PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN

Petunjuk Teknis SPI 201

PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN KELOMPOK ASET BERWUJUD

KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI) MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI)

Petunjuk Teknis SPI 201 - PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN (KELOMPOK ASET BERWUJUD)

1.0 Pendahuluan 1.1

Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas mengenai pedoman penilaian aset berwujud terkait dengan revaluasi dalam rangka pelaporan keuangan, serta tujuan perpajakan. Juknis ini memberikan panduan mengenai Lingkup Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk penilaian dengan tujuan pelaporan keuangan sebagaimana diatur pada SPI 201 atau untuk tujuan perpajakan.

1.2

Aset Berwujud yang dibahas dalam juknis ini mencakup aset tetap dan properti investasi.

1.3

Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan hal-hal yang perlu diungkapkan dalam Pelaporan Penilaian.

1.4

Pendekatan penilaian dengan metode penerapan serta pengungkapannya dalam laporan menjadi cakupan pada Juknis ini, dimana diharapkan Penilai dapat menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek penilaian dan selanjutnya menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya.

1.5

Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang di dalam kontrak atau perjanjian kerja.

1.6

Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pelaporan keuangan sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD ( Continuing

Professional Development) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai. 1.7

Sepanjang sesuai dan relevan, SPI 201 berikut Juknis ini dapat juga digunakan sebagai rujukan dalam melaksanakan revaluasi aset tetap untuk tujuan perpajakan

yang

79/PMK.03/2008

diatur juncto

dalam Nomor

Peraturan

Menteri

191/PMK.010/2015

Keuangan

Nomor

juncto

Nomor

233/PMK.03/2015 berikut Peraturan Dirjen Pajak Nomor Per-37/PJ/2015 dan peraturan perundang terkait.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

2

1.8

Berkaitan dengan revaluasi untuk tujuan pelaporan keuangan dan perpajakan, keuntungan bagi Entitas atau Wajib Pajak antara lain: 1.8.1

Meningkatkan

kemampuan

perusahaan

dalam

mendapatkan

pembiayaan dengan naiknya ekuitas dari selisih nilai aset. 1.8.2

Menurunkan beban pajak penghasilan karena penghasilan neto fiskal akan berkurang oleh penyusutan yang berasal dari selisih lebih revaluasi.

1.9

Juknis ini diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Februari 2016.

2.0 Definisi dan Pengertian 2.1

Aset Berwujud; 2.1.1 Aset Tetap adalah aset berwujud yang: a)

dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administrative; dan

b)

diperkirakan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

Aset Tetap yang dimaksud dalam Juknis ini adalah sama dengan terminologi Aktiva Tetap dalam konteks perpajakan. 2.1.2 Properti Investasi adalah properti (tanah dan bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk: a)

digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administrative; atau

b)

dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Definisi Aset Tetap dan Properti Investasi diatas sesuai dengan PSAK 16 dan PSAK 13. 2.2

Lingkup

Penugasan;

merupakan

dasar

dalam

pengaturan

kesepakatan

penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI 103 - 3.1). 2.3

Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104 - 3.1).

2.4

Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang


3

dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam analisis (SPI 105 - 3.1). 2.5

Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur di antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran (SPI 102 – 3.19). Definisi Nilai Wajar ini sesuai dengan definisi pada PSAK 68 atau IFRS 13.

2.6

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU), didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (KPUP - 12.1).

2.7

Pendekatan Pasar; mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

2.8

Pendekatan Pendapatan; mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya.

2.9

Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

2.10 Penilaian aset untuk tujuan pelaporan keuangan dimaksudkan untuk memberi gambaran mengenai nilai aset yang sebenarnya (riil) dari entitas, dibandingkan dengan nilai buku yang lebih berupa pencatatan sesuai dengan standar akuntansi keuangan.


4

2.11 Pengertian atas Asosiasi Profesi Penilai pada Juknis ini adalah Masyarakat Profesi Penilai

Indonesia

(MAPPI)

sebagaimana

yang

tercantum

dalam

bagian

Pendahuluan KEPI dan SPI Edisi VI - 2015. 3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3) Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Selain pemberian opini Nilai Wajar sesuai dengan yang diatur SPI 201, terdapat pekerjaan tambahan (lihat SPI 364) yang dapat diminta oleh pemberi tugas dan harus dinyatakan secara jelas di dalam Lingkup Penugasan. Pekerjaan tambahan tersebut, antara lain mencakup: 

Inventarisasi Aset



Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset berwujud yang tercermin pada laporan keuangan pada tanggal penilaian.



Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset tetap sesuai dengan SPT Tahunan pada tanggal penilaian (untuk tujuan perpajakan),



Penentuan Sisa Umur Ekonomi,



Penentuan Nilai Sisa,

Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud dalam SPI 103 – 5.3 harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut : Hal Status Penilai

Referensi

Penjelasan

SPI 103 5.3.1.1

Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah : a) Identitas

Penilai

sebagai

individu

atau

instansi/Kantor Jasa Penilai Publik; b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak; c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi benturan kepentingan dengan pemberi tugas, pengguna laporan dan/atau objek penilaian; d) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan. Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

5

Hal Pemberi Tugas

Referensi

Penjelasan

SPI 103 5.3.1.2

Bila

tidak

dinyatakan

lain

oleh

peraturan

dan

dan Pengguna

perundangan yang berlaku, maka Pemberi Tugas dan

Laporan

Pengguna

Laporan

adalah

Entitas

Pemilik

Aset/Manajemen. Khusus untuk tujuan perpajakan, maka Pemberi tugas adalah Entitas Pemilik Aset dan Pengguna Laporan adalah Direktur Jenderal Pajak Kementerian Keuangan RI (PMK No. 79 tahun 2008 juncto PMK No. 191 tahun 2015). Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI, nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan secara jelas. Maksud dan

5.3.1.3

Maksud

dan

Tujuan

Penilaian

adalah

untuk

Tujuan

memberikan opini Nilai Wajar yang akan digunakan

Penilaian

untuk tujuan pelaporan keuangan (lihat Lampiran SPI 103 dan SPI 201) atau untuk tujuan perpajakan. Penilai harus dapat mengidentifikasi secara jelas dan memahami SAK yang mensyaratkan pengukuran Nilai Wajar

dalam

penilaian

untuk

tujuan

pelaporan

keuangan, misalnya untuk model revaluasi aset sesuai PSAK 16-Aset Tetap, atau model Nilai Wajar sesuai PSAK 13-Properti Investasi. Objek penilaian

5.3.1.4

Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi Tugas atas objek penilaian yang akan dinilai. Objek penilaian yang akan dinilai untuk tujuan pelaporan keuangan merujuk kepada daftar aset tetap sesuai dengan laporan keuangan yang harus diperoleh dari Pemberi Tugas. Sedangkan objek penilaian yang akan dinilai untuk tujuan perpajakan merujuk kepada daftar aset tetap yang dilaporkan pada SPT (Surat Pemberitahuan) Tahunan yang harus diperoleh dari Pemberi Tugas. Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi untuk tidak melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh Lingkup Penugasan pada SPI 201 dan Juknisnya.


6

Hal Bentuk

Referensi

Penjelasan

SPI 103 5.3.1.5

kepemilikan

Bukti

penguasaan

dan/atau

kepemilikan

aset

berwujud harus dinyatakan sesuai dengan informasi dari Entitas sebagaimana yang tercantum dalam daftar aset.

Dasar Nilai

5.3.1.6

Berdasarkan SPI 102 - 3.19 dan SPI 201 – 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Wajar. Dasar Nilai ini harus didefinisikan sesuai dengan SPI.

Tanggal

5.3.1.7

penilaian

Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal pelaporan keuangan Entitas atau tanggal lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku. Yang dimaksud dengan tanggal pengukuran pada definisi Nilai Wajar adalah sama dengan tanggal penilaian. Khusus untuk tujuan perpajakan, tanggal penilaian dapat berbeda dengan tanggal pelaporan keuangan Entitas, atau sesuai dengan peraturan perpajakan yang berlaku.

Mata uang

5.3.1.8

Untuk tujuan pelaporan keuangan, hasil penilaian

yang

harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah atau mata

digunakan

uang lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku atau mata uang fungsional sesuai dengan PSAK 10. Untuk tujuan perpajakan sesuai dengan PMK 191, mata uang yang digunakan adalah Rupiah atau US Dollar.

Tingkat

5.3,1.9

Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang

kedalaman

dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :

investigasi

 Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari

Entitas

dengan

dan

daftar

aset

berwujud

sesuai

dokumen

kepemilikan atau penguasaan yang diterima;  Verifikasi yang dilakukan Penilai terhadap objek penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian;  Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara sampling. Sedangkan jika aset tidak dapat diinspeksi Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

dikarenakan

lokasinya

atau

situasi

7

Referensi

Hal

Penjelasan

SPI 103

tertentu, maka Penilai dapat melakukan penilaian dengan

melakukan

verifikasi

terhadap

data

sekunder dan membuat asumsi khusus; Penilai

harus

mengungkapkan

apabila

penilaian

dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia dalam pelaksanaan penilaian. Sifat

dan

5.3.1.10

Data

dan

informasi

lain

yang

dianggap

dapat

sumber

dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian

informasi yang

dalam juknis ini dapat bersumber dari :

dapat

 Badan Pertanahan Nasional,

diandalkan

 Bank Indonesia,  Badan Pusat Statistik (BPS),  Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di Luar Negeri,  Sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Konfirmasi

5.3.1.11

Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan

bahwa

berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan

penilaian

Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.

dilakukan berdasarkan KEPI dan SPI Laporan

5.3.2

Penilaian

Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan isi laporan penilaian sesuai dengan SPI 105. Format laporan penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan atau tujuan perpajakan harus mencakup informasi

mengenai

Nilai

Wajar

pada

tanggal

penilaian. Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian sesuai

dengan

kebutuhan

Pemberi

Tugas

dan

seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan. Persyaratan

5.3.3

Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas

atas

pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan

Persetujuan

Penilai

untuk Publikasi

terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau

harus

didapatkan

atas

setiap

publikasi

referensi yang dipublikasikan.


8

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 103 Lingkup

Penugasan

harus

memuat

persyaratan

mengenai hal tersebut. Batasan atau

5.3.4

Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai

pengecualian

tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga,

atas tanggung

selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum

jawab kepada

yang berlaku.

pihak selain pemberi tugas Persyaratan

5.3.5

Penilai harus mensyaratkan adanya

pernyataan

adanya

tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas

pernyataan

mengenai

tertulis berupa

diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7).

kebenaran

dan

sifat

informasi

yang

surat representasi Asumsi dan

5.3.6

asumsi khusus

Asumsi dan metode yang mendasari opini nilai sesuai dengan sifat dari data masukan/input penilaian harus dijelaskan, sehingga Entitas Pemberi Tugas dapat membuat klasifikasi aset ke dalam Hirarki Nilai Wajar yang disyaratkan sesuai dengan SPI 201-6.3. Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila terdapat

ketidak

pastian

informasi

berkaitan

karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut. Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan (bila ada). Biaya Jasa Penilaian

5.3.7

Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat Asosiasi Profesi Penilai (MAPPI)

Lainnya

Dalam hal untuk tujuan pelaporan keuangan atau tujuan perpajakan dibutuhkan pekerjaan tambahan oleh Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan berupa antara lain;


9

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 103

 Perincian Nilai Wajar pada daftar aset,  Penentuan Sisa Umur Ekonomi,  Penentuan Nilai Sisa, maka hal ini harus diungkapkan secara jelas didalam Lingkup Penugasan. Pekerjaan

tambahan

termasuk

didalam

Jasa

Konsultansi yang diatur dalam SPI 364, dimana laporannya disampaikan secara terpisah dan tidak merupakan bagian dari laporan penilaian.

Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.


10

4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104) 4.1

Investigasi Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain : 4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian. 4.1.2 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati; seperti data dari pemberi tugas maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya ( credible), maka Lingkup Penugasan harus didiskusikan kepada Pemberi Tugas dan direvisi (dibuatkan addendum) atau opsi lainnya sesuai SPI 103 - 5.6.3. 4.1.3 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh dapat dipercaya atau diandalkan, sehingga tidak mempengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview informasi yang diperoleh, antara lain: a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai; b) Kompetensi dari pihak ketiga; c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna penilaian; d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik. 4.1.4 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasar Nilai Wajar dari aset apabila dijual dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal penilaian. Pengukuran Nilai Wajar berbasis pasar, bukan pengukuran yang spesifik atas Entitas atau biasa dikenal sebagai Nilai dalam Penggunaan. Dalam pengukuran Nilai Wajar, karakteristik aset (seperti kondisi dan lokasi, adanya restriksi) diperhitungkan sejauh karakteristik tersebut dipertimbangkan oleh pelaku pasar pada tanggal penilaian.


11

4.1.5 Pengukuran Nilai Wajar mengasumsikan bahwa transaksi pertukaran terjadi dalam suatu transaksi yang teratur atau transaksi dengan asumsi adanya periode pemasaran yang lazim dan umum sebelum tanggal penilaian dan bukan merupakan transaksi karena keterpaksaan seperti dalam konteks likuidasi. 4.1.6 Transaksi penjualan aset terjadi: a) Di pasar utama untuk aset tersebut. Pasar utama didefinisikan sebagai pasar dengan volume dan tingkat aktivitas terbesar untuk aset. b) Jika

tidak

terdapat

menguntungkan

pasar

untuk

aset

utama,

di

pasar

yang

paling

tersebut.

Pasar

yang

paling

menguntungkan adalah pasar dimana jumlah maksimal dari penjualan aset akan diterima setelah memperhitungkan biaya transportasi dan biaya lainnya. Pada umumnya kondisi penjualan ini berlaku untuk personal properti berwujud. 4.1.7 Hirarki Nilai Wajar memberikan prioritas tertinggi kepada harga yang langsung dikutip dari pasar atau harga kuotasian (tanpa penyesuaian) di pasar aktif untuk aset atau liabilitas yang identik (input level 1) kemudian input yang dapat diobservasi dari pasar/data pasar baik secara langsung maupun tidak langsung (input level 2) dan prioritas terendah untuk input yang tidak dapat diobservasi dari pasar (input level 3) yang umumnya terkait dengan properti khusus atau properti dengan pasar yang terbatas. 4.1.8 Pengukuran Nilai Wajar dari aset memperhitungkan kemampuan pelaku

pasar

untuk

menghasilkan

manfaat

ekonomi

dengan

menggunakan aset dalam penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU) atau dengan menjualnya kepada pelaku pasar lain yang akan menggunakan aset tersebut dalam HBUnya. 4.2

Pendekatan Penilaian Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan berdasar pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, ketersediaan informasi dan data, serta metode yang diterapkan para pelaku dalam pasar yang relevan. 4.2.1 Tujuan penilaian pada SPI 201 dan Juknis ini adalah pelaporan keuangan, dimana sesuai dengan Hirarki Nilai Wajar yang dijelaskan pada 4.1.7, pendekatan penilaian yang relevan dibutuhkan didalam menentukan Nilai Wajar level 2 dan level 3, dikarenakan adanya penyesuaian yang dibutuhkan dalam menentukan opini Nilai Wajar.


12

4.2.2 Objek penilaian dalam revaluasi aset meliputi : 1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri atau komersial 2) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri dan komersil dan meliputi: a. Aset yang melekat dengan tanah; seperti prasarana dan sarana pelengkap bangunan. b. Mesin dan peralatan yang terintegrasi dan tidak dapat dipisahkan dari bangunan. 3) Personal Properti berwujud; antara lain terdiri dari mesin dan peralatan, alat transportasi, alat berat, perabotan dan peralatan lain.

Untuk

tujuan

perpajakan,

personal

properti

berwujud

diklasifikasikan sebagai Aktiva Tetap Bukan Bangunan. 4.2.3 Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung Nilai Wajar atas objek penilaian, sebagai berikut: Objek Penilaian

Pasar

Pendapatan

Tanah





Tanah & Bangunan







HBU







HBU

Personal Properti Berwujud

Biaya

Keterangan HBU

4.2.3.1 Pendekatan Pasar diterapkan dengan menggunakan data yang diobservasi

langsung

atau

tidak

langsung.

Penilai

mengumpulkan harga transaksi/penawaran dari aset sejenis dan sebanding, serta melakukan penyesuaian atas sifat atau karakteristik yang berbeda dengan aset yang dinilai. Khusus pada penilaian tanah atau tanah dan bangunan, Penilai harus memperhatikan aspek HBU, dikarenakan tanah dapat memiliki HBU yang berbeda dengan kondisi eksisting, misalnya tanah yang diatasnya terdapat bangunan gudang (eksisting) terletak di lokasi dengan peruntukan komersial, maka aset harus dinilai

dengan

peruntukan

komersial,

sehingga

pengembangan di atasnya (gudang) menjadi tidak bernilai atau hanya diperhitungkan Nilai Sisa-nya (lihat SPI 102 butir 3.17). 4.2.3.2 Pendekatan Pendapatan diterapkan untuk objek penilaian yang menghasilkan pendapatan atau memiliki prospek pendapatan Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

13

dalam hal masih berupa tanah kosong. Penilai membuat proyeksi pendapatan dengan menggunakan data masukan yang dapat diobservasi dari pasar seperti harga jual, tingkat sewa, tingkat hunian dan lainnya yang didiskonto untuk memperoleh nilai kini dari arus kas yang diproyeksikan, yang akan mencerminkan nilai properti, dengan menggunakan kapitalisasi langsung atau metode arus kas terdiskonto (DCF). Dalam hal ini penilai juga harus memperhatikan apakah properti memenuhi HBUnya, karena dapat saja suatu properti dibangun sesuai dengan peruntukannya, namun pendapatan yang dihasilkan tidak optimum karena kondisi, lingkungan atau

skala

pengembangannya,

sehingga

memerlukan

pertimbangan Penilai untuk memutuskan apakah properti eksisting akan dipugar atau direnovasi. Selain itu Penilai perlu mempertimbangkan adanya potensi tanah berlebih ( excess

land) yang harus dinilai tersendiri. Hal yang sama berlaku pada mesin dan peralatan dengan utilisasi yang tidak optimal, sehingga

memerlukan

pertimbangan

Penilai

untuk

kemungkinan dilakukannya ’overhaul’ atau perbaikan. 4.2.3.3 Pendekatan Biaya diterapkan pada setiap objek penilaian kecuali tanah kosong. Penilai menghitung Biaya Pengganti dari aset modern ekivalen dikurangi dengan depresiasi fisik, kemunduran

fungsional

dan

eksternal/ekonomis

sesuai

kondisi aset yang dinilai. Khusus untuk aset yang memiliki nilai historis (heritage asset), Penilai dapat memperhitungkan Biaya Reproduksi aset untuk mempertahankan nilai keantikan dari aset tersebut. 4.2.4 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Wajar sangat terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan ( as

improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi : 

Secara hukum diizinkan;



Secara fisik dimungkinkan;



Secara finansial menguntungkan;



Menghasilkan

nilai

tertinggi

(produktifitas

maksimum)

dari

properti.


14

4.2.5 Penilai harus mengidentifikasi apakah aset tergolong HBU sebagai properti

yang

dipertimbangkan

telah

dikembangkan

dikonversi

untuk

( HBU

as

improved)

penggunaan lainnya

atau

melalui

renovasi atau jika tidak, maka Penilai akan menentukan HBU sebagai tanah kosong (HBU as though vacant), dimana Penilai akan menghitung Nilai Wajar dari tanah berdasarkan penggunaan alternatif dan pengembangan di atas tanah akan dihitung tersendiri, sehingga Nilai Wajar dari tanah saja (lihat diagram A) ditambahkan dengan Nilai Sisa dari pengembangan di atasnya. Contoh: 

Pabrik yang terletak di lokasi yang sudah berkembang menjadi residensial mengindikasikan penggunaan tidak memenuhi HBUnya, sehingga dinilai sebagai tanah kosong berdasarkan penggunaan alternatif untuk pengembangan perumahan (HBU as though vacant) dan ditambahkan dengan Nilai Sisa (jika ada) dari bangunan pabrik dan Nilai Wajar dari mesin dan peralatan dengan asumsi dinilai exsitu.



Gedung kantor yang terletak di lokasi komersial dimana karena situasi over-supply di pasar, maka nilai sebagai gedung kantor menjadi rendah. Penilai perlu melihat apakah properti eksisting dapat dikonversi menjadi properti lainnya yang memenuhi HBUnya, misalnya sebagai hotel dan menghitung nilai properti sebagai nilai hotel dikurangi dengan biaya-biaya untuk konversi gedung kantor menjadi hotel dan memperhitungkan juga developer’s profit sebagai faktor resiko.

4.2.6 Apabila aset tergolong ke dalam aset non operasional, maka Penilai akan menentukan HBU tanah untuk penggunaan alternatif yang mungkin berbeda dengan penggunaan sebelumnya. 4.2.7 Khusus untuk penilaian aset sektor publik, yang umumnya tergolong sebagai properti khusus, maka Penilai akan menghitung Nilai Wajar aset sebagai Nilai Wajar tanah (HBU – penggunaan alternatif) + Nilai Wajar bangunan (lihat DRC pada SPI 350) + Nilai Wajar Mesin in situ. Hal ini didasarkan kepada pertimbangan bahwa untuk kepentingan aset sektor publik, harus menggunakan lokasi yang ditentukan Pemerintah dan umumnya memiliki perijinan khusus, sehingga tidak dimungkinkan untuk hanya dibangun di lokasi dengan peruntukan yang sesuai (industri). Dalam hal ini, Penilai akan menggunakan asumsi khusus bahwa pengembangan di atas tanah telah mencerminkan HBU


15

dari tapak. Penilai dapat merujuk

kepada UU no 2/2012 untuk

mengetahui cakupan dari aset sektor publik. (lihat diagram B) Contoh: 

Gardu Induk yang terletak di lokasi komersial, akan dinilai dengan asumsi

khusus bahwa

pengembangan sebagai

gardu telah

memenuhi HBU sesuai dengan pengembangan di lokasi sekitarnya yaitu komersial, sehingga tanah dinilai sebagai tanah komersial tanpa memperhitungkan biaya pembongkaran karena gardu akan diteruskan penggunaannya. Sedangkan untuk bangunan serta mesin dan peralatan akan dinilai sesuai dengan penggunaan yang ada sebagai gardu dengan asumsi in-situ. Dalam situasi lain, dimana Gardu Induk terletak di kawasan industri, maka properti dinilai dengan premis HBU as improved, dimana tanah dinilai sebagai tanah industri dan ditambahkan dengan nilai pengembangan serta mesin dan peralatan di atasnya. 4.2.8 Teknik Pengukuran berdasar SAK 4.2.8.1 Kuotasian langsung dari harga pasar aktif (quoted market

price) seperti dari pasar modal, bursa komoditi dan pasar sejenisnya adalah Nilai Wajar terbaik menurut PSAK 68, yakni memenuhi hirarki tertinggi (level 1). Namun bila pasar aktif atau pasar utama tidak tersedia, maka hirarki nilai wajar PSAK 68 mensyaratkan untuk turun ke pengukuran level 2 atau ke level 3 (yang terendah). 4.2.8.2 Level 2 menggunakan data masukan baik berupa data yang langsung dapat diobservasi seperti harga transaksi aset serupa yang mirip, atau harga kuotasian aset identik di pasar yang tidak aktif, atau harga input lainnya yang masih bisa diobservasi dari pasar walau secara tidak langsung seperti harga sewa aset sejenis, tingkat hunian dan sebagainya. 4.2.8.3 Pengukuran Nilai Wajar level 3 menggunakan harga atau data masukan yang tidak bisa diobservasi. Level 3 ini yang biasanya menggunakan teknik penilaian seperti misalnya discounted

cash flow yang menggunakan arus kas proyeksi dari aset yang diukur selama umur ekonomis aset. Pengukuran pada level 3 lebih subjektif dari pada level 1 dan level 2, karena banyak asumsi dalam pengukurannya. Data masukan untuk memperoleh Nilai Wajar level 3, sifat dan asumsi yang digunakan harus diungkapkan secara lebih rinci.


16

Juga harus dijelaskan langkah-langkah proses penilaian yang dilakukan dengan semua data masukan tersebut. Analisis sensitivitas juga harus dibuat didalam pengungkapan atau pelaporannya atas perubahan data masukan/input penilaian yang tidak dapat diobservasi (Unobservable inputs), termasuk hubungannya yang dapat mempengaruhi penilaian. Input data yang digunakan dalam setiap level dapat dijelaskan sebagai berikut: Objek

Pasar

Pendapatan

Biaya

Keterangan

Dikutip langsung

NA

NA

HBU

Penilaian Level 1

tanpa penyesuaian Level 2

Dihitung sebagai

Properti komersial

Indikasi Nilai Wajar

satu kesatuan

seperti,

tanah dalam

dengan

perkantoran, hotel

keadaan kosong

menggunakan

dan properti

ditambah Biaya

data yang sejenis

penghasil

Pengganti Baru

dan sebanding

pendapatan;

(RCN) bangunan

dari pasar.

dengan

dan/atau personal

menggunakan data

properti berwujud

masukan yang

yang disesuaikan

dapat diobservasi

dengan penyusutan

dari pasar.

fisik, fungsi dan

HBU

eksternal, dengan menggunakan data masukan yang dapat diobservasi dari pasar. Level 3

-

Proxy dari properti

RCN dikurangi

penghasil

dengan penyusutan,

pendapatan

dimana data

hipotetis yang

masukan tidak

dimungkinkan

dapat diobservasi

dikembangkan di

dari pasar.

HBU hipotetis

lokasi dengan karakteristik yang mirip.

4.3

Kertas Kerja Penilaian 4.3.1 Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, dalam bentuk hardcopy dan/atau softcopy. 4.3.2 Kertas kerja penilaian mencakup dokumen investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi tugas.


17

5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1) Penugasan penilaian pada tahap akhir berupa hasil dalam bentuk laporan penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara konsisten. Referensi

Hal

Penjelasan

SPI 105

Status

5.1.1

Penilai

Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen dan profesional sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang berlaku. Penilai harus mencantumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya. Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI. Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau penugasan

Penilai

lainnya

penilaian

untuk

dalam

kaitannya

tujuan

pelaporan

keuangan atau perpajakan sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. Pemberi Tugas

5.1.2 dan

Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas dalam hal ini adalah Entitas Pemilik Aset untuk

Pengguna

tujuan pelaporan keuangan atau pihak terkait

Laporan

lainnya sesuai Lingkup Penugasan. Untuk tujuan perpajakan, maka Pemberi tugas adalah Entitas Pemilik Aset dan Pengguna Laporan adalah

Direktur

Jenderal

Pajak

Kementerian

Keuangan RI (PMK No. 79 tahun 2008 dan PMK No. 191 tahun 2015). Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan diungkapkan secara jelas.


18

Hal Maksud dan

Referensi

Penjelasan

SPI 105 5.1.3

Tujuan

Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas.

Penilaian

Tujuan penilaian Pemberi Tugas adalah untuk tujuan

pelaporan

keuangan

atau

tujuan

perpajakan. Maksud penilaian adalah memberikan dasar nilai yang sesuai dengan tujuan penilaian, dalam hal ini adalah opini Nilai Wajar. Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang

dapat

dikutip

”memberikan

adalah

opini

Nilai

sebagai

Wajar

berikut;

yang

akan

digunakan untuk tujuan pelaporan keuangan (atau tujuan perpajakan)”. Objek

5.1.4

penilaian

Penilaian

untuk

tujuan

pelaporan

keuangan,

biasanya terkait dengan penilaian aset berwujud untuk

seluruh

kelas

aset

dan/atau

properti

investasi, dimana penilaian dalam satu kelas aset harus dilakukan secara keseluruhan, tidak dapat hanya untuk sebagian aset (PSAK 16). Untuk tujuan pelaporan

keuangan,

sekelompok

aset

yang

bersama-sama menghasilkan pendapatan akan dinilai sebagai satu kesatuan. Revaluasi aset atas objek penilaian untuk tujuan perpajakan, dapat dilakukan untuk sebagian aset dari suatu kelas aset yang sama. Penjelasan

atas

diidentifikasikan

objek

dimaksud

sebagaimana

disepakati

harus dan

disetujui dengan Pemberi Tugas. Bentuk kepemilikan

5.1.5

Hak kepemilikan atau penguasaan dari aset harus dinyatakan sesuai dengan hasil verifikasi dan inspeksi lapangan, sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan perundangan yang berlaku. Penilai

harus membedakan

jenis

kepemilikan

properti yang dinilai apakah merupakan hak milik, hak sewa jangka panjang (HGB), hak pengusahaan dan lainnya, sebagaimana yang lazim dan umum Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

19

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 105 diterima

oleh

pelaku

pasar

sebagai

bentuk

penguasaan atau kepemilikan. Dasar Nilai

5.1.6

Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan.

Dasar nilai harus dinyatakan dan

didefinisikan secara lengkap di dalam laporan penilaian. Berdasarkan SPI 102 - 3.19 dan SPI 201 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Wajar. Tanggal

5.1.7

penilaian

Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan umumnya merupakan tanggal pada saat

laporan

keuangan

dikeluarkan,

dimana

seluruh parameter dan asumsi penilaian diambil pada tanggal tersebut. Tanggal penilaian untuk tujuan perpajakan dapat berbeda dengan tanggal pelaporan keuangan dan diatur tersendiri sesuai dengan peraturan dan perundangan

yang

berlaku

yang

didasarkan

kepada Peraturan Direktorat Jenderal Pajak. Penting

bagi

Penilai

untuk

memberikan

pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti dapat berubah dalam satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada suatu tanggal penilaian dapat tidak berlaku untuk tanggal yang lain. Mata

uang 5.1.8

Untuk tujuan pelaporan keuangan, hasil penilaian

yang

harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah atau

digunakan

mata uang lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku atau mata uang fungsional sesuai dengan PSAK 10. Untuk tujuan perpajakan sesuai dengan PMK 191, mata uang yang digunakan adalah Rupiah atau US Dollar sesuai dengan yang disebutkan pada Lingkup Penugasan.


20

Hal Tingkat

Referensi

Penjelasan

SPI 105 5.1.9

Investigasi

yang

kedalaman

penelaahan,

investigasi

bertujuan penilaian

dilakukan

penghitungan untuk

yang

meliputi dan

analisis

menghasilkan

dapat

inspeksi, yang

kesimpulan

dipercaya.

Untuk

itu,

pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain harus dilakukan secara lengkap. Beberapa hal terkait dengan investigasi yang perlu diketahui adalah : 

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari Entitas sesuai

dengan

daftar

aset

dan

dokumen

kepemilikan yang diterima; 

Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap objek

penilaian,

keperluan

dan

merupakan

bagian

kepentingan

dari

pelaksanaan

penilaian; 

Dalam hal inspeksi dilakukan secara sampling atau tidak dapat dilakukan sesuai dengan yang disepakati dalam Lingkup Penugasan.

Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan

tanpa

informasi

yang

biasanya

tersedia dalam pelaksanaan penilaian. Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan jika dibutuhkan

verifikasi lebih lanjut untuk

informasi atau asumsi yang mendasari penilaian, atau apabila informasi penting tidak tersedia. Sifat dan

5.1.10

Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman

sumber

investigasi, seluruh informasi yang digunakan

informasi

bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi

yang dapat

oleh pihak Entitas Pemilik Aset/Pemberi Tugas

diandalkan

yang

akan

diverifikasi

oleh

Penilai

sejauh

dimungkinkan. Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dapat bersumber dari : 

Badan Pertanahan Nasional,



Bank Indonesia,


21

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 105 

Badan Pusat Statistik (BPS),



Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di Luar Negeri,

 Asumsi dan

5.1.11

Sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Asumsi dan metode yang mendasari opini nilai

asumsi

sesuai dengan sifat dari data masukan/input

khusus

penilaian

harus

dijelaskan,

sehingga

Entitas

Pemberi Tugas dapat membuat klasifikasi aset ke dalam Hirarki Nilai Wajar yang disyaratkan sesuai dengan SPI 201-6.3. Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas. Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak pastian informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau integritas data yang digunakan dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas,

laporan

harus

memuat

seluruh

penjelasan mengenai keterbatasan. Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan. Asumsi lain yang relevan untuk tujuan pelaporan keuangan dapat diungkapkan Penilai. Contoh, terkait perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan tanggal inspeksi atau dengan tanggal laporan keuangan. Pendekatan Penilaian

5.1.12

Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan pemilihannya pada proses implementasi, harus diungkapkan

secara

jelas

di

dalam

laporan

penilaian. Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI

atau

peraturan lain yang relevan.


22

Hal Kesimpulan

Referensi

Penjelasan

SPI 105 5.1.13

Penilaian

Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas, mudah

dimengerti

dan

tidak

menimbulkan

kesalahpahaman. Hasil penilaian dapat disusun per kelompok objek penilaian, dengan indikasi nilai dalam mata uang rupiah atau mata uang lainnya sesuai dengan yang dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan. Persetujuan

5.1.14

publikasi

Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporan penilaian (Consent Letter). Limitasi

pengungkapan

penilaian

berdasarkan

informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan. Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan. Konfirmasi

5.1.15

bahwa

wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.

penilaian

Setiap

dilakukan

penugasan

sebagaimana

berdasarkan

dan

dimaksud

pelaporan oleh

SPI

penilaian 201

wajib

dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan

kepada KEPI

berdasarkan kepada KEPI dan SPI.

dan SPI Diskripsi

Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai

5.1.16

Uraian aset didiskripsikan secara jelas untuk

uraian

mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam

properti

laporan.

Tinjauan

5.1.16

pasar

Penilai harus memberikan gambaran mengenai tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan indikator

pasar

lainnya

untuk

memberikan

gambaran pasar dari aset yang dinilai. Pernyataan

5.1.17

Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan

Penilai

nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat

(Compliance Statement)

(termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai


Publik

(bagi

Penilai

Publik),

nomor

23

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 105

keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai), kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium bila ada). Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105 dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 5). Kondisi dan

5.1.18

Syarat

Menyatakan ada batasan dalam penyampaian kesimpulan penilaian.

Pembatas

Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang

dapat

dijadikan

menentukan

Kondisi

dasar dan

kutipan

Syarat

dalam

Pembatas

(Lampiran 6). Nama,

5.1.19

Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan

kualifikasi

nama penanggung jawab laporan, nomor izin

profesional

Penilai Publik dan jabatannya.

dan tanda tangan Penilai

Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh penanggung jawab laporan (Penilai Publik). Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan basah).

Lainnya

Dalam

hal

Penilai

diminta

untuk

melakukan

perincian Nilai Wajar dari satu kesatuan aset yang diperoleh

dengan

Pendekatan

Pendapatan,

menjadi unit penilaian yang terdiri dari tanah, bangunan dan mesin, dapat terjadi selisih nilai lebih

yang

mungkin

signifikan

(dikarenakan

manajemen pengelolaan aset atau kontrak) bila dibandingkan

dengan

hasil

penilaian

dengan

Pendekatan Biaya, dan perincian nilai dilakukan dengan mencatatkan tanah pada Nilai Wajar sedangkan

komponen

dilakukan

dengan

pembentuk

lainnya

menambahkan

secara

proporsional selisih nilai yang diperoleh berdasar bobot harga perolehannya.. Bila ada pekerjaan tambahan yang diminta oleh Entitas sesuai yang disepakati dalam Lingkup


24

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 105 Penugasan,

misalnya

perincian

Nilai

Wajar

dicantumkan pada daftar aset, maka;  Nilai Wajar dari aset individual dicantumkan pada aset dimaksud dalam daftar aset,  Nilai Wajar dari satu kesatuan unit aset, untuk masing-masing kelompok (tanah, bangunan, mesin dan aset lainnya) di alokasikan ke setiap kelompok dan nilainya di propotional pada satuan aset yang dinilai dalam daftar aset. Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 3.


25

LAMPIRAN DIAGRAM

Diagram A Aset Tetap

HBU as vacant

Nilai Wajar tanah (alternative

+

use)

HBU as improved

Nilai Wajar asset* (existing use)

*satu kesatuan tanah, bangunan, mesin

Nilai Sisa bangunan + Mesin ex-situ


26

Diagram B

Aset Tetap

HBU as vacant

Nilai Wajar tanah (alternative

HBU as improved

Nilai Wajar asset* (existing use)

use)

+

*satu kesatuan tanah, bangunan, mesin

Nilai Wajar bangunan + mesin in situ


27

Lampiran 1 : Hirarki Nilai Wajar

Apakah terdapat harga kuotasian untuk aset atau liabilitas yang identik? (Input Level 1)

Ya

Tidak

Apakah terdapat observable inputs* yang dapat diobservasi selain dari harga kuotasian untuk aset atau liabilitas identik?

Pengukuran Level 1

Harus digunakan tanpa penyesuaian

Ya

Penggunaan input Level 2 tanpa ‡ adanya unobservable inputs yang signifikan= Pengukuran Level 2

Tidak

Penggunaan unobservable inputs secara signifikan = Pengukuran Level 3

*Observable inputs termasuk data pasar (harga dan informasi lainnya) yang tersedia secara publik ‡

Unobservable inputs termasuk data entitas sendiri (proyeksi, budget dsb)


28

Lampiran 2 : Ilustrasi - A Penilaian Bangunan Gudang di Lokasi Komersial Indikasi Nilai Wajar sebagai Gudang 

Tanah



Bangunan

Rp 15,000,000,000,-

(asumsi peruntukan tanah industri)

Rp 13,000,000,000,Rp 2,000,000,000,-

Indikasi Nilai Wajar sesuai HBU sebagai tanah komersial Rp 35,000,000,000,Biaya pembongkaran dan biaya lain-lain

Rp

300,000,000,-

Dapat disimpulkan bahwa penggunaan tanah tidak mencerminkan HBU nya, karena Nilai Wajar tanah saja sesuai HBU lebih besar dikurangi dengan biaya pembongkaran dan biaya lain-lain masih lebih besar dari Nilai Wajar sebagai gudang. Indikasi Nilai Sisa Bangunan

Rp

500,000,000,-

Pengungkapan dalam laporan penilaian: Nilai Wajar Aset 

Tanah

Rp 35,000,000,000,-



Nilai Sisa Bangunan

Rp

500,000,000,-

Ilustrasi - B Penilaian Bangunan Pabrik dengan excess land di Zona Transisi yang sudah mengarah ke Komersial. Asumsi (i) Pabrik masih memiliki ijin untuk beroperasi dan memenuhi HBU as improved Indikasi Nilai Wajar Pabrik

Rp 25,000,000,000,-



Tanah (asumsi peruntukan tanah industri)

Rp 12,000,000,000,- (a1)



Bangunan

Rp 5,000,000,000,-



Mesin & Peralatan (in situ)

Rp 8,000,000,000,-

Asumsi (ii) Pabrik masih memiliki ijin untuk beroperasi tapi tidak memenuhi HBU Indikasi Nilai Wajar Pabrik

Rp 27,000,000,000,-

Tanah (asumsi HBU untuk penggunaan alternatif) Rp 27,000,000,000,- (a2) 

Bangunan (Nilai Sisa)

Rp

1,000,000,000,-



Mesin & Peralatan (ex situ)

Rp

5,000,000,000,-


29

Indikasi Nilai Wajar excess land

Rp 5,000,000,000,- (b)

sesuai HBU sebagai tanah komersial Pengungkapan dalam laporan penilaian: Asumsi (i) Nilai Wajar Aset

Rp 30,000,000,000,-



Tanah

Rp 17,000,000,000,-(a1+b)



Bangunan

Rp

5,000,000,000,-




Rp

8,000,000,000,-

Asumsi (ii) Nilai Wajar Aset

Rp 32,000,000,000,-



Tanah

Rp 32,000,000,000,- (a2+b)



Bangunan (Nilai Sisa)

Rp

1,000,000,000,-



Mesin & Peralatan (ex situ)

Rp

5,000,000,000,-

Ilustrasi - C Penilaian Aset Publik (Infrastruktur) berupa Gardu Induk yang berlokasi di Zona Komersial Indikasi Nilai Wajar

Rp 39,000,000,000,-



Tanah

(asumsi peruntukan komersial)



Bangunan

Rp

2,000,000,000,-




Rp

25,000,000,000,-

Indikasi Nilai Wajar excess land

Rp 12,000,000,000,- (a)

Rp 7,000,000,000,-(b)

sesuai HBU sebagai tanah komersial (dihitung dari kelebihan tanah terhadap kebutuhan pengembangan GI) Pengungkapan dalam laporan penilaian: Nilai Wajar Aset

Rp 46,000,000,000,-



Tanah (asumsi peruntukan komersial)

Rp 19,000,000,000,- (a+b)



Bangunan

Rp




Rp 25,000,000,000,-


2,000,000,000,-

30

Lampiran 3 : Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat) Sistematika Laporan Bagian I - Pendahuluan

Gambaran Isi i.

Halaman Judul (cover)

i. Halaman Judul

Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama

ii. Surat Pengantar

Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat

iii. Daftar Isi

Penilai.

iv. Pernyataan Penilai v. Ringkasan Penilaian

ii. Surat Pengantar Surat

Pengantar

secara

formal

menghantar

laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai catatan

permanen

Penilai

dan

yang

Pengguna

mengidentifikasikan Laporan.

Surat

ini

seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi elemen sebagai berikut :  Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian diterbitkan  Nama pekerjaan dan alamatnya dalam deskripsi ringkas  Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian kerja/kontrak

berikut

dengan

amandemen/adendumnya (bila ada)  Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan investigasi atas properti yang diperlukan  Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian dan format laporan  Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan definisinya  Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka dan huruf)  Tanda

tangan

Penilai

Publik

sebagai

penanggung jawab Laporan iii. Daftar Isi Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan sub-bagiannya Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

31

Sistematika Laporan

Gambaran Isi iv. Pernyataan Penilai Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada lampiran 5). Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun validitas penilaian. v. Ringkasan Penilaian Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks, ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini sering disebut juga sebagai Ringkasan Eksekutif

(Executive Summary) yang akan memudahkan pengguna laporan dan memungkinkan Penilai untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final. Berikut

adalah

pedoman

isi

dari Ringkasan

Penilaian (Eksekutif) :  Identifikasi ringkas dari properti (lokasi, fisik dan legal)  Identifikasi hak atas properti yang dinilai  Identifikasi

jenis

penilaian

(normal

atau

terbatas) dan format laporan (laporan terinci, ringkas atau terbatas)  Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, tanggal laporan  Asumsi khusus (bila ada)  Deskripsi properti secara ringkas dan informasi relevan lainnya  Kesimpulan nilai Bagian II –

Definisi

Definisi & Lingkup

penjelasan

Penugasan

penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh

i.

Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud

Status Penilai

dan

Lingkup

atas

Penugasan

sejauhmana

suatu

merupakan pekerjaan

diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

32

Sistematika Laporan ii.

Gambaran Isi

Pemberi Tugas dan

5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat

Pengguna Laporan

dibaca pada bagian ke-3 juknis ini) sebagai berikut :

iii. Maksud dan Tujuan Penilaian

i.

Status Penilai

iv. Objek Penilaian

Penilai harus mencatumkan statusnya berikut

v.

dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap

Hak Kepemilikan

vi. Dasar Nilai

dapat

dilihat

pada

uraian

tentang

Laporan

vii. Tanggal Penilaian

Penilaian Untuk Tujuan Pelaporan Keuangan atau

viii. Penggunaan Mata

Tujuan Perpajakan pada juknis ini (bagian 5).

Uang ix. Tingkat Kedalaman x.

ii. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Investigasi

Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang

Sifat dan sumber

sekaligus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak

informasi

yang memberikan penugasan kepada Penilai.

xi. Asumsi Umum dan

Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas

Khusus

atau sekelompok orang secara bersama-sama.

xii. Pendekatan

Apabila berupa entitas, harus disertai dengan

Penilaian

nama individu yang berhak mewakili..

xiii. Standar Penilaian iii. Maksud dan Tujuan Penilaian Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan sehingga Pengguna Laporan memahami konteks dilakukannya penilaian. iv. Objek Penilaian Dapat disusun secara informatif dimana minimal terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi dan volume (ukuran dan jumlah). Objek penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan dimaksud harus didasarkan data dan/atau Daftar Aset (Asset Register) yang diberikan oleh Pemberi Tugas (bila ada perubahan lakukan penyesuaian pada

Laporan

Penilaian

dan

pada

Lingkup

Penugasan). Untuk

tujuan

perpajakan,

harus

didasarkan

kepada Daftar sesuai SPT (Surat Pemberitahuan) tahunan yang diberikan oleh Entitas Pelapor.


33

Sistematika Laporan

Gambaran Isi v. Hak Kepemilikan  Rincian dokumen kepemilikan yang merujuk kepada Daftar Aset atau SPT yang diberikan oleh Entitas Pemberi Tugas.  Sifat hubungan kepemilikan atas properti. vi. Dasar Nilai (lihat penjelasan pada bagian 5) vii. Tanggal Penilaian Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang digunakan harus konsisten sebagaimana yang diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan. viii. Penggunaan Mata Uang Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan. ix. Tingkat Kedalaman Investigasi Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian dan perubahan, Penilai harus menngungkapkan pada Laporan Penilaian. x. Sifat dan Sumber Informasi Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan dalam Lingkup Penugasan. xi. Asumsi Umum dan Khusus Pengungkapan seluruh asumsi dan asumsi khusus selain harus konsisten dengan apa yang tertera di dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga dapat menyampaikan hal-hal yang dianggap relevan dalam Laporan Penilaian. xii. Pendekatan Penilaian Penggunaan

pendekatan

penilaian

yang

digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar dan beralasan.


34

Sistematika Laporan

Gambaran Isi xiii. Penggunaan Standar Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini menggunakan KEPI dan SPI

Bagian III –

i.

Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Presentasi Data

Uraian umum properti sebagai objek penilaian

i. Tinjauan Properti

diuraikan

secara

informatif.

Uraian

hasil

identifikasi

dan

tersebut

sebagai Objek

didasarkan

Penilaian

Penilai yang dapat memberikan gambaran secara

ii. Analisis Lingkungan

investigasi

lengkap dari properti yang dinilai.

iii. Deskripsi Tapak iv. Deskripsi Bangunan

ii. Analisis Lingkungan

dan Pengembangan

Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan

lainnya

sekitarnya (Neighborhood Analysis) yang dalam

v. Deskripsi Personal Properti vi. Deskripsi Kerugian Non Fisik

anggapan Penilai penilaian

berkaitan dengan masalah

seharusnya

dipertimbangkan

dan

dilaporkan. Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari

vii. Tinjauan Pasar

lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang

viii. Karateristik

tersedia pada lingkungan dimana objek properti

Ekonomi dan

berada.

Keuangan (disesuaikan dengan

Penilai selalu mendasari analisnya dengan data

pendekatan

dan informasi yang mendukung pernyataan opini

pendapatan yg

penilaian secara umum. Hal-hal

digunakan)

berpengaruh secara

ix. Informasi relevan lainnya (bila ada)

yang yang

positif dan negatif yang

dapat mempengaruhi opini nilai harus disertakan dalam proses analisis dan pelaporan penilaian. Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti parameter pengembangan (eksisting dan batasan) meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas ketinggian bangunan. iii. Deskripsi Tapak  Karakteristik fisik  Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan bentuk  Kondisi tanah  Fasilitas


35

Sistematika Laporan

Gambaran Isi  Pengembangan yang menguntungkan maupun merugikan tapak  Karakteristik Legal  Peruntukan,

restriksi

pengembangan,

kemungkinan perubahan peruntukan iv. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun objek penilaian lainnya seperti ruang atas tanah dan

bawah

tanah

merupakan

seharusnya diuraikan.

Uraian

bagian

yang

masing-masing

objek penilaian antara lain :  Jenis aset (untuk masing-masing bangunan, atau aset lainnya)  Spesifikasi  Jumlah dan ukuran unit  Fasilitas pendudukung  Kondisi dan umur (bila ada)  Fasilitas dan servis (listrik, gas, telpon, air bersih, drainasi) v. Deskripsi Personal Properti Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan (Personal Properti yang melekat ke tanah/bangunan), vi. Tinjauan Pasar Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:  Pasar real estat tertentu atau submarket yang ada  Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi peningkatan atau penurunan)  Keseimbangan permintaan dan penawaran. vii. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)  Data keuangan yang meliputi pendapatan dan pengeluaran serta seluruh parameter yang mempengaruhi  Pajak properti Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

36

Sistematika Laporan

Gambaran Isi  Asuransi properti  CAPEX  Kewajiban pengembangan. viii. Informasi Relevan Lainnya Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi analisis, estimasi atau kesimpulan penilaian dapat dinyatakan di dalam laporan

Bagian IV –

i.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best

Analisis Data dan

Use - HBU)

Kesimpulan

Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan

i. Penggunaan

keuangan dan produktifitas maksimum dibahas

Tertinggi dan

dalam kaitannya dengan properti yang dinilai.

Terbaik

Pola penggunaan tanah, regulasi peruntukan,

ii. Nilai tanah

profitabilitas dari pengembangan yang ada atau

iii. Implementasi

alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan.

Penggunaan Pendekatan Penilaian iv. Rekonsiliasi dan

Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan dengan standar teknis tentang HBU (SPI 360).

Kesimpulan v. Kondisi dan Syarat Pembatas

ii. Nilai Tanah Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan penilaian, data pasar disajikan bersamaan dengan analisis data dan alasan yang mengarah kepada opini nilai tanah. Faktor yang mempengaruhi nilai tanah seharusnya disajikan dalam cara yang jelas dan akurat. iii. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai. Penerapan dari setiap pendekatan dijelaskan berikut data faktual, analisis dan alasan yang

mengarah

kepada

indikasi

nilai

yang

dinyatakan di dalam laporan. Ketiga pendekatan penilaian

yang

meliputi,

Pendekatan

Pasar,

Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya diuraikan

secara

memberikan

ringkas

pemahaman

dan

jelas

kepada

untuk

pengguna

laporan. Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

37

Sistematika Laporan

Gambaran Isi iv. Rekonsiliasi dan Kesimpulan Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu pendekatan

penilaian

melakukan

rekonsiliasi

maka dalam

Penilai

perlu

pengambilan

kesimpulan hasil penilaian (nilai). v. Kondisi dan Syarat Pembatas Menyatakan semua pembatasan yang mendasari kesimpulan nilai (lihat lampiran 5). Lampiran i.

Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian presentasi data)

ii. Rincian hasil penilaian (dibuat dalam surat terpisah dan dapat dalam bentuk softcopy untuk aset dalam jumlah banyak) iii. Foto iv. Peta v. Informasi lain yang relevan


38

Lampiran 4 : Pernyataan Penilai Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance

statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut: Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa: 1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat. 2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan. 3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai. 4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas 5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud. 6. Penilai

telah

mengikuti

persyaratan

pendidikan

profesional

yang

ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). 7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang dinilai. 8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut: 

Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal Penilaian);



Pengumpulan data dan wawancara;



Analisis data;



Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;



Penulisan laporan.


39

9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Penilaian (apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus dibuat terinci mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan). 10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini. 11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku. Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian, termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani pernyataan ini. Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan yang dilakukan oleh

Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani

pernyataan Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga ahli lainnya tersebut. Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani lembar Pernyataan Penilai harus dinyatakan.


40

Lampiran 5 : Syarat Pembatas Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan maksud dan tujuan penilaian : 1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas. 2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul. 3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan. 4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban

untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-

bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik. 5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan. Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

41

6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai. 7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini. 8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasanpembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.

9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang diberikan Lembaga Petanahan selaku pemberi tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.


42

Lampiran 6 : Surat Representasi Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan kepada Penilai untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat representasi dimaksud diterima Penilai sebelum laporan diterbitkan. No. ....................... ............., (tanggal surat) Kepada Yth.

(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai) Up. (sebutkan nama Partner penanggung jawab laporan) Perihal : Surat Pernyataan Atas Laporan Penilaian (sebutkan properti) yang berlokasi (sebutkan alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti) Dengan hormat, Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal

kontrak) mengenai Kontrak Pekerjaan Penilaian properti yang disebutkan di atas maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas dikeluarkannya laporan tersebut : a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam bentuk asli, foto copy dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian di tuangkan dalam bentuk laporan adalah benar-benar berasal dari (sebutkan nama Pemberi

Tugas), akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta tidak mengalami perubahan lagi sampai dengan dikeluarkannya laporan tersebut. b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan ini kami

(sebutkan nama Pemberi Tugas), memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk didalamnya anggota Partner dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendirisendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung oleh karena laporan ini terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian informasi atas dokumen – dokumen, penyataan-pernyataan dan keterangan-keterangan baik dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami. Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102

43

c. Bahwa Laporan yang diberikan oleh (sebutkan nama Pemberi Tugas) kepada (sebutkan nama KJPP), bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan antara pihak – pihak yang terkait dan/atau mempunyai kepentingan didalamnya berikut akan digunakan sebagaimana mestinya oleh (sebutkan nama KJPP) sesuai dengan Kontrak (sebutkan nomor dan tanggal kontrak). Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan oleh … (sebutkan

nama KJPP). Hormat kami, (nama Pemberi Tugas) (nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel perusahaan) (jabatan)

***********


44

PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN

Recommend Documents