Oriënterende bijeenkomst ‘wonen’ Analyse huidige situatie, verwachtingen en strategie
4 december 2014
Proces op hoofdlijnen (voorlopig) 1e Themabijeenkomst wonen College16 september 2014 (1e verkenning) Onderzoeksfase; Verzamelen en bewerken gegevens tot informatie c.q. prognoses 2e Themabijeenkomst wonen College 21 oktober 2014 (terugmelding 1e resultaten onderzoek) Onderzoeksfase: Verzamelen en bewerken van aanvullende gegevens op meer detail/ Formuleren uitvraag onderzoeksbureau Oriënterende raad 4 december Advies onderzoeksbureau over woningprogrammering voor de komende 15 jaar als onderlegger op te stellen gemeentelijke woonvisie c.q. volkshuisvestingsbeleid. Conclusies en strategiebepaling College Voorlegging Woonvisie raad
Inhoudsopgave
Analyse huidige situatie Woningvoorraad Scheefwonen Huishoudens Inschrijvingen huurwoningen Ter Aar Gemiddelde inschrijfduur Bereikbaarheid woningvoorraad Starterslening Verwachtingen Ontwikkeling huishoudens Ontwikkeling van inkomens Programma nieuwbouwprojecten Ontwikkelingen die om een gemeentelijke strategie vragen
Huidige situatie: Woningvoorraad Aantallen sociale woningbouw (stand medio 2014)
kern type kern Vestia *1 WSN Nieuwkoop A 846 Ter Aar A Nieuwveen A 309 Langeraar A Zevenhoven B 207 Noorden B 145 Vrouwenakker C Korteraar C Papenveer C Noordeinde C 96 Noordse Dorp C Woerdense Verlaat C 4 De Meije C TOTAAL aantal 612 995 *1 incl. 54 stuks voorgenomen verkoop
WDA 630 166
4
800
TOTAAL 846 630 309 166 207 145 4 96 4 2.407
Bron: SysWoV, ABF Research
Huidige situatie: Woningvoorraad
Conclusie In het jaartal 2011 ligt het aandeel particuliere huur in de gemeente Nieuwkoop tussen de 5,3% en 8,3% ten opzichte van de totale woningvoorraad (dit verschil komt door het gebruik van meerdere bronnen) Op basis van eigen gegevens ligt het percentage particuliere verhuur in 2013 tussen de 5,2% en de 8,2%.
Bron: cbs.nl, pzh.databank.nl
Huidige situatie: Scheefwonen
Conclusie 41% van de huishoudens in een sociale huurwoning heeft een verzamelinkomen dat boven het inkomen (meer dan € 33.000,-) ligt dat is bedoeld voor de doelgroep sociale woningbouw en woont dus scheef 30% van de huishoudens in een sociale huurwoning heeft een verzamelinkomen van 43.000 euro of meer Woondiensten Aarwoude bevestigd in het ondernemingsplan dat binnen haar bestand aan sociale huurwoningen ongeveer 43% scheef woont Bron: cbs.nl, Rapport: Bewoonde huurwoningen naar eigendom en inkomen bewoners per gemeente, 1 januari 2011 Woondiensten Aarwoude – Ondernemingsplan 2012-2015
Huidige situatie: Huishoudens Aantal huishoudens gemeente Nieuwkoop, 2014 Aantal Percentage Huish. leeftijd 15 - 24 211 1,89% Huish. leeftijd 25 - 34 1.090 9,79% Huish. leeftijd 35 - 44 1.765 15,85% Huish. leeftijd 45 - 54 2.580 23,17% Huish. leeftijd 55 - 64 2.364 21,23% Huish. leeftijd 65 - 74 1.864 16,74% Huish. leeftijd 75 - 84 971 8,72% Huish. leeftijd 85 - 94 290 2,60% Totaal 11.135 100,00%
Bron: Hera, ABF Research
Huidige situatie: praktijk Inschrijvingen huurwoningen Ter Aar Aanbod totaal 44 woningen wv. 22 comfortwoningen en 22 reguliere eengezinswoningen 271 inschrijvers: voor reguliere woningen 75% van buiten Nieuwkoop toewijzing comfortwoningen: 17 doorstromers 65+ huur Ter Aar en 5 aan CIZ- geïndiceerden uit de regio toewijzing reguliere eengezinswoningen 75% woningzoekenden Nieuwkoop leermoment vlgs WDA: toewijzing naar CIZ geïndiceerden is een meer regionale markt en timing is daarbij van belang om Nieuwkoopse doelgroep te bedienen
Bron: mail Woondiensten Aarwoude 17 oktober 2014
Huidige situatie: Inschrijfduur Gemiddeld inschrijfduur in maanden 2001 2002 2003 Nieuwkoop 44 43 43 Alphen a/d Rijn 31 32 36 Kaag en Braassem 60 30 37 Rijnwoude 19 22 26
2004 42 39 35 32
2005 43 40 38 30
2006 46 41 42 29
2007 48 47 35 38
2008 55 54 41 44
2009 57 69 51 49
2010 52 63 45 61
2011 66 59 38 43
2012 51 60 48 40
2014 58
Bron: Jaarverslag 2012 Woonmarkt Rijnstreek/ www.woningnethollandrijnland.nl
Verdeling inschrijfduur, van 1 april tot en met 22 oktober 2014 Maanden Aantal
0-12
13-24 0
25-36 1
37-48 49-60 61-72 73-84 74-96 97-108 109-120 121-132 133-144 6 11 7 7 4 2 1 0 1 1
Conclusie De gemiddelde inschrijfduur laat een licht stijgende trend zien De gemiddelde inschrijfduur was in gemeente Nieuwkoop in 2001; 44 maanden. In 2014 is het 58 maanden De verdeling van de inschrijfduur (over het jaar 2014) laat zien dat de grootste groep in de categorie 37-48 maanden (4 jaar) valt Bron: Jaarverslag 2012 Woonmarkt Rijnstreek/ www.woningnethollandrijnland.nl
Huidige situatie: Bereikbaarheid woningvoorraad koop Bruto jaarinkomen 35.000 Bruto jaarinkomen partner 0 Looptijd hypotheek in jaren 30 Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 1 jaar 2,15 % € 149.413 5 jaar 2,30 % € 149.413 10 jaar 2,90 % € 178.687 15 jaar 3,30 % € 169.823 20 jaar 3,75 % € 160.597 30 jaar 4,20 % € 158.055
Bruto jaarinkomen 45.000 Bruto jaarinkomen partner 0 Looptijd hypotheek in jaren 30 Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 1 jaar 2,15 % € 192.103 5 jaar 2,30 % € 192.103 10 jaar 2,90 % € 229.741 15 jaar 3,30 % € 218.344 20 jaar 3,75 % € 206.482 30 jaar 4,20 % € 203.214
Conclusie In totaal staan er (op 7 oktober) ca. 468 woningen te koop in de gemeente Nieuwkoop Met een inkomen van 35.000 euro is ca. 7,5% van het totale aanbod (tot € 175.000,-) bereikbaar. De 7,5% die beschikbaar is bestaat voornamelijk uit appartementen. Met een inkomen van 45.000 euro is ca. 31,6% van het totale aanbod (tot € 225.000,-) bereikbaar Bron: www.homefinance.nl & www.funda.nl, geraadpleegd: 7 oktober 2014,
Huidige situatie: Starterslening Startersleningen Uitgangspunt van de lening - altijd een aanvulling op een normale hypotheek. Woningsegment - lening is van toepassing op bestaande bouw en nieuwbouw.
Aanvraagformulier aangevraagd Verstrekt Geweigerd
2013 10 4 0
*gegevens op basis van kwartaal 1 & 2
Voor wie is de lening? - een in Nieuwkoop woonachtige en verblijfsgerechtigde persoon. - minimaal één jaar woonachtig in de gemeente - niet eerder in het bezit geweest van een koopwoning. Wat zijn de condities van de lening? - verwervingskosten van de woning niet hoger zijn dan €265.000,-. (nieuwbouw €250.000,- von) - zowel de eerste als de tweede hypotheek dient te worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). - maximale hoogte van de Starterslening bedraagt 10% van de totaalsom met een maximum van € 17.500,- bij de notaris moeten de akte van de starterslening en de akte van de hypotheek gelijktijdig passeren.
Bron: www.svn.nl
2014* 5 5 0
Verwachtingen: Ontwikkeling van huishoudens
Conclusie 2040 t.o.v. heden Stabiel: huish. leeftijd 15 – 24, 25 – 34 Daling: huish. leeftijd 35 – 44, 45 – 54 en 55 - 64 Stijging: huish. leeftijd 65 – 74, 75 – 84 en 85 - 94
Verwachtingen: Ontwikkeling typen huishoudens Huishoudens naar typen Totaal aantal huishoudens Eenpersoonshuishoudens Meerpersoonshuishoudens
2013 2015 2020 2025 2030 2035 2040 11.020 11.234 11.701 11.874 12.060 12.118 12.009 3.105 3.235 3.599 3.837 4.098 4.296 4.364 7.915 7.999 8.102 8.037 7.962 7.822 7.645
Conclusie Snelle en blijvende toename eenpersoonshuishoudens Tot 2020 lichte toename van meerpersoonshuishoudens, vanaf 2020 lichte afname
Verwachtingen: Ontwikkeling van inkomen Huishoudens naar inkomen 2013 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Totaal aantal huishoudens 11.020 11.234 11.701 11.874 12.060 12.118 12.009 minder dan 16.600 1.498 1.606 1.822 1.850 1.923 1.910 1.888 16.600 - 23.700 2.071 2.173 2.215 2.287 2.410 2.513 2.511 23.700 - 32.900 2.114 2.202 2.330 2.461 2.565 2.558 2.525 32.900 - 45.900 2.475 2.494 2.510 2.454 2.402 2.389 2.341 45.900 en meer 2.862 2.759 2.824 2.822 2.760 2.748 2.744
Conclusie Toename van alle (lage) inkomens groepen tot 32.900 Lichte afname van de (hoge) inkomens 32.900 en hoger
Verwachtingen: Huishoudens leeftijd naar inkomen Huishoudens naar inkomen 2014 minder dan 16.600 Huish. leeftijd 15 - 24 130 Huish. leeftijd 25 - 34 157 Huish. leeftijd 35 - 44 200 Huish. leeftijd 45 - 54 303 Huish. leeftijd 55 - 64 343 Huish. leeftijd 65 - 74 194 Huish. leeftijd 75 - 84 173 Huish. leeftijd 85 - 94 70 Totaal 1.570
% 16.600 - 23.700 61,61% 34 14,40% 201 11,33% 193 11,74% 278 14,51% 333 10,41% 576 17,82% 394 24,14% 119 14,10% 2.128
% 23.700 - 32.900 16,11% 30 18,44% 244 10,93% 336 10,78% 360 14,09% 398 30,90% 517 40,58% 230 41,03% 58 19,11% 2.173
% 32.900 - 45.900 14,22% 14 22,39% 333 19,04% 501 13,95% 637 16,84% 533 27,74% 333 23,69% 115 20,00% 28 19,52% 2.494
% 45.900 en meer 6,64% 3 30,55% 155 28,39% 535 24,69% 1.002 22,55% 757 17,86% 244 11,84% 59 9,66% 15 22,40% 2.770
% 1,42% 14,22% 30,31% 38,84% 32,02% 13,09% 6,08% 5,17% 24,88%
211 1.090 1.765 2.580 2.364 1.864 971 290 11.135
Conclusie De hoogste inkomensklasse (45.900 en meer) neemt sterk toe tussen de leeftijdsgroep 2534 en 35-44 en neemt weer sterk af vanaf de 65+ huishoudens
Verwachtingen: Programma nieuwbouwprojecten
Na 2020 zijn in huidige plannen nog ca. 220 woningen in de grondexploitaties opgenomen Bron: Dashboard Wonen, Najaarsnota 2014
Gemeentelijke strategie is gewenst Corporaties (uitponden, Novelle aanpassing Woningwet en Vestia) Statushouders (46 in 2015) Veranderende tgv demografische ontwikkelingen (o.a. 65+ en toenemende zorgvraag) Ontwikkelingen huishoudens (één- en meergezinshuishoudens) Bereikbaarheid van de woningmarkt …..
