4.7.2 ‘De Woonvelden’
Belangrijkste motto voor ‘de Woonvelden’ is maximale vrijheid. Hier bevindt zich het overgrote deel van de vrije, grotere kavels. Naast het feit dat in geheel Mannee geen welstand gevoerd zal worden, geldt hier in het bijzonder dat er voor grote delen geen verplichte rooilijnen zullen worden opgesteld. Met uitzondering van een bebouwingsvrije zone aan de openbare straat mag het gebouw praktisch overal op de kavel worden geplaatst worden. Zo kan de particuliere bouwer kiezen voor wonen aan de straat (met een bescheiden voortuin) tot wonen achterop de kavel, waardoor een royale, statige voortuin ontstaat. Ook kan de woning in sommige gevallen aan het water gezet worden. De meanderende woonstraatjes zijn informeel van aard en zorgen voor een beschutte en intieme sfeer. Zichtlijnen zijn door de krommingen relatief kort. Plaatselijk echter wordt het informele woonstratencircuit haaks doorkruist door rechte, groene assen. Deze leggen een visuele verbinding met het buitengebied en zorgen voor oriënteringsgelegenheid. De randen van de woonvelden, grenzend aan de grote structuurdragers van het plan, zijn wat intensiever en meer aaneengesloten. Hier gelden weer wel dwingende rooilijneisen.
PLA N TO E L I C H T I N G
MASTERPLAN/STEDENBOUWKUNDIG PLAN MANNEE
27
Parkeren op het achtererf of in parkeerhof (1)
Scherpe overgang openbaar-priveterrein, geen voortuinen.
Getoonde beelden suggereren een woonsfeer d.m.v. referentiebeelden.Hieraan kunnen verder geen rechten worden ontleend. Ontsluiting d.m.v. woonpaden (2)
28
4.7.3 ‘De Scherven’
Hoofdthema van deelgebied ‘de Scherven’ is het wonen in het park. Strak begrensde woonclusters liggen losjes in een verder vrijwel groen parklandschap, dat langzaam over gaat in het agrarisch landschap. Vanuit vrijwel iedere woning is uitzicht op het open polderlandschap mogelijk. Dit terwijl de zuidranden van de woonvlekken zelf worden ingeplant met opgaand groen, waardoor Mannee gezien vanuit het buitengebied grotendeels wegvalt tegen de horizon. In plaats van een traditionele straat langs de voordeur is sprake van een (speel)gazon met een smal woonpad, die de voordeuren ontsluit. De woonpaden sluiten via een bruggetje aan op de Stelleweg waardoor ‘een blokje om’ mogelijk is. Uitvoering van de huizen met een veranda doen het verblijfsgenot van het openbare groen verder vergroten. De veranda geeft een zekere mate van privacy en gelegenheid tot een zitje, zonder dat het openbare groen daarvoor hoeft te worden aangesproken. De kavel is aan de achterzijde via een privaat collectief binnenhof met de auto te bereiken. Bezoekersparkeren wordt zoveel mogelijk opgelost in zogenaamde parkeerkoffers binnen de bouwvlekken. Ingezet wordt op modulair bouwen en projectmatige ontwikkeling om een zekere mate van eenduidigheid te krijgen. De meest oostelijke ‘scherf’ bestaat uit lage patiowoningen van het voor-achterhuistype. De patio levert een bescheiden beschutte prive-buitenruimte, terwijl voor het uitzicht geprofiteerd wordt van het ruime openbare groen aan de voorzijde.
PLA N TO E L I C H T I N G
2
1
1
2
1 2
2
1
1
MASTERPLAN/STEDENBOUWKUNDIG PLAN MANNEE
29
De Vaete als groen ‘dorpsplein’(2)
Royale groene middenberm met evt. wadi
Referentie: Nisse
Parkeren aan achterstraten (3)
Getoonde beelden suggereren een woonsfeer d.m.v. referentiebeelden.Hieraan kunnen verder geen rechten worden ontleend. Modulair bouwen langs de Spie
30
4.7.4 ‘ De Spie/de Vaete’ Het wonen aan ‘de Spie’ en ‘de Vaete’ betekent wonen aan een statige, klassiek geïnspireerde openbare ruimte. Het vormt dan ook de hoofdentree van de wijk en daarmee het visitekaartje. ‘De Spie’ rijgt de verschillende deelgebieden van noord naar zuid aaneen en vormt hiermee een dwarsdoorsnede van het plan. Zowel de Kattendijksedijk als het open landschap in het zuiden is vanuit ‘de Spie’ ervaarbaar. Een formele dubbele bomenlaan in de middenberm begeleidt het zicht. Deze wordt op zijn beurt weer ingekaderd door rechte straatwanden. De strakke rooilijn kent echter variatie in massa en architectuur, doordat hier het modulair bouwen van toepassing is. Hiermee ontstaat een zekere eenheid in verscheidenheid. Een relatief kleine voortuin zorgt voor een wat stedelijk beeld. Om het klassieke profiel zo zuiver mogelijk te houden wordt er in ‘de Spie’ niet geparkeerd. Dit gebeurt net ‘om de hoek’ en via (typisch Zeeuwse) achterstraten, die de woningen en garages/carports aan de achterzijde ontsluiten. Vanwege de goede bereikbaarheid en representativiteit wordt werken aan huis (praktijkwoningen in hoekhuizen) aan ‘de Spie’ gefaciliteerd, ‘De Spie’ verwijdt zich ter plaatse van ‘de Vaete’, die fungeert als centrale ontmoetingsruimte, de spil waar de wijk (en de omliggende wijken) om draait. De Vaete wordt omringd door voorzieningen en appartementen. Hier is de inrichting iets informeler van aard, als groen ‘dorpsplein’. Het verkeer wordt langs een zijde om de Vaete geleid.
4.7.5 Naamgeving en identiteit De identiteit van Mannee moet ook bij de keuze van straatnamen tot haar recht komen. Het is hierbij van belang dat de structuur van hoofd- en subwegen een herkenbare hiërarchie in de naamgeving kent. Daarnaast moeten de aanduidingen ‘laan’, ‘pad’, ‘straat’ en dergelijke worden gebruikt naar gelang het type weg. Een weg van het type ‘straat’ kan dus niet de aanduiding ‘laan’ krijgen. Die is voorbehouden aan een brede weg met bomen.
3
3
1
3 3
2
3
1
3
Gezien de ligging van Mannee op de rand van het (agrarisch) buitengebied en de sterke verwevenheid hiermee en ook het feit dat in het archeologisch onderzoek sprake is van vondsten van het verdwenen gehucht Mannee (dat zeer waarschijnlijk een hoofdzakelijk agrarisch karakter had), is gekozen voor een hoofdthema ‘agrarisch’. Op zich is het natuurlijk niets bijzonders dat een nieuwe wijk verrijst op voormalig landbouwgebied, maar in deze tijd van het verdwijnen van veel agrarische bedrijven is er extra aanleiding om hier de aandacht op te richten en de herinnering levend te houden. Het thema ‘agrarisch’ biedt allerlei mogelijkheden voor naamgeving. Verschillende categorieën kunnen zijn: onderdelen van de hoeve, landbouwwerktuigen, gewassen, (streek)producten en boerderijdieren. Daarbij wordt eerst gezocht naar historische namen.
In de straatnaamgeving ligt een thema voor de hand. Mannee heeft vier deelgebieden. Ter bevordering van de herkenbaarheid krijgt elk van de deelgebieden een eigen deelthema van het hoofdthema toebedeeld.
PLA N TO E L I C H T I N G
MASTERPLAN/STEDENBOUWKUNDIG PLAN MANNEE
31
(Water)patio Kavels van ca. 225 m2 t.b.v. patiowoningen in piervormige configuratie, deels gelegen in het water en deels in openbaar groen. Het water en het groen vormen het verlengstuk van de patiotuin. Aantal bouwlagen bedraagt ca. 11/2 à 2. Minimaal 1 parkeerplaats inpandig of onder geïntegreerde carport .
Vrijstaand, 400-500 m2 Kavels van ca. 400 à 500 m2 t.b.v. vrijstaande woningen. Kaveldieptes en breedtes kunnen plaatselijk sterk variëren. Minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein. Maximaal 3 bouwlagen.
Duurdere huur (gestapeld) (dijkappartementen) Een drietal alzijdig georiënteerde ‘paviljoens’ op/in de (uitgeholde) dijk met parkeervoorzieningen eronder. De gehele parkeerbehoefte inclusief bezoekersparkeren dient hier plaats te vinden. Het terrein rondom is openbaar toegankelijk. De bouwhoogte bedraagt maximaal 2 bouwlagen gerekend vanaf de kruin van de dijk.
Dijkwoningen Woningen gesitueerd op/aan een kunstmatige dijk. Het niveauverschil van ca. 3 meter vormt aanleiding voor bijzondere woningplattegronden. Aan de lage zijden worden de kavels begrensd door water. De noordelijke kavels zijn minder diep maar wel breed opdat zijdelings van de woning van de zon genoten kan worden, eventueel aangevuld door zonneterrassen. Afhankelijk van de kavelgroottes dienen 1 à 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd te worden. De bouwhoogte bedraagt maximaal 2 bouwlagen gerekend vanaf de kruin van de dijk.
32
4.8
INDICATIE KAVELTYPES EN -GROOTTES
Vrijstaand (duur) Vrije kavels van ca. 700 m2, minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Plaatsing van bebouwing op de kavel naar eigen inzicht met een minimale afstand tot de weg van 5 meter. Maximaal 3 bouwlagen.
2^1 Kappers Kavels van ca. 300 m2 t.b.v. 2^1 kappers. Minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein. Plaatsing van bebouwing op de kavel naar eigen inzicht met een minimale afstand tot de weg van 5 meter. Maximaal 3 bouwlagen.
Modulair bouwen/geschakeld Kavels van ca. 300 m2 t.b.v. het zogenaamde modulair bouwen, overwegend in geschakelde vorm. Basis is een standaard-moduul die door de consument naar believen zowel architectonisch als qua massa is uit te breiden en te variëren. De kavel heeft 2 parkeerplaatsen achterop de kavel bereikbaar via een door een vereniging van eigenaren collectief beheerd achterstraatje. Maximaal 3 bouwlagen.
Appartementen sociale huur Appartementen zijn gebaseerd op een plattegrond van ca. 7 x 12 meter, ontsloten door een galerij. Een centraal trappenhuis en lift ontsluiten de galerijen. Bouwhoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen. Minimaal een parkeerplaats dient op eigen (collectieve) terrein plaats te hebben.
PLA N TO E L I C H T I N G
MASTERPLAN/STEDENBOUWKUNDIG PLAN MANNEE
33
Appartementen sociale huur met voorzieningen De onderste (teruggelegen) laag biedt ruimte aan (commerciële) voorzieningen. De eerste en tweede verdieping zijn ten behoeve van huurappartementen in de sociale sector. Door de invulling met voorzieningen is voor de begane-grondlaag een meer dan gemiddelde hoogte noodzakelijk, waardoor de totale bouwhoogte op ca.10 meter komt. Verder geldt wat gezegd is onder ‘appartementen sociale huur’.
Sociale koop Kavels van ca. 150 m2 t.b.v. rijwoningen in de goedkope sector. De kavels kennen een achterpad om ook de bergingen bereikbaar te maken. Parkeren dient volledig op openbaar terrein plaats te vinden. Maximaal 3 bouwlagen.
Geschakeld Kavels van ca. 350 m2 ten behoeve van geschakelde woningen. Garages koppelen de hoofdgebouwen aan elkaar. Minimaal een parkeerplaats op eigen terrein. De bouwhoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen.
(Land)patio Kavels van ca.200 m2 t.b.v. patiowoningen. De voordeur is gelegen aan een openbaar groengebied en wordt ontsloten via een woonpad. Met de auto bereikbaar via een achterpad/parkeerhofje. Minimaal 1 parkeerplaats dient inpandig of onder geïntegreerde carport gerealiseerd te worden. Bouwhoogte bedraagt maximaal 1 laag met een opbouw op de tweede laag.
34
4.9
WEGPROFIELEN EN -CATEGORIEËN
Cat. 2, hoofdontsluiting Mannee De hoofdontsluiting bestaat uit een 5,5 meter brede strook asfalt. De materialisering in asfalt heeft een duidelijke signaalfunctie waaruit blijkt dat het de hoofdontsluiting betreft. Wegen van een lagere orde kennen allemaal een elementenverharding ((gebakken) klinkers, tegels etc.). In bebouwd gebied kent de weg aan minimaal een zijde een trottoir van 3 meter of meer. Plaatselijk bestaat er de mogelijkheid tot langs- of dwarsparkeren in afzonderlijke parkeerhavens. Uitzondering hierop is de Spie, waarin niet geparkeerd wordt.
Mannee kent een aantal categorieën aan wegen en paden: Cat. 1, verbindingsweg Deze weg is ingericht op doorgaand, regionaal verkeer met een ontwerpsnelheid van 60 km/h. De wegbreedte is 7,5 meter. Optioneel kunnen flankerende fietspaden worden opgenomen. Er zijn echter voldoende alternatieven (Stelleweg, interne wijkverkeersstructuur, Noordhoeklaan/Werflaan) die dit (voorlopig) overbodig maken. Ook is een flankerende laanbomenstructuur in het huidige, open polderlandschap niet gewenst. De verbindingsweg zou in principe zo min mogelijk moeten opvallen, en dus niet nodeloos worden omzoomd met opgaand groen, lantaarnpalen of extra asfalt. Om bovenstaande ontwikkelingen echter toch ook in de verre toekomst open te kunnen houden, dient een zone van min. 30 m rondom de as van de weg vrij gehouden te worden. De materialisering bestaat uit asfalt.
(fietspad optioneel)
2 m.
(fietspad optioneel)
4 m.
7,5 m.
4 m.
2 m.
3 m.
profiel A-A’ (cat. 1 verbindingsweg)
PLA N TO E L I C H T I N G
3,5 m.
variabel
3 m.
3 m.
profiel B-B’ , de Spie (oostelijke zijde cat. 2 , hoofdontsluiting) (westelijke zijde cat. 4, woonpad) MASTERPLAN/STEDENBOUWKUNDIG PLAN MANNEE
35
Legenda Cat. 1 verbindingsweg
Cat. 2 hoofdontsluiting
G
G’
I’
I
D
Cat. 2a hoofdontsluiting: Verlengde Noordhoeklaan en zuidelijke entree Cat. 3 woonstraten
Cat. 3a woonstraten: verbindingen.
D’
B
E
B’
Cat. 3b achterstraten
E’
4.516
Cat. 3c pieren 6.00
20.00
Cat. 4 woonpad 3,5 m.
2.00
5.00 6.00
5.00 6.00
3.
6.00
5.00
3.
3.
6.00
F
Cat. 4a woonpad 2 m
F’
Cat. 5 wandel en fietspaden 6.00
C
H
H’
0
9.0
6.00
0
3.0
0
4.0
3.00
0
6.0
6.00
0
4.0
4.00
Westelijke oevers
J
C’
Stelleweg
A
3.00
J’
3.00
5.50 1.80
3.50
3.00
3.00 5.50
5.00
3.50
6.00 5.00 4.00
3.00
5.00
A
6.00
5.00
Voormalige opril naar Kattendijksedijk 8.00
6.00
3.00
6.00 6.00
2.00
20.00
8.00
2.00 2.00 3.50 4.00 3.50 1.00
5.00 2.50 5.00
4
6
4
36
r=
25
20.00
r=2
Cat. 2a, hoofdontsluiting Verlengde Noordhoeklaan, hoofdentree vanuit het zuiden. Deze weg is van dezelfde orde en status als de reguliere hoofdontsluiting, echter deze wijkt in profiel af. Het profiel is gebaseerd op dat van de Noordhoeklaan. Er is dus sprake van twee gescheiden rijbanen met een groene middenberm met laanbeplanting. Hierdoor ontstaat er een ruimtelijke eenheid met (de) Noordhoek(laan). Een verbinding tussen beide wegen is er voor autoverkeer overigens niet. Voor de entree vanuit het zuiden geldt eenzelfde profiel tot aan ‘de Vaete’. Hiermee krijgt de entree ‘body’ en allure.
Cat. 3a, woonstraten-verbindingen Daar waar de woonstraten groengebieden doorsnijden (en er dus geen bebouwing aan zit) wordt niet geparkeerd en kan volstaan worden met een breedte van 3,5 tot 4,5 meter, afhankelijk van de plek.
Cat 3, woonstraten Woonstraten hebben een breedte van 6 meter en kennen een erfinrichting zonder verdere noemenswaardige opdeling van het wegvak. Materialisering bestaat uit losse elementenverharding. Parkeren wordt opgelost in het wegvak middels bestrating of in losse parkeerhavens.
Cat. 3c, de pieren Ontsluiting van de patiowoningen aan de pieren geschiedt door middel van gerende straatjes of kleine erfjes. De minimale breedte is 6 meter, welke uitloopt naar ca. 12 tot 15 meter. Op de erfjes zelf wordt niet geparkeerd. Materialisering bestaat uit losse elementenverharding.
Cat 3b, achterstraten Achterstraten dienen ter ontsluiting van garages en bergingen achter op de percelen. De minimale breedte is 6 meter. Het is echter aan de ontwikkelaar van de percelen of hier door verbreding meer kwaliteit aan gegeven wordt. De achterstraten zijn niet per definitie publiek toegankelijk.
0,5 m.
3 m.
2 m.
2 m.
4 m.
4,5 m.
4,5 m.
variabel
variabel
1,5 m. variabel 1,25 m.
ca. 5,5 m.
5 m.
profiel C-C’ (links cat. 2a, verlengde Noordhoeklaan) (rechts westelijke oevers)
min. 5 m.
6 m.
min. 5 m.
profiel D-D’ (cat. 3, woonstraat)
MASTERPLAN/STEDENBOUWKUNDIG PLAN MANNEE
37
variabel
4,5 m. 20 m.
15 m
min. 6 m
variabel
profiel E-E’ (cat. 3a woonstraat-verbindingen)
6 < variabel < 15 m
profiel F-F’ (cat 3b achterstraten)
15 m variabel
profiel G-G’ (cat. 3c de pieren)
38
2 m.
variabel 20 m.
profiel H-H’ (cat. 4a, woonpad 2 m.)
