Masterproject Hoogbouw

Masterproject Hoogbouw

Auteurs groep 5: PuiYan Choi Erik Frank Bas Dijkgraaf Roel van Bakel

0549873 0545294 0556545 0545606

TU Eindhoven Februari 2005


Voorwoord Voor u ligt het verslag dat in opdracht van de Technische Universiteit Eindhoven uitgevoerd is ten behoeve van het Masterproject ‘Hoogbouw’. Wij studeren aan de faculteit Bouwkunde met als Mastertrack Construction Management & Engineering. De volgende personen willen wij bedanken voor hun medewerking aan dit project: Dhr. Ir. F. van Gassel, begeleidend docent TUe; Dhr. Prof. Ir. G. Maas, begeleidend docent TUe; Drs. R.M. Weisz, Docent Technische Universiteit Eindhoven; Dhr. R. Smeets, Fortis Vastgoed beleggingen, Utrecht; Dhr. R. Ligtvoet, Kraaijvanger-Urbis, Rotterdam; Dhr. J.J. Happ, Medewerker AS&P Architect, Frankfurt; Dhr. S. Knirim, HD Projectrealisatie Rotterdam Eindhoven, februari 2005

ii


Inhoudsopgave VOORWOORD -----------------------------------------------------------------------------------------------------II SAMENVATTING -------------------------------------------------------------------------------------------------IV 1

INLEIDING ----------------------------------------------------------------------------------------------1

2

PROJECTPLAN --------------------------------------------------------------------------------------- 2 2.1 2.2 2.3

3

PROBLEEMSTELLING / DOELSTELLING ---------------------------------------------------------------2 AFBAKENING ---------------------------------------------------------------------------------------------2 PLAN VAN AANPAK --------------------------------------------------------------------------------------2 OMGEVINGSFACTOREN EN BELEID---------------------------------------------------------- 3

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4

INLEIDING -------------------------------------------------------------------------------------------------3 BELEIDSINVLOEDEN OVERHEDEN ---------------------------------------------------------------------3 RÉSUMÉ BELEIDSINVLOEDEN OVERHEDEN ----------------------------------------------------------6 OMGEVINGS EN MILIEUASPECTEN --------------------------------------------------------------------7 RÉSUMÉ OMGEVINGS EN MILIEUASPECTEN ---------------------------------------------------------9 FINANCIEEL / ECONOMISCHE ASPECTEN ----------------------------------------------- 10

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 5

INLEIDING ----------------------------------------------------------------------------------------------- 10 ALGEMENE ECONOMIE -------------------------------------------------------------------------------- 10 HOOGBOUW: WONEN OF WERKEN ?---------------------------------------------------------------- 11 KANTORENMARKT ------------------------------------------------------------------------------------- 13 HOOGBOUW RENDABEL ?---------------------------------------------------------------------------- 14 RÉSUMÉ FINANCIEEL / ECONOMISCHE ASPECTEN ------------------------------------------------ 15 WET EN REGELGEVING ------------------------------------------------------------------------- 16

5.1 5.2 5.3 6

INLEIDING ----------------------------------------------------------------------------------------------- 16 JURIDISCHE ASPECTEN ------------------------------------------------------------------------------- 17 RÉSUMÉ WET EN REGELGEVING -------------------------------------------------------------------- 22 EXPERTBENADERING --------------------------------------------------------------------------- 23

6.1 6.2 7

INLEIDING ----------------------------------------------------------------------------------------------- 23 FRANKFURT -------------------------------------------------------------------------------------------- 23 MATRIX ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27

7.1 7.2 7.3

INLEIDING ----------------------------------------------------------------------------------------------- 27 VERGELIJKINGSMATRIX------------------------------------------------------------------------------- 27 CONCLUSIES ------------------------------------------------------------------------------------------- 28

LITERATUURLIJST --------------------------------------------------------------------------------------------- 29 BIJLAGE A: PROJECT BEHEERS DOCUMENT BIJLAGE B: BEOORDELINGEN BIJLAGE C: WERELDKAART TE FRANKFURT BIJLAGE D: CORRESPONDENTIE FRANKFURT BIJLAGE E: BESCHRIJVING TUSSENEVALUATIE BIJLAGE F: UITWERKINGEN EXPERTINTERVIEWS BIJLAGE G: FINANCIELE CIJFERS BIJLAGE H: WET EN REGELGEVING

iii


Samenvatting Zeker in deze tijden van ruimteschaarste is het merkbaar dat Europa achterblijft met de ontwikkeling van hoogbouw ten opzichte van Azië en Noord-Amerika. Ons streven is de verschillen op een aantal studiegebieden te achterhalen en in kaart te brengen (wetenschappelijk). We beogen dit uit te werken in een matrix met eigenschappen en verschillen waaruit zal blijken welk continent het meest geschikt is om in de toekomst hoogbouw te ontwikkelen (mening). Evident mag zijn hierin te ontdekken wat de eventuele verbanden en verhoudingen zijn van deze verschillen. Hoogbouwontwikkeling gebeurt nog niet op Europese schaal, maar meer op landelijke en/of gemeentelijke schaal. Op deze schaal wordt er in Europa vaak hoogbouw ontwikkeld als een soort statussymbool voor een stad en/of regio. In Azië wordt hoogbouw vooral ontwikkeld omdat daar ook echt vraag naar is. De overheid stimuleert de hoogbouwoplossing voor het ruimtetekort en kent korte procedures. Dit heeft als grote voordeel dat er meteen aan de vraag in de markt kan worden voorzien. Aanzien speelt een grote rol in Amerika, zo ook bij de realisatie van hoogbouw projecten. De hoogste, beste en duurste producten afleveren is wel het stokpaardje voor de Amerikanen. Daarbij komt als positief punt naar voren dat de infrastructuur in Amerika zich uitstekend leent voor het ontwikkelen van ‘hoogbouw’projecten. Europa loopt voorop wanneer het gaat om milieupreservatieve eisen die gesteld worden aan het realiseren van nieuwe projecten. De USA komt daarbij op de tweede plaats en in Azië als laatste. Zoals bekend, wordt er in Europa veel controle uitgevoerd die moeten zorgen voor een verantwoorde omgang met het milieu.. Financiële en economische analyses hebben een aantal interessante zaken van verschil opgeleverd. De Europese economie loopt ver achter bij zowel de Amerikaanse als wel de Aziatische economieën. De kosten, en dan voornamelijk de loonkosten, liggen in deze gebieden aanzienlijk lager dan in de meeste (West) Europese landen. Gevolg is dat veel bedrijven activiteiten verplaatsen naar bijvoorbeeld Azië. De diensten sector, die veel kantoorruimte vraagt, is een goed voorbeeld van een sector waar veel activiteiten zijn verplaatst. Daarbij komt ook nog bij dat Amerikanen en West-Europeanen aanzienlijk veeleisender zijn ten opzichte van werkruimte dan bijvoorbeeld Aziaten. Dat leidt tot meer ruimte voor een zelfde aantal medewerkers. Een ruimtebehoefte die ook nog eens vele malen duurder blijkt te zijn. Ook in het woonsegment is er in Europa een achterstand ten opzichte van de andere continenten betreffende het wonen in hoogbouwcomplexen. Zijn de bezwaren in Amerika en Azië beperkt, in Europa zijn duidelijke voorkeuren te herkennen voor laagbouwwoningen. De belangrijkste conclusie die getrokken kan worden is dan ook dat West Europa, ondanks een grote bevolkingsdichtheid, in financieel / economisch opzicht minder geschikt is voor hoogbouwprojecten. Amerika en zeker Azië zijn continenten met sterke economische potentie. De kosten zijn veel lager en dus is hoogbouw in deze continenten veel aantrekkelijker voor bijvoorbeeld investeerders. Met oog op de wet en regelgeving zijn er ook kenmerkende punten aan te stippen waar landen over verschillen van mening. Het opstellen en wijzigen van een bestemmingsplan bijvoorbeeld is in Nederland een vrij lange procedure. Er wordt aandachtig over allerlei details nagedacht. Het opstellen van een bestemmingsplan gaat door provinciale, landelijke en gemeentelijke wegen en is er weinig ruimte voor vrijstellingen. Overheden in Amerika en Azië, kunnen om vertragingen van bouwprocessen te voorkomen, weten regelgeving omzeilen. Regels voor het bouwen in Europa (Ned) wordt strikt gehouden aan de eisen van het bouwbesluit. Omdat in Nederland nog niet echt volop wordt gebouwd in hoogbouw is het bouwbesluit nog niet aanpast voor hoogbouw. Wel wordt er vermeld dat er extra

iv


voorzieningen moet worden getroffen aan bijvoorbeeld veiligheid indien het gebouw hoger wordt dan 70 meter. Kijkend naar het buitenland is op te merken dat in Azië minder strenge eisen worden gesteld vergeleken met Europa. In Europa worden eisen gesteld aan het ontwerp. Esthetica speelt wel een rol in Nederland, vandaar dat er een aparte commissie is opgericht. In de continenten Azië en Amerika wordt het ontwerp sterk bepaald door de bouwfysische aspecten en beoordeelt bij verlening van de vergunning. Wanneer men het vergelijk gaat trekken tussen de onderzochte continenten blijkt dat Europa, net als Amerika en Azië, een geschikte kandidaat is voor hoogbouwontwikkeling tbv het ruimtetekort. Echter blijft Europa achter op doorslaggevende factoren zoals de economische omstandigheden en strenge regelgevingen welke Europa een zeer onaantrekkelijk continent voor hoogbouwprojecten ten opzichte van Azië en Amerika. Azië biedt met de groeimarkt ‘China’ een uiterst goede gelegenheid om hoogbouwprojecten te ontwikkelen. De kosten van kantoorruimtes zijn laag, burgers hebben geen moeite met wonen op hoogte en planprocedures zijn sneller ten opzichte van Europa. Amerika is als tweede continent ook een geschikt continent om hoogbouwprojecten te realiseren. De economie trekt aan en de kosten per werkruimte zijn ook relatief laag. Wij menen dat punten als milieu en omgeving in de praktijk ondergeschikt zullen zijn aan de bovenstaande afwegingen, maar zeker noemenswaardig. De strengere eisen in Europa met betrekking tot het milieu, maakt het voor investeerders minder aantrekkelijk om hier hoogbouw te gaan ontwikkelen. Daarbij komt ook kijken dat men in Amerika anders aan kijkt tegen milieuzaken, dit komt tot uiting in het feit dat ze niet mee participeren in het Kyoto-verdrag. Maar door het in Europa hanteren van strengere regels dan in Azië en Amerika is het wel meer milieu-verantwoord om in Europa hoogbouwprojecten te realiseren.

v


1

Inleiding

Dit masterproject wordt in opdracht van de Masteropleiding Construction Management & Engineering aan de Technische Universiteit Eindhoven in het wintertrimester 2004-2005 uitgevoerd. Het thema dat behandeld wordt in dit Masterproject is “Hoogbouw”. Onze doelstelling is om inzicht te verkrijgen in de verschillende aspecten die bij ´Hoogbouw´ aan de orde komen om hier kennis en ervaring mee op te doen. Binnen dit brede gebied zullen we een afbakening maken naar Azie, USA en Europa om vervolgens de onderlinge verschillen onder de loep te nemen. Daarnaast dient vermeld te worden dat ieder groepslid zijn competenties heeft aangegeven en deze d.m.v. het project wil behalen. Uiteindelijk zijn de studiegebieden onder de volgende hoofdstukken ondergebracht. ∠ ∠ ∠

Omgevingsfactoren en beleid Financieel / economische aspecten Wet en regelgeving

Om een goede analyse (zie hoofdstuk 7) te maken van de onderlinge verschillen zullen we een tweetal onderzoeken moeten doen. Deze onderzoeken zullen op de volgende manieren invulling krijgen: • •

Literatuuronderzoek; Expertonderzoek

Achter in het verslag zijn meer specialistische en/of aanvullende zaken in de bijlagen worden opgenomen. (bijlagen A t/m H) Er is op een gestructureerde informatie worden verzameld. Afhankelijk van de fase waarin het project zich bevond, is er van meer algemeen naar meer specifieke informatie gezocht. Algemene informatie is voornamelijk verkregen uit literatuur en andere bronnen als Internet, brochures e.d. Meer specifieke informatie is vergaard door interviews af te nemen bij mensen uit de praktijk en door het lezen van afstudeerverslagen, forums, etc. Ten behoeve van een gestructureerde opzet en uitvoering van dit masterproject is een projectbeheersdocument opgesteld. Dit document geldt als leidraad gedurende het gehele masterproject. Naast de opdrachtformulering worden hier zaken betreffende de kwaliteitsbewaking, zoals evaluatie en voortgangsbewakening, in opgenomen. Een van de beheersmethodes van het project is een goede en nauwkeurige tijdsplanning van het project. De onderlinge taakverdeling is gehangen aan de inhoudsopgave, welke gedurende het proces steeds aangepast is. Door kleurcoderingen te gebruiken voor de status van het onderdeel waarborgden we ten allen tijde een optimale taakverdeling en bewaking.

1


2

Projectplan

2.1 Probleemstelling / doelstelling Probleemstelling

Momenteel loopt Europa ten opzichte van Azië en Verenigde Staten ver achter op het gebied van hoogbouw. De redenen van deze continentale verschillen zijn voor ons onbekend. Kennisgebrek op gebied van algemene aspecten die gelden bij hoogbouwprojecten zijn hiervan de grootste oorzaak. Doelstelling

We stellen ons tot doel om op de continenten Europa, Azië en Noord Amerika meer duidelijkheid te geven betreffende de onderlinge verschillen op de voor ons interessantste gebieden met betrekking tot hoogbouw. We streven om dit uit te werken in een matrix met eigenschappen en verschillen waaruit zal blijken welk continent het meest geschikt is om in de toekomst hoogbouw te ontwikkelen. Belangrijk hierin is te ontdekken wat de eventuele verbanden en verhoudingen zijn van deze verschillen.

2.2 Afbakening Om de doelstelling te verduidelijken en om tijdens het project niet te ‘verdrinken’, in het teveel vinden en willen verwerken van informatie, wordt de volgende afbakening gehanteerd. Eén land binnen een continent kan garant staan voor het gehele continent, hierbij wel een land nemend dat ook reëel garant kan staan volgens onze opinie. In de vergelijkingsmatrix zijn niet alle mogelijke zaken vergeleken die van belang kunnen zijn bij het ontwikkelen van hoogbouw. Maar dit zijn de zaken die wij in eerste instantie interessant (volgens competenties) vonden en die ook het meest frequent in de literatuur en bij de experts naar voren kwamen.

2.3 Plan van aanpak Om het project op te kunnen starten, te sturen, beheersen en beoordelen hebben wij in december een project beheers document opgesteld.(zie bijlage A) Deze is, na de eerste studie in de literatuur, op 17 januari aangepast tot de definitieve versie die tot aan de afronding gehanteerd is. Hierin kunt u zien hoe wij de voortgang van het project hebben getracht te sturen en hoe de beoordeling van de groepsleden tot stand is gekomen.(zie bijlage B) Om het gedane ‘werk’ te kunnen delen met medestudenten en docenten, is er in het begin het project beheers document gepresenteerd. Eind januari is er een tussenpresentatie gehouden, waarvan u de evaluatie in bijlage E kunt vinden. Vervolgens is er aan de hand van het bezoeken van de experts in Frankfurt een presentatie gehouden. Ten slotte wordt het eindrapport gepresenteerd op 25 februari en hierbij zal er interactie met de toeschouwers gezocht worden. Dit om de vergelijkingsmatrix te kunnen ‘toetsen’ samen met medestudenten.

2


3

Omgevingsfactoren en beleid

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de zaken met betrekking tot de omgevingsfactoren en het beleid met betrekking tot hoogbouw besproken. Bij de omgeving worden vaak alleen de directe omgevingsfactoren belicht en vergeet men de indirecte. Onder deze indirecte omgevingsfactoren verstaan wij de invloeden van de overheden, de bevolking en de milieutechnische aspecten waar rekening mee gehouden moet gaan worden. Deze aspecten worden vergeleken tussen de drie werelddelen zoals ook in de rest van dit rapport gedaan is. De daadwerkelijke eigenschappen van de drie werelddelen komen bij elkaar in de matrix.(hoofdstuk 7). Om per werelddeel aan te kunnen geven welke eigenschappen deze heeft kan één gebied hierbinnen (bijv Singapore) representatief zijn voor het desbetreffende werelddeel.

‘Deventer en omgeving’

3.2 Beleidsinvloeden overheden “Europa”

Kijkend naar het beleid van Europa ten opzichte van hoogbouw komt als eerste naar voren dat men er in ieder geval serieus mee bezig is. Echter, zoals bekend, is de Europese Unie zich nog aan het uitbreiden en zich aan het ‘vormen’. Hierdoor zal het beleid ook ten opzichte van de ontwikkeling van Hoogbouw nog nauwkeurig bepaald gaan worden. Onderstaande alinea geeft aan op welke manier de Europese Unie nu bezig is met het beleid ten opzichte van Hoogbouw. De algemene opmerking die uit de literatuur naar voren komt is dat de Europese Unie het thema ‘hoogbouwrenovatie in de woningbouw en herstructurering in Midden- en Oost-Europa’ erg belangrijk vind. De voornaamste reden is uiteraard de slechte staat waarin veel hoogbouwwijken in Midden- en Oost-Europa zich bevinden. Ze zijn het symbool van een failliet en verlaten maatschappelijk systeem, maar ook van het onvermogen om in de nieuwe verhoudingen snel tot herstructurering en nieuw perspectief voor bewoners te komen1. Dat is een situatie die het nieuwe Europa zich als geheel moet aantrekken. Daarom is, zoals u wellicht weet, het thema "duurzame hoogbouwrenovatie en herstructurering" onderwerp van een ministersconferentie die op 14 en 15 maart 2005 in Praag wordt gehouden. Tijdens het lopende Nederlands EU-voorzitterschap wordt daarvoor binnenkort een ambtelijk1

www.vrom.nl

3


voorbereidende bijeenkomst georganiseerd. De hoogbouw in Midden- en Oost-Europa vormt daarmee een belangrijk en nogal specifiek onderdeel van de mondiale 'Habitat-problematiek'. Verbetering daarvan zal veel inzet van geld, kennis en kunde vergen. Het is dan ook van belang, dat wij in Europa nagaan wat wij "in huis" hebben aan kennis en ervaring op het gebied van hoogbouwrenovatie. Indien er in Europa niet naar pure ‘renovatie’ van hoogbouw gekeken wordt, dan is de rede voor hoogbouw bijna nooit de vraag in de markt2. Zoals bekend is de concentratie van bedrijven en/of mensen in Europa bijna nergens van dien aard dat men wel hoog ‘moet’ bouwen. Meestal geschiedt dit vanuit het willen creëren van een soort statussymbool voor de desbetreffende stad. Om dit in goede banen te leiden en de mogelijke weerstand van omwonende te minimaliseren worden in Europa(Nederland) bewoners actief betrokken worden bij de aanpak van hun wijk. Het ministerie draagt daarvoor allerlei initiatieven aan die bewonersparticipatie stimuleren. Het gaat daarbij vooral om kennisprojecten die ervoor moeten zorgen dat bewoners een goed geïnformeerde en weerbare partij worden, naast de overheid en betrokken bedrijven. Dit levert een nadeel met betrekking tot de tijd die de vergunningsprocedure met zich meebrengt. Zeker in vergelijking tot Azië is dit vele male langer. In Europa(ned) duurt een gemiddelde bestemmingsplanprocedure, (inclusief wijziging bestemmingsplan; 6 maanden), één jaar. “Azië”

De beleidsstukken die ons voor handen kwamen, met betrekking tot hoogbouw in Azië, hadden veelal dezelfde strekking; ‘de regering bepaald en de bevolking heeft er maar mee te leven’. Onderstaande paragraaf geeft aan hoe en waarom dit zo is gekomen.

Illustratie “zwijgen”

Tussen 1965 en 1978 koos men in de meeste delen van Azië voor een ander type industrialisatie3. Men streefde naar een exportgerichte industrie, die werd opgezet met behulp van buitenlands kapitaal en multinationale ondernemingen. Van groot belang werd de 'off shore'. De overheden namen maatregelen die Singapore(Azië) voor buitenlandse investeerders aantrekkelijk zou maken. De bevolking stond garant voor goedkope arbeidskrachten voor banen die weinig scholing vereisten. Er werd een beleid van lage lonen en een soepele ontslagprocedure gevoerd. Ook werd het stakingsrecht enorm ingeperkt, welke een groot succes werd. De groei van de economie werd 10% per jaar en zorgde voor een flinke impuls met betrekking tot het ontwikkelen van hoogbouwprojecten in Azië. Een belangrijke bijdrage tot deze groei werd geleverd door de raffinaderijen, de textielindustrie en de elektrotechnische industrie. De rol van de overheden in Azië in deze economische ontwikkeling is zeer groot geweest. Er werd al gewezen op de maatregelen die men nam om buitenlands kapitaal te lokken. In feite kwam het beleid erop neer dat men een vrij bedrijfsleven wilde met een zeer gestuurde arbeidspolitiek. Dit kon alleen worden bereikt door de bevolking stevig in de greep te houden. 2 3

Second Century of the Skyscraper;Lynn S. Beedle, New York www.escape2malaysia.com

4


Singapore moest een westers gerichte modelstad worden. Er ontstond een hypermodern centrum waar de oude bebouwing voortdurend moest wijken voor nieuwe wolkenkrabbers. Buiten het centrum verrees de kenmerkende hoogbouw van de 'Housing and Development Board' waarin de arbeiders werden gehuisvest. Negentig procent van de bevolking woont inmiddels in deze flats. In vergelijk tot, wat de redenen zijn om hoogbouw te ontwikkelen in Europa, is de rede hiervoor in Azië zeker anders. Kijkend naar Tokyo, dan zien we in ‘figuur 3.1’ dat er al vele wolkenkrabbers boven de 200 meter uitsteken. En in de komende jaren zijn er serieuze

Figuur 3.1: Tokyo; Shinjuku Sub-City center

plannen om er nog eens 5 van deze ‘200+ meter’ gebouwen te ontwikkelen4. Als bewijs naar de vraag voor hoogbouw kan naar voren worden gebracht dat vlak naast deze wolkenkrabbers een treinstation is. Dit is niet zo bijzonder, maar wel omdat er per dag 2 miljoen passagiers uit dit station de stad in trekken. Bovendien heeft de grond net buiten dit station de hoogste grondprijs van heel Japan en extreme hoogbouw is daardoor de enige beste oplossing. Een bijkomend voordeel met betrekking tot het willen realiseren van hoogbouw in Azië is dat het verkrijgen van een gewenste vergunning slechts 3 dagen in beslag hoeft te nemen. Hierdoor kan er bij vraag naar hoogbouw, ook direct gehandeld worden en verliest men dus geen tijd in de voorbereidingsfase. Zoals al gezegd hebben de Aziaten geen inbreng, dus eventuele actiegroeperingen maken weinig tot geen kans om een mogelijk belemmerend project tegen te houden. “Amerika”

Bij hoogbouw ontwikkeling in Amerika(USA) denken de meeste mensen aan de skyline van New York. Daar ligt dan ook meteen een van de grootste redenen dat men in Amerika hoogbouw ontwikkeld. Het aanzien dat men hiermee wil krijgen en ook krijgt, is een van de grootste redenen om hier hoogbouw te realiseren. Echter er is al een lange hoogbouw geschiedenis in Amerika en deze kreeg een impuls na Tweede Wereld oorlog. De economie in Amerika steeg dermate snel dat men 50% van het totaal aan goederen in de wereld produceerde. Men was ook in staat om dit te continueren omdat Amerika het enige land was dat tijdens de 2e wereldoorlog geen verschrikkelijke aanslagen op de infrastructuur had gehad5. Deze economische impulsen en de behoefte naar aanzien en status zijn tezamen gekomen in New York. In vergelijking tot Europa en Azië is de infrastructuur van de grote steden in Amerika dermate gestructureerd, dat het ideaal is voor ‘hoog’bouw. Alles is opgedeeld in rechte blokken van standaard afmetingen en zodoende krijg je geen loze ruimtes door kleine hoeken. Dit alles is in Europa en Azië zeker niet het geval, hier zijn de meeste steden ‘organisch’ in de loop der eeuwen ontstaan. Bij het realiseren van grote projecten in de binnenstad ligt dan vaak voor jaren een groot deel van de stad opengebroken. Figuur 3.2: 11-9-01, WTC 4 5

Second Century of the Skyscraper;Lynn S. Beedle, New York www.unc.edu/courses/2001fall/plan/006e/001/history/

5


Het beleid van de regering van de USA, om meer en meer hoogbouw te gaan ontwikkelen in de toekomst, heeft door de aanslagen op het ‘World Trade Centre’(zie figuur 3.2) wel een flinke deuk opgelopen. De aanslagen hebben niet alleen visueel een gat achter gelaten maar ook in de ‘ziel’ van Amerika zit een gapend gat. De aanslagen hebben niet alleen in Amerika, maar ook in de rest van wereld de mensen aan het denken gezet. Men is van mening dat door de terroristische aanslagen vele veranderingen met betrekking tot het ontwikkelen van hoogbouw en zijn omgeving nodig zullen zijn6. Anderen zijn nog negatiever gestemd en denken dat de terroristische aanslagen op het WTC het einde zal betekenen van de wereldwijde ontwikkeling van wolkenkrabbers. Men zegt: Het moet nu aangenomen worden als een experimentele fase in de bouw typologie dat is gefaald7. Wie zal er zich ooit nog veilig voelen op 110 etages boven het maaiveld? Of zestig? Of zelfs twintig? Zij voorspellen dat er geen wolkenkrabbers meer ontwikkeld en gebouwd gaan worden en bestaande zullen worden gesloopt. Echter, er is gebleken dat de mensen flexibel zijn en dat de overheden, in de USA en elders in de wereld, toch weer nieuwe projecten die tot hoogbouw leiden steunen. In Amerika is de drang en wil naar nieuwe statusverhogende wolkenkrabbers eigenlijk alleen maar verhoogd. Maar waar men nu wel meer naar kijkt is naar de veiligheid tegen aanslagen en het verbeteren van het gevoel bij op hoogte wonen en werken. Dit laatste is uit nood geboren, want men kan wel nieuwe wolkenkrabbers voor de eigen trots willen gaan bouwen, maar als er niemand in wil werken of wonen leidt dit tot leegstand.

3.3 Résumé beleidsinvloeden overheden De Europese Unie is op dit moment meer bezig met het upgraden en renoveren van bestaande hoogbouw in, de economisch minder sterke, delen van Europa. Het ontwikkelen van Hoogbouw gebeurt nog niet op Europese schaal, maar meer op landelijke en/of gemeentelijke schaal. Op deze schaal wordt er in Europa vaak hoogbouw ontwikkeld als een soort statussymbool voor een stad en/of regio. De procedure om een vergunning te krijgen voor een hoogbouwproject, inclusief wijziging bestemmingsplan, neemt in Europa(ned) één jaar in beslag. Hierin is nog niet eens meegenomen dat mogelijke actiegroeperingen de voortgang van een project nog veel langer kunnen uit kunnen stellen dan alleen dat ene jaar. Verdere uitleg over de vergunningsprocedure komt in hoofdstuk 5 aan de orde. In Azië wordt hoogbouw vooral ontwikkeld omdat daar ook echt vraag naar is. Over het algemeen worden hiermee ook buitenlandse investeerders naar Azië getrokken en zij kunnen gebruik maken van de goedkope arbeidskrachten. De rol van de overheden in Azië in deze economische ontwikkeling is zeer groot geweest. Er werd al gewezen op de maatregelen die men nam om buitenlands kapitaal te lokken. Daarbij komt als gezegd ook kijken dat er in Azië binnen slechts drie dagen een bouwvergunning voor hoogbouw verkregen kan worden. Dit heeft als grote voordeel dat er meteen aan de vraag in de markt kan worden voorzien. In Amerika speelt aanzien een grote rol, zo ook bij de realisering van hoogbouw projecten. De hoogste/beste/duurste zijn is wel iets waar Amerikanen zich in vinden. Daarbij komt als positief punt naar voren dat de infrastructuur in Amerika zeer geschikt is voor het ontwikkelen van ‘hoogbouw’projecten. Zoals al beschreven is er wel het een en ander veranderd na de terroristische aanslagen op het WTC. Wat de overheden van de USA en ook die van de overige landen er mee gaan doen in het te gaan voeren beleid zal nog moeten blijken. De geluiden dat hoogbouw in zijn ‘laatste uur’ is, komen al naar voren. Echter, het is in de afgelopen jaren gebleken dat de overheden en ook de bevolking zelf flexibel is. De drang en wil naar nieuwe status verhogende wolkenkrabbers is in de USA eigenlijk alleen maar verhoogd sinds de aanslagen op het WTC. 6 7

Reason Public Policy Institute .org on September 28, 2001 By James Howard Kunstler and Nikos A. Salingaros, Sep 17, 2001

6


3.4 Omgevings en milieuaspecten In deze paragraaf worden de factoren besproken die te maken hebben met de omgevings en milieuaspecten. De meeste aspecten die hierbij aan de orde komen zijn voor de bouwwereld in zijn algemeen van toepassing en daardoor dus ook voor hoogbouwprojecten. Hierop is de informatie met betrekking tot ‘bezonning’ een uitzondering, dit is puur van toepassing op hoogbouwprojecten.

Milieuaspecten wereldwijd De hoogte in gaan betekent op de eerste plaats zuinig (of intensief) omgaan met ruimte. Er staan heel veel ‘woningen’ op letterlijk heel weinig vierkante meters grond. Maar zo’n redenering is natuurlijk te simpel. Zoveel huizen bij elkaar hebben meer ruimte nodig: voor parkeren bijvoorbeeld, maar ook als uitloopgebied voor de bewoners. Al was het maar om de hond uit te laten. Bovendien moeten alle bewoners hun woning ook kunnen bereiken, dus dat legt ook een druk op de omgeving. Voor de discussie over hoogbouw leert ons dit dat hoogbouw maar beperkt ingezet kan worden om meer woningen op dezelfde oppervlakte kwijt te kunnen. Maar dat wil niet zeggen dat hoogbouw derhalve zinloos is. Door hoogbouw toe te passen hoeft een stad wellicht niet ‘uitgebreid’ te worden en kan mogelijke natuur nabij een stad behouden blijven. Rekening houden met het milieu is iets waar de gehele wereld zich mee bezig zal moeten gaan houden. Hoe wij in Europa ons bezig houden met het milieuaspect zal bij u wel bekend zijn. Termen als milieueffectrapportage, schone-grondverklaring en stortvergunningen zijn ons niet vreemd. Ook hebben milieugroepen veel macht als het komt tot een aanklacht. Dit brengt met betrekking tot de ontwikkeling van hoogbouw enkele beperkingen / aandachtspunten met zich mee, indien men ‘soepel’ een hoogbouwproject wil ontwikkelen. ‘Hoewel de Westerse landen de hoogste consumptiecijfers hebben, zijn het juist vaak ontwikkelingslanden die hun natuurlijke bronnen in een schrikbarend tempo uitputten. De inwoners van Taiwan, de Verenigde Staten en Singapore zijn volgens de meeste cijfers de consumenten die het meest verspillen. De bevolkingsgroei, waarmee de ontwikkeling van bouwprojecten samen zal blijven hangen is een van 8 de oorzaken van de aanslag op de natuur .’

In Amerika(San Francisco) is men in de politiek bezig met het opzetten van richtlijnen voor ‘groen bouwen’. Dit heeft geleidt tot de ontwikkeling van een Green Building Program en een samenwerking tussen de departementen van Milieu en het bureau van Architectuur9. In maart 2000 hebben deze activiteiten geleid tot een soort nationale standaard in de USA; ‘Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) 10’. Dit is gedaan voor het normeren

LEED-certificering 8

www.knag.nl/pages/onderwijs/olymp2000/grootverbruik.html

9

Practical Tools for Green Building Design and Analysis; 2002, USA / Department of the Environment

10

Eleanor Stables for National Geographic News, April 22, 2003

7


van bouwprojecten op milieuvriendelijkheid. Sinds de start hiervan zijn er in de USA 40 steden positief gecertificeerd en dit breidt zich snel uit. Men zegt dat ‘groene gebouwen’ geld kunnen besparen op de lange termijn als ze minder grondstoffen nodig hebben bij de productie en als de waarde van het vastgoed verbeterd wordt. Hierbij is zeer van belang dat de LEED certificatie vroeg in de planning van een hoogbouwproject meegenomen wordt. Kortom, men lijkt er in de USA echt mee bezig te zijn om milieuvriendelijke steden (projecten) te ontwikkelen. In het volgende stuk over het Kyoto-verdrag zal blijken dat dit echter deels niet zo is. Voor zover de literatuur gevonden is en de geïnterviewde experts ons in konden lichten is men in Azië nog niet op dergelijke schaal bezig met het ontwikkelen van ‘groene projecten’.

Het Kyoto-verdrag Van 1-10 december 1997 vond in Kyoto in Japan de internationale VN-klimaatconferentie plaats, waaraan vertegenwoordigers uit meer dan 160 landen, waaronder Nederland, hebben deelgenomen11. Doel van de conferentie was het maken van bindende afspraken over beperking van de totale uitstoot van broeikasgassen. Na moeizame onderhandelingen kon uiteindelijk een compromis worden gesloten, het Kyoto Protocol, dat de geïndustrialiseerde landen dwingt de totale emissie van verschillende broeikasgassen terug te brengen. Gemiddeld over de periode 2008-2012 moet de totale uitstoot 5% lager zijn dan de referentieniveaus uit de jaren negentig. De reductiepercentages verschillen per land: Japan, de Verenigde Staten en de Europese Unie zullen respectievelijk 6, 7 en 8% reduceren en de meeste landen van het voormalig Oostblok en Australië 8%. Uitzonderingen zijn er gemaakt voor Rusland, de Oekraïne en Nieuw-Zeeland die de emissies niet hoeven te reduceren. Het is nog de vraag of alle beoogde Partijen het Protocol ook daadwerkelijk zullen ratificeren. Met name de VS slaat op de trom: een aantal senatoren heeft aangegeven dat de VS te ver is gegaan in de toezeggingen. Het Kyoto Protocol treedt pas in werking als 55 Partijen het hebben geratificeerd en 55% van de emissies van de geïndustrialiseerde landen is gedekt. De Russische Tweede Kamer, de Doema, heeft het Kyoto-protocol goedgekeurd. Eindelijk wordt daarmee het milieu- en klimaatverdrag wereldwijd van kracht. In 2001 verdween de meerderheid voor het protocol, omdat Amerika uit het verdrag stapte uit angst de economie te schaden. Met de goedkeuring van Rusland is die meerderheid eindelijk gehaald. De uitstoot van schadelijke stoffen hangt natuurlijk nauw samen met de productie van goederen in alle landen. Dit heeft dus effect op de mogelijkheid tot het ontwikkelen van bouwprojecten en dus ook voor de mogelijkheid tot hoogbouw in dat werelddeel. Omdat de USA zich niks aantrekt van het Kyoto Protocol zal de mogelijkheid om daar te blijven produceren(bouwen) in dit opzicht positief blijven.

Bezonning Hoogbouw is natuurlijk ook van invloed op de directe omgeving en niet alleen omdat in die omgeving meer ruimte ontstaat. Op het eerste gezicht lijkt hoogbouw vaak afschrikwekkend en als je ziet wat er in het verleden neergezet is, kan daar wel iets van begrijpen. Vooral hoogbouw met veel volume is vaak van negatieve invloed op de omgeving, al kan ze soms bewust worden gebruikt als een soort scheiding. Bijvoorbeeld om een wijk af te schermen tegen het geluid van een drukke autoweg. Een groot gebied wordt permanent in de schaduw gezet. Met het draaien van de zon draait ook de schaduw door de omgeving, waardoor geen enkele plek permanent in de schaduw komt te zitten. Met betrekking tot bezonning / beschaduwen moet er ook gedacht worden aan beschaduwen van openbare ruimte naast het beschaduwen van andere gebouwen. In Europa zijn hier 11

www.knmi.nl/voorl/nader/kyoto.htm

8


zogenaamde ‘bezonningsregels’ voor (hierover wordt in hoofdstuk 5.2 meer uitleg gegeven), welke sturing moeten geven voor het ontwikkelen van hoogbouw12.

3.5 Résumé Omgevings en milieuaspecten De zaken waar in paragraaf 3.4 naar gekeken is, zijn de milieuaspecten wereldwijd, het Kyotoverdrag en bezonning bij hoogbouw. De strengste eisen met betrekking tot milieugerelateerde zaken gelden in Europa. De USA komt daarbij op de tweede plaats en in Azië als laatste. Zoals bekend, wordt er in Europa veel controle uitgevoerd die moeten zorgen voor een verantwoorde omgang met het milieu. In de USA trekt men zich op dit moment niks aan van zaken als het Kyoto-verdrag en gaat men onverstoord door met het milieuonvriendelijk produceren van goederen. Echter, men toont wel goede initiatieven door de LEED-certificering in te voeren en te promoten. De grootste delen van Azië gaan mee in de afspraken die zijn gemaakt in het Kyoto-verdrag. Maar dat is natuurlijk niet alles, het op grote schaal verbruiken van goederen is misschien nog wel de grootste vervuiler. Dit komt vooral voor in de druk bevolkte gebieden van de wereld en daar is Azië helaas een goed voorbeeld van. Het uitvoeren van’hoogbouw’-projecten is hier dan ook extra milieuonvriendelijk en zal de natuurlijk bronnen alleen maar sneller uitputten. Als we tenslotte kijken naar wat hoogboud doet met zijn omgeving met betrekking tot het creëren van schaduw en het ontnemen van zonnestralen. Dan komen we weer een beetje terug op het eerder geschetste beeld dat de bevolking in Azië en Amerika eigelijk weinig in te brengen hebben bij de regering. Dit geld niet in Europa, want door alle vakbonden en actiegroeperingen zal er bij ieder project goed gekeken moeten worden naar de consequenties die eventuele hoogbouwprojecten met zich mee zullen gaan brengen.

12

Inventarisatie bouwfysische effecten van hoogbouw op zijn omgeving; J.F.J. van Heel, Delft, 30/01/2004

9


4

Financieel / Economische Aspecten

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het verschil / de analyse gemaakt op financieel en economische aspecten die gelden bij hoogbouwprojecten. Hierbij wordt door de financieel / economische bril naar de verschillende continenten gekeken. Het geeft antwoord op bijvoorbeeld de economische aantrekkelijkheid in een bepaald continent ten opzichte van de andere(n), welke markt er eigenlijk benaderd moet worden voor hoogbouwprojecten.

4.2 Algemene economie Om een goed beeld te krijgen over het investeringsklimaat is het van belang om een helder beeld te krijgen over de algemene economische omstandigheden in een bepaald land en /of continent. Voor de meeste Europese landen13 waren het de laatste jaren zware tijden. In 2003 viel er in de eurozone slechts een groei van 0,5% te noteren. Veel landen belanden zelfs (bijna) in een recessie. Drie van de vier meest economisch sterke landen binnen Europa, met het Verenigde Koninkrijk als uitzondering, presteerden beneden peil. Oorzaak is onder andere dat veel grote bedrijven vanwege de hoge (loon)kosten onderdelen van de ondernemingen verplaatsen naar landen met minder hoge (loon)kosten. Vooral in de dienstensector zijn veel bedrijven vertrokken naar bijvoorbeeld Midden- en Oost-Europa. Deze Midden- en Oost-Europese landen lieten dan ook betere cijfers zien. De groei cijfers in dit deel van Europa varieerden tussen de 3% in Polen tot bijna 5% in Roemenië. Veel bedrijven hebben ook hun core business naar Azië verplaatst. Met landen als China en India, waar mensen voor €100,- per maand aan het werk gaan, een perfect alternatief voor veel bedrijven. Deze ontwikkelingen dragen eraan bij dat de Aziatische landen betere economische resultaten boeken dan de meeste Europese landen. De Amerikaanse economie14 lijkt na een aantal slechte jaren de koers naar boven te hebben ingezet. De belangrijkste sectoren in de Amerikaanse economie laten na de recessie en de oorlog in Irak een sterke opleving zien. (zie figuur 5.1) Figuur 4.1: grafische weergave van Amerikaanse economie

15

13

European commercial property markets overview; DTZ research, 2004 Quartely Newsletter 2004 Q1; Staubach, 2004 15 Quartely Newsletter 2004 Q1; Staubach, 2004 14

10


4.3 Hoogbouw: wonen of werken ? De markt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere partijen zich richten bij hoogbouwprojecten is voornamelijk de zakelijke markt. Zeker in Europa is er een grotere “tegenstand” tegen het wonen in hoogbouwtorens. De economische karakteristieken van hoogbouw woontorens staan in nauwe samenhang met de sociale karakteristieken. De meeste hoge woongebouwen voldoen niet meer aan de vraag van de huidige markt. Bewoners zijn vaak starters, eenpersoonshuishouden, (zie figuur 4.2) die tijdelijk de flat bewonen totdat er ergens anders een geschiktere woning vrij komt. Verder zijn het vaak ouderen, groepen mensen met lage inkomens en etnische minderheden die tot bewoners gerekend kunnen worden. Gevolg hiervan is een kleine sociale gebondenheid en een slechte reputatie van dit soort gebouwen16.

Figuur 4.2: demografische verhoudingen bij hoogbouw woongebouwen

Er is een duidelijk verloop merkbaar door de jaren heen met betrekking tot de reputatie van hoogbouw. Een explosieve stijging (later genoemd de Hoogbouw-boom) in de periode 19601980 werd veroorzaakt door de visie van architecten en stedenbouwkundigen op het ruimtetekort (zie figuur 4.3).

Figuur 4.3 demografische verhoudingen bij hoogbouw woongebouwen

Rond 1990 ging men met een ander oog naar hoogbouw kijken. De rijken die vroeger (jaren 70) wegtrokken uit de stad om in een ruime buiten wijk te wonen, wilden in de jaren 90 liever een luxe appartement in het hart van de stad. Op deze manier werkte men tevens dichter bij het werk. De strakke scheiding tussen het wegzetten van een project in het woon- of werksegment, is afgezwakt. Steeds vaker worden combinatieprojecten uitgevoerd waarbij men op de onderste verdiepingen een kantoorfunctie plaatst en daarboven appartementen met vrij uitzicht. Echter gebeurt dit voornamelijk nog in de grote steden. Zoals in het interview in met AS&P bleek, zijn landen als USA en China ons vooruit als het aankomt op gewenning aan hoog wonen. De huidige generatie aldaar is hier mee opgegroeid dus heeft niet meer de traditionele weerstand die hun ouders hadden. Bovendien zijn bouweisen in China soepeler dan in bijvoorbeeld Nederland door de stimulatie vanuit de overheid ten behoeve van de knellende huisvestingsproblematiek.

16

High-Rise Housing in the Netherlands; TNO Bouw, oktober 2004

11


Een verschil tussen de USA en Nederland is bijvoorbeeld een andere standaard van wonen; de omvang van appartementen in de USA is veel groter dan in Nederland. Deze omvang is daar bijvoorbeeld makkelijker te realiseren aangezien men minder daglicht vereist en daarom dieper kan bouwen. Aan de andere zijde bestaat de mogelijkheid tot kantoorfunctie. Een mogelijkheid die de laatste jaren een niet erg voor de hand liggende was met oog op de bestaande leegstand in dit segment. Uit het onderzoek blijkt dat het beginnende herstel van de wereldeconomie langzaam tot uitdrukking komt in de bovenkant van de kantorenmarkt. Het aantal kantoorlocaties dat in 2004 een groei van de huren liet zien is gestegen ten opzichte van 2003. Wereldwijd is er een toenemende vraag naar moderne kantoorruimte op de juiste locatie. Dit zorgt voor een stijging van de huur op die populaire locaties. Tophuur voor kantoorruimte in Hongkong is vorig jaar 109% gestegen. Er is daardoor een duale markt aan het ontstaan waarbij secundaire en verouderde kantoorruimte, die niet meer voldoet aan de eisen van de moderne kantoorgebruiker, leeg blijft staan. In gebieden met veel van dit soort gebouwen treffen we overaanbod aan, dit is een ontwikkeling die we ook in Nederland zien. In het algemeen is er dus sprake van een voorzichtig optimistisch sentiment. Het toenemende vertrouwen van de financiële sector moet nog worden geëvenaard door multinationals. Bij hen is nog sprake van onzekerheid die voornamelijk wordt veroorzaakt door de olieprijs, de zwakke dollar en achterblijvende exportmogelijkheden. Het blijkt dus een lastig een uniforme uitspraak te doen over welke invulling op welke locatie. Dit is een keuze die meer op micro niveau moet worden bekeken.

12


4.4 Kantorenmarkt In paragraaf 4.3 is reeds aangegeven dat hoogbouwprojecten voornamelijk gebouwd worden voor de zakelijke markt; de kantorenmarkt. Een goed beeld van de verschillen van hoogbouwprojecten tussen de verschillende continenten op financieel / economisch gebied kan gegeven worden door een duidelijke analyse te maken van de kantorenmarkten onderling. De zwakke jaren in de meeste algemene economieën hebben ook zo haar uitwerkingen gehad op deze kantorenmarkt17. De vraag is verminderd, omdat werkplekken worden verplaatst. Tevens is het een meer ‘huurdervriendelijke’ markt geworden, dat zich vertaald in een betere prijs/kwaliteit verhouding voor de huurder. Kantoren die niet meer aan de eisen van de markt voldoen zijn onaantrekkelijk geworden voor de markt en komen leeg te staan. Uitzonderingen hierop in Europa zijn Madrid, Amsterdam en Londen, waar ruim 40% van het aanbod nieuw is en zodoende aan de vraag kan voldoen. Als gevolg van de ontstane overschotten, Nederland heeft bijvoorbeeld een overschot van 6.000.000 m², zijn de huren gestabiliseerd of zelfs in een neerwaartse spiraal terecht gekomen. Verhuurders doen er dus alles aan, door bijvoorbeeld rentevrije periodes, om het aanbod gevuld te krijgen. Wat erg opvallend is, is dat er grote verschillen zijn in de benodigde ruimte per persoon of werkstation tussen de verschillende continenten (zie figuur 5.4). Dit heeft natuurlijk gevolgen voor de totale kosten. Zo hebben werknemers in Amerika (22 m²) en West-Europa (17 m²) behoefte aan meer vierkante meters dan werknemers in Azie (13 m²) en Oost-Europa (12 m²). Figuur 4.4: oppervlakteverschillen regio’s

Als we dan vervolgens de kosten gaan vergelijken die gepaard gaan met kantoorgebouwen, occupancy costs, dan zien we ook hier weer grote verschillen tussen de continenten.

Occupancy costs are defined as the average total cost of leasing approximately 10,000 sf (929 m²) of net usable office space in a modern, well-specified office building within a prime Central Business District location. They include rent and outgoings, such as maintenance costs and property tax, if these are normally payable by the occupier but exclude rent-free periods, fitting-out costs and other leasing incentives. Occupancy costs do not take into account the differences in leasing practices among markets.18

17 18

European commercial property markets overview; DTZ research, 2004 Global office occupancy costs survey; DTZ research, 2004

13


In figuur 4.5 is duidelijk het verschil te zien van de kosten. Kijkend naar een top 10 van duurste locaties, dan worden 6 plaatsen in die top 10 bezet door Europese locaties. Londen (West End) spant de kroon met occupancy costs van € 1000,- per m² per jaar ($16.682,- per werkplek). Tokyo is, ondanks een overschot door het trage herstel van de Japanse economie en het voltooien van veel projecten, verreweg de duurste locatie van Azie. Met kosten van ongeveer $13.000,- per werkplek neemt Tokyo in de top 10 een vijfde plaats in achter Europese steden als Frankfurt, Londen en Parijs. New York City (Midtown) voert de ranglijst van duurste locatie ($ 12.870,- per werkplek) in Noord Amerika aan. Overzichten en ranglijsten zijn in bijlage G weergegeven.

Figuur 4.5: gemiddelde occupancy costs per regio.

4.5 Hoogbouw Rendabel ? Om te investeren in hoogbouwprojecten zijn er een aantal overwegingen waarmee rekening gehouden wordt. Beleggers streven naar beleggingen op plaatsen waar grote schaarste geldt. Hoogbouwprojecten hebben een positieve invloed op het imago van de belegger en kan dus worden gezien als een prestigeproject, maar desondanks zullen de rekensommen moeten kloppen19. Hoogbouwprojecten hebben ten opzichte van laagbouwprojecten een groter risicoprofiel. Kunnen laagbouwprojecten nog bij tegenvallende marktomstandigheden ‘opgeknipt’ worden, hoogbouwprojecten zullen moeten worden afgebouwd. Het is niet zo dat hoogbouwprojecten een hoger rendement opleveren dan laagbouwprojecten, maar gezien het hierboven beschreven risicoprofiel is het zeer waarschijnlijk dat beleggers wel een hoger rendement zullen eisen20. Vuistregel bij het bepalen van een gezond rendement is het Verhuurbaar Vloer Oppervlak (VVO) / Bruto Vloer Oppervlak. Hierbij geldt een ondergrens van 85%, dat nodig is voor een reëel rendement21. Na aanleiding van het bovenstaande kun je de vraag stellen waarom hoogbouwprojecten eigenlijk bebouwd worden. Naast het eerder beschreven imagocreatie is duidelijk uit het 19

Dhr. R.Smeets, Fortis Vastgoed Beleggingen, Utrecht Drs. R.M. Weisz, docent Technische Universiteit Eindhoven 21 Dhr. R. Ligtvoet, Kraaijvanger-Urbis, Rotterdam 20

14


expertonderzoek gebleken dat hoogbouwprojecten hoofdzakelijk interessant zijn voor gebieden waar een grote schaarste aan beschikbaar grondoppervlak. Dit zijn voornamelijk gebieden waar een grote bevolkingsdichtheid heerst. (zie figuur 4.6) Zo is in Hongkong bijna geen vierkante meter onbezet, terwijl in Amerika de vraag en aanbod meer in evenwicht is. Was er een aantal jaren terug, met 1998 als hoogtepunt, in Europa nog een grote vraag naar kantoorruimtes, momenteel is er over vrijwel geheel Europa een overschot ontstaan.

Figuur 4.6: bevolkingsdichtheid

4.6 Résumé financieel / economische aspecten Uit de verrichte analyses zijn vanuit financieel / economisch oogpunt een aantal belangrijke punten te concluderen. De Europese economie loopt ver achter bij zowel de Amerikaanse als wel de Aziatische economieën. De kosten, en dan voornamelijk de loonkosten, liggen in deze gebieden beduidend lager dan in de meeste (West) Europese landen. Gevolg is dat veel bedrijven activiteiten verplaatsen naar bijvoorbeeld Azie. De diensten sector, die veel kantoorruimte vraagt, is een goed voorbeeld van een sector waar veel activiteiten zijn verplaatst. Daarbij komt ook nog bij dat Amerikanen en West-Europeanen aanzienlijk veeleisender zijn ten opzichte van werkruimte dan bijvoorbeeld Aziaten. Dat leidt tot meer ruimte voor een zelfde aantal medewerkers. Een ruimtebehoefte die ook nog eens vele malen duurder blijkt te zijn. Ook in het woonsegment is er in Europa een achterstand ten opzichte van de andere continenten betreffende het wonen in hoogbouwcomplexen. Zijn de bezwaren in Amerika en Azië beperkt, in Europa zijn duidelijke voorkeuren te herkennen voor laagbouwwoningen. De belangrijkste conclusie die getrokken kan worden is dan ook dat West Europa, ondanks een grote bevolkingsdichtheid, in financieel / economisch opzicht minder geschikt is voor hoogbouwprojecten. Amerika en zeker Azië zijn continenten met sterke economische potentie. De kosten zijn veel lager en dus is hoogbouw in deze continenten veel aantrekkelijker voor bijvoorbeeld investeerders.

15


5

Wet en regelgeving

5.1 Inleiding In Europa(Ned), worden strenge eisen gesteld aan het bouwen. Vaak wordt er erg lang nagedacht en gediscussieerd over kleine zaken. Dit vergt veel tijd, energie en geld. In Azië en Amerika verlopen de processen sneller, dit omdat zij dwingend optreden naar de bevolking toe. In Azië werd in eind jaren tachtig al nagedacht over hoogbouw dat in 2000 zal worden ontwikkeld. Daar was in Europa nog helemaal geen sprake van. Azië heeft een minder strenge weten regelgeving dan hier in Europa. Azië is door de grote dichtheidsbevolking gedwongen om jarenlang de gronden intensief te gebruiken en daarvoor hoogbouw te realiseren. En zeker nu in Azië de bevolking alleen maar groeit. De laatste jaren is er ook in Europa sprake van intensiever ruimtegebruik. Het hoogbouwbeleid van verschillende steden wordt opnieuw bekeken en ververst. Er wordt zelfs hoogbouw gerealiseerd welke hoger is dan de plaatselijke kerkspits, wat vroeger onbespreekbaar was. Europa werkt hard aan de ontwikkeling van ‘woonwolkenkrabbers’. Hoogbouw in Europa(Ned) is in opkomst. Rond de jaren 20 werd al een ‘woonwolkenkrabber’ als een hotel gerealiseerd in New York, onder het motto: hoe hoger des beter het uitzicht. In de volgende paragraaf 5.2 wordt ingegaan op de juridische aspecten en weten regelgeving van de continenten Europa, Azië en Amerika. Met betrekking tot de belangrijkste eisen die gesteld worden aan hoogbouw worden behandeld in de laatste paragraaf. Vrouwe Justitia

16


5.2 Juridische aspecten “Europa”

De Wet op de ruimtelijke ordening regelt de totstandkoming van ruimtelijke plannen zoals planologische kernbeslissing (landelijk), streekplannen (provinciaal) en bestemmingsplannen (gemeentelijk). Provincies en gemeenten werken de globale plannen van de landelijke overheid uit. De provincies doen dat in streekplannen en de gemeenten in bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan22 in Europa geldt zowel voor burgers, bedrijven als voor de gemeente zelf. Bestemmingsplannen bevatten niet alleen regels over het grondgebruik, maar bijvoorbeeld ook over maximale hoogtes en breedtes van bouwwerken, stijl van het bouwen, functie per gebied, etc. In principe moet een bestemmingsplan elke tien jaar opnieuw worden geactualiseerd. Past een bouwplan niet in het bestemmingsplan, dan kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden vrijstelling verlenen. Een wijziging van een bestemmingsplan kan plaatsvinden op initiatief van de gemeente of op verzoek van een burger. Om toestemming te krijgen voor de wijziging van de bestemming, moet men een procedure doorlopen. Indien de bestemming gewijzigd is, wordt er een voorlopig ontwerp gemaakt. Vervolgens wordt het plan dan voorgelegd aan PPC (Provinciale Planologische Commissie). Zij bepalen aan de hand van een goede onderbouwing of het plan mag worden gerealiseerd en zal hierover een besluit geven. Het wijzigen van een bestemmingsplan kost een periode van ruim 3 jaar, dus een erg tijdrovende procedure. In bijlage H: bestemmingsplanprocedure, wordt deze procedure in acht stappen uitgebreid beschreven. In sommige gevallen kan er via een vrijstellingsprocedure vooruitlopend of de wijziging van het bestemmingsplan een bouwvergunning worden verleend. Het verlenen van vrijstelling op basis van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) kan verleend worden van het geldende bestemmingsplan. Hiervoor zijn de volgende mogelijkheden ontwikkeld: Artikel 19, lid 1 WRO, zelfstandige projectprocedure; Artikel 19, lid 2 WRO: vrijstelling voor gevallen, aangewezen door Gedeputeerde Staten (GS); Artikel 19, lid 3 WRO: algemene vrijstellingsregeling voor kleine gevallen. Voor uitleg over lid 1 t/m 3 van artikel 19, verwijzen we naar bijlage H: artikel 19: wijzigen van bestemmingsplan. Voor lid 1 t/m 3 van artikel 19, ligt het initiatief bij gemeenten. Zij kunnen in bepaalde gevallen zelfstandig vrijstelling van het bestemmingsplan verlenen, in andere gevallen is een verklaring van geen bezwaar van de provincie benodigd, maar ook dan ligt het initiatief bij de gemeente. Verder geldt over het algemeen dat planologische procedures te allen tijde vertraagd kunnen worden door burgers die gebruik maken van de mogelijkheden die de rechtsbescherming hen biedt dan bezwaar te maken. Tijdig overleg met belanghebbenden kan wellicht in sommige gevallen voorkomen worden dat gebruik maken van bezwaar- en beroepsprocedures, maar zal in andere gevallen niet afdoende zijn. Mochten burgers het niet mee eens zijn met het wijzigen van een bestemmingsplan, kunnen zij naar de rechter stappen en een bezwaar aantekenen. Dit wordt ook ‘zienswijzen’ en ‘bedenkingen’ genoemd. De regels van bezwaar23 en beroep zijn gebaseerd op de Algemene wet bestuursrecht en Wet op de Ruimtelijke Ordening. Uiteindelijk bepaalt de bestuursrechter over het bezwaar. De procedure bestaat uit een aantal stappen. De gehele procedure vergt enige tijd. Na het vaststellen van het bestemmingsplan wordt er inspraakreacties ingepland, deze moeten binnen 4 weken bij Gedeputeerde Staten (provincie) zijn ingediend. “Amerika” 22 23

www.vrom.nl www.milieuhulp.nl

17


In 1916 heeft New York haar eerste bestemmingsplan opgesteld waarin richtlijnen stonden voor hoge gebouwen. Het bestemmingsplan wordt in Amerika ook wel ‘zone law or zone regulations’ genoemd. Het was echter niet het eerste bestemmingsplan in de wereld, want Zweden en Duitsland waren hen al voorgegaan. Het bestemmingsplan had echter wel een grote invloed op de architectuur van New York. Door dit bestemmingsplan (vaak geamendeerd sinds 1916) is New York verdeeld in gebruik-, oppervlakte- en hoogte districten. Gebruik districten bestaan uit vier klassen: residentie, zakelijk, commercieel en vrij in te delen. De hoogte en oppervlakte beperkingen bestaan om te verzekeren dat er genoeg lucht en licht voor de bewoners/gebruikers van de (andere) stadsgebouwen zijn. In de Verenigde Staten heeft de Staat de macht om de bestemming van een gebied te bepalen, waarin de steden hun eigen bestemmingsplannen kunnen aanpassen die meestal zijn geïntegreerd met een stadsplanning programma. In Amerika is het ook mogelijk om een bestemmingsplan aan te maken en te wijzigen. Dit gebeurt door middel van een procedure24 dat uit 16 stappen bestaat. In bijlage H: adoptie en wijzigen bestemmingsplan, wordt de procedure uitgebreid toegelicht. Inspraak van burgers komt tot stand door middel van het publieke goedkeuringsproces. De stad heeft twee procedures voor het goedkeuren van grote plannen die zijn uitgezet in de stadsplanning programma. Eén van de processen is de uniforme land gebruik herziening procedure (ULURP). Dit proces omvat publieke hoorzittingen en stemmingen door gemeenschapsbesturen (waarvan er 59 in de stad zijn), gemeente presidenten, de stadsplanning commissie en het stadsbestuur. De burgemeester speelt een belangrijke rol want hij duidt de meerderheid van de leden van het stadsplanning commissie aan en heeft bovendien Veto recht over acties van het stadsbestuur. De tweede procedure, ook gevestigd in stadsplanning programma, is voor het goedkeuren van plannen. Hierbij is een soortgelijk herzieningsproces als die van ULURP nodig, en het volgt bovendien de richtlijnen die zijn gezet door het departement van stadsplanning. Aangezien de autoriteit voor deze plannen te vinden zijn in sectie 197 –A van de stadsplanning (programma), zijn ze vaak “197 –A plannen” genoemd. Alle officiële plannen, begonnen door de stadsplanning commissie of door gemeenschapsbesturen, zijn 197 –A plannen. ULURP was opgezet in de jaren ‘70 om de buurten een stem in de beslissing maken te geven. Hiervoor hadden de stadswijken geen manier om deel uit te maken in beslissingen die hun toekomst zouden beïnvloeden. In de jaren ‘60 waren veel stadswijken in opstand gekomen tegen de stedelijke vernieuwingsplannen die van bovenaf werden opgelegd zonder enige inspraak van de stadswijken. Zij vochten, met succes, tegen grote projecten zoals de “Lower Manhattan Expressway” door protestacties. Onder ULURP mogen stadswijken grote land veranderingen, zoals stedelijke vernieuwingsplannen en verkoop van land, bekijken en er over meestemmen. In reactie op eisen van de stadswijken om een grotere rol te spelen in planning is de stadsplanning programma aangepast in 1989 om gemeenschapsbesturen de macht te geven haar eigen plannen in te dienen. Het is echter wel mogelijk voor beambten om het gebruik van ULURP en de 197 –A planning procedure op een wettelijke manier te omzeilen, mochten ze besluiten dit te willen. Één van die manieren is de inschakeling van de onafhankelijke autoriteiten die zijn opgezet onder staats (provincie) wetgeving. Autoriteiten zoals de Empire State Development Corporation, en de Metropolitan Transportation Authority. De staatsregering en autoriteiten hebben, om begrijpelijke redenen, zich nooit verplicht om gebruik te maken van ULURP of 197 –A om lokale toestemming te krijgen voor haar plannen. De gemeente heeft nooit echt hier tegen geprotesteerd aangezien ze dit in haar eigen voordeel kan laten werken bij grote projecten, waarbij ze geen vertraging willen oplopen. 24

www.tughill.org

18


Er is nog een andere manier om het gebruik van ULURP en stadsplanning te omzeilen. Dit is door de raad van standaarden en beroep, een semi-administratief orgaan dat ontwikkelaars kan helpen om bestemmingsplannen opzij te schuiven op een zodanig manier dat het publiek er niets tegen kan beginnen. “Azie”

Hong Kong heeft qua bestemmingsplan25 een soortgelijk systeem als men in Amerika hanteert. Dit dreigt enigszins te gaan veranderen naar mate China meer invloed krijgt op de weten regelgeving van Hong Kong. In Hong Kong heeft men een Town Planning Board (TPB) dat een staatsorgaan is dat als belangrijkste doel heeft: het promoten van de gezondheid, veiligheid, makkelijkheid en algemene welzijn van de gemeenschap. De TPB is belast met de principiële taak om bestemming en ontwikkelingsplannen te maken voor Hong Kong. Dit betekent het bekijken van de indeling dan wel het aangeven van welke type gebouwen geschikt zijn voor het oprichten hierin. Om zeker te weten dat het publiek de kans heeft om hun kijk op de plannen te geven moet de TPB het ontwerpplannen, en toevoegingen, publiceren. Bovendien dient de TPB de ontwerpplannen en eventuele niet teruggetrokken klachten te versturen naar de Chief Executive van de gemeente voor uiteindelijke goedkeuring. Indien men het oneens is met de beslissing van de TPB kan een klacht worden ingediend bij de Town Planning Appeal Board. Deze zal dan alle klachten bekijken en tot een beslissing komen, wat kan variëren van afwijzing van de klacht tot aanpassing van het plan. De huidige regering van Hong Kong komt steeds meer onder controle te staan van China. Dit valt te merken uit het feit dat de regering steeds vaker bepaalde gronden op begint te kopen en te verbouwen. Ook komt het steeds vaker voor dat bepaalde plannen doorgezet worden ook al zijn er talrijke, gegronde, klachten van de bevolking. Hoe dit zich in de toekomst gaat ontwikkelen is nog onbekend.

Bouwbesluit “Europa”

In het Bouwbesluit26 staan de minimale (technische) bouwvoorschriften die gelden voor alle bouwwerken. Deze voorschriften hebben betrekking op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieuvriendelijkheid. In het bouwbesluit worden strenge eisen gesteld aan gebouw die hoger zijn dan 70 meter. Dit kan men vergelijken met ongeveer 20 verdiepingen hoog. Om een bouwvergunning te krijgen in Europa, moet men voldoen aan het bouwbesluit. Mocht dat niet het geval zijn, is het niet toegestaan om te bouwen. “Azië”

In Azië spreekt men ook van een bouwbesluit alleen wordt dit ‘Building Regulation27’ genoemd. Hierin worden eisen aangegeven die van belang zijn wanneer men een gebouw gaat bouwen. Dit zijn algemene eisen en kunnen uitgebreid worden door de gemeente indien ze dit nodig acht. Zij zullen dit bepalen wanneer een bouwvergunning wordt aangevraagd. Duidelijk is wel dat de eisen minder streng zijn vergeleken met die van Europa. "Amerika”

Het bouwbesluit28 heet in Amerika ‘Building Code’. Hierin worden de voorschriften eveneens voorgeschreven zoals gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieuveiligheid. Hierin worden de voorschiften uitgebreid op ingegaan. Hier volgt een voorbeeld uit het bouwbesluit waar hoogbouw aan moet voldoen: bepaalde vloeroppervlaktes, welke verbonden is aan een bepaald gebied van een land. De maximale afmeting van een gebouw op een plek is bepaald 25 26 27 28

www.info.gov.hk/tpb/index_e.htm www.bouwbesluitonline.nl www.legislation.gov.hk/index.htm www.nyc.gov/html/dob/html/code.html

19


aan de hand van de “floor area ratio (FAR)” (vloer gebied ratio) die is toegewezen aan een planning van elk district. Het vloergebied ratio benadrukt de relatie tussen de toegestane hoeveelheid bruikbare vloer oppervlakte in een gebouw en het gebied van het land waarop het gebouw staat. Een gebouw kan een vloer oppervlakte hebben dat gelijk is aan het land vermenigvuldigd met het FAR van het district waar het land ligt. Soms kan de toegestane FAR worden vergroot wanneer men hierbij aan publieke voorzieningen voorziet.

Welstandscommissie Bij een reguliere bouwvergunningsprocedure is een advies van de welstandscommissie29 verplicht. Dit is en blijft een advies, de gemeente is niet verplicht om dit op te volgen. Als het plan wordt afgewezen, wordt dit schriftelijk kenbaar gemaakt. Wel verplicht de Woningwet de gemeente om een welstandsnota op te stellen. Wanneer er geen welstandsnota aanwezig is kan de welstandscommissie het plan niet beoordelen. In Amerika bestaat niet echt een welstandscommissie zoals wij die hier kennen. Bij het aanvragen van een bouwvergunning wordt al min of meer gekeken naar het ontwerp en zolang er geen sprake is van een ongehoord ontwerp of geen klachten zijn van de buurtbewoners zal een bouwgunning hierop niet worden afgekeurd. Voor het keuren van het ontwerp is er geen aparte commissie opgericht. In Azië wordt het ontwerp wel getoetst bij het aanvragen van een bouwvergunning. Voor het aanvragen van een bouwvergunning wordt er aandachtig over het ontwerp nagedacht. Voor het indienen van het ontwerp worden verschillende testen uitgevoerd met betrekking tot bouwfysische aspecten. Deze aspecten worden vooral nauwkeurig getest, omdat in Azië veel aardbevingen voorkomen. Aan de hand van deze testen wordt waarschijnlijk het ontwerp gekeurd.

Bezonning Bezonningsbeperking kan een erg hinderlijke eigenschap van hoogbouw zijn omdat dit een bouwfysische parameter is waar de omgeving eerder last van ondervind dan het desbetreffende pand. Binnen Nederland zijn de 'lichte' en de 'strenge' TNO-norm aanwezig. Deze vinden hun oorsprong in het woonwaarderingsstelsel uit 1962.

In de schaduw door hoogbouw

Voor voldoende bezonning in de woonkamer wordt de 'lichte' TNO-norm gehanteerd: Minstens 2 mogelijke bezonningsuren/dag in de periode van 19 februari – 21 oktober.(gedurende 8 maanden) t.p.v. het midden van de vensterbank aan de binnenkant van de raam. Voor goede bezonning in de woonkamer wordt de 'strenge' TNO-norm aangehouden: Minstens 3 mogelijke bezonningsuren/dag in de periode 21 januari - 22 november.(gedurende 10 maanden) t.p.v. het midden van de vensterbank aan de binnenkant van de raam. In de USA, Londen en Hongkong blijkt dat een ontwikkelaar van een project niet gauw geneigd is veel aandacht aan bezonning te besteden. Daardoor is bijsturing door de overheid in de planvorming gewenst. Naast een groot aantal landen en/of steden die bezig zijn met het 29

www.vrom.nl

20


behouden van zon zijn er ook landen waar men zon weert. Dit komt omdat de breedtegraad daar zodanig is dat men teveel zon heeft. Denk bijvoorbeeld aan Zuid-Europa in tegenstelling tot Noord-Europa. In Amerika zijn er op verschillende plaatsen bezonningsregels aanwezig. Maar bij het bekijken van de relevantie van de bezonningsregels dient men wel rekening te houden met het feit dat Amerikaanse steden en hun hoogbouw een heel andere historische ontwikkeling hebben ondergaan dan de Europese steden. In Amerika is er veel in een grid vorm gebouwd terwijl de Europese steden geweven zijn door de tijd. Een ander verschil tussen Amerika en Nederland is dat bij kantoren in Nederland de werkgever volgens art. 3 van de Arbo-wet verplicht is de arbeidsomstandigheden te optimaliseren. Uitzichtmogelijkheden vormen een aspect van arbeidsomstandigheden. Hierbij wordt 7.2m als afstand van het raam als een behoorlijk grote afstand gezien om van een goede uitzichtbeleving te kunnen spreken. Op deze manier is er perk gesteld aan de diepte van een kantoor, hoewel er geen harde eis bestaat. In Amerika is deze regel er niet en zijn kantoren zonder raam vrij gewoon. Deze verschillen hebben invloed op de richtlijnen voor bezonning. Het kan voorkomen dat de Amerikaanse bezonningsnormen niet voldoen aan de eisen die Europese mensen stellen.

Computermodel bezonningmeting

Gebaseerd op bovenstaande redenering kan voor bezonningsregels het best gezocht worden op breedten vergelijkbaar met Nederland in Europa, bijvoorbeeld Duitsland en Engeland. In Duitsland is er voor bezonning weinig te vinden. In Engeland zijn er iets meer bezonningseisen te vinden. Hierbij dient men wel rekening te houden met het feit dat de waardering van zonlicht in Engeland verschilt met die in Nederland. Dit komt waarschijnlijk in de regels tot uitdrukking. Uit de geschiedenis van de Engelse bezonningsnormering blijkt dat er naast de bouwfysische aspecten van normering ook naar de werkbaarheid moet worden gekeken. Als de norm niet praktisch of te strikt is beland hij in de kast. Op deze manier mist hij zijn doel compleet.

21


5.3 Résumé wet en regelgeving Bestemmingsplan Het opstellen en wijzigen van een bestemmingsplan is in Nederland een vrij lange procedure. Er wordt aandachtig over allerlei details nagedacht. De procedure voor het wijzigen van een bestemmingsplan neemt alleen al een periode van 3 jaar in beslag. Laat staan hoe lang het zou duren om het bestemmingsplan op te stellen. Het opstellen van een bestemmingsplan gaat door provinciale, landelijke en gemeentelijke wegen. Bij de procedures met betrekking tot het bestemmingsplan geeft de overheid burgers de kans om hun mening te uiten. In Amerika (New York) en Azië (Hongkong) lijken de bestemmingsprocedures van weten regelgeving hetzelfde te werken als in Europa (Ned.). Maar daarnaast kunnen overheden, om vertragingen van bouwprocessen te voorkomen, weten regelgeving omzeilen. De overheden bepalen grotendeels de regels en er wordt weinig gediscussieerd. Bouwbesluit Regels voor het bouwen in Europa (Ned) worden strikt nageleefd aan de hand van het bouwbesluit. Omdat in Nederland nog niet veelvuldig wordt gebouwd in hoogbouw is het bouwbesluit nog niet aanpast voor hoogbouw. Wel wordt er vermeld dat er extra voorzieningen getroffen moet worden met oog op bijvoorbeeld veiligheid. Dit geldt indien het gebouw hoger wordt dan 70 meter. In Azië en Amerika wordt volop ontwikkeld in hoogbouw. In beide continenten worden eisen gesteld in het bouwreglement. Alleen is wel op te merken dat in Azië minder strenge eisen worden gesteld vergeleken met Europa. In Azië en Amerika worden veel meer testen uitgevoerd met betrekking tot bouwfysische aspecten. In beide reglementen wordt hierin eisen meegenomen. Welstand Esthetica speelt een meer publieke rol in Nederland, vandaar dat hier de welstandscommissie voor is. In Amerika wordt bij het aanvragen van bouwvergunning al gekeken naar het ontwerp. Dit is geen aparte stap in de procedure voor het aanvragen van de bouwvergunning in tegenstelling tot Nederland. Dit is evenredig met het continent Azië. In de continenten Azië en Amerika wordt het ontwerp sterk bepaald door de bouwfysische aspecten. Hier wordt het ontwerp aan getoetst. Bezonning Door verschillende opvattingen over daglicht benaderen verschillende landen met andere stedelijke opbouw de problematiek rond bezonning anders. Mediterrane landen weren juist zon in tegenstelling tot Nederland waar daglicht een parameter is voor een gunstig werkklimaat. Door de nog landelijke omgeving waar niet snel afstand van wordt gedaan in Nederland kleeft er ook een zwaarder reglement aan hoogbouw ingrepen.

22


6

Expertbenadering

6.1 Inleiding Om het onderzoek te complementeren hebben we aansluitend op het literatuuronderzoek ook een aantal experts benaderd. In dit hoofdstuk is een verslag van onze ervaringen, inclusief het interview met dhr. Jens Jakob Happ van het gerenommeerde architectenbureau AS&P in Frankfurt opgenomen. De correspondentie en de presentatieposter na aanleiding van dit bezoek zijn opgenomen in de bijlagen C en D. Naast dit interview in Frankfurt hebben we ook de mening gepeild bij een drietal andere experts op het gebied van hoogbouwprojecten. De verslagen van de interviews met experts uit Azië en Amerika en het verslag van het interview met drs. R.M. Weisz, docent aan de TU/e zijn opgenomen in bijlage F.

6.2 Frankfurt Reflection fieldtrip Frankfurt 03-02-2005 Introduction As we arrived in Frankfurt it became clear we had a busy day in front of us. The program for that day existed out of the following activities; ⎬ 12.00 – 13.30: A lecture at Wayss & Freytag AG Projektentwicklung ⎬ 13.30 – 18.00: Gather information for presentation ⎬ 20.00 – 23.00 Make presentation ⎬ 09.00 – 13.00 Lectures and presentations in The Skyper

Wayss & Freytag AG Projektentwicklung After we were welcomed by a speech followed by a short lunch, the group got information about the current, future and past projects the company is responsible for. Although the material that was discussed isn’t directly in our line of business, it appeared to be interesting. For example there was explained that the stiffness in buildings is differently realized in European buildings than constructions in the USA. European stability is mostly constructed in the core of the building. This can for instance been build in the form of square elevator shafts were the floors are attached to. In the USA is the use of façade-stability the mean approach to obtain fixity. This was an interesting part of the lecture whereas this information appeared useful later on during the interview with the architect.

23


Other captivating information could be found in the way formwork for the walls was realized and especially the time within it was done (a floor / week). A remark can be made to the quantity and quality of the received data. Namely, it appeared to be difficult for most to understand the discourse in German. Gather information for presentation Visit to AS&P (architekten) Visit to museum (Von der Urhutte zum Wolkenkratzer) In Frankfurt where initially no or less government interference was on the subject of urban planning resulted in a different organization and spatial image of the city in contrast to cities where there was a lot of control. It’s sort of a historical tradition that financial institutions were build in the centre of the city. The explosive grow of these institutions took place in the centre because of the lack in spatial vision. On the most different locations building are torn down to make place for high rise buildings. The problems that the local government could have with the design were skit around by attracting famous architects. You could say it’s a combination of historical and economical witch have led to a concentration of high rise in the centre of the city. Because of that there’s a big contrast between the original building culture and the corresponding typical historical structure of the city and the high rise on the other side. The result is the impressive skyline that sets the identity for the city of Frankfurt nowadays. Later on, there was decided to cluster the high rise outside the centre in the Bankenviertel and there are set transparent guidelines for the future. Aside from the Bankenviertel there were two more areas appointed in Frankfurt namely the Messeviertel and the Parkviertel on the Hauptbahnhof. Situation High Rise

2

1

3

1.Bankenviertel In this area highrise buildings were constructed for more than 50 years.The Commerzbank and the Eurotherm are for instance prominent buildings in this district. 2.Messeviertel This is a relatively new area of high rise development. Examples of high rise projects in this district are: Trade Fair Tower, Kastor and Pollux torens, Marriot Plaza Hotel, AFE tower 3. Parkviertel am Hauptbahnhof In this neighborhood ‘hochbau’ is planned from 2010 in the organisationplan Frankfurt 21. The Bankenviertel is the financial district of Frankfurt and can be called the most dense area when it comes to high rise development.

Definition high rise The exact definition of what the city of Frankfurt sees as high rise buildings is difficult to say. A distinction between different generations of high rise is noticeable by the difference in height. 1st generation : from 2nd generation : from 3rt generation : from 4th generation : from

1948 1970 1973 1990

30 - 50 m 40- 60 m 75 –140 m 140 - 250

24


Interview Frankfurt AS&P - Albert Speer & Partner GmbH

General information AS&P - Albert Speer & Partner GmbH - is an independent team of architects and planners with 35 years of professional experience. AS&P offers a comprehensive service regarding a wide range of activities associated with regional, urban and environmental development, master planning, traffic and transportation planning, urban design, architectural planning, project management and construction supervision. Their experience of working in various parts of the world with different cultures and landscapes has enabled us to create successful and lasting contributions to local environments. Interview with Jens Jakob Happ,

•

•

•

People’s perspective; Inhabitants of Frankfurt are not used to live in high-rise building (psychological); People in Asia are used to live in high-rise building (culture), mostly because the generation nowadays grew up with this rising trend. The communistic regime in Asia had a lot of pressure on the freedom of expression; the community’s opinion doesn’t count very strongly. Because of the housing shortage buildings have to rise tot the sky. Architect AS&P wonders why there’s not more interest in high-rise-living. The cost for occupancy amount to just 10, 12, 15 euro rent per m2 per month and office high-rise cost 30 euro rent per m2 per month. Still he thinks it’s a growing market and within 5 years more high-rise building will be produced for the purpose of residential housing. On what size is the infrastructure of influence on the development of high-rise buildings? The concentration of highrise buildings used to be located in the living suburbs of the city. After it became clear that the community wasn’t very happy with this decision, because people weren’t ready. In 1970 there was heavy discussion about high-rise building in residential neighborhoods, resulting that the rules for building high-rises were getting stricter.The result was the division into clusters. There’re 3 clusters of high-rise building in the city;(as you can read above) The Mainzer Landz Strasse is an area aimed at the function of connection between the existing 3 districts. ECB is the new cluster in the centre of the city for the purpose of high rise. Are investors of high-rise building reckon with the culture or traditions of the people in the environment?. Investors listen to the wishes of the public community. The consciousness is present that the visual reflection of a building can be a calling card for the company. Investors also want to please their employees by giving them a workspace in a pleasant atmosphere. This results in a high grade environment with lots of esthetical fitting.

25


Frankfurt

New York

Shanghai

If you get the assignment to draft a high-rise building, which type of construction technique would you prefer? Are there obvious international differences If yes, why? • The highest building in Frankfurt at this time is 270 meter high, but there are new plans for higher structures. For example; a new prestige project is build in the centre of Frankfurt with the cooperation of AS&P. The oval shaped floor plan has a maximum wide of 32 meters. The expected height is reaching over 320 meter with a with/height ratio of 1:10. Normally the maximum ratio is 1:8, so the construction had to have extra stability for the horizontal charges. The European way to obtain that stiffness is to have a stability-core in the building, probably in the shape of an elevator and staircases housing. In the VS the same thing is done in the façade. In the Frankfurt project the only way to realize enough rigidity was to do both. In Frankfurt building hights of more than 20 meter are called high-rise. If there’s build more than 60 meter skywards extra safety is required ( for instance; 90 min. fire prevention walls and extra staircases). In USA and Asia the norm for highrise lies much higher. Because of big financial pressure and the fines attached, the building speed goes up to finish 1 level (structural work) in 1 week. The finishes follow a few story’s down. It makes sense; why would you wait to start the outside layer on the first floor until the structural work on the floor 32 is ready. Unless there are sever logistic restrictions there shouldn’t be a problem planning structural and finish- work 3 story’s apart. Technology of construction is done in Asia in a low concrete rate, like B70, because the technology isn’t very advanced like the USA where the strength has reached a new record of B115. This means you can see differences between dimension, but therefore also in the designs. The rules for building high-rise in Asia are less strict than Europe and VS.The government for example in China encourages the development of high-rise because of the lack of space. Time is not an issue because labor is cheap, so high-rise building can be build higher; much higher than 270 meter.. The Skyper Lectures and presentation In the Skyper the groups were divided after a short speech about the general concept of the building. We started with a tour trough the building which was well received by the group. There was a lot of enthusiasm for the design. Especially the connection with the monumental building was impressive. Later on it was our turn to present our findings from the day before. We noticed instantly that our approach had been to wide. The topics we intended to cover were not feasible because in the first place the information we got was mostly about Frankfurt. So the intended comparison with Asia and the USA became difficult to realize. In the progression of our project we will therefore narrow the subjects down to a more realistic amount.

26


7

Matrix

7.1 Inleiding Als afronding van ons rapport hebben we een matrix gemaakt. Deze matrix is een grafische weergave van de aantrekkelijkheid van hoogbouwprojecten betreffende een bepaald onderwerp binnen de verschillende continenten. De aantrekkelijkheid is gebaseerd op de conclusies die getrokken kunnen worden uit de literatuur en expertonderzoeken.

7.2 Vergelijkingsmatrix Aan ieder aspect / onderwerp die in de onderzoeken zijn bekeken zijn met een bepaalde waarde beoordeeld. Met een schaal van 1 t/m 5, waarin 1 is ongunstig en 5 is gunstig, wordt de aantrekkelijkheid over een onderwerp in een bepaald continent aangegeven. Omdat bij veel partijen verschillende belangen gelden, hebben we aan ieder onderwerp een waarde (1 t/m 4) gekoppeld, dat vermenigvuldigd wordt met de mate van aantrekkelijkheid. Het is bijvoorbeeld voor te stellen dat de economische aantrekkelijkheid voor veel partijen van doorslaggevende waarde zal zijn bij bepaalde beslissingen. In ‘figuur 7.1’ is de matrix weergegeven.

Matrix Eigenschappen

Azië USA Europa 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Gewicht

Economische aspecten algemene economie wonen en werken in hoogbouw kosten kantorenmarkt

3 2 4

Juridische aspecten bestemmingsplan bouwbesluit welstand

3 4 2

Omgevingsfactoren en Beleid beleidsinvloeden overheden milieu

3 1

1…5 = mate van gunstigheid Figuur 7.1: Matrix

27


Uitkomst Azië

USA

Europa

Economische aspecten algemene economie wonen en werken in hoogbouw kosten kantorenmarkt

15 8 20

12 8 16

3 6 8

Juridische aspecten bestemmingsplan bouwbesluit welstand

15 12 8

12 12 8

3 16 6

Omgevingsfactoren en Beleid beleidsinvloeden overheden milieu

15 5

12 3

12 2

98

83

56

Eigenschappen

Figuur 7.2: uitkomsten aantrekkelijkheid hoogbouwprojecten

7.3 Conclusies De onderzochte continenten Azië, Amerika en Europa hebben een aantal overeenkomsten, welke belangrijk zijn in het kader van aantrekkelijkheid bij ontwikkeling van hoogbouwprojecten. Het eerste vereiste, ruimtegebrek, is door de grote bevolkingsdichtheid op ieder continent aanwezig. Andere aspecten als: Economische omstandigheden en strenge regelgevingen maken Europa een zeer onaantrekkelijk continent voor hoogbouwprojecten ten opzichte van Azië en Amerika. Azië biedt met de groeimarkt ‘China’ een uiterst goede gelegenheid om hoogbouwprojecten te ontwikkelen. De kosten van kantoorruimtes zijn laag, burgers hebben geen moeite met wonen op hoogte en planprocedures zijn sneller ten opzichte van Europa. Amerika is als tweede continent ook een geschikt continent om hoogbouwprojecten te realiseren. De economie trekt aan en de kosten per werkruimte zijn ook relatief laag. Dan als laatste en waarschijnlijk een naar wij denken helaas een beetje ondergeschikt aan het bovenstaande, milieu en omgeving. De strengere eisen in Europa met betrekking tot het milieu, maakt het voor investeerders minder aantrekkelijk om hier hoogbouw te gaan ontwikkelen. Daarbij komt ook kijken dat men in Amerika anders aan kijkt tegen milieuzaken, dit komt tot uiting in het feit dat ze niet mee participeren in het Kyoto-verdrag. Maar door het in Europa hanteren van strengere regels dan in Azië en Amerika is het wel meer milieuverantwoord om in Europa hoogbouwprojecten te realiseren.

28


Literatuurlijst Boeken: Planning and Environmental Criteria for Tall Buildings Roy C. Herrenkohl New York 1981 Second Century of the Skyscraper Lynn S. Beedle New York 1988 Environmental Choice, Human Behavior, and Residential Satisfaction William Michelson University of Toronto 1977 Inventarisatie bouwfysische effecten van hoogbouw op zijn omgeving J.F.J. van Heel Delft, 30/01/2004 Experts Drs. R.M. Weisz, Dhr. R. Smeets, Dhr. R. Ligtvoet, Dhr. J.J. Happ Dhr. S. Knirim

Docent Technische Universiteit Eindhoven Fortis Vastgoed beleggingen, Utrecht Kraaijvanger-Urbis, Rotterdam Medewerken AS&P Architect, Frankfurt HD Projectrealisatie Rotterdam

Artikelen / rapporten: High-Rise Housing in the Netherlands, TNO Bouw, oktober 2004 Reason Public Policy Institute .org on September 28, 2001 By James Howard Kunstler and Nikos A. Salingaros, Sep 17, 2001 Practical Tools for Green Building Design and Analysis; 2002, USA / Department of the Environment Eleanor Stables for National Geographic News, April 22, 2003 Global Office Occupancy Costs Survey, DTZ Research, 2004 High-Rise Housing in the Netherlands: Past, Present and sustainability Outlook, TNO Bouw, 10 2004. European commercial property markets overview, DTZ Research, 2004 Rendement van Hoogbouw: ‘Prestige of Performance’, Stichting Hoogbouw, september 2003. Toekomstbeelden van de vastgoedmarkt, Building Business, oktober 2004. Quarterly newsletter Q1, Staubach, 2004 Quarterly newsletter Q2, Staubach, 2004 Market overview New York Q1, Staubach, 2004 New York City's Big Planning Projects: Avoiding the Public? By Tom Angotti, march 2003 Hoogbouwproblematiek en herstructurering in Midden- en Oost-Europa op donderdag, 14 oktober 2004 in de Oude Raadszaal in Den Haag Nieuwsbrief 46, uitgave Stichting Hoogbouw, twintigste jaargang, redactie Jan Klerks, Rotterdam december 2004

29


Internetsites: www.vrom.nl/pagina www.bouwbesluitonline.nl www.nyc.gov/html/dob/html/code.html www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/zonetod.html www.hoogbouw.nl/nieuwsbrief46-2.pdf www.habiforum.nl/data/publications/NovaTerra1_1.pdf www.habiforum.nl/data/publications/NovaTerra2_2.pdf www.raad.delft.nl/commissies/duurzaamheid/2004/Bijlage%20nota/d_2004_148_bn.pdf www.escape2malaysia.com www.escape2malaysia.com/singapore_het_economische_wonder www.unc.edu/courses/2001fall/plan/006e/001/history www.knag.nl/pages/onderwijs/olymp2000/grootverbruik www.knmi.nl/voorl/nader/kyoto www.news.nationalgeographic.com/news/2003/04/0422_030422_greenbuildings www.dtzresearch.com www.staubach.com www.Realestatemagazine.nl www.bnb.citg.tudelft.nl/files/graduate_reports

30


Bijlage A: Project Beheers Document

Masterproject Hoogbouw Versie 2

Groep 5 CME: Erik Frank (0545294) PuiYan Choi (0549873) Bas Dijkgraaf (0556545) Roel van Bakel (0545606)

Begeleiders: prof. dr. ir. W.F. Schaefer ir. F.J.M. van Gassel prof. Ir. G.J. Maas Datum: 17 Januari 2004

31


Voorwoord Voor u ligt het project beheersdocument van het masterproject ‘Hoogbouw’ van groep 5. Door dit project beheersdocument op te stellen, kunnen we het project opzetten, plannen, uitvoeren en beoordelen. Onderwerpen die aan de orde komen zijn onder andere: onderlinge samenwerking en taakverdeling, gebruikte rapportagetechnieken en wat zijn onze doelstellingen. Vanwege het overlappen van dit laatste masterproject met het masterproject bedrijfsfuncties is dit project beheersdocument niet in december maar op 17 Januari herzien en als zodanig tot de definitieve versie gemaakt. Eindhoven, Januari ’05

32


Inhoudsopgave VOORWOORD ............................................................................................................................ 32 INHOUDSOPGAVE..................................................................................................................... 33 ALGEMENE PROJECTGEGEVENS ....................................................................................... 34 ADRESSEN PROJECTGROEP ............................................................................................. 34 OPLEIDINGSINSTELLING ................................................................................................... 34 BEGELEIDERS OPLEIDING ................................................................................................. 34 1

INLEIDING.......................................................................................................................... 36

2

SAMENSTELLING EN ORGANISATIE GROEP .......................................................... 36 SAMENSTELLING .............................................................................................................. 36 ORGANISATIE .................................................................................................................. 36

3

LEERDOELEN.................................................................................................................... 38 PUIYAN CHOI .................................................................................................................. 38 BAS DIJKGRAAF ............................................................................................................... 38 ROEL VAN BAKEL ............................................................................................................. 38 ERIK FRANK .................................................................................................................... 39

4

CASE OMSCHRIJVING & OPDRACHTFORMULERING ......................................... 39 OMSCHRIJVING ................................................................................................................ 39 PROBLEEMSTELLING ........................................................................................................ 39 DOELSTELLING ................................................................................................................ 39 ONDERZOEKSVRAGEN ..................................................................................................... 39 OMGEVINGSFACTOREN EN BELEID .................................................................................... 39 FINANCIËLE / ECONOMISCHE ASPECTEN ............................................................................ 40 WET EN REGELGEVING ..................................................................................................... 40

5

PLAN VAN AANPAK ......................................................................................................... 40 ONDERZOEKSMETHODEN ................................................................................................. 40 PLANNING ....................................................................................................................... 40 TAAKVERDELING .............................................................................................................. 40 RAPPORTAGES ................................................................................................................ 43

6

BEOORDELING EN BEHEERSING................................................................................ 43 BEOORDELING ................................................................................................................. 43 BEHEERSING (GOTICK) .................................................................................................. 44

ROL- EN TAAKVERDELING ................................................................................................... 44 ABSENTIE/PRESENTIE ............................................................................................................ 45

33


Algemene projectgegevens 7.4 Adressen projectgroep PuiYan Choi [email protected] Id-nr.: 0549873 Bisschop Bekkerslaan 218 5046 JK Tilburg Tel: 06 233 01 210 Bas Dijkgraaf [email protected] Id-nr.: 0556545 Abeltasmanstraat 29bis 3531 GS Utrecht Tel: 06 487 99 855 Roel van Bakel [email protected] Id-nr.: 0545606 Ringbaan Oost 182a 5018 HA Tilburg Tel: 06 47 944 457 Erik Frank [email protected] Id-nr.: 0545294 Oude Langstraat 27 5041 CD Tilburg Tel: 06 286 37 459

7.5 Opleidingsinstelling TU Eindhoven Den Dolech 2 Postbus 513 5600 MB Eindhoven Tel.: 040-2479111

7.6 Begeleiders opleiding prof. dr. ir. W.F. Schaefer Kamer: vert. 02.15 ir. F.J.M. van Gassel Kamer: vert. 08.15 prof. Ir. G.J. Maas Kamer: vert. 08.13

34


35


1

Inleiding

Om in projecten goed met elkaar te kunnen samenwerken is het nodig om goede afspraken te maken. Het begeleiden van het proces dat samenwerking heet, willen wij met dit document vastleggen. Het dient als onderlegger om met elkaar tot een goed resultaat van het project te komen. De opbouw van dit document is gebaseerd op gegevens uit de ‘reader Hoogbouw.’ Het verschaft duidelijkheid over de case die aangegrepen wordt om de persoonlijke leerdoelen te bevredigen. Verder is er in dit projectbeheers-document de beoordelingslijst en enkele beheersmaatregelen en taakverdelingen opgenomen waarmee we het proces willen gaan sturen en beheersen.

2

Samenstelling en organisatie groep

2.1 Samenstelling Projectgroep 5 bestaat uit Bouwkunde(CME) studenten voor wie dit het 4e en tevens laatste masterproject is. Te weten: Roel van Bakel, PuiYan Choi, Bas Dijkgraaf en Erik Frank.

2.2 Organisatie Samenwerking binnen de groep is erg belangrijk, want ‘samen staan we sterk’. De communicatie binnen de groep moet goed zijn, dit geldt ook voor het maken van goede afspraken. De basis hiervoor ligt in het vaststellen van een duidelijke rol- en taakverdeling (zie bijlage A). Voor een goede beheersing van het samenwerkingsproces en om onduidelijkheden te voorkomen wordt de dinsdagochtend als vaste vergader/samenwerkingstijd aangehouden. Van deze bijeenkomsten zullen notulen worden gemaakt waarin een absentielijst (zie bijlage B) zal worden opgenomen. Dit is een voorbeeld van een beheersmaatregel, waardoor we tijdig maatregelen kunnen nemen, zodat de projectvoortgang geen gevaar gaat lopen. In de drie voorgaande Masterprojecten hebben alle groepsgenoten iedere keer duidelijk voor één bepaalde ‘rol’ in het proces gekozen welke zij dan het gehele project aanhielden. Dit willen wij in dit laatste Masterproject anders doen door af te wisselen in het voorzitterschap en notuleren. Om een goede samenwerking te waarborgen binnen de projectgroep, is goede communicatie van groot belang. Hierbij moeten we denken aan mailen, bellen, msn messenger en studyweb. Dit zijn communicatie tools die de samenwerking op afstand ondersteunen. Zo is het mogelijk om elkaar van de laatste vorderingen/ontwikkeling binnen het project op de hoogte te brengen.

36


37


3

Leerdoelen

Het project hoogbouw willen we zo indelen, zodat iedereen de ruimte heeft om zijn/haar persoonlijke competenties verder te ontwikkelen. Iedereen heeft hieronder aangegeven op welk gebied hij / zij zich gedurende dit project wil gaan ontwikkelen.

3.1 PuiYan Choi “Hoogbouw lijkt me een leuk onderwerp. Aangezien ik m’n toekomst wil richten in Azië, is dit hoogbouw project erg belangrijk voor mij. Ik heb me altijd afgevraagd waarom ze in Azië en/of andere continenten (ondanks dat ze gedwongen zijn) zoveel hoogbouw kunnen realiseren. Wat zijn doorslaggevende factoren in het proces? Heeft dit te maken met wet-/regelgeving? Ik zou graag via dit masterproject veel kennis op willen doen in de juridische aspecten vooral over de eisen die opgenomen zijn in het bestemmingsplan, hoe wordt er omgegaan met geschillen tussen verschillende partijen. Met andere woorden wat kan er van belang zijn met betrekking tot juridische aspecten. Meer kennis opdoen over ontwikkelingen is een indirect onderdeel van mijn competenties.”

3.2 Bas Dijkgraaf “Elke donderdag werk ik in Rotterdam bij een projectontwikkelaar. Een groot deel van de projecten word gerealiseerd in het hoogbouwsegment. Hierdoor loop ik wel eens tegen interessante zaken aan. De volgende facetten zou ik wat willen belichten: - Succesfactoren naast de financiële haalbaarheid met uitsluiting van bouwtechnische knelpunten.Dus bijv; Traditieverschuivingen binnen steden is een boeiend onderwerp. Hoe men bijvoorbeeld in de loop der jaren gewend geraakt is aan de immens hoge woon/kantoortorens ipv kleine benauwde wijkjes in Azië.

3.3 Roel van Bakel “Om de competenties die vermeld zijn in mijn portfolioplan nog wat verder te verdiepen wil ik me bezig houden met zaken die van belang zijn bij het eventueel realiseren van hoogbouwprojecten over de gehele wereld. Hierbij moet gedacht worden aan zaken die met het beleid te maken heeft van bedrijven om over te gaan tot investeringen. Maar ook zaken als de aanwezigheid van de nodige technologie en de verschillen in bouwtechniek in bepaalde delen van de wereld, evenals het vraagstuk duurzaamheid. Dit laatste is een onderdeel dat vaak een ondergeschikte rol speelt in de ontwikkeling van nieuwe projecten. Zeker bij hoogbouw worden de uitputbare grondstoffen ‘misbruikt’. Kortom; onderzoeken wat de mogelijkheden en beperkingen zijn op verschillende afhankelijke factoren van de verschillende hoogbouwgebieden in de wereld.” Verder wil ik de contacten met mogelijke bedrijven in Frankfurt onderhouden en de voorbereidingen op het interview op me nemen.

38


3.4 Erik Frank “In mijn portfolioplan heb ik een aantal gebieden aangegeven die ik gedurende mijn opleiding verder wil ontwikkelen. Zo heb ik onder andere in mijn portfolioplan aangegeven dat ik me wil verbreden op financieel en juridisch gebied. Het project hoogbouw wil ik aangrijpen om meer inzicht te verkrijgen over de financiële en economische aspecten die gelden bij hoogbouwprojecten. Omdat hoogbouw geen grenzen kent wil ik door middel van een vergelijk van verschillende continenten dit leerdoel bereiken.”

4

Case omschrijving & opdrachtformulering

4.1 Omschrijving De case die we aangrijpen bij dit vierde masterproject is een vergelijking van verschillende continenten op het gebied van hoogbouw. Gegeven is dat de komende jaren kleine concentraties hoogbouw zullen ontstaan en het is dus interessant om de onderlinge verschillen die er op dit gebied zijn in beeld te brengen. De verschillen kunnen aangegrepen worden door diverse partijen bij het maken van keuzes over waar en in welke mate investeringen worden gedaan in hoogbouwprojecten.

4.2 Probleemstelling Momenteel loopt Europa ten opzichte van Azië en Verenigde Staten ver achter op het gebied van hoogbouw. De redenen van deze continentale verschillen zijn voor ons onbekend. Kennisgebrek op gebied van algemene aspecten die gelden bij hoogbouwprojecten zijn hiervan de grootste oorzaak.

4.3 Doelstelling We stellen ons tot doel om op de continenten Europa, Azië en Noord Amerika meer duidelijkheid te geven betreffende de onderlinge verschillen op de voor ons interessantste gebieden met betrekking tot hoogbouw. We streven om dit uit te werken in een matrix met eigenschappen en verschillen waaruit zal blijken welk continent het meest geschikt is om in de toekomst hoogbouw te ontwikkelen. Belangrijk hierin is te ontdekken wat de eventuele verbanden en verhoudingen zijn van deze verschillen.

4.4 Onderzoeksvragen Om de doelstelling te bereiken zullen er een aantal vragen beantwoord worden. De volgende vragen komen als eerste op bij het definiëren van de probleemstelling en de doelstelling:

4.5 Omgevingsfactoren en beleid • • • •

Wat zijn de beleidsinvloeden van de overheden?; welke milieuaspecten zijn van invloed?; in welke mate is de infrastructuur en de omgeving van invloed?; wat zijn de continentale verschillen hiervan?

39


4.6 Financiële / economische aspecten • • •

wat zijn de belangrijkste economische / financiële aspecten bij hoogbouwprojecten?; wat zijn de algemene economische omstandigheden (kritische rendements/succes factoren)?; wat zijn de continentale verschillen hiervan?

4.7 Wet en regelgeving •

5 •

hoe is de wet/regelgeving geregeld (bestemmingsplan, geschillen, structuurvisie, landelijkprovincie-gemeentelijk, welstand)? wat zijn de continentale verschillen hiervan?

Plan van aanpak

5.1 Onderzoeksmethoden Om een goede analyse te kunnen maken van de onderlinge verschillen zullen we een aantal onderzoeken moeten doen. Voorbeelden van onderzoeken die wij denken te gaan doen zijn: • Literatuuronderzoek; • Expertonderzoek.

5.2 Planning De volgende data zijn verschillende belangrijke data die gegeven zijn in de reader: • Dinsdagmiddag 17 december ‘04; audit PBD; • Vrijdagmorgen 28 januari ‘05; tussenevaluatie groepen; • 3 & 4 februari ’05; excursie Frankfurt; • Vrijdagmorgen 25 februari ’05; eindpresentatie. Een van de beheersmethodes van het project is een goede en nauwkeurige tijdsplanning van het project. Hieronder is een globale planning weergegeven van het proces.

week 5 10.01.'05

week 6 17.01.'05

PBD herzien en definitief gemaakt

week 7

week 8

24.01.'05

31.01.'05

presenteren aanpak Frankfurt

Literatuurstudie af. Do/ vr excursie Frankfurt

week 9 14.02.'05

18e Deadline verslag

week 10 21.02.'05

25e presenteren

5.3 Taakverdeling Na aanleiding van de verschillende competenties gaan we een aantal onderzoeksvelden bekijken. Voorlopig hebben we de volgende taken verdeeld: 1. Erik gaat zich richten op de financiële & investeringsvraagstukken bij hoogbouw; 2. Roel gaat zich richten op de verschillen in know-how met betrekking tot beleid en omgevingsfactoren. Hierin wordt ook gekeken naar het de mate waarin men rekening houdt met het milieu. 3. PuiYan wil de wet en regelgeving wereldwijd in beeld brengen;

40


4. Bas zal in alle bovenstaande zaken extra expertise geven waar nodig en waar meer over uitgewerkt dient te gaan worden. Als tweede beheersmethode zorgen wij ervoor dat wij een uitgebreide inhoudsopgave opstellen en deze continu aanpassen aan de realiteit. Zie volgende pagina voor tussentijdse inhoudsopgave inclusief voortgang.

41


Voorwoord

Wordt gemaakt door:

Inhoudsopgave

???

Samenvatting

???

1

???

Inleiding

2 Projectplan 2.1 Probleemstelling / Doelstelling 2.2 Afbakening 2.3 Plan van aanpak Literatuuronderzoek 3 Overheids / Omgevingsfactoren 3.1 Inleiding 3.2 Beleidsinvloeden overheden 3.3 Resumé beleidsinvloeden overheden 3.4 Omgevings / Milieuaspecten 3.5 Conclusie

??? ??? ??? ??? ???

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Financieel / economische aspecten Inleiding Algemeen economische aspecten Hoogbouw: wonen of werken? Kantorenmarkt Hoogbouw rendabel? Conclusie

??? ??? ??? ??? ??? ???

5 5.1 5.2 5.3 5.4

Bouwfysische effecten hoogbouw op zijn omgeving Inleiding Huidige voorschriften Juridische aspecten Conclusie

??? ??? ??? ???

??? ??? ???

Expertonderzoek 6 Expertbenadering 6.1 Inleiding 6.2 Frankfurt 6.3 TUe Docenten / Stichting Hoogbouw 6.4 Azië / USA / Rotterdam

??? ??? ??? ???

7 7.1 7.2 7.3

??? ??? ???

Matrix Inleiding Vergelijkingsmatrix Conclusie / aanbevelingen Matrix

Literatuurlijst

???

Bijlage A: Project Beheers Document Bijlage B: Beoordeling Bijlage C: Persoonlijke reflecties Bijlage D: Wereldkaart hoogbouw tbv presentatie te Frankfurt Bijlage E: Correspondentie Frankfurt Bijlage F: Beschrijving Tussenevaluatie Bijlage G: Uitwerking interviews overige experts

??? ??? ??? ??? ??? ??? ???

Wordt aan gewerkt, indien een ander hier info voor heeft, doorgeven aan desbetreffende 95% gereed, laten controleren/doorlezen door groepsgenoten 100% verslagklaar, als zodanig bewaren of verwerken in eindverslag

42


5.4 Rapportages Tussentijdse rapportages Op basis van de algemene projectplanning zijn een aantal tussenrapportages en tussenpresentaties gepland. Wat gepresenteerd dan wel gerapporteerd dient te worden zal in overleg met de projectbegeleider worden bepaald. Eindrapportages Het project zal worden afgesloten met een eindrapport waarin de diverse analyses worden weergegeven. Dit rapport zal worden gepresenteerd tijdens de eindpresentatie zoals opgenomen in de algemene projectplanning. Relevante Documenten Op dit moment is er een algemene planning voorhanden welke is opgesteld door de leiding van het masterproject. Overige relevante documenten zoals boeken, afstudeerverslagen, tekeningen, enz. zullen gedurende het project nader worden bepaald. Er zal een literatuurlijst in de public folders worden opgenomen waarin iedereen de door hem of haar gebruikte literatuur kan weergeven.

6

Beoordeling en Beheersing

6.1 Beoordeling Het beoordelen van elkaar is een moeilijk proces. Om bepaalde beoordelingen richting te geven en te kunnen onderbouwen zijn er een aantal punten opgesteld waarop we elkaar gaan beoordelen. Zie bijlage B Beoordeling

Roel

PuiYan

Bas

Erik

1. Inzet - vergaderingen - onderzoek - initiatief - betrouwbaar - uitwerking van het verslag 2. Samenwerking - collegialiteit - openheid / acceptatie 2. Inbreng - kwalitatief / kwantitatief 2. Aanwezigheid - vergaderingen - presentaties

43


Deze lijsten worden twee à drie keer in het blok hoogbouw individueel ingevuld. Bij het invullen van deze lijst wordt in het kort onderbouwd over de onderwerpen inzet, samenwerking, inbreng en aanwezigheid en bij de eerstvolgende face-to-face meeting wordt dit kort besproken met de andere groepsleden.

6.2 Beheersing (GOTICK) Het is van belang om het proces in de loop der tijd te beheersen. Dit project beheersingdocument is een van de maatregelen die hierbij kunnen bijdragen. Een goede beheersing van het proces gebeurt door het in de hand houden van: Geld, Organisatie, Tijd, Informatie, Communicatie en Kwaliteit. De meeste elementen hebben we in dit document al besproken.

Rol- en taakverdeling Voorzitter De hoofdtaken van een voorzitter zijn als volgt: Stelt de agenda op en leidt de vergadering aan de hand van deze agenda; zorg dragen voor het bewaken, aanpassen, toezien op de uitvoering van taken en het evalueren van het projectproces; bereid de vergadering voor en laat het gestructureerd verlopen; houdt de interne communicatie in stand en weet wat de ontwikkeling zijn binnen de groep; indien een dialoog, discussie, conflict aan de orde komt, weet de voorzitter te bemiddelen; zorgt ervoor op de hoogte te blijven van relevante ontwikkelingen op het gebied van hoogbouw, dit is tevens goed voor het bijhouden van betreffende literatuur; onderhoudt contacten met personen waarmee we in aanraking komen voor het project; geeft aan het einde van iedere vergadering een korte samenvatting wat er besproken is; zorgt ervoor dat de notulist de notulen uitwerkt; dient vergaderingen op tijd te verzetten indien noodzakelijk (bijv. vrije dagen, niet aanwezig kunnen zijn, etc); datum, tijd en locatie vaststellen van een volgende vergadering. Notulist In deze periode zijn twee personen vastgesteld om te notuleren tijdens de vergaderingen. maakt tijdens de vergadering aantekeningen van wat besproken is; werkt de gemaakte aantekeningen binnen twee dagen uit in een standaard layout; stuurt de notulen vervolgens per mail naar alle leden van de groep; stemt tijdens vergadering met voorzitter af over de afgesproken punten; degene die de Public Folder beheert plaats de notulen in de map; past noodzakelijke punten in de notulen aan van vorige vergaderingen. Leden Alle leden van de groep hebben ook taken waaraan ze zich moeten houden. taken uitvoeren wat afgesproken is; doornemen van de agenda die de voorzitter per mail stuurt; lezen van de gemaakte notulen en benodigde aantekeningen maken; actief meedenken en meedoen aan het project. Verwachting docenten verslagen doornemen wat we inleveren; feedback krijgen; betrokkenheid bij het project; lichte sturing tijdens project.

44


Absentie/Presentie Aanwezig We gaan er vanuit dat iedereen bij elke bijeenkomst en vergadering aanwezig is. Aanwezig zijn betekent ook dat men aandachtig luistert naar wat er gezegd en besloten wordt en zonodig meedenkt. Laat merken dat men aanwezig is, zeg wat je denkt en geef aan wat voor ideeën je hebt. Afwezig Bij afwezigheid van een vergadering dat kan, maar zorg ervoor dat het vooraf wordt gemeld bij de voorzitter met daarbij een goede reden. Wanneer de redenen ziek is, zorg dan dat de taken over worden gedragen aan een ander lid, zodat we als groep geen vertraging oplopen. Te laat Te laat komen bij een bijeenkomst of een vergadering wordt genoteerd in de notulen door de notulist. Dit kan een negatieve invloed hebben op de individuele eindbeoordeling. Ziek Zoals eerder vermeld, laat vroegtijdig weten dat je ziek bent. De taken die je had, draag die dan over, na overleg met groep, naar een ander lid of leden. Door het overdragen lopen we geen vertraging op.

45


Bijlage B: Beoordelingen Tussen beoordeling

Roel

1. Inzet - vergaderingen -

onderzoek initiatief betrouwbaar uitwerking van het verslag

PuiYan

x

x x

x

x

x

x

x

x x

x

x x

3. Inbreng - kwalitatief / kwantitatief

x

x

x

x x

Eind beoordeling

Roel

1. Inzet - vergaderingen -

onderzoek initiatief betrouwbaar uitwerking van het verslag

2. Samenwerking - collegialiteit - openheid / acceptatie

4. Aanwezigheid - vergaderingen - presentaties

x

x

x

Erik

x

x

x

x

x

x

x

x x

x x

x

x

x x

x

x x

x

Bas

x

x

x

x x

x

x x

x

x

x

3. Inbreng - kwalitatief / kwantitatief

x

x

x

x x

x

x

x

x

x

PuiYan

x

x x

x x

x

x

x

x

x

Erik

x

x

2. Samenwerking - collegialiteit - openheid / acceptatie

4. Aanwezigheid - vergaderingen - presentaties

Bas

x

x

x x

x

x x

46


Bijlage C: Wereldkaart

47


Bijlage D: Correspondentie Frankfurt De mail die naar de bedrijven is gestuurd is hier toegevoegd. Het als laatst vernoemde bedrijf AS&P Architecten is het bedrijf dat bezocht is in Frankfurt.

ING Real Estate Development Neue Mainzer Strasse 74-76 60311 Frankfurt am Main 10 January 2005 Concerned: Visit Frankfurt

Dear mister Michael Flesch, We are students from the Technical University of Eindhoven (The Netherlands) and our Masterstudy is Construction Management & Engineering. At this moment we are working on our last Masterproject, which is about highrise-buildings worldwide. To get relevant information about this subject we are going to visit Frankfurt the 3th and 4th of february 2005. We would like to take this oppertunity to visit ING Real Estate Development and speak to people involved with this subject. We would greatly appreciate it if you could arrange this visit for us. Please let us know if this is possible on the 3th of february between 2 and 5 pm. Futher information about the subject we want to talk about will follow later.

With kind regards,

Roel van Bakel Erik Frank Bas Dijkgraaf PuiYan Choi

Contact: mail to: [email protected]

48


Bedrijf 1: ING Real Estate Development - Germany Tel: +49 69 718 6480 Fax: +49 69 718 6489 http://www.ingrealestate.com/en/offices/DevelopmentGermany.jsp?ComponentID=1401&Sour cePageID=175#2 Neue Mainzer Strasse 74-76 60311 Frankfurt am Main Managing Director: Michael Flesch Contact gezocht op: 14 jan Door: Roel Reactie op: 20 jan Uitkomst reactie: deden niet veel in de hoogbouw, wilden wel indien nodig info geven over de ‘normale’ kantorenmarkt. Maar waren dus een beetje aan het verkeerde adres volgens hen. Dear Roel, we do not mind to appoint a meeting with you, but we do not know if we can help you. Acctually we are not involved in any high-rise development. We develop smaller office buildings. If you need general informations about office buildings we could help you. Otherwise we would be the wrong contact. Kind regards, André Brendel

Bedrijf 2: http://www.dynamis.de/estart.html Frankfurt Office Mike Kaiser Beethovenstrasse 8 D-60325 Frankfurt Germany Tel +49 -69 -97 554 518 Fax +49 -69 -97 554 100 Contact gezocht op: 14 jan Door: Roel Reactie op: 14 jan Uitkomst reactie: deden niet erg veel met hoogbouw, hebben ons doorverwezen naar AS&P Albert Speer & Partner Dear Sir. Thank you for your mail. I am answering on behalf of Mister Kaiser, who is currently not available. We are not involved in the development of highrise-buildings and hence we would be of little help for you. I think the architect's firm ASP Albert Speer & Partner in Frankfurt could be of great value for you. Yours, sincerely Ralph P. Müller Dynamis Gesellschaft für Projektentwicklung & Beratung mbH

Bedrijf 3:

49


Jürgen Schulze-Barkow OFB - Bauvermittlungs- und Gewerbebau-GmbH Myliusstraße 33-37 D-60323 Frankfurt am Main Tel. (+49) 69/9 17 32-310 Fax (+49) 69/9 17 32-749 e-mail Jürgen Schulze-Barkow (OFB) Contact gezocht op: 16 jan Door: Bas, Reminder gestuurd op: 21 jan Reactie op: ---

Bedrijf 4: HOCHTIEF Projektentwicklung Niederlassung Südwest Geschäftsstelle Frankfurt Jörg Benkelberg Niederlassungsleiter Kaiserleistraße 10a 63067 Offenbach Telefon: +49 69 257535-0 Telefax: +49 69 257535-77 E-Mail: [email protected] Contact gezocht op: 16 jan Door: Bas, Reminder gestuurd op: 21 jan Reactie op: 21 jan Uitkomst reactie: hebben bedrijfsfeest op die dag Guten Tag, leider ist es uns am 3.2.2005 nicht möglich eine Führung mit Ihnen durchzuführen, da wir an diesem Tag unser Richtfest feiern. Gerne können wir Ihnen aber die Führung durch unser Hotelprojekt Blue Heaven am 4.2.2005 um 10:00 Uhr anbieten. Freundliche Grüße/Best regards Sofia Serio HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH

Bedrijf 5: Standort Frankfurt und Vorstand HOMOLA Projektmanagement AG Voltastraße 31 Contact gezocht op: 21 jan Door: Bas Reactie op: 24 jan. 05 Uitkomst reactie: geen interesse Dear Sirs, With reference to your e-mail announcing your visit to Frankfurt in February, we regret to inform you that the management at HOMOLA Projektmanagement is sorry to say that they will not be able to assist you in this matter. Thank you for contacting HOMOLA Projektmanagement AG.

50


Mit freundlichen Grüßen HOMOLA Projektmanagement AG

Bedrijf 6: Bouwfonds Rhein-Main GmbH Stresemannallee 28 D-60596 Frankfurt am Main Deutschland Telefon: +49 69 21 97 98 0 Telefax: +49 69 21 97 98 19 Email: [email protected] Contact gezocht op: 22 jan Door: Roel Reactie op: ------

Bedrijf 7: AS&P - Albert Speer & Partner GmbH Hedderichstraße 108-110 60596 Frankfurt am Main http://www.as-p.de/content/3-projekte/3-1-9.php [email protected] [email protected] Contact gezocht op: 16 jan Door: Roel, Reminder gestuurd op: 21 jan Reactie op: 23 jan Uitkomst reactie: we zijn welkom op 3 februari vanaf 16.00 uur. Sehr geehrter Herr van Bakel, Ihre freundliche Anfrage haben wir erhalten und Können Ihnen gerne anbieten, am 03.02. nachmittags ab 16:00 Uhr zum ca. 1 bis 2 Stunden für Sie zur Verfuegung zu stehen.

Mit freundlichen Grüßen, Jens Jakob Happ Architekt BDA AS&P Albert Speer & Partner GmbH Architekten, Planer

51


Bijlage E: Beschrijving tussenevaluatie Groep 5: Gaat hoogbouw vergelijken tussen 3 continenten; europa, azie en VS. Zal dit onderwerp opdelen in 3 facetten; esthetiek, economisch/financieel en bouwkundig (beperkt) Resultaat zal een vergelijkmatrix zijn waar de belangrijkste kenmerken in worden genoemd. Geprobeerd zal worden een waardering hieraan te hangen volgend door een advies. Kritiek

∠

∠ ∠ ∠

Moeilijk voor en nadelen toe te kennen aan verscheidene manieren van aanpak in continenten. Hoogstwaarschijnlijk zullen zaken op andere manieren worden benaderd, en is het een beter plan wanneer deze vergelijken naast elkaar worden gezet in tekstvorm. Er moet meer een duidelijk visie geformuleerd worden voor wie het verslag bestemt is. Vanuit welk oogpunt ga je een vergelijk opzetten Er is voor ons informatie te vinden in stukken over de Petronas Towers. Faculteit Delft benaderen voor advies

Groep 7: Wil de fouten in de aanleg van de Coolsingeltoren gaan vergelijken met de manier waarop in Frankfurt wordt gebouwd. Schrijven van een advies. Kritiek

∠ ∠ ∠

Onduidelijk of er nu een parallel wordt getrokken tussen Coolsingeltoren en een project in Frankfurt. Of tussen Rotterdam en Frankfurt….of tussen Nederland en Duitsland. Het hoogbouw element is lastig te ontdekken. Er zal een duidelijker kenmerk van hoogbouw naar voren moeten komen Het bouwproces zal het hoofdelement in het verslag worden. Niet helemaal duidelijk welke onderdelen uit het proces worden gelicht.

Groep 10: Gaat een visgraad model opzetten (model van Ishikawa) Dit is een afwegingsmodel waarin de locatie onder de loep genomen gaat worden, en dus de voor en nadelen van een bepaalde locatie in kaart gebracht zullen worden. Hebben afspaak gehad met de Heer Maas en zullen nog contact hebben met de Heer Meis (vastgoed)op aanraden van groep 5.

Kritiek

∠

Er ontbreekt een vergelijk met andere continenten. Misschien zijn deze verschillen kenmerkender.

52


Bijlage F: Expertverslagen Geïnterviewde:Drs. R.M. Weisz Datum: 26 januari ’05 Plaats: Vertigo 8.29 Tijdstip: 15.00 – 15.45 Drs. R.M. Weisz is een autoriteit op het gebied van beleggingen in onroerende goederen. Met het interview wilde ik te weten komen wat de kenmerkende financiële en economische aspecten zijn bij hoogbouwprojecten en wat hij als grote verschillen ziet tussen de verschillende continenten. De grootste reden en dus een van de belangrijkste financiële en economische aspecten die van invloed zijn op hoogbouwprojecten is de schaarste van de grond. Zo is in Hongkong bijna geen vierkante meter onbezet, terwijl in Amerika de vraag en aanbod meer in evenwicht is. De in hoogbouw opgenomen functies zijn voornamelijk kantoren. In Azië komen ook woontorens voor, maar het merendeel van de hoogbouwwerken zijn kantoorgebouwen. Was er een aantal jaren terug, met 1998 als hoogtepunt, in Europa nog een grote vraag naar kantoorruimtes, momenteel is er over vrijwel geheel Europa een overschot ontstaan. Zo heeft Nederland op dit moment een overschot van 6.000.000 m². Deze ontwikkelingen maken investeringen in hoogbouwprojecten risicovoller dan bijvoorbeeld investeringen in laagbouwprojecten. Het is dus interessant om te kijken naar de reden van deze leegstand. Dhr Weisz geeft aan dat een grote oorzaak hiervan is de verplaatsing van activiteiten, en dan voornamelijk de diensten, naar onder andere China en India. Een andere oorzaak kan gezien worden in het bouwproces dat hier in Nederland bijvoorbeeld gekenmerkt wordt door de hoeveelheid inspraakmomenten van de burgers. Dit veroorzaakt vertragingen in het proces, vertragingen die in Azië en Amerika niet zo groot zijn. Het heeft tot gevolg dat veel kantoorgebouwen in Nederland in hoogconjunctuur ontwikkeld zijn. Er kan dus gezegd worden dat wij in Europa minder snel kunnen reageren op veranderende marktomstandigheden. Dhr Weisz ziet Europa niet uitgroeien tot een continent met grote concentraties hoogbouw. Er zijn alleen al ontzettend veel banen nodig om de voorraad weg te werken voordat er weer plannen gemaakt kunnen worden terwijl de dienstensector zich zal concentreren in Azië. Amerika is minder afhankelijk en hier zal dus altijd wel hoogbouwprojecten ontwikkeld blijven worden.

53


Geïnterviewde:Inwoner HongKong Datum: 9 februari 2005 Via: Mail, telefoon Om informatie over hoogbouw te krijgen over het onderzoek van het project was niet gemakkelijk om eraan te komen. We hebben als groep geprobeerd om verschillende informatie via website, boeken en artikelen te verkrijgen. Van deze literatuurstudie hebben we zoveel mogelijk van proberen te verwerken voor het onderzoek. Naast dit literatuuronderzoek hebben we ook een inwoner van Hongkong benaderd. Het doel van dit interview was om wijzer te worden over weten regelgeving van dit land. HongKong is sinds 1 juli 1997 geen kolonie meer van de Britten, maar hoort dit bij China. China profileert zich nu als één land, twee systemen. Dit betekent dat China communistisch is en Hongkong nu nog min of meer democratisch (dit moet volgens de regels 50 jaar niet worden veranderd). Nu Hongkong bij China hoort begint dit steeds meer communistisch te worden. Dit heeft veel invloed op de weten regelgeving. Vaak telt de stem niet van de inwoners op hoogbouw. Bij zulke projecten worden weinig inspraak mogelijkheden ingepland. Overheid geeft hier geen mogelijkheid voor, omdat dit alleen maar een project zal gaan vertragen. Ondanks onderlinge relaties tussen overheid en burgers wil het land zich promoten van de gezondheid, veiligheid, makkelijkheid en algemene welzijn van de gemeenschap. Het land wil zich hiermee profileren als een goede samenleving. Ook wordt er weinig publiek bekend gemaakt naar de bewoners toe van Hongkong. Het is niet gemakkelijk om informatie te vinden over weten regelgeving. Omdat dit per gebied per project zeer verschillend is. Over het algemeen heeft de overheid de touwtjes zeer sterk in handen. Vandaar dat het moeilijk is om informatie te krijgen via intersites, boeken en artikelen. Veel bedrijven hebben liever dat men direct contact zoekt. Het is moeilijk informatie te krijgen, omdat vaak chinezen denken dat we er iets mee gaan doen en dat we dan concurrerend op zullen treden. Presteren is een must, waardoor concurreren wie het hoogste gebouw heeft blijft groot. Azië groeit enorm. Om voor iedereen onderdak te realiseren, moeten de gronden intensief gebruikt gaan worden. Om intensief gebruik te maken van de beperkte gronden wordt veel hoogbouw ontwikkeld. Mensen worden daardoor ook gedwongen om in hoogbouw te wonen.

54


Geïnterviewde:Inwoner New Orleans, Louisiana Datum: 28 januari 2005 Via: Mail, interview

Amerika is een groot land vergeleken met Nederland. Dit is overigens niet zomaar te vergelijken. Het continent Amerika heeft 59 staten. Elke staat heeft zijn eigen weten regelgeving. Om toch vergelijkingsmogelijkheden te creëren door middel van een interview, hebben we een inwoner van de staat Louisiana enkele vragen gesteld. De staten in Amerika, in totaal 59 staten, kunnen we vergelijken met de diverse provincies hier in Nederland. Alleen een staat in Amerika bekijkt zij over een grotere oppervlakte dan hier in Nederland. Hierin kwam naar voren welke engels termen er worden gebuikt voor bestemmingsplan, inspraakprocedures, wijzigen van een bestemmingsplan, bouwbesluit, etc. Door dit te weten, kunnen we veel meer literatuur zoeken in boeken, artikelen en op het net. In Amerika wordt ook gebruik gemaakt van inspraakmogelijkheden, maar daarnaast kunnen overheden, om te voorkomen van vertragingen van bouwprocessen, weten regelgeving omzeilen. De overheden bepalen grotendeels de regels en wordt er weinig gediscussieerd. Dus in hoeverre wordt meningen van burgers meegenomen? Door het vergeleken met Nederland heeft Amerika geen aparte welstandscommissie. Tijdens het goedkeuren van een bouwvergunning wordt het ontwerp meegenomen. Het ontwerp wordt beargumenteerd met behulp van toetsen die geconcludeerd zijn vanuit bouwfysische aspecten. Naast de bovenstaande informatie van deze inwoner hebben we enkele tips gekregen van diversen sites, waarin weten regelgeving in voorkomt over NewYork. Met betrekking over hoogbouw kunnen we beter NewYork als referentie aanhouden.

55


Bijlage G: Financiële cijfers

Figuur 1: Ranglijst van duurste locaties over de wereld

56


Figuur 2: Ranglijst van duurste locaties in Azië.

Figuur 3: Ranglijst van duurste locaties in West Europa.

57


Figuur 4: Ranglijst van duurste locaties in Noord Amerika.

58


Bijlage H: Wet en regelgeving Bestemmingsplanprocedure Europa De bestemminsplanprocedure 1. Ambtelijke en bestuurlijke voorbereiding plan, overleg en inspraak 2. Burgemeester en wethouders stellen ontwerpbestemmingsplan vast 3. Een ieder kan schriftelijk zijn/haar zienswijze omtrent het ontwerpbestemmingsplan kenbaar maken 4. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast 5. Een ieder die een zienswijze heeft ingediend kan schriftelijk bedenkingen inbrengen tegen het bestemmingsplan 6. Gedeputeerde Staten moeten goedkeuring verlenen aan het bestemmingsplan 7. Een ieder die bedenkingen heeft ingebracht kan beroep instellen bij de Raad van State (tegen onthouding van goedkeuring kan een ieder beroep instellen) 8. Na afloop van de beroepstermijn krijgt het bestemmingsplan rechtskracht Ad.1

Tijdens de voorbereiding en inspraak krijgen ingezetenen van de gemeente en in de gemeente een belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen de gelegenheid hun visie/zienswijze ten aanzien van het voorgestelde bestemmingsplan kenbaar te maken. Dit kan zowel als mondeling tijdens een eventueel te organiseren inspraakbijeenkomst. Daarnaast wordt overleg gevoerd met gemeentebesturen, provincie, rijksdiensten, waterschap enz. Ad.2

Burgemeester en wethouders stellen vervolgens het ontwerpbestemmingsplan vast. In de besluitvorming wordt rekening gehouden met de in het kader van de onder 1. genoemde voorbereiding en inspraak binnengekomen reacties. Alle insprekers worden geïnformeerd over de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens vier weken ter inzage gelegd in het gemeentehuis. De ter inzage legging wordt van te voren gepubliceerd in een huis-aan-huisblad en in de Staatscourant. Ad.3 Een ieder kan gedurende de termijn waarin het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt zijn/haar zienswijze kenbaar maken bij de gemeenteraad. Ad.4 Als er geen zienswijze kenbaar wordt gemaakt beslist de gemeenteraad binnen acht weken nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen over de vaststelling. Worden er wel zienswijzen kenbaar gemaakt dan beslist de raad binnen vier maanden. Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan vervolgens opnieuw vier weken ter inzage gelegd. Ook deze ter inzage legging wordt van te voren gepubliceerd (zie verder onder 2.). Ad.5 Degenen die een zienswijze kenbaar hebben gemaakt ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan en diegenen die het niet eens zijn met de wijzigingen die bij de vaststelling door de gemeenteraad in het bestemmingsplan zijn aangebracht kunnen bedenkingen inbrengen bij het college van gedeputeerde staten. Ook een belanghebbende die aantoont dat hij niet in staat is geweest een zienswijze in te dienen kan alsnog een bedenking inbrengen bij het college van gedeputeerde staten. Ad.6 Indien er geen bedenkingen zijn ingebracht beslist het college van gedeputeerde staten (GS) van binnen 13 weken over de goedkeuring. Zijn er wel bedenkingen ingebracht dan beslist het college van gedeputeerde staten binnen zes maanden na afloop van de termijn waarin het bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen. Het goedkeuringsbesluit wordt met het bestemmingsplan vervolgens gedurende zes weken ter inzage gelegd, ook deze ter inzage legging wordt van te voren gepubliceerd in een huis-aan-huisblad en in de Staatscourant. Ad.7 Een ieder die bedenkingen heeft ingebracht bij het college van gedeputeerde staten kan binnen deze zes weken beroep instellen tegen het goedkeuringsbesluit bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van

59


de Raad van State. Ook een belanghebbende die aantoont dat hij redelijkerwijs niet in staat is geweest om een bedenking in te brengen bij het college van gedeputeerde staten kan alsnog beroep instellen. Tegen het onthouden van goedkeuring kan een ieder beroep instellen. Bij het instellen van beroep is griffierecht verschuldigd. Daarnaast bestaat de mogelijkheid voorlopige voorziening te vragen bij de voorzitter van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ad.8 Het bestemmingsplan treedt, voor zover het is goedgekeurd, in werking nadat de beroepstermijn is verstreken, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd. Het vaststellen/wijzigen van een bestemmingsplan is een procedure die in ieder geval anderhalf jaar duurt en hooguit kan uitlopen tot een periode van 3 jaar. In sommige gevallen kan er via een vrijstellingsprocedure vooruitlopend op de wijziging van het bestemmingsplan een bouwvergunning worden verleend.

Artikel 19: wijzigen van het bestemmingsplan Lid 1 WRO: Zelfstandige projectprocedure Dit lid regelt dat de gemeenteraad ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en vooraf van gedeputeerde staten de verklaring is ontvangen dat zij geen bezwaar hebben tegen het verlenen van de vrijstelling. Dit lid ziet met name toe op nieuwbouw en het opheffen van strijdig gebruik in het buitengebied. Dit is het meest zware artikel 19 procedure. Exclusief rechtsbescherming neemt de procedure ongeveer 40 weken in beslag. Wanneer het fungerende bestemmingsplan ouder is dan 10 jaar duurt de procedure langer. Dan is namelijk een voorbereidingsbesluit nodig of moet een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage worden gelegd.

Lid 2 WRO: Vrijstelling voor gevallen, aangewezen door GedeputeerdeStaten In door Gedeputeerde Staten aangewezen categorieën van gevallen kunnen burgemeester en wethouders, in afwijking van lid 1, vrijstelling van het bestemmingsplan verlenen. Dit betekent dat voor deze categorieën van gevallen geen verklaring van geen bezwaar van de provincie nodig is. Voorwaarde is dat het project voorzien is van een goede ruimtelijke onderbouwing (structuurplan of -visie, ontwerpbestemmingsplan, sectorale beleidsnota's met ruimtelijke relevantie en vastgestelde ruimtelijke uitgangspunten). De procedure neemt, exclusief de rechtsbescherming, 16 weken in beslag.

Lid 3 WRO: Algemene vrijstellingsregeling voor kleine gevallen In bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen (in casu artikel 20 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)) kan het college zelfstandig vrijstelling verlenen. Dit is met name het geval bij beperkte verbouwingen. Nog niet duidelijk is of de voorwaarde dat het aantal woningen niet mag veranderen strikt geïnterpreteerd moet worden. De bedoeling van de wetgever was om te sturen op nieuwe woningen en niet zozeer op een vrijstelling van de bestemming wonen, ten gunste van een andere bestemming. De procedure duurt, exclusief de rechtsbescherming, 16 weken. Zoals uit het bovenstaande overzicht blijkt, ligt het initiatief bij gemeenten. Zij kunnen in bepaalde gevallen zelfstandig vrijstelling van het bestemmingsplan verlenen, in andere gevallen is een verklaring van geen bezwaar van de provincie benodigd, maar ook dan ligt het initiatief bij de gemeente. Verder geldt over het gemeen dat planologische procedures te allen tijde vertraagd kunnen worden door burgers die gebruik maken van de mogelijkheden die de rechtsbescherming hen biedt. Tijdig overleg met belanghebbenden kan wellicht in sommige gevallen voorkomen van het gebruik maken van bezwaar- en beroepsprocedures, maar zal in andere gevallen niet afdoende zijn.

Adoptie en wijzigen bestemmingsplan Amerika Procedure bestemmingsplan adoptie en wijzigingen Adoptie procedure 1. Een bestemmingscommissie toewijzen. De gemeente raad moet een bestemming commissie toewijzen. 2. Bestemmingscommissie rapport en hoorzitting. De bestemmingscommissie moet een voorlopig rapport maken en ten minste één publieke hoorzitting over het rapport houden voordat het een definitief rapport in mag dienen bij de gemeenteraad. Wijzigingsprocedure beginnen vanaf hier

60


3. Introductie en het lokaal indienen van voorgesteld bestemmingsplan. Het voorgestelde bestemmingsplan of wijziging moeten zijn geïntroduceerd bij een raadslid van een gemeenteraad. 4. SEQR – Een besluit moet worden gemaakt, volgens de “state environmental quality review act (SEQR)”, of er grote milieu invloeden verwacht worden met het aannemen van het bestemmingsplan of wijziging. 5. Verwijzing naar gemeente planningsorgaan. Het voorgestelde bestemmingsplan of wijzing moet worden doorverwezen naar de gemeentelijke of regionale planningsorgaan. Indien er binnen 30 dagen geen problemen of ander commentaar, van de gemeentelijke of regionale planningsorgaan, is ontvangen kan de commissie doorgaan met het afronden van het plan of wijziging daarvan. 6. Bericht van publieke hoorzitting. Een resolutie wordt dan aangenomen waarin een datum staat voor een publieke hoorzitting. Dit wordt dan in een lokale krant of via algemene circulatie bekendgemaakt. Hierin dient duidelijk te staan vermeld welke acties de commissie wil nemen. 7. Er moet een bericht worden gegeven aan omringende gemeenten en bepaalde instanties. Hierin dient duidelijk te staan vermeld welke acties de commissie wil nemen. 8. Publieke hoorzitting. De publieke hoorzitting wordt gehouden. 9. Als er aanpassingen zijn gemaakt. Als de gemeente commissie vindt dat het voorgestelde bestemmingsplan zodanig veranderd dient te worden na de publieke hoorzitting mag het: deze veranderingen maken of deze doorgeven aan de bestemmingscommissie voor het maken van de nodige veranderingen. Waar veranderingen zijn gemaakt moeten punten 3 t/m 8 opnieuw worden doorlopen. Dit proces herhaald zich tot er geen substantiële wijzigingen dienen te worden gemaakt. 10. Stemmen over het voorgestelde bestemmingsplan. Het gemeentebestuur zal stemmen over het voorgestelde bestemmingsplan of wijziging daarvan gedurende een vergaderding die plaatsneemt na de publieke hoorzitting. 11. Doorgang wanneer het in strijd is met de recommandaties van de provincie. Wanneer het voorgestelde bestemmingsplan of wijziging hiervan in strijd is met de recommandaties van de provincie of regionale planningsorgaan is een meerderheid van het bestuur, plus 1, nodig voor doorgang. Bovendien moet de gemeente een resolutie aannemen dat uitlegt waarom het doorgaat met het plan ook al is deze in tegenstrijd. 12. Rapport over de definitieve acties die toedoet voor alle gemeentelijke, regionale en provinciale planningsorganen. 13. Indienen bij de secretaris van de staat. Na het aannemen dient de gemeenteklerk het bestemmingsplan in te dienen bij de secretaris van de staat, ingevuld op de formulieren die hiervoor zijn gemaakt. 14. Toevoegen aan het logboek. Ten minste 1 gecertificeerd kopie van het aangenomen bestemmingsplan dient te worden opgenomen in het logboek van het gemeentebestuur. 15. Publicatie eisen. Steden: Het bestemmingsplan of een samenvatting hiervan dient in een krant te worden gepubliceerd. Dorpen: Het bestemmingsplan of een samenvatting hiervan dient te worden gepubliceerd in de officiële lokale krant. 16. Effectieve datum. Het bestemmingsplan in een stad zal in effect gaan vanaf de 20ste dag na aanname of de datum die is vastgesteld in lokale wetgeving, met inachtneming van 10 dagen na publicatie en dat het plan is ingediend bij de secretaris van de staat.

61


62

Masterproject Hoogbouw

Recommend Documents