Proces- en productinnovatie bij hoogbouw

34673 RRBouwrapport 116•2

19-10-2004

12:18

R

Pagina 1

R

B

O

U

W

R

A

P

P

O

R

T

116

Proces- en productinnovatie bij hoogbouw Een analyse van kansen en bedreigingen


19-10-2004

12:18

Pagina 2

PROCES- EN PRODUCTINNOVATIE BIJ HOOGBOUW

Auteur: Prof. Ir. F. (Frits) J. M. Scheublin

Bij het samenstellen van dit rapport is door de Stichting Research Rationalisatie Bouw en de instellingen die daaraan in opdracht van de stichting hebben medegewerkt een zo groot mogelijke zorgvuldigheid betracht. Door de Stichting Research Rationalisatie Bouw, de researchstichting van BouwNed, kan echter geen aansprakelijkheid worden aanvaard indien gegevens uit dit rapport niet mochten leiden tot het bedoelde resultaat of aanleiding mochten geven tot enigerlei schade. Deze uitsluiting van aansprakelijkheid geldt eveneens voor medewerkers die in opdracht van de stichting of van de ingeschakelde instellingen en/of bedrijven aan de samenstelling van dit rapport hebben meegewerkt. De uitvoering van dit onderzoek, waarvan de resultaten vervat zijn in dit rapport, is mede mogelijk geworden door financiële steun van de Stichting Opleidings- en Ontwikkelingsfonds voor de bouwnijverheid. Gouda, oktober 2004 Stichting Research en Rationalisatie Bouw (RRBouw) Stavorenweg 3, 2803 PT Gouda Tel.nr.: 0182 693 800 Faxnr.: 0182 693 200

ISBN nr.: 90-75057-38-5


19-10-2004

12:18

Pagina 3

EEN ANALYSE VAN KANSEN EN BEDREIGINGEN

Inhoudsopgave Management samenvatting 1. Inleiding 1.1. Aanleiding tot de studie 1.2. Samenstelling van de commissie 1.3. Vraagstelling 1.4. Werkwijze

9 9 10 10 10

2. Hoogbouw nader bekeken 2.1. Hoogbouw in Nederland 2.2. Hoogbouw wereldwijd 2.3. Waarom hoogbouw 2.4. De hoogbouwexplosie 2.5. De functies van hoogbouw 2.6. De bouwbedrijven 2.7. De gemeenten 2.8. Hoogbouw en veiligheid 2.9. Hoogbouw als beleggingobject

13 13 14 16 17 18 19 19 20 21

3. Procesinnovatie 3.1. Recente voorbeelden van procesinnovatie 3.2. Nieuwe contractvormen 3.3. Bouwcultuur en innovatie 3.4. Regelgeving en innovatie 3.5. Industrialisatie en innovatie 3.6. Partiële ingebruikname

23 23 23 26 32 34 36

4. Productinnovatie 4.1. Recente voorbeelden van productinnovatie 4.2. Het bevorderen van productinnovatie 4.3. De acceptatie van innovatieve producten 4.4. Functieflexibiliteit en productinnovatie

39 39 39 41 42

5. Conclusies 5.1. Overzicht van conclusies 5.2. Resumé van bevindingen

45 45 47

Bijlagen Bijlage 1, deelnemers aan de workshops Bijlage 2, checklist ‘16 succesfactoren’ Bijlage 3, diverse Hoogbouw initiatieven Bijlage 4, geraadpleegde literatuur

49 49 51 53 55

3


19-10-2004

12:18

Pagina 4


4


19-10-2004

12:18

Pagina 5


Management samenvatting In opdracht van RRBouw, de researchactiviteit van BouwNed, is een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden tot innovatie bij hoogbouw. Aanleiding was de constatering dat hoogbouw, door het repetitie effect meer dan andere bouwvormen, geschikt moet zijn voor de ontwikkeling en succesvolle toepassing van innovatieve werkwijzen, terwijl daarvan in de praktijk weinig voorbeelden zijn. Een commissie bemand door specialisten uit vijf van de grootste Nederlandse bouwondernemingen heeft de studie uitgevoerd. Als onderzoeksmethode is gekozen voor de organisatie van vijf workshops waarin steeds een of twee bij hoogbouw betrokken partijen werden uitgenodigd. Achtereenvolgens werd gesproken met • constructeurs, • installatieadviseurs en installateurs, • gevelontwerpers en leveranciers, • architecten en opdrachtgevers, • regelgevende overheid. Voorafgaand aan de workshops is een literatuurstudie uitgevoerd om een beeld te krijgen van de omvang en aard van de hoogbouwmarkt in Nederland. Met name een analyse van de lijst van de hoogste gebouwen in Nederland, zoals die op het web wordt gepubliceerd door de Stichting Hoogbouw, bood veel bruikbare informatie. Als definitie voor hoogbouw is gekozen voor gebouwen die hoger zijn dan 70 meter. Die grens werd gekozen omdat deze vooralsnog ook in de regelgeving voor komt. De literatuurstudie wees uit dat Hoogbouw niet exclusief door een kleine kopgroep van ontwerpers en uitvoerende bouwbedrijven wordt gerealiseerd. Tientallen Nederlandse bouwondernemingen blijken in staat te zijn om een hoogbouw, al dan niet in combinatie, uit te voeren. Hoogbouw komt overwegend, maar niet uitsluitend, voor in de grote steden. Rotterdam heeft met afstand de meeste hoogbouw binnen haar grenzen. Bijna de helft van de 50 hoogste gebouwen staat in die stad. Hoogbouw is in Nederland pas kort een gangbaar verschijnsel. Van de 50 hoogste gebouwen zijn er maar 11 voor 1990 opgeleverd. Daarna steeg de productie snel naar een niveau van twee tot vier gebouwen per jaar. Ten aanzien van het bouwproces zijn verschillende voorbeelden van innovatieve werkwijzen gevonden. Dit betreft in hoofdzaak de toepassing van nieuwe contractvormen. Vrij algemeen wordt het traditionele bouwcontract op basis van een aanbesteding als belemmerend voor een innovatieve aanpak gezien. Maar de nieuwe contractvormen genieten beperkte bekendheid bij opdrachtgevers. Bovendien blijken opdrachtgevers moeilijk te overtuigen van de voordelen die nieuwe contractvormen en nieuwe samenwerkingsvormen kunnen bieden. De branche zal haar opdrachtgevers beter moeten informeren over de ontwikkelingen op het gebied van contractuele verhoudingen.

5


19-10-2004

12:18

Pagina 6


De bouwbedrijven zullen hun bedrijfscultuur meer in overeenstemming moeten brengen met het werken binnen die nieuwe verhoudingen. Te vaak worden medewerkers in een bouwteam geplaatst met een eenzijdige focus op de productie. Medewerkers die onvoldoende affiniteit hebben tot het ontwerpproces. Procesinnovatie gedijt het beste in een projectongebonden lange-termijn samenwerking gebaseerd op onderling vertrouwen. Dat geldt niet alleen voor de relatie tussen opdrachtgevers en hoofaannemers. Ook in de relatie tussen de hoofdaannemer en zijn onderaannemers is een duurzame relatie een voorwaarde voor innovatie. De tegenstelling tussen de esthetische waarden waar een architect voor staat en het streven naar efficiency en procesinnovatie van de bouwondernemers leidt vaak tot onbegrip. De introductie van een uitwerkende architect naast de ontwerpende architect, zoals dat onder andere in de USA gebruikelijk is, zou de kloof die nu bestaat tussen de belangen van architecten en bouwbedrijven kunnen overbruggen. Op het gebied van productontwikkeling zijn er diverse voorbeelden van succesvolle innovaties. De toeleverende industrie heeft in het recente verleden vloersystemen ontwikkeld die aanzienlijk lichter zijn dan traditionele betonnen vloeren. Ook zijn vloeren op de markt gekomen die de integratie met leidingsystemen mogelijk maken. De gevelbranche heeft met succes gevels ontwikkeld die van binnenuit kunnen worden geplaatst. Productinnovatie zou gestimuleerd kunnen worden door de ontwikkelaars van innovatieve producten een werkgarantie te geven na het innovatief meedenken in een ontwikkelingsproces en een winstdeling bij toepassing van die innovatieve producten. Aannemers zullen eerder bereid zijn om innovatieve producten toe te passen als er een fall-back scenario beschikbaar is voor het geval het nieuwe product tegenvalt. Voor de acceptatie van innovatieve installaties is een intensieve gebruikersbegeleiding tijdens de ingebruikname dienstig. Investeringen om functiewijziging tijdens de exploitatiefase mogelijk te maken zullen niet rendabel zijn. De kosten zijn hoog, terwijl de kans dat in de toekomst van de ingebouwde mogelijkheid gebruik wordt gemaakt niet groot is.

6


19-10-2004

12:18

Pagina 7


1.1

1.2

De belangrijkste conclusies zijn: • Geïntegreerde ontwerpteams zijn naar de mening van ontwerpers, uitvoerenden en toeleveranciers bij complexe bouwprojecten, zoals hoogbouw, een voorwaarde voor een maakbaar product en een efficiënt proces. • Opdrachtgevers betwijfelen echter het financiële voordeel dat samenwerking in een vroege procesfase biedt boven de marktwerking van een traditionele aanbesteding. • De kennis van de alternatieve contractvormen is bij opdrachtgevers bovendien beperkt. Bouwbedrijven hebben hierin een rol te vervullen. • Bouwbedrijven laten zich in bouwteams vaak vertegenwoordigen door medewerkers die niet opgeleid zijn voor dit werk en daar onvoldoende affiniteit mee hebben. Dit doet partners twijfelen aan het nut van bouwteams. • Alle geraadpleegde partijen zijn het er over eens dat bouwprocessen te vaak worden verstoord door het overslaan van fasen. Er wordt ook aangedrongen op het afsluiten van elke fase met een fase document. • In aansluiting op de wens van hoofdaannemers om als partners met hun opdrachtgevers om te gaan zouden diezelfde hoofdaannemers ook hun onderaannemers vaker als partners moeten benaderen. • Door het ontbreken van regelgeving voor brandveiligheid in gebouwen hoger dan 70 meter en voor windbelasting boven de 150 meter wordt innovatie geremd. Aanvullende regelgeving biedt meer zekerheid over de toelaatbaarheid die een voorwaarde is voor substantiële investeringen in productinnovatie. • Voor grote vooruitgang op het gebied van industrieel bouwen moet het proces verregaand naar de geconditioneerde omgeving van de fabriek worden verplaatst. Voorwaarde daartoe zijn grotere series en terughoudendheid ten aanzien van modetrends. • Om productinnovatie te stimuleren moeten bouwbedrijven beschermd worden tegen de risico’s van mislukkingen. Daartoe dienen bij eerste toepassing een risico-analyse en een fall-back scenario te worden gemaakt en moet voldoende voorbereidingstijd beschikbaar zijn. • Opdrachtgevers en bouwondernemers zouden de ontwikkelaars van innovatieve producten met een winstdeling bij toepassing moeten stimuleren. • De bouw moet haar innovatieve producten op het gebied van klimaatregeling beter introduceren bij de gebruikers. Innovatieve producten dienen voor de gebruikers een overtuigend voordeel te bieden, anders treden klachten op, zoals het sick building syndroom, en is zelfs sabotage niet uit te sluiten. • Investeren in toekomstige functieflexibiliteit lijkt financiëel niet verantwoord. • Innovatie ter bevordering van partiële ingebruikname kan een rendabele investering zijn. Veel van de hiervoor genoemde aanbevelingen gelden niet exclusief voor hoogbouw. Maar door de grote investeringen en het effect van de repetitie zijn de aanbevelingen voor hoogbouw projecten, meer dan voor andere projecten, relevant.

7


19-10-2004

12:18

Pagina 8


1.3

1.4

8


19-10-2004

12:18

Pagina 9


1

Inleiding

1.1

Aanleiding tot de studie De leden van BouwNed - de grote bouwondernemingen in Nederland - hebben hun gezamenlijke onderzoeksactiviteiten gebundeld in de Stichting RRBouw. Jaarlijks stelt RRBouw na raadpleging van de leden een onderzoeksagenda op. Voor het jaar 2003 zijn onder anderen de aandachtsgebieden IFD-bouwen en hoogbouw gekozen. Ten aanzien van hoogbouw zijn de leden van BouwNed van mening dat, meer dan nu het geval is, geprofiteerd zou moeten kunnen worden van innovaties. Innovatie zou met name bij hoogbouw lonend moeten kunnen zijn. Enerzijds door het effect van de grote repetitie. Anderzijds door de grote omzet per project. Ondanks deze gunstige factoren worden er voor hoogbouwprojecten weinig algemeen toepasbare innovatieve bouwmethoden ontwikkeld. Op projectbasis ontwikkelde innovatieve bouwmethoden zijn zelden op meer dan één project toepasbaar. De indruk bestaat dat de wijze van contracteren en de daaruit voortvloeiende wijze van samenwerken tussen ontwerpende en uitvoerende partijen geen optimale condities schept voor innovatie. Ook de regelgeving zou een belemmerende factor kunnen zijn. Een andere waarneming van de BouwNed-leden is dat gebouwen steeds sneller verouderen. In onze snel veranderende maatschappij gaat een gebouw vaak veel langer mee dan de daarin gehuisveste organisatie. En organisaties die wel een lange levensduur hebben, groeien en krimpen voortdurend. Een modern bedrijfspand moet eenvoudig en snel aanpasbaar zijn aan de steeds wijzigende behoeften van de gebruikers. En als kleine aanpassingen niet meer voldoen moet een pand geschikt gemaakt kunnen worden voor een nieuwe bestemming. De wens tot functieflexibiliteit is nu meer dan ooit actueel. De productie van nieuwe woningen raakt achter bij de vraag, terwijl er grote leegstand is in de kantorensector. Als flexibel ontworpen kantoren eenvoudig zouden kunnen worden verbouwd tot appartementen zou dat een oplossing bieden voor twee problemen tegelijk. IFD-bouwen staat voor Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen. Een van de strategieën van IFD-bouwen is om de draagstructuur van een project en het inbouwpakket onafhankelijk van elkaar te ontwikkelen. Een bouwwijze die bij hoogbouw reeds lang gemeen goed is. Door een strikte scheiding van drager en inbouwpakket kan een gebouw na verloop van tijd eenvoudig worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden en inzichten. Daarmee sluit IFD-bouwen uitstekend aan op de vraag naar functieflexibiliteit. Met IFD-bouwen kunnen zowel de technische als de economische levensduur van een gebouw aanzienlijk worden verlengd.

9


19-10-2004

12:18

Pagina 10


1.2

1.4

1.3

Samenstelling van de commissie RRBouw heeft de uitwerking van de studie naar innovatie en flexibiliteit ten behoeve van hoogbouw opgedragen aan een commissie gevormd uit vertegenwoordigers van haar leden. De samenstelling van deze RRBouw-commissie was als volgt: • Ing. F. P. de Bruin, BAM Advies en Engineering • Ir J. J. Eberwijn, BouwNed (secretaris) • M. R. Heppener, Dura Vermeer Bouw Amsterdam BV • Ir E. de Kuiper, Ballast Nedam Bouw, Speciale Projecten • P. Modderman, BBF Bouwbedrijf Friesland B.V./Heijmans • Prof. Ir. F. J.M. Scheublin, BAM Advies en Engineering (voorzitter en rapporteur) • J. H. Wondergem, Boele & van Eesteren bv

Vraagstelling De Commissie Hoogbouw is haar werk begonnen op basis van een projectdefinitie van RRBouw. Op basis van deze definitie zijn de volgende onderzoeksvragen gesteld: • Wat betekent hoogbouw voor de sector? • Welke factoren belemmeren innovatie bij hoogbouw? • Welke factoren belemmeren functiedifferentiatie en functieflexibiliteit in hoogbouw? • Kan regelgeving deze belemmeringen wegnemen? • Kan een ander bouwproces deze belemmeringen wegnemen?

1.4

Werkwijze De commissie heeft gekozen voor een onderzoek op basis van workshops. Per workshop werd één categorie van de partijen die in het bouwproces een rol vervullen uitgenodigd. Deze keuze om met één partij tegelijk te spreken was ingegeven door de gedachte dat deelnemers aan zo’n workshop dan vrij uit kunnen spreken, zonder de noodzaak tot een politiek correcte houding tegenover andere partijen aan tafel waarmee in de dagelijkse bouwpraktijk een afhankelijke relatie kan bestaan. Meningen worden in deze rapportage om die rede ook zonder naamsvermelding weergegeven. De commissie is zich er van bewust dat workshops met een kleine groep opinieleiders niet de algemeen geldige conclusies kan opleveren die uit een branchebrede enquête zouden kunnen worden afgeleid. Maar er wordt veel geënquêteerd in de bouw. Waarschijnlijk is dat de reden waarom enquêtes zelden een statistisch gezien voldoende hoge response halen. Bovendien missen enquêtes de diepgang die in een workshop haalbaar is. Vandaar de keuze van de RRBouw commissie Hoogbouw voor interviews en discussie middels workshops.

10


19-10-2004

12:18

Pagina 11


In totaal zijn vijf workshops gehouden, te weten: 1. Constructeurs, 2. Installateurs en installatieadviseurs, 3. Geveladviseurs en gevelleveranciers, 4. Architecten en opdrachtgevers, 5. Regelgevende overheid. Het Bouwbesluit verwijst met betrekking tot brandveiligheid naar NEN-normen die slechts gebouwen tot een hoogte van 70 meter betreffen. Met betrekking tot de constructie wordt verwezen naar de NEN 6700 serie die geldt voor gebouwen tot 150 meter hoog. Daarboven wordt aan de gemeenten overgelaten welke criteria zij menen te moeten hanteren. Op grond van de grens in het Bouwbesluit heeft de commissie besloten voor deze studie hoogbouw te definiëren als alle bebouwing die hoger dan 70 meter is. De studie is verder beperkt tot woningbouw en utiliteitsbouw. Civiele werken zoals zendmasten of koeltorens en industriële installaties zijn buiten beschouwing gebleven. De meningen en de kennis verzameld in de workshops zijn gegroepeerd rond twee hoofdthema’s: procesinnovatie en productinnovatie. Deze thema’s worden hierna in afzonderlijke hoofdstukken beschouwd. Aan het slot van elk hoofdstuk worden de conclusies verzameld die bij kunnen dragen aan het antwoord op de vraagstelling in paragraaf 1.3 hiervoor. Voor een definitie van innovatie baseren we ons op een studie van de ARTB. Daarin worden de volgende definities gebruikt. Procesinnovatie is het verbeteren van productieprocessen. Deze kan gericht zijn op het realiseren van een hogere kwaliteit bij gelijkblijvende kosten of het realiseren van lagere kosten bij een gelijkblijvende kwaliteit. (Utterback 1997) Bij productinnovatie ligt de nadruk op een nieuwe technologie of een combinatie van technologieën die op de markt geïntroduceerd worden om tegemoet te komen aan de wensen van klanten. (ARTB 2002)

11


19-10-2004

12:18

Pagina 12


12


19-10-2004

12:18

Pagina 13


2

Hoogbouw nader bekeken

2.1

Hoogbouw in Nederland Volgens de top 50-lijst van de stichting Hoogbouw (www.hoogbouw.nl) stonden er per 1 mei 2004 in Nederland 18 gebouwen hoger dan 100 meter waarvan 10 in Rotterdam, 3 in Amsterdam, 2 in Den Haag en 1 in Leeuwarden, Tilburg en Den Bosch. Van deze 18 zijn er 13 tussen 1994 en 2004 opgeleverd. Het topsegment van de Nederlandse hoogbouwmarkt bestaat dus uit iets meer dan één opdracht gemiddeld per jaar. In het marktsegment tussen de 80 en 100 meter is de marktomvang ook niet echt groot, gemiddeld circa 2 projecten per jaar.

Projectnaam

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Hoogte in m1

Delftse Poort (Nat.Ned.) Hoftoren Westpoint Rembrandttoren Millennium World Port Center Mondriaantoren (Delta Lloyd) Achmea Erasmus Medisch Centrum Waterstadtoren Fortis (Generale Bank) Weenatoren ABN AMRO Weenacenter Castalia Hoge Heren I en II Schielandtoren Provinciehuis N-B Pegasustoren De Regent Toren op Zuid (vh Belvédère) Robeco Hofpoort Breitner Center Christal Tower Oval Tower Hoge Erasmus World Trade Center Europoint 2 Europoint 3

151 142 142 135 131 123 123 115 114 109 107 106 105 104 104 102 101 101 98 96 96 95 95 95 95 94 93 93 93 93

Plaats

Rotterdam Den Haag Tilburg Amsterdam Rotterdam Rotterdam Amsterdam Leeuwarden Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Amsterdam Rotterdam Den Haag Rotterdam Rotterdam Den Bosch Rotterdam Eindhoven Rotterdam Rotterdam Rotterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam

Bouwjaar

Functie*

1991 2003 2004 1995 2000 2001 2002 2002 1968 2004 1996 1990 1999 1990 1998 2000 1996 1971 2001 1999 2000 1991 1976 2001 2002 2001 2001 1986 1975 1975

U U W U U U U U O W U W&U U W U W W U W W U U U U U U W U U U

13


19-10-2004

12:18

Pagina 14


Projectnaam

Hoogte in m1

Plaats

31 Europoint 4 93 Rotterdam 32 Interpolis 92 Tilburg 33 Wilhelminatoren 90 Rotterdam 34 TUD faculteit ITS 90 Delft Rotterdam 35 Fortis Coolsingel, MeesPierson 89 36 Willemswerf 88 Rotterdam 37 Zürichtoren 88 Den Haag 38 Erasmus gebouw 88 Nijmegen 39 Nederlandse Gasunie 87 Groningen 40 De Toren 87 Ridderkerk 41 Gem. Belastingkantoor 85 Amsterdam 42 Fortis Bank 85 Utrecht 43 Sardijntoren 85 Vlissingen 44 Arena Office Tower A 85 Amsterdam 45 Harbour Village I 85 Rotterdam 46 Westraven 84 Utrecht 47 European Patent Office 84 Rijswijk 48 Leonardo da Vinci 84 Den Haag 49 Kennedy Toren 83 Eindhoven 50 ASML Toren 83 Veldhoven * U = Utiliteitsbouw, W = woningbouw, O = onderwijs

Bouwjaar

Functie*

1978 1996 1997 1967 1993 1988 1999 1973 1994 1998 1994 1995 2000 2000 2001 1977 1973 1997 2003 2003

U U U O U U U O U W U U W U W U U W U U

Tabel 1, top-50 in Nederland, Bron: www.hoogbouw.nl

2.2

Hoogbouw wereldwijd Hoog bouwen is in Europa, in vergelijking met de andere economisch sterke regio Noord Amerika, laat op gang gekomen. Tot de uitvinding van de lift, aan het einde van de negentiende eeuw, werden woongebouwen en kantoren meestal niet hoger dan circa zeven verdiepingen gebouwd. Als de lifttechniek eenmaal beschikbaar is blijken er verder geen technische belemmeringen te zijn voor hoogbouw. Rond 1900 worden in New York de eerste “wolkenkrabbers” gebouwd. Het wereldrecord staat in 1900 al op 118 meter. Tien jaar later wordt de 200 meter grens gepasseerd. Weer tien jaar later wordt de 300-metergrens doorbroken. In 1931 werd het Empire State Building opgeleverd. Met zijn 381 meter zal dat 30 jaar lang het hoogste gebouw van de wereld zijn. In 1972 komt het wereldrecord met 417 meter op naam te staan van het World Trade Centre in New York. Twee jaar later wordt Sears Building in Chicago met 442 meter het hoogste gebouw ter wereld. Pas in 1996, weer twintig jaar later, zullen de Petronas Towers in Kuala Lumpur dat record met slechts 7 meter verschil scherper stellen. (Cook, 1995)

14

19-10-2004

12:18

Pagina 15


500 450 400 350 300 250 200 150 100 50

18

98

96

St Pa ul Pa rk R ow 19 07 Si ng 19 09 er M et 19 Li 1 3 19 fe W 29 oo B lw an or k th M an ha 19 tte 30 n 19 C h 31 ry sl Em er pi re St at e 19 72 W TC 19 74 Se 19 ar 96 s Pe tro na s

0

18


Tabel 2, Hoogste gebouw ter wereld , Bron Cook 1995

Europa blijft ver achter bij Amerika. In 1900 is het Witte Huis in Rotterdam, met zijn 45 meter het hoogste gebouw van Europa. Rusland bouwt in de jaren 50 rond Moskou een 5-tal hoge gebouwen, variërend van 150 tot 237 meter. Net als in Nederland wordt ook in de rest van Europa in de volgende decennia sporadisch hoog gebouwd. Gebouwen hoger dan 150 meter en gebouwd vóór 1990 treffen we naast Moskou alleen aan in Warschau, Leipzig, Parijs, London, Frankfurt en Lyon (de financiële en politieke centra van Europa). De sterke vertegenwoordiging van het financieel zwakke Oost Blok in deze lijst kan aan de aanwezigheid van sterke politieke drijfveren worden toegeschreven. Nergens in Europa doet zich een concentratie van hoogbouw voor zoals in New York. Pas in de laatste tien jaren van de 20ste eeuw breekt hoogbouw in heel Europa door. Net als in Nederland wordt ook in de rest van Europa in het laatste decennium van de eeuw meer hoogbouw gebouwd dan in alle voorafgaande jaren van de twintigste eeuw tezamen. De in de jaren negentig in Nederland plotseling opkomende vraag naar hoge gebouwen is dus niet uitzonderlijk. In de ons omringende economieën gebeurde hetzelfde in dezelfde periode. Wel ligt de bovengrens in Nederland stukken lager dan elders. Het hoogste gebouw in Nederland staat nog maar net in de top 50 van Europa. Ook in Azië is hoogbouw laat op gang gekomen. En hoogbouw is daar meer nog dan in Europa een zeer plaatselijk verschijnsel. In de tweede helft van de twintigste eeuw, maar vooral in het laatste kwart van die eeuw zijn in de financiële centra Hong Kong, Singapore, Shanghai en Tokio veel hoge gebouwen gerealiseerd. Anders dan in Europa spelen hier - naast de aanwezigheid van financieel sterke

15


19-10-2004

12:18

Pagina 16


bedrijven, waaronder veel banken - de hoge grondprijzen een doorslaggevende rol. Sinds de jaren 90 zijn enkele Aziatische landen actief in de competitie om het wereldrecord hoogbouwen op hun naam te zetten. In Kuala Lumpur werd het hoogste gebouw ter wereld (452 meter) in 1996 opgeleverd. Taiwan nam deze leidende rol eind 2003 over met een gebouw van 508 meter. Shanghai en Seoul hebben plannen bekend gemaakt om dit record binnenkort te breken. Het lijkt er op dat de economisch sterke bedrijven in de westerse wereld beter op de kleintjes zijn gaan passen en zich beperken tot economisch verantwoorde hoogtes tussen de 100 en 250 meter, terwijl een aantal Aziatische overheden de behoefte voelen uitdrukking te geven aan hun groeiende economische macht. In de inleiding van dit rapport is aangegeven dat de studiecommissie voor hoogbouw een ondergrens van 70 meter zal aanhouden. Uit het voorafgaande blijkt dat 70 meter hoge gebouwen op wereldschaal niet echt als hoogbouw zijn aan te merken. Gezien de productie in Nederland tot op heden en mede gezien de plannen die op de tekentafels liggen, lijkt het zinvol om de studie toch te concentreren op het bouwen tussen 70 en 150 meter.

600

500

400

300

200

100

0 Taipei 101

Commerz bank

Delftse Poort

tabel 3, Hoogste gebouwen in de Wereld, Europa en Nederland

2.3

Waarom Hoogbouw Bekijken we de lijst van hoogste gebouwen in Nederland dan valt op dat veel gebouwen op deze lijst werden gebouwd in opdracht van, of voor de verhuur aan, banken en verzekeraars. De gebruikers van deze top-50 gebouwen zijn ABN Amro, Delta Lloyd, Generale Bank, Achmea, Mees Pierson, Robeco, Fortis, Interpolis en Zürich. Ook de opdrachtgevers voor de overige hoge gebouwen zijn vaak kapitaalkrachtige bedrijven of instellingen. Voorbeelden daarvan zijn Shell (Hofpoort), Rotterdams Havenbedrijf (WPC), Rijks Gebouwen Dienst (Castilia, Hoftoren), KPN (Toren op Zuid), Philips (Rembrandttoren), Gas Unie, European Patent Office, ASML. Verder valt op dat veel hoogbouw gesitueerd wordt op A-locaties, in de centra van grote steden. Plaatsen waar de grondprijzen het hoogst zijn.

16


19-10-2004

12:18

Pagina 17


De conclusie lijkt gerechtvaardigd dat hoogbouw een luxe verschijnsel is dat niet is weggelegd voor bedrijven die op de kleintjes (moeten) passen, dat hoogbouw alleen te exploiteren is op zeer aantrekkelijke locaties met hoge grondprijzen en dat alleen grote en machtige bedrijven die hun corporate headquarters ook een symboolfunctie toekennen bereid zijn de meerprijs van hoogbouw te betalen. Maar hoogbouw hoeft niet op een dure centrumlocatie te staan. Er zijn enkele uitzonderingen. Het European Patent Office in Rijswijk, de Europoint-torens in Rotterdam en de ASML-toren in Veldhoven staan op bedrijventerreinen ver van het stadscentrum. Provinciale centra als Vlissingen, Nijmegen, Groningen en Tilburg komen wel voor op de lijst van de 50 hoogste gebouwen, maar staan niet bekend om hun hoge grondprijzen. Hoogbouw hoeft dus niet per sé op dure locaties te worden gebouwd, maar die dure locaties blijken wel een bijzondere aantrekkingkracht te hebben op ontwikkelaars van hoogbouw. Kijken we naar hoogbouw buiten Nederland dan wordt dit beeld bevestigd. De hoogste gebouwen van Europa staan in Frankfort en zijn in gebruik bij de Commerzbank en de Frankfurter Messe. De hoogste gebouwen ter wereld stonden tot 1974 in New York. De opdrachtgevers waar die gebouwen nu nog naar genoemd worden waren Singer (1907), Metropolitan Life (1909), Woolworth (1913) Bank of Manhatten (1929), Chrysler (1930). Allemaal sterke merknamen, althans in die tijd. In 1974 werd het wereldrecord hoogbouwen overgenomen door de Sears Tower in Chicago. Sinds 1996 staat het hoogste gebouw ter wereld in Kuala Lumpur, Maleisië. Het werd gebouwd in opdracht van de staatsoliemaatschappij Petronas. Deze lijst van wereldrecordhouders bevestigt dat hoogbouw het terrein is van grote en machtige concerns. Hoogbouw kan ook als een symbool voor de economische betekenis van een stad gelden. De skylines van Hong Kong en Manhatten zijn wereldwijd bekend en dwingen respect af. In Nederland profileert vooral Rotterdam zich als een commercieel centrum. Het benadrukt die positie met beleid dat gericht is op het bevorderen van hoogbouwontwikkeling. Geen andere stad in Nederland heeft beleidsmatig zo sterk ingezet op hoogbouw. Het ligt voor de hand te veronderstellen dat ook stijgende grondprijzen in binnenstedelijke gebieden een aanleiding tot hoogbouw kunnen zijn. Op termijn zou dat het geval kunnen zijn. Bekijken we de lijst van hoogste gebouwen in Nederland dan wordt deze veronderstelling niet bevestigd. In tegendeel. Veel hoogbouw staat in nieuwe kantoorgebieden, dicht bij de snelweg. In Amsterdam langs de A10, in Den Haag aan de A12. Alleen Rotterdam concentreert hoogbouw in het hart van de stad, langs Coolsingel en Weena, en aan de voet van de Erasmusbrug.

2.4

De hoogbouwexplosie Sorteren we de 50 hoogste gebouwen op bouwjaar dan valt op dat 18 projecten uit de top 50 in de jaren negentig van de vorige eeuw zijn gebouwd. Dat aantal werd in de eerste 4 jaar van deze eeuw reeds geëvenaard. Hoogbouw heeft zich in Nederland in slecht enkele jaren ontwikkeld van een stedenbouwkundige uitzondering tot een algemeen voorkomend verschijnsel. 17


19-10-2004

12:18

Pagina 18


Slechts 11 gebouwen uit de top 50 dateren van voor 1990. Daarna stijgt het marktaandeel van hoogbouw snel. Met 18 opgeleverde torens in de jaren negentig werden in dat decennium gemiddeld twee hoogbouw projecten per jaar opgeleverd. In 2000 zijn er zelfs 6 hoge gebouwen in één jaar op de markt gekomen en in 2001 nóg 8. In 2002 en in 2003 werd weer het oude niveau benaderd met in beide jaren 3 opgeleverde hoogbouwen. Geconstateerd kan worden dat er een toenemende belangstelling voor hoogbouw in Nederland is, maar dat de hoogbouwmarkt conjunctuur gevoelig is. De ongekende productiepiek in 2000 en 2001 weerspiegelt de economische kracht van het bedrijfsleven in de daaraan voorafgaande jaren.

2.5

De Functies van hoogbouw De meeste hoge gebouwen in Nederland hebben een kantoorfunctie. De Rotterdamse Millenniumtoren heeft daarnaast ook een hotelfunctie. In de top-50 staan nu nog slechts tien woongebouwen. Twee daarvan zijn in 1990 opgeleverd. De Weenatoren en het Weenacenter. De overige acht woontorens zijn in de periode 1996-2004 gebouwd. Hoge woongebouwen komen echter steeds vaker voor. Er zijn in het voorjaar van 2004 slechts twee gebouwen hoger dan 100 meter met een kantoorfunctie in aanbouw tegen vier woongebouwen. Legt men de grens op 83 meter, de grens waarboven een top-50 plaats kan worden gehaald, dan zijn er 7 kantoorgebouwen in aanbouw tegen 6 woongebouwen. Het aandeel van de woningbouw in de hoogbouwmarkt vertoont dus een stijgende lijn. In de Rotterdamse Millenniumtoren is ook een gedeelte als hotel in gebruik. Het hoogste gebouw met uitsluitend een hotelfunctie is het Okurahotel in Amsterdam (1971, 78 meter) Voor de hotelmarkt is hoogbouw kennelijk nog geen optie.

25 20 15 10 5 0 -64

65-69

70-74

75-79

80-84

85-89

90-94

95-99

00-04

Tabel 4, aantal gebouwen, van de 50 hoogste gebouwen, naar bouwjaar. Bron: www.hoogbouw.nl

18


19-10-2004

12:18

Pagina 19


8 7 6 5 4 3 2 1 0 -64

65-69

70-74

75-79

80-84

85-89

90-94

95-99

00-04

Tabel 5, aantal gebouwen hoger dan 100 meter naar bouwjaar. Bron: www.hoogbouw.nl

2.6

De bouwbedrijven Bij de bouw van de 50 hoogste gebouwen in Nederland zijn meer dan 60 verschillende bouwondernemingen als hoofdaannemer betrokken geweest. Bij deze telling zijn de later gefuseerde ondernemingen nog als afzonderlijke bedrijven beschouwd. Het aantal betrokken bouwondernemingen is groter dan het aantal projecten. Dit kan verklaard worden door het feit dat vaak in een bouwcombinatie wordt gewerkt. Ook als we alleen de tien aller hoogste gebouwen beschouwen blijkt er een grote spreiding in bouwers te zijn. Hetzelfde geldt overigens voor de architecten en de constructeurs. Hoogbouw is dus niet het exclusieve werkterrein van een selecte groep high-tech bouwbedrijven. En voor het ontwerp kiest men niet een typische hoogbouwspecialist. Er is ook geen sprake van vaste bouwteams. Het werken in vaste combinaties – partnering - wordt kennelijk niet als een voorwaarde voor succes gezien. Dat hoogbouw zo vaak in een bouwcombinatie wordt uitgevoerd heeft twee oorzaken. Een groot en complex project, wat hoogbouw meestal is, kan een bedreiging zijn voor de continuïteit van de hoofdaannemer. Opdrachtgevers vrezen het faillissement van hun aannemer en willen dat risico graag beperken door het werk aan een combinatie van aannemers te gunnen. Als de opdrachtgever dat niet verlangt zullen aannemers zelf vaak uit een oogpunt van risicospreiding een combinatie voorstellen. Ook de grote inzet van materieel en mankracht die een hoogbouw project vraagt, en die meestal op korte termijn moet worden gemobiliseerd, kan een reden zijn om samen aan te bieden.

2.7

De gemeenten Van de 50 hoogste gebouwen in Nederland blijkt bijna de helft in Rotterdam te staan. Amsterdam en Den Haag volgen op grote afstand. Hoewel de meeste hoge gebouwen in de grote steden staan komen ook in middelgrote steden top 50-gebouwen voor. Hoogbouw is niet exclusief voor de grote steden weggelegd. Regionale centra zoals Tilburg, Leeuwarden, Den Bosch, Eindhoven, Delft, Groningen en Utrecht bouwen ook incidenteel een hoog gebouw. Vaak is hier de

19


19-10-2004

12:18

Pagina 20


opdrachtgever een ter plaatse gevestigd bedrijf dat op of nabij een al in gebruik zijnde locatie uitbreiding zoekt van kantoorcapaciteit. Het zijn incidenten. Structureel zijn de betrokken steden niet als typische locaties voor hoogbouw aan te merken. Rotterdam

23

Amsterdam

8

Den Haag

4

Tilburg

2

Utrecht

2

Eindhoven

2

Overigen

9

Totaal

50

Tabel 7, top 50-gebouwen naar gemeente. Bron: www.hoogbouw.nl.

Amsterdam hanteert het uitgangspunt dat hoogbouw niet zichtbaar mag zijn vanuit het historische stadscentrum. Daarom is hoogbouw in Amsterdam pas van de grond gekomen toen eerst Amsterdam Zuid Oost en later de Zuid As zich tot A-locaties ontwikkelden. Ook Den Haag hanteert een vergelijkbaar standpunt. Hoogbouw mag niet zichtbaar zijn vanaf het historische centrum rond Binnenhof en Hofvijver. Beide uitgangspunten blijken overigens moeilijk te handhaven. Jarenlang was het gebouw van de Nederlandse Bank aan het Frederiksplein een uitzondering op de Amsterdamse regel. De Hoftoren in Den Haag voldoet niet aan de daar geldende norm.

2.8

Hoogbouw en Veiligheid Na de terroristische aanslagen van 11 september 2002 op het WTC in New York rees de vraag of hoogbouw veilig is. Duizenden mensen wisten in korte tijd de brandende gebouwen te ontvluchten. Ook zij die boven de brandhaarden werkten kwamen in veel gevallen veilig naar buiten. Het systeem van vluchttrappen werkte dus als bedoeld. Maar ook werd duidelijk dat een hoogbouw onder een hoge brandbelasting kan instorten. Onderzoek heeft aangetoond dat het instorten van de New Yorkse Twin Towers samenhangt met de constructie van de toegepaste vloerondersteuning, die niet kenmerkend is voor hoogbouw. WTC 7, een gebouw behorend tot het New Yorkse WTC complex vatte vlam door de hitte van de brandende torens WTC 1 en WTC 2. Dit gebouw stortte uiteindelijk in door de brand die daarin woedde. Die brand kon niet bestreden worden. Het werd, in de honderdjarige geschiedenis van het verschijnsel hoogbouw, de eerste toren die door brand ingestort is. (Corley 2003)

20


19-10-2004

12:18

Pagina 21


2.9

Hoogbouw als Beleggingsobject Ook voor een belegger in onroerend goed heeft hoogbouw een bijzonder karakter. De investering in een hoog gebouw is groot, terwijl partiële ingebruikname vrijwel onmogelijk is. Het renteverlies tijdens de bouw is dus van grote invloed op de rentabiliteitsberekening. De lange bouwtijd maakt het bovendien moeilijk om een hoogbouwproject voorverhuurd te krijgen. Er zijn weinig huurders in de markt die bereid zijn enige jaren te wachten op de oplevering van een kantoor, waarvoor ze zich al hebben gebonden. Om beide redenen zullen beleggers vaak bereid zijn extra te betalen voor een innovatieve aanpak van het bouwproces, die leidt tot verkorting van de bouwtijd. Er zijn weinig partijen in de markt die zoveel vierkante meters nodig hebben dat ze een hoogbouw volledig kunnen afnemen. En beleggers zijn niet altijd bereid aan één partij te verhuren, omdat bij vertrek van die partij te veel oppervlak in een keer op de markt moet worden gebracht. Verhuur aan meerdere partijen verdient dus uit het oogpunt van de belegger de voorkeur.

21


19-10-2004

12:18

Pagina 22


22


19-10-2004

12:18

Pagina 23


3

Procesinnovatie

3.1

Recente voorbeelden van procesinnovatie Innovaties kunnen worden verdeeld in twee groepen; de procesinnovaties die in dit hoofdstuk worden beschouwd en productinnovaties, die in het volgende hoofdstuk aan de orde komen. Daarbij worden innovatieve hulpconstructies tot de procesinnovaties gerekend. Er is bij hulpconstructies wel sprake van een product, maar dit product maakt geen deel uit van het eindproduct. Hulpconstructies dienen slechts om het proces te faciliteren. Hoewel in deze studie de vraag centraal staat waarom bij hoogbouw niet vaker gebruik wordt gemaakt van innovaties, mag toch niet te snel worden geconcludeerd dat er op innovatief gebied weinig zou gebeuren. Er zijn wel degelijk diverse succesvolle toepassingen van innovaties aan te wijzen. Bekende voorbeelden van procesinnovatie zijn: • De hijsloods, toegepast bij de bouw van het Kantoor van Nationale Nederlanden in Rotterdam; • De “Nollekes 2” een hangsteiger toegepast bij de bouw van West Point in Tilburg; • De alliantiecontracten, toegepast op diverse projecten in de industriebouw; • Het PFI-contract voor de aanleg van de A11, tussen Bodegraven en Alphen aan den Rijn; • Het PPS-contract voor de ombouw van de N50 tot A59 tussen Den Bosch en Oss; • Toepassing van het Just-In-Time principe bij de bouw van het prefab betonskeletten, onder andere toegepast bij de uitbreiding van het WTC aan de Amsterdamse Zuid As; • Toenemende belangstelling voor Risico-analyse technieken; • Het modelleren in 3D en 4D in plaats van het 2-dimensionaal tekenen.

3.2

Nieuwe contractvormen Naast de traditionele contractvorming op basis van een aanbesteding zijn er verschillende alternatieve selectie- en contracteringsmodellen beschikbaar. Deze worden in het algemeen samengevat onder de noemer “onderhandelingsmodellen”. Voor hoogbouwprojecten blijkt er in de workshops een brede voorkeur te bestaan voor zulke moderne contractvormen. Daarbij werd vrijwel uitsluitend gesproken over Design & Build contracten en over Bouwteams. Onder een traditioneel contract ziet men te weinig kansen om een optimale uitvoeringsstrategie te ontwikkelen. Recent ontwikkelde contractvormen zoals Design, Build, Finance and Transfer (DBFT), allianties en partnerships blijken nog weinig bekendheid te genieten. En onbekend maakt onbemind, althans onder de geraadpleegde partijen. De aanduiding Design and Construct wordt in dit rapport niet gebruikt hoewel deze term vrijwel synoniem is voor Design and Build. Design and Construct wordt vooral gebezigd voor werken van infrastructurele aard. In de utiliteitsbouw wordt Design and Build gebruikt.

23


19-10-2004

12:18

Pagina 24


Vooral de Alliantie is een alternatieve contractvorm die de aandacht verdient. Dit betreft een contractuele verhouding waarbij een opdrachtgever met zijn bouwers en zijn adviseurs voor gemeenschappelijke rekening en risico een project aangaat. Winst en risico worden gedeeld door alle deelnemers, elk naar rato van zijn inbreng en draagkracht. In de industriebouw zijn hier al goede ervaringen mee opgedaan. Daar werkt de alliantie onder andere zo goed omdat een alliantie de opdrachtgever de mogelijkheid biedt om al aan te vangen met de bouw voor het project volledig is uitgewerkt en de prijs is uit onderhandeld. Er kan dan ook sneller met de exploitatie van de investering worden begonnen. Dat telt voor opdrachtgevers in de industrie zwaarder dan voor de klanten van de burgerlijke en utiliteitsbouw. (NAP 1999) In paragraaf 2.9 is er al op gewezen dat de hoge investeringen in hoogbouw ook aanleiding kunnen zijn tot gebruik van innovatieve contractvormen als die een versnelde aanvang van de uitvoering en dus een eerdere oplevering mogelijk maken. Bij veel partijen, zowel opdrachtgevende als opdrachtnemende, ontbreekt vooralsnog de durf om een experiment met een alliantie aan te gaan. Vanouds kent de bouw de VOF. Deze rechtsvorm wordt vaak gekozen als twee of meer aannemers een bouwcombinatie aangaan. Er bestaat ook enige ervaring met een VOF waarin een installatie-adviseur en een installateur deelnemen. De VOF staat qua risicodeling dicht bij de Alliantie. Kenmerkend verschil tussen een VOF en een alliantie is dat ook de opdrachtgever deelneemt in de alliantie. Als een opdrachtgever deze rechtsvorm nog niet aandurft zou een brede VOF van een bouwkundige aannemer, een aannemer van installatiewerk en een of meer adviseurs / ontwerpers die voor gemeenschappelijke rekening een hoogbouwproject ontwerpen en uitvoeren als stap in de richting van een alliantie het proberen waard zijn. Het grote aantal nieuwe contractvormen leidt nog wel eens tot spraakverwarring. De nieuwe Engelse termen worden gemakkelijk van elkaar overgenomen zonder stil te staan bij de exacte betekenis. Juristen kunnen het nog niet eens worden over de definities terwijl opdrachtgevers en opdrachtnemers de Engelse termen gebruiken zonder zich zorgen te maken over de exacte definities van de contractvormen. Zo blijken opdrachtgevers de naam Design and Build al snel van toepassing te achten op hun contracten. In veel gevallen houdt de opdrachtgever daarbij een grotere beslissingsbevoegdheid aan zich dan in een zuivere Design and Build overeenkomst past. Ook komt het voor dat de bouwer pas laat in het ontwikkelingsproces de ontwerpopdracht krijgt. Zijn invloed op het ontwerp is dan zeer beperkt. Het voordeel van Design and Build, de onderlinge afstemming tussen ontwerp en uitvoering gaat daarmee verloren. Architecten in de workshops staan positief tegenover participatie van uitvoerende partijen in de ontwerpfase. Daarbij wordt gezegd dat het nut van werken in een bouwteam sterk afhankelijk is van het type project, maar dat hoogbouw in het algemeen gebaat is bij werken in bouwteamverband. Architecten waarschuwen dat in een bouwteam ook spanningen kunnen ontstaan als het samenspel niet goed gespeeld wordt.

24


19-10-2004

12:18

Pagina 25


Aannemers blijken verdeeld wanneer hen gevraagd wordt een voorkeur uit te spreken voor deelname in een Bouwteam of het aanvaarden van een Design & Build opdracht. Design and Build biedt de bouwer meer invloed, maar maakt hem ook verantwoordelijk voor het ontwerpproces. Niet alle geraadpleegde bouwondernemers wensen de verantwoordelijkheid voor een Design & Build project op zich te nemen. Wel is er brede consensus dat de bouwkundige aannemer van een hoogbouwproject in de ontwerpfase bij het project betrokken moet worden. Constructeurs blijken echter in de ontwerpfase een duidelijke voorkeur te hebben voor een ontwerpteam zonder de bouwkundige aannemer. Ze merken daarbij op dat bouwers vaak te passief aan een bouwteam deelnemen. “Aannemers zijn gretig en stappen (te) vroeg in. Vervolgens nemen ze een afwachtende houding aan of vallen ze terug in hun traditionele rollenpatroon”. Aldus de constructeurs. Men vindt daarbij dat áls bouwondernemers deelnemen aan een bouwteam, zij zich moeten laten vertegenwoordigen door medewerkers die het ontwerpen ontwikkelingsproces als hun vakgebied zien. Te vaak zit in de ontwerpfase een medewerker van een bouwbedrijf aan tafel met een eenzijdige focus op de productie. Nadat de DO-fase is afgerond achten de constructeurs en adviseurs opname van een bouwondernemer in een bouwteam of het aangaan van een Design & Build overeenkomst overigens wel een goede beslissing. Opdrachtgevers noemen het verlies van de marktwerking bij onderhandelingcontracten zoals Design & Build en Bouwteam als een reden om traditioneel aan te besteden. Deze visie wordt slechts door een deel van de bouwpartners gedeeld. De mogelijkheid tot reductie van de faalkosten en tot optimalisatie van de aanpak, die nieuwe contractvormen bieden, worden zwaarwegender geacht dan het initiële financiële voordeel van marktwerking bij een traditioneel contract. In dat verband is het interessant kennis te nemen van een onderzoek van de universiteit van Reading. Daarin wordt vastgesteld dat contracten die in onderhandeling tot stand komen gemiddeld 13% lagere bouwkosten opleveren dan traditioneel aanbestede contracten. (Bennett 1999) Ook de opdrachtgevers die wel geïnteresseerd zijn in onderhandelingscontracten lopen nog niet erg warm voor allianties. Dat deze contractvorm juridisch nog niet helemaal is uitgewerkt speelt daarbij ongetwijfeld een belangrijke rol. De ontwerpers en aannemers van installaties, geven de voorkeur aan onderhandelingscontracten en zijn van mening dat zij dan uiterlijk direct na de DO-fase bij hoogbouwprojecten betrokken moeten worden. Beter nog na het VO. Deze mening werd niet alleen verkondigd door de installateurs van klimaatsystemen. Ook de leveranciers van liften en gevelreinigingsinstallaties stellen zich op dit standpunt. Aanleiding tot deze stellingname is de ervaring dat het installatie-ontwerp nu vaak onvoldoende uitgewerkt is bij de aanvang van de bouw. Dit geeft vervolgens complicaties als het bouwkundige plan moet worden gewijzigd in verband met nadere eisen ontstaan tijdens de engineering van de installaties. Voor het inbrengen van innovatieve installatieconcepten is het dan vaak te laat. Die kunnen slechts zonder pijn worden ingepast als er in het DO al rekening mee wordt gehouden. Ook de gevelbouwers adviseren om hen al vroeg in het ontwerpproces te betrekken. Vóór afloop van het DO. Het ontwerpen en detailleren van gevels is immers specialistisch werk dat niet los kan worden gezien van het constructieve en architectonische concept. Overigens melden de aannemers van gevelsystemen slechte ervaringen met précontractuele overlegvormen. Het komt voor dat in de ontwerpfase kennis wordt ingebracht zonder dat daarbij een

25


19-10-2004

12:18

Pagina 26


garantie op werk wordt gegeven. In het bijzonder van architecten wordt gezegd dat ze vaak zonder tegenprestatie kennis uit leveranciers trekken. Die leveranciers werken daar keer op keer toch aan mee omdat ze hopen zo een opdracht te verkrijgen. De ondersteuning in de ontwerpfase door gevelbouwers zal veelal zonder vergoeding van kosten worden aangeboden mits kan worden afgesproken dat een opdracht wordt verstrekt indien binnen een tevoren overeengekomen gevelbudget wordt gebleven. De zogenaamde pré-construction agreement. Conclusie ten aanzien van de contractvorm • Uitgezonderd de opdrachtgevers zijn alle geraadpleegde vertegenwoordigers van partijen in de bouw er van overtuigd dat de traditionele aanbesteding op basis van bestek en tekeningen minder geschikt is voor hoogbouw. • Er is in de bouw nog onvoldoende bekendheid met geavanceerde samenwerkings- en contractvormen zoals Allianties, DBFT en andere vormen van Partnerships. • Het veronderstelde voordeel van de marktwerking bij traditioneel aanbestede contracten is een fictie. • Een experiment met een brede VOF of een Alliantie op een hoogbouw project zou wenselijk zijn. • Bouwondernemers moeten zich in bouwteams laten vertegenwoordigen door medewerkers die meedenken in de ontwikkelingsfase als hun specialisme beschouwen. • Bij de ontwikkeling van hoogbouw dient de hoofdaannemer in een vroeg stadium bij de ontwikkeling te worden betrokken. • Ook de leveranciers van gevelsystemen en de installateurs dienen in de ontwerpfase ten minste geraadpleegd te worden. • Als (onder)-aannemers worden uitgenodigd om in een ontwerpproces hun kennis en ervaring in te brengen dan dient daarbij ook een werkgarantie te worden gegeven, onder de voorwaarde dat het project, of het betrokken onderdeel, binnen een tevoren opgegeven budget moet kunnen worden opgedragen.

3.3

Bouwcultuur en innovatie Een passende contractvorm is niet de enige voorwaarde voor vruchtbare innovatie. De bereidheid tot samenwerking tussen vertegenwoordigers van de verschillende disciplines is een zeker zo belangrijke voorwaarde voor het bereiken van een goed resultaat uit innovatie. Die samenwerking verloopt echter niet altijd even soepel. Hieronder wordt per beroepsgroep de positie en houding ten opzichte van het proces bezien.

DE ARCHITECT Met name de architect krijgt veel kritiek van de andere partijen in het proces. De bouwers menen dat de architect te veel de optimalisatie van het uitvoeringsproces belemmert. De architecten zouden ook weinig blijk geven van interesse voor de uitvoeringsaspecten van hun ontwerpen. Architecten hebben volgens de bouwers vooral aandacht voor het uiterlijk van een gebouw en minder voor de assemblage techniek. Het zou naar de mening van de aannemers in dat verband beter zijn als de opdrachtgever van een hoogbouwproject zich al in een vroeg stadium ook tot een aannemer zou wenden. 26


19-10-2004

12:18

Pagina 27


De gevel is voor de architect van groot esthetisch belang. Vandaar dat architecten voortdurend op zoek zijn naar nieuwe vormen en nieuwe toepassingen van materialen. Architecten zouden daarbij te gevoelig zijn voor modetrends. In het bijzonder de gevelspecialisten staan zeer kritisch tegenover het gemak waarmee architecten nieuwe modeverschijnselen omarmen. “Enige jaren terug was een houten gevel populair. Nu moet een gevel liefst geheel van glas zijn”. Een andere trend is om verschillende geveltypen aan één gebouw toe te passen. Dat leidt tot meerdere gevelbouwers op een werk en problemen in de aansluitingen. Ook de zogenaamde “tweede huid” wordt gezien als een modeverschijnsel. Die tweede huid heeft volgens bouwfysici geen noemenswaardig effect op het energiegebruik. “De architect verkoopt zijn opdrachtgever de tweede huid als een energievriendelijke techniek. Achterliggend motief is echter het feit dat de architect geen buitenzonwering wenst”. De opdrachtgever is meestal niet in staat de argumenten van zijn architect te weerleggen. Nieuwe mode trends vragen om steeds nieuwe systemen. Maar commercieel verantwoorde innovatie wordt nu te veel belemmerd door de snel opeenvolgende modetrends. Architecten zijn niet altijd ook goede bouwmanagers die het proces in de uitvoeringsfase in de hand kunnen houden. Constructeurs staan in dat verband positief tegenover het model waarbij de opdracht aan de ontwerpende architect en zijn constructeur na het gereedkomen van het DO eindigt. Na goedkeuring van het DO werken de bureaus mee aan het tot stand komen van een Design & Build contract, waarin de bouwer zelf de engineering en het procesmanagement op zich neemt en de tijdige oplevering garandeert. Wel wordt daarna, tijdens de engineering en uitvoering, behoefte gevoeld aan de architect als esthetisch adviseur en een integrerende hoofdconstructeur. Dat de architect nooit ophoudt te ontwerpen is ook een veel gehoorde klacht. “Het ontwerpen moet een keer stoppen”. Vaak blijft de architect goed bedoelde planverbeteringen voorstellen terwijl de uitvoering al te ver gevorderd is om daar nog zonder vertraging op in te kunnen gaan. Architecten tonen dan onvoldoende begrip voor de planning waarmee het uitvoerende bouwbedrijf moet werken. Ter verdediging van de architect kan worden aangevoerd dat hij/zij steeds weer een prototype moet ontwerpen en dus niet uitontworpen kan zijn. Tenslotte stellen de leveranciers dat architecten niet altijd hun goedbedoelde adviezen willen aanvaarden.

DE CONSTRUCTEUR Er is een tendens waarneembaar om constructeurs slechts een beperkte opdracht te verstrekken. Veel rekenwerk wordt door leveranciers van bouwcomponenten uitgevoerd. Daar is geen bezwaar tegen. De leveranciers van prefab elementen kennen hun product en zijn daarom de aangewezen partij om constructieve berekeningen en tekeningen te maken. Wat wel als een gemis wordt gevoeld is de coördinerende rol van de hoofdconstructeur. Hij ontbreekt op veel projecten. Daardoor wordt onvoldoende gecontroleerd of het geheel van de bouwelementen in hun onderling verband constructief optimaal werken. Met name bij toepassing van innovatieve bouwelementen met een constructieve functie is de hoofdconstructeur onmisbaar.

27


19-10-2004

12:18

Pagina 28


Vaak ontwerpen constructeurs een hoofddraagconstructie zonder een uitvoerend bouwbedrijf in deze strategische keuze te betrekken. Zij stellen zich op het standpunt voldoende inzicht te hebben in de werkmethoden van het uitvoerend bouwbedrijf. Bouwondernemers stellen dat daardoor onvoldoende rekening wordt gehouden met hun bedrijfseigen mogelijkheden en voorkeuren. Bovendien frustreert deze gewoonte de ontwikkeling en toepassing van nieuwe uitvoeringsmethoden. De door een constructeur voorgestelde uitvoeringswijze is zelden gebaseerd op nieuwe technieken.

DE OPDRACHTGEVER Opdrachtgevers van hoogbouw projecten kiezen vaak een bekende buitenlandse architect. De communicatie met zo´n architect is door de taalbarrière al niet eenvoudig. Onbekendheid met de Nederlandse regelgeving vormt een tweede obstakel in de samenwerking. Tenslotte zijn de taken en verantwoordelijkheden van een archtect in ieder land anders. De samenwerking met buitenlandse architecten wordt daarom vaak gekenmerkt door misverstanden en competentiestrijd. De opdrachtgever kiest een architect meestal op de eerste plaats op grond van de uiterlijke verschijningsvorm van eerder gemaakt werk. De uitvoerbaarheid van dat werk is bij de keuze van een architect doorgaans geen punt van overweging. De kans dat in een project met een op deze wijze gekozen architect plaats is voor de toepassing van innovatieve uitvoeringstechnieken is gering. De eenzijdige selectie op creatieve prestaties blokkeert naar het oordeel van verschillende partijen de kans op innovatie. De vertegenwoordigers van de installatiebranche merken daarbij op dat de opdrachtgever in de utiliteitsbouw ook in de vroege ontwerpfasen vaak vergaande keuzes maakt op basis van mooie plaatjes. De architectonische verschijningsvorm ligt dan al vast voor er naar de installatietechnische consequenties is gekeken. De ruimte beschikbaar voor het aanbrengen van installaties blijkt daarbij achteraf zelden voldoende. De Nederlandse architecten beklagen zich over de door hun opdrachtgevers opgelegde “dwang van de kengetallen”. Een éénmaal bereikte netto/bruto verhouding wordt in een volgend project door de opdrachtgevers al snel tot norm verheven. De architecten beklagen zich vooral over het oneigenlijke gebruik van kengetallen. Ze noemen het meerekenen van vensterbanken in het netto oppervlak als extreem voorbeeld. Maar ook meer algemeen verzetten ze zich tegen door hun opdrachtgever gegeven normen. Ze zijn van mening dat opdrachtgevers onvoldoende ruimte laten voor een optimaal concept en dat daarmee ook de innovatie wordt belemmerd. Alle geraadpleegde partijen zijn het er over eens dat bouwprocessen te vaak worden verstoord door het overslaan van fasen. Gedreven door haast of door een wens tot besparen op de ontwikkelingskosten wordt dan door de opdrachtgever besloten om een ontwerpfase over te slaan. Afkortingen als DO+ of VO+ geven aan dat in een voorafgaande fase iets extra´s is gedaan waarmee het overslaan van een volgende fase gerechtvaardigd lijkt. Niet alleen vindt men dat alle fasen zoals omschreven in NEN 2574 doorlopen moeten worden. Er wordt ook aange-

28


19-10-2004

12:18

Pagina 29


drongen op het afsluiten van elke fase met een fasedocument. Daarin dienen afwijkingen van eerder gemaakte keuzes expliciet te worden goedgekeurd. Een andere veel gehoorde opmerking over opdrachtgevers betreft planwijzigingen. Het gebeurt vaak dat opdrachtgevers het programma van eisen tijdens de bouw nog wijzigen. Zo werd tijdens de bouw van het kantoor voor Achmea in Leeuwarden de beoogde gebouwbezetting opgevoerd van 600 tot 900 personen. Het aanpassen van het aantal liften was niet meer mogelijk. Wel kon de liftsnelheid nog wat worden opgevoerd. Bij de bouw van de Millenium toren in Rotterdam werd na contractdatum het aantal verdiepingen met twee verhoogd om financiële tegenvallers voor de opdrachtgever tijdens de bouw op te vangen. Bij herhaling gebeurt het dat de opdrachtgever tijdens de bouw nog tegemoet wil komen aan de wensen van een potentiële huurder die computervloeren eist. Alle genoemde planwijzigingen werden doorgevoerd, maar verstoorden het proces in ernstige mate. Voor een optimaal bouwproces is een goed doordacht programma van eisen nodig, dat inhoudelijk niet meer veranderd wordt als de voorbereiding van de uitvoering is begonnen. Ingrijpende planwijzigingen na contractverstrekking zou een aannemer in principe niet moeten aanvaarden. Het effect van de procesverstoring is vaak niet te overzien. Ook het anticiperen op een nog niet opgedragen wijziging veroorzaakt onbeheersbare verstoring van het bouwproces. De meerprijs wordt door de opdrachtgever als overdreven ervaren en blijkt voor de bouwer altijd onvoldoende te zijn. Ook als voor de wijziging een ogenschijnlijk goede prijs betaald wordt blijkt veelal dat de procesverstoring meer kosten met zich meebrengt dan te voorzien was. Bouwondernemers zijn van mening dat voor een ingrijpende planwijziging na start bouw een afzonderlijk traject moet worden doorlopen met een apart team om de mogelijkheden en kosten in beeld te brengen. Pas daarna kan het besluit tot planwijziging worden genomen en het proces worden aangepast. Toch zijn ook dan nog niet alle consequenties te overzien.

ENGINEERING De engineering door een bouwbedrijf of een gespecialiseerd bouwkundig bureau wordt door vertegenwoordigers van vrijwel alle geraadpleegde partijen aantoonbaar beter gevonden dan engineering door een architect. Architecten denken wat genuanceerder over deze stelling, maar ook onder architecten wordt in toenemende mate waarde gehecht aan engineering door derden. Traditioneel was de uitwerking van het ontwerp in werktekeningen een taak van de architect. In de laatste decennia is men in bestekken en honorariumregelingen echter termen gaan gebruiken als bouwvoorbereidingstekeningen, productietekeningen, uitvoeringstekeningen etc. Daarmee werd het maken van werktekeningen stap voor stap overgeheveld van de architect naar de onafhankelijke bouwbureaus of naar aannemers en leveranciers. Dat leveranciers hun gestandaardiseerde producten zelf detailleren ligt voor de hand. Van een architect mag niet worden verwacht dat hij de technische mogelijkheden en beperkingen van high-tech bouwproducten kent. Maar architecten willen wel graag tot in de kleinste details eindverantwoordelijk dragen voor alle esthetische aspecten van hun werk. Hier ligt een spanningsveld. Een oplossing wordt vaak gevonden door de architect een opdracht als esthetisch toezichthouder te geven.

29


19-10-2004

12:18

Pagina 30


In de Verenigde Staten is het gebruikelijk om onderscheid te maken tussen de ontwerpende en de uitvoerende architect. Wij kennen dat model van de projecten waarop een buitenlandse architect samenwerkt met een plaatselijk goed ingevoerde collega. De ontwerpende architect blijft verantwoordelijk voor de uiterlijke verschijning van zijn werk, terwijl de uitvoerende architect zorg draagt voor vergunningen, toetsing aan plaatselijke regelgeving en afstemming met de uitvoerenden. Dit concept biedt architecten de mogelijkheid om zich te specialiseren op de esthetische danwel de technische kant van hun vak. De uitvoerende architect treedt tevens op als intermediair tussen ontwerpend architect en de uitvoerenden. Hij kan veel spanning voorkomen en een regelmatige procesgang bevorderen. (Uit Pollalis 2004). Het begrip uitwerkende architect mag niet verward worden met de functie van een co-architect. We spreken van co-architecten als twee of meer architecten gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het ethetische werk. Gevelbouwers hebben behoefte aan een integrale aanpak van het ontwerp en de engineering. Ze willen bij voorkeur de engineering van de gehele gevel in eigen hand houden inclusief de gevelaansluitingen. Daarbij geven ze de voorkeur aan een positie als nevenaannemer. Zowel onder architecten als onder aannemers bestaat weerstand tegen deze visie. Bouwondernemers vinden dat de gevel te veel afstemming met andere partijen vraagt en een verstrekkende invloed op het gehele bouwproces heeft. De leverancier van de gevel zou het overzicht missen. Architecten vinden de gevel een te bepalend element in de architectuur om aan derden over te laten. Ter bescherming van hun esthetische concept willen zij zelf graag nauw betrokken zijn bij de gevel detaillering en inpassing in het totale concept. Alle drie genoemde partijen lijken een terechte claim te leggen op de engineering. Alle partijen hebben goede argumenten om zelf een leidende rol voor zich op te eisen. Een integrale aanpak door een ontwerpteam waarin alle disciplines betrokken worden, lijkt de enige juiste keuze.

DE AANNEMER Bouwondernemers hebben de gewoonte hun projecten in een aantal afzonderlijke contracten te knippen en die een voor een in competitie uit te besteden. Daarmee bereiken ze het tegendeel van een integrale benadering. Er ontstaan vaak fouten door gebrek aan onderlinge coördinatie van de deelcontracten en door het ontbreken van een premie op samenwerking. “De aannemers doen het zichzelf aan” zeggen de onderaannemers en leveranciers in koor. Alle in dit onderzoek geraadpleegde leveranciers en onderaannemers vinden dat hoofdaannemers hun projecten met een meer integrale benadering dienen uit te besteden. Ook in het geval dat de opdrachtgever voor een traditionele contractvorm kiest, kan de geselecteerde hoofdaannemer kiezen voor een modernere contractuele verhouding met de door hem te contracteren overige partners in het bouwproces. Installateurs zijn van mening dat de verhouding tussen de bouwkundige aannemer en hen minder op onderaanneming en vaker op samenwerking gestoeld zou moeten zijn. De voorkeur gaat daarbij uit naar een projectonafhankelijke, strategische alliantie, ook wel aangeduid als een co-makership. In een alliantie kunnen de belangen niet strijdig zijn. Partijen kunnen daar hun

30


19-10-2004

12:18

Pagina 31


eigen belang alleen dienen door zich in te zetten voor het belang van de groep. Er zijn goede praktijkvoorbeelden van het werken met vaste partners in een comakership of strategische alliantie. Van projectallianties (zie hoofdstuk 3), die slechts voor één project worden aangegaan, ontbreken vooralsnog voorbeelden uit de Utiliteitsbouw. Installatieadviseurs wijzen op hun onafhankelijkheid en geven daarom de voorkeur aan projectgebonden samenwerkingen boven strategische allianties en comakership die een meer duurzame relatie beogen. Nevenaanneming wordt slechts door een enkeling gezien als een goede basis voor een integrale projectbenadering, en dan alleen in de ontwerpfase. In de ontwerpfase is nevenschikking van hoofdaannemer en gevelbouwers of installateurs nog wel effectief, omdat de opdrachtgever of zijn vertegenwoordiger in die fase nog een sterke leidende en coördinerende rol vervult. Komt een project in de uitvoeringsfase dan wordt de noodzakelijke coördinatie zelden effectief door de opdrachtgever georganiseerd. Het Amerikaanse bouworganisatiemodel met een General Contractor wordt in Nederland ook wel gesignaleerd. De General Contractor lijkt op een hoofdaannemer, maar hij voert zelf geen werk uit. In feite verzorgt hij namens de opdrachtgever de coördinatie tussen de nevenaannemers. In Nederland is dit model nog weinig bekend. Er worden echter geen bijzondere impulsen van verwacht op het gebied van innovatief bouwen. De toenemende druk op aannemers om sneller te bouwen, het zogenaamde ‘Fast Track’ bouwen, dwingt tot een aangepaste organisatie van de bouwvoorbereiding waar geen plaats meer is voor traditionele verhoudingen tussen hoofdaannemer en zijn opdrachtnemers. De hiervoor beschreven culturele kenmerken van de bouw hebben niet alleen betrekking op hoogbouw. De attitude van opdrachtgever en architect, de late planwijzigingen, de versnipperde verantwoordelijkheden; het geldt allemaal voor de gehele Burgerlijke en Utiliteitsbouw, zo niet voor de gehele bouwsector. De daarmee samenhangende procesverstoringen zijn op hoogbouw wel ingrijpender dan in veel andere gebouwsoorten. Door de grote repetitie wordt het effect vergroot en door het kleine front zijn er weinig alternatieven voor de bouwvolgorde. Conclusies ten aanzien van de bouwcultuur • Architecten zouden meer aandacht voor de uitvoeringstechnische aspecten van hun ontwerpen moeten hebben. Opdrachtgevers zouden daar bij hun architectenkeuze een criterium van kunnen maken. • Architecten zouden vaker voor bewezen technieken moeten kiezen, ook als een nieuwe trend of mode aan het ontwerp ten grondslag ligt. • De trend om te bezuinigen op de supervisie door een hoofdconstructeur is onverantwoord. • Een hoofddraagconstructie voor hoogbouw dient in dialoog met het uitvoerend bouwbedrijf te worden ontwikkeld.

31


19-10-2004

12:18

Pagina 32


• Hoofdaannemers zouden hun onderaannemers als partners moeten zien. Ze zouden niet voor elk werk een nieuwe onderaannemer moeten selecteren op basis van een projectgebonden prijsvergelijk. • Architect, leverancier en hoofdaannemer dienen als team de verantwoordelijkheid voor de engineering te dragen. • De neiging van opdrachtgevers om tijd en geld te besparen tijdens de ontwerpproces door een fase over te slaan wordt schadelijk geacht voor de kwaliteit van het bouwproces en van het product. • Opdrachtgevers moeten bij grote planwijzigingen aanvaarden dat het ontwikkelingsproces deels opnieuw doorlopen wordt. Van de bouwer mag intussen niet worden verwacht dat geanticipeerd wordt op een nog niet goedgekeurde planwijziging. • Commercieel verantwoorde innovaties worden belemmerd doordat architecten snel wisselende modetrends volgen. • Werken met buitenlandse architecten wordt gekenmerkt door misverstanden en competentiestrijd. • Opdrachtgevers leggen de architect vaak de ‘dwang van kengetallen’ op. • Nevenschikking van bouwprocespartners kan alleen in de ontwerpfase effectief zijn.

3.4

Regelgeving en innovatie In het algemeen pleiten vertegenwoordigers van het bedrijfsleven voor vermindering van regelgeving. Men vindt dat er te veel regels zijn en dat veel regels de innovatie belemmeren. De bouwsector is daar geen uitzondering in. Toch vinden vrijwel alle partijen in de bouw het lastig dat de regelgeving in het Bouwbesluit ten aanzien van brandveiligheid slechts geldt voor gebouwen tot een hoogte van 70 meter. De aan te houden toetsingsdruk, die relevant is voor de bepaling van de wind- en waterdichtheid van gevels, is tot 150 meter vastgelegd. Boven deze grenzen dient met de plaatselijke autoriteiten overeenstemming te worden bereikt over de aan te houden normen. Verwacht zou kunnen worden dat men de geboden vrijheid gebruikt om innovatieve oplossingen te ontwikkelen. Maar de sector ervaart het ontbreken van regels als een te groot risico. Innovaties zijn vaak duur en dienen over meerdere projecten te worden afgeschreven. Als er geen landelijke normen zijn moet een innovatieve werkwijze bij elke gemeente opnieuw ter goedkeuring worden voorgelegd. Het is niet uit te sluiten dat de ene gemeente afkeurt wat in een andere gemeente is toegestaan. Investeren in innovatie is onder deze omstandigheden alleen verantwoord wanneer de investering op één enkel project kan worden terugverdiend. Werkelijk grensverleggende innovaties komen op deze wijze niet tot stand. Het ontwikkelen van innovatieve technieken is zelden rendabel wanneer deze technieken niet algemeen toepasbaar zijn. Mede gezien de beperkte hoogbouwmarkt in Nederland van slechts enkele contracten per jaar, is het investeren in nieuwe producten dan niet te verantwoorden. Een ander effect van het ontbreken van regelgeving is de onzekerheid ten aanzien van het moment waarop de overheid haar eisen bekend maakt. De zwaarte

32


19-10-2004

12:18

Pagina 33


van de eisen wordt in het algemeen niet als onredelijk ervaren. Het late tijdstip in het ontwikkelingsproces waarop de regelgevende overheid nog met nieuwe eisen kan komen wordt in veel gevallen wel als onredelijk ervaren. Er zijn projecten bekend waarbij nog nadere eisen aan het ontwerp werden gesteld, nadat de uitvoering al was gestart. Het betreft dan eisen die door de ontwikkelaars ook niet konden worden voorzien, omdat ze niet op schrift zijn gesteld. En het zijn eisen die per gemeente aanzienlijk kunnen verschillen. Die verschillen zijn, voor wat betreft de brandvoorschriften, veelal gebaseerd op de verschillen in ter plaatse beschikbare blusmiddelen. Een bouwproces kan aanzienlijke vertraging oplopen als plaatselijke eisen niet tijdig worden geformuleerd. Onbekende en ongeschreven regels vertragen een ontwerpen ontwikkelingsproces. Dat kost tijd en geld. Een praktische oplossing voor het ontbreken van regelgeving zou het opzetten van een convenant kunnen zijn. In een convenant dienen alle betrokken partijen, landelijke en locale overheid, brandweer, ontwikkelaars, opdrachtgevers, ontwerpende partijen en bouwondernemers te participeren. Zo’n convenant geeft vooruitlopend op een wettelijke regeling uitgangspunten aan de branche. Een initiatief om tot zo’n convenant te komen is in 2004 genomen. Na de totstandkoming van dat convenant zou een volgende stap het opstellen van een Nederlands Technisch Advies (NTA) kunnen zijn. Dat kan dan weer de basis voor een officiële nen-norm worden, waarnaar kan worden verwezen in het Bouwbesluit. Om verrassingen op een later tijdstip te voorkomen dient de ontwikkelaar met gemeente en brandweer in een vroeg stadium in overleg te treden. Dat overleg verloopt het beste als zowel vanuit het bouwteam als vanuit de gemeente een vast aanspreekpunt wordt aangewezen. Daarmee worden onvoorzienbare eisen in een late fase van de planontwikkeling voorkomen. Maar als zo’n persoonlijke contactman de gemeentelijke dienst verlaat is er doorgaans geen garantie voor continuïteit van de opstelling. En zelden worden afspraken vastgelegd. Een recente ontwikkeling is dat ambtenaren na de rampen in Enschede en Volendam terughoudender zijn gaan opereren. Het informele overleg met de brandweer heeft uitdrukkelijk geen bindende werking. Alle besluitvorming ten aanzien van brandvoorzieningen moet formeel via Bouw en Woningtoezicht worden geleid. Dit formele traject kost extra tijd. De wettelijke termijn van 13 weken waarbinnen normaal over een bouwvergunning kan worden beschikt wordt regelmatig overschreden. Dat gemeenten door gebrek aan eigen expertise ook niet altijd snel een standpunt kúnnen bepalen bij ontbrekende regelgeving is een bijkomend probleem. Voor het formuleren en handhaven van plaatselijke regels is meer kennis nodig dan voor het toetsen aan landelijk geldende regels. Niet alle gemeenten kunnen zich permitteren een ambtelijk apparaat in stand te houden dat met voldoende gezag kan meepraten over de aan hoogbouw te stellen eisen. Dit is die gemeenten niet kwalijk te nemen omdat hoogbouw vaak meer uitzondering dan regel is. Alleen de drie grote steden hebben regelmatig met hoogbouwprojecten te maken en kunnen de vereiste kennis in huis halen. De regels geven doorgaans meer bepalingen over de kwaliteit van het eindpro-

33


19-10-2004

12:18

Pagina 34


duct dan over de kwaliteit van het productieproces. Het ontbreken van regelgeving is dan ook een groter probleem voor de ontwikkelaars van bouwproducten, dan voor de ontwerpers van productieprocessen. Zo is de kans dat het gebruik van een nieuwe klimbekisting wordt afgewezen minder groot dan de kans dat een nieuw vloersysteem het niet haalt. Conclusies ten aanzien van regelgeving • Bouwondernemers voelen een grote behoefte aan landelijke regelgeving voor gebouwen hoger dan 70 meter. Dit biedt de voor innovatie onmisbare zekerheid ten aanzien van de toepasbaarheid van nieuwe producten en processen. • Gemeenten zouden hun eigen regelingen en beoordelingen schriftelijk moeten vastleggen en zich daaraan gebonden moeten achten. Daardoor wordt het afkeuringsrisico van een innovatieve ontwikkeling beter in te schatten en dus beheersbaar. • Een landelijk convenant zou ontwikkelaars de benodigde zekerheid kunnen geven over de van toepassing zijnde regels.

3.5

Industrialisatie en innovatie De meest ingrijpende procesinnovatie is de innovatie die het bouwproces geheel of gedeeltelijk naar een fabriek verplaatst. In de achter ons liggende decennia zijn grote delen van de productie van de bouwplaats naar een fabriek verplaatst. Vooral de prefabbetonindustrie heeft een grote vlucht genomen. Maar ook daken voor eengezinswoningen en gevelelementen worden in fabrieken gemaakt. Een extreem voorbeeld is het kantoorgebouw De Bolder van Mammoet in Schiedam. Dit 10 verdiepingen hoge gebouw werd in zijn geheel in een constructiewerkplaats van Grootint in Zwijndrecht gebouwd. Vervolgens werd het door Mammoet zelf over land en water naar een gereedliggende fundering, niet ver van de kade in Schiedam, vervoerd. Hoewel dit nog als een eenmalig incident kan worden opgevat is wel aangetoond dat de verplaatsing van het bouwproces naar een vaste inrichting niet uit te sluiten is. Dat innovatieve werkmethoden in een vaste werkplaats meer kansen krijgen dan op een tijdelijke bouwplaats hoeft geen betoog. In een overdekte en geconditioneerde omgeving kan worden gewerkt zonder hinderlijke weersinvloeden. Het proces wordt daardoor beter beheersbaar. De productkwaliteit is beter te garanderen. Investeringen in materieel zijn beter uit te nutten. Afvalstromen kunnen beter worden gemanaged. Het gebouw voor Mammoet is met 10 verdiepingen veel hoger dan het gemiddelde kantoorgebouw in Nederland. Het voldoet echter bij lange na niet aan de in deze studie gebruikte definitie van hoogbouw. Toch wordt het voorbeeld hier genoemd omdat De Bolder in een richting wijst die ook voor innovatieve hoogbouw zou kunnen worden gekozen. Het probleem dat structureel moet worden opgelost is het vervoer naar de bouwplaats. Op korte termijn lijkt het geregeld vervoer van hele gebouwen, of van complete verdiepingen nog ver weg. Op de iets langere termijn is dit een niet uit te sluiten optie.

34


19-10-2004

12:18

Pagina 35


In Japan werd in de jaren negentig een andere strategie getoetst. Bijna alle grote bouwondernemingen ontwikkelden een bouwsysteem voor hoogbouw. Het principe was steeds hetzelfde. Een fabriek wordt op de fundering gebouwd. In deze fabriek wordt een verdieping gebouwd. Daarna klimt de gehele “veldfabriek” een verdieping omhoog. De investeringen waren groot, maar het continue productieproces zonder last van weersinvloeden, leek de kosten te rechtvaardigen. Helaas moesten alle aannemers na verloop van tijd constateren dat de investering alleen te verantwoorden was bij een constante opdrachtenstroom voor gebouwen die minstens 150 tot 200 meter hoog zijn. Ook in Japan met zijn 125 miljoen inwoners is dit een te ambitieuze doelstelling voor een enkel bouwbedrijf. In de jaren zeventig bouwde het toenmalige HBM volgens het Jack Block systeem. Net als de japanners later deden, werd met een “veldfabriek” gewerkt. Het verschil was dat de fabriek niet mee klom, maar de verdiepingen boven zich uit drukte. De hoogste etage werd dus als eerste gebouwd. Deze werd opgedrukt waarna de een na hoogste verdieping er onder kon worden gebouwd. En zo verder tot tenslotte ook de onderste verdieping was gemaakt. Ook dit systeem is bij de omvang van de Nederlandse markt voor hoogbouw niet rendabel te exploiteren. Recente studies die uitgaan van de toegenomen vraag naar hoogbouw hebben opnieuw bevestigd dat Jack Block economisch (thans) niet haalbaar is. Rest de vraag welke industrialisatie dan wel haalbaar is. De beste kansen voor industrialisatie van hoogbouw lijken te liggen in het prefabriceren van grotere eenheden. Elementen die nog juist over de weg vervoerbaar zijn. En elementen met een zeer hoge mate van afwerking. Uitgangspunt moet zijn: niet bouwen maar assembleren. De gevelbouwers zijn op die weg vergevorderd. Zij richten hun innovatie op de prefabricage van grote elementen die vrijwel geen afwerking meer behoeven. Daarbij moeten in het ontwerp een aantal essentiële keuzes worden gemaakt. Keuzes die ook aangrenzende leveringen betreffen. Met name afdichtingen zijn kritisch. Voor een succesvolle ontwikkeling en toepassing van zulke elementen zijn integrale teams nodig in plaats van de vele, onafhankelijk van elkaar, gecontracteerde partijen. Teams die de grenzen van hun vakgebied kunnen overschrijden. Dit vraagt een integrale procesorganisatie op basis van project ongebonden co-makership. Ook de leveranciers van vloerelementen werken aan de ontwikkeling van integrale systemen. Een eerste stap in die richting wordt gevormd door de geprefabriceerde vloerplaten waarin leidingzones zijn vrijgehouden. Ook de vloersystemen opgebouwd uit stalen balken met leidingsparingen in het lijf, afgedekt met afneembare plaatmaterialen behoren tot deze generatie. De prefab betonvloeren met fabrieksmatig ingestorte leidingsystemen zijn een volgende stap op weg naar een integrale benadering. Kleinere procesinnovaties betreffen het efficiënt omgaan met materieel binnen een voor het overige traditionele bouwproces. Voorbeelden zijn het beperken van het gebruik van steigers en bouwkranen. Het steigerloos bouwen komt al voor. Voorwaarde is dat in het ontwerp rekening wordt gehouden met een geheel van binnenuit aan te brengen gevel. De resterende afwerking moet dan vanuit een hangbak kunnen worden uitgevoerd. Op

35


19-10-2004

12:18

Pagina 36


het project Westpoint in Tilburg werd de gevel gemonteerd vanuit een hangsteiger die door de kraan aan een verdiepingsvloer werd opgehangen. Het bouwen met beperkte kraaninzet is een andere optie. Bouwkranen zijn duur, nemen veel plaats in, vragen een permanente bemanning en de mobilisatie- en demobilisatietijd is lang. Regelmatig wordt op de inzet van kraancapaciteit bespaard door de inzet van een betonpomp. De keuze voor gietbouw in plaats van prefab is dan ingegeven door het streven een bouwkraan minder te plaatsen. Ook hefsteigers, hoogwerkers, mobiele kranen en bouwliften kunnen bijdragen aan het kraanarm bouwen. Kraanloos bouwen lijkt bij hoogbouw vooralsnog geen optie. Conclusies ten aanzien van industrialisatie • Industrialisatie van het proces op de bouwplaats zal slechts kleine stappen voorwaarts mogelijk maken. Voor revolutionaire vooruitgang lijkt verplaatsing van het proces naar de fabriek onvermijdelijk. • De beste kansen voor industrialisatie liggen nu in het prefabriceren van grotere eenheden; complete veldfabrieken lijken vooralsnog niet haalbaar.

3.6

Partiële ingebruikname De kosten van hoogbouwprojecten zijn aanzienlijk. Het renteverlies tijdens de bouw loopt hoog op omdat doorgaans pas tot verhuur kan worden overgegaan nadat alle verdiepingen gereed zijn. Partiële ingebruikname komt in hoogbouw zelden voor. Wanneer een bouwplan geschikt zou zijn voor gedeeltelijke ingebruikname zouden aanzienlijk rentekosten bespaard kunnen worden. De installaties zijn daarbij een kritische factor. De belangrijkste belemmering is de onmogelijkheid om de liften eerder op te leveren en ter beschikking te stellen van gebruikers op lagere vloeren. Om daarin verandering te brengen zou een alternatief moeten worden gezocht voor het technische concept met een liftmachinekamer bovenop de liftschacht. Ook centrale luchtbehandelingsinstallaties kunnen moeilijk vervroegd worden opgeleverd als alle installaties in een ketelhuis op de hoogste verdieping zijn voorzien. Een installatieruimte op een tussenverdieping kan daarvoor een oplossing bieden. Een minder vergaande vorm van partiële ingebruikname is denkbaar als met ingebruikname wel wordt gewacht tot de ruwbouw de hoogste etage heeft bereikt, waarna de liftmachinekamer en het ketelhuis versneld worden afgebouwd. De te bereiken tijd- en rentewinst is dan minder spectaculair. Ook als partiële ingebruikname niet door de opdrachtgever wordt verlangd omdat hij geen baat heeft bij versnelde verhuur, dan kan het toch wenselijk zijn de liften eerder in gebruik te stellen ter vergroting van de verticale transportcapaciteit tijdens de bouw. Ingebruikname van permanente voorzieningen is doorgaans goedkoper dan het langer aanhouden van tijdelijke voorzieningen. Dit geldt niet alleen voor liften, maar kan ook gelden voor parkeervoorzieningen, bouwverlichting en bouwverwarming. Een te overwinnen belemmering is dan het feit dat de opdrachtgever bij de eindoplevering akkoord moet gaan met een installatie die niet meer brandnieuw is. Dat kan worden ondervangen door goede

36


19-10-2004

12:18

Pagina 37


afspraken te maken, een extra keuring uit te laten voeren en garanties te verlengen. De opdrachtgever heeft zelf immers ook belang bij een besparing op de tijdelijke voorzieningen. Dat is dus onderhandelbaar. Ten slotte moet er aan gedacht worden dat bij partiële ingebruikname een passende gebruiksvergunning moet worden aangevraagd. De eisen die daarbij aan veiligheid en bereikbaarheid worden gesteld zullen kostenverhogend werken en kunnen de voordelen van partiële ingebruikname teniet doen. Conclusies ten aanzien van partiële ingebruikname • Als bij het ontwerpen van de installaties rekening wordt gehouden met de wens tot partiële ingebruikname kan voor de opdrachtgever een substantiële besparing worden verwacht. • Ingebruikname van installaties tijdens de bouw dient in de aanbestedingsovereenkomst en in de contracten met leveranciers te worden voorzien. • Als partiële ingebruikname wordt overwogen dient tijdig met de plaatselijke overheid te worden gesproken over de voorwaarden waaronder dit toegestaan zal worden.

37


19-10-2004

12:18

Pagina 38


38


19-10-2004

12:18

Pagina 39


4

Productinnovatie

4.1

Recente voorbeelden van productinnovatie In het voorgaande hoofdstuk is gekeken naar het proces, hoe mensen samenwerken, contractueel en informeel, en hoe dit proces kan worden verbeterd. Naast procesinnovatie staat productinnovatie. Ook nieuwe of verbeterde producten kunnen bijdragen aan een optimalisatie van hoogbouw. De meeste productontwikkeling vindt plaats in de toeleverende industrie. Maar ook bouwbedrijven ontwikkelen wel nieuwe producten. De aanleiding tot de innovatie is dan vaak de noodzaak om een project haalbaar te maken. Het gaat dan dus veelal om een éénmalige, projectgebonden behoefte. Enkele voorbeelden van recente productinnovatie zijn: • De Bubble Deckvloer, toegepast in de Millennium toren te Rotterdam; • De wingvloeren, prefabvloerplaten voorzien van leidingstroken; • Prefabbetonvloeren waarin leidingsystemen fabrieksmatig zijn geïntegreerd, zoals toegepast in de Waterstadstoren; • Van binnenuit te plaatsen doosgevels zoals toegepast in de Kennedytoren in Eindhoven; • Zelfreinigend gevelglas; • Duoliften, bestaande uit twee boven elkaar geplaatste cabines; • Hoge sterkte beton; • Draadloze datacommunicatie en besturingssystemen; • Het schuifveld in het Vitessestadion in Arnhem.

4.2

Het bevorderen van productinnovatie De ontwikkeling van innovatieve producten wordt vaak geïnitieerd omdat bestaande producten niet meer voldoen. Veel recente productinnovatie was gericht op het voldoen aan nieuwe regelgeving, zoals Bouwbesluit, Bouwprocesbesluit en Energieprestatie eisen. Daarnaast is de behoefte aan sneller en goedkoper bouwen in de meeste gevallen de aanleiding tot de ontwikkeling van nieuwe bouwproducten. Ook behoefte aan veiliger of duurzamer producten kan een drijfveer zijn. Uit de workshop met aannemers komt naar voren dat het financiële voordeel van een innovatief product vaak tegenvalt. Bij de eerste toepassing van een innovatie moet door de aannemer vrijwel altijd leergeld worden betaald. Daardoor gaat een deel van de te verwachten winst verloren. Dit zou aanvaardbaar zijn als een innovatief product vaker kan worden toegepast. In dat verband is hoogbouw bij uitstek geschikt voor de toepassing van nieuwe producten. In hoogbouw, met zijn sterke repetitie op de standaardverdiepingen, kan het leergeld dat op de lagere verdiepingen wordt betaald, binnen hetzelfde project op de hogere verdiepingen worden terugverdiend. De kans op voordeel bij herhaalde toepassing op verschil-

39


19-10-2004

12:18

Pagina 40


lende projecten doet zich niet voor elke innovatie voor, omdat ieder ontwerp weer anders is. Pas bij een meer seriematige bouwwijze zou het toepassen van innovatieve producten lonend kunnen worden. Aannemers stellen verder dat het onderzoek naar de bruikbaarheid van een innovatief product voorafgegaan dient te worden door een risico-analyse. Daarin moet dan een afweging worden gemaakt tussen de kans op een beter of goedkoper project enerzijds, en de kans op een vertraagd proces anderzijds. Daarbij wordt onderkend dat aannemers vaak pas in een laat stadium betrokken raken bij een bouwplan. Het grondig analyseren van innovatieve producten leidt dan al snel tot vertraging op het kritieke pad. De gevelbranche sluit zich bij dit standpunt aan. Innovatieve gevelproducten worden onvoldoende getoetst. Er bestaat een behoefte om prototypes van gevelconstructies in een laboratoriumopstelling te testen. En dat bij voorkeur op een samenstelling van elementen. Als dan gekozen wordt voor de toepassing van zo’n innovatief product, dan dient een fall-back scenario beschikbaar te zijn. Er moet altijd een mogelijkheid blijven om snel terug te vallen op een meer traditionele, bewezen techniek. Dit geldt in het bijzonder voor innovatieve technieken en voor producten die laat in het projectontwikkelingsproces - dus onder tijdsdruk - worden voorgesteld. Wordt besloten een innovatieve oplossing toe te passen dan zou men voor dat onderdeel terug moeten gaan naar het VO-stadium. Vaak wordt daar de tijd niet voor genomen en ontbreekt het aan een goede integratie van het nieuwe product met de overige gebouwcomponenten. Bouwers merken op dat toepassing van nieuwe producten vaak bijdraagt aan het haalbaar maken van een project. De innovatie leidt dan tot een lagere prijs voor de opdrachtgever die zijn project daarmee haalbaar maakt. De beloning voor de innovatieve productontwikkelaar blijft beperkt tot het feit dat het werk doorgaat. Winstdeling bij innovatieve inbreng zou de industrie kunnen aanzetten tot een grotere innovatieve inzet. Als gezegd, de meeste productinnovaties komen niet van aannemers, maar van leveranciers. Het verdient aanbeveling om deze innovatieve bedrijven duidelijker te betrekken bij planontwikkelingen. In een Design and Build proces zouden innovatieve leveranciers deel uit kunnen maken van het team van de aannemer. Zo’n leverancier kan dan ook zelf als een co-maker de ontwerpverantwoordelijkheid dragen. Nu wordt nog te vaak een innovatief product in het projectteam geïntroduceerd door een medewerker van de aannemer die als intermediair tussen producent en bouwteam optreedt. Wat onder procesinnovatie werd gezegd over innovatieve (onder-)aannemers geldt ook voor de leveranciers van innovatieve producten. Om een leverancier te motiveren tot meedenken moet hem een werkgarantie worden gegeven. Nog te vaak wordt een leverancier geraadpleegd en worden zijn kennis en innovatief denken misbruikt, om daarna zonder hem maar met zijn ideeën verder te gaan. Voor een optimale inbreng van de industrie is een werkgarantie voor meedenkers vereist. Co-makership!

40


19-10-2004

12:18

Pagina 41


Dat krappe budgetten een belemmering zijn voor innovaties werd in het onderzoek niet bevestigd. In tegendeel, krappe budgetten dwingen vaak tot innovatie. Conclusies ten aanzien van het bevorderen van productinnovatie • Voor het commercieel verantwoord ontwikkelen van innovatieve producten zijn grotere series nodig dan bij de huidige diversiteit aan ontwerpen haalbaar zijn. • Alvorens een nieuw product in hoogbouw toe te passen dient een risico-analyse te worden gemaakt waarin rekening wordt gehouden met aanloopverliezen. • Bij introductie van een innovatief product dient een fall-back scenario beschikbaar te zijn voor het geval de toepassing tegenvalt. • Om uitvoerende ondernemingen te motiveren tot investeringen in innovatie zou deling van de innovatiewinst een geschikt instrument zijn. • Innovatieve leveranciers zouden een plaats in het bouwteam of ontwerpteam moeten krijgen. • Leveranciers die innovatieve ideeën inbrengen dienen beloond te worden met een werkgarantie.

4.3

Acceptatie van innovatieve producten Innovatieve installaties en systemen moeten door de gebruikers begrepen worden en eenvoudig bestuurbaar zijn. De leveranciers van klimaatinstallaties ervaren vaak een gebrek aan acceptatie van hun innovatieve producten bij de gebruikers. Het is een feit dat gebouwen steeds ingewikkelder worden. Daarmee worden gebouwen ook minder klantvriendelijk. Mensen willen nu eenmaal zelf invloed op de systemen kunnen blijven uitoefenen. Een innovatieve gevelsamenstelling met een integrale high-tech regeling van zonwering, ventilatie en verduistering wordt niet altijd door de gebruikers begrepen. Dit leidt tot klachten en tot systeemverstoringen. Volgens de leveranciers van deze systemen is het vermoeden van sabotage soms zelfs gerechtvaardigd. Naar mate installaties beter worden, worden ze ook ingewikkelder. Willen we de acceptatie van innovatieve installaties bevorderen dan moeten het functioneren van de regeling en het effect van onze besturingscommando´s bekend zijn. Het effect moet zo mogelijk ook direct merkbaar zijn. Gebruikers begrijpen echter steeds minder van het functioneren van die installaties. Daarbij mag gezegd worden dat bouwers de klant/gebruiker in het algemeen ook onvoldoende instrueren. En de after sales service is beperkt wanneer we die vergelijken met de leveranciers van technische huishoudelijke producten. Misschien moeten leveranciers van installaties met een aantal service- monteurs in de periode van ingebruikname begeleiding bieden. Denkbaar is dat gedurende een jaar, met afnemende frequentie, instructie en begeleiding wordt geboden aan de gebruikers. De problematiek van de acceptatie is bekend sinds we gebouwen zijn gaan maken waarvan de ramen niet geopend kunnen worden. Volgens sommige onderzoekers zou het zogenaamde “Sick Buildings Syndroom” voorkomen kunnen worden door de gebruikers van een gebouw de mogelijkheid te bieden om de ramen op een kier te zetten, ook wanneer dat theoretisch niet goed is voor een optimale klimaatregeling. Overigens is de behoefte om ramen te kunnen

41


19-10-2004

12:18

Pagina 42


openen volgens de installateurs een typisch Nederlands cultuurverschijnsel. In andere landen wordt deze behoefte minder vaak geconstateerd. Conclusies ten aanzien van de acceptatie van innovaties • Innovatieve installaties dienen zorgvuldig bij de gebruikers te worden geïntroduceerd. • Innovatieve producten dienen klantvriendelijk te zijn in hun bediening. • Het effect van sturingscommando’s dient direct waarneembaar te zijn.

4.4

Functieflexibiliteit en productinnovatie In deze studie is ook aandacht besteed aan innovatie ter verbetering van de functieflexibiliteit in hoogbouw. Aanleiding tot deze aandacht is de toenemende behoefte aan bestemmingswijziging van een kantoorfunctie naar een woonfunctie. Veel kleine kantoren zijn al gevestigd in oude woonhuizen. De woningen zijn te groot en te bewerkelijk voor huisvesting van een modern gezin. En de kantoorhoudende organisaties hechten aan de ligging op een uitstekende stand. Veel luxe woonhuizen in oude binnensteden zijn daarvoor in de tweede helft van de twintigste eeuw omgebouwd tot kantoren. Op dit ogenblik doet zich een omgekeerde beweging voor. Door de economische recessie staan veel kantoorpanden leeg. Tegelijkertijd constateren we een grote vraag naar woningen, waar geen passend aanbod tegenover staat. De woningbouwproductie is in een paar jaar teruggevallen van circa 90.000 eenheden per jaar aan het einde van de jaren negentig naar 60.000 eenheden in 2003. De vraag of kantoren kunnen worden omgebouwd tot appartementen ligt voor de hand. Dit ombouwen is echter niet zonder problemen. In het bouwbesluit zijn de eisen per gebruiksfunctie geformuleerd. Dit belemmert de mogelijkheid tot functiewijziging. Ook bestemmingsplannen en gemeentelijke gebruiksvergunningen kunnen functieflexibiliteit in de weg staan. Een belangrijke belemmering vanuit het bouwbesluit is de verdiepingshoogte. Voor woningen wordt een vrije hoogte van 2600 mm vereist. In kantoren is zelfs als men geen verlaagde plafonds toepast en ook geen verhoogde vloeren nodig acht toch minstens 3500 mm nodig. Wie bij woningbouw niet wil investeren in overhoogte kan dus later geen kantoorfunctie realiseren. Omgekeerd is de ombouw van kantoren naar woningen voor wat betreft de vrije hoogte geen probleem. Er wordt zelfs een extra waarde gecreëerd door de voor woningbouw ongewoon royale verdiepingshoogte. De in woningbouw vereiste buitenruimte - meestal voorzien in de vorm van balkons - is in voormalige kantoorpanden doorgaans ook goed uit te voeren - zonder de gevelarchitectuur aan te tasten - met een inpandige loggia. De eisen ten aanzien van brandoverslag zijn voor woningbouw en kantorenbouw gelijk. De geluidisolatie-eisen zijn voor de scheiding tussen twee boven elkaar gelegen woningen 10 dB hoger dan voor de scheiding tussen twee kantoorvloeren. Dit leidt tot een andere gevelconstructie bij functiewijziging van kantoor naar woonbestemming. Stijlen en vloerranden dienen gewijzigd te worden.

42


19-10-2004

12:18

Pagina 43


Bij de ombouw van kantoren tot woningen moeten de installaties ingrijpend worden aangepast. In een kantoorpand zijn water- en afvoerleidingen meestal alleen in de kern aangebracht. Daar bevinden zich de sanitaire voorzieningen en de pantry’s. Voor woningen moet dit aan- en afvoerstelsel worden uitgebreid naar alle individuele units. Verwarmingsinstallaties worden in kantoren gevoed vanuit een centraal ketelhuis. Het warme water wordt doorgaans langs de gevels verdeeld. De temperatuur wordt per verdieping geregeld. In een eigentijdse woning worden individuele ketels gewenst. De temperatuur moet per wooneenheid geregeld kunnen worden. Leidingen die woningscheidende wanden passeren zijn ongewenst. Een overeenkomstige problematiek doet zich voor bij verlichtingsinstallaties en ventilatievoorzieningen. Geconcludeerd moet worden dat bij functiewijziging de gehele installatie ingrijpend moet worden herzien. Een positief effect van de hiervoor genoemde overhoogte is dat de extra leidingsystemen in verhoogde vloeren en/of verlaagde plafonds kunnen worden opgenomen. De geluidsisolatie- en brandoverslagvoorzieningen vragen dan wel bijzondere zorg. De ervaring leert dus dat zowel de behoefte tot het verbouwen van woningen tot kantoren als de vraag naar het ombouwen van kantoren tot appartementen zich kan voordoen. Het ligt daarom voor de hand de vraag te stellen of in nieuwbouw niet met die functieflexibiliteit rekening moet worden gehouden. Of niet nu moet worden geïnvesteerd om later veel hogere kosten te voorkomen. Voor de beantwoording van deze vraag moeten we twee categorieën opdrachtgevers onderscheiden. Beleggers in onroerend goed kunnen zich bij het opstellen van een programma van eisen voor een kantoorontwikkeling slecht voorstellen dat hun functie-eisen op termijn zullen veranderen. Er wordt immers ontworpen en gebouwd omdat een koopkrachtige vraag naar het ontwikkelde onroerende goed voor ten minste 25 jaar wordt voorzien. De exploitatieberekeningen zijn daarop gebaseerd en beloven het gewenste rendement op de investering. Extra investeringen om eventuele toekomstige transformatie naar woningen mogelijk te maken zouden de exploitatieberekening negatief beïnvloeden. Beleggers hebben daarom weinig belang bij functieflexibiliteit. De kantoorpanden die nu leeg staan zijn vaak ook al ouder dan 25 jaar en dus vrijwel afgeschreven. Ondernemers die voor de huisvesting van het eigen bedrijf een (hoogbouw)kantoor bouwen hebben een andere benadering. De toekomst van een bedrijf is nooit zeker. Het is zelden zinvol om prognoses te geven met een horizon van 25 jaar. De markt kan veranderen en het product kan verouderen. Bij bedrijfshuisvesting is investeren in functieflexibiliteit te overwegen. Functieflexibiliteit kan in een beleggingsproject aan de orde komen wanneer een project van zeer grote omvang meer vierkante meters telt dan de markt in korte tijd kan opnemen. Zo wordt in Rotterdam op de locatie van het oude Luxor theater een hoogbouw ontwikkeld waarin zowel woningen als kantoren kunnen worden gerealiseerd. De locatie staat zeer hoge bouw toe. Meer dan 150 meter. De kantorenmarkt is niet in staat om zo’n groot volume in korte tijd op te

43


19-10-2004

12:18

Pagina 44


nemen. Voor de luxe woningmarkt geldt het zelfde. De opdrachtgever kiest daarom al in de ontwikkelingsfase voor de mogelijkheid om verschillende functies te combineren in één draagstructuur. Als de verhouding tussen woningen en kantoren niet voor aanvang van de bouw kan worden vastgelegd is een investering in extra verdiepinghoogte hier dus onvermijdelijk. Een investering die pas rendabel wordt als het aandeel van de kantoren in het project ooit ten koste van het woningenaandeel zal worden uitgebreid. Daarbij moet nog worden afgewacht of de gemeente Rotterdam onttrekking van woningen aan de voorraad te zijner tijd zal toestaan. Er zal dan immers geen sprake zijn van leegstand in de woningen. Ook een betere rentabiliteit voor de exploitant kan aanleiding zijn voor het voornemen tot functiewijziging. Overigens is het voorbeeld van de Luxor toren een zeldzame uitzondering op de regel dat beleggers monofunctioneel beleggen en bouwen. Conclusies ten aanzien van functieflexibiliteit • De voor-investering die nodig is om in een kantoor later woningen te kunnen bouwen is beperkt, maar de ombouwkosten zijn hoog. Dit betreft vooral de kosten van nieuwe installaties en van woningscheidende wanden en vloeren met een hoge geluidsisolatie. • De voor-investering die nodig is om in een woningbouwproject later een kantoor te kunnen bouwen is fors. Dit betreft vooral de kosten van een grotere verdiepingshoogte, met als mogelijk gevolg dat een geringer aantal bouwlagen binnen de contouren van het bestemmingplan past. • Investeren in functieflexibiliteit is voor professionele investeerders in onroerend goed in het algemeen van gering belang. • Rekening houden met functiewijziging kan wel van belang zijn voor ondernemers die voor eigen rekening en risico een kantoorpand laten bouwen. • Functiediversiteit kan van belang zijn op beleggingsprojecten die zo groot zijn dat de markt niet in staat is om een monofunctionele opzet snel genoeg op te nemen.

44


19-10-2004

12:18

Pagina 45


5

Conclusies

5.1

Overzicht van conclusies Veel van de navolgende conclusies en aanbevelingen gelden niet exclusief voor hoogbouwprojecten. De grote investeringen en het effect van de repetitie maken veel aanbevelingen voor hoogbouw projecten wel meer relevant dan voor andere projecten. Conclusie ten aanzien van de contractvorm 1. Uitgezonderd de opdrachtgevers zijn alle geraadpleegde vertegenwoordigers van partijen in de bouw er van overtuigd dat de traditionele aanbesteding op basis van bestek en tekeningen minder geschikt is voor hoogbouw. 2. Er is in de bouw nog onvoldoende bekendheid met geavanceerde samenwerkings- en contractvormen zoals Allianties, DBFT en Partnerships. 3. Het veronderstelde voordeel van de marktwerking bij traditioneel aanbestede contracten is een fictie. 4. Een experiment met een brede VOF of een Alliantie op een hoogbouw project zou wenselijk zijn. 5. Bouwondernemers moeten zich in bouwteams laten vertegenwoordigen door medewerkers die meedenken in de ontwikkelingsfase als hun specialisme beschouwen. 6. Bij de ontwikkeling van hoogbouw dient de hoofdaannemer in een vroeg stadium bij de ontwikkeling te worden betrokken. 7. Ook de leveranciers van gevelsystemen en de installateurs dienen in de ontwerpfase ten minste geraadpleegd te worden. 8. Als (onder)-aannemers worden uitgenodigd om in een ontwerpproces hun kennis en ervaring in te brengen dan dient daarbij ook een werkgarantie te worden gegeven, onder de voorwaarde dat het project, of het betrokken onderdeel, binnen een tevoren opgegeven budget moet kunnen worden opgedragen. Conclusies ten aanzien van de bouwcultuur 9. Architecten zouden meer aandacht voor de uitvoeringstechnische aspecten van hun ontwerpen moeten hebben. Opdrachtgevers zouden daar bij hun architectenkeuze een criterium van kunnen maken. 10. Architecten zouden vaker voor bewezen technieken moeten kiezen en niet voortdurend naar een nieuwe trend of mode moeten ontwerpen. 11. De trend om te bezuinigen op de supervisie door een hoofdconstructeur is onverantwoord. 12.Een hoofddraagconstructie voor hoogbouw dient in dialoog met het uitvoerend bouwbedrijf te worden ontwikkeld. 13. Hoofdaannemers zouden hun onderaannemers als partners moeten zien. Ze zouden niet voor elk werk een nieuwe onderaannemer moeten selecteren op basis van een projectgebonden prijsvergelijk. 14. Architect, leverancier en hoofdaannemer dienen als team de verantwoordelijkheid voor de engineering te dragen.

45


19-10-2004

12:18

Pagina 46


15. De neiging van opdrachtgevers om tijd en geld te besparen tijdens het ontwerpproces door een fase over te slaan wordt schadelijk geacht voor de kwaliteit van het bouwproces en van het product. Iedere fase zou met een fase document moeten worden afgesloten. 16. Opdrachtgevers moeten bij grote planwijzigingen aanvaarden dat het ontwikkelingsproces deels opnieuw doorlopen wordt. Van de bouw mag onderwijl niet worden verwacht dat geanticipeerd wordt op een nog niet goedgekeurde planwijziging. 17. Commercieel verantwoorde innovaties worden belemmerd doordat architecten snel wisselende modetrends volgen. 18. Werken met buitenlandse architecten wordt gekenmerkt door misverstanden en competentiestrijd. 19. Opdrachtgevers leggen de architect vaak de ‘dwang van kengetallen’ op. 20. Nevenschikking van bouwprocespartners kan alleen in ontwerpfase effectief zijn. Conclusies ten aanzien van regelgeving 21. Bouwondernemers voelen een grote behoefte aan landelijke regelgeving voor gebouwen hoger dan 70 meter. Dit biedt de voor innovatie onmisbare zekerheid ten aanzien van de toepasbaarheid van nieuwe producten en processen. 22. Gemeenten zouden hun eigen regelingen en beoordelingen schriftelijk moeten vastleggen en zich daaraan gebonden moeten achten. Daardoor wordt het afkeuringsrisico van een innovatieve ontwikkeling beter in te schatten en dus beheersbaar. 23. Een landelijk convenant zou ontwikkelaars de benodigde zekerheid kunnen geven over de van toepassing zijnde regels. Conclusies ten aanzien van industrialisatie 24. Industrialisatie van het proces op de bouwplaats zal slechts kleine stappen voorwaarts mogelijk maken. Voor revolutionaire vooruitgang lijkt verplaatsing van het proces naar de fabriek onvermijdelijk. 25. De beste kansen voor industrialisatie liggen nu in het prefabriceren van grotere eenheden; complete veldfabrieken lijken vooralsnog niet haalbaar. Conclusies ten aanzien van partiële ingebruikname 26. Als bij het ontwerpen van de installaties rekening wordt gehouden met de wens tot partiële ingebruikname, kan voor de opdrachtgever een substantiële besparing worden verwacht. 27. Ingebruikname van installaties tijdens de bouw dient in de aanbestedingsovereenkomst en in de contracten met leveranciers te worden voorzien. 28. Als partiële ingebruikname wordt overwogen dient tijdig met de plaatselijke overheid te worden gesproken over de voorwaarden waaronder dit toegestaan zal worden. Conclusies ten aanzien van het bevorderen van productinnovatie 29. Voor het commercieel verantwoord ontwikkelen van innovatieve producten zijn grotere series dan bij de huidige diversiteit aan ontwerpen haalbaar zijn. 30. Alvorens een nieuw product in hoogbouw toe te passen dient een risico-analyse te worden gemaakt waarin rekening wordt gehouden met aanloopverliezen.

46


19-10-2004

12:18

Pagina 47


31. Bij introductie van een innovatief product dient een fall-back scenario beschikbaar te zijn voor het geval de toepassing tegenvalt. 32. Om uitvoerende ondernemingen te motiveren tot investeringen in innovatie zou deling van de innovatiewinst een geschikt instrument zijn. 33. Innovatieve leveranciers zouden een plaats in het bouwteam of ontwerpteam moeten krijgen. 34. Leveranciers die innovatieve ideeën inbrengen dienen beloond te worden met een werkgarantie Conclusies ten aanzien van de acceptatie van innovaties 35. Innovatieve installaties dienen zorgvuldig bij de gebruikers te worden geïntroduceerd. 36. Innovatieve producten dienen klantvriendelijk te zijn in hun bediening. 37. Het effect van sturingscommando’s aan installaties dient direct waarneembaar te zijn. Conclusies ten aanzien van functieflexibiliteit 38. De voor-investering die nodig is om in een kantoor later woningen te kunnen bouwen is beperkt, maar de ombouwkosten zijn hoog. Dit betreft vooral de kosten van nieuwe installaties en van woningscheidende wanden en vloeren met een hoge geluidsisolatie. 39. De voor-investering die nodig is om in een woningbouwproject later een kantoor te kunnen bouwen is fors. Dit betreft vooral de kosten van een grotere verdiepingshoogte, met als mogelijk gevolg dat een geringer aantal bouwlagen binnen de contouren van het bestemmingsplan past. 40. Investeren in functieflexibiliteit is voor professionele investeerders in onroerend goed in het algemeen van gering belang. 41. Rekening houden met functiewijziging kan wel van belang zijn voor ondernemers die voor eigen rekening en risico een kantoorpand laten bouwen. 42. Functiediversiteit kan van belang zijn op beleggingsprojecten die zo groot zijn dat de markt niet in staat is om een monofunctionele opzet snel genoeg op te nemen.

5.2

Resumé van bevindingen Resumerend kunnen deze conclusies worden samengevat als volgt: • Geïntegreerde ontwerpteams zijn naar de mening van ontwerpers, uitvoerenden en toeleveranciers bij complexe bouwprojecten, zoals hoogbouw, een voorwaarde voor een maakbaar product en een efficient proces. • Opdrachtgevers betwijfelen echter het financiële voordeel dat samenwerking in een vroege procesfase biedt boven de marktwerking van een traditionele aanbesteding. • De kennis van de alternatieve contractvormen is bij opdrachtgevers bovendien beperkt. Bouwbedrijven hebben hierin een rol te vervullen. • Bouwbedrijven laten zich in bouwteams vaak vertegenwoordigen door medewerkers die niet opgeleid zijn voor dit werk en daar onvoldoende affiniteit mee hebben. Dit doet partners twijfelen aan het nut van bouwteams.

47


19-10-2004

12:18

Pagina 48


• In aansluiting op de wens van hoofdaannemers om als partners met hun opdrachtgevers om te gaan, zouden die zelfde hoofdaannemers ook hun onderaannemers vaker als partners moeten benaderen. • Door het ontbreken van regelgeving voor brandveiligheid in gebouwen hoger dan 70 meter en voor windbelasting boven de 150 meter wordt innovatie geremd. Aanvullende regelgeving biedt meer zekerheid over de toelaatbaarheid die een voorwaarde is voor substantiële investeringen in productinnovatie. • Voor grote vooruitgang op het gebied van industrieel bouwen moet het proces verregaand naar de geconditioneerde omgeving van de fabriek worden verplaatst. Voorwaarde daartoe zijn grotere series en terughoudendheid ten aanzien van modetrends • Om productinnovatie te stimuleren moeten bouwbedrijven beschermd worden tegen de risico’s van mislukkingen. Daartoe dienen bij eerste toepassing een risico-analyse en een fall-back scenario te worden gemaakt en moet voldoende voorbereidingstijd beschikbaar zijn. • Opdrachtgevers en bouwondernemers zouden de ontwikkelaars van innovatieve producten met een winstdeling bij toepassing moeten stimuleren. • De bouw moet haar innovatieve producten op het gebied van klimaatregeling beter introduceren bij de gebruikers. Innovatieve producten dienen voor de gebruikers een overtuigend voordeel te bieden, anders treden klachten op, zoals het sick building-syndroom, en is zelfs sabotage niet uit te sluiten. • Investeren in toekomstige functieflexibiliteit lijkt financiëel niet verantwoord. • Innovatie ter bevordering van partiële ingebruikname kan een rendabele investering zijn.

48


19-10-2004

12:18

Pagina 49


Bijlage 1, Deelnemers aan de workshops. Aan alle workshops werd deelgenomen door de leden van de RRBouwcommisssie Hoogbouw alsmede Ir J.J. Eberwijn, Secretaris vanuit RRBouw en Ir A. Rutgers, technisch notulist. De overige deelnemers aan de workshops waren:

WORKSHOP 1, CONSTRUCTIE, 18 FEBRUARI 2003 Bouwbedrijven Ing. A.M. de Backker G.T. Bakker P. Bruining G. de Kluyver Ing. F.G.M. Quataert Ir A. Rutgers Ir C.A.J. Sterken Ir J.H.Tieleman Ir J.A.A.M. Vollebregt Ir H.H.M. Witteveen Constructiebureaus Ir J.J.M. Font Freide Ing. J.P. van der Windt Ir R.H. Wiltjer

Ballast Nedam Bouw, Speciale projecten Ballast Nedam Infraconsult + Engineering BBF Bouwbedrijf Friesland B.V. BAM Utiliteitsbouw BAM Utiliteitsbouw, regio Rotterdam BAM Advies en Engineering BAM Advies en Engineering BAM Advies en Engineering BAM Advies en Engineering BAM Utiliteitsbouw, regio Rotterdam Corsmit Raadgevend Ingenieursbureau bv Ingenieursbureau Zonneveld bv D3BN Civiel Ingenieurs

WORKSHOP 2, INSTALLATIES, 1 APRIL 2003 Bouwbedrijven Ing. A.M. de Backker P. Bruining Mevr. S. Veenstra Ing. R. Hoogland Ing. R. Karsdorp B. Pellegrom Installateurs F. Brinkman H.G. Bussing F. van der Cammen J.W. van Heerikhuizen A. Memelink L.G.H. Mensink MBA Ph. van der Meulen M. de Moel W. Koster H. van Omme

Ballast Nedam Bouw, Speciale Projecten BBF Bouwbedrijf Friesland B.V. BBF Bouwbedrijf Friesland B.V. BAM Utiliteitsbouw bv BAM Advies en Engineering BAM Utiliteitsbouw bv BAM Techniek, W-installaties Schindler Liften BV Manntech Gevelinstallaties bv Buitendijk De Groot installatietechniek BAM Techniek Croon TBI Techniek Stork WorkSphere Kone BV Liften en Roltrappen Kone BV Liften en Roltrappen Mitsubishi Elevator Europe BV

49


19-10-2004

12:18

Pagina 50


Installatieadviseurs S.F.I. Aarts H. Besselink Ing. M.J. van der Ploeg P.C. Leeuwenkamp A.F.M. van Velsen

Technical Management B.V. Royal Haskoning B.V. Technical Management B.V. Technical Management B.V. Royal Haskoning B.V.

WORKSHOP 3, GEVELS, 13 MEI 2003 Bouwbedrijven Ing. B.J. Meulenkamp P. Bruining Gevelindustrie B. van de Linde Ir R. Huijben Geveladviseurs Prof. Ir N.A. Hendriks dr ing. J. Renckens Ing. H.M. Bruggema Ir A.C.J. Broekmeulen

BAM Advies en Engineering BBF Bouwbedrijf Friesland B.V. Scheldebouw bv Delphi Engineering BDA Dakadvies B.V. en BDA Geveladvies B.V. Renckens Advies BV Peutz bv Geveltechnisch Bureau Köhler BV

WORKSHOP 4, ONTWERP, 30 SEPTEMBER 2003 Architecten Ir R.A.L.M. Ligtvoet J. van der Leij Ir A. Joffers Overigen Ir V.J.A. Kersten G.J.M. Kraan T.J.C.W. Frenay

Kraaijvanger Urbis Architecten bv Bonnema Architecten Mecanoo Architecten bv Bureau Bouwkunde Rotterdam bv Trimp & van Tartwijk Property Performance nv ING Real Estate

WORKSHOP 5, REGELGEVING, 11 NOVEMBER 2003 Overheid M.J. van Houwelingen Ing. F. Groen Adviseurs A.W. Alders E.S. Beitler Ing. W.H. Benjamins Ir H.H. van Zeeland Overigen Ing. B.J. Meulenkamp Ir V.J.A. Kersten D.J. Janse

50

Brandweer Rotterdam, afd preventie dS+V Rotterdam, afd Bouwtoezicht Peutz bv Technical Management B.V. Technical Management B.V. Adviesburo Ir H.H. van Zeeland bv BAM Advies en Engineering Bureau Bouwkunde Rotterdam bv SWK


19-10-2004

12:18

Pagina 51


Bijlage 2, De 16 succesfactoren voor innovatief hoogbouwen Voorwaarde

Wenselijk

Opdrachtgever

Wenst een geïntegreerd con- Aanvaardt dat een plantract, vooral geen traditionele wijziging tijd kost aanbesteding

Architect

Is mede geselecteerd op de uitvoerbaarheid van zijn werk

Is mode volgend, geen trendsetter

Deelt de verantwoordelijkheid voor de engineering met aannemers en leveranciers Hoofdaannemer

Ziet zijn onderaannemers als Laat zich in het ontwerpteam partners, selecteert voor een vertegenwoordigen door een duurzame relatie actieve meedenker.

Constructeur

Is als hoofdconstructeur ver- Ontwikkelt in dialoog met de antwoordelijk voor het gehele hoofdaannemer de hoofd product. draagconstructie

Leverancier

Krijgt een werkgarantie voor zijn bijdrage in de planontwikkeling

Zit in het ontwerpteam als innovatieve producten worden geïntegreerd

Procesbeheersing Er is een fall-back scenario voor innovatieve producten Er is een risico-analyse voor innovatieve producten

Er is innovatie winstdeling

Geen fases in het ontwerp overslaan Nazorg

Gebruikers worden begeleid bij het bedienen van innovatieve producten.

51


19-10-2004

12:18

Pagina 52


52


19-10-2004

12:18

Pagina 53


Bijlage 3, Diverse Hoogbouw initiatieven Tijdens het schrijven van dit rapport kwam de commissie Hoogbouw van RRBouw in contact met een aantal groepen die ook op enigerlei wijze met hoogbouw bezig zijn. Hieronder volgt een overzicht van die initiatieven en activiteiten.

HOOGBOUW: EISEN EN RICHTLIJNEN BRANDVEILIGHEID Onder deze titel verscheen in januari 2003 in opdracht van het ministerie van VROM een rapport opgesteld door V2bo Advies te Leersum. Het doel van dit rapport wordt in de inleiding als volgt verwoord. “Dit onderzoek wil inzicht verschaffen in de wijze waarop richtlijnen en eisen voor de brandveiligheid van hoogbouwprojecten in Nederland worden ingevuld, hoe deze processen verlopen en welke knelpunten zich daarbij voordoen. Aan de hand van deze inventarisatie, aangevuld met meningen van organisaties en personen die bij hoogbouw zijn betrokken, wordt geprobeerd antwoord te geven op de vraag of er behoefte bestaat aan meer landelijke uniformiteit in de toepassing van brandveiligheidsregels voor hoogbouw en zo ja welk instrumentarium daarvoor het meest geschikt is. (regelgeving dan wel praktijkrichtlijnen)” In de aanbevelingen aan het einde van dit rapport lezen we: “Het proces naar meer uniformering van brandveiligheidsvoorschriften voor hoogbouw dient op korte termijn te worden gestart. Bij voorkeur moet dit uitmonden in een landelijke praktijkrichtlijn; op te stellen in nauw overleg met partijen die direct betrokken zijn bij de dagelijkse bouwpraktijk.” Ook wordt opgemerkt: “Alvorens wordt gestart met het uitwerken van een landelijke praktijkrichtlijn c.q. het opstellen van prestatie-eisen voorhoogbouw tot 100 meter zal er een gemeenschappelijke onderlegger moeten worden opgesteld die door uitvoerende partijen ten volle wordt gedragen.”

SBR COMMISSIE BRANDVEILIGHEID IN HOGE GEBOUWEN Doel van deze SBR-commissie is volgens haar projectplan van december 2003: “Het met zekerheid en éénduidigheid realiseren van dezelfde mate van brandveiligheid bij hoge gebouwen (tot 200 meter) als reeds nu op prestatieniveau wordt voorgeschreven voor gebouwen onder de 70 meter hoogte” Om dat strategische doel te bereiken is tevens als tactische doel gesteld: “Het ontwikkelen van instrumenten en kennisoverdrachtprogramma’s hiervoor” Deze SBR-commissie werkt in opdracht van het ministerie van VROM.

NATIONAAL CONVENANT HOOGBOUW NL De Stichting Waarborg Koopwoningen (SWK) heeft medio 2002 het initiatief genomen tot het elimineren van de technische belemmeringen bij het ontwerp, de realisatie en het gebruik van hoogbouw boven de 70 meter. In eerste instantie werden als partijen bij dit initiatief betrokken het ministerie van VROM, NNI Bouw, BouwNed, Neprom, VNG, en eigenaren/financiers van hoogbouw.

53


19-10-2004

12:18

Pagina 54


Omdat het regeringsbeleid gericht is op vermindering van regelgeving is besloten om niet aan te sturen op aanvullende regelgeving. Kansrijker leek de strategie om eerst een Convenant Hoogbouw op te stellen. In de loop van 2004 is onder leiding van het NNI een startdocument opgesteld. De doelstelling voor een convenant wordt daarin nader gespecificeerd als volgt: Publiekrechtelijk: “Hierbij dienen op zo kort mogelijke termijn de functionele eisen zoals deze in het Bouwbesluit worden aangegeven vertaald te worden in praktisch hanteerbare randvoorwaarden die binnen de bouwregelgeving kunnen worden gebruikt. Aansluitend kan dan samen met de regelgever (het ministerie van VROM) nagegaan worden in hoeverre en op welke wijze de door de marktpartijen overeengekomen randvoorwaarden onderdeel kunnen gaan uitmaken van de regelgeving (het Bouwbesluit)” Privaatrechtelijk: “Het ontwikkelen van richtlijnen die gebruikt kunnen worden bij die specifieke onderdelen die alleen dan optreden als er sprake is van hoogbouwsituaties.” In tegenstelling tot de beide hierboven genoemde documenten beoogt het Convenant niet alleen om de brandveiligheid te beschouwen. De gehele breedte van de bouwregelgeving is onderwerp van het initiatief. Naast brandveiligheid worden met name genoemd: constructieve aspecten, bouwfysische aspecten, nutsvoorzieningen, installaties, energieprestatie, etc. Een convenant heeft gebruikelijk een beperkte looptijd. Om de gestelde doelstelling duurzaam te bereiken wordt gedacht aan de vorm van een Nederlandse Technische Afspraak (NTA). Een NTA is een openbare afspraak tussen twee of meer belanghebbende partijen. NTA’s worden niet ter kritiek gepubliceerd. Het is een vrij nieuw instrument in handen van het NNI. Kenmerkend is de snelheid waarmee een NTA in tegenstelling tot andere instrumenten als NEN-Norm of NPR tot stand kan komen.

54


19-10-2004

12:18

Pagina 55


Bijlage 4, Geraadpleegde literatuur www.hoogbouw.nl www.skyscrapers.com ARTB, Quick Scan Bouwprocesinnovatie, juli 2002 Beemster, Wijnand e.a., Bouwen in Japan, 2001 Bennett, John, Ellen Pothecary and Graham Robinson, Designing and Building a world-class industry, Centre for Strategic Studies in Construction, University of Reading, 1999. Corley, Gene W., Structural Investigation of the New York World Trade Center Collapse, Proceedings of CIB-CTBUH Conference on Tall Buildings, Kuala Lumpur 2003, page 19 Cook, Robert, Business Constraints to Developing Tall Buildings, Proceedings of the Fifth World Congress of the Council on Tall Buildings and Urban Habitat, Amsterdam 1995, page 197 NAPred, Alliantieprojecten in de industrie – een bundeling van theorie en ervaring, Stichting NAP 1999 Pollalis, Prof. Spiro N., The Necessity of a local executive architect, BOSS Magazine nr 21, februari 2004 Utterback en Abernathy, A dynamic model of process and product innovation, 1997

55


19-10-2004

12:18

Pagina 56


56

Proces- en productinnovatie bij hoogbouw

Recommend Documents