Pasportizace v kontextu udržitelného managementu obecního domovního a bytového fondu

  2011

Pasportizace v kontextu udržitelného managementu obecního domovního a bytového fondu

Ing. Jan Česelský, Ph.D.

VŠB – TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA FAKULTA STAVEBNÍ

Opatření pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností nejvíce zasažených hospodářskou krizí

PASPORTIZACE V KONTEXTU UDRŽITELNÉHO MANAGEMENTU OBECNÍHO DOMOVNÍHO A BYTOVÉHO FONDU

Autor: Ing. Jan Česelský, Ph.D.

2

Tato studie vznikla v rámci projektu: „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“ podpořeného Ministerstvem pro místní rozvoj pod číslem WD-05-07-3.

Kontakt na autora: [email protected] Fakulta stavební, Vysoká škola báňská – Technická univerzita Ostrava L. Podéště 1875, 708 33 Ostrava, Česká republika Telefon: (+420) 59 732 1951, Fax: (+420) 59 732 1990 Editor: Ing. Jan Česelský, Ph.D. © FAST VŠB-TU, Ostrava 2011. ISBN 978-80-248-2549-6

3

OBSAH: I. ÚVOD ................................................................................................... 5 Obecný rámec projektu ........................................................................... 5 Aktivita A10103 ..................................................................................... 6 Fyzická dostupnost bydlení ...................................................................... 6 II. NÁSTROJE PRO ZVÝŠENÍ FYZICKÉ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ ............... 7 Nástroj pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení pro skupinu domácností zasažených hospodářskou krizí ................................................................. 8 III. CÍL .................................................................................................. 10 IV. TERMINOLOGIE ............................................................................... 10 Evidence ............................................................................................. 11 Pasport ............................................................................................... 11 Pasportizace ........................................................................................ 11 V. HISTORIE PASPORTIZACE V ČR......................................................... 12 Metodika pro vedení a zpracování pasportů .............................................. 12 VI. SOUČASNÉ PROBLÉMY ..................................................................... 15 Legislativa pasportizace ........................................................................ 15 Náhradní šetření .................................................................................. 17 Činnosti správy bytového hospodářství .................................................... 18 VII. TYPY PASPORTŮ ............................................................................. 23 Prostorový pasport ............................................................................... 23 Stavební pasport .................................................................................. 24 Technologický pasport .......................................................................... 26 VIII. SOFTVAROVÁ PODPORA PASPORTIZACE ...................................... 34 Obecný popis modulů či funkcí CAFM systémů pro management obecního domovního a bytového fondu ................................................................. 36 IX. PASPORTIZACE JAKO SOUČÁST MANAGEMENTU PORTFOLIA BYTOVÉHO FONDU ................................................................................ 42 Analýza pozice bytového portfolia ........................................................... 42 Strategie porfolia bytového fondu ........................................................... 46 XI. ZÁVĚR .............................................................................................. 52

4

I. ÚVOD Obecný rámec projektu Výsledky projektu „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“, který je realizován v rámci výzkumného programu řady WD, vyhlášený Ministerstvem pro místní rozvoj ČR, již prokázal, že v České republice existují regionální rozdíly ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení. Tyto diference se realizací předmětného projektu potvrdily jak na interregionální úrovni, tak také v úrovni intraregionální. Na řešení projektu se podílejí instituce sídlící v různých částech ČR – 1. Sociologický ústav (tým socioekonomie bydlení) AV ČR, v.v.i, se sídlem v Praze, 2. Katedra městského inženýrství, Fakulty stavební Vysoké školy báňské – Technické univerzity, sídlící v Ostravě a 3. Institut Regionálních Informací, s.r.o., se sídlem v Brně. Hlavním předmětem řešení tohoto projektu je dostupnost bydlení a regionální disparity (rozdíly) v dostupnosti bydlení, potencionální důsledky vývoje dostupnosti bydlení i vývoje těchto disparit, a konkrétní opatření směřující ke zvýšení dostupnosti bydlení a snížení meziregionálních rozdílů v dostupnosti bydlení a tím snížení socioekonomických důsledků nízké dostupnosti bydlení. Smyslem projektu je zejména:  zmapování vývoje a průběžného stavu (v průběhu řešení projektu) dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení a regionálních disparit v dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení v ČR,  komplexní analýza vlivu faktorů ovlivňujících potencionální důsledky socioekonomických důsledků snižování dostupnosti bydlení a zvyšování regionálních disparit v dostupnosti bydlení,  hodnocení faktorů ovlivňujících potencionální sociálně-ekonomické důsledky snižování dostupnosti bydlení a zvyšování regionálních disparit v dostupnosti bydlení z hlediska výše jejich vlivu a možnosti jejich regulace,  předložení návrhů konkrétních opatření na obecné zvýšení dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit v dostupnosti bydlení, které by zároveň účinně vedly ke snížení negativních sociálně-ekonomických důsledků nízké dostupnosti bydlení a vysokých disparit v dostupnosti bydlení,  prostřednictvím podrobnějších analýz disparit v dostupnosti bydlení na úrovni krajů a okresů, ve vybraných čtyřech krajích (Moravskoslezský, Jihomoravský, Středočeský a hl.m. Praha) zjistit lokální specifika dostupnosti bydlení a specifika navržených opatření ke zvýšení dostupnosti. V rámci výzvy Ministerstva pro místní rozvoj ČR z poloviny roku 2009 byl stávající projekt – základní část projektu, po oponentuře návrhu řešitelského kolektivu, rozšířen v polovině roku 2009 o další dva nové dílčí cíle. Rozšíření projektu bylo navrženo zejména z důvodu aktuálních výzev doby vyplývajících z dopadů hospodářské krize na oblast bydlení, především finanční a fyzickou dostupnost bydlení, a dopadů na celkovou udržitelnost nástrojů centrální bytové politiky a bytových politik lokálních. Hlavním předpokládaným přínosem rozšíření projektu měla být tvorba a částečné otestování návrhů mixů nástrojů a opatření bytové politiky, které by vedly nejen k posílení finanční a fyzické dostupnosti bydlení skupin domácností nejvíce ohrožených, nebo dokonce zasažených, hospodářskou krizí, ale které by také pomohly zabránit výrazným negativním dopadům na bytové hospodářství v budoucnu. Zatímco dílčí cíl rozšířené části projektu DC01 měl za úkol otestovat mix nástrojů politik s cílem posílit finanční dostupnost bydlení skupin domácností nejvíce 5

ohrožených hospodářskou krizí, jež díky flexibilnímu nastavení a vyváženosti zároveň brání negativním dopadům vývoje trhu bydlení na vývoj hospodářství, druhý dílčí cíl rozšířené části projektu (DC02) měl zjistit vliv hospodářské krize na regionální disparity ve fyzické dostupnosti bydlení a otestovat nové návrhy nástrojů nebo opatření fyzické dostupnosti bydlení, zejména v oblasti udržitelnosti průmyslové bytové výstavby a bydlení skupin domácností zasažených hospodářskou krizí. Součástí dílčího cíle DC02 jako jedna z aktivit byla zařazena aktivita A 10103 „Návrhy opatření a nástrojů politik ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností nejvíce ohrožených hospodářskou krizí“.

Aktivita A10103 Již název této aktivity předznamenává, že základním předmětem řešení této aktivity je návrh nového nástroje, možnost návrhu změn nástrojů nebo definice opatření, které povedou ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení nebo aspoň k udržení stávajícího stavu fyzické dostupnosti bydlení, zejména pro skupiny ohrožené nebo již zasažené hospodářskou krizí. Návrhy nástrojů a opatření se předpokládají za samozřejmosti splnění kritérií efektivity1 a efektivnosti2, dále finanční proveditelnosti a udržitelnosti, politické průchodnosti a legislativních možností.

Fyzická dostupnost bydlení Dostupnost bydlení byla a dosud je analyzována ve dvou základních rovinách [9]. Zatímco v poválečném období se důraz bytových politik soustředil zejména na problematiku fyzické dostupnosti bydlení (availability of housing), po částečném vyřešení akutní poválečné bytové nouze a následné redefinici cílů v oblasti bydlení na konci 70. let minulého století se zájem teoretiků i praktiků přesunul především k problému finanční dostupnosti bydlení (affordability of housing). V našich rozměrech bytové politiky otázky fyzické dostupnosti bydlení představují poněkud nový pohled na obsáhlou a složitou problematiku bydlení; ne až tak samotnou novostí, tento pohled byl sice v dosavadních analýzách, koncepcích a studiích často implicitně obsažen, nebyl však tak pregnantně a samostatně vyjádřen, aby bylo možno dosavadních prací beze změn metodicky využít, jak to vyžaduje koncepce řešeného projektu. Na rozdíl od otázek finanční dostupnosti bydlení, je problematika fyzické dostupnosti bydlení v dostupné české odborné literatuře omezena pouze na některé podmíněně adekvátní a použitelné metodické postupy pro vyjádření a hodnocení fyzické dostupnosti bydlení. Příčiny jsou patrně v předchozím vývoji problematiky bydlení. V období plánovitého řízení hospodářství byla problematika bydlení a bytové výstavby co do objemu i rozmístění direktivně řízena v podstatě 1

Efektivita je souhrnné vyjádření konkrétního účinku nějakého efektu nebo i vícera různých vzájemně působících efektů. Efektivita jednotlivých nástrojů a opatření se měří poměrem mezi vynaloženými náklady a získanými výtěžky. 2 Efektivnost postupuje dále a zkoumá účinnost nástrojů a opatření z hlediska zacílení těchto efektů, zahrnuje tudíž i potřebnou redistribuci výtěžku.

6

„přídělovým“ systémem tzv. komplexní bytové výstavby (KBV), a to jak v sektoru státního vlastnictví (včetně podnikových bytů), tak do jisté míry také v tehdejší podobě družstevního vlastnictví. Po změně politických a ekonomických poměrů v 90. letech jednak ještě dozníval systém KBV, jednak státní vlastnictví bytů přecházelo do obecního vlastnictví a jednak se začaly uplatňovat tržní principy (poněkud omezené regulací cen a nájmů). Po patrně nezbytném zjednodušení úlohy tržního mechanismu v bydlení. Po patrně nezbytném zjednodušení úlohy tržního mechanismu v bydlení, v počáteční fázi ekonomické transformace, dochází nyní k vyrovnanějšímu pojetí v rámci potřeby udržitelného rozvoje [8]. V době zahájení předmětného projektu byl problém fyzické dostupnosti bydlení analyzován spíše z pohledu kvality bydlení, tvorby a sledování kvalitativních znaků, analyzována efektivita a efektivnost procesů rehabilitace a modernizace bytového fondu. K tomu byla sledována kvalita blízkého prostředí (dopady kvality blízkého prostředí na sociální vzorce chování obyvatel, analýza efektivity a efektivnosti procesů regenerace sousedství) a problematika minimalizace nebezpečí sociální segregace v určitých urbanisticky vymezených územích. Fyzická dostupnost bydlení je zpravidla definována jako zajištění dostatečného počtu kvalitativně slušných (standardních) bytů různé plošné velikosti a různého právního statusu tak, aby tento počet odpovídal aktuální a případně i budoucí předpokládané zdůvodněné potřebě domácností pro bydlení v dané lokalitě. Pro potřeby řešení předmětného projektu je fyzická dostupnost vyjádřena lokálním poměrem mezi množstvím a strukturou disponibilních bytů a potencionální strukturovanou potřebou bytů. Adjektivum „fyzická“ je vyjádřením materiální existence bytů, tříděných podle různých kritérií (typ, velikost, kvalita, právní status…), substantivum „dostupnost“ vyjadřuje dosažitelnost, tedy realizaci bytové potřeby v existujícím souboru bytů. V rámci předmětného projektu není uvažováno s alternativou pojmu „fyzická dostupnost“, která často interpretuje prostorovou dostupnost bydlení, tj. vzdálenost respektive dobu docházky/ dojížďky z pracoviště, škol, občanského vybavení k bydlištím.

II. NÁSTROJE PRO ZVÝŠENÍ FYZICKÉ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ Splnění výše uvedené definice fyzické dostupnosti bydlení vyhovující kontextu předmětného projektu vyžaduje kvalitní nástroje a opatření bytové politiky na celostátní, regionální, tak zejména na úrovni lokální, tedy úrovni obcí a měst. Obecně lze nástroje bytové politiky zabývající se fyzickou dostupností bydlení rozdělit na nástroje finanční povahy, nefinanční povahy a legislativní povahy [8]. Tabulka 1: Rozdělení nástrojů bytové politiky; zdroj [8] Nástroj

finanční povahy

Druh dotační tituly úvěrové formy

7

Cíl

Cílová skupina

nájemní byty družstevní byty

specifická skupina obyvatel dle potřeb krajů, obcí

podnikové byty

specifická skupina

Nástroj

Druh daňové formy

legislativní povahy

Cílová skupina

PPP

dle subjektu, neziskový sektor

konzultace,

metodické nástroje

nefinanční povahy

Cíl

metodické pokyny zveřejnění dobrých příkladů

referenční příklady stavební standardy cílené na ekon. provozu

zefektivnění výstavby z veřejných zdrojů

stavební zákon + prováděcí předpisy

stavebně technické parametry

zákon o obcích zákon o krajích

efektivní a transparentní financování bydlení

změny kompetencí státní správy v oblasti bydlení

investor zadavatel

uživatelé obce kraje neziskové bytové společnosti

Hlavním smyslem nástrojů bytové politiky pro oblast fyzické dostupnosti bydlení by měla být podpora optimální reprodukce stávajícího bytového fondu, udržení a zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a dosažení efektivnosti rozvoje oblasti nájemního a vlastnického bydlení. Z pojetí fyzické dostupnosti bydlení logicky vyplývá, že disponibilní množství bytů, z hlediska počtu i funkčních vlastností, může být ohroženo zkrácením doby životnosti bytů či bytových objektů. Při stejné nebo třeba i početnější bytové výstavbě se při zanedbání rekonstrukcí a oprav domovního a bytového fondu fyzická dostupnost relativně snižuje. Proto nástroje podporující optimální reprodukci domovního a bytového fondu (konkrétně bytových domů) jsou považovány za zásadní pro udržení a prohloubení fyzické dostupnosti. Zanedbané byty nebo byty v zanedbaných domech sice fyzicky existují, ale nepředstavují disponibilní bytový fond splňující současná a budoucí kritéria funkční a hygienické uživatelnosti. Stav zanedbanosti údržby bytových objektů a bytů nemusí existovat primárně důsledkem buď pouhé nevůle vlastníků a správců tohoto domovního a bytového fondu nebo jejich neznalostí a nedostatečnou kvalifikací osob odpovídajících za správu bytových objektů [8], ale často pouhou neznalostí základních technickoekonomických dat o vlastněném nebo spravovaném domovním a bytovém majetku nebo nesprávně vedenou evidencí domovního a bytového portfolia.

Nástroj pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení pro skupinu domácností zasažených hospodářskou krizí Uběhlo velmi málo času kdy, podle ekonomických analytiků, z větší části odezněla největší hospodářská krize od druhé světové války a už se zde objevují náznaky hospodářské krize další. Období krize charakteristické stagnací složek

8

hospodářství má dopad zejména na stavební ruch, na kterém má velký podíl bytová výstavba. Pro oblast bydlení má tato situace nepříznivý vliv nejen v úrovni dalšího kvantitativního rozvoje, ale především v pozastavení i základní reprodukce bytového fondu, která je nutná pro udržení kvantitativního stavu bydlení. Nepříznivé doba se bez pochyb odráží také v oblasti správy a údržby, zejména na úrovni lokální veřejné správy. Obecní a městské rozpočty jsou snižovány, výdaje jsou kráceny a úseky správy a údržby či majetkové úseky komunálního majetku, a zejména majetku bytového charakteru, jsou v této době podrobeny větším tlakům ze strany rozpočtů obcí a měst. Přitom právě obecní domovní a bytový fond by měl, především pro skupiny domácností ohrožených nebo dokonce již zasažených hospodářskou krizí, sehrávat do budoucna jednu z důležitých rolí. Výzvou dnešní doby, která je stále poznamenaná předešlým dopadem hospodářské krize, je v úrovni lokální, pro podporu udržení fyzické dostupnosti komunálního bydlení v České republice, částečné odvrácení od hledání cest postupu a financování nové obecní bytové výstavby. Zaměření by se mělo naopak ubírat směrem na regeneraci, modernizaci a především na optimalizaci správy a údržby stávajícího domovního a bytového fondu s cílem maximálního využití kapacit, hledání úspor, nových možností i technologií s důrazem na pružnost a komplexnost služeb a na hledání cest co nejefektivnějšího uchopení těchto služeb ve prospěch vlastníků a nájemníků za podmínky výrazného snížení nákladů. Důsledky volby optimalizované formy správy komunálního bytového portfolia a kvalitní způsob provádění se mohou objevit nejen v úsporách municipálních rozpočtů, ale také ve zvýšení úrovně bydlení a tím životního standardu obyvatelstva. Je žádoucí se na budoucí eventuality stavu hospodářství řádně připravit i v oblasti bytové politiky, aby dopady byly co nejmenší. Pojem optimalizace oblasti správy a údržby obecního domovního a bytového fondu je však příliš širokým pojmem, zahrnujícím mnohočetné procesní postupy a činnosti. Základem optimalizace tak široké oblasti je primárně optimalizace a zkvalitnění jednotlivých procesů a činností. V úrovni správy a údržby obecního domovního a bytového portfolia se v této souvislosti jeví už dlouhodobě podceňovaná problematika vedení pasportů majetku, problematika tvorby pasportů a jejich efektivního využívání pro hospodaření s bytovým fondem. Zkvalitnění dílčích prvků správy obecního domovního a bytového fondu, které mají znalostní charakter takové váhy, že na jejich základě je postaven celý systém správy a údržby, je primární. Jednou z cest, které nepřímou formou, jako opatření, mohou zachovat současný technicko-ekonomický stav obecního domovního a bytového fondu a přispět k udržení, případně zvýšení, fyzické dostupnosti bydlení v dobách hospodářské krize je zkvalitňování procesu pasportizace obecního domovního a bytového fondu, zkvalitňování vedení pasportů obecního bytového portfolia a zvýšení jejich využitelnosti pro hospodaření s komunálním domovním a bytovým fondem. Pasportizace je nástrojem, který sleduje zajištění maximální efektivnosti a hospodárnosti vynakládaných prostředků na údržbu a opravy domovního a bytového fondu. Je jednou z možností evidence majetku, která slouží vlastníkovi nebo správci ke sledování aktuálního stavebně technického stavu jak domu jako celku, tak i jednotlivých bytů a nebytových prostor. Z pohledu obecného dělení nástrojů bytové politiky lze toto opatření zařadit mezi nástroje nefinanční povahy, které se nejvíce přibližují druhu metodiky. Konkrétní cílovou skupinou v tomto případě je investor = obce a města. Opatření plošně

9

pro obce a města nevyžaduje příliš vysoké zaváděcí finanční náklady; provozní náklady na údržbu vedení kvalitní evidence (pasportů) jsou předpokládány hradit z úspor vzniklých optimalizací hospodaření s bytovým fondem důsledkem zavedení kvalitního vedení pasportů a jejich účinného využívání pro strategická plánování.

III. CÍL Předložená úvaha o zkvalitnění systému pasportizace obecního domovního a bytového fondu znamená aspoň dílčí možnost řešení současné situace bytové politiky v nelichotivé době zasažené dopady hospodářské krize. Obecným cílem pasportizace domovního a bytového fondu je získat nejen přehled o současném stavebně – technickém stavu objektu, ale také základní informace o množství a technickém stavu jednotlivých konstrukčních prvků či technických zařízení, jejichž vyhodnocení bude sloužit jako podklad k sestavení rozpočtového plánu na další období životnosti objektu a jeho konstrukčních prvků, ke zlepšení péče o bytový fond podle skutečného stavu, ke stanovení potřeb oprav podle cyklů životnosti včetně odstranění zanedbanosti. Touto dlouhou definicí jsou částečně nejen popsány obecné cíle, ale také důvody, proč je nutné tuto oblast, při současné hospodářské situaci, zkvalitnit, udržet na kvalitní úrovni a vnést do ní nové prvky a postupy [10]. Smyslem této studie je popsat současný stav této problematiky, definovat problematické body a navrhnout možnosti změn a opatření, které by se v této oblasti v úrovni obecní bytové politiky měly udát a které by: 

zvýšily znalostní potenciál jednotlivých obcí a měst o vlastněném bytovém portfoliu,



zefektivnily proces hospodaření s obecním domovním a bytovým fondem



pomohly snížit zanedbanost obecního domovního a bytového fondu (zejména fondu postaveného panelovou technologií)



zvýšily technicko-ekonomickou udržitelnost stávajícího obecního domovního a bytového fondu



zvýšily fyzickou dostupnost bydlení pro skupiny domácností, které poptávají obecní bydlení

IV. TERMINOLOGIE Vzhledem k dlouhodobě přetrvávajícímu vágnímu prostředí v oblasti právních či jiných norem týkajících se oblasti správy a údržby obecního majetku, které obce a města nenutí striktně dodržovat tyto dokumenty a nařízení a vzhledem k absenci jakýchkoliv pravidel a doporučení v centrální úrovni veřejné správy, tak také v úrovni lokální, jak mají obce a města provádět proces pasportizace obecního domovního a bytového majetku, vznikla pro oblast zjišťování informací o vlastněném domovním a bytovém fondu terminologie, která nemá přesně danou definiční linii a některé pojmy jsou často zaměňovány. To platí bohužel nejen v úrovni laické veřejnosti, ale často v případech odborných textů a studí. 10

Pro další postup a vysvětlení je žádoucí si jednotlivé nejdůležitější pojmy předem definovat; předejít tak nechtěným záměnám a zejména popsat, jak dané pojmosloví je chápáno zpracovateli této studie. Evidence Pod pojmem evidence je obecně rozuměno vedení záznamů a přehledů o něčem, v tomto případě o vlastněném nebo spravovaném domovním a bytovém majetku. Tento pojem lze chápat ve dvou rovinách, jak tomu často i v odborných diskuzích je. Poněkud obecnější chápání tohoto pojmu se pohybuje v rovině znalostí informací o kvantitativním a kvalitativním stavu bytového fondu podobném informacím ze Sčítání domů, bytů a obyvatelstva, tedy informacím nezabývajícím se detailně jednotlivými objekty a jejich technicko-ekonomickým stavem (stavebně-technické informace). Konkrétnější chápání tohoto pojmu se již zaměřuje na informace o jednotlivých domech a bytech. V této rovině je však vhodnější používat pojem pasport. Pasport Je to pojem, kterým lze v souvislosti s domovním a bytovým fondem chápat jako architekturu stavby, doklad o vybavenosti, soubor informací o technických parametrech, informací o stavu konstrukčních prvků objektu, o jejich způsobu použití apod. [13]. Jde vlastně o technicko-ekonomickou dokumentaci skutečného současného stavebně technického stavu jednotlivých obytných domů a v nich situovaných bytů (nebytových prostor) a dalších základních prostředků, která jsou v domě umístěny. Technické a ekonomické údaje jsou v pasportech sledovány na konstrukčních prvcích, kterými jsou jednotlivé předměty a stavební části, která tvoří obytný dům, byt či nebytový prostor. Informace a data, která jsou v pasportech vedena, by měla, v souvislosti se zkvalitňováním procesu pasportizace, vedením pasportů a celkové optimalizace správy a údržby domovního a bytového fondu, vykazovat známky pravdivosti, průkaznosti, být zpracovány dle předepsaných náležitostí, musí být pohotová, trvanlivá a hospodárná [2]. Pasportizace Pasportizace je procesem, je to zpracování technicko – ekonomické dokumentace do jednotné soustavy, inventarizace skutečného stavu objektů a jejich konstrukčních částí a prvků a zjišťování jejich míry opotřebení. Je to tedy zjišťování aktuálního stavu objektů a jejich nižších složek. O pasportizaci, jako procesu, lze hovořit také ve dvou rovinách. První rovina je charakteristická „pouhým“ převodem již zpracované standardní evidence do softwarového nástroje, který se stává v dnešní době informačních technologií nepostradatelnou podporou správy majetku; pouze některé dílčí informace a data jsou zjišťována dodatečně při místních šetřeních. Druhá rovina, daleko pracnější, je typická kompletním zpracováním nového formátu pasportu, celkového šetření předmětného majetku a vytvoření elektronického pasportu v databázové podobě s vazbou na další elektronickou dokumentaci.

11

V. HISTORIE PASPORTIZACE V ČR Bez ohledu na to, zda se jednalo o fyzickou či právnickou osobu, odjakživa přinášelo vlastnictví nemovitého majetku každému vlastníkovi nejen práva, ale také nutné povinnosti. Nejinak tomu bylo také v sektoru rezidenčních nemovitostí. Mezi základní povinnosti, kterými byli odjakživa vlastníci domovního a bytového fondu svazováni je povinnost důsledně pečovat o tento majetek a zabezpečovat bezporuchový provoz. Znamená to tedy provádět nebo si zajistit provádění údržby, oprav, servisní činnosti technických zařízení, dodávek médií pro zajištění služeb atd. Pro vlastníka, ale i pro správce domovního a bytového fondu je tedy nesmírně důležitá kvalitní evidence vlastněného nemovitého majetku v požadované míře detailu včetně evidence stavebně-technického stavu konstrukčních částí nemovitého a dále technického vybavení a předmětů, které se v něm nacházejí. Takovou evidenci může zajistit pasport domu, bytu, případně další listiny, které zhodnocují stav bytových domů nebo samotných bytů. Výraz „pasportizace“ se začal v souvislosti se správou státního bytového fondu objevovat po roce 1964, kdy na základě usnesení vlády ČSSR byla pasportizace zavedena a sledovalo se jím především zvýšení hospodárnosti při vynakládání finančních prostředků na opravy domovního a bytového fondu, v té době existujícími podniky bytového hospodářství [2]. Na základě usnesení vlády v roce 1964 byly prakticky poprvé vydány zásady pro zavedení jednotné technické pasportizace domovního majetku. V zájmu soustavného zkvalitňování hospodaření se státním domovním a bytovým fondem, jako významným majetkem, byla přijata celá řada usnesení stranických a státních orgánů, k nimž patřilo například usnesení vlády ČSR č. 136 z roku 1970 o opatřeních k postupnému snížení demolic spojených s plánovanou investiční výstavbou. Tímto dokumentem bylo m.j. uloženo provést pasportizaci spravovaného bytového fondu, aktualizovat získané informace a využívat je pro plánování, řízení a kontrolu. Význam tohoto opatření se v průběhu uplynulých let několikrát potvrdil a byl také zdůrazněn i dalšími usneseními. Metodika pro vedení a zpracování pasportů Jedním z usnesení bylo usnesení vlády ČSR č. 179 z roku 1971, podle něhož mělo být výsledků zjištěných technicko ekonomickou evidencí – „pasportizací bytového fondu“ využito pro plánování oprav, údržby a modernizace. V roce 1971 se k zajištění tohoto úkolu objevila první „Metodika pro vedení a zpracování pasportů domů a bytů“3 [4], která přicházela v úvahu k modernizaci, a kritéria výběru bytů a domů k likvidaci. Podle této metodiky organizace bytového hospodářství národních výborů vyplňovaly základní doklady. Počítalo se s tím, že výsledků pasportizace bude použito pro plánování oprav, modernizace a odpadu 3 Metodika byla na základě usnesení vlády ČSR č. 136 ze dne 10. června 1970 vydána Ministerstvem vnitra ČSR – odborem místního hospodářství pod č.j. MH/3-610/71 a Ministerstvem výstavby a techniky ČSR pod č.j. 16 197/211/1970. Uveřejněna byla v Provozním zpravodajství ministerstva vnitra ČSR pro místní hospodářství č. 24 – 25.

12

domů a bytů a plánování potřeb materiálu, zařizovacích předmětů a zajištění potřebných stavebních kapacit. Zásadním předpokladem řádné praktické použitelnosti pasportizací domovního a bytového fondu bylo základní soubor oživovat, doplňovat a vyhodnocovat nastalé změny a tím základní soubor pasportizace aktualizovat. Tento požadavek dále zdůraznilo usnesení vlády ČSR č. 216 z roku 1977, které v opatřeních ke zlepšení tehdejšího stavu ve správě a údržbě domovního a bytového fondu tehdejších národních výborů znovu uložilo vyhodnotit pasportizaci domovního a bytového fondu a zajistit její využívání pro plánování oprav a modernizace bytového fondu. První ucelený předpis - „metodika“ obsahovala: 1. Základní informace o vedení pasportů, kritéria postupu pro stanovení bytů a domů, které přicházely v úvahu k modernizaci a kritéria výběru domů k likvidaci. 2. Seznam podstatné části konstrukčních prvků, z nichž se skládají domy, byty i nebytové prostory. 3. Tabulky orientačních ukazatelů technické životnosti konstrukčních prvků, které byly rozděleny do tří skupin agresivity. Tabulka uváděla dle stupně agresivity u jednotlivých evidovaných konstrukčních prvků: 

dobu životnosti, t.j. dobu, po kterou může prvek sloužit vzhledem ke svému technickému stavu účelu, pro který byl vytvořen,



cyklus oprav, který byl určován podle prvků, které vyžadovaly pravidelné opravy, aby mohly úspěšně plnit svou funkci až do ukončení doby životnosti a u kterých se prováděnými opravami jejich životnost prodlužovala,



rozsah oprav, který byl sledován v návaznosti na cykličnost oprav a byl určován pro každý prvek v % v jednotlivých stupních agresivity.

4. Technicko hospodářské ukazatele pro výpočty objemů oprav a výměn konstrukčních prvků. 5. Vzory některých výstupních sestav.

Základními doklady, na kterých byla pasportizace bytového majetku vedena, byly:  pasport domu,  pasport bytu,  pasport nebytového prostoru. Tyto doklady byly vyplňovány pro každý jednotlivý dům (pasport domu), pro každý jednotlivý byt (pasport bytu) a pro každý nebytový prostor, který byl pronajímán (pasport nebytového prostoru). Nebytové prostory nepronajímané byly součástí pasportu domu, ve kterém byly situovány. Jednotlivé pasporty, vyplněné podle předmětné „Metodiky“ organizacemi bytového hospodářství byly vyhodnocovány výpočetní technikou na základě tehdejšího jednotného celostátního programu. Strojní zpracování procesu pasportizace prováděl podnik výpočetní techniky prostřednictvím svých výpočetních středisek. Výsledkem strojního zpracování byly soubory informací, které získávaly organizace bytového hospodářství v podobě tzv. sestav, jejichž forma byla rovněž jednotná pro všechny podniky bytového hospodářství ČSR.

13

Systém zpracování pasportů a jejich vyhodnocení výpočetní technikou do určených sestav byl označován jako „Základní soubor pasportizace bytového majetku“. Další součástí tehdejší pasportizace byla „Evidence změn“, která byla prováděna na základě „Metodiky evidence změn technického stavu konstrukčních prvků v pasportech domů, bytů, nebytových prostor a tepelného zařízení“4. Prostřednictvím evidence změn byly zaznamenávány veškeré změny, ke kterým došlo za určitý časový úsek od doby zpracování základního souboru (přírůstky a úbytky domů, bytů, nebytových prostor i jednotlivých konstrukčních prvků, opravy, údržba, modernizace atd.). Evidence změn nejen evidovala a vyhodnocovala technický stav konstrukčních prvků, ale umožňovala jejeich promítnutí do základního souboru, kterým tím oživila a vytvořila soubor nový, aktualizovaný. proces evidence změn a jejich promítání do základního souboru (aktualizace) se opakovala v intervalech, jejichž periodicitu si stanovily organizace bytového hospodářství a příslušné výpočetní středisko podniku výpočetní techniky. Proces pasportizace prošel ve svém vývoji celou řadou změn. Tyto změny v roce 1985 vyústily ve zjednodušenou metodiku vedení pasportů, která vytipovala nejpodstatnější aspekty (konstrukční prvky), které má pasport sledovat. Tento novelizovaný systém pasportizace napomohl vlastníkům a správcům bytového fondu operativnější využívání jejich výsledků pro sestavování krátkodobých a dlouhodobějších přehledů o potřebách oprav a údržby.

Obrázek 1 – Dekompozice objektu a jeho pasportizace, zdroj [8]

4

Metodika evidence změn byla vydána Ministerstvem vnitra ČSR pod č.j. MH/3-8486 – 1125/76 dne 30. června 1976. Publikovaná byla jako zvláštní příloha k provoznímu zpravodajství Ministerstva vnitra pro místní hospodářství č. 22-23 z roku 1976.

14

VI. SOUČASNÉ PROBLÉMY Legislativa pasportizace Bohužel neexistují v současnosti přesná data o stavu evidence obecního domovního a bytového fondu a o kvalitě a formách pasportů5, není však výjimkou, že obce a města svůj domovní a bytový fond nemají dostatečně veden formou pasportů, respektive pasporty vedeny jsou, ale jsou různé kvality a zejména formy. Jsou stále známy případy ze současné doby, kdy za dostačující formu pasportu je zástupci obcí považována listinná podoba („papírový pasport“), která je založena v pořadačích. Žalostné je to především v případech větších obcí a nebo měst, které vlastní početnější domovní a bytový fond, kde právě vedení listinnou formou v důsledku vede k velkým zmatkům, nákladnější administrativě a finálně často vlastně k neznalosti základního technicko-ekonomického stavu vlastněného domovního a bytového fondu. Lepší formou vedení pasportů, která je také často zástupci obcí považována za zcela dostačující formu, je forma úrovně excelovských tabulek. Tato forma sice již může být považována, za splnění určitých podmínek, za uspokojivou, avšak ne ideální. Těmito podmínkami je hlavně menší počet obcí vlastněných bytů, správný a vhodný formát uspořádání dat v jednotlivých listech excelu, tak, aby se s němi dalo analyticky pracovat a případně je importovat do dalších softwarů [12], ale především kvalita a úplnost zjišťovaných dat. Třetí formou, která však také má svá úskalí, je forma pasportu vedená již ve specializovaných softwarech, které s jednotlivými daty obsaženými v pasportu umí dále analyticky pracovat, plánovat, predikovat a hlavně zobrazovat také v digitální výkresové formě kompatibilní s CAD systémy. Úskalí této formy je zejména v úplnosti obsažených dat a jejich aktualizací, protože je častým stavem, že města mají za velmi vysoké náklady, někdy až zbytečně vysoké, pořízenu kvalitní softwarovou podporu vedení evidence / pasportů, ale již nenachází prostředky na proces samotné pasportizace domovního a bytového fondu nebo samotnou aktualizaci dat. Tabulka 2 – Současný stav pasportizace Současný stav

K čemu vedou uvedené postupy?

Je využíváno několika dílčích datových zdrojů (ČÚZK, mapový portál, stávající neúplný pasport, dílčí soubory např. excel), jimž chybí vzájemná provázanost. Získaná

data

jsou

velmi

Obce a města, především odbor investiční a majetkový, nemůže dostatečně využívat tato data. Nezřídka nejsou k dispozici všechna nezbytná data pro požadované informace a je nutné dotazovat často představitele škol či školských zařízení.

5

V současnosti je v České republice nejkvalitnějším výběrovým šetřením Monitoring komunálního bydlení realizovaný Ústavem územního rozvoje. Jedná se o každoroční dotazníkové šetření, které zkoumá vývoj obecního bytového fondu v České republice. Šetření je zaměřeno na tématické okruhy otázek, které nejsou běžně zjišťovány Českým statistickým úřadem. Z oblasti správy jsou však zjišťovány pouze informace o nákladech na správu obecního bytového fondu v šetřených sídlech.

15

neaktuální, neúplná a chybí přesný Zvyšuje se administrativa. popis.(např. kompletní pasport budov) Rozhodovací procesy pro jednotlivé investiční akce mohou být problematické, kdy odbor investiční majetkový nebo bytový nemůže Obce a města často nemají objektivní objektivně posuzovat jednotlivé informace o stavebně-technickém investiční požadavky. stavu jednotlivých objektů, který je ve Nemožnost řešit objektivně a správě. z globálního hlediska stav opotřebení majetku. Náklady na provoz a opravy se mohou za určité období několikanásobně navýšit. Často neexistuje jednotná evidence o nakládání s nemovitým majetkem, K velké časové náročnosti která by mapovala a dokladovala zpracování těchto procesů. veškeré potřebné úkony v průběhu realizace majetkoprávních operací.

při

Požadované výstupy jsou prováděny K množení papírové dokumentace na základě zpracování dílčích podkladů provázející jednotlivé majetkoprávní v tabulkách MS Excel či jen v papírové operace. podobě. Procesy schvalování jsou stvrzovány ručním podepisováním dokumentů. prodleva při vyřízení Dokumenty je nutno předávat mezi Časová potřebných úkonů majetkoprávních odpovědnými osobami. operací. Jednotlivé části IS řešících bytovou Neefektivní systém správy a problematiku uvnitř úřadů nejsou hospodaření s bytovým fondem. odpovídajícím způsobem propojeny s ostatními částmi IS. Někdy obce a města disponují vyspělou IT infrastrukturou, ale ta je Nejsou zajištěny podmínky pro na nízké technologické úrovni nebo je implementaci počítačové podpory naopak datová základna zastaralá a správy majetku a budov. neaktuální. Oblast CAFM je teprve na počátku svého budování, a to po všech stránkách (systémové, datové, aplikační, personální)

Aktuálně zvýšené požadavky na investiční prostředky nákupu příslušného informačního systému a na pořízení a zpracování všech požadovaných dat o stavebních objektech a nemovitém majetku obecně.

16

Tabulka 3 – Současný stav datové základny pasportů Jaký je stav datové základny pasportů?

K čemu vedou uvedené postupy?

Číselníky jsou nejednotné, obsahují současně více možností stejného významu (např. byt-byty). Neúplnost v případě určení polohy objektu podle jednotlivých částí měst nebo poštovních směrovacích čísel. Opotřebení a stav budovy je vyjádřeno více způsoby – procentem, textově i kombinací.

Nejednotnost číselníku či neúplnost dat zamezuje správné filtrování a rychlý výběr požadovaných informací dle různých parametrů

Numerické hodnoty počtů jednotek mnohdy napsány slovně. Některá technologická zařízení budovy mají pouze vypovídající charakter ano/ne. Chybí popisné informace o technologickém celku.

Data neumožňují nakládat s majetkem obcí a měst podle potřeb.

Chybí jednotná metodika při zpracování opotřebení budovy a číselníků (např. využití, materiál).

Obce a města nemohoudostatečně využívat tato data a získat tak požadované informace.

Získaná data jsou neúplná, nepřehledná a není zajištěna jejich aktuálnost.

Orientace v těchto datech je problematická.

Ukazatel opotřebení budovy nemá vypovídající váhu o stavebnětechnickém stavu objektů.

Obce a města nemajíkomplexní a aktuální informace o stavu objektů a jeho jednotlivých stavebních a technických prvcích.

Náhradní šetření Z důvodu absence znalosti o způsobu a formách vedení evidence / pasportů obecního domovního a bytového fondu je nutné vycházet aspoň z dílčích šetření, která probíhají na lokální úrovni (viz Tabulka 4). Důvod absence je spojen nejenom s obecnou nerealizovatelností žádného šetření, které by se na tuto problematiku a tyto informace zaměřilo, třeba i ve spojitosti s informacemi o správě domovního a bytového fondu, ale také s neochotou zástupců jednotlivých měst a případně zástupců samotných odborů, které jsou odpovědné za hospodaření s bytovým majetkem, poskytovat jakékoliv informace, které by mohly být dále podrobeny analýze a rozkrývat tímto vlastní procesní aparát, o kterém někdy dokonce i sami zástupci ví, že není optimální. Níže uvedená tabulka, která vzešla z dílčích informací šetření, které proběhlo v rámci města Ostravy, potvrzuje současný stav.

17

Je nezpochybnitelné, že šetření v rámci jednoho statutárního města nemůže poskytnout relevantní informace o stavu evidence obecního domovního a bytového fondu v republikové rovině, avšak vzhledem k podobným podmínkám všech obcí a měst a chování politické reprezentace napříč regiony, poskytují tabulkové data alespoň odhad situace. Tabulka 4 – Výsledky dílčího šetření forem správy a evidence DaB fondu města Ostravy, zdroj Magistrát města Ostravy (stav listopad 2010) FORMY SPRÁVY počet bytů

vlastní správa

cizí správa

forma evidence DaB fondu

forma softwaru

MOaP

1 848

100,0%

0,0%

software

evidence porfolia

Sl.Ostrava

1 624

99,9%

0,1%

software

evidence porfolia + plánování

O.-Jih

6 327

0,2%

99,8%

software + papírová f.

evidence portfolia

Poruba

1 888

100,0%

0,0%

software

údaje nedodány

Nová Bělá

25

100,0%

0,0%

excel

Vítkovice

817

100,0%

0,0%

software

údaje nedodány

Stará Bělá

27

100,0%

0,0%

software

údaje nedodány

2 292

100,0%

0,0%

software

evidence porfolia

39

100,0%

0,0%

software

Pustkovec MHaH Petřkovice Lhotka Hošťálkovice

20

100,0%

0,0%

papírová forma

Nová Ves

11

100,0%

0,0%

software

Proskovice

25

0,0%

100,0%

evidence porfolia

Michálkovice

91

100,0%

0,0%

software

údaje nedodány

Radv. a Bart.

267

100,0%

0,0%

software

evidence porfolia

Krásné Pole Martinov

1

0,0%

0,0%

Polanka

17

100,0%

0,0%

Hrabová

238

0,0%

100,0%

Svinov

137

Třebovice

27

100,0%

0,0%

1

100,0%

0,0%

excel

276

0,4%

97,5%

software

Plesná MMO

word,excel ??? word, excel evidence porfolia

Z tabulky vyplývá, že městské obvody, které spravují obecní byty v počtu řádově alespoň stovek, používají na evidenci specializovaný software, který v sobě obsahuje modul evidence nebo pasportu. Obvody s menším počtem spravovaných obecních bytů volí jednodušší formu evidence – excelovské tabulky, nebo papírovou formu. Bohužel při hlubším šetření byla výsledky potvrzena obecná teze, že pod pojmem „software“ většina zástupců městských obvodů (často zástupců odborných úseků pracujících s domovním a bytovým majetek) vidí pouze evidenční modul, který majetek vede hlavně kvantitativně. Činnosti správy bytového hospodářství Současný seznam procesů, které provádí správci domovního a bytového fondu (automatizovaně nebo ručně) v rámci agendy bytového hospodářství není nepočetný. Naopak, procesů je mnoho a provádí se v jednotlivých obcích, městech a jejich částech různě. Seznam procesů, které jsou v rámci konkrétního města nebo obce prováděny je základem počtu modulů a úkolů, které by měl obsahovat informační systém pro podporu agendy obecního domovního a bytového hospodářství. Podle [3] jsou nejčastějšími činnostmi správců bytového hospodářství:

18

Pasport, evidence spravovaného majetku a) Evidence vlastníků nemovitostí  vložení seznamu (vazba na katastr nemovitostí)  editace seznamu vlastníků  rušení vlastníků z evidence b) Evidence pozemků  vložení pozemku do evidence (vazba na katastr nemovitostí, resp. na městský informační systém)  editace seznamu pozemků  rušení pozemku z evidence c) Domy a vybavení  vložení objektu do evidence v návaznosti na evidenci vlastníků nemovitostí a evidenci pozemků  editace objektů  rušení objektů z evidence d) Konstrukční prvky  přiřazení konstrukčních prvků k jednotlivým objektům (domy) – výběry z číselníků SKP nebo vlastních číselníků konstrukčních prvků  vyřazení konstrukčních prvků z evidence e) Byty a nebytové prostory  navedení seznamu bytu k danému objektu (navedení kategorie bytu, přiřazení uživatele bytu, přiřazení spojového čísla pro komunikaci se SIPO nebo přiřazení účtu pro bankovní spojení)  editace bytů  rušení bytů z evidence  navedení seznamu nebytových prostor k danému objektu (garáže, prádelny, sušárny, obchody, apod., přiřazení uživatele nebytového prostoru)  editace nebytových prostor  rušení nebytových prostor z evidence f) Místnosti, včetně ploch  přiřazení místností z číselníku místností pro jednotlivé byty a nebytové prostory (určení typu místnosti – pokoj, kuchyň, koupelna, wc apod.) a navedení velikostí jednotlivých pokojů  editace velikostí ploch (užitná, upravená apod.)  vyřazení místností z evidence u daného bytu nebo nebytového prostoru g) Vybavení bytů a nebytových prostor  přiřazení zařizovacích předmětů pro byty a nebytové prostory z číselníků zařizovacích předmětů, navedení data pořízení, ceny apod.  editace data pořízení zařizovacích předmětů a oprav  vyřazení zařizovacích předmětů z evidence u bytu a nebytového prostoru h) Bytová měřidla a evidence odpočtu  přiřazení poměrového měřidla z číselníků bytových poměrových měřidel (TUV a SV) a přiřazení měřidel na měření tepla pro otop (na jednotlivé místnosti)  editace odečtu bytových poměrových měřidel  výměny bytových poměrových měřidel i) Evidence fotografií a dokumentace

19

  

založení a postupné vkládání dokumentace k objektu (plány, výpis z katastru k bytu, stavební nákresy bytu apod.) editace fotografií a dokumentace rušení fotografií a dokumentace z evidence

Nájemné, předpisy a evidence úhrad a) Evidence uživatelů bytů  vložení do evidence osob – uživatelé bytů a nebytových prostor  editace uživatelů bytů a nebytových prostor  rušení z evidence uživatelů bytů a nebytových prostor b) Předpis nájemného a záloh na služby  vložení položek předpisu nájemného z číselníků položek a stanovení hodnot záloh pro jednotlivé služby (teplo, TUV, studená voda, el. spol. prostor)  editace záloh na služby  rušení položek předpisu nájemného c) Nájemní smlouvy  založení smlouvy do evidence  editace smlouvy  rušení smlouvy z evidence d) Evidence bydlících  vložení údajů o počtu bydlících osob na bytě nebo nebytovém prostoru (slouží pro podklady pro výběr služeb – komunální odpad apod.)  editace počtu bydlících osob e) Tvorba záloh  vytvoření záloh dle rozvahy (teplo, TUV, SV, el.spol.prostor, výtah, apod.) dle vývoje cen na další zúčtovací období  přepočty jednotlivých záloh dle zadaných parametrů  ruční vstupy pro individuální úpravy záloh f) Evidence předpisů – různá prezentace  generování předpisů nájemného za příslušný měsíc a rok g) Platby ručně a automatizovaně  generování výstupních souborů (SIPO, banky, apod.)  ruční vstup plateb (pokladna)  editace plateb h) Změny předpisu nájemného  přepočty jednotlivých položek předpisu nájemného dle zadaných parametrů  ruční změny předpisu nájemného i) Dodatečné předpisy, opravné doklady  opravy již stávajících předpisů nájemného j) Komunikace se SIPO  generování výstupního souboru  zpracování příchozího souboru (uhrazené platby nebo vyčleněné dluhy)  změny spojových čísel u jednotlivých bytů k) Poukázky A, B  tisky poukázek typu „A“

20

generování výstupního souboru pro Českou Poštu pro tisky poukázek typu „B“ l) Evidenční listy  generování tiskového souboru  tisk seznamu uživatelů bytů m) Rozpisy nájemného  generování tiskového souboru  tisky předpisu nájemného (rozpad po položkách) n) Přehled upomínek a dlužníků  generování tiskového souboru upomínek  tisk upomínek a složenek typu „A“  převod upomínek do evidence upomínek a žalob o) Evidence upomínek a žalob, dohody o splácení  vložení do evidence upomínek a žalob  editace dlužníků  vyřazení z evidence dlužníků 

Ekonomika, sledování nákladů ve vazbě na jednotlivé objekty a) Sledování nákladů na objekt  vložení faktur k jednotlivým objektům  editace faktur  rušení z evidence b) Náklady na služby  vložení faktury od dodavatelů služeb (teplo, TUV, SV, el. energie apod.)  rozkontace faktur na jednotlivé objekty  ruční opravy  rušení faktur z evidence c) Vazba na objednávky  vložení objednávky  editace objednávky (data dohotovení, změny zadání apod.)  rušení objednávky z evidence d) Údaje na domy a byty  generování přehledu faktur na jednotlivé objekty  výstup dat do externích systémů  tisky přehledů

Vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů a nebytových prostor

a) Definice fakturačních míst  navedení odběrného místa do evidence  editace odběrného místa  rušení odběrného místa b) Vyúčtování služeb na uživatele

21

výpočet jednotlivých služeb na jednotlivé uživatele bytu a nebytových prostor  porovnání vypočtených nákladů a záloh  ruční úpravy vyúčtování (srážky z dluhů)  tisky vyúčtování na jednotlivé uživatele bytu a nebyt. prostor Volba kritérií vyúčtování  definování kritérií vyúčtování  editace kritérií Vyúčtování tepla a teplé užitkové vody  výpočet jednotlivých služeb na jednotlivé uživatele bytu a nebytových prostor  porovnání vypočtených nákladů a záloh  ruční úpravy vyúčtování (srážky dluhů)  tisky vyúčtování na jednotlivé uživatele bytu a nebytových prostor Přehled nákladů na odběrní místa  generování přehledů nákladů na jednotlivá odběrná místa pro statistické porovnání  výstup dat do externích systémů  tisky přehledů nákladů Speciální požadavky a výjimky  navedení výjimky pro vyúčtování  editace výjimky  rušení výjimky 

c)

d)

e)

f)

Opravy a údržba a) Přehledy revizí  nastavení seznamu revizí do evidence pro jednotlivé objekty (výtahy, plyn, elektřina, hromosvody, apod.)  editace termínů revizí  generování požadavků na revize  výstup do externích systémů  tisky b) Objednávky na opravu a údržbu  navedení objednávky na opravu a údržbu  editace objednávek  rušení objednávek c) Evidence žádanek  navedení žádanky do evidence  editace žádanek  rušení žádanek d) Náklady na opravy a údržbu  generování přehledů faktur, interní přeúčtování, výdejky ze skladu apod.  výstup dat do externích systémů  tisky sestav

22

Evidence žádostí o byty a nebytové prostory

a) Evidence žádostí o byty a nebytové prostory  navedení žádostí do evidence  editace žádosti  rušení žádosti z evidence  generování tiskových sestav  tisky sestav

VII. TYPY PASPORTŮ Prostorový pasport Prostorový pasport představuje soubor grafických a popisných údajů o venkovních plochách a stavebních objektech. Jednoznačná prostorová identifikace údajů a informací je nezbytnou podmínkou pro řádné provozování a využívání většiny informačních systémů. Tato identifikace je dána „Standardem státního informačního sytému k územní identifikaci“, který byl schválen usnesením vlády ČR č. 448/1993 – odst 2.1. Tento standard zabezpečuje jednotnou prostorovou identifikaci v informačních systémech, zejména však vymezuje Soustavu standardních prvků prostorové identifikace. Prostorový pasport obsahuje také popis vnitřních prostor budovy, zejména [13]: a. Místnosti  Lokalizace a identifikace (kde to leží, v jaké budově, typ místnosti…) − typ místnosti a. nájemní plocha b. provozní místnost c. společná místnost d. … − využití místnosti a. bytová jednotka b. nebytová jednotka c. společná místnost d. kočárkárna e. sušárna f. …  Stavebně technické parametry (výměry, provedení stěn, okna, dveře…) − rozměrové atributy a. délka b. šířka c. výška d. objem − plošné atributy a. podlahová plocha b. plocha stropu c. plocha stěn

23

−

d. povrchová úprava stropu e. povrchová úprava stěn f. provedení podlahy ekonomicko-provozní atributy a. započtená plocha b. vytápěná plocha c. plocha pro výpočet nájmu d. koeficient dle typu plochy e. …

Tabulka 5 – Základní jednotná prostorová identifikace Struktura dat Územní klasifikace Část obce – městská část Katastrální území Parcela Adresní místo

Atributy Kód CZ-NUTS5 Název obce – části obce Název KU Číslo KU Parcelní číslo List vlastnictví Ulice Číslo evidenční Číslo popisné

Stavební pasport Obsahuje detailní popis budovy a jejího vnitřního uspořádání. a. Místopisné údaje KN  parcela  list vlastnictví  katastrální území  číslo popisné  typ budovy  využití budovy b. Popisné údaje  počet podlaží  užitková plocha  zastavěná plocha  obestavěný prostor  výška budovy  vstupy  materiální provedení budovy c. Konstrukční  výtahy  střecha − − −  okna − −

prvky typ střechy materiál střechy provedení střechy počet počet oken střešních

24

Využití



− − napojení − − − − −

plocha oken typ oken na inženýrské sítě (ANO-NE) kanalizace dešťová vodovod teplovod plynovod elektrická energie

d. Tepelně technické parametry budovy  vstupy paliv a energie − zdroj energie − množství nakupovaného tepla − topné médium a. druh b. parametr − sazby za MJ − způsoby měření − způsob fakturace  průměrná energetická účinnost zdroje  páteřní a hlavní rozvody  významné spotřebiče Tabulka 6 – Ukázka základní struktury stavebně-technického pasportu Struktura dat

Atributy

Parametr – číselník

Využití

Popisné údaje budovy

Typ budovy Využití budovy Poloha domu Druh stavby

Číselník typů Číselník Číselník Číselník

Interní Interní Interní Interní

Rozměry domu

Délka

Jednotka m

Šířka Výška Vnější objem pláště Počet podlaží Z toho podzemních Užitková plocha Zastavěná plocha Obestavěný prostor

Jednotka Jednotka Jednotka Jednotka Jednotka Jednotka Jednotka Jednotka

Interní informace, energetický audit (EA) - „ - „ - „ - „ - „ - „ - „ - „ -

Stavebně technické parametry budovy Střecha

Okna

Krytina Klempířské prvky Komíny Povrchové úpravy Provedení Počet Z toho střešních Plocha oken Provedení – typ oken

Číselník Číselník Číselník Číselník Číselník Jednotka Jednotka Číselník Číselník

25

m m m2 ks ks m2 m2 m2

informace informace informace informace

Tepelně technické parametry budovy Vstupy paliv a energií

Ostatní parametry

Zdroj energie Množství nakupovaného tepla Topné médium Sazba Způsob měření Způsob fakturace Průměrná energetická účinnost zdroje Páteřní a hlavní rozvody Významné spotřebiče

Číselník Jednotka

Energetický audit Energetický audit

Číselník Jednotka Číselník Číselník Jednotka

Energetický Energetický Energetický Energetický Energetický

Editační hodnota Editační hodnota

Energetický audit

Typ místnosti

Číselník typů

Definice nákladovosti

Využití místnosti Délka Šířka Výška Podlahová plocha

Číselník typů Jednotka m Jednotka m Jednotka m Jednotka m2

Definice Definice Definice Definice Definice

Plocha stropu Plocha stěn Započtená plocha Vytápěná plocha Nájemní plocha

Jednotka Jednotka Jednotka Jednotka Jednotka

Koeficient dle typu plochy Povrchová úprava stropu Povrchová úprava stěn Provedení podlahy

Jednotka

Definice nákladovosti Definice nákladovosti Definice nákladovosti Definice nákladovosti Interní info – nájemní vztahy Definice nákladovosti

Číselník

Definice nákladovosti

Číselník

Definice nákladovosti

Číselník

Definice nákladovosti

audit audit audit audit audit

Energetický audit

Plochy a místnosti Lokalizace a identifikace ploch Rozměry místnosti

Plošné a ekonomickoprovozní atributy

m2 m2 m2 m2 m2

nákladovosti nákladovosti nákladovosti nákladovosti nákladovosti

Technologický pasport Obsahuje popis (příp. topologii) vnitřních technologií budovy a zařízení. a. Elektroinstalace

26

b. Plynoinstalace c. Hromosvody d. Vodoinstalace

e. Tepelná technika

f. Vzduchotechnika  Větrání  Chlazení  Stínění  …

27

g. Datová a telefonní síť  Datová síť  Telefonní síť

h. Hydranty S ohledem na značnou šíři jednotlivých technologických prvků má pasport význam především tam, kde je třeba zajistit plnou bezpečnost budovy. Základní požadavky k zajištění bezpečnosti práce a technických zařízení stanoví Vyhláška ČÚBP č.48/82 Sb. ve znění vyhl. č. 207/1991 Sb. Technologický pasport tak lze rozdělit na Základní a Rozšířený a to zejména s ohledem na výše uvedené potřeby, ale i další potřeby uživatele po stránce informačních zdrojů. Tabulka 7 – Úrovně základního/rozšířeného technologického pasportu Základní technologický pasport

Rozšířený technologický pasport

Specifikace technologií s četností prohlídek a Specifikace technologií s četností prohlídek revizí do 1 roku a technologií a jejich a revizí nad 1 rok a technologií a jejich atributů, nezbytných jako informační zdroje. atributů, ne zcela nezbytných jako informační zdroje. ELEKTRO - VN a VV rozvaděče - Transformátory - ČSN 33 0010

úseky okruhů spotřebiče zásuvky, vypínače, krabice PLYNOINSTALACE

- Nízkotlaké plynovody a přípojky – ČSN 38 6413 - Plynová zařízení na svítiplyn a zemní plyn v budovách - ČSN 386441

Lokální spotřebiče na plynná paliva - ČSN 06 1401 Úseky okruhů

HROMOSVODY - hromosvody - ČSN 34 1390 VODOINSTALACE - hydranty - vodoměry - přípojky

-

úseky rozvodů a větví příslušenství uzávěry suchovody

VZDUCHOTECHNIKA A KLIMATIZACE - vzduchotechnická jednotky - klimatizační jednotky

TOPENÍ A TEPELNÁ TECHNIKA - Zdroje tepla – kotelny, kotle - Komíny a kouřovody - ČSN 73 4201, ČSN 73 4205 a ČSN 72 4210

28

- Tepelná čerpadla - Příslušenství - Výměníkové stanice

Základní technologický pasport

Rozšířený technologický pasport

- Tlakové nádoby - vyhl. č. 18/1979 Sb., ve znění vyhl. č. 551/90 Sb. a ČSN 69012

-

Úpravny vody Radiátory Ventily Čidla

ŘÍDÍCÍ SYSTÉMY - požární klapky - ČSN 730872; ČSN 730852

-

Požární ventilátor Rozvaděče RPK, RMV… hasicí přístroje EZS COLT EPS MAR JČ MER CCTV …atd.

VÝTAHY - Výtahy - ČSN 27 4007 - Eskalátory

DATOVÁ A TELEKOMUNIKAČNÍ INFRASTRUKTURA - Datová síť + servery - Telekomunikační síť + ústředna

OSTATNÍ - Parkovací automaty - Garážová vrata, závory a systémy - Lapače tuků

Tabulka 8 – Základní obecný přehled položek pasportu bytového domu POLOŽKA

IDENTIFIKACE, VÝZNAM POLOŽKY

VLASTNÍK BUDOVY

Odpovídá na otázku kdo je vlastníkem budovy, zda objekt je pronajatý, zapůjčený či v osobním vlastnictví.

UŽIVATEL

Identifikuje organizaci, která spravuje svěřený majetek.

(PŘÍSPĚVKOVÁ ORGANIZACE)

Možnost filtrování.

EVIDENČNÍ ČÍSLO

Začlenění budovy do evidenčního číselníku organizace

IDENTIFIKAČNÍ ČÍSLO (IČ)

Informativní ukazatel organizace.

ODVĚTVÍ

Zajišťuje možnost třídění (filtrování) podle odvětví, do kterého budova patří.

OBEC

Informativní ukazatel a dále položka umožňující filtrování podle obcí polohu objektů.

PSČ

Informativní ukazatel a dále položka umožňující filtrování dle PSČ polohu objektů.

ULICE

Informativní ukazatel polohy objektu.

ČÍSLO POPISNÉ / EVIDENČNÍ

Informativní ukazatel polohy objektu.

GPS SOUŘADNICE

Souřadnice, které dokážou zobrazit přesnou polohu na

29

POLOŽKA

IDENTIFIKACE, VÝZNAM POLOŽKY mapě jedním kliknutím.

KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ (NÁZEV,

Položka využívaná při nakládání s majetkem. Možnost

ČÍSLO)

filtrování objektů dle katastrálního území, ve kterém se objekt nachází.

LIST VLASTNICTVÍ

Položka využívaná při nakládání s majetkem, možnost filtrování objektů dle listu vlastnictví, ve kterém se objekt nachází.

PARCELNÍ ČÍSLO

Číslo pozemku, na kterém se nachází objekt. Položka využívaná při nakládání s majetkem.

VÝMĚRA POZEMKU

Výměra pozemku, na kterém se nachází objekt. Položka využívaná při nakládání s majetkem.

OMEZENÍ VLASTNICKÉHO

Rychlý ukazatel při nakládaní s majetkem, zobrazující

PRÁVA (VĚCNÉ BŘEMENO)

zda není společně s pozemkem nebo budovou zřízeno, ať už v současnosti či budoucnosti, omezení v podobě věcného břemena.

VYUŽITÍ BUDOVY

Zjišťuje jaké je hlavní využití budovy. Možnost filtrování.

TYP BUDOVY

Identifikace konstrukce budovy podle zvoleného materiálu

POČET VSTUPŮ DO OBJEKTU

Ukazatel pro BOZP a požární ochranu, řeší možný počet únikových cest v objektu.

PŘÍSTUP PRO

Položka důležitá zejména pro veřejnost, o tom zda

HANDICAPOVANÉ

budova umožňuje bezbariérový přístup. Možnost filtrování.

KONTROLA PŘÍSTUPU DO

Informativní ukazatel zda je řešen, popřípadě jak,

BUDOVY

přístup do budovy.

VSTUPNÍ SYSTÉMY

Přehled, zda jsou instalovány nějaké systémy zajištující

PERSONÁLNÍ

přístup do objektu.

VRÁTNICE (RECEPCE)

Nachází se v objektu vrátnice či recepce? 2

ZASTAVĚNÁ PLOCHA [m ]

Ukazatel rozsahu objektu v ploše zastavění.

OBESTAVĚNÝ PROSTOR [m3]

Ukazatel rozsahu objektu v prostoru zastavění. Číselný údaj používaný v mnoha činnostech spojených se správou majetku a jeho údržbou. Možnost filtrování objektů podle velikosti a tím jejich porovnávaní (např. spotřeba médií).

ROK VÝSTAVBY

Ukazatel identifikující stáří budovy.

ROK POSLEDNÍ CELKOVÉ

Informace, kdy byla naposled prováděna rozsáhlejší

OPRAVY

rekonstrukce nebo modernizace.

30

POLOŽKA

IDENTIFIKACE, VÝZNAM POLOŽKY

POPIS REKONSTRUKCÍ

Celkový přehled rekonstrukcí nebo oprav provedených za určité období.

PAMÁTKA

Určuje, zda budova je památkou, na kterou se vztahuje rozdílný postup při nakládání s budovou (např. rekonstrukce).

POČET PODLAŽÍ

Ukazatel rozsahu objektu v počtu podlaží zastavění.

(NADZEMNÍCH/PODZEMNÍCH) REPRODUKČNÍ CENA OBJEKTU

Cena, za kterou by bylo možné pořídit objekt.

ZÁKLADNÍ JEDNOTKOVÁ CENA

Cena 1 jednotku dle technicko hospodářských ukazatelů.

3

[Kč/M ] ENERGETICKÝ ŠTÍTEK

Informace poskytující zda objekt má proveden

BUDOVY

energetický audit.

ZÁVĚRY ENERGETICKÉHO

Výsledná zpráva energetického auditu, případně

AUDITU

doporučení ke zlepšení energetické účinnosti objektu.

POLOHA V OBCI

Čas, který je potřebný pro pěší chůzi z centra obce.

DOPRAVNÍ DOSTUPNOST

Jak je řešena dostupnost městské hromadné dopravy.

PARKOVACÍ MOŽNOSTI V

Jak je řešeno parkování v okolí objektu.

OKOLÍ VZDÁLENOSTI: INTERNÁT

Vzdálenost internátu od objektu.

VZDÁLENOSTI: MHD

Vzdálenost zastávky MHD od objektu.

VZDÁLENOSTI: VLAK

Vzdálenost vlakového nádraží od objektu.

VZDÁLENOSTI: JÍDELNA

Vzdálenost jídelny od objektu.

VZDÁLENOSTI: SPORTOVNÍ

Vzdálenost sportovního areálu od objektu.

AREÁL CELKOVÉ OPOTŘEBENÍ BUDOVY

Udává jaký je stav objektu z hlediska stavebních konstrukcí. Procento, které vychází z opotřebení prvků dlouhodobé a krátkodobé životnosti.

SVISLÉ KONSTRUKCE

Materiál svislých konstrukcí. Pojem slouží pro celkový přehled o budově.

STROPY

Materiál konstrukce stropů. Pojem slouží pro celkový přehled o budově.

TVAR STŘECHY

Položka informuje o tom, zda je např. rozšířit prostory o půdní vestavbu, nebo umístit solární panely.

SKLON STŘECHY

Ukazatel sklonu střechy, např. pro umístění solárních panelů, nebo vytvoření půdní vestavby.

STŘECHA, KROV

Materiál konstrukce střechy. Pojem slouží pro celkový

31

POLOŽKA

IDENTIFIKACE, VÝZNAM POLOŽKY přehled o budově.

STŘEŠNÍ KRYTINA

Jaká krytina je použita na střeše? Každá krytina má své negativní a pozitivní vlastnosti.

PROVEDENÍ OKEN

Materiál rámů a provedení oken. Položka informuje, jak jsou řešena okna, slouží např. pro vyhodnocení energetické náročnosti budovy.

ÚPRAVA VNĚJŠÍCH POVRCHŮ

Provedení vnějšího povrchu objektu, slouží např. pro vyhodnocení energetické náročnosti budovy.

ZATEPLENÍ STŘEŠNÍ KONSTRUKCE

Odpovídá na otázku, zda objekt má zateplenou střešní konstrukci, slouží např. pro vyhodnocení energetické náročnosti budovy.

ZATEPLENÍ OBVODOVÉHO PLÁŠTĚ

Odpovídá na otázku, zda objekt má zateplený obvodový plášť, slouží např. pro vyhodnocení energetické náročnosti budovy.

VODOVODNÍ PŘÍPOJKA

Má objekt zavedenou vodovodní přípojku?

KANALIZAČNÍ PŘÍPOJKA

Má objekt vyřešen odvod odpadních vod?

PŘÍPOJKA ELEKTRO

Je v objektu zavedená elektroinstalace?

PŘÍPOJKA PLYNU

Má objekt zavedenou přípojku plynu? Slouží např. pro eventuální řešení zdroje vytápění budovy.

ZPŮSOB VYTÁPĚNÍ

Jaký systém vytápění je v budově použito? Každý systém je specifický svým nákladem na údržbu či rekonstrukci.

ZDROJ VYTÁPĚNÍ (UMÍSTĚNÍ, TYP)

Udává typ zdroje vytápění. Každý zdroj je specifický

PALIVO VYTÁPĚNÍ

Druh média zvolené pro vytápění, srovnávací a

svým provozem a údržbou povinnou dle normy. informativní ukazatel, jakými energiemi se vytápí v budově.

MATERIÁL TOPNÝCH TĚLES

Jaký je materiál otopných těles? Pojem slouží pro řešení údržby či případné výměny za modernější.

ZPŮSOB PŘÍPRAVY TV

Odpovídá na otázku, jak je řešeno ohřívání teple vody v budově.

VNITŘNÍ ROZVODY VODY

Materiál rozvodů vody v budově. Ukazatel slouží pro údržbu, opravu a jejich případnou výměnu.

VNITŘNÍ KANALIZACE

Materiál odpadů vnitřní kanalizace v budově. Ukazatel slouží pro údržbu, opravu a jejich případnou výměnu.

ZDROJ VODY

Odpovídá na otázku, jak je řešen přísun vody do objektu.

32

POLOŽKA

IDENTIFIKACE, VÝZNAM POLOŽKY

KANALIZACE

Odpovídá na otázku, jak je řešen odvod odpadních vod z objektu.

LAPOL (UMÍSTĚNÍ)

Nachází se v objektu lapol? Na lapol se vztahují speciální pravidla pro provoz a údržbu dle normy.

ČOV (UMÍSTĚNÍ)

Nachází se v objektu čistírna odpadních vod? Na ČOV se vztahují speciální pravidla pro provoz a údržbu dle normy.

ELEKTROINSTALACE

Jak je řešena elektroinstalace v budově? Udává materiál rozvodů v budově. Podléhá revizím.

NÁHRADNÍ ZDROJ (TYP, UMÍSTĚNÍ) MĚŘENÍ A REGULACE

Má budova alternativní zdroj přísunu energie při výpadku? Pokud ano, jakým způsobem je řešen. Odpovídá na otázku, zda objekt je nějakým způsobem měřen a regulován a jaké je jeho řešeni. Zpravidla se jedná o vytápění či klimatizaci. Umožňuje efektivně využívat energie - úspory

CHLAZENÍ (UMÍSTĚNÍ)

Nachází se v budově klimatizace? Pokud ano, jakým způsobem jsou místnosti ochlazované.

EZS (UMÍSTĚNÍ)

Má budova instalovaný elektronický zabezpečovací systém? Zvyšuje bezpečnost budovy.

EPS (UMÍSTĚNÍ)

Udává, zda v objektu je instalovaný elektronický požární systém, který vyžaduje kontrolu revizemi. Zvyšuje bezpečnost budovy.

HASICÍ ZAŘÍZENÍ (UMÍSTĚNÍ)

Je součásti budovy hasicí zařízení? Pokud ano, vyžaduje kontrolu revizemi. Zvyšuje bezpečnost budovy.

HASICÍ PŘÍSTROJE (UMÍSTĚNÍ)

Ukazatel celkového počtu hasicích přístrojů v objektu, které je nutné kontrolovat revizemi. Zvyšuje bezpečnost budovy.

VNITŘNÍ HYDRANTY (UMÍSTĚNÍ)

Ukazatel celkového počtu vnitřních hydrantů v objektu, které je nutné kontrolovat revizemi. Zvyšuje bezpečnost budovy.

POČET VNĚJŠÍCH HYDRANTŮ

Kolik hydrantů je v dosahu 50m od objektu? Zvyšuje bezpečnost budovy.

VÝTAHY (TYP, POPIS)

Přehled o celkovém počtu výtahů a jejich typu s případným popisem. Každý výtah je nutno kontrolovat pomocí revizí.

TECHNOLOGIE V BUDOVĚ (NÁZEV, POPIS, UMÍSTĚNÍ)

Přehled o technologiích v objektu s jejich popisem.

33

POLOŽKA

IDENTIFIKACE, VÝZNAM POLOŽKY Každá technologie je specifická svou náročností na provoz, údržbu a její případnou kontrolu pomocí revize.

Podle [17] se dokumentace stavebního objektu v současné době však dostává na novou platformu. Vedle technické dokumentace se staví základy, i když z počátku pouze na doporučené bázi, pro novou platformu hodnocení objektů a jejich užitných hodnot. Vedle technické dokumentace se utváří požadavky na dlouhodobé sledování objektu z hlediska jeho užitné a ekonomické kvality. Z ekonomického hlediska jsou podstatné otázky transparentnosti již vynaložených a perspektiva do budoucna vynakládaných prostředků na údržbu a obnovu objektu. Příkladem je Spolkové ministerstvo pro dopravu, stavebnictví a bytovou výstavbu (SRN), které nechalo vypracovat studii nazvanou Akta domu, doporučující uchovávání a soustřeďování podkladů o nově pořizovaných stavebních objektech. Současně s dokumentem Akta domu bylo doporučeno zavést, jako součást, tzv. Pas objektu pro novostavby a rodinné domy. Pas obsahuje nejdůležitější data o budově a vytváří tak transparentní přehled o navrhování, konstrukci, realizaci objektu. Jednotná struktura umožňuje porovnání věcných náležitostí. Dokument Akta domu je členěn dle [1] na: Část I – Projektová dokumentace a dokumentace pořízení objektu Část II – Užívání objektu Část III – Smluvní dokumentace. Stavebník nebo kupující mohou tak získat systematický přehled o objektu. Financující subjekt získá data pro hodnotové parametry objektu.

VIII. SOFTVAROVÁ PODPORA PASPORTIZACE Zkvalitnění a následné zefektivnění využitelnosti aktuálních informací z veškerých evidencí a pasportů v úrovni lokální je základem optimalizace správy a údržby obecního bytového fondu a celkového zlepšení hospodaření s obecním a bytovým portfoliem. Informační systémy facility managementu pokrývají komplexně procesy provozu, správy a údržby budov, areálů a kancelářských, bytových či výrobních ploch. Kromě detailní technické a komplexní evidence objektů a pasportizace inventáře, technických zdrojů a objektů, systémy umožňují průběžné a plánovité řízení provozních a správních činností, údržbových prací, sledování veškerých nákladů na provoz či jednotlivá nákladová střediska, řízení využití jednotlivých ploch a nájmů, operativní řízení dodavatelsko-odběratelských vztahů, podporu řízení externích služeb a další. Pro zvýšení konkurenceschopnosti a efektivnosti organizací doporučuje IFMA (International Facility Management Association) využívat systémy CAFM (Computer Aided Facility Management) a CIFM (Computer Integrated Facility Management). Tyto systémy většinou vycházejí ze systémů CAD a jsou doplněny databází pro uložení dalších informací. Smyslem jejich použití je poskytovat souhrnné informace pro efektivní řízení.

34

Zahraniční studie ukazují, že při správném využití systémů CAFM/CIFM, lze docílit až 30% úsporu provozních nákladů a snížit prostorové nároky až o 40%. Informační systémy FM jsou modulární a umoţňují postupné nasazení a konfiguraci „na míru“ příslušných stavebních objektů. Předpokládaný přínos nasazení softwarové podpory pro řízení procesů facility managementu z pohledu doporučeného přístupu k implementaci je: - vytvoření komplexního pasportu, - provázání grafického pasportu na evidenci majetku, organizační strukturu a osoby, - implementace procesů nad evidovaným majetkem, organizačními úseky a lidmi. Většina SW používá datovou normativní základnu s obdobně definovanými typy pasportů. Jedná se o prostorový pasport, stavební pasport a technologický pasport.

Obrázek 2 – Původní skenovaný papírový dokument a digitalizovaný vektorový výkres k dalšímu využití, zdroj [12]

Obrázek 3 – Technická struktura jednotného pasportu, zdroj [17]

35

Je velmi nesnadné definovat přesný informační systém určený pro pasportizaci a řízení dalších podpůrných procesů v systému hospodaření s domovním a bytovým fondem. Podle [17], s ohledem na jejich značný rozsah a záběr jednotlivých činností by se dal pojmem CAFM systém označit každý, který nějakým dílem či částí zasahuje do některé z jeho oblastí. Využívání pouze kancelářských aplikací (Excel, Calc apod.) či několika dalších malých SW produktů pro podpůrné procesy přináší významné negativní dopady, kterými jsou především:  informace nejsou dostupné pro všechny uživatele,  neexistuje technologická možnost integrace dat s dalšími systémy (vzájemná vazba),  nemožnost agregace dat z různorodých programů a nemožnost tvorby nezbytných komplexních výstupů,  nemožnost alokace vybraných dat (např. nákladů) na príslušná nákladová střediska z více různých procesních částí, pokrytých různými aplikacemi,  nutnost mnoha zaškolení na různé SW produkty,  refundace dat a nutnost vícenásobného zadávání údajů. Vzhledem k vývoji těchto systémů v celém světě je však zřejmé, že označení „CAFM“ zaslouží pouze a výhradně takové systémy, které komplexně pokrývají statickou, dynamickou i výstupní oblast dat. Jde tedy o systémy, kterými lze komplexně pokrývat všechny obvyklé oblasti a činnosti podpůrných procesů a především splňují podmínku omezení výše uvedených negativních dopadů. Jednotlivé moduly a funkce v různých CAFM systémech, dostupných na našem trhu, se liší zpravidla svou skladbou pokrytí procesů FM a použitými SW technologiemi a vývojovým prostředím. Obecný popis modulů či funkcí CAFM systémů pro management obecního domovního a bytového fondu6

Umožňují

Vazby

6

Moduly/funkce Prostorového pasportu Detailní popis hierarchie struktury ploch: - pozemky/ území/ lokalita/ region/ areál - budova/ stavební objekt - podlaží - místnost - část místnosti (pracoviště) s další možností určení prostoru sdružování částí základní hierarchie pro: - funkční části (budov, pozemků…) - byty, - pronajímatelné plochy, - ostatní plochy (reklamní, parkovací, komunikační…) IS Katastru nemovitostí Územně identifikační registr adres Normativní základna pro: - umístění prvků technického a stavebního pasportu - všechny procesní funkce se vztahem k prostoru Majetková evidence Smlouvy nájemní, pojistné…

Převzato z TALÁŠEK J. Softwarová podpora Facility managementu – CAFM systém, In Management podpůrných procesů; Vyskočil, V.K.; Profesional Publishing: Praha, 2010, pp. 229280

36

Výstupy a informace

Nastavby

Umožňují Vazby

Výstupy a informace Nastavby

Umožňují

Vazby

Výstupy a informace

Nastavby

Umožňují

Vazby

Dokumentace Přehledy o nemovitém majetku – detailní sestavy podle parametrů Přehled o místnostech a plochách podle parametrů Obsazenost ploch Ekonomická využitelnost ploch Pasportizační výstupy pro investiční plány (či plány oprav) Náklady na provoz a údržbu Grafická prezentace dat ve standardu CAD/GIS ve formě oboustranné interaktivní vazby mezi datovými objekty databází CAFM a datovými objekty vázané aplikace CAD/GIS Moduly/funkce Stavebního pasportu Detailní popis obvyklých konstrukčních prvků stavebních objektů Konkrétní budova či pozemek Normativní základna pro - umístění prvků technického pasportu, klíčů a zámků apod. - všechny procesní funkce se vztahem ke konstrukci Dokumentace Množství vybraných prvků podle požadovaných parametrů Informace o charakteru ploch pro jejich údržbu a úklid Náklady na provoz a údržbu Grafická prezentace podle parametru konstrukcí Moduly/funkce Technického pasportu Detailní popis technických zařízení budov, zdravotechniky, strojů, přístrojů, technologií a ostatního inventáře a vybavení budov Hierarchická struktura zařízení a technologií od velkých systémů a celků až po malé díly, komponenty a příslušenství Konkrétní budova, pozemek či plocha pro umístění Normativní základna pro všechny procesní funkce se vztahem k zařízení a vybavení budov/areálů Majetková evidence ekonomických systémů a odpisů Smlouvy nájemní, pojistné Dokumentace Detailní přehled o majetku v požadované struktuře podle funkčnosti – detailní sestavy podle parametrů a umístění Využitelnost majetku ve formě tec hnického zařízení ve specifických zakázkových procesech Pasportizační výstupy pro investiční plány (či plány oprav) Srovnání jednotlivých typů zařízení podle značky, dodavatele či nákladů provozu Náklady na provoz a údržbu Grafická prezentace schémat a konstrukčních výkresů vybraných zařízení Inventarizační systémy Moduly/funkce Rozvody a inženýrské sítě Detailní popis topologie rozvodů a sítí na vnějších i vnitřních plochách, tj. umístění jednotlivých částí rozvodů a jejich uzlů včetně popisu jejich parametrů a vlstností a dále pak koncových ovládacích prvků opět s možností popisu parametrů Konkrétní budova, pozemek či plocha pro umístění topologie a prvků sítě Normativní základna pro všechny procesní funkce se vztahem k rozvodům a sítím Využitelná média a energie s vazbou na procesy energetického hospodářství Majetková evidence ekonomických systémů a odpisů Smlouvy nájemní, pojistné

37

Výstupy a informace Nastavby

Umožňují

Vazby

Výstupy a informace

Nastavby

Umožňují

Vazby

Výstupy a informace

Nastavby

Dokumentace Detailní přehled o topologii Využitelnost jednotlivých částí a koncových prvků Náklady na provoz a údržbu Pasportizační výstupy pro investiční plány (či plány oprav) Grafická prezentace schémat topologií a konstrukčních výkresů vybraných rozvodů a zařízení na nich umístěných Moduly/funkce Měřiče/média Evidenci libovolného měřiče, primárně měřičů spotřeby energií, ale i měření teplot, tlaků, vlhkosti… Evidence měřících míst v návaznosti na pasport ploch a budov v kontextu pronájmu či evidence nákladů spotřeby energií Hodnoty spotřeby pro následná zúčtování odběrů médií a energií Evidenci jednotlivých typů médií a zásobování odběratelů médií ve vazbě na odběratelskou smlouvu Evidenci přípojných míst a míst spotřeby Jednotlivé evidence nezávisle na typu média či typu energií, tj. zpravidla umoňují evidence všech obvyklých typů (elektro, voda, pára, plyn, paliva, atd.) Konkrétní budova, pozemek či plocha pro umístění měřiče Normativní základna pro procesní funkce zúčtování nákladů, zejména při vyúčtování nájmů, ale i interních nákladů podle nákladových středisek Smlouvy nájemní, odběratelské i dodavatelské… Normativní základna pro inicializaci servisních a údržbových procesů podle mezních hodnot Dokumentace Sestavy datové i grafické spotřeby energií, resp. finanční hodnoty odebraných médií Sestavy naměřených hodnot v čase Sestava naměřených mezních hodnot jako inicializace procesů servisu a údržby Vybrané technologie vzdáleného poskytování jednorázového i průběžného měření a naměřených hodnot Moduly/funkce Periodické činnosti Zadání opakujících se činností a procesů a jejich připomínkování uživateli v definovaném časovém předstihu. Jedná se zejména o prováděné revize a prohlídky podle platné legislativy i vnitřních interních předpisů a preventivní činnosti a úkony při údržbě objektů a jejich vnitřního i vnějšího zařízení a vybavení. Evidence těchto činností dále zahrnuje podrobné pracovní postupy (technologické postupy) včetně všech předepsaných zdrojů. Zakázky interní i externí a související úkony a kroky Měření energií a dalších stavů Plánování a rozpočty Dokumentace Upomínky v systému či na externích SW nástrojích a technologiích Plány činností a zdrojů Přehledy a realizaci činností v kontextu plánovaných činností Srovnávací analýzy před a po zavedení systému preventivních činností Reporty a podklady o plnění legislativních povinností majitele či provozovatele objektů Nejsou obvyklé

38

Umožňují

Vazby

Výstupy a informace

Nastavby

Umožňují

Vazby Výstupy a informace Nastavby

Umožňují

Vazby

Výstupy a informace Nastavby

Moduly/funkce Zakázek a úkolů Evidenci klíčových procesů správy a provozu objektů a ostatních činností. Je základem pro popis celého cyklu libovolného procesu od vzniku požadavku přes realizaci a detailní popis až po jeho ukončení, vyhodnocení a archivaci. Pokrývá veškeré požadavky na činnosti interního charakteru i externího charakteru. Zahrnuje komplexní work-flow procesů, umožňující evidenci jednotlivých stavů v životním cyklu zakázky. Zpravidla zahrnují plánovací část a to plán, jak realizace vlastního procesu, tak plán jeho zdrojů. Zahrnují funkce vizuálního kalendářového rozvrhu v časovém harmonogramu. Využívají funkci pracovních postupů. Veškerá pasportizační data a data statického charakteru Moduly a funkce plánování Pracovní postupy Dokumentace Široká škála reportů o jednotlivých typech a druzích zakázek podle hledisek: - časových - plánovaných nebo použitých zrojů - finančních - podle subjektů Žádankové systémy Moduly/funkce Projekty Sdružují zakázky a činnosti do vyšších realizačních celků – projektů. Funkci lze využít pro dokumentaci a evidenci projektového řízení vybraných procesů správy a provozu. Unožňují hierarchické členění projektů na další podprojekty, přiřazují osoby participující na projektu a zejména evidují realizaci projektových kroků vedoucích k cíli projektu Umožňují kompletní evidenci dokumentace projektu po celou dobu jeho životnosti a záznamy a zápisy z jednání a komunikace projektového týmu Zakázky a úkoly Osoby a subjekty Dokumentace Projektové přehledy a realizaci kroků, plnění zadaných termínů a informační výstupy z jednání projektového týmu Nejsou obvyklé Moduly/funkce Plánování - Rozpočetnictví Tvorba plánu činností a zakázek s detailním přehledem použitých zdrojů v návaznosti na plány finanční, ale i plány věcné, zahrnující především plány lidských zdrojů a kapacit Současně umožňují tvorbu rozpočtů na definovaná období na správu a provoz objektů a související procesy s následným sledováním průběžného čerpání podle realizovaných zakázek Zakázky a realizace zakázek, případně související projekty Externí systémy ekonomické a finanční Pasporty objektů všech typů, zejména skutečnosti míry opotřebení Dokumentace Detailní rozpisy plánů činností a nezbytných zdrojů Kapacitní plány lidských zdrojů či ostatních zdrojů (prostorových, technických, materiálních, externích…) Konkrétní rozpočty a jejich průběžné plnění Grafické kalendářové plány a rezervace pro vizuální plány v čase

39

Umožňují

Vazby

Výstupy a informace Nastavby

Umožňují

Vazby

Výstupy a informace

Nastavby

Umožňují Vazby

Výstupy a informace Nastavby

Umožňují Vazby

Moduly/funkce Smlouvy / Nájemní vztahy Evidence všech typů smluvních ujednání, zejména smlouvy: - nájemní - dodavatelské / odběratelské - servisní - pojistné - atd. a to o smluvních stranách a dalších detailech smluvního vztahu (předmět, termíny platnosti, ceny smlouvy, další podmínky apod.) Evidence dodatků smlouvy Vyúčtování nákladů rozpadem podle kritérfií nebo podle naměřených hodnot Měřidla energií a naměřené hodnoty stavů, resp. eidence spotřeby energií Subjekty a nájemní osoby Dokumentace Přehled smluv podla typu či druhu a podle požadovaných kritérií Analýza smluvních podmínek Nejsou obvyklé Moduly/funkce Rozúčtování nákladů Definice nákladových druhů a způsoby jejich zúčtování podle smluvních podmínek (náklady provozu, úklidu, pojištění společných energií, atd.) Provedení rozpadu nákladů za celou budovu podle nákladových druhů či skutečně naměřené spotřeby energií Vyúčtování formou ročního zúčtování nebo pravidelné přímé fakturace za období Pasporty objektů (místnosti, byty, zařízení a vybavení…) Měřidla energií Nákladové objekty Dokumentace Zúčtovací sestavy nájemného za období Zúčtovací sestavy podílu nákladů za období Fakturační podklady Analýza nákladů a výnosů za budovu Sestavy stavu plnění a čerpání domovních fondů Sytémy podpory SIPO Moduly/funkce Energie Sledování spotřeby/dodávek energií pro všechny obvyklé typy energií a médií Sledování stavů měřidel a odečtů spotřeby Pasporty objektů (místnosti, byty, zařízení a vybavení…) Zakázky/úkoly, Periodické zakázky Nákladové objekty Rozúčtování nákladů Dokumentace Seznamy měřidel a měřicích míst Sestavy spotřeby energií za objekt a období podle typu média a grafy vývoje spotřeby v čase Systémy vzdáleného odečtu měřidel Moduly/funkce Subjekty Evidenci odběratelů, dodavatelů, nájemníků, partnerů Evidenci zástupců – osob – těchto subjektů a kontaktů s nimi Pasporty objektů (místnosti, byty, zařízení a vybavení…)

40

Výstupy a informace Nastavby

Umožňují

Vazby

Výstupy a informace Nastavby

Zakázky/úkoly, Periodické zakázky Projekty Smlouvy Nákladové objekty Dokumentace Seznamy nájemníků, dodavatelů, partnerů… Sestavy kontaktů a jednání se subjekty za vybraná období „Call centrum“ Moduly/funkce Využití ploch Analýza využití ploch – bytů a tvorba plánů na efektivnější využití bytového fondu Sledování využitelnosti pronajímatelných nebytových ploch a tvorba finančních analýz a pronájmů Tvorba plánů na výměny bytů Pasporty objektů (místnosti, byty, zařízení a vybavení…) Zakázky/úkoly, Periodické zakázky Řízení akcí Rozpočet Nákladové objekty Dokumentace Seznamy nájemníků, obsazenost bytového a nebytového fondu Sestavy pronajímatekných a pronajatých ploch, analýza využitelnosti pronájmu za vybraná období Grafická prezentace

Obrázek 4 – Ukázka systému CAFM pro management bytového majetku, zdroj [14] 41

IX. PASPORTIZACE JAKO SOUČÁST MANAGEMENTU PORTFOLIA BYTOVÉHO FONDU Pasportizaci v kontextu správy obecního domovního a bytového fondu je nutné chápat jako základní dílčí prvek, který má zejména znalostní charakter, avšak při celkovém komplexním pohledu na management domovního a bytového fondu – bytového portfolia7, je to prvek podpůrný, na jehož základě je postaven celý systém správy a údržby domovního a bytového fondu. Pasportizace v celkové hierarchii procesů strategického přístupu k obecnímu domovnímu a bytovému majetku má několik pozic, kdy svým detailním informačním charakterem může napomoci efektivnímu hospodaření s bytovým fondem nebo jeho optimalizaci. Pasportizace je platná:  při procesu výběru strategického obecního domovního a bytového fondu (portfolia), který bude provozován jako „sociální“ bydlení, repektive bude využíván skupinami domácností, které jsou ohroženy hospodářskou krizí a nemohou dosáhnout na své bydlení na volném trhu,  při procesu výběru strategického obecního domovního a bytového fondu (portfolia), který bude provozován „tržním“ způsobem,  při procesu prodeje obecního a bytového fondu,  při procesu každodenní správy a údržby startegického obecního bytového portfolia,  při plánování investic do obecního strategického domovního a bytového majetku. Sociální aspekt pasportizace bytového fondu v souvislosti s hospodářskou krizí je patrný zejména v pomoci při stanovení strategie udržitelného přístupu k obecního domovního a bytového fondu ze strany managementu a možném výběru strategického bytového fondu, který obce a města mohou provozovat jako bytový fond pro skupiny domácností, které jsou ohroženy nebo již zasaženy hospodářskou krizí. Vzhledem k procesu stanovení strategie udržitelného managementu porfolia bytového fondu se pasportizace, respektive informace a data z ní, objevují ve dvou časových etapách: 1. Analýza celkové pozice produktu – bytového portfolia, 2. Strategie portfolia bytového fondu. Analýza pozice bytového portfolia8 Pasportizace je procesem, který by měl být součástí tzv. analýzy pozice portfolia bytového fondu a objektů. Analýza pozice produktu (portfolia bytového fondu, objektů) managementu domovního a bytového fondu měst a obcí poskytne informace a přehled o tom, jaké šance bude mít v budoucím konkurenčním prostředí a kde jsou jeho slabá místa a problémy z hlediska budoucí poptávky, na něž by se měl management zaměřit. Analýzu může management organizace ve spolupráci s odborníky na oblast trhu bydlení. 7

Portfolio nemovitostí obsahuje celé spektrum typů, standardů a velikostních kategorií bytového fondu, které obce obhospodařují. Portfolio je většinou chápáno v souvislosti s budoucností, kdy zřejmě dojde k diferenciaci mezi dosud uniformní kvalitou a standardem vybavení domů na sídlištích. 8 Převzato z SUREURO – Udržitelný management portfolia bytového fondu, 2004

42

Pasporty v této etapě jsou zdrojem informací pro následné kriteriální hodnocení z pohledu funkční kvality, technického stavu a aspektů energetické a environmentální udržitelnosti. Produktem, s nímž obce a města vstupují na trh, jsou byty a bytové domy; v užším smyslu jím jsou služby spojené s bydlením, které management bytového fondu poskytuje. Hodnocení celkové pozice domovního a bytového fondu na trhu je typické svou mnohorozměrností (multikriteriálností). Hodnocení jednotlivých kritérií může být v absolutních („tvrdých“) číslech (například čistá současná hodnota NPV objektu), může využívat hodnoticích stupnic (například hodnocení technického stavu) nebo může být založeno na porovnání hodnoceného objektu s jinými obdobnými objekty v portfoliu organizace nebo ve městě (takto v dále uvedených případech postupujeme u hodnocení tržní výkonnosti a funkční kvality). Ve všech případech však musíme jednotlivá dílčí hodnocení převést na srovnatelný způsob. Výsledné hodnocení můžeme zobrazit buď jako souhrn hodnocení jednotlivých dílčích kritérií, který nám ukáže, ve kterých kriteriích hodnocený objekt dosahuje „lepších“ výsledků a ve kterých je „horší“, nebo jako průměrné hodnocení s vyjádřením odchylky od tohoto průměru.

Obrázek 5 – Schéma stanovení pozice produktu – portfolia bytového fondu na trhu, zdroj [11] Cílem hodnocení celkové pozice produktu na trhu je identifikovat složky (kritéria), ve kterých hodnocené objekty více či méně vyhovují potřebám a požadavkům trhu, a tak vytvořit podklad pro celkové vyhodnocení této jednotky jako součásti finálního portfolia. Souhrnné hodnocení všech objektů, tj. současného portfolia, dává přehled o celkové úrovni produktu. Funkční (uživatelská) kvalita Byty Příklady sledovaných ukazatelů

43









plošný standard bytů – minimálně pro typické nerodinné a rodinné byty, v porovnání s běžným plošným standardem dosahovaným ve městě v obdobné zástavbě dispozice bytů – identifikují se problémy v dispozici, například byty vyšších velikostních kategorií bez možnosti příčného provětrání a/nebo s vnitřními kuchyněmi; byty bez balkónu nebo lodžie; byty s obytnými místnostmi vystavenými nadměrnému vnějšímu hluku; byty v přízemí nebo jiné byty bez zajištění intimity; byty s průchozími ložnicemi; byty III. a vyšší velikostní kategorie s jediným sanitárním zařízením s koupelnou a WC ve společném prostoru nebo s průchozí koupelnou či WC vybavení bytu – identifikují se problémy ve vybavení bytu, například nefunkční ventilace sanitárního zařízení nebo kuchyňské linky, nevyhovující vybavení koupelny (otočná umyvadla nebo umyvadla nad vanou), nemožnost umístění automatické pračky v koupelně, kuchyni nebo jiné k tomu vhodné místnosti, chybějící nebo nedostatečné nebo nekontrolovatelně umístěné úložné prostory bezpečnost v bytě – identifikují se bezpečnostní problémy bytu, například požární riziko bytových instalačních jader, lodžie či balkóny v přízemních bytech, nemožnost vizuální kontroly příchozích zevnitř bytu, možnost přístupu do bytu přes pavlač, lodžii apod.

Poloveřejné prostory v domě a jeho bezprostředním okolí Příklady sledovaných ukazatelů 

 





  

bariéry pro přístup osob se sníženou pohyblivostí a schopností orientace, pro přístup s dětským kočárkem; včetně bezpečného přístupu za nepříznivých povětrnostních podmínek (náledí na vnějších schodištích a rampách) dispozice společných prostor v domě – identifikují se problémy v dispozici, například nepřehledné prostory, složitá cesta od vchodu do domu do bytů kvalita řešení vstupních prostorů do domu – ochrana vstupujícího před deštěm a větrem, estetické řešení, umístění zvonků a schránek, jejich zabezpečení před vandalismem, osvětlení vybavení společných prostor v domě – identifikují se problémy ve vybavení, například nefunkční ventilace, nedostatečné osvětlení, nedostatečně dimenzované a nedostatečně zabezpečené výtahy, chybějící nebo nezabezpečené prostory pro sušení prádla, nefunkční prádelny a další prostory vybavení domu, nevhodně komerčně využívané bývalé prostory společného vybavení domu, chybějící nebo nedostatečné nebo nekontrolovatelně umístěné úložné prostory, možnost pohodlného a bezpečného uložení dětských kočárků, kol apod. bezpečnost společných prostor v domě – identifikují se bezpečnostní problémy, například požární riziko na únikových cestách, nemožnost vizuální kontroly společných prostor (vstupů, schodišť, prostor u výtahů), možnost nekontrolovatelného průchodu mezi jednotlivými domovními sekcemi, chybějící ochrana oken a prosklených dveří vedoucích do společných prostor domu apod.; zvažuje se vhodnost zřízení bezpečnostní kontroly (kamerový systém, trvalá služba vrátného v domě) bezpečnost přístupových cest k domu – přehlednost, kolize s automobilovou dopravou v pohybu i v klidu, dobré osvětlení v noci bezpečnost prostor v bezprostředním okolí domu určených pro posezení a hry dětí uložení nádob na shromažďování tuhého komunálního odpadu z bytů – závady funkční, hygienické, estetické

Vybavení v okolí Příklady sledovaných ukazatelů 



dostupnost základních zařízení občanského vybavení a zastávek hromadné dopravy, včetně zajištění přístupu osob se sníženou pohyblivostí a schopností orientace možnost parkování, kapacita, přehlednost a kontrolovatelnost

44

Stanovení obecného technického stavu Sledované části objektů        

Byty Společné prostory domu – schodiště, chodby, vstupní prostory Sklípky, společné prostory domovního vybavení (v suterénu) Fasády Balkóny a lodžie Střecha Okna, vnější dveře Technické zařízení budov

Příklad stupnice hodnocení A B C D E F

nové nebo v kvalitě odpovídající nové stavbě / stavebnímu prvku téměř nové nebo v tomu odpovídající kvalitě s prvky mírného opotřebení funkčně vyhovující s patrným opotřebením výrazné opotřebení, funkčně vyhovující při dostatečné údržbě a okamžitých opravách na konci životnosti – opotřebení v nenávratném stupni – potřeba generální opravy nebo výměny / náhrady v nejbližší budoucnosti překročena životnost – urgentní potřeba generální opravy nebo výměny / náhrady

Příklad tabulky hodnocení technického stavu objektu a

b

c

d

e

f

Byty Společné prostory domu – schodiště, chodby, vstupní prostory Sklípky, společné prostory domovního vybavení (v suterénu) Fasády Balkóny a lodžie Střecha Okna, vnější dveře Technické zařízení budov V tabulce se vyplňují procentní podíly jednotlivých částí objektu, které vykazují jednotlivé stupně hodnocení.

Vývoj energetické jednotky

a environmentální udržitelnosti / náročnosti

sledované

Hodnotí se opatření uplatněná v uplynulém období. Sledují se opatření ke snížení spotřeby energie a vody a ke snížení zatížení prostředí odpady: 

    

zateplení objektu – obvodový plášť, obvodové výplně, střecha, odizolování vytápěných a nevytápěných prostor, opatření pro pasivní zisky tepla (zimní zahrady z lodžií) další opatření k úspoře tepla pro vytápění – termostatické ventily a kontaktní měření spotřeby na radiátorech v bytech, kvalitní izolace na venkovních rozvodech opatření k úspoře spotřeby vody – měření spotřeby v bytech, úsporné splachovače na WC, úsporné sprchové růžice, přívod užitkové vody opatření k úspoře energie pro ohřev vody – měření spotřeby v bytech, kvalitní izolace stoupacího potrubí, kolektory k ohřevu TUV, úsporné sprchové růžice opatření ke snížení produkce domovního odpadu – separace, místní recyklace další opatření

Příklad hodnocení dosavadních opatření snižujících energetickou náročnost a

45

environmentální zátěž (spotřeba zdrojů, produkce odpadu) A výborně – zásadní opatření + úspora o více než 35% oproti počátečnímu stavu nebo stavu u srovnatelné jednotky, u níž nebyla opatření provedena B velmi dobře – rozsáhlá opatření + úspora o více než 20% oproti počátečnímu stavu nebo stavu u srovnatelné jednotky, u níž nebyla opatření provedena C dobře – opatření + úspora o více než 15% oproti počátečnímu stavu nebo stavu u srovnatelné jednotky, u níž nebyla opatření provedena D částečně – standardní opatření + úspora oproti počátečnímu stavu nebo stavu u srovnatelné jednotky, u níž nebyla opatření provedena E málo – pouze běžná opatření + nevýznamná úspora oproti počátečnímu stavu nebo stavu u srovnatelné jednotky, u níž nebyla opatření provedena F špatně – žádná opatření + žádná úspora

Zjištění a rozbor celkové pozice produktu na trhu Potenciál pozice produktu na trhu   

možnosti přizpůsobit produkt / portfolio potřebám specifických cílových skupin klientů „kapacita pro změnu“ (funkční a ekonomická udržitelnost) silná a slabá místa produktu / portfolia

Strategie portfolia bytového fondu Strategie portfolia bytového fondu spočívá v aplikaci výsledků porovnání stávajícího a cílového portfolia (pomocí modelu PMC9) na způsob, jímž se bude zacházet s jednotlivými objekty, které jsou součástí portfolia. Vychází se přitom z celkové pozice produktu na trhu, jak ji zjistila analýza pozice bytového portfolia. Strategie se vypracovává pro jednotlivé kategorie PMC tak, jak byly vymezeny při zjišťování pozice vůči trhu. Pasportizace a rozdělení podle očekávané životnosti se vypracovává pro jednotlivé objekty portfolia.

9

Model PMC – je to dvou či vícerozměrný model kombinace produktu – bytového portfolia a trhu vyjadřující možné kombinace všech kategorií produktu v nich obsažených

46

Kombinace produktu - bytového portfolia a trhu

Analýza pozice bytového porfolia

ANALÝZA PORTFOLIA

SESTAVENÍ STRATEGIE PRODUKTU

PASPORT OBJEKTU

ROZDĚLENÍ OBJEKTŮ PODLE DALŠÍ OČEKÁVANÉ ŽIVOTNOSTI

OPATŘENÍ K DOSAŽENÍ STRATEGICKÉHO STANDARDU (RE-mix) Přestavba, demolice Regenerace Specifická opatření – konstrukční problémy Orientační nákladové normativy na jednotlivé typy opatření

PROBLÉMY, PRO KTERÉ JE TŘEBA VYTVOŘIT SPECIFICKÉ NÁSTROJE

Obrázek 6 – Schéma strategie portfolia bytového fondu, zdroj [11] Specifika hodnocení portfolia v případě obecního bytového fondu Obec jako vlastník bytového fondu má řadu cílů, které nemohou být naplněné pouze uvažováním ekonomicky nejvýnosnějšího využití bytového fondu jeho vlastníkem. To však neznamená, že obec by se neměla a nemůže chovat maximálně ekonomicky efektivně při naplnění svých sociálních a dalších cílů v oblasti bydlení. Při respektování limitů daných např. sociálními cíly se obce musí snažit o co nejekonomičtější využití svého portfolia bytového fondu. Předpokládejme například, že soukromý vlastník bude chtít, aby mu každá bytová jednotka přinášela zisk. Pokud tomu tak není, bude se snažit docílit nějakou změnu, která povede k návratu do oblasti zisku, nebo se jednotky zbaví, tak aby neprodělával. Obec ale může mít cíleně řadu bytových jednotek, které jsou z ekonomického hlediska ztrátové. Podobně může část bytů pronajímat za nájemné odpovídající nákladům. Z hlediska sociální role obce však znamenají přínos pro komunitu jako celek a její sociálně-ekonomický rozvoj. Obec by však ve svém portfoliu měla mít i byty přinášející zisk, které umožní vyrovnat ztráty tak aby portfolio jako celek ztrátové nebylo. Stejným způsobem lze k dotaci ztrátového bydlení využít i příjmy z nebytových prostor (to vše však záleží na celkové koncepci hospodaření obce, neboť zisky z pronájmu nebytových prostor mohou být využity i jinde, např. pro zajištění správy objektů škol a školek). Zatímco je analýza portfolia pro tržně orientovaný subjekt s hlavním cílem dosažení co nejvyšších a dlouhodobě udržitelných výnosů poměrně jednoduchá z hlediska vyhodnocení konkrétního bytového objektu, analýza portfolia obcí vlastněných nemovitostí představuje mnohem komplikovanější úlohu. Z tržní 47

portfolio analýzy je však možné přijmou dvě základní hodnotící hlediska, tj. roli bytové jednotky v nabídce/poptávce (hodnocení užitné hodnoty) a hospodářský výsledek (hodnocení ziskovosti/ztrátovosti, možno doplnit např. o náročnost z hlediska budoucího provozu). Bytové jednotky však není možné srovnávat společně, ale nejlépe po skupinách či segmentech daných jejich rolí v nabídce bydlení určitým skupinám obyvatel. Vyhodnocení je možné provést v rámci těchto segmentů a v případě přesahů pak bytovou jednotku konfrontovat s jejím případným zařazením v jiném segmentu. V tuto chvíli se již dostáváme k využití portfolio analýzy pro hledání vhodného zařazení bytových jednotek, které ztratily svoji roli v některém ze segmentů bydlení a hledá se pro ně nejvhodnější budoucí využití. Právě při takovém rozhodování může portfolio analýza simulovat výsledky při variantním zařazení bytových jednotek a pomoc při volbě nejvhodnější varianty. Příklad analýzy portfolia Příklad ukazuje analýzu portfolia bytového fondu v tržním segmentu bydlení prováděnou konfrontační matricí pro hlediska  tržního indexu vyjadřujícího relativní poptávku po bydlení v jednotlivých objektech (popřípadě typech bytů v nich)  indexu návratnosti investice v podobě vnitřního výnosového procenta projektu regenerace objektu.

index návratnosti investic (ROI / IRR)

tržní index

10 9

8

7

6

5

4

3

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

2

1

rozhraní problematické poptávky

rozhraní problematické výnosnosti

Obrázek 7 – Konfrontační matice analýzy portfolia bytového fondu, zdroj [11] Portfolio obecního bytového fondu a strategie jeho managementu Smyslem strategie správy portfolia bytového fondu obcí je udržovat takový soubor bytových jednotek (portfolio), kterým jsou obce schopné co nejefektivněji zabezpečit bytové potřeby těch skupin obyvatelstva, jimž je obecní bydlení určeno. Portfolio představuje takový soubor bytových jednotek, jenž je vnitřně segmentován do dílčích podsouborů odpovídajících strategii zabezpečení různých skupin obyvatel různými typy bydlení. Správa portfolia by měla reagovat na změny v poptávce / potřebě bydlení, které identifikovala analýza místního trhu s byty. Správa portfolia zároveň musí zohledňovat fyzické i mentální stárnutí bytového fondu a vhodnou údržbou popřípadě modernizací udržovat bytové jednotky v těch segmentech, kde je po bydlení poptávka. V případě posunů bytových preferencí by měla správa portfolia vést k posunům jednotlivých bytů 48

mezi segmenty bydlení, např. důkladnou rekonstrukcí a modernizací, popřípadě doplněním vyžadovaných služeb. Zároveň je při správě portfolia nezbytné klást důraz na ekonomickou efektivitu spravovaného portfolia a při plánování změn se zaměřit na bytové jednotky s nejhoršími ekonomickými výsledky v kontextu svého segmentu (např. ztrátový sociální byt může být mnohem efektivněji využit než pouze mírně ziskový byt pronajatý za tržní nájemné, které může být sice vysoké, ale správa a údržba bytu je velmi nákladná). Smyslem správy portfolia obecního bytového fondu je propojit strategické uvažování s rolí každé bytové jednotky vlastněné a spravované obcí v celkovém portfoliu. Vedle celkové strategie zahrnuje správa portfolia i strategické určení role každé vlastněné bytové jednotky. Klíčovou stránkou správy portfolia je přizpůsobování struktury portfolia měnící se situaci a zvažování případných posunů v rolích jednotlivých bytových jednotek. Strategie pro umístění konkrétní bytové jednotky musí uvažovat tuto bytovou jednotku v kontextu celého vlastněného portfolia bytů. Pokud je jednotka v daném segmentu nadbytečná a hledá se pro ni nové umístění, musí být zváženy všechny reálné možnosti změn v zařazení konkrétní bytové jednotky v portfoliu. V případě uvažování pouze bytových jednotek vlastněných obcí vstupuje do modelu i hledisko žádoucího zapojení obce jakožto vlastníka bytů do nabídky bydlení v lokalitě. Obecní správa může upřednostnit přesun určitých bytových jednotek ze svého vlastnictví do rukou soukromých osob nebo společností. Model žádoucí segmentace tak obci může sloužit nejen pro přesuny mezi typy obecního bydlení, určení potřeb regenerací, modernizací a nové výstavby, ale i pro zúžení vlastněného bytového fondu v určitých jeho segmentech privatizací. Model je pak významným vodítkem pro identifikaci bytových jednotek nejvhodnějších pro prodej do soukromého vlastnictví. Pasport objektu Analýza portfolia vychází z poměrně detailních informací o každém objektu. Tyto informace je účelné shrnout v pasportu objektu. Pasport objektu je zobecňujícím výstupem informačního systému managementu portfolia. Informace obsažené v pasportu jsou v ideálním případě interaktivně propojeny s databázemi, které se týkají fyzického stavu, ekonomických aspektů (náklady, nájemné), nájemníků, správy, údržby, investic, strategických priorit apod. V pasportu objektu je tak zaznamenán současný stav objektu a jeho historie, ale i předpokládaná opatření plánovaná do budoucna vycházející ze strategie portfolia tak, aby se objekt dostal do souladu se svým potenciálem a se strategií. Databáze o objektech mohou mimoto obsahovat i data o jednotlivých bytových jednotkách a kromě technických a ekonomických údajů i soubory opatření v řadě oblastí, jako je například zdraví, bezpečnost, energetické úspory, kvalita okolního prostředí, apod. Pasport je základním zdrojem informací o jednotlivých objektech portfolia. Soubor všech pasportů pak představuje významný materiál sloužící k zhodnocení celého portfolia. Vedle toho, že informace z pasportů objektů slouží ke každodenní správě nemovitostí, jsou klíčové pro plánování. Informace jsou potřeba k rozhodování o dalším rozvoji nebo restrukturalizaci bytového fondu, ale i pro případnou rektifikaci či revizi strategií a politik. Informace dále slouží k monitorování úspěšnosti implementace strategií a politik a mohou tak posloužit argumentaci podporující či naopak zpochybňující zvolené strategie a postupy. Podrobné informace jsou tak v dnešní informační a dynamicky se měnící společnosti nezbytným podkladem pro strategické a současně flexibilní, a tudíž 49

potenciálně úspěšné rozhodování environmentální udržitelnosti rozvoje.

vedoucí

50

k sociální,

ekonomické

a

51

Hlavní ukazatele Základní údaje jedn. 1 Identifikační číslo lokality 2 Identifikační číslo objektu 3 Adresa objektu 4 Typ bydlení 5 Počet bytů v objektu 6 Nebytové provozy v objektu 7 Prům. počet obyt. místností v bytech 8 Rok výstavby Příjmy z nájemného 11 Čisté měsíční nájemné 12 Body kvality 13 Cílové nájemné 14 Zvýšení nájemného v běž. roce v % 15 Max. náj. vzhledem k předpisům 16 Čisté nájemné v % max. nájemného Tržní pozice / tržní index 21 Atraktivita lokality (sídliště) ve městě 22 Atraktivita umístění objektu v lokalitě 23 Ohodnocení tržní výkonnosti 24 Funkční uživatelská kvalita - byty 25 dtto - dům a bezprostřední okolí 26 dtto - vybavení v okolí 27 Hodnocení objektu uživateli 28 Vývoj energ. / envir. náročnosti Ekonomická pozice / IRR 31 Hodnota objektu podle vyhlášky 32 Účetní hodnota objektu 33 Čistá současná hodnota (NPV) 34 Technický stav objektu dožití+demolice

změnit image, fci

speciální

výhled sociální nerodinné rodinné

stav sociální nerodinné rodinné speciální

PMC model

standard

standard

udržovat + regenerovat plánovaná akce

Strategie objektu

poznámka

nadstandard celkem

nadstandard celkem

rok

rok2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 velké akce - přestavba regenerace+ velká údržba regenerace+modernizace regenerace+zlepšení běžná údržba+malé opravy havárie

Přehled objemů investic – retrospektiva a plán

sociální segment prodat/privatizovat

X

převést na tržní udržovat

Význam barev

5 4 3 2 1

10 9 8 7 6

index ekonomické návratnosti 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

Pozice ve strategii produktu

Příklad struktury informací v pasportu objektu

index tržní výkonnosti

XI. ZÁVĚR Ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích vyplývá pro obce a jejich příslušné orgány povinnost vést evidenci svého majetku. Zákon již však nepředepisuje, jakým způsobem mají svůj majetek obce a města evidovat, jakou má mít tato evidence kvalitu, formu a jak mají být informace z této evidence dále využívány pro hospodaření s majetkem. Je jasným faktem, že obce a města by měly k svému majetku, a zejména bytovému majetku, který často tvoří zásadní část celkového majetku obcí a měst, přistupovat s péčí řádného hospodáře. Tento přístup je však možný pouze v případě kvalitně vedených pasportů. Náplň činnosti správce majetku, která byla v minulosti charakteristická zejména starostí o odstraňování závad, poruch, zajišťování provozu a výběr nájemného se v dnešní době rozšířila a standardizovala také do roviny dlouhodobého plánování pro zajištění všech funkcí majetku, monitorování hospodárnosti provozu s cílem optimalizovat a zprůhlednit hospodaření s obecním majetkem. Jelikož není žádnou právní normou přesně a jednotně definován způsob a forma vedení pasportů obecního majetku a jejich využívání a není taktéž definován jednotný přístup k hospodaření s obecním domovním a bytovým majetkem, každá obec a město přistupuje k managementu hospodaření s majetkem podle vlastního uvážení. Z toho důvodu nelze přesně, v obecném měřítku, provést analýzu, která by na základě nákladů a možných přínosů (metoda CBA) provedla testaci zkvalitnění pasportizace a dalšího využití pasportů pro management obecního domovního a bytového fondu pro lokální úroveň. Lze jen v tuto chvíli konstatovat, že za předpokladu správné aplikace přispívá dobře prováděná pasportizace podstatným způsobem k maximální efektivnosti a hospodárnosti při provozu a správě domovního a bytového majetku a podle zahraničních studií se ukazuje, že při správném vedení pasportů a zapojení využívání systémů CAFM/CIFM, lze docílit až 30% úsporu provozních nákladů a snížení prostorových nároků až o 40%. Nové opatření by plošně pro obce a města nemělo vyžadovat příliš vysoké zaváděcí finanční náklady; úhrada provozních nákladů na údržbu vedení kvalitní evidence (pasportů) je v úvodních letech předpokládána z úspor vzniklých optimalizací hospodaření s bytovým fondem důsledkem zavedení kvalitního vedení pasportů a jejich účinného využívání pro strategická plánování. Zkvalitnění pasportizace obecního domovního a bytového fondu, zkvalitnění vedení pasportů obecního bytového portfolia a zvýšení jejich využitelnosti pro hospodaření s komunálním domovním a bytovým fondem, třeba zavedením kvalitní softwarové podpory celého systému managementu hospodaření, je jednou z cest, která nepřímou formou, jako nové opatření, může zachovat současný technicko-ekonomický stav obecního domovního a bytového fondu a přispět k udržení, případně zvýšení fyzické dostupnosti bydlení pro potřebné domácnosti, které jsou ohroženy nebo zasaženy hospodářskou krizí.

52

SEZNAM POUŽITÝCH INFORMAČNÍCH ZDROJŮ [1] BERAN, V., DLASK, P., HERALOVÁ, R., BERKA, V. Dynamický harmonogram - rozvrhování výroby do času, 1. vyd. Praha: Academia, 2002. 170 s. ISBN 80-200-1007-6. [2] ČESELSKÝ J., KUDA F. Správa a údržba. In Sborník prací dílčí zprávy o řešení projektu GAČR – „Výzkum proměn bydlení v ČR“ za rok 2005. s. 7489. Ostrava: VŠB – Technická univerzita Ostrava, 2006. 180 s., ISBN 80248-10-14-X. [3] GORDIC, spol.s.r.o, Tom-computer s r.o, Projekt řešení IS bytového hospodářství Statutárního města Ostravy. [4] KAŠPAROVÁ M., KMOCHOVÁ A. Metodická příručka pro zpracování a využití pasportizace bytového majetku, I. – Základní soubor pasportizace. Praha: MV ČSR, 1982. [5] KAŠPAROVÁ M., KMOCHOVÁ A. Metodická příručka pro zpracování a využití pasportizace bytového majetku, II. – Aktualizace základního souboru pasportizace bytového majetku. Praha: MV ČSR, 1982. [6] KAŠPAROVÁ M., KMOCHOVÁ A. Metodická příručka pro zpracování a využití pasportizace bytového majetku, III. – Výsledek aktualizace základního souboru pasportizace bytového majetku a jeho využití. Praha: MV ČSR, 1982. [7] KOUDELA V. a kol. Metodika analýzy fyzické dostupnosti bydlení. Výzkumná zpráva z projektu WD-05-07-3 „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“. Ostrava: VŠB-TU Ostrava, 2007, 63 s. [8] KUDA F., KOUDELA V. Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu a fyzické dostupnosti bydlení. Ostrava: VŠB-TU Ostrava, 2010, 125 s. [9] OXLEY M., SMITH J. Housing Policy and Rented Housing in Europe. London: Chapman and Hall, 1996. ISBN 0-419-20720-1. [10] SCHÖDELBAUEROVÁ P., NOVÁKOVÁ H. et al. Správa a pronajímání bytových a nebytových prostor, Praha: Verlag Dashöfer, 2009 [11] SUREURO, Udržitelný management portfolia bytového fondu, Sborník mezinárodní konference Regenerace udržitelného rozvoje, Praha, 2004. [12] TALÁŠEK J. Řízení údržby průmyslového areálu . Dostupné na internetu . [13] TALÁŠEK J. Jaký význam mají jednotlivé položky pasportu?, vlastní pracovní materiály. [14] TESCO SW, a.s. Řízení zakázek správy majetku IS FaMa+ ve společnosti RPG Byty, případová studie. Dostupné na internetu . [15] TOMÁNKOVÁ J., ČÁPOVÁ D., ČÁSENSKÝ M., BERAN V., KUČERA V., Europas nemovitosti, Praha: ČVUT Praha, 2007, ISBN 978-80-01-03651-8. [16] VYSKOČIL V.K., Facility management, Praha: Profesional Publishing, 2008, ISBN 978-80-86946-70-2. [17] VYSKOČIL V.K., Management podpůrných procesů, Praha: Profesional Publishing, 2010, ISBN 978-80-7431-022-5. 53

Autor : Vysoká škola báňská-Technická univerzita Ostrava Fakulta stavební Katedra městského inženýrství Název: Pasportizace v kontextu udržitelného managementu obecního domovního a bytového fondu Autor: Ing. Jan Česelský, Ph.D. Místo, rok, vydání: Ostrava, 2011, 1. vydání Počet stran: 54 Vydala: Vysoká škola báňská-Technická univerzita Ostrava Tisk: REPRONIS, s.r.o. Náklad: 50 ks Neprodejné ISBN 978-80-248-2549-6