PLAN VAN AANPAK DE BATTERIJEN AAN DE OVEREINDSEWEG

PLAN VAN AANPAK DE BATTERIJEN AAN DE OVEREINDSEWEG

Referentienummer: 2014-01 Datum: 10 april 2015 Onderneming: ID310 B.V. 1/36

Plan van Aanpak | De Batterijen aan de Overeindseweg | ID310

DE INHOUDSOPGAVE

1.

De motivatie

3

2.

De ambitie

4

3.

De visie op de ontwikkeling en exploitatie

5

3.1 De visie 3.2 De doelgroepen

5 5

3.3 De positionering

5

3.4 Vertaling van de visie in woord en beeld

6-9

De ontwikkeling 4.1 Inleiding

10 10

4.2 De grondwal 4.3 De beplanting

10 - 12 13 - 15

4.4 De verharding

16 - 18

4.5 De gebouwen en de elementen 4.6 De planning van de ontwikkeling

19 - 25 26

5.

De financiële aspecten van de ontwikkeling

27 - 28

6.

De exploitatie

29

6.1 Toegang en openingstijden 6.2 Beheer

29 29

6.3 De exploitatiebegroting 6.4 De producten van de inkomsten

30 30

6.5 Verkeer en exploitatie

31 - 32

De onderneming

33

4.

7.

Bijlagen

34

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

35 36 37 37 38 39 - 40 41 42

2/36

Dwarsdoorsneden ontwikkeling Principe doorsneden ontwikkeling Doorsnede toegangspoort Doorsnede waterstoep en terras Plattegrond met elementen moodboard De kengetallen zakelijke exploitatie De kengetallen recreatieve markt Overzicht terreininrichting


1 | DE MOTIVATIE Deze inzending is afkomstig van ID310, creatiebureau voor communicatie uit Houten. Als oprichters en eigenaren van ID310 hebben wij; Mark Bliekendaal en Martijn Geerdes enkele jaren geleden de grondvesten van ons bedrijf gelegd en de bedrijfsvoer ing en teamsamenstelling geoptimaliseerd. Hierdoor zijn wij in staat onze klanten op een goede manier te bedienen van een uitgebreid pallet aan communicatietools. Wat nog rest te vervolmaken is een kantoorlocatie die aansluit bij de gewenste uitstraling van ons bureau en past bij de branche en de kwaliteit van ons werk. Tevens bestaat er bij ons al enige tijd de wens om als ondernemers onze horizon te verbreden op een passende, interessante en leuke manier. Uitbreiding met een publiekslocatie blijkt een logische stap, aangezien mensen bij elkaar brengen ons vak en passie is. Hierdoor hebben wij sinds dit bewustzijn onze blik laten vallen op de projecten van de Waterlinie. Dit vanwege het aansprekende karakter en gezien het feit dat wij er kansen zien om onze portfolio uit te breiden op een voor ons bekend terrein. We zijn dan ook rg gedreven en nauwkeurig zijn in ons werk. Van ons mag dan ook een weloverwogen en getoetst voorstel verwacht worden waarbij er op de nodige onderwerpen een verdieping heeft plaatsgevonden.

3/36


2 | DE AMBITIE De directie van ID310 heeft als doel twee ambities te realiseren aan De Batterijen aan de Overeindseweg. Een fijn kantoor en werkomgeving enerzijds en anderzijds de uitbreiding van de bedrijvigheid door de exploitatie van een locatie voor recreanten en de (klein)zakelijke markt. Op basis van onze ambities ontwikkelden wij onze visie op de ontwikkeling en de exploitatie van het complex. Deze bleek uitstekend te verenigen met de uitgangspunten uit de hiervoor beschikbaar gestelde documentatie. We zien geen discrepanties en verwachten een verrijking te kunnen realiseren voor tenminste de Waterlinie, omliggende gemeenten, bewoners van de regio en direct betrokken organisaties. Uiteraard is de beoordeling hiervan aan u.

4/36


3 | DE VISIE OP DE ONTWIKKELING EN EXPLOITATIE 3.1 DE VISIE De nieuwe bestemming van De Batterijen aan Overeindseweg omschrijft zich in het kort het best als een inspirerende en ontspannende omgeving voor de recreatieve en de zakelijke markt. De basis hiervoor zijn de historische en natuurrijke setting. Waarbij op weekdagen de locatie voornamelijk het domein is van de zakelijke wereld in retraite en in het weekend recreanten er ontspanning vinden. De speciaal hiervoor bedachte elementen en de ontwikkelde identiteit versterken deze positionering.

3.2 DE DOELGROEPEN We onderscheiden drie specifieke, uiteenlopende doelgroepen. Dit is een bewuste keuze, aangezien dit bijdraagt aan het permanent vrij toegankelijk maken van het complex in combinatie met de rendabiliteit daarvan, zonder de locatie teveel te bel asten op piekmomenten. DE RECREATIEVE MARKT

De omgeving van de locatie leent zich uitermate goed voor fietsrecreatie. De te realiseren fietsbrug over het Amsterdam-Rijnkanaal zorgt voor de ontsluiting naar Nieuwegein. Maar ook voor recreanten uit Utrecht en Houten is de locatie goed per fiets bereik baar. Een plek om even te wandelen en daarna - terwijl de kinderen heerlijk spelen te ontspannen in een ambiance die rust uitstraalt. DE ZAKELIJKE MARKT

Op weekdagen is de locatie ingericht om er zakelijk te ontmoeten. De locatie richt zich specifiek op groepen voor retraites, heidagen en brainstormsessies. Echter behoren ook reguliere vergaderingen en zakelijke bijeenkomsten tot de mogelijkheden. DE HUURDER ARTILLERIELOODS

Communicatiebureau ID310 gaat een huurcontract aan voor de kantoorruimte die wordt gecreëerd in de Artillerieloods. Dit zorgt voor een stabiele bron van inkomsten.

3.3 DE POSITIONERING Om tot een heldere positionering voor de locatie te komen is het nodig inzicht te krijgen in wat de locatie, en de hiervoor ontwikkelde visie, kernwoorden die de functies van de locatie kenmerken. DE RECREATIEVE MARKT

KERNWOORDEN Inspirerende plek

Spelen

Ouders ontspannen, kinderen spelen

Ontspannen en genieten

Langs f ietsroutes

Eten en drinken

Historische locatie

Trendy en inspirerend

Natuurrijke locatie

Onderdeel van de Waterlinie In de natuur Recreatie en vrije tijd De Batterijen aan de Overeindsew eg

DE ZAKELIJKE MARKT

KERNWOORDEN Inspirerende locatie

Brainstormen en heisessies

Specialisatie brainstorm - en innovatiesessies

Vergaderen en bijeenkomen

Geschikt voor heidagen

Ontspannen en inspireren

Centraal gelegen

Onderdeel van de Waterlinie

Historische locatie

Trendy en eigentijds

Breed zakelijk netw erk ID310

De Batterijen aan de Overeindsew eg

Werken in de natuur

In de natuur Eten en drinken

5/36


3.4 DE VERTALING VAN DE VISIE IN WOORD EN BEELD DE MERKNAAM

Om een succesvolle exploitatie te bewerkstelligen is een sterke positionering een belangrijke randvoorwaarde. De naamgeving en de uitstraling van het merk moeten hier naadloos op aansluiten.

merknaam te voeren. Dit vanwege de historische betekenis van de naam en gezien het feit dat deze naam de rol van het complex binnen de Waterlinie manifesteert wat weer bijdraagt aan het versterk Dit gebeurt door middel van het beeldmerk en pay-offs die met een knipoog refereren naar de andere betekenis van het woord batterijen. DE PAY-OFFS

Met de pay-offs willen de doelgroepen kennis laten maken met de belangrijkste USP s van de locatie. Voor de recreatieve markt is dit ouders ontspannen, kinderen spelen. We hebben hierop de volgende pay-off voor de recreatieve markt ontwikkeld: Kom opladen bij De Batterijen aan de Overeindseweg We vinden een inspirerende locatie en specialisatie brainstormen innovatiesessies de belangrijkste USP

zakelijke

markt. Hieruit vloeit de volgende pay-off voor de zakelijke markt: De Batterijen aan de Overeindseweg. Dé locatie voor innovatie en

De pay-offs worden toegepast bij doelgroepgerichte marketinginstrumenten. Denk daarbij aan een lokale krant voor de recreanten en branchemedia voor de zakelijke markt. We kiezen daarmee voor een gedifferentieerde marktbenadering waarbij de attributen van het merk voor de verschillende doelgroepen inzichtelijk wordt gemaakt. HET BEELDMERK

Om de herkenbaarheid van de uitingen van de locatie te vergroten, ontwikkelden wij een logo. Het logo is vormgegeven met daarbij de eerder genoemde attributen in ogenschouw genomen, te weten de USP erken. Belangrijke uitgangspunt hierbij is dat het past in de stijl van de Waterlinie. Verder is het modern en trendy en spreekt het beide kerndoelgroepen aan.

6/36


DE CONCURRENTIE

Om iets te weten te komen over de concurrentiepositie van de Batterijen helpt het om het inzichtelijk te maken in welk segment van de markt de locatie zich begeeft. Hiertoe hebben we de doelgroepen verder gedefinieerd. SEGMENTATIE OP BASIS VAN DOELGROEPEN C R IT E R IA

REC REA NT EN

Leeftijd

30 - 70 jaar

Levensfase

Ouders met kinderen, gepensioneerden

Tijdsbesteding

Ontspannen, eten drinken, spelen, fietsen, w andelen, natuur appreciatie

Geografisch

Aanliggende gemeenten. Nieuw egein, Houten, Utrecht

D E Z A KE L IJ KE M A R KT

Regionaal en soms landelijk

Bedrijfsomvang

Boven 50 medew erkers

Cultuur

Overlegcultuur

Consumptiepatroon

Weekenden

Werkdagen

Er bestaat in de regio een breed aanbod van locaties voor recreatie en zakelijke bijeenkomsten. Dat er concurrenten zijn om rekening mee te houden is daarmee evident. Voorbeelden van naburige recreatieve locaties zijn Down Under, Horecapaviljoen "De Toekomst , de strandlocaties aan de Lek en de Linielanding. Voor de zakelijke markt geldt er een wijdere actieradius, in de buurt tref je onder andere Hotel van der Valk Houten, Restaurant Kasteel Heemstede, De Colonie en weer iets verder gelegen het NBC Congrescentrum, Wijnfort Jutphaas en Mediaplaza. Om binnen dit krachtenveld succesvol te zijn is het van belang dat De Batterijen aan de Overeindseweg zich qua formule onderscheidt van de concurrentie. Het volgende is dat deze onderscheidende aspecten onder de aandacht van de doelgroepen worden gebracht. Dit doen we door middel van een differentiatie focus in de marketingstrategie, die de specifieke doelgroepen activeren de locatie te bezoeken. DE CAMPAGNE-UITSTRALING

In navolging op de differentiatie focus lanceren we een duale campagne. De zakelijke markt wordt hiermee op een andere manier benaderd dan de recreatieve. Overkoepelende campagnemiddelen zoals de huisstijl en de website onderscheiden zich niet van elkaar. Hieronder volgt een voorbeeld van hoe deze campagnes naast elkaar bestaan. ADVERTENTIE ZAKELIJKE MARKT

7/36


ADVERTENTIE RECREATIEVE MARKT

DE CAMPAGNEMIDDELLEN

Traditionele media Om de locatie onder de aandacht te brengen bij de recreanten worden er advertenties ingekocht bij de lokale media. Denk daarbij t Groentje in Houten of de Molenkruijer in Nieuwegein. Ook worden er aan de regionale media bij relevant nieuws persberichten verzonden. Voor de zakelijke markt worden er advertenties ingekocht bij inspirerendelocaties.nl / locaties.nl. Tevens ontvangen de branchemedia en de regionaal zakelijke media geregeld relevante persberichten. Online De Batterijen aan de Overeindseweg krijgt diverse online kanalen. De website wordt breed gelinkt aan alle relevante websites van de Linie en bevat een nieuwsfeed met aan de Waterlinie gerelateerd nieuws. Daarnaast is er een inspirerende feed op het gebied van innovatie. De website heeft aandacht voor de geschiedenis van De Batterijen aan de Overeindseweg. Voor dit doel is het domein debatterijenaandeovereindseweg.nl gereserveerd. Een Facebook en Twitter-account ondersteunen de website en zorgen ervoor dat geïnteresseerden met de locatie in aanraking komen. Netwerk Om voor de zakelijke markt als vergaderlocatie in het vizier te komen zoeken wij de samenwerking met locaties.nl. Het bedrijf is toonaangevend op het gebeid van zakelijke locaties. Eén van de directeuren is een jeugdvriend en helpt ons de locatie als zodanig in de markt te zetten. Wij gaan de bekendheid en de relaties van ID310 in de live communicatiebranche benutten om de locatie in het vizier te krijgen van potentiële zakelijke gebruikers. Door de bekendheid van ID310 in de branche zullen De Batterijen binnen korte tijd de nodige Batterijen aan de Overeindseweg zichtbaar maken binnen het Utrechtse zakelijke circuit. Openingsevenement Om media-aandacht te generen wordt de locatie officieel heropend. Hoogwaardigheidsbekleders, buurtbewoners, pers en stakeholders worden uitgenodigd om deze feestelijke opening bij te wonen.

8/36


VERBINDEN

Fietsroutes Een belangrijk deel van de weekendbezoekers van De Batterijen aan de Overeindseweg doet de locatie fietsend aan. De komst van de nieuwe fietsbrug draagt hier aan bij. De locatie wordt in brede zin opgenomen in wandelen fietsroutes, wat de neerstrijkfunctie voor recreanten versterkt. Verder worden er activiteiten ontwikkeld voor de wandelen fietsrecreanten. Denk daarbij aan GPS. Op De Batterijen aan de Overeindseweg is het mogelijk een bijzondere fiets te huren. Denk daarbij aan tandems, ligfietsen of bakfietsen. De wens is op langere termijn te komen tot een samenwerking met OV-Fiets, één van de opdrachtgevers van ID310. Wellicht een aansprekend idee voor hen om op meerdere fortlocaties fietspunten te realiseren. Speciale evenementen De innovatieve positionering van het fort maakt de locatie geschikt voor uiteenlopende versterkende evenementen die een aanzuigende werking hebben op de recreanten en media-aandacht genereren. Een voorbeeld hiervan kan een expositie zijn. Behalve de attractieve functie en het genereren van media-aandacht draagt een expositie ook bij aan extra opbrengsten voor de exploitatie. Samen met National Geographic organiseerde ID310 een reeks openluchtexposities door heel Nederland ter ere van haar 125 jarig bestaan. Een vergelijkbaar project ondernamen wij met Staatsbosbeheer in Spijkenisse en Groningen. National Geographic heeft zich reeds geïnteresseerd getoond om samen met ID310 nogmaals een vervolg expositie in te richten op de . Iets dergelijks zou wellicht ook uit te rollen zijn op andere locaties van de Waterlinie. De Waterlinie De locatie maakt gebruik van de aanwezige gelegenheden om zich te identificeren met de Waterlinie en zichzelf zo zichtbaar te maken. We denken daarbij aan een actieve rol bij evenementen die georganiseerd worden omtrent de linie zoals de Fortendagen en Monumentendagen. Streekproducten al linieproducten aangeboden. Zowel op de menukaart als in een vitrine in het Wachthuis. Bewegwijzering In de omgeving zouden we graag op strategische punten verwijzen naar De Batterijen aan de Overeindseweg. Bijvoorbeeld bij beide opgangen van de fietsbrug, waar fietsers een informatiebord met uitleg over de Plofsluis en een verwijzing naar de Waterlinie en De Batterijen aantreffen.

9/36


4 DE ONTWIKKELING 4.1 DE INLEIDING We verhelderen onze aanpak van de ontwikkeling door middel van een terreinontwerp bestaande uit 4 hoofdstukken. De grondwal 4.2, de beplanting 4.3, de verharding 4.4 en de gebouwen en elementen 4.5. Het ontwerp voldoet ons inziens aan de planologische randvoorwaarden zoals deze zijn gesteld door de enveloppencommissie, welke zijn getoetst in de eerste ronde van de aanbesteding van de verkoop. Het terreinontwerp is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met VEVAP landschapsarchitectuur. In de persoon van de heer A. de Hoop landschapsarchitect bnt en DR. A.J.M. Schenkeveld landschapsecoloog. Als uitgangspunt voor het terreinontwerp geldt de historie en de huidige staat van het werk. Daarbij zal het een en ander in afstemming en binnen de Flora- en faunawet worden uitgevoerd.

4.2 DE GRONDWAL HISTORIE

Het werk bestond uit een noordelijke- en zuidelijke batterij die door middel van een aardewal met elkaar waren verbonden. De wal werd door de Overeindseweg en wetering doorsneden. De noordelijke batterij was een hoog opgeworpen grondwallencomplex. Het complex bestond uit een walgang (ca 3,6 meter boven maaiveld) die aan de oostzijde beschermd werd door een borstwering. De borstwering was bij de opstelplaatsen voor de kanonnen ongeveer 1,7 meter hoog, waarbij de wal tussen de opstelplaatsen was opgehoogd tot ca. 2,6 meter. In de wal waren verschillende bunkers aangelegd. Aan de achterzijde van de wal lag op maaiveldniveau het wachthuis en aan de hoger gelegen walgang de bergplaats en remise. De bunkers waren aan de aanvalszijde voorzien van een zware gronddekking en staken hoog boven de wal uit. De hoger gelegen walgang was vanaf de wachtruimte met een hellingbaan te bereiken. De zuidelijke batterij had een vergelijkbare opzet. De verbindingswal tussen de twee batterijen bestaat ook uit een walgang met borstkering. Hier lag de walgang ca. 0,95 meter boven het maaiveld en was borstwering ca. 1,60 meter hoog. HUIDIGE SITUATIE

De Hollandse Waterlinie verloor na de tweede wereldoorlog zijn militaire functie. Het eigendom en beheer van De Batterijen ging toen over naar Rijkswaterstaat. Rijkswaterstaat heeft de noordelijke batterij jarenlang gebruikt als opslagplaats. Bij de aanleg van een zoutopslag is een deel van de verbindingswal verwijderd en is de zuidzijde van het grondwalcomplex van de batterij vergraven. Hierbij is de hellingbaan deels verloren gegaan. Daarnaast is het walcomplex in verval geraakt en is de walgang nagenoeg niet meer herkenbaar. Na een vergelijking van de oorspronkelijke met de huidige hoogten lijkt het er op, dat de walgang is opgevuld met de hogere delen van de borstwering. De zuidelijke batterij is begin jaren tachtig bij de omlegging van het Amsterdam-Rijnkanaal langs de plofsluis gesloopt. Tijdens de omlegging van het kanaal is het terrein als bouwplaats gebruikt en is ook de verbindingswal afgegraven. Na het gereedkomen van de omleiding is de driehoek tussen de Overeindseweg en het kanaal opnieuw ingericht. Hierbij is op de plaats van de oorspronkelijke wal een dijkje met knotbomen aangelegd. De huidige inrichting heeft geen relatie met het verleden en de inrichting van de noordelijke batterij.

10/36


HET PLAN

Het plan voorziet in het gedeeltelijk herstellen van de verschillende onderdelen van de grondlichamen. Hierbij gaat het niet om een letterlijke reconstructie van de oorspronkelijke situatie, maar om het zichtbaar en herkenbaar maken van het werk als een samenhangend geheel. De noordelijke batterij De noordelijke batterijwal wordt deels hersteld. Op dit moment is de walgang niet meer zichtbaar. Het plan is om de walgang weer uit te graven (ca. 1 meter). Hierbij wordt de vrijkomende grond gebruikt om de hellingbaan aan de zuidkant van het wallencomplex te herstellen en te verhogen, zodat deze weer aansluit op de walgang. De herstelde hellingbaan en de walgang worden ingezaaid met gras. De zo ontstane verdiept liggende grasbaan verbindt de verschillende bunkers op een vanzelfsprekende manier met elkaar en maakt de wal weer toegankelijk. Verbindingswal en zuidelijke batterij Na het verwijderen van de zoutloods wordt de noordelijke verbindingswal hersteld. Ook voorziet het plan in het herstel van de wal aan de zuidkant van de Overeindseweg. Hierdoor ontstaat er een ruimtelijke relatie tussen de beide delen en snijdt de Overeindseweg weer door de aardewal. De verbindingswal wordt, waar het oorspronkelijke walcomplex begon, recht afgesneden. De beëindiging van de wal wordt gemaakt van schanskorven, die worden gevuld met de vrijgekomen basaltkeien van de herstelde noordelijke batterij. De aanzet van de contour van de zuidelijke batterij wordt gemarkeerd door een bies van basaltkeien. Een informatiebord vertelt het verhaal van de verdwenen batterij (bijlage 2).

11/36


4.3 DE BEPLANTING HISTORIE

Het is niet duidelijk of er van het begin af aan beplanting om en op het fort heeft gestaan. De oudste tekeningen laten boombeplanting aan de oostzijde van het inundatiekanaal zien. Op latere tekeningen wordt in de legenda voor het eerst gesproken van bomen en beplantingen. Uit deze tekening is op te maken, dat aan de voet van de wal langs het inundatiekanaal een rij bomen stond. Dit is waarschijnlijk een rij knotwilgen geweest. Momenteel staat er nog een aantal oude exemplaren langs het water. Aan de achterzijde van het werk zijn waar mogelijk ook opgaande bomenrijen geplant. Op een luchtfoto uit het begin van de jaren 80 is te zien dat er achter het wachthuis nog hoog opgekroonde populieren stonden. Ook wordt in de legenda gesproken over beplantingen. Het lijkt erop dat de buitenzijde van de wal was ingeplant met struiken of hakhout. Andere delen van het fort werden gebruikt als moestuin. Om het terrein stond een afrastering die aan de aanvalszijde bestond uit een doornhaag. HUIDIGE SITUATIE

In de huidige situatie is er heel veel beplanting. De aardenwallen zijn overgroeid met bos en ruigte. Ook de oevers zijn ruig met veel opslag van wilg. Na de aanleg van het Amsterdam-Rijnkanaal is de driehoek tussen de Overeindseweg en het kanaal ingericht als openbaar groengebied. In deze periode is ook het terrein tussen het oorspronkelijke fortenterrein en het verbindingskanaal ingericht. Kenmerkend voor de inrichting zijn de vele aangeplante kastanjebomen. Aangezien deze bomen last hebben van de kastanjeziekte, is de afgelopen jaren ongeveer de helft van de bomen gekapt. Van de overgebleven kastanjes vertonen sommige exemplaren nog steeds symptomen van de ziekte. In deze periode is ook het dijkje met knotwilgen aangelegd.

13/36


HET PLAN

Om het fort weer leesbaar te maken wordt de beplanting ontrafeld in duidelijke eenheden. De batterijwal De wal bestaat op dit moment uit bos en ruigte. Om de wal van de batterij als boswal herkenbaar te maken wordt het bos buiten de wal verwijderd. Het beheer van de wal is gericht op het versterken van het bossige karakter, waarbij de ruige plekken worden omgevormd in opgaand bos. Om af en toe zicht te hebben over het landschap wordt op sommige plekken de beplanting laag gehouden (Bijlage 1). Fortenterrein en verbindingswal De oorspronkelijke beplanting rond het werk bestond voornamelijk uit bomenrijen aan de voor- en de achterzijde van de wal. Het plan voorziet in het opnieuw aanplanten van deze bomenrijen. Aan de oostzijde worden langs het water knotwilgen aangeplant (herplant). Door de wilgen is, vooral vanaf de Overeindseweg, de contour van het werk weer zichtbaar. Aan de achterzijde worden opgaande bomen aangeplant. De bomen staan op de grens van het oorspronkelijke fortenterrein. De resterende kastanjes worden vervangen door een nieuwe rij bomen (populieren). De populieren worden hoog opgekroond, om het zicht op de bunkers te behouden. Bij het herstel van de verbindingswal wordt aan de zuidzijde van de Overeindseweg de dubbele rij knotwilgen en een rij kastanjes verwijderd. De rij met oude beuken blijft staan en begeleidt de nieuwe wal aan de binnenzijde. Veld met vrijstaande bomen Het veld tussen het verbindingskanaal en het fort bestaat uit gras met vrijstaande losse bomen. De bomen zijn een restant van de kastanjerijen. Bij het verder uitvallen van de kastanjebomen kunnen er enkele nieuwe bomen worden aangeplant. Het grasveld wordt als bloemrijk grasland beheerd. Wegbeplanting Momenteel is de driehoekige ruimte tussen de Overeindseweg en het kanaal ingericht als zelfstandig groengebied. Een dubbele rij kastanjes omzoomt een lager gelegen grasveld. In de nieuwe opzet wordt de rij langs de wal gekapt. Alleen de rij oude beuken blijft staan. De overige bomen vormen een onderdeel van de wegbeplanting langs de Overeindseweg en het kanaal. Wanneer de kastanjes verder uitvallen wordt alleen de buitenste rij vervangen. Hierdoor vormt de beplanting nog meer een onderdeel van de wegbeplanting en zorgt ervoor, dat de herstelde wal als zelfstandige eenheid ervaarbaar wordt. Bij het graven van watergang aan de noordzijde van de Overeindseweg verdwijnen ook enkele bomen. Deze worden direct langs de weg teruggeplant. Oevers De oeverzone is droog tot licht vochtig en is ruig begroeid met braam, akkerdistel, harig wilgenroosje, ridderzuring, schietwilg en gele lis. Het onderhoud van deze zone is gericht op het ontwikkelen van oeverruigte. Er wordt één maal per jaar gemaaid om de begroeiing laag te houden.

14/36


4.4 DE VERHARDING HISTORIE

Het terrein werd aan de voorzijde begrensd door het inundatiekanaal. Aan de achterzijde grensde het werk direct aan het agrarische landschap en werd het terrein omsloten door een afrastering. Aan de noordzijde van de Overeindseweg lag achter het werk een openbare weg. De noordelijke batterij was via een brug over de Overeindsewetering te bereiken. Hier stond achter de wal de wachterwoning en een houten artillerieloods. Via deze ruimte was het achterop het terrein gelegen wachthuis te bereiken. Vanaf het wachthuis liep een hellingbaan naar de hoger gelegen walgang en bunkers. Aan de zuidzijde van de Overeindseweg lag de grens van het terrein direct achter de wal en de batterij. Het wachthuis en de hellingbaan op de wal waren via een smalle strook te bereiken. HUIDIGE SITUATIE

Het terrein bestaat uit twee delen. Het batterijterrein ten noorden van de Overeindseweg en het openbare groengebied aan de zuidzijde hiervan. De hoofdentree leidt naar het erf en de zoutopslag, die in de wal is ingegraven. De vloer bestaat uit gestort beton en de wanden zijn gemaakt van L-vormige betonnen keerwanden. De ruimte tussen de zoutopslag en de loods is bestraat met grijze betonstraatstenen. Een pad van grote betonplaten loopt vanaf het erf naar het wachthuis. Voor het wachthuis verbreedt het pad zich. Aan de westzijde van de artillerieloods ligt een asfalt pad, wat aansluit op de Overeindseweg. Dit pad is een restant van de weg, die oorspronkelijk achter het terrein lag. Na de kanaalomlegging is de zuidzijde ingericht als openbaar groengebied. Hier sluit de Overeindseweg aan op de weg langs het kanaal. De Overeindseweg kruist het inundatiekanaal met een stalen geniebrug met een houten wegdek. De brug is een onderdeel van het oorspronkelijk werk en kon bij oorlogsdreiging in korte tijd worden ontmanteld.

16/36


HET PLAN

Entree noordzijde Overeindseweg Het terrein krijgt twee toegangen. Deze worden geaccentueerd door markant vormgegeven toegangspoorten (Bijlage 3). De hoofdentree komt uit op het plein tussen de artillerieloods en de wal. Aan het plein liggen de parkeerplaatsen. De westelijke entree is voor fietsers. Direct naast het toegangspad staan tussen de bomen houten fietsenleunrekken. De watergang langs de Overeindseweg wordt doorgetrokken tot aan het verbindingskanaal. Hierdoor kan het hek worden verwijderd. Artillerieplein Na het verwijderen van de zoutopslag en de herprofilering van de wal wordt het terrein tussen de artillerieloods en de wal ingericht als plein. In het talud van de wal worden 17 parkeerplaatsen en een kleine onderhoudsschuur aangelegd, waarbij het hoogteverschil wordt opgevangen door de keerwand (hergebruik). Tussen het plein en de artillerieloods ligt een brede grasstrook. Op de erfgrens met de wachterwoning wordt een haag aangeplant (Bijlage 2: Verbindingswal met parkeerplaats). Het plein volgt de contouren van de wal en wordt aan de westzijde begrensd door de asfalt/ betonbaan langs het grasveld. Het plein wordt bestraat met grijze betonstraatstenen (hergebruik). Terras, waterstoep en walgang De bestaande verharding van betonplaten achter het wachthuis blijft gehandhaafd. Op het plein is ruimte voor een buitenterras. Aansluitend aan het terras wordt aan het verbindingskanaal een waterstoep gemaakt. De stoep ligt laag aan het water en wordt door middel van twee paden verbonden met het terras. Het hoogteverschil wordt opgelost door traptreden. De stoep en de paden worden in aansluiting op het terras van betonplaten (1 bij 2 meter) gemaakt. De overgang naar het water wordt gemaakt van Lvormige keerwanden (hergebruik) Zie bijlage 2: Aanzicht zuidelijke beëindiging. Een hellingbaan verbindt het terras met de hoger gelegen walgang. De hellingbaan en walgang worden uitgevoerd in gras. Zuidzijde Overeindseweg Aan de zuidzijde van de Overeindseweg blijft het huidige wegenverloop ongewijzigd. Wel wordt er langs de voet van de herstelde dijk een schelpenpad aangelegd.

17/36


4.5 DE GEBOUWEN EN ELEMENTEN HISTORIE

Aan de noordzijde van Overeindseweg liggen verschillende historische gebouwen. Achter de verdedigingswal bevinden zich de fortwachterswoning (1880) en de artillerieloods (1880). In de verdedigingswal ligt op maaiveldniveau het wachthuis (1876-1881) en aan de hoger gelegen walgang de bergplaats (laat 19e eeuw) en de remise (1880). In 1936 is op de noordelijke punt een betonne n mitrailleurkazemat aangelegd. Aan de zuidzijde lag de zuidelijke batterij. Deze was in opzet gelijk aan de noordelijke batterij. HUIDIGE SITUATIE

Begin jaren tachtig is bij de omlegging van het Amsterdam-Rijnkanaal de zuidelijke batterij gesloopt. De historische gebouwen van de noordelijke batterij zijn nog aanwezig. Op de fortwachterswoning na staan alle gebouwen leeg en zijn deze niet toegankelijk voor het publiek.

HET PLAN

Het plan is om de noordelijke batterij van een gesloten vesting te veranderen in een levendig fort, door de week voor de zakelijke markt en in het weekend voor de recreant. Allereerst vindt er een restauratie plaats van de bestaande gebouwen. Zo wordt onder andere de a - en selectieleidraad Batterijen aan de . Tevens worden er de nodige basisfaciliteiten gerealiseerd. Denk daarbij aan een elektravoorziening, ICTfaciliteiten, water aan- en afvoer en dergelijke. Vervolgens realiseren we de elementen van ontwikkeling.

19/42


DE ELEMENTEN VAN ONTWIKKELING

In onderstaand gedeelte worden de verschillende elementen van ontwikkeling op De Batterijen aan de Overeindseweg beschreven. Om deze elementen beeldend te ondersteunen, tref je in bijlage 5 een plattegrond aan met hieromheen sfeerimpressies van de verschillende elementen. A.

DE ARTILLERLIELOODS

De Artillerieloods wordt gedeeltelijk ingericht als kantoorlocatie voor een klein bedrijf en verhuu rd aan ID310. Dit zorgt voor een stabiele inkomstenbron voor de lange termijn. De overige ruimten in de Artillerieloods worden benut als inspirerende vergaderen brainstormruimten en worden verhuurd. Uiteraard zijn hiervoor de nodige faciliteiten aanwezig zoals een ontvangstbalie, ondersteuning van presentaties, vergaderingen of brainstormsessies.

BALKENCONSTRUCTIE De tussenvloer wordt

AFWERKING De wanden en plafond

DE VERGADERRUIMTEN De vergaderruimten hebben

verwijderd waardoor de balkenconstructie zichtbaar wordt. Er wordt een vide gerealiseerd.

worden geïsoleerd en met gipsplaat en witte stuc afgewerkt.

een creatief aandoende inrichting.

20/42


B.

HET WACHTHUIS

Het Wachthuis biedt in het weekend ruimte voor recreanten om elkaar in een sfeervolle setting te ontmoeten en een drankje en/ of hapje te nuttigen. Op weekdagen wordt de locatie verhuurd als vergaderen of brainstormruimte waarbij de inrichting is gericht op een ontvangst van meerdere kleine groepen. Bij binnenkomst trekken de prachtige plafondvisuals direct de aandacht. In deze kleurrijke afbeeldingen zijn elementen verwerkt uit de omgeving, de natuur en de geschiedenis van de locatie. Om de gasten te laten genieten van een eenvoudige hap, verfrissende dranken en een heerlijke kop koffie bevindt zich in het Wachthuis tevens een bar en een praktische keuken. Sfeervolle pelletkachels verwarmen de ruimten op duurzame wijze.

21/42


C.

DE BINNENPLAATS

Voor het Wachthuis wordt tot aan de waterkant een terras gecreëerd. Van hieruit bieden twee paden toegang tot een steiger , geconstrueerd van de oude betonnen wanden van de oude zoutloods. Het terras is voorzien van sfeervolle verlichting en meerdere biokachels dienen als verwarmingselementen. Met uitzicht op het water en de spelende kinderen is dit onder andere een perfect e plek voor ouders om tot rust te komen in een prachtige omgeving. D.

DE MUNITIEBERGPLAATS

In de Munitiebergplaats kun je brainstormen en vergaderen en leren kinderen in het weekend spelenderwijs over de thema s wetenschap, universum, sterrenbeelden, zonnestelsels, wormgaten en ruimtevaart door middel van leuke en eigentijdse opdrachten. Zo kun je in de kelder op bijzondere wijze het sterrenstelsel van dichtbij beleven. Middels interactieve glow-in-the-dark elementen wordt in deze donkere ruimte een magische sterrenhemel zichtbaar gemaakt.

E.

DE REMISE

In de Remise kan de bezoeker leren over de rijke historie van de Waterlinie. Het is een mooi verlichte ruimte in helder groen e en blauwe kleuren. Aan de achterwand van de Remise wordt een groot touchscreen geplaatst. Dit interactieve scherm toont een animatie die de forten in een animatie weergeeft. Door middel van het aanraken van het scherm verschijnt per locatie meer informatie en kan men op een leuke wijze meer leren over de Waterlinie. De relatief kleine ruimte wordt op deze mani er effectief benut en verbindt De Batterijen met de andere locaties van de Waterlinie. Om de installatie tegen vocht te beschermen wordt het touchscreen hiertoe behandeld met een speciaal hiervoor bestemde coating en ingebouwd in een verwarmde console.

22/42


F.

DE KAZEMAT

De Kazemat wordt getransformeerd tot een modern proeflokaal dat volledig in het teken staat van de natuur. Kinderen kunnen hi er testjes en proefjes doen om meer te weten te komen over de wonderen van de natuur. De ruimte is sfeervol verlicht. Tegen één van de wanden wordt met gekleurde gelei een mierenhotel geplaatst om kinderen op een leuke en hedendaagse manier meer over de natuur te leren. Vanuit de Kazemat kunnen de kinderen tevens starten met een speurtocht om de flora en fauna op het terrei n te verkennen. De Kazemat vormt zo de actieve verbinding met de buitenruimte en omgeving. G.

DE MILIEUPLAATS

In de nieuw aangelegde grondwal wordt de Milieuplaats geplaatst. De Milieuplaats is een facilitaire ruimte die gebruikt wordt voor het beheer van het complex. Denk daarbij aan een kleine werkplaats en een plaats voor groenafval en maaiapparatuur. De afmeting van de milieuplaats is 9 x 6 x 3,80 meter. De schuur is van hout met een dakpannen dak in overeenstemming met de artillerieloods. Ook de kleuren zijn gelijk aan die van de artillerieloods.

DE MILIEUPLAATS Biedt plaats aan de machines t.b.v. het landschapsonderhoud en herbergt een afgesloten werkplaats.

H.

HET BIVAK

Het bivak zijn multi-inzetbare en verplaatsbare units welke dienen als brainstormen vergaderruimtes voor inspiratiesessies. Gesitueerd aan de noordzijde van het terrein met uitzicht over het Inundatiekanaal kan hier een zakelijke meeting plaatsvinden. De bijzondere ruimtes op het bivak zijn inspirerend en appelleren aan innovatie en creativiteit. I.

DE HINDERNISBAAN

Nabij het terras wordt een bescheiden houten speeltoestel geplaatst. De allerkleinsten kunnen hier spelen in het zicht van hun ouders die ontspanning zoeken op het terras. J.

DE WALGANG

De walgang is de meest bijzondere plek van het terrein. Hier heb je al staand zicht over het landschap en zittend wordt je beschermd door de borstwering. Langs de walgang worden boomstammen neergelegd. De stammen kunnen worden gebruikt om op te zitten en vormen een aanleiding om te spelen. K.

RUST BIJ DE STUKKEN

Op de mooie dagen worden er verschillende plekken gecreëerd om in de natuur tot rust te komen en inspiratie op te doen. Denk hierbij aan hangmatten, chill-pods of heerlijke loungekussens. Op deze inspirerende locaties kunnen groepen vergaderen en overleggen en recreanten ontspannen. De items zijn verplaatsbaar en worden bij minder goed weer opgeslagen in de milieuloods.

23/42


L.

DE INSLAG

In de buitenlucht wordt een klein houten amfitheater gerealiseerd, die gebruikt kan worden voor presentaties, vergaderingen en brainstormsessies in groepsverband. M.

DE ZUIDELIJKE BATTERIJ

De verbindingswal van de zuidelijke batterij wordt weer hersteld. De verbindingswal wordt, waar vroeger de batterijwal begon, strak afgesneden. De beëindiging wordt gemaakt van schanskorven die gevuld worden met basaltblokken (hergebruik). De aanzet van de contour van het zuidelijke batterijwal wordt gemarkeerd door een dubbele rij basaltkeien. Deze keien worden voorzien van een glow-in-the-dark behandeling die bij het vallen van de avond de contouren markeren. Een informatiebord bij de strak afgesneden verbindingswal vertelt het verhaal van de verdwenen batterij. De aanwezige picknicktafels worden voorzien van een grafische print waarop met een plattegrond de oorspronkelijke inrichting van De Batterijen te zien is. Zo worden voorbijgangers geënthousiasmeerd meer over De Batterijen en de Waterlinie te willen weten. N.

TOEGANG NAAR DE NOORDELIJKE BATTERIJ

Het terrein heeft twee entrees. De entrees bestaan uit een automatisch afsluitbaar hek met daarvoor een poort. De poorten markeren de entrees en worden van cortenstaal gemaakt. Uit het staal wordt de naam en het beeldmerk van het fort gelaserd.

24/42


4.4 DE PLANNING VAN DE ONTWIKKELING P LA N N IN G V A N D E ON T WIKKE L IN G

Overdracht terrein

17 mei 2015

Aanleg NUTS voorzieningen Voorbereidingen renovatie Artillerieloods Sloop Zoutloods Start renovatie Wachthuis & andere bunkers Start renovatie en bouw Artillerieloods Bouw Milieuplaats Aardew allen en beplanting Noord Aardew allen en beplanting Zuid Start inrichting en bouw overige gebouw en Verharding Opleveren Artillerieloods voor huurder Opleveren overige gebouw en Terrein open voor recreanten Terrein open voor zakelijke markt

26/42


7 | DE ONDERNEMING De Batterijen aan de Overeindseweg worden op fiscaal en juridisch gebied een autonome organisatie en dochteronderneming van ID310 Holding BV. De benodigde financiering van de aankoop, ontwikkelingsfase en de start van exploitatie wordt door ID310 Holding BV gefinancierd. ID310 Holding BV heeft het vermogen hiervoor beschikbaar en is derhalve niet afhankelijk van externe financiers of partners.

HET BEDRIJF ID310

ID310 is een creatiebureau voor communicatie. Voor onze opdrachtgevers vormen wij veelal de brug tussen de zakelijke - en publieke markt, dit vanuit een brede variëteit aan communicatiedoelstellingen. Met hen ontwikkelen we campagnes of acties om deze doelstellingen te bewerkstelligen. Een van onze kernkwaliteiten is evenementen. Het exploiteren van een locatie sluit daarmee naadloos aan op onze core business en is voor ons niet branchevreemd. Het van origine Schalkwijkse bedrijf is in 2006 door Mark Bliekendaal en Martijn Geerdes opgericht en bestaat uit een team va n zeven medewerkers. Als leerbedrijf wordt het team veelal aangevuld met drie stagiaires uit het werkveld van communicatiegerichte studies. Door de jaren heen is er een vaste schare van trouwe klanten opgebouwd die zich voor een belangrijk gedeelte in de publieke transportsector bevinden. Denk daarbij aan NS Reizigers, NS Stations en ProRail. Ook buiten deze sector heeft ID310 een aantal goede werkrelaties opgebouwd met organisaties als de gemeente Utrecht, Plus Retail, Corió en vele andere. DE RISICO

een worst case scenario. Wat doen we als het allemaal anders loopt en wat n wij niet het type ondernemer wat dit opzoekt.

1. De huurder ID310 gaat failliet. Onwaarschijnlijk aangezien het bedrijf inmiddels 8 jaar winstgevend is en contractafspraken heeft met NS. In dat geval zoekt het fort een nieuwe huurder. 2. De locatie ontvangt te weinig belangstelling en de exploitatie voor de recreanten en de zakelijke markt mislukt. In dat geval bekostigt de huurder van de artillerieloods de minimale onderhoudskosten. Terugbetaling van de financiering wordt stopgezet.

33/42


BIJLAGEN

Bijlage 1

Dwarsdoorsnede ontwikkeling

Bijlage 2

Principe doorsneden ontwikkeling

Bijlage 3 Bijlage 4

Doorsnede toegangspoort Doorsnede waterstoep en terras

Bijlage 5

Plattegrond met elementen moodboard

Bijlage 6 Bijlage 7

De kengetallen zakelijke exploitatie De kengetallen recreatieve exploitatie

34/42


BIJLAGE 1: DWARSDOORSNEDE ONTWIKKELING

35/42


BIJLAGE 2: PRINCIPE DOORSNEDEN ONTWIKKELING

36/42


BIJLAGE 3: DOORSNEDE TOEGANGSPOORT

BIJLAGE 4: DOORSNEDE WATERSTOEP EN TERRAS

37/42


BIJLAGE 5: PLATTEGROND MET ELEMENTEN MOODBOARD

38/42


PLAN VAN AANPAK DE BATTERIJEN AAN DE OVEREINDSEWEG

Recommend Documents