Pl
Plan van Aanpak project Regionale Kantorenstrategie Holland Rijnland 2020 Projectnaam/ onderwerp: Regionale Kantorenstrategie Holland Rijnland 2020 Projectstatus: Vastgesteld in het PHO EZ d.d. 9 maart 2011 Datum en versienr: 15 maart 2011 (definitieve versie 2) Naam auteur(s): Werkgroep Regionale Kantorenstrategie
1. Inleiding/ aanleiding Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 15 februari 2006 de Kantorenstrategie Holland Rijnland vastgesteld. Eén van de afspraken in deze strategie is dat in 2007 de afspraken worden geëvalueerd. Ook is afgesproken om jaarlijks een monitor te maken over de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Zowel de ontwikkelingen op de kantorenmarkt als de aansluiting van de gemeenten Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude bij Holland Rijnland per 1 april 2010 geven aanleiding om de hu idige Regionale kantorenstrategie uit 2006 te actualiseren, of beter gezegd, te herzien. De landelijke en regionale ontwikkelingen op de kantorenmarkt hebben zowel een kwantitatief als een kwalitatief aspect. Het kwantitatieve aspect heeft vooral betrekking op de vraag naar en het aanbod van het aantal m² kantoren en het probleem van de toenemende leegstand. Daarnaast lijkt er een discrepantie te zijn tussen de kwalitatieve vraag naar kantoren en het aanbod aan kantoren. Dit heeft zowel betrekking op het type kantoor als de locatie. Ook de provincie Zuid-Holland neemt maatregelen om leegstand van kantoren in de toekomst te beperken. Recent onderzoek in opdracht van de provincie wijst uit dat de behoefte aan nieuwbouwkantoren voor 2010-2020 halveert ten opzichte van regionale ramingen uit 2008. De provincie gaat met gemeenten en regio’s bespreken hoe vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen zijn, zodat de meest kansrijke projecten overblijven. Gemeenten en regio’s hebben het verzoek gekregen hun kantorenstrategieën voor 1 mei 2011 aan te scherpen. De maatregelen van de provincie passen in beleid van het ministerie van Infrastructuur en Milieu voor de kantorenmarkt. De Minister van I & M heeft kort geleden het Actieprogramma uitgebracht In dit plan van aanpak sluiten wij hier al zoveel mogelijk bij aan bij en citeren wij uit het actieprogramma. 2. Probleemstelling De structurele leegstand van kantoren in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal en is ook voor de ruimtelijke en economische ontwikkeling nadelig. De huidige situatie op de kantorenmarkt is niet conjunctureel maar structureel van aard. Uit onderzoek, dat is uitgevoerd in opdracht van de provincie Zuid Holland blijkt dat ook in onze provincie de hierboven genoemde problematiek speelt. Hierbij moet worden opgemerkt dat de regionale verschillen binnen de provincie groot zijn en de problemen in Holland Rijnland minder groot zijn dan in de grootstedelijke regio’s Den Haag en Rotterdam. Dit laatste betekent overigens niet dat er in Holland Rijnland niets gedaan hoeft te worden, want ook onze regio kent problemen op de kantorenmarkt.
Pagina 1 van 7
Pl
De provincie stelt dat het reeds bestaande aanbod opgeteld bij de grote plancapaciteit scherpe kwalitatieve en zorgvuldige kwantitatieve programmering noodzakelijk maakt om zo de grote discrepantie tussen vraag en aanbod op regionaal niveau te verkleinen. De twee belangrijkste oorzaken van de verslechterende kantorenmarkt zijn: 1. Focus op uitbreiding van de kantorenvoorraad zonder dat er rekening werd gehouden met de afname van de vraag. Zowel de markpartijen als de overheden hadden hier financieel belang bij. 2. Er is gekozen voor nieuwbouw op uitleglocaties vanwege het gunstige directe financiële rendement op de korte termijn. Dit is moeilijker te realiseren bij de herontwikkeling van bestaande panden en locaties. De toevoeging aan de voorraad veroorzaakt een keten van verhuizingen met aan het einde van de keten leegstand. De structurele leegstand aan de onderkant van de markt kon zo groot worden omdat er nauwelijks kantoren van de markt gehaald worden. Een kantoorpand afschrijven en voor een lage prijs verkopen levert een groter direct verlies dan het pand leeg aanhouden en voor een bepaalde waarde op de balans laten staan. Op deze wijze is een luchtbel aan waarde ontstaan. Om ervoor te zorgen dat het aanbod aan kantoorruimte in de regio Holland Rijnland zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht aansluit bij de vraag uit de markt is het noodzakelijk dat Holland Rijnland haar Kantorenstrategie actualiseert.
3. Opdracht en doelstelling Het doel: Een regionaal gedragen robuust en duurzaam kantorenbeleid dat is aangepast aan de te verwachte ontwikkelingen rondom de kantorenmarkt tot 2020 met een doorkijk naar 2030. De opdracht: Een regionale strategie die beschrijft op welke wijze de regio kan komen van de huidige situatie naar de gewenste situatie en wat hiervoor nodig is. De strategie dient praktische afspraken te bevatten voor het tegengaan en verminderen van de leegstand. Hierbij dient een verbinding te worden gelegd met de vastgestelde Regionale bedrijventerreinenstrategieën voor Holland Rijnland en de Oude Rijnzone – Rijnstreek. De strategie gaat over een totaalaanpak voor de kantorenmarkt in Holland Rijnland. De opdracht voor Holland Rijnland hierbij is de genoemde ingeslepen werking van de kantorenmarkt middels het opstellen van een nieuwe en Regionale kantorenstrategie te kenteren. Dit vergt een perspectief wijziging van alle betrokken partijen. Dus niet alleen van de overheden maar ook van de marktpartijen. De marktpartijen dienen dan ook in het proces betrokken te worden. De kantorenstrategie moet leiden tot een beter werkende markt voor kantoren en inspelen op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag, niet gericht op individuele vastgoedobjecten maar op de Holland Rijnland regio als geheel. Daarbij dient een antwoord gegeven te worden op de vraag hoe om te gaan met de kwantitatieve en de kwalitatieve ontwikkelingen op de regionale kantorenmarkt met als doel te komen tot een toekomstbestendige kantorenmarkt. Daarbij moeten ook de effecten in beeld komen van ontwikkelingen rondom de toekomstige markt voor kantoorwerkplekken zoals Het Nieuwe Werken.
Pagina 2 van 7
Pl
Conform de provinciale Verordening Ruimte is de strategie ook een document dat kan dienen voor het toetsen van nieuwe ontwikkelingen op basis van de zogenoemde SER-ladder. In het onderzoek moet de provinciale vraagraming, zoals vermeld in het rapport “Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland” (Stec, november 2010)), worden betrokken en getoetst bij de gemeenten1. Voor wat betreft de cijfers over de aanbodkant kan gebruik worden gemaakt van de eerste meting voor de Kantorenmonitor Holland Rijnland, die op dit moment2 wordt opgesteld. Voor het opstellen van de strategie wordt een extern bureau ingeschakeld. Voor het opstellen ervan is betrekkelijk weinig tijd beschikbaar. Het externe bureau dient daarom goed ingevoerd te zijn in de kantorenproblematiek en ook goed op de hoogte te zijn van de situatie in Holland Rijnland. Tevens dient het bureau in samenwerking met Holland Rijnland de bestuurlijke discussie rond de kantorenstrategie vorm te geven. 4. Resultaat Het resultaat is een integrale en regionaal afgestemde strategie voor de kantorenmarkt in het hele werkgebied van Holland Rijnland die op basis van de nieuwste inzichten in de veranderende kantorenmarkt acties formuleert om te komen tot een gezonde vitale kantorenmarkt. En daarbij de knelpunten tov de huidige strategie en locaties in beeld brengt. Daar waar mogelijk nemen overheid en marktpartijen ieder hun eigen verantwoordelijkheid en wordt er een totaal pakket aan acties verwerkt. De strategie formuleert in ieder geval acties op gebied van vraag en aanbod van kantorenlocaties door middel van regionale planning en samenwerking, zowel kwantitatief als kwalitatief. Differentiatie is daarbij belangrijk. De strategie moet zowel betrekking hebben op de grotere kantorenlocaties in het stedelijk gebied in en rond Leiden, Katwijk en Alphen aan den Rijn als op de situatie in de kleinere gemeenten binnen Holland Rijnland. Daarnaast worden in samenwerking met marktpartijen acties besproken en waar mogelijk vastgesteld op terrein van herontwikkeling en transformatie van leegstaande kantoren en lange termijn ontwikkeling van locaties. De vastgoedmarkt dient in ieder geval in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken te worden bij het opstellen van de strategie. Ook wordt afstemming gezocht met de Regionale bedrijventerreinenstrategieën voor Holland Rijnland en de Oude Rijnzone – Rijnstreek. Volgens het concept-Rijksactieprogramma berust een succesvolle aanpak op drie pijlers: 1 2 3
de markt zet in op voortvarende herontwikkeling en transformatie van leegstaande kantoren de markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van de focus van quick-wins naar lange termijn betrokkenheid gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking
1
Inclusief een gevoeligheidsanalyse voor wat betreft de uitkomsten van de berekeningen voor veranderingen in de aannames met betrekking tot vraag en aanbod. 2 De eerste tellingen van de kantorenvoorraad liggen bij de gemeenten. Zij zijn gevraagd om hier voor 28 februari op te reageren.
Pagina 3 van 7
Pl
In de op te stellen strategie worden in ieder geval de volgende onderdelen uitgewerkt: Huidige situatie kantorenmarkt Holland Rijnland en het historisch perspectief Toekomstbeeld kantorenmarkt Holland Rijnland Inventarisatie van het huidig aanbod en de plancapaciteit aan de ene kant en de verwachte vraag aan de andere kant Beleidsinhoudelijke keuzes met betrekking tot: o Gewenste toekomstige ontwikkellocaties in Holland Rijnland o Locaties met (grote) leegstand of waar (grote) leegstand dreigt o Duurzaamheid / toekomstbestendigheid van nieuwe plannen o Aansluiting Regionale Bedrijventerreinen discussie Inspanningen marktpartijen 5. Plangrenzen De Regionale Kantorenstrategie heeft betrekking op alle vijftien Holland Rijnland-gemeenten. 6. Projectplanning en fasering Ingezet wordt op vaststelling van de nieuwe Regionale kantorenstrategie in de vergadering van het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland van maart 2012. Het opstellen van een herziene Regionale kantorenstrategie wordt uitgevoerd door een extern bureau. Dit externe bureau dient ook samen met Holland Rijnland het overleg met de betrokken gemeenten en marktpartijen te voeren over de kwantitatieve en kwalitatieve opgave voor de periode tot 2020, het opstellen van een beleidskader voor de aanpak van de leegstand en het schrappen en/of faseren van plannen. Bij het opstellen van de Regionale kantorenstrategie worden alle Holland Rijnland-gemeenten betrokken, in het bijzonder de gemeenten met een substantiële kantorenvoorraad en/of opgave. Daarnaast worden ook de provincie Zuid-Holland, de Kamer van Koophandel en de makelaardij bij het proces betrokken. Planning: Opstellen plan van aanpak Vaststellen plan van aanpak in PHO EZ (extra vergadering) Opstellen offerteuitvraag en opdrachtverlening Uitvoeren evaluatieonderzoek en opstellen 1e concept Bespreken eerste resultaten in het PHO EZ en PHO Ruimte Bespreken 1e concept in het PHO EZ en PHO Ruimte Bespreken def. concept in het PHO EZ en PHO Ruimte Vaststelling definitief concept in DB Inspraakronde (colleges, raden en belanghebbenden) – 12 wkn Verwerking zienswijzen en opstellen Nota van beantwoording Bespreken Nota van beantwoording in DB en PHO EZ Vaststelling door Algemeen Bestuur Bekrachtiging door de gemeenteraden van het AB-besluit
januari 2011 9 maart 2011 maart 2011 april - mei 2011 18 mei 2011 21 september 2011 9 november 2011 17 november 2011 nov. 2011 - febr. 2012 februari 2012 maart/april 2012 juni 2012 na AB juni 2012
Pagina 4 van 7
Pl
7. Begroting
De kosten voor het opstellen van de kantorenstrategie door een extern bureau worden voorlopig geraamd op € 50.000,-. Dit bedrag kan verdeeld worden over de jaren 2011 en 2012. In de Begroting 2011 is hiermee al rekening gehouden (reservering van € 25.000,-). Voor 2012 zal eenzelfde bedrag opgenomen moeten worden in de begroting. De ureninzet voor Holland Rijnland zal naar verwachting ongeveer 200 uur bedragen. Geschatte inzet voor de gemeenten is ongeveer 30 uur per jaar, bijvoorbeeld voor het bijwonen van workshops en het leveren van gegevens. Voor gemeenten, die ook lid zijn van het ambtelijke projectteam, is een extra inzet van 30 tot 50 uur nodig.
8. Projectorganisatie Bestuurlijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtgever: Opdrachtnemer: Projectleider: Klankbordgroep:
Portefeuillehouder Economische Zaken Hoofd afdeling Ruimtelijke Agenda Projectgroep kantorenstrategie Beleidsmedewerker Economische zaken Holland Rijnland Ambtelijk overleg Economische zaken
De (ambtelijke) projectgroep kantorenstrategie bestaat uit: De projectleider / beleidsmedewerker Economische zaken Holland Rijnland Beleidsmedewerk(st)ers van de gemeenten Leiden, Alphen aan den Rijn, Leiderdorp, Voorschoten en Zoeterwoude. Deze lijst kan zo nodig aangevuld worden met andere gemeenten. Een beleidsmedewerker Economische zaken van de provincie Zuid-Holland Een vertegenwoordiger van de Kamer van Koophandel Den Haag Een vertegenwoordiger van de regionale BOG-makelaars Gemeenten die niet zijn vertegenwoordigd in de projectgroep krijgen de stukken als “agendalid” toegestuurd. De (ambtelijke) projectgroep begeleidt het adviesbureau bij het opstellen van de kantorenstrategie en bereidt de adviezen aan het Dagelijks en het Algemeen Bestuur voor. Hierbij zal het Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken – als adviesorgaan van het bestuur - nauw betrokken worden. De projectleider is binnen de projectgroep verantwoordelijk voor de overlegstructuur (wie heeft overleg met wie en hoe vaak), de communicatie en de voortgangsbewaking & rapportage aan het bestuur. De Regionale kantorenstrategie wordt uiteindelijk vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland na een uitgebreide inspraakronde van – in principe - 12 weken, waarin colleges, raden en belanghebbenden een zienswijze kunnen indienen. Hierbij worden de gebruikelijke procedures binnen Holland Rijnland in acht genomen.
Pagina 5 van 7
Pl
9. Omgevings- en krachtenveldanalyse Volgens het concept Rijksactieprogramma zou het gemeenschappelijk streven een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal moeten zijn. Ten opzichte van de huidige werkwijze vergt dat een forse perspectiefwijziging van alle betrokken partijen, nl: -
van sturing op uitbreiding naar sturing op voorraad, van kantoren als financieel product en verdienmodel naar huisvestingsproduct voor de gebruiker, van korte naar lange termijn betrokkenheid, van ad hoc besluiten naar ruimtelijke ordening gericht op duurzame locaties van gemeente als actieve speler naar overheid als marktmeester, van ieder voor zich naar (bestuurlijke) samenwerking, van aanbodplanning naar voorzien in daadwerkelijke vraag, van monofunctionele locaties naar multifunctionele locaties met stedelijke kwaliteit, van pandniveau naar gebiedsniveau, van het ontwikkelen van nieuwe locaties naar herontwikkeling en vernieuwing op bestaande locaties.
Deze perspectiefwijziging heeft enige tijd nodig, want het gaat om een omslag in denken en doen. Maar de urgentie is evident. Daarom zijn er, naast acties die op de korte termijn effect sorteren, acties nodig met een meer structureel karakter, die de omslag bevorderen en concreet maken.
10. Communicatieplan De communicatie verloopt via de gebruikelijk kanalen (websites Holland Rijnland en gemeenten, Holland Rijnland Berichten en SamenGevat).
11. Risico’s Risico is dat individuele belangen van een gemeenten boven de regionale belangen gesteld worden. 12. Randvoorwaarden Medewerking van de gemeente bij het tijdig aanleveren van de gevraagde gegevens. 13. Afsluiting en evaluatie In de kantorenmonitor, die elke twee jaar zal verschijnen, zal het actuele aanbod aan kantoren (inclusief plancapaciteit) in worden opgenomen. Daar waar de cijfers nopen tot aanpassing van acties in de strategie zal dit worden opgepakt.
Pagina 6 van 7
Pl
Voor akkoord (datum) Bestuurlijk opdrachtgever:
Ambtelijk opdrachtgever:
Projectleider/ opdrachtnemer:
Pagina 7 van 7
