8-6-2011
Energiesprong SEV bijeenkomst ‘Rijtse Vennen’ in Deurne 1 juni 2011
‘Open en transparant samenwerken’
Hoe het begon
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
1
8-6-2011
Hoe het begon
Aanleiding •
Vogelaarwijk no. 1 ‘Overtoomse Veld | Nieuw-West |
•
Vernieuwingsplan Overtoomse Veld 2003
•
Uitwerkingsplan Middengebied Zuid 2010
•
Milieuvisie Eigen Haard
•
Ambitie Gemeente Amsterdam 100%
Amsterdam’
Klimaatneutraal in 2015
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
Hoe het begon
Bestaande situatie •
Repeterende ensembles van haken en stroken
•
j g samenstelling g bevolking g Eenzijdige
•
350 sociale huurwoningen
•
Onaantrekkelijke plinten
•
Aantrekkelijk groen
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
Hoe het begon
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
2
8-6-2011
Hoe het begon
Stedenbouwkundig plan •
Circa 460 woningen
•
Combinatie eengezinswoningen en appartementen
•
30% sociale huur | 20% vrije sector huur | 50% koop
•
Kleinschalige mogelijkheden, wijk ondersteunende, bedrijfsruimten
•
Gesloten bouwblokken
•
70% parkeren binnen bouwblokken
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Hoe het begon
Ambities Eigen Haard •
Klimaatneutraal slopen, bouwen en wonen
•
Duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid
•
Kostenneutraal over de volledige exploitatieperiode
•
Lagere exploitatielasten voor gebruikers
•
Ontwikkelen van repeteerbare modules voor klimaatneutraal bouwen
Het behalen van deze ambities stelt stevige eisen aan de samenwerking tussen alle partijen.
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Hoe het begon
Selectie ketenpartners •
Bewust van noodzaak voor vergaande ketenintegratie
•
Uitnodiging Uit di i marktpartijen kt tij
•
Selectie ketenpartners
•
Rol Stadsdeel Nieuw-West
gehele bouwketen: opdrachtgever, ontwikkelaar, bouwer, architect en amoveerder
selectie op basis van gezamenlijke visie partners gekoppeld aan ambitie Eigen Haard
ERA Contour, KOW, Oranje en Fakton
het stadsdeel is plantoetser maar omarmt het project en is directe ketenpartner
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
3
8-6-2011
Een visie, en hoe toen verder?
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Een visie, en hoe toen verder?
Uitwerking concept •
Mechanismen ontwikkeld ter bevordering van de samenwerking −
inhoudelijke doelstellingen
Essenties
−
financiële kaders
Base Case
−
procesmatige gedragsregels
Code of Conduct
−
prikkel
Dynamisch Verdelings Model
•
Zachte en harde sturingsmechanismen
•
Vastlegging in ‘ketenintegratie’ Samenwerkings- en bilaterale overeenkomsten transparantie | inspraak | risicodeling | Co-creatie en CO2
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
“Bouwers die claimen dat ze goed zijn in ketenintegratie, simpelweg omdat ze alles in huis hebben, moeten dan niet altijd op hun woord g geloofd worden. Beter is het om de “ketenrijpheid” j van alle organisaties waarmee je overweegt samen te werken goed in kaart te brengen.”
prof. dr. Jack van der Veen
drs. ing. Marcel Noordhuis
Universiteit van Amsterdam
Deloitte Real Estate Advisory
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
4
8-6-2011
Een visie, en hoe toen verder?
Essenties •
Gekoppeld aan ambitie Eigen Haard
•
Meetbaar door SMART-gemaakte KPI’s (Kritische Prestatie Indicatoren)
•
Kwalitatieve essenties klimaatneutraliteit, duurzaam- en leefbaarheid, lagere exploitatielasten, repeteerbaarheid en samenwerking
•
Kwantitatieve essenties kostenneutraliteit
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
Een visie, en hoe toen verder?
Essenties
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
Een visie, en hoe toen verder?
Base Case •
Vertrekpunt: financieel kader traditionele ontwikkeling, resultaat uitgedrukt in kosten per Sociale Huurwoning
•
IJkpunt: realisatie nieuwe (klimaatneutrale) opgave binnen resultaat Base Case
•
Klimaatneutraal / Kostenneutraal (KN2): −
Hogere investeringskosten klimaatneutraal
−
Reduceren kosten (faalkosten in ontwerp, bouw en beheer)
−
Opbrengstenoptimalisatie klimaatneutraal vastgoed
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
5
8-6-2011
Een visie, en hoe toen verder? Extra investeringsruimte agv KNB: T.o.v. een traditionele woning wordt een extra opbrengstwaarde aan het klimaatneutrale vastgoed toegekend. Dit bedrag wordt ingezet om kosten voor duurzame toepassingen voor KNB te financieren.
Winst
Winst: Alle partijen reserveren 100% van hun Winst. Indien nodig wordt (een deel van) het bedrag ingezet om alle Essenties volledig te behalen. Budgetneutraal betekent dat dit gehele bedrag aan het einde van het project (minimaal) uitgekeerd wordt.
Totale kosten excl. Winst
Verwachte extra kosten voor KNB (taakstelling): door proces-optimalisatie en ketenintegratie worden in het gehele project t.o.v. een traditioneel proces veel minder (faal)kosten gemaakt. Deze kostenbesparing t.o.v. de Base Case wordt ingezet om de kosten voor duurzame toepassingen voor KNB te financieren.
KN2 Case
Base Case
CO-GREEN
Totale kosten voor niet klimaatneutrale bouw: dit budget staat gelijk aan het realiseren van een woning die op dit moment voldoet aan de (basis)eisen van Eigen Haard, waarop de Base case is vastgesteld en waarvan de taakstelling door procesoptimalisatie is afgetrokken.
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Een visie, en hoe toen verder?
Code of Conduct •
•
Opstellen spelregels −
beperken van spelregels
−
openheid en transparantie
−
commitment it t
−
oplossingsgericht denken en handelen
Het principe: regel zo min mogelijk in het verkeer, zodat verkeersdeelnemers weer zelf gaan nadenken en communiceren
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Een visie, en hoe toen verder?
Dynamisch Verdelings Model (DVM) •
Alle partijen participeren
•
Spil CO-GREEN concept
•
Alle partijen zijn gemeenschappelijk verantwoordelijk voor het resultaat
•
Partijen leggen 100% van hun (beoogde) winst in de ‘succespot’
•
Beloning op basis van beoordeling kwalitatieve en kwantitatieve essenties
•
Beter / slechter resultaat wordt verdeeld
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
6
8-6-2011
Een visie, en hoe toen verder?
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Een visie, en hoe toen verder?
Winst
−
Elke partij ‘koopt’ met de reservering van haar winst een aandeel in het resultaat van het project.
pot
−
Winst wordt berekend als percentage van de projectomzet per partij.
Totale
−
Er is onderscheid gemaakt tussen ERA als ontwikkelaar en ERA als bouwbedrijf omdat het twee verschillende spelers zijn.
−
Aan het einde van het project wordt vastgesteld of en zo ja welk aandeel van de gereserveerde winst uitgekeerd wordt aan de partijen.
−
Hoogte van de uitkering is mede gekoppeld aan het behalen van de Essenties.
−
Gedurende het project vindt geen afrekening plaats en de gereserveerde winst wordt niet op facturen vermeld.
Succes
Eigen Haard
kosten
Winst
Winst
Era Contour ontwikkelbedrijf
excl excl.
KOW
Winst Winst
Oranje Winst
Era Contour bouwbedrijf Base Case
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
Een visie, en hoe toen verder?
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
7
8-6-2011
Planuitwerking
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Planuitwerking
Projectdefinitie •Voordenken is beter dan nadenken, eerste aanzet faalkostenreductie •Als basis voor de verdere fysieke planuitwerking (ontwerp vastgoed) en als ambitie voor de inrichting van de openbare ruimte (maaiveldontwerp) •Producten −
Energievisie – de bewoner staat hierin centraal
−
Vaststellen klimaatneutrale = kostenneutrale (KN2) ambities
−
Kwalitatief Programma van Eisen
•Fase afgerond
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Planuitwerking
Vervolg •
Uitwerking KN2 ambities in concrete maatregelen
•
Voorbereiding bouwrijp maken openbare ruimte
•
Uitwerking vastgoed in een Architectonisch en Technisch Ontwerp
•
Selectie CO-actoren (adviseurs) en CO-makers (leveranciers)
•
Vroegtijdige inbreng specifieke kennis in- en externe deskundigheid
−
opgave: ketenintegratie / borging samenwerking
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
8
8-6-2011
Planuitwerking
CO-GREEN
2011
2013
2014
2013
2015
2016
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
Werkgroep Vastgoed
Van PVE naar structuurplan Van structuurplan naar PVE CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
Ontwerp structuurplan
• • • • • • • • • • •
Koppeling programma van eisen aan BIM model BIM model als rekenmodel in ontwerpfase Sturing op hoeveelheden op massanivo: relatie woningen / parkeren / verkeersruimten verhoudingen gbo, gbo bvo geveloppervlaktes Sturing in energieverbruik: Orientatie Compactheid Open/dicht verhoudingen gevels Toolboxmethodiek
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
9
8-6-2011
Opbouw plan
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
Opzoek naar de juiste bouwstenen
• • • • • • • • • •
Plattegrondindelingen Constructie Relatie met parkeren Flexibiliteit Installaties Buitenruimtes Ontsluitingsvorm Gevelindeling Daglichttoetreding Bouwkosten
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
Opzoek naar de bouwstenen Onderverdeling subniveau’s
• Casco • Gevelelementen • Inbouwpakketten
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
10
8-6-2011
Opzoek naar de bouwstenen Onderverdeling subniveau’s
Sloop en hergebruik
• • •
1a. Duurzaam slopen 90% van het recyclebare bouwmateriaal wordt hergebruikt of gerecycled. Minimaal 10 % van het her te gebruiken materiaal, (her)gebruiken in Overtoomse Veld, waarbij uitgangspunt is dat vervoersbewegingen worden beperkt.
Essenties voor casco vanuit kpi’s
1c. Duurzaam bewonen (functiewijziging en gebruikerscomfort) 35% Duurzaam casco (rekening houden met mogelijkheden van de inbouw voor nu en in de toekomst). De woongebouwen worden zo ontworpen, dat ze met minimale ingrepen aangepastkunnen worden op ontwikkelingen in de privésituatie van de bewoners, de markt of de maatschappij.
11
8-6-2011
Essenties voor casco vanuit kpi’s
•
1c. Duurzaam bewonen (functiewijziging en gebruikerscomfort) 20%
• • • •
50% van de plintfunctie moet multifunctioneel inzetbaar zijn. 100% van de toplaag moet uitbreidbaar zijn. 33% van het gebouw moet horizontaal koppelbaar zijn. 20% van het gebouw moet verticaal koppelbaar zijn.
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Essenties voor casco vanuit kpi’s
•
Outputspecificatie 5. Repeteerbare formule 10%
•
Repeteerbare formule van het project m.b.t. het klimaatneutrale aspect. 35%
•
Blokken A t/m F........t/m Z.....en verder
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
Werk met methodiek
• Van grof naar fijn • Van fijn naar grof
12
8-6-2011
Opbouw BIM model model Revit
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
Studie Blok E stramien 7800
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
Studie Blok E stramien 5700
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
13
8-6-2011
Studie Blok E percentage gevelopening 30%
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
•
1 juni 2011
De Eindgebruiker Centraal
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
“Het is overduidelijk dat de traditionele manier van (niet) samenwerken volkomen failliet is. Wat de sector nodig heeft is niet meer concurrentie, maar meer innovatie. En dan met name procesinnovatie. En omdat voor elkaar te boksen is ondernemerschap, leiderschap, durf, vertrouwen en vermogen om samen te werken nodig.”
prof. dr. Jack van der Veen
drs. ing. Marcel Noordhuis
Universiteit van Amsterdam
Deloitte Real Estate Advisory
CO-GREEN
• ‘Rijtse Vennen’ in Deurne ‘Open en transparant samenwerken’
•
1 juni 2011
14
8-6-2011
15
