27 maart 2012 VERSLAG SCHAKELBIJEENKOMST PARTNERS NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING
Auteur: Marijke Bovens
Geld wordt schaars maar echt nijpend is het gebrek aan gebruikers. De zoektocht naar programma is dé opgave voor de herbestemming. De tijd van preken voor eigen parochie is voorbij. ‘Ik ben al een gelovige’, zei monumentenambtenaar Jan Wessels uit Arnhem, ‘overtuig liever mijn wethouder’. ‘Hoe kun je monumenten laten concurreren op de vastgoedmarkt?’, sluit BOEi-voorman Arno Boon aan. Zij vertolken de opvatting van de zaal. De partners van de Nationale Agenda Herbestemming, die zich 27 maart hebben verzameld op het Enkaterrein in Ede, zijn allen doordrongen van de noodzaak tot herontwikkeling van het bestaande. Van belang is deze boodschap verder uit te venten en vooral de daad bij het woord te voegen. Sprekers en zaal hadden genoeg suggesties. Nieuwe gebruikers Misschien wel dé allerbelangrijkste opgave voor de nabije toekomst blijft het vinden van nieuwe gebruikers. ‘Ik loop hier graag de deur uit met een concreet plan hoe we samen met de partners, nieuwe gebruikers en exploitanten voor monumentaal vastgoed kunnen vinden. Met ideeën hoe we de herbestemming sexy kunnen maken’, zegt Arno Boon van BOEi. Hij bepleit een effectievere inzet van de dertig publieke partijen die in november in Maastricht de Akte van Herbestemming hebben ondertekend en de vijftig marktpartijen die zich verenigd hebben in het Nationaal Renovatie Platform. En meer samenwerking tussen beide, want de markt levert uiteindelijk de huurders en de financiering, zelfs al ligt die op apegapen. Andere partijen betrekken bij de zoektocht naar gebruikers kan soelaas bieden. Het loont om een peloton te vormen, om in de wielermetafoor te spreken die Gerben van Dijk (SBR) gebruikte. De ervaring van restauratie-aannemer Boudewijn de Bont leert bijvoorbeeld dat het inzetten van lokale aannemers die de lokale markt goed kennen, hierbij helpt. Ook de gemeente Den Bosch zoekt contact met lokale mensen, vertelt senior beleidsmedewerker Marion Bakker. Bij de oplevering van het veilinghuis (in een herbestemde manege) heeft de gemeente alle monumenteneigenaren uitgenodigd voor een bijeenkomst. Om te horen wat hun noden zijn, en hun ideeën. Zij dragen de monumenten en herbestemming een warm hart toe, want zij bezitten er eentje.
Tijdens de bijeenkomst kwamen er meer suggesties over het verbreden van de ‘markt’. Waarom nodigen we niet alle partijen uit die een subsidie aangevraagd hebben of een Restauratiefondsplushypotheek, oppert directeur Pieter Siebinga van het NRF. ‘Dat is een interessante doelgroep, dat zijn de eigenaren.’ Kijk ook eens verder dan de ususal suspects, betoogt Hans-Lars Boetes van de Dienst Landelijk Gebied. Voor zijn leegkomend vastgoed (onder andere bunkers) werft hij onder kaasboeren, dataopslagbedrijven en begrafenisondernemers. ‘Kijk ook naar de maakindustrie.’ Ook het segment jongere gebruikers is relatief onbekend. Wat willen zij? Welke niches zijn er in de markt? Wat kan collectief particulier opdrachtgeverschap betekenen voor de herbestemmingsopgave? Zowel Marion Bakker, alsook rijksbouwmeester Frits van Dongen geven aan dat de publieke opinie hierin een krachtig wapen is. ‘Gebruik de televisie om het thema onder de aandacht te brengen.’ ‘Kijk wat het programma De slag om Nederland allemaal teweeg brengt.’ Sturen en programmeren Of de gemeente al dan niet in actie komt bij het herbestemmen hangt vooral af van de vraag of een pand een meerwaarde voor de stad heeft, zegt Bakker van de gemeente Den Bosch. ‘Een maatschappelijke instelling is het beste als gebruiker. De gemeente kan met een verwijzing naar het algemeen belang een investering in de herbestemming “verkopen”.’ Zo kon de Glasfabriek een dependance van het huis voor de amateurkunst worden, maar werd de watertoren – wat moet de gemeente ermee? - alsnog verkocht. Die wordt nu gerestaureerd door BOEi. Een passend programma is voor Sjoerd Quint, directeur Ontwikkeling en Beheer bij de Hilversumse corporatie Dudok Wonen ook om redenen van legitimiteit van groot belang. Quint: ‘De belangrijkste succesfactor bij herbestemming is een programma dat past bij de doelstelling van de corporatie. Dan komt er echt wel geld om bijvoorbeeld een villa te verbouwen tot sociale huurwoningen of de Melkfabriek tot school en kinderdagverblijf.’ Met steun van de gemeenten, voegt Quint toe. Het Rijk heeft hier ook een taak. ‘Zonneklaar’, zegt rijksadviseur Wim Eggenkamp, ‘is dat binnenstedelijk bouwen en herstructurering van bestaande gebieden een plaats krijgen in de Architectuurnota, waaraan nu geschreven wordt. Vraag is wel welke bestaande voorraad je moet ontwikkelen.’ Eggenkamp verwacht een kaalslag in de kantoren, maar heeft goede hoop dat de karakteristieke gebouwen zullen overleven. Wat vooral van belang is, is dat de overheid het goede voorbeeld geeft en programma naar de vacante plekken dirigeert. Meer inzicht in de leegstand is dan wel wenselijk. BOEi werkt daarom aan een erfgoedbarometer. Het is een gotspe, zei Karel Loeff (Bond Heemschut) dat gemeenten nog steeds nieuwbouw toestaan, of zelfs een nieuw gemeentehuis bouwen, zoals Den Helder. ‘Sommige gemeenten, kunnen of willen het niet zien.’ Bijlappen, hoef je van mijn wethouder niet te verwachten, zegt monumentenambtenaar Wessels. Maar de overheid kan wel terughoudend zijn bij het verlenen van vergunningen voor nieuwbouw en zo afdwingen dat eerst naar het bestaande wordt gekeken. En de gemeente kan de procedures verkorten, want lange doorlooptijden zijn een probleem. Of stilliggende plannen nu een Mercedes per maand aan rente kosten of een Opeltje, het blijft weggegooid geld. De frustratie is herkenbaar. Sjoerd Quint van
corporatie Dudok Wonen, heeft ook een bleeder in portefeuille: de chocoladefabriek in Bussum. Toen de vergunning eindelijk was afgegeven voor koopwoningen en kantoren was de markt ingrijpend veranderd. De 70 miljoen euro investering heeft tot nu toe 25 sociale huurwoningen opgeleverd. “De sturing zit op flexibiliteit, niet op geld”, geeft hij als hartenkreet mee.
Erfgoed is investering ‘Zonder al te veel gedoe boekt de overheid miljoenen af op vliegveld Twente, of spendeert kapitalen aan saneringen. Die gelden gaan gewoon het putje in. Dat heet investeren, maar zodra de restauratie van erfgoed ter sprake komt ‘kost’ het geld’, schampert Hero Klinker van de provincie Overijssel. Erfgoed moet op de sanerings- en herstructureringsagenda komen, het moet in het economisch discours opgenomen worden. Duidelijk moet zijn dat herbestemming een investering is. Een instrument om een gebied te ontwikkelen. Wat daarbij zeer zou helpen is het zichtbaar maken van de waarde van een herbestemd monumentaal pand voor de directe omgeving. Van verschillende kanten wordt benadrukt hoe belangrijk het is om aan te tonen dat karakteristieke panden ook een economische waarde vertegenwoordigen (vergelijk de Atlas van Gemeenten, waarin Gerard Marlet aantoont dat de aanwezigheid van culturele voorzieningen in de directe omgeving grondprijzen doet stijgen).
Ook de intrinsieke waarde van een karakteristiek pand blijft veelal onderbelicht. De intrinsieke waarde, zegt Boudewijn de Bont, staat niet in de rekensom van de ontwikkelaar. Ten onrechte. Beter onderzoek naar waarde-ontwikkeling van karakteristiek vastgoed is nodig. Maar relativeert Pieter Siebinga welbewust: ‘Aan het geld ligt het niet alleen. Er is geld zat. Hij rekent voor: het volume van de restauratiemarkt beloopt 500 miljoen euro per jaar. Grosso modo is er 200 miljoen per jaar beschikbaar aan subsidie, belastingaftrek en laagrentende leningen. Blijft over 300 miljoen, een bedrag dat in het niet valt bij de miljarden (420) aan spaargeld en beleggingen van de Nederlanders, volgens de laatste cijfers van CBS.’ Herbestemming moet sexy gemaakt worden. Het moet architecten lokken – hoe kan het, vraagt rijksbouwmeester Frits van Dongen zich af dat er in De Doelen tweeduizend mensen komen luisteren naar bureau BIG architects. Die mensen moeten wij ook hebben. Systemen ombouwen Naast de dringende oproep om de acute nood van de komende jaren te lenigen, komen uit de zaal ook geluiden die oproepen na te denken over het grotere systeem. Dat moet om, om de toekomst anders in te richten. Denk aan nieuwe verdienmodellen voor gemeenten (anders dan gronduitgifte), denk aan de opleidingen. De rijksbouwmeester geeft aan dat ook een belangrijke partij als de Rabobank dit geluid laat horen. Arlette Kerkhof van de HKU: ‘We moeten nieuwe architecten opleiden die zelf projecten initiëren en zelf nadenken over programma.’
ACTIEPUNTEN Aan het slot van de bijeenkomst zijn 6 concrete actiepunten benoemd die samen met de partners worden opgepakt.
1. Nieuwe gebruikers en programma vinden In samenwerking met markt- en maatschappelijke partijen, waaronder de 30 Akteondertekenaars en de 50 partners van NRP. 2. Waarde-ontwikkeling Onderzoek naar de intrinsieke waarde van karakteristiek vastgoed. Aantonen van economische waarde van karakteristiek vastgoed voor omgeving. Maar ook de meerwaarde in de taal van de harde vastgoedwereld. Benoemen en berekenen en beprijzen van monumentaal vastgoed. Erfgoed kost geen geld, het is een investering. 3. Communicatie Erfgoed en herbestemming laten doordringen tot het economisch discours en de vastgoedwereld. Sexy maken van herbestemming. Jonge garde ontwerpers en ontwikkelaars lokken. Zichtbaar maken van nieuw gebruik Exposure in (sociale) media van nieuwe, onvermoede herbestemmingen. 4. Opleidingen Onderwijs moet beter toegesneden worden op de opgave om het bestaande te ontwikkelen. Aanpassingen aan het curriculum bij alle betrokken opleidingen bevorderen. Trainees graag! Kennis en instrumenten voor (nieuwe) initiatiefnemers (cherish your fools) 5. Overheid, sturen op flexibiliteit Gericht op gemeenten en op de rijksdienst. Overheden aanzetten tot het dirigeren van programma naar vacante plekken, desnoods via naming and shaming. Vergunningen (parkeren, brandveiligheid etc): hoe maak je het onhaalbare haalbaar? Partners betrekken bij RCE-werkatelier. Rond leegstaande kerken bewegingsvrijheid formuleren. 6. Nieuwe verdienmodellen Voor de korte termijn: hoe komt Jan Splinter door de winter: met name de nieuwe gebruikers natuurlijk, maar is er meer? Voor de lange termijn, doen alsof we na de oorlog leven: welke systemen willen we anders inrichten, welke kansen liggen er. Kijk ook naar het sustainable finance lab.
