteld. Na toetsing door de gemeente heeft de gemeenteraad het herziene Masterplan op 11 mei 2010 vastgesteld. Daarbij heeft de gemeenteraad tevens zes stedebouwkundige uitgangspunten vastgesteld. De stedebouwkundige uitgangspunten zijn een weergave van de belangrijkste, ruimtelijke kwaliteiten die een plek moeten krijgen in de plannen. Het gaat om: 1. Water: Uitgangspunt is het realiseren van zoveel mogelijk diep, bevaarbaar water in Numansdorp Zuid; 2. De karakteristieke eigenschappen van de huidige Dorpshaven dienen zoveel mogelijk behouden te blijven, inclusief de historische bebouwing en de karakteristieke dijkenstructuur langs de haven; 3. Openbaarheid: Bij de beoordeling van de plannen is een belangrijk uitgangspunt dat de plannen een toegevoegde waarde moeten hebben voor de inwoners van Cromstrijen, uit te werken in wandel- en fietsroutes en een goede bereikbaarheid van de waterpartijen, recreatieve plaatsen en het Hollandsch Diep; 4. Gestapelde woningbouw langs Hollandsch Diep: Het plan voorziet in een beperkte stapeling van woningbouw langs het Hollandsch Diep, achter de huidige dijk; 5. Fasering: een gefaseerde uitvoering is mogelijk mits gewaarborgd is dat uiteindelijk het gehele gebied ontwikkeld wordt; 6. Recreatiewoningen: Het realiseren van recreatiewoningen is mogelijk waarbij de potentie en kwaliteit van het gebied benut kan worden. De punten 1, 2 en 3 zijn relevant voor de Torensteepolder.

Aangepast Masterplan met de Torensteepolder (rood omlijnd)

Lokale Ontwikkelingsvisie ‘De Verdieping’ In de Lokale Ontwikkelingsvisie ‘De Verdieping’ staan de ontwikkelingen van het landschap en de kernen Klaaswaal en Numansdorp voor de komende jaren beschreven. De status ‘Nationaal Landschap’ die de Hoeksche Waard kreeg is hierop ook van invloed geweest. De kernen Klaaswaal en Numansdorp moeten los van elkaar blijven. Tussen de kernen ligt een waardevol open landschap. Uitbreidingen aan de oost- en westzijde van Numansdorp vormen een te grote inbreuk op het open landschap. Het Nautisch Centrum moet Numansdorp verbinden met het Hollandsch Diep en vormt de bekroning van de historische noord-zuidas. Het gaat hier om integrale gebiedsontwikkeling met als bouwstenen woning-

6



bouw, watersport (uitbreiding van de dorpshaven), verblijfsrecreatie, natuurontwikkeling (zowel buitendijks als binnendijks), recreatie en bijbehorende voorzieningen. De belangrijkste kwaliteitskaders zijn: een zonering in oost-westrichting van groen met recreatie en nieuwe landgoederen in de Torensteepolder via een centraal woongebied met watersportvoorzieningen langs het havenkanaal naar een watergebied met recreatiewoningen in de Molenpolder. Het watergebied krijgt een open verbinding met het buitenwater, wat potenties biedt voor bijzondere zoetwatergetijdennatuur; een geleding in noord-zuidrichting door de dwarsdijken en door een aantal groene of blauwe vingers. De Torensteepolderse Kade wordt een robuuste groene as met nieuwe landgoederen die in westelijke richting als een groene vinger doorloopt in de nieuwe uitbreiding en in oostelijke richting doorloopt tot aan de Schuringse Havenkade.

Regionale Structuurvisie Hoeksche Waard De Regionale Structuurvisie Hoeksche Waard beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de regio tot 2030. Ook staat hierin welke projecten op korte termijn concreet uitgevoerd moeten worden om de visie te realiseren en welke investeringen daarmee gemoeid zijn. Uitgangspunt voor de Structuurvisie is de versterking van de ruimtelijke kwaliteit, de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het Nationaal Landschap de Hoeksche Waard. In de Regionale Structuurvisie zijn de uitgangspunten verwerkt uit de Ontwikkelingsvisie ‘De Verdieping’. Voor (toekomstige) woningbouw zijn verder de rode contouren in de Regionale Structuurvisie van belang. Voor de woongebieden binnen de rode contouren geldt een gemiddelde dichtheid van 15 woningen per hectare. Voor de begrenzing van de rode contour voor Numansdorp is prioriteit gelegd bij de ontwikkeling van het Nautisch Centrum. Het uitbreidingsprogramma voor woningbouw tot 2020 is hier geconcentreerd en een zo groot mogelijk deel is opgenomen in de rode contour. Hierdoor ontstaat maximale flexibiliteit voor de gewenste integrale gebiedsontwikkeling. Het oostelijk deel van het woongebied aan de oostkant van het havenkanaal kan na 2030 worden gerealiseerd en is buiten de contour gelaten. De aanleg van de nieuwe landgoederen is al eerder voorzien en deze hoeven niet binnen de rode contour te vallen. De Molenpolder heeft in het Streekplan de aanduiding verblijfsrecreatie gekregen en valt dus al binnen de huidige contour. Het hele gebied binnen de contour is onderdeel van de ‘schakelzone’ uit het Streekplan. Bij het stedebouwkundig ontwerp voor de Torensteepolder is niet strak aangesloten op de rode contour maar gebruik gemaakt van de lijnen in het landschap. Een viertal woningen aan de oostzijde vallen buiten de rode contour maar kunnen gerealiseerd worden binnen de ruimte-voor-ruimte regeling.

7



Uitsnede uit de Regionale Structuurvisie, ontwikke-

Rode contouren voor Numansdorp met daarbij de

lingsbeeld Numansdorp

bouwplannen en de ingetekende locatie van Torensteepolder (zwart omlijnd)

Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland De Provinciale Structuurvisie geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. Beschreven staat hoe de Provincie samen met haar partners wil omgaan met de beschikbare ruimte. Met de Structuurvisie werkt de Provincie aan een vitaal Zuid-Holland, met meer samenhang en verbinding tussen stad en land. Hierdoor is in Zuid-Holland goed wonen, werken en recreëren voor iedereen binnen handbereik. De Provincie Zuid-Holland stuurt op hoofdlijnen door kaders te stellen en het lokale bestuur ruimte te geven bij de ruimtelijke inrichting. Voor de ontwikkeling van de Torensteepolder zijn de functiekaart en de kwaliteitskaart van belang. De functiekaart en de kwaliteitskaart visualiseren de gewenste functies en ruimtelijke kwaliteit tot 2020. Beide kaarten staan hieronder weergegeven, waarbij ingezoomd is op Numansdorp Zuid.

Uitsnede functiekaart Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland

8



De functiekaart laat zien dat de Torensteepolder in een stads- en dorpsgebied ligt. In een stads- en dorpsgebied is bebouwing of uitbreiding toegestaan.

Uitsnede kwaliteitskaart Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland De kwaliteitskaart laat zien dat het plangebied van de Torensteepolder in het gebied van een dorpskern ligt. De dorpskern van Numansdorp loopt van het centrum richting de Haven. Dit is het gebied waar de bebouwing voor de uitbreiding van Numansdorp Zuid is gepland. In de Structuurvisie Zuid-Holland is de stedelijke uitbreiding van Numansdorp Zuid en de Torensteepolder dus positief bestemd. 2.3.

Conclusie stedebouwkundig ontwerp De Torensteepolder is onderdeel van Numansdorp Zuid, een ontwikkellocatie die opgenomen is in provincieaal, regionaal en lokaal beleid. De woningdichtheid voldoet aan de eisen zoals gesteld: maximaal 15 woningen per hectare. De toets aan de door de gemeente geformuleerde zes stedebouwkundige uitgangspunten geeft een positief beeld. In het plangebied zijn diverse watergangen opgenomen die breed zijn en in open verbinding staan met het omringend gebied. De dorpshaven blijft behouden waarbij voldoende afstand aangehouden wordt tussen bestaande elementen en nieuwbouw. De openbaarheid is gegarandeerd middels openbare routes.

9


3. 3.1.


Woningbouwprogramma en doelgroepen Woningbouwprogramma Torensteepolder Het woningbouwprogramma van het stedebouwkundig plan Torensteepolder voorziet in 176 woningen. In de onderstaande tabel zijn de woningtypen en aantallen van het programma weergegeven. Woningtype

Aantal

Percentage

Kavelgrootte

Rijwoning

35

20%

162 m2

Geschakelde woningen

25

14%

360 m2

twee-onder-een-kap

36

20%

450 m2

Vrijstaande woningen

80

46%

600-1000 m2

176

100%

Totaal

Woningtypen en aantallen Torensteepolder

Alle woningen zijn grondgebonden. Verder is op basis van deze verkaveling en de woningtypen een globale inschatting te maken van de prijscategorieën. Bij de geschatte prijscategorieën is een bandbreedte gegeven. Exacte prijzen zijn mede afhankelijk van de vraag vanuit de markt. Meer hierover staat omschreven bij de conclusies (hoofdstuk 3.6). Er zijn 35 rijwoningen gepland in de bereikbare koop met een prijs van € 160.000 tot € 225.000. De overige 141 woningen zijn vrijstaand, twee-onder-een-kap en een klein aandeel geschakeld. De geschakelde woningen kunnen ontwikkeld worden in de middeldure koop (tot € 350.000). Dit geldt mogelijk ook voor een deel van de twee-onder-een-kapwoningen. De vrijstaande woningen en (een deel van) de tweeonder-een-kapwoningen worden naar verwachting gebouwd in de dure koop. De woningcorporatie HW Wonen heeft aangegeven geen interesse te hebben in het realiseren van sociale woningbouw in de Torensteepolder. 3.2.

Doelgroepen De doelgroepen die met dit plan worden bereikt zijn deels starters en middeninkomens. Voor deze doelgroepen zijn rijwoningen in de bereikbare koop gepland. Het gaat hier om 20% van het totaal aantal woningen. De geschakelde woningen (14%) kunnen een doelgroep bedienen die wil doorstromen uit een starterswoning of sociale huur/koopwoning. Voor het overige wordt gebouwd voor de middenklasse en de hogere inkomens. De woningen lijken primair geschikt voor gezinnen. De rijwoningen zijn, vanwege de prijs, ook geschikt voor startende huishoudens. In eerste instantie lijkt het dan ook een wijk voor gezinnen te worden. Dit is een logische invulling als deze bezien wordt in relatie tot de ontwikkelingen in de bestaande kern. Inbreidingslocaties in bestaand gebied zijn vaker gesitueerd in de directe nabijheid van voorzieningen en daarmee meer geschikt voor (starters en) senioren. Ook wordt in inbreidingslocaties vaker gestapelde bouw gerealiseerd in tegenstelling tot uitbreidingslocaties, zoals de Torensteepolder, waar meer ruimte gegeven wordt aan de bebouwing en in hoofdzaak grondgebonden woningen gebouwd worden.

10



11

In het stedebouwkundig plan zijn zeer ruime kavels gepland. Ruime kavels geeft de optie om woningen te realiseren met veel ruimte op de begane grond. Dit biedt mogelijkheden tot het realiseren van alle woonfuncties op de begane grond (dus inclusief slaap- en badkamer). Dit kan direct bij de bouw gerealiseerd worden of in een later stadium, op het moment dat er behoefte is aan extra ruimte op de begane grond. De woningen worden hiermee levensloopgeschikt1. Mocht nu of op termijn sprake zijn van een verminderde mobiliteit, dan is het mogelijk om de woning zodanig aan te passen dat de bewoners er kunnen blijven wonen. Alternatieve woonvormen zoals patiowoningen (grote oppervlakte op de begane grond) en meergeneratiewoningen (zoals kangoeroewoningen) zijn op deze ruime kavels ook goed mogelijk. Deze woonvormen zijn goed geschikt voor senioren. 3.3.

Relevante beleidskaders Bij het toetsen van het woningbouwprogramma van het stedebouwkundig plan aan het relevante beleid is het volgende beleid/onderzoek van belang: -

Woningbouwprogramma 2011-2020 (op basis van de provinciale woningbouwmonitor); Regionale Woonvisie Hoeksche Waard; Regionale Woningbouwmonitor; Onderzoek demografische ontwikkelingen Hoeksche Waard (2010).

Woningbouwprogramma en -monitor 2011-2020 gemeente Cromstrijen Het woningbouwprogramma van de gemeente Cromstrijen vormt samen met de Regionale Woonvisie het kader voor het lokale volkshuisvestingsbeleid van Cromstrijen. Hieronder is het woningbouwprogramma 2011-2020 voor de gemeente Cromstrijen uit de recente woningbouwmonitor in woningklassen en woningtypen weergegeven.

Woningklasse

2020 en verder

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Goedkoop

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Sociaal

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Markt

Totaal

0

23

30

8

2

2

2

2

2

0

71

Onbekend

51

43

46

27

43

31

31

31

31

0

334

Totaal

51

66

76

35

45

33

33

33

33

0

405

Tabel woningklassen gemeente Cromstrijen, uit Provinciale Monitor

Woningtype

2020 en verder

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Eengezins

10

66

30

8

0

0

0

0

0

0

114

Meergezins

41

0

0

0

2

2

2

2

2

0

51

1

1

46

27

43

31

31

31

31

0

252

52

67

76

35

45

33

33

33

33

0

405

Onbekend Totaal

Totaal

Tabel woningtypen gemeente Cromstrijen, uit Provinciale Monitor

1

Levensloopgeschikte woningen zijn woningen die aangepast kunnen worden tot levensloopbestendige woningen.



12

Op de website van de gemeente is over een aantal projecten informatie te vinden. Zo staat vermeld dat op de Rehoboth-locatie senioren huurappartementen gerealiseerd zijn. Ook bij het centrumplan Klaaswaal zijn appartementen genoemd. In de onderstaande tabel staan de projecten die de gemeente Cromstrijen de komende jaren uitvoert (vanuit de Provinciale Woningbouwmonitor).

gepland sloop

gerealiseerd nieuwbouw

gerealiseerd sociaal

gerealiseerd sloop

23

24

51

23

24

176

0

0

0

0

0

2011

10

0

0

0

0

0

2012

61

0

56

0

0

0

Numansdorp - Gemeentewerf

2013

8

0

0

0

0

0

Numansdorp - Supermarkt

2012

3

0

1

0

0

0

Numansdorp - Proeftuin

20122015

17

0

0

0

0

0

Klaaswaal - Centrum deelgebied 1

-

41

0

0

0

0

0

Klaaswaal - Centrum deelgebied 2

-

12

0

0

0

0

0

Klaaswaal - Centrum Van Rennes

-

9

0

0

0

0

0

Klaaswaal - Centrum Kerkstraat e.o.

-

12

0

0

0

0

0

Klaaswaal - Oranjebuurt

-

46

0

35

0

0

0

Cromstrijen - Solitaire projecten

-

10

0

0

4

0

2

Numansdorp - Landgoederen Numansdorp Zuid

-

12

0

0

0

0

0

Project

Oplevering

gepland nieuwbouw

gepland sociaal

Numansdorp - Rehoboth/Buitensluis

2010

51

Numansdorp - Numansdorp Zuid

20142019

Numansdorp - Binnenhaven Numansdorp - Oranjebuurt

Planning sloop en nieuwbouw woningbouwprogramma gemeente Cromstrijen

Fasering en planning Numansdorp Zuid De gemeente Cromstrijen heeft onlangs besloten tot een fasering van het project Numansdorp Zuid waarbij de Torensteepolder als eerste gerealiseerd wordt. In de Provinciale Woningbouwmonitor is er voor de Torensteepolder geen differentiatie opgegeven. Wel is een planning aangegeven met een oplevering van 2014 tot 2019.

Woningklasse

2020 en verder

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Totaal

Goedkoop

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Sociaal

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Markt

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Onbekend

0

0

0

26

30

30

30

30

30

0

176

Totaal

0

0

0

26

30

30

30

30

30

0

Woningbouwprogramma Torensteepolder uit Provinciale Monitor

Op de website van de gemeente valt te lezen dat het college inzet op een gedifferentieerd woningbouwprogramma, met ruimte voor starters-, ouderen- en grondgebonden woningen.



13

Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2020 In de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard is een aantal uitgangspunten benoemd die relevant is voor Cromstrijen en Numansdorp. Voor Numansdorp Zuid is gesteld dat de lokale woonbehoefte en fasering leidend is. In de Regionale Woonvisie is de basis vastgelegd voor de woningdifferentiatie in de nieuwbouw voor de Hoeksche Waard. In onderstaande tabel is deze differentiatie weergegeven.

Goedkoop en bereikbaar

Voorstel programma Woningkwaliteit

Middelduur

Huur

Koop

Huur

Koop

20%

10%

10%

20%

Duur

40%

In principe 100% in nultreden kwaliteit, verder uit te werken in project woonkwaliteitskeurmerk

Woningtype

Eengezins

20%

10%

Meergezins Contouren

Woon-zorgwoningen

5%

15%

30%

5%

5%

10%

Inbreiding

50%, dichtheid 25 woningen/ha

Uitbreiding

50%, dichtheid 15 tot 5 woningen/ha 1.000 (in bestaande en niewbouw, accent op bereikbare huur) tot 2020

Kavels

10%

Woningbouwprogramma Regionale Woonvisie Hoeksche Waard

Het project wordt in de Regionale Woonvisie gezien als een project van regionaal belang in combinatie met een opwaardering van de haven en de bouw van een Nautisch Centrum. Richtlijn voor nieuwe woongebieden is maximaal 15 woningen per hectare (uitbreiding).

Concept Regionale Woningbouwmonitor Hoeksche Waard Het monitoren van het woningbouwprogramma uit de Regionale Woonvisie is een van de onderdelen uit het uitvoeringsprogramma van de Regionale Woonvisie. In het rapport ‘Regionale Woningbouwmonitor 2011’ wordt het woningbouwprogramma 2011 gemonitord en geconfronteerd met beleid en actuele ontwikkelingen. Uit dit rapport zijn hieronder de relevante punten voor Cromstrijen genoemd: -

-

-

In 2011, 2012 en 2013 staan op lokaal en regionaal niveau te veel eengezinswoningen in de koopsector in de planning. Een betere verdeling van eengezinswoningen over de jaren is nodig om aan te sluiten bij de markt en behoefte. Of het woningbouwprogramma daadwerkelijk aansluit op de woningbehoefte is echter het beste te beoordelen op projectniveau; Om tot een goede prioritering en temporisering te komen moet een beoordeling per project worden gemaakt van de hardheid, risico’s, mate waarin het project in de behoefte voorziet, koppeling aan belangrijke projecten, beleid en verplichtingen; De praktijk laat zien dat de locatiespecifieke kenmerken, prijskwaliteitverhouding en het aansluiten bij woonwensen belangrijke succesfactoren zijn in de verkoop van een project; De uitgangspunten en het programma uit de Woonvisie dienen te worden herzien op basis van de inhoudelijke bouwstenen. Het betreft dan de gewenste productie om tot migratiesaldo 0 te komen (productie 3.250 woningen versus migratiesaldo 0) en de kwalitatieve verdeling van het programma.

Demografische ontwikkeling in de Hoeksche Waard In opdracht van de provincie Zuid-Holland en met medewerking van de vijf gemeenten in de Hoeksche Waard is een onderzoek uitgevoerd naar de demografische ontwikkeling in de Hoeksche Waard. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in de rapportage ‘Demografische ontwikkeling in de Hoeksche



Waard’ van de provincie Zuid-Holland. De informatie uit dit rapport is van belang voor de woningbouwproductie, vanwege gewijzigde inzichten met betrekking tot bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Dit is van invloed op de verwachte woningbehoefte. Onderstaand zijn de belangrijkste gegevens en conclusies uit het rapport van de Provincie opgenomen. -

-

-

-

-

3.4.

Uit de rapportage blijkt dat de Hoeksche Waard in het verleden altijd in staat is geweest om inwoners van buiten de Hoeksche Waard aan te trekken. Met name gezinnen wisten de weg naar de Hoeksche Waard te vinden. Sinds 2007 is er sprake van een bevolkingsdaling in de Hoeksche Waard, met uitzondering van de gemeente Binnenmaas. Dit is het gevolg van een negatief (binnenlands) migratiesaldo. Mogelijke oorzaken die hiervoor in het rapport gegeven worden zijn: Er is de afgelopen jaren te weinig gebouwd; De prijs-kwaliteit verhouding blijft achter bij andere gebieden; Er is veel concurrentie van andere gebieden in de omgeving van Rotterdam; Andere regio’s kunnen goed in hun eigen woningbehoefte voorzien; De WOZ-waarde van de woningen in de Hoeksche Waard heeft zich in de afgelopen jaren nog goed ontwikkeld. De WOZ-waarde ligt hoger dan gemiddeld in de Provincie en die waarde is zelfs nog wat meer toegenomen in de periode 2004-2009 dan in Zuid-Holland als geheel. Tussen de kernen zijn de verschillen in de ontwikkeling van de WOZ-waarde beperkt. Dit duidt erop dat de marktpositie van deze kernen niet sterk verschilt. In potentie is er in de meeste kernen voldoende vraag om meer nieuwbouw te realiseren, zonder dat dit een sterk drukkend effect op de ontwikkeling van de WOZwaarde heeft; In de gemeenten Cromstrijen, Korendijk en Strijen is sprake geweest van een (structureel) negatief migratiesaldo in de afgelopen jaren. Uit de diverse bevolkingsprognoses die in het rapport zijn opgenomen blijkt dat de verwachting is dat de binnenlandse migratie van de Hoeksche Waard negatief zal blijven; De Hoeksche Waard is de afgelopen jaren niet in staat geweest om migratiesaldo 0 te halen, waarschijnlijk als gevolg van achterblijvende woningbouwproductie. Ervaring leert dat deze vraag niet naderhand ‘ingehaald’ kan worden. De Hoeksche Waard zal de komende jaren alle zeilen bij moeten zetten om er voor te zorgen dat de woningbouwproductie niet verder achterblijft en migratiesaldo 0 in de komende jaren wel gehaald wordt. Dit vraagt om gezamenlijke maatregelen om de woningmarkt vlot te trekken; Gezien de demografische ontwikkeling in het rapport ‘Demografische ontwikkeling in de Hoeksche Waard’ van de Provincie is de verwachting dat er bij migratiesaldo 0 in de periode tot 2020 behoefte is aan 1.600 woningen. De provincie gaat in haar concept Provinciale Woonvisie zelf uit van een prognose van 1.000 woningen. De afspraak tot nog toe betreft het realiseren van 3.250 woningen tot 2020.

Planning en fasering De Torensteepolder wordt in vijf jaar opgeleverd. Dit geeft een gemiddelde woningbouwproductie van 35 woningen per jaar. Voor de gemeente Cromstrijen geldt een totale bruto woningbouwproductie van 20102020 van circa 470 woningen, wat een productie van circa 47 woningen per jaar is. In de Torensteepolder wordt derhalve 74% van de jaarlijkse woningbouwproductie gerealiseerd. Een evenwichtige spreiding van de woningbouwproductie over de jaren is van belang om aan te sluiten op de lokale behoefte. Een jaarlijkse oplevering van 35 woningen is laag. Mocht vanuit de markt een duidelijke vraag zijn naar het geplande woonmilieu, dan kan overwogen worden om een versnelling aan te brengen in de productie. Dit moet bezien worden in relatie tot het vrijkomen van goedkopere woningen bij doorstroming van huishoudens naar de middeldure koopwoningen.

14


3.5.


15

De nieuwe doelgroep: middeninkomens Nieuwe regelgeving per 1 januari 2011 eist dat een corporatie 90 procent van haar sociale huurwoningen toewijst aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-. De doelgroep die niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning en voor wie vaak geen betaalbare koopwoning beschikbaar is, is de groep huishoudens met middeninkomens; een inkomen van € 33.614,-- tot circa € 45.000,--. Alternatieven voor deze doelgroep zijn de vrije sector huurwoningen en de goedkope tot bereikbare koopwoningen. Huishoudens met een inkomen van € 33.000,-- tot € 45.000,-- kunnen, zonder inbreng van eigen middelen, een hypotheek krijgen2 voor een woning van € 160.000,-- tot € 210.000,--. Huishoudens met deze middeninkomens die nu een sociale huurwoning bewonen, zullen echter niet uit deze woning weggaan als er geen goede reden voor is. Men zal uitsluitend verhuizen als het alternatief aantrekkelijker is dan de huidige woning zoals een nieuwe, ruimere woning of een aantrekkelijke woonomgeving. Worden huishoudens met middeninkomens verleid tot verhuizen, dan komen sociale huurwoningen vrij voor de doelgroep waar de sociale woningbouw voor bedoeld is: huishoudens met een laag inkomen. In de Torensteepolder worden 35 rijwoningen met een koopprijs van € 160.000 tot € 225.000 gerealiseerd voor de doelgroep huishoudens met middeninkomens (starters, dan wel gezinnen).

3.6.

Woningbouwprogramma Torensteepolder in relatie tot overige ontwikkelingen in Numansdorp Door de gemeente Cromstrijen is een overzicht gegeven van het te realiseren dan wel gerealiseerde woningbouwprogramma op de diverse locaties in Numansdorp. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven, waarbij onderscheid gemaakt is tussen huur en koop in de diverse prijsklassen. Huur goedkoop

middelduur

Koop duur

goedkoop

middelduur

duur

Locatie

totaal

Rehobothschool

50

Oranjebuurt

10

Gemeentewerf

43

1

51 10 18

Supermarkt Bern-

61 8

8

hardstraat Proeftuin Solitaire projecten

Numansdorp Zuid 103 (31%)

1 (0%)

10%

17

17

7

7

80

176

35

61

53 (16%)

69 (21%)

104 (32%)

10%

20%

40%

Streefbeeld

20%

Conclusies

Voldoende betaalbare

Licht te-

Voldoende

Licht over-

huurwoningen, wel uit-

kort aan

middeldu-

schot aan

sluitend goedkope huur

goedkope

re koop-

dure

koopwo-

woningen

koopwo-

ningen Woningbouwprogramma locaties Numansdorp inclusief Numansdorp Zuid

2

Informatie, gebaseerd op de hypotheekscan.

ningen

330



Gerelateerd aan het streefbeeld valt te concluderen dat in Numansdorp voldaan wordt aan het streefbeeld van een gedifferentieerde nieuwbouwprogramma in huur en koop. 3.7.

Conclusies woningbouwprogramma en doelgroepen Het woningbouwprogramma voor de Torensteepolder voorziet in een groot aantal middeldure tot dure koopwoningen. Voor starters en middeninkomens is 20% van de woningen beschikbaar. In de Regionale Woonvisie is een principeverdeling opgesteld met 30% aan sociale woningbouw (goedkoop en bereikbaar). Wordt gestreefd naar deze verdeling in de gemeente Cromstrijen, dan moet op andere locaties meer sociale woningbouw gerealiseerd worden. Hiervan is onder andere sprake bij een aantal inbreidingslocaties. De locatiekenmerken van de Torensteepolder (rand van het dorp, grenzend aan het landschap) bepalen mede de invulling met ruimere kavels en grondgebonden woningen. Het college van Cromstrijen zet in op een gedifferentieerd woningbouwprogramma met ruimte voor starters-, ouderen- en grondgebonden woningen. Ook de Regionale Woonvisie zet voor Numansdorp, naast gezinnen, in op starters en ouderen. Het woningbouwprogramma van alle locaties in Numansdorp inclusief Numansdorp Zuid laat een gedifferentieerd beeld zien dat overeenkomt met het streefbeeld voor prijsklassen, huur en koop. In de Torensteepolder is ruimte voor een aantal doelgroepen: Rijwoningen (bereikbaar) voor starters en middeninkomens; Rijwoningen, geschakelde woningen en vrijstaande woningen voor gezinnen met midden- en hoge inkomens; Vitale senioren met midden- en hoge inkomens: patiowoningen, levensloopgeschikte woningen, meergeneratiewoningen (kangoeroewoningen). Na overleg met de ambtenaar volkshuishuisvesting van de gemeente Cromstrijen is vastgesteld, dat er geen actieve vraag vanuit de zorginstellingen is om intramurale wooneenheden te realiseren op de locatie. Ook is er geen actieve vraag naar andere zorgwoningen, zoals voor gehandicapten. In de Torensteepolder is wel ruimte gereserveerd voor circa 30 zorgappartementen. In het rapport ‘Demografische ontwikkeling in de Hoeksche Waard’ is geconcludeerd dat Cromstrijen een negatief migratiesaldo kent, waarschijnlijk als gevolg van een achterblijvende woningbouwproductie. Tevens is geconstateerd dat er in 2011, 2012 en 2013 veel eengezins-koopwoningen op de planning staan in de Hoeksche Waard. Een betere verdeling van eengezinswoningen over de jaren is nodig om aan te sluiten bij de markt en behoefte. Het gaat dan met name om de ‘standaard’ eengezinswoningen: middeldure rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. In het stedebouwkundige plan voor de Torensteepolder bestaat 80% van de geplande woningen uit eengezinskoopwoningen. Het betreft echter een uniek woonmilieu met ook vrijstaande en dure woningen. Ook staan de woningen niet gepland voor de jaren 2011, 2012 en 2013 maar voor 2014 en verder. In het kader van doorstroming zijn de middeldure koopwoningen van belang vanuit de verwachting dat hiermee in de bestaande voorraad goedkope woningen voor starters vrijkomen. In de Regionale Woonvisie is vastgelegd dat het bouwen voor starters beperkt kan blijven omdat er in de bestaande voorraad voldoende goedkope woningen voor starters zijn. Onderstaande tabel geeft een indruk van de mogelijke woningdifferentiatie conform de hierboven vermelde uitgangspunten. Belangrijke opmerkingen hierbij zijn: -

Het is essentieel om in ieder geval de te realiseren rijwoningen voor starters en huishoudens met middeninkomens te verankeren in afspraken;

16


-

-


17

Voor de middeldure en dure koopwoningen geldt, dat het van belang is om in te spelen op de actuele marktvraag. Bij afspraken omtrent aantallen en prijscategorieën van deze woningen dient dan ook flexibiliteit te worden ingebouwd in beide richtingen: de marktvraag kan neigen naar goedkopere woningen of juist naar duurdere woningen. Belangrijkste is het vraaggericht bouwen, luisterend naar de wensen van de koper; Voor alle woningen geldt, dat de uiteindelijke prijs afhankelijk is van kavelgrootte, woningtype en de wensen van de kopers met betrekking tot afwerkingniveau en opties (dakkapel, aanbouw, luxe keuken).

Voor de Torensteepolder is ruimte voor het onderstaande woningbouwprogramma.

Woningtype

Aantal

Percen-

Prijs-klasse

Doelgroep

€ 160.000 - € 225.000

-

(Koop-)starters

-

Huishoudens met middeninkomens: € 35.000

tage Rijwoning

35

20%

tot € 45.000 Geschakelde

25

14%

€ 225.000 - € 350.000

woningen

-

Gezinnen Huishoudens met een inkomen vanaf € 45.000

twee-onder-

€ 225.000 - € 350.000

-

Gezinnen

een-kap-

36

20%

en

-

Vitale, draagkrachtige senioren: levensloop-

woningen

vanaf € 350.000

geschikt of patiowoning -

Huishoudens met een inkomen vanaf € 45.000

Vrijstaande

80

46%

Vanaf € 350.000

woningen

-

Gezinnen

-

Vitale, draagkrachtige senioren: levensloopgeschikt of patiowoning

-

Kangoeroewoning (dubbelbewoning) Huishoudens met een inkomen vanaf € 45.000

totaal

176

100%

Basis woningdifferentiatie Torensteepolder


4. 4.1.


Woonkwaliteit Kwalitatieve aspecten stedebouwkundig ontwerp Torensteepolder In het stedebouwkundig ontwerp is een aantal kwalitatief interessante onderdelen te zien. Ruime kavels Het stedebouwkundig plan heeft ruime kavels, een kwaliteit die past bij het wonen in een meer landelijke omgeving. Vermeldenswaard zijn de goedkope rijenwoningen met een kaveldiepte van 30 meter. Groen In de Torensteepolder, en in de totale ontwikkeling Numansdorp Zuid, is zorg besteed aan de inpassing van de aanwezige landschappelijke elementen. In de Torensteepolder is verder op een aantal plekken ruimte gelaten voor groenplekken op buurtniveau. Met het (Nationaal) Landschap in de directe omgeving is de keuze voor een aantal kleinere groenplekken in het plangebied zelf een goede aanvulling. De groenplekken in het plangebied, direct omringd door woningen en op loopafstand, zijn goed geschikt als verblijfs- en speelplek voor kleinere kinderen. Verkeer en parkeren De ruime kavels bieden de mogelijkheid tot parkeren op eigen terrein. Door het plangebied lopen geen doorgaande wegen. Het zijn wijken buurtwegen met in hoofdzaak bestemmingsverkeer. Voor het plangebied geldt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning.

Naast de kwalitatieve aspecten van het plan zelf is een aantal andere aspecten uit de omgeving mede bepalend voor de kwaliteit van wonen. Voorzieningen In de wijk zelf zijn geen voorzieningen gepland. De omvang van de locatie is hiertoe te beperkt. Bovendien liggen de voorzieningen van Numansdorp op een afstand van circa 1 kilometer en daarmee op een acceptabele afstand. Recreatie In de directe omgeving bevindt zich het Nationaal Landschap van de Hoeksche Waard, het Hollandsch Diep en de oude haven. De haven maakt onderdeel uit van een historische route door de Hoeksche Waard. 4.2.

Relevante beleidskaders Voor het toetsen van de woonkwaliteit zijn geen specifieke beleidskaders. Wel bevatten de stedebouwkundige uitgangspunten kwalitatieve aspecten die mede van invloed zijn op de woonkwaliteit, zoals het behoud van de (historische) haven en inpassing van landschappelijke elementen. De toets aan de stedebouwkundige beleidskaders is reeds omschreven in hoofdstuk 2.

4.3.

Conclusie woonkwaliteit Het stedebouwkundig plan laat een aantal kwaliteiten zien. Deze kwaliteiten, zoals het groen en ruime kavels, zijn direct waarneembaar voor de bewoner en verhogen de aantrekkingskracht van de Torensteepolder. Tevens is het een woonmilieu, passend in het Nationaal Landschap en in aanvulling op het compacter wonen in de dorpen en kernen van Cromstrijen en de Hoeksche Waard. He beoogde woonmilieu in de Torensteepolder, en in Numansdorp Zuid, is uniek en onderscheidend. Dit is een essentiële voorwaarde in een vraaggestuurde markt.

18


5.


Woningbehoeftenonderzoek Nederland kent allang geen woningnood meer. De noodzaak tot het toevoegen van woningen omdat er niet voldoende woningen zijn, is er dan ook niet. Wel is er een kwalitatieve vraag. Er is sprake van een vraaggestuurde markt. Men is selectief en kritisch. In Nederland is ook sprake van een doorstroommarkt; indien mogelijk verhuizen mensen door naar een grotere, duurdere woning. In een vraaggestuurde markt is het essentieel om te luisteren naar de vraag van de consument. In dat kader is er in de regio Hoeksche Waard een woningbehoeftenonderzoek gehouden. Het onderzoek geeft inzicht in de verhuisgeneigdheid en woonwensen van inwoners van de Hoeksche Waard. Ook is per kern een verdieping gemaakt. Recentelijk is tevens een beknopt onderzoek gedaan naar de verhuismotieven en woonwensen van de huishoudens die van buiten de Hoeksche Waard naar de Hoeksche Waard verhuisd zijn. De belangrijkste punten uit het onderzoek zijn hieronder omschreven. Cursief is aangegeven hoe het punt zich verhoudt tot de ontwikkeling van de Torensteepolder. -

-

-

-

-

Het merendeel van de vraag naar woningen is lokaal. Een goede verspreiding van de woningproductie over de jaren en een divers aanbod aan woningtypen en woonmilieus zal het best aansluiten bij de lokale vraag. Dit uitgangspunt van de regionale woonvisie wordt onderschreven. Het woonmilieu van de Torensteepolder is een aanvulling op het palet aan woningen en wijken van Numansdorp en vormt dus een waardevolle toevoeging op de lokale woningmarkt. Een goede spreiding van de woningbouwproductie is uiteraard van belang maar geldt ook vooral bij wijken die eenzelfde woonmilieu en uitstraling hebben. Numansdorp Zuid en de Torensteepolder zijn onderscheidend; Jongeren geven de voorkeur aan een koopwoning, maar kunnen deze door aangescherpte hypotheekeisen moeilijk financieren. In principe zijn er voldoende eengezinskoopwoningen voor deze doelgroep beschikbaar in de bestaande woningvoorraad. In aanvulling op het aanbod voor starters in de bestaande voorraad wordt in de Torensteepolder 20% bereikbare koopwoningen gerealiseerd. Daarnaast worden woningen in de middeldure koop gerealiseerd. In het doorstroommodel laten kopers van deze middeldure woningen in de meeste gevallen een goedkope woning achter die geschikt is voor starters; De helft van de senioren geeft de voorkeur aan een huurwoning. Het woningbouwprogramma zoals gesteld in de woonvisie voorziet hierin. Aandacht verdient de categorie duur, die in het woningbouwprogramma niet is onderscheiden in koop of huur. Vraag is of er voldoende dure seniorenwoningen in planning zijn. In de noordwesthoek van het plangebied is een dertigtal zorgappartementen gepland die niet opgenomen zijn in deze onderbouwing. Voor de ontwikkeling van deze zorgappartementen is nog geen geschikte partner gevonden. Voor de 176 woningen uit deze programmatische onderbouwing bestaat de mogelijkheid tot het realiseren van levensloopgeschikte woningen voor de meer draagkrachtige senior. Huurwoningen voor senioren worden elders in Numansdorp gerealiseerd; Vestigers van buiten de Hoeksche Waard trekken vooral naar Oud-Beijerland en Binnenmaas. Zij komen vooral voor duurdere eengezinswoningen en in steeds grotere mate ook voor appartementen. Het onderzoek laat zien dat er vooralsnog nagenoeg geen mensen van buiten de Hoeksche Waard zijn die in Numansdorp zijn gaan wonen. Het unieke, onderscheidende woonmilieu dat beoogd wordt in Numansdorp Zuid zou wel mensen kunnen aantrekken uit de regio en de Randstad; Voor senioren moeten er niet alleen voldoende appartementen maar ook grondgebonden seniorenwoningen worden gerealiseerd. Dit aanbod is niet in beeld, maar zit naar verwachting onvoldoende in het woningbouwprogramma voor de Hoeksche Waard opgenomen.

19


-

-


Voor de vitale, draagkrachtige senior die niet direct in de buurt van voorzieningen wil wonen en een grondgebonden woning wil, is ruimte in de Torensteepolder. Dit is een gewenste aanvulling op het nu geplande woningbouwprogramma in de Hoeksche Waard; Partijen (gemeenten, HW Wonen en projectontwikkelaars) moeten voldoende aandacht hebben voor vraaggericht bouwen, om mensen te verleiden hun verhuiswens te realiseren. Dit geldt met name voor senioren, omdat dit een zeer kritische doelgroep is. Het unieke karakter, de ruime opzet en de omgeving van de Torensteepolder vormen belangrijke trekkers voor de kritische consument. Voor de senior bestaat de mogelijkheid tot grondgebonden wonen; Eengezins-koopwoningen zijn in het algemeen geen groeimarkt zoals verondersteld in de woonvisie. Dit verschilt echter wel per type eengezinswoningen. Gemeenten moeten hier aandacht voor hebben in hun programmering, omdat er op regionaal niveau geen informatie beschikbaar is op dat detailniveau. Zoals eerder gezegd, wordt in Numansdorp Zuid en de Torensteepolder een uniek woonmilieu gecreëerd. Wel moet in het totale woningbouwprogramma voor de gemeente Cromstrijen een balans zijn tussen eengezins-koopwoningen en overige woningen, zoals appartementen. Deze laatste categorie wordt gerealiseerd in inbreidingslocaties en op andere plekken in Numansdorp Zuid.

Het verdiepingsrapport ‘Vestigers in de Hoeksche Waard’ biedt meer inzicht in de verhuisgeneigdheid, verhuisredenen en de woonwensen van deze vestigers. Voor de Torensteepolder is het van belang om te constateren dat het bij de vestigers in het algemeen gaat om draagkrachtige, jonge huishoudens. Een derde deel van deze groep geeft aan binnen enkele jaren te willen verhuizen waarbij een groot deel in de Hoeksche Waard blijft. Van de verhuisgeneigde vestigers wil 11% zich vestigen in de gemeente Cromstrijen. Voor hen is plek in de Torensteepolder.

20


6. 6.1.


Conclusies en aanbevelingen Conclusies De locatie Numansdorp Zuid waar de Torensteepolder onderdeel van uitmaakt, is een unieke locatie en een aanvulling op het reeds bestaande aanbod aan woningen en woonmilieus. De stedebouwkundige opzet sluit aan op de omgeving en de kwaliteiten van het Nationaal Landschap: open, ruim, een lage dichtheid en veel groen. In de Torensteepolder is een programma gepland met 20% bereikbaar en voor het overig middeldure en dure koop. Het zijn uitsluitend grondgebonden woningen. Het programma is bekeken in relatie tot de overige ontwikkelingen in Numansdorp. Bij de overige ontwikkelingen dient het accent meer te liggen op sociale woningbouw en gestapelde bouw. Locatiekenmerken van met name inbreidingslocaties lenen zich hier ook voor. Het overzicht van het te realiseren woningbouwprogramma in Numansdorp laat een verscheidenheid aan woningen zien die in prijsklassen, huur en koop aansluit op het streefbeeld. In diverse beleidsstukken wordt geconstateerd dat er mogelijk een overaanbod komt aan eengezinskoopwoningen in de Hoeksche Waard. Het aanbod in de Torensteepolder heeft echter een relatief klein deel aan ‘standaard’ eengezins-koopwoningen. Onderscheidende woonmilieus vormen wel een aanvulling op het palet aan woningen en woonwijken in de regio en de gemeente. Voor starters en lage inkomens is 20% aan bereikbare woningen gepland. Tevens zijn er middeldure koopwoningen in de Torensteepolder. Kopers van de middeldure koopwoningen laten naar verwachting een goedkope (starters)woning achter. Er is geen actieve vraag vanuit de zorginstellingen om intramurale wooneenheden te realiseren op de locatie. Ook is er geen actieve vraag naar andere zorgwoningen, zoals voor gehandicapten. Wel zijn er mogelijkheden voor vitale, draagkrachtige senioren tot het realiseren van levensloopbestendige of levensloopgeschikte (levensloopbestendig te maken) woningen. Ook geven ruime kavels de mogelijkheid tot het realiseren van woonvormen waarbij meer generaties in een woning wonen, zoals kangoeroewoningen. Voor gezinnen is voldoende aanbod in de Torensteepolder in diverse prijscategorieën. Het unieke aanbod trekt mogelijk ook mensen van buiten de Hoeksche Waard aan. Deze vestigers zijn in het algemeen de meer draagkrachtige, jongere huishoudens.

6.2.

Aanbeveling In Numansdorp Zuid en de Torensteepolder wordt een uniek, exclusief woonmilieu gecreëerd. Het wordt een wijk die zich onderscheidt ten opzichte van andere wijken in de Hoeksche Waard. Het is dan ook van belang dat tijdens de planontwikkeling bewaakt wordt dat het nu voorgestelde unieke woonmilieu ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt.

21

Programmatische onderbouwing Torensteepolder

Recommend Documents