Posouzení úrovně hypotečního bankovnictví v ČR a jeho perspektivy

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů

Posouzení úrovně hypotečního bankovnictví v ČR a jeho perspektivy

Bakalářská práce

Autor:

Ekaterina Degtiar Bankovní management/Bankovní manažer – specialista (BMS) – Komerční bankovnictví

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

březen, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

…………………. V Praze, dne 29. 03. 2010

Ekaterina Degtiar

2

Poděkování: Chtěla bych poděkovat vedoucí své bakalářské práce paní Ing. Olze Šeflové za odborné konzultace, cenné náměty a věcné připomínky, za pomoc a vstřícný přístup při vedení této bakalářské práce. Chtěla bych také poděkovat zaměstnancům pobočky UniCredit Bank Czech Republic, a. s., za pomoc při získávání potřebných informací a za teoretické a praktické zkušenosti v oblasti hypotečního bankovnictví.

3

Anotace Předmětem bakalářské práce „Posouzení úrovně hypotečního bankovnictví v ČR a jeho perspektivy“ je charakteristika a analýza hypotečních úvěrů na financování bydlení. První část práce představuje teoretické vymezení problematiky hypotečního úvěru a stručnou charakteristiku jeho základních parametrů. Dále je charakterizována produktová nabídka hypotečních úvěrů na bydlení u pěti významných bankovních subjektů, které poskytují hypotéky. Praktickou část práce představuje analýza a komparace parametrů a obchodních podmínek financování konkrétního bytového záměru u vybraných bank a navrhování nejvhodnější varianty produktu dle klientského požadavku. Na závěr práce jsou formulovány výsledky a doporučení bankám pro zdokonalení jejich nabídky v oblasti hypoték a vymezení trendů ve vývoji hypotečního bankovnictví v České republice.

Annotation The subject of bachelor thesis „Assessment of the level of mortgage banking in the Czech Republic and its prospects“ is characteristic and analysis of mortgage loans to finance housing. The first part is a theoretical definition of the mortgage loan problem and a brief description of its basic parameters. It is described an overview of residential mortgage loans in 5 major banks, which provide mortgages. The practical part of the work is the analysis and comparison of parameters and conditions of financing a specific housing project in selected banks and designing the best product option by the client request. Finally, there are the results of the work and recommendations for the banks to improve their offers in mortgages and defining trends in the development of mortgage banking in the Czech Republic.

Klíčová slova: Hypoteční úvěr, hypotéka, banka, financování, úroková sazba

Keywords: Mortgage loan, mortgage, bank, financing, interest rate

4

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 6 1. Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů ............................................. 11 1.1 Parametry hypotečních úvěrů .................................................................................... 11 1.1.1 Legislativní rámec .............................................................................................. 11 1.1.2 Účelovost ............................................................................................................ 11 1.1.3 Výše úvěru.......................................................................................................... 12 1.1.4 Způsob čerpání ................................................................................................... 12 1.1.5 Způsob splácení .................................................................................................. 13 1.1.6 Splatnost ............................................................................................................. 14 1.1.7 Úročení ............................................................................................................... 15 1.1.8 Zajištění .............................................................................................................. 15 1.1.9 Hypoteční zástavní listy (HZL) .......................................................................... 16 1.2 Státní podpora k hypotečním úvěrům........................................................................ 17 1.3 Výběr vhodného produktu......................................................................................... 19 2. Metodologie .................................................................................................................... 25 3. Analýza nabídky hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank ........................ 27 3.1 Československá obchodní banka, a. s. – ČSOB ........................................................ 27 3.2 Česká spořitelna, a. s. – ČS ....................................................................................... 29 3.3 Hypoteční banka, a. s. – HB ...................................................................................... 30 3.4 UniCredit Bank Czech Republic, a. s. – UCB........................................................... 32 3.5 Raiffeisenbank, a. s. – RB ......................................................................................... 32 4. Analýza a komparace parametrů a podmínek financování konkrétního bytového záměru klienta ................................................................................................................... 34 5. Výsledky, závěry a doporučení bankám pro zdokonalení jejich nabídky v oblasti hypoték. .............................................................................................................................. 39 5.1 Výpočet celkových orientačních nákladů.................................................................. 40 5.2 Celková analýza hypotečních úvěrů u vybraných bank ............................................ 43 5.3 Doporučení bankám................................................................................................... 44 6. Trendy ve vývoji hypotečního bankovnictví v České republice ................................ 45 Závěr ................................................................................................................................... 49 Seznam použité literatury ................................................................................................. 51 Přílohy, tabulky, grafy ...................................................................................................... 53

5

Úvod Hypoteční úvěr je jedním z nejvýznamnějších dlouhodobých bankovních produktů, který má za cíl financování bytových potřeb člověka. Základním charakteristickým rysem je způsob zajištění – zástavní právo k nemovitosti, což relativně snižuje bance riziko nesplacení. Základním zdrojem informace ohledně vývoje úrokových sazeb byl zvolen webový portál http://finance.idnes.cz. Společnost Fitcentrum ve spolupráci s devíti bankami připravila projekt FINCENTRUM HYPOINDEX, který sleduje úrokové sazby a pomáhá orientovat se veřejnosti na českém hypotečním trhu. Banky, které poskytují data pro výpočty HYPOINDEXU: Hypoteční banka, Komerční banka, Česká spořitelna, Československá obchodní banka, GE Money Bank, UniCredit Bank, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, Wüstenrot hypoteční banka. Ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX je vážená průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů pro fyzické osoby. Jeho vývoj na hypotečním trhu zobrazuje graf č. 1. Graf č. 1. Vývoj vážené průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v době 2003–2009 (p. a.).

%

Vývoj HYPOINDEXU v letech 2003-2009 5.67%

1. 2 4 . 00 3 2 7 . 00 3 1 0 2 00 .2 3 1. 0 03 2 4 . 00 4 2 7 . 00 4 2 1 0 00 .2 4 1. 0 04 2 4 . 00 5 2 7 . 00 5 1 0 2 00 .2 5 1. 0 05 2 4 . 00 6 2 7 . 00 6 1 0 2 00 .2 6 1. 0 06 2 4 . 00 7 2 7 . 00 7 1 0 200 .2 7 1. 0 0 7 2 4 . 00 8 2 7 . 00 8 1 0 2 00 .2 8 1. 0 08 2 4. 00 9 2 7 . 00 9 20 09

5.9 5.7 5.5 5.3 5.1 4.9 4.7 4.5 4.3 4.1 3.9 3.7 3.5

Zdroj: zpracováno na základě údajů z projektu FINCENTRUM (27. 9. 2009) http://finance.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm

Nejnižší úrokové sazby se objevily v rocích 2005–2006, nadprůměrné vysoké sazby hypoteční trh přežil v roce 2008, což je jedním z důvodů poklesu počtu a objemu 6

sjednaných hypoték od roku 2008 a obnovení výše státní dotace k hypotékám na bydlení. Průměrná úroková sazba ke dni 01. 09. 2009 je na úrovni 5,67% p. a. Jak je vidět na grafu č. 2 hypoteční trh od roku 2008 začal klesat. Objem poskytnutých hypoték za 1. pololetí roku 2009 je zhruba na úrovní roku 2006 (za stejné období). Důvodem může být růst úrokových sazeb, zvýšení obezřetnosti bank, které stanovují přesnější podmínky pro poskytnutí úvěrů, nejistota lidí v době krize a obava z ekonomické situace a schopnosti úvěr splácet. Graf č. 2. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za dobu 2001–2009.

Objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany mld. Kč 160

142.289

140

113.927

120

100.84

100

72.069

80

51.959

60 40

14.728

39.69

36.212 22.532

20 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1. pololetí

Zdroj: zpracováno na základě údajů z projektu FINCENTRUM a z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (27. 9. 2009). http://ekonomika.idnes.cz/pocet-uzavrenych-hypotek-klesl-o-tretinu-fg2/ekonomika.asp?c=A090514_110345_ekonomika_pin http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7eebb71d-68c0-4d5d-b425-2c508e59b832

7

Graf č. 3. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za 1. pololetí roků 2001–2009.

Objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany za 1. pololetí roků 2001-2009 mld. Kč

80 70 60

74.52 59.55 45.92

50 40

39.7 25.63

30

31.33

15.51

20 10

6.03 10.01

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (28. 9. 2009) http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7eebb71d-68c0-4d5d-b425-2c508e59b832

Banky poskytují hypoteční úvěry nejenom občanům, ale i podnikatelským subjektům a municipalitám. Graf č. 4 průhledně zobrazuje celkový počet a objem hypoték za období 2001–2009. Graf č. 4. Celkový počet a objem hypotečních úvěrů za období 2001–2009.

Hypoteční úvěry celkem za období 2001-2009 200

184.05

178.31

180 160

140.66

Počet hypoték, tis. ks

140 120

98.32

100

85.757

80 60 40

69.189

68.13 47.59 41.815 30.31 24.81 32.165 14.837 21.545

66.448

69.59

52.388 24.346

20 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 1. pololetí

Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (28. 9. 2009) http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7eebb71d-68c0-4d5d-b425-2c508e59b832

8

Objem hypoték, mld. Kč

Graf č. 5 zobrazuje vývoj průměrné výše hypoték od roku 1995. Je vidět, že tento ukazatel hypotečních úvěrů se během období 2002–2008 výrazně zvyšoval. Příčinami tohoto růstu mohou být zvýšení dostupností hypotečního financování a rozvoj ekonomiky, a také růst cen nemovitostí. Navíc od roku 2002 banky začaly poskytovat hypotéky do 100% hodnoty zastavované nemovitosti a za docela dostupné úrokové sazby, což také zvýšilo průměrnou částku hypotečních úvěrů už od roku 2003. Od roku 2008 se úrokové sazby zhoršili, banky zpřísnili podmínky poskytování hypoték a jejich dostupnost pro veřejnost kvůli ekonomické situaci a finanční krize, což se stalo důvodem i k poklesu výše hypotečních úvěrů. Graf č. 5. Vývoj průměrné výše hypotečních úvěrů v době 1995–2009 (mil. Kč).

Vývoj průměrné výše hypotečních úvěrů

mil. Kč

2 1.8 1.6

1.71 1.77 1.68

1.4 1.41

1.2

1.27

1 0.8

1.5

1.08 1.05

1.05

0.93

1.06 1.03 1.07

1.15

0.78

0.6 0.4 0.2

04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09

20

03 20

02 20

01 20

00 20

99 19

98 19

97 19

96 19

19

95

0

Zdroj: zpracováno na základě údajů z GOLEM FINANCE, s.r.o. (28. 9. 2009). http://www.realitymorava.cz/informace/ekonomicke-noviny/49-prumerna-vyse-hypotecniho-uveru-vletosnim-roce-klesne

Již z pravěku člověk cítil potřebu bydliště a uspokojoval to tím, že stavěl chaloupky, hledal jeskyně a přizpůsoboval se přírodním podmínkám života. Později Abraham Maslow zařadil potřebu tepla, bezpečí a jistoty mezi základními potřebami člověka v pyramidě hierarchie lidských potřeb. V současné době koupě bytu, výstavba rodinného domu a ostatní způsoby nabývání nemovitosti jsou běžnou součásti života. Hypoteční úvěry spolu s úvěry ze stavebního spoření patří mezi základní způsoby financování bydlení. Poptávka po tomto typu úvěru neustále roste, což potvrzuje rostoucí trend objemu a počtu poskytnutých hypoték. Banky rozšiřují paletu hypotečních úvěrů a snaží se přizpůsobovat podmínky svých produktů k požadavkům potenciálních klientů. Legislativní úpravy rozšiřují možnosti tohoto produktů: od roku 2004 banky poskytují i neúčelové hypoteční úvěry (tzv. „americké hypotéky“) a umožňují zajišťovat hypoteční úvěry zástavním právem k nemovitosti i na území 9

členského státu EU a státu z EHP. Takto se hypoteční bankovnictví neustále vyvíjí a aktuálně hypoteční úvěry jsou poskytované 17 bankami a 4 společnostmi, které spolupracují s jinými bankami nebo mateřskými společnostmi. Cílem této bakalářské práce je zhodnotit parametry a obchodní podmínky hypotečních úvěrů na bytové potřeby u vybraných bank a navrhnout nejvhodnější variantu financování dle klientského požadavku.

10

1 Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů 1.1 Parametry hypotečních úvěrů 1.1.1 Legislativní rámec Zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb., který byl v platnosti od roku 1990 do roku 2004, charakterizoval hypoteční úvěr jako úvěr s přesně stanoveným účelem – investice do nemovitosti. V současné době se hypoteční úvěr řídí zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb., ve kterém v § 28 definován jako: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. … Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“ Vydání zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, v roce 1990 se stalo po dlouhé době základním obnovením hypotečního bankovnictví v České republice, vymezením pojmu hypotečních zástavních listů a definováním hypotečního úvěru. Novým impulsem k rozvoji se stal zákon č. 84/1995 Sb., tzv. „hypoteční zákon“, který byl založen na zákonech č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, č. 21/1992 Sb., zákon o bankách. V současné době je hypoteční bankovnictví upraveno v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který umožnil poskytování neúčelové hypotéky (tzv. „americká hypotéka“) a ručení za hypoteční úvěr nemovitostí nacházející se na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor (EHP). Další právní úpravou hypotečního bankovnictví je zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který definuje bankám podmínky získání licence a charakterizuje bankovní dohled, Občanský zákoník a Obchodní zákoník, ve kterých je popsáno zástavní právo a smlouva o úvěr.

1.1.2 Účelovost Ze zákona vyplývá, že účel, na který může být tento bankovní produkt poskytnut, není omezen. Existují dva základní typy hypotečního úvěru: -

Účelový – „klasická hypotéka“, ve kterém banka přesně definuje účel, na který vám tento produkt poskytne. Ve většině případů je to investice peněz do nemovitosti, bytu, pozemku, na výstavbu, modernizace, opravu, rekonstrukce, splacení úvěru nebo půjčky použité na investice do nemovitosti, získání vlastnického podílu na nemovitosti apod. 11

-

Neúčelový – „americká hypotéka“, ve kterém použití finančních prostředků není omezeno. V podstatě je to klasický spotřebitelský úvěr s nižší úrokovou sazbou, ale vždy zajištěný zástavním právem k nemovitosti, která je zapsaná v Katastru nemovitostí.

S ohledem na to, že při poskytnutí účelových úvěrů banka přesně stanovuje účel, na který klientovi tento produkt poskytne, kontrola účelovosti je součástí její činnosti. Při jednorázovém čerpání úvěru kontrola účelu probíhá v okamžiku uzavírání smluvní dokumentace. Klientem musí být předložena kupní smlouva a další požadované dokumenty a číslo účtu, na které budou poskytnuty finanční prostředky z hypotečního úvěru. Při postupném čerpání úvěru banky vyžadují nutnost předkládání kolaudačního rozhodnutí, čímž zajišťují oprávněnost například výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti. Často postupné čerpání úvěru je spojeno s nutností předkládání faktur nebo proplacení skutečně použitých finančních prostředků na účet třetí osoby za souhlasu klienta. Přesná účelovost hypotečního úvěru představuje pro banky menší riziko, proto „klasická hypotéka“ má ve srovnání s „americkou hypotékou“ nižší úrokovou sazbu.

1.1.3 Výše úvěru Hypoteční úvěry se také liší i podle maximální výše, kterou může klient získat. Mezi faktory, které ji ovlivňují, patří: - platební schopnost klienta, - výše investičního (bytového) záměru, - hodnota zastavené nemovitosti. Účelové úvěry mohou být poskytnuty do výše 70% zastavené nemovitosti – „pravé hypotéky“ – financování pouze prostřednictvím hypotečních zástavních listů. V současné době banky financuji hypotéky i z jiných zdrojů, a proto nabízejí klientům úvěry až 100% od zastavené ceny nemovitosti. Minimální výše hypotečního úvěru je kolem 300 tis. Kč. U neúčelových hypotečních úvěrů se maximální výše pohybuje kolem 60% odhadní ceny zastavené nemovitosti, a nebo může existovat i absolutní omezeni výše poskytnuté částky.

1.1.4 Způsob čerpání Čerpání hypotečního úvěru je stanoveno ve smluvní dokumentaci. Obvykle je bankou stanovená lhůta, do které musí být čerpaní ukončeno a podmínky, které klient musí splnit. Čerpání může být: - jednorázové (Například: koupě nemovitosti, refinancování úvěru atd.) - postupné (Například: rekonstrukce, modernizace, výstavba nemovitosti atd.) Podle úvěrové smlouvy klient je zavázán čerpat peněžní prostředky, přičemž za porušení této povinnosti banka ve většině případů účtuje sankce. Způsob a lhůty čerpání jsou závislé na účelu hypotečního úvěru. Obvykle banka vyžaduje vyčerpání peněžních prostředků do 6 12

měsíců při jednorázovém čerpání a do 24 měsíců při postupném čerpání ode dne schválení úvěrové smlouvy. V případě, že klient porušil lhůty a podmínky čerpání, jsou bankou vyúčtovány sankce. Při postupném čerpání banka často stanovuje klientovi kalendář, ve kterém je celá výše hypotečního úvěru rozložená na částky, a jsou určené lhůty jednotlivých čerpání. Ve většině případů banka vyžaduje od klienta překládání faktur, tímto kontroluje účelovost hypotečního úvěru a průběh čerpání.

1.1.5 Způsob splácení Hypoteční úvěr klient splácí bance pomocí měsíčních splátek, které v sobě zahrnují složku úmorovou (splácí se jistina) a složku úrokovou (splácí se úrok). Způsoby splacení: - Anuitní – výše splátky je konstantní: úmor jistiny roste, úrok klesá - Progresivní – výše splátky se postupně zvyšuje: úmor roste, úrok klesá - Degresivní – výše splátky se postupně snižuje: úmor je konstantní, úrok klesá Anuitní způsob splácení. Hypoteční úvěry jsou obvykle spláceny pomocí anuity. S ohledem na to, že měsíční splátky ve většině případů zatíží rodinný rozpočet, anuitní způsob splácení přesně stanoví výši splátky po dobu fixace úrokové sazby, což umožňuje plánovat příjmy a hlavně výdaje. Tento způsob splácení hypotečních úvěrů je především vhodný pro klienty, kteří mají pravidelné příjmy. Anuitní způsob splácení přináší klientovi určité výhody: v Výše splátek je známá dopředu v Možnost plánování příjmů a výdajů rodinného rozpočtu v Splátky jsou stejné po celou dobu fixace Přináší ale i jistou nevýhodu, sankce za mimořádné splátky během doby fixace. Progresivní způsob splácení. Progresivní splácení se liší od ostatních způsobů splacení tím, že v průběhu splácení hypotečního úvěru měsíční splátka postupně roste. Na začátku je splátka nižší než u anuitního splácení a během jednoho roku zůstává stejná, v následujících obdobích se začíná postupně zvyšovat o určitý koeficient růstu. Takový způsob splácení může být vhodným pro mladé lidi, kteří jsou na počátku kariéry, pro lidi, kteří v současné době mají malý příjem, ale jeho růst očekávají v budoucnosti, anebo pro rodiny, ve kterých jeden z partnerů je na mateřské dovolené nebo dočasně z nějakých důvodů nemá příjem a v nejbližší době bude jejich příjem zvýšen. Tito lidé musí mít jistotu ve svém zaměstnání a očekávají v budoucnu růst svého průměrného platu a svých celkových příjmů. Výhody tohoto způsobu splácené spočívají v tom, že: § získat úvěr má možnost i klient s nižším příjmem § jistina úvěru může být vyšší § na počátku splácení finanční zatížení je nižší 13

Naopak nevýhodami jsou: § riziko nedosažení očekávané výše příjmů § klient utratí větší částku na úrocích Degresivní způsob splácení. Při degresivním splácení hypotečního úvěru má klient na počátku vysoké splátky, které jsou vyšší než anuitní splátky. Během roku měsíční splátky jsou ve stejné výši a poté se začínají snižovat o určitý koeficient poklesu. Po uplynutí doby fixace má klient možnost změnit degresivní splácení hypotečního úvěru na anuitní způsob splácení. Zájem o takové degresivní splácení mají především lidé, kteří chtějí co nejdříve splatit co nejvyšší objem hypotéčního úvěru. Ve většině případů jsou to lidé s vysokými příjmy v současném období, kteří však nemají jistotu, že budou schopni splácet hypotéku za několik let, anebo lidé, kteří předpokládají, že jejich příjem klesne za nějaké období. Výhody tohoto způsobu splácení spočívají v tom, že: • větší finanční zatížení na počátku umožňuje snížení výdajů na konci splácení a tím i riziko nesplácení • klient utratí menší částku na úrocích Naopak nevýhodami jsou: • vysoké splátky úvěru jsou hned po investicích do nemovitosti • výše získaného úvěru je nižší než při ostatních způsobech splácení • pro získání hypotéky musí klient mít vyšší příjmy Podle Obchodního zákoníku, § 503, odst. (3) „Dlužník je oprávněn vrátit poskytnuté peněžní prostředky před dobou stanovenou ve smlouvě…“. Toto ustanovení nezakazuje možnost mimořádných a předčasných splátek, ale ve většině případů klient v takových situacích bude muset zaplatit bance sankce na základě toho, že jím bude porušená úvěrová smlouva. Existuje jenom několik případů, kdy mimořádné splátky budou pro klienta bez sankčního postihu: ü při změně fixace úrokové sazby, ü banka nabízí možnost předčasných a mimořádných splátek – taková možnost může být podmínkou jednotlivého druhu hypotečního úvěru anebo konkurenčních odlišností banky na hypotečním trhu.

1.1.6 Splatnost Hypoteční úvěr je považován za dlouhodobý produkt. Dobu splatností si klient sjednává při uzavírání smlouvy. Samozřejmě platí, že čím je doba splatnosti úvěru delší, tím nižší jsou splátky a tím více klient zaplatí na úrocích. Standardní doba splatnosti je 5–40 let, ale jsou i úvěry, které banky poskytují i na kratší dobu. Ve většině případů je jejich účelem modernizace, rekonstrukce, dostavba atd. Hodně často banky uplatňují podmínku, že žadatel po celou dobu splácení úvěru musí splňovat věkové kriterium. Snížení příjmu odchodem do důchodu může způsobit problém nesplácení, čemuž se banka snaží vyhýbat.

14

1.1.7 Úročení Úroková sazba se sjednává před uzavřením smlouvy mezi bankou a klientem. Výše sazby je obvykle závislá na těchto faktorech: - tržní úrokové sazby: úrokové sazby hypotečních zástavních listů, které představují pro banku náklad a formují se na základě nabídky a poptávky kapitálu na finančních trzích. - bonita klienta: se zvýšením „kvality“ klienta úroková sazba klesá. - doba splatností úvěru: delší doba splatnosti představuje pro banku vyšší riziko, a proto banka v tomto případě bude nabízet větší úrokovou sazbu. - délka fixace: s kratší dobou fixace bude mít klient nižší úrokovou sazbu. - druh produktu: každý bankovní produkt se liší podmínkami a cenou. - konkurence: se zvýšením kvality konkurence mezi bankami úroková sazba klesá. Úroková sazba z hypotečních úvěru po celé době splatnosti je kombinace mezi pevnou úrokovou sazbou (fixace) a pohyblivou. V době fixace se hypoteční úvěr úročí sazbou, která byla sjednána ve smlouvě, a banka ji za žádných okolnosti nesmí změnit. Fixace úrokové sazby je obvykle na 1, 2, 3, 4, 5, 10 a 15 let. Po skončení fixního období banka nabízí klientovi novou výši sazby, která je ovlivněna aktuálními tržními podmínkami.

1.1.8 Zajištění Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, pevně definuje zajištění hypotečního úvěru: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva…. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“ Zástavní právo k nemovitosti vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí ČR vznikl 1. 1. 1993 na základě zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Podle tohoto zákona: „Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona.“ Předmětem katastru nemovitosti jsou: § katastrální území § pozemky v podobě parcel § budovy a stavby spojené se zemí pevným základem § byty a nebytové prostory § rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory § právní vztahy a věcná práva k nemovitostem

15

Za nemovitosti se podle Občanského zákoníku považují pozemky a stavby, které jsou spojené se zemí pevným základem. Například: pozemek, dům, byt, chata, nebytový prostor atd. Je třeba brát v úvahu, že na území České republiky je vlastnictví pozemků a staveb oddělené. Pro nemovitost, která má sloužit k zajištění hypotečního úvěru, platí tato pravidla: - na nemovitosti nesmí váznout jiné zástavní právo, s výjimkou zajištění úvěru poskytnutého stavební spořitelnou s tou podmínkou, že stavební spořitelna dala písemný souhlas, - na nemovitosti by neměla být plomba, věcné břemeno bránící užívání. Věcná břemena jsou pro banku akceptovatelná, ale některé typy však být nesmí (například břemeno doživotního užívání). V případě, že je na nemovitosti plomba, banka by měla zjistit její důvod a zkontrolovat, že tato plomba nebrání možnosti dalšího zápisu, - na nemovitosti by nemělo váznout předkupní právo. I když tento fakt nebrání zastavení nemovitosti, může však způsobit snížení její zástavní hodnoty. - nemovitost musí být zastavena celá. V případě, že nemovitost je ve vlastnictví několika lidí, souhlas k jejímu zastavení musí předložit všichni vlastníci, - i rozestavěná stavba musí být zapsána v katastru nemovitostí. Pro zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí jsou potřebné podklady: • geometrický plán pro vyznačení rozestavěné budovy • čestné prohlášení vlastníka (spoluvlastníků) rozestavěné budovy, že budova je rozestavěná ve smyslu ust. § 27 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů a je již v takovém stupni rozestavěnosti, že je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží • doklad o vymezeném budoucím způsobu využití budovy (účelu užívání stavby) • podklad pro zápis vlastnického práva ke stavbě • pojištění zastavované nemovitosti proti živelným škodám – vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky – v případě pojistné událostí pojistné plnění bude vypláceno bance. Toto zajištění je vždy bankou vyžadováno.

Mimo zástavního práva k nemovitosti mohou využívat banky další způsoby zajištění hypotečního úvěru: - životní pojištění klienta ve prospěch banky. Toto zajištění banky vyžadují jen v případech, když klient například má velmi rizikové povolání, je samotným žadatelem o úvěr atd. - pojištění úvěru proti neschopnosti klienta úvěr splácet (důvodem nesplácení může být dlouhodobá pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání). Toto zajištění vyžadováno bankou nejčastěji. - závazek ručitele. - další spoludlužníky.

1.1.9 Hypoteční zástavní listy (HZL) Hypoteční úvěry jsou produkty se splatností až 30 let (některé banky nabízejí splatnost i 40 let). Takové dlouhodobé zainvestované prostředky jsou pro banky dlouhodobou pohledávkou. Z těchto důvodů banky potřebují dlouhodobé prostředky na jejich 16

poskytování. Takovým základním zdrojem financování hypoték jsou hypoteční zástavní listy. Tento druh dluhopisů je upraven zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Podle zákona o dluhopisech: „Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí).“ Z definice hypotečních zástavních listů lze říci, že jejich emise je vázána na hypoteční úvěry, které jsou kvalitně zajištěny zástavním právem k nemovitosti a všechny zdroje z prodeje HZL banka používá při poskytnuti hypotečních úvěrů. „Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části… Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky.“ Náhradním krytím HZL jsou obvykle vysoce likvidní a kvalitní prostředky (například hotovost, vklady u ČNB, státní dluhopisy a cenné papíry vydané ČNB atd.). „Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice.“ A to znamená, že HZL v ČR mohou emitovat jen banky, které získaly povolení (licenci) od České národní banky. Z důvodů, že HZL jsou kryty hypotečními pohledávkami a kvalitou emitenta, tento dluhový cenný papír je jedním z nejbezpečnějších cenných papírů. Výnos z HZL je tvořen úrokem z jmenovité hodnoty, který je obvykle pevně stanoven po celou dobu splatnosti HZL. Tento úrok má významný vliv na úroky při poskytování hypotečních úvěrů (přičemž úroky z hypotečních úvěrů jsou samozřejmě vyšší) a jejich rozdíl představuje bankovní marži, ze které banky hradí část svých nákladů. HZL jsou veřejně obchodovatelné cenné papíry, lze je nakoupit na pobočkách emitujících bank a na pražské burze cenných papíru a na RM-systému, na kterých lze s nimi i obchodovat. Tento instrument je vhodné doporučovat především investorům, kteří nemají velké zkušenosti v obchodování na trzích.

1.2 Státní podpora k hypotečním úvěrům (SFP – Státní finanční podpora) Státní podpora hypotečních úvěrů určených na financování bytových potřeb je upravena nařízeními vlády č. 249/2002 Sb. a č. 33/2004 Sb. Je poskytována na základě žádosti klienta a splňování těchto základních podmínek: 17

Podmínky na straně žadatele • • •

žadatelem je jedinec nebo manželský pár, který je uveden v úvěrové smlouvě, je občanem České republiky s trvalým pobytem na území České republiky, věk žadatele musí být do 36 let (pokud jsou klienti manželé, věkový limit musí splňovat oba), žádný ze žadatelů nesmí v době podání žádosti vlastnit nebo mít ve spoluvlastnictví jinou nemovitost určenou k bydlení,

Podmínky na nemovitost • • • • •

příspěvek je určen na byt nebo rodinný dům s jedním bytem, nemovitost musí být starší 2 let na moment podání žádosti, nemovitost se musí nacházet na území České republiky, nemovitost musí být ve výlučném vlastnictví žadatele, po dobu poskytování podpory nemovitost musí být trvalým bydlištěm žadatelů,

Podmínky, které se vztahují k úvěrové smlouvě • • •

účel hypotéčního úvěru je koupě nemovitosti (pří refinancování úvěru se nárok na podporu ztrácí), podpora je vypočítána z výše hypotečního úvěru: koupě bytu – do 800.000 Kč, koupě rodinného domu – do 1.500.000 Kč. V případě, že výše hypotéky je vyšší, část úvěru, která překračuje tyto limity, není dotována. pokud hypotéční úvěr má více účelů, státní podpora vztahuje jenom k části, která je určena na koupi nemovitosti.

Podmínky příspěvku • • • • •

státní podpora je poskytována po celou dobu splacení hypotečního úvěru, maximálně na 10 let, smlouvu o její vyplacení lze uzavřít jenom jednou, příspěvek je poskytován jen v případě, že průměrná sazba hypotečních úvěrů za minulý rok je více 5%, výše příspěvku se mění při změně průměrné úrokové sazby hypoték (nejpozději po 5 letech), pohybuje se od 1 do 4 procentních bodů, výši sazby příspěvku vyhlašuje ministerstvo pro místní rozvoj.

V současné době státní dotace k hypotečním úvěrům určeným k financování bydlení je poskytována jako snížení úrokové sazby úvěrů. Díky růstu úrokových sazeb hypoték v roce 2008 byla podpora obnovena, od 1. 2. 2009 klient může požádat v bance o snížení úrokové sazby o 1%. Další způsob podpory hypotečních úvěrů státem. Klient může odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob částku, zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (určeného na financování bydlení) sníženou o státní dotaci. Maximální výše je však 300.000 Kč ročně. Takovou osobou může být jenom klient, který 18

je uveden v úvěrové smlouvě (v případě několika účastníků smlouvy odpočet provádí jeden z nich anebo každý rovným dílem).

1.3 Výběr vhodného produktu Hypoteční úvěr, jak už bylo zmíněno, je dlouhodobý produkt, který má přímý vztah na rodinný rozpočet klienta během několika let (ve výjimečných případech až do 40 let). A proto každý člověk, který plánuje vzít si hypotéku, by měl dobře zvážit svou schopnost ji splácet po celou dobu jejího trvání, rozmyslet si, zda ji opravdu potřebuje, zanalyzovat své výdaje a náklady během doby splácení, kterým není možné se vyhnout nebo které jsou pro něho opravdu potřebné (například operace ze zdravotních důvodů v zahraničí atd.). V případě, že se člověk přece jen rozhodne pro hypoteční úvěr, musí si uvědomit, že od této doby bude každý jeho krok důležitý a do určité míry ovlivní i jeho budoucí finanční situaci. První, co musí řešit na počátku, je výběr subjektu, který hypoteční úvěr poskytuje. V České republice jsou na poskytování hypotečních úvěrů specializované 2 hypoteční banky, přičemž hypoteční bankovnictví lze provozovat i na základě univerzální bankovní licence, která v tomto případě bude rozšířená o povolení emisí hypotečních zástavních listů. Jedná se o 17 bank a 4 společnosti, které spolupracují s jinými bankami anebo mateřskou společností. Klient při takovém poměrně velkém výběru musí zvážit a určit prioritní parametry hypotéky, které jsou pro něho rozhodující a důležité, a zjistit podmínky, za kterých mu může banka tento úvěr poskytnout. Mezi rozhodující kritéria obvykle patří účel hypotečního úvěru, limity (horní a dolní), které banka vyžaduje, a výše úvěru, o které potenciální klient má zájem, platební schopnost, základní obchodní podmínky (poplatky za vyřízení žádosti o hypoteční úvěr, vedení a správu účtu, úrokové sazby atd.). Dalším krokem je jednání v bance. Jde především o projednávání obchodu, jeho podmínek ze strany banky a požadavků ze strany klienta, možnosti a výběru vhodného produktu a jeho parametrů. Důležitým výsledkem tohoto jednání je určení žadatele (spolužadatelů) o hypotéku, účelu úvěru, jeho zajištění a zdrojů jeho splácení. Všechny tyto údaje vymezují konkrétní úvěrový případ a jsou základními informacemi pro vypočet výše hypotečního úvěru, kterou bude banka ochotna poskytnout, výše úrokové sazby, kterou bude banka v tomto případě moci nabídnout, a výše měsíčních splátek. Navíc klient obdrží od pracovníka banky seznam potřebných podkladů a příloh k žádosti o úvěr. Mezi podklady vyžadované bankou obvykle patří ty, které zohledňují příjmy a výdaje klienta a charakterizují jeho finanční schopnost hypotéku splácet, podklady k nemovitosti, obsah kterých se bude do určité míry lišit od účelu úvěru (nákup nemovitosti, výstavba nemovitosti, vypořádání úvěru na investice do nemovitosti atd.). Mezi vyžadované doklady od klienta budou patřit i podklady, které se budou vztahovat k zajištění hypotečního úvěru. Kvůli tomu, že charakteristickým rysem hypotéky je zajištění zástavním právem k nemovitosti, budou se tyto podklady vztahovat k nemovitosti (ocenění nemovitosti, výpis z katastru nemovitosti, katastrální mapa a geometrický plán atd.). Příklad požadovaných podkladů při žádosti o hypoteční úvěr v UniCredit Bank Czech Republic, a. s. je v příloze č. 2.

19

Další důležitou etapou je schvalovací řízení. Tento krok nastává po vyplnění klientem všech potřebných formulářů a po předložení dokladů požadovaných bankou. Tyto doklady budou pracovníkem banky zkontrolovány a v případě potřeby i ověřeny. Až bude mít banka komplexní informace o potenciálním klientovi a jeho záměru, bude následovat schvalovací řízení. Pečlivé zkoumání, různé propočty a ověřování platební schopnosti žadatele o hypoteční úvěr, kontrola plnění všech podmínek stanovených bankou jsou základem tohoto procesu. Výsledkem je rozhodnutí o schválení anebo odmítnutí žádosti o úvěr. Pokud byla schválena žádost o hypoteční úvěr, žadatel se automaticky stává klientem banky. Dalším krokem je uzavření úvěrové smlouvy a řady ostatních smluvních dokumentů (například zástavní smlouva k nemovitosti). Úvěrová smlouva je rozhodujícím dokumentem, který upravuje vztahy mezi klientem a bankou, do které patří i obchodní podmínky. Tento doklad obsahuje údaje o smluvních stranách, informace o úvěru (výši úvěru atd.), podmínky poskytnutí hypotečního úvěru, údaje o zajištění, splácení, atd. Podepsáním teto smlouvy se klient zavazuje tyto podmínky plnit. Závazky banky jsou také popsány v obchodních podmínkách, které se v podstatě týkají všech klientů a upravují obecné skutečnosti, které mohou nastat během tohoto smluvního vztahu (například jak se může měnit úroková sazba, kdy lze odstoupit od smlouvy, případy změny na straně dlužníka atd.). Pro názornou ukázku je v příloze č. 1. uvedena smlouva o hypoteční úvěr od UniCredit Bank Czech Republic, a. s. Po podepsání úvěrové smlouvy a splnění podmínek čerpání klient začíná čerpat hypoteční úvěr a postupně ho splácet. Je důležité si uvědomit, že od této doby je klient zavázán plnit smluvní podmínky, a proto ještě před uzavřením smluvního vztahu je nutné se seznámit se všemi svými právy a povinnosti a ujistit se, že úvěrová smlouva je jasná a srozumitelná. V tabulce č. 1 je zmapován proces vyřízení a poskytnutí hypotečního úvěru. Sloupec Slovní popis procesu charakterizuje jednotlivé kroky klienta a banky, sloupec Grafický popis procesu je představen Chart flow diagramem, který graficky znázorňuje celý proces. V tabulce č. 2 jsou stručně charakterizovány základní kritické body každého kroku, tj. rizika, která mohou v jistém okamžiku nastat, a řešení kritických bodů, tj. možný způsob jak zabránit těm rizikům. Tabulka č. 1. Proces vyřízení a poskytnutí HÚ.

20

Slovní popis procesu

Grafický popis procesu

1

Klient vyhledává vhodnou banku, která bude vyhovovat jeho požadavkům. Kritériem pro výběr banky je úroková sazba, délka fixace úrokové sazby, poplatky a podmínky spojené s poskytnutím úvěru.

2

Klient se zastaví ve vybrané bance, kde mu bude poskytnuta základní informace o hypotečním úvěru.

3

Klient obdrží seznam potřebných dokladů, které musí doložit, aby byl jeho úvěr schválen.

4

Pracovník banky udělá orientační propočet úrokové sazby a měsíčních splátek a zjistí, zda je vůbec klient schopen požadovaný úvěr splácet.

5

Odevzdání žádosti a potřebných dokumentů úvěrovému specialistovi.

7

Zpracování žádosti. V této etapě banka kontroluje údaje poskytnuté klientem a odevzdané doklady, posuzuje úvěrový případ z hlediska rizikovosti, vypracuje podmínky pro poskytnutí a splácení hypotéky.

8

Schválení HÚ kompetentním místem v bance.

9

Po shválení hypotečního úvěru si banka domluví s klientem schůzku, na které ho seznámí se smluvními dokumenty.

10

Klient podepisuje úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu případně smlouvu o vedení účtu.

12

Poskytování informací klientovi

Obdržení seznamu dokladů

Orientační propočet

Vyplnění žádosti

Vyplnění žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru.

6

11

Vyhledání banky

Aby klient mohl začit úvěr čerpat, musí být splněny některé podmínky jednotlivých smluv (např. zapsání zástavního práva do katastru nemovitosti, atd.). Po splnění všech potřebných podmínek začíná čerpat klient hypoteční úvěr. Během doby čerpání splácí klient bance pouze úroky z vyčerpané částky.

Odevzdání dokladů

Odmítnutí poskytnutí HÚ

Zpracování žádosti

Schválení HÚ

Banka neschválí HÚ

Seznámení klienta s dokumenty

Odmítnutí poskytnutí HÚ

Podepsání smluv

Splnění potřebných podmínek

Čerpání úvěru, splácení úroku

13

Až klient vyčerpá poskytnutý úvěr, dostane od banky oznamení o ukončení čerpání.

Oznámení o ukončení čerpání

14

V případě, že hypoteční úvěr bude splácen anuitním způsobem, obdrží klient od banky informaci o výši měsíční anuitní splátky.

Inf. o výši měsíční splátce

15

Splácení HÚ.

16

Ukončení doby fixace úrokové sazby, která je určena již při sjednání hypotéky. V této situaci je klient bankou informován.

Splácení HÚ

21

Klient není schopen úvěr splácet

Konec doby fixace

17

Před tím, než banka nastaví klientovi novou úrokovou sazbu, dává mu možnost částečně nebo úplně úvěr splatit.

Předčasné splacení HÚ úplně splacen HÚ není úplně splacen

18

Banka nabízí klientovi novou výši úrokové sazby, která je odvozena od tržních podmínek.

Klient má možnost rozhodnout, zda bude pokračovat splácet úvěr u dané banky nebo svou hypotéku refinancuje. Obvykle závisí na výši nabídnuté 19 úrokové sazby a na úrokové sazbě, kterou mu je schopná nabídnout jiná banka v případě refinancování. 20

Klient souhlasí s podmínkami nové úrokové sazby a pokračuje ve splácení hypotečního úvěru bance.

21

Ukončení splácení hypotečního úvěru.

22

Konec smluvního vztahu mezi bankou a klientem.

Nabídka nové úrokové sazby

Konec smluvního vztahu

Pokračování splácení HÚ

Klient nerefinancuje HÚ

Refinancování HÚ u jiné banky

Pokračování splácení HÚ

Konec splácení HÚ

Konec smluvního vztahu

Zdroj: samostatné zpracování autorem bakalářské práce (23. 02. 2010). Tabulka č. 2. Kritické body procesu poskytování HÚ a jejich řešení.

Číslo kroku

Řešení kritických bodů

Kritické body

1

Klient vybere nevhodnou banku, špatně posoudí podmínky a nabídky produktových katalogů, bude někým ovlivněn.

Důkladně posuzovat nabídky bank, získávat více informace, analyzovat své požadavky, zdroje, možnosti a rizika. Využít kvalifikované poradenské služby.

2

Klient bude špatně rozumět informaci nebo ji bude odmítat.

Ověřování pracovníkem banky, že klient informacím rozumí (například pomocí dotazů během rozhovoru s klientem).

4

V orientačním propočtu bude udělána chyba. Údaje, které budou v propočtu použity, nebudou pravdivé.

Kontrola používaných údajů v propočtu.

5

Při vyplnění žádosti o HÚ bude udělána klientem chyba.

Kontrola vyplnění žádosti o hypoteční úvěr.

6

Klient neodevzdá všechny potřebné doklady. Údaje nebudou úplné a pravdivé.

Kontrola úplnosti potřebných dokladů a dokumentů, jejich ověřování pracovníkem banky.

22

7

Banka špatně posoudí úvěrový případ. Střet zájmů.

Důkladné posouzení úvěrového případu úvěrovými specialisty, pečlivá kontrola údajů, potvrzení a dokladů pomocí úvěrových registrů, databázových systémů atd. Vyloučení střetu zájmů pomocí kontrolních mechanismů a několikanásobných kontrol.

8

Bude schválen HÚ, u kterého v budoucnosti budou problémy se splacením.

Důkladné posouzení úvěrového případu úvěrovými specialisty.

11

Některé podmínky jednotlivých smluv nebudou klientem splněny.

Sledování splnění smluvních podmínek pracovníkem banky, připomínky, upozornění, vysvětlení důsledků klientovi.

12

Čerpání úvěru nebude v souladu se smluvními podmínkami.

Včasná kontrola průběhu čerpání úvěru, upozornění, sankce.

15

Splacení HÚ nebude v souladu se smluvními podmínkami (mimořádné splátky, odložení splacení).

Sledování a včasná kontrola splacení úvěru, upozornění, sankce.

18

Nová úroková sazba nebude vyhovovat představám a požadavkům klienta.

Jednání s klientem.

Zdroj: samostatné zpracování autorem bakalářské práce (23. 02. 2010).

1.4 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru pro klienta Výhodami hypotečních úvěrů jsou: Ø Dlouhodobost – hypoteční úvěr je dlouhodobý produkt. Tato jeho charakteristika dovoluje klientovi snížit měsíční náklady, tím pádem je z tohoto hledisku jeho výhodou. Ø Výše hypotečního úvěru (až do 100% hodnoty zastavované nemovitosti i když v době hypoteční krize řada bank tuto výši snížila). Ø Fixace úrokových sazeb – během doby fixace má klient jistotu stejné výše měsíčních splátek. Ø Státní dotace – finanční výpomoc pro klienta a jeho rozpočet. Ø Daňové zvýhodnění – možnost snížení nákladů až do 300000 Kč ročně. Ø Slevy – banka poskytuje hypotéky za nižší úrokové sazby v případě klientem uzavření pojištění úvěru proti neschopnosti splácet a splnění jiných podmínek. Ø Zajištění úvěru – na zástavu může klient použít i nemovitost ve vlastnictví jiné osoby. 23

Ø Čerpání – pomoci předhypotečního úvěru může klient čerpat část hypotéky ještě před zastavením nemovitosti. Ø Výše úrokových sazeb je ve srovnání se spotřebitelským úvěrem a americkou hypotékou nižší kvůli způsobu zajištění. Nevýhodami hypotečních úvěrů jsou: Ø Dlouhodobost – klient má závazky na delší dobu a s tím i riziko splacení. Ø Fixace úrokových sazeb – po uplynutí doby fixace banka stanovuje klientovi novou úrokovou sazbu, což může změnit jeho měsíční náklady a způsobit problémy se splácením. Ø Poplatky – ve srovnání s ostatními produkty za vyřízení a správu u hypotečních úvěrů jsou poplatky výrazně vyšší. Ø Sankce za předčasné splacení v době fixace úrokové sazby – ve většině případů za předčasné splacení klient platí sankce. Ø Způsob zajištění – zajištění zástavním právem k nemovitosti je náročnější než ostatní způsoby zajištění, klient musí mít k dispozici nemovitost, která je vhodná do zástavy. A v případě žádosti o hypotéku s malou výší, toto zajištění může být neefektivní.

24

2 Metodologie V této bakalářské práci budou porovnané a zanalyzované produkty jenom bankovního trhu. Základní zdroje jsou odborné publikaci a informace, které poskytují veřejnosti Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky, české banky, GOLEM FINANCE, s. r. o. Dalšími zdroji byly údaje z projektu FINCENTRUM a zákony č. 530/1990 Sb., o dluhopisech (platnost v rocích 1990 – 2004), č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, č. 21/1992 Sb., zákon o bankách, č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, nařízení vlády č. 249/2002 Sb., č. 33/2004 Sb. Pro zhodnocení parametrů a obchodních podmínek hypotečních úvěrů na bytové potřeby bylo zvoleno 5 bank. Jsou to 2 největší univerzální banky: Česká spořitelna, a. s., Československá obchodní banka, a. s., jedna velká univerzální banka, která se specializuje na komerčním bankovnictví – UniCredit Bank Czech Republic, a. s. Byla zvolena i banka s významným postavením na hypotečním trhu – Raiffeisenbank, a. s., a jedna specializovaná banka – Hypoteční banka, a. s. První částí bakalářské práce je analýza hypotečního úvěru jako produktu hypotečního bankovnictví, jeho členění a základní charakteristiky. Pote následuje analýza hypoték na bydlení u vybraných bank, parametrů produktů a podmínek poskytnutí zákazníkům. Důležitou součásti práce je komparace nabídek hypotečních úvěrů na trhu na základě simulace konkrétního bytového záměru klienta. Pro tento účel byl nasimulován klient, reálné možnosti a požadavky: Klienti: Vzdělání: Práce: Čistý příjem klientů: Výdaje klientů: Účel hypotečního úvěru: Nemovitost na zástavu: Výše úvěru: Vlastní zdroje: Celkové investice: Splatnost úvěru: Doba fixace:

manželský pár, občané ČR, věk 30–35 let, bez dětí vysokoškolské finanční-ekonomická sféra, manažerská úroveň 35.000 Kč/měs. 15.000 Kč/měs. výstavba rodinného domu byt v Praze, obvyklá cena 3.500.000 Kč 2.800.000 Kč, 80% hodnoty zástavné nemovitosti 500.000 Kč 3.300.000Kč 25 let 3 roky

Klienti jsou ochotni doložit bance své příjmy. Klienti dále nemají děti, nesplácejí jiné úvěry a závazky a neplatí pojištění, což nezvyšuje jejich výdaje. Jedna se pravděpodobně o klienty, kteří by díky svým příjmům získali lepší úrokovou sazbu. Z toho důvodu, že nabídky produktů na hypotečním trhu se neustále rozvíjí a mění, je důležitě zdůraznit, že analýza a komparace byly provedené dvakrát: k 18. září roku 2009 a k 09. únoru roku 2010. Je důležitě zdůraznit, že poplatky za zpracování, vyřízení, poskytnutí úvěru, za správu a vedení úvěru a různé slevy z úrokových sazeb zůstaly stejné, základní charakteristiky jako výše produktu a doba splatnosti se také nezměnily. Cílem bylo sledování změny ve výši úrokových sazeb, měsíčních splátek a celkových nákladů na 25

hypotéku. Případné rozdíly v produkčních nabídkách bank budou uvedeny a zanalyzovány ve výsledcích a závěrech bakalářské práce. Výsledek této komparace se skládá jednak z orientačních výpočtů, které jsou výsledkem zpracování údajů klientů a jejích požadavků pomocí kalkulačních programů. Druhou součásti těchto výsledků je jednání ve vybraných bankách s cílem získání údajů, které bankéři poskytují svým potenciálním klientům a které v sobě zahrnují více osobních informací o zákazníkovi, například počet žadatelů, rodinný stav, počet a věk děti, pracoviště, splacení ostatních úvěrů a závazků atd. Výsledkem těchto jednání je porovnání reálných výpočtů, které jsou představený v tabulkách. Problémem však byl fakt, že i na základě osobního jednání pracovník banky nemohl s plnou jistotou propočítat parametry hypotečního úvěru, který by mohl získat nasimulovaný klient. Důvodem jsou takové charakteristiky klienta, jako například bonita, historie atd., což není možné nasimulovat. Na základě analýzy, komparace a celkového vyhodnocení byla zpracována syntéza, obsahující závěry a doporučení bankám, a vytvořena prognóza perspektiv a budoucího vývoje hypotečního bankovnictví.

26

3 Analýza nabídky hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank1 Možnost získat hypoteční úvěr nebo jiný úvěr na bydlení nabízejí klientům především banky. Jsou to universální banky a banky specializované na hypotečním bankovnictví. Podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, hypoteční úvěr může poskytnout licencovaná banka (licence vydává ČNB), která má povolení emitovat hypoteční zástavní listy. Hypoteční úvěry poskytují i stavební spořitelny. Stavební spořitelny jsou soukromé specializované banky, určené na financování bytových potřeb, které přijímají vklady od účastníků stavebního spoření, poskytují účelové úvěry na bytové potřeby a účelové překlenovací úvěry a zprostředkují státní podporu, aktuálně ke dni 18. 09. 2009 je to ve výši 15% z ročních úspor (maximálně z částky 20 tis. Kč. a po době 6 let). Na českém trhu je 5 stavebních spořitelen: Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. V této bakalářské práci je provedená analýza nabídky hypotečních produktů na bydlení pouze u vybraných bank. Pro možnost porovnání hypotečních úvěrů je potřeba vymezit jejich základní parametry, kterými se budou navzájem lišit. Existuje několik kritérií, podle kterých klient volí ten nebo jiný produkt. Obvykle to jsou: - úroková sazba, - minimální a maximální výše produktu (v této prácí to bude hypoteční úvěr), - rychlost poskytnutí úvěru, - výše bankovních poplatků a poplatků za zpracování úvěru, - doba splacení úvěru.

3.1 Československá obchodní banka, a. s. – ČSOB Československá obchodní banka je jednou z universálních bank na území České republiky. Zahájila svou činnost v roce 1964. Poskytovala služby v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V roce 1999 se jejím vlastníkem stala belgická KBC Bank, která se v roce 2007 stala jediným akcionářem. Tato banka s 246 pobočkami v ČR je orientována na retailovou a korporátní klientelu, malé a středně velké podniky, nebankovní finanční instituce a finanční trhy. V retailovém bankovnictví působí pod značkami ČSOB a Poštovní spořitelna. Do její finanční skupiny patří Hypoteční banka, a. s., která jako dceřinná společnost je specializovaná pouze na hypoteční bankovnictví. Ocenění Skupiny ČSOB za rok 2009 2

1 2

Zpracováno dne 17. 09. 2009 a 18. 09. 2009. Zdroj: http://www.csob.cz/cz/Csob/O-CSOB/Oceneni/Stranky/default.aspx (17. 09. 2009).

27

Zlatá koruna 2009

ČSOB, Poštovní spořitelna, Skupina ČSOB v 18 kategoriích Hypoteční banka, získala celkem 7 medailí, z toho 4 zlaté, 2 stříbrné a 1 bronzovou. ČSOB Leasing, paysec

Nejlepší pojišťovna 2009

ČSOB Pojišťovna

Cena vydavatelství Economia a deníku Hospodářské noviny: ČSOB Pojišťovna získala druhé místo v soutěži Nejlepší pojišťovna 2009

Cena Mezinárodní sítě pojišťoven INI 2009

ČSOB Pojišťovna

Mezinárodní síť pojišťoven INI ocenila ČSOB Pojišťovnu cenou Service Excellence Award

ČSOB

V soutěži sodexo Zaměstnavatel roku 2008 ČSOB vyhlášena jako "Nejžádanější společnost" (hlasování studentů vysokých škol).

ČSOB

Ocenění časopisu Global Finance: ČSOB vyhodnocena jako banka, která v ČR poskytuje svým klientům nejlepší finanční služby v oblasti mezinárodního obchodu

ČSOB

Ocenění časopisu Global Finance: ČSOB vyhodnocena jako banka, která v ČR poskytuje svým firemním klientům nejlepší služby v oblasti devizových operací.

ČSOB

Ocenění časopisu Global Finance: ČSOB vyhodnocena jako banka, která v ČR poskytuje svým klientům nejlepší služby v oblasti úschovy a správy cenných papírů

Zaměstnavatel roku The Most Desired Company

Nejlepší poskytovatel finančních služeb pro mezinárodní obchod 2009

Nejlepší banka pro devizové operace 2009

Nejlepší sub-custodian 2009

Nejlepší banka pro akviziční financování

ČSOB

Internet Effectiveness Awards 2009

paysec

Microsoft Industry Awards 2009

paysec

Ocenění magazínu ACQ finance: ČSOB vyhodnocena jako nejlepší banka v ČR pro oblast akvizičního financování Asociace poskytovatelů internetových řešení: ČSOB získala ceny v kategoriích Grand Prix IEA 2009, Business to Businees a Bankovnictví a finance Microsoft Industy Award: ČSOB oceněna v kategorii Bankovnictví, pojišťovnictví a správa financí

28

Navíc v prestižním ocenění Fincentrum Banka roku 2009 získala ČSOB třetí místo v kategorii Nejdůvěryhodnější banka roku.

Produktový katalog hypotečních úvěru ČSOB. Celkem Československá obchodní banka nabízí svým klientům ke dni 17.09.2009 šest druhů hypoték, které lze použít na financování do nemovitosti. Většina z nich je poskytována na 5–40 let (ke konci splatnosti nemusí věk klienta přesahovat 70 let), minimální výše každé z nich je 200.000 Kč. 1. Hypotéka – klasická hypotéka, která nabízí až do 100% zástavní hodnoty nemovitosti na koupi, výstavbu, rekonstrukci anebo modernizaci. 2. Hypotéka 2 v 1 – úvěr, který se může do 20% skládat z neúčelové části, maximálně však 300.000 Kč. 3. Hypotéka s garantovanou výší splátky – hypoteční úvěr s fixní výší splátky po celou dobu splácení, a to je 5–30 let. 4. Hypotéka bez dokládání příjmů – úvěr, u kterého banka nevyžaduje žádné doložení příjmů, ale nabízí relativně vysoké úrokové sazby. 5. Hypotéka na družstevní bydlení – úvěr, který je speciálně poskytován na pořízení, modernizaci nebo rekonstrukci družstevního bytu. 6. Předhypoteční úvěr – úvěr na nákup nemovitosti, kterou není možné dát do zástavy, a proto ji nelze financovat pomocí klasické hypotéky. Doba splatnosti je maximálně 1 rok, během které se splácí pouze úroky. Následně je refinancováno klasickou hypotékou.

3.2 Česká spořitelna, a. s. – ČS Česká spořitelna (jejím předchůdcem byla Česká státní spořitelna) začala působit v roce 1825. Od roku 1992 působila jako akciová společnost, v roce 2009 tento subjekt bankovního trhu má už 5,3 milionu klientů, což hovoří o pevném postavení na trhu. Pobočky, kterých je 652, jsou orientované na drobné klienty, malé a střední firmy, města a obce, velké korporace. Hlavním akcionářem je Erste Bank, která má 98% podílu na základním kapitálu. V roce 2008 v soutěži MasterCard Česká spořitelna získala ocenění Nejdůvěryhodnější banka roku, v roce 2009 v soutěži nejlepší finanční produkt roku „Zlatá koruna“ získala ceny v kategorijich Novinka roku (produkt „FLEXI životní pojištění“ Pojišťovna České spořitelny, a. s.), Elektronické bankovnictví a Platební karty. Také v roce 2009 v ocenění Fitcentrum Banka roku 2009 získala ČS první místo v kategoriích Banka roku, Nejdůvěryhodnější banka roku, druhé místo v kategorii Úvěr roku (Půjčka ČS), třetí místo v kategoriích Nejdynamičtější banka roku a Hypotéka roku (produkt Ideální hypotéka ČS). Gernot Mittendorfer, generální ředitel ČS, byl zvolen Bankéřem roku 2009. Česká spořitelna dlouhodobě patří mezi informační nejvstřícnější společnosti.

Produktový katalog hypotečních úvěru ČS. Hypoteční produkty, které Česká spořitelna nabízí svým klientům v oblasti financování bydlení, jsou: 29

1. Ideální hypotéka je účelovým hypotečním úvěrem v oblasti financování bydlení, který může klient přizpůsobit podle sebe. Minimální výše úvěru není stanovena, maximální výše může být až do 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Doba splatnosti je 5–30 let. Výše úrokové sazby je také závislá na individuálních požadavkách a faktorech zákazníka. 2. Hypotéka na investice je úvěrem na financování nemovitostí, které jsou alespoň částečně určeny k bydlení. Minimální hodnota úvěru není stanovena, maximální výše může být do 90% zástavní hodnoty nemovitosti, přičemž minimální podíl vlastních prostředků klienta musí být 15% celkových nákladů. Doba splatnosti je do 20 let. Výhodou produktu je možnost klienta započítat ke stávajícím příjmům budoucí příjmy z pronájmu pořizované nemovitosti.

3.3 Hypoteční banka, a. s. – HB Hypoteční banka vznikla v roce 1991. Byla to univerzální obchodní banka, a od roku 1995 po získání oprávnění vydávat hypoteční zástavní listy se stala první bankou specializovanou na hypoteční úvěry. Od roku 2000 je ve vlastnictví Československé obchodní banky, a.s. Do konce roku 2005 vystupovala na českém trhu pod názvem „Českomoravská hypoteční banka, a.s.“. Banka s 30 pobočkami v ČR se zabývá poskytováním hypotečních produktů a profesionálního poradenství v oblasti financování nemovitostí. Zároveň je jedním z největších emitentů hypotečních zástavních listů v České republice. Banka nabízí široké spektrum produktů nejen ve vlastní obchodní síti, ale i pro ČSOB, Poštovní spořitelnu a Citibank, během několika let získává významná ocenění v kategoriích „Hypotéka roku“, „Nejlepší produkt“ a „Hypotéka“, v roce 2009 v soutěži nejlepší finanční produkt roku „Zlatá koruna“ získala ceny v kategorijich Novinka roku a Hypotéka (produkt „Hypotéka po webu“). Soutěži WebTop 100 byly webové stránky Hypoteční banky potřetí za sebou oceněny jako nejlepší v kategorii Finance. Posledním oceněním banky bylo první místo v soutěži Banka roku 2009 v kategorii Hypotéka roku.

Produktový katalog hypotečních úvěrů HB. Hypoteční banka, jako banka se specializací na produkty hypotečního bankovnictví, má jednu z největších nabídek hypoték na trhu. Klient může snadno přizpůsobit její produkty podle svých požadavků, avšak existují parametry, které u většiny hypotečních úvěrů jsou stejné: minimální výše úvěru je 300.000 Kč, doba splatnosti je 5–30 let (v případě úvěru do 70% hodnoty nemovitostí do 40 let), do 70 let věku klienta. Základní hypoteční úvěry, které je možné použít k financování bydlení, jsou: 30

1. Hypoteční úvěr – klasický účelový úvěr na investici do nemovitosti (do 70 % hodnoty nemovitosti). 2. Hypotéka on-line – modelování úvěru bez návštěvy pobočky, 50% sleva z poplatku za vyřízení. 3. Hypotéka pro cizince – účelový úvěr pro fyzické osoby, pro cizince na získání nemovitosti na území České republiky. Doba splatnosti je 5–40 let. 4. Předhypoteční úvěr – úvěr na nemovitost, na kterou dočasně nelze vložit zástavní právo. Klient za tento úvěr neručí ani nemovitostí, a banka nepožaduje ani ručitele. Výše úvěru je 200.000 – 5.000.000 Kč (u výstavby je maximální výše 500.000 Kč), doba splatnosti je 1 rok. Kromě už uvedených produktů, Hypoteční banka nabízí svým klientům možnost kombinovat některé volitelné parametry hypoték se základním produktem – Hypotečním úvěrem (včetně neúčelové částí hypotečního úvěru). A proto do portfolia jejího produktového katalogu také patří: • Hypotéka do 85% – úvěr na investici do nemovitosti s možnosti získání prostředků až do výše 85% zástavní hodnoty nemovitosti. Je určen pro úvěr nad 70% hodnoty pořizované nemovitosti. Tento produkt je také nabízen k Hypotečnímu úvěru pro cizince a lze ho kombinovat s Hypotékou na družstevní bydlení a Hypotékou bez poplatku. • Hypotéka do 100% – úvěr na financování investic do nemovitosti na území ČR s možnosti získání prostředků až do výše 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Je určen pro úvěr nad 85% pořizované nemovitosti. Tento produkt je nabízen k Hypotečnímu úvěru a lze ho kombinovat s Hypotékou na družstevní bydlení a Hypotékou bez poplatku. • Hypotéka na družstevní bydlení – úvěr lze použit jenom na investici do nemovitosti v družstevním vlastnictví na území ČR. Zajištěním vždy musí být jiná nemovitost, než je předmět úvěru. Produkt je také nabízen k Hypotečnímu úvěru a lze ho kombinovat s Hypotékou do 80%, Hypotékou do 100% a Hypotékou bez doložení příjmu. Minimální a maximální výše je závislá od parametrů, zvolených klientem. • Hypotéka bez doložení příjmu – úvěr, u kterého banka nežádá ani potvrzení o příjmu, ani daňové přiznání. Produkt je poskytován do 50% zástavní hodnoty nemovitosti, minimální výše je 200.000 Kč, maximálně do 5.000.000 Kč. Doba splatnosti je 5–40 let, splacení musí být nejpozději do 70 let klienta. • Hypotéka bez poplatku – hypoteční úvěr, který sníží počáteční náklady, spojené se získáním úvěru a zjednoduší její splacení. • Hypotéka zpětně – úvěr, který umožňuje klientovi proplatit již dříve čerpané prostředky, použité na financování objektu, na který nyní žádá úvěr. Maximální částka, kterou lze zpětně proplatit, je 100% výše hypotečního úvěru. • Hypotéka pro mladé – úvěr, který je kombinaci úvěru od Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) podle Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. (ve výši do 300.000 Kč) a Hypotečního úvěru. Tento úvěr lze kombinovat se všemi produkty HB pro fyzické osoby s výjimkou Americké hypotéky. Neúčelová část hypotečního úvěru – určitá část finančních prostředků, které klient získá za stejně nízkou úrokovou sazbu jako jim zvolený hypoteční úvěr a které může použít na cokoliv. Je poskytována do 20% z celkové výše úvěru. 31

3.4 UniCredit Bank Czech Republic, a. s. – UCB V roce 2007 na trhu pomoci spojení HVB Bank a Živnostenské banky začala svou činnost UniCredit Bank. Tato banka s více než 60 pobočkami v ČR je orientována jak na privátní klientelu, tak i na firemní zákazníky, má dobré zkušenosti ve spolupráci s klienty v oblasti svobodných povolání. UniCredit Bank jako silná a rychle rostoucí banka vybudovala silnou pozici v oblasti financování komerčních nemovitostí. Německá skupina HVB vznikla v roce 1998 integrací bavorských bank: Bayerische Vereinsbank a Bayerische Hypotheken-und Wechsel-Bank. V roce 2000 se tato skupina spojila s Bank Austria Creditanstalt, což dalo silný podnět k dalšímu růstu. V roce 2009 v soutěži Banka roku 2009 získala UCB třetí místo v kategorii Účet roku (produkt Konto MOZAIKA).

Produktový katalog hypotečních úvěru UCB. UniCredit Bank je výjimkou na hypotečním trhu: mezi nabídkami této banky převládají komerční hypotéky nad hypotékami na bydlení. A proto pro své klienty banka nabízí v podstatě jenom jeden produkt na financování bytových potřeb zákazníka – Hypoteční úvěr účelový rezidenční. Minimální výše hypotečního úvěru je 200.000 Kč, maximální výše je až do 100% zastavené hodnoty nemovitosti, která musí být pojištěna. Doba splatnosti úvěru je 1–40 let, doba fixace je 1–20 let. Na základě této nabídky banka poskytuje svým klientům možnost přizpůsobit některé parametry hypotéky podle vlastních požadavků: Ø INDIVIDUAL – klient má možnost nastavit podmínky hypotečního úvěru podle svých potřeb. Ø START – klient si může odložit počátek splácení jistiny až o 1 rok. Ø PLUS – banka nabízí 100% slevu na vstupní a měsíční poplatek pokud délka fixace bude více než 3 roky a smluvní závazek bude na 5 nebo více let. Ø FLEXI – možnost předčasného splacení úvěru bez sankčního poplatku. Ø TWIN – 20% hypotéky klient může použit na cokoliv.

3.5 Raiffeisenbank, a. s. – RB Raiffeisenbank byla založena v roce 1927, v České republice banka poskytuje své služby od roku 1993. Tento subjekt bankovního trhu s více než 100 pobočkami v ČR je orientován na podnikatele a občany, nabízí své produkty v síti klientských a specializovaných hypotečních center s osobními a firemními poradci. Úspěšná integrace s eBankou v období 2006–2008 podpořila dynamický růst a zvýšení zisku pomocí růstu úrokových výnosů a poklesem nákladů. Jako výsledek to potvrzuje ocenění v anketě MasterCard Banka roku jako nejlepší banka v České republice v roce 2008, a účet eKonto získal cenu Účet roku 2008, ocenění v kategoriích „Přímé bankovnictví“, „Hypotéka“ a „Podnikatelský účet“. 32

Majoritním akcionářem je rakouská finanční instituce Raiffeisen International Bank Holding AG, která otevřela svou první pobočku v roce 1986 v Maďarsku a v současné době působí na 17 trzích střední a východní Evropy. Výsledkem její činnosti je cena od časopisů Euromoney, Global Finance a magazínu The Banker „Nejlepší banka ve střední a východní Evropě.“ V roce 2009 v soutěži nejlepší finanční produkt roku „Zlatá koruna“ získala ceny v kategoriích Cena veřejnosti (Nízká hyposplátka – Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.), Elektronické obchodování, Hypotéky (produkt „Účelová Variabilní hypotéka – unikátní na českém trhu“) a Podnikatelské účty. V prestižním ocenění Gincentrum Banka roku 2009 získala RB první místo v kategoriích Nejdynamičtější banka roku a Účet roku (produkt eKonto), třetí místo v kategorii Banka roku.

Produktový katalog hypotečních úvěru RB. Raiffeisenbank nabízí svým klientům celkem šest hypotečních produktů, určených k financování bydlení. Většina z nich má stejné parametry. Minimální výše úvěrů je 250.000 Kč, doba splatnosti je 5–30 let. Jsou to hypotéky: 1. Hypotéka Klasik – klasický úvěr na financování nemovitosti i družstevního bytu, 20% z výše úvěru klient může použit na cokoliv. 2. Hypotéka Klasik Plus – úvěr pro klienty, kteří potřebují překlenout určité období, po které nelze úvěr dočasně zajistit zástavním právem k nemovitosti. Produkt umožňuje čerpat část nebo celou výši úvěru. Nezajištěný úvěr dle účelu může být do 4.000.000 Kč. 3. Hypotéka naruby – hypoteční úvěr, který zajistí klientům celé finanční krytí hypotéky ještě před výběrem nemovitosti. Neúčelová část úvěru může činit až 20 %. 4. Hypotéka k programu Zelená úsporám – produkt je určen na investici do nemovitosti. Pokud klient získává dotaci z programu Zelená úsporám, tuto dotaci může použit na splátku časti úvěru. 20% úvěru lze použit na cokoliv. 5. Hypotéka Profit – hypoteční úvěr na investici do komerční nemovitosti, která je určená k následnému pronájmu. Splatnost úvěru je 5–20 let, maximální výše je do 70% zástavní hodnoty nemovitosti, neúčelová část může být do 20% celkové výše. 6. EQUI hypotéka – bez dokládání příjmu – banka nežádá o doložení příjmu. Splatnost je 5–20 let. Neúčelová část úvěru může být do 100%.

33

4 Analýza a komparace parametrů a podmínek financování konkrétního bytového záměru klienta Současná nabídka hypotečních úvěrů na trhu je docela různorodá. Každá banka se snaží nabídnout svým potenciálním klientům produkt, který by lépe vyhovoval jejím požadavkům a měl určité výhody oproti ostatním nabídkám na trhu. Takový úkol se banka snaží řešit vytvořením jednoho universálního produktu, který pomocí určitých variant může naplnit rozmanité nároky klientů, a na druhou stranu se bude lišit od konkurence. Určitě nelze podle všech charakteristik a parametrů říci, jaký produkt jaké banky je nejlepší a převyšuje nad všemi ostatními. Byl zvolen ilustrační příklad, pomoci kterého by mělo možné provést analýzu a komparaci parametrů a podmínek produktů vybraných bank. Byla snaha nasimulovat standardního klienta s reálními možnostmi a požadavky. Klienti: manželský pár, občané ČR, věk 30–35 let, bez dětí Vzdělání: vysokoškolské Práce: finanční-ekonomická sféra, manažerská úroveň Čistý příjem klientů: 35.000 Kč/měs. Výdaje klientů: 15.000 Kč/měs. Účel hypotečního úvěru: výstavba rodinného domu Nemovitost na zástavu: byt v Praze, cena obvyklá 3.500.000 Kč Výše úvěru: 2.800.000 Kč, 80%hodnoty zástavné nemovitosti Vlastní zdroje: 500.000 Kč Celkové investice: 3.300.000Kč Splatnost úvěru: 25 let Doba fixace: 3 roky Klient je ochoten doložit bance své příjmy. Jedná se pravděpodobně o klienty, kteří by díky svým příjmům získali lepší úrokovou sazbu. Klienti dále nemají děti, nesplácejí jiné úvěry a závazky a neplatí pojištění, což nezvyšuje jejích výdaje. Hypoteční úvěry, které mohou být nabídnuté vybranými bankami (ke dni 18. 09. 2009): ČSOB: • Hypotéka, • Hypotéka 2 v 1, • Hypotéka s garantovanou výší splátky, ČS: • Ideální hypotéka HB: • Hypoteční úvěr (Hypotéka do 85%), • Hypotéka bez poplatku, UCB: • Hypoteční úvěr účelový rezidenční (INDIVIDUAL, START, PLUS, FLEXI, TWIN), RB: • Hypotéka Klasik. 34

Při porovnání produktů, které by banky mohly nabídnout takovému klientovi, jsou volena kritéria a parametry hypotečního úvěru, které ve většině případů nejvíce ovlivňují rozhodování klienta. Výše úvěru. Minimální výše úvěru se u většiny bank pohybuje kolem 200.000 – 300.000 Kč, což je mnohem menší než průměrná částka hypotečního úvěru. Maximální výše je vázána na hodnotu zastavované nemovitosti a má větší význam. Ale v současné situaci jsou banky v tomto parametru skoro stejné: většina z nich nabízí klientům úvěr do 100% zastavené hodnoty nemovitosti. Tabulka č. 3. Porovnání minimální výše hypotečního úvěru mezi vybranými bankami.

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

200.000 Kč

není stanovená

300.000 Kč

200.000 Kč

250.000 Kč

Platnost údajů ke dni 18. 09. 2009 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB. Tabulka č. 4. Porovnání maximální výše hypotečního úvěru mezi vybranými bankami.

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

100%

100%

100%

100%

100%

Platnost údajů ke dni 18. 09. 2009 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB.

V simulačním příkladu klient žádal o hypotéku ve výši 2.800.000 Kč, tj. 80% hodnoty zástavné nemovitosti. Na základě porovnání lze říci, že mu v těchto parametrech vyhovovala každá z vybraných bank. Doba splatnosti a doba fixace. Doba splatnosti hypotečního úvěru je důležitým ukazatelem, protože umožňuje klientovi propočítat měsíční náklady na splacení úvěru (čím delší je doba splatnosti, tím menší je měsíčná splátka), výši celkových zaplacených úroků (čím delší je doba splatnosti, tím více klient zaplatí na úrocích) a do určité míry i výši úrokové sazby (čím delší je doba splatnosti, tím je obchod pro banku rizikovější a úroková sazba pravděpodobně vyšší). Tabulka č. 5. Porovnání doby splatnosti hypotečních úvěrů mezi vybranými bankami.

ČSOB 5–30/40 let

ČS 5–30 let

HB 5–30 let

UCB 1–40 let

RB 5–30 let

Platnost údajů ke dni 18. 09. 2009 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB.

35

V tomto kritériu vyhovuje požadavku klienta každá ze zvolených bank. Doba fixace mezi nabídnutými produkty se pohybuje mezi 1, 2, 3, 5 a 10 let, což také není v rozporu s přáním potenciálního zákazníka. Kvůli aktuálním úrokovým sazbám doba fixace delší než 10 let by byla pro klienta velmi nevýhodná. Úroková sazba. Nejdůležitějším a v mnoha případech i rozhodujícím ukazatelem při výběru banky a parametrů úvěru bude úroková sazba. Je to proměnná, která je závislá na individuálních charakteristikách klienta a na současné situaci na trhu. Mnoho bank nabízí pro veřejnost možnost výpočtu předpokládaného hypotečního úvěru jenom na základě několika parametrů: výše úvěru, doba splatnosti, doba fixace, hodnota zástavné nemovitosti, celková výše investice do nemovitosti. Na základě takové analýzy nelze v plné míře propočítat celý obchod a všechny aspekty hypotečního úvěru, protože při zpracování každého případu banka bere v úvahu mnoho jiných charakteristik: fyziologické parametry zákazníka (věk atd.), ekonomické parametry (pracoviště, jeho fluktuace, příjmy a výdaje, ostatní náklady atd.), jeho parametry jako potenciálního klienta (bonita, historie atd.) atd. Pro modelový případ jsou propočítány úrokové sazby a měsíční splátky, které by každá z vybraných bank mohla klientovi nabídnout. Výpočty mají pouze orientační charakter, jelikož jsou výsledkem zpracování údajů pomoci kalkulačních programů. Tabulka č. 6. Teoretické porovnání úrokových sazeb a měsíčných splátek mezi vybranými bankami.

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

úr. sazba v % p.a.

od 5,49%

od 5,19%

od 5,49%

od 4,84–5,92%

od 5,29%

měs. splátka v Kč

17.178

16.799

17.178

16.223–18.051

16.845

Platnost údajů ke dni 18. 09. 2009 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB. Tabulka č. 7. Teoretické porovnání úrokových sazeb a měsíčných splátek mezi vybranými bankami.

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

úr. sazba v % p.a.

od 5,39%

od 5,19%

od 5,39%

od 4,74–5,82%

od 5,19%

měs. splátka v Kč

17.011

16.799

17.011

16.059–17.878

16.680

Platnost údajů ke dni 09. 02. 2010 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB.

Z tabulek č. 6 a č. 7 je patrné, že UniCredit Bank nemá přesně stanovenou ani úrokovou sazbu a kvůli tomu i ani měsíční splátku. Důvodem je fakt, že standardní produkt banky je spojen s možnosti klienta přizpůsobit některé parametry hypotečního úvěru podle svých požadavků (INDIVIDUAL, START, PLUS, FLEXI, TWIN). A proto kvůli různým 36

podmínkám hypoték se úrokové sazby a měsíční splátky liší. Ostatní banky také poskytují klientům řadu parametrů hypotečního úvěru, které potenciální zákazník může upravit podle svých přání, ale v tabulce jsou uvedeny údaje základního úvěrového produktu, které by obdržel klient v ilustračním případě. Mnoho bank na základě některých podmínek nabízí klientům slevy z úrokových sazeb a ostatní výhody oproti konkurenci. Je to jeden z těch faktů, které ukazují, že výpočty, které byly prováděny pomocí kalkulačních programů, mají jenom orientační charakter a každý úvěrový případ je individuální. V tabulkách č. 8 a č. 9 jsou uvedeny údaje, které byly zjištěny na pobočkách bank a které v sobě zahrnují podrobnější informaci o zvoleném klientovi. Tabulka č. 8. Porovnání reálných úrokových sazeb a měsíčných splátek mezi vybranými bankami.

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

úr. sazba v % p.a.

od 5,74%

od 5,97%

od 5,74%

od 5,93%

od 6,29%

měs. splátka v Kč

17.598

18.176

17.598

17.921

18.540

Platnost údajů ke dni 18. 09. 2009 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB. Tabulka č. 9. Porovnání reálných úrokových sazeb a měsíčných splátek mezi vybranými bankami.

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

úr. sazba v % p.a.

od 5,64%

od 5,89%

od 5,64%

od 5,34%

od 5,69%

měs. splátka v Kč

17.429

18.100

17.429

16.928

17.514

Platnost údajů ke dni 09. 02. 2010 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB.

Výsledky v tabulkách jsou založené jenom na parametrech zvoleného klienta. Nejsou tam zahrnuté slevy, které banky nabízejí zákazníkům. Jejích seznam je uveden níže. Slevy z úroku (ke dni 18. 09. 2009): ČSOB:

0,10% p. a. – pojištění ČSOB3 2 ze 3 0,15% p. a. – platba do ČSOB

ČS:

0,10% p. a. – platba z účtu ČS 0,25% za vedení účtu u ČS

3

Pojištění ČSOB: Varianta 1 – smrt nebo plná invalidita, Varianta 2 – smrt nebo plná invalidita, pracovní neschopnost, Varianta 3 – smrt nebo plná invalidita, pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání.

37

0,10% p. a. – pojištění ČSOB 2 ze 3 0,15% p. a. – platba do ČSOB 0,15% p. a. – pokud klient má balíček (účet, karta) 0,15% p. a. – klient má kreditní kartu 0,3% p. a. – úvěrové pojištění Cardif (životní pojištění) 0,10% p. a. – služba TURBO splátky 100% zajištění úvěru životním pojištěním

HB: UCB:

RB:

Ale i na základě praktické analýzy nelze s plnou jistotou říci, že úvěrový případ bude mít takovéto parametry. Banka individuálně propočítává všechny charakteristiky, mezi které patří bonita a historie klienta atd., což není možné nasimulovat. Poplatky. Poplatky jsou také důležitým kriteriem při výběru banky. Můžeme je rozdělit na: - poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí úvěru, - poplatek za správu a vedení úvěru. V modelovém příkladě klient žádá o 2.800.000 Kč. Podle sazebníků každé z vybraných bank jsou propočítány výše poplatků, které by musel uhradit klient. Výsledky jsou uvedené v tabulce č. 10. Tabulka č. 10. Porovnání poplatků za hypoteční úvěr mezi vybranými bankami.

Banka

Zpracování, vyřízení, poskytnutí úvěru

Správa a vedení úvěru

ČSOB

22.400 Kč

45.000 Kč

ČS

0 Kč

60.000 Kč

HB

22.400 Kč

45.000 Kč

UCB

22.400 Kč

45.000 Kč

RB

0 Kč

45.000 Kč

Platnost údajů ke dni 18. 09. 2009 Zdroj: zpracováno na základě sazebníků bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB.

Ostatní poplatky (například: poskytování potvrzení o výši úroků z úvěru pro daňové účely, expresní vyřízení úvěru, změna podmínek smlouvy atd.) jsou také důležité pro potenciálního klienta. Státní finanční podpora. S ohledem na to, že účelem hypotečního úvěru v ilustračním případě je výstavba rodinného domu, klient nemá nárok na státní dotaci.

38

5 Výsledky, závěry a doporučení bankám pro zdokonalení jejich nabídky v oblasti hypoték. Produktový katalog vybraných bank. Jak bylo zmíněno v metodologii této bakalářské práci, analýza a komparace produktů a podmínek poskytnutí hypotečních úvěrů na bydlení byly provedeny dvakrát. Nabídka hypotečních úvěrů na bydlení u 5 vybraných bank, která je popsána v kapitole číslo 3, je zpracována ke dni 18. 09. 2009. Pro výsledky a závěry práce je důležité zmapovat ty změny, které nastaly v produktovém katalogu bank, jelikož představují nové možnosti pro zvoleného klienta a naznačují orientační trend ve vývoji hypoték na trhu. ČSOB, a. s. Žádné změny v produktovém katalogu ke dni 09. 02. 2010 nejsou. ČS, a. s. Tato banka rozšířila svou nabídku hypotečních úvěrů o jeden produkt (nabídka produktu platí od 21. 09. 2009): • Zvýhodněná hypotéka České spořitelny – hypoteční úvěr s fixací úrokové sazby na 5 let, minimální dobou splácení 20 let, s úrokovým zvýhodněním ve výši 1 % na polovinu úvěru maximálně však do výše úvěru 3.000.000 Kč. Banka dále nabízí řádu výhod tohoto produktu, jako třeba možnost snížení zůstatku hypotéky o 20 % bez poplatků, 0 Kč poplatek za vyřízení a výhodné pojištění schopnosti splácet jako součást hypotečního úvěru atd. Ale nasimulovaný klient by na takovou zvýhodněnou hypotéku neměl nárok z toho důvodu, že produkt vyžaduje nutnost fixní úrokové sazby na dobu 5 let, což není v souladu s požadavkem klienta (klient vyžaduje fixní úrokovou sazbu na dobu 3 let). HB, a. s. Výrazné změny v nabídce hypoték HB nejsou. Banka klade nyní velký důraz na účel hypotečního úvěru, na který bude poskytnut. Výběr účelu hypotéky je prvním krokem, který klient musí udělat. Mezi účely, které je banka ochotna financovat, patří: ü Byt v osobním vlastnictví ü Družstevní byt ü Dům ü Speciální hypotéky: kombinované produkty (hypotéka kombinovaná s kapitálovým životním pojištěním, s investičním životním pojištěním, s cennými papíry), předhypoteční úvěr, zelená hypotéka ü Refinancování ü Peníze na cokoliv (americká hypotéka) ü Pozemek ü Stavba/rekonstrukce 39

Účelem hypotečního úvěru u zvoleného klienta je výstavba rodinného domu, a proto lze logicky předpokládat, že jeho účelem bude stavba/rekonstrukce. To znamená, že klientovi budou nabídnuty produkty: Hypotéka do 70 %, Hypotéka do 85 %, Hypotéka do 100 %, Předhypoteční úvěr, které již byly popsány dříve. UCB, a. s. Produktový katalog banky zůstal stejný. RB, a. s. Banka nabízí klientům stejnou paletu hypotečních úvěrů. Závěrem srovnání produktových katalogů vybraných bank ke dni 18.09.2009 a ke dni 08.02.2010 je ten fakt, že žádná banka nemůže nabídnout zvolenému klientovi nějaký nový produkt, který by vyhovoval jeho požadavkům.

5.1 Výpočet celkových orientačních nákladů Na základě získaných informací lze zjistit orientační náklady, které vynaloží klient za poskytnutí hypotečního úvěru ve výši 2.800.000 Kč. Celkové náklady = měs. splátka × 12 měs. × 25let + poplatky – 2.800.000 Kč. Výsledky jsou uvedeny v tabulkách č. 11, č. 12 a č. 13 (do výsledků nejsou zahrnuté slevy, poplatky byly spočítané s nižší sazbou 4). Tabulka č. 11. Porovnání celkových nákladů klienta mezi vybranými bankami ke dni 18.09.2009.

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

2.546.800 Kč

2.712.800 Kč

2.546.800 Kč

2.662.900 Kč

2.807.000 Kč

Platnost údajů ke dni 18. 09. 2009 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB. Tabulka č. 12. Porovnání celkových nákladů klienta mezi vybranými bankami ke dni 09.02.2010.

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

2.496.100 Kč

2.690.000 Kč

2.496.100 Kč

2.365.000 Kč

2.499.200 Kč

Platnost údajů ke dni 09. 02. 2010 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB.

4

Poplatky byly spočítány pro případ bez STF a jenom ty, které klient v každém případě je povinen uhradit, tj. za zpracování, vyřízení, poskytnutí úvěru a za správu a vedení úvěru.

40

Tabulka č. 13. Porovnání celkových parametrů hypotečních úvěrů ke dni 18.09.2009 a ke dni 09.02.2010 5.

Banka Vývoj celkových nákladů, % bod ∆

úr. sazba, % bod

∆ měs.

splátka, Kč

∆ celkové

náklady, Kč

ČSOB

ČS

HB

UCB

RB

↓ 1,99

↓ 0,84

↓ 1,99

↓ 11,19

↓ 10,97

- 0,1

- 0,08

- 0,1

- 0,59

- 0,6

- 169

- 76

- 169

- 993

- 1.026

- 50.700

- 22.800

- 50.700

- 297.900

- 307.800

Platnost údajů ke dni 09.02.2010 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB

Analýza hypotečních úvěrů u vybraných bank ke dni 18. 09. 2009 Na základě informací, které banky poskytují veřejnosti a praktických výpočtů, lze získat orientační výsledky, podle kterých „nejdražší“ bankou pro klienty by byla Raiffeisenbank, a.s. Důvodem je poměrně vysoká měsíčná splátka a výše úrokové sazby. Ale i v tom případě, že by klient zvolil hypotéku u této banky, úvěr by nebyl schválen z toho důvodu, že banka by od něho žádala minimální měsíční příjem ve výši 46.350 Kč, což je přibližně o 10.000 Kč více než klient má. Československá obchodní banka, a.s. a Hypoteční banka, a.s. mají pro tento typ úvěru úplně stejné podmínky. Příčinou je ten fakt, že od roku 2000 HB je ve vlastnictví ČSOB. A proto by v takové situaci klient měl jít do jedné z těchto bank, se kterou už měl dobré zkušenosti anebo ve které už má vlastní účet, což by mu bylo výhodou při stanovení úrokové sazby a ostatních podmínek při sjednání hypotéky. S ohledem na to, že UniCredit Bank nabízí klientům na financování bydlení v podstatě 5 druhu úvěrů, které jsou stanovené na základě jednoho hypotečního úvěru rezidenčního, pro tohoto klienta by byl nejlepší variantou úvěr INDIVIDUAL. Základní slevy (v součtu je to 0,6 % od stanovené úrokové sazby) dostává každý klient, pokud má splněné podmínky. Navíc má ředitel pobočky oprávnění svým rozhodnutím navrhnout slevu na základě osobních charakteristik a historie klienta až do výše 1,09 % od stanovené úrokové sazby, která v tom případě bude činit 4,84 % p. a., a slevu na poplatcích za zpracování úvěru minimální do 13.440 Kč. Tomuto klientovi by ředitel pobočky mohl nabídnout úrokovou sazbu ve výši 5,05 % p. a. Z toho důvodu, že banka neposkytuje hypoteční úvěry lidem, kteří u ní nemají účet, do nákladů by klient ještě musel zahrnout poplatek za vedení účtu, který by za 25 let činil minimálně 19.200 Kč (tento poplatek je zahrnut do celkových nákladů klienta v tabulce č. 11). Ale i s ohledem na to, že je banka ochotná nabídnout

5

Tendence, % bod = celkové náklady ke dni 09.02.2010/celkové náklady ke dni 18.09.2009 ∆ úr. sazba, % bod = úr. sazba ke dni 09.02.2010 – úr. sazba ke dni 18.09.2009 ∆ měs. splátka, Kč = měs. splátka ke dni 09.02.2010 – měs. splátka ke dni 18.09.2009 ∆ celkové náklady, Kč = celkové náklady ke dni 09.02.2010 – celkové náklady ke dni 18.09.2009 ↓ = klesající tendence, snížení celkových nákladů ∆ = rozdíl

41

klientovi slevy na úrokových sazbách, požaduje u toho klienta čistý měsíční příjem ve výši 37.000Kč, což je o 2 tisíce více, než klient v modelovém případě má. Docela vysoké náklady klienta v bance Česká spořitelna jsou do určité míry spojené s vysokou úrokovou sazbou. I když za správu a vedení úvěru banka chce od klienta 60.000 Kč, za zpracování, vyřízení a poskytnutí úvěru banky žádný poplatek neúčtuje, a kvůli tomu je průměrná výše poplatků celkově skoro na úrovni ostatních bank. Od 21. září 2009 banka nabízí hypotéky se slevou, na což přispěje až 0,5 mld. Kč. Klient má možnost získat o 1% nižší sazbu na polovinu úvěru. Tato nabídka platí u hypoték do výše 3.000.000 Kč se splatností minimálně 20 let, dobou fixace 5 let a se sjednaným pojištěním schopností splácet. Sleva je platná po celou dobu splatnosti a bez ohledu na účel hypotečního úvěru. Navíc klient získává 2 služby: možnost snížení zůstatku až o 20% každých 5 let (mimořádné splátky) a zvýhodnění při změně úrokové sazby. Ale kvůli tomu, že v ilustračním případě klient má dobu fixace 3 roky a tím nesplňuje podmínky této akce, tato nabídka v jeho případě neplatí.

Analýza hypotečních úvěrů u vybraných bank ke dni 09. 02. 2010 Kdyby zvolený klient žádal o hypotéku na začátku února 2010, nejdražší bankou by pro něho byla Česká spořitelna. Důvodem je poměrně vysoká úroková sazba, která se snížila jenom o 0,08 procentního bodu, zatímco UCB a RB zaznamenaly snížení úrokové sazby přibližně o 0,6 procentního bodu. Poplatky, které by klient musel vynaložit za poskytnutý úvěr, jsou přibližně na stejné úrovni s průměrnou výši poplatků ostatních bank, což nepředstavuje pro klienta žádnou výhodu. Je důležité zdůraznit, že osobní informace žadatele o hypotéku mají podstatný vliv na výši úrokové sazby. Při výpočtu reálných parametrů hypotečního úvěru na pobočce banky byly požadovány informace o právní formě organizace, ve které pracuje zvolený klient (byla uvedena akciová společnost), a jak dlouho je klient v této organizaci zaměstnán (bylo uvedeno od 01.01.2003). Tyto údaje do určité míry ovlivnily konečný výsledek. Jako u předchozího srovnání, Československá obchodní banka, a.s. a Hypoteční banka, a.s. mají pro tento typ úvěru stejné podmínky. Avšak nabídky těchto dvou bank nejsou již úplně nejlepší variantou pro klienta. Nízké celkové náklady a nízká úroková sazba ke dni 18.09.2009 nepomohly bance udržet vedoucí pozici na mezibankovním trhu. Jedná se o malý pokles výše úrokové sazby o 0,1 procentního bodu a snížení celkových nákladů o 1,99 procentního bodu. Ale i s ohledem na to, že tato nabídka není tak špatná pro zvoleného klienta, lze s jistotou říci, že by produkt nebyl klientovi poskytnut z toho důvodu, že by potřebný čistý měsíční příjem musel být přibližně o 3.000 Kč vyšší. UCB nabízí svým potenciálním klientům stejnou paletu hypotečních produktů se stejným úrokovým zvýhodněním. Jako i u předchozího srovnání, do celkových nákladů by klient musel připočítat i poplatek za vedení účtu, který by za 25 let činil minimálně 19.200 Kč. (tento poplatek je zahrnut do celkových nákladů klienta v tabulce č. 12). Pokles úrokové sazby o 0,59 procentního bodu výrazně snižuje její výši a tím i celkové náklady na hypotéku. Takže je to nejlepší varianta hypotečního úvěru pro zvoleného klienta a jeho požadavky. RB, která byla ke dni 18. 09. 2009 „nejdražší“ bankou pro klienta, má přibližně stejné celkové náklady jako i ČSOB a HB. Pokles výše úrokové sazby způsobil největší snížení 42

celkových nákladů mezi vybranými bankami. Ale na druhou stranu výrazně vzrostly požadavky na minimální měsíční příjem, který je ve výši 81.284 Kč, což je o 46.500 Kč vyšší než má klient. Takže za žádných okolnosti nárok na takovou hypotéku při stejných podmínkách klient nemá. Velký důraz RB klade právě na výši příjmů žadatelů, i kdyby zvolený klient splnil jejich podmínku a měl by příjem 80.000 Kč, úroková sazba v takovém případě by činila 5,19 %, což je o 0,5 procentního bodu méně.

5.2 Celková analýza hypotečních úvěrů u vybraných bank Na základě analýz hypotečních úvěrů ke dni 18.09.2009 a ke dni 09.02.2010 lze zpracovat celkové orientační výsledky konkrétního bytového záměru klienta. Je důležité zdůraznit, že základní změny v podmínkách poskytnutí hypoték byly ve výši úrokových sazeb, které banky nabízely klientovi a ve výši požadovaných příjmů žadatelů o úvěr. Produktový katalog vybraných bank se ale výrazně nezměnil. Aby bylo možné dospět k celkovému výsledku, zvolené banky byly seřazeny podle celkových vynaložených nákladů klienta na hypoteční úvěr (od nejnižších nákladů k nejvyšším nákladům). Takže byla zanalyzována pravděpodobnost poskytnutí hypotéky, která je hlavně odvozena od celkových měsíčních příjmů klienta a výše bankou požadovaného měsíčního příjmu. Možnost poskytnutí hypotečního úvěru je vyjádřena slovy ANO nebo NE. Výsledky jsou uvedeny v tabulce č. 14. Tabulka č. 14. Ratingová tabulka vybraných bank podle celkových nákladů.

Banka / pořadí

Ke dni 18. 09. 2009

Ke dni 09. 02. 2010

1.

ČSOB, HB

2.546.800 Kč

ANO

UCB

2.365.000 Kč

ANO

2.

UCB

+ 116.100 Kč

NE

ČSOB, HB

+ 131.100 Kč

NE

3.

ČS

+ 166.000 Kč

ANO

RB

+ 134.200 Kč

NE

4.

RB

+ 260.200 Kč

NE

ČS

+ 325.000 Kč

ANO

Platnost údajů ke dni 09. 02. 2010 Zdroj: zpracováno na základě nabídek hypotečních úvěrů na bydlení u bank ČSOB, ČS, HB, UCB, RB

Jak je vidět z tabulky č. 14 možnosti financování bytového záměru klienta nejsou stejné. V obou případech by RB klientovi úvěr neposkytla, ČS by se naopak snažila požadavkům klienta vyhovět, ale celkové náklady by byly ke dni 18.09.2009 zvýšeny. Podle orientačních výpočtů je nejlépe na tom UCB, která by umožnila klientovi poskytnutí hypotéky s menšími náklady. HB a ČSOB by odmítla žádost klienta o hypoteční úvěr ke dni 09. 02. 2010 kvůli zvýšení požadavku na výši měsíčního příjmu. Takže financování bytového záměru klienta s jeho charakteristikou a s jeho požadavky ke dni 09. 02. 2010 by uspokojily pouze UCB a ČS.

43

5.3 Doporučení bankám Za posledních patnáct let, kdy v roce 1995 proběhlo základní obnovení hypotečního bankovnictví v České republice, produktová nabídka hypotečních úvěrů a podmínky při jejich poskytování se neustále vyvíjely. Na začátku roku 2010 jsou banky schopny do značné míry přizpůsobit své produkty a služby požadavkům klienta. Jasným příkladem může být analýza nabídky hypotečních úvěrů na bydlení u 5 vybraných bank (3. část bakalářské práce) a komparace parametrů a podmínek financování konkrétního bytového záměru klienta (4. část bakalářské práce). Ovšem bez ohledu na neustálý vývoj bankovního sektoru existují stále slabé stránky hypotečního bankovnictví. Hlavní prioritou bank v konkurenčním prostředí by mělo být udržení kvality svého portfolia a zlepšení podmínek při poskytnutí jednotlivých produktů a služeb. Týká se to hlavně výše poplatků a sankcí. Při analýze konkrétního bytového záměru klienta v kapitole č. 4 bylo zjištěno, že minimální poplatky za zpracování, vyřízení a poskytnutí hypotečního úvěru jsou u ČS a RB, které mají tuto službu zadarmo. Poplatky za správu a vedení úvěru se u různých bank také liší. Neméně důležitým parametrem jak pro klienta, tak i pro banku je dobře zaškolený a zkušený pracovník a vysoká kvalita jim nabízených služeb. Na jedné straně jde o udržení stávajících klientů a vyhovění potřebám a požadavkům nových zákazníků, na druhé straně se jedná o opatření chránící banky před přílišným rizikem nesplácení a porušení smluvních podmínek klientem. Velice důležité je vypracování důkladného postupu při poskytování hypotečního úvěru, jeho posouzení, schválení a průběžné monitorování. Zvýšení kvality poradenských služeb ze strany banky může částečně vyloučit budoucí riziko nesplácení úvěru. Pečlivá kontrola banky a kvalitní posouzení každého úvěrového případu, vyloučení střetu zájmů a eliminace vysoké pravděpodobnosti podvodu se musí neustále zdokonalovat. Následující etapy po podepsání úvěrové smlouvy (splnění podmínek jednotlivých smluv klientem, čerpání HÚ, splácení HÚ) musejí být včasně sledovány a kontrolovány. Stává se, že banky nevěnují těmto procesům dostatečnou pozornost, což může způsobit problémové splácení hypotéky v budoucnu. Navíc kvalitní a profesionální posouzení úvěru, nabídnutí klientovi několika možností pojištění a zlepšení jeho způsobu zajištění hypotéky zachrání klienta před situacemi, ve kterých nebude schopen svůj dluh splácet. V době vysoké úrovně vývoje technologií, elektroniky a počítačových programů už lze v mnoha případech nahradit práci lidí prací elektronických systémů, což umožňuje ušetřit na nákladech, zvýšit produktivitu procesů a zlepšit celkové výsledky bank. Ale takovou práci jako posouzení bonity klienta, prověření kvality zajištění úvěru, zpracování úvěrového případu, který je ve většině případů jedinečný z pohledu parametrů, charakteristik a požadavků klienta, musí stále alespoň částečně vykonávat člověk. Je to z toho důvodu, že rozumnost, schopnost zvažovat odlišné případy na základě nekvantitativních parametrů a ostatní empirické výhody lidského intelektu nejsou nahraditelné počítačem. Na druhé straně je důležité si uvědomovat, že pracovník banky je schopen udělat úmyslnou nebo neúmyslnou chybu, což přináší potřebu zdokonalení procesu rekvalifikace a školení pracovníků, nastavení způsobů ochrany proti ohrožení banky zevnitř a zlepšení kontrolních mechanismů a postupů při poskytnutí produktů a služeb. 44

6 Trendy ve vývoji hypotečního bankovnictví v České republice Hypoteční úvěr je hlavní součásti živého organismu pod názvem hypoteční bankovnictví, který je dynamickou strukturou, a jeho vývoj ve mnohém závisí na činnosti České národní banky, trhu s nemovitostmi, na vývoji ekonomické, politické a finanční situaci v zemi, na chování a psychologii občanů a na celkovém vývoji financí ve světě. Čím více je faktorů působících na hypoteční bankovnictví a vývoj hypoték v České republice, tím je samozřejmě složitěji předpokládat budoucí situaci a určovat trendy a směry vývoje. Je důležité zmínit, že údajně od roku 2007 je vývoj bankovnictví a celé ekonomiky ve světě hodně závislý na finanční krizi. Její dopady na různé země jsou odlišně negativní. Je zřejmě, že toto ohrožení ekonomiky a trhu bude mít dopady i do budoucna a proces „uzdravení“ bude trvat ještě neurčitě dlouhou dobu. Ale říká se „špatná zkušenost je také zkušenost“, což znamená, že nějaké změny ve vývoji a procesu fungování bankovního systému určitě budou nejenom negativní. Pro analýzu hypotečního bankovnictví a prognózy jeho budoucího vývoje je rozumné sledovat vývoj a změny jeho základních ukazatelů, které v mnohém předurčují budoucí trendy a citlivě reagují na situaci na světovém a vnitrostátním trhu. Jedním z takových ukazatelů v hypotečním bankovnictví je úroková sazba. Úrokové sazby za celou dobu životnosti hypotečního úvěru, jako produktu na bankovním trhu, zaznamenaly dost významné změny. Na počátku 90-tých let, když se po dlouhé době objevila hypotéka, cena takového způsobu financování nemovitosti byla kolem 15–20 % p. a. Postupně úrokové sazby začaly klesat. Jejich další pokles údajně od roku 2002 trval nedlouhých 5 let i dosáhl minima 3,62 % p. a. v červenci roku 2005. Výrazný růst úrokových sazeb byl zaznamenán v roce 2007, když se na mezinárodním trhu objevila krize. Samozřejmě cena na hypotéky nemohla nezareagovat na tuto událost. Taková situace ve světě i v české ekonomice momentálně vyvolává pokles hypotečního trhu jako celku. Banky začaly přijímat řadu opatření, aby co nejlépe zachovaly své pozice na trhu a měly co nejmenší negativní dopady do svého hospodaření. To se projevovalo ve zpřísňování posouzení žádosti a podmínek pro získání hypotečního úvěru. Banky začaly žádat od klientů lepší kvalitu zajištění úvěru, pečlivěji přistupovat k procesu schválení hypoték, snižovat procentní podíl mezi výši úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti (tzv. LTV) a většina bank už odstoupila od poskytování hypotečního úvěru do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti. Přísná kontrola účelovosti použiti úvěru, pečlivé prověření potenciálního klienta a další opatření samozřejmě přivedly k tomu, že poptávka po hypotečních úvěrech začala klesat. Ale je důležité zmínit, že chování a postoj lidí se k hypotékám, úvěrům a půjčkám v této době také změnil. Je pravda, že někteří klienti byli odmítnuti samotnou bankou jako nedůvěryhodní a nesplňující podmínky při poskytování hypotečních úvěrů. Ale mnozí potenciální klienti se rozhodli dát přednost úsporám anebo vůbec odmítli hypoteční úvěr jako možnost financování bydlení v době krize. Důvody takového opatrného chování a neochoty vzít si úvěr jsou nejistota budoucího vývoje ekonomiky země, obavy ze ztráty zaměstnání a snížení příjmů, vysoké úrokové sazby a nejistota v jejich budoucím vývoji 45

(budou spíše růst než klesat, jak rychle budou růst, kolik budu platit na poplatcích atd.), budoucí vývoj trhu nemovitostí atd. Je zřejmé, že v době růstu úrokových sazeb se bude zvyšovat počet refinancování hypotečních úvěrů. Takovou tendenci lze vysvětlit tím, že ke konci doby fixace banky nabízí klientům novou úrokovou sazbu, která s ohledem na krizi a všeobecný růst úrokových sazeb bude značně vyšší, než ta, kterou klient očekával. V takovém případě se řada klientů rozhodne svůj hypoteční úvěr převést do jiné banky, kde získá novou fixní úrokovou sazbu, která bude nižší než ve stávající bance. Samozřejmě se snížením poptávky po hypotečních úvěrech jsou banky nuceny podporovat zájem klientů o tento produkt. Na mezibankovním trhu roste konkurence nabídky hypoték. Banky se snaží rozšiřovat své úvěrové portfolio, aby mohly uspokojovat požadavky všech svých potenciálních klientů, ale současně věnují velkou pozornosti řízení rizik. Osobní přístup k zákazníkům je jedním z nástrojů zvýšení poptávky po úvěrech. Mezi produkty na trhu se vyskytují novinky, každá z nich se snaží nějakým způsobem lišit od konkurenčních produktů a uspokojovat zvláštní požadavky potenciálních klientů. Organizace různých akcí a vyhlašování slev na nějaké služby (například zpracování úvěrové smlouvy zdarma, odhad nemovitostí za nižší cenu atd.) mají za cíl zvýšit zájem o hypoteční úvěry a banky v tuto chvíli sází na to, že klienti využijí příležitost ušetřit na poplatcích za zpracování úvěru. Aby potenciální zákazníci opravdu mohli snížit své náklady a rozhodnout se pro hypotéku, banky nabízejí různé modifikace poskytování úvěrů. Například novinkou na trhu se stala hypotéka po webu (hypotéka online), která umožňuje klientovi ušetřit za zpracování hypotečního úvěru na pobočce banky a navíc zvážit rozhodnuti a naplánovat svůj rozpočet kdykoliv v klidné atmosféře doma přes Internet.

Hypotéka online. Hypoteční úvěr online je jeden z několika produktů, ve kterém částečná komunikace mezi potenciálním klientem a bankou probíhá přes Internet. Podstatou tohoto úvěru je to, že klient vyplní online formulář se základními osobními údaji k hypotéce na webových stránkách příslušné banky a potom čeká, až se mu bankovní pracovník ozve. Výhodou tohoto úvěru je sleva na poplatcích za sjednání hypotéky, kterou žadatel může získat za to, že sám kontaktoval banku a elektronicky dodal základní údaje o hypotéce. Potom by mělo následovat jednání v bance, během kterého by se podmínky a výše požadovaného hypotečního úvěru mohly změnit. Jednou z bank, které poskytují takové služby pro své klienty, je Hypoteční banka, a. s.

Hypotéka po webu 6. Hypotéka po webu je hypoteční úvěr, který lze zcela vyřídit přes Internet. To znamená, že online přes webové stránky probíhá: 6

Zdroj: http://www.penize.cz/49581-hypoteka-po-webu-zdarily-kousek-z-dilny-hypotecni-banky http://www.hypotekapowebu.cz/ (28. 11. 2009).

46

§ § § § §

Nastavení parametrů hypotečního úvěru Posouzení bonity potenciálního klienta Schválení žádosti o hypoteční úvěr Vložení dokumentů Komunikace s klientem

Existují však věci, které nelze nahradit internetovou komunikací. Jsou to originály dokladů, které by klient měl posílat bance poštou, a podpis úvěrové smlouvy, kvůli které by měl klient navštívit hypoteční banku, a to jen jednou během celého procesu vyřízení úvěru. Takový hypoteční úvěr je kontrolován hypotečními specialisty banky. Pokud potenciální klient zadá takovýmto způsobem všechny potřebné údaje, Hypotéka po webu může byt sjednána do 1 týdne. Její výhodou je, že klient: ü ü ü ü ü ü ü

Ušetří 100% ceny poplatku za zpracování (tzn. úsporu až 25.000 Kč) Ušetří 1.500 Kč za čerpání hypotečního úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí Ušetří poplatek za vyřízení neúčelové části hypotečního úvěru Odhad nemovitosti za zvýhodněný poplatek 900 Kč Ušetří čas (hypotéku může vyřídit např. večer z pohodlí domova, kdy jsou všechny banky již zavřené) Přednostní vyřízení hypotéky – ihned po doručení všech potřebných dokumentů, je hypotéka zpracována hypotečními specialisty banky Garance úrokové sazby, kterou si klient zvolí (pokud se v průběhu vyřizování hypotéky úrokové sazby „zvednou“, banka garantuje sazbu, kterou si klient zvolil. Naopak, pokud se sazba sníží, samozřejmě klient získá tu nižší.)

U hypotéky po webu se postupuje tímto způsobem: 1. Základní nastavení hypotéky – zvolení parametrů, které klientovi nejvíce vyhovují 2. Registrace – odesílání jednoduše vyplněných údajů do banky a získání tak přístup pro budoucí komunikaci se svým bankéřem 3. Kompletní žádost o hypotéku – vyplnění kompletní žádosti a její odeslání elektronicky nebo poštou do banky 4. Dokumenty – zaslání potřebných k vyřízení úvěru dokumentů do banky elektronicky nebo poštou 5. Schválení hypotéky – jakmile má banka od klienta všechny potřebné dokumenty, následuje schválení hypotečního úvěru 6. Podpis smlouvy – smlouvu obdrží klient elektronicky a na pobočku, kterou si sám vybere, ji přijde už jen podepsat I když Hypotéka po webu má hodně výhod a je opravdu novinkou na bankovním trhu, nehodí se však pro všechny klienty. Je vhodná především pro mladou generaci, která je zvyklá používat virtuální prostředí Internetu například pro nákup zboží nebo objednání a vyhledávání produktů. Takový hypoteční úvěr nebude dostupný lidem, kteří nemají přístup k Internetu, nemohou skenovat doklady, vyplňovat online formuláře a nemají důvěru k elektronické komunikaci a uzavírání obchodu bez sjednání osobních schůzek.

47

Hypotéka po webu jako novinka na českém bankovním trhu se objevila u Hypoteční banky, a. s., která kvůli tomu propracovala speciální web Hyposvět.cz, prostřednictvím kterého tento produkt právě rozjíždí.

Hypoteční produkty, které nejsou nabízeny v ČR 7. Reverzní hypotéka (equity release) Tento hypoteční úvěr se liší od ostatních produktů tím, že je zpravidla poskytnut na dobu života klienta, který přenechává svou nemovitost bance za část tržní ceny. Místo toho zůstává klientovi právo doživotního užívání. Banka mu vyplácí pravidelné splátky nebo celý úvěr bude klientovi poskytnout naráz, přičemž klient nemusí po celý svůj život nic splácet. V případě, že klient zemře nebo odejde například do seniorského domova, nemovitost bude bankou prodána, přebytek bude vyplacen zpět klientovi nebo jeho dědicům. Je důležitě, že při určení výše hypotečního úvěru bere banka v úvahu věk klienta, předpokládané kolísání hodnoty nemovitosti a očekávaný vývoj úrokových sazeb.

Home equity hypotéka Tento produkt hypotečního bankovnictví se vyznačuje tím, že umožňuje zajišťovat další hypotéku pomocí již splacené nemovitosti nebo její částí.

Mortgage reserve hypotéka Tento hypoteční úvěr umožňuje bance poskytnout klientovi druhý hypoteční úvěr se zajištěním nemovitostí, která už má zástavní právo z hypotéky. Rozdíl mezi tržní hodnotou nemovitosti a velikostí první hypotéky slouží jako zajištění druhého hypotečního úvěru.

7

Zdroj: Hypoconsulting, http://www.hypoconsulting.cz/slovnik_pojmu/ (16. 02. 2010).

48

Závěr Otázka bydlení byla a bude součástí života člověka, jelikož je jeho potřebou a jednou ze složek spokojenosti a bezpečnosti. V současné době (začátek roku 2010) lidé mají na výběr několik možností financování svých bytových potřeb, které lze přizpůsobit jejich požadavkům. Mezi takové základní možnosti patří hypoteční úvěr, stavební spoření, družstevní financování, úvěry od státního fondu rozvoje bydlení, kombinace produktů na financování bydlení s kapitálovým nebo životním pojištěním atd. Tato bakalářská práce se zabývá jedním z nejrozšířenějších produktů bankovního trhu – hypotečním úvěrem a hypotečním bankovnictvím jako takovým. Obeznámení se základními charakteristikami hypotéky je nedílnou součástí analýzy produktu bankovního trhu. Mezi jeho specifické rysy můžeme zahrnout dlouhodobost a zajištění zástavním právem k nemovitosti, čímž se liší od ostatních úvěrů. Od roku 2004, kdy Česká republika vstoupila do Evropské unie, existuje i tzv. neúčelová hypotéka (americká hypotéka), kterou může klient použít na cokoliv a která je levnější oproti spotřebitelskému úvěru kvůli zajištění zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční banky mají v nabídce pro své klienty širokou škálu hypotečních úvěrů. Cílem bakalářské práce bylo zhodnotit parametry a obchodní podmínky hypotečních úvěrů na bytové potřeby u vybraných bank a navrhnout nejvhodnější variantu financování dle klientského požadavku. Pro analýzu bylo vybráno 5 subjektů bankovního trhu: Česká spořitelna, a. s., Československá obchodní banka, a. s., UniCredit Bank Czech Republic, a. s., Raiffeisenbank, a. s., a jedna specializovaná banka – Hypoteční banka, a. s., a simulace proběhla pro konkrétní bytový záměr a standardního klienta s reálnými podmínkami a požadavky. Na základě analýzy, která byla provedená dvakrát (ke dni 18. 09. 2009 a ke dni 09. 02. 2010), se ukázalo, že hypoteční bankovnictví se mění mnohem výrazněji hlavně v ceně zdrojů, tj. ve výši úrokové sazby, kterou je banka schopna nabízet svým klientům. Banky stále zachovají zpřísněné podmínky při poskytování hypotečního úvěru. To je zřejmé hlavně na výši příjmů, kterou banky vyžadují od klienta a na požadované kvalitě zástavy. Pro všechny banky je velice důležité, zda byl žadatel o hypotéku jejich klientem nebo ne. Je to další způsob jak ověřit důvěryhodnost potenciálního zákazníka na základě jeho historie, pohybu na účtu atd. Údaje, které byly poskytnuty pracovníky bank pro analýzu, nelze považovat za stoprocentní, úplné a konečné. To je způsobeno tím, že různé banky zahrnují do svých orientačních propočtů odlišná data. Například ČS vyžaduje informace ohledně právní formy organizace, ve které klient pracuje. Kromě toho kalkulační programy některých bank automaticky propočítávají orientační úrokovou sazbu s podmínkou, že klient uzavře pojištění schopnosti splácet atd., což v jiné bance může představovat pro klienta možnost snížení výše úrokové sazby a není bankou povinně vyžadováno. Dále komplikace způsobuje to, že softwarový program není schopen nahradit proces schválení hypotečního úvěru úvěrovými specialisty a hlavně nebere v úvahu historii a bonitu klienta. A proto každý propočet základních parametrů a podmínek hypotéky má jenom orientační charakter. 49

Analýza, ve které jsou porovnány celkové náklady klienta na hypoteční úvěr, prokázala, že je třeba sledovat stejné produkty na základě stejných podmínek ve stejnou dobu. Také je velice důležité vyhodnotit nejenom úrokovou sazbu, ale i veškeré poplatky za zpracování, vyřízení, správu a vedení úvěru jako část celkových nákladů a ceny hypotéky. Celkový budoucí vývoj hypotečního bankovnictví je v důsledku ekonomické krize těžko odhadnout. Hypoteční krize ve Spojených státech, která z důvodu propojenosti světových finančních trhů zasáhla i Českou republiku, ovlivnila jak vývoj úrokových sazeb, tak i poptávku po hypotečních úvěrech. Banky odstoupily od poskytování hypoték do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti a zpřísněli své podmínky. Avšak krize jako taková je pravým časem na zhodnocení a přehodnocení dosažených výsledků a okamžikem rozhodování o dalším směru vývoje. Lze očekávat, že banky i nadále budou bojovat o zákazníka na konkurenčním trhu, budou se snažit zlepšit kvalitu svých produktů a služeb a co nejefektivněji přizpůsobovat své možnosti požadavkům klienta.

50

Seznam použité literatury Bibliografie: 1. BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka; PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Nakladatelství Consultinvest, 1997. 142 s. ISBN 80-901486-54. 2. BEZVODA, Václav; BLAHUŠ, Petr. Finanční matematika a statistika. 3. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2004. 121 s. ISBN 80–7265-042–4. 3. KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví. 6. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. 280 s. ISBN 978–80-7265–099-6. 4. LUX, Martin; SUNEGA, Petr; KOSTELECKÝ, Tomáš; ČERMÁK, Daniel; MONTAN, Josef. Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80–7330-075–3. 5. SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 1997. 398 s. ISBN 80–902243-2–6. 6. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2000. 84 s. ISBN 80–7169-978–0. 7. ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví – dodatek. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. 118 s. ISBN 80–7265-091–2.

Právní předpisy: 8. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. 9. Zákon č. 530/1990 Sb., zákon o dluhopisech (platnost do 30. 04. 2004). 10. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. 11. Zákon č. 21/1992 Sb., zákon o bankách. 12. Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon (zákon o katastru nemovitostí České republiky). 13. Zákon č. 591/1992 Sb., zákon České národní rady o cenných papírech. 14. Zákon č. 190/2004 Sb., zákon o dluhopisech. 15. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., podmínky poskytování příspěvku k hypoteč. úvěru osobám do 36 let. 51

16. Nařízení vlády č. 33/2004 Sb., nařízení vlády, kterým se zrušují některá nařízení vlády v oblasti podpory bydlení z veřejných prostředků a kterým se stanoví některé podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby.

Internetové stránky: 17. http://www.csob.cz 18. http://www.csas.cz 19. http://www.hypotecnibanka.cz 20. http://www.unicreditbank.cz 21. http://www.rb.cz 22. http://www.mfcr.cz 23. http://www.cnb.cz 24. http://www.mmr.cz 25. http://www.hypoindex.cz 26. http://www.penize.cz 27. http://www.finance.cz 28. http://www.mesec.cz 29. http://www.vyplata.cz 30. http://www.czso.cz 31. http://www.hypoconsulting.cz 32. http://financovani.bydleni.cz 33. http://finance.idnes.cz 34. http://business.center.cz

52

Přílohy, tabulky, grafy Přehled tabulek: Tabulka č. 1. Proces vyřízení a poskytnutí HÚ. .................................................................. 20 Tabulka č. 2. Kritické body procesu poskytování HÚ a jejich řešení. ................................ 22 Tabulka č. 3. Porovnání minimální výše hypotečního úvěru mezi vybranými bankami. ... 35 Tabulka č. 4. Porovnání maximální výše hypotečního úvěru mezi vybranými bankami.... 35 Tabulka č. 5. Porovnání doby splatnosti hypotečních úvěrů mezi vybranými bankami. .... 35 Tabulka č. 6. Teoretické porovnání úrokových sazeb a měsíčných splátek mezi vybranými bankami. ................................................................................................... 36 Tabulka č. 7. Teoretické porovnání úrokových sazeb a měsíčných splátek mezi vybranými bankami. ................................................................................................... 36 Tabulka č. 8. Porovnání reálných úrokových sazeb a měsíčných splátek mezi vybranými bankami. ................................................................................................... 37 Tabulka č. 9. Porovnání reálných úrokových sazeb a měsíčných splátek mezi vybranými bankami. ................................................................................................... 37 Tabulka č. 10. Porovnání poplatků za hypoteční úvěr mezi vybranými bankami............... 38 Tabulka č. 11. Porovnání celkových nákladů klienta mezi vybranými bankami ke dni 18.09.2009. ............................................................................................................... 40 Tabulka č. 12. Porovnání celkových nákladů klienta mezi vybranými bankami ke dni 09.02.2010. ............................................................................................................... 40 Tabulka č. 13. Porovnání celkových parametrů hypotečních úvěrů ke dni 18.09.2009 a ke dni 09.02.2010 . .............................................................................................................. 41 Tabulka č. 14. Ratingová tabulka vybraných bank podle celkových nákladů. ................... 43

Přehled grafů: Graf č. 1. Vývoj vážené průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v době 2003–2009 (p. a.). ...................................................................................................... 6 Graf č. 2. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za dobu 2001–2009. .......... 7 53

Graf č. 3. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za 1. pololetí roků 2001–2009. .............................................................................................. 8 Graf č. 4. Celkový počet a objem hypotečních úvěrů za období 2001–2009........................ 8 Graf č. 5. Vývoj průměrné výše hypotečních úvěrů v době 1995–2009 (mil. Kč). .............. 9

Přílohy: Příloha č. 1. Smlouva o hypoteční úvěr (UniCredit Bank Czech Republic, a. s.)............... 55 Příloha č. 2. Požadované podklady při žádosti o HÚ (UniCredit Bank Czech Republic, a. s.) .............................................................................. 62

54

Příloha č. 1. Smlouva o hypoteční úvěr (UniCredit Bank Czech Republic, a. s.) SMLOUVA O POSKYTNUTÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU č. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. se sídlem Na Příkopě 858/20, Praha 1, PSČ 111 21, IČ: 64948242, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze v oddílu B, vložce 3608 pobočka: zastoupená zmocněnci: a (dále jen "Banka") a

rodné číslo bytem (dále jen "Klient") uzavírají podle ustanovení § 497 a násl. obchodního zákoníku, zák. č. 513/1991 Sb. v platném znění tuto smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru (dále jen „Smlouva" a „úvěr“).

I. Předmět Smlouvy 1. Banka se touto Smlouvou zavazuje, že poskytne Klientovi za podmínek sjednaných v této Smlouvě úvěr ve výši uvedené v čl. VII této Smlouvy, a Klient se zavazuje tento úvěr řádně a včas splatit a zaplatit úroky.

II. Účel úvěru 1. Úvěr může být použit pouze k účelu sjednanému v článku VII. 2. Banka posuzuje účelovost každého požadovaného i dílčího čerpání úvěru a je oprávněna odmítnout Klientovi čerpání peněžních prostředků, které nebude řádně doloženo a Bankou odsouhlaseno nebo pokud vzniknou pochybnosti o účelovosti požadovaného i kteréhokoli dřívějšího čerpání podle podmínek této Smlouvy.Za podmínek stanovených touto Smlouvou je Banka oprávněna povolit čerpání části úvěru i bez nutnosti doložení účelovosti použití těchto prostředků.Pokud smluvní strany sjednaly úvěr jako neúčelový, je úvěr čerpán po splnění podmínek stanovených touto Smlouvou převodem ve prospěch běžného účtu Klienta, není-li dohodnuto jinak.

III. Úroky z úvěru 1. Úroková sazba se stanoví jako fixní a její výše je sjednána v čl. VII této Smlouvy. Je platná ode dne uzavření této Smlouvy do dne uvedeného v čl. VII této Smlouvy, pokud není ve Smlouvě stanoveno jinak. Pro následující období pak smluvní strany sjednávají výši a dobu platnosti úrokové sazby podle dále stanovených pravidel.

55

2. Banka nejméně 30 kalendářních dnů před datem ukončení platnosti sjednané sazby předloží Klientovi písemnou nabídku nové délky období platnosti a výše sazby pro následující období. Klient je povinen písemně sjednat s Bankou délku období platnosti a výši fixní úrokové sazby nejpozději 5 pracovních dnů před platnosti aktuální fixní úrokové sazby.

fixní úrokové fixní úrokové následujícího datem konce

3. Neakceptuje-li Klient žádnou z nabídnutých variant fixní úrokové sazby, je povinen svůj nesouhlas Bance oznámit písemně ve lhůtě 10 kalendářních dnů před datem konce platnosti aktuální fixní úrokové sazby a celý zůstatek poskytnutého úvěru včetně příslušenství a případně jiných dlužných částek splatit, a to k poslednímu dni platnosti stávající fixní úrokové sazby. 4. Nedojde-li mezi Bankou a Klientem k dohodě o délce období platnosti fixní úrokové sazby a její výši uvedeným způsobem v důsledku nečinnosti Klienta, zvolí Banka období platnosti úrokové sazby, které je z variant obsažených v písemné nabídce Banky zaslané Klientovi nejkratší, a jemu odpovídající výši úrokové sazby. 5. Ujednání ohledně výše úrokové sazby (čl. VII odst. 5 této Smlouvy) pozbývá platnosti v den splatnosti dílčí splátky úvěru (čl. VII odst. 9 této Smlouvy), který bezprostředně předchází poslednímu dni pracovněprávního vztahu mezi Klientem a Bankou UniCredit Factoring, s.r.o., CA IB Corporate Finance a.s., Pioneer investiční společnost, a.s., Pioneer česká finanční společnost, s.r.o., / Unicredit Global Information Services S.P.A. Banking Transaction Services s.r.o. Nejpozději k tomuto dni je Klient povinen v případě, že mu bude Bankou předložen návrh na uzavření dodatku této Smlouvy obsahující sazbu dle aktuální nabídky Banky, tento návrh přijmout nebo celý dluh z úvěru i s příslušenstvím jednorázově Bance splatit. IV. Poplatky 1. Jednorázový poplatek za poskytnutí úvěru ve výši uvedené v čl. VII této Smlouvy je splatný nejpozději k datu uzavření Smlouvy. Poplatek za správu a vedení úvěru je splatný měsíčně k ultimu kalendářního měsíce. Úhrada těchto poplatků bude realizována formou inkasa z účtu Klienta uvedeného v čl. VII této Smlouvy. 2. Klient není povinen uhradit Bance poplatky uvedené v předchozím odstavci za předpokladu, že nesplatí úvěr předčasně ve lhůtě kratší, než je 5 let ode dne uzavření této Smlouvy. Pokud k předčasnému splacení úvěru v uvedené lhůtě dojde, zavazuje se Klient tento poplatek, jakož i poplatek za správu úvěru za dobu ode dne uzavření této Smlouvy do dne splacení úvěru ve výši stanovené Sazebníkem Banky platným k datu uzavření této Smlouvy, na výzvu Banky uhradit. 3. Po dobu pracovněprávního vztahu mezi Klientem a Bankou UniCredit Factoring, s.r.o., CA IB Corporate Finance a.s., Pioneer investiční společnost, a.s., Pioneer česká finanční společnost, s.r.o., / Unicredit Global Information Services S.P.A. Banking Transaction Services s.r.o., se poplatky řídí separátním ujednáním. V. Čerpání 1. Klient se zavazuje vyčerpat úvěr během lhůty uvedené v této Smlouvě; připadne-li konec této lhůty na nepracovní den, je Klient oprávněn čerpat úvěr nejpozději v poslední předcházející pracovní den. Nedojde-li k jiné dohodě formou písemného dodatku k této Smlouvě, není Klient po uplynutí lhůty stanovené pro vyčerpání úvěru oprávněn úvěr čerpat. 2. Čerpání úvěru se uskutečňuje na základě dokladů předaných Klientem Bance pro účely čerpání úvěru. Doklady k čerpání je Klient povinen doručit Bance nejpozději dva pracovní dny před požadovaným dnem čerpání úvěru. Podmínkou každého čerpání úvěru je uhrazení všech splatných závazků Klienta vůči Bance, zejména pak poplatku za poskytnutí úvěru ve výši podle čl. VII této Smlouvy, jakož i splnění dalších podmínek uvedených v této Smlouvě.

56

3. Pokud Klient požaduje refinancování již zaplacených faktur odpovídajících sjednanému účelu úvěru, je třeba kromě předložení dokladů prokazujících finanční závazky převzaté Klientem doložit též doklady o uhrazení těchto závazků. 4. Pokud bude nedočerpaná část úvěru činit maximálně 5% z celkové výše úvěru, maximálně však 100 tis. CZK, může Banka tuto část úvěru na základě písemné žádosti Klienta převést ve prospěch běžného účtu Klienta.

VI. Splácení 1. Klient se zavazuje splatit celý úvěr včetně příslušenství řádnými měsíčními anuitními splátkami, jejichž počet je uveden v článku VII této Smlouvy, a to počínaje dnem první anuitní splátky stanoveným v odstavci 3 tohoto článku. 2. Přede dnem první anuitní splátky je v den určený pro splácení úvěru stanovený v čl. VII této Smlouvy splatná pouze úhrada úroků z vyčerpané části úvěru za příslušné měsíční, resp. dílčí, období. 3. První anuitní splátka je splatná v den určený pro splácení úvěru v nejbližším kalendářním měsíci následujícím po měsíci, v němž došlo k ukončení čerpání úvěru, a to za předpokladu, že k ukončení čerpání došlo v den předcházející kalendářnímu dni určenému pro splácení úvěru. Jestliže k ukončení čerpání úvěru dojde v den totožný se dnem určeným pro splácení úvěru a následujících dnech v kalendářním měsíci, je první anuitní splátka splatná až v druhém kalendářním měsíci následujícím po měsíci, v němž došlo k ukončení čerpání úvěru.

4. První anuitní splátka je splatná v den určený pro splácení úvěru v nejbližším kalendářním měsíci následujícím po měsíci, v němž uplynula lhůta pro odklad splátek jistiny sjednaná v čl. VII této Smlouvy. Tato lhůta začíná běžet v nejbližším kalendářním měsíci následujícím po měsíci, v němž došlo k ukončení čerpání úvěru, a to za předpokladu, že k ukončení čerpání došlo v den předcházející kalendářnímu dni určenému pro splácení úvěru. Jestliže k ukončení čerpání úvěru dojde v den totožný se dnem určeným pro splácení úvěru a následujících dnech v kalendářním měsíci, je první anuitní splátka splatná až v druhém kalendářním měsíci následujícím po měsíci, v němž došlo k ukončení čerpání úvěru. 5. Úhrada splatných pohledávek z této Smlouvy je realizována formou inkasa z účtu Klienta uvedeného v čl. VII této Smlouvy.

1. Klient se zavazuje splatit celý úvěr včetně příslušenství jednorázovou splátkou jistiny úvěru a pravidelnou měsíční úhradou úroků. 2. Přede dnem první pravidelné splátky úroků je v den určený pro splácení úvěru stanovený v čl. VII této Smlouvy splatná pouze úhrada úroků z vyčerpané části úvěru za příslušné měsíční, resp. dílčí, období. 3. První pravidelná splátka úroků je splatná v den určený pro splácení úvěru v nejbližším kalendářním měsíci následujícím po měsíci, v němž došlo k ukončení čerpání úvěru, a to za předpokladu, že k ukončení čerpání došlo v den předcházející kalendářnímu dni určenému pro splácení úvěru. Jestliže k ukončení čerpání úvěru dojde v den totožný se dnem určeným pro splácení úvěru a následujících dnech v kalendářním měsíci, je první pravidelná splátka úroků splatná až v druhém kalendářním měsíci následujícím po měsíci, v němž došlo k ukončení čerpání úvěru.Klient je oprávněn maximálně 4krát v jednom kalendářním roce předčasně splatit úvěr nebo jeho část, aniž by Banka požadovala za předčasnou splátku úhradu kompenzačního poplatku podle platného Sazebníku za předpokladu, že: a. Mimořádná splátka bude provedena k termínu pravidelné měsíční splátky stanovenému v čl. VII této Smlouvy.

57

b.

Klient předloží Bance žádost o provedení mimořádné splátky opatřenou jeho podpisem a obsahující datum mimořádné splátky a její výši nejméně 30 dnů před požadovaným datem jejího provedení. V žádosti uvede, zda požaduje zkrátit dobu splatnosti úvěru nebo snížení anuitní splátky při zachování doby splatnosti úvěru. V případě, že v žádosti o provedení mimořádné splátky nebude tento požadavek uveden, Banka sníží výši pravidelných měsíčních anuitní splátek při zachování jejich původního počtu. c. Po uhrazení mimořádné splátky úvěru je Klient povinen, není-li dohodnuto jinak, pokračovat bez přerušení ve splácení v původně sjednaných termínech podle čl. VII této Smlouvy.Úhrada splatných pohledávek z této Smlouvy je realizována formou inkasa z účtu Klienta uvedeného v čl. VII této Smlouvy.

VII. Individuální smluvní podmínky Produkt: Číslo běžného účtu: Výše úvěru (číselně a slovně):

,- CZK (slovy: )

Účel úvěru: Předmět financování : Úroková sazba a doba její platnosti:

roky / let do 24.

% p.a. ZS

Zajištění úvěru zástavním právem k nemovitostem: (číslo Smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti): Doplňkové zajištění/pojištění (číslo a předmět zajišťovací smlouvy nebo směnky):

Výše pravidelné měsíční anuitní splátky úvěru: Výše pravidelné měsíční splátky úroků z úvěru:

CZK

Splacení úvěru ke kalendářnímu dni v měsíci:

25.

Počet pravidelných měsíčních anuitních splátek: Počet pravidelných měsíčních splátek úroků z úvěru:Odklad splátek jistiny:

od:

Způsob splácení:

do

anuitní jednorázové

Roční procentní sazba nákladů (RPSN)* Termín ukončení čerpání úvěru: Poplatek za poskytnutí úvěru

Poplatek za správu a vedení úvěru

58

25.MM.RRRR CZK v případě porušení ustanovení čl. IV, odst. 2 této smlouvy CZK

Pojištění úvěru:

A/B

Poplatek za pojištění: Pojištěná osoba: *) Uvádí se pouze v zákonem vymezených případech (Zákon č. 321/2001 Sb.). Roční procentní sazba nákladů ve smyslu zák. č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru, je stanovena na základě předpokladu, že Klient vyčerpá celou částku úvěru v první možný den čerpání úvěru. Banka bude Klienta informovat o všech změnách této sazby. K těmto změnám může dojít v důsledku nedodržení, příp. změn podmínek splácení stanovených v této smlouvě, resp. zaplacení splátky mimo předpis splátek a změny úrokové sazby v souladu s čl. III této Smlouvy.

VIII. Podmínky čerpání úvěru 1. Čerpání úvěru první části úvěru ve výši Klienta:

je podmíněno splněním následujících povinností

a) b) c)

2. Čerpání druhé části úvěru ve výši Klienta:

je podmíněno splněním následujících povinností

a) b) c) 3. Banka může Klientovi povolit vyčerpat úvěr vždy maximálně do výše 85% 100% prokázané aktuální hodnoty nemovitosti sloužící k zajištění úvěru (dále jen „hodnota zajištění“). K prokázání aktuální hodnoty zajištění je Klient povinen předložit Zprávu o stavu výstavby/rekonstrukce vypracovanou pověřeným pracovníkem Banky nebo externím odhadcem Banky. Banka je oprávněna vyžádat si předložení Zprávy o stavu výstavby rekonstrukce kdykoli v průběhu čerpání úvěru a Klient je povinen této žádosti vyhovět. Čerpání nad 95% celkové výše úvěru je vždy podmíněno předložením takové Zprávy o stavu výstavby rekonstrukce prokazující dokončení 95% objemu stavebních prací, nebo předložením Kolaudačního souhlasu vydaného příslušným stavebním úřadem. 4. Kromě výše uvedených podmínek čerpání je každé čerpání úvěru podmíněno předložením dokladů prokazujících splatné finanční závazky převzaté Klientem v souvislosti se sjednaným účelem úvěru (faktur a smlouvy o dílo s hodnotou díla vyšší než 100.000,- CZK), případně předložením Zprávy o stavu výstavby/rekonstrukce zpracované pověřeným pracovníkem Banky nebo externím odhadcem Banky, která musí stvrzovat, že fakturované náklady odpovídají co do výše a povahy skutečně vynaloženým stavebním nákladům a že je dodržován plán výstavby rekonstrukce. Uvedené neplatí pro částku ve výši 20 % z části úvěru určené na výstavbu rekonstrukci, max. 500 tis. CZK, kterou lze čerpat neúčelově formou převodu na běžný účet Klienta.

59

5. Kromě výše uvedených podmínek čerpání je každé čerpání úvěru podmíněno předložením dokladů prokazujících splatné finanční závazky převzaté Klientem v souvislosti se sjednaným účelem úvěru. Uvedené neplatí pro částku ve výši 20 % z úvěru, max. 500 tis. CZK, kterou lze čerpat neúčelově formou převodu na běžný účet Klienta. IX. Další povinnosti Klienta 1. Klient bere na vědomí, že mu pro první období platnosti úrokové sazby byla poskytnuta sleva z úrokové sazby úvěru ve výši 0,25% p.a. za podmínky, že bude nejpozději do 2 měsíců od uzavření této Smlouvy poukazovat každý měsíc na účet, ze kterého je úvěr splácen, částku minimálně ve výši 1,3násobku výše sjednané měsíční splátky úvěru uvedené v čl. VII této Smlouvy. V případě nesplnění tohoto závazku je Banka oprávněna zvýšit úrokovou sazbu úvěru o 0,25% p.a., a to s účinností nejdříve od 25. dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k porušení tohoto závazku. O nové výši úrokové sazby úvěru, datu její účinnosti a nové výši splátek úvěru bude Klient Bankou písemně informován. 2. Klient je povinen v závislosti na charakteru zdroje vlastních příjmů předávat Bance na vyzvání doklad o výši příjmů ze závislé činnosti vystavený mzdovou účtárnou zaměstnavatele, příp. jedná-li se o fyzickou osobu mající dle zákona o dani z příjmu povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob, kopii daňového přiznání potvrzenou příslušným správcem daně včetně všech povinných příloh. Klient, který má povinnost ověření účetní závěrky auditorem, předkládá Bance i zprávu auditora. Klient je zároveň povinen plnit svoje povinnosti vyplývající z daňových předpisů a z předpisů o sociálním a zdravotním pojištění. 3. 4. 5. Jestliže Klient poruší některou z těchto povinností, s výjimkou povinnosti uvedené v odst. 1 tohoto článku, je Banka oprávněna za každé porušení povinnosti požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 30.000,- CZK, kterou je Klient povinen zaplatit na základě písemné výzvy Banky. Zaplacením smluvní pokuty není dotčen nárok Banky na náhradu škody v plném rozsahu.

X. Společná ustanovení 1. Další práva a povinnosti smluvních stran touto Smlouvou výslovně neupravené se řídí Všeobecnými obchodními podmínkami UniCredit Bank Czech Republic, a.s. v platném znění (dále jen „VOP“). Podpisem této Smlouvy Klient potvrzuje, že VOP převzal, seznámil se s jejich obsahem a s tímto obsahem souhlasí; současně se zavazuje jednat v souladu se všemi jejich ustanoveními. 2. V případě neuhrazení splatného závazku založeného touto Smlouvou je Banka oprávněna v průběhu trvání prodlení úročit dlužnou částku, s jejíž úhradou je Klient v prodlení, místo řádně sjednané úrokové sazby, úroky z prodlení stanovenými VOP. 3. Za závažné porušení této smlouvy a jiné závažné skutečnosti ve smyslu VOP s důsledky stanovenými ve VOP se považuje i skutečnost, že Klient porušuje povinnosti sjednané v jiné úvěrové smlouvě uzavřené s Bankou, než je tato Smlouva. 4. Pro případ uzavření dohody se svolením k vykonatelnosti notářského zápisu týkající se závazku z této Smlouvy smluvní strany sjednávají, že Banka je oprávněná požadovat splacení celého úvěru, jestliže nebudou splaceny kterékoliv dvě splátky, přičemž se nemusí jednat o splátky po sobě jdoucí (ztráta výhody splátek).

60

5. Je-li na straně Klienta více spoludlužníků, jsou vůči Bance zavázáni společně a nerozdílně a Banka je oprávněna požadovat splnění závazku vyplývajícího z této Smlouvy na kterémkoli z nich. Veškeré jednostranné písemné úkony Klienta či informace a sdělení určené Bance musí být podepsány alespoň jednou osobou uvedenou ve Smlouvě na straně Klienta. 6. Klient bere na vědomí, že jako podpisový vzor pro ověření podpisu Klienta slouží jeho podpis na této Smlouvě.

XI. Závěrečná ustanovení 1. Tato Smlouva je vyhotovena ve dvou prvopisech, z nichž Klient i Banka obdrží po jednom. 2. Smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu poslední smluvní stranou. Ustanovení této Smlouvy platí pro vztah mezi Bankou a Klientem v plném rozsahu až do dne, kdy budou zcela uhrazeny všechny závazky vyplývající pro Klienta z této Smlouvy. 3. Obsah této Smlouvy může být měněn nebo doplňován pouze formou písemných a datovaných dodatků podepsaných oběma smluvními stranami.

V

dne ........................V

dne ..................

UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Klient ................................................ ............................ .................... ................................................ ............................ .................... Tento podpis Klienta slouží současně jako podpisový vzor pro ověřování podpisů na listinách o veškerých Klientových úkonech či na informacích a sděleních určených Bance v souvislosti s poskytnutím úvěru podle této smlouvy pro případ, že příslušný podpis nebude učiněn před pracovníkem Banky . Totožnost osob podepisujících za Klienta dle OP č. …………………….. ověřil ……………………….. dne ……………………….

61

Příloha č. 2. Požadované podklady při žádosti o HÚ (UniCredit Bank Czech Republic, a. s.)

PŘÍLOHA K ŽÁDOSTI O POSKYTNUTÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU 1. STANDARDNĚ POŽADOVANÉ PODKLADY IDENTIFIKACE ŽADATELE / SPOLUŽADATELE / ZÁSTAVCE

OKAMŽIK PŘEDLOŽENÍ

Průkaz totožnosti – (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Doklad o vypořádání či zúžení SJM žadatele – pouze je-li SJM dotčeno (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

OSOBY S PŘÍJMY ZE ZÁVISLÉ ČINNOSTI Potvrzení zaměstnavatele (formulář banky) spolu s: výplatními páskami za poslední 3 měsíce NEBO pracovní smlouvou, včetně mzdového výměru NEBO s výpisy z běžného účtu za poslední 3 měsíce

přijetí žádosti

OSOBY SAMOSTATNĚ VÝDĚLEČNĚ ČINNÉ Přiznání k dani z příjmu fyzických osob za poslední 2 zdaňovací období (kopie opatřená na první straně originál razítkem příslušného finančního úřadu) - bankou ověřená kopie

přijetí žádosti

Potvrzení FÚ o stavu osobního účtu – bezdlužnosti (originál)

1. čerpání úvěru

NEMOVITOST Výpis z KN předmětu zástavy i předmětu financování s obsahem odpovídajícím aktuálnímu formálnímu stavu v době předložení (originál ne starší 3 měsíce)

přijetí žádosti

Kopie příslušné části katastrální mapy s obsahem odpovídajícím aktuálnímu formálnímu stavu v době předložení (ne starší 1 rok)

přijetí žádosti

Listina prokazující oprávnění nakládat s nemovitým předmětem zástavy, pokud dosud trvající vlastnické právo k nemovitosti vzniklo před 1. 1. 1993 (úředně ověřený opis)

přijetí žádosti

Odhad nemovitosti vypracovaný smluvním odhadcem dle metodiky banky ne starší 12 měsíců

přijetí žádosti

Smlouva o pojištění zastavované nemovitosti včetně pojistných podmínek (sdružené živelní pojištění) (bankou ověřená kopie)

1. čerpáním úvěru

Potvrzení pojišťovny o přijetí vinkulace pojistného plnění (originál)

1. čerpáním úvěru

Veškeré výpisy z KN vztahující se k předmětu zástavy prokazující bankou požadovaný aktuální právní stav (originál)

1. čerpání úvěru

Návrh na vklad zástavního práva vztahující se k předmětu zástavy (originál)

1. čerpání úvěru expresní

ÚČEL ÚVĚRU – KOUPĚ, VÝSTAVBA, REKONSTRUKCE Smlouva směřující k převodu vlastnického práva – kupní smlouva / smlouva o smlouvě budoucí / návrh kupní smlouvy – je-li účelem úvěru koupě (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Přehled zdrojů pro financování nákladů stavby (originál formuláře banky)

přijetí žádosti

Územně plánovací informace - je-li účelem úvěru výstavba a koupě pozemku určeného pro výstavbu

k přípravě smluvní dokumentace

Návrh na vklad rozestavěné stavby do KN potvrzený KN včetně příloh – geometrický plán, čestné prohlášení vlastníka stavby, pokud se jedná o výstavbu – rozestavěná stavba, která dosud není uvedena v LV (bankou ověřená kopie)

k přípravě smluvní dokumentace

Prohlášení vlastníka – koupě bytu, který není zapsán v LV (kopie)

k přípravě smluvní dokumentace

Písemný souhlas stavebního úřadu s provedením stavby nebo stavebním úřadem ověřená projektová dokumentace - pro ohlašované stavby (bankou ověřená kopie)

nejpozději před 1. čerpáním

Certifikát vydaný autorizovaným inspektorem nebo ověřená projektová dokumentace autorizovaným inspektorem - při zkráceném stavebním řízení (s využitím autorizovaného inspektora) (bankou ověřená kopie)

nejpozději před 1. čerpáním

Pravomocné stavební povolení - pro ostatní stavby (viz územně plánovací informace) (bankou ověřená kopie)

nejpozději před 1. čerpáním

Kupní smlouva (platně uzavřená) – pokud již nebyla předložena (bankou ověřená kopie)

1. čerpání úvěru

Potvrzení o úhradě části kupní ceny financované z vlastních zdrojů – je-li část kupní ceny financována z vlastních zdrojů (originál)

1. čerpání úvěru

Dohoda o vinkulaci pojistného plnění z pojištění předmětu zástavy (originál vinkulace)

1. čerpání úvěru

Faktury k úhradě stavebního materiálu nebo provedených stavebních prací odsouhlasené klientem (bankou ověřená kopie)

čerpání úvěru

Smlouva o dílo (bankou ověřená kopie)

čerpání úvěru

5

62

PŘÍJEM Z PRONÁJMU

OKAMŽIK PŘEDLOŽENÍ

Přiznání k dani z příjmu fyzických osob za poslední 2 zdaňovací období (kopie opatřená na první straně originál razítkem příslušného finančního úřadu) - bankou ověřená kopie

přijetí žádosti

Nájemní smlouvy k současným i budoucím nájemním vztahům (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Výpisy z KN pronajímaných nemovitostí (kopie ne starší 3 měsíce)

přijetí žádosti

Odpisový plán v případě současných příjmů z pronájmu (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Potvrzení FÚ o stavu osobního účtu – bezdlužnosti (originál)

1. čerpání úvěru

ÚČEL ÚVĚRU – SPLACENÍ DŘÍVĚJŠÍ PŮJČKY / ÚVĚRU Smlouva o úvěru / půjčce obsahující účel, částku, splatnost, č. účtu věřitele, vč. všech dodatků (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Příslib výmazu zástavního práva dosavadního zástavního věřitele (originál)

1. čerpání úvěru

Vyčíslení aktuálního zůstatku dluhu (včetně příslušenství) ke skutečnému dni čerpání (originál)

1. čerpání úvěru

Výpis z účtu prokazující příjetí platby - v případě splacení půjčky (bankou ověřena kopie)

přijetí žádosti

ÚČEL ÚVĚRU – KOUPĚ DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU Smlouva o smlouvě budoucí o převodu členských práv a povinností člena družstva, doklad o členství převodce v bytovém družstvu, např. potvrzení bytového družstva o členství, list vlastnictví předmětné nemovitosti, stanovy družstva (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Smlouva/dohoda o převodu členských práv a povinností potvrzená družstvem (bankou ověřená kopie)

1. čerpání úvěru

ÚČEL ÚVĚRU – ÚHRADA DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU Nájemní smlouva (uzavřená s bytovým družstvem a prodávajícím), list vlastnictví k předmětné nemovitosti, kopie výpisu z obchodního rejstříku bytového družstva, výzva bytového družstva k úhradě členského podílu (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

2. DALŠÍ POŽADOVANÉ PODKLADY V NESTANDARDNÍCH PŘÍPADECH PŘIJMY NEZOHLEDNĚNÉ V DAŇOVÉM PŘIZNÁNÍ - PODÍLY NA ZISKU

OKAMŽIK PŘEDLOŽENÍ

Aktuální rozvaha, výkaz zisků a ztrát a přiznání k dani z příjmů (včetně příloh) společnosti vyplácející podíly na zisku za poslední 2 zdaňovací období (bankou ověřené kopie)

přijetí žádosti

Rozhodnutí valné hromady společnosti o rozdělení zisku (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Doklad o výplatě podílů na zisku ve prospěch BÚ klienta (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

ÚČEL ÚVĚRU – KOUPĚ V DRAŽBĚ Dražební vyhláška (kopie)

přijetí žádosti

Protokol o dražbě (bankou ověřená kopie)

k přípravě smluvní dokumentace

ÚČEL ÚVĚRU – KOUPĚ PODLÉHAJÍCÍ REŽIMU OPATŘENÍ PROTI KONFLIKTU ZÁJMŮ DLE OBCHODNÍHO ZÁKONÍKU Rozhodnutí příslušného soudu o jmenování znalce ke stanovení ceny převáděných nemovitostí (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Znalecký posudek vyhotovený jmenovaným znalcem (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Platné rozhodnutí oprávněného orgánu společnosti (valné hromady resp. představenstva) o prodeji nemovitosti (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

Stanovy společnosti (bankou ověřená kopie)

přijetí žádosti

6

63