Prestatieafspraken Hoeksche Waard 2016

Prestatieafspraken Hoeksche Waard 2016 HW Wonen, Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard, Regio Hoeksche Waard

Concept Versie 5.5 19 mei 2016

1

Inhoud Samenvatting en leeswijzer .................................................................................... 3 H1 Van woonvisie naar prestatieafspraken. ............................................................... 6 H2 Betaalbaarheid ................................................................................................. 9 H3 Beschikbaarheid ............................................................................................. 13 3.1 De vitale regio en haar kernen ...................................................................... 13 3.2 De sociale voorraad ..................................................................................... 14 3.3 Huurprijsklassen ......................................................................................... 16 3.4 Doelgroepen ............................................................................................... 17 3.4.1 Jongeren .............................................................................................. 18 3.4.2 Senioren ............................................................................................... 19 3.4.3 Statushouders ....................................................................................... 21 3.4.4 Urgenten .............................................................................................. 22 3.5 Woningtypen .............................................................................................. 22 3.6 Beheer en onderhoud .................................................................................. 23 3.7 Verkoop en sloop ........................................................................................ 24 3.8 Niet-DAEB .................................................................................................. 24 H4 Nieuwbouw .................................................................................................... 26 4.1 Nieuwbouwstrategie .................................................................................... 26 4.2 Nieuwe projecten ........................................................................................ 26 4.3 Kwaliteitseisen bij nieuwbouw ....................................................................... 27 H5 Energietransitie .............................................................................................. 28 H6 Samenwerken in de wijk .................................................................................. 32 H7 Toewijzing ..................................................................................................... 34 H8 Organisatie van de samenwerking .................................................................... 35 Tot slot .............................................................................................................. 38 Bijlage A: Begrippenlijst ....................................................................................... 39 Bijlage B: Nieuwbouwprogramma HW Wonen 2016-2020 ......................................... 42 Bijlage C: Prognose te verkopen bezit HW Wonen .................................................... 43 Bijlage D: Energietransitie HW Wonen .................................................................... 45 Bijlage E: Uitvoeringsprogramma .......................................................................... 46 Bijlage F: De afspraken ........................................................................................ 48

2

Samenvatting en leeswijzer Met dit document presenteren HW Wonen, het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen hun gezamenlijke afspraken voor de volkshuisvesting in de regio Hoeksche Waard. De afspraken worden jaarlijks geactualiseerd en het zijn de eerste prestatieafspraken die gemaakt worden sinds de invoering van de nieuwe Woningwet. Een wet die in de afgelopen jaren tot een grote hoeveelheid ingrijpende veranderingen heeft geleid. Niet alleen voor de corporaties zélf, maar ook voor de relatie tussen gemeenten en corporaties. Nieuw is de betrokkenheid van huurdersorganisaties die daarmee directe invloed op het proces krijgen. Nieuw ook zijn de ministeriële richtlijnen die strakke kaders geven voor inhoud van de afspraken, de wijze waarop deze tot stand dienen te komen en wat de rolverdeling in de samenwerking is. In de Hoeksche Waard is het bovendien voor het eerst dat deze samenwerkingsafspraken regionaal in plaats van per gemeente afzonderlijk worden gemaakt. Daarnaast vormt dit document de eerste uitwerking van de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard die in 2015 werd vastgesteld. Via de Woonvisie benoemen de gemeenten de volkshuisvestelijke opgaven van de regio en via de prestatieafspraken laten corporaties zien wat zij kunnen bijdragen aan de realisatie van die opgaven. Omdat het een eerste uitwerking van de woonvisie betreft én omdat er zoveel veranderingen hebben plaatsgevonden de afgelopen jaren, ontstond bij alle betrokken partijen de behoefte om de te maken afspraken te voorzien van tekst en uitleg. Door ze in een context te plaatsen, kan beter geduid worden waarom bepaalde afspraken nodig zijn en op welke wijze ze bijdragen aan realisatie van de ambities uit de Regionale Woonvisie. Die keuze maakt het document niet compacter, maar wel een betere onderlegger voor een nieuw soort prestatieafspraken dat in de komende jaren verder tot zijn definitieve vorm moet groeien. Naast de doelen uit de Woonvisie wordt in dit document ook een aantal Rijksprioriteiten geagendeerd. Een van die prioriteiten is de betaalbaarheid van de huurwoning voor de primaire doelgroep. De Regionale Woonvisie gaf al aan dat circa 12% van de doelgroep niet in staat is om maandelijks rond te komen. Uit hetzelfde onderliggende onderzoek blijkt dat er nog een groep van circa 30% van de doelgroep is die daar dicht tegenaan zit en goed op moet letten met zijn huishoudelijk uitgaven. Om die reden komt het onderwerp betaalbaarheid prominenter op de agenda de komende jaren. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de rol van HW Wonen, maar ook naar wat gemeenten kunnen doen vanuit hun armoedebeleid. Hoofdstuk 2 gaat uitvoerig in op dit onderwerp dat feitelijk het bestaansrecht voor de sociale woningbouw vormt. Het is een eerste aanzet en moet de komende jaren doorgroeien tot concrete afspraken die bijdragen aan het beheersbaar houden van de woonlasten. Hoofdstuk 3 beschrijft de beschikbaarheid, of liever gezegd, de gewenste sociale woningvoorraad. Het gaat daarbij niet alleen om de totale voorraad sociale huurwoningen maar ook om de geografische verdeling van die voorraad, hoe deze verdeeld is in huurprijsklassen, om wat voor typen woningen het gaat, en welke doelgroepen ermee bediend kunnen worden. Zoals in de meeste andere gemeenten was in het verleden de 3

informatie van de corporatie leidend voor een discussie over de gewenste voorraad. Voor een goede discussie tussen gemeenten en HW Wonen is het cruciaal dat partijen dezelfde volkshuisvestelijke opgave als vertrekpunt nemen voor een gesprek over de activiteiten van HW Wonen. Om deze reden laten de gemeenten en HW Wonen in gezamenlijkheid een woningbehoefteonderzoek uitvoeren naar de volkshuisvestelijke opgaven op regionaal en lokaal niveau die voortvloeien uit de ambities van de Regionale Woonvisie. Op basis van dit onderzoek kunnen in 2017 concretere afspraken gemaakt worden over de gewenste sociale woningvoorraad. In dit document worden al wel afspraken gemaakt over woningen waar zorg ontvangen kan worden, en er wordt een eerste stap gezet om jongeren meer te identificeren als doelgroep. De huisvesting van statushouders gaat gepaard met veel onzekerheden waardoor het moeilijk in te schatten is wat de structurele additionele vraag naar woningruimte is. Moet er extra gebouwd worden of compenseert het de demografische krimp in de regio en zijn er voldoende woningen? Ook hier is onderzoek en monitoring nodig voordat concrete afspraken over nieuwbouw gemaakt kunnen worden. Vooralsnog vermindert HW Wonen het aantal te verkopen woningen om te borgen dat er voldoende aanbod is om statushouders te kunnen huisvesten. De Woningwet dwingt corporaties zich te beperken tot huurwoningen onder de liberalisatiegrens. Woningen met een hogere huur of goedkope koopwoningen dienen in een aparte administratie of rechtspersoon opgenomen te worden. Dit zogenaamde nietDAEB bezit is vanuit volkshuisvestelijk perspectief echter minstens zo relevant als het goedkope segment. Gemeenten en HW Wonen treden vroegtijdig in overleg over de toekomst van dit bezit en het eerder genoemde onderzoek kijkt ook naar de ontwikkeling van de vraag. Van daaruit moeten partijen onderzoeken welke rol HW Wonen in de toekomst nog kan en wil spelen in dit segment van de woningmarkt. De komende jaren verlegt HW Wonen haar aandacht naar investeringen in haar bestaande voorraad en dan vooral in verduurzaming die ook leidt tot een langere levensduur. De opgave die nog resteert in de nieuwbouw is weliswaar ingrijpend, maar is vooral het restant van het forse planaanbod van de afgelopen jaren. Daarnaast ligt er een opgave in het realiseren van verzorgd en geschikt wonen voor senioren. Vanuit gemeentelijk perspectief is er vaak behoefte aan investeringen die bijdragen aan de vitaliteit van de kernen. In het verleden was de corporatie daar veelal de aangewezen partij voor, maar met de nieuwe Woningwet is die speelruimte beperkt. Gemeenten moeten aantonen dat er een volkshuisvestelijke opgave ligt met een geëigende rol voor een corporatie voordat zij HW Wonen kunnen vragen ‘een bod te doen’ op die opgave. De opgave die er ligt met betrekking tot de vitaliteit is dus niet per definitie een taak van de corporatie. Om die reden moeten gemeenten in het vervolg hun volkshuisvestelijke taken beter kwantificeren en ook vaker dan in het verleden de markt in plaats van de corporatie benaderen om bepaalde projecten gerealiseerd te krijgen. Hoofdstuk 5 beschrijft welke stappen worden gezet op het gebied van duurzaamheid. De komende jaren investeert HW Wonen jaarlijks € 20 miljoen in groot onderhoud waarin de energieprestatie een grote rol speelt. In 2024 moet het bezit gemiddeld Energielabel B hebben en vooruitlopend op toekomstige ontwikkelingen en de regionale ambitie om in 2040 een energie neutrale regio te zijn, wordt onderzocht in welke mate investeringen in Nul op de Meter woningen een haalbare ontwikkeling zijn. De gemeenten richten zich via het digitale Energieloket op de particuliere woningbezitters om de energieprestatie van de koopwoningen te helpen verbeteren. 4

Van oudsher leverden corporaties ook een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk. Die mogelijkheden zijn beperkt en gebonden aan strikte voorwaarden vanuit de nieuwe Woningwet. HW Wonen staat bekend als een maatschappelijk betrokken organisatie en wil dat binnen de wettelijke kaders ook blijven. Dat uit zich in het gebiedsgericht werken dat in hoofdstuk 6 wordt beschreven, in de betrokkenheid van wijkteams en de samenwerking met de huurders. Binnen de beperkingen van de Woningwet heeft HW Wonen nog ruimte om de komende jaren extra uitgaven aan leefbaarheid te doen. Deze kunnen echter alleen plaatsvinden als zij onderdeel zijn van de prestatieafspraken. Het is dus vooral een taak van huurders en gemeenten om knelpunten te signaleren en initiatieven ter verbetering van de leefbaarheid in te brengen in het proces van de prestatieafspraken. De organisatie van de samenwerking wordt beschreven in hoofdstuk 8. De afspraken worden regionaal gemonitord, geëvalueerd en geactualiseerd. Uiteraard kan er in de realisatiefase operationeel overleg zijn op gemeentelijk niveau, maar de volkshuisvestelijke opgaven en de bijdrage van HW Wonen daaraan worden op regionaal niveau besproken. Hoewel de meeste gemaakte afspraken betrekking hebben op de periode tot 2020, worden deze toch veelal gezien als tijdelijk. Het jaar 2016 is in meerdere opzichten een overgangsjaar; ook de komende jaren zal er nog het nodige veranderen in wet- en regelgeving en zal er nog het nodige aan voortschrijdend inzicht zijn met betrekking tot de samenwerking en de te maken afspraken. Met dit document vertrouwen partijen er echter op een degelijke basis te hebben gelegd voor de komende jaren en voor een slagvaardige samenwerking die bijdraagt aan het realiseren van de ambities uit de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard.

5

H1 Van woonvisie naar prestatieafspraken. Prestatieafspraken zijn niet nieuw. Net als in veel andere gemeenten in Nederland, worden in de Hoeksche Waard sinds vele jaren prestatieafspraken gemaakt waarmee partijen vastleggen wie welke bijdrage zal leveren aan het realiseren van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen. Ook in de toekomst worden deze afspraken gemaakt in de Hoeksche Waard, maar ze komen op een andere manier tot stand en bevatten deels ook andere thema’s en prioriteiten dan in het verleden. Het vertrekpunt bij het maken van afspraken is het gegeven dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor het opstellen van volkshuisvestingsbeleid (woonvisie) en dat corporaties verplicht zijn om een redelijke bijdrage te leveren aan het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven die daarin geformuleerd zijn. De afspraken die partijen daar met elkaar over maken komen met de nieuwe Woningwet tot stand in een vastgelegd cyclisch proces zoals te zien in onderstaand schema.

Nieuw in dit proces is de rol van de huurdersorganisaties die dit jaar voor het eerst een formele rol als volwaardige partner in het proces van prestatieafspraken vervullen en de gemaakte afspraken ook mede ondertekenen. Daarnaast is met de nieuwe Woningwet ook de verhouding tussen gemeenten en corporatie veranderd. Gemaakte afspraken zijn nu bindend en de corporatie dient inzichtelijk te maken dat ze met haar activiteiten een redelijke bijdrage levert aan het realiseren van de woonvisie. Dit impliceert dat corporaties minder autonoom hun strategische koers kunnen uitzetten en dat de volkshuisvestelijke invalshoek (het huisvesten van de primaire doelgroep) daarbij leidend dient te zijn. Ook nieuw is het feit dat in 2016 in de Hoeksche Waard voor het eerst regionale afspraken worden gemaakt. In het verleden werden aan de regionale woonvisie vijf individuele lokale prestatieafspraken gekoppeld. De keuze voor regionale afspraken intensiveert de samenwerking tussen gemeenten, het voorkomt versnippering van 6

uitvoeringsbeleid en het voorkomt dat een huurder in verschillende gemeenten met verschillende condities te maken krijgt. HW Wonen is in die zin per definitie al een regionale organisatie en het is wel zo effectief dat gemeenten en huurders zich ook als zodanig opstellen in het samenwerkingsproces.

Inhoud De Regionale Woonvisie die in 2015 vastgesteld werd in de gemeenten Binnenmaas, Korendijk, Cromstrijen, Strijen en Oud-Beijerland is leidend voor de inhoud van de prestatieafspraken met corporatie en huurdersorganisaties. Vanuit de Woonvisie staan de komende periode vijf doelen centraal: 1. Zorgen voor voldoende geschikte woningen voor mensen die zorg ontvangen. Dit kan door nieuwbouw en door het aanpassen van bestaande woningen; 2. Beperken van het risico van een te grote voorraad eengezinswoningen; 3. Op peil houden van voorzieningen; 4. Het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden voor starters; 5. Zorgen dat er genoeg betaalbare (huur)woningen beschikbaar zijn. Daarnaast heeft de minister van BZK een aantal Rijksprioriteiten benoemd waarover gemeenten en corporaties met elkaar afspraken moeten maken: 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep; 2. Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector; 3. Huisvesten van urgente doelgroepen; 4. Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting i.v.m. langer zelfstandig wonen.

Kwaliteit Naast deze thema’s willen partijen met de prestatieafspraken 2016 ook een eerste stap zetten naar het gezamenlijk sturen op de kwaliteit van wonen. De samenstelling van de bevolking in de Hoeksche Waard gaat de komende jaren veranderen. Daarom wordt in de Regionale Woonvisie het accent verlegd van nieuwbouw naar de bestaande woningvoorraad en van groei naar het behoud van kwaliteit. In deze afspraken is dat te zien aan de toegenomen aandacht voor thema’s als betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid. In de afspraken van 2017 (en verder) zal deze aandacht voor de kwaliteit van wonen verder toenemen door ook te kijken naar het raakvlak tussen wonen, welzijn en zorg. Vanwege de toenemende vergrijzing raken de thema’s wonen, zorg en welzijn zowel strategisch als operationeel steeds meer vervlochten met elkaar. Met het ‘Pact van mijn Hart’ werd daar in 2010 al voortvarend op voorgesorteerd. De tijd lijkt rijp om deze samenwerking verder te formaliseren en concrete afspraken te maken over te leveren inspanningen en waar relevant en mogelijk deze op te nemen in de prestatieafspraken nieuwe stijl zodat het raakvlak tussen wonen, welzijn en zorg een volwaardige positie krijgt binnen het uitvoeringsprogramma van de regionale woonvisie.

7

Van visie naar realisatie Prestatieafspraken vormen de schakel tussen woonvisie (strategisch) en realisatie (operationeel). In die zin is het proces waarin de prestatieafspraken tot stand komen een proces van gezamenlijk uitwerken en detailleren van de opgaven die in de Regionale Woonvisie meer op hoofdlijnen zijn beschreven. Om vervolgens aan die uitgewerkte opgaven concrete afspraken te kunnen koppelen. In deze afspraken is dat grotendeels gelukt, maar voor sommige opgaven is aanvullend onderzoek noodzakelijk. Om de stap van Woonvisie en prestatieafspraken niet te groot te maken is er in dit document bewust voor gekozen de afspraken te plaatsen in een context die inzichtelijk maakt waarom betreffende afspraken gemaakt worden en hoe ze zich verhouden tot de opgaven uit de Woonvisie.

Looptijd Onderliggende afspraken hebben betrekking op de periode 2016-2020 en op het jaar 2016 in het bijzonder. Vanwege de vele veranderingen in wet- en regelgeving is in 2015 in overleg besloten om het maken van prestatieafspraken nog uit te stellen. Aangezien onderliggende afspraken betrekking hebben op het lopende kalenderjaar is de speelruimte om te onderhandelen over investeringen zeer beperkt. Feitelijk correspondeert het bod van HW Wonen dit jaar één op één met haar vastgestelde jaarplan 2016 en meerjarenbegroting. In de komende jaren verandert dat; in het vervolg is de volkshuisvestelijke opgave en niet de begroting van de corporatie leidend voor te maken afspraken. In de cyclus zoals voorgeschreven door de minister wordt het bod voor het komende jaar al op 1 juli aangeboden. Dit betekent dat er tijdens het onderhandelingsproces voor de prestatieafspraken 2017 gelegenheid is om met elkaar in gesprek te gaan over gewenste investeringen zodat HW Wonen die kan meenemen in haar conceptbegroting voor 2017. In tegensteling tot het verleden waar prestatieafspraken een looptijd van 4-5 jaar hadden, worden de prestatieafspraken met ingang van de nieuwe Woningwet dus jaarlijks geactualiseerd. De Regionale Woonvisie en eventueel haar (vastgestelde) uitwerkingen of actualisaties blijven daarbij leidend tot 2020.

Afspraken 1.1

Gemeenten, Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en HW Wonen onderschrijven de doelstellingen van het woonbeleid zoals verwoord in de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2015 en dragen actief bij aan het realiseren ervan.

8

H2 Betaalbaarheid Betaalbaar wonen voor iedereen Met het invoeren van de eerste Woningwet in 1901 nam de overheid haar noodzakelijke verantwoordelijkheid voor de huisvesting van haar burgers in een samenleving die in hoog tempo verder verstedelijkte. Sindsdien spelen woningcorporaties een cruciale rol in het leveren van een bijdrage aan het beleidsvoornemen om voor iedere inwoner die daar niet geheel zelf in kan voorzien geschikte en betaalbare woonruimte beschikbaar te hebben.

Betaalbaarheid onder druk Net als in andere delen van het land is de betaalbaarheid in toenemende mate een aandachtspunt in deze regio. De huurprijzen in de Hoeksche Waard zijn de afgelopen jaren gestegen, door harmonisatie van de huurprijs bij verandering van woningen en door inkomensafhankelijke huurverhogingen. De liberalisatiegrens is bovendien opgelopen tot € 710,68. Tegelijk ervaren steeds meer inwoners een daling van hun besteedbare inkomen als gevolg van economische ontwikkelingen, bezuinigingen in de sociale zekerheid, pensionering, of stijgende zorgkosten. Uit het Woonlastenonderzoek voor de regio Zuid-Holland Zuid1 blijkt dat een doorsnee huurder uit de primaire doelgroep2 in de Hoeksche Waard 33% van zijn inkomen kwijt is aan wonen. Voor 12% van de huishoudens in de sociale huursector in de Hoeksche Waard zijn de woonlasten te hoog in verhouding tot het inkomen. Hoewel de overige huishoudens hun huur kunnen betalen, zal een deel van hen goed op de uitgaven van het huishouden moeten letten om daadwerkelijk rond te kunnen komen. Uitgaande van de in dit onderzoek gehanteerde normen gaat het om circa 30% van de primaire doelgroep. Met iedere stijging van huur of andere woonlasten met meer dan de prijsinflatie komt deze groep huurders in toenemende mate in financiële problemen. De opgave met betrekking tot betaalbaarheid betreft de komende jaren dus ergens tussen 12-42% van de primaire doelgroep.

Passend toewijzen helpt Gemeenten en HW Wonen willen de invloed die zij hebben om woonlasten beheersbaar te houden, zo goed mogelijk benutten. De betaalbaarheid wordt tot op bepaalde hoogte door de corporatie bewaakt door het passend toewijzen van woningen. Corporaties zijn per 2016 verplicht om huurders een woning toe te wijzen met een huur die aansluit bij hun inkomen. Het moet voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen komen en er voor zorgen dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag gereduceerd wordt. HW Wonen voldoet per 1 januari 2016 aan de regels voor het passend toewijzen. Het passend toewijzen stuurt weliswaar op betaalbaarheid, maar doet dat door middel van een bovengrens: de huur die maximaal passend is gezien het inkomen van het huishouden. Dat wil niet altijd zeggen dat daarmee de betaalbaarheid voor een gemiddelde huurder geborgd is. Als de maximaal passende huur voor een huurder € 586,68 bedraagt, zou een woning van bijvoorbeeld € 575,00 passend zijn, maar een woning van € 425,00 ook. Aangezien het verschil in huur niet volledig wordt

1

Vlugt, M. van der, Giesbers, I., & Kromhout, S. (2014). Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid. Amsterdam, Nederland: RIGO Research en Advies. 2 Primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen onder € 35.739 (prijspeil 2016).

9

gecompenseerd door de huurtoeslag, maakt het netto wel degelijk verschil voor de huurder welke huur hij in rekening gebracht krijgt. Hoewel het passend toewijzen voorkomt dat huurders al te veel ‘boven hun budget’ huren, blijft het voor de meest kwetsbare groepen dus van belang het aanbod en de differentiatie in huurprijzen van het goedkoopste segment te borgen door hierover afspraken te maken. Het in §3.2 beschreven onderzoek zal inzicht verschaffen in het gewenste aantal woningen per huurprijssegment en in de volgende ronde prestatieafspraken de onderlegger vormen voor een discussie over het huurbeleid.

Huurbeleid Het passend toewijzen geeft dus vooral de bovengrenzen van de huurprijs aan. Het blijft belangrijk om de totale woonlasten goed te bewaken. Wat een verhuurder voor een sociale huurwoning maximaal mag vragen, wordt bepaald door middel van het woningwaarderingsstelsel. Iedere woning krijgt punten voor bijvoorbeeld WOZ-waarde, oppervlakte, energielabel en voorzieningen. Het aantal punten bepaalt de maximaal toegestane huurprijs. Woningcorporaties vragen echter lang niet altijd de maximale huur. Het landelijke gemiddelde van de huur die corporaties vragen (het zogenaamde streefhuurpercentage) is ongeveer 70% procent van het maximum3. HW Wonen zorgt voor spreiding binnen de huurprijscategorieën, zodat niet elke woning tegen de huurprijsgrens geprijsd wordt. Het gemiddelde streefhuurpercentage ligt bij HW Wonen op 80% en de gemiddelde streefhuur ligt op € 580. Dit komt mede doordat HW Wonen relatief veel eengezinswoningen in bezit heeft. In haar huurbeleid hanteert HW Wonen het principe dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen. Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Woningcorporaties mogen zelf bepalen of en in hoeverre ze de toegestane huurverhoging benutten, als de huurprijs maar niet boven de maximale huur volgens het WWS (woningwaarderingsstelsel) uitkomt. Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016

1 2 3

Inkomen

Inflatie 0,6%

< € 34.678 € 34.678 - € 44.360 > € 44.360

Inflatie + 1,5% Inflatie + 2,0% Inflatie + 4,0%

huurverhoging max. toegestaan 2,1% 2,6% 4,6%

huurverhoging HW Wonen 0,9% 1,5% 4,6%

HW Wonen past de inkomensafhankelijke huurverhoging in ieder geval toe op de hoogste inkomensgroep (> € 44.360) om daarmee te kunnen sturen op een daling van het percentage scheefhuurders. Scheefhuurders zijn mensen die een sociale huurwoning huren maar niet tot de primaire doelgroep behoren. Het aandeel scheefhuurders in het bezit van HW Wonen bedroeg 29% in 2014 en moet de komende jaren dalen naar 20% van het huurdersbestand.

3

Bron: Aedes

10

Er is geen vastgestelde definitie of grens van scheefwonen. Meestal wordt de grens dus gelegd bij € 44.360. Gezinnen met een inkomen tussen € 34.678 - € 44.360 hebben vrij weinig alternatieven op de woningmarkt (huur of koop) en blijven toch aangewezen op de sociale sector. Ook voor deze groep voert HW Wonen de huurverhoging beperkt door.

Energielasten Een andere manier om de betaalbaarheid te borgen is het beheersbaar houden van de energielasten. Dat kan door bij nieuwbouw en renovatie hoge eisen te stellen aan de energieprestatie van de woning. Bij grootschalige investeringen in de bestaande woningvoorraad vindt er een doorbelasting aan de huurder plaats in de vorm van een huurverhoging na oplevering. HW Wonen hanteert hierbij het ‘beleid huurverhoging na woningverbetering’ van de Huurcommissie. In de praktijk streeft HW Wonen een directe huurverhoging na die lager is dan te verwachten energielasten. Om de minimaal vereiste 70% van de huurders te laten instemmen met aanpassingen aan de woning, hanteert HW Wonen als één van haar instrumenten de woonlastenwaarborg die de huurders van een wooncomplex de zekerheid geeft dat de woonlasten gemiddeld over het complex gelijk blijven of zullen dalen na de ingreep.

Uitgangspunt van het woonlastenwaarborg is dat het treffen van energiebesparende maatregelen in de woning mag leiden tot een redelijke huurverhoging, maar dat deze huurverhoging gelijk is of lager dan de gemiddelde daling op de energierekening in het gehele wooncomplex. De systematiek gaat uit van gelijkblijvende energieprijzen, buitentemperatuur en stookgedrag. HW Wonen investeert de komende jaren circa € 20 miljoen per jaar in het verbeteren van de kwaliteit en de energieprestatie van haar bezit. Dit wordt verder besproken in hoofdstuk 5.

Wat kunnen gemeenten doen? In alle gemeenten van de Hoeksche Waard kunnen huurders met een beperkt inkomen in aanmerking komen voor kwijtschelding van de afvalstoffenheffing en het gebruikersdeel 11

van de rioolheffing. De kwijtscheldingsregeling gaat uit van normen die zijn vastgelegd in de Participatiewet.4 Door het voeren van armoedebeleid wordt geborgd dat mensen zoveel mogelijk in staat blijven om te voorzien in hun primaire levensbehoeften. Het armoedebeleid van de vijf gemeenten is regionaal geregeld binnen het WIHW dat staat voor 'Werk & Inkomen Hoeksche Waard'. Dit is een nieuwe organisatie die per 1 januari 2016 is gevormd uit de Regionale Sociale Dienst Hoeksche Waard (RSDHW) en WHW-bedrijven. In onderstaand figuur is weergegeven op basis van welke regelingen inwoners worden ondersteund.

Voor de uitvoering van het inkomensondersteuningsbeleid stellen de vijf gemeenten jaarlijks een structureel budget beschikbaar van € 650.000,-. Om te voorkomen dat mensen in (grote) financiële problemen komen door bijvoorbeeld ziekte, arbeidsongeschiktheid of ontslag kunnen belanghebbenden bij het WIHW terecht voor individuele en categoriale bijzondere bijstand. Mensen met een inkomen tot 110% van de bijstandsnorm kunnen in aanmerking komen voor bijzondere bijstand. Wanneer een huurder geen recht op huurtoeslag heeft kan in bepaalde situaties tijdelijk Woonkostentoeslag worden aangevraagd. Dit kan wanneer iemand een huur heeft boven de huurgrens of een eigen woning heeft en in betalingsproblemen komt. Daarnaast kent het WIHW een goed ingerichte afdeling schuldhulpverlening waar alle vormen van schuldhulp-verlening worden aangeboden, inclusief budgetbeheer. In 2015 sloten HW Wonen en de vijf gemeenten het convenant preventie huisuitzettingen Hoeksche Waard. Het convenant heeft primair als doel het tegengaan van woningontruimingen vanwege huurachterstand en – niet minder belangrijk – om de noodzakelijke hulpverlening achter de voordeur te regelen.

Afspraken 2.1

4

Bij het doorbelasten van investeringen in energieprestatie hanteert HW Wonen het ‘beleid huurverhoging na woningverbetering’ van de Huurcommissie. Daarbij hanteert HW Wonen als één van haar instrumenten (om 70% van de huurders te laten instemmen) de woonlastenwaarborg die de huurders van een wooncomplex de zekerheid geeft dat de woonlasten gemiddeld over het complex gelijk blijven of zullen dalen na de ingreep. Deze systematiek gaat uit van gelijkblijvende energiekosten, buitentempratuur en stookgedrag.

Zie3 ook: https://www.svhw.nl/kwijtschelding/

12

2.2

2.3

2.4

Jaarlijks in het eerste kwartaal monitoren de gemeenten, HW Wonen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard in het Bestuurlijk Overleg de ontwikkeling van de woonlasten. Per element wordt besproken welke wijzigingen voorzien worden, wat de effecten hiervan zijn en op welke wijze hierin eventueel bijgestuurd kan worden. Partijen maken hiertoe nadere afspraken over de wijze van monitoring en de nulmeting. HW Wonen en de gemeenten geven invulling aan het convenant preventie huisuitzettingen Hoeksche Waard en stemmen vroegtijdig af waar maatregelen noodzakelijk lijken. De aanpak wordt jaarlijks geëvalueerd. HW Wonen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard voeren overleg gericht op het zoveel mogelijk verlagen van de servicekosten. Zo kan de corporatie de wensen van de huurders meenemen bij contractvorming over onderhoud, schoonmaak, en dergelijke.

H3 Beschikbaarheid 3.1 De vitale regio en haar kernen De Hoeksche Waard is één van de zogenaamde anticipeerregio’s in Nederland. Dat zijn regio’s die zich erop moeten voorbereiden dat ze in de toekomst te maken krijgen met relatief veel ouderen en minder jongeren. Daarnaast worden de gezinnen steeds kleiner en zal de bevolking in de Hoeksche Waard naar verwachting als geheel ook krimpen. Zowel HW Wonen, het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard, als de vijf gemeenten onderkennen het belang van een vitale regio. Sociale woningbouw kan een bijdrage leveren aan de vitaliteit van een anticipeerregio, maar het is hooguit een noodzakelijke- en zeker geen voldoende voorwaarde voor een effectieve aanpak. De uitdaging ligt evengoed in het proberen aan te jagen van de vraag door nieuwe woonconsumenten (huur en koop) en bedrijvigheid aan te trekken.

Pact van de Waard Werken aan een vitale regio vraagt om een integrale aanpak waarin gekeken wordt naar het vestigingsklimaat in brede zin. Woningaanbod speelt hier een rol, maar het gaat evenzeer over voorzieningen op het gebied van onderwijs, mobiliteit en OV, bedrijfslocaties, detailhandel, zorg- en welzijn en toerisme en recreatie. Het Pact van de Waard is een samenwerking tussen Gemeenten, Provincie, Rijk, ondernemers uit de Hoeksche Waard, organisaties uit het maatschappelijk middenveld en organisaties op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg, die voorziet in een dergelijke aanpak.

Rol corporatie De primaire taak van HW Wonen beperkt zich tot het aanbieden van sociale huurwoningen. Het ontwikkelen van koop- of duurdere huurwoningen behoort niet langer tot de kerntaak van corporaties, maar nog wel tot de mogelijkheden. Onder bepaalde voorwaarden kan voor de ontwikkeling van deze categorie woningen nog steeds een beroep gedaan worden op de corporatie, maar dan moet uit een marktconsultatie gebleken zijn dat de markt niet bereid is de ontwikkeling op zich te nemen. De mogelijkheden om maatschappelijk en commercieel vastgoed te ontwikkelen zijn ingeperkt, echter bestaand maatschappelijk en commercieel vastgoed mag zolang de exploitatiecontracten lopen in eigendom en beheer van de corporatie blijven. Het op peil houden van voorzieningen als winkels, zorg- en welzijn, openbaar vervoer of recreatie 13

ligt in principe buiten de directe invloedssfeer. In de wijk kan de corporatie onder strikte voorwaarden jaarlijks nog wel € 125 per woning besteden aan activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid (zie ook H6). De rol van de corporatie is dus veranderd, maar bepaald niet onbelangrijk. De grote dorpen zijn door hun voorzieningen belangrijk voor de vitaliteit en de aantrekkelijkheid van het eiland. De buurtschappen en kleinere dorpen zijn juist voor een deel weer afhankelijk van deze voorzieningen. De kleinere dorpen en buurtschappen voorzien met hun specifieke woonkwaliteit in een belangrijke woonbehoefte en vullen daarmee de grote dorpen aan. Uiteindelijk draait het bij de vitaliteit van de regio om de som der delen. HW Wonen is een aantal jaren geleden begonnen met het afstoten van het woningbezit in de buurtschappen. Vanwege dalende vraag naar sociale huurwoningen in de buurtschappen werd het steeds lastiger om deze goed te verhuren. Er is wel behoefte aan goedkope koopwoningen. De vitaliteit van een buurtschap is bovendien meer gebaat bij inwoners die bewust kiezen voor wonen in een buurtschap omdat deze een hechtere binding met het buurtschap hebben dan huurders die alleen kiezen voor het buurtschap omdat zij daar snel een sociale huurwoning kunnen krijgen. En vervolgens ook snel weer vertrekken als de mogelijkheid zich voordoet.

Hoeksche Waard op de kaart! De vitaliteit van de regio en haar kernen is gebaat bij nieuwe inwoners. De inwoners van de Hoeksche Waard zien de Hoeksche Waard als een prettige woon- en leefomgeving, maar hoe zien mensen van buiten de Hoeksche Waard? Om te laten zien hoe prettig het is om in de Hoeksche Waard te wonen, leven en werken, zijn HW Wonen en SOHW samen met andere stakeholders het project regioprofilering gestart. Vanuit dit project wordt onder andere deelgenomen aan de jaarlijkse woonbeurs in Rotterdam.

3.2 De sociale voorraad In haar Strategisch Voorraadbeleid 2014 heeft HW Wonen geraamd wat in 2025 de benodigde sociale voorraad is5. Per dorp wordt op basis van demografische- en inkomensontwikkelingen een inschatting gemaakt van de vraag en de daaruit voortvloeiende behoefte aan appartementen, eengezinswoningen en seniorenwoningen in de sociale sector6. Feitelijk gaat het bij dergelijke ramingen om extrapolatie van de bestaande situatie met verschillende scenario’s voor de afname van het aantal scheefhuurders en een behoefte verschuiving van koop naar huur7. Het aandeel scheefhuurders in het bezit van HW Wonen bedroeg 29% in 2014 en moet de komende jaren dalen naar 20% van het huurdersbestand. In deze ramingen is nog geen rekening gehouden met nieuwe ontwikkelingen zoals de woningbehoeften van statushouders of mogelijke effecten van woonpromotie die beide kunnen leiden tot additionele woningvraag. De confrontatie van het bezit met de in 2025 verwachte vraag levert nauwelijks veranderingen op in het beeld over de gewenste totale omvang van het bezit. De 5

Eindrapportage Strategische Voorraadbeleid HW Wonen deel 1& 2, 2014 Het SVB is opgesteld op het schaalniveau van de dorpen: ‘s Gravendeel, Puttershoek, Heinenoord, Mijnsheerenland, Maasdam, Westmaas, Oud-Beijerland, Nieuw-Beijerland, Piershil, Goudswaard, ZuidBeijerland, Klaaswaal, Numansdorp, en Strijen. 7 Scheefhuurders zijn mensen die een sociale huurwoning huren maar niet tot de primaire doelgroep behoren. 6

14

gewenste voorraad bedraagt 8700 sociale huurwoningen8. Wel zien we in veel dorpen voor de toekomst tekorten en overschotten ontstaan voor de verschillende typen woningen. Dat levert in die dorpen een transformatieopgave op (meer van het ene type en minder van het andere). Dat heeft veelal geen consequenties voor het totale volume, maar levert wel ingrepen op in de samenstelling van die voorraad. In sommige dorpen zal de vraag mogelijk nog iets kunnen toenemen en behoefte zijn aan nieuwbouw. In andere dorpen zal sprake zijn van daling van de vraag en is nieuwbouw alleen aan de orde ter vervanging van bestaande voorraad. In alle dorpen draagt HW Wonen zorg voor voldoende, geschikte en betaalbare huurwoningen in de sociale sector onder voorwaarde dat er sprake is van marktvraag. Om het bestaande bezit aantrekkelijk te houden wordt in alle dorpen behalve in de buurtschappen) geïnvesteerd in duurzaamheid, levensloopbestendigheid en regulier onderhoud.

De volkshuisvestelijke opgave De primaire reden dat gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties prestatieafspraken maken is het willen borgen van de beschikbaarheid van voldoende, geschikte en betaalbare huurwoningen. Dit vereist wel dat partijen het eens zijn over de vraag wat de volkshuisvestelijke opgave op regionaal- en gemeentelijk niveau precies omvat. Het gaat daarbij niet alleen om de totale voorraad sociale huurwoningen, maar ook om de geografische verdeling van die voorraad, hoe deze verdeeld is in huurprijsklassen, om wat voor typen woningen het gaat, en welke doelgroepen ermee bediend kunnen worden. Het is een taak van de gemeenten om het volkshuisvestelijk beleid en haar opgaven te formuleren. En om aan te geven dat er binnen die lokale volkshuisvestelijke opgaven een geëigende rol ligt voor een corporatie die past binnen de kaders van de Woningwet. Met de Regionale Woonvisie is op hoofdlijnen aangegeven wat de ambities van het regionale volkshuisvestelijke beleid zijn. Dit betekent dat de regionale opgaven niet allemaal even gedetailleerd zijn geformuleerd. Verder zijn de regionale opgaven nog niet vertaald naar lokale opgaven op gemeente- of dorpsniveau. Deze informatie is nodig om prestatieafspraken te kunnen maken die afrekenaar en te monitoren zijn. Voor een goede discussie tussen gemeenten en HW Wonen is het cruciaal dat partijen dezelfde volkshuisvestelijke opgave als vertrekpunt nemen voor een gesprek over de activiteiten van HW Wonen. Om de discussie voor de volgende ronde prestatieafspraken te voorzien van de juiste onderlegger, wordt een onderzoek uitgevoerd naar de volkshuisvestelijke opgaven op regionaal en lokaal niveau die voortvloeien uit de ambities van de Regionale Woonvisie. Ook HW Wonen heeft behoefte aan een update van haar onderliggende cijfermateriaal en gebruikt het onderzoek als onderlegger voor haar wensportefeuille. Om te borgen dat er straks een set cijfers ligt die door beide partijen beschouwd wordt als de volkshuisvestelijke opgave van de Hoeksche Waard zullen partijen in 2016 gezamenlijk opdracht geven tot een onderzoek dat moet voorzien in deze informatiebehoefte.

8

Woningen met een huur tot de liberalisatiegrens van € 710,68.

15

Afspraken 3.1

3.2

3.3

3.4

HW Wonen en de vijf gemeenten laten gezamenlijk een onderzoek uitvoeren naar de benodigde voorraad sociale huurwoningen zodat de ambities uit de Regionale Woonvisie vertaald kunnen worden naar concrete, meetbare regionale en lokale volkshuisvestelijke opgaven. Het gaat hierbij niet alleen om de totaal benodigde voorraad sociale huurwoningen, maar ook om de gewenste geografische verdeling van die voorraad, hoe deze verdeeld is in huurprijsklassen, om wat voor typen woningen het gaat, en welke doelgroepen ermee bediend kunnen worden. Gemeenten en HW Wonen treden in gezamenlijkheid op als opdrachtgever. Het onderzoek wordt in de zomer van 2016 opgeleverd en de uitkomsten vormen samen met de Regionale Woonvisie de basis voor de prestatieafspraken voor 2017 en verder. Om de discussie in het proces van de volgende prestatieafspraken aan te kunnen scherpen wordt door de vijf gemeenten in gezamenlijkheid een uitwerking van de Regionale Woonvisie opgesteld, waarin de ambities en opgaven nader geconcretiseerd worden naar aanleiding van bovengenoemd onderzoek. Na vaststelling in de vijf gemeenten zal deze notitie deel uit maken van het Volkshuisvestelijk beleid van de regio Hoeksche Waard en daarmee een onderlegger vormen voor het maken van de prestatieafspraken 2017. Om de ontwikkelingen op de sociale woningmarkt in de Hoeksche Waard goed te kunnen blijven volgen, rapporteert HW Wonen ieder kwartaal aan gemeenten en Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over het vrijgekomen aanbod, de toewijzingen en de wachttijden. Wachttijd wordt zowel op regionaal als op gemeentelijk niveau gemeten door registratie van het aantal woonbonnen dat nodig is voor het toegewezen krijgen van een woning. De wachttijd wordt gerelateerd aan leeftijd van de huurder en de vier sociale huurprijscategorieën zoals gedefinieerd in Bijlage A. Als nulmeting worden de gegevens van 1 juli 2016 gehanteerd. Aanvullend op bovengenoemde monitor, rapporteert HW Wonen maandelijks aan de gemeenten over het aantal woningen dat toegewezen wordt aan statushouders.

3.3 Huurprijsklassen Opgave Zowel de Regionale Woonvisie als het Ministerie van BZK noemen het aanbod van voldoende betaalbare huurwoningen voor de doelgroep als prioriteit. Welke verdeling in huurprijsklassen we moeten nastreven, nu en in de toekomst, om te kunnen voldoen aan de vraag is afhankelijk van diverse factoren. Demografische ontwikkelingen en de ontwikkeling van inkomens zijn belangrijk, maar ook regelgeving (zoals passend toewijzen) en onverwachte, al dan niet incidentele, toename van de vraag (zoals plaatsing statushouders) hebben invloed op de ideale verdeling van goedkope tot dure huur. De wensportefeuille die hieruit voortvloeit is dus geen statisch gegeven, maar verandert als genoemde factoren veranderen. In haar Ondernemingsplan 2011-2014 gaf HW Wonen aan dat zij relatief veel goedkope woningen in bezit had en dat een verschuiving in de verhouding goedkoop, bereikbaar en

16

duur van 90%-7%-3% naar 75%-15%-10% wenselijk was9. Inmiddels blijkt de druk op het goedkope segment (tot eerste aftoppingsgrens) toe te nemen. Uit onderzoek van HW Wonen uit 2014 in het kader van de aanpassing van de huisvestingsverordening, komt naar voren dat woningen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens driemaal zoveel reacties ontvangen als woningen met een hogere huur. Onder de eerste aftoppingsgrens is er op dit moment dus ruim meer vraag dan aanbod. Boven die grens is er sprake van ontspanning. De druk op dat goedkope segment zal verder toenemen vanwege de verplichting om huurders per 1 januari 2016 een woning toe te wijzen met een huur die aansluit bij hun inkomen (passend toewijzen). Dit moet voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen komen en dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt (zie verder passend toewijzen in H2). Het aantal te plaatsen statushouders leidt eveneens tot een toenemende druk op het goedkope segment. Deze opgave wordt verder besproken in 3.4.3. Tot slot dreigt de groep huurders die moeite heeft met het betalen van de huur (zie ook H2) verder toe te nemen als gevolg van economische ontwikkelingen en het niet indexeren van pensioenen. Of dit conjuncturele of structurele effecten zijn is lastig in te schatten, maar verwacht mag worden dat het voor de komende jaren leidt tot een toenemende vraag naar de goedkopere huurwoningen.

Wensportefeuille Al deze factoren samen maken dat HW Wonen haar wensportefeuille opnieuw wil definiëren om die vervolgens te kunnen vertalen naar een aangepaste verdeling in huurprijsklassen. Uitgangspunt daarbij is dat HW Wonen borgt dat zij voldoende woningen onder de eerste aftoppingsgrens kan aanbieden door te zorgen dat zij de juiste woningen met de juiste streefhuur in de categorie onder de aftoppingsgrens plaatst. Het onderzoek zoals beschreven in § 3.2 zal de benodigde input verschaffen voor deze herziening. Tot die tijd is het SVB 2014 leidend.

Afspraken 3.5

In 2016 past HW Wonen op basis van aanvullend onderzoek haar wensportefeuille met betrekking tot huurprijsklassen aan en treedt in overleg met de gemeenten en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over de consequenties van deze aanpassing voor het huurbeleid.

3.4 Doelgroepen De wensportefeuille uit het bod gaat vooral over kwantiteit en prijsklassen, maar zegt nog niets over de kwaliteit, over het onderscheid tussen appartementen of grondgebonden woningen, of over doelgroepen. Hoe zit het met verdeling tussen starters - senioren - gezinnen? En met statushouders of speciale doelgroepen zoals mensen met een beperking die een aangepaste woning nodig hebben?

9

Definities van huurprijsklassen waren toen: goedkoop tot eerste aftoppingsgrens, bereikbaar tussen eerste aftoppingsgrens en liberalisatiegrens, duur boven liberalisatiegrens.

17

3.4.1 Jongeren Een van de ambities uit de Regionale Woonvisie HW is het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden voor starters. Onder starters wordt in de Woonvisie verstaan een woningzoekende uit de regio Hoeksche Waard of daar buiten van 35 jaar of jonger; een doelgroep die van grote betekenis kan zijn in een anticipeerregio. De term starters kan wat verwarrend werken, want het gaat niet per definitie om mensen die voor de eerste keer de woningmarkt betreden. Om die reden is er voor gekozen om deze (gemêleerde) doelgroep voortaan aan te duiden als jongeren. De krimp van het aantal jongeren, vaak aangeduid met ontgroening, gaat in de Hoeksche Waard harder dan in de rest van Nederland. In 2030 worden er zo’n 20% minder bewoners onder de twintig jaar in de Hoeksche Waard verwacht dan in 2012. Daarnaast neemt het aantal gezinnen met kinderen in de Hoeksche Waard naar verwachting af met circa 1250 tussen 2015 en 2030. Dit wordt overigens weer (in meer of mindere mate) gecompenseerd door de komst van statushouders met gezinnen. Per 1 juli 2015 hebben de vijf gemeenteraden besloten, in overeenstemming met de Huisvestingswet, om mensen zonder directe binding met de Hoeksche Waard dezelfde kansen te bieden op een woning op het eiland als mensen die hier al wonen of werken. Dit neemt in ieder geval een mogelijke drempel weg, met name voor jonge gezinnen met werk in de Randstad die zich hier willen vestigen. Het boeien en binden van jongeren biedt een tegenwicht voor ontgroening, maar het is een doel dat met realisme moet worden nagestreefd. Het is niet zo dat ieder aanbod in ieder willekeurige kern zijn eigen vraag schept. Sommige jongeren kiezen bewust voor nabijheid van familie en vrienden, terwijl andere de nabijheid van voorzieningen het belangrijkst vinden. Vanuit de ambitie om aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden te bieden is het wellicht interessant om te experimenteren met nieuwe initiatieven. Onder jongeren is er namelijk meer dan gemiddeld belangstelling voor nieuwe initiatieven zoals een kluswoning, tiny housing en de rug-aan-rugwoning. Naast huren is er onder jongeren ook veel belangstelling voor het kopen van een (betaalbare) woning. HW Wonen speelt hier op in door zich bij het verkopen van eengezinswoningen voornamelijk te richten op deze doelgroep. Jongeren die een woning willen kopen kunnen in de gemeenten Oud-Beijerland, Korendijk en Binnenmaas onder bepaalde voorwaarden beroep doen op een starterslening. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en de eerste hypotheek bij de bank. De lening wordt aangeboden door de gemeente in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).

Afspraken 3.6 3.7

HW Wonen en de gemeenten onderzoeken samen de mogelijkheid tot het realiseren van een pilot met een nieuwe woonvorm gericht op jongeren. HW Wonen en gemeenten onderzoeken hoe in de woonpromotie (als onderdeel van de regioprofilering) gerichte aandacht kan komen voor jongeren, en nemen het initiatief tot het organiseren van een informatiebijeenkomst over wonen in de Hoeksche Waard die zich specifiek richt op jongeren uit de regio. 18

3.4.2 Senioren De belangrijkste taak voor de periode 2015-2030 is om, vooruitlopend op het grotere aantal ouderen, te zorgen voor geschikte woningen en zorgvoorzieningen. De uitvoering van deze taak moet zowel in nieuwbouw gezocht worden als in aanpassing van bestaande bouw. De woonwensen van ouderen boven de 65 jaar zijn voor een belangrijk deel gericht op de huursector. Er is een duidelijke behoefte aan nultredewoningen: woningen zonder trap. Dat kunnen appartementen met lift zijn, maar ook woningen op de begane grond10. In 2014 heeft het Kabinet het plan Langer thuis wonen uitgebracht. Eén van de onderleggers hiervoor is de Herziening Monitor Investeren voor de Toekomst (ABF Research). Deze Monitor geeft per Wmo-regio, de opgave geschikte huisvesting tussen 2013 en 2021. Deze opgave is voor de Hoeksche Waard 1.200 eenheden geschikte huisvesting, bestaande uit 400 eenheden verzorgd wonen en 800 eenheden overig geschikt wonen. Deze opgave komt voort uit de bevolkingsontwikkeling en extramuralisering (het verminderen van intramurale plaatsen).

Nieuwbouw Aangezien dit een relatief grote opgave is, wordt in de Regionale Woonvisie voor de periode 2014-2020 uitgegaan van een iets gematigder nieuwbouwopgave van 900 woningen die voor senioren geschikt zijn: 200 keer verzorgd wonen en 700 keer overig geschikt wonen voor ouderen. Waarvan ongeveer twee derde huur en een derde in de koopsector. Van die 600 huurwoningen zouden er zo’n 400-450 gerealiseerd moeten worden in de sociale sector. HW Wonen speelt via haar Strategisch Voorraadbeleid 2014 in op deze behoefte. Een deel van deze opgave (geformuleerd in 2014) is reeds gerealiseerd. In 2020 zullen in totaal 555 woningen geschikt voor senioren gerealiseerd zijn: 208 appartementen, 165 zorgplaatsen, 57 zorgappartementen en 125 grondgebonden seniorenwoningen. De overige (duurdere) huurwoningen en de 300 koopwoningen dienen gerealiseerd te worden in de particuliere sector. De vijf gemeenten sturen via hun nieuwbouwprogramma de komende jaren op deze gewenste ontwikkeling.

Bestaande voorraad Tegelijkertijd zal fors geïnvesteerd moeten worden in de bestaande voorraad om langer zelfstandig blijven wonen mogelijk te maken. HW Wonen heeft de afgelopen jaren een opplusprogramma uitgevoerd gericht op haar seniorencomplexen. In totaal gaat het om circa 600 woningen. Uitgangspunten van het opplustraject is om oudere seniorencomplexen rollator door- en toegankelijk maken. Dat houdt in dat een aantal werkzaamheden is uitgevoerd:     

10

automatische deuropeners t.b.v. algemene deuren; automatische deuropeners t.b.v. de liftdeuren; drempelverlagingen (DTS) bij voor- en achterdeuren; postzakken aan de voordeur; rookmelders.

Onderzoekscentrum Drechtsteden, Woonkwaliteit Hoeksche Waard, 2014

19

Badkamer aanpassingen zijn in het verleden bij mutatie uitgevoerd, waarbij rekening is gehouden met rollator- door en toegankelijkheid en het kunnen verrichten van ergotherapeutische handelingen. Voorbeelden hierbij zijn aangepaste wastafel, verstelbare spiegels, aangepaste (thermostatische) mengkranen en verstelbare toiletten. Indien een badkamer nog in oude staat is wordt bij mutatie of groot onderhoud de badkamer aangepast. De overige aanpassingen zijn bij deze complexen reeds uitgevoerd. Particuliere voorraad Twee derde van de huidige woningvoorraad in de Hoeksche Waard is in particulier eigendom. Een deel van deze eigenaren moet gaan nadenken over toekomstige zorgbehoeften en daarmee samenhangende woningaanpassingen. Hoewel de overheid geen directe invloed kan uitoefenen op die investeringsbereidheid, kunnen de gemeenten wel een belangrijke rol spelen in de bewustwording van de ontwikkelingen die er aan komen. In 2016 ontwikkelen de gemeenten in samenwerking met stakeholders een plan van aanpak voor een campagne gericht op bewustwording en het aanjagen van investeringen in levensloopbestendigheid.

Blijverslening Een maatregel die onderdeel zou kunnen uitmaken van een dergelijk plan van aanpak is de zogenaamde Blijverslening. Een gemeente kan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting SVn een lening aanbieden die dient ter financiering van een verbouwing om de woning levensloopbestendig te maken. In 2016 onderzoeken de vijf gemeenten in de Hoeksche Waard of zij het systeem van de blijverslening regionaal willen doorvoeren.

Afspraken 3.8

3.9 3.10

3.11

3.12

3.13

Conform het overzicht in Bijlage B, realiseert HW Wonen de komende jaren nieuwe sociale huurwoningen van het type verzorgd en/of geschikt wonen en speelt daarmee in op de groeiende vraag vanuit de doelgroep senioren. De gemeenten sturen via het Regionale Woningbouwprogramma de komende jaren op realisatie van 300 voor senioren geschikte koopwoningen. De kosten voor het rollator toegankelijk maken en eventueel aanpassen van badkamer en keuken van het woningbezit van HW Wonen, worden gedragen door HW Wonen. Het gaat hierbij om een complexmatige aanpak van gelijkvloerse woningen. Gemeenten en HW Wonen hebben met in de Hoeksche Waard werkzame zorgpartijen de overeenkomst ‘Pact van mijn Hart’ ondertekend. Gemeenten en HW Wonen spannen zich in om de daarin gemaakte afspraken om aan de sterk toenemende vraag van senioren naar wonen en zorg tegemoet te komen. HW Wonen richt zich daarbij primair op het bouwen en/of aanpassen van woningen voor senioren en mensen met een beperking. De gemeenten richten zich vooral op het faciliteren van de totstandkoming van woonvoorzieningen en zorg/welzijnskruispunten in de gemeente. HW Wonen en de gemeenten onderzoeken in samenspraak met de thuiszorgorganisaties de behoefte naar meergeneratie- en mantelzorgwoningen in de Hoeksche Waard. Gemeenten zullen bij de realisatie van nieuwe seniorenwoningen steeds bezien of het mogelijk is om in het bestemmingsplan de mogelijkheid op te nemen een achter aanbouw ten behoeve van mantelzorg te faciliteren. Gemeenten houden bij herziening van bestaande bestemmingsplannen zoveel mogelijk rekening met het 20

3.14

faciliteren van de behoefte aan aanbouwmogelijkheden ten behoeve van mantelzorgers. HW Wonen spant zich in om zo nodig in de omgeving van een ontstane mantelzorgsituatie woonruimte voor de mantelzorger te arrangeren.

3.4.3 Statushouders Het huisvesten van statushouders is een van de Rijksprioriteiten die opgenomen worden in de prestatieafspraken. De taakstelling op dit gebied is tot dusver voortvarend opgepakt door HW Wonen, maar de gemeenten maken zich zorgen over de mogelijke effecten hiervan op de woningmarkt. Gemeenten nemen graag hun verantwoordelijkheid in deze, maar de toename van het aantal statushouders mag niet leiden tot langere wachttijden voor woningzoekenden in de Hoeksche Waard. Vanwege de urgentie en actualiteit van dit onderwerp is er een maandelijks ketenoverleg ingesteld waarin de voortgang van de gemeentelijke taakstelling in brede zin (sociaal en fysiek) wordt besproken met stakeholders. Daarnaast voeren gemeenten en HW Wonen een regulier overleg specifiek over de huisvesting. Hier worden de opgaven en mogelijke maatregelen afgestemd. In welke mate de taakstelling leidt tot een structurele additionele behoefte aan woningen is afhankelijk van 3 factoren: de omvang van de taakstelling, de gemiddelde gezinsgrootte en de mate waarin statushouders op termijn de Hoeksche Waard weer verlaten. Tot op heden is er onvoldoende zicht hierop voor de periode na 2016. Voorlopig wordt door HW Wonen ingespeeld op de taakstelling 2016 door het verminderen van haar verkopen, zodat op korte termijn de druk op de woningmarkt niet hoeft toe te nemen. Deze woningen voorzien echter ook in de behoeften van koopstarters die evengoed als statushouders een belangrijke doelgroep vormen. Het is dus de vraag of dit een wenselijke structurele oplossing is. Verder moeten de uitkomsten van het in §3.2 beschreven onderzoek meer inzicht verschaffen in de ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen de komende 1015 jaar. Zoals ook beschreven in de Regionale Woonvisie HW is er in de regio sprake van demografische krimp die leidt tot minder vraag naar woningen. De komst van statushouders leidt, in ieder geval tijdelijk, tot een stijging van die vraag. Hoe die twee ontwikkelingen zich tot elkaar verhouden is bepalend voor de te nemen maatregelen. Indien de aanwas van statushouders groter is dan de demografische krimp zal er extra woonruimte gerealiseerd moeten worden. Daarbij kan gedacht worden aan semipermanente bouw, het herontwikkelen van bedrijfs- of maatschappelijk vastgoed, maar ook nieuwbouw wordt niet op voorhand uitgesloten. De ontwikkeling van de taakstelling en de gevolgen voor de woningmarkt zullen de komende jaren op de voet worden gevolgd. Het verminderen van het aantal te verkopen woningen geeft voor de korte termijn voldoende garantie dat de wachttijd voor woningzoekenden in de Hoeksche Waard niet hoeft toe te nemen. Of en in welke mate andere oplossingen voor deze doelgroep gewenst zijn, zal in 2016 verder worden onderzocht.

21

Afspraken 3.15

3.16 3.17

De gemeentelijke taakstelling van de huisvesting van statushouders wordt gerealiseerd in een gezamenlijke aanpak van HW Wonen en de gemeenten. HW Wonen richt zich hierbij specifiek op het aanbieden van voldoende geschikte woonruimte. Uitgangspunt daarbij is dat voorkomen wordt dat de wachttijd voor reguliere woningzoekenden toeneemt. In 2016 realiseert HW Wonen deze doelstelling onder andere door het verminderen van het aantal te verkopen woningen. HW Wonen rapporteert maandelijks aan de gemeenten over het aantal woningen dat toegewezen wordt aan statushouders. Twee maal per jaar overleggen gemeenten en HW Wonen of de uitkomsten van monitoring aanleiding geven tot aanpassing van de genomen maatregelen en de afspraken.

3.4.4 Urgenten Afspraken over het huisvesten van urgenten zijn vastgelegd in het regionale Urgentiedraaiboek. Desondanks is er in de Hoeksche Waard behoefte aan direct beschikbare tijdelijke woonruimte. Dit blijkt onder andere uit het intensief gebruik van campings zoals in Oud-Beijerland of Strijen, waar diverse mensen tijdelijk verblijven na een echtscheiding of andere omstandigheden waardoor ze acuut woonruimte nodig hebben. In diverse gemeenten in Nederland zijn om deze reden concepten voor tijdelijke huisvesting ontwikkeld waar veelal een mix van bewoners, van gescheiden mannen en vrouwen tot dakloze jongeren, van ongehuwde tienermoeders tot zakenlui/expats tijdelijk onderdak vinden.

Afspraken 3.18

HW Wonen en gemeenten onderzoeken de haalbaarheid van de ontwikkeling van een welkomsthuis dat tijdelijke woonruimte biedt aan urgente woningzoekers.

3.5 Woningtypen In de wensportefeuille die voortvloeit uit haar Strategisch Voorraadbeleid 2014 deelt HW Wonen haar bezit in de typen eengezinswoning, appartement en seniorenwoning. De Regionale Woonvisie HW waarschuwt voor een mogelijk overschot aan eengezinswoningen in de toekomst. Het gaat dan met name om bepaalde typen eengezinswoningen in de koopsector die minder populair worden in de markt. In de sociale huursector ziet HW Wonen in de meeste kernen juist een dreigend tekort ontstaan aan eengezinswoningen. Uitgaande van een verwachte woningvraag in 2025 en voorgenomen sloop, verkoop, nieuwbouw en huurtransformatie ontstaan per kern een tekort of overschot aan eengezinswoningen. In kernen waar een tekort verwacht wordt, heeft HW Wonen inmiddels haar strategie aangepast door verkoop en transformatie van eengezinswoningen te verminderen en/of te compenseren met additionele nieuwbouw. De gewenste verdeling van de voorraad naar woontypen zal worden geëvalueerd naar aanleiding van het in § 3.2 beschreven onderzoek dat in 2016 zal plaatsvinden. Een andere vraag die daarbij rijst is of de huidige indeling wel zo’n praktische is en of we niet meer moeten kijken naar het type gebruik. Een appartement kan geschikt zijn voor een jongere maar ook voor een senior of een statushouder. Het aantal appartementen zegt dus op zich niet zo veel over de mate waarin het huidige aanbod nu en in de toekomst 22

kan voorzien in de behoeften. Het is daarom praktischer om een indeling te hanteren als 1-2 persoonshuishoudens en 3-meerpersoonshuishoudens. Deze indeling zal voorafgaand aan de onderzoeksopdracht in samenspraak worden gedefinieerd.

3.6 Beheer en onderhoud HW Wonen stuurt met betrekking tot de kwaliteit van haar bezit op basis van een meerjarenonderhoudsbegroting. Deze is gebaseerd op de uitgangspunten van conditiemeting conform normering NEN 2767. Deze NEN norm maakt het voor HW Wonen mogelijk om verschillende conditieniveaus inzichtelijk te maken en voortvloeiend hieruit onderhoudsbeleid te ontwikkelen. De conditienormering varieert van 1 tot en met 6. Conditiescore 1 staat voor kwaliteitsniveau ‘uitstekend’ en 6 voor kwaliteitsniveau ‘zeer slecht’. De gemiddelde conditiescore van het geïnspecteerde bezit van HW Wonen zit in kwalificatie 2 en 3 heeft de beoordeling als zijnde voldoende tot goed. Om de goede kwaliteit van de woningvoorraad te handhaven is het van belang dat er tijdig onderhoud wordt uitgevoerd. Het grootste deel van de onderhoudsuitgaven zit in planmatig onderhoud. Deze bestedingen hebben betrekking op onderhoud dat periodiek aan de woningen wordt uitgevoerd, van te voren is gepland en in een meerjarenonderhoudsbegroting is opgenomen. In de begroting voor 2016 gaat HW Wonen uit van een gemiddeld bedrag per woning van € 661,00 voor dit type onderhoud. Bij de andere vormen van onderhoud gaat het voornamelijk over onderhoudskosten als gevolg van klachten- en mutatieonderhoud. De begroting voor 2016 gaat uit van een gemiddeld bedrag per woning van € 405,00. Dit betekent in 2016 een onderhoudsgemiddelde van € 1.066,00 per woning. Naast dit reguliere onderhoud investeert HW Wonen de komende jaren ± € 20.000.000 per jaar in verbetering en duurzaamheid van de woningvoorraad, bijvoorbeeld door het isoleren van gevels en het aanbrengen van zonnepanelen (zie ook H5). In totaal, inclusief na 2020 te realiseren, gaat het om ruim 5.500 woningen. 


Afstemming HW Wonen en de gemeenten streven naar een optimale afstemming van de planning van uit te voeren werkzaamheden en projecten. Hierdoor kan een wijk op een efficiënte manier worden aangepakt en wordt de overlast voor de bewoners zoveel mogelijk beperkt. Bij de aanvang van de voorbereiding van projecten (nieuwbouw en renovatie) stemmen HW Wonen en de gemeenten in een vroeg stadium met elkaar af. Samen wordt bezien hoe bewoners geïnformeerd en waar mogelijk betrokken kunnen worden bij de voorbereiding en uitwerking van projecten. HW wonen spant zich in om bij grotere projecten een bewonerscommissie op te richten zodat huurders hun ervaringen en wensen in het project kunnen inbrengen.

Afspraken 3.19

HW Wonen en de gemeenten spannen zich in om de planning van in de wijk uit te voeren werkzaamheden zo veel als mogelijk op elkaar af te stemmen zodat de overlast beperkt kan worden.

23

3.7 Verkoop en sloop Verkoop van woningen is nodig om te sturen op een kleiner benodigde sociale voorraad in 2025 en om de woningvoorraad te kunnen verversen door er vervolgens nieuwe, courantere woningen voor terug te bouwen. Dit is in het bijzonder van toepassing op de eengezinswoningen uit de bouwjaren ’50 en ’60. Met de verkoop van eengezinswoningen wordt voorzien in de behoeften van woonconsumenten die niet meer in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning en op zoek gaan naar een koopwoning. Hiermee wordt dus ook een belangrijke bijdrage geleverd aan de binding van woonconsumenten aan de regio. In 2015 is het verkoopprogramma aangepast omdat in sommige kernen op termijn een tekort zou kunnen ontstaan aan sociale eengezinswoningen. Het verkoopprogramma is toen verminderd met ca. 200 woningen ten opzichte van het Strategisch Voorraadbeleid 2014. Met de update van de wensportefeuille in 2016 wordt tevens opnieuw bepaald welk verkoopprogramma het meest bijdraagt aan een optimale sociale woningvoorraad. HW Wonen heeft voor de komende jaren een verkoopvijver beschikbaar van circa 1100 woningen. Voor een overzicht wordt verwezen naar Bijlage C. In het kader van herstructurering worden er in 2016 108 woningen gesloopt.

Afspraken 3.20

3.21 3.22

Na update van haar wensportefeuille in 2016 past HW Wonen haar verkoopprogramma aan, deelt de informatie op kernniveau en treedt hierover in overleg met de vijf gemeenten. Indien HW Wonen een sloopvoornemen heeft communiceert zij dit met de gemeente. HW Wonen geeft inzicht in de mate waarin verkochte woningen aan koopstarters zijn verkocht.

3.8 Niet-DAEB Met de nieuwe Woningwet 2015 wordt de corporatie gedwongen om zich te concentreren op haar kerntaak: het passend huisvesten van de doelgroep. In het verlengde hiervan mogen corporaties specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed bouwen en verhuren, en bepaalde diensten voor leefbaarheid uitvoeren. Deze zijn toegestaan als ze een bijdrage leveren aan de directe woonomgeving van het woningbezit van de corporatie. Deze activiteiten worden de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) genoemd. De Woningwet biedt corporaties ook ruimte om te investeren in niet-DAEB activiteiten. Dit is wel gebonden aan strikte en uitgebreide voorwaarden. Allereerst moet in het volkshuisvestelijk beleid de noodzaak van de activiteiten zijn aangetoond en moeten de activiteiten door de gemeente gewenst zijn. Vervolgens moet de gemeente een markttoets organiseren waaruit blijkt dat deze activiteiten niet door marktpartijen opgepakt worden. Als de corporatie de activiteiten wil uitvoeren vindt vervolgens aanvullende toetsing plaats door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de Autoriteit Wonen en het Ministerie. Daarbij wordt onder meer gekeken naar het te behalen rendement, de financierbaarheid en het risico van weglekken van maatschappelijk vermogen. 24

Niet-DAEB activiteiten worden in beginsel losgekoppeld van de corporatie en ondergebracht in een dochterorganisatie (juridische splitsing) of in een gescheiden administratie (administratieve scheiding). Gemeenten en huurdersorganisatie krijgen de mogelijkheid om hierover een zienswijze in te dienen bij de Minister. HW Wonen werkt aan een scheidingsvoorstel DAEB en niet-DAEB en treedt daarover vroegtijdig in overleg met de gemeenten en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard. Niet-DAEB objecten zoals goedkope koopwoningen en geliberaliseerde huurwoningen worden weliswaar niet langer tot de kerntaak van corporaties gerekend, ze vormen wel degelijk een belangrijk aanbod voor een doelgroep die niet heel veel alternatieven heeft op de woningmarkt. Ze leveren daarmee een belangrijke bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave in de Hoeksche Waard. Scheefhuurders met een inkomen hoger dan € 34.678 worden via inkomensafhankelijke huurverhoging gestimuleerd om door te stromen. Uiteraard moet er dan wel aanbod zijn waarmee die doorstroming gestalte kan krijgen binnen de regio. Gezinnen met een inkomen tussen € 34.678 - € 44.360 hebben so wie so vrij weinig alternatieven op de woningmarkt (huur of koop) en blijven aangewezen op de sociale sector of het segment dat daar net boven ligt. De bestaande voorraad niet-DAEB van HW Wonen kan dus van cruciaal belang blijken voor het realiseren van de ambities uit de Regionale Woonvisie. Het zou ook zo kunnen zijn dat er nog een nieuwbouwopgave ligt voor duurdere huurwoningen (> € 710,68) en/of goedkope koopwoningen (< € 205.000). Deze opgave is in de Regionale Woonvisie echter onvoldoende uitgewerkt. Die uitwerking zal worden meegenomen met het in § 3.2 genoemde onderzoek waarin de regionale opgaven scherper geformuleerd worden en bovendien vertaald worden naar lokale opgaven. Zodra de opgaven goed in beeld zijn kunnen de gemeenten de markt consulteren om te zien of er een geëigende rol voor HW Wonen ligt. Gemeenten en HW Wonen zullen, indien een niet-daeb investering op zijn plaats lijkt naar aanleiding van het genoemde onderzoek, een pilot voorbereiden om te experimenteren met marktconsultatie en daarmee de mogelijke rol van de corporatie binnen de Woningwet verder te verkennen.

Afspraken 3.23

3.24

3.25

HW Wonen treedt vroegtijdig in overleg met de gemeenten en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over het scheidingsvoorstel DAEB en nietDAEB om de volkshuisvestelijke consequenties ervan te bespreken. De gemeenten maken in hun uitwerking van de volkshuisvestelijke opgave inzichtelijk welke bijdrage duurdere huurwoningen en goedkope koopwoningen kunnen leveren aan realisatie van de Regionale Woonvisie. Afhankelijk van de behoefte die mogelijk blijkt uit het onderzoek uit §3.2, bereiden HW Wonen en de vijf gemeenten in 2016 een pilot voor om te experimenteren met de ontwikkeling van niet-DAEB woningen, met marktconsultatie en om daarmee de mogelijke rol van de corporatie binnen de Woningwet verder te verkennen.

25

H4 Nieuwbouw 4.1 Nieuwbouwstrategie De komende jaren verlegt HW Wonen haar aandacht naar investeringen in haar bestaande voorraad en dan vooral in verduurzaming die ook leidt tot een langere levensduur. De opgave die nog resteert in de nieuwbouw is weliswaar ingrijpend, maar is vooral het restant van het forse planaanbod van de afgelopen jaren. Daarnaast ligt er een opgave in het realiseren van verzorgd en geschikt wonen voor senioren (zie § 3.4.2). Nieuwbouw in combinatie met sloop of verkoop kan verder nodig zijn om de woningvoorraad te verversen en te blijven voorzien in de wensen en behoeften van huurders. HW Wonen borgt via haar Strategisch Voorraadbeleid dat het aantal woningen dat beschikbaar is voor de doelgroep, op peil blijft. Indien de bestaande woningvoorraad kwantitatief of kwalitatief onvoldoende toereikend is wordt nieuwbouw gerealiseerd. Investeringen HW Wonen volgens meerjarenbegroting

In bovenstaand figuur een overzicht van de geplande investeringen van HW Wonen voor de komende vijf jaar. Zachte plannen zijn plannen waar nog niet alle benodigde overeenkomsten voor getekend zijn en kunnen dus nog wijzigen in omvang.

4.2 Nieuwe projecten Voor het maken van afspraken over nieuwbouw in de sociale sector is de volkshuisvestelijke opgave die voortvloeit uit de Regionale Woonvisie leidend: wat voor type woningen, in welke prijsklasse, voor welke doelgroep hebben we waar nodig? Het in §3.2 beschreven onderzoek is dus richtinggevend voor de behoefte aan nieuwbouw en kan aanleiding geven tot het wijzigen van ‘zachte’ plannen11. Dat een ontwikkeling wenselijk is wil (zelfs als ze financieel haalbaar is) nog niet zeggen dat ze automatisch mogelijk is. De mogelijkheden om in de Hoeksche Waard nieuwbouw te realiseren zijn vanuit het Provinciaal beleid beperkt. Om die mogelijkheden ten volle te kunnen benutten hebben de vijf gemeenten een Regionaal Woningbouwprogramma

11

Bij nieuwbouw wordt onderscheid gemaakt tussen harde projecten en zachte projecten. Harde projecten zijn projecten waar de aannemingsovereenkomst, samenwerkings-overeenkomst (SOK) getekend is, onderliggende huurovereenkomsten getekend zijn, bouwvergunning is afgegeven of als het om andere redenen niet wenselijk is om de realisatie van het project nog te stoppen.

26

Hoeksche Waard opgesteld waarin per gemeente is aangegeven hoeveel er de komende jaren gebouwd mag worden. De bijdrage die HW Wonen door middel van nieuwbouw zou kunnen leveren aan de volkshuisvestelijke opgave zal dus gefaciliteerd moeten worden in het Regionaal Woningbouwprogramma. Om die reden wordt HW Wonen intensief betrokken bij de actualisatie van het programma dat minimaal één maal per jaar plaatsvindt. Aangezien met sociale woningbouw slechts een deel van die volkshuisvestelijke opgave gerealiseerd kan worden, dient het Regionaal Woningbouwprogramma ook wat betreft de koopwoningen in kwantitatieve en kwalitatieve zin aan te sluiten op de doelen uit de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard. Bijlage B geeft een overzicht van de nieuwbouwplannen van HW Wonen voor de periode 2016-2020 die zijn opgenomen in het Regionaal Woningbouwprogramma. Daar zijn ook projecten kleiner dan 10 woningen aan toegevoegd en vervangende nieuwbouw na sloop van verouderd bezit. Het bod van HW Wonen op de Regionale Woonvisie bevat meer initiatieven voor nieuwbouw dan deze, maar die zijn nog niet opgenomen in het Regionaal Woningbouwprogramma. Bij actualisatie van het programma wordt bezien in welke mate dit mogelijk en wenselijk is. De uitkomsten van het in §3.2 beschreven onderzoek kunnen in deze tot nieuwe inzichten leiden.

Afspraken 4.1

4.2

4.3

4.4 4.5

In de periode 2016-2020 realiseert HW Wonen in ieder geval de in Bijlage B beschreven nieuwbouwplannen. Afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek uit §3.2 kan de gewenste hoeveelheid en type nieuwe woningen nog veranderen. Bij het maken van afspraken over nieuwbouw is het Regionaal Woningbouwprogramma Hoeksche Waard leidend. Het programma wordt door de gemeenten minimaal één maal per jaar geactualiseerd in afstemming met HW Wonen. Zowel de gemeenten als HW Wonen spannen zich in om de geplande nieuwbouw zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin aan te laten sluiten op de doelen uit de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard. In geval van nieuwbouwlocaties met woningen in de sociale sector waar de grond in eigendom is van een of meer projectontwikkelaars, sluit de gemeente een exploitatieovereenkomst met deze ontwikkelaars. Als een dergelijke overeenkomst tot stand komt, legt de gemeente hierin vast dat de woningen in de sociale huursector door de ontwikkelende partijen als eerste aan de in de Hoeksche Waard actieve woningbouwcorporaties worden aangeboden. HW Wonen denkt mee over de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed en over de mogelijkheid daarin te investeren. In verband met de vitaliteit van de kernen in de Hoeksche Waard streven gemeenten en HW Wonen naar de realisatie van nieuwbouwlocaties met woningen in alle dorpen van de regio Hoeksche Waard. Randvoorwaarde daarbij is dat er sprake is van marktvraag met een sociale component met daaruit voortvloeiend een geëigende rol voor een corporatie zoals geformuleerd in de Woningwet.

4.3 Kwaliteitseisen bij nieuwbouw Om goed voor te kunnen sorteren op ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid is het cruciaal dat er scherpere eisen worden gesteld aan nieuwbouw. Partijen erkennen het 27

belang om te kiezen voor een duurzame ontwikkeling om zo bij te dragen aan de aanpak van milieuvervuiling, klimaatverandering, de afname van biodiversiteit en de schaarste aan grondstoffen. HW Wonen kiest dan ook voor duurzaam bouwen en voldoet daarbij aan de eisen die het Bouwbesluit daar aan stelt. Met ingang van 1 januari 2015 zijn de eisen met betrekking tot energiezuinigheid aangescherpt. Woningen moeten voldoen aan een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 (dit komt overeen met Label A+++). Het begrip duurzaamheid wordt ook wel gebruikt wanneer het gaat over levensloopbestendige woningen. Dat zijn woningen die geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken zijn voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners.

Afspraken 4.6

4.7

4.8

4.9

4.10 4.11

4.12

HW Wonen en de gemeenten treden in overleg om in het technisch programma van eisen nieuwbouw van HW Wonen het beleid in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning vorm te geven. HW Wonen hanteert bij de realisatie van nieuwbouw in principe de eisen uit het Handboek WoonKeur of een alternatief dat technisch gelijkwaardig is. Een woning met WoonKeur is een levensloopbestendige woning. HW Wonen neemt zich voor om in al haar projecten, zowel nieuwbouw als renovatie, indien hout wordt toegepast, hiervoor duurzaam hout te gebruiken. Duurzaam hout is hout dat voldoet aan de minimumeisen van de Nederlandse overheid. Daarbij is sprake van hout met een FSC Keurmerk. HW Wonen en de gemeente streven bij de realisatie van nieuwbouw minimaal de eisen na van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Om volledig aan de eisen te kunnen voldoen dient onder andere tevens de woonomgeving en het beheer ervan te voldoen. Dit is in bestaande situaties vaak niet haalbaar. Het label zelf wordt niet aangevraagd. Sloopwerkzaamheden worden door HW Wonen verricht onder de geldende sanerings-, milieu- en Arbo-eisen. Met betrekking tot nieuwbouw, sloop-vervangende nieuwbouw, of grootschalige renovatieprojecten, sluiten gemeente en HW Wonen een anterieure exploitatieovereenkomst. Hierin worden nadere afspraken gemaakt over onder andere grondprijzen, inrichtingseisen, kosten voor inrichting openbare ruimte, bouwleges, en andere randvoorwaarden voor de realisatie. Indien er aanleiding toe is kunnen de gemeente en HW Wonen overeenkomen om op onderdelen beargumenteerd af te wijken van de eisen zoals verwoord in afspraken 4.7 t/m 4.9.

H5 Energietransitie Opgave Conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector, is het realiseren van een energiezuinige sociale woningvoorraad als een van de Rijksprioriteiten voor de volkshuisvesting benoemd. De Hoeksche Waard stelt in 2016 een regionale Energievisie op en sluit daarbij aan bij de ambities van de Rijksoverheid en wil in 2040 een energie neutrale regio zijn. Dat wil zeggen dat in 2040 de energie die in de Hoeksche Waard wordt verbruikt ook lokaal

28

duurzaam wordt opgewekt. Zowel bewoners, bedrijven, gemeenten als maatschappelijke organisaties zijn nodig om deze ambitie te halen en de kansen te verzilveren. De grootste prioriteit in de regionale Energievisie ligt bij het grootschalig terugdringen van de energievraag in de gebouwde omgeving. Daar is veel winst te behalen. De bouwsector is steeds beter in staat om energiezuinige gebouwen te realiseren en om bestaande gebouwen zeer energiezuinig te renoveren en zelfs nul op de meter gebouwen te realiseren12. De gemeenten investeren in 2016 onder andere in doorontwikkeling van een digitaal energieloket voor particuliere woningeigenaren waarop zij objectieve informatie kunnen vinden over het verduurzamen van hun woning. Het Nationaal Energiebespaarfonds biedt particuliere woningeigenaren ook de mogelijkheid om energiebesparende investeringen in- of aan de eigen woning te kunnen financieren door middel van de Energiebespaarlening.

Bezit HW Wonen energielabels 2015 12%

A

2% 4% 18%

B

18%

C 25%

D E

21%

F G In het Energieakkoord uit 2013 heeft de corporatiesector in Nederland zich gecommitteerd aan het verduurzamen van haar bezit naar gemiddeld label B in 2020. Bijna de helft van alle corporaties geeft inmiddels echter aan te verwachten dat een gemiddeld energielabel B niet gehaald zal worden in 2020. In de praktijk blijkt dit tijdpad een moeizame, zo niet onmogelijke zaak. Een regeling als de energieprestatievergoeding kan de businesscase voor ambitieuze verduurzaming aantrekkelijker maken 13.

Aanpak HW Wonen HW Wonen realiseert bij nieuwbouw woningen die moeten voldoen aan een Energie Index van 0,4 (dit komt overeen met Label A+++). Haar bestaande woningvoorraad verduurzaamt HW Wonen met als doel CO2-reductie en het beheersbaar houden van woonlasten. Op dit moment heeft de bestaande woningvoorraad een gemiddeld label C 12 Nul op de Meter wil zeggen dat een huis evenveel (of meer) energie opwekt als dat het nodig heeft voor het huis en en het huishouden. Dat kan door een upgrade van de woning met ondermeer gevelaanpak, slimme installaties en eigen energieopwekking. 13 Verhuurders die hun woningen tot een (bijna) energieneutrale woning of nul-op-de-meter woning renoveren, mogen een energieprestatievergoeding aan hun huurders vragen. Uitgangspunt is dat de totale woonlasten voor de huurder niet stijgen. Waar de huurder voorheen huur betaalde aan de verhuurder en de energierekening aan de energiemaatschappij, zal hij na renovatie huur en een energieprestatievergoeding betalen aan de verhuurder.

29

(energie-index van 1,68)14. HW Wonen streeft naar een gemiddeld energielabel B (energie-index 1,21 t/m 1,40) voor haar woningbezit in 2024. Tot en met 2028 worden circa 6000 woningen aangepakt in deze energietransitie. Hiervoor wordt jaarlijks ca. € 20 miljoen geïnvesteerd in groot onderhoud waarin verduurzaming een belangrijke rol in neemt. 2,00 1,90 1,80 1,70 1,60 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Hele Hoeksche Waard

Label B

In bovenstaande grafiek is te zien hoe de Energie Index de komende jaren daalt als gevolg van dit investeringsprogramma. Voor een overzicht per gemeente wordt verwezen naar bijlage D. De maatregelen binnen deze aanpak richten zich vooral op isolatie van vloeren, gevels en daken, HR++beglazing en op HR Combi-ketels. Daarnaast zijn in 2014 25 woningen en in 2015 37 voorzien van zonnepanelen. De ervaring van de afgelopen jaren is dat het lastig is om huurders over de streep te trekken om mee te doen aan het project 15. Het is de ambitie van HW Wonen om de komende jaren elk jaar 50 geselecteerde huurders mee te laten doen aan het zonnepanelenproject. De woningen zijn vooraf door HW Wonen geselecteerd op de situatie van het dakvlak. Dit is een poule van ongeveer 1200 woningen. Nieuwbouw wordt dus opgeleverd met een Energie Index van 0,4 (Label A+++), bestaand bezit wordt de komende jaren opgewaardeerd naar gemiddeld 1,4 (Label B) en waar mogelijk én bewoners bereid zijn mee te werken, worden zonnepanelen geplaatst. Een nul op de meter (NOM) woning gaat nog een grote stap verder. Deze relatief nieuwe ontwikkeling vraagt een grotere investering, heeft een langere terugverdientijd en er is nog een aantal onzekere factoren die het lastig maken om in te schatten wat de beste aanpak is. Naarmate er meer ervaring is opgedaan met dit soort investeringen en naarmate de kostprijs voor het opwekken van zonne-energie verder daalt, mag verwacht worden dat het aantal NOM-woningen in Nederland fors zal gaan toenemen. Hoewel de businesscase puur op basis van financiële gronden nog een onzekere is, wil HW Wonen toch graag een begin maken om deze ontwikkeling te verkennen; om er ervaring mee op te doen en om de bewustwording van de energietransitie waarvoor we staan, verder aan

14

Per 1 januari is de berekeningssystematiek voor energie-indexen gewijzigd. De Energieprestatie wordt voortaan aangegeven met cijfers en niet meer met een letter A t/m G. Zie voor meer informatie bijlage D. 15 Als een geheel huurcomplex tegelijkertijd moet worden gerenoveerd, dan moet minimaal 70% van de huurders met het voorstel instemmen.

30

te jagen. Om die reden wordt in 2016 onderzocht hoe invulling gegeven kan worden aan een kleinschalige pilot met NOM-woningen. De energietransitie wordt gemonitord aan de hand van registratie van de energielabels die plaatsvindt na oplevering en afmelding van de geactualiseerde indexen. Een aantal zaken is van invloed op het halen van de doelstellingen: de verkoopsnelheid van het bestaand woningbezit, het behalen van de benodigde 70% deelname in een renovatieproject, het investeringsvolume van de verschillende projecten, en eventuele wijzigingen in wet- en regelgeving.

Particuliere voorraad De meeste wijken kennen een mix van huur- en koopwoningen. Dat biedt mogelijkheden om ‘werk met werk’ te maken. De gemeenten informeren particulieren via het digitale Energieloket over de voordelen van investeren in energieprestatie. Indien HW Wonen overgaat tot een wijkaanpak van haar woningvoorraad treden desbetreffende gemeente en HW Wonen in overleg. De gemeente kan de particuliere woningbezitters (o.a. via het Energieloket) informeren over de mogelijkheid om aan te haken bij een dergelijk aanpak. Mogelijk is bij voldoende deelname een kwantumkorting te bedingen bij de betreffende aannemer. Het informeren over de mogelijkheden van de Energiebespaarlening kan een extra stimulans zijn om de particuliere investeringen aan te jagen.

Afspraken 5.1

5.2 5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

HW Wonen zet zich in om woningen te renoveren tot comfortabele, toekomstbestendige en energiezuinige woningen door jaarlijks een bedrag van € 20 miljoen te investeren in groot onderhoud waarin verduurzaming een belangrijke rol inneemt. HW Wonen geeft jaarlijks op gemeenteniveau inzicht in de ontwikkeling van de woningvoorraad naar labels/energie-index waarden. HW Wonen stuurt met haar onderhouds- en renovatieprogramma op een gemiddelde Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van haar bezit gelijk aan label B in 2024. HW Wonen en gemeenten onderzoeken in 2016 de mogelijkheid voor een kleinschalig pilotproject met Nul Op De Meter waarin een aantal woningen geheel energieneutraal wordt opgeleverd, en onder welke condities een dergelijke pilot gerealiseerd kan worden. HW Wonen voert een voorraadscan uit waarin de woningbouwcorporatie laat zien wat haar bijdrage kan zijn aan de regionale ambitie om in 2040 een energieneutrale regio te zijn en stelt voor de komende jaren een plan van aanpak op hoe zij hier naar toe kunnen werken. In 2016-2017 ontwikkelen de gemeenten vanuit het digitale Energieloket een campagne om bewoners bewuster om te laten gaan met hun energieverbruik. Deze campagne richt zowel op eigenaren als op huurders van woningen. HW Wonen spant zich in om jaarlijks minimaal 50 geselecteerde huurders mee te laten doen aan het zonnepanelenproject.

31

H6 Samenwerken in de wijk Leefbaarheid Met de nieuwe Woningwet zijn de mogelijkheden voor de corporatie om te investeren in leefbaarheid drastisch ingeperkt. Onder strikte voorwaarden mag jaarlijks nog € 125 per woning worden geïnvesteerd. De speelruimte beperkt zich tot woonmaatschappelijk werk (achter-de-voordeur-programma’s), aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van woongelegenheden of bevordering van een schone woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid. De woonomgeving betreft de ruimte die direct grenst aan de eigen woningen maar de openbare ruimte is nadrukkelijk het terrein van de gemeente. HW Wonen besteedt jaarlijks circa € 700.000 aan leefbaarheid. Daarvan gaat ruim € 200.000 naar kleinschalige initiatieven van huurders en kleinschalige infrastructurele voorzieningen. Het overige betreft de personeelskosten van medewerkers van HW Wonen in de wijkteams die zich richten op sociaal beheer. Zij houden zich voornamelijk bezig met bewonersbegeleiding bij renovatie en nieuwbouwprojecten. Daarnaast is een belangrijke taak van sociaal beheer de behandeling van klachten met betrekking tot overlast. Binnen de beperkingen van de Woningwet heeft HW Wonen dus nog ruimte om de komende jaren extra uitgaven aan leefbaarheid te doen. Deze uitgaven kunnen volgens de Woningwet echter alleen plaatsvinden als zij onderdeel zijn van de prestatieafspraken. Het is dus vooral een taak van huurders en gemeenten om knelpunten te signaleren en initiatieven ter verbetering van de leefbaarheid in te brengen in het proces van de prestatieafspraken.

Gebiedsgericht ondernemen Gemeenten en HW Wonen hebben samen met andere partijen in de Hoeksche Waard de samenwerkingsagenda Hoeksche Waard 2015-2020 opgesteld. Deze agenda benoemt een aantal vraagstukken op het gebied van wonen, welzijn en zorg waar de partijen de gezamenlijke opgave hebben en aanvaarden om bij te dragen aan verbeteringen en oplossingen. Belangrijk agendapunt is het gebiedsgericht ondernemen. Met gebiedsgericht ondernemen willen we ervoor zorg dragen dat mensen in hun eigen leefomgeving verantwoordelijkheid voelen, nemen en mogen dragen voor basisfuncties van het dagelijks leven zoals opvoeding, gezondheid, zorg voor de omgeving en elkaar, veiligheid. Juist het gebiedsgerichte is hierbij belangrijk. Daar waar we wonen, werken, leven is de verantwoordelijkheid en eigenaarschap voor de leefomgeving en voor elkaar het grootst en het beste zichtbaar. De ervaring leert dat een sterke sociale gemeenschap een positieve bijdrage levert aan gezondheid en welbevinden van mensen. Vooral voor kwetsbare groepen in de samenleving is een vitale gemeenschap van groot belang om te voorkomen dat ze in een isolement geraken of in onveilig situaties terecht komen. Met gebiedsgericht ondernemen willen we in de dorpen met elkaar kansen benoemen en ervoor zorgen dat we deze kansen benutten. Ruimte geven aan inwoners om eigen verantwoordelijkheid te nemen en ruimte geven aan zelforganisatie hiervan. Door de dialoog met inwoners aan te gaan over hoe zij hun leven willen leiden ondervinden we welke waarden belangrijk zijn, wat inwoners zelf willen en kunnen en wat rest voor professionals. De gemeenten en HW Wonen hebben bij het aangaan van die dialoog een belangrijke plek. HW Wonen en gemeenten bevinden zich in de dorpskernen en zijn al 32

veelvuldig in gesprek met huurders, inwoners, en ondernemers. Ze spreken inwoners over oplossingen en zorgen en bouwen met diverse partners aan een vitale gemeenschap. In juli 2015 heeft HW Wonen een ‘verkenner’ aangesteld voor de periode van julidecember 2015 om nadere uitwerking te geven aan het gebiedsgericht ondernemen. Dit heeft geresulteerd in een aantal aandachtsgebieden waaraan gewerkt moet worden, zodat de Hoeksche Waard stappen maakt op de ontwikkelingsladder naar vitale dorpskernen. Deze aandachtsgebieden hebben betrekking op verbetering van integrale samenwerking en het faciliteren van gemeenschapskracht in dorpskernen. In januari 2016 hebben de samenwerkende partijen een kwartiermaker aangesteld. De kwartiermaker is gevraagd om in de 17 kernen van de Hoeksche Waard de condities te verkennen, initiëren, faciliteren en/of te versterken waaronder kernen zelf voor leefbaarheid en vitaliteit kunnen zorgen. Het resultaat zal zijn dat in alle kernen een verkenning heeft plaats gevonden naar de status van deze kernen om met elkaar verantwoordelijkheid te dragen voor een vitale samenleving en een leefbare dorpskern.

Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is een voorziening ‘voor en door bewoners’, waarbij getrainde vrijwilligers bemiddelen bij ervaren overlast, ruzie of irritaties tussen buren of buurtgenoten. Het doel van Buurtbemiddeling is herstel van de relatie en communicatie tussen buurtgenoten onderling, die overlast van elkaar ondervinden. Uitgangspunt is dat betrokkenen bereid zijn om gezamenlijk tot oplossingen te komen, door met elkaar in gesprek te gaan. De buurtbemiddelaars helpen daarbij. Zij worden begeleid en ondersteund door hun projectleider. Gemeenten, HW Wonen en andere ketenpartners zetten zich in om Buurtbemiddeling in de Hoeksche Waard te laten slagen. Geschikte zaken worden naar buurtbemiddeling doorverwezen / aangedragen en er wordt voldoende publiciteit aan gegeven. Het is van belang dat men elkaar op een goede manier op de hoogte houdt over de voortgang van ingebrachte zaken. Het verloop van het proces buurtbemiddeling dient minimaal twee keer per jaar te worden geëvalueerd. HW Wonen onderzoekt in dit kader op verzoek van de gemeenten de mogelijkheid tot het doen van een financiële bijdrage in de kosten voor buurtbemiddeling.

Schoon, heel veilig HW Wonen, gemeenten en Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard zetten zich in voor een woonomgeving die schoon, heel en veilig is en waar het prettig samenleven is. De bewoners van een kern zijn echter de deskundigen om aan te geven hoe de leefbaarheid in hun kern verbeterd kan worden en geven zoveel mogelijk zelf vorm en inhoud aan de leefbaarheid. Gemeenten, HW Wonen en Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard stimuleren de bewoners om initiatieven te nemen en faciliteren deze initiatieven vervolgens waar mogelijk.

Samen met huurders HW Wonen hecht grote waarde aan betekenisvolle huurdersparticipatie. Met de herziene Woningwet is het belang hiervan alleen maar groter geworden, nu de huurdersorganisatie een nog prominentere rol gaat spelen bij de afstemming van ambities en activiteiten. Dit maakt het gezamenlijk optrekken van HW Wonen met de huurdersorganisatie, met wettelijk vastgelegde bevoegdheden, cruciaal. Daarbij gaat het zeker niet alleen over meedenken in beleid en voorbereiding van projecten, maar ook over het zijn van een krachtige en kritische partner. Overleg en afstemming met 33

bewonerscommissies, huurdersverenigingen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard, is binnen HW Wonen als vanzelfsprekend. De huurdersorganisaties krijgen financiële ondersteuning van HW Wonen.

Afspraken 6.1

6.2 6.3

6.4

HW Wonen en gemeenten conformeren zich aan de uitgangpunten van het gebiedsgericht ondernemen en de inzet en mandaat van de kwartiermaker. Dit betekent dat zij zichtbaar zijn in de dorpen om contacten te kunnen leggen met inwoners en andere professionals en indien nodig actief participeren. HW Wonen en gemeenten dragen actief uit naar andere stakeholders en hun eigen organisaties wat de meerwaarde is van gebiedsgericht ondernemen. Gemeenten, HW Wonen en andere ketenpartners spannen zich in om Buurtbemiddeling in de Hoeksche Waard te laten slagen en evalueren minimaal twee keer per jaar de voortgang van het proces. HW Wonen onderzoekt de mogelijkheid tot het doen van een financiële bijdrage in de kosten voor buurtbemiddeling.

H7 Toewijzing Bij de toewijzing van woningen en verbouw en nieuwbouw van woningen besteedt HW Wonen aandacht aan de groepen die een kwetsbare positie hebben op de woningmarkt zoals starters, senioren, bijzondere doelgroepen en statushouders. Regels met betrekking tot het woonruimteverdeling systeem zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening. In de Hoeksche Waard gelden de volgende regels en afspraken:  De vaststelling van de regelgeving (Huisvestingsverordening): het toepassen van de hardheidsclausule in afwijking van de Huisvestingsverordening is de bevoegdheid van de gemeente;  Afspraken over het huisvesten van urgenten zijn vastgelegd in het regionale Urgentiedraaiboek. Het beslissen over urgentieaanvragen is de bevoegdheid van de gemeente;  HW Wonen is verantwoordelijk voor de uitvoering van de woonruimteverdeling, in casu de plaatsing van advertenties op de regionale website, de registratie van woningzoekenden en hun reacties en de toewijzing van woningen conform de in de Huisvestingsverordening vastgelegde regels;  HW Wonen is verantwoordelijk voor rapportage over het vrijgekomen aanbod, de woningzoekenden en de toewijzingen;  De gemeenten en HW Wonen evalueren, onder meer aan de hand van de jaarlijkse rapportage van de corporaties, de woonruimteverdeling en zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor beleidsontwikkeling op dit gebied.

Afspraken 7.1 7.2

HW Wonen biedt alle voor verhuur vrijkomende woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens in principe aan via de website. In de volgende gevallen is directe aanbieding en toewijzing van woningen door de corporatie mogelijk:  Bij noodzakelijke herhuisvesting of tijdelijke huisvesting (wisselwoning) van bewoners in verband met renovatie of sloop. HW Wonen meldt in dit

34

7.3 7.4 7.5

geval op voorhand aan de gemeente de omvang van de herhuisvestingsopgave en de te renoveren of te slopen woningen;  Bij plaatsing van statushouders op verzoek van de Provincie. Gemeenten en HW Wonen zijn samen verantwoordelijk voor het behalen van de huisvestingstaakstelling voor reguliere en specifieke statushouders. HW Wonen zorgt in dat kader voor voldoende woningen om deze taakstelling te behalen. De plaatsing geschiedt in overleg met de gemeenten;  Op verzoek van de gemeente in het geval een urgent woningzoekende niet binnen de gestelde termijn van twee maal drie maanden een passende woning heeft kunnen vinden of er sprake is van een zodanige dringende noodzaak dat directe plaatsing van een woningzoekende nodig is; Bij directe toewijzing vindt achteraf verantwoording plaats op de website met vermelding van de reden van toewijzing. Gemeenten passen het urgentiedraaiboek aan en treden hierover in overleg met het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en HW Wonen. De gemeente heeft een wettelijke taak als het gaat om de huisvesting van exgedetineerden. In geval dat door de Dienst Justitiële Inrichting een melding wordt gemaakt van terugkeer, draagt HW Wonen zorg voor de huisvesting van de exgedetineerde en draagt de gemeente zorg voor het organiseren van de nazorg.

H8 Organisatie van de samenwerking HW Wonen, Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Strijen, Oud-Beijerland en Korendijk werken samen om de huurders van de Hoeksche Waard op de beste manier van dienst te kunnen zijn. Uitgangspunten bij deze samenwerking zijn wederzijdse inspanning, vertrouwen, openheid en transparantie. Partijen kunnen elkaar aanspreken op de naleving van de afspraken. Hoewel de meeste gemaakte afspraken betrekking hebben op de periode tot 2020, worden deze toch gezien als tijdelijk. Het jaar 2016 is in meerdere opzichten een overgangsjaar en ook de komende jaren zal er nog het nodige veranderen in wet- en regelgeving en zal er nog het nodige aan voortschrijdend inzicht zijn met betrekking tot de samenwerking en de te maken afspraken. Vooralsnog gaan partijen er van uit dat de prestatieafspraken de komende jaren ieder jaar worden bijgesteld.

Afspraken 8.1

Partijen voeren tenminste twee maal per jaar (in voorjaar en najaar) een algemeen bestuurlijk overleg. Dit overleg bestaat uit de bestuurder van HW Wonen, de gemeentelijke portefeuillehouders Wonen en het bestuur van het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard. Het bestuurlijk overleg is besluitvormend en vormt de opdrachtgever aan de Projectgroep Wonen en eventuele andere werkgroepen. De agenda bepalen partijen in overleg maar omvat in ieder geval: a) stand van zaken en evaluatie van de uitvoering van de prestatieafspraken, waarbij onder meer wordt gekeken naar de vraag in hoeverre de bereikte resultaten voldoen aan de verwachtingen; b) nieuwbouwprojecten, sloopprojecten, verbeteringsprojecten en onderhoudsprojecten waar de gemeenten en HW Wonen aan willen werken in het daaropvolgende jaar; 35

8.2

8.3

8.4

8.5

8.6

8.7

8.8

8.9 8.10

c) beleidsontwikkeling of ontwikkelingen op het gebied van strategisch voorraadbeheer die relevant zijn voor de prestatieafspraken. Aanvullend bestuurlijk overleg tussen HW Wonen en een individuele gemeente kan plaatsvinden wanneer één der partijen dat noodzakelijk acht. Het gaat hier om afstemmingsoverleg over de realisatie van lokale nieuwbouwprojecten die opgenomen zijn in het Regionaal Woningbouwprogramma of over operationele activiteiten in het kader van onderhoud en beheer, en nadrukkelijk niet over de voortgang van onderliggende prestatieafspraken of om onderhandelingen met betrekking tot de inhoud van toekomstige prestatieafspraken welke per definitie regionaal gevoerd worden. Partijen voeren ten minste vier keer per jaar op ambtelijk niveau overleg via de Projectgroep Wonen. Dit overleg wordt georganiseerd door het SOHW. In dit overleg wordt onder meer het bestuurlijk overleg voorbereid. Uitvoering van de afspraken zoals vastgelegd in deze prestatieafspraken wordt georganiseerd en gemonitord door de Projectgroep Wonen, bestaande uit de vertegenwoordigers van de partijen die vanuit de eigen organisaties het mandaat hebben om de benodigde acties goed te kunnen uitvoeren. De leden van de Projectgroep Wonen bewaken de voortgang van de uitvoering van de prestatieafspraken en zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van besluiten van het bestuurlijk overleg binnen de eigen organisatie. Vanuit de Projectgroep Wonen worden werkafspraken gemaakt met de afzonderlijke organisaties of delen daarvan, of worden werkafspraken verder uitgewerkt via reeds bestaande samenwerkingsverbanden. Tijdens het ambtelijk overleg in de Projectgroep Wonen wordt tussentijds bezien of en in hoeverre voldaan wordt aan de gemaakte afspraken (monitoring). Dit vormt onderwerp van gesprek in het bestuurlijk overleg. HW Wonen en de vijf gemeenten voeren onderzoek dat betrekking heeft op volkshuisvestelijke vraagstukken zoveel mogelijk gezamenlijk uit. Dat betekent dat zij elkaar voorafgaand aan opdrachtverstrekking de gelegenheid geven om gezamenlijk de opdracht te formuleren en te verstrekken en de kosten te delen. Dit geldt in 2016 in ieder geval voor het in § 3.2 genoemde onderzoek naar de benodigde sociale woningvoorraad. De looptijd van deze prestatieafspraken is 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016. Partijen komen overeen dat uiterlijk eind 2016 deze afspraken worden geactualiseerd. Tussentijdse bijstelling van deze afspraken is mogelijk. Iedere partij kan voorstellen doen aan de andere partijen voor aanpassing van de afspraken. Partijen moeten instemmen met deze voorstellen en de vernieuwde afspraken moeten schriftelijk worden vastgelegd voordat deze in de plaats treden van de afspraken uit deze prestatieafspraken. Tussentijdse bijstelling van deze afspraken is ook mogelijk indien veranderende publiekrechtelijke regelgeving daartoe aanleiding geeft. Uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar, ook bij gewijzigde omstandigheden. Als een van de betrokken partijen meent dat deze afspraken gevolgen hebben die onredelijk of onbillijk zijn, is deze partij gerechtigd voorstellen te doen aan de andere partij om deze onredelijkheid/onbillijkheid te voorkomen. Dit geldt ook als er naar mening van een van de partijen sprake is van overmacht, waardoor partijen elkaar in redelijkheid en billijkheid niet aan afspraken uit deze prestatieafspraken kunnen houden. Partijen moeten 36

instemmen met deze voorstellen, voordat deze in plaats treden van de afspraken uit deze prestatieafspraken.

37

Tot slot Met dit document zijn de prestatieafspraken van HW Wonen, Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen uiteengezet en is een helder beeld geschetst van de voorgenomen activiteiten voor de komende jaren, en specifiek voor 2016. Partijen vertrouwen erop hiermee de basis te hebben gelegd voor een slagvaardige samenwerking die bijdraagt aan het realiseren van de ambities uit de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard. Locatie, 21 juni 2016 Gemeente Korendijk G.C. den Boer

Gemeente Cromstrijen B. Boelhouwers

Gemeente Binnenmaas H.C.J. van Etten

Gemeente Oud-Beijerland P.J. van Leenen

Gemeente Strijen W.J.L.M. van Tilborg

HW Wonen B.C. Pluimer

Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard D. Groeneweg

38

Bijlage A: Begrippenlijst Kwaliteitskortingsgrens:

Ligt de huurprijs hoger dan deze grens, dan wordt er gekort op de huurtoeslag. Dit heet 'kwaliteitskorting' omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou moeten brengen. Voor 2016 ligt deze grens op € 409,92

Eerste aftoppingsgrens:

Als de huurprijs hoger is dan deze grens wordt de huurtoeslag 'afgetopt' ofwel verlaagd. De lage aftoppingsgrens is van toepassing op 1-persoonshuishoudens en voor 2-persoonshuishoudens tussen 23 en de AOWgerechtigde leeftijd. Voor 2016 ligt deze grens op € 586,68

Tweede aftoppingsgrens:

Als de huurprijs hoger is dan deze grens wordt de huurtoeslag 'afgetopt' ofwel verlaagd. De tweede aftoppingsgrens is van toepassing op huishoudens van 3 of meer personen. De grens geldt ook voor 2persoonshuishoudens, als minstens 1 van de 2 ouder is dan de AOW-gerechtige leeftijd. Voor 2016 ligt deze grens op € 628,76.

Huurtoeslaggrens:

Ook wel liberalisatiegrens. Als de huurprijs hoger is dan deze grens heb je in principe geen recht op huurtoeslag. Voor 2016 ligt deze grens op € 710,68

Goedkoop:

een huur tot de kwaliteitskortingsgrens dus < € 409,92

Betaalbaar:

een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens dus € 409,92 - € 586,68

Bereikbaar:

een huur tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens dus € 586,68 - € 628,76

Middelduur:

een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens dus € 628,76 - € 710,68

Duur:

Vanaf de huurtoeslaggrens dus > € 710,68

Sociale sector:

De sociale sector omvat goedkope tot en met middeldure huurwoningen.

Primaire doelgroep:

De primaire doelgroep is de groep van huishoudens met een belastbaar inkomen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. In 2016 gelden de volgende grenzen: Eenpersoonshuishouden € 22.100,Meerpersoonshuishouden € 30.000,– 39

Eenpersoonsouderenhuishouden € 22.100,– Meerpersoonsouderenhuishouden € 30.050,– Secundaire doelgroep:

De secundaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen tussen de inkomensgrens voor de primaire doelgroep en € 35.739,– afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Gezien hun inkomen kunnen zij zich in de praktijk geen koopwoning veroorloven. Aan de andere kant kunnen zij wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar niet voor huurtoeslag. Primaire en secundaire doelgroep vormen samen de doelgroep van beleid.

Bijzondere doelgroepen:

Mensen met een verstandelijke, lichamelijke of psychische beperking, maar ook doelgroepen als dak- en thuislozen en zwerfjongeren en mensen die beschermd en/of begeleid wonen dan wel daaraan behoefte hebben.

Huisvestingsverordening:

Biedt gemeenten de kans om zowel in te grijpen in de verdeling van woonruimte als in de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Koopstarter:

Een koper/huishouding uit de Hoeksche Waard of daarbuiten die geen zelfstandige koopwoning achterlaat en wiens gezamenlijk bruto jaarinkomen maximaal € 45.000,bedraagt. Hierbij geldt dat één persoon uit het betreffende huishouden maximaal €40.000,- bruto jaarinkomen mag verdienen.

Maatschappelijk vastgoed: Accommodaties voor organisaties die zich bezig houden met zorg, welzijn, onderwijs en/of leefbaarheid. Nul op de meter (NOM):

Een huis dat evenveel (of meer) energie opwekt als dat het nodig heeft voor het huis en het huishouden. Dat kan door een upgrade van de woning met onder meer gevelaanpak, slimme installaties en eigen energieopwekking.

Passend toewijzen:

Corporaties moeten bij het toewijzen van woningen rekening houden met de huishoudgrootte en het verzamelinkomen van de nieuwe huurder. Hiermee wordt voorkomen dat de huurder in een te dure woning terecht komt.

Scheefhuurder:

Scheefhuurders zijn mensen die een sociale huurwoning huren maar niet tot de primaire doelgroep behoren.

Senioren:

De leeftijdscategorie 55+.

Statushouders:

Asielzoekers die in het bezit zijn van een verblijfsstatus.

40

Woonbon:

Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning schrijft een woningzoekende zich in via de website van HW Wonen. Via de website kan de woningzoekende wekelijks reageren op beschikbare woningen, het maximum aantal reacties is twee per week. Het belangrijkste criterium om de volgorde van toewijzing te bepalen, is het aantal correcte reacties (woonbonen) van woningzoekenden.

Woonkeur:

WoonKeur is een certificaat dat wordt afgegeven aan nieuwbouwwoningen met voldoende woontechnische kwaliteit: een woning met WoonKeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid. De eisen uit WoonKeur behoeden de individuele consument voor ontwerpenfouten die nu of in de toekomst ongemak kunnen opleveren. Een woning met WoonKeur is een levensloopbestendige woning.

Woonkeur Pluspakket Zorg: Voor woningen die ook geschikt voor zorg moeten zijn is het mogelijk om bovenop het basispakket van Woonkeur de eisen uit het Pluspakket Zorg te volgen. Dit pluspakket biedt ruimte voor het verlenen van zorg. WWS:

Het woningwaarderingsstelsel meet de kwaliteit van een huurwoning aan de hand van punten. Het aantal punten dat een huurwoning heeft, bepaalt de maximale huur van sociale huurwoningen

41

Bijlage B: Nieuwbouwprogramma HW Wonen 2016-2020 Gemeente

Kern

Projectnaam HW-wonen

Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Binnenmaas Korendijk Korendijk Korendijk Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Strijen Strijen Strijen Strijen Strijen Totaal

‘s-Gravendeel ‘s-Gravendeel ‘s-Gravendeel Maasdam Mijnsheerenland Puttershoek Puttershoek Puttershoek Puttershoek Westmaas Westmaas Heinenoord Piershil Zuid-Beijerland Zuid-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Strijen Strijen Strijen Strijen-Sas Strijen-Sas

Roodenburg Vermaatstraat Bevershoek, fase2ab,3cd,5def Locatie Immanuël - fase 1 Kop Burg. G. de Katerstraat Dorpshart, fase 1, 2 en 3 Julianastraat Rustenburgstraat Nieuw Weverseinde Achtervang Eikenhorst Koetsveld Mastland/v.Gaasbeekstraat Wilhelminaplein Prins Bernhardstraat Nassaustraat Dorpzicht Open Waard, fase 1 Open Waard, fase 2 Kloosring Stravinskypad Rembrandtlocatie Dam, fase 2A en 2B Oranjewijk, deelplan C Kleine Loo, deelplan A en B v.Vughtstraat/S.Groenewegstr. S.Groenewegstraat

- Projectnaam Woprog - overige informatie Sloop-nieuwbouw Bevershoek, fase 3,4,5 Immanuël Sloop-nieuwbouw Dorpshart Deels intramuraal en sloop Rustenburg Sloop-nieuwbouw = Wijk van je leven = Brede school Onbekend Onbekend < 10-project < 10-project < 10-project (bestaand vastgoed) Intramuraal De Open Waard Nugteren / Kloosring < 10-project Rembrandt deels intramuraal Dam, fase 2 Oranjewijk (sloop/nieuwbouw) Kleine Loo, fase 1 en 2 A.v.Vughtstraat, S.Groenewegstr. Sloop-nieuwbouw

42

HW-wonen (bruto) 25 51 35 8 38 75 56 20 5 4 9 10 7 5 9 63 50 10 6 175 32 16 20 4 3 736

Sloop (HW-wonen) 31 72 8 4 40 20

9 10 10

9 6 219

HW-wonen (netto) -6 -21 35 0 34 35 56 0 5 4 0 0 -3 5 9 63 50 10 6 175 32 16 20 -5 -3 517

Waarvan intramuraal

29

63

31

123

Huur of koop Huur - Koop Huur - Koop Huur - Koop Huur Huur - Koop Huur - Koop Huur - Koop Huur Huur Huur Huur Huur Huur Koop Huur Huur Huur Huur Huur Huur Huur - Koop Huur - Koop Huur Koop Koop

Jaar Oplevering 2017 2016 2017 2016 2016/2018 2015/2017 2020 2018 2017 2017 2017 2018 2016 2017 2016 2018 2017 2017 2017 2016 2016-2018 2016 2017-2018 2016 2018

Bijlage C: Prognose te verkopen bezit HW Wonen Complex

1 3 5 15 30 31 50 100 101 102 120 121 122 198 199 201 202 203 204 226 227 228 252 253 275 276 277 295 296 297 298 300 302 303 325 327 340 344 350 351 372 397 399 400 402 404 409

Complexnaam

Evertsenstraat e.o. A van Nesstraat e.o. van Linschotenplein Spuizicht Graaf van Egmondstraat Acaciastraat e.o. Kijffhoeck Korengracht e.o. Binnenpad e.o. Bakhuis e.o. van Goyenstraat e.o. Bloemaertstraat e.o. F Bolstraat e.o. Verzilverd Wonen Boomgaardstraat e.o. Pr Bernhardstraat Beatrixstraat e.o. N van Puttenstraat e.o. Coorndijkstraat Julianastraat e.o. van Egmondstraat e.o. Dreef e.o. W Alexanderstraat e.o. Kon Wilhelminastraat e.o. Oranjeweg e.o. A van der Graeffstraat e.o. Irisstraat e.o. Amundsenstraat e.o. Bergenstraat Langeweg Verzilverd Wonen Oranjeplein e.o. Margrietstraat e.o. Pinksterbloemstraat e.o. Beukenlaan e.o. Hallinxweg Mozartstraat e.o. Bachstraat Zylstraweg e.o. A Reedykweg e.o. Fazantstraat Zweedse Wijk Oranjeplein Hofplein e.o. M L Kingstraat e.o. W Beckmanhof e.o. van Galenstraat

Gemeente /Kern

Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Oud-Beijerland Goudswaard Goudswaard Goudswaard Goudswaard Nieuw-Beijerland Nieuw-Beijerland Nieuw-Beijerland Piershil Piershil Zuid-Beijerland Zuid-Beijerland Zuid-Beijerland Zuid-Beijerland /Goudswaard Zuid-Beijerland /Goudswaard Nieuw-Beijlerland Goudswaard Klaaswaal Klaaswaal Klaaswaal Numansdorp Numansdorp Numansdorp Numansdorp Numansdorp Numansdorp Numansdorp Numansdorp Klaaswaal Heinenoord Heinenoord Heinenoord Heinenoord

Totaal aantal Gemiddelde Gemiddelde beschikbaar verkoopprijs verkoopprijs voor terug- en 2016 2016 doorverkoop Soort verkoop (excl. korting) (incl. korting) per 1-1-2015

Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij

157.583 166.045 162.250 234.429 149.167 154.077 191.500 182.571 185.500 174.667 168.718 168.400 158.111 196.250 164.667 135.000 145.500 148.600 174.000 147.500 158.545 164.500 153.038 161.750 172.000 160.080 169.167 164.313 164.000 168.000 153.000 123.500 165.467 176.000 154.067 234.500 162.000 231.250 150.643 162.067 136.500 236.500 176.000 140.667 175.500 175.500 196.000

141.825 149.441 146.025 210.986 134.250 138.669 172.350 164.314 166.950 157.200 151.846 151.560 142.300 176.625 148.200 121.500 130.950 133.740 156.600 132.750 142.691 148.050 137.735 145.575 154.800 144.072 152.250 147.881 147.600 151.200 137.700 111.150 148.920 158.400 138.660 211.050 145.800 208.125 135.579 145.860 122.850 212.850 158.400 126.600 157.950 157.950 176.400

24 22 8 7 6 26 2 7 2 15 39 30 9 4 3 2 6 10 1 4 11 4 13 8 3 25 6 16 4 2 1 6 15 2 15 2 11 4 14 45 2 6 1 9 10 10 3

43

Aantal verkoop 2015

2 2 1 1 3 2 1 1 3

Aantal verkoop 2016

1 1 -

-

-

Aantal verkoop 2018

-

Aantal verkoop 2019

-

-

-

2 1 2

1 1

2

-

-

-

-

1

-

-

-

-

-

-

-

-

2 1

-

1 -

-

1 1 -

1 1 1 1 1

-

-

1 2

1 -

1 1

2

-

Aantal verkoop 2017

1 1 2

2

-

-

-

-

-

2 -

1

-

2

-

-

-

-

-

-

-

-

1

-

1

1

-

2 1 -

1

-

-

1 1 1 1 3

-

1

1 -

1 1 1

2

-

-

-

-

1 1 -

1 1

-

2 -

2 -

1 2

-

1 2 1

-

1

1

-

1 1

-

1

1

-

1

1

2

1 -

1

1

1

-

-

-

1 -

1 1

1

Aantal verkoop Totaal 2024 2015-2024

1

-

-

-

Aantal verkoop 2023

-

1 1

1 1

2

-

-

-

-

Aantal verkoop 2022

2

-

1

-

-

1

-

3

1

-

1

1

2

-

Aantal verkoop 2021

3

2 2

Aantal verkoop 2020

1 1 -

1 1

1 2

1 1 1 -

1 2 -

3 6 2 2 1 6 1 3 2 2 3 11 3 3 4 3 4 1 4 2 3 17 8 4 2 1 3 1 11 2 2 3 4 10 2 4 3 2 3

430 432 434 438 442 470 471 473 490 491 492 494 520 522 524 525 528 534 570 571 574 600 601 602 603 608 613 614 623 943

van Heesenstraat e.o. Zweedsestraat e.o. Anjerstraat e.o. Lindehof Weegje Polderdijk e.o. van der Doeslaan e.o. Fazant e.o. Kerkstraat e.o. Brabersweg e.o. Molenvlietlaan e.o. Doelenstraat Molendijk A van Drielstraat e.o. Hazelaarstraat e.o. Grondzeiler e.o. Eikenlaan e.o. Schaduwrijk e.o. Koetsveldlaan e.o. Margrietlaan e.o. Cabbeweide e.o. Julianastraat Marykestraat e.o. Bernhardstraat e.o. J W Frisostraat e.o. Viskilstraat e.o. Scholeksterstraat Boomgaard e.o. Patryshof Oost-Leeuwensteijn

Totaal vrije verkopen

s-Gravendeel s-Gravendeel s-Gravendeel s-Gravendeel s-Gravendeel Maasdam Maasdam Maasdam Mijnsheerenland Mijnsheerenland Mijnsheerenland Mijnsheerenland Puttershoek Puttershoek Puttershoek Puttershoek Puttershoek Puttershoek Westmaas Westmaas Westmaas Strijen Strijen Strijen Strijen Strijen Strijen Strijen Strijen Heinenoord

Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij Vrij

157.083 156.225 165.731 226.818 205.583 161.364 159.826 168.667 141.667 151.100 179.077 162.000 185.667 153.018 159.321 163.520 172.000 222.333 146.125 149.533 183.250 134.000 156.000 145.571 143.031 142.322 146.909 148.941 215.333 781.000

141.375 140.603 149.158 204.136 185.025 145.227 143.843 151.800 127.500 135.990 161.169 145.800 167.100 137.716 143.389 147.168 154.800 200.100 131.513 134.580 164.925 120.600 140.400 131.014 128.728 128.090 132.218 134.047 193.800 1

24 40 78 11 12 11 23 12 3 10 13 9 3 57 53 25 5 6 16 15 4 1 9 49 32 59 11 17 3 1

14 1 1 1 1 2 3 1 1 2 1 1 3 3 1 3 -

175.742

149.039

1.087

69

44

1 2 2 1

2 1 -

-

1 1 1

1 -

1 1 2 1 2 1 1 2 1 1

1

-

2 2 1 -

4 2 -

4 1 2 1 1 1

1 -

2 1 2 4 2

1 1 9 1 40

-

-

1 2 4 -

1 -

2 2 -

1 40

2 1

40

-

-

40

40

40

-

1

3 1 1 1 -

-

1 2

1 1

1

-

1 1 3 1 2 1 1

2 4

1 3 2 1

1

1 -

-

-

1

-

1 2 3 7 1 1 1

1

-

2 2 1 6 1

2 2

-

1 2 2

3

-

1 2 4

1

-

1 7 1 1 1

-

1

1 1

1

2 1 1 2

1

-

-

2 3

1

2 4 1

-

40

-

1 1 4

2 1 3 2 4 1 40

3 1 4 39

19 12 19 6 8 5 8 7 2 6 9 5 2 24 23 6 2 2 7 5 2 1 5 19 19 39 5 8 1 1 428

Bijlage D: Energietransitie HW Wonen Indicatoren voor energieprestatie: Energieprestatie Label Energie-index Label A++++ E.I. ≤ 0,2 Label A+++ 0,2 < E.I. ≤ 0,4 Label A++ 0,4 < E.I. ≤ 0,6 Label A+ 0,6 < E.I. ≤ 0,8 Label A 0,8 < E.I. ≤ 1,2 Label B 1,2 < E.I. ≤ 1,4 Label C 1,4 < E.I. ≤ 1,8 Label D 1,8 < E.I. ≤ 2,1 Label E 2,1 < E.I. ≤ 2,4 Label F 2,4 < E.I. ≤ 2,7 Label G E.I. > 2,7 Ontwikkeling energie index Gemeente

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Hele Hoeksche Waard

1,73

1,73

1,68

1,60

1,56

1,52

1,46

1,41

1,37

1,34

1,32

1,28

1,26

1,24

1,24

1,23

1,23

Binnenmaas

1,67

1,67

1,60

1,52

1,51

1,50

1,47

1,42

1,38

1,34

1,31

1,27

1,25

1,22

1,22

1,22

1,22

Cromstrijen

1,84

1,84

1,84

1,81

1,72

1,72

1,54

1,50

1,41

1,32

1,26

1,19

1,15

1,15

1,13

1,13

1,13

Korendijk

1,81

1,80

1,72

1,60

1,47

1,47

1,47

1,42

1,42

1,42

1,35

1,35

1,34

1,33

1,32

1,32

1,32

Oud-Beijerland

1,80

1,79

1,71

1,61

1,61

1,49

1,42

1,36

1,35

1,35

1,34

1,31

1,29

1,29

1,29

1,29

1,29

Strijen

1,56

1,56

1,56

1,56

1,46

1,44

1,44

1,39

1,33

1,30

1,30

1,29

1,24

1,22

1,21

1,21

1,21

Label B

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

151

678

693

395

479

614

572

538

353

386

436

373

265

130

1

0

totaal aantal gemuteerde woningen

45

Bijlage E: Uitvoeringsprogramma Gem= de 5 gemeenten of een vertegenwoordiging daarvan HWW= HW Wonen Plat= Platform huurdersverenigingen Hoeksche Waard SOHW= Samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard

Actie

Wie

Gereed

2.2

Monitoring woonlasten

Gem, HWW, Plat

Q1 2017

2.4

Overleg beheersen servicekosten

HWW, Plat

Q3 2016

3.1

Onderzoek woningbehoeften

SOHW, Gem, HWW

aug 2016

3.2

Uitwerking Regionale Woonvisie n.a.v. onderzoeksresultaten ad 3.1 en vaststelling in de vijf gemeenten

SOHW, Gem

sep/ okt 2016

3.3

Kwartaalrapportage ontwikkelingen sociale woningmarkt met ingang van 1 juli 2016

HWW

juli 2016 ev

3.4

Maandelijkse rapportage toewijzing woningen statushouders

HWW

maandelijks

3.5

Aanpassing wensportefeuille HW Wonen n.a.v. uitkomsten onderzoek

HWW

Q4 2016

3.6

Onderzoek pilot woonvorm jongeren

Gem, HWW

Q4 2016

3.7

Woonpromotie en informatiebijeenkomst gericht op jongeren

SOHW, HWW, Gem, Plat

Q4 2016

3.12

Onderzoek naar behoefte meergeneratie- en mantelzorgwoningen

HWW, Gem, Plat

Q4 2016

3.18

Onderzoek haalbaarheid ontwikkeling welkomsthuis

Gem, HWW

Q4 2016

3.20

Aanpassing verkoopprogramma HW Wonen n.a.v. nieuwe wensportefeuille (3.5)

HWW

Q1 2017

4.2

Actualisatie Regionaal Woningbouwprogramma

SOHW, Gem, HWW

sep 2016

46

5.2

Voortgangsrapportage energietransitie bezit HW Wonen

HWW

Q1 2017

5.4

Onderzoek pilotproject nul op de meter

HWW, Gem

Q3 2016

5.5

Voorraadscan bijdrage aan energieneutrale regio 2040

HWW

Q3 2016

5.6

Campagne bewust energieverbruik

Gem

Q4 2016

8.1

Bestuurlijk overleg voortgang prestatieafspraken

HWW, Gem, Plat

okt 2016

8.3

Ambtelijk overleg voortgang prestatieafspraken (begin) jan, apr, jun, (eind) sep

HWW, Gem, Plat

sep 2016

8.7

Herziening afspraken voor 2017

SOHW, HWW, Gem, Plat

1 dec 2016

47

Bijlage F: De afspraken 1.1

2.1

2.2

2.3

2.4

3.1

3.2

3.3

Gemeenten, Platform huurdersverenigingen HW en HW Wonen onderschrijven de doelstellingen van het woonbeleid zoals verwoord in de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2015 en dragen actief bij aan het realiseren ervan. Bij het doorbelasten van investeringen in energieprestatie hanteert HW Wonen het ‘beleid huurverhoging na woningverbetering’ van de Huurcommissie. Daarbij hanteert HW Wonen als één van haar instrumenten (om 70% van de huurders te laten instemmen) de woonlastenwaarborg die de huurders van een wooncomplex de zekerheid geeft dat de woonlasten gemiddeld over het complex gelijk blijven of zullen dalen na de ingreep. Deze systematiek gaat uit van gelijkblijvende energiekosten, buitentempratuur en stookgedrag. Jaarlijks in het eerste kwartaal monitoren de gemeenten, HW Wonen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard in het Bestuurlijk Overleg de ontwikkeling van de woonlasten. Per element wordt besproken welke wijzigingen voorzien worden, wat de effecten hiervan zijn en op welke wijze hierin eventueel bijgestuurd kan worden. Partijen maken hiertoe nadere afspraken over de wijze van monitoring en de nulmeting. HW Wonen en de gemeenten geven invulling aan het convenant preventie huisuitzettingen Hoeksche Waard en stemmen vroegtijdig af waar maatregelen noodzakelijk lijken. De aanpak wordt jaarlijks geëvalueerd. HW Wonen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard voeren overleg gericht op het zoveel mogelijk verlagen van de servicekosten. Zo kan de corporatie de wensen van de huurders meenemen bij contractvorming over onderhoud, schoonmaak, en dergelijke. HW Wonen en de vijf gemeenten laten gezamenlijk een onderzoek uitvoeren naar de benodigde voorraad sociale huurwoningen zodat de ambities uit de Regionale Woonvisie vertaald kunnen worden naar concrete, meetbare regionale en lokale volkshuisvestelijke opgaven. Het gaat hierbij niet alleen om de totaal benodigde voorraad sociale huurwoningen, maar ook om de gewenste geografische verdeling van die voorraad, hoe deze verdeeld is in huurprijsklassen, om wat voor typen woningen het gaat, en welke doelgroepen ermee bediend kunnen worden. Gemeenten en HW Wonen treden in gezamenlijkheid op als opdrachtgever. Het onderzoek wordt in de zomer van 2016 opgeleverd en de uitkomsten vormen samen met de Regionale Woonvisie de basis voor de prestatieafspraken voor 2017 en verder. Om de discussie in het proces van de volgende prestatieafspraken aan te kunnen scherpen wordt door de vijf gemeenten in gezamenlijkheid een uitwerking van de Regionale Woonvisie opgesteld, waarin de ambities en opgaven nader geconcretiseerd worden naar aanleiding van bovengenoemd onderzoek. Na vaststelling in de vijf gemeenten zal deze notitie deel uit maken van het Volkshuisvestelijk beleid van de regio Hoeksche Waard en daarmee een onderlegger vormen voor het maken van de prestatieafspraken 2017. Om de ontwikkelingen op de sociale woningmarkt in de Hoeksche Waard goed te kunnen blijven volgen, rapporteert HW Wonen ieder kwartaal aan gemeenten en Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over het vrijgekomen aanbod, de toewijzingen en de wachttijden. Wachttijd wordt zowel op regionaal als op gemeentelijk niveau gemeten door registratie van het aantal woonbonnen dat 48

3.4

3.5

3.6 3.7

3.8

3.9 3.10

3.11

3.12

3.13

3.14 3.15

nodig is voor het toegewezen krijgen van een woning. De wachttijd wordt gerelateerd aan leeftijd van de huurder en de vier sociale huurprijscategorieën zoals gedefinieerd in Bijlage A. Als nulmeting worden de gegevens van 1 juli 2016 gehanteerd. Aanvullend op bovengenoemde monitor, rapporteert HW Wonen maandelijks aan de gemeenten over het aantal woningen dat toegewezen wordt aan statushouders. In 2016 past HW Wonen op basis van aanvullend onderzoek haar wensportefeuille met betrekking tot huurprijsklassen aan en treedt in overleg met de gemeenten en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over de consequenties van deze aanpassing voor het huurbeleid. HW Wonen en de gemeenten onderzoeken samen de mogelijkheid tot het realiseren van een pilot met een nieuwe woonvorm gericht op jongeren. HW Wonen en gemeenten onderzoeken hoe in de woonpromotie (als onderdeel van de regioprofilering) gerichte aandacht kan komen voor jongeren, en nemen het initiatief tot het organiseren van een informatiebijeenkomst over wonen in de Hoeksche Waard die zich specifiek richt op jongeren uit de regio. Conform het overzicht in Bijlage B, realiseert HW Wonen de komende jaren nieuwe sociale huurwoningen van het type verzorgd en/of geschikt wonen en speelt daarmee in op de groeiende vraag vanuit de doelgroep senioren. De gemeenten sturen via het Regionale Woningbouwprogramma de komende jaren op realisatie van 300 voor senioren geschikte koopwoningen. De kosten voor het rollator toegankelijk maken en eventueel aanpassen van badkamer en keuken van het woningbezit van HW Wonen, worden gedragen door HW Wonen. Het gaat hierbij om een complexmatige aanpak van gelijkvloerse woningen. Gemeenten en HW Wonen hebben met in de Hoeksche Waard werkzame zorgpartijen de overeenkomst ‘Pact van mijn Hart’ ondertekend. Gemeenten en HW Wonen spannen zich in om de daarin gemaakte afspraken om aan de sterk toenemende vraag van senioren naar wonen en zorg tegemoet te komen. HW Wonen richt zich daarbij primair op het bouwen en/of aanpassen van woningen voor senioren en mensen met een beperking. De gemeenten richten zich vooral op het faciliteren van de totstandkoming van woonvoorzieningen en zorg/welzijnskruispunten in de gemeente. HW Wonen en de gemeenten onderzoeken in samenspraak met de thuiszorgorganisaties de behoefte naar meergeneratie- en mantelzorgwoningen in de Hoeksche Waard. Gemeenten zullen bij de realisatie van nieuwe seniorenwoningen steeds bezien of het mogelijk is om in het bestemmingsplan de mogelijkheid op te nemen een achter aanbouw ten behoeve van mantelzorg te faciliteren. Gemeenten houden bij herziening van bestaande bestemmingsplannen zoveel mogelijk rekening met het faciliteren van de behoefte aan aanbouwmogelijkheden ten behoeve van mantelzorgers. HW Wonen spant zich in om zo nodig in de omgeving van een ontstane mantelzorgsituatie woonruimte voor de mantelzorger te arrangeren. De gemeentelijke taakstelling van de huisvesting van statushouders wordt gerealiseerd in een gezamenlijke aanpak van HW Wonen en de gemeenten. HW Wonen richt zich hierbij specifiek op het aanbieden van voldoende geschikte woonruimte. Uitgangspunt daarbij is dat voorkomen wordt dat de wachttijd voor reguliere woningzoekenden toeneemt. 49

3.16 3.17

3.18 3.19

3.20

3.21 3.22 3.23

3.24

3.25

4.1

4.2

4.3

4.4 4.5

In 2016 realiseert HW Wonen deze doelstelling onder andere door het verminderen van het aantal te verkopen woningen. HW Wonen rapporteert maandelijks aan de gemeenten over het aantal woningen dat toegewezen wordt aan statushouders. Twee maal per jaar overleggen gemeenten en HW Wonen of de uitkomsten van monitoring aanleiding geven tot aanpassing van de genomen maatregelen en de afspraken. HW Wonen en gemeenten onderzoeken de haalbaarheid van de ontwikkeling van een welkomsthuis dat tijdelijke woonruimte biedt aan urgente woningzoekers. HW Wonen en de gemeenten spannen zich in om de planning van in de wijk uit te voeren werkzaamheden zo veel als mogelijk op elkaar af te stemmen zodat de overlast beperkt kan worden. Na update van haar wensportefeuille in 2016 past HW Wonen haar verkoopprogramma aan, deelt de informatie op kernniveau en treedt hierover in overleg met de vijf gemeenten. Indien HW Wonen een sloopvoornemen heeft communiceert zij dit met de gemeente. HW Wonen geeft inzicht in de mate waarin verkochte woningen aan koopstarters zijn verkocht. HW Wonen treedt vroegtijdig in overleg met de gemeenten en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over het scheidingsvoorstel DAEB en nietDAEB om de volkshuisvestelijke consequenties ervan te bespreken. De gemeenten maken in hun uitwerking van de volkshuisvestelijke opgave inzichtelijk welke bijdrage duurdere huurwoningen en goedkope koopwoningen kunnen leveren aan realisatie van de Regionale Woonvisie. Afhankelijk van de behoefte die mogelijk blijkt uit het onderzoek uit §3.2, bereiden HW Wonen en de vijf gemeenten in 2016 een pilot voor om te experimenteren met de ontwikkeling van niet-DAEB woningen, met marktconsultatie en om daarmee de mogelijke rol van de corporatie binnen de Woningwet verder te verkennen. In de periode 2016-2020 realiseert HW Wonen in ieder geval de in Bijlage B beschreven nieuwbouwplannen. Afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek uit §3.2 kan de gewenste hoeveelheid en type nieuwe woningen nog veranderen. Bij het maken van afspraken over nieuwbouw is het Regionaal Woningbouwprogramma Hoeksche Waard leidend. Het programma wordt door de gemeenten minimaal één maal per jaar geactualiseerd in afstemming met HW Wonen. Zowel de gemeenten als HW Wonen spannen zich in om de geplande nieuwbouw zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin aan te laten sluiten op de doelen uit de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard. In geval van nieuwbouwlocaties met woningen in de sociale sector waar de grond in eigendom is van een of meer projectontwikkelaars, sluit de gemeente een exploitatieovereenkomst met deze ontwikkelaars. Als een dergelijke overeenkomst tot stand komt, legt de gemeente hierin vast dat de woningen in de sociale huursector door de ontwikkelende partijen als eerste aan de in de Hoeksche Waard actieve woningbouwcorporaties worden aangeboden. HW Wonen denkt mee over de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed en over de mogelijkheid daarin te investeren. In verband met de vitaliteit van de kernen in de Hoeksche Waard streven gemeenten en HW Wonen naar de realisatie van nieuwbouwlocaties met woningen in alle dorpen van de regio Hoeksche Waard. Randvoorwaarde daarbij is dat er 50

4.6

4.7

4.8

4.9

4.10 4.11

4.12

5.1

5.2 5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

sprake is van marktvraag met een sociale component met daaruit voortvloeiend een geëigende rol voor een corporatie zoals geformuleerd in de Woningwet. HW Wonen en de gemeenten treden in overleg om in het technisch programma van eisen nieuwbouw van HW Wonen het beleid in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning vorm te geven. HW Wonen hanteert bij de realisatie van nieuwbouw in principe de eisen uit het Handboek WoonKeur of een alternatief dat technisch gelijkwaardig is. Een woning met WoonKeur is een levensloopbestendige woning. HW Wonen neemt zich voor om in al haar projecten, zowel nieuwbouw als renovatie, indien hout wordt toegepast, hiervoor duurzaam hout te gebruiken. Duurzaam hout is hout dat voldoet aan de minimumeisen van de Nederlandse overheid. Daarbij is sprake van hout met een FSC Keurmerk. HW Wonen en de gemeente streven bij de realisatie van nieuwbouw minimaal de eisen na van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Om volledig aan de eisen te kunnen voldoen dient onder andere tevens de woonomgeving en het beheer ervan te voldoen. Dit is in bestaande situaties vaak niet haalbaar. Het label zelf wordt niet aangevraagd. Sloopwerkzaamheden worden door HW Wonen verricht onder de geldende sanerings-, milieu- en Arbo-eisen. Met betrekking tot nieuwbouw, sloop-vervangende nieuwbouw, of grootschalige renovatieprojecten, sluiten gemeente en HW Wonen een anterieure exploitatieovereenkomst. Hierin worden nadere afspraken gemaakt over onder andere grondprijzen, inrichtingseisen, kosten voor inrichting openbare ruimte, bouwleges, en andere randvoorwaarden voor de realisatie. Indien er aanleiding toe is kunnen de gemeente en HW Wonen overeenkomen om op onderdelen beargumenteerd af te wijken van de eisen zoals verwoord in afspraken 4.7 t/m 4.9. HW Wonen zet zich in om woningen te renoveren tot comfortabele, toekomstbestendige en energiezuinige woningen door jaarlijks een bedrag van € 20 miljoen te investeren in groot onderhoud waarin verduurzaming een belangrijke rol inneemt. HW Wonen geeft jaarlijks op gemeenteniveau inzicht in de ontwikkeling van de woningvoorraad naar labels/energie-index waarden. HW Wonen stuurt met haar onderhouds- en renovatieprogramma op een gemiddelde Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van haar bezit gelijk aan label B in 2024. HW Wonen en gemeenten onderzoeken in 2016 de mogelijkheid voor een kleinschalig pilotproject met Nul Op De Meter waarin een aantal woningen geheel energieneutraal wordt opgeleverd, en onder welke condities een dergelijke pilot gerealiseerd kan worden. HW Wonen voert een voorraadscan uit waarin de woningbouwcorporatie laat zien wat haar bijdrage kan zijn aan de regionale ambitie om in 2040 een energieneutrale regio te zijn en stelt voor de komende jaren een plan van aanpak op hoe zij hier naar toe kunnen werken. In 2016-2017 ontwikkelen de gemeenten vanuit het digitale Energieloket een campagne om bewoners bewuster om te laten gaan met hun energieverbruik. Deze campagne richt zowel op eigenaren als op huurders van woningen. HW Wonen spant zich in om jaarlijks minimaal 50 geselecteerde huurders mee te laten doen aan het zonnepanelenproject. 51

6.1

6.2 6.3

6.4 7.1 7.2

7.3 7.4 7.5

8.1

HW Wonen en gemeenten conformeren zich aan de uitgangpunten van het gebiedsgericht ondernemen en de inzet en mandaat van de kwartiermaker. Dit betekent dat zij zichtbaar zijn in de dorpen om contacten te kunnen leggen met inwoners en andere professionals en indien nodig actief participeren. HW Wonen en gemeenten dragen actief uit naar andere stakeholders en hun eigen organisaties wat de meerwaarde is van gebiedsgericht ondernemen. Gemeenten, HW Wonen en andere ketenpartners spannen zich in om Buurtbemiddeling in de Hoeksche Waard te laten slagen en evalueren minimaal twee keer per jaar de voortgang van het proces. HW Wonen onderzoekt de mogelijkheid tot het doen van een financiële bijdrage in de kosten voor buurtbemiddeling. HW Wonen biedt alle voor verhuur vrijkomende woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens in principe aan via de website. In de volgende gevallen is directe aanbieding en toewijzing van woningen door de corporatie mogelijk:  Bij noodzakelijke herhuisvesting of tijdelijke huisvesting (wisselwoning) van bewoners in verband met renovatie of sloop. HW Wonen meldt in dit geval op voorhand aan de gemeente de omvang van de herhuisvestingsopgave en de te renoveren of te slopen woningen;  Bij plaatsing van statushouders op verzoek van de Provincie. Gemeenten en HW Wonen zijn samen verantwoordelijk voor het behalen van de huisvestingstaakstelling voor reguliere en specifieke statushouders. HW Wonen zorgt in dat kader voor voldoende woningen om deze taakstelling te behalen. De plaatsing geschiedt in overleg met de gemeenten;  Op verzoek van de gemeente in het geval een urgent woningzoekende niet binnen de gestelde termijn van twee maal drie maanden een passende woning heeft kunnen vinden of er sprake is van een zodanige dringende noodzaak dat directe plaatsing van een woningzoekende nodig is; Bij directe toewijzing vindt achteraf verantwoording plaats op de website met vermelding van de reden van toewijzing. Gemeenten passen het urgentiedraaiboek aan en treden hierover in overleg met het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en HW Wonen. De gemeente heeft een wettelijke taak als het gaat om de huisvesting van exgedetineerden. In geval dat door de Dienst Justitiële Inrichting een melding wordt gemaakt van terugkeer, draagt HW Wonen zorg voor de huisvesting van de exgedetineerde en draagt de gemeente zorg voor het organiseren van de nazorg. Partijen voeren tenminste twee maal per jaar (in voorjaar en najaar) een algemeen bestuurlijk overleg. Dit overleg bestaat uit de bestuurder van HW Wonen, de gemeentelijke portefeuillehouders Wonen en het bestuur van het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard. Het bestuurlijk overleg is besluitvormend en vormt de opdrachtgever aan de Projectgroep Wonen en eventuele andere werkgroepen. De agenda bepalen partijen in overleg maar omvat in ieder geval: d) stand van zaken en evaluatie van de uitvoering van de prestatieafspraken, waarbij onder meer wordt gekeken naar de vraag in hoeverre de bereikte resultaten voldoen aan de verwachtingen; e) nieuwbouwprojecten, sloopprojecten, verbeteringsprojecten en onderhoudsprojecten waar de gemeenten en HW Wonen aan willen werken in het daaropvolgende jaar; 52

f)

8.2

8.3

8.4

8.5

8.6

8.7

8.8

8.9 8.10

beleidsontwikkeling of ontwikkelingen op het gebied van strategisch voorraadbeheer die relevant zijn voor de prestatieafspraken. Aanvullend bestuurlijk overleg tussen HW Wonen en een individuele gemeente kan plaatsvinden wanneer één der partijen dat noodzakelijk acht. Het gaat hier om afstemmingsoverleg over de realisatie van lokale nieuwbouwprojecten die opgenomen zijn in het Regionaal Woningbouwprogramma of over operationele activiteiten in het kader van onderhoud en beheer, en nadrukkelijk niet over de voortgang van onderliggende prestatieafspraken of om onderhandelingen met betrekking tot de inhoud van toekomstige prestatieafspraken welke per definitie regionaal gevoerd worden. Partijen voeren ten minste vier keer per jaar op ambtelijk niveau overleg via de Projectgroep Wonen. Dit overleg wordt georganiseerd door het SOHW. In dit overleg wordt onder meer het bestuurlijk overleg voorbereid. Uitvoering van de afspraken zoals vastgelegd in deze prestatieafspraken wordt georganiseerd en gemonitord door de Projectgroep Wonen, bestaande uit de vertegenwoordigers van de partijen die vanuit de eigen organisaties het mandaat hebben om de benodigde acties goed te kunnen uitvoeren. De leden van de Projectgroep Wonen bewaken de voortgang van de uitvoering van de prestatieafspraken en zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van besluiten van het bestuurlijk overleg binnen de eigen organisatie. Vanuit de Projectgroep Wonen worden werkafspraken gemaakt met de afzonderlijke organisaties of delen daarvan, of worden werkafspraken verder uitgewerkt via reeds bestaande samenwerkingsverbanden. Tijdens het ambtelijk overleg in de Projectgroep Wonen wordt tussentijds bezien of en in hoeverre voldaan wordt aan de gemaakte afspraken (monitoring). Dit vormt onderwerp van gesprek in het bestuurlijk overleg. HW Wonen en de vijf gemeenten voeren onderzoek dat betrekking heeft op volkshuisvestelijke vraagstukken zoveel mogelijk gezamenlijk uit. Dat betekent dat zij elkaar voorafgaand aan opdrachtverstrekking de gelegenheid geven om gezamenlijk de opdracht te formuleren en te verstrekken en de kosten te delen. Dit geldt in 2016 in ieder geval voor het in § 3.2 genoemde onderzoek naar de benodigde sociale woningvoorraad. De looptijd van deze prestatieafspraken is 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016. Partijen komen overeen dat uiterlijk eind 2016 deze afspraken worden geactualiseerd. Tussentijdse bijstelling van deze afspraken is mogelijk. Iedere partij kan voorstellen doen aan de andere partijen voor aanpassing van de afspraken. Partijen moeten instemmen met deze voorstellen en de vernieuwde afsrpaken moeten schriftelijk worden vastgelegd voordat deze in de plaats treden van de afspraken uit deze prestatieafspraken. Tussentijdse bijstelling van deze afspraken is ook mogelijk indien veranderende publiekrechtelijke regelgeving daartoe aanleiding geeft. Uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar, ook bij gewijzigde omstandigheden. Als een van de betrokken partijen meent dat deze afspraken gevolgen hebben die onredelijk of onbillijk zijn, is deze partij gerechtigd voorstellen te doen aan de andere partij om deze onredelijkheid/onbillijkheid te voorkomen. Dit geldt ook als er naar mening van een van de partijen sprake is van overmacht, waardoor partijen elkaar in redelijkheid en billijkheid niet aan afspraken uit deze prestatieafspraken kunnen houden. Partijen moeten

53

instemmen met deze voorstellen, voordat deze in plaats treden van de afspraken uit deze prestatieafspraken.

54