Het onderscheid tussen openbaar en privaat domein heeft geen wettelijke grondslag, vermits het uitsluitend voortvloeit uit de rechtsleer en de rechtspraak. De juridische afbakening van deze aangelegenheid is derhalve op bepaalde punten vatbaar voor controverse of verandert naargelang van de rechtspraak. Op grond van de heersende rechtspraak en rechtsleer kan het volgende onderscheid gemaakt worden. Openbaar domein is, zoals het woord reeds zegt, gemeenschappelijk goed. Nochtans wordt in de wetgeving beschreven dat, voor de goede orde, het beheerd wordt door het gemeentebestuur. Het openbaar domein wordt opgesplitst in het natuurlijk openbaar domein het kunstmatig openbaar domein. Tot -
het natuurlijk openbaar domein behoren: de zee en de stranden stromen en rivieren vijvers, riolen havens wegen, banen, straten, trottoirs bruggen, bermen, bomen langs de weg, hellingen verkeersborden spoorwegen, stations, perrons, parkeerplaatsen aan stations versterkte plaatsen, poorten, muren, grachten, wallen
Tot het kunstmatig openbaar domein behoren de goederen die door de overheid bestemd worden voor het gebruik van allen of voor een openbare dienst. Volgens de rechtspraak zijn dit o.a. onroerende goederen: beschermde monumenten en landschappen in de legger der buurtwegen opgenomen wegen openbare bibliotheken, musea, cultuur centra, schouwburgen ziekenhuizen kerken en hun beelden gevangenissen handelsbeurzen, hallen, overdekte markten postkantoren slachthuizen begraafplaatsen parken vliegvelden stadhuizen, ministeries, gerechtsgebouwen militaire domeinen, kazernes, oefenpleinen, militair ziekenhuis roerende goederen: archieven, verzamelingen van bibliotheken religieuze kunstvoorwerpen
PRIVE-DOMEIN Tot het privaat domein van de overheid behoren bossen grotten duinen niet bevaarbare waterlopen kanalen oevers pastorieën ambtswoning, koninklijk paleis industrieterreinen
Tot het privaat domeinen behoren o.m. pastorieën, het gebouw van een gemeenteschool, stadhuizen en gemeentehuizen, aanspoelingen van de zee, onbekende en onbeheerde goederen, gedesaffecteerd oorlogstuig, houtkapingen in de domaniale wouden. Privaat domein: goederen behorend tot het privaat domein zijn degene waarvan de publiekrechtelijke rechtspersonen eigenaar zijn, maar die ze gebruiken zoals private personen zouden doen, m.a.w. niet voor een specifiek overheidsdoel. Er bestaan bijzondere bepalingen met betrekking tot het verwerven van dit privaat domein. Eerst een expliciete regeling van de beslagbaarheid van overheidsgoederen uitgewerkt. De regel is dat dergelijke goederen niet beslagbaar zijn, een regel waarop twee uitzonderingen zijn geformuleerd: - Voor de goederen waarvoor de publieke rechtspersoon een beslagbaarheidsverklaring heeft afgelegd; - Voor de andere goederen enkel wanneer ze kennelijk niet nuttig zijn voor de uitoefening van de taak of de continuïteit van de openbare dienst nog steeds substitutiegoederen aanbieden. ====) wetboek art. 538 ( overheidseigendom) De publiekrechtelijke rechtspersonen kunnen onroerende goederen verkrijgen die tot het privaat domein behoren door nationalisatie, aankoop, ruil, onteigening, door toepassing van de artikelen 539, 713 en 768 B.W. , door giften en door verkrijgende verjaring. De goederen van het privaat domein zijn vatbaar voor onteigening en kunnen met hypotheek bezwaard worden. Ze zijn eveneens voor verjaring vatbaar. De goederen van het privaat domein worden niet altijd beheerd door de openbare besturen. De voorkeur van de wetgeving gaat naar verpachting aan particulieren die een persoonlijk belang hebben bij het
redeneren van deze goederen. Private domeingoederen kunnen dus verhuurd worden. Het openbare domein en zijn beperkingen: Een eigendom van een overheid bestemd voor het gebruik door allen maakt deel uit van het openbare domein. Privaat gebruik van het openbare domein kan slechts in beperkte mate. Tot voor kort namen de rechtspraak en de rechtsleer aan dat er geen zakelijke rechten (erfpacht, opstal, hypotheek) of private rechten (huurovereenkomst) konden gevestigd worden op het openbare domein. Privatief gebruik van delen van dat domein kon enkel toegestaan worden onder de vorm van een domeinconcessie. Domeinconcessies zijn contractuele toelatingen van een overheid om een deel van het openbare domein te gebruiken. Te allen tijde kan de overheid dat gebruik beëindigen. Door de beperkingen op het privatieve gebruik van het openbare domein moeten er vaak doorwrochte constructies (o.a. solidaire concessie, driepartijen-overeenkomsten, etc.) opgezet worden waarbij men de rechten en belangen van de overheid, de private gebruiker en de investeerder en/of de bank probeert te combineren. Het Hof van Cassatie neemt de bocht In 2002 oordeelde het Hof van Cassatie nog dat een onderhuur op een deel van het openbare domein onmogelijk was, omdat huurovereenkomsten, omwille van de beperktheid van het privatieve gebruik, niet aanvaardbaar waren. In zijn arrest van 18 mei 2007 neemt het Hof eindelijk een meer praktische stelling aan, die afwijkt van zijn eerdere rechtspraak. Hof van Cassatie versoepelt het privaat gebruik van het openbare domein Het openbare domein en zijn beperkingen Een eigendom van een overheid bestemd voor het gebruik door allen maakt deel uit van het openbare domein. Het Hof vertrekt van de omschrijving van het openbare domein: een goed behoort tot het openbare domein doordat het door een uitdrukkelijke of impliciete beslissing van de overheid is bestemd tot het gebruik door allen. Opstalrechten op het openbare domein In het arrest aanvaardt het Hof expliciet dat opstalrechten kunnen verleend worden op het openbare domein. Kan men op basis van het arrest besluiten dat er ook andere rechten kunnen verleend worden op het openbare domein (zakelijke rechten, zoals een erfpacht, of private rechten, zoals een huur)? Op het eerste zicht lijken er alvast voldoende argumenten te bestaan om deze vraag bevestigend te beantwoorden. Het Hof legde immers maar één voorwaarde op: het privatieve gebruik mag de bestemming van het openbare domein tot gebruik van allen niet
verhinderen. Dit arrest kan dus ook betekenen dat een overheid en een private gebruiker van een openbaar domein niet langer verplicht zijn om domeinconcessies af te sluiten. Perspectieven De uitspraak van het Hof van Cassatie opent heel wat perspectieven om een economisch zinvol gebruik van het openbare domein mogelijk te maken. Hoewel de rechtsleer en de rechtspraak, die zich zullen moeten aanpassen aan dit nieuw arrest, het principe dat het Hof van Cassatie nu aanvaard heeft verder zullen moeten uitwerken, lijkt het erop dat een privatieve gebruiker alvast meer onderhandelings- en financieringsmarge heeft om activiteiten te ontwikkelen op het openbare domein. Het précair karakter van het privaat gebruik van het openbare domein is blijkbaar niet gewijzigd. Wel kunnen nu de voorwaarden van beëindiging (vooral de gevolgen ervan) in een opstalovereenkomst onderhandeld worden. De opstaltechniek geeft een meer gebruikelijke juridische grondslag voor hypotheken en andere zekerheden. De vestiging van een opstalrecht bijvoorbeeld op het openbare domein in het havengebied kan leiden tot een gehele of gedeeltelijke loskoppeling van de typische operationele voorwaarden vervat in elke domein concessie.
