Ruimtelijke onderbouwing
Kuiperstraat 70 Zutphen Verbouw tot 4 appartementen, kantoren en 1 bedrijfsruimte
Projectbesluit Wabo Kuiperstraat 70 Gemeente Zutphen NL.IMRO.0301.OMG05Kuiperstr70-on01 Februari 2013
Inhoud 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 3 2. Bestaande situatie ............................................................................................................................... 4 3. Vigerend bestemmingsplan en procedure .......................................................................................... 5 4. Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. ......................................................................................... 6 Rijksbeleid........................................................................................................................................ 6 Provinciaal beleid ............................................................................................................................ 6 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................ 7 5. Milieuaspecten .................................................................................................................................... 9 Water ............................................................................................................................................... 9 Bodem ........................................................................................................................................... 10 Geluid ............................................................................................................................................ 10 Luchtkwaliteit ................................................................................................................................ 10 Wet milieubeheer.......................................................................................................................... 10 Natuurwetgeving ........................................................................................................................... 11 Energie en duurzaam bouwen ...................................................................................................... 11 6. Ruimtelijk effect van het project op de omgeving ............................................................................ 13 7. Belemmeringen voor het project ...................................................................................................... 15 8. Economische uitvoerbaarheid. .......................................................................................................... 15 Bijlage 1 ................................................................................................................................................. 16
2
1. Inleiding Voor de panden Kuiperstraat 70 en Kattenhavestraat 1 in de binnenstad van Zutphen is een verbouwingsplan ingediend. Binnen het bestaande volume van Kuiperstraat 70 worden op de begane grond kantoren en een bedrijfsruimte gerealiseerd, op de eerste verdieping kantoren en op de tweede en derde verdieping woningen. Het naastgelegen pand Kattenhavestraat 1 zal dienst doen als parkeergelegenheid voor de functies van Kuiperstraat 70. Deze ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan. Omdat het gemeentebestuur van mening is dat het plan past in de omgeving en ook gewenst is, is besloten medewerking te verlenen aan het initiatief. De wenselijk wordt ingegeven door het feit dat het pand, dat nu bestemd is als pakhuis en vroeger altijd als zodanig dienst heeft gedaan deze functie niet meer zal vervullen. Het belangrijk een nieuwe functie voor het pand te vinden passend in het centrum van de stad. Het pand is beeldbepalend voor dit deel van de Kuiperstraat en is gelegen in het beschermde stadsgezicht van Zutphen. Een nieuwe functie zal ook moeten voorkomen dat het pand compleet in verval raakt. De WABO (Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht) stelt dat afgeweken mag worden van een vigerend bestemmingsplan middels een omgevingsvergunning (art. 2.12, lid 1, sub a onder 3), mits hieraan een goede ruimtelijke onderbouwing ten grondslag ligt. Deze ruimtelijke onderbouwing maakt deel uit van de procedure tot verlening van de omgevingsvergunning.
Situatie pand Kuiperstraat 70/Kattenhavestraat 1
3
2. Bestaande situatie Het pand Kuiperstraat 70 is in alle opzichten een groot pand. Het is een voormalig pakhuis gebouwd in 1915, gelegen op de hoek van de Kuiperstraat en de Kattenhavestraat. Het pand is een rijksmonument. Het pand is stedenbouwkundig van grote waarde als markant hoekpand en vanwege de koppeling met het beeldbepalende naastgelegen complex aan de Kuiperstraat (72-74). Het gebouw is vier lagen hoog en staat momenteel vrijwel leeg. Alleen de begane grond wordt deels verhuurd als bedrijfsruimte. In de Kattenhavestraat grenst het hoge monumentenpand aan het bedrijfspand Kattenhavestraat 1. Dit eenlaagse pand dat geen monumentenstatus heeft, wordt bij deze ontwikkeling betrokken en zal een functie als autostalling krijgen. Tegenover het voormalig pakhuis bevinden zich aan de Kuiperstraat op een afstand van circa tien meter, woonhuizen in de vorm van appartementen in drie bouwlagen. Tegenover de lage gevel aan de Kattenhavestraat bevinden zich eveneens appartementen in drie bouwlagen op een afstand van tien meter. Het geheel is gelegen binnen de grenzen van het van Rijkswege beschermd stadsgezicht van Zutphen.
4
3. Vigerend bestemmingsplan en procedure Voor het nieuwe plan zijn een tweetal planologische kaders aan de orde. Het vigerend bestemmingsplan voor het projectgebied is het bestemmingsplan Waterstraat, vastgesteld door de gemeenteraad van Zutphen d.d. 26 september 1983. Het pand Kuiperstraat 70 heeft in dit plan de bestemming Bedrijven (B). Hierbij is bepaald dat op de begane grond uitsluitend bedrijven mogen worden gebouwd. In het nieuwe plan is de begane grond bestemd voor kantoren, één bedrijfsruimte en bergingen voor de bovengelegen woningen. Op de verdiepingen komen kantoren en een viertal woningen. Dit past niet binnen de regels van het bestemmingsplan. Voor het pand Kattenhavestraat 1 geldt eveneens de bestemming Bedrijven (B). De toegelaten functies omvatten niet de functie parkeren ten behoeve van woningen wel voor bedrijvigheid. Verder komt een aantal balkons van de bovenwoningen boven deze gronden te hangen. Dit laat de vigerende bestemming niet toe. Een procedure is dan ook nodig om het ingediende plan mogelijk te maken in de beide panden. In 2008 is al eerder een bouwplan ingediend en verleend voor de bouw van woningen in de beide panden in combinatie met kantoorruimten en parkeerplaatsen. Deze ontwikkeling is middels een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toegestaan. Het plan is evenwel niet gerealiseerd. In augustus 2012 is voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan ter inzage gelegd waarin deze vrijstelling is overgenomen. Het betreft hier het bestemmingsplan Oude stad/IJsselkade. In dit plan is aan de panden de bestemming Wonen-gestapeld gegeven voor drie woningen alsmede parkeervoorzieningen. Op de begane grond is het mogelijk een kantoor te vestigen. Het bestemmingsplan legt de situatie zoals gegeven in de vrijstelling vast. Het nu ingediende plan past niet binnen de kaders van de verleende vrijstelling noch in het in ontwerp zijnde bestemmingsplan. Er worden nu namelijk een bedrijf gerealiseerd op de begane grond en kantoren op de eerste verdieping en maximaal vier in plaats van drie woningen gebouwd.
5
4. Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Rijksbeleid Het beleid van het Rijk is vastgelegd in de Monumentenwet en richt zich op het bewaren en herstellen van rijksmonumenten. Daarvoor worden subsidies en laagrentende leningen verstrekt. Daarnaast is er de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg. Hierin is aangegeven dat met name het herbestemmen van bestaande panden een van de belangrijkste aandachtspunten dient te zijn in het nieuwe beleid. De modernisering van het monumentenbeleid heeft geleid tot aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) per 1 januari 2012. Het herstel van het onderhavige pand Kuiperstraat 70 en het weer functioneel maken ervan, past in het landelijk beleid en zal een waardevolle bijdrage betekenen voor het historische karakter van de binnenstad.
Provinciaal beleid Structuurvisie Gelderland Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland tot 2015 is vastgelegd in de Structuurvisie Gelderland. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening. In de Structuurvisie Gelderland valt het plangebied in de zone “Bestaand stedelijk gebied” en “Bestaand bebouwd gebied”. Voor het bestemmingsplan is hierbij van belang dat de gemeente in grote vrijheid zelf kan bepalen hoe de ruimte voor wonen en werken wordt ingericht. Voor de gemeente geldt dat het beleid gericht is op het zoveel mogelijk benutten van binnenstedelijke gronden voor woningbouw om het waardevolle buitengebied van de gemeente te ontzien. Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) Gedeputeerde Staten van Gelderland heeft op 12 januari 2010 het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) vastgesteld. De provincie, de woningcorporaties, de gemeenten en de regio's in Gelderland hebben met elkaar afspraken gemaakt over de woningvoorraad voor de komende tien jaar. De partijen willen er voor zorgen dat het woningaanbod in iedere regio van Gelderland ook in de toekomst goed aansluit bij de behoefte van de inwoners. In het programma zijn de afspraken vastgelegd. Om het woningaanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag is in het KWP3 rekening gehouden met de ontwikkeling in bevolkingsopbouw en in de woningmarkt. In de praktijk betekent dit dat voornamelijk goedkopere woningen moeten worden gebouwd, bij voorkeur op binnenstedelijke locaties. Bouwen op grote nieuwbouwlocaties buiten de stad of het dorp (zoals Vinexlocaties) is onwenselijk in verband met verstening van het buitengebied. In het Kwalitatief Woonprogramma gaat het nadrukkelijk niet alleen om de aantallen te bouwen woningen. Er is bij de inwoners een grote behoefte aan goedkopere woningen. Daarom zijn ook afspraken gemaakt over de aantallen betaalbare woningen. Er wordt ook rekening 6
gehouden met een steeds groter wordende groep ouderen die het liefst zelfstandig wil blijven wonen. Verder zijn ook afspraken over de verhouding koop-huur. Voor het eerst zijn in het KWP3 ook afspraken gemaakt over de aantallen te bouwen woningen voor de komende drie jaar. Dit heeft te maken met de grote problemen waar de bouw op dit moment mee kampt. De provincie biedt de gemeenten ondersteuning in het maken van die keuzes, om met het oog op morgen te kunnen blijven bouwen. In deze tijd van recessie moeten gemeenten immers keuzes maken en prioriteiten stellen. Het is een irreële opgave om alle bouwplannen uit te voeren. Voorliggend plan betreft het toevoegen van een aantal woningen binnen de bebouwde kom van Zutphen. Het plan draagt bij aan intensivering van stedelijk grondgebruik en leidt tot een versterking van het draagvlak voor voorzieningen in Zutphen. Omdat het een Rijksmonument binnen het beschermde stadsgezicht betreft is het met name van belang een goede nieuwe functie te vinden voor het pand om verval te voorkomen.
Gemeentelijk beleid Woningbouw Het is het beleid van de gemeente om de woonfunctie in de binnenstad te versterken en ook de economische functie. Dit beleid is vastgelegd in de Structuurvisie Binnenstad Zutphen, vastgesteld door de gemeenteraad van Zutphen d.d. 18 juni 2012. Veel woningen zijn de laatste jaren gerealiseerd vooral ook boven commerciële ruimtes. De levendigheid en de sociale veiligheid (vooral ’s avonds) is daarmee sterk verbeterd. Voor de komende jaren staan nog diverse omvangrijke nieuwe plannen voor de binnenstad op stapel. Daarnaast wordt in de Structuurvisie gewezen op het belang van particuliere initiatieven om de doelstellingen te kunnen realiseren. Het voorliggend plan is een particulier initiatief. Daarnaast is ook variatie van woningen gewenst. Verschillende doelgroepen dienen in de binnenstad te wonen. Het plan voorziet in de realisatie van een viertal 4-kamer appartementen voor de verhuur. Aan dergelijke appartementen is een behoefte omdat ze ook kunnen dienen voor gezinnen met kinderen. Met name deze doelgroep is nog ondervertegenwoordigd binnen de historische stad. Voor het woningbouwprogramma geldt het volgende. De woningbehoefte voor de gemeente Zutphen is vastgelegd in de door de gemeenteraad vastgestelde nota Woonvisie Zutphen. De belangrijkste doelstellingen die van belang zijn voor het plan zijn: 1. dat de kwalitatieve en kwantitatieve vraag en aanbod op elkaar afgestemd zijn; 2. dat er voldoende betaalbare woningen in de kernvoorraad beschikbaar zijn; 3. dat ingespeeld wordt op de vergrijzing. Het voorliggend woningbouwplan voorziet in de vraag naar woningen geschikt voor ouderen en gezinnen in de vrije sector huur en voldoet aan de vraag. Daarnaast dient het toevoegen van woningen te passen binnen het protocol van de zogenaamde regietafel (gemeentelijk programmabeleid woningbouw). Daarin is bepaald dat het toevoegen van een incidentele woning (maximaal 4) past binnen de stedelijke dynamiek. 7
In het woningbouwprogramma is ruimte opgenomen voor deze incidentele uitbreiding van de woningvoorraad. Bedrijven Het plan voorziet in de realisatie van vooral kleine kantoorunits ( 14 stuks met een oppervlakte van circa 15 m2) op de begane grond en op de eerste verdieping. De doelgroep is de groep kleine dienstverlenende bedrijfjes die één of meerdere ruimtes kunnen huren. Bedrijfsverzamel complexen in de Zutphense binnenstad zijn de afgelopen jaren behoorlijk succesvol geweest (projecten aan de Zaadmarkt en de Waterstraat). Het gemeentebestuur hoopt met dit plan de economische structuur van de binnenstad verder te versterken. Daarnaast is binnen het plan een wat grotere bedrijfsruimte aanwezig op de begane grond ( ca 150 m2). Deze kan vooral dienst doen als ruimte voor opslag, atelierruimte, praktijkruimte voor therapeuten, andere functies die geen hinder geven. Overigens is in de bestaande situatie ook al een bedrijf aanwezig in het pand. Er zal geen sprake zijn van dienstverlening met een baliefunctie omdat dan de verkeersaantrekkende werking te groot is en het woonmilieu te zeer wordt aangetast. Resumerend kan gesteld worden dat het plan past binnen de kaders van het vigerend planologisch beleid.
8
5. Milieuaspecten Water Ten behoeve van de watertoets is onderhavig plan getoetst aan een elftal thema’s die het Waterschap Rijn en IJssel van belang acht ten behoeve van het waarborgen van een gunstige waterhuishoudkundige situatie nu en in de toekomst. Het resultaat van deze toets volgt hieronder. Thema
Toelichting
Relevant
Veiligheid
1. Ligt in of nabij het plangebied primaire of secundaire waterkeringen? 2. Ligt in of nabij het plangebied een kade?
Nee Nee
Riolering en Afvalwaterketen
1. Is er toename van het afvalwater ( DWA)? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van WRIJ?
Ja Nee Nee
Wateroverlast
1. Is er sprake van toename van verhard oppervlak? 2. Is er sprake van afkoppelen van verhard oppervlak? 3. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden?
Nee Nee Nee
Grondwateroverlast
1. In het plangebied is sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond. 2. Het plangebied bevindt zich in de invloedzone van Rijn en IJssel. 3. Is in het plangebied sprake van kwel.? 4. Beoogt het plan het dempen van slootjes of andere wateren?
Nee Nee Nee Nee
Watervoorziening
1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van drinkwateronttrekking?
Nee
Volksgezondheid
1. Bevinden zich overstorten van het rioolstelsel in of nabij het plangebied? 2. Nieuwe functies die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico’s hebben?
Nee Nee
Oppervlaktewaterkwaliteit
1. Wordt vanuit het plangebied water op oppervlaktewater geloosd? 2. Ligt het plangebied nabij een HEN of SED water of Strategisch actiegebied
Nee Nee
Verdroging
1. Het plangebied bevindt zich in een hydrologisch gebied voor natte natuur.
Nee
Natte natuur
1.In of nabij het plangebied bevindt zich de EHS. 2. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur
Nee Nee
Inrichting en beheer
1. In of nabij het plangebied bevinden zich wateren die in beheer zijn bij het waterschap. 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?
Nee
1. Er zijn cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig.
Nee
Cultuurhistorie
Nee
Toelichting De watersituatie wijzigt niet in essentie. Er vindt geen uitbreiding van verharding plaats. Infiltratie van hemelwater (hwa) is in de huidige situatie niet mogelijk, omdat hiervoor geen ruimte aanwezig is. Het complex zal dan ook aangesloten blijven op het gemeentelijk hemelwaterriool. Ondanks dat er 1 woning extra wordt gerealiseerd en er een kleine bedrijfsruimte bij komt, is de toename van afvalwater dermate gering dat het bestaande riool dit aan kan.
9
Bodem In de directe omgeving van de beide panden is sprake van een ernstige verontreiniging als gevolg van de vroegere aanwezigheid van een gasfabriek. Deze verontreiniging is evenwel niet urgent. Er is sprake van een restverontreiniging van het grondwater. Verder zit in de bodem veel puin en afval. Als enige gebruiksbeperking geldt grondwater niet mag worden opgepompt en geen grond mag worden afgevoerd. Een nader bodemonderzoek voor de nieuwe woonbestemming is derhalve niet nodig. Wel is het zo dat er werkzaamheden in de bodem nodig zijn in verband met versterking van de fundering en het maken van een liftschacht. Er is dan sprake van een bodemsanering. Hiervoor zal door de aannemer een BUS melding (besluit uniforme sanering) moeten worden ingediend en moeten worden beschikt door de provincie, het bevoegd gezag. In deze melding moet ook worden aangegeven hoe er met de opgegraven vervuilde grond wordt omgegaan. De grondaannemer dient BRL gecertificeerd te zijn om die grondwerkzaamheden uit te voeren.
Geluid Door Adviesburo Cauberg-Huygen is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (d.d. 11 december 2012, nr. 20072545-06). De berekende geluidniveaus op de woningen ten gevolge van wegverkeer op de verschillende relevante wegen is inzichtelijk gemaakt. Uit de berekeningen blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op de IJsselkade de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel van Kuiperstraat 70 wordt overschreden. Maatregelen bij de bron of in de overdrachtsfeer zijn niet mogelijk gebleken. Ten behoeve van het plan dient daarom een hogere grenswaarde van respectievelijk 54 dB te worden verleend middels een procedure. Gezien het feit dat in het plan een functiewijziging plaatsvindt, geldt er formeel geen eis ten aanzien van de karakteristieke geluidwering van de gevel. In aansluiting op het gemeentelijk (geluid)beleid is een berekening gemaakt, uitgaande van niveau nieuwbouw. Op basis van de gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer is de vereiste geluidwering van de gevels inzichtelijk gemaakt. Om aan het niveau nieuwbouw te kunnen voldoen, dient voor de woningen een karakteristieke geluidwering van de gevels te worden gerealiseerd van ten hoogste 28 dB(A). Hieraan kan volgens het rapport worden voldaan.
Luchtkwaliteit Uit de “rapportage luchtkwaliteit 2007, 2008, 2009” blijkt dat er voor de omringende straten geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen plaatsvindt. Tevens draagt het plan niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging (kleinschalig bedrijfscomplex en minder dan 500 nieuwe woningen). Het plan ligt op een afstand die groter is dan 50 meter van een weg met meer dan 10.000 bewegingen. Nader onderzoek is niet nodig.
Wet milieubeheer In de directe omgeving bevinden zich geen hindergevende bedrijven die de woonfunctie zouden kunnen belemmeren. Voor de begane grond geldt dat de bedrijfsfunctie feitelijk behoud en dat hiervoor het 10
Activiteitenbesluit van toepassing is. Dit betekent dat alleen weinig hindergevende bedrijven worden toegestaan gezien de directe nabijheid van woningen in en aangrenzend aan het pand. Het gaat daarbij om bedrijven uit de categorie 1 van de lijst Bedrijven en Milieuzonering van de VNG en enige bedrijven uit de categorie 2. De bedrijven uit de tweede categorie die zijn toegestaan zijn opgenomen in bijlage 2.
Natuurwetgeving Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden van het plangebied en de nabije omgeving. De ingrepen in dit plan zijn vooral intern van aard. Er is geen sprake van uitbreiding. Gebiedsbescherming ingevolge de Natuurbeschermingswet ‘98 In het kader van de Nb wet dient te worden getoetst of de beoogde ontwikkeling een eventuele negatieve invloed heeft op beschermde gebieden. Het dichtstbijzijnde gebied dat binnen deze omgeving is aangewezen in het kader van de Nb wet zijn de IJsseluiterwaarden. De activiteiten op deze ontwikkellocatie hebben gezien hun ligging en omvang een niet te verwachten negatieve invloed op deze beschermingszone. Daarnaast dient te worden getoetst aan de eventuele invloed ten opzichte van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De Kuiperstraat is echter dermate ver gelegen buiten de EHS dat er door deze ontwikkeling cq. sloop geen negatieve effecten te verwachten zijn. Soortbescherming De Flora en faunawet draagt zorg voor een duurzame instandhouding van alle inheemse flora en fauna. In dit kader dient te worden onderzocht of er geen schade aan soorten wordt toegebracht. Gezien de ligging binnen een sterk stedelijke omgeving bestaat de mogelijkheid dat er in de omgeving beschermde gebouwbewonende diersoorten voorkomen. In het algemeen geldt voor deze soorten een zwaarder beschermingsregime in het kader van de Flora- en faunawet. Het gaat hier met name om eventuele vaste verblijfplaatsen voor vleermuizen, vogels en steenmarters. Er is onderzoek gedaan door de stadsecoloog en gebleken is dat er in het pand geen sporen zijn aangetroffen van beschermde soorten. Verder zijn de percelen volledig bebouwd en komt op de locatie en in de nabije omgeving geen beschermde flora voor. Er dient derhalve geen nader onderzoek in het kader van de Flora- en faunawet plaats te vinden.
Energie en duurzaam bouwen In het beleidsplan Zutphen Energieneutraal is opgenomen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen een onderzoek naar gebruik van duurzame energie, energiebesparing, restwarmte en duurzaam bouwen verplicht is. Allereerst geldt dat sprake is van een intensivering van grondgebruik binnen bestaand stedelijk gebied en hergebruik van een bestaand pand. Dit is een belangrijk aspect van 11
duurzaamheid. Er wordt ten behoeve van de nieuwe functies namelijk geen beroep gedaan op het waardevolle buitengebied van de stad. Verder zal het pand (woningen en bedrijven) volledig worden geïsoleerd volgens de huidige normen en derhalve energetisch sterk worden verbeterd. Het is nu slecht/nauwelijks geïsoleerd. De toepassing van zonnepanelen op het dak of elders op het perceel is niet mogelijk gezien de monumentenstatus van het pand en het ontbreken van buitenruimte.
12
6. Ruimtelijk effect van het project op de omgeving Bebouwing De hoofdvorm van de bebouwing zoals vastgelegd op de gevelwandkaart behorende bij de relevante bestemmingsplannen, blijft ongewijzigd. Verder is het uitgangspunt bij de verbouwing van het pakhuis om het huidige gevelbeeld van de straatgevels zo veel mogelijk in stand te houden. Hiertoe worden de karakteristieke ramen en de luiken bij de laaddeuren gehandhaafd. Alleen op de eerste verdieping kunnen de luiken niet geheel gehandhaafd blijven en zullen deze in versmalde vorm tegen de gevel worden vastgezet. In de gevel aan de Kuiperstraat komen loggia’s op de verdiepingen, de buitenruimtes voor de bedrijfsverdieping en de achterliggende woningen. Deze inpandige ruimtes betekenen geen aantasting van de gevelkarakteristiek. Verder veranderen de entreepartijen op de begane grond, maar ook dit betekent geen wezenlijke aantasting van de beeldwaarde. De gevel van het pand Kattenstraat 1 wijzigt niet in vorm. De bestaande deuren zullen worden vervangen door een schuifdeur. Alleen de zijgevel haaks op de Kattenstraat zal wezenlijk veranderen. Hier komen een drietal balkons, de buitenruimtes van de bedrijfsverdieping en de achterliggende woningen. De uitgebouwde balkons zijn bescheiden in omvang en materialisering en passen in het beeld van de binnenstad. Geconcludeerd kan dan ook worden dat het beeld naar de omgeving toe nauwelijks wijzigt en dat het effect op de omgeving gering is. Ontsluiting en parkeren Ten behoeve van de nieuwe woningen en de ondernemers in het pand wordt een aantal parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd binnen de contouren van het pand Kattenhavestraat 1. Hier komen 9 parkeerplaatsen in een afgesloten binnenruimte die vanuit het pand Kuiperstraat 70 binnendoor bereikbaar is. Als berekening voor het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt uitgegaan van het volgende. De vier woningen krijgen elk een parkeerplaats op eigen terrein. Voor de bedrijfsruimtes resteren dan 5 parkeerplaatsen op eigen terrein. Deze parkeerplaatsen kunnen ’s avonds weer beschikbaar zijn voor bewoners zodat aan de parkeernorm kan worden voldaan. Voorts zal een aantal zakelijke parkeervergunningen (kentekenvrij) worden uitgegeven door de gemeente ten behoeve van ondernemers in het pand. Dit is ook nu al het geval voor de bedrijfsfunctie op de begane grond. Verder is een ruime parkeervoorziening aanwezig op circa 75m afstand aan de IJsselkade voor bezoekers van de bedrijven. Bij vergelijkbare functies in de omgeving van het plangebied is tot nu toe gebleken dat veel personeel en bezoek met het openbaar vervoer komt of met de fiets. De Zutphense binnenstad is namelijk zeer goed ontsloten voor openbaar vervoer. Het bus- en treinstation ligt op loopafstand van het plangebied. De parkeersituatie zoals boven geschetst wordt dan ook voldoende geacht voor de nieuwe ontwikkeling. Er zal geen onaanvaardbare vergroting van de parkeerdruk plaats vinden.
13
Archeologie Sinds 2007 beschikt de gemeente over een door de raad vastgestelde gemeentelijke archeologische waardenkaart. Hierop staat aangegeven waar zich archeologische waarden bevinden (bekende waarden) of zouden kunnen bevinden (verwachtingswaarden). Aan de waarderingen zijn voorschriften gekoppeld bij welke omvang en diepte van bodemingrepen archeologisch onderzoek verplicht wordt gesteld. Het terrein Kuiperstraat 70 staat vermeld als gebied met een middelhoog bekende archeologische waarden. Dit heeft tot gevolg dat wanneer over een oppervlakte van 100 m2 in de bodem gewerkt wordt, archeologische begeleiding aanwezig moet zijn. Voor het plan Kuiperstraat is dit evenwel niet het geval. Er wordt ten hoogste klein oppervlak van slechts een paar vierkante meter uitgediept voor de te plaatsen liftschacht. Deze schacht komt daarnaast op de plek waar vroeger de gracht liep. Deze gracht is lang geleden gedempt en kende een diepte van tenminste 4 meter. Dit heeft tot gevolg dat in de eerste 4 meter vanaf maaiveld er geen vondsten zullen worden aangetroffen en rechtvaardigt nogmaals dat voor dit plan geen archeologisch onderzoek of archeologische begeleiding tijdens de verbouw van het pand nodig is. Cultuurhistorie De cultuurhistorische waarde is vooral aanwezig als type pakhuis, representatief voor de ontwikkeling van industrieel erfgoed in Nederland. Het karakter (de uiterlijke verschijningsvorm) van het gebouw als pakhuis blijft door de verbouwing in stand. Het plan is getoetst door de welstandscommissie en de gemeentelijke monumentencommissie en door beiden positief beoordeeld. Ook de rijksdienst voor archeologie, cultuurlandschap en monumenten is akkoord met het plan. Het plan bevindt zich binnen de grenzen van het beschermd stadsgezicht en speelt daarbinnen een belangrijke rol als beeldbepalend hoekpand. Het handhaven van het pand is van groot belang voor de belevingswaarde van dit deel van de Zutphense binnenstad. De conclusie is dat de verbouwing van de panden niet gepaard gaat met negatieve effecten voor de omgeving en zal leiden tot een ruimtelijke verbetering voor de Zutphense binnenstad. Het uiterlijk van de panden wijzigt slechts op ondergeschikte punten.
14
7. Belemmeringen voor het project Er zijn geen infrastructurele of privaatrechtelijke aspecten bekend die een belemmering voor het project kunnen vormen.
8. Economische uitvoerbaarheid. Het plan is economisch uitvoerbaar. Er is sprake van een sluitende exploitatie waarbij er voor de gemeente geen kosten zijn. Financiering vindt onder andere plaats vanuit het restauratiefonds van het rijk. Verder geldt dat de kosten van uitvoering en planprocedure (inclusief mogelijke planschade) voor rekening komen van de initiatiefnemer.
15
Bijlage 1 Lijst van toegestane bedrijven uit categorie 2 van de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten
SBI-2008, omschrijving categorie 141, vervaardiging van kleding en toebehoren 18129, kleine drukkerijen en kopieerinrichting 1814, binderijen 1813, grafische reproductie en zetten 1814, overige grafische activiteiten 26,28,33, kantoormachines en computers 293, elektrotechnische industrie n.e.g. 26,32,33, medische en optische apparaten 321, fabricage van munten en sierraden 322, muziekinstrumentenfabrieken 32991, sociale werkvoorziening 41,42,43, aannemersbedrijven met werkplaats: b.o. minder dan 1000 m2 562, cateringbedrijf 531, 532, post- en koeriersdiensten 772, verhuurbedrijf voor roerende goederen n.e.g. 58,63, datacentrum 721, natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk 591, 592, 601, 602, studio’s ( film, tv, radio, geluid).
16
