NIEUWSBRIEF
INHOUD O.A 2 Even voorstellen 3 Woning verkopen 4 Verslag van presentatie WoonWinkel Fonds 7 Colofon
Woon-Winkel Fonds in een nieuw jasje! Het is u waarschijnlijk wel opgevallen dat deze nieuwsbrief in een nieuw jasje is gestoken met een nieuw logo. Het laat zien dat wij een verfrissende kijk hebben op het beleggen in en beheren van
onroerend goed. De blokjes in het logo staan voor de bouwstenen van ons bedrijf namelijk groei, kwaliteit en een gespreide portefeuille. Wij wensen u veel leesplezier!
Aantal huishoudens groeit landelijk 11 procent tot 2025 (overgenomen uit de nieuwsbrief Vastgoedmarkt d.d. 7-10-09) Hoewel in delen van Nederland het aantal inwoners daalt, neemt het aantal huishoudens juist toe. Dat staat in het rapport “Van groei naar krimp: een demografische omslag in beeld” van het Werkverband Periodieke Rapportage Bevolkingsvraagstukken (WPRB), waarin het CBS en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) vertegenwoordigd zijn. Tot 2025 zal het aantal huishoudens met 11 procent toenemen, terwijl de bevolkingsgroei maar 3 procent bedraagt.
Tussen 1997 en 2007 kromp in 95 gemeenten de bevolking. In slechts twaalf gemeenten daalde in die periode het aantal huishoudens. De reden voor de groei van het aantal huishoudens is dat veel mensen voor kortere tijd (jongeren) of langere tijd (ouderen) alleen gaan wonen. Deskundigen noemen dat verschijnsel huishoudverdunning: meer maar kleinere huishoudens. In ZuidLimburg en het noordoosten van Groningen zullen er de komende vijftien jaar juist minder huishoudens zijn. > lees verder op pag 2
NOVEMBER 2009 jaargang 4 nummer 10
Even voorstellen
v.l.n.r. Martijn van der Heide, Mirjam Ostendorf en Michel Bouts
Binnen het Woon-Winkel Fonds zijn er een aantal personele wijzigingen geweest. Wij willen onze nieuwe medewerkers graag aan u voorstellen. Michel Bouts is per augustus in dienst getreden bij het Woon-Winkel Fonds, ter ondersteuning van de Marketing en is al 25 jaar actief in de financiële wereld: 10 jaar als accountmanager en 15 jaar als commercieel directeur. De financiële instellingen waarvoor hij gewerkt heeft zijn een algemene bank, twee verzekeraars, een effectenhuis en een investment bank. Binnen het Woon-Winkel Fonds is hij verantwoordelijk voor Marketing & Sales. Zijn doel is om de slogan “De beste belegging dicht bij huis” werkelijk (commerciële) handen en voeten te geven en onder de aandacht te brengen van potentiële beleggers.
Per 1 augustus 2009 is Mirjam Ostendorf bij ons in dienst getreden als Office Manager. Mirjam heeft hiervoor al heel wat jaren gewerkt als secretaresse bij verschillende nationale en internationale bedrijven. De afgelopen 7 jaar was zij werkzaam op de Marketing afdeling van een Japans bedrijf waarvan het laatste jaar als PR & Communication Executive. Zij is uw eerste aanspreekpunt als u contact opneemt met Woon-Winkel Fonds en verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken binnen het kantoor. Martijn van der Heide is vorige maand begonnen ter ondersteuning van de afdeling vastgoed en hij zal het beheer van de portefeuille van Woon-Winkel Fonds verzorgen. Dit houdt in dat hij de schakel is tussen huurders, makelaars, beheerders, overheden en overige marktpartijen en medeverantwoordelijk voor de gehele portefeuille, zowel op technisch, administratief als commercieel gebied. Hiervoor heeft hij zes jaar als assistent makelaar en vastgoedbeheerder gewerkt voor een plaatselijk makelaarskantoor in Harderwijk, de plaats waar hij 30 jaar geleden geboren is en waar hij ook woont.
> Vervolg van de voorzijde ‘Aantal huishoudens groeit landelijk 11 procent tot 2025’ Door het relatief grote aantal ouderen ligt de sterfte er hoger, terwijl jongeren vertrekken naar andere delen van het land. Volgens het rapport is die situatie uniek, want tot dusver bleef het aantal huishoudens min of meer stabiel bij een krimpende bevolking. De leegloop van regio’s als Noordoost-Groningen, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg heeft gevolgen voor de woningmarkt. Positief zijn kortere wachttijden voor een huurwoning en lage prijzen voor koopwoningen. Negatief zijn leegstand en woningoverschot. Wel zou in sommige aantrekkelijke gebieden zoals langs de kust of op het platteland het gebruik van een tweede woning kunnen toenemen. Dat gebeurt ook in Frankrijk waar het platteland leegloopt, maar waar steeds meer mensen een tweede woning hebben. Conclusie: dit is een positieve ontwikkeling voor het Woon-Winkel Fonds. 2
Woning verkopen
In recent verschenen cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) blijkt dat de verkoop van woningen in het derde kwartaal 2009 met 23 procent gedaald is vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. Hoewel de huizenverkopen ver achter blijven bij vorig jaar, zegt de NVM dat er toch sprake is van enige opleving. Historisch worden er in het derde kwartaal zo’n 5 procent minder huizen verkocht ten opzicht van het tweede kwartaal , maar dat was dit jaar slechts 1 procent. Het Woon-Winkel Fonds ziet deze daling tussen het tweede en derde kwartaal ook. Dit jaar zijn er in het tweede kwartaal 7 woningen verkocht tegen 5 woningen in het derde kwartaal. Echter de landelijke daling van de verkoop woningen in het derde kwartaal vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder gaat dit jaar niet voor Woon-Winkel Fonds op. In het derde kwartaal 2009 heeft het Fonds 5 woningen verkocht vergeleken met 2 woningen een jaar eerder. De reden hiervoor is, dat de woningen die het Fonds verkoopt in het lagere segment vallen.
Linksboven Zoetermeer - Willemstraat Midden Drachten - Raadhuisplein Onder Haarlem Edward Jennerstraat
“Herstel van de woningmarkt” Het herstel van de woningmarkt is hier het eerst merkbaar. Dit heeft te maken met het feit dat de vraag naar goedkopere woningen, onder andere voor starters, nog altijd op peil is en het prijspeil daardoor gehandhaafd blijft. Dit heeft te maken met de aanhoudende krapte in het startersegment, met name door het gebrek aan passende nieuwbouwwoningen en een doorstroming die steeds verder stokt.
Het aantal verkochte woningen in 2009 is verdubbeld ten opzichte van 2008. Dit wordt gebaseerd op het feit dat tot en met het derde kwartaal 2009 er al 15 woningen zijn verkocht ten opzichte van 8 woningen op het gehele jaar 2008. Daarnaast wordt er verwacht dat er in het vierde kwartaal nog 2 à 3 woningen verkocht zullen worden, wat een verdere positieve bijdrage zal hebben aan het resultaat. 3
Verslag van presentatie Woon-Winkel Fonds Dinsdag 29 september j.l. heeft de directie van Beethoven Beheer B.V. een presentatie gehouden waarin voornamelijk de wijzigingen in het Prospectus werden doorgenomen. Daarnaast werd er ingegaan op de portefeuille, de prognose voor 2009 en de cijfers. De heer Bouts (Marketing Manager) gaf een presentatie met als onderwerp, “Beleggen na de kredietcrisis”.
Impressie participantenvergadering 29 april 2009
De heer Knobben (directeur Beethoven Beheer B.V.) opende de presentatie met een speciaal welkom voor de Raad van Toezicht en de Bewaarders van Woon-Winkel Fonds. De heer Plomp (directeur Beethoven Beheer B.V.) nam de wijzigingen door die worden aangebracht in het Prospectus voor 2009. Hierbij sprak hij zijn dank uit naar de heren van Waas en Kleinegris voor hun inbreng. Rechtsonder op deze pagina ziet u enkele belangrijke data met betrekking tot de inkoop en uitgifte van participaties voor dit emissiejaar zoals vastgelegd in het Prospectus. Na definitieve vaststelling van de wijzigingen kunt u het Prospectus downloaden van onze website www.woonwinkelfonds.nl Behoefte aan rust en degelijkheid Na de presentatie van de heer Plomp was het woord aan de heer Bouts. De heer Bouts heeft zich eerst even voorgesteld (zie ook artikel op pag. 2 van deze nieuwsbrief) en begon daarna zijn verhaal over beleggen na de kredietcrisis en de kansen voor Woon-Winkel Fonds. De belegger heeft in deze tijd behoefte aan rust en degelijkheid, beperkte risico’s, transparante bedrijfsvoering, kennis van het product, integriteit en cliëntgerichtheid. De heer Bouts legt aan de hand van enkele dia’s uit hoe dit van toepassing is op het WoonWinkel Fonds, hij laat dia’s zien met grafieken van 4
het rendement en de waardeontwikkeling. Daarnaast geeft hij de doelstellingen aan voor 2009 tot 2014, een groei van het participantenvermogen van €20,7 miljoen naar €28 miljoen en een belegd vermogen van € 84,3 miljoen naar € 100 miljoen. Dit is een forse stap, maar de heer Bouts is ervan overtuigd dat dit mogelijk is. Vervolgens werd het woord gegeven aan de heer Knobben die in zijn presentatie inging op het beheer en optimalisering van de onroerend goed portefeuille. In het slot van zijn presentatie gaf hij een overzicht van de kansen en bedreigingen voor Woon-Winkel Fonds en een prognose voor het jaarresultaat 2009.
Inkoopdatum, 20e werkdag van het jaar
29 jan. 2010
Verzoek tot inkoop (uittredingsformulier) 5 werkdagen voor inkoopdatum
22 jan. 2010
Betaling inkoopprijs, binnen 20 werkdagen na inkoopdatum
26 feb. 2010
Uitgifte participaties (uitgifte datum), 30e werkdag van het jaar
12 feb. 2010
Verzoek tot toekenning (inschrijving) 5 werkdagen voor uitgiftedatum
5 feb. 2010
Storting - 5 werkdagen voor uitgiftedatum
5 feb. 2010
Waardeontwikkeling per participatie incl. herbelegging 400
Het beheer van het commercieel onroerend goed wordt door Beethoven Beheer B.V. gedaan, waarbij het technisch beheer is uitbesteed aan twee technisch beheerders. De lijnen met de huurders zijn op deze manier kort. Zo is er meer betrokkenheid vanuit het vastgoed. Dit geeft kracht aan het Fonds. Aan de hand van foto’s werden er verschillende panden getoond. Zo is de verbouwing aan de Jacob Catsstraat te Rotterdam nu helemaal opgeleverd en volledig verhuurd.
350
300
250
“Huurrisico” 200
Er zijn nieuwe contracten gesloten met Praxis in Hoogeveen en Prénatal in Utrecht. Voor wat betreft het huurprijsrisico is het verschil tussen de huurwaarde en de opbrengst nihil. Alle woningen zijn beneden de maximale huurprijs verhuurd. De conclusie is dat er geen lucht zit in de commerciële- dan wel woningportefeuille. Verder vertelde hij dat er de komende jaren geen bijzondere expiraties verwacht worden. De gemiddelde looptijd van de contracten van de winkels is 3,6 jaar. Vervolgens werden de kansen in de portefeuille voor de komende jaren besproken. Ook hier werden er een aantal complexen besproken waaronder Drachten. Momenteel staan daar 13 woningen leeg, dit heeft voornamelijk te maken met de herontwikkeling van dit gebied door Redema. Verkoopwinst met behoud van woningbezit Woon-Winkel Fonds ontvangt hiervoor een compensatie voor de niet verkochte woningen tijdens de herontwikkeling. Het voordeel hiervan is dat er een verkoopwinst behaald wordt met behoud van woningbezit. Op het moment van de presentatie staan er 22 woningen in de verkoop waarvan 13
150
100
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Waarde ultimo na kosten 100
121.3
151.29 192.5
224.2
252.56 276.18 298.01 327.79 308.81 313.38 354.5
355.9
in Drachten en 2 onder bieding. Tenslotte vermeldt de heer Knobben dat het resultaat voor 2009 in lijn is met de afgegeven begroting op de participanten vergadering van 29 april 2009. Het doel voor 2010 is de leegstand onder controle te houden en leegstaande/leegkomende woningen te verkopen. Gezien de ervaring op dit gebied gedurende 2009 heeft de heer Knobben alle vertrouwen in deze. Tijdens de rondvraag complimenteert de heer Kleinegris de directie met het gevoerde beleid.
Belegd vermogen en participantenvermogen 100 80 60 40 20 0
Belegd vermogen Participanten vermogen
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
20.445
30.213
32.987
42.262
45.811
50.601
46.992
45.950
53.680
58.094
68.087
85.400
6.272
11.207
14.217
14.944
15.547
18.353
18.753
20.218
18.145
21.409
22.306
21.603
5
Totaal rendement Woon-Winkel Fonds
30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 1997
1998
1999
2000
2001
Totaal rendement
23.7
24.7
27.7
16.9
12.8
Uitgekeerd rendement
12.1
16.9
13.2
11
Indirect rendement
11.6
7.8
14.5
5.9
gemiddeld dd ld
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
9.6
8.3
10.1
-5.5
7.3
7.4
0.4
6.4
6
5.8
6
5.8
6.5
6.4
3
8.26
6.4
3.6
2.5
4.1
-11.3
0.8
1
-2.6
3.7
11.95
Geringe afwaarderingen Een andere participant stelt dat hij met verbazing heeft gekeken naar andere beleggingsfondsen en beursfondsen. Die waren vorig jaar bijna gehalveerd. Met uitzondering van het jaar 2005 heeft Woon-Winkel Fonds geen last gehad van afwaarderingen. De forse koersdalingen van genoteerde onroerend goed fondsen staan in schril contrast met de zeer geringe afwaardering van Woon-Winkel Fonds over 2008. De heer Knobben geeft als antwoord dat wij altijd goedkoop hebben ingekocht. Er is voldoende geïnvesteerd zodat je de minnen en plussen kunt wegstrepen. Dit is goed voor het Fonds. De mix van winkels en woningen die we nu hebben in de portefeuille is ons inziens de ideale mix voor verkoopwinsten en te behalen exploitatieresultaat. De heer van Waas heeft een vraag over de waardering door taxateurs aan het einde van het jaar. Het gaat hier om de waarde in bewoonde staat. Is het mogelijk om de waarde aan te geven van het pand als het leeg is. De heer Knobben reageert dat we dit inzichtelijk kunnen maken. De heer van Waas geeft aan dat dit goed is om te weten ook voor nieuwe participanten.De heer Knobben sluit de presentatie en bedankt iedereen voor zijn/haar aanwezigheid. 7
“Een onhandige doe-het-zelver in een pand van Woon-Winkel Fonds”
Uit de Telegraaf van 31 juli 2009
Suggesties Heeft u suggesties, opmerkingen of vragen over onze nieuwsbrief? Mail deze dan naar
[email protected]
Nieuwe wet Op 1 oktober 2009 werd in Nederland een nieuwe wet ingevoerd. Deze wet heeft betrekking op email-communicatie en is een uitbreiding op de reeds bestaande “spam”-wet voor particulieren.
COLOFON Voor de meeste bedrijven die gebruik maken van mailinglijsten waarbij ze zelf e-mail adressen hebben toegevoegd aan hun systeem, zal gelden dat zij personen op die lijsten voor 1 oktober toestemming zullen moeten vragen, voor het verzenden van mailings. Vooruitlopend op deze wet hebben wij bij de vorige nieuwsbrief een formulier meegezonden waarop u aan kon geven of u de nieuwsbrief per e-mail of per post wil ontvangen. Wij hebben een heleboel reacties binnen gekregen. Ongeveer 45% van de participanten wil de nieuwsbrief graag per e-mail ontvangen. Dit betekent voor Woon-Winkel Fonds dat er minder nieuwsbrieven gedrukt hoeven te worden, dus minder papier. Daarnaast is het kostenbesparend, denk aan drukkosten en verzendkosten. Mocht u nog niet hebben doorgegeven dat u voortaan de nieuwsbrief per e-mail wilt ontvangen dan kan dit alsnog door een e-mail te sturen naar:
[email protected]
Deze nieuwsbrief is een uitgave van WoonWinkel Fonds. De nieuwsbrief verschijnt periodiek en wordt verstuurd aan onze participanten, clientenremisiers en prospects. Via de nieuwsbrief houden wij u op de hoogte van ontwikkelingen die betrekking hebben op het Woon-Winkel Fonds. Redactie Mirjam Ostendorf Michel Bouts Ontwerp en realisatie Sedney Grafisch Buro
Bel ons gerust voor meer informatie of met vragen over Woon- Winkel Fonds. U wordt dan persoonlijk te woord gestaan door één van onze medewerkers.
Woon- Winkel Fonds Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Postbus 1188 3840 BD Harderwijk telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail
[email protected] internet www.woonwinkelfonds.nl
