Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh celkem 30 stran

Posudek / č. 14-352/2012

APPRAISALS

O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 119 k.ú. Hradčany ve vlastnictví 1/1 PROZEMA s.r.o., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00 Praha IČ: 27656233 085Ex 6733/11-45

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Suchánek Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, PSČ 190 00

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh celkem 30 stran.

V Praze dne 15.2.2012

Vyhotovení č.: 2

Znalecký posudek / č. 14-352/2012

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 11 5.1

Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů .......................................................................... 11

5.2

Porovnávací metoda .....................................................................................................................................14

5.3

Rekapitulace hodnot .................................................................................................................................... 15

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 16

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 18

Strana 2

14 Znalecký posudek /č. 14-352/2012

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 119 k.ú. Hradčany (objekt pro bydlení č.p.126 na parcele p.č.243) ve vlastnictví 1/1 PROZEMA s.r.o., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00 Praha, IČ: 27656233. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Milana Suchánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Pod Pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.2.2012. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 9.2.2012. Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č. 119 k.ú. Hradčany je stanovena:

23 865 000,00 Kč (slovy: Dvacet tři miliony osmsetšedesátpět tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 9.2.2012

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že •

nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku;

•

odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách;

•

zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování;

•

nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


Podklady pro zpracování ocenění

3.4

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: •

Usnesení Č.j. 085Ex 6733/11-45 JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 9

•

Výpis z KN LV č. 119 k.ú. Hradčany k datu 21.7.2011

•

Kopie katastrální mapy

Podklady získané zhotovitelem: •

Fotodokumentace z místního šetření

•

Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 119 k.ú. Hradčany (objekt pro bydlení č.p.126 na parcele p.č.243) ve vlastnictví 1/1 PROZEMA s.r.o., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00 Praha, IČ: 27656233. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Milana Suchánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Pod Pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.2.2012. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 9.2.2012.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 085Ex 6733/11-45 JUDr. Milan Suchánek, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Pod Pekárnami 245/10. 190 00 Praha 9 ze dne 20.1.2012. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 9.2.2012. Místní šetření bylo provedeno dne 9.2.2012. Vlastník nemovitosti nebyl zastižen.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) :

Bytový dům č.p.126 Strahovské nádvoří 126/8 11800 Praha 1 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Hradčany 1 257 158 2 250,- Kč/m2

Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 119 k.ú. Hradčany: 1/1 PROZEMA s.r.o., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00 Praha, IČ: 27656233. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 20 000 000,- Kč s příslušenstvím , budoucí pohledávky do výše 20 000 000,- Kč do 31.12.2026. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, IČ:45244782. Stavba: Hradčany, č.p.126.Parcela: 243. (V-14851/2007-101) Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 23.3.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.3.2007.

Strana 9


Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 22 000 000,- Kč s příslušenstvím . Manlík Jan Ing., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00, Praha, RČ:521221/341. Stavba: Hradčany, č.p.126.Parcela: 243. (V-57564/2009-101) Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 5.11.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.11.2009. Nařízení exekuce, soudní exekutor Mgr.Milan Suchánek, EÚ Praha 9. PROZEMA s.r.o., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00 Praha, IČ: 27656233. (Z-77522/2011-101). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 48 EXE-986/2011-15 OS P1 ze dne 28.6.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti . PROZEMA s.r.o., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00 Praha, IČ: 27656233. Stavba: Hradčany, č.p.126.Parcela: 243. (Z-77522/2011-101) . Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 085Ex-6733/2011 -12 ze dne 1.7.2011. Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 4.7.2011. Stavba: Hradčany, č.p.126.Parcela: 243. (Z-77522/2011-101) . Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 085 EX-6733/2011-13 ze dne 1.7.2011. Nabývající tituly a jiné podklady zápisu: Listina: Smlouva kupní ze dne 23.3.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.3.2007. (V-14854/2007101). Pro: PROZEMA s.r.o., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00 Praha. Věcné břemeno: nebylo zjištěno Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Nemovitost zapsaná na LV č.119 k.ú. Hradčany se nachází v historickém centru hlavního města Prahy v areálu Strahovského kláštera. Jedná se o dům č.p.126, na Strahovském nádvoří. Dle LV a územního plánu se jedná o objekt k bydlení. Vzhledem k tomu, že nebyla majitelem umožněna prohlídka nemovitosti, nebylo možné přesně zjistit využití a stav objektu. Předpokládám tedy, že se jedná o bytový dům se dvěma nadzemními podlažími a využitým podkrovím s cca 4 bytovými jednotkami. Dále předpokládám, vzhledem k tomu, že v dané lokalitě jsou téměř všechny domy podsklepeny, že i oceňovaná nemovitost je minimálně z 50% podsklepena. Při místním šetření nebylo zjištěno, zda je objekt v současnosti obýván. Spíše vše nasvědčuje, že v současné době je dům prázdný. (Na dveřích nejsou žádné jmenovky ani domovní zvonky, v oknech nejsou záclony.) Jedná se o zděný dům se dvěma nadzemními podlažími, s pravděpodobně využitým podkrovím, se sedlovou střechou. Předpokládám, že dům je z 50% podsklepený. Zdivo je pravděpodobně smíšené, krov dřevěný, stropy pravděpodobně dřevěné trámové nebo klenby. Střešní krytina je z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka objektu, nebylo možné zjistit vybavenost domu a stav vnitřních konstrukci. Z tohoto důvodu byla také pro výpočet opotřebení u administrativní ceny nemovitosti zvolena lineární metoda, ačkoli by lépe vyhovovala metoda analytická. Objekt je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Ostatní sítě nebyly zjištěny. Dům se nachází na turisticky velmi atraktivním místě, které ale pro trvalé bydlení až tak vhodné není. Dle vnější prohlídky domu se dá předpokládat nutná alespoň částečná rekonstrukce domu (částečně poškozená fasáda, oprava či výměna oken, dořešení některých okenních otvorů). Dům se nachází v památkově chráněném území, veškeré stavební úpravy zde podléhají schválení a kontrole památkových úřadů. Veškeré rekonstrukce jsou vždy dražší, než-li u objektů, které nejsou památkově chráněné. Oceňovaný pozemek je téměř obdélníkového tvaru a je zcela zastavěný. Přístup na pozemek je po zpevněné komunikaci, je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Hlavní město Praha má cenovou mapu pozemků, ale oceňovaný pozemek zde není oceněn. Územním plánem je pozemek určen jako všeobecně obytné území.

Strana 10


5

Ocenění nemovitosti

5.1

Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů

Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obsah posudku: 1) Bytový dům č.p.126 včetně příslušenství - nákladový způsob dle cenových předpisů 2) Pozemek k.ú. Hradčany zapsaný na LV č. 119 – nákladový způsob dle cenových předpisů

1) Bytový dům č.p.126 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název

Zastavěná. plocha 55,00m2 144,00m2 144,00m2 343,00 m2

1.PP vrchní stavba zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 2,20 m 6,40 m 1,68 m

Součin 121,00 m3 921,60 m3 241,92 m3 1 284,52 m3

PVP = 1 284,52 / 343,00 = 3,74 m PZP = 343,00 / 3 = 114,33 m2

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ 1.PP PP (55)*(2,20) vrchní stavba NP (144)*(6,40) zastřešení Z (144)*(1,68) Obestavěný prostor - celkem:

= = =

Obestavěný prostor 121,00 m3 921,60 m3 241,92 m3 1 284,52 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce

betonové pasy zděné tl. 45 cm a více dřevěné dřevěný sbíjený pálená taška pozinkovaný plech

Hodnocení standardu S S P S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100

Strana 11


7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

jednovrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná špaletová běžná keramická dlažba ústřední třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové chybí bojler běžný elektrický sporák WC, umyvadla, sprchové kouty chybí mříže chybí

S N S S

100 100 100 100

S X S S S S S S S C P S S C S C X

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 70 30 100

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy P 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů S 8. Úprava vnějších povrchů N 9. Vnitřní obklady keramické S 10. Schody S 11. Dveře S 12. Vrata X 13. Okna S 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění S 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod S 19. Vnitřní kanalizace S 20. Vnitřní plynovod C 21. Ohřev teplé vody P 22. Vybavení kuchyní S 23. Vnitřní hygienické vybavení S 24. Výtahy C 25. Ostatní S 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] Část [%] 6,00 100 18,80 100 8,20 100 5,30 100 2,40 100 0,70 100 6,90 100 3,10 100 2,10 100 3,00 100 3,20 100 0,00 100 5,40 100 3,10 100 4,70 100 5,20 100 0,40 100 3,30 100 3,20 100 0,40 100 2,10 100 1,80 100 3,80 100 1,30 100 5,60 70 5,60 30 0,00 100

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,00 1,00 18,80 0,46 3,77 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,54 4,77 1,00 2,10 1,00 3,00 1,00 3,20 1,00 0,00 1,00 5,40 1,00 3,10 1,00 4,70 1,00 5,20 1,00 0,40 1,00 3,30 1,00 3,20 0,00 0,00 0,46 0,97 1,00 1,80 1,00 3,80 0,00 0,00 1,00 3,92 0,00 0,00 1,00 0,00 92,73

Strana 12


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

= * * * * * * *

2 150,0,9390 0,9777 0,8615 0,9273 1,2000 2,1390 6,0260

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 284,52 m3 * 24 389,69 Kč/m3

= =

24 389,69 31 329 044,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %

-

12 531 617,84 Kč

Bytový dům č.p.126 - zjištěná cena

=

18 797 426,76 Kč

2) Pozemek p.č.243 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.9.1. Ochranné pásmo: Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 2 250,1,00 2,1390 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Pozemek p.č.243 - zjištěná cena

Parcelní číslo Výměra [m2] 243 144,00

-5 % -5 % 6,0260 2,1390 Kp 6,0260

Úprava [%] -5,00

Jedn. cena [Kč/m2] 27 551,550

Upr. cena [Kč/m2] 27 551,550

Cena [Kč] 3 967 423,20 3 967 423,20

=

3 967 423,20 Kč

Poznámka: U ocenění pozemku nebyla uplatněna přirážka 1.2 dle přílohy č.21. z důvodu již dosažené ceny za 1m2 pozemku. Dle cenové mapy jsou nejbližší skupinou oceněných pozemků pozemky za cenu 19 750,- Kč/1m2. Již dosažená cena bez přirážek je již o cca 30% vyšší než-li v cenové mapě.

Strana 13


Rekapitulace cen nemovitostí zjištěných dle cenových předpisů: Výsledné ceny: 1) Bytový dům č.p.126 2) Pozemek par.č.243 k.ú.Hradčany Cena nemovitosti činí celkem

18 797 426,80Kč 3 967 423,20 Kč 22 764850,00 Kč

Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

22 764 850,- Kč

5.2

Porovnávací metoda

1) Bytový dům č.p.126 – porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 368,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient technického stavu objektu K2 - koeficient velikosti pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Pohořelec, Praha - řadový dům se 2 byty 2+1 s příslušenstvím, společným schodištěm, halou a terasou s výhledem do kláštera. Přízemní byt je o velikosti 83 m2, s halou a točitým schodištěm, byt v 1. patře 83 m2, podkroví 59 m2 s obytnou místností, halou a vstupem na krásnou terasu s vyhlídkou na klášter a park. Půda vhodná k rekonstrukci 19 m2. Dům je ze 3/4 podsklepený s klenutými stropy. Dům byl citlivě rekonstruován v r.1978, včetně prvků historického interiéru. Veškeré IS, ÚT plynové, vodovod, kanalizace, el. 220/380 V. Výměra pozemku je 78 m2. 2) Hradčany, Praha- řadový podsklepený dům po celkové rekonstrukci, nová střecha, zateplení, fasáda, nové elektrorozvody, rozvody vody, dřevěné obklady, okna, trámové stropy, zateplené bezpečnostní dveře. V domě je EZS, el. čidla pro rozsvěcení světel. Internet, telefon a televize jsou připojeny přes pevnou linku. Dispozice : 1. PP - suchý sklep s klenbou, 1.NP - 1x pokoj s kuchyní, jídelna, samostatná toaleta, je zde možné vybudovat koupelnu, 2.NP - 2x pokoj a každý z nich má koupelnu s toaletou Podkroví - pokoj s kuchyň. koutem, koupelnou a toaletou Výměra pozemku je 62 m2. 3) Nový Svět, Praha - řadový dům s bytem 3+1 po rekonstrukci v blízkosti Pražského hradu. První podlaží se skládá z vstupní haly, pracovny, sprchového kouta a WC, v druhém NP je kuchyň a obývací pokoj, třetí podlaží se skládá z ložnice a koupelny se sprchovým koutem a WC. Vytápění domu je plynové, kombinované podlahové a radiátory, telefon, kuchyňská linka se zabudovanými spotřebiči (lednice, multifunkční elektrická trouba, myčka nádobí, varná deska). Výměra pozemku 34 m2.

Strana 14


Seznam porovnávaných objektů: Název

Realizovaná cena Km

Pohořelec, Praha Hradčany, Praha Nový Svět,Praha Součet:

23 999 000,- Kč 13 499 000,- Kč 22 000 000,- Kč

Kc

Kv

K1

K2

Množství [jedn]

K3

1,00 1,00 0,80 0,90 1,10 0,80 1,00 1,00 0,80 0,80 1,10 0,80 1,00 1,00 0,60 0,80 1,10 0,80

Jedn. cena [Kč/jedn.]

243,00 62 575,17 186,00 40 874,39 102,00 91 105,88 194 555,44 Kč/jedn. /3 64 851,81 Kč/jedn. 40 874,39 Kč/jedn. 91 105,88 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 64 851,81 Kč 368,00 á 64 851,81 Kč/

=

23 865 466,08 Kč

Bytový dům č.p.126 - výsledná cena po zaokrouhlení

=

23 865 000,00 Kč

5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů Porovnávací hodnota nemovitosti Výnosová hodnota

22 764 850,00 Kč 23 865 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 119 k.ú. Hradčany s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 23 865 000,00 Kč.

Strana 15


6

Výsledek ocenění

Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 119 k.ú. Hradčany (objekt bydlení č.p.126 na parcele p.č.243) ve vlastnictví 1/1 PROZEMA s.r.o., Strahovské nádvoří 126/8, Praha 1, Hradčany, 118 00 Praha, IČ: 27656233. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Milana Suchánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Pod Pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.2.2012. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 9.2.2012.

Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č. 119 k.ú. Hradčany je stanovena ve výši:

23 865 000,00 Kč (slovy: Dvacet tři miliony osmsetšedesátpět tisíc korun českých)

Strana 16


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 14-352/2012 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 12069.

V Praze dne 15.2.2012

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracovala: Ing. Ivana Markovská

Strana 17


7 Přílohy 1.

Usnesení č.j. 085Ex 6733/11-45 JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 9 2. Výpis z KN LV č. 119 k.ú.Hradčany 3. Kopie katastrální mapy 4. Fotodokumentace z místního šetření 5. Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 18


Pohled z nádvoří

Pohled ze zadní strany

Pohled ze zadní strany

Strana 19

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh celkem 30 stran

Recommend Documents