Openbaar. Aanpak winkelleegstand centrum Oirschot Gemeente Oirschot. mei 2014

mei 2014

Aanpak winkelleegstand centrum Oirschot Gemeente Oirschot

Openbaar

Hendrik Francken Studentnummer: Opleiding: E-mail: Telefoon:

2140914 Vastgoed & Makelaardij [email protected] 06-57319268

Gemeente Oirschot Adres: Deken Frankenstraat 3 5688 AK Oirschot Stagebegeleider: Roland Hermans, projectleider E-mail: [email protected] Fontys Hogeschool Vastgoed & Makelaardij (MER) Adres: Rachelsmolen 1 5612 MA Eindhoven Stagedocent 1: L.W.T. Ploeg E-mail: [email protected] Stagedocent 2: E-mail:

F.J.A. Lier [email protected]

2

Voorwoord Beste lezer, Voor u ligt mijn adviesrapport over de aanpak van de winkelleegstand in Oirschot. Dit rapport heb ik geschreven in het kader van mijn afstuderen aan de opleiding Vastgoed & Makelaardij van de Fontys Hogeschool in Eindhoven. In oktober ben ik benaderd door mevrouw Vriesen (voormalige stagecoördinator Fontys) met de vraag of ik interesse had in een afstudeerstage bij de gemeente Oirschot. Toen ik hoorde dat het over winkelvastgoed in Oirschot ging was ik allesbehalve enthousiast. Toch besloot ik om het een kans te geven en reageerde op de vacature. Tijdens het kennismakingsgesprek met Roland Hermans werd ik steeds gemotiveerder. Het lukte hem om een ogenschijnlijk saai onderzoek interessant te maken. In december ben ik vol goede zin, energie en ideeën begonnen aan mijn afstudeerstage. Als ik terugkijk op mijn afstudeerstage doe ik dat met een positief gevoel. In de afgelopen maanden heb ik enorm veel geleerd en relevante ervaring opgedaan. Door de afstudeerstage heb ik een duidelijk beeld gekregen van de cultuur in een gemeentelijke organisatie. Mijn dank gaat uit naar Roland Hermans die mij sinds het begin telkens heeft weten te motiveren. Daarnaast wil ik Mariëlle van der Stoop, Roel Kox en Rob Voets bedanken voor hun hulp tijdens het opstellen van dit rapport. Graag wil ik Loek Ploeg bedanken, hij is in de afgelopen maanden een perfecte sparringpartner voor me geweest. Net als Loek Ploeg is François Lier een prettige sparringpartner voor me geweest die me heeft voorzien van een aantal goede ideeën, mijn dank hiervoor. Tot slot wens ik u veel plezier met het lezen van mijn adviesrapport.

3

Inhoudsopgave Voorwoord.............................................................................................................................................................3 Samenvatting........................................................................................................................................................5 1. Onderzoeksopzet............................................................................................................................................7 Aanleiding ...........................................................................................................................................................................7 Probleem- en doelstelling ............................................................................................................................................7 Vraagstelling ......................................................................................................................................................................8 Onderzoeksmethodiek...................................................................................................................................................8 2. Trends & ontwikkelingen Nederland......................................................................................................9 Demografisch.....................................................................................................................................................................9 Economisch ..................................................................................................................................................................... 11 Sociaal-cultureel............................................................................................................................................................ 15 Technologisch ................................................................................................................................................................ 16 Politiek .............................................................................................................................................................................. 19 Leegstand winkelvastgoed........................................................................................................................................ 20 3. Oirschot........................................................................................................................................................... 24 Gemeente Oirschot....................................................................................................................................................... 24 Centrum Oirschot.......................................................................................................................................................... 25 4. Instrumenten ................................................................................................................................................ 35 Gemeente.......................................................................................................................................................................... 35 Vastgoedeigenaren....................................................................................................................................................... 39 Winkeliers........................................................................................................................................................................ 42 Centrummanagement ................................................................................................................................................. 44 Overzicht instrumenten ............................................................................................................................................. 46 5. Aanbevelingen.............................................................................................................................................. 47 Aanbevelingen voor de gemeente.......................................................................................................................... 48 Aanbevelingen voor de vastgoedeigenaren....................................................................................................... 52 Aanbevelingen voor de winkeliers ........................................................................................................................ 54 Aanbevelingen voor het Centrummanagement ............................................................................................... 56 6. Conclusie......................................................................................................................................................... 58 7. Begrippenlijst ............................................................................................................................................... 59 8. Bronnen .......................................................................................................................................................... 60

4

Samenvatting In dit rapport wordt antwoord gegeven op de vraag wat vastgoedeigenaren, de gemeente en winkeliers kunnen doen aan de leegstand van detailhandelsvestigingen (hierna genoemd “winkelleegstand”) in Oirschot. Op dit moment staat in het centrum van Oirschot ongeveer 10% van de detailhandelsvestigingen (hierna genoemd “winkels”) leeg. De verwachting is dat deze leegstand stijgt wanneer niets ondernomen wordt. De leegstand van winkels is een landelijke trend. In de afgelopen vijf jaar is de winkelleegstand in Nederland gestegen. Op dit moment staat 6,9% van de winkels in Nederland leeg. De verwachting van diverse kennisinstellingen is dat deze leegstand in de komende jaren ruim zal verdubbelen naar 14%.1 De toenemende leegstand is onder andere een gevolg van de verdere opkomst van het online winkelen, de veranderende consument en de economische crisis. De focus van dit onderzoek ligt op het centrum van Oirschot. Door de rijke hoeveelheid aan rijksen gemeentelijke monumenten heeft het centrum van Oirschot een schitterende uitstraling. Deze uitstraling in combinatie met de Brabantse gastvrijheid maakt Oirschot een prettig dorp om te bezoeken. De huidige situatie in het centrum is echter niet optimaal. Het centrum van Oirschot bestaat uit twee afzonderlijk opererende winkelgebieden. Aan de oostzijde van het centrum ligt winkelcentrum de Loop, in deze straat is ruim 5000 m² aan winkelvloeroppervlak verdeeld over 13 winkels. In dit winkelcentrum zijn voornamelijk winkels die voorzien in dagelijkse goederen. Aan de westzijde van het centrum ligt omgeving de Markt. Dit gedeelte van het centrum heeft een verblijfs- en bijeenkomstfunctie waar consumenten winkelen en borrelen of eten. Het is een omgeving waar consumenten langer verblijven dan bijvoorbeeld in de Loop. Door de ruime aanwezigheid van rijksmonumenten, horecazaken en winkels in de niet-dagelijkse sector is het een aantrekkelijk winkelgebied voor de bezoekers van Oirschot. Op en in de directe nabijheid van de Markt zijn 19 horecazaken en ruim 25 winkels gevestigd. Deze twee winkelgebieden worden met elkaar verbonden door de Rijkesluisstraat. Deze verbinding is echter niet optimaal. Aan de oostzijde van deze straat zijn voornamelijk woningen en kantoren gevestigd. Deze invulling is niet aantrekkelijk voor bezoekers. Naast de slechte invulling is de straat ook niet goed toegankelijk voor voetgangers. De trottoirs zijn te smal en door de ruime aanwezigheid van auto’s lijkt het wel of de voetganger te gast is in deze straat. De zwakke verbinding heeft een negatief effect op het gehele centrum. Om antwoord te kunnen geven op de vraag wat vastgoedeigenaren, de gemeente en winkeliers kunnen doen aan de winkelleegstand is er een uitgebreid onderzoek uitgevoerd. Door middel van deskresearch, interviews met sleutelpersonen en veldonderzoek is een aantal instrumenten naar voren gekomen welke ingezet kunnen worden om de winkelleegstand te verkleinen. De belangrijkste instrumenten voor de gemeente zijn het herinrichten van de Rijkesluisstraat, het horecabeleid aanpassen en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer versterken. Deze instrumenten kunnen tot gevolg hebben dat de winkelleegstand daalt. Er zijn nog meer instrumenten die een gemeente kan inzetten, deze worden later in het rapport beschreven. De voornaamste instrumenten die de vastgoedeigenaren kunnen inzetten zijn het verlagen van de huurprijs, de inzet van huurincentives en het toestaan van tijdelijke invullingen. Net als de gemeente kunnen vastgoedeigenaren meer doen dan voornoemde instrumenten.

1

5

Steinmaier E, Koster M, Bruins T, Deguelle M en Averink R (2013), Retaillocaties 2020, ABN AMRO

Voor de winkeliers in het centrum van Oirschot is het belangrijk dat er uniforme openingstijden worden gehanteerd. Daarnaast is het een aanbeveling om iedere zondag geopend te zijn. Omdat de openingstijden en –dagen nu nog niet uniform zijn lijkt het centrum soms onsamenhangend. Naast de uniforme openingstijden moeten winkeliers inspelen op de veranderende consument. De klantvriendelijkheid moet verbeterd worden en de consument dient op creatieve manieren ontzorgd te worden. Tot slot krijgt het centrummanagement ook enkele aanbevelingen welke direct antwoord geven op de hoofdvraag van dit onderzoek. De voornaamste instrumenten die het Centrummanagement in kan zetten zijn het versterken van de beleving in het centrum en het organiseren van evenementen. Mijn verwachting is niet dat alle leegstand direct zal afnemen wanneer deze instrumenten ingezet worden. Mijn verwachting is echter wel dat de aantrekkelijkheid van het gebied versterkt zal worden. Op termijn kan dit tot gevolg hebben dat de leegstand daalt.

6

1. Onderzoeksopzet Aanleiding Door de economische crisis is in de afgelopen jaren de financiële situatie van consumenten veranderd. In de voorbijgaande twee decennia kende de particuliere consumptie een forse groei. Deze groei werd gestimuleerd door stijgende woningprijzen, het verzilveren van overwaarde en een toenemend gevoel van welvaart. Dit proces is tot stilstand gekomen door de financiële crisis. Consumenten hebben te maken met dalende huizenprijzen, stijgende werkloosheid en een dalend inkomen. Daarnaast drukken de verhoging van onder andere accijnzen en BTW de consumentenbestedingen. Een gevolg van de voornoemde ontwikkelingen is dat de koopkracht gedaald is. De consumenten zullen door de economische onzekerheid ook in de komende tijd de hand op de knip houden. De retailmarkt is zeer gevoelig voor deze ontwikkelingen. Omdat de consumentenbestedingen zo sterk zijn gedaald, staan de omzetten van detailhandelszaken (hierna genoemd “winkels”) onder druk. Sinds het begin van de financiële crisis in 2008 is de omzet in de detailhandel gedaald met 9%. 1 In tegenstelling tot fysieke winkels zien internetwinkels al enkele jaren op rij groei in hun omzet. Enkele aspecten achter het succes van online winkelen zijn het gemak voor de consument, een uitgebreid assortiment, goede service en gratis verzending en retournering van artikelen. Een ander groot voordeel van online winkels is dat ze 24/7 open zijn. In de afgelopen vijf jaar is de omzet van online winkels gestegen met ruim 40%.2

Probleem- en doelstelling Door onder andere de omzetdaling van fysieke winkels en de uitbreiding van het online winkelaanbod stoppen steeds meer fysieke winkels. Omdat er niet altijd een winkel voor in de plaats komt groeit de leegstand van detailhandelszaken (hierna genoemd “winkelleegstand”) in Nederland. Op dit moment kent Nederland een winkelleegstand van 6,9%.1 De verwachting is dat deze leegstand nog verder zal oplopen. Uiteraard zijn er grote regionale verschillen. De grootste leegstand is in de periferie van Nederland en krimpgebieden zoals Zuid-Limburg en NoordoostGroningen.3 In dit onderzoek zal de focus liggen op het centrum van Oirschot. Dit cultuurhistorisch dorp in Zuidoost-Brabant kent momenteel een winkelleegstand van circa 10%. De verwachting is dat Oirschot in de komende jaren meer winkelleegstand zal krijgen als er geen actie ondernomen wordt. Het doel van dit onderzoek is om de gemeente, vastgoedeigenaren en winkeliers te adviseren. De aanbevelingen hebben het doel om de huidige leegstand te verkleinen en mogelijk toekomstige leegstand van te vermijden.

1

Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31 2 Thuiswinkel Waarborg, www.thuiswinkel.org, geraadpleegd 12-2013 3 Locatus (2014), winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij

7

Vraagstelling De hoofdvraag van dit onderzoek is: Wat kunnen vastgoedeigenaren, ondernemers en de gemeente doen om de huidige winkelleegstand te verkleinen en mogelijk toekomstige leegstand van winkels te vermijden in het centrum van Oirschot? Om antwoord te kunnen geven op de bovenstaande vraag wordt het onderzoek verdeeld in de volgende deelvragen: 1. Wat zijn de trends en ontwikkelingen op het gebied van winkelvastgoed? 2. Hoe ziet het huidige centrum van Oirschot er uit? 3. Wie is de consument in het centrum van Oirschot? 4. Welke instrumenten zijn er om de leegstand van winkelpanden in Oirschot te verkleinen? 5. Welke instrumenten zijn er om de mogelijk toekomstige leegstand van winkelpanden in Oirschot te vermijden?

Onderzoeksmethodiek Om tot een goed onderbouwd advies te komen is een uitgebreid onderzoek vereist. De leegstand van winkelruimte en de aanpak hiervan is momenteel een zeer actueel onderwerp in Nederland. Omdat het onderwerp zo actueel is, verschijnen maandelijks diverse landelijke en regionale rapporten die gebruikt zijn als input. Over dit onderwerp is dan ook veel documentatie te vinden. Naast een uitgebreide deskresearch is er gesproken met diverse belanghebbende partijen om de huidige situatie en de wensen zo duidelijk mogelijk in kaart te brengen. Om tot passende aanbevelingen te komen is in het kader van mijn stageopdracht veel onderzoek door mij gedaan. Het gehele onderzoek is onderverdeeld in een aantal deelonderzoeken. Allereerst zijn de landelijke trends en ontwikkelingen in kaart gebracht. Om dit in kaart te brengen is gewerkt met het DESTEP-model. In dit model worden de demografische, economische, sociale, technologische, ecologische en politieke trends en ontwikkelingen in kaart gebracht. Omdat er weinig tot geen relevante ecologische trends zijn op het gebied van winkelvastgoed zijn deze weggelaten. Naast de landelijke trends en ontwikkelingen is er onderzoek gedaan naar de winkelleegstand in Nederland. Na het landelijke onderzoek is de focus op het centrum van Oirschot komen te liggen. Door het opstellen van een vastgoedmonitor is de huidige invulling van het centrum in kaart gebracht. Naast het opstellen van een vastgoedmonitor is gekeken naar onder andere de parkeervoorzieningen, de bezoekers van Oirschot en de centrumondernemers. Nadat het centrum in kaart is gebracht is er onderzoek gedaan naar de instrumenten die ingezet kunnen worden om de leegstand tegen te gaan. Op basis van diverse rapporten, gesprekken en eigen bevindingen zijn instrumenten benoemd die ingezet kunnen worden door de gemeente, vastgoedeigenaren, winkeliers of het Centrummanagement. Op basis van voornoemd onderzoek zijn er aanbevelingen gedaan voor de gemeente, de winkeliers, de vastgoedeigenaren en het Centrummanagement.

8

2. Trends & ontwikkelingen Nederland In de afgelopen jaren is op de retailmarkt veel veranderd. Het fysieke winkellandschap begint steeds meer een andere functie te krijgen en de vraag naar winkels neemt af. Dit heeft tot gevolg dat de leegstand van winkelvastgoed in de afgelopen jaren is gestegen. De verwachting van diverse kennisbureaus is dat deze leegstand in de komende jaren verder zal stijgen. Belangrijke oorzaken van de groeiende leegstand zijn de verdere opkomst van het online winkelen, de economische crisis, een veranderende consument en het nieuwe winkelen. De landelijke trends en ontwikkelingen die invloed hebben op de markt van winkelvastgoed worden in dit hoofdstuk uitgelicht.

Demografisch Het aantal inwoners van Nederland zal tot 2040 blijven groeien. De verwachting van het CBS is dat Nederland in 2040 ongeveer 17,8 miljoen inwoners heeft. Dat is ruim 1,1 miljoen meer dan de huidige 16,7 miljoen inwoners. De consument zal in de komende jaren veranderen. De combinatie van de steeds ouder wordende Nederlander en de groeiende vergrijzing zorgt ervoor dat de gemiddelde consument over tien jaar ouder is dan op dit moment. Momenteel is circa 17% van de Nederlanders 65 jaar of ouder. In 2040 zal dit aantal oplopen naar 26%.1 De winkelier van de toekomst dient dus rekening te houden met het consumentengedrag van senioren.

Figuur 1: bevolkingsopbouw Nederland, CBS (2013)

1

9

Centraal Bureau voor de Statistiek – www.cbs.nl, geraadpleegd op 12-2013

In Nederland trekken steeds meer mensen naar de stad of aantrekkelijke regio’s. De groei of krimp van een regio hangt af van de aantrekkingskracht. Belangrijke factoren die de aantrekkingskracht versterken of verzwakken zijn aanwezige voorzieningen, werkgelegenheid, onderwijs en het imago. Vooral grote steden en de Randstad hebben een grote aantrekkingskracht. Een trend is dat jongeren, vaak student, naar deze gebieden vertrekken om zich te vestigen. Een gevolg van deze ontwikkeling is dat perifere gebieden te maken krijgen met een bevolkingskrimp.1

Figuur 2: demografische groei en krimp, CBS (2013)

1

Huisman C., Jong A. de, Duin C, van en Stoeldraijer L. (2013), Regionale prognose 2013- 2040, Planbureau voor de Leefomgeving

10

Economisch De economische crisis heeft een enorm negatieve impact op de Nederlandse economie. Sinds het begin van de economische crisis hebben ondernemingen, consumenten en overheidsinstanties het financieel zwaarder. Het aantal faillissementen is explosief gestegen. In 2013 zijn ruim 13.000 bedrijven failliet verklaard.1 Ten opzichte van 2008 is dit een enorme stijging, in 2008 zijn circa 6800 ondernemingen failliet verklaard.2 Alle sectoren hebben direct of indirect last van de financiële crisis.

Bruto Binnenlands Product (BBP) Op basis van de tabel hiernaast kan geconcludeerd worden dat de verwachtingen voor 2015 positief zijn. De Rabobank prognosticeert dat het BBP in het jaar 2014 daalt met 1%. De verwachting voor 2015 is beter, er wordt namelijk een groei van 1,5% verwacht.

Jaar op jaar mutatie in %

2013 2014 2015

Bruto binnenlands product

-0,8

-1

1,5

Particuliere consumptie

-2,1

-1

0,25

Overheidsbestedingen

-0,6

0,25

0,5

Private investeringen

-5,1

4,75

4

Uitvoer G & D

1,4

3,25

5,25

Invoer G & D

-0,2

3,25

5,25

Begrotingssaldo (% BBP)

-2,5

-3

-2,25

Staatsschuld (% BBP)

73,4

74,75

75

Figuur 3: BBP, Rabobank (2014)

Sectorontwikkeling In de tabel is de volumeontwikkeling per sector opgenomen. In het jaar 2013 zijn nagenoeg alle sectoren gekrompen. Dit is een gevolg van de economische crisis. Enkel de sector gezondheidszorg liet in 2013 een groei zien ten opzichte van 2012. Voor het jaar 2014 zijn de verwachtingen een stuk beter. De prognose van de Rabobank toont dat de sector detailhandel non-food in 2014 wederom daalt.

Jaar op jaar mutatie in %

2012 2013 2014

Industrie

-0,6

-1,7

1,2

Bouw

-7,5

-6

-1,2

Automotive

-4

-12

0,2

Groothandel

-0,6

-0,3

1,3

Detailhandel food

-0,2

-1,1

0

Detailhandel non-food

-4,6

-5,2

-3,5

Horeca & recreatie

-0,7

-1,2

-0,5

Transport

-0,3

-0,8

0,2

Zakelijke dienstverlening

-0,8

-1,8

-0,5

Gezondheidszorg

2,5

1,8

1,4

Figuur 4: sectorontwikkeling, Rabobank (2013)

1

Recordaantal faillissementen – mogelijke trendbreuk in tweede helft jaar (17-12-2013), Faillissementendossier. 2 Drees M. (21-09-2013), Is belastingdienst de oorzaak van het zeer hoge aantal faillissementen?, Recruitment matters

11

Koopkracht De koopkracht van de consument wordt bepaald door lastenontwikkeling, inflatie en loonontwikkeling. De lasten zijn voor de consument in de afgelopen jaren toegenomen. Onder andere de verhoging van accijnzen en BTW drukken de consumentenbestedingen. In 2013 steeg de inflatie met 2,5% terwijl de gemiddelde CAO-loongroei 1,5% bedroeg. Dit is dus een reële loonontwikkeling van -1%. De verwachting is dat dit in 2014 zal dalen naar circa 0% omdat zowel de inflatie als de loongroei 1,5% bedraagt. 1

Figuur 5: koopkrachtontwikkeling, ING (2013)

Werkloosheid De landelijke werkloosheid bedroeg eind 2013 8,2%. In het vierde kwartaal van 2013 is voor het eerst in twee jaar het aantal werklozen gedaald. Deze daling schetst echter een te optimistisch beeld. Het aantal mensen dat op zoek is naar een baan neemt namelijk af waardoor het geen werklozen meer zijn. Een trend is dat mensen er voor kiezen om (verder) te studeren of als zelfstandige te beginnen. In 2013 is het aantal zelfstandigen met 64.000 toegenomen.2 Uit een enquête bij ondernemers door het ING Economisch Bureau blijkt dat het personeelsbestand in de komende periode eerder zal krimpen dan groeien. De verwachting is dat de werkloosheid eind 2014 zijn piek bereikt, de werkloosheid bedraagt dan 9,5%.1 Figuur 6: werkloosheid, CBS (2014)

Consumentenvertrouwen Als gevolg van de financiële crisis is het consumentenvertrouwen in Nederland tussen 2011 en 2014 enorm gedaald. Daarnaast hebben de zwakke koopkracht en hoge werkloosheid een negatief effect op het consumentenvertrouwen. In het afgelopen half jaar laat het consumentenvertrouwen weer een groei zien. Door de aantrekkende economie heeft de consument vertrouwen gekregen in de Nederlandse economie.

Figuur 7: consumentenvertrouwen, CBS (2014, K1) 1 2

Leen M. en Fleming D. (2013), Vertrouwen in herstel, ING Centraal Bureau voor de Statistiek – www.cbs.nl, geraadpleegd op 12-2013

12

Detailhandel De detailhandel is zeer belangrijk voor de Nederlandse economie. De detailhandel voorziet in een breed assortiment van consumptiegoederen, waaronder producten voor de eerste levensbehoefte. Daarnaast heeft het een belangrijke functie op de arbeidsmarkt. In de detailhandel doen enorm veel jongeren hun eerste werkervaring op. In 2012 was ruim de helft van de 700.000 werknemers in de detailhandel jonger dan 25 jaar.1 De detailhandel speelt ook een belangrijke rol in de leefbaarheid van wijken en steden. Door de aanwezigheid van winkels neemt de leefbaarheid toe. Een gevolg van de goede leefbaarheid is dat consumenten zich veilig voelen. Een veilig winkelklimaat zorgt voor minder verpaupering, een sterkere sociale samenhang, meer ondernemerschap en een betere werkgelegenheid. Daarnaast zorgt de detailhandel voor meer bedrijvigheid. Horecagelegenheden vestigen zich graag in een winkelgebied. Dit heeft vervolgens een positief effect op de recreatie en het toerisme van een gebied. 1 Omdat de consument de hand op de knip houdt hebben Nederlandse retailers het erg moeilijk momenteel. De winkelier van 2014 moet creatief zijn zodat hij zich kan onderscheiden van de concurrenten.

Jaar op jaar mutaties in % Supermarkten Speciaalzaak food Non-food winkels Internetwinkels en postorderbedrijven

2012 0,7 -4,4 -4,6 9

2013 -0,5 -6,5 -6 8,7

2014 0,3 -2,8 -3,5 8,4

Figuur 8: aantal ondernemingen naar branche, Rabobank (2013)

In bovenstaande tabel is de jaar op jaar mutatie van het aantal winkeliers weergegeven. Het aantal non-food winkels is in 2013 fors afgenomen ten opzichte van 2012. De verwachting van de Rabobank is dat deze winkels het ook in 2014 erg lastig krijgen en dat het aantal winkels verder zal dalen. Het starten van een internetwinkel of postorderbedrijf is enorm populair. In de afgelopen jaren is telkens een groei te zien in het aantal bedrijven. Ook voor komend jaar zijn de verwachtingen goed. De Rabobank prognosticeert een stijging van het aantal ondernemingen binnen deze branche van 8,4% in 2014.

1

Detailhandel Nederland (2013), Actieplan detailhandel

13

Foodsector De levensmiddelensector heeft in de laatste vijftien jaar steeds meer concurrentie gekregen. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met hogere inkoopprijzen door onder andere de stijgende grondstofprijzen. Door de toegenomen concurrentie zijn ondernemers steeds meer bezig met vernieuwingen en ligt de focus op beleving en kwaliteit. Kwaliteit en beleving in supermarkten wordt onder andere gecreëerd door een onderscheidend aanbod van producten. Hierbij dient gedacht te worden aan bijvoorbeeld vers brood, bloemen en een uitgebreide vleesafdeling. Goede service heeft ook een positief effect op onderscheidend vermogen van supermarkten. De productdifferentiatie, productinnovatie en prijsconcurrentie van supermarkten heeft uiteraard gevolgen voor de speciaalzaken. In de afgelopen jaren is het aantal speciaalzaken afgenomen. Een trend is dat speciaalzaken steeds vaker onder een keten actief zijn, bijvoorbeeld de Keurslager. De speciaalzaken verbreden steeds vaker hun markt naar business to business en bieden extra diensten aan zoals catering.

Figuur 9: speciaalzaken naar branche, ING (2012)

Non-foodsector Net als in de foodsector moeten ondernemingen in de non-foodsector onderscheidend zijn en zorgen voor beleving en kwaliteit. Dit is een gevolg van de groeiende concurrentie. Een trend in de non-foodsector is dat het aandeel filiaalbedrijven enorm stijgt. In de afgelopen tien jaar is het aantal filiaalbedrijven toegenomen van 28 naar 35% van het totaal aantal ondernemingen binnen de sector. Van alle winkels behoort 42% tot een grootwinkelbedrijf, franchiseorganisatie of in- en verkooporganisatie. De combinatie van schaalvergroting en meer online verkoop leidt tot minder winkels. De groeiende concurrentie heeft tot gevolg dat de winstmarges onder druk staan.1 Binnen de non-foodsector krijgen winkeliers steeds vaker concurrentie van fabrikanten die hun producten direct aanbieden aan de consument. In de afgelopen jaren is het aantal brand- en outletstores enorm toegenomen. De verwachting van Detailhandel Nederland is dat de vraag naar winkelvloeroppervlak in de komende jaren verder zal afnemen. De verwachting is dat in de aanloopstraten veel leegstand zal komen. Daarnaast wordt verwacht dat in middelgrote steden, kleine steden, dorpen en perifere winkelgebieden een afname van de vraag naar winkeloppervlak zal zijn. Op A-1 locaties in grote steden zal een constante vraag naar winkelruimte blijven.

1

Detailhandel Nederland (2013), Actieplan detailhandel

14

Sociaal-cultureel Het opleidingsniveau van de Nederlander wordt steeds hoger. In 2001 was 15% van de bevolking tussen de 25 en 65 jaar afgestudeerd op een hbo niveau, in 2012 was dit 21%. Deze stijging is ook te zien bij de universitair afgestudeerden. In het jaar 2001 was ruim 8% van de Nederlanders universitair afgestudeerd, in 2012 is dit aantal opgelopen naar 12%.

Figuur 10: opleidingsniveau Nederlandse bevolking (25 – 65 jarigen), Ministerie OCW (2012)

Vrije tijd De OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) heeft onderzoek gedaan naar de verdeling werk- en privétijd in ontwikkelde landen. De Nederlander maakt de minste werkuren van alle OESO-landen. De gemiddelde Nederlander werkt 1.379 uur per jaar terwijl het gemiddelde van de OESO-landen 1.890 uur is. Een gevolg hiervan is dat de Nederlander meer vrije tijd heeft. Nederland staat op de vierde plaats wat betreft meeste vrije tijd. Per jaar besteedt de gemiddelde Nederlander 1.566 uur aan ontspanning en persoonlijke verzorging.1 In een rapport over vrijetijdsbesteding van het NBTC-NIPO zijn de populairste vormen van vrijetijdsbesteding opgenomen, deze zijn in onderstaande grafiek weergegeven. Er is uit af te lezen dat buitenrecreatie en funshoppen de populairste vrijetijdsbestedingen zijn.

Figuur 11: vrijetijdsbesteding. NBTC-NIPO (2013)

1

Spijkerman C. (2013), Nederlanders hebben de meest relaxte werkweken, NRC

15

Technologisch In de afgelopen vijftien jaar heeft het internet gezorgd voor grote veranderingen in de detailhandel. In 1998 kocht slechts 2% van de Nederlanders wel eens een product online. In 2013 is dit aantal opgelopen naar 70%. Dit is met name te wijten aan snellere en betere computers en de opkomst van het internet. In Nederland heeft 95% van de huishoudens toegang tot internet. Ten opzichte van de buurlanden Duitsland en België is dit hoog. In deze landen hebben respectievelijk 88% en 80% van huishoudens toegang tot het internet.1 Online winkelen Webwinkels zijn de grootste concurrent voor fysieke winkels op dit moment. Enerzijds heeft de detaillist een nieuw middel en afzetkanaal om de consument te bereiken. Anderzijds wordt de kennis van de consument groter en oriënteert hij zich beter. In 2013 werd 6% van de totale winkelomzet gerealiseerd via webwinkels.2 In vergelijking met Duitsland, Frankrijk en Groot-Brittannië wordt in Nederland weinig online gewinkeld. De goede ligging van Nederlandse winkelstraten is hiervoor de belangrijkste reden.1

Figuur 12: omzet online retail, Thuiswinkel Waarborg (2013)

Op de afbeelding is af te lezen dat de omzet van de webwinkels in de afgelopen jaren is gestegen. Ten opzichte van 2006 is de omzet bijna verdrievoudigd in de afgelopen zeven jaar. In 2013 was de totale omzet van de online retail in Nederland ruim tien miljard euro. De omzet per online retailer verschilt erg. Ongeveer de helft van de webwinkels genereert een omzet tussen de € 1.000 en € 10.000 en 30% heeft een omzet tussen € 10.000 en € 100.000.1 De online retailmarkt wordt gedomineerd door een aantal grote partijen. De grootste drie online retailers hebben een marktaandeel van 22%. Tot de top-3 behoren Bol.com, RFS Holding en Zalando. De 100 grootste online retailers hebben een marktaandeel van 75%. Dit betekent dat de overige 44.900 webwinkels slechts goed zijn voor een marktaandeel van 25%.3 In Nederland zijn ruim 45.000 bedrijven die een webwinkel als hoofd- of deelactiviteit hebben. Ten opzichte van het jaar 2006 is dit een ruime verdubbeling. De verwachting van Thuiswinkel Waarborg is dat het aantal webwinkels nog verder zal oplopen de komende jaren.

1

Veul M., Bruins T. en Koster M. (2013), Retailer van de toekomst moet goed kunnen rekenen, ABN AMRO Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31 3 Twinkle100, geraadpleegd december 2013 2

16

Nieuwe verkoopkanalen Het internet is al jaren een verkoopkanaal voor winkeliers. De mogelijkheden met het internet worden steeds groter voor winkeliers. Hieronder worden de online verkoopkanalen toegelicht. Multi channel De consument kan bij een Multi channel strategie kiezen voor een koopkanaal dat het beste bij hem past. Enerzijds kan de consument naar de fysieke winkel gaan en anderzijds het product online bestellen. Wanneer de consument het product wil retourneren of vragen heeft dient hij contact op te nemen met het verkoopkanaal dat hij heeft gekozen bij de aankoop. Een consument kan dus niet iets online bestellen en bij een fysieke winkel retourneren. Cross channel Bij een cross channel strategie kan een consument wel een product online aanschaffen en in de winkel retourneren. De verkoopkanalen zijn beter op elkaar afgestemd en de klant staat centraler dan bij een multi channel strategie. Omni channel Tot slot nog de omni channel. De consument kan bij de omni channel strategie alle kanalen door elkaar gebruiken. Via alle kanalen zijn de prijzen, beleving en informatie hetzelfde. De omni channel strategie en cross channel strategie lijken erg op elkaar. Een belangrijk verschil is de mogelijkheden met een mobiele telefoon of tablet. Bij de omni channel is het bijvoorbeeld mogelijk dat een consument het product online bestelt, afhaalt in de winkel en betaalt met zijn mobiele telefoon of tablet. Alles is op elkaar afgestemd waardoor het gemak van de consument vergroot wordt. De consument staat in dit model centraal.

Figuur 13: overzicht verkoopkanalen, Rabobank

17

Beleving De consument wordt steeds veeleisender. Niet enkel de prijs en kwaliteit zijn doorslaggevend voor de consument om over te gaan tot aankoop maar ook de beleving. Winkeliers moeten beleving creëren waardoor consumenten geprikkeld worden en zich op hun gemak voelen. Er zijn diverse manieren om beleving te creëren. Een voorbeeld hiervan is een verkoper met de juiste vakkennis die tevens sociaal sterk is. Een consument kan hierdoor waarde gaan hechten aan een winkel of bepaald merk als de service goed is. De consument moet niet enkel beleving ervaren in de winkels maar in het gehele winkelgebied. De winkeliers, gemeente, het Centrummanagement en de vastgoedeigenaren moeten samen zorgen voor een aantrekkelijk winkelgebied. Toekomst Nederlandse detailhandel Veghel In het Brabantse dorp Veghel hebben diverse belanghebbende organisaties samengewerkt om het centrum aantrekkelijker te maken. Dit hebben ze gedaan door in te spelen op de zintuigen van mensen. De combinatie van licht, geluid, kleur en beplanting zorgt voor nieuwsgierigheid. Met behulp van deze middelen is een routing gemaakt om de consumenten het winkelgebied rond te sturen.

Figuur 14: impressie aanloopstraat centrum Veghel

18

Politiek De detailhandel staat momenteel hoog op de prioriteitenlijst van de provincie Noord-Brabant. Er wordt door de provincie geconcludeerd dat de detailhandelsmarkt steeds meer een regionale markt wordt en dat er een toenemende overlap en vervaging van verzorgingsgebieden is. Om deze trend tegen te gaan heeft de provincie enkele uitgangspunten opgesteld waar gemeenten in de komende jaren aan moeten werken en op moeten letten. Een belangrijk uitgangspunt is de regionale detailhandelsvisie. Hiermee wordt bedoeld dat iedere gemeente en regio een detailhandelsvisie op moet stellen. Enkele richtlijnen voor deze detailhandelsvisie zijn: • Streef naar geconcentreerde detailhandel in plaats van verspreide bewinkeling • Wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen • Voeg per saldo geen extra winkelmeters toe • Laat detailhandelsinitiatieven aansluiten bij de specifieke kwaliteit en uniciteit en de ambities van de regio Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is vaak een belemmering bij een initiatief. Door het vastgestelde bestemmingsplan kan een winkelpand in sommige gevallen niet getransformeerd worden naar bijvoorbeeld een restaurant. Omdat gemeenten een groot belang hebben bij een vitaal en aantrekkelijk centrum is de verwachting dat gemeenten steeds flexibeler worden met het wijzigen van een bestemmingsplan. Als in een gemeente sprake is van structurele overcapaciteit kan overwogen worden om een transformatiebeleid op te stellen. Dit beleid geeft dan duidelijkheid over wat wel en wat niet toegestaan is. Door het opstellen van een transformatiebeleid is het voor vastgoedeigenaren en initiatiefnemers duidelijk wat de mogelijkheden zijn. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) De gemeente Oirschot maakt deel uit van de SRE. Binnen deze regio werken 21 gemeenten samen om ervoor te zorgen dat het een excellente regio is die zich onderscheidt door creativiteit, innovatie en technologie in combinatie met een aangename leefomgeving. Door de samenwerking versterken gemeenten hun eigen kracht en realiseren zij een betere en duurzame toekomst voor de bewoners van de regio. De SRE is een sterke regio met één vliegveld, één universiteiten en veel internationale bedrijven. Ook op het gebied van detailhandel wordt samengewerkt. Op dit moment wordt een gezamenlijke detailhandelsvisie geschreven door deelnemende gemeenten.

Figuur 15: thema’s van het SRE, SRE Eindhoven (2012)

19

Leegstand winkelvastgoed In totaal is er in Nederland ruim dertig miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlakte. Deze vierkante meters zijn verdeeld over ongeveer 220.000 detailhandelszaken. Op dit moment staan ruim 14.000 detailhandelszaken leeg waardoor de winkelleegstand 6,9% bedraagt.1 Het percentage leegstaande vierkante meters is nog hoger, namelijk 7,3%.2 Uiteraard is het verschil per gemeente enorm. De winkelleegstand is in 2013 voor het zevende jaar op rij toegenomen. Eerder in dit onderzoek zijn de verdere opkomst van het online winkelen, de economische crisis en de veranderende consument als genoemd als oorzaken van de stijgende winkelleegstand. Een andere belangrijke reden voor de groeiende leegstand is de uitbreiding van het aantal vierkante meters winkelvastgoed. Deze groei is voornamelijk te wijten aan de uitbreiding van meubelzaken, bouwmarkten en dergelijke winkels. Deze branche is momenteel goed voor ongeveer de helft van de totale winkeloppervlakte in Nederland. In de komende jaren zal nog 2,4 miljoen vierkante meter aan nieuwe winkelruimte worden gerealiseerd. Van deze realisatie is ongeveer 33% hergebruik of vervanging van bestaande meters.3 Tussen 2004 en 2013 is het aantal detailhandelszaken afgenomen. Het aantal vierkante meters is echter toegenomen. Er is dus sprake van schaalvergroting. In 2004 was de gemiddelde oppervlakte van een detailhandelszaak 220 m², dit is toegenomen tot 265 m² in 2013. Deze schaalvergroting komt mede door de filialisering in Nederland. Filialisering betekent dat steeds meer filiaalbedrijven en franchiseketens gevestigd zijn in een centrum. Een gevolg hiervan is dat winkelcentra steeds meer op elkaar lijken omdat het aanbod hetzelfde is. Deze filiaalbedrijven hebben vaak grote winkelpanden nodig om zich te vestigen waardoor schaalvergroting ontstaat. In de toekomst zal juist sprake zijn van schaalverkleining bij de non-food sector. Omdat steeds meer fysieke detailhandelszaken een webshop hebben en minder voorraad aanhouden, hebben zij geen behoefte meer aan grote winkelpanden. De leegstand kan hierdoor verder oplopen.1

1

Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31 2 Locatus – www.locatus.com, geraadpleegd 12-2013 3 Fokkema J. (2013), Kansen in de bestaande winkelvoorraad, NEPROM

20

Winkel vloeroppervlakte (wvo) In de afgelopen tien jaar is het wvo uitgebreid van 26,5 miljoen vierkante meter in 2004 naar ruim dertig miljoen vierkante meter in 2013.1 In de jaren 2003-2008 werden winkels steeds meer gezien als beleggingsobjecten en daardoor is er enorm veel gebouwd. Vanaf 2008 is deze massale bouw afgenomen en in 2013 is de groei van het aantal winkelpanden bijna tot stilstand gekomen. Het wvo is echter in 2013 wel toegenomen, dit komt door schaalvergroting.

Figuur 16: index winkelmeters (2003 = 100), Locatus (2014)

Leegstandsduur Bij de leegstand van winkels gaat het in 44% van de gevallen om frictieleegstand die maximaal één jaar duurt. Bij circa 34% van de leegstaande winkelpanden betreft het langdurige leegstand, dit houdt in dat het één tot drie jaar duurt voordat het pand weer wordt verhuurd. In 22% van de gevallen gaat het om structurele leegstand, dit houdt in dat er een leegstand is van minimaal drie jaar.2

Figuur 17: leegstandsduur winkels, Locatus (2014)

1 2

Locatus – www.locatus.com, geraadpleegd 12-2013 Locatus (2014), Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij

21

Leegstand In Nederland zijn veel regionale verschillen voor wat betreft de winkelleegstand. In Zuid-Limburg en Oost-Groningen bedraagt de leegstand respectievelijk 11,4% en 10,1% terwijl regio Amsterdam een leegstand heeft van 3,9%.1 Onderstaande kaart toont waar de leegstand hoog, gemiddeld of laag is.

Figuur 18: winkelleegstand in Nederland, Locatus, (2014)

Figuur 19: leegstandspercentage winkels, Locatus (2014)

De grafiek toont dat er sinds 2011 een verschil is in de leegstand van het aantal winkels en het winkelvloeroppervlak. Dit komt, zoals eerder vermeld, door de schaalvergroting. In 2013 was de damesmode branche verantwoordelijk voor de meeste leegstand maar vulde ook de meeste winkels. Naast de damesmode branche is veel leegstand ontstaan door het vertrekken van videotheken, reisbureaus en winkels die software verkopen. Anderzijds hebben kappers en restaurants op hun beurt veel leegstaande panden gevuld in 2013.1

1

Locatus (2014), Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij

22

Gedeeld belang De leegstand van winkelvastgoed in een winkelgebied heeft een negatief effect op diverse belanghebbende partijen. Op de afbeelding hieronder wordt weergegeven welke partij op welke manier betrokken is bij een centrum.

Figuur 20: overzicht belangen, Platform31 (2014)

Dit onderzoek richt zich op de gemeente Oirschot, het Centrummanagement, de winkeliers en vastgoedeigenaren in het centrum van Oirschot. Uit de afbeelding kan worden opgemaakt dat alle voornoemde partijen belang hebben bij een aantrekkelijk en goed functionerend winkelcentrum. Omdat leegstaande panden een negatief effect hebben op een winkelgebied is het van belang dat de leegstand zo klein mogelijk is.

23

3. Oirschot Oirschot is een historisch dorp gelegen in het 35.000 hectare grote nationale landschap van het Groene Woud en de Kempen. De gemeente heeft zich in de afgelopen jaren ontwikkeld tot een ‘Monument in het groen’, een cultureel rustpunt in een sterke economische regio. Met meer dan 300 monumentale gebouwen, twee beschermde dorpsgezichten en elf waardevolle natuurgebieden is Oirschot een landelijke gemeente met een aantrekkelijk woonklimaat. Door het groen, de monumenten en de cultuur heeft Oirschot aantrekkingskracht voor kleinschalig toerisme en recreatie. In dit hoofdstuk wordt Oirschot en het winkellandschap daarvan in kaart gebracht.

Gemeente Oirschot De gemeente Oirschot is een meerkernen-gemeente die bestaat uit de dorpen Middelbeers, Oostelbeers, Spoordonk, Westelbeers en Oirschot. De gemeente heeft ruim 18.000 inwoners. Het CBS prognosticeert dat de gemeente in 2025 circa 17.600 inwoners zal hebben. Opvallend is dat vanaf ongeveer 2020 de natuurlijke aanwas voor het eerst negatief is. Dit houdt in dat meer mensen sterven dan geboren worden.1 In de tabel is de procentuele bevolkingsopbouw van Nederland en Oirschot opgenomen. De groep 20 – 40 jarigen is in Nederland aanzienlijk groter dan in Oirschot. Dit heeft te maken met de verstedelijking waarbij jongeren naar steden trekken en dorpen verlaten. Figuur 21: bevolkingsopbouw, CBS (2014)

Van oudsher is Oirschot een agrarische gemeente. Deze sector is tegenwoordig niet meer zo dominant als voorheen, enkel qua ruimtegebruik blijft het de grootste sector. In de laatste jaren zijn de meeste arbeidsplaatsen voornamelijk toegenomen in de zorg, het onderwijs en de zakelijke dienstverlening. Daarnaast zijn de sectoren horeca, handel, industrie en bouwnijverheid pijlers van de Oirschotse economie.2 Het gemiddelde inkomen in Oirschot ligt beneden het Nederlands gemiddelde. In het jaar 2012 was het gemiddelde inkomen in Nederland € 33.000 terwijl het in Oirschot € 30.200 was.3 Oirschot heeft een gunstige ligging centraal in de stedendriehoek Den Bosch, Tilburg en Eindhoven. Door de nabijheid van de snelwegen A2 en A58 zijn deze steden binnen een half uur bereikbaar met de auto. In het centrum is de verkeerssituatie niet optimaal. Al het verkeer van buiten Oirschot komt aan de oostzijde van het centrum Oirschot binnen terwijl dit gebied ook functioneert als uitgang van het centrum. Dit zorgt ervoor dat dit gebied veel verkeersdrukte kent ten opzichte van andere delen. Het openbaar vervoer in Oirschot is niet optimaal. Omdat Oirschot geen treinstation heeft, zullen reizigers hiervoor moeten uitwijken naar het NS station in Best. Ieder uur vertrekken vier bussen vanuit het centrum van Oirschot naar het NS station in Best. Vanuit dit station zijn de steden Tilburg, Den Bosch en Eindhoven bereikbaar binnen 25 minuten. 1

Provincie Noord-Brabant (2014), Monitor bevolking en wonen Wagenaar Hoes (2011), Monument in het groen, kwalitatief leven, gemeente Oirschot 3 CBS (2012), Gemiddeld persoonlijk inkomen (gemeente Oirschot) 2

24

Centrum Oirschot Het centrum van Oirschot is centraal gelegen in het dorp. Hierdoor is het voor de inwoners van Oirschot goed bereikbaar. In het centrum zijn winkels, horecazaken, kantoren en woningen gevestigd. Het centrum beschikt over een enorme hoeveelheid van rijks- en gemeentelijke monumenten. De combinatie van de ruime aanwezigheid van monumenten en het winkelaanbod maken het centrum van Oirschot aantrekkelijk om te bezoeken.

Huidige situatie Op de onderstaande afbeelding is het Oirschotse centrum omlijnd. Binnen dit gebied is het bestemmingsplan “Centrum Oirschot” van kracht. In dit gebied zijn horeca, detailhandel, dienstverlening, bedrijven, kantoren, kinderopvang en woningen toegestaan. De functies detailhandel, dienstverlening, horeca en bedrijven zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan. Horeca op de verdieping is enkel toegestaan bij hotels. Kantoren zijn zowel op de begane grond als op de verdieping toegestaan met uitzondering van kantoren met baliefunctie. Een kantoor met baliefunctie is uitsluitend toegestaan op de begane grond. Voor horeca is op basis van het gemeentelijke horecabeleid een specifieke regeling opgenomen. Per horecavoorziening is specifiek aangeduid onder welke categorie van de zes categorieën het valt. Er wordt een onderscheid gemaakt om de ruimtelijke uitstraling te waarborgen en de druk op de omgeving te reguleren. Het centrum van Oirschot is opgedeeld in drie horecagebieden. Per gebied geldt een maximaal aantal horecazaken. Het volledige gebied met de bestemmingsplan “Centrum Oirschot” is in kaart gebracht omdat het volgens het bestemmingsplan is toegestaan om te veranderen van functie. Het bestemmingsplan maakt het dus mogelijk dat een vastgoedeigenaar zijn kantoor kan transformeren naar bijvoorbeeld een winkel. Het is echter niet toegestaan om van bedrijfsfunctie naar woning te transformeren.

Figuur 22: centrumgebied Oirschot, Google Maps (2014)

25

De Markt is het historische hart van Oirschot. Ruim tweederde van de op de Markt gevestigde panden is aangewezen als rijksmonument. Centraal op de Markt is een plein dat functioneert als parkeerterrein. Behalve een parkeerterrein biedt het plein ook ruimte voor de weekmarkt en is het meerdere malen per jaar het toneel voor diverse evenementen. Op en in de directe nabijheid van de Markt zijn diverse horecazaken en winkels gevestigd. Tevens zijn het gemeentehuis en de VVV gevestigd op deze centrale locatie in Oirschot. Op dit moment staan vier panden leeg op de Markt.

Figuur 23: functies rondom de Markt, april 2014

Tussen de Markt en de Loop bevindt zich de Rijkesluisstraat. Deze straat fungeert als winkelstraat en is de verbinding tussen omgeving de Markt en de Loop. In deze straat zijn diverse winkels, horecazaken, woningen en kantoren gevestigd. Winkels en horeca zijn voornamelijk aan de westelijke zijde van de straat. In de Rijkesluisstraat staan vier panden leeg.

Figuur 24: functies Rijkesluisstraat, april 2014

26

Winkelcentrum de Loop is het kernwinkelgebied van Oirschot. Deze winkelstraat is in het jaar 2000 ontwikkeld. Onder andere Albert Heijn en Jumbo zijn hier gevestigd. Aan het einde van de Loop bevindt zich de Enck. Dit is een multifunctionele accommodatie die ruimte biedt voor gezondheidszorg, theater, zakelijke kantoorruimte en horeca. Het winkelgebied is gelegen bij een centrale parkeergelegenheid met zowel parkeren op maaiveld als een ondergrondse parkeergarage. Naast supermarkten is hier aanvullend winkelaanbod aanwezig in levensmiddelen en persoonlijke verzorging.

Figuur 25: functies de Loop, april 2014

27

Omdat de Loop voorziet in dagelijkse goederen trekt deze winkelstraat het meeste publiek en dus ook verkeer. De horeca en winkels in niet-dagelijkse artikelen liggen voornamelijk aan de westzijde van het centrum rondom de Markt. Het centrum van Oirschot bestaat dus uit twee kerngebieden die verbonden worden door de Rijkesluisstraat. Deze straat heeft een gering winkelaanbod en er bevinden zich voornamelijk woningen en kantoren. Hierdoor is het geen aantrekkelijke straat en nodigt het niet uit om van de ene naar de andere zijde te lopen. Omdat de Rijkesluisstraat niet aantrekkelijk is om te bewandelen voor bezoekers functioneert het niet als verbindingsstraat. Dit heeft tot gevolg dat de Loop en omgeving de Markt enigszins afzonderlijk van elkaar functioneren. Op de onderstaande afbeelding zijn de functies van de panden binnen het bestemmingsplan “Centrum Oirschot” weergegeven. Zoals eerder vermeld zijn de Markt, de Rijkesluisstraat en de Loop de belangrijkste winkelgebieden in Oirschot. Buiten deze gebieden ligt zuidelijk van het Centrum een Action, bierbrouwerij (museum) en een aantal kleine winkels. De grijs gemarkeerde panden zijn kerken, kloosters, scholen of verzorgingstehuizen.

Figuur 26: overzicht van functies centrum Oirschot, april 2014

28

Leegstand Binnen het bestemmingsplan “Centrum Oirschot” zijn 123 bedrijfspanden gevestigd. Onder bedrijfspanden behoren panden met een winkel-, kantoor-, horeca- of praktijkfunctie. In onderstaande tabel is het aantal bedrijfspanden uitgelicht. Functie Winkel Kantoren Horeca Praktijk Totaal

Aantal panden 64 25 25 9 123

Leegstand 7 5 1 0 13

Leegstandspercentage 10,94% 20,00% 4% 0% 10,57%

Figuur 27: overzicht bedrijfspanden centrum Oirschot, april 2014

De bovenstaande tabel toont dat in het centrum van Oirschot op dit moment ruim 10% van de bedrijfspanden leeg staat. Het betreft hier zowel winkelpanden als kantoorruimtes.

Onderstaande tabel toont het aantal vierkante meters per functie. Functie Winkel Kantoren Horeca Praktijk Totaal

Oppervlakte m² 16.979 11.461 8.804 867 38.111

Leegstand m² 2.237 1.436 224 0 3.897

Leegstandspercentage 13,18% 12,53% 2,54% 0% 10,23%

Figuur 28: overzicht oppervlaktes centrum Oirschot, april 2014

In de tabel is af te lezen dat de leegstand qua vierkante meters bijna gelijk is aan het leegstandpercentage over het aantal panden. Ruim 10% van het aantal vierkante meters bedrijfsruimte staat leeg in het centrum. De gemiddelde oppervlakte van een detailhandelsvestiging is 265 m² (16.979 m²/64 vestigingen). Het aantal vierkante meters detailhandel is inclusief de drie supermarkten die gevestigd zijn in het centrum. Deze supermarkten zijn samen goed voor ruim 4000 m². De gemiddelde oppervlakte van een winkelpand exclusief de supermarkten is 211 m². Locatus heeft in 2012 becijferd dat de gemiddelde winkelvloeroppervlakte voor een detailhandelsvestiging in de hoofdwinkelcentra 191 m² bedraagt.1 Ten opzichte van het landelijk gemiddelde heeft Oirschot dus grote winkels.

1

HBD (2012), gemiddelde winkelvloeroppervlakte per locatie

29

Gratis parkeren Op de onderstaande afbeelding worden de parkeervoorzieningen weergegeven die veelal door consumenten en andere bezoekers van het centrum worden gebruikt. Getallen bij de legenda geven het aantal parkeerplaatsen aan op de desbetreffende locatie. Behalve de op de afbeelding vermelde voorzieningen zijn in diverse straten ook parkeerplaatsen. Deze dienen echter voornamelijk als parkeervoorziening voor bewoners.

Figuur 29: overzicht parkeervoorzieningen centrum Oirschot, april 2014

In 2010 is door de NHTV onderzoek gedaan naar de parkeermogelijkheden in Oirschot. Uit dit rapport is naar voren gekomen dat het centrum van Oirschot voldoende parkeerplaatsen heeft. Op sommige plaatsen is de parkeerdruk echter stukken hoger dan op overige plaatsen. In het onderzoek worden de volgende conclusies getrokken: A&B: Vooral in het weekend en op donderdag is er een hoge parkeerdruk. Gedurende de rest van de week is het huidige aanbod ruim voldoende. C: Het betreft hier straatparkeren in de Rijkesluisstraat. Het huidige aanbod is ruim voldoende. D&E: De parkeerplaatsen op maaiveld worden over het algemeen gebruikt. Vooral in het weekend is de parkeerdruk hoog. De bewegwijzering naar de parkeergarage is onduidelijk voor veel mensen, hierdoor ontstaat af en toe onduidelijkheid op het maaiveld. F&J: Deze parkeerplaatsen worden vooral gebruikt door werknemers van de Rabobank of andere bedrijven die in de Enck gevestigd zijn. Consumenten van het centrum parkeren hier nauwelijks of niet. G: Omdat deze parkeerplaats is gelegen nabij een drukke rotonde, is het een druk knelpunt. Daarnaast is de parkeerdruk erg groot wat regelmatig voor onduidelijkheid zorgt. H: Deze ruime parkeervoorziening wordt nauwelijks gebruikt. Enkel tijdens de weekmarkt op dinsdag wordt deze parkeerplaats veelvuldig gebruikt. I: Het personeel van het gemeentehuis zorgt ervoor dat deze parkeerplaatsen gedurende de kantooruren vrijwel altijd bezet zijn. In het weekend is de parkeerdruk laag op dit terrein. In het centrum van Oirschot is parkeren gratis. Een deel van de parkeervoorzieningen is gereguleerd met een parkeerschijf. Het overige deel is onbeperkt parkeren.

30

Verkeerssituatie De huidige verkeerssituatie voor auto’s in het centrum van Oirschot is op de onderstaande kaart weergegeven. De rode lijnen symboliseren wegen waar eenrichtingsverkeer van toepassing is. Bij de zwarte lijnen is verkeer van twee richtingen toegestaan. De rotonde (1) in het oosten van het centrum is een zeer druk verkeerspunt. Deze rotonde dient enerzijds als ingang van het centrum voor auto’s vanuit de A58 en Best. Anderzijds vervult deze rotonde ook een belangrijke functie als uitgang van het centrum. Daarnaast zijn in de directe nabijheid van deze rotonde drie supermarkten gevestigd die uiteraard voor veel verkeer zorgen. Al met al is het geen ideale situatie. Uit de afbeelding is op te maken dat het voor bezoekers die vanuit Best of de A58 komen logisch is dat ze parkeren bij de Loop omdat dit de eerste en grote parkeergelegenheid is die ze treffen bij binnenkomst. Dit heeft uiteraard een positief effect op de winkels in en rondom de Loop. Voor de winkels, horecagelegenheden en andere bedrijven in het westen van het centrum is de huidige verkeerssituatie echter ongunstig. Om bijvoorbeeld bij de Markt te komen met de auto dienen bezoekers vanuit Best of de A58 een rondje te rijden om het centrum.

Figuur 30: overzicht routing centrum Oirschot, april 2014

Centrummanagement Eind 2012 is in Oirschot de Stichting Centrummanagement Oirschot opgericht. De stichting is een publiek-private samenwerking van de winkeliers, vastgoedeigenaren, horeca en de gemeente. De eerste doelstelling van het Centrummanagement Oirschot is om de economische kwaliteit van het centrum te versterken. Het uitgangspunt hierbij is dat het centrum meer bezoekers trekt die langer verblijven.

31

Vastgoedeigenaren In Nederland zijn de winkeliers vaak niet de eigenaar van het pand waarin ze gevestigd zijn. De eigenaren van winkelvastgoed in Nederland zijn particuliere beleggers, winkelfondsen en institutionele vastgoedbeleggers. In sommige winkelgebieden zijn maar één of enkele eigenaren terwijl in een ander winkelgebied ruim honderd verschillende eigenaren zijn. In het centrum van Oirschot zijn veel particuliere vastgoedeigenaren die één of enkele panden in bezit hebben. Er is tevens één grote partij actief in Oirschot, deze heeft de gehele Loop en de Enck in zijn bezit. Uit gesprekken met enkele sleutelpersonen is op te maken dat de huidige eigenaren van winkelpanden dit al lang in hun bezit hebben. Eventuele rendementen van particuliere beleggers zijn dus waarschijnlijk al behaald. Een uitzondering hierop zijn de panden in de Loop en de Enck. Deze panden zijn in het jaar 2000 gerealiseerd. De verwachting is dat deze eigenaar zijn rendement nog niet behaald heeft. Dit wordt gesteld omdat bij vastgoedbeleggingen over het algemeen wordt uitgegaan van een termijn die langer is dan vijftien jaar.

Consumenten Het is moeilijk om in kaart te brengen wie precies de consument van Oirschot is. Het is wel mogelijk om de herkomst van de consument te bepalen. Dit kan namelijk worden bepaald aan de hand van de koopstromenmonitor die door de Rabobank is ontwikkeld. In deze monitor is de herkomst van consumenten in het centrum van Oirschot in kaart gebracht. In de monitor zijn de koopkrachtbinding, koopkrachtafvloeiing en koopkrachttoevloeiing in kaart gebracht.

Koopkrachtbinding De afbeelding toont de mate waarin inwoners van Oirschot hun bestedingen binnen de gemeentegrens doen. Er is af te lezen dat ongeveer 80% van de inwoners in Oirschot zijn detailhandelsbestedingen doet.

Figuur 31: koopkrachtbinding, Rabobank (2013)

Koopkrachtafvloeiing Dit is de mate waarin inwoners van de gemeente Oirschot producten kopen in overige gemeenten. Er valt af te lezen dat veel van deze bestedingen gaan naar gebieden die liggen op 10 tot 25 kilometer afstand. Dit zijn waarschijnlijk de steden Eindhoven, Tilburg en Den Bosch.

Figuur 32: koopkrachtafvloeiing, Rabobank (2013)

32

Koopkrachttoevloeiing Onderstaande afbeelding toont welk deel van de totale omzet in de detailhandel in Oirschot afkomstig is van consumenten buiten de gemeentegrenzen. Er kan geconcludeerd worden dat relatief veel consumenten van buiten Oirschot komen winkelen in Oirschot. De voornaamste redenen hiervoor zijn het beperkte winkelaanbod in omliggende dorpen binnen een straal van tien kilometer en de toeristische aantrekkingskracht van Oirschot.

Figuur 34: koopkrachttoevloeiing, Rabobank (2013) Figuur 33: koopkrachttoevloeiing, Rabobank (2013)

Op basis van voornoemde gegevens kan bepaald worden hoe groot het verzorgingsgebied van het centrum is. In het boek ‘Marketing voor retailers’ van Reinder Koornstra wordt het verzorgingsgebied als volgt omschreven: “Er dient onderscheid te worden gemaakt in het primaire en secundaire verzorgingsgebied. Het primaire verzorgingsgebied is het gebied waar minimaal de helft van de omzet wordt verzorgd door mensen die daar wonen. Het secundaire verzorgingsgebied is het overige gebied.” 1 Uiteraard is het verzorgingsgebied van een bakker vele malen kleiner dan het verzorgingsgebied van bijvoorbeeld een supermarkt. In figuur 33 is af te lezen dat ongeveer 40% van de bestedingen in detailhandel van buiten de gemeentegrens komt. Dit wil dus zeggen dat ongeveer 60% van binnen de gemeentegrens is. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de gemeente Oirschot het primaire verzorgingsgebied is van het centrum.

1

Koornstra R. (2005), Marketing voor retailers (pagina 98), Pearson Benelux.

33

Centrumondernemers De winkels en horecazaken die zijn gevestigd in het centrum, hebben er groot belang bij dat het centrum van Oirschot aantrekkelijk is voor consumenten. Het is ook van belang om te weten hoe deze ondernemers denken over het centrum. Middels een enquête is onderzoek gedaan naar de mening van centrumondernemers die lid zijn van het Centrummanagement. Er is onder andere gevraagd wat de centrumondernemers positief en negatief vinden aan het centrum. Daarnaast is gevraagd wat zij eventueel anders zouden willen zien. De enquête is verspreid onder alle centrumondernemers. In een tijdsbestek van 4 weken heeft ongeveer 30% van de ondervraagden gereageerd. Positief De centrumondernemers die gereageerd hebben op de enquête, zijn over het algemeen tevreden over het centrum. Belangrijke thema’s zijn: • Aangename sfeer • Schitterende monumenten • Unieke winkels • Gezellige terrassen • Authentieke uitstraling • Betere samenwerking door Centrummanagement Negatief Uiteraard kwam een aantal aspecten naar voren waarop kritiek werd geuit. Belangrijke thema’s zijn: • Musea te veel gericht op ouderen • Niet veel te doen voor kinderen • Rommelige verkeerssituatie • Parkeergelegenheid • Verbinding tussen Markt en de Loop (winkels liggen te ver uit elkaar) • Overlast geparkeerde fietsen en passerende fietsers • Smalle trottoirs Suggesties In de enquête is aan de centrumondernemers gevraagd wat zij anders zouden willen zien in het centrum. De volgende thema’s zijn daarin benoemd: • Duidelijkere bewegwijzering • Minder verkeer • Meer (variatie) horeca • Uitbreiding van parkeergelegenheden • Uniforme openingstijden en -dagen • Ambtenaar waar centrumondernemers voor vragen terecht kunnen • Routing in het centrum veranderen

34

4. Instrumenten In het traditionele winkelgebied zijn diverse belanghebbende partijen. Een winkelier verdient zijn brood mee, de belegger behaalt zijn rendementen en de gemeente int geld via diverse belastingen. Het grootste gemeenschappelijke belang van deze partijen is de aantrekkelijkheid van een winkelgebied. Wanneer de aantrekkelijkheid van een winkelgebied in het geding komt heeft dit (in)direct gevolgen voor alle partijen. De stijgende leegstand van winkelvastgoed in Nederland heeft een negatief effect op de aantrekkelijkheid van winkelgebieden. Het is daarom van belang dat de leegstand wordt verkleind en in de toekomst wordt vermeden. In dit hoofdstuk zullen diverse instrumenten worden benoemd die de leegstand van winkelruimtes kunnen verminderen.

Gemeente De gemeente heeft diverse instrumenten die kunnen bijdragen aan het goed functioneren van een winkelgebied. Het zijn vooral beleidsmatige, juridische, planologische en procesmatige instrumenten. De gemeente heeft geen instrument dat er voor kan zorgen dat een winkelgebied direct aantrekkelijk is en geen leegstand kent. In deze paragraaf zullen diverse instrumenten worden benoemd die de gemeente kan inzetten. Regionale detailhandelsvisie opstellen Per regio kan een detailhandelsvisie worden opgesteld waarin richtlijnen worden gegeven voor de detailhandel binnen een bepaald gebied. De provincie Noord-Brabant heeft in een brief aan alle gemeenten in Noord-Brabant te kennen gegeven dat het verstandig is om een regionale detailhandelsvisie op te stellen. Het belangrijkste doel hiervan is dat in Noord-Brabant een vitale en toekomstbestendige detailhandelsstructuur ontstaat. Enkele richtlijnen die de provincie Noord-Brabant heeft voorgedragen zijn:1 • Streef naar een concentratie van detailhandel en voorkom verspreide bewinkeling • Wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen • Voeg per saldo geen winkelmeters toe • Speel in op de ruimtelijke effecten van internetwinkelen Er is momenteel nog geen regionale detailhandelsvisie waarvan Oirschot deel uit maakt. Gemeentelijke detailhandelsvisie opstellen De gemeente kan een detailhandelvisie opstellen. In deze visie worden richtlijnen gegeven voor de detailhandel binnen de gemeentegrenzen. Het gaat hier niet enkel om de detailhandel in het centrumgebied van de gemeente, maar ook om detailhandel op perifere locaties. In de detailhandelsvisie kan bijvoorbeeld voorgeschreven worden dat detailhandel nog enkel is toegestaan in een centrumgebied. Wanneer een partij zich meldt met een initiatief voor detailhandel in het buitengebied kan dit verzoek op basis van de detailhandelsvisie worden verworpen. Deze visie kan dus als toetsingskader worden gebruikt bij nieuwe initiatieven. Het opstellen van een gemeentelijke detailhandelsvisie vergt veel werk. Omdat er diverse belanghebbende partijen zijn, is veel overleg nodig. Ondernemers, vastgoedeigenaren en diverse afdelingen binnen de gemeente moeten worden betrokken bij de totstandkoming van de detailhandelsvisie. Wanneer in de detailhandelsvisie wordt opgenomen dat detailhandel niet is toegestaan buiten het centrumgebied, dienen bijvoorbeeld ook bestemmingsplannen te worden aangepast. Dit heeft tot gevolg dat het een en ander verandert aan de verkeerssituatie. Goed overleg zal een positief effect hebben op de houdbaarheid van de definitieve detailhandelsvisie. Oirschot heeft geen detailhandelsvisie. 1

Provincie Noord-Brabant (2013), Uitgangspunten detailhandel

35

Centrumvisie opstellen Naast een gemeentelijke detailhandelsvisie kan een gemeente ook een centrumvisie opstellen. In deze visie worden onder andere zaken over de routing, de branchering, het verkeer en parkeervoorzieningen binnen het centrumgebied behandeld. De centrumvisie zal tevens als input gelden voor de bestemmingsplannen. Het maximaal aantal horecazaken of kantoren kan eveneens worden opgenomen in de centrumvisie. Net als bij het opstellen van een gemeentelijke detailhandelsvisie moet bij het opstellen van een centrumvisie goed samengewerkt worden met belanghebbende partijen. In de gemeente Oirschot wordt in de tweede helft van 2014 een centrumvisie opgesteld. Actief grondbeleid toepassen Detailhandel Nederland heeft de gemeenten in Nederland opgeroepen om de winkelgebieden met 20% in te krimpen.1 Om het aantal winkelmeters te verkleinen zou de gemeente bijvoorbeeld het bestemmingsplan kunnen aanpassen of gronden aankopen. Wanneer een gemeente besluit om gronden aan te kopen, kan zij dit onder andere doen via grondbeleidsinstrumenten. Via de Wet Voorkeursrecht Gemeenten kan een gemeente een voorkeursrecht vestigen op een stuk grond. Wanneer de eigenaar van het stuk grond besluit om het te verkopen, heeft de gemeente het eerste recht tot aankoop. De aankoopprijs zal vervolgens worden bepaald op basis van een taxatie en onderhandelingen. Een zwaarder instrument om een stuk grond te verkrijgen is onteigenen. Dit wordt echter niet vaak toegepast omdat het erg omslachtig is vanwege de hoge kosten en intensieve administratieve en juridische procedures. Gemeentelijke belastingen heffen In winkelgebieden heffen gemeenten diverse belastingen. Denk hierbij aan reclamebelasting, OZB, toeristenbelasting en parkeertarieven. Dit geïnde geld zou de gemeente (deels) terug kunnen investeren in het centrum via subsidies of andere financiële hulp. In Oirschot betalen alle centrumondernemers reclamebelasting op basis van de WOZ-waarde van het pand. Dit bedrag wordt door de gemeente geïnvesteerd in het Centrummanagement. De toeristenbelasting die wordt geïnd blijft in de portefeuille van de gemeente. Naast de reclamebelasting heeft de gemeente in de afgelopen 3 jaar een bijdrage van € 108.000 geleverd aan het Centrummanagement. Openbare ruimte onderhouden Het is de taak van de gemeente om de openbare ruimte schoon, bruikbaar en veilig te houden. Omdat het centrumgebied over het algemeen het visitekaartje van een gemeente is, heeft dit gebied vaak een hoog inrichtingsniveau. Mede door het hoge inrichtingsniveau en de sfeer in een centrum zal de consument langer verblijven en wellicht nog eens terug komen. Uit reacties met diverse partijen kan geconcludeerd worden dat de openbare ruimte in het centrum van Oirschot goed is. Dit wordt versterkt door de grote hoeveelheid van rijks- en gemeentelijke monumenten. Het centrum wordt in de enquête omschreven als pittoresk, gezellig en aangenaam. Uit de enquête zijn twee negatieve zaken naar voren gekomen. De trottoirs in de Rijkesluisstraat zijn te smal en niet egaal. Het is hierdoor voor bijvoorbeeld ouderen niet goed toegankelijk. Het andere minpuntje is de bestrating. De stenen maken redelijk veel geluid als er een auto overheen rijdt. 1

Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31

36

Leegstandsverordening opstellen Om de leegstand van winkelpanden tegen te gaan kan de gemeente een beroep doen op de “Wet kraken en leegstand” uit 2010. In deze wet is onder andere de leegstandsverordening opgenomen. Met dit instrument worden eigenaren verplicht om de leegstand te melden wanneer een pand langer dan zes maanden leeg staat. Hierdoor krijgt de gemeente een duidelijk beeld van de leegstand binnen de gemeentegrenzen. Als de eigenaar de leegstand niet meldt, riskeert hij de kans om een bestuurlijke boete te krijgen. De gemeente krijgt door het instellen van de leegstandsverordening de mogelijkheid om een huurder voor te dragen als een pand langer dan één jaar leeg staat. Als de vastgoedeigenaar deze huurder niet accepteert, kan hem een boete worden opgelegd. De leegstandsverordening wordt nog niet in veel gemeenten gebruikt voor winkelruimtes omdat het erg veel werk vereist om deze op te stellen. Daarnaast zou het ook investeerders kunnen afschrikken om zich in een bepaald gebied te vestigen. De gemeente Oirschot heeft geen leegstandsverordening. Gemeentelijke subsidies inzetten Om tot wenselijke ontwikkelingen te komen zetten gemeenten vaak subsidies in. Een bestaande subsidie in een aantal gemeenten is de subsidie voor het verplaatsen van een winkel in een buitengebied naar het centrum. Hierdoor kan de gemeente ondernemers motiveren om te verhuizen van een perifere locatie naar het centrum. Door de bezuinigingen staan subsidies in veel gemeenten onder druk. In Oirschot zijn geen subsidies op dit gebied. Parkeren en bereikbaarheid optimaliseren In diverse rapporten wordt gesteld dat de consument steeds belangrijker wordt. Waar men eerst nog uit ging van de eigen winkel, is nu de consument het uitgangspunt. Het is van belang dat de consument zich prettig en veilig voelt in een winkelgebied. Goede parkeergelegenheid op de juist locaties spelen daarbij een belangrijke rol. Consumenten willen geen lange afstanden lopen van hun auto naar het winkelgebied. Behalve de hoeveelheid en de nabijheid van parkeerterreinen worden ook de parkeertarieven steeds belangrijker. Gemeenten moeten hun parkeerbeleid en parkeergelegenheden blijven optimaliseren naar de wensen van de huidige consument. In Oirschot is uit onderzoek van de NHTV (2010) gebleken dat er ruim voldoende parkeerplaatsen zijn. Het onderzoek is vier jaar oud maar sinds die tijd is ruimtelijk weinig veranderd in Oirschot. Net als een optimale parkeergelegenheid moet de bereikbaarheid ook zo goed mogelijk zijn. Het is voor een winkelgebied belangrijk dat het met de auto, de fiets en het openbaar vervoer snel en eenvoudig te bereiken is. Een goede bereikbaarheid draagt absoluut bij aan de aantrekkelijkheid van een winkelgebied. De bereikbaarheid van Oirschot is niet optimaal. Het autoverkeer rondom het centrum is tijdens de spitsuren erg druk; fietsen in het centrum is niet ideaal door de nauwe straten met autoverkeer en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer is slecht. Tevens is uit de enquête gebleken dat de bewegwijzering in het centrum niet duidelijk is.

37

Bestemmingsplan aanpassen De gemeente kan via een bestemmingsplan regelen welke functies en voorschriften zijn toegestaan op een bepaalde plek. Het bestemmingsplan is een harder instrument dan een centrumvisie of een detailhandelsbeleid omdat aan een bestemmingsplan rechten kunnen worden ontleend. In het centrum van Oirschot geldt het bestemmingsplan “Centrum Oirschot”. In dit ruime bestemmingsplan is geregeld dat gebouwen diverse functies kunnen hebben en dat transformeren van bijvoorbeeld kantoor naar winkel is toegestaan. Het is niet toegestaan om te transformeren van bedrijfspand naar woning. Stedelijke herverkaveling toepassen Herverkavelen in landelijke gebieden doet het Kadaster al bijna honderd jaar. Het herverkavelen van stedelijke gebieden is echter nieuw. Anno 2014 is in enkele gebieden in Nederland echter zoveel leegstand dat stedelijke herverkaveling een structurele oplossing kan zijn. De stedelijke herverkaveling is een lastig proces omdat er enorm veel belanghebbende partijen zijn. Eigenaren en gebruikers brengen alle gronden in een grote ‘grondpot’ en maken samen een gebiedsplan. Het uitgangspunt is dat niemand er slechter van mag worden en de financiële risico’s liggen bij de partijen die het meeste voordeel hebben. Een succesvol voorbeeld van stedelijke herverkaveling is het centrum van Dordrecht. Daar is de winkelleegstand in de afgelopen vijf jaren nagenoeg gelijk gebleven terwijl de winkelleegstand in de rest van Nederland is gestegen. In steden als Dordrecht zijn waarschijnlijk enkele grote partijen die veel vastgoed hebben, hierdoor is herverkaveling eenvoudiger omdat er minder belanghebbende partijen zijn.1 Of het interessant voor Oirschot is, kan niet zomaar gesteld worden. Een feit is wel dat het moeilijk zal zijn om te herverkavelen in het centrum van Oirschot omdat er enorm veel verschillende eigenaren zijn. Een ander belangrijk aspect waardoor het moeilijk zal zijn, is de grote hoeveelheid van rijksmonumenten. Deze panden mogen niet zomaar worden aangepast. City branding toepassen Het is een trend dat steden, gebieden of dorpen een eigen identiteit krijgen. Enkele bekende voorbeelden zijn “er gaat niets boven Groningen” of het Eindhovense “TDK (technologie, design en kennis)”. Op deze manier profileren gebieden zich in de markt. Het is van belang dat de identiteit wordt vastgesteld op basis van het onderscheidende vermogen van een gebied. Zo onderscheidt Eindhoven zich op het gebied van onder andere technologie. City branding is niet enkel de taak van de gemeente maar van de belanghebbende partijen samen. De gemeente kan sturen door subsidies beschikbaar te stellen voor initiatieven of promotiemateriaal die bijdragen aan de city branding. Oirschot start in de tweede helft van 2014 het project city branding op.

1

Kadaster (2013), structureel leegstand tegengaan

38

Vastgoedeigenaren De vastgoedeigenaar heeft enorm veel belang bij een vitaal en aantrekkelijk winkelgebied omdat er over het algemeen rendementen behaald moeten worden. Voor particuliere beleggers is het eigendom van een winkelpand vaak een manier van pensioen opbouwen. Wanneer de aantrekkelijkheid van een gebied afneemt, zal de waarde van het pand ook afnemen. Het belang van de eigenaar is dus enorm. In deze paragraaf worden enkele instrumenten benoemd die eigenaren kunnen gebruiken om de leegstand tegen te gaan. Huurprijs verlagen Een te hoge huurprijs kan voor ondernemers een reden zijn om een pand niet te huren. Dit komt doordat het financiële risico dan groter is, de investering groter wordt en er wellicht meer geld geleend moet worden. Voor de verhuurders zijn huurprijzen vaak gebaseerd op te behalen rendementen. Hierdoor willen pandeigenaren over het algemeen de huurprijzen niet laten dalen. Wanneer een pand echter langdurig leeg staat, zal het rendement nog lager zijn. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter winkelruimte van de leegstaande panden in het centrum van Oirschot is € 121 per jaar. Dit is beduidend lager dan omringende gemeenten. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter winkelruimte in Best, Hilvarenbeek, Oisterwijk, SintOedenrode, Schijndel, Veghel, Eersel en Bladel is € 171 per jaar. 1 Ook in vergelijking met het Nederlands gemiddelde is het goedkoop in Oirschot. In Nederland is gemiddelde huurprijs van vierkante meter winkelruimte ongeveer € 155. 2 Huurincentives inzetten Naast het verlagen van de huurprijs zou een eigenaar een soort korting kunnen geven, ook wel een huurincentive genoemd. Door de inzet van huurincentives kunnen potentiële huurders het laatste duwtje in de rug kunnen krijgen om over te gaan tot huur. Enkele voorbeelden van huurincentives zijn: • Inrichtingsbijdrage; de verhuurder is medefinancierder voor de inrichting van de winkel • Enkele periodes zonder huurbetaling. Bijvoorbeeld één maand per jaar huurvrij • Een vergoeding voor het tekenen van een huurcontract • Tenant improvements; de verhuurder verricht aanpassingen aan het pand op verzoek van de huurder • Ingroeihuur; gedurende de eerste paar termijnen een lagere huurprijs • Tussentijdse opzegtermijn voor de huurder opnemen in het huurcontract • Het verlenen van aanvullende diensten door de verhurende partij

1 2

Op basis van gegevens op Funda, peildatum 01-04-2014 Raven G. (2014), Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt, NVM Business.

39

Transformeren Een trend in Nederland is dat langdurig of structureel leegstaande panden worden getransformeerd van bijvoorbeeld kantoor naar woningen. Op deze manier krijgen leegstaande panden een invulling en worden voor de eigenaar kasstromen gegenereerd. Het transformeren van een pand is echter niet eenvoudig. Ten eerste moet het bestemmingsplan het toestaan of moet er de mogelijkheid zijn om het bestemmingsplan te wijzigen. Daarnaast is vaak een grote verbouwing vereist alvorens een kantoor voldoet aan de eisen van een woning. Dit vergt vaak een grote financiële investering. In het centrum van Oirschot is het bestemmingsplan “Centrum Oirschot” van kracht. In dit bestemmingsplan is opgenomen dat de panden verschillende functies mogen hebben. Het bestemmingsplan maakt een transformatie dus mogelijk. Het transformeren van een bedrijfsfunctie naar woning is niet toegestaan. De gemeente heeft aangegeven dat initiatieven voor transformatie bespreekbaar zijn. Panden splitsen of samenvoegen Het kan voor een eigenaar van een leegstand pand interessant zijn om het pand te vergroten of te verkleinen zodat het beter past bij de wensen van potentiële huurders. Een trend in de Nederlandse detailhandel is dat winkeliers steeds meer op zoek zijn naar een kleinere ruimte. Dit komt onder andere door de verdere opkomst van het internet en omdat bedrijven steeds minder voorraad hebben om kosten te besparen. Enkel grote filiaalbedrijven zijn vaak nog op zoek naar grote winkels omdat zij veel spullen willen etaleren. De huurprijs van een klein winkelpand is lager dan van een groot winkelpand op dezelfde locatie. Hierdoor is het financiële risico voor een potentiële huurder dus kleiner wanneer hij zich vestigt in een klein pand. Het gros van de leegstaande panden in Oirschot kan bijna niet gesplitst worden omdat het met name smalle, diepe en monumentale panden zijn. Wanneer deze panden gesplitst worden, zal er weinig etalageruimte overblijven. Tijdelijke invulling toestaan Steeds vaker worden leegstaande winkelpanden gevuld met een tijdelijke winkel of horecazaak, dit wordt ook wel een pop-up store genoemd. Het idee is dat een ondernemer, vaak tegen een gereduceerd huurtarief, zich enkele maanden vestigt in een leegstaand pand. Deze invulling heeft als belangrijkste voordeel voor de eigenaar dat het pand niet leeg staat. Het kan voor de ondernemer ook een test zijn of de formule succesvol is. Voor de omgeving is het wenselijk dat een leegstaand pand gevuld wordt, dit heeft namelijk een positief effect op de aantrekkelijkheid van het gebied. In Oirschot zijn momenteel geen pop-up stores.

40

Actief zijn in de omgeving De leegstand van winkels kan een gevolg zijn van een onaantrekkelijk winkelgebied. Wanneer een winkelcentrum aantrekkelijk en vitaal is, heeft dit absoluut invloed op de leegstand. Het is dus van belang dat vastgoedeigenaren tijd, geld en energie investeren in het gebied rondom hun eigendom zodat het pand zijn waarde niet verliest. Vastgoedeigenaren kunnen dit bijvoorbeeld doen door zich te verenigen. Via een vereniging kunnen de vastgoedeigenaren samen opkomen voor hun belangen. Behalve het opkomen voor hun belangen kunnen de vastgoedeigenaren op deze manier collectief een (financiële) bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van het centrum. In Oirschot is een Vereniging van Vastgoedeigenaren in oprichting. Het is de bedoeling dat enkele leden van de Vereniging van Vastgoedeigenaren deel gaan uitmaken van de werkgroepen van het Centrummanagement. Op deze manier zullen de vastgoedeigenaren ook op de hoogte zijn van de ontwikkelingen in het centrum van Oirschot. Daarnaast kunnen de eigenaren via het Centrummanagement opkomen voor hun belangen. Etalage aankleden Een winkelpand dat volledig leeg is, heeft geen goede uitstraling. Wanneer in de etalage van een leegstaand winkelpand bijvoorbeeld kunst wordt geëtaleerd, zal dit zorgen voor een betere uitstraling. Behalve het inrichten van de etalage kan een eigenaar er bijvoorbeeld ook voor kiezen om de ramen te bestickeren. In steden krijgen steeds meer leegstaande panden bestickering op de ramen. Hierbij moet gedacht worden aan bestickering waarop bijvoorbeeld reclame voor een andere winkel staat. In Oirschot is de etalage van één leegstaand winkelpand deels gevuld met kunst.

Figuur 35: voorbeeld bestickering leegstaand pand

41

Winkeliers Net als de gemeente hebben winkeliers diverse instrumenten die een positieve bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van een winkelgebied. Voor een winkelier hebben zaken als vriendelijk personeel, een volledig aanbod van goederen en klanttevredenheid de hoogste prioriteit. In deze paragraaf worden enkele instrumenten benoemd die de winkeliers hebben om de aantrekkelijkheid van een winkelgebied te versterken. Samenwerken met andere centrumondernemers Een trend in bijna iedere stad, dorp of winkelgebied is een samenwerking tussen de winkeliers, horecaondernemers en andere ondernemers binnen het winkelgebied. Via een winkeliers- of ondernemersvereniging kunnen alle partijen gezamenlijk opkomen voor hun belangen. Als centrumondernemers zich verenigen heeft dit uiteraard nog veel meer voordelen. Het promoten van het centrum, organiseren van voorlichtingsbijeenkomsten en andere vormen van samenwerking kunnen financiële voordelen opleveren omdat er collectief ingekocht kan worden. In Oirschot is sinds 2012 een Centrummanagement. Het Centrummanagement bestaat uit de ondernemers in het centrumgebied. Er is een bestuur en een Raad van Toezicht. Voor het uitvoeren van activiteiten zijn de drie werkgroepen BIV (beheer, inrichting en veiligheid), MEC (marketing, evenementen en communicatie) en BES (branchering, economische structuur) opgericht. Iedere werkgroep bestaat uit enkele centrumondernemers en een medewerker van de gemeente. In Oirschot is dus al sprake van samenwerking tussen centrumondernemers en de gemeente. Uniforme openingstijden en koopzondagen hanteren De Nederlandse wetgeving over openingstijden van winkels is in de afgelopen vijftig jaar veranderd. De meest recente wetgeving schrijft voor dat gemeenten zelf mogen bepalen hoeveel en welke zondagen de winkels open mogen zijn. Hierdoor kunnen winkeliers inspelen op de veranderende consument. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat steeds meer consumenten winkelen als vrijetijdsbesteding op zondag. Daarnaast is naar voren gekomen dat consumenten steeds later gaan winkelen, namelijk tussen 18:00 en 22:00. De zaterdag is in Nederland de populairste winkeldag.1 In het centrum van Oirschot is het iedere zondag druk. Het gaat hier echter voornamelijk om drukte bij de horeca. Dit heeft als gevolg dat op zondag diverse winkels besluiten om dicht te blijven terwijl een ander deel van de winkels wel open is. Online vindbaar worden Anno 2014 heeft internet een enorme invloed op winkels. Consumenten gebruiken het internet onder andere om producten en prijzen te vergelijken. Daarnaast is een website voor consumenten een informatiebron over het aanbod, contactinformatie en de locatie van een winkel. Enkele jaren geleden was het laten ontwikkelen van een website nog een prijzige investering, tegenwoordig kost dit slechts enkele honderden euro’s. In Oirschot hebben op dit moment nog niet alle winkels een website.

1

Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31

42

Bevoorrading op vaste tijden Het is een doorn in het oog wanneer vrachtwagens in een winkelgebied geparkeerd staan voor het laden en lossen van goederen. Winkeliers moeten ervoor proberen te zorgen dat leveranciers op bepaalde tijden komen zodat er niet gedurende de hele dag geladen en gelost kan worden. In veel steden en winkelgebieden zijn al uniforme laad- en los tijdstippen. In Oirschot zijn geen venstertijden voor de bevoorrading van winkels en horecazaken. Vakbekwaamheid personeel trainen De consument wordt, mede door de verdere opkomst van het internet, steeds veeleisender. Het is daarom belangrijk voor fysieke winkels om beleving te bieden bij het winkelen en om te zorgen voor voldoende vakkennis. Het is van belang dat een verkoper goed op de hoogte is van de producten die hij verkoopt. Daarnaast is het belangrijk dat de consument zich op zijn gemak voelt in de winkel. De sociale vaardigheden van een verkoopmedewerker worden dus steeds belangrijker. Out of the box denken Zoals eerder vermeld wordt de beleving bij het winkelen steeds belangrijker voor de consument. Het fysieke contact met het product en de beleving zijn belangrijke motieven voor de consument om een fysieke winkel te bezoeken in plaats van online bestellen. Het is daarom ook van belang dat de consument een prettige tijd heeft gedurende het winkelbezoek. Dit kan gestimuleerd worden door diverse kleine toevoegingen, een voorbeeld hiervan is een kopje koffie voor meneer terwijl mevrouw kleren past. Behalve het kopje koffie en de uitgebreide productkennis is het ook interessant om meer service te bieden aan de consument, hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan de kaaswinkel die de kaas thuis bezorgt. Om de consument zoveel mogelijk te ontlasten en te helpen bij het winkelen is het belangrijk dat winkeliers out of the box gaan denken. Door te vernieuwen en mee te gaan met de wensen van de consument anno 2014 is de kans groter dat de consument nog eens terugkeert.

43

Centrummanagement Het Centrummanagement bestaat uit diverse centrumondernemers en medewerkers van de gemeente. Het doel van het Centrummanagement is om het centrum van Oirschot zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor consumenten. Het is de bedoeling dat consumenten het centrum van Oirschot vaker en langer bezoeken. Via het Centrummanagement kunnen winkeliers en de gemeente collectief een bijdrage leveren aan de kwaliteit van het centrum. In het afgelopen jaar heeft het Centrummanagement een positieve impuls gegeven aan de uitstraling van het centrum. Dit is gedaan door onder andere meer groen en sfeerverlichting. In deze paragraaf staan instrumenten die het Centrummanagement heeft om het centrum aantrekkelijker en vitaler te maken. Informatie verstrekken via internet Steeds meer winkelgebieden krijgen hun eigen website. Het doel hiervan is om de consumenten een beeld te geven van hoe het centrum is ingericht en welke bedrijven er zijn gevestigd. Daarnaast biedt het informatie over onder andere de parkeervoorzieningen, de bereikbaarheid en aanbiedingen van winkeliers. De website wordt tevens gebruikt voor de promotie van evenementen. Behalve een website is het mogelijk om actief te worden op social media. Via kanalen als Facebook, Twitter en LinkedIn kunnen winkeliers en horecazaken enorm veel potentiële consumenten bereiken. Het Centrummanagement heeft de opdracht gegeven aan een ontwikkelaar om een website te maken. De website van het Centrummanagement is op 14 mei gelanceerd. Mobiele app ontwikkelen Ongeveer driekwart van de Nederlanders heeft een smartphone, de verwachting is dat dit aantal nog zal stijgen in de komende jaren.1 De combinatie van steeds meer Nederlanders met een smartphone en de steeds beter wordende mobiele internetverbinding biedt kansen voor winkelgebieden. Door het ontwikkelen van een app kunnen consumenten informatie krijgen over het winkelgebied via hun mobiele telefoon. Steeds meer winkelgebieden in Nederland hebben een app en bieden gratis WiFi. In Oirschot is nog geen app voor het centrum. Binnen het Centrummanagement wordt hier momenteel wel over vergaderd.

Figuur 36: smartphone applicatie centrum Amstelveen

1

Niezink T. en Bruyckere S. de (2013), Dutch smartphone user, TP:research

44

Actieve acquisitie Het actief benaderen van potentiële centrumondernemers is een instrument van het Centrummanagement. Het is de bedoeling dat ondernemers in buitengebieden of andere winkelgebieden benaderd worden met de vraag of zij zich wellicht (ook) willen vestigen in het centrum van Oirschot. De centrummanager van Oirschot is op het gebied van acquisitie actief. Bijwerken vastgoedmonitor Onderdeel van mijn stage was het opstellen van een vastgoedmonitor waarin alle bedrijfspanden binnen het bestemmingsgebied “Centrum Oirschot” zijn opgenomen. Op deze manier is duidelijk in kaart gebracht waar welke functies aanwezig zijn en waar leegstand is. Daarnaast kan op deze manier bijgehouden worden of ergens sprake is van frictie, langdurige of structurele leegstand. Het is de taak van het Centrummanagement om deze vastgoedmonitor up-to-date te houden. De vastgoedmonitor zal ook (deels) op de website van het centrum komen zodat geïnteresseerden een duidelijk overzicht hebben van leegstaande panden. Informatiebijeenkomsten organiseren Het is belangrijk dat een ondernemer op de hoogte is van de trends en ontwikkelingen in de retail. Uiteraard is dit voornamelijk de eigen verantwoordelijkheid van de ondernemer. Het zou echter een wenselijke aanvulling zijn als het Centrummanagement af en toe de ondernemers vertelt wat er speelt in de markt. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door jaarlijks een informele bijeenkomst te organiseren waar enkele sprekers iets vertellen over de meest recente trends en ontwikkelingen. Het is tevens een mogelijkheid om via deze manier collectief een trainingsdag te organiseren, bijvoorbeeld over verkooptechnieken. Een dergelijke bijeenkomst heeft niet enkel als doel om de centrumondernemers te informeren maar ook om te netwerken. Het Centrummanagement van Oirschot zal op korte termijn een bijeenkomst organiseren in samenwerking met de Rabobank. Tijdens deze bijeenkomst zullen de centrumondernemers op de hoogte worden gebracht van de nieuwste betaalmogelijkheden. Klankbordbijeenkomsten organiseren Het Centrummanagement kan, bijvoorbeeld jaarlijks, een klankbordbijeenkomst organiseren. Dit hoeft geen fysieke bijeenkomst te zijn want het kan ook via een digitale enquête. Op deze manier kan in kaart worden gebracht hoe de centrumondernemers tegen het centrum aan kijken. Daarnaast kunnen ze op deze manier hun wensen of suggesties te kennen geven aan het Centrummanagement. Voor het Centrummanagement is het relevant om deze informatie te hebben zodat ze hierop kan inspelen.

45

Overzicht instrumenten In de onderstaande tabel zijn alle hiervoor genoemde instrumenten opgenomen. Daarbij is vermeld wat de huidige situatie is betreft het instrument. Gemeente Oirschot Instrument Regionale detailhandelsvisie Gemeentelijke detailhandelsvisie Centrumvisie Actief grondbeleid Openbare ruimte Leegstandsverordening Gemeentelijke subsidies Parkeren en bereikbaarheid Bestemmingsplan Stedelijke herverkaveling City branding Vastgoedeigenaren Instrument Huurverlaging Huurincentives Transformatie Panden splitsen of samenvoegen Tijdelijke invulling Actief zijn in de omgeving Etalage aankleden

Winkeliers Instrument Samenwerken met centrumondernemers Uniforme openingstijden en koopzondagen Website Bevoorrading op vaste tijden Vakbekwaamheid personeel Out of the box Centrummanagement Instrument Informatie verstrekken via internet Mobiele applicatie Gratis WiFi Acquisitie Bijwerken vastgoedmonitor Organiseren informatiebijeenkomsten Klankbordbijeenkomst organiseren

46

Huidige situatie Niet aanwezig, wordt aan gewerkt Niet aanwezig Niet aanwezig, wordt aan gewerkt vanaf september 2014 Inzet mogelijk indien nodig Goed, met uitzondering van de Rijkesluisstraat Niet aanwezig, te omslachtig voor dorp als Oirschot Bijdragen aan Centrummanagement via reclamebelasting Parkeervoorzieningen goed; bereikbaarheid niet optimaal Ruim bestemmingsplan Te omslachtig door veel verschillende eigenaren Niet aanwezig, wordt aan gewerkt september 2014

Huidige situatie Huurprijs ten opzichte van randgemeente laag Geen informatie beschikbaar Door ruim bestemmingsplan mogelijk Gros leegstaande panden leent zich niet voor splitsing of samenvoegen Geen pop-up stores Niet actief; door middel van Vereniging van Vastgoedeigenaren in de toekomst actiever Enkele leegstaande panden aangekleed met minimale hoeveelheid kunst

Huidige situatie Door het Centrummanagement is de samenwerking sterk verbeterd in de afgelopen jaren Geen uniforme openingstijden; op zondag veel winkels gesloten Niet alle winkels hebben een eigen website Geen venstertijden Geen informatie beschikbaar Weinig opvallende formules

Huidige situatie Website gelanceerd op 14 mei 2014 Niet aanwezig Niet aanwezig Centrummanager is actief Sinds mei aanwezig, dient nog ondergebracht te worden Tot dusver weinig gedaan. In het najaar is eerste bijeenkomst in samenwerking met de Rabobank Geen georganiseerde klankbord, wel jaarvergadering

5. Aanbevelingen In de afgelopen zes maanden heb ik me verdiept in de ontwikkelingen op de retailmarkt. Ik heb onder andere gekeken naar de gevolgen van het online winkelen, de demografische veranderingen en landelijke leegstand. Naast de landelijke trends en ontwikkelingen heb ik me verdiept in het centrum van Oirschot. Door het lezen van diverse rapporten,gesprekken met belanghebbende partijen en het opstellen van de vastgoedmonitor heb ik een goed beeld gekregen van het centrum. In dit hoofdstuk zal ik aanbevelingen doen en mijn mening over het centrum geven. De leegstand van winkelpanden, de aantrekkelijkheid van een gebied, de bezoekersaantallen en het winkelaanbod staan allemaal met elkaar in verband. Wanneer één van de vier factoren verandert, dan heeft dat direct invloed op de andere factoren. Op de onderstaande afbeelding is weergegeven hoe deze factoren elkaar beïnvloeden.

“De detailhandel lijkt steeds meer op een waterbed: Als je ergens drukt, wiebelt het hele bed” Expertteam detailhandel Noord-Brabant

Er is geen instrument dat er voor zorgt dat alle leegstand binnen een korte termijn verdwijnt. Wat partijen wel kunnen doen, is ervoor zorgen dat het centrumgebied aantrekkelijk wordt om te bezoeken en te verblijven. Wanneer dit lukt, zal de leegstand van winkelruimte waarschijnlijk ook afnemen. Alle belanghebbende partijen moeten hun steentje bijdragen om een nog aantrekkelijker en vitaler centrum te krijgen.

47

Aanbevelingen voor de gemeente Beste gemeente Oirschot, Momenteel vervullen jullie een actieve rol binnen het centrum. Door de aanwezigheid van enkele medewerkers van de gemeente in het Centrummanagement ondersteunt de gemeente diverse ontwikkelingen in het centrum. De gemeente kan echter nog meer doen. Hieronder staan mijn aanbevelingen voor de gemeente Oirschot. Mijn verwachting is dat de aanbevelingen tot gevolg hebben dat het centrum aantrekkelijker wordt en de samenwerking met de belanghebbende partijen wordt versterkt. 1. Centrumvisie opstellen Het is een absolute aanrader om een centrumvisie op te stellen. Bij de realisatie van deze centrumvisie dient intensief te worden samengewerkt met centrumondernemers, centrumbewoners, vastgoedeigenaren en medewerkers van de gemeente. Door de nauwe samenwerking van belanghebbende partijen kan ieder zijn input leveren. Wanneer er een visie is over het centrum, kunnen de belanghebbende partijen hierop bouwen. Door het schrijven van een centrumvisie wordt niet enkel een visie gerealiseerd, maar zal het waarschijnlijk ook de relatie met andere partijen versterken. 2. Regionale detailhandelsvisie opstellen Naast een centrumvisie is het ook aan te raden om een detailhandelsvisie voor de gehele gemeente op te stellen. De visie over de detailhandel buiten het centrumgebied kan ook worden verwerkt in de regionale detailhandelsvisie. Regionale afstemming is van belang anders zullen gemeenten elkaar, vaak onbedoeld, blijven beconcurreren. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van perifere winkelmeters. Stel de gemeente Oirschot besluit dat het aantal perifere winkelmeters niet mag worden uitgebreid. Een bedrijf in Oirschot wil echter verhuizen naar een (grotere / nieuwere) perifere locatie maar dat staat de gemeente niet toe. Als de gemeente Best het wel toestaat, zou het bedrijf naar Best kunnen verhuizen. Dit heeft tot gevolg dat er een pand leeg komt te staan. Het bovenstaande voorbeeld is een van de zaken dat kan worden vastgelegd in een regionale detailhandelsvisie. De gemeente Oirschot is aangesloten bij het convenant voor het Stedelijk Gebied. Er wordt samengewerkt op de thema’s wonen en werken. Op dit moment wordt gewerkt aan een gezamenlijk actieplan om de detailhandel in deze regio te versterken. 3. Aanspreekpunt voor centrumondernemers aanwijzen In de enquête bij de centrumondernemers heb ik gevraagd of de samenwerking met de gemeente is verbeterd in de afgelopen jaren. Ruim de helft heeft deze vraag positief beantwoord. Een belangrijke oorzaak voor de verbeterde samenwerking is het Centrummanagement. Op de vraag hoe de samenwerking op dit moment nog versterkt kan worden is een aantal keren gezegd dat de communicatie niet soepel verloopt. Centrumondernemers met vragen voor de gemeente worden vaak doorverbonden of krijgen geen (volledig) antwoord op hun vraag. Het lijkt me vrij eenvoudig om een medewerker van de gemeente aan te wijzen als contactpersoon waar centrumondernemers terecht kunnen met vragen.

48

4. Rijkesluisstraat herinrichten Beoogd is dat de Rijkesluisstraat het gebied rondom de Markt en de Loop met elkaar verbindt. Dit is echter niet het geval. De huidige invulling van de Rijkesluisstraat heeft een negatief effect op het gehele centrum van Oirschot. Allereerst het huidige aanbod; in de Rijkesluisstraat zijn winkels, horeca, kantoren, leegstaande panden en woningen gevestigd. Het overgrote deel van de aanwezige winkels en alle horeca bevindt zich rondom de Markt. Het oostelijke deel van de Rijkesluisstraat (omgeving de Loop) is gevuld met kantoren, woningen en enkele winkels die verspreid gevestigd zijn. Door het geringe aanbod van winkels en horeca aan de oostelijke zijde van de Rijkesluisstraat nodigt het niet uit om vanuit de Loop naar de Markt te lopen. Behalve de huidige invulling van de Rijkesluisstraat is de toegankelijkheid ondermaats. Het is door de smalle trottoirs niet of nauwelijks mogelijk om naast elkaar te lopen. Voor mensen die slecht ter been zijn of met een kinderwagen lopen is het niet mogelijk om naast elkaar te lopen. Door de ongelijke trottoirs is het daarnaast ook niet prettig. De breedte van de trottoirs is niet het enige probleem. De straat heeft geen mooie uitstraling. Ondanks de vele rijks- en gemeentelijke monumenten nodigt de straat niet uit om te bewandelen. Het overaanbod van kantoren en woningen maakt de straat niet uitnodigend voor iemand die te voet van de Loop naar de Markt wil. Figuur 37: impressie Rijkesluisstraat vanuit de Loop

Het meest wenselijke scenario is uiteraard dat er meer winkels komen in deze straat, hier kan de gemeente echter niet of nauwelijks op sturen. Wat de gemeente wel kan doen, is deze straat aantrekkelijker en uitdagender maken voor de wandelende bezoekers. Mijn advies is dat de gemeente de parkeerplaatsen in de Rijkesluisstraat verwijdert. De ruimte die vrij komt door het opheffen van de parkeerplaatsen, kan gebruikt worden als uitbreiding van de weg en de trottoirs. Voor fietsers is de Rijkesluisstraat niet prettig omdat het een redelijk smalle straat is met veel autoverkeer. Wanneer de straat verbreed wordt, zullen fietsers meer ruimte krijgen. Het belangrijkste voordeel van het verwijderen van de parkeerplaatsen in de Rijkesluisstraat is de mogelijkheid tot uitbreiding van de trottoirs. Zoals eerder aangegeven is het op bepaalde stukken niet of nauwelijks mogelijk om naast elkaar te lopen op het trottoir. Door de verbreding van de trottoirs zal de verbinding tussen de Markt en de Loop verbeterd worden. Daarnaast verwacht ik dat het op termijn ook zal zorgen voor meer voetgangers omdat het laagdrempeliger wordt om van de Markt naar de Loop te wandelen.

49

5. Horecabeleid aanpassen Een gevoelig onderwerp voor de ondernemers op en rondom de Markt is het horecabeleid. In het huidige beleid is vastgesteld dat in het centrum drie horecagebieden zijn. Ieder horecagebied heeft een maximum aantal horecazaken. In het gebied op en rondom de Markt zijn twintig horecavestigingen toegestaan. Op dit moment zijn die er ook. Jaarlijks komen bij de gemeente meerdere aanvragen binnen voor meer horeca op de Markt. Dit is echter niet toegestaan, dus deze verzoeken worden afgewezen. Mede door de toenemende leegstand van panden op de Markt moet overwogen worden of het huidige beleid gehanteerd moet blijven. Mijn advies is om het huidige horecabeleid te verruimen. Er moet nader onderzocht worden of het beter is dat het maximaal aantal horecazaken omhoog wordt bijgesteld of het maximum aantal wordt opgeheven. Omdat de Markt de huiskamer van Oirschot is, mag hier niet of nauwelijks sprake zijn van leegstand. Door het horecabeleid aan te passen verwacht ik dat de leegstand op de Markt snel af zal nemen. Het opvullen van leegstaande panden is niet de enige motivatie om het horecabeleid aan te passen. Het lijkt me namelijk ook goed dat het huidige horecabestand wat concurrentie krijgt. De restaurants en cafés in Oirschot zijn weinig onderscheidend van elkaar. Bij het opstellen van het Plan van Aanpak Centrummanagement 2012 is een consumentenonderzoek gedaan. Een conclusie uit dit onderzoek was: “er is duidelijk behoefte aan nieuwe concepten. Niet nog meer horeca maar wel horeca met een ander thema of ander soort keuken. Hier liggen kansen voor horecazaken die het nu wat minder doen.”1 Sinds die tijd is er bij mijn weten geen horecazaak geweest die hierop echt ingespeeld heeft. Een trend is dat horeca steeds meer beleving krijgt. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een sushirestaurant of tapasbar. Dit zijn relatief nieuwe concepten die naast het eten ook een stuk beleving bieden. Het zou zeer wenselijk zijn dat een dergelijk concept in Oirschot komt; hierop kan echter niet gestuurd worden. Door het verruimen van het horecabeleid wordt het in ieder geval wel mogelijk gemaakt. 6. Routing nader onderzoeken Uit mijn onderzoek en bevindingen kan ik concluderen dat de huidige routing in het centrum van Oirschot ongelukkig is. Het is voor consumenten die vanuit de A58 of Best komen moeilijker om het centrum in te komen dan er uit te gaan. Wanneer iemand vanuit de A58 of vanuit Best komt en op de Markt wil zijn, dient hij om het halve centrum heen te rijden. Het is erg omslachtig. Het verlaten van het centrum is echter heel eenvoudig. Vanuit de Markt kan vertrekkend verkeer via de Rijkesluisstraat het centrum verlaten. Al dit verkeer komt uit op de rotonde waar het verkeer vanuit Best en de A58 Oirschot binnen komt. Dit is een zeer druk verkeerspunt, met name in de spitsuren. Mijn advies is om nog eens naar de huidige routing te kijken. Dit is niet enkel mijn eigen bevinding en advies maar het werd ook al aangegeven in de enquête. In de enquête bij de centrumondernemers heb ik gevraagd of ze nog suggesties hebben voor het centrum. Enkele keren is er aangegeven door de centrumondernemers dat de routing onlogisch is. 1

Markus H. en Snel R. (2012), Plan van aanpak, centrummanagement Oirschot

50

7. Bereikbaarheid met het openbaar vervoer verbeteren De verbinding tussen Oirschot en andere gebieden met het openbaar vervoer is niet optimaal overdag. Vanuit Oirschot rijden tussen 7:00 en 19:00 per uur vier lijndiensten van Veolia en Hermes. Deze lijndiensten verbinden Oirschot met het NS station in Best en de stad Tilburg. De vertrektijden van deze bussen zijn ongelukkig, namelijk drie minuten na elkaar. Het centrum van Oirschot is dus ongeveer per half uur bereikbaar. Dit lijkt een redelijk goede verbinding, in de werkelijkheid is de verbinding met de steden Den Bosch, Eindhoven en Tilburg niet optimaal. Als reizigers vanuit die steden naar Oirschot reizen met het openbaar vervoer, zal dat via Best gaan. In Best kunnen de reizigers overstappen op een bus die ze naar Oirschot brengt. In Best moeten reizigers vanuit alle richtingen echter tien tot vijftien minuten wachten voordat de bus vertrekt. Andersom; als reizigers vanuit Oirschot naar een van de drie steden reizen met het openbaar vervoer is het nog ongunstiger. De buslijnen vanuit Oirschot zijn namelijk telkens twee minuten te laat om de treinaansluiting te halen. Hierdoor moeten reizigers op het station in Best vaak een kwartier wachten. De “vertraging” van een kwartier die reizigers hebben omdat ze de aansluiting niet halen lijkt klein, dat is het ook. Maar door deze vertraging duurt de reis vanuit bijvoorbeeld Eindhoven 45 minuten. Met de auto duurt deze reis ongeveer de helft van de tijd. Het is dus voor veel mensen aantrekkelijker om met de auto te gaan. Ik heb in de afgelopen vier maanden al diverse malen contact gehad met Hermes over de vertrektijden van de buslijnen. Het haalt echter niet veel uit als een individu zich beklaagt bij een grote partij als Hermes. Ik stel dan ook voor dat de gemeente Oirschot nader onderzoek doet naar de vertrektijden van de buslijnen en vervolgens in gesprek gaat met Hermes. Mijn verwachting is dat het aantal reizigers zal toenemen als de verbinding beter is. Het is dan niet enkel voor bezoekers aantrekkelijker om met het openbaar vervoer te reizen maar ook zeker voor mensen die werkzaam zijn in Oirschot. Dit zou weer tot gevolg kunnen hebben dat het aantal geparkeerde auto’s in Oirschot afneemt. 8. Winkels alleen in de kern van het centrum Verspreide bewinkeling moet worden tegengegaan. De gemeente moet ervoor zorgen dat alle winkels in de kern van Oirschot gevestigd zijn. Op dit moment zijn er winkels buiten de kern van het centrum. Een voorbeeld hiervan is de Gasthuisstraat 59. Dit leegstaande pand ligt buiten de looproutes van het centrum. Zelfs als de verhuurder de prijs verlaagt verwacht ik niet dat een huurder zich zal melden. Dit komt met name door de ongunstige locatie. De gemeente moet een pand buiten “de kern” van het centrum dat langdurig of structureel leeg staat, de mogelijkheid geven om te transformeren van bedrijfspand naar woning. Normaliter is het niet toegestaan om winkels naar woningen te transformeren in het centrumgebied, maar voor dergelijke panden moet een uitzondering worden gemaakt. In de centrumvisie moet worden opgenomen dat winkels buiten de kern niet zijn toegestaan. Bepaalde stukken uit de visie moeten vervolgens verwerkt worden in het bestemmingsplan. Mocht er in de toekomst een aanvraag komen voor detailhandel buiten de kern, dan kan dit op basis van de regionale detailhandelsvisie worden afgewezen.

51

Aanbevelingen voor de vastgoedeigenaren Beste vastgoedeigenaren, In het centrum van Oirschot is het overgrote deel van de winkelpanden in particulier eigendom. In de meeste gevallen is het pand al vele jaren in het bezit van de familie. Dit heeft tot gevolg dat de meeste vastgoedeigenaren op dit moment weinig tot geen hypothecaire verplichtingen hebben voor het pand. Mede door de financiële crisis, de veranderende consument en de opkomst van het online winkelen, komen steeds meer panden in het centrum van Oirschot leeg te staan. Leegstand van winkelpanden in het centrum van Oirschot heeft gevolgen voor meerdere partijen, uiteraard ook voor u als vastgoedeigenaar. Wanneer uw pand leeg komt te staan, heeft dit direct tot gevolg dat er geen huurinkomsten gegenereerd worden. Omdat de meeste vastgoedeigenaren in Oirschot geen financiële druk voelen, is mogelijke leegstand niet direct een groot probleem. Indirect is de leegstand van een winkelpand, ongeacht of het uw eigendom is of niet, een probleem voor alle vastgoedeigenaren. Wanneer een winkelpand in het centrum leeg staat, heeft dit een negatief effect op de aantrekkelijkheid van de omgeving. Op de lange termijn kan dit namelijk een waardedaling van het pand tot gevolg hebben. Net als de winkeliers, de gemeente en het Centrummanagement moeten de vastgoedeigenaren hun steentje bijdragen om het centrum aantrekkelijker en vitaler te maken. Hieronder staat een aantal aanbevelingen voor de vastgoedeigenaren waarvan ik verwacht dat het een positief effect zal hebben op het centrum van Oirschot.

1. Huurprijs verlagen De huurprijs per vierkante meter winkelruimte ligt in Oirschot ver onder het Nederlands gemiddelde. Ook in vergelijking met randgemeenten is het in Oirschot goedkoper om een winkelpand te huren. Mijn advies is om de huurprijzen nog verder te laten dalen. Door een lagere huurprijs wordt het voor potentiële huurders financieel aantrekkelijker om zich te vestigen in een pand. Wanneer een vastgoedeigenaar besluit om de huurprijs te verlagen neemt de kans dat hij het verhuurd krijgt toe. Als de vastgoedeigenaar het pand verhuurd tegen een gereduceerd tarief zal zijn rendement afnemen. De voordelen van een lagere huurprijs zijn dat er kasstromen gegenereerd worden en dat de aantrekkelijkheid van de omgeving toeneemt. 2. Huurincentives inzetten Een flexibel huurcontract is een goed instrument om een nieuwe huurder te werven wanneer u te maken heeft met leegstand. Naast het werven van nieuwe huurders kan het ook dienen als laatste duwtje in de rug voor potentiële huurders of om een vertrekkende huurder te houden. Het voornaamste nadeel voor een vastgoedeigenaar die zijn pand verhuurt met een flexibel huurcontract, is dat hij waarschijnlijk minder huurinkomsten zal generen dan beoogd. Het ontvangen van een gereduceerde huurprijs is echter beter dan een leegstaand pand en de gevolgen daarvan.

52

3. Actief zijn in de omgeving Zoals hierboven beschreven hebben vastgoedeigenaren een behoorlijk groot belang bij een aantrekkelijk centrum. Mij lijkt het dan ook logisch dat de vastgoedeigenaren meer betrokken raken bij de ontwikkelingen in het centrum. Omdat de eigenaren op dit moment nog zo passief zijn, verwacht ik dat er een behoorlijke inhaalslag gemaakt kan worden. In Oirschot zijn plannen om een Vereniging van Vastgoedeigenaren op te richten. Het is de bedoeling dat leden van deze vereniging gaan samenwerken met het Centrummanagement. Dit zal gebeuren door aan iedere werkgroep van het Centrummanagement een vastgoedeigenaar toe te voegen. Ik vind dat de vastgoedeigenaren naast hun aanwezigheid bij het Centrummanagement een financiële bijdrage moeten leveren aan het Centrummanagement. Het is uiteraard niet zo dat wanneer de vastgoedeigenaren actiever zijn en meedenken de leegstand snel verdwijnt. Maar door extra inspanningen van vastgoedeigenaren verwacht ik wel een positieve impuls voor het centrum. 4. Tijdelijke invulling toestaan Een vastgoedeigenaar kan er voor kiezen om zijn pand gedurende een korte termijn tegen een zeer gereduceerd tarief te verhuren aan een ondernemer. De onderneming die zich in het pand vestigt, heet een pop-up store. Het creëren van een pop-up store in een leegstaand pand heeft meerdere voordelen voor de eigenaar. Het voornaamste voordeel is dat het pand niet meer leeg staat. Zoals eerder vermeld heeft de leegstand van panden direct tot gevolg dat een gebied minder aantrekkelijk wordt voor bezoekers. Wanneer leegstaande panden tijdelijk ingevuld worden, zal de aantrekkelijkheid dus niet in het geding komen. Uiteraard hebben niet alle soorten pop-up stores een even groot effect op de aantrekkelijkheid van een gebied. Het is echter altijd beter dan leegstand. Een ander belangrijk voordeel van pop-up stores is dat de kans op een definitief huurcontract wordt vergroot. Als de eigenaar van een leegstaand pand het tijdelijk verhuurt aan een ondernemer die er een pop-up store begint, kan dit ook op de lange termijn voordelen opleveren. Als de formule van de pop-up store succesvol is, bestaat er een kans dat de huurder zich permanent vestigt in het pand. Het toelaten van een pop-up store kan geschieden via een leegstandsbeheerder. Dit zijn organisaties die actief bezig zijn met het werven van ondernemers en bewoners die een leegstaand pand gedurende een korte termijn willen huren. De leegstandsbeheerder ontzorgt de vastgoedeigenaar van taken zoals de werving van een huurder en het opstellen van huurcontracten. In Oirschot wordt op dit moment een pand verhuurd via een leegstandsbeheerder. Helaas kan niemand vastgoedeigenaren dwingen om flexibele huurcontracten in te zetten of een tijdelijke invulling toe te staan. Mijn verwachting is dat de leegstand aanzienlijk kleiner wordt als de eigenaren van leegstaande panden een van voornoemde instrumenten inzet. Dit heeft, zoals eerder beschreven, enorme voordelen voor de aantrekkelijkheid en vitaliteit van het centrum.

53

Aanbevelingen voor de winkeliers Beste winkeliers, Net als de gemeente vervullen jullie een actieve rol binnen het centrum. Via het Centrummanagement hebben winkeliers invloed op de ontwikkelingen in het centrum en dragen zij hun steentje bij aan initiatieven. Deze betrokkenheid is ook logisch want de winkeliers die gevestigd zijn in het centrum, hebben een groot en direct (financieel) belang bij een aantrekkelijk en vitaal centrum. Om ervoor te zorgen dat het centrum nog sterker wordt heb ik een aantal aanbevelingen voor de winkeliers. 1. Uniforme openingstijden hanteren In Oirschot hanteren niet alle winkeliers dezelfde openingstijden. Een voorbeeld hiervan is de zondag. Een deel van de winkels is wel open terwijl een ander deel dicht is. Hierdoor wordt het een groot onsamenhangend geheel wat niet aantrekkelijk is voor bezoekers van Oirschot. Daarom denk ik dat het belangrijk is dat er uniforme openingstijden gehanteerd worden door de winkeliers. Uit gesprekken met diverse partijen en uit eigen ervaring kan ik concluderen dat het op maandag, dinsdag en woensdag erg rustig is in het centrum. Op de donderdag, vrijdag, zaterdag en zondag zijn er beduidend meer bezoekers in het centrum. Deze drukte komt onder andere door funshoppers en toeristen die op deze dagen Oirschot bezoeken. In het vakantieseizoen en in de weekenden verblijven er toeristen in hotels en op campings in de directe nabijheid van het centrum. Naast de toeristen zijn er nog mensen die komen funshoppen in Oirschot. Eerder in dit onderzoek is vermeld dat mensen vaker gaan funshoppen in hun vrije tijd; dit gebeurt steeds vaker op de zondag. Het lijkt mij dan ook logisch dat winkels op zondag open zijn. Winkeliers die op zondag dicht blijven, zijn dit vooral omdat ze een dag vrij zijn of het personeel niet kunnen bekostigen. Wellicht is het dan een idee om bijvoorbeeld, net als veel horecazaken, op maandag gesloten te zijn en op zondag open. Voor een winkel in de foodsector die voorziet in dagelijkse voorzieningen, zoals een bakker of slager, is het waarschijnlijk minder rendabel om open te zijn op zondag. Deze hoeven dan ook niet iedere zondag open te zijn. Mijn advies gaat voornamelijk uit naar de winkels die voorzien in nietdagelijkse goederen en gevestigd zijn op en rondom de omgeving van de Markt. Het is me opgevallen dat het op zaterdag en zondag erg druk is in het centrum van Oirschot. Het gros van de bezoekers is echter niet aan het winkelen maar zit op een van de terrassen. Mijn verwachting is dat bezoekers sneller geneigd zijn een rondje langs de winkels te lopen als ze zien en weten dat ook alle winkels open zijn.

54

2. Online vindbaar zijn Het hebben van een eigen website heeft anno 2014 een toegevoegde waarde voor een winkel. Omdat ruim 90% van alle huishoudens in Nederland toegang heeft tot het internet, is het een kans voor winkeliers om zich vindbaar te maken via het web. Zoals eerder vermeld was het laten maken van een website voorheen nog redelijk prijzig. Tegenwoordig zijn er enorm veel bedrijven die zich bezig houden met het maken en onderhouden van een website. Door het enorme aanbod van dergelijke bedrijven is het relatief goedkoop geworden om een website te laten maken. Voor € 500 kan een winkelier al een eenvoudige website laten maken. Op deze website hoeft de winkelier niet uitgebreid zijn assortiment te etaleren. Enkel wat informatie over de winkel, het adres, het assortiment en een contactmogelijkheid zijn genoeg. Deze website kan vervolgens ook gekoppeld worden aan de website van het Centrummanagement. Ik verwacht dat het hebben van een eigen website niet direct invloed zal hebben op de winkel. Op de lange termijn heeft het echter wel een positief effect op de bekendheid van de winkel. 3. Inspelen op veranderende consument Mijn verwachting is dat service en beleving in de komende jaren nog belangrijker wordt voor de consument van de fysieke winkel. Een winkelier moet inspelen op de veranderde behoefte van een consument. In het hoofdstuk ‘Instrumenten’ zijn al enkele eenvoudige voorbeelden genoemd van het out of the box denken. Het gaat hier vaak over extra handelingen die vrijwel kosteloos zijn. Door af te wijken van het traditionele denken en de klant te ontzorgen op diverse manieren verwacht ik dat winkeliers succesvoller kunnen zijn. Op het internet is enorm veel informatie te vinden over producten. Dit heeft tot gevolg dat de consument vaak goed op de hoogte is van producten die hij wil aanschaffen. Om de consument nog advies te kunnen geven is uitstekende vakkennis van winkeliers vereist. Een winkelier moet alles weten over de producten die hij verkoopt zodat hij de vragen van de consument kan beantwoorden en eventueel advies kan geven. Tot slot is het belangrijk dat een consument zich prettig voelt in een winkel. Om dit te bereiken moet een winkelier over goede sociale vaardigheden beschikken. De winkelier moet over zodanige sociale vaardigheden beschikken dat hij op verschillende sociale niveaus een gesprek kan aangaan. Wanneer de winkelier over dusdanige sociale vaardigheden beschikt en betrokken is bij de consument, verwacht ik dat de consument sneller terug zal komen. Concluderend kan dus gesteld worden dat het creatief ontzorgen van de klant door middel van service, goede vakkennis in combinatie met adviserend vermogen en sociale vaardigheden de belangrijkste speerpunten zijn voor de winkelier van de toekomst.

55

Aanbevelingen voor het Centrummanagement Beste Centrummanagement, Sinds het bestaan van het Centrummanagement is de samenwerking tussen centrumondernemers en de gemeente enorm verbeterd. Door de samenwerking is er in de afgelopen twee jaar al het een en ander veranderd in het centrum van Oirschot. Maar ook voor de nabije toekomst zijn er diverse plannen die een positieve bijdrage leveren aan het centrum. Hierdoor wordt er voldaan aan de primaire doelstelling van het Centrummanagement, namelijk het versterken van de economische kwaliteit van het centrum. Het Centrummanagement heeft enorm veel belang bij een aantrekkelijk centrum omdat dát de doelstelling is. Net als voor de andere belanghebbende partijen heb ik voor het Centrummanagement nog enkele aanbevelingen die een positief effect hebben op het centrum van Oirschot. 1. Klankbordbijeenkomsten organiseren Mijn verwachting is dat winkeliers erg goed op de hoogte zijn van de trends en ontwikkelingen in het centrum. Mij lijkt het daarom belangrijk om periodiek, bijvoorbeeld jaarlijks, te praten met de winkeliers. Op deze manier kunnen winkeliers hun mening over het centrum kenbaar maken aan het Centrummanagement. Daarnaast kan gevraagd worden of de ondernemers nog suggesties of klachten hebben. Het Centrummanagement kan vervolgens nader onderzoeken hoe hier op ingespeeld kan worden. Naast de tevredenheid van de bezoekers is de tevredenheid van de centrumondernemers erg belangrijk. Mijn verwachting is dat de centrumondernemers positief zullen reageren wanneer het Centrummanagement iets doet met hun suggesties of klachten. 2. Beleving toevoegen In de afgelopen jaren heeft het Centrummanagement zich al ingezet om het centrum aan te kleden. Er zijn bloembakken (couleur locale) opgehangen en tijdens de winterperiode hing het centrum vol sfeerverlichting. Dergelijke initiatieven leveren een positieve bijdrage aan de uitstraling en beleving van het centrum. Ik adviseer het Centrummanagement om hiermee door te gaan.

Figuur 38: impressie sfeerverlichting de Markt

Figuur 39: aankleding centrum door Centrummanagement

56

3. Informatiebijeenkomsten organiseren Door de moderne technologie verandert er ook veel voor de winkeliers. Denk hierbij aan bijvoorbeeld het betalen via de telefoon of het geld retourneren via de bank. Het is voor een winkelier belangrijk om op de hoogte te zijn van de laatste trends en ontwikkelingen. Mij lijkt het daarom een aanrader om periodiek collectieve informatiebijeenkomsten te organiseren waar winkeliers bijgepraat worden over de trends en ontwikkelingen. Hierbij dient niet enkel gedacht te worden aan veranderingen op technologisch vlak maar ook aan de veranderende consument bijvoorbeeld. Bij de aanbevelingen voor de winkeliers is vermeld dat een winkelier dient te beschikken over uitstekende sociale vaardigheden. Het is een idee om collectief via het Centrummanagement een trainingsdag of iets dergelijks te organiseren. 4. Evenementen organiseren In de enquête heb ik de centrumondernemers gevraagd of er genoeg passende evenementen worden georganiseerd in het centrum van Oirschot. Hieruit is naar voren gekomen dat er momenteel genoeg evenementen worden georganiseerd. Over de kwalitatieve invulling van deze evenementen is lang niet iedereen tevreden. Ik adviseer het Centrummanagement om dit eens nader te onderzoeken. Wellicht kan het Centrummanagement een of enkele evenementen organiseren waarvan centrumondernemers kunnen profiteren en elkaar kunnen versterken. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een culinair evenement. Bij een dergelijk evenement kunnen horecazaken en speciaalzaken in de foodsector hun producten laten proeven aan bezoekers. 5. Website onderhouden Voordat de consument een gebied, stad of winkel bezoekt wordt vaak eerst onderzoek gedaan op het internet. Het is daarom van belang voor een winkel(centrum) dat het online vindbaar is. Het Centrummanagement heeft in mei 2014 de nieuwe website gelanceerd. Op deze website is onder andere het aanbod van winkels, parkeerplaatsen, evenementen te vinden. Daarnaast is er een pandenbank waar de leegstaande panden op staan. Mijn verwachting is dat deze website een positief effect zal hebben op het centrum. Deze website kan eventueel gekoppeld worden aan de website van de VVV. Het Centrummanagement moet ervoor zorgen dat de website aantrekkelijk en up-to-date blijft.

57

6. Conclusie De stijgende leegstand van winkelruimte is een landelijke trend. Ook in Oirschot is de verwachting dat de winkelleegstand zal stijgen. Om de huidige leegstand en de mogelijk toekomstige groei daarvan tegen te gaan is onderzoek gedaan naar wat de belanghebbende partijen kunnen doen. De aanpak van winkelleegstand dient gezamenlijk gedragen te worden. De vastgoedeigenaren, de gemeente, de winkeliers en het Centrummanagement hebben een gezamenlijk belang bij een vitaal en aantrekkelijk centrum. Uit mijn onderzoek is gebleken dat de aantrekkelijkheid van een gebied erg belangrijk is. Wanneer een gebied aantrekkelijk wordt om te bezoeken, zullen naar verwachting meer mensen naar dit gebied komen. Dit heeft tot gevolg dat de vraag naar winkels en horecazaken toeneemt, hierdoor kan de leegstand afnemen. De instrumenten die ik aanbeveel, hebben voornamelijk invloed op de aantrekkelijkheid van het centrum van Oirschot. De volgende instrumenten kunnen worden ingezet om het centrum aantrekkelijker te maken en daardoor de leegstand te verkleinen. Gemeente Oirschot 1. Inrichting van de Rijkesluisstraat aanpassen 2. Het horecabeleid aanpassen 3. Bereikbaarheid met het openbaar vervoer versterken 4. Opstellen van een regionale detailhandelsvisie 5. Opstellen van een centrumvisie 6. “Ambtenaar centrum” waar centrumondernemers terecht kunnen met vragen 7. Routing in en rondom het centrum nader onderzoeken 8. Verspreide bewinkeling tegengaan Vastgoedeigenaren centrum Oirschot 1. Huurprijs verlagen 2. Huurincentives inzetten 3. Tijdelijke invulling toestaan 4. Actief zijn in de omgeving Winkeliers centrum Oirschot 1. Uniforme openingstijden hanteren 2. Website (laten) maken zodat ze online vindbaar zijn 3. Inspelen op de veranderende consument Centrummanagement Oirschot 1. Beleving in het centrum versterken door middel van aankleding en service 2. Evenementen organiseren 3. Klankbord (periodiek overleg met betrokken partijen) 4. Informatiebijeenkomsten organiseren 5. Website aantrekkelijk en up-to-date houden De bovenstaande instrumenten kunnen het centrum een positieve impuls geven. Mijn verwachting is echter niet dat alle leegstand verdwijnt als alle bovenstaande instrumenten worden ingezet. Mijn verwachting is wel dat het centrum aantrekkelijker wordt voor bezoekers.

58

7. Begrippenlijst Dagtoerist Iemand die een plek anders dan zijn eigen leefomgeving voor minder dan één dag bezoekt en zich daar recreatief bezighoudt. Detailhandel Omzet uit handel in goederen. Filialisering Een verschuiving van zelfstandige winkeliers naar filiaalbedrijven en franchiseketens. Frictieleegstand Een tijdelijke leegstand die het gevolg is van bijvoorbeeld de verplaatsing van gebruikers, verbouwing of renovatie. Er is sprake van frictieleegstand bij winkels als de leegstandsduur korter dan één jaar is. Huurincentives Een (financiële) stimulans die aan een (potentiële) huurder wordt verstrekt. Koopkrachtafvloeiing Geeft aan in welke mate inwoners van een gebied hun bestedingen doen bij winkels buiten dat gebied. Koopkrachtbinding Geeft aan hoezeer inwoners van een gebied hun bestedingen doen in datzelfde gebied. Koopkrachttoevloeiing Geeft aan tot op welke hoogte bewoners van buiten een bepaald gebied hun bestedingen doen bij de in dat bepaalde gebied gevestigde winkels. Langdurige leegstand Er is sprake van langdurige leegstand als een winkelpand langer dan één jaar en korter dan drie jaar leeg staat. Pop-up store Een tijdelijke winkel of horecazaak die een leegstaand pand gedurende een korte termijn tegen een gereduceerd huurtarief vult. Retail De omzet uit handel in goederen en diensten. Naast de omzet uit detailhandel valt hier ook omzet van bijvoorbeeld reisbureaus onder. Structurele leegstand Er is sprake van structurele leegstand als een winkelpand minimaal drie jaar leeg staat. Transformatie Het herbestemmen en verbouwen van bestaande gebouwen. Vastgoedmonitor Een overzicht van panden in een bepaald gebied.

59

8. Bronnen Artikelen 1. ABN AMRO (31-12-2013), Nederlandse online verkopen groeien, maar zitten in Europese achterhoede, TomorrowMobile. 2. Deguelle M. (21-10-2013), Fysieke retail heeft (g)een toekomst, ABN AMRO. 3. Drees M. (21-09-2013), Is belastingdienst de oorzaak van het zeer hoge aantal faillissementen?, Recruitment matters 4. Fokkema J. (02-10-2013), Kansen in de bestaande winkelvoorraad, NEPROM. 5. Kwart mijdt winkelcentra vanwege leegstand (14-03-2014), Vastgoedmarkt. 6. Recordaantal faillissementen – mogelijke trendbreuk in tweede helft jaar (17-12-2013), Faillissementendossier. 7. Spijkerman, C. (06-062013), Nederlanders hebben de meest relaxte werkweken, NRC 8. Wenting R. (06-2013), De slimme retailer anticipeert, Retail Visie. 9. Wenting R. (01-2013), Op zoek naar het nieuwe verdienmodel, Retail Visie. 10. Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij (12-01-2014), Vastgoedmarkt. 11. Wit M.H.P. de, Terstegge M.J. (06-2012), Incentives in het huurrecht, Huurrecht in praktijk.

Boeken 1. Koornstra R. (2005), Marketing voor retailers, Pearson Benelux. 2. Molenaar C. (2013), Red de winkel, Academic Service. 3. Verhage B. (2014), Grondslagen van de marketing, Noordhoff Uitgevers BV.

Geraadpleegde websites 1. Agenda van Oirschot – www.agendavanoirschot.nl, geraadpleegd op 03-2014 2. Belastingdienst – www.belastingdienst.nl, geraadpleegd op 01-2014 3. Centraal Bureau voor de Statistiek – www.cbs.nl, geraadpleegd op 12-2013 4. Faillissementendossier – www.faillissementendossier.nl, geraadpleegd op 01-2014 5. Funda in business – www.fundainbusiness.nl, geraadpleegd 01-03-2014 6. Gemeente Oirschot – www.oirschot.nl, geraadpleegd op 12-2013 7. Hoofdbedrijfschap Detailhandel – www.hbd.nl, geraadpleegd op 12-2013 8. Kadaster – www.kadaster.nl, geraadpleegd op 01-2014 9. Locatus – www.locatus.com, geraadpleegd op 12-2013 10. Ondernemersplein – www.ondernemersplein.nl, geraadpleegd op 01-2014 11. Provincie Noord-Brabant – www.brabant.nl, geraadpleegd op 12-2013 12. Ruimtelijke plannen – www.ruimtelijkeplannen.nl, geraadpleegd op 12-2013 13. Thuiswinkel Waarborg – www.thuiswinkel.org, geraadpleegd op 12-2013 14. Twinkle 100 – www.twinkle100.nl, geraadpleegd op 01-2014

60

Interviews 1. Doormaal H.

-

vervoerskundige gemeente Oirschot

2. Govers N.

-

centrummanager Oirschot

3. Hermans R.

-

stagebegeleider / projectleider gemeente Oirschot

4. Kox R.

-

medewerker RO gemeente Oirschot

5. Markus H.

-

voorzitter centrummanagement / winkelier Oirschot

6. Rijnsburger M.

-

regiomanager Zuid-Nederland Alvast

7. Stoop M. van der

-

stagebegeleider / bedrijfscontactfunctionaris

8. Voets R.

-

medewerker RO gemeente Oirschot

Publicaties 1. Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31. 2. Ameijden, D. van en Huismans J. (2013), Demystifying the online shopper, PWC. 3. Bangma K.L. en Snel D. (2013), Algemeen beeld van het MKB in de marktsector, Panteia. 4. Brink H van den., Dantuma E., Erich M., Fleming D., Geijer T., Luman R,, Nijboer F., Sante M. van. en Witteveen J. (2013), Visie op sectoren in 2014, ING. 5. BRO (2013), Internethandel, Kamer van Koophandel. 6. Bruinshoofd A., Groot E. de en Stegeman H. (2013), Visie op 2014, Rabobank. 7. Deguelle M. (2013), Enorme groei online retail, ABN AMRO. 8. Deguelle M. (2013), Prognoses retail en branches, ABN AMRO. 9. Deguelle M. en Klene N. (2013), Visie op retail, ABN AMRO. 10. Detailhandel Nederland, VNO-NCW en MKB Nederland (2013), Actieplan detailhandel, Detailhandel Nederland. 11. Doelen J. van der, Sante M. van en Gelauff H. (2013), Beleggingsvolumes commercieel vastgoed nemen toe, ING 12. Droogh D.J., Dicou L. en Frielink W. (2013), Van winkel tot afhaalpunt, DTNP. 13. DTZ Zadelhoff (2013), Waar vraag en aanbod elkaar vinden. 14. Economisch Bureau Nederland (2013), Nederlandse economie in zicht, ABN AMRO. 15. Expertteam Detailhandel Noord-Brabant (2013), Ambitie vereist keuzes. 16. HBD, Branche bureau Mode, Vereniging GEBRA, OFED en Woon werk (2013), Het nieuwe verkopen, HBD. 17. Huisman C., Jong A. de, Duin C. van en Stoeldraijer L. (2013), Regionale prognose 2013 – 2040, Planbureau voor Leefomgeving. 18. INRETAIL (2014), de nieuwe winkelstraat, Shopping2020. 19. Jager J. (2013), Meerwaarde creeren in een lege winkelstraat, Vitale Stad. 20. Jong A. de en Duin C. van. (2009), Regionale prognose 2009 – 2040, Planbureau voor Leefomgeving.

61

21. Kadaster (2013), Structureel leegstand tegengaan. 22. Kamer van Koophandel (2013), Oirschot factsheets. 23. Kamer van Koophandel en MKB Nederland, cbw mitex (2013), Shoppen, Retail2020. 24. Leen M. en Fleming D. (2013), Vertrouwen in herstel, ING. 25. Locatus (2014). Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij. 26. Locatus (2013), Factsheet top 100 formules in Nederland op basis van aantal verkooppunten november 2013. 27. Locatus (2013), Factsheet top 100 formules in Nederland op basis van WVO november 2013. 28. Locatus (2013), Factsheet aantal verkooppunten naar type winkelgebied en groep in Nederland per 1 oktober 2013. 29. Loon R. van, Bardoel J. en Bergh M. van den. (2012), Winkelleegstand praktisch oplossen, Kamer van Koophandel. 30. Mulder D., Erich M. en Geijer T. (2014), Hoop op verbetering, ING. 31. Mulder D., Erich M. en Geijer T. (2013), Weer tegenslag voor detailhandel, ING. 32. Mostert, F., Grooten Y., Bosman M., Wowor R., Rozendaal W., Gelinck S, Wilbers D., Beerens E. en Wiersma F. (2011), Leegstand te lijf, VNG. 33. Niezink T. en Bruyckere S. de (2013), Dutch smartphone user, TP:research. 34. Pouderoyen Compagnons (2008), Bestemmingsplan centrum Oirschot, gemeente Oirschot. 35. Quix F. (2013), (r)evolutie – retail in het nieuwe normaal, Q&A. 36. Quix F., Terra J., Hamann E. en Wortel C. (2011), Het nieuwe winkelen, HBD. 37. Rabobank Cijfers & Trends (2013), Sectorprognoses 2014, Rabobank. 38. Ritsema van Enck J., Dam F. van, Groot C. de en Jong A. de (2013). Demografische ontwikkelingen 2010-2040, Planbureau voor de Leefomgeving. 39. Raven G. (2014), Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt, NVM Business. 40. Schuur J. (2013), Welvaart en leefomgeving, Planbureau voor Leefomgeving PWC (2013). 41. Smid T. (2014), Nederland onderliggende groei zet door, Rabobank. 42. SSM, NRW en Platform binnenstads management (2013), Look listen learn, SSM Retail Platform. 43. Steinmaier E, Koster M, Bruins T, Deguelle M en Averink R (2013), Retaillocaties 2020, ABN AMRO 44. Velde A. ten en Most K. van der (2013), Continu vrijetijdsonderzoek, NBTC-NIPO. 45. Veul M., Bruins T. en Koster M. (2013), Retailer van de toekomst moet goed kunnen rekenen, ABN AMRO. 46. Visser A. (2013), Aanpakken van winkelleegstand, Platform31. 47. Wagenaar Hoes (2011), Monument in het groen, kwalitatief leven, gemeente Oirschot.

62

Documenten verkregen bij gemeente (niet openbaar) 1. Betten R. van (2013), Creatief met leegstand, Brighternet en Real Estate Xtra. 2. Buitelaar, S (2014), Beleving redt de binnenstad, Binnenlands Bestuur. 3. Dictoraat Kennis en Economisch Onderzoek (2013), Koopstromenmonitor Oirschot, Rabobank Oirschot. 4. Gerven M. van (2010), Parkeren centrum Oirschot, NHTV Breda. 5. Markus H. en Snel R. (2012), Plan van aanpak, centrummanagement Oirschot. 6. Mertens H.(2013), Voortgangsrapportage Wonen, SRE. 7. Naaijkens J. (2013). Creatief met leegstand. Geraadpleegd 02-2014. 8. Provincie Noord-Brabant (2013), Uitgangspunten detailhandel. 9. Schoenmakers R. (2013), Creatief met leegstand, RMB Field Marketing. 10. Terpstra P. (2013), Creatief met leegstand, Venlo Partners. 11. Voets J. (2013), Oirschot verbindt, gemeente Oirschot. 12. Welten G. (2012), Quickscan ontwikkelingen supermarkten Oirschot, RBOI. 13. Wigman F. en Bressers N. (2013), Workshop detailhandel stedelijk gebied, BRO.

Afbeeldingen Figuur 14: www.marketingtribune.nl Figuur 15: SRE http://prezi.com/o78ejpdbq1v4/kennismaken-met-het-sre/ Figuur 36: www.stadshartamstelveen.nl Figuur 37: www.maasmechelen.nl Figuur 38: Hans Markus Figuur 39: Hans Markus

63