HOOGSPRINGERS HOOGBOUW DAG

HOOGSPRINGERS HOOGBOUW DAG

10 november 2014 Beatrixgebouw, Jaarbeurs Utrecht

Aanleiding De eerste Nul op de Meter renovaties betroffen eensgezinswoningen (rijtjeswoningen). Inmiddels hebben de Stroomversnellingpartijen in Arnhem en Groningen de eerste portieketagewoningen de metamorfose gegeven en zijn in Utrecht en Tilburg Hoogspringerpartijen ook begonnen aan dit type woning. De stap daarna: galerijwoningen. Mensen uit Hoogspringers en de Stroomversnelling zijn daarmee parallel aan elkaar bezig met vergelijkbare opgaven. Op 10 november 2014 kwamen zij bij elkaar om van gedachten te wisselen over middel- en hoogbouw Nul op de Meter. Wat kunnen we al, wat zijn de uitdagingen en kansen en waar werken we aan met elkaar? Hieronder volgt de oogst van dat gesprek.

Inhoud

2 1

VOLDOENDE OPWEKKING

KOSTPRIJS

3

TEVREDEN BEWONERS

7 4

WAAR STAAN DE WONINGEN

8

GEBIEDSAANPAK

GELUIDSOVERLAST

9

CIRCULAIRE MATERIALEN

10 OPSLAG

5 WARMTEWET 6

STADSVERWARMING

11 LEVENSLOOPBESTENDIGHEID Pag. 1

1 Voldoende Opwekking Mogelijk de grootste uitdaging voor alle deelnemers is om voldoende energie op te wekken op het beperkte dakoppervlak van het gebouw in verhouding tot het verhuurbare vloeroppervlak. Wat kunnen we al Verschillende bouwers hebben verschillende inschattingen wat betreft wat haalbaar is. Terwijl voor de één volgens berekeningen de opwek al krap bemeten is vanaf twee verdiepingen, geeft de ander aan tot wel 5 of 6 verdiepingen Nul op de Meter te kunnen bouwen volgens het huidige renovatieconcept. Het verschil lijkt te zitten in theorie versus praktijk, waarbij in de praktijk meer mogelijk blijkt. Feit is dat al twee portieketageflats van drie verdiepingen naar Nul op de Meter zijn gerenoveerd. Deze prototypes worden nu gemonitord, om meer inzicht te krijgen in wat er praktisch mogelijk is en wat de voorwaarden voor de prestaties zijn.

›› Water Gebruik maken van zwaartekracht of filtratie. ›› Opwekking in de omgeving In de nabije omgeving (<10 km voor de Nul op de Meter eis, binnen de postcoderoos voor een hoger salderingstarief) kan opwek plaatsvinden op nog niet gebruikte plekken. De bouwers vinden dit een minder aantrekkelijke optie vanwege de vele complicaties met afrekenen, warmtewet, e.d.

Waar werken we aan Om hogere gebouwen aan te kunnen experimenteren of ontwerpen verschillende bouwers met aanvullende opwekmethoden: ›› Aanpassen dakprofiel Een standaard plat dak geeft niet het maximaal mogelijk oppervlak voor pv-panelen. Door hier een herhaald w-profiel van te maken wordt dit oppervlak vergroot. Met een lessenaarsprofiel wordt het oppervlak ook iets vergroot, en worden daarnaast de invalshoek van het zonlicht verbeterd en installatieruimte gecreëerd. ›› Windgenerator Een windmolen levert geluidsoverlast op, maar er zijn ook andere manieren van windenergie. Het dak kan opgehoogd worden, waarna de wind tussen nieuw en oud dak door een generator heen blaast. Dit is het plan van één van de bouwers. ›› Balkonpanelen, gevels en luifels De zijkanten van de balkons, gevels of luifels geven extra oppervlak voor de plaatsing van pv-panelen. ›› Tuin Integreren van pv-panelen in de tuin. ›› Afvalstromen Vergisten van afvalstromen.

Pag. 2

2 Kostprijs Vooralsnog ligt de kostprijs voor de Nul op de Meter hoogbouw renovaties ruim hoger dan de marktprijs. Wat kunnen we al De Stroomversnelling Koop en Huur hanteren een verschillende methode wat betreft prijsbenadering. Bij Koop ligt de top voor een renovatie op eenmalig 45.000 euro inclusief btw, exclusief keuken en badkamer. Bij Huur hangt de top af van de woningkarakteristieken en planmatig onderhoud en komt die gemiddeld uit op circa 60.000 euro inclusief btw, keuken en badkamer. In beide gevallen gaat het hier om een eensgezinswoning. Voor middel- en hoogbouw is de energierekening per appartement doorgaans lager, wat het renovatiebudget verlaagt. Eén van de bouwers geeft aan dat ze nu al op een kostprijs van circa 45.000 euro exclusief btw zijn beland. Voor het meerendeel echter ligt deze prijs nog niet binnen handbereik. Waar werken we aan Hoogbouw brengt een aantal wijzigingen met zich mee wat betreft de kostprijsstructuur ten opzichte van laagbouw: ›› Hoewel de renovatiekosten per woning lager zijn dan bij een rijtjeswoning, is de energierekening per woning en dus de investeringsruimte ook lager. ›› De ‘theemuts’ om het gebouw heen is zwaar en heeft regelmatig aanvullende fundering nodig. ›› De gezamenlijke ruimtes nemen een relatief groot deel van het gebouw in beslag en het renoveren van die ruimtes komt bovenop de kosten per woning. Bovendien is het aantrekkelijk deze ruimtes een andere uitstraling te geven om zo het aanzien van het gebouw op te frissen en bewoners te enthousiasmeren.

3 Tevreden Bewoners Op het oog lijken er weinig verschillen nodig te zijn tussen de bewonersaanpak voor laag- en voor hoogbouw. In beide gevallen is er sprake van het de bewoners laten zien en ervaren van een Nul op de Meter woning en het ervoor zorgen dat de bewoners trots kunnen zijn op hun vernieuwde en comfortabele woning. De ene bewoner is echter de andere niet. Met marketingmethoden zijn verschillende soorten bewoners van elkaar te onderscheiden, die ook verschillende benaderingen nodig hebben. Het is waarschijnlijk dat er in de stedelijke hoogbouwgebieden andere soorten bewoners wonen dan in laagbouwgebieden. Wat kunnen we al Het volgende is of wordt al gedaan: ›› ›› ›› ››

Bewoners uitnodigen in een proefwoning. Witgoedpakketten of -bonnen aanbieden. Inductiekookworkshops organiseren. Bewoners een aanbod doen in plaats van proberen te overtuigen. ›› Bewoners in vier typen indelen op basis van onderzoek van een marketingbureau in opdracht van de Stroomversnelling Huur.

Waar werken we aan De Stroomversnelling Huur is daarnaast bezig met: ›› Een gedifferentieerde aanpak per type bewoner ontwikkelen. ›› In kaart brengen waar welke typen bewoners wonen. ›› Betere communicatiemethoden ontwikkelen om aan bewoners inzichtelijk te kunnen maken wat ze precies krijgen aan energie en wat er van hen verwacht wordt qua gedrag.

Elke bouwer werkt zelfstandig aan deze thema’s en daarmee aan het verlagen van de kostprijs. Dit gebeurt met name door prototype renovaties uit te voeren en daarvan te leren. Partijen die nog geen prototype hebben uitgevoerd hebben nog minder feeling bij hoe en hoeveel de prijs verminderd kan worden.

Pag. 3

4 Waar staan de woningen Op dit moment worden renovatieconcepten ontwikkeld voor ‘veelvoorkomende woningtypologieën’. Maar niemand weet precies waar welke typologieën staan en de cijfers die iedereen gebruikt zijn afkomstig uit een niet-publiek onderzoek van de Bouwhulpgroep. Veel bouwers hebben daarom het gevoel alsof ze voor een onbekende markt aan het ontwikkelen zijn. Hoewel het onderzoek van de Bouwhulpgroep om commerciële redenen niet-publiek is, is er weinig twijfel over de juistheid van de cijfers. Wat ontbreekt zijn nadere details over en bredere toegankelijkheid van die cijfers. Wat kunnen we al Er wordt al gewerkt met: ›› Onderzoek Documentatie Systeemwoningen 19501975: http://energielinq.nl/resources/822708. ›› Op postcodeniveau-6 waren tot voor kort energiegegevens op te vragen bij netbeheerders. Dat wordt nu anders georganiseerd maar zal niet geheel verdwijnen. ›› De Stroomversnelling Huur bundelt woninggegevens van de deelnemende woningcorporaties.

Waar werken we aan ›› De Stroomversnelling Huur heeft contact gezocht met de netbeheerders. Een gevolg daarvan is dat er zicht is op het verkrijgen van toegang tot een landelijke database van geanonimiseerd energiegebruik en -aansluiting op woningniveau. ›› TNO maakt over drie maanden een database openbaar waarin staat op welke dagen pv-panelen liggen. ›› Aedes heeft een database met de woningen van alle woningcorporaties in Nederland (SHARE) en praat met Stroomversnelling Huur over toegang daartoe. ›› Gemeenten hebben veel data op postcodegebied. ›› Van sommige woningtypologieën is veel bekend uit andere onderzoeken, bijvoorbeeld portieketagewoningen van het type “Pronto“, uit onderzoek van Evert Vrins. Hiervan staan er 40.000 in met name Zuid-Nederland.

5 Warmtewet Bij middel- en hoogbouw zijn collectieve energiesystemen beloftevolle bronnen van kostenbesparing. Een enkele grote warmtepomp bijvoorbeeld levert voor veel minder geld eenzelfde hoeveelheid warmte op als een verzameling kleine warmtepompen. Wat kunnen we al Enkele bouwers hebben geëxperimenteerd met collectieve energieopweksystemen, waaronder zonthermische panelen en een zonneboiler. Hier zijn ze weer mee gestopt omdat, ten eerste, de geteste systemen minder effectief bleken dan gedacht en, ten tweede, omdat de Warmtewet onoverkomelijk veel administratieve handelingen bleek te vereisen. Waar werken we aan Zodra een rechtspersoon warmte levert aan een andere rechtspersoon vereist de Warmtewet dat aan een minimum aantal administratieve voorwaarden wordt voldaan. Praktisch gezien betekent dit een grote extra kostenpost voor de warmte die op deze manier wordt opgewekt, ofwel voor de administratie ofwel voor het opdelen en vervolgens individueel bemeteren van de warmte naar de individuele wooneenheden. Verschillende bouwers hebben ieder voor zich besloten om voorlopig geen collectieve warmtesystemen toe te passen.

Pag. 4

6 Stadsverwarming In veel stadswijken ligt een warmtenet. Gemeenten hebben daar vaak onduidelijke toekomstplannen mee. Zelf investeren willen of kunnen ze niet, maar tegelijkertijd zien ze de toepassing van restwarmte als een quick win in het verminderen van de CO2 uitstoot. Wat kunnen we al Een warmtenet zou bij hoogbouw een aanvullende bron van warmte kunnen zijn om het gebrek aan dakoppervlak op te vangen. Om aan de Nul op de Meter norm te voldoen moet echter de warmtevraag in de woning nog steeds worden teruggebracht tot maximaal 35 kWh/m2/jaar. Hiermee wordt waarschijnlijk het onderhoud van (en daarmee de aansluitkosten op) het warmtenet te hoog voor de slechts geringe warmtevraag van de woningen. Waar werken we aan Een wijk met stadsverwarming is minder interessant voor Nul op de Meter renovaties. Het is namelijk de vraag in hoeverre bewoners er in de praktijk voor kunnen kiezen zich af te koppelen van het net. Zolang niet duidelijk is waar een warmtenet blijft liggen of komt te liggen, zet dat een mogelijke rem op de investeringen in Nul op de Meter renovaties. Op dit moment is er geen gezamenlijke inspanning om gemeenten tot duidelijke beleidskeuzes te bewegen. Wat aanvullende een rol speelt is dat stadsverwarmingscontracten bijzonder lang lopen en dat plannen derhalve niet snel veranderd kunnen worden.

Pag. 5

7 Gebiedsaanpak Terwijl een eengezinswoning met enige moeite nog als een eigen cel gezien kan worden, staat een hoogbouwcomplex altijd in een (stedelijke) context. Het hanteren van een gebiedsaanpak wordt daarom als uitdaging en kans benoemd. Bij het project Gebieden Energie Neutraal (GEN) is hier mee geëxperimenteerd en daar zijn veel lessen uit getrokken. Wat kunnen we al Verschillende bouwers richten zich op de buurt: ›› De plint van een hoogbouwcomplex vormt de interactie met de buurt. Ideeën over plinten zijn sinds de jaren ‘60 tot ‘80 sterk veranderd en de plinten zouden daarop herijkt moeten worden. ›› Flora en -fauna betreft niet alleen wetgeving, maar biedt ook een kans om de kwaliteit van de wijk te verbeteren. ›› Parkeerplekken zijn vaak slecht geïntegreerd met het gebouw en de wijk. Daarnaast kunnen het energiebronnen vormen. ›› In de buurt kunnen kansen zijn voor energieopwekking, zoals extra dakoppervlak, een zwembad of een waterzuiveringsinstallatie. Overigens hoeven zulke opties vanuit de business case niet altijd haalbaar te zijn.

Waar werken we aan In GEN werkte iedereen samen: van gebiedsatlas tot routeplanner tot sociale agenda tot business modellen en produkten. En van winkeliers tot kantoren, scholen en zwembaden. Alles werd uit de kast getrokken. Dat was wellicht wat veel om in elk gebied te herhalen. Het voegt ook complexiteit tot en dat vereist coördinatie en samenwerking. Ook werd het door sommige actoren meer als luxe dan als noodzaak gezien.

8 Geluidsoverlast Geluidsnormen zijn geen onderdeel van de Nul op de Meter eisen. Wel is het zo dat geluidsoverlast nu één van de grootste ergernissen is voor de bewoners van het type woningen dat op de nominatie staat om opgewaardeerd te worden naar Nul op de Meter. Ook wordt de ervaren geluidsdruk tussen woningen in gerenoveerde woningen naar verwachting hoger omdat de bewoners minder geluid van buiten horen. Kortom: voor Nul op de Meter is het niet noodzakelijk, maar voor een renovatieconcept dat goed verkoopt is een oplossing voor geluidsoverlast misschien wel onmisbaar. Wat kunnen we al Geluidsoverdracht van buiten naar binnen neemt met de renovatie sterk af. Waar werken we aan Geluidsoverdracht tussen woningen betreft vooral contactgeluid, dat overgedragen wordt door muren en verdiepingsvloeren. Het verminderen hiervan vereist kostbare en ingrijpende aanpassingen, zoals zwevende vloeren en losstaande wanden. Bovendien verminderen deze maatregelen de beschikbare ruimte in de woning en kunnen ze niet in bewoonde staat worden uitgevoerd. Er wordt binnen de Stroomversnelling Huur wel nadrukkelijk gekeken naar meer radicale innovatie voor het verminderen van contactgeluidsoverdracht, maar hier is tot op heden nog geen helder toekomstperspectief uit ontstaan.

Het is echter onmiskenbaar dat er veel baat kan zijn bij een gebiedsbenadering en dat de kansen die daar liggen moeten worden verkend. Mogelijk is TNO hierin een goede partner, gezien haar eerdere ervaringen en data over gebieden. Dit is een open vraag.

Pag. 6

9 Circulaire materialen Het toepassen van circulaire materialen (herbruikbaar zonder verlies van kwaliteit) is geen onderdeel van de Nul op de Meter norm. Wel sluit het goed aan op het gedachtegoed erachter en op de nieuwe manier van werken met renovatieconcepten en langdurige garanties. Ook zullen gemeenten en corporaties naar verwachting in de toekomst steeds vaker eisen stellen op dit vlak. Wat kunnen we al Er is onderling geen kennis gedeeld over voortgang op het gebied van circulaire materialen. Bekende thema’s waarin veel winst te behalen is zijn: isolatiematerialen, houtachtige materialen, water en afvalstromen. Waar werken we aan Tenminste één van de bouwers uit de Stroomversnelling is begonnen met het circulair maken van zijn materiaalgebruik. Dit is een langjarig traject. Er is niet afgesproken om hierin samen op te trekken (ook niet om dat niet te doen).

Pag. 7

10

Opslag

De opslag van energie die overdag en in de zomer wordt opgewekt voor gebruik ‘s nachts en in de winter staat weliswaar nog in de kinderschoenen, maar wordt door iedereen met aandacht gevolgd. Wat kunnen we al Eén bouwer is van plan om al op korte termijn een set batterijen in een prototypewoning in te bouwen om de techniek te testen. Waar werken we aan Op termijn wordt gedacht aan electrische auto’s, biofuels en andere vormen van hoogwaardige energieopslag. Op dit moment gaat het bij de betrokkenen slechts om toekomstvisies.

Levensloop11 bestendigheid Net als het verlagen van geluidsoverlast is het levensloopbestendig maken van woningen een veelgehoorde wens van woningcorporaties, maar maakt het geen deel uit van de basiseisen voor een Nul op de Meter woning. Wat kunnen we al Alle bouwers bieden maatregelen aan om een woning levensloopbestendig te maken. In het Energiesprong Woonlastenexperiment is kennis opgedaan over onder andere zorg in relatie tot wonen, in het bijzonder over hoe een Nul op de Meter renovatie bij kan dragen aan zorgbeleid en daarmee ook aanspraak kan maken op zorgbudget. Waar werken we aan De uitdaging zit in het kosteneffectief maken van de betreffende maatregelen. Een lift valt bijvoorbeeld niet te bekostigen uit de extra zorgopbrengsten die mogelijk te mobiliseren zijn vanuit een woonlastenbenadering.

Pag. 8

Tenslotte! Ter afsluiting een aantal opvallende uitspraken gehoord op de Hoogspringers Hoogbouw Dag:

“Het is erg een procesvraagstuk. De techniek volgt vanzelf.” “Corporaties zouden meer open moeten staan voor elkaar’s vraagstukken: niet alleen vanuit een vastgoedbenadering, maar ook financiën en wonen.” “Corporaties hebben nog steeds veel twijfel over of de stap naar Nul op de Meter wel de juiste is. Dat zuigt energie weg.” “Ik kwam uit de nieuwbouw en ging naar de renovatie. Opeens had ik - in plaats van met bewonersprofielen - te maken met bewonerscommissies met de drie mensen in het complex die tijd over hadden om hun eigen belang te behartigen.” “Bouwers hebben nu niet genoeg vertrouwen in het in voldoende aantallen kunnen verkopen van hun renovatieprodukten.”

Hoogspringers Team Nynke Feenstra [email protected] 06 4348 7493 Kim Verschuren [email protected] 06 2452 7085 Barbara Middelhoff [email protected] 06 2340 6323 José van der Loop [email protected] 06 1461 0716 Petra Hofman [email protected] 06 3101 4202

Hoogspringers is een initiatief van Energiesprong Pag. 9