OPLOSSINGEN WINKELLEEGSTAND BINNENSTEDEN

OPLOSSINGEN WINKELLEEGSTAND BINNENSTEDEN

1-7-2013

Eindrapport afstudeeronderzoek In dit onderzoeksrapport is onderzocht welke mogelijke oplossingen er zijn om leegstand van winkelruimte te verminderen. De focus ligt in dit onderzoek op leegstaand winkelvastgoed in Nederlandse binnensteden.

Oplossingen winkelleegstand binnensteden

Oplossingen winkelleegstand binnensteden EINDRAPPORT AFSTUDEERONDERZOEK

Haaksbergen, 1 juli 2013

VERSIE 2.2

In opdracht van

: Stichting Pioneering : Saxion Hogeschool Enschede, Academie Bestuur en Recht

Begeleiding

Pioneering

: Dhr. G. Wormeester

Saxion

: Dhr. R. Veenhoven

Tweede lezer

: Dhr. S. de Groot

Student

Naam

: Merijn van der Aa

Studentnummer

: 113000

Emailadres

: [email protected]

Telefoon

: 06-13633655 1


Voorwoord Voor u ligt mijn onderzoeksrapport dat oplossingen aandraagt om winkelleegstand in binnensteden te verminderen. Dit rapport is geschreven als afstudeeropdracht van de opleiding Vastgoed & Makelaardij aan het Saxion te Enschede. De keuze voor winkelleegstand als afstudeeronderwerp is gemaakt omdat het een actueel onderwerp is, wat veel mensen bezighoudt. Tijdens een bezoek aan een gemiddelde binnenstad in Nederland word je al snel geconfronteerd met leegstaande winkelpanden. Samen met opdrachtgever Pioneering is ervoor gekozen om de binnenstad van Enschede als praktijkcasus te gebruiken in dit onderzoek. De Twentse achtergrond van stichting Pioneering ligt hieraan ten grondslag. Vanuit stichting Pioneering ben ik begeleid door dhr. Wormeester, die ik graag via deze weg wil bedanken. Daarnaast moet ik dhr. Scholte bedanken voor het coördineren van de opdracht binnen Pioneering. Uiteraard wil ik ook de begeleiding vanuit Saxion bedanken, dhr. Veenhoven als directe begeleider en dhr. de Groot als tweede lezer. Verder wil ik mevr. Hampsink, dhr. Ten Hag, dhr. Budde en dhr. Verbakel bedanken voor de input en de adviezen die ik van hen heb ontvangen. Tot slot wil ik Leferink Office Works en haar werknemers bedanken voor de fijne werkplek en de duw in de goede richting om dit onderzoek succesvol af te ronden. Merijn van der Aa Haaksbergen, juli 2013

2


Samenvatting Theoretisch kader De aanleiding voor dit onderzoek komt voort uit toenemende winkelleegstand in Nederland en het ontbreken van perspectief dat dit toenemende probleem zich vanzelf oplost. De hoofdvraag van dit onderzoeksrapport luidt: Hoe kan leegstand van winkelruimten in Nederlandse binnensteden worden opgelost? Er is geprobeerd deze vraag te beantwoorden door te voldoen aan de doelstelling die is gesteld, namelijk een model ontwikkelen dat oplossingen aandraagt om winkelleegstand in binnensteden te verminderen. De opzet van dit onderzoek wordt in figuur 1 weergegeven. In dit conceptueel model is te zien dat het onderzoek bestaat uit drie kaders. Een theoretisch, praktisch en analytisch kader. In het theoretisch kader wordt het model ontwikkeld, in het praktisch kader wordt het model toegepast op de binnenstad van Enschede en in het analytisch kader worden de onderzoeksresultaten gepresenteerd en geïnterpreteerd. Met uitzondering van hoofdstuk 1 wordt in elk hoofdstuk een onderzoeksdeelvraag beantwoord.

Fig. 1: Conceptueel model.

In het model dat is ontwikkeld worden enkele stappen doorlopen. Als deze stappen zijn doorlopen levert dit een positie in het model op. Op basis van deze positie in het model wordt de leegstandsproblematiek inzichtelijk en kunnen mogelijke oplossingen worden aangedragen. Het model dat in het theoretisch kader is ontwikkeld is te zien in figuur 2.

Fig. 2: Het model.

3

Oplossingen winkelleegstand binnensteden In het model worden met de pijlen 1, 2 en 3 de stappen aangegeven. Stap 1 bestaat uit twee delen. Eerst moet door het maken van een profielschets worden geanalyseerd of een winkelgebied kansrijk of kansarm is en vervolgens moet de standplaatskwaliteit worden bepaald waar de leegstand zich bevindt. In stap 2 moet de leegstandsvorm worden bepaald. In het model is te zien dat er vier verschillende vormen van leegstand worden onderscheiden. Het maken van onderscheidt in leegstand is noodzakelijk omdat deze vormen dusdanig van elkaar verschillen dat ze om een andere aanpak vragen. De derde en laatste stap is het bepalen van mogelijke oplossingen. Als stap 1 en 2 zijn doorlopen levert dit een positie in het model op. Vervolgens kan door de legenda in stap 3 worden bepaald welke mate van ingrijpen noodzakelijk is. Op basis daarvan kan in de legenda worden afgelezen welke combinatie van categorieën oplossingen mogelijk zijn om leegstand te verminderen.

Praktisch kader Het model wordt in het praktisch kader toegepast op de binnenstad van Enschede. De binnenstad van Enschede kampt met bovengemiddelde winkelleegstand. De leegstand in de binnenstad is met name te vinden in de aanloopstraten naar de A-locaties. Doordat de afgelopen jaren teveel winkelruimte is ontwikkeld, is overaanbod ontstaan. In dit onderzoek is ervoor gekozen om voor drie leegstaande locaties in de binnenstad van Enschede oplossingen aan te dragen door middel van het model. De uitkomsten worden per locatie kort toegelicht. Winkelcentrum de Zuidmolen: In de Zuidmolen is sprake van dramatische (want structurele) leegstand. Uit het model blijkt dat de leegstand in de Zuidmolen kan worden opgelost door het aanbod te verbeteren of te verminderen. De Haverstraatpassage: Deze winkelstraat kampt met dramatische (want structurele) leegstand. Oplossingen die de leegstand in de Haverstraatpassage kunnen verminderen zijn aanbod verbeteren en aanbod verminderen. Van Heekplein 82: Op de best bezochte locatie van de binnenstad is een geval van problematische (want langdurige) leegstand. Uit het model blijkt dat door in te spelen op veranderende vraag of door het aanbod te beheersen deze leegstand mogelijk kan worden opgelost. Gedetailleerdere uitwerkingen van deze mogelijke oplossingen zijn te vinden in hoofdstuk 5.

Analytisch kader De hoofdvraag van dit onderzoek wordt in dit rapport gedeeltelijk beantwoord. De diversiteit aan mogelijke oplossingen zorgt ervoor dat er verschillende uitvoerende partijen moeten zijn. Het onderzoek zou effectiever kunnen worden wanneer oplossingen worden geschreven aan een vooraf duidelijk vastgestelde partij. De informatie die nodig is om het model te kunnen gebruiken, met name standplaatskwaliteit en leegstandsvormen, moeten volledig en betrouwbaar zijn. Uit het praktisch kader is gebleken dat wanneer deze input onvolledig of op basis van aannames is gemaakt, de betrouwbaarheid van de uitkomsten van het model afneemt. De oplossingen die worden aangedragen moeten nader worden onderzocht op juridische en financiële haalbaarheid. Daarnaast moeten partijen zoals vastgoedeigenaren, gemeenten etc. bereid zijn om samen te werken en concessies te doen. Deze factoren zorgen ervoor dat het enigszins onduidelijk is of dit rapport daadwerkelijk leegstand in Nederlandse binnensteden oplost of verminderd.

4


Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting

3

Inhoudsopgave

5

1.

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling 1.3 Onderzoeksvragen 1.4 Onderzoeksmethode 1.5 Leeswijzer

7 7 10 10 12 13

2.

Winkelstructuur in binnensteden 2.1 Het ontstaan van de Nederlandse winkelstructuur 2.2 Fijnmazigheid winkelstructuur 2.2.1 Bewinkelingsstructuur 2.3 Standplaatskwaliteit 2.4 Conclusie

14 14 15 16 18 19

3.

Oorzaken leegstand 3.1 Leegstand 3.1.1 Leegstandsvormen 3.1.2 Marktwerking 3.2 Vraaggerelateerde oorzaken 3.2.1 Demografische ontwikkelingen 3.2.2 Economische ontwikkelingen 3.2.3 Veranderend consumentengedrag 3.3 Aanbodgerelateerde oorzaken 3.3.1 Overaanbod 3.3.2 Locatie 3.3.3 Kwaliteit 3.4 Conclusie

20 20 20 22 24 24 26 27 28 28 28 28 29

5

Oplossingen winkelleegstand binnensteden 4.

Winkelleegstand oplossen 4.1 Mogelijke oplossingen 4.1.1 Vraaggerelateerde oplossingen 4.1.1.1 Vraag huurders stimuleren 4.1.1.2 Inspelen op veranderende vraag 4.1.2 Aanbodgerelateerde oplossingen 4.1.2.1 Aanbod beheersen 4.1.2.2 Aanbod verbeteren 4.1.2.3 Aanbod verminderen 4.1.2.4 Oplossingen samengevat 4.2 Onderzoeksmodel 4.2.1 Stappenbeschrijving 4.2.2 Het model 4.3 Conclusie

30 30 30 30 31 31 31 32 33 34 35 35 36 37

5.

Praktisch kader Enschede 5.1 Onderzoeksstappen 5.1.1 Stap 1A: Profielschets 5.1.1.1 Afbakening binnenstad 5.1.1.2 Winkelapparaat Enschede 5.1.1.3 Demografische, economische ontwikkelingen 5.1.1.4 Beleidskader 5.1.1.5 Kansrijk of kansarm? 5.1.2 Stap 1B: Standplaatskwaliteit 5.1.3 Stap 2: Leegstand Enschede 5.2 Stap 3: Oplossingen aandragen d.m.v. het model 5.3 Uitkomsten model 5.4 Conclusie

38 38 39 39 40 41 41 42 42 43 44 45 46

6.

Analytisch kader 6.1 Conclusies 6.1.1 Conclusies praktisch kader 6.2 Aanbevelingen 6.2.1 Aanbevelingen opdrachtgever

47 47 48 48 49

Literatuurlijst Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V

50 Definities gehanteerde begrippen Leegstandscijfers Winkelgebieden Economische gegevens Gegevens Enschede

54 55 56 58 59

6


1.0

Inleiding

In deze inleiding wordt de aanleiding van dit onderzoek toegelicht en wordt de onderzoeksopzet d.m.v. de doelstelling, onderzoeksvragen en onderzoeksmethode beschreven. De opbouw van dit onderzoek is gevisualiseerd in een conceptueel model (paragraaf 1.4) met aansluitend een leeswijzer (paragraaf 1.5).

1.1

Aanleiding

Leegstand van winkelruimten is een actueel thema in Nederland. Leegstand van winkelvastgoed kan worden omschreven als aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik zijn (DTZ, De kanshebbers in de markt, 2012), of het totaal van fysiek leegstaande winkelobjecten (NVM, Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt, 2013). Leegstaand vastgoed bedreigt de kwaliteit en vitaliteit van binnensteden (Van der Pas, 2009). Vooral structurele leegstand, zonder perspectief op verhuur op korte termijn draagt hier aan bij. De gevolgen van structurele winkelleegstand kunnen ingrijpend zijn voor binnensteden. Het zorgt voor verpaupering, dalende bezoekersaantallen waardoor de problematiek nog groter kan worden. Uit cijfers van Locatus blijkt dat de winkelleegstand de afgelopen jaren is toegenomen. Begin 2010 stond 5,5 procent van het winkelvloeroppervlak (wvo) leeg. Aan het begin van 2013 is dit gestegen naar ongeveer 6,4 procent (zie tabel 1). Dit komt neer op ruim 2 miljoen m² wvo. Volgens de cijfers van Locatus is de leegstand in 2012 redelijk stabiel gebleven (van 6,3 naar 6,4%). Dit is echter wel circa 100.000 m² leegstaand wvo extra, blijkt uit tabel 1.

Tabel 1: Winkelleegstand t.o.v. totale winkelvloeroppervlak (Locatus Retail Facts, 2010, 2011, 2012, 2013).

Naast Locatus houdt ook NVM cijfers bij van de Nederlandse winkelmarkt. De ontwikkeling van het aanbod van winkelruimte is in grafiek 1 (NVM, 2013) weergegeven. Onder aanbod wordt winkelruimte verstaan die direct of op korte termijn beschikbaar is. Ook nog in aanbouw zijnde winkelruimte behoort tot het aanbod (NVM, 2013). Eind 2012 werd circa 2,1 miljoen m² wvo winkelruimte aangeboden, ongeveer 7 procent van de totale winkelvoorraad. De leegstand eind 2012 was volgens NVM (2013) bijna 7 procent. Daarmee zijn de cijfers van NVM iets negatiever dan die van Locatus.

Grafiek 1: Aanbod van winkelruimte (NVM, Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt, 2013).

7

Oplossingen winkelleegstand binnensteden NVM verwacht dat in 2013 de leegstand verder zal toenemen, gezien de sombere economische vooruitzichten. Op de lange termijn zijn de verwachtingen negatief. Als er geen maatregelen worden getroffen, zal in 2020 in tweederde van de steden de leegstand niet verbeteren of zal het zelfs verslechteren (Roots Beleidsadvies, 2011). De tabel en grafiek op de vorige pagina geven een beeld van de totale winkelmarkt. Binnen de winkelmarkt zijn echter grote leegstandsverschillen per regio en binnen winkelgebieden. In figuur 3 is een kaart van Nederland weergegeven waarin het percentage leegstaande verkooppunten per 1.000 inwoners is af te lezen (cijfers uit 2012). In de randgebieden (periferie) van Nederland is de leegstand het hoogst en dan met name in noordoost-Groningen, de Achterhoek, zuid-Limburg en Zeeland. De hoge leegstand in deze gebieden wordt met name veroorzaakt door demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en bevolkingskrimp (Locatus, 2012). In de roodgekleurde gebieden in figuur 3 is de invloed van vergrijzing en bevolkingskrimp het grootst. Daardoor neemt het draagvlak voor winkelvoorzieningen af.

Fig. 3: Percentage leegstaande verkooppunten per 1000 inwoners (Locatus, Informatiefolder rapport leegstand, 2012).

Niet alleen regionaal zijn er verschillen zichtbaar in winkelleegstand, maar ook binnen winkelgebieden is de mate van leegstand verspreid. Aangezien dit onderzoek zich richt op binnensteden wordt vooral gekeken naar de verdeeldheid van leegstand in binnensteden. In tabel 2 worden de vijf segmenten/standplaatskwaliteiten genoemd die in binnensteden worden onderscheiden. Wat opvalt zijn de grote leegstandsverschillen tussen de verschillende segmenten. De gemiddelde leegstand op de A-locaties in Nederland is vele malen lager dan de leegstand op de C-locaties.

Tabel 2: Leegstand per segment (Locatus, Inputtabellenleegstand, 2011).

De leegstandsproblematiek doet zich voornamelijk in de aanloopstraten van de A-locaties voor. Omdat leegstand niet als één homogene groep kan worden behandeld is de leegstandsvorm van belang bij het bestrijden van winkelleegstand. Vormen van leegstand die als meest problematisch kunnen worden omschreven, vragen om andere maatregelen dan gevallen waarin de problematiek minder is. Om onderscheid te maken tussen leegstand zal het begrip verder moeten worden gedefinieerd.

8

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Het begrip leegstand is een containerbegrip voor elke vorm van leegstand, ongeacht de oorzaak daarvan (Van der Voordt, 2007). Leegstand hoeft niet per definitie negatief te zijn. Voor een goede doorstroming op de markt is leegstand noodzakelijk. Om deze doorstroming te bewerkstelligen is een frictieleegstand nodig van 4 tot 6 procent (Droogh Trommelen en Partners, 2013). Dit onderzoek richt zich op de leegstandsvormen die een negatieve uitwerking hebben op Nederlandse binnensteden. Volgens Roots Beleidsadvies (2011) onderschatten gemeenten het probleem van winkelleegstand. Roots (2011) stelt dat het een illusie is dat leegstaande panden na de crisis vanzelf weer een huurder vinden. Het vooruitzicht dat in veel steden de leegstand niet zal verbeteren of zelfs gaat verslechteren vraagt om een resolute aanpak. Overheid, ondernemers en ontwikkelaars moeten verregaande maatregelen treffen om de leegstandsproblematiek te verbeteren (Roots Beleidsadvies, 2011). Het doel van dit onderzoek is om een model te ontwikkelen dat mogelijke oplossingen aandraagt om leegstand te kunnen verminderen. De mogelijke oplossingen die uit het model voortkomen moeten afhankelijk zijn van de ernst van de leegstandsproblematiek.

9

Oplossingen winkelleegstand binnensteden 1.2

Doelstelling

Het doel van dit onderzoek is om een model te ontwikkelen dat oplossingen aandraagt om winkelleegstand in binnensteden te verminderen. Het model zal bestaan uit een aantal stappen die doorlopen moeten worden om gepaste oplossingen aan te dragen voor een nader in te vullen binnenstad. Door een model te ontwikkelen waarin verschillende leegstandsvormen en oorzaken van winkelleegstand worden gekoppeld aan bijpassende oplossingen, kan het model op verschillende binnensteden worden toegepast. Het model zal worden toegepast op de binnenstad van Enschede. Het doel van is om oplossingen aan te dragen die de winkelleegstand in de binnenstad van Enschede kunnen verminderen. De keuze voor Enschede als praktijkvoorbeeld is in overleg met Pioneering, de opdrachtgever, gemaakt. Deze keuze wordt in het praktisch kader nader toegelicht.

1.3

Onderzoeksvragen

Het vinden van oplossingen om winkelleegstand te verminderen staat in dit onderzoek centraal. Om dit te bewerkstelligen zijn onderzoeksvragen geformuleerd. De hoofdonderzoeksvraag van dit onderzoek luidt als volgt: Hoe kan leegstand van winkelruimten in Nederlandse binnensteden worden opgelost?

Om de hoofdonderzoeksvraag te kunnen beantwoorden moeten enkele stappen worden genomen. Deze stappen zijn uitgewerkt in onderzoeksdeelvragen. De onderzoeksdeelvragen worden allemaal in een apart hoofdstuk beantwoord. In dit onderzoek is sprake van drie onderzoekskaders; een theoretisch, praktisch en analytisch kader. Het theoretisch kader moet de vooraf geformuleerde vraagstelling beantwoorden. Een theoretisch kader kijkt eerst naar het probleem en dan naar werkbare oplossingen. In het algemeen wordt een theoretisch kader gebaseerd op eerder onderzoek; bestaande kennis wordt gebruikt als de basis van nieuwe kennis (Du Boulay, 2009). Het praktisch kader is bedoeld om het theoretisch kader te toetsen aan een praktijkvoorbeeld. Voor dit onderzoek betekent dat de theorie uit het theoretisch kader wordt toegepast op Enschede. Dit onderzoek zal bestaan uit een case study. De omschrijving van een case study wordt gegeven in paragraaf 1.4, waar de onderzoeksmethoden worden verklaard. Het doel van het praktisch kader is om via het model mogelijke oplossingen aan te dragen, die de winkelleegstand in de binnenstad van Enschede kunnen verminderen. Het analytisch kader vormt het afsluitende hoofdstuk van dit onderzoek. Een analytisch kader is de manier waarop bevindingen worden gepresenteerd en op grond daarvan de resultaten worden geïnterpreteerd. De resultaten worden geanalyseerd en geïnterpreteerd in het licht van de oorspronkelijke hypothese of vraagstellingen. Een analytisch kader is ook een hulpmiddel bij het samenvatten van onderzoeksresultaten (Du Boulay, 2009). Op de volgende pagina zijn per kader de onderzoeksvragen beschreven.

10

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Theoretisch kader: De onderzoeksvragen die in het theoretisch kader worden beantwoord zijn: 1. Wat is de winkelstructuur in Nederlandse binnensteden? 2. Wat zijn de oorzaken van winkelleegstand in binnensteden? 3. Welke mogelijke oplossingen kunnen aan de verschillende oorzaken van winkelleegstand worden gekoppeld? Praktisch kader: De onderzoeksvraag die in het praktisch kader wordt beantwoord luidt als volgt: 4. Welke oplossingen tegen winkelleegstand kunnen op de binnenstad van Enschede worden toegepast? Analytisch kader: De onderzoeksvraag die in het analytisch kader wordt beantwoord luidt als volgt: 5. Welke conclusies en aanbevelingen kunnen worden gemaakt?

11


Onderzoeksmethode

De probleemstelling wordt onderzocht door middel van deskresearch en een case study. Door het uitvoeren van deskresearch is een theoretisch kader geformuleerd, dat later kwalitatief wordt toegepast in een case study (Cronie, 2011). Het praktische kader dient in dit onderzoek als case study. Het deskresearch in dit onderzoek bestaat uit een literatuuronderzoek. Dit literatuuronderzoek vindt plaats in hoofdstuk 2 t/m 4 waarin de eerste drie onderzoeksdeelvragen worden beantwoord. In dit onderzoek worden verschillende data uit boeken, onderzoeksrapporten en artikelen verzameld. Deze data is verwerkt tot een theoretisch kader waaraan mogelijke oplossingen worden gehangen. Deze oplossingen worden in het praktisch kader getoetst door middel van een case study, zodat er een toetsingsonderzoek ontstaat. Toetsingsonderzoek begint altijd met een geformuleerde hypothese of theorie, die later getoetst wordt (Baarda & de Goede, 2006). Een case study is een intensief kwalitatief onderzoek van één geval (Scheepers, Renckstorf, Wester, 2006). Het onderzoek richt zich op een concreet onderzoeksgeval waarin deelvraag 4 van dit onderzoek wordt beantwoord. In dit onderzoek dient winkelleegstand in de binnenstad van Enschede als concreet onderzoeksgeval. In een case study moet de situatie in concrete zin nog in kaart worden gebracht. Deze vorm van kwalitatief onderzoek wordt al wel gestuurd door uitgewerkte theoretische en substantieve inzichten (Scheepers, Renckstorf, Wester, 2006). Deze theoretische en substantieve inzichten zijn in het theoretisch kader gevormd. Het onderzoek eindigt met een analytisch kader. In het analytisch kader worden de bevindingen gepresenteerd en de resultaten geïnterpreteerd, zodat deelvraag 5 kan worden beantwoord. De opzet van het onderzoek is weergegeven in een conceptueel model, zie figuur 4. In elk hoofdstuk, met uitzondering van hoofdstuk 1, wordt een deelvraag beantwoord die is opgesteld in paragraaf 1.3.

Fig. 4: Conceptueel model.

12


Leeswijzer

De opbouw van het onderzoeksrapport is verdeeld in een theoretisch kader, een praktisch kader en een analytisch kader. Elk kader bestaat uit één of meerdere hoofdstukken die elk een deelvraag beantwoorden. In onderstaand overzicht wordt de inhoud per hoofdstuk summier beschreven om het lezen van dit onderzoeksrapport eenvoudiger te maken. Theoretisch kader Hoofdstuk 2:

In dit hoofdstuk wordt de winkelstructuur van Nederlandse binnensteden omschreven en de ontwikkelingen die hebben geleid tot deze structuur worden genoemd.

Hoofdstuk 3:

In hoofdstuk drie wordt de vraag beantwoord wat de oorzaken zijn van leegstand in Nederland. De oorzaken worden verdeeld in vraag- en aanbod gerelateerd. Het begrip leegstand wordt omschreven en de ontwikkeling van leegstand in Nederland wordt geanalyseerd. Daarnaast wordt de marktwerking van de vastgoedmarkt omschreven om verschuivingen die leegstand veroorzaken uit te leggen.

Hoofdstuk 4:

Hoofdstuk vier rondt het theoretisch kader af. Het hoofdstuk draagt mogelijke oplossingen aan tegen leegstand in Nederlandse binnensteden. Het uiteindelijke product dat voortkomt uit hoofdstuk vier is een model. Het model doorloopt enkele stappen die het mogelijk maken om oplossingen tegen winkelleegstand te koppelen aan verschillende leegstandsvormen en oorzaken van winkelleegstand. De oplossingen zijn vraag- en aanbod gerelateerd.

Praktisch kader Hoofdstuk 5:

De eerste vier hoofdstukken vormen het theoretisch kader van dit onderzoek. Deze theorie wordt in hoofdstuk vijf toegepast in een praktisch kader. In dit kader wordt het model dat is ontwikkeld in hoofdstuk vier toegepast op de binnenstad van Enschede. In het praktisch kader wordt eerst de binnenstad en de winkelmarkt van Enschede geanalyseerd.

Analytisch kader Hoofdstuk 6:

Het laatste hoofdstuk vormt een analyse van alle voorgaande hoofdstukken. De bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken worden hier gepresenteerd en geïnterpreteerd. Er worden conclusies getrokken met betrekking tot de oplossingen die zijn aangedragen, eventuele vervolgstappen worden genoemd en er worden aanbevelingen gedaan.

13


2.0

Winkelstructuur in binnensteden

In hoofdstuk twee wordt deelvraag één beantwoord; wat is de winkelstructuur in Nederlandse binnensteden? De belangrijkste kenmerken worden omschreven en het ontstaan van de structuur wordt verklaard. Daarnaast worden, door het toepassen van theorie, verschillende locaties in binnensteden onderscheiden. De verschillende locaties vormen later in het onderzoek een onderdeel van het onderzoeksmodel.

2.1

Het ontstaan van de Nederlandse winkelstructuur

Het ontstaan van de Nederlandse winkelstructuur zoals die nu bekend is, wordt beschreven in ‘De markt voor detailhandelsruimten 1974-2000’ (M.C. Veldhuis, 2000). Volgens Veldhuis (2000) begon de vastgoedmarkt voor detailhandel zich al voor de Tweede wereldoorlog te ontwikkelen. Bouwondernemers realiseerden winkelvoorzieningen in combinatie met woningbouwprojecten en woonwijken die voor eigen rekening en risico werden gebouwd. Het betreft hier winkelruimtes in de plint van woongebouwen en buurten wijkcentra. Na de Tweede wereldoorlog is in Nederland veel behoefte aan nieuwe bebouwing. De behoefte ontstaat volgens het Planbureau voor de leefomgeving (PBL, 2005) niet alleen door de grote restauratieopgave, maar ook door een snelle demografische groei . Gezien de naoorlogse omstandigheden is het voor de overheid geen optie meer dat winkels zich ongestuurd kunnen vestigen: ze moeten voorzien in de omvangrijke directe behoefte aan verzorging van het volk. Na een lezing van econoom Christaller in Amsterdam omarmen planologen zijn Centrale-plaats theorie (PBL, 2005). In paragraaf 2.3 wordt de Nederlandse bewinkellingsstructuur verklaard op basis van de Centrale-plaats theorie van Christaller. Er worden na de oorlog aanvankelijk nog winkelvoorzieningen gerealiseerd in het stramien van de erboven gelegen woningen, maar geleidelijk vindt er een verandering plaats (M.C. Veldhuis, 2000). Deze verandering uit zich volgens Veldhuis in het ontstaan van nieuwe centra, waar de eisen van de winkeliers en winkelend publiek steeds belangrijker worden. In stedelijke uitbreidingswijken worden stadsdeelcentra gerealiseerd die goed bereikbaar zijn, waar de looproutes autovrij en overdekt zijn en de bevoorrading van de winkels gebeurt aan de achterzijde, zodat het winkelend publiek geen hinder ondervindt. Deze moderne winkelcentra vormen in die tijd concurrentie voor binnenstedelijke winkels. Deze komen in de jaren zestig dan ook stevig onder druk te staan. De toenemende welvaart zorgt ervoor dat het autobezit stijgt. Dit heeft als gevolg dat de smalle straten en de beperkt aanwezige parkeerplaatsen overvol worden. In de jaren zestig en zeventig ontwikkeld de markt voor detailhandelsruimten zich als een volwaardig segment van de vastgoedmarkt. Een belangrijke verschuiving die zich vanaf de jaren tachtig heeft voorgedaan, is die van zelfstandige winkeliers naar franchise- en filiaalbedrijven (M.C. Veldhuis, 2000). Deze verandering heeft er voor gezorgd dat het winkelaanbod in veel binnensteden op elkaar lijkt. Deze ontwikkeling stuit in 1990 op weerstand. De oorzaak van deze ontwikkeling wordt in paragraaf 2.2 verder toegelicht. De wens tot meer differentiatie, de aantrekkende economie en de toenemende welvaart zorgen ervoor dat er meer ruimte komt voor kleine zelfstandige winkels. Deze onderscheiden zich door een uniek of exclusief aanbod. Aantrekkelijke winkels moeten samen met de aanwezige culturele en historische elementen zorgen voor attractief winkelen in binnensteden. Ze moet de consument vermaak bieden en hen verleiden tot een langer verblijf en (daardoor) grotere uitgaven. Het element ‘Leisure’ komt centraal te staan in nieuwe centra en in de winkelformules.

14


Fijnmazigheid winkelstructuur

In ‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’ (2003) stelt Bolt dat nergens ter wereld zo’n fijnmazig netwerk van winkelvoorzieningen is ontstaan als in Nederland. De hoeveelheid winkelareaal in ons land per vierkante kilometer is vergeleken met andere EU-landen veel groter. Nederlanders kunnen verhoudingsgewijs gemakkelijk van winkelvoorziening veranderen zonder dat de reistijd, zeker naar Amerikaanse maatstaven, veel verandert. De bevolkingsdichtheid ligt op een hoog niveau zodat in principe de benodigde omzetmogelijkheden aanwezig zijn. Toch is de onderlinge concurrentie, en daarmee de onderlinge gevoeligheid van winkelvoorzieningen, relatief groot door de intensieve fijnmazigheid (Bolt, 2003). Bolt (2003) stelt dat het gevolg van de grote onderlinge concurrentie is dat er tal van samenwerkingsverbanden zijn ontstaan zoals filialisering en franchising. Dat daardoor, in met name de drukste winkelstraten, dezelfde bedrijven de boventoon voeren is een natuurlijk gevolg. Dit is terug te zien in de filialiseringsgraad per standplaatskwaliteit. Met name op de A1- en A2-locaties is de

filialiseringsgraad hoog. Op A1-locaties is de filialiseringsgraad 87 procent en op A2-locaties 80 procent (NVM, 2012). De bepaling van de standplaatskwaliteit wordt in paragraaf 2.3 gegeven. De fijnmazige en hiërarchische Nederlandse winkelstructuur die in dit hoofdstuk wordt omschreven, is mede ontstaan door het beleid van de overheid. Vanaf het ontstaan van de vastgoedmarkt voor winkelruimten heeft het overheidsbeleid zich ontwikkeld. Vanaf de Tweede Wereldoorlog tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw werd het beleid ten aanzien van winkelvoorzieningen centraal vanuit de rijksoverheid aangestuurd stelt de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW, 2010). Centraal in het beleid t.a.v. winkels stond de zeer kwantitatief en hiërarchische georiënteerde, distributieplanologische benadering. Zo ontstond er een overzichtelijk winkellandschap met hoofdcentra en ondersteunende winkelcentra. Regels die van invloed zijn op deze naoorlogse periode komen voort uit een wet die al decennia eerder is geïntroduceerd, namelijk de Woningwet. De Woningwet stamt uit 1901 en treed uiteindelijk in werking op 1 augustus 1902 (Bakker, Gisberts 2006). De wet heeft invloed gehad op de gehele vastgoedsector maar wordt vooral in de naoorlogse periode bepalend voor de detailhandel (PBL, 2005). In de Woningwet van 1901 werden voor het eerst stedenbouwkundige instrumenten toegekend aan gemeenten (Struiksma, 2008). Deze instrumenten waren echter beperkt en hadden voornamelijk als doel om een goede volkshuisvesting mogelijk te maken. Tegenwoordig is de Woningwet een stuk uitgebreider. De instrumenten die de Woningwet tegenwoordig kent zijn o.a. de bouwverordening, welstandseisen, het bouwbesluit, aanschrijving en de sloopvergunning. Vroeger behoorde het onderdeel ruimtelijke ordening ook tot de Woningwet, maar deze heeft in 1965 een eigen regeling gekregen in de Wet ruimtelijke ordening (Bakker, Gisberts, 2006). Rond 1970 is het ordeningsbeleid van de overheid ingezet. Dit beleid heeft in belangrijke mate geleid tot de unieke fijnmazige en hiërarchische structuur van het Nederlandse winkelapparaat. Essentiële instrumenten daarin zijn het lange tijd verplicht distributieplanologisch onderzoek en het vestigingsbeleid van de overheid (M.C. Veldhuis, 2003). Waar de Woningwet meer gericht op het bouwkundige aspect, is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) meer gericht op het ruimtelijke beleid. De Wro regelt hoe de ruimtelijke plannen van Rijk, provincies en gemeenten tot stand komen (Rijksoverheid, 2013). In de Wro is vastgesteld dat gemeenten verplicht zijn om bestemmingsplannen vast te stellen. Voor het detailhandelsbeleid is dit het krachtigste instrument. In

15

Oplossingen winkelleegstand binnensteden het bestemmingsplan wordt bepaald welke detailhandel wordt toegestaan en in welke mate (Gem. Enschede, Detailhandelsstructuurvisie, 2011). Het ordeningsbeleid van de overheid m.b.t. winkels is voornamelijk gericht op behoud en versterking van centrumgebieden (DTNP, 2010). Winkels op perifere locaties zijn in uitzonderlijke gevallen toegestaan. Het PDV- en GDV-beleid regelt deze uitzonderingen. Volgens de Nederlandse Raad Voor Winkelcentra (NRW, 2010) heeft er een verschuiving plaatsgevonden van de bevoegdheden rondom winkelontwikkelingen. Het Rijk decentraliseert de bevoegdheden naar gemeenten zonder een adequate regionale afstemming af te dwingen. Nu er geen centrale sturing meer is, is er een vacuüm ontstaan dat nog niet door provincies of regio’s is ingevuld. Individuele gemeenten hadden veel ruimte om winkelinitiatieven te accommoderen zonder dat de regionale impact werd meegewogen (NRW, 2010). Gezien de huidige problemen die spelen op de winkelmarkt en de verwachte ontwikkelingen kan geconcludeerd worden dat toekomstige (her)ontwikkelingen baat hebben bij een goede regionale afstemming. Het overheidsbeleid, dat inzet op het behoudt en versterken van binnensteden, kan verder in dit onderzoek bijdragen aan het verminderen van winkelleegstand in binnensteden. 2.2.1

Bewinkellingsstructuur

In figuur 5 wordt de theorie van Christaller uitgebeeld. Daarin wordt de rangorde onder winkelcentra weergegeven. De rangorde bestaat uit een hoofdcentrum met daaromheen ondersteunende winkelgebieden. De theorie sluit vraag en aanbod op elkaar aan. Voor elk aantal inwoners geldt een exact aantal vierkante meter winkels (PBL, 2005). Of zoals Bolt (2003) stelt: Om in de detailhandel een artikel rendabel aan te kunnen bieden, is een bepaald(e) vraagniveau (omzet) noodzakelijk. De benodigde consumenten verschilt van artikel tot artikel. Het draagvlak kan relatief klein zijn als het gaat om de meer alledaags en universeel benodigde artikelen, zoals voedings- en genotmiddelen (food). Voor artikelen die periodiek of zelden worden gekocht, zoals mode- en exclusieve juweliersartikelen, is een veel groter draagvlak noodzakelijk (Bolt, 2003). Fig. 5: Centrale-plaats theorie Christaller.

Winkels met overeenkomstige assortimenten vormen samen een branche. Volgens Christaller vormen branches met artikelen met hetzelfde vraagniveau een bepaald type centrum. Deze type centra zijn de verschillende rangorde die in de figuur zijn weergegeven. Christaller bestempelt dit als de functionele hiërarchie van winkelconcentraties (Bolt, 2003). Het netwerk van onderling afhankelijke concentraties bestrijkt een bepaald gebied (stadsgewest). Elke concentratie heeft een bepaalde functie voor een bepaalde deelmarkt in dat gewest. De eerste orde is de centrale plaats met de meeste winkels. Dit centrum heeft een complementair aanbod ten opzichte van dat in enige minder grote centrale plaatsen met minder omvangrijke verzorgingsgebieden (Bolt, 2003). Onder aan de rangorde bevinden zich veel kleine, locaal verzorgende dorpscentra.

16

Oplossingen winkelleegstand binnensteden In kleine plaatsen of steden vloeit veel koopkracht af naar grotere centra, omdat daar artikelen te verkrijgen zijn die niet in de eigen winkelvoorziening worden aangeboden. In de grootste centra, met een compleet winkelapparaat, is het logisch dat de plaatselijke bevolking zich geheel oriënteert op dat winkelapparaat (Bolt, 2003). In grote centra vloeit (veel) minder koopkracht af naar andere winkelvoorzieningen en wordt koopkrachttoevloeiing behaald. In figuur 6 wordt de rangorde onder centra verklaard. Hierin zijn de vierde en vijfde orde samengevoegd tot één orde. Deze vierde orde bevat o.a. enkele vormen die tijdens de introductie van Christallers theorie nog niet bekend waren in Nederland.

Fig. 6: Vormen en kenmerken Nederlandse winkelstructuur (Bolt 2003, bewerking door Aarts 2012, eigen bewerking).

De rangorde die Locatus hanteert om typen winkelgebieden te onderscheiden is niet gelijk met de eerder genoemde rangorde, maar toont wel veel overeenkomsten. In dit onderzoek wordt veelvuldig de data van Locatus gebruikt. De rangorde van type winkelgebieden die door Locatus wordt gebruikt is in bijlage III weergegeven. Aangezien dit onderzoek zich richt op binnensteden is alleen rangorde stadscentrum relevant. Deze wordt op de volgende pagina toegelicht.

17

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Dit onderzoek richt zich op mogelijke oplossingen tegen winkelleegstand in binnensteden. Door deze afbakening is uit figuur 6 alleen rangorde ‘stadscentrum’ relevant. De rangorde ‘stadscentrum’ (door Locatus centrale winkelgebieden of hoofdcentrum genoemd) wordt in figuur 7 onderverdeeld in vijf verschillende typen stadscentra. De onderverdeling wordt gemaakt op basis van het aantal winkels in een centrum.

Fig. 7: Rangorde binnen het hoofdcentrum (Locatus, eigen bewerking).

Volgens Locatus valt in stadscentra op dat vrijwel alle branches aanwezig zijn. In kleinere (dorps)centra domineren de voedings- en genotmiddelen, maar ook mode is al snel belangrijk. Naarmate de omvang van het centrum toeneemt, specialiseert het aanbod in de richting van mode, optiek/kunst/hobby/media, sport/spel en warenhuizen.

2.3

Standplaatskwaliteit

Binnen stadscentra (eerste orde) worden verschillende locatiekwaliteiten onderscheiden, de zogenoemde A- B- en C-locaties. Het belangrijkste criterium dat de kwaliteit van een locatie bepaald, is het aantal bezoekers/passanten. Fig. 8: Drukte-index standplaatskwaliteiten (NVM, 2012, eigen bewerking).

De A1-standplaatskwaliteit Onder een A1-standplaatskwaliteit wordt/worden die winkelstraat/straten (of een gedeelte daarvan) verstaan die binnen een centrum de hoogste bezoekersaantallen behalen (Bolt, 2003). De bezoekersaantallen worden uitgedrukt in een drukte-index lopend van 100 (drukste punt) tot 5 (minst drukke punt). De A1-locaties scoren op deze index 75 tot 100 procent, zoals te zien is in figuur 8 Bedrijven met modeartikelen in de branches kleding/textiel/schoeisel/lederwaren alsmede warenhuizen zijn sterk vertegenwoordigd op deze locaties. Het straatbeeld wordt duidelijk bepaald door landelijk opererende filiaal- en franchisebedrijven (Bolt, 2003). De A2-standplaatskwaliteit Deze standplaatskwaliteit behaalt op de drukte-index een percentage van 50 tot 75 procent, net onder de A1-standplaatskwaliteit. De branches kleding/textiel/schoeisel/lederwaren zijn ook hier dominant aanwezig. Landelijk bekende publiekstrekkers ontbreken doorgaans, landelijk en regionaal opererende filiaal- en franchisebedrijven manifesteren zich wel nadrukkelijk (Bolt, 2003).

18

Oplossingen winkelleegstand binnensteden De B1-standplaatskwaliteit De drukte-index op de B1-standplaatskwaliteit bedraagt 25 tot 50 procent. De filiaal- en franchisebedrijven bepalen niet meer dominant het beeld. Het betreft veelal autoluwe winkelstraten of pleinen waar het midden- en kleinbedrijf zich manifesteert (Bolt, 2003). De B2-standplaatskwaliteit Op de B2-locaties bedraagt de drukte-index 10 tot 25 procent. De B-locaties zijn vaak de aanloopstraten naar de A-locaties (NVM, 2012). De C-standplaatskwaliteit De laatste locatiekwaliteit heeft een drukte-index van 5 tot 10 procent. De C-straten worden gekenmerkt door een hoge mate van functiemenging (Bolt, 2003). Net als B2-locaties zijn C-locaties vaak aanloopstraten naar drukkere locaties.

2.4

Conclusie

De Nederlandse winkelstructuur kenmerkt zich door een fijnmazige en hiërarchische structuur. Er is veel winkelareaal per vierkante kilometer. Door de intensieve fijnmazigheid is de onderlinge concurrentie relatief groot. Door deze concurrentie zijn er veel samenwerkingsverbanden ontstaan zoals filiaalbedrijven en franchising. Het gevolg is dat het winkelaanbod in binnensteden veel op elkaar lijkt. Wel zijn vrijwel alle branches aanwezig in binnensteden. Uit de Centrale-plaats theorie van Christaller komt naar voren dat het aantal vierkante meters winkelruimte in een gebied moet worden bepaald op basis van het aantal inwoners. De fijnmazigheid en hiërarchie van de Nederlandse winkelstructuur is mede ontstaan door het overheidsbeleid. Het beleid is gericht op versterking en behoud van centrumgebieden. Winkels op perifere locaties zijn alleen in uitzonderlijke gevallen toegestaan. In binnensteden worden vijf verschillende locaties onderscheiden: A1, A2, B1, B2 en C. De verdeling is gemaakt naar het aantal passanten of bezoekers van een locatie. A-locaties hebben de meeste passanten, C-locaties de minste. B- en C-locaties vormen vaak de aanloopstraten naar A-locaties. De verschillende locaties zijn een onderdeel van het model in hoofdstuk vier. In het volgende hoofdstuk wordt het begrip leegstand verder toegelicht en onderverdeeld in verschillende vormen. Ook worden de oorzaken van winkelleegstand geanalyseerd.

19


3.0

Oorzaken leegstand

In hoofdstuk drie wordt de vraag beantwoord wat de oorzaken zijn van winkelleegstand in binnensteden. Voordat de oorzaken worden geanalyseerd wordt het begrip leegstand en de verschillende vormen waarin leegstand kan voorkomen omschreven. Met behulp van het model van DiPasquale & Wheaton (1992) wordt de marktwerking van de vastgoedmarkt voor winkelruimte uitgelegd. Uit dit model blijkt dat leegstand o.a. ontstaat door de verhouding tussen vraag en aanbod. De factoren die vraag en aanbod negatief beïnvloeden zijn de uiteindelijke oorzaken van leegstand. De verschillende leegstandsvormen uit dit hoofdstuk worden in hoofdstuk vier samen met de standplaatskwaliteit en potentie van de locatie, gekoppeld aan vraag- en aanbodgerelateerde oplossingen.

3.1

Leegstand

In de inleiding van dit rapport is winkelleegstand omschreven als het totaal van fysiek leegstaande winkelobjecten. Van der Voordt (2007) stelt dat leegstand een containerbegrip is voor elke vorm van leegstand, ongeacht de oorzaak daarvan. Deze definitie is voor het vervolg van het onderzoek te uitgebreid. Om oplossingen aan te kunnen dragen die leegstand veroorzaken zal onderscheidt moeten worden gemaakt tussen leegstand. Door deze verdeling is het mogelijk om beter inzicht te krijgen in de omvang en gevolgen van de leegstandsproblematiek. In de volgende subparagraaf worden verschillende vormen van leegstand beschreven op basis van een bestaande theorie. 3.1.1

Leegstandsvormen

Er zijn meerdere vormen en situaties waarin leegstand kan voorkomen, die elk verschillend beoordeeld worden. De verschillende vormen kunnen in vier hoofdcategorieën worden verdeeld; geaccepteerde leegstand, problematische leegstand, dramatische leegstand en administratieve leegstand (Van der Voordt, 2007). In figuur 9 op de volgende pagina zijn deze categorieën weergegeven. Elke categorie bestaat uit een aantal subvormen van leegstand. De vier categorieën zijn in de linkerkolom weergegeven, met onder elke categorie de subvormen die tot deze categorie behoren. In de rechterkolom wordt aangegeven of de betreffende vorm van leegstand problematisch is of niet. Volgens Van der Voordt (2007) duidt leegstand altijd op een situatie van verlies of verloren inkomsten. Er zijn echter ook situaties waarbij leegstand gewenst of geaccepteerd is. Deze leegstandsvormen maken deel uit van het verhuur-/huurproces in de vastgoedmarkt.

20

Oplossingen winkelleegstand binnensteden 1. Geaccepteerde leegstand Deze vorm van leegstand is, zoals de naam al aangeeft, geaccepteerd en niet problematisch. De leegstand ontstaat bijv. door oplevering na nieuwbouw of renovatie. De noodzaak om deze vorm van leegstand aan te pakken is niet aanwezig. 2. Problematische leegstand Problematische leegstand ontstaat doordat frictieleegstand overgaat in langdurige leegstand van maximaal 2 jaar na afloop van het laatste huurcontract. Er moet worden gekeken naar maatregelen of alternatieven om de leegstand te verminderen, lukt dit niet dan is transformatie of herontwikkeling noodzakelijk. 3. Dramatische leegstand Dramatische leegstand is de overtreffende trap van problematische leegstand. De leegstand is van structurele aard en de enige oplossing is transformatie of herontwikkeling. 4. Administratieve leegstand Deze vorm van leegstand is in het kader van dit onderzoek niet relevant. Administratieve leegstand is niet problematisch maar wordt veroorzaakt door een administratieve keuze. De vormen van leegstand die in deze paragraaf zijn beschreven worden in hoofdstuk vier gekoppeld aan de verschillende standplaatskwaliteiten uit hoofdstuk 2, die in binnensteden te onderscheiden zijn. Aan de combinatie locatie/leegstandsvorm worden oplossingen gekoppeld. Het resultaat is een model dat per locatie en leegstandsvorm inzichtelijk maakt welke mogelijke oplossingen noodzakelijk zijn. Fig. 9: Vormen van leegstand (Van der Voordt, 2007; eigen bewerking).

In de volgende subparagraaf wordt de relatie tussen vraag en aanbod verklaard. In paragraaf 3.2 en 3.3 worden vervolgens de oorzaken van leegstand, die voortkomen uit de werking van vraag en aanbod, geanalyseerd.

21

Oplossingen winkelleegstand binnensteden 3.1.2

Marktwerking

Winkels maken deel uit van de vastgoedmarkt. De markt voor winkelruimten kan worden gedefinieerd als het gedeelte van de markt voor commercieel onroerend goed waarop verhandeling plaatsvindt van panden met een detailhandelsfunctie en van de detailhandel daarin (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). In dit hoofdstuk staan vraag en aanbod centraal. De marktwerking op de vastgoedmarkt voor winkelruimten wordt o.a. bepaald door de vraag en het aanbod van winkelruimten. Het ideale scenario is een markt waarin de vraag en aanbod in evenwicht is, maar waar ruimte is voor doorstroming. Voor deze doorstroming is een frictieleegstand nodig van ongeveer 4 tot 6 procent (DTNP, 2012). Als er sprake is van een hoger percentage winkelleegstand betekent dit, dat vraag en aanbod uit balans zijn geraakt. Er zijn verschillende factoren die schommelingen veroorzaken op de markt. De marktwerking wordt in deze subparagraaf door middel van het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton (1992) verklaard. De marktwerking verklaart de samenhang tussen vraag en aanbod. Aan de hand van vraag en aanbod worden de oorzaken en oplossingen bepaald. Het aanbod van winkelruimte is vooral afkomstig van projectontwikkelaars en beleggers (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). Er zal winkelruimte gebouwd worden als dit rendabel en mogelijk is. Bij het creëren van nieuwe winkelruimte letten projectontwikkelaars sterk op verhuurmogelijkheden en de verwachte huur- en waardeontwikkeling. Deze worden vooral bepaald door afzet- en winstmogelijkheden van winkeliers (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). Dit verklaart deels waarom op A-locaties de leegstandsproblematiek zich minder voordoet. De afzet- en winstmogelijkheden zijn op deze locaties groter. Volgens Van Gool (2007) vindt er een verschuiving plaats van de ‘macht’; de koper neemt de ‘macht’ over van de aanbieder. Er vinden veranderingen plaats op de markt. Aan de vraagkant van de markt staan de snelwisselende wensen van consumenten centraal en aan de aanbodkant is er hevige concurrentie en worden winkeltypes verdrongen door andere formules. Het model van DiPasquale & Wheaton (1992) (zie figuur 10) brengt de marktwerking en dynamiek van de winkelmarkt in beeld. Door het model wordt inzichtelijk waardoor verschuivingen in de vastgoedmarkt veroorzaakt worden en welke invloed verschillende deelmarkten op elkaar hebben. Het model is opgebouwd uit vier afzonderlijke relaties (kwadranten), die onderling verband houden en zorgen voor schommelingen in huur, prijzen, vraag en aanbod (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). Het model moet vanaf kwadrant 1 tegen de klok in worden gelezen. Het vierkant in het midden van het model geeft het marktevenwicht weer. Fig. 10: Vierkwadrantenmodel DiPasquale & Wheaton (1992).

22

Oplossingen winkelleegstand binnensteden De vier kwadranten die in het model worden onderscheiden zijn hieronder weergegeven en worden kort toegelicht. 1. Ruimtemarkt 2. Beleggingsmarkt 3. Bouwmarkt 4. Aanpassing voorraad In de ruimtemarkt staat de vraag naar winkelruimte centraal. De voorraad bepaalt, in samenwerking met vraag en aanbod, de huren. Het neerwaartse verloop van de lijn geeft aan dat bij stijging van de huren de kwantitatieve vraag afneemt. Deze basale relatie staat constant centraal, ongeacht het economisch getij (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). Het tweede kwadrant geeft de relatie tussen de huur en prijs van vastgoed weer. Deze rechte lijn impliceert dat onroerendgoedprijzen proportioneel stijgen en dalen met de onderliggende huurniveaus. De helling van de lijn kan worden gezien als de kapitalisatievoet (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). Deze helling is gelijk aan de quotiënt van huur en prijs, ook wel het aanvangsrendement. Deze verhouding staat in relatie met de rente en is daarom niet constant, maar afhankelijk van de kapitaalmarktrente. Kwadrant drie geeft de bouwproductie weer, die een onderdeel is van het prijspeil op de onroerendgoedmarkt. Naarmate de prijzen stijgen zal ook de bouwproductie toenemen. De lijn in de grafiek begint niet in de oorsprong aangezien er een minimaal prijsniveau bereikt dient te worden alvorens de bouwkosten gecompenseerd kunnen worden (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). De bouwproductie wordt in kwadrant vier gekoppeld aan de totale voorraad. De totale voorraad bestaat uit bouw en sloop. Dit aanbod is het langetermijn aanbod, dat door productie op peil kan worden gehouden. Hoe groter de productie, hoe groter het aanbod. Vandaar de hellende lijn vanuit de oorsprong (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). De structuur van het model is relatief eenvoudig en bevat meerdere dimensies waardoor deelmarkten goed op elkaar kunnen aansluiten. De kwadranten boven de x-as (1 en 2) hebben uitsluitend betrekking op de korte termijn en verklaren samen de prijsrelatie tussen de financiële en onroerendgoedmarkt. De onderste kwadranten, 3 en 4, hebben betrekking op de lange termijnrelaties tussen de financiële prijs en de fysieke oppervlakte. Naar aanleiding van het model van DiPasquale & Wheaton (1992) is inzichtelijk geworden hoe de vastgoedmarkt voor winkelruimte werkt en hoe leegstand ontstaat. De markt wordt bepaald door vraag en aanbod. Een stijgende vraag naar winkelruimte, stijgende huurprijzen en dalende rente en risico’s zal resulteren in extra bouwvolume (meer aanbod en voorraad). In de huidige markt is, in veel regio’s en steden, sprake van een dalende vraag. Een dalende vraag zal resulteren in een verlaging van het bouwvolume en extra leegstand. Voor dit onderzoek is het belangrijk om de factoren die een dalende vraag veroorzaken inzichtelijk te krijgen. Deze worden in paragraaf 3.2 nader onderzocht. Als deze informatie inzichtelijk is, kan in hoofdstuk 4 naar oplossingen worden gezocht die de vraag stimuleren.

23


Vraaggerelateerde oorzaken

In de vorige paragraaf is uit het model van DiPasquale & Wheaton (1992) gebleken dat de werking van de vastgoedmarkt onder andere bepaald wordt door de vraag en aanbod van winkelruimte. Grafiek 2 laat een voorbeeld zien van de verhouding vraag/aanbod op de winkelmarkt. De bestedingen in winkels beïnvloeden indirect de vraag naar winkelruimte. Doordat de bestedingen minder hard stijgen dan het aanbod ontstaat een onevenwichtige markt. Dit is te zien in grafiek 2, waar aanbod en bestedingen steeds verder uit elkaar liggen. In deze paragraaf worden de vraaggerelateerde oorzaken van winkelleegstand in binnensteden, zoals afnemende bestedingen, geanalyseerd. In paragraaf 3.3 worden de aanbodgerelateerde oorzaken geanalyseerd. De oorzaken van winkelleegstand hoeven niet alleen voor binnensteden te gelden, maar kunnen in zijn algemeenheid winkelleegstand veroorzaken.

Grafiek 2: Ontwikkeling winkelaanbod afgezet tegen ontwikkeling bestedingen (Kvk,Winkelleegstand praktisch oplossen, 2012).

3.2.1

Demografische ontwikkelingen

Demografische ontwikkelingen zijn van invloed zijn op de vraag naar winkelruimte. De demografische ontwikkelingen die invloed hebben op de vraag naar winkelruimte worden hieronder beschreven. Bevolkingsontwikkeling De bevolking in Nederland blijft de komende jaren groeien. In 2040 verwacht men het hoogtepunt te hebben bereikt met circa 17,8 miljoen inwoners. Vanaf 2040 wordt een lichte daling van de bevolking verwacht (PBL, 2010). De bevolkingsontwikkeling kent regionaal echter verschillen en dit heeft zijn uitwerking op de regionale winkelmarkten. In regio’s waar sprake is van bevolkingskrimp, neemt het draagvlak voor voorzieningen in zijn algemeenheid af (Roots, 2011). De theorie van Christaller, zie paragraaf 2.1, bevestigd dit. Volgens Christaller moet het aantal vierkante meters winkelruimte worden bepaald op basis van het aantal inwoners. Neemt het aantal inwoners af, zal ook het aantal vierkante meters winkelruimte moeten afnemen om voldoende draagvlak te behouden.

24

Oplossingen winkelleegstand binnensteden In figuur 11 wordt de bevolkingsontwikkeling per gemeente in de periode 2008 – 2040 weergegeven. Wat opvalt is dat vooral in de periferie (randen van het land) krimp optreedt in plaats van groei. Het noordoosten van Groningen, het zuiden van Zeeland en het zuiden van Limburg hebben nu al te maken met krimp en dit zal zich de komende decennia voortzetten. Boosdoeners van de krimp zijn voornamelijk de vergrijzing en het wegtrekken van jongeren voor studie en werk (PBL, 2010). De groei van de bevolking wordt voornamelijk in de centrale delen van het land verwacht en in de Randstad. Fig. 11: Bevolkingsontwikkeling per gemeente (PBL, 2010).

Vergrijzing Nederland vergrijst in een snel tempo. In figuur 12 wordt het bevolkingsaandeel dat 65 jaar of ouder is weergegeven. Het verschil tussen 2009 en 2040 is enorm.

Fig. 12: Aandeel bevolking 65 jaar en ouder (PBL, 2010, eigen bewerking).

De vergrijzing in Nederland raakt de winkelmarkt op verschillende gebieden. Ouderen besteden over het algemeen minder dan in hun werkende periode (KVK, 2012). Ook onder winkeliers vindt vergrijzing plaats. De leeftijd van zelfstandige ondernemers is vrij hoog. Veel van deze ondernemers gaan met pensioen terwijl er geen opvolger is om de winkel over te nemen. Volgens de KVK (2012) wordt dit een toenemend probleem. Volgens Roots Beleidsadvies (2011) zorgt de vergrijzing voor nog een verandering op de winkelmarkt. De vraag naar specifieke type goederen wordt beïnvloed door de vergrijzing. 65-plussers blijken bijvoorbeeld aanzienlijk minder uit te geven aan kleding en ontspanning. In vergrijzende regio’s zal het aanbod mode & luxe hier hinder van (gaan) vinden. Uiteindelijk zal dit (samen met toenemende internetbestedingen) gaan leiden tot brancheverschuivingen in binnensteden.

25

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Er kan geconcludeerd worden dat demografische ontwikkelingen de winkelmarkt op verschillende manieren beïnvloedt. Roots (2012) stelt dat bij de (her)ontwikkeling van binnensteden in eerste instantie rekening moet worden gehouden met de te verwachten demografische samenstelling in het marktgebied. 3.2.2

Economische ontwikkelingen

De economische crisis waar Nederland zich sinds 2008 in bevindt heeft logischerwijs ook invloed op de vastgoedmarkt voor winkelruimte. Factoren zoals economische groei, consumentenvertrouwen en ondernemersvertrouwen kunnen zorgen voor een stijgende of dalende opname van winkelruimte. In grafiek 3 zijn de vier bestedingscategorieen, die tot het bruto binnenlands product (bbp) behoren, weergegeven in een grafiek. In het vierde kwartaal van 2012 daalden zowel de huishoudenconsumptie als de investeringen. De uitgaven door de overheid en de uitvoer van goederen namen wel licht toe. Consumentenvertrouwen De daling van de huishoudenconsumptie is terug te zien in het consumentenvertrouwen. Grafiek 4 laat het consumenten vertrouwen zien vanaf medio 2008. In juni 2012 heeft het consumentenvertrouwen haar dieptepunt bereikt sinds 2008. De gevolgen van het historisch slechte consumentenvertrouwen is dat aankopen worden uitgesteld en bestedingen dalen (KVK, 2012).

Grafiek 3: Bestedingen in Nederland (Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), 2013).

Grafiek 4: Consumentenvertrouwen Nederland (CBS 2012).

Ondernemersvertrouwen Het ondernemersvertrouwen is gebaseerd op vertrouwen in omzet, export en (bereidheid tot) investeringen. Een positief ondernemersvertrouwen kan een positieve uitwerking hebben op de winkelmarkt. Het zet eerder aan tot het starten of overnemen van winkels en ondernemingen. Grafiek 5 laat de ontwikkeling van het ondernemersvertrouwen vanaf 2003 zien. In de figuur zijn flinke schommelingen zichtbaar. De rode lijn laat zien dat het vertrouwen onder ondernemers in 2010 haar dieptepunt heeft bereikt. Na een opleving in 2011 is het vertrouwen weer gedaald in 2012.

Grafiek 5: Ondernemersvertrouwen Nederland en Twente (Twentse Vastgoedrapportage, 2012).

26


Veranderend consumentengedrag

Het koopgedrag van consumenten is de laatste jaren veranderd. Niet alleen internet speelt daarbij een belangrijke rol, maar ook de toegenomen mobiliteit en de vrijheid van keuzen (Molenaar, 2011). Internet De invloed van internet en sociale netwerken is al groot en zal waarschijnlijk verder toenemen. Winkelen via internet biedt enkele voordelen ten opzichte van fysieke winkels: onbeperkt aanbod, makkelijk vergelijken (ook prijsvergelijken) en efficiënt omdat je geen reistijd hebt en niet afhankelijk bent van parkeerruimte (DTNP, 2011). Er werden in 2011 78 miljoen online bestellingen geplaatst. Een jaar eerder waren dat er 69 miljoen (KVK, 2012). De KVK stelt dat sommige detaillisten gebruik maken van de kansen die dit biedt en combineren hun fysieke winkel met online verkoop. Adviesbureau Roots (2012) heeft onderzoek gedaan naar de uitwerking van internet op de verschillende branches. Uit dit onderzoek komt naar voren dat in veel branches het aandeel internetbestedingen zal verdubbelen in de periode 2010 – 2020. De toenemende online bestedingen zullen ten koste gaan van de aankopen in fysieke winkels, wat door zal werken in de vraag naar winkelruimte. Veranderend koopgedrag De concurrentie tussen winkelgebieden en de opkomst van internet als aankoopkanaal treffen vooral de winkelcentra met weinig koopkrachtbinding en/of onderscheidend vermogen (KVK, 2012). De KVK stelt dat winkelcentra die zijn gericht op ‘beleving’ of ‘boodschappen doen’ meer kans hebben. Vooral historische binnensteden (indien van voldoende omvang) scoren hoog op ‘beleving’. Daardoor rukt de leegstand sneller op in kleine kernen en middelgrote steden met een regiofunctie. Ook B- en C-locaties in steden hebben het moeilijk, waaronder winkels in aanloopstraten richting het centrum. Volgens Cor Molenaar (Het einde van winkels, 2011) moet de winkel veranderen. Vroeger ging je automatisch naar een winkel om te kopen of te snuffelen, nu is dat niet meer zo. Er is nu een keuze tussen webwinkels en winkels, tussen beleveniswinkels van fabrikanten en de standaardwinkels in een winkelstraat, tussen lokale winkels en winkels verder weg in een winkelcentrum. Molenaar stelt dat de winkel opnieuw haar waarde moet bewijzen, zich opnieuw uitvinden en waarde toevoegen voor een klant. De vraagzijde van de markt is de laatste jaren veranderd door verschillende ontwikkelingen. Consumenten stellen hogere eisen aan bereikbaarheid en parkeergelegenheid (NRW, 2010). Winkelbezoek wordt gedifferentieerd. Er ontstaat een duidelijke scheiding tussen fun- en run-shopping. Het eerste gebeurt meestal in historische binnensteden en het tweede in goed bereikbare koopcentra bijv. aan stadsranden. Winkels of binnensteden die zich niet kunnen onderscheiden hebben het al moeilijk en zullen het alleen maar moeilijker krijgen wanneer er niets veranderd.

27


Aanbodgerelateerde oorzaken

In deze paragraaf worden de aanbodgerelateerde oorzaken van winkelleegstand in binnensteden geanalyseerd. Aanbodgerelateerde factoren zijn o.a. overaanbod, locatie en de kwaliteit van het aanbod. Deze factoren hoeven niet alleen voor binnensteden te gelden maar kunnen ook daarbuiten winkelleegstand veroorzaken. 3.3.1

Overaanbod

Tussen 2003 en 2010 is de winkelvoorraad met 15% toegenomen, van circa 25,9 miljoen vierkante meter naar circa 29,8 miljoen vierkante meter (NRW, 2010). Het aantal winkels is in deze periode daarentegen iets gedaald. De toename van het winkelareaal is te verklaren door schaalvergroting op de winkelmarkt. Wanneer het toenemende aanbod wordt afzet tegen de omzetontwikkeling in de detailhandel valt op dat de bestedingen niet zijn meegegroeid met het aanbod. In de periode 2003 – 2010 is de omzet in de detailhandel met circa 5,6 procent toegenomen (berekening zie grafiek 6 in bijlage IV). Dit is aanzienlijk minder dan de stijging van het winkelvloeroppervlak. Het percentage detailhandel als aandeel van de totale uitgaven is de laatste jaren ook gedaald, zoals te zien is in tabel 4 in bijlage IV. De bevolkingsontwikkeling blijft ook achter bij de stijging van de winkelvoorraad. Daardoor is het winkelvloeroppervlak per hoofd van de bevolking toegenomen. In 2003 was het wvo per hoofd van de bevolking 1,60 vierkante meter en in 2010 was dit 1,77 (zie bijlage IV). Daarmee kent Nederland één van de hoogste winkeldichtheden van Europa (DTZ, Van veel te veel, 2011). 3.3.2

Locatie

De keuze om ergens te gaan winkelen is o.a. afhankelijk van de locatie en wat deze locatie te bieden heeft. De koopbereidheid van consumenten is door de crisis gering en als consumenten al geld uitgeven doen zij dit met toenemende mate in de grotere winkelsteden. In de kleinere winkelsteden neemt daardoor de leegstand toe (CBRE, 2012). Volgens NRW (2010) stellen consumenten hogere eisen aan bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Consumenten kiezen niet meer voor de dichtstbijzijnde binnenstad, maar voor dat centrum waar zij hun koopmotieven het best kunnen verwezenlijken. Consumenten maken hun centrumkeuze op basis van de kwaliteit van de locatie. Het NRW signaleert daarnaast nog een trend die betrekking heeft op het aanbod van winkelruimten. Het aanbod wordt niet alleen in de breedte groter maar ook in de diepte. Traditionele winkelcentra moeten in toenemende mate de concurrentie aan met retail op andere locaties zoals stations, pretparken en vliegvelden. Ook buitenlandse steden zoals Antwerpen, Londen, Parijs, Berlijn en Barcelona zijn door de toenemende mobiliteit grotere concurrenten geworden. Deze locaties hebben veel te bieden qua cultuur en shoppen en sluiten aan op het veranderende consumentengedrag. 3.3.3

Kwaliteit

In de inleiding van dit rapport is gebleken dat met name de B- en C-locaties het moeilijk hebben. De meeste leegstand doet zich voor op deze locaties. Gemiddeld is op de A-locaties sprake van geringe leegstand en zijn de huren stabiel. De leegstand is vaak lager dan de frictieleegstand en er is sprake van schaarste. De bereidheid van ondernemers om een bepaald pand te (blijven) huren hangt o.a. af van de kwaliteit van de locatie.

28

Oplossingen winkelleegstand binnensteden De kwaliteit van een locatie of object kunnen door verschillende criteria worden bepaald. De NRW stelt in haar publicatie ‘Dynamiek van winkelgebieden’ (2010) dat een winkelgebied attractief is bij een juiste mix van ‘hardware’ en ‘software’. Hardware zijn de fysieke elementen zoals omvang, architectuur, branchepatroon en (de eerder beschreven) locatie. Software bestaat uit belevingswaarde, management, marketing en ondernemerschap. Figuur 24 in bijlage III geeft de aspecten weer die mede bepalen of consumenten een winkelgebied attractief vinden. Dhr. Affourtit (directeur WPM groep) stelt in vastgoed vakblad ‘Steen goed’ (2009) dat op het gebied van winkelvastgoed het kaf nu van de koren wordt gescheiden. Volgens Affourtit (2009) gaat het meer en meer om de kwaliteit van de plek en de omgeving. Daarnaast zijn er de afgelopen jaren te gemakkelijk projecten en voorzieningen van de grond gekomen, waar onvoldoende is gekeken naar de randvoorwaarden die er gesteld moeten worden aan winkelvastgoed. Voor het vastgoedmanagement betekent dit dat moet worden nagedacht wat er zich in de omgeving afspeelt, hoe het consumentengedrag veranderd, en moet meedenken met de ondernemer. De kwaliteit van een groot deel van het winkelaanbod is onvoldoende en niet meer goed genoeg uitgerust voor de huidige tijd. Affourtit (2009) zegt dat het steeds meer om onderscheidend vermogen gaat. A1straten hebben allemaal hetzelfde aanbod. Men vergeet dan wel, dat het gaat om wat er om heen zit. De fijnmazigheid, de historische bebouwing, de leuke kleine winkeltjes. Deze factoren bepalen het onderscheidend vermogen van binnensteden.

3.4

Conclusie

Uit de analyse in dit hoofdstuk blijkt dat de scheiding tussen vraag en aanbod gerelateerde oorzaken vaag is. De marktwerking op de vastgoedmarkt voor winkelruimten is o.a. afhankelijk van vraag en aanbod. De vraag naar winkelruimten is o.a. afhankelijk van de omzetmogelijkheden. De omzet wordt bepaald door de bestedingen van consumenten en zo beïnvloeden zij indirect de vraag naar winkelruimte. De vraag van consumenten wordt bepaald door het aanbod en andersom werkt dit ook zo. Daarnaast versterken en beïnvloeden veel factoren elkaar. Demografische ontwikkeling zoals vergrijzing en (regionale) krimp zorgen voor een veranderd afnemende bestedingen en voor veranderende bestedingen. In krimpregio’s, met name in de periferie van Nederland, neemt het draagvlak voor voorzieningen af. Ook zorgen de economische ontwikkelingen van de laatste jaren ervoor dat consumenten minder besteden. Een belangrijke ontwikkeling van de laatste jaren zijn de toenemende online aankopen. Door deze toename neemt de vraag naar fysieke winkelruimte af. In Nederland is sprake van een overaanbod van winkelruimte. De winkelvoorraad is harder gestegen dan de bestedingen. De verslechterde economische omstandigheden versterken dit. Daarnaast voldoet niet al het aanbod aan de eisen van consumenten. Consumenten stellen hogere eisen aan de locatie en plek waar gewinkeld word. De laatste jaren is veel kwantiteit i.p.v. kwaliteit geleverd. Nu de koopbereidheid afneemt, wordt dit zichtbaar.

29


4.0

Winkelleegstand oplossen

Hoofdstuk vier is het laatste hoofdstuk van het theoretisch kader. De deelvraag die in dit hoofdstuk wordt beantwoordt luidt; welke mogelijke oplossingen kunnen aan de verschillende standplaatslocaties en leegstandsvormen worden gekoppeld? In hoofdstuk drie is naar voren gekomen dat leegstand veroorzaakt wordt door een afnemende vraag of door aanbod dat niet aansluit op de markt. In dit hoofdstuk worden oplossingen aangedragen die gericht zijn op vraag en aanbod. In paragraaf twee van dit hoofdstuk komen de oplossingen samen in een model waarin ook de leegstandsvormen en binnenstedelijke locaties zijn opgenomen.

4.1

Mogelijke oplossingen

In deze paragraaf worden mogelijke oplossingen aangedragen die leegstand kunnen verminderen. Door de oplossingen te verdelen in vraag- en aanbodgerelateerde oplossingen wordt eenzelfde structuur gecreëerd als bij de oorzaken uit hoofdstuk drie. De mogelijke oplossingen zijn verdeeld in vijf categorieën; vraag stimuleren, inspelen op veranderende vraag, aanbod beheersen, aanbod verbeteren en aanbod verminderen. Deze worden elk in een subparagraaf toegelicht met voorbeelden. De verdeling naar deze vijf categorieën die elk een aantal mogelijke oplossingen vertegenwoordigd is naar eigen inzicht gemaakt. Het is mogelijk dat er mogelijke oplossingen zijn die niet in dit onderzoek genoemd worden. Deze zullen nader moeten worden onderzocht. 4.1.1

Vraaggerelateerde oplossingen

Vraaggerelateerde oplossingen zijn oplossingen die zich richten op de vraag naar winkelruimte. Dit kunnen oplossingen zijn die de directe vraag naar winkelruimte vergroten, of oplossingen die de oorzaken van de dalende vraag positief beïnvloeden. 4.1.1.1

Vraag huurders stimuleren

Stimulerende maatregelen in huurprijs/huurvoorwaarden Een mogelijke oplossing om winkelleegstand te verminderen is het verhuren onder gunstigere voorwaarden. Dergelijke maatregelen worden ook wel ‘incentives’ genoemd (DTZ, 2012). Wanneer de voorwaarden worden aangepast in het voordeel van de huurder zal de bereidheid om een winkel te beginnen/verhuizen toenemen onder (potentiële) ondernemers. Hoe minder risico ondernemers lopen, des te groter de bereidheid. Enkele voorbeelden van aangepaste huurvoorwaarden zijn: Verlagen huurprijzen, Huurkortingen, Omzetgebaseerde huurprijzen, Kortere looptijd huurcontracten, Flexibele huurcontracten waar gedeeltes van winkelruimte kunnen worden gehuurd. Tijdelijke invulling van panden Een manier om leegstand te verminderen is het zoeken naar een tijdelijke invulling voor een leegstaand pand. Niet alleen het desbetreffende pand stijgt in aanzien, maar ook omliggende winkels profiteren mee omdat ze geen lege etalage als buur hebben. Tijdelijkheid kan op termijn veranderen naar definitief gebruik, als een nieuw concept aanslaat bij de klant (KVK,2012).

30

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Een gevulde ruimte inspireert en verhuurt makkelijker dan een leegstaand pand en draagt zo bij aan het waardebehoud van het vastgoed (KVK, 2012. Enkele voorbeelden voor tijdelijke invullingen van leegstaande winkelpanden zijn: Pop-up stores (tijdelijke winkels), Het gebruik van lege etalages, opgevulde etalages dragen bij aan een positiever straatbeeld, Tijdelijke horeca toestaan, bijvoorbeeld tijdens evenementen in de binnenstad, Tijdelijk ondernemerschap. 4.1.1.2

Inspelen op veranderende vraag

Brancheverschuivingen In de factsheet ‘Branchering’ (Roots Beleidsadvies, 2011) stelt men dat veranderingen in koopgedrag vragen om een ander winkelaanbod. Door vergrijzing, bevolkingskrimp en toenemende internetbestedingen neemt de vraag naar winkelruimte in veel steden af. Deze ontwikkelingen bieden volgens Roots echter ook kansen. Deze kansen liggen vooral in brancheverschuivingen die er als gevolg van veranderende bestedingspatronen optreden. Tijdig inspelen op veranderend koopgedrag en de winkelstructuur aanpassen aan de specifieke kenmerken van het marktgebied, kunnen voor een economische stimulans van binnensteden zorgen. Het logische effect is dat de algemene vraag naar winkelruimte, als gevolg van deze economische stimulans, zal toenemen. Internetbestedingen Toenemende internetbestedingen zijn o.a. de oorzaak van brancheverschuivingen op de winkelmarkt. Internet biedt echter ook kansen door het als middel te gebruiken om het winkelbezoek te bevorderen. De KVK stelt (Winkelleegstand praktisch oplossen, 2012) dat consumenten meer en meer online zijn maar hun producten bij voorkeur nog steeds in fysieke winkels kopen, maar dan wel met het gemak en de 24/7 beschikbaarheid van internet. De combinatie ‘clicks & bricks’ biedt de lokale detailhandel nieuwe kansen voor het terugwinnen van de consument. Een voorbeeld van inspelen op deze trend is door het gratis aanbieden van Wifi in binnensteden en het verspreiden van lokale aanbiedingen op mobiele telefoons. Het doel om in te spelen op de veranderende vraag is om de koopkrachtbinding te versterken. De toevloeiing zal moeten toenemen en de afvloeiing van inwoners naar andere steden moet worden beperkt. 4.1.2

Aanbodgerelateerde oplossingen

De aanbodgerelateerde oplossingen die winkelleegstand helpen te verminderen zijn gericht op het vastgoed zelf en de omgeving waarin het vastgoed zich bevindt. 4.1.2.1

Aanbod beheersen

Bouwstop winkelvastgoed Het beperken van nieuwbouwlocaties of stoppen met het uitgeven van grond buiten binnensteden is een manier om het aanbod te sturen (Decisio bv, 2006). Een maatregel die door de overheid kan worden ingevoerd is een bouwstop voor winkelvastgoed. Dit hoeft niet voor winkels in het algemeen te zijn maar kan bijvoorbeeld ook alleen gelden voor PDV- en GDV-locaties. Het beleid van de overheid is altijd gericht geweest op het behoud en versterken van binnensteden (zie hoofdstuk 2) en een dergelijke maatregel past binnen dit beleid omdat nieuwe ondernemers genoodzaakt zijn zich in binnensteden te vestigen. Een nadeel van een algemene bouwstop is dat er geen kwalitatief goed winkelvastgoed aan binnensteden kan worden toegevoegd, terwijl daar in sommige plaatsen wel behoefte aan kan zijn. Er moet enerzijds ruimte blijven voor dynamiek, zodat de markt zich voortdurend kan vernieuwen stelt De Soet in PropertyNL

31

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Magazine (2011). Deze dynamiek moet zich niet uiten in het uitbreiding van nieuwe meters. Slechte meters moeten uit de markt verdwijnen en niet ‘kunstmatig’ in stand worden gehouden door juridische beschermingsinstrumenten, zodat goede meters de ruimte krijgen zich te ontplooien (De Soet, 2011). Het laten verdwijnen van slechte meters is met name een opgave voor transformatie en herontwikkeling . Deze worden in de volgende subparagraaf toegelicht. Volgens onderzoek van DTZ (2011) is hier een belangrijke regierol weggelegd voor de centrale overheid. De gemeenten moeten aansturen om terughoudend te zijn met de uitgifte van grond omdat de laatste decennia veel te veel is ontwikkeld en bijgebouwd. Een regeling die verplicht eerst winkelvastgoed te onttrekken van de markt, voordat nieuwe winkelruimte wordt toegevoegd zal de voorraad beheersen. Bij een dergelijke regeling zal sloop of herbestemming/herontwikkeling noodzakelijk zijn. Leegstandsbelasting In Nederland wordt leegstandsbelasting nog niet toegepast maar in België wordt dit al wel gedaan. Gemeenten houden een leegstandsregister bij (verplicht voor alle Vlaamse gemeenten) die de basis vormt voor een gemeentelijke belasting op leegstaande woningen en gebouwen (gemeente Mol, 2012). Door het invoeren van een leegstandsbelasting worden vastgoedeigenaren aangespoord om actief op zoek te gaan naar een (evt. tijdelijke) invulling van een leegstand pand. 4.1.2.2

Aanbod verbeteren

kwaliteit winkelgebied verbeteren Een middel om leegstand in binnensteden te verminderen is om het aanbod te verbeteren. Dit kan op verschillende niveaus worden gerealiseerd. Het is mogelijk om aanpassingen aan een specifiek pand te doen, maar daarnaast kun je een compleet centrum of winkelgebied upgraden zodat het meer te bieden heeft. Volgens het NRW (2010) wordt de attractiviteit van een winkelgebied bepaald door een juiste mix van een groot aantal min of meer samenhangende aspecten en is het geen statistisch gegeven. De aspecten die volgens het NRW (2010) van belang zijn worden in figuur 21 van bijlage III weergegeven. In een aantrekkelijk centrum doet een ondernemer beter zaken, ontvangt de eigenaar meer huurinkomsten en ontvangt de overheid meer OZB-opbrengst. Vaak ligt een gedragen langetermijnvisie hieraan ten grondslag (KVK, 2012). De instrumenten die de aantrekkelijkheid van een winkelgebied kunnen verhogen zijn o.a.: Herinrichting van de openbare ruimte, inclusief groen, straatmeubilair en verlichting, Winkelstraatmanagement, Gebiedsmarketing, Toekomstgericht bestemmingsplan (die gericht is op versterking van de binnenstad). Omdat B- en C-locaties qua passanten achterblijven op A-locaties zal het versterken van deze locaties prioriteit hebben. De KVK stelt in het rapport “Winkelleegstand praktisch oplossen” (2012) dat het doel is om het verblijfsklimaat op B- en C-locaties te verbeteren en de relatieve achterstand op A-locaties te verkleinen. Wanneer de verschillen tussen A- locaties en de B-/C-locaties verkleind kunnen worden, zal wellicht meer draagvlak ontstaan voor winkels in de aanloopstraten. Wel moet worden voorkomen dat door dergelijke maatregelen de A-locaties in de problemen komen. Upgraden verouderde winkelpanden Leegstand kan ontstaan doordat panden niet meer voldaan aan de eisen van (potentiële) huurders. Het upgraden van deze panden kan hier verandering in brengen. Upgrading kan worden gedefinieerd als het verhogen van het prestatieniveau van een vastgoedobject met betrekking tot de visuele en technische kwaliteitsaspecten, met behoud van de functie op basis van commerciële motieven (Houtveen, 2002). Het

32

Oplossingen winkelleegstand binnensteden doel van upgrading is om het object beter in de markt te kunnen positioneren of zijn positie te laten behouden. Een praktijkvoorbeeld waar het upgraden van winkelpanden de leegstand moet gaan verminderen is de binnenstad van Schiedam. Dit voorbeeld wordt door de KVK in een rapport beschreven (2012). Schiedam heeft een historische binnenstad met fraaie panden, mooie grachten, een gevarieerd horeca-aanbod en is goed bereikbaar. Toch staat circa 20 procent van het winkelvastgoed leeg. De ligging van Schiedam, onder de rook van Rotterdam, beperkt de ontwikkelingsmogelijkheden van retail. De kleine historische panden zijn minder geschikt voor veel landelijke ketens. In het verleden was bovendien sprake van achterstallig onderhoud aan deze panden. Door een flinke opknapbeurt van de binnenstad lijkt het tij zich nu te keren. Tientallen panden zijn door een lokale vastgoedpartij opgekocht en succesvol verhuurd na renovatie. Het project met de naam “Werk aan de winkel” is mede gefinancierd door de overheid. Het budget voor dit project is door de grote belangstelling inmiddels op. Wel kunnen eigenaren een laagrentende lening afsluiten om hun pand alsnog op te knappen. Het project is in Schiedam succesvol geweest. Andere steden met dezelfde kenmerken/problemen als in Schiedam zouden een dergelijk project kunnen overwegen. In Zutphen is een vergelijkbaar project al decennia actief, namelijk het ‘Wijnhuisfonds’ (Stichting Wijnhuisfonds Zutphen, 2013). Het doel van deze stichting is om oude verwaarloosde panden te restaureren en deze weer aan te bieden op de markt. 4.1.2.3

Aanbod verminderen

Sloop DTZ stelt in het vastgoedvisie rapport ‘De kanshebbers in de markt’ (2012) dat het aanbod commercieel vastgoed terug moet naar een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod. Een manier om de leegstand van winkelruimte te beperken en de verhoudingen te verbeteren, is door het slopen van leegstaande panden. Het slopen van winkelpanden zal door vastgoedeigenaren niet snel worden gedaan omdat het pand voor hun waarde vertegenwoordigd. Toch is het voor sommige panden aan de onderkant van de markt die structureel leegstaan een optie. Met name als er weinig mogelijkheden tot herontwikkeling of herbestemming zijn. Het slopen van panden is in mindere mate geschikt voor binnensteden, omdat er lege plekken ontstaan. Het slopen van winkelvastgoed buiten het centrum kan de trek van ondernemers naar binnensteden wel bevorderen. Herontwikkeling en herbestemming Wanneer er sprake is van verandering van de functionele bestemming wordt er gesproken over herontwikkeling of herbestemming (Houtveen, 2002). Het verschil tussen deze twee is niet groot. Bij herbestemming ligt het accent op het geven van een nieuwe functionele bestemming aan het object en daar kan de ingreep van de herontwikkeling voor ten dienste staan. Door herontwikkeling of herbestemming van winkelpanden wordt winkelruimte ontrokken aan de markt en toegevoegd aan een andere markt. Herbestemming (tot bijv. woningen), al dan niet gecombineerd met andere functies, kan voorzien in een grote maatschappelijke behoefte (Van der Voordt, 2007). Herbestemming komt zowel het pand als de omgeving ten goede. In geval van een aansprekend gebouw qua architectuur, cultuurhistorische waarde of emotionele betekenis, draagt herbestemming bij aan behoud van ons cultureel erfgoed en de identiteit van gebouw en buurt (Van der Voordt, 2007). In binnensteden bevinden zich vaak oude historische gebouwen. Herbestemming is daarom een instrument dat erg geschikt is in binnensteden. Wanneer er meer mensen in binnensteden komen wonen, zal dit de leefbaarheid bevorderen. In Deventer bijvoorbeeld worden projectmatig lege ruimtes boven winkels, kantoren en horeca naar woonruimte

33

Oplossingen winkelleegstand binnensteden veranderd (Wonen Boven Winkels Deventer, 2013). Een optie is om de beneden gelegen winkelruimte mee te nemen in de herbestemming. Door bewoning van de binnenstad blijft, volgens Wonen Boven Winkels Deventer, de stad ook na sluitingstijd van winkels levendig en veilig. In andere steden als Maastricht, Haarlem en Arnhem zijn soortgelijke projecten opgestart. Wanneer er meer mensen wonen in binnensteden zal het draagvlak voor andere functies zoals kinderopvang, zorg etc. ook toenemen. Een aanbeveling die noodzakelijk is wanneer tot herontwikkeling of herbestemming wordt overgegaan is het uitvoeren van marktonderzoek. Door marktonderzoek zal blijken aan welke bestemming of functie behoefte is en welke niet. Op deze manier wordt overaanbod van andere functies voorkomen. 4.1.2.4

Oplossingen samengevat

In paragraaf 4.2 wordt het onderzoeksmodel geïntroduceerd. De oplossingen die in paragraaf 4.1 zijn omschreven vormen een onderdeel van dit model. Om de oplossingen toe te passen, moeten zij beoordeeld worden op de mate van ingrijpen. Dit is noodzakelijk omdat de combinatie locatieleegstandsvorm bepaalt in welke mate in moet worden gegrepen. Uiteindelijk zijn vijf categorieën geformuleerd die elk een aantal ingrepen/oplossingen vertegenwoordigen. De categorieën zijn vraag stimuleren, inspelen op veranderende vraag, aanbod verbeteren, aanbod beheersen en aanbod verminderen. In figuur 13 zijn de categorieën samengevat.

Fig. 13: Overzicht mogelijke oplossingen.

34


Onderzoeksmodel

In het model op de volgende pagina zijn de belangrijkste bevindingen uit het theoretisch kader verwerkt tot een onderzoeksmodel. Door dit model wordt het verband tussen leegstandsvormen en standplaatslocaties uitgebeeld. Wanneer een binnenstad kampt met winkelleegstand kan dit model worden gebruikt om te bepalen welke mogelijke oplossingen de leegstand kunnen verminderen. 4.2.1

Stappenbeschrijving

Voordat het model oplossingen aandraagt die winkelleegstand helpt te verminderen moeten eerst enkele stappen in het model worden doorlopen. Deze stappen worden gevisualiseerd in figuur 14. Voordat het model kan worden toegepast, is geconstateerd of een aanname gemaakt dat in de desbetreffende binnenstad sprake is van winkelleegstand. 1A: PROFIELSCHETS. Het maken van een profielschets van de locatie en haar omgeving is de eerste stap. Door middel van deze profielschets wordt de potentie van het gebied bepaald. De potentie van het gebied wordt uitgedrukt in kansrijk of kansarm. In een kansrijk gebied is meer vraag naar winkelruimte en daardoor meer draagvlak voor winkels. Bij het aandragen van oplossingen, zal de nadruk meer op het behoud van winkels liggen. Bij een kansarm gebied zal het tegenovergestelde het geval zijn. In de profielschets worden cijfers, gegevens en voorspellingen geanalyseerd. De

profielschets zal bestaan uit een beschrijving van het winkelapparaat, demografische en economische ontwikkelingen binnen de regio en overige ontwikkelingen die binnen de regio een rol (kunnen) spelen. Het uiteindelijke oordeel die voortkomt uit de profielschets wordt gemaakt door plus- en minpunten tegen elkaar af te wegen. Dit gebeurt naar eigen inzicht. 1B: LOCATIE. Het bepalen van de standplaatskwaliteit waar de leegstand zich voordoet behoord ook tot de eerste stap. De input voor deze stap komt voort uit de theorie van hoofdstuk twee.

2: WELKE LEEGSTANDSVORM? De tweede stap omvat het bepalen van de leegstandsvorm. Deze leegstandsvormen komen voort uit hoofdstuk drie. Het maken van onderscheidt tussen leegstand is noodzakelijk aangezien deze vormen dusdanig van elkaar verschillen dat ze om een andere aanpak vragen. Fig. 12: Onderzoeksstappen.

Fig. 14: Onderzoeksstappen.

3: WELKE OPLOSSINGEN ZIJN MOGELIJK? De derde en laatste stap is het bepalen van mogelijke oplossingen. Door de combinatie van leegstandslocatie (inclusief potentie van de locatie) en leegstandsvorm kan een positie worden bepaald in het model. De positie in het model bepaald de ingrepen die noodzakelijk zijn om leegstand te verminderen. Uit het model kan worden afgelezen in welke categorie (of combinatie van categorieën) oplossingen moeten worden gezocht. Deze vijf categorieën zijn in paragraaf 4.1 vastgesteld.

35


Het model

Het model is weergegeven in figuur 15. In dit model zijn de stappen uit de vorige subparagraaf samengevoegd. De pijlen 1, 2, en 3 geven de verschillende stappen weer die moeten worden doorlopen. Dit levert uiteindelijk een positie in het model op. Hoe verder de positie rechtsonder in het model, hoe groter de problematiek. De legenda rechtsonder geeft n.a.v. de positie in het model weer, welke mate van ingrijpen noodzakelijk is en in welke categorieën de mogelijke oplossingen moeten worden gezocht. De onderverdeling naar ingrijpendheid is enigszins arbitrair en is gebaseerd op eigen inzicht en aannames. Zoals in de figuur te zien is, worden de oplossingen die aanbodgerelateerd zijn als ingrijpender beschouwt dan de vraaggerelateerde oplossingen. Deze keuze is gemaakt omdat aanbodgerelateerde oplossingen meer fysiek zijn. Mogelijke oplossingen worden in paragraaf 4.1 per categorie beschreven. De vijf categorieën oplossingen kunnen niet één op één gespiegeld worden aan de vijf gradaties van ingrijpen, omdat anders een model ontstaat waarin de uitkomst wiskundig of zwart/wit is. Daarom is gekozen voor overlapping van oplossingen t.o.v. de mate van ingrijpen. Hierdoor is een grijs gebied ontstaan waarin ruimte is voor nuances en eigen interpretaties (o.a. afhankelijk van de uitkomst van de profielschets).

Fig. 15: Het model.

In de bovenste kolom van het model staan de vijf standplaatskwaliteiten uit hoofdstuk twee, die in binnensteden onderscheiden kunnen worden: A1, A2, B1, B2 en C. Wanneer de locatie is vastgesteld d.m.v. de standplaatskwaliteit word deze gekoppeld aan de vier leegstandsvormen uit hoofdstuk drie; geaccepteerd, problematisch, dramatisch of administratief. De mate van ingrijpen wordt bepaald in vijf gradaties. (n.v.t., geen ingreep, licht ingrijpen, ingrijpen en zware ingreep). Voor administratieve leegstand is ingrijpen niet van toepassing omdat het slechts een administratieve aanduiding is. Vervolgens wordt de mate waarin moet worden ingegrepen, gekoppeld aan de oplossingen eerder uit dit hoofdstuk. De oplossingen zijn verdeeld in vijf categorieën, die in paragraaf 4.1 zijn bepaald, namelijk; vraag stimuleren, inspelen op veranderende vraag, aanbod beheersen, aanbod verbeteren en aanbod verminderen.

36

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Uiteindelijk kan een gebruiker van het model door het matchen van leegstandsvormen met de locatie van de leegstand, bepalen welke twee hoofdgroepen mogelijke oplossingen geschikt zijn. Vervolgens kan binnen deze (combinatie van) categorie(en) worden gezocht naar passende oplossingen die winkelleegstand kunnen verminderen.

4.3

Conclusie

Hoofdstuk vier van dit onderzoeksrapport is het laatste hoofdstuk van het theoretisch kader. In dit hoofdstuk worden mogelijke oplossingen beschreven die winkelleegstand kunnen verminderen. De mogelijke oplossingen worden bepaald d.m.v. een model. De input van dit model is afkomstig uit hoofdstuk twee, drie en vier. Uit hoofdstuk twee komt de standplaatskwaliteit die onderdeel is van het model, uit hoofdstuk drie komen de leegstandsvormen en uit hoofdstuk vier komen de mogelijke oplossingen voort. Uit de theorie in dit onderzoek is gebleken dat leegstand (vaak) afhankelijk is van de locatie en in verschillende vormen voorkomt. Deze conclusie vormt de basis voor het model. In het model wordt de locatie (en de potentie van de locatie) gekoppeld aan de vorm van leegstand. Op basis van deze koppeling kan de mate van ingrijpen worden vastgesteld en worden mogelijke oplossingen aangedragen. Uit het model kan worden geconcludeerd dat voor leegstand op A-locaties minder drastische ingrepen noodzakelijk zijn om leegstand op te lossen. De potentie van een locatie (kansrijk of kansarm) bepaalt deels de mate van ingrijpen om leegstand op te lossen. Problematische en dramatische leegstand op de minst drukke locaties (B2 en C1) moet worden opgelost door middel van zware ingrepen. In het volgende hoofdstuk wordt het model toegepast op de binnenstad van Enschede. In dit praktisch kader wordt de theorie getoetst aan een praktijkvoorbeeld. Op basis van deze toetsing zal de werking van het model duidelijker worden. Vervolgens kunnen conclusies worden getrokken en worden aanbevelingen gegeven.

37


5.0

Praktisch kader Enschede

Hoofdstuk vijf vormt het praktisch kader van dit onderzoek. Dit kader bestaat uit een casus waarin het model, dat voortkomt uit hoofdstuk vier, wordt toegepast op de binnenstad van Enschede. Het doel van deze casus is om winkelleegstand in Enschede te verminderen. De keuze voor Enschede komt voort uit de doelstelling van Pioneering, de opdrachtgever. Stichting Pioneering is in oktober 2008 van start gegaan met als doel om de concurrentiepositie van de Twentse bouw te versterken en de werkgelegenheid te stimuleren. Binnen de stichting valt dit onderzoek onder de werkplaats Conversie & Hergebruik. Deze werkplaats is opgericht om leegstand te verminderen en bestaand vastgoed te behouden. Vanwege de Twentse achtergrond van de stichting is gekozen om het model toe te passen op een stad binnen deze regio. Daarnaast is de leegstand van winkels in Twente zorgelijk, dus is de aanleiding tot verder onderzoek aanwezig . Uit een artikel in de TC Tubantia (25 feb. 2012) blijkt dat er in Twente de afgelopen jaren teveel winkelruimte is ontwikkeld en daardoor met een grote leegstand kampt. De leegstand ligt volgens de krant in de drie grootste steden van Twente (Enschede, Hengelo, Almelo) ruim boven het landelijk gemiddelde. Uit deze steden is Enschede gekozen om verder te onderzoeken. Enschede is de grootste plaats en heeft daarnaast een regionale functie. Volgens onderzoek van Roots Beleidsadvies (zie tabel 3 in bijlage II) zal in 2020 ongeveer 20 procent van de winkels in Enschede leeg staan als gevolg van toenemende internetverkopen en demografische ontwikkelingen. Om de toenemende winkelleegstand te bestrijden zijn oplossingen noodzakelijk.

5.1

Onderzoeksstappen

Om tot mogelijke oplossingen te komen die de winkelleegstand in Enschede kunnen verminderen, moeten de stappen worden doorlopen die in hoofdstuk vier zijn omschreven. Uit de profielschets zal blijken wat de potentie van de binnenstad van Enschede is als winkelgebied, namelijk kansrijk of kansarm. Vervolgens wordt bepaald op welke locatie en standplaatskwaliteit de leegstand zich voordoet en welke vorm van leegstand aanwezig is. Deze gegevens zijn de input voor het model dat in hoofdstuk vier is ontwikkeld. In paragraaf 5.2 worden deze gegevens toegepast in het model. Op basis van de uitkomsten uit het model zullen mogelijke oplossingen worden aangedragen die de leegstand in Enschede kunnen verminderen. 5.1.1

Stap 1A: Profielschets

Door middel van deze profielschets wordt bepaald of binnenstad van Enschede een kansrijk of kansarm winkelgebied is. In de profielschets wordt eerst een afbakening gemaakt van het winkelgebied in de binnenstad van Enschede. Vervolgens wordt het winkelapparaat van Enschede beschreven en worden demografische en economische ontwikkelingen geanalyseerd. Op basis van deze gegevens worden de mogelijkheden van het kernwinkelgebied van Enschede bepaald.

38

Oplossingen winkelleegstand binnensteden 5.1.1.1

Afbakening binnenstad

Om het onderzoek op de binnenstad van Enschede toe te kunnen passen, moet eerst het gebied worden afgebakend. In figuur 16 is een kaart weergegeven van het centrum van Enschede. Het gebied binnen de rode lijn behoord tot de binnenstad waar dit onderzoek zich op richt. Dit gebied wordt tot het kernwinkelgebied van Enschede gerekend en omvat het gebied tussen spoorlijn, Nijverheidsstraat/Piet Heinstraat, Boulevard 1945 en Oldenzaalsestraat. In de ‘Binnenstadsmonitor 20122013’ (2013) van de gemeente Enschede wordt dit gebied als binnenstad aangemerkt. Winkels die buiten de rode lijn vallen worden niet meer tot het hoofdwinkelgebied gerekend.

Fig. 16: Binnenstad Enschede (Winkelhart Enschede, 2013, eigen bewerking).

39

Oplossingen winkelleegstand binnensteden 5.1.1.2

Winkelapparaat Enschede

Wanneer Enschede wordt geplaatst in de rangorde van stadscentra die in hoofdstuk twee zijn omschreven, dan behoort Enschede tot de tweede categorie die door Locatus wordt onderscheiden, namelijk ‘groot hoofdwinkelgebied’ (beschrijving in paragraaf 2.3). In deze paragraaf zal de structuur van de Enschedese binnenstad verder worden omschreven en marktgegevens van de regio Twente worden geanalyseerd. Daarnaast worden demografische ontwikkelingen in de regio Enschede vergeleken met de rest van Nederland en wordt de invloed van economische ontwikkelingen geanalyseerd. Op 1 juli 2012 was de totale winkelvoorraad in Twente (incl. leegstand) bijna 1,5 miljoen m² wvo (Twentse Vastgoedrapportage, 2012). Het aanbod op die datum was 181.000 m² wvo. Het aanbod in Twente is ten opzichte van een jaar daarvoor toegenomen met 46,5 procent (Twentse Vastgoedrapportage, 2011 & 2012).Volgens de Twentse Vastgoedrapportage wordt deze aanbodstijging veroorzaakt doordat in diverse steden enkele grote objecten in het aanbod zijn bijgekomen. De opname van winkelruimte is over 2011 gedaald met circa 12 procent (Twentse Vastgoedrapportage, 2012). De winkelvoorraad (incl. leegstand) in de gemeente Enschede bedraagt circa 321.000 m² wvo (Twentse Vastgoedrapportage, 2012). Daarvan bevindt zich 79.000 m² wvo in de binnenstad (Detailhandelsstructuurvisie Enschede, 2012). Het aanbod in Enschede was op 1 juli 2012 ruim 46.000 m² wvo, ruim 50 procent meer dan een jaar eerder (Twentse Vastgoedrapportage, 2012). De stijging van het aanbod heeft men name buiten het centrum plaatsgevonden. Het aanbod in het centrum van Enschede is gestegen van 13.600 m² wvo op 1 juli 2011 (Twentse Vastgoedrapportage, 2011) naar 15.700 m² wvo op 1 juli 2012 (Twentse Vastgoedrapportage, 2012). De opname van winkelruimte in Enschede is in 2011 stabiel gebleven, vergeleken met een jaar eerder. De winkelmarkt in Enschede is daardoor zeker nog voldoende in beweging (Twentse Vastgoedrapportage, 2012). Uit hoofdstuk drie bleek dat in 2010 de winkelruimte per hoofd van de Nederlandse bevolking 1,77 m² wvo bedroeg. Daarmee scoort Nederland hoog t.o.v. andere Europese landen. In de Twentse Courant Tubantia verscheen op 25 februari 2012 een artikel over winkelleegstand in Twentse steden. Uit dit artikel blijkt dat het wvo per persoon in Enschede 2,1 m² is. In omringende steden als Hengelo, Almelo en Oldenzaal is dit aantal nog hoger. Locatus directeur dhr. Slob stelt in de TC Tubantia dat er in deze Twentse steden teveel winkelruimte is ontwikkeld in de afgelopen vijftien jaar. Uit de detailhandelsstructuurvisie (2012, zie fig. 27 in bijlage V) blijkt dat in geheel Enschede t.o.v. vergelijkbare steden in Nederland meer winkelvoorraad aanwezig is. Een logisch gevolg gezien het hoge vloeroppervlak per persoon. Opvallend is dat de winkelvoorraad in alleen de binnenstad juist iets kleiner is t.o.v. van vergelijkbare steden. De binnenstad van Enschede heeft een belangrijke euregionale verzorgingsfunctie (Binnenstadsmonitor, 2012). Volgens de gegevens uit de binnenstadsmonitor is het aandeel Duitse bezoekers de laatste jaren toegenomen. In 2012 bedroeg het aandeel Duitse bezoekers 38 procent. Bezoekers uit andere steden/dorpen en Duitsland zorgen voor koopkrachttoevloeiing. Uit het koopstromenonderzoek van Enschede (2010) blijkt dat de koopkrachtbinding voor nietdagelijkse artikelen 76 procent is (zie figuur 28 in bijlage V). Het merendeel van de Enschedese bevolking doet haar niet-dagelijkse aankopen dus in Enschede. 28 procent van de niet-dagelijkse aankopen worden gedaan door mensen buiten Enschede. De artikelgroep die voor de meeste toevloeiing zorgt is kleding. Fig. 17: Indicatieve distributieve mogelijkheden winkels niet dagelijks 2015 (Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012).

40

Oplossingen winkelleegstand binnensteden In figuur 17 worden de mogelijkheden voor Enschede als winkelstad weergegeven. Het betreft de verwachte mogelijkheden in 2015. De figuur sluit aan bij de theorie uit hoofdstuk twee waarin wordt geconcludeerd dat het winkelareaal moet worden afgestemd op basis van het aantal inwoners in het gebied. In de figuur wordt daarnaast rekening gehouden met toevloeiing en afvloeiing van koopkracht. In Enschede verwacht men dat zowel de koopkrachtbinding toeneemt als de koopkrachttoevloeiing. Dit zal zorgen voor een hogere potentiële omzet. Ondanks dat men meer omzet verwacht te behalen is het niet nodig om de winkelvoorraad uit te breiden. Het aanwezige aanbod is al meer dan voldoende (overschot 12.500 m² wvo). De gemeente stelt in haar Detailhandelsstructuurvisie (2012) dat vernieuwing en versterking van de detailhandelsstructuur niet tegen mag worden gehouden enkel door kwantitatieve redenen. Er is met andere woorden wel ruimte voor initiatieven op het gebied van winkelruimte, maar deze moeten wel kwaliteit toevoegen. 5.1.1.3

Demografische en economische ontwikkelingen

Volgens het CBS (2013) woonden er op 1 januari 2013 ruim 158.000 mensen in de gemeente Enschede. De verwachting is dat dit zal stijgen naar circa 169.500 inwoners in 2040 (Vastgoedrapportage, 2012). De prognose voor heel Twente in de periode 2015-2040 is een stijging van circa 635.000 naar 645.000 inwoners (zie figuur 26 in bijlage V). Procentueel groeit de bevolking in Enschede harder dan gemiddeld in Twente. Net als in de rest van Nederland heeft Twente te maken met vergrijzing. In Twente gaat de vergrijzing sneller dan in de rest van Nederland (Twente Index, 2011). Daarnaast blijkt uit de Twentse Vastgoedrapportage (2012) dat het aantal huishoudens in verhouding tot de bevolkingsontwikkeling in Twente harder stijgt. Twentse inwoners verdienen minder en hebben een lager besteedbaar inkomen ten opzichte van elders in het land (Twente Index, 2011). Van alle Twentse gemeenten hebben de inwoners in Enschede het laagste gemiddelde inkomen (zie grafiek 7 in bijlage V). In paragraaf 3.2.2 is gebleken dat het ondernemersvertrouwen in Nederland door de crisis erg laag is. In de grafiek is het verschil tussen Twente en de rest van Nederland te zien. Uit deze grafiek blijkt dat het vertrouwen op een nog lager niveau ligt dan in de rest van Nederland. 5.1.1.4

Beleidskader

Om mogelijke oplossingen realiseerbaar te maken, is draagvlak binnen de gemeente gewenst. Beleidsstukken van de gemeente Enschede bevatten nuttige informatie die kunnen leiden tot oplossingen, die binnen de visie van de gemeente passen. Uit de Detailhandelsstructuurvisie Enschede (2012) blijkt dat de gemeente de binnenstad verder wil versterken als regionaal verzorgend multifunctioneel centrumgebied. De binnenstad moet een attractieve mix worden van winkels, horeca, leisure evenementen en overige stedelijke functies. De gemeente Enschede stelt dat het belangrijk is om nieuwe winkelinitiatieven in de niet-dagelijkse sector zoveel mogelijk in te passen in de binnenstad. Het streven is een bundeling van passantenstromen in een compact kernwinkelgebied, met een duidelijke routing en een heldere positionering (functie) van deelgebieden. De gemeente wil het faciliteren van grootschalige niet-dagelijkse winkels stimuleren. Door deze winkels in te passen in of aan de binnenstad kunnen zij functioneren als publiekstrekker voor kleinere speciaalzaken en dragen zij direct bij aan de attractiviteit van de binnenstad als geheel. Grootschalige formules kunnen ook de basis zijn voor mogelijke herontwikkeling van bestaand winkelvastgoed zoals bijv. de Zuidmolen. Volgens de gemeente moet het stimuleren van investeringen op gewenste locaties gepaard gaan met het tegengaan van ontwikkelingen buiten de gewenste structuur. Wanneer marktinitiatieven op perifere en goedkope locaties wordt 41

Oplossingen winkelleegstand binnensteden toegestaan, zullen investeringen op meer complexe en kostbare locaties uitblijven. De gemeente wil de druk op de markt verminderen, maar investeringen in kwaliteit moeten mogelijk blijven. 5.1.1.5

Kansrijk of kansarm?

Op basis van de gegevens uit de profielschets wordt de potentie van de Enschedese binnenstad bepaald. De demografische ontwikkelingen in Twente en de gemeente Enschede bieden perspectief. In de regio wordt tot 2040 bevolkingsgroei verwacht. Daarmee behoort Twente niet tot de krimpregio’s die in andere perifere delen van Nederland te vinden zijn. In de gemeente Enschede groeit de bevolking gemiddeld harder dan gemiddeld in Twente. De hoge koopkrachtbinding van Enschede zorgt voor potentiële nieuwe bezoekers in de toekomst. Een negatieve demografische ontwikkeling in de regio is de vergrijzing die in Twente harder stijgt dan in de rest van het land. Enkele ontwikkelingen in Twente kunnen een negatief effect hebben op de winkelmarkt in Enschede. Het ondernemersvertrouwen en het besteedbaar inkomen zijn in Twente lager dan gemiddeld in Nederland. Signalen dat deze ontwikkelingen op korte termijn positief zullen veranderen zijn er niet. Uit de analyse van het winkelapparaat in Enschede kunnen enkele conclusies worden getrokken. Enschede is een winkelstad met een regionale functie. Ook wordt de stad goed bezocht door Duitsers vlak over de grens. Het winkelaanbod in het centrum van Enschede is de laatste jaren toegenomen. Dit kan worden veroorzaakt door toenemende winkelleegstand of nieuwbouw van winkelruimte. De totale winkelvoorraad niet-dagelijkse artikelen is momenteel te groot voor de omzetpotentie van Enschede, blijkt uit figuur 17. Op korte termijn kan de stijging van de bevolking dit verschil niet dichten. Op de lange termijn is deze ontwikkeling niet inzichtelijk maar trends zoals toenemende online aankopen zullen ervoor zorgen dat het draagvlak voor extra winkelruimte laag is. Om te kunnen bepalen of het winkelgebied in de binnenstad van Enschede kansrijk of kansarm is moeten de pluspunten tegen de minpunten worden afgewogen. Ondanks de leegstandsproblematiek in de binnenstad van Enschede en enkele negatieve ontwikkelingen in de regio is de binnenstad van Enschede bestempeld als een Kansrijk winkelgebied is. De belangrijkste reden voor deze beslissing is de regionale functie die Enschede inneemt als grootste stad. De binnenstad van Enschede kan zich onderscheiden van andere binnensteden als binnenstad met het meest complete winkelaanbod van de regio. Uit hoofdstuk drie is gebleken dat grote steden steeds vaker de voorkeur krijgen boven kleinere steden om te gaan winkelen. Als grootste stad van Overijssel heeft Enschede in potentie veel aantrekkingskracht. De positie in de regio weegt zwaarder dan de negatieve ontwikkelingen in de regio. Er moet wel een kanttekening worden gemaakt bij deze conclusie. Door het overaanbod van winkelruimte in Enschede is extra winkelruimte niet wenselijk. De nadruk zal liggen op het verbeteren van de kwaliteit en versterking van de binnenstad 5.1.2

Stap 1B: Bepalen standplaatskwaliteit

Om het model uit hoofdstuk vier te kunnen toepassen moet eerst de standplaatskwaliteit worden bepaald. Het bepalen van een A- B- of C-locatie gebeurt door het tellen van de passanten / bezoekers die de locatie passeren. Deze informatie is voor de binnenstad van Enschede niet voorhanden. Om het model uit hoofdstuk vier te kunnen gebruiken is de standplaatskwaliteit noodzakelijk, daarom is de standplaatskwaliteit bepaald op basis van de theorie uit hoofdstuk twee en de huurprijsgegevens. De hoogte van de huur per m² wvo bepaald grotendeels de omzetpotentie en geeft daardoor een betrouwbare afspiegeling van het aantal bezoekers. De huurprijsgegevens van de binnenstad van Enschede zijn te vinden in figuur 25 in bijlage V.

42

Oplossingen winkelleegstand binnensteden De bepaling van de standplaatskwaliteit op basis van de genoemde gegevens is weergegeven in figuur 18. Het van Heekplein en de Klanderij zijn als A1locatie getypeerd. Daaromheen bevinden zich enkele A2- en B1-locaties. De aanloopstraten naar het centrum zijn als B2- of C-locatie benoemd. 5.1.3

Stap 2: Leegstand Enschede

Het leegstandspercentage in Enschede loopt in verschillende bronnen uiteen. Volgens een nieuwsbericht van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) bedroeg begin 2013 de leegstand in Enschede 12,2 procent. Cijfers uit de Twentse Vastgoedrapportage (2012, zie figuur 30 in bijlage V) tonen aan dat medio 2012 de leegstand in Enschede 12,5 procent bedroeg. DTNP (factsheet Krimp en anticipeergebieden regio oost 2013) spreekt over 13,6 procent leegstand. Deze cijfers zijn echter van de gehele gemeente Enschede, Fig. 18: Standplaatskwaliteit binnenstad Enschede inclusief omliggende dorpen. In grafiek 6 wordt de leegstand in de binnenstad van Enschede weergegeven. Deze grafiek, afkomstig uit de Binnenstadsmonitor Enschede, toont dat in de binnenstad van Enschede sprake is van circa 7.000 m² wvo leegstand. Op een totaal van 78.475 m² wvo betekent dit een leegstandspercentage van 8,8 procent. Uit de Twentse Vastgoedrapportage (2010) blijkt dat winkelleegstand zich met name voordoet in de Haverstraatpassage, aan de Heurne en in de Zuidmolen. Het Platform Initiatieven Tijdelijkheid (2012, opgezet door gem. Enschede en Pioneering om leegstand aan te pakken) heeft de totale leegstand (medio 2012) in de binnenstad geïnventariseerd. Bij de winkelcentra valt op dat de Zuidmolen, de Irenepromenade en de Hofpassage kampen met leegstand. De grootste problematiek doet zich voor in de Zuidmolen, waar al jaren sprake is van structureel leegstaande winkelruimtes.

Grafiek 6: Leegstand binnenstad Enschede (Binnenstadsmonitor Enschede, 2013).

43

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Leegstand aan de Heurne en Haverstraatpassage is nog steeds aanwezig, dit blijkt ook uit figuur 19. In deze figuur wordt onderscheidt gemaakt tussen kortdurende en langdurende leegstand. Of er ook sprake is van structurele leegstand kan niet uit de figuur worden afgeleidt. Aangezien in 2010 door de Twentse Vastgoedrapportage al melding werd gemaakt van leegstand in de Zuidmolen, aan de Heurne en in de Haverstraatpassage kan op basis van deze gegevens wel worden geconcludeerd dat op deze locaties sprake is van structurele leegstand.

Fig. 19: Spreiding leegstand binnenstad Enschede (Binnenstadsmonitor Enschede, 2013).

5.2

Stap 3: Oplossingen aandragen d.m.v. het model

De informatie uit paragraaf 5.1 vormt de input voor het onderzoeksmodel dat in deze paragraaf wordt toegepast. In dit praktisch kader worden voor drie gevallen van leegstand in de binnenstad van Enschede mogelijke oplossingen aangedragen m.b.v. het model. Er is gekozen voor drie locaties met een verschillende standplaatskwaliteit, namelijk winkelcentrum de Zuidmolen, enkele leegstaande panden aan de Haverstraatpassage en een leegstaande winkelruimte aan het van Heekplein. In figuur 20 wordt de input van de locaties samengevat en in figuur 21 wordt de locatie in het model bepaald. Er is voor deze locaties gekozen omdat ze verschillen van standplaatskwaliteit en omdat ze onder andere worden benoemd in de Twentse Vastgoedrapportage (2010).

Dit levert de volgende posities in het model op:

Fig. 20: Input model.

Fig. 21: Positionering 3 locaties Enschede.

44


Uitkomsten model

In deze paragraaf wordt het praktisch kader afgerond. Op basis van de positie in het model worden conclusies getrokken voor de drie locaties uit de vorige paragraaf. De conclusies worden toegelicht en verklaard. De conclusies die worden getrokken in deze paragraaf hebben betrekking op de mogelijke oplossingen voor de drie locaties in de binnenstad van Enschede. In paragraaf 5.2 zijn drie locaties in de binnenstad van Enschede in het model gepositioneerd. Op basis van de positie in het model is bepaald uit welke combinatie van categorieën de mogelijke oplossingen voort moeten komen. De categorieën mogelijke oplossingen worden in deze paragraaf onderbouwd met voorbeelden. Er zijn echter meer mogelijkheden die binnen de categorieën van oplossingen passen, die niet in dit onderzoek vermeld worden. Voor het bepalen van nauwkeurigere oplossingen zal daarom nader onderzoek noodzakelijk zijn. Het kader waarbinnen naar oplossingen moet worden gezocht is wel bepaald. 1: Winkelcentrum de Zuidmolen Uit paragraaf 5.1.3 blijkt dat in 2010 al sprake was van leegstaande winkelunits in winkelcentrum de Zuidmolen. Momenteel staat het grotendeel van de winkelunits leeg, waaronder een grote ruimte in de kelder waar eerder een supermarkt gevestigd was. Waarom de Zuidmolen met structurele leegstand kampt zou nader onderzocht moeten worden. Aannemelijk is dat het komt door de herinrichting van het van Heekplein enkele jaren geleden, die andere looproutes in de binnenstad heeft veroorzaakt. Ook voldoet de Zuidmolen niet meer aan de eisen van deze tijd met haar lage plafonds en donkere gangen. Uit het model op de vorige pagina blijkt dat mogelijke oplossingen moeten worden gezocht in de categorieën aanbod verbeteren/aanbod verminderen. Aanbod verminderen in de vorm van sloop zal door de bovengelegen woningen op veel weerstand stuiten. Herontwikkeling of herbestemming zal daarom voor de Zuidmolen geschikter zijn. Om tot herontwikkeling of herbestemming over te gaan zal eerst marktonderzoek en een haalbaarheidsonderzoek moeten plaatsvinden. Uit dit onderzoek zal o.a. moeten blijken of er behoefte is aan nieuwe functies, of het uitbreiden van bestaande functies in de binnenstad. Ook de mogelijkheden van het gebouw en de juridische gevolgen van een eventuele herontwikkeling/herbestemming moeten worden geanalyseerd. 2: De Haverstraatpassage Aan de Haverstraat wordt in 2010 melding gemaakt van leegstaande winkelruimtes. Welke panden dit betrof kan niet worden opgemaakt uit de verschillende onderzoeksrapporten. Medio 2013 staan er verschillende panden aan de Haverstraatpassage leeg. Het is niet duidelijk of het om dezelfde panden als in 2010 gaat. Wel kan worden vastgesteld dat de Haverstraatpassage structureel leegstaande winkelruimtes heeft. De Haverstraatpassage is als een B2-locatie aangemerkt waar sprake is van structurele, dus dramatische, leegstand. Uit het model blijkt dat de oplossingen in de categorieën aanbod verbeteren/aanbod verminderen gezocht moeten worden. Sloop van de karakteristieke panden in deze straat zal ten koste gaan van de uitstraling van de binnenstad. Wel is het mogelijk om andere functies toe te voegen die nog niet of beperkt aanwezig zijn in de binnenstad. Voor het toevoegen van nieuwe functies zal marktonderzoek en een haalbaarheidsonderzoek noodzakelijk zijn.

45

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Figuur 22 geeft een voorbeeld van drie leegstaande winkelruimtes in de Haverstraatpassage naast elkaar. Een mogelijke oplossing is om het aanbod te verbeteren door deze winkelruimtes samen te voegen. Uit hoofdstuk vier blijkt dat landelijk opererende ketens vaak op zoek zijn naar grotere ruimtes met meer mogelijkheden. Wanneer panden van verschillende eigenaren zijn zullen zij samen tot een oplossing moeten komen om de leegstand van hun vastgoed te bestrijden. Fig. 22: Leegstand Haverstraatpassage Enschede

3: Van Heekplein 82 Aan het van Heekplein staat momenteel langdurig een winkelpand leeg door een faillissement. Het van Heekplein is eerder in dit onderzoek aangemerkt als een A1-locatie met hoge bezoekersaantallen. Langdurige leegstand valt onder de problematische leegstand. Door de positie in het model worden de volgende categorieën oplossingen aangedragen; inspelen op veranderende vraag/aanbod beheersen. Inspelen op de veranderende vraag kan door het meegaan met brancheverschuivingen, die ontstaan door de hoge vergrijzing in Enschede en omgeving. Ook zijn er in de Enschedese binnenstad mogelijkheden om het aanbod af te stemmen Duitse bezoekers. Deze groep is de laatste jaren gestegen en is daardoor kansrijk. Een middel om de leegstand te bestrijden is het invoeren van een leegstandsbelasting. Deze belasting moet eigenaren stimuleren om actief op zoek te gaan naar een nieuwe huurder. De mogelijkheid tot het invoeren van leegstandsbelasting zal nader onderzocht moeten worden. In dit praktisch kader is het model uit hoofdstuk vier toegepast op praktijkvoorbeelden uit de binnenstad van Enschede. Naar aanleiding van het toepassen van dit model wordt de werking van het model beter inzichtelijk en kunnen conclusies worden getrokken over de werking van het model. Deze worden in het volgende hoofdstuk beschreven, inclusief eventuele aanbevelingen. Aanbevelingen voor de opdrachtgever van dit onderzoek worden in paragraaf 6.2.1 beschreven. Enkele conclusies die gericht zijn op Enschede worden in de volgende paragraaf beschreven.

5.4

Conclusie

De binnenstad van Enschede kampt met bovengemiddelde winkelleegstand. De leegstand doet zich met name voor in de aanloopstraten naar de A-locaties. Ondanks deze problematiek en enkele negatieve ontwikkelingen in de regio wordt de binnenstad van Enschede in dit onderzoek aangemerkt als kansrijk gebied. De belangrijkste reden daarvoor is omdat de regionale functie van de Enschede binnenstad zwaarder weegt dan de negatieve aspecten. Toevoegen van extra winkelmeters in de binnenstad van Enschede is niet gewenst omdat er al sprake is van overaanbod. Bij het verminderen van winkelleegstand zal in veel gevallen de ‘slechte’ winkelmeters moeten worden aangepakt. Herontwikkeling of herbestemming zal in sommige gevallen onvermijdelijk zijn. Voordat wordt overgegaan op herontwikkeling of herbestemming zal marktonderzoek moeten uitwijzen aan welke (nieuwe) functies behoefte is en of er genoeg draagvlak voor bestaat.

46


6.0

Analytisch kader

Hoofdstuk zes is het laatste hoofdstuk van dit onderzoeksrapport. In dit hoofdstuk worden de bevindingen en resultaten uit het onderzoek gepresenteerd en geïnterpreteerd. Deze worden verdeeld in conclusies en aanbevelingen.

6.1

Conclusies

De centrale vraag in dit onderzoek luidde als volgt: Hoe kan leegstand van winkelruimten in binnensteden worden opgelost? In het onderzoek is geprobeerd om deze vraag te beantwoorden door te voldoen aan de doelstelling die is gesteld; een model ontwikkelen dat oplossingen aandraagt om winkelleegstand in binnensteden te verminderen. Door het ontwikkelen van het model en de toepassing van het model in het praktisch kader kunnen conclusies worden getrokken en aanbevelingen worden gemaakt. De conclusies worden in deze paragraaf beschreven, de aanbevelingen in paragraaf 6.2. Het model dat in dit onderzoek is ontwikkeld wordt weergegeven in figuur 23.

Fig. 23: Het model.

Uit het theoretisch kader is gebleken dat in veel gevallen een verband bestaat tussen winkelleegstand en de standplaatslocatie van de objecten. Het verband tussen winkelleegstand en standplaatslocatie is in het model verwerkt met nog een extra factor, namelijk de potentie van de locatie. De potentie omschrijft of het gebied kansrijk of kansarm is. Deze gegevens vormen samen met de leegstandsvorm de basis van het model uit hoofdstuk vier. Uit het model blijkt dat door het koppelen van deze gegevens de ernst van het leegstandsprobleem inzichtelijk wordt. In figuur 13 wordt dit gevisualiseerd door het kleurgebruik (van lichtgeel naar donkerrood). Uit de legenda van de figuur blijkt hoe donkerder de positie in het model, hoe groter de problematiek. Als de problematiek inzichtelijk is kan op basis daarvan mogelijke oplossingen worden aangedragen.

47

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Wanneer een locatie is gepositioneerd in het model kunnen oplossingen worden aangedragen. Door de positie in het model blijkt in welke twee categorieën de oplossingen moeten worden gezocht. Door te kiezen voor een combinatie van oplossingen ontstaat er een grijs gebied waarin ruimte ontstaat voor discussie. Uit het model blijkt dat niet alle leegstand bezwaarlijk is en om oplossingen vraagt. Vormen van geaccepteerde leegstand op goedbezochte locaties zijn hier een voorbeeld van. Hoe lager het aantal passanten en hoe langer een object of objecten leegstaan, des te groter is de problematiek. 6.1.1

Conclusies praktisch kader

In het praktisch kader waren data over standplaatskwaliteit en leegstandsvormen niet compleet, daarom is op alternatieve manieren de benodigde informatie vastgesteld. De betrouwbaarheid van de uitkomsten (mogelijke oplossingen) die uit het model voortkomen neemt hierdoor af. Door het toepassen van het model in het praktisch kader is gebleken dat bij het bepalen van mogelijke oplossingen, het niveau waarop deze maatregel moet worden genomen eventuele vervolgstappen bepaalt. Sommige oplossingen hebben alleen betrekking op een pand of enkele panden, sommige oplossingen hebben betrekking op een totale binnenstad en sommige oplossingen (bijv. beleidsmatige oplossingen) moeten op gemeentelijk of landelijk niveau worden toegepast. De mogelijke oplossingen zijn daardoor gericht aan verschillende partijen. Dit kan bijvoorbeeld een pandeigenaar zijn, maar ook een gemeente of projectontwikkelaar. De uitvoerbaarheid van mogelijke oplossingen zal eenvoudiger worden wanneer de oplossingen uit dit onderzoeksrapport voor één vooraf bepaalde partij gericht is. Nu is de uitvoerbaarheid van mogelijke oplossingen sterk afhankelijk van de bereidheid van vastgoedeigenaren, ondernemers, gemeenten etc. om concessies te doen en om samen te werken, terwijl er geen duidelijke partij is die de ‘kar’ moet trekken.

6.2

Aanbevelingen

In deze paragraaf worden aanbevelingen gedaan aan partijen die het model uit dit onderzoek willen toepassen om winkelleegstand in binnensteden te verminderen. In de volgende subparagraaf worden aanbevelingen gedaan die specifiek gericht zijn op de opdrachtgever van dit onderzoek. Uit hoofdstuk twee is gebleken dat het overheidsbeleid met name gericht is op behoud en versterking van centrumgebieden. Voor binnensteden in Nederland die kampen met leegstandsproblematiek kan dit perspectief bieden. Aanscherping van dit beleid door overheden is gewenst door de huidige ontwikkelingen op de winkelmarkt. Christaller stelt in zijn theorie dat het aantal vierkante meters winkelruimte in een gebied moet worden bepaald op basis van het aantal inwoners. Het toevoegen van extra winkelmeters in een gebied moet daarom onderbouwd kunnen worden op basis van deze theorie. De mogelijke oplossingen die in dit onderzoek worden aangedragen zijn niet onderzocht op financiële/juridische haalbaarheid etc. Mogelijke oplossingen moeten daarom nader onderzocht worden wanneer deze worden toegepast. Wanneer meerdere oplossingen in een binnenstad worden toegepast mogen deze elkaar niet tegenwerken of negatief beïnvloeden. In deze situatie is afstemming of een integrale oplossing wenselijk.

48

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Uit paragraaf 3.3.3 is gebleken dat er de afgelopen jaren veel is ontwikkeld zonder dat het kwaliteit heeft toegevoegd aan het winkelapparaat. In hoofdstuk vier wordt door DTZ aanbevolen dat de overheid een regierol moet aannemen die uitgifte van grond en toestaan van ontwikkelen moet aansturen. Door deze rol kan het toevoegen van ‘slechte meters’ worden voorkomen. 6.2.1

Aanbevelingen opdrachtgever

Dit onderzoek is uitgevoerd binnen de werkplaats Conversie & Hergebruik van stichting Pioneering. Het doel van deze werkplaats is om leegstand te verminderen en bestaand vastgoed te behouden. In deze subparagraaf worden aanbevelingen gedaan die gericht zijn aan de opdrachtgever van dit onderzoek. Deze aanbevelingen komen voort uit het praktisch kader. Om de problematiek van de winkelleegstand in de binnenstad van Enschede beter te kunnen beoordelen moeten de standplaatslocaties en de vormen van leegstand nader worden onderzocht. De standplaatskwaliteit moet worden bepaald op basis van het aantal passanten, zodat de drukste en minst drukke locaties inzichtelijk worden. Winkelleegstand moet worden onderscheiden in geaccepteerde, problematische, dramatische of administratieve leegstand. Momenteel is deze informatie niet voorhanden waardoor op alternatieve manieren deze informatie moet worden bepaald. In het praktisch kader zijn voor enkele locaties in de binnenstad van Enschede mogelijke oplossingen aangedragen die leegstand verminderen. Mogelijke oplossingen voor overige leegstaande locaties in de binnenstad van Enschede zullen nader onderzocht moeten worden. Door voor zoveel mogelijk locaties oplossingen aan te dragen, kunnen maatregelen beter op elkaar afgestemd worden. Hiermee wordt voorkomen dat oplossingen elkaar tegenwerken. Andere grote Twentse steden hebben net als Enschede te maken met overaanbod van winkelruimte. Het toevoegen van nieuwe winkelmeters is niet wenselijk. Uitzonderingen die kwaliteit toevoegen zijn mogelijk, mits deze regionaal worden afgestemd. Gezien de doelstelling van Pioneering om de concurrentiepositie van de Twentse bouw te stimuleren en de werkgelegenheid te stimuleren zijn herontwikkeling en herbestemming geschikte oplossingen. Dergelijke projecten zullen (tijdelijk) zorgen voor werkgelegenheid. Uit het model moet dan wel blijken dat dergelijke oplossingen noodzakelijk zijn. Om tot mogelijke oplossingen te komen moeten vastgoedeigenaren, overheden en bouwgerelateerde bedrijven samenwerken. Ook moeten zij bereidt zijn om concessies te doen. Wanneer dit niet gebeurt zal het oplossen van de winkelleegstand in Enschede erg moeizaam worden. Om de winkelleegstand in Enschede te verminderen door mogelijke oplossingen uit dit onderzoek uit te voeren, moet door Pioneering worden gecoördineerd welke partij voor de uitvoering verantwoordelijk zal zijn. Dit moet de ‘kartrekker’ worden. Het meest logische is dat de verantwoordelijke partij gezocht wordt in het deelnemersbestand van de stichting.

49


Literatuurlijst -

Aarts,C. (2012), Hoe leidt een herontwikkeling tot een beter functionerend winkelcentrum?, Masterscriptie, Amsterdam School of Real Estate.

-

Affourtit, P. (2009), In winkelvastgoed wordt nu kaf van koren gescheiden, Steen goed, maart 2009, p. 6-8.

-

Baarda, D.B. & Goede M.P.M. de, vierde druk, (2006), Basisboek Methoden en Technieken, Groningen: Wolters-Noordhoff.

-

Bakker, P.C., Gisberts J.J.M. (2006), Publiekrecht vastgoed, Groningen: Noordhoff uitgevers.

-

Besselaar, M. (2011), Structurele leegstand voorkomen is beter dan genezen, Afstudeerscriptie, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.

-

Bolt, E.J. (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat, Merkelbeek, Bakker.

-

CBRE (2012),Winkelleegstand steeds meer locatiegebonden, www.vastgoedmarkt.nl, geraadpleegd op 17 april 2013.

-

Centraal Bureau voor de statistiek, (2012), Vertrouwen consumenten historisch laag, www.cbs.nl, geraadpleegd op 20 juni 2012.

-

Centraal Bureau voor de statistiek, (2013), Kerngegevens bevolking, CBS Statline, geraadpleegd op 24 april 2013.

-

Centraal Bureau voor de statistiek, (2013), Inkomen en bestedingen, CBS Statline, geraadpleegd op 24 april 2013.

-

Cronie R.J.A. (2011), College Onderzoeksmethoden, Enschede: Saxion Hogeschool.

-

Decisio bv, (2006), Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed, Den Haag: Sdu uitgevers.

-

Droogh Trommelen en Partners, (2011), Dynamiek door beleid, hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert, Nijmegen.

-

Droogh Trommelen en Partners, (2013), Leegstandsbarometer, www.dtnp.nl , geraadpleegd op 10 maart 2013.

-

Droogh Trommelen en Partners, (2010), Kiezen of delen, Beleid op maat voor perifere detailhandel, Nijmegen.

-

Droogh Trommelen en Partners, (2013), Factsheet Krimp- en anticipeergebieden regio oost, Nijmegen.

-

DTZ Zadelhoff, 2012, De kanshebbers in de markt, Utrecht.

50

Oplossingen winkelleegstand binnensteden -

DTZ Zadelhoff, (2011), Van veel te veel, Utrecht.

-

Du Boulay, D. (2009), Succesvol studeren voor dummies, Amsterdam: Pearson Education Benelux bv.

-

Gem. Enschede, (2013) Binnenstadsmonitor Enschede 2012-2013 binnenstad in beweging, I&O Research.

-

Gem. Enschede, (2011) Detailhandelsstructuurvisie 2011.

-

Gem. Enschede,(2012) Detailhandelsstructuurvisie 2012 (actualisatie).

-

Gem. Enschede, (2010) Koopstromenonderzoek 2010 kern Enschede, I&O Research.

-

Gem. Mol, (2013) Leegstandsbelasting leidt al tot eerste positieve effecten, www.gemeentemol.be , geraadpleegd op 8 mei 2013.

-

Gool, P, van, P. Jager, R.M. Weisz, (2007), Onroerend goed als belegging, Groningen: Noordhoff Uitgevers B.V.

-

Hoofdbedrijfschap Detailhandel, (2013), Omzetontwikkeling detailhandel, feiten & cijfers

-

Hoofdbedrijfschap Detailhandel, (2013), Bestedingen en marktaandelen, feiten & cijfers

-

Houtveen, H.J. (2002), Upgraden, renoveren of herontwikkelen van kantoren, Masterproof, Universiteit van Amsterdam.

-

Kamer van koophandel, (2012), Winkelleegstand praktisch oplossen.

-

Locatus, (2010, 2011, 2012, 2013), Retail Facts.

-

Locatus, (2012), Informatiefolder rapport leegstand.

-

Locatus, (2011), Inputtabellen leegstand.

-

Molenaar, C.N.A. (2011), Het einde van winkels, Den Haag: Sdu Uitgevers.

-

Nozeman, E.F. (2008), Handboek projectontwikkeling, Voorburg: NEPROM.

-

NVM, (2013), Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt.

-

NVM, (2012), Retailvisie aanloopstraten in beeld.

-

Nederlandse Raad van Winkelcentra, (2010), Dynamiek van winkelgebieden, Utrecht.

-

Oude Veldhuis, M.C. (2000), De markt voor detailhandelsruimten 1974 – 2000, Voorburg: NEPROM.

-

Pas, T. van der (2009), Leegstand bedreigt vitaliteit binnensteden: benut woonruimte boven winkels, Vitale stad, 2009, nr. 10: p. 42-43.

51

Oplossingen winkelleegstand binnensteden -

Planbureau voor de leefomgeving (2013), Winkelleegstand groter dan gedacht, www.pbl.nl/infographic/winkelleegstand-groter-dan-gedacht, geraadpleegd op 19 april 2013.

-

Planbureau voor de leefomgeving (2005), Winkelen in megaland, Rotterdam: NAi uitgevers.

-

Platform Initiatieven Tijdelijkheid (2012), Transitiekaart Binnensingelgebied Enschede, van leegstand naar mogelijkheden.

-

Rijksoverheid, (2013), wat houdt de Wet ruimtelijke ordening in, www.rijksoverheid.nl, geraadpleegd op 3 april 2013.

-

Roots Beleidsadvies, (2011), factsheet Winkelleegstand in 2020,Rijswijk.

-

Roots Beleidsadvies, (2011), factsheet Branchering, Rijswijk.

-

Schepers, P, Renckstorf, K,Wester, F, Tweede druk (2006), Onderzoekstypen in de communicatiewetenschap, Alpen aan den Rijn: Kluwer.

-

Soet, J. de (2011) de toekomst van retailvastgoed, PropertyNL Magazine, mei 2011, nr. 7 p. 29-31.

-

Stichting Wijnhuisfonds Zutphen (2013), www.wijnhuisfonds.nl, geraadpleegd op 10 juni 2013.

-

Struiksma, J., vierde druk (2008), Het systeem van het ruimtelijk ordeningsrecht, Zaandam.

-

Twente Index, (2011), Een vergelijkend economisch jaarbeeld van Twente, Stichting Twente Index.

-

Twentse Courant Tubantia, (2012), Leegstand winkels Twente zorgelijk, 25 februari 2012, p. 1, 6-7.

-

Voordt, D.J.M. van der, e.a. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen: thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010.

-

Winkelhart Enschede, (2013), kaart binnenstad Enschede, www.winkelhartenschede.nl, geraadpleegd op 30 mei 2013.

-

Wonen Boven Winkels Deventer, (2013), www.wbwd.nl, geraadpleegd op 8 mei 2013.

52


Bijlagen Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V

Definities gehanteerde begrippen Leegstandscijfers Winkelgebieden Economische gegevens Gegevens Enschede

53


Bijlage I

Definities gehanteerde begrippen

DPO (Distributieplanologisch onderzoek) Berekening van marktruimte voor detailhandelsbranches. Funshoppen Het winkelen voor plezier zonder concreet aankoop doel. GDV (Grootschalige detailhandelsvestigingen) Dit zijn in de regel winkels groter dan 1000 of 1500 m² wvo, veelal elektronica, sport, speelgoed (DTNP, 2011). Leisure Vrije tijd besteding. PDV (Perifere detailhandelsvestigingen) Winkels met volumineuze artikelen zoals o.a. woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra, auto’s, boten, caravans (DTNP, 2011). Runshoppen Snel functioneel winkelen Varkenscyclus vastgoed Door de lange productietijd van vastgoed loopt de cyclus van vastgoed achter op de markt. In economisch goede tijden neemt de productie toe omdat door de groeiende vraag de prijzen stijgen. Zodra de vraag weer afneemt zijn er vaak nog gebouwen in aanbouw die niet verhuurd of verkocht kunnen worden. Winkelaanbod Winkelruimte die direct of op korte termijn beschikbaar is, inclusief in aanbouw zijnde winkelruimte. Winkelvoorraad Totaal wvo in een gebied inclusief leegstand. Wvo (Winkel vloer oppervlak) De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel, inclusief zichtbare ruimtes zoals bijv. etalages en de ruimte achter toonbanken en kassa’s.

54


Bijlage II Leegstandscijfers

Tabel 3: Ontwikkeling vraag + leegstand in stedelijke gemeenten, periode 2010 – 2020, als gevolg van toenemend internetgebruik en demografische ontwikkelingen (Roots Factsheet winkelleegstand in 2020, 2011, eigen bewerking)

55


Bijlage III Winkelgebieden Uitleg verschillende typen winkelgebieden (door Locatus) Centrale winkelgebieden Centrale winkelgebieden zijn te verdelen in: Binnenstad (> 400 winkels); Groot hoofdwinkelgebied (200-400 winkels) (groot stadscentrum); Klein hoofdwinkelgebied (100-200 winkels) (klein stadscentrum); Groot kernverzorgend winkelgebied (50-100 winkels) (groot dorpscentrum); Klein kernverzorgend winkelgebied (5-50 winkels) (klein dorpscentrum). In de centrale winkelgebieden valt op: Vrijwel alle branches zijn aanwezig; In kleinere (dorps)centra domineren de voedings- en genotmiddelen, maar ook mode is al snel belangrijk; Naarmate de omvang van het centrum toeneemt, specialiseert het aanbod in de richting van mode, optiek/kunst/hobby/media, sport/spel en warenhuizen; Bovenstaand beeld geldt in wvo sterker dan in aantal winkels: winkels worden gemiddeld groter naarmate de branche belangrijker wordt; Woninginrichting beslaat in alle centrale winkelgebieden zo’n 10% van het wvo. Ondersteunende winkelgebieden Ondersteunende winkelgebieden zijn qua omvang te vergelijken met de kleinere typen centrale winkelgebieden. Ze zijn nader te verdelen in: Stadsdeelcentrum (> 50 winkels); Binnenstedelijke winkelstraat (> 50 winkels); Groot wijkcentrum (25-50 winkels); Klein wijkcentrum (10-25 winkels); Buurtcentrum (5-10 winkels). Voor ondersteunende winkelgebieden geldt: Ondersteunende winkelgebieden lijken zowel qua omvang, als qua branchesamenstelling op dorpscentra; Meer dan in dorpscentra zijn voedings- en genotmiddelen het belangrijkste; ook in stadsdeelcentra is deze branche nog altijd goed voor 25% van het wvo; Naarmate centra groter zijn, zijn branches evenwichtiger verdeeld; mode en overige branches zijn sterker aanwezig; Stadsdeelcentra lijken qua omvang en branchering op grote dorpscentra, wel zijn winkels er gemiddeld 40% groter; Woninginrichting is ook in ondersteunende centra, met zo’n 10 à 15% van het wvo, prominent aanwezig.

56

Oplossingen winkelleegstand binnensteden Grootschalige concentraties Grootschalige concentraties hebben minimaal 5 winkels van 500 m2 wvo of meer. Belangrijke constateringen voor deze centra zijn: Grootschalige concentraties bevatten vooral woninginrichting en doe-het-zelf; Minder dan 15% van het aanbod bestaat uit andere branches, met name bloemen/ planten (tuincentra), bruin-/witgoed en sport/spel; In vergelijking met centrale en ondersteunende centra zijn deze branches hier echter (nog) beperkt gevestigd. Speciale winkelgebieden Bij de speciale winkelgebieden kan worden opgemerkt: In factory outletcentra domineert vooral het modische aanbod; Op trafficlocaties (treinstations, etc.) is vooral de branche voedings- en genotmiddelen sterk aanwezig; Speciale winkelgebieden vormen slechts een kleine categorie (< 1% van het wvo). Verspreide bewinkeling In de branchesamenstelling van de verspreide bewinkeling zien we: Buiten de centrumgebieden beperkt de branchering zich met name tot bloemen/planten (tuincentra), woninginrichting en doe-het-zelf (bouwmarkten). Hierin zien we het beleid voor perifere detailhandel weerspiegeld; In de overige branches is het aantal winkels relatief groot. Het betreft echter vooral kleinschalige winkels, waardoor het totale oppervlak van deze branches klein is. Deze winkels zijn vooral gevestigd in kleine kernen en buurten (nadruk op voedings- en genotmiddelen).

Fig. 24: Aspecten van attractiviteit van winkelgebieden (NRW, 2010)

57


Bijlage IV Economische gegevens

Grafiek 6: Omzetontwikkeling detailhandel 2000 – 2012 (Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2013)

Grafiek 6 laat de omzetontwikkeling van de detailhandel zien in de periode 2000 – 2012. Voor het onderzoek wordt de ontwikkeling in de periode 2003 – 2010 geanalyseerd. 2003: 107% 2010: 113% Stijging in deze periode:

(nieuw - oud) / oud * 100 = antwoord (113 - 107) / 107 * 100 = 5,6%

Tabel 4: Verdeling consumentenbestedingen (Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2013)

Winkelvloeroppervlak per hoofd van de bevolking: Berekening: Totale voorraad wvo / totale bevolking = antwoord 2003: 25.900.000 / 16.225.000 = 1,60 vierkante meter p.p. 2010: 29.400.000 / 16.615.000 = 1,77 vierkante meter p.p. Bron: CBS

58


Bijlage V Gegevens Enschede

Fig. 25: Huurprijzen centrum Enschede, Twentse Vastgoedrapportage (2011 en 2012, eigen bewerking).

59


Fig. 26: Prognose bevolkingsontwikkeling Twente 2015 - 2040, Twentse Vastgoedrapportage (2012).

Fig. 27: Winkelaanbod in Enschede (Detailhandelsstructuurvisie Enschede, 2012).

60


Grafiek 7: Gemiddeld inkomen in Twente per gemeente (Twente Index, 2011).

Fig. 28: Koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing Enschede (Koopstromen onderzoek Enschede, 2010)

Fig. 29: Herkomst draagvlak niet-dagelijkse artikelen (Koopstromen onderzoek Enschede, 2010)

61


Fig. 30: Overzicht winkelvoorraad per gemeente in Twente (Twentse Vastgoedrapportage, 2012)

Leegstand gemeente Enschede: Totaal wvo excl. Leegstand: 281.000 Totaal wvo incl. Leegstand: 321.271 Leegtand: 321.271 – 281.000 = 40.271 Leegstandspercentage: 40.271/321.271*100 = 12,5 %

62

OPLOSSINGEN WINKELLEEGSTAND BINNENSTEDEN

Recommend Documents