“ Wij kregen de kans om onze huurwoning te kopen”
Onze lijn 2011-2012
Woningstichting Tubbergen | Waldeckstraat 1 7651 EE Tubbergen | Tel. 0546 62 23 12 | Fax 0546 62 33 61 Postbus 12 7650 AA Tubbergen |
[email protected] | www.wstubbergen.nl
Jo Linden volgt Harro Eppinga (rechts) op als directeur-bestuurder van Woningstichting Tubbergen.
Voorwoord
Kerngezond en springlevend
Onze lijn in
4 Duurzaam ondernemen 6 Leefbaarheid 10 Huurdersbelangen 14 Organisatie
2
In deze roerige tijden staat Woningstichting Tubbergen met beide benen op de grond. We zijn kerngezond en springlevend. Veel bewoners binnen ons werkgebied, ook huurders van Woningstichting Tubbergen, hebben het afgelopen jaar echter te maken gehad met ontslag of onzekerheid over hun financiële polsstok. Door hun gedaalde inkomen wordt het betalen van de huur steeds minder vanzelfsprekend. Wij zullen deze groep mensen nooit uit het oog verliezen; voor hen is onze woningstichting immers ooit opgericht. We staan er financieel gezien solide voor. De resultaten van 2011 waren positief. Wel beseffen we dat we door de nieuwe toeslagen, heffingen en belastingen keuzes moeten maken om ook op langere termijn investeringskracht te houden. Het afgelopen jaar hebben we hier al een slag in geslagen door kritisch te kijken naar onze bedrijfslasten, die hierdoor ruim 10% zijn gedaald. Ook hebben we onze nieuwbouwopgave bijgesteld: de komende vijf jaar zullen we de helft minder gaan investeren in nieuwbouw. Deze robuuste keuzes zijn nodig als we willen blijven doen waar we goed in zijn en waarvoor we in het leven zijn geroepen: zorgen voor betaalbare woningen voor mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien.
We kunnen met trots terugkijken op de lijn die we het afgelopen jaar hebben ingezet en de bijdrage die we hebben geleverd aan het wonen in Tubbergen. Begin 2012 hebben we appartementencomplex De Aanleg in Geesteren, waarin ook een aantal zorgfaciliteiten is gebundeld, opgeleverd. Medio december 2012 wordt een uitbreiding van basisschool Kadoes in Albergen opgeleverd in combinatie met een buitenschoolse opvang. En wat we zeker niet mogen vergeten, is dat 24 huurders in 2012 hun voormalige huurwoning hebben gekocht! We realiseren ons dat dit voor de betreffende gezinnen een hele belangrijke gebeurtenis, of zelfs een mijlpaal in hun leven is. In deze uitgave leest u nog veel meer over de lijn van Woningstichting Tubbergen in 2011 en 2012. Voor mij persoonlijk is dit mijn laatste bijdrage: per 1 oktober 2012 heb ik als directeur het stokje overgedragen aan mijn opvolger Jo Linden. Hij zal met het team de toekomst van Woningstichting Tubbergen verder vorm gaan geven. Trots op de resultaten en op onze medewerkers neem ik afscheid van een kerngezonde en springlevende organisatie! Harro Eppinga, directeur-bestuurder
3
“We moeten zuiniger omgaan met energie! Het helpt als iedereen zich meer bewust is van zijn of haar eigen energieverbruik en hier ook iets mee doet. Samen kunnen we de stijgende energielasten beperken.” Mark Meulenkamp, projectleider bij Woningstichting Tubbergen
Onze lijn in
Duurzaam ondernemen Duurzaamheid is al geruime tijd een belangrijk thema voor Woningstichting Tubbergen. We doen ons best om dit op zoveel mogelijk manieren te stimuleren. Specifieke aandacht gaat uit naar het almaar stijgende energieverbruik én de kosten die daarmee gepaard gaan. Woningstichting Tubbergen geeft op dit gebied het goede voorbeeld: wij zijn de initiators van de eerste energiezuinige en zelfs energieleverende woningen in gemeente Tubbergen. Nieuwbouw energieneutrale woningen Begin 2013 start Woningstichting Tubbergen met de realisatie van de eerste energieneutrale woningen op het nieuwe bestemmingsplan Binnenveld II aan de Kapsweg in Tubbergen. Deze twee woningen, gerealiseerd door Dura Vermeer uit Hengelo, worden zo energiezuinig uitgevoerd dat er geen energiekosten voor de gebouwgebonden installaties meer zijn. PV-panelen wekken de nodige elektriciteit op voor verwarming en ventilatie, een zonneboiler zorgt voor warm tapwater. De vloeren, wanden en daken worden voorzien van extra
4
dikke isolatie en er wordt driedubbele beglazing toegepast.
Duurzaamheid van bestaande woningen
Dit pilotproject is een samenwerkingsverband tussen Woningstichting Tubbergen, gemeente Tubbergen en Provincie Overijssel. De Provincie stelt voor dit project een subsidie van € 25.000,- beschikbaar. Eén van de voorwaarden is dat minstens één woning na afronding van de werkzaamheden twee jaar lang, minimaal twee keer per jaar moet worden opengesteld voor belangstellenden.
Dit alles heeft niet alleen voordelen voor het milieu, maar ook voor de portemonnee van de toekomstige bewoners: berekeningen wijzen uit dat zij ten opzichte van standaard nieuwbouwwoningen circa € 60,- per maand besparen op de energiekosten. Een belangrijk doel voor ons is om te monitoren of de berekende besparing overeenkomt met de praktijksituatie en of de extra investering (circa € 30.000,- per woning) verantwoord is geweest.
In navolging van de bouw van de energieneutrale woningen, investeert Woningstichting Tubbergen ook in de duurzaamheid van bestaande woningen. In het laatste kwartaal van 2012 gaan we vier woningen, gelegen aan de Weer 1 t/m 7 in Albergen, dusdanig verbouwen en aanpassen dat deze energieleverend worden (op gebruik- en woninggebonden niveau). Dit willen we bereiken door een combinatie van energiebesparende maatregelen en duurzaam energieverbruik.
Om de woningen energieleverend te krijgen, worden deze voorzien van PV-panelen en een luchtwater warmtepomp. De vloeren en daken worden extra geïsoleerd om de energiebehoefte van de bewoners te verminderen. Al deze maatregelen leiden ertoe dat zij niet meer worden geconfronteerd met energiekosten voor de cv-installatie, ventilatie en warm water. Op jaarbasis scheelt dit vele honderden euro’s per huishouden.
Het monitoren van het energieverbruik doen wij in samenwerking met onze huurders. Doordat zij op elk moment van de dag kunnen zien hoeveel energie zij verbruiken en hoeveel er wordt opgewekt, zullen zij zich ook bewuster worden van hun energieverbruik.
5
“ Deze unieke vorm van samenwerken zou breed ingezet kunnen worden voor meer vraagstukken rondom maatschappelijk vastgoed.”
Onze lijn in
Leefbaarheid Woningstichting Tubbergen is van mening dat prettig wonen onlosmakelijk is verbonden met het welzijn en de leefomgeving van mensen. Wij zorgen voor een passende woning voor al onze huurders en ontplooien daarnaast initiatieven om de leefbaarheid in dorpen te verbeteren of te versterken. Het afgelopen jaar resulteerde dit onder andere in de uitbreiding van basisschool Kadoes in Albergen en de realisatie van een sociale ontmoetings ruimte in Geesteren.
Herman Borgerink, Hoofd Technische Dienst bij Woningstichting Tubbergen
Minder overheid, meer samenleving Woningstichting Tubbergen geeft samen met basisschool Kadoes en kinderopvang Bambino invulling aan het bredeschoolconcept in Albergen. De geplande uitbreiding (550 m2) van basisschool Kadoes in Albergen bleek bij nader inzien niet te stroken met de groeiprognose van het aantal leerlingen: dit aantal zou eerder afnemen dan toenemen. Woningstichting Tubbergen kwam daarop met het voorstel ‘Behoud van het aantal vierkante meters’. Wij waren al geruime tijd op zoek naar een permanent onderkomen voor kinderopvang Bambino in Albergen en konden de ‘overbodige’ 225 m2 daarvoor uitstekend benutten.
kaderovereenkomst waarin bepaald is dat Woningstichting Tubbergen voor rekening en risico de ruimte voor de buiten- en tussenschoolse opvang realiseert. Onder het motto ‘Minder overheid, meer samenleving’, draagt niet gemeente Tubbergen, maar Woningstichting Tubbergen zorg voor de uitbreiding van basisschool Kadoes met 350 m2. Deze unieke constructie van ‘meer samenleving’ wordt volledig gedragen door alle deelnemende partijen. De uitbreiding van Kadoes en de buitenschoolse opvang zijn gereed voor het einde van 2012. De bijbehorende infra structurele verbeteringen door gemeente Tubbergen dragen tevens bij aan een verbeterde woonomgeving.
De directies van Kadoes en Bambino waren zeer ingenomen met deze constructie en stemden dan ook snel in met de
6
7
Nieuwe ontmoetingsruimte in De Aanleg Woningstichting Tubbergen signaleert dat ouderen langer actief blijven en steeds langer in hun eigen omgeving willen blijven wonen. Om optimaal tegemoet te komen aan de behoeften en verwachtingen van de nieuwe generatie senioren, hebben wij in 2012 appartementencomplex De Aanleg in Geesteren gerealiseerd. Hier worden wonen en zorg gecombineerd, vanuit de visie om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen met de (zorg)voorzieningen binnen handbereik. Een prettige woonomgeving voor onze ouderen! Het complex bestaat uit 28 appartementen verdeeld over 3 verdiepingen. Op de begane grond is een gezondheidscentrum met diverse medische voorzieningen gevestigd. Naast het gezondheidscentrum is de ontmoetingsruimte een belangrijke en bijzondere plek in De Aanleg. Bewoners van de appartementen, bezoekers en alle Geestenaren die behoefte hebben aan een sociale ontmoetingsplek, komen hier samen in een gezellige, ongedwongen sfeer. Woningstichting Tubbergen heeft gezorgd voor de aankleding en inrichting van de ontmoetingsruimte. Zeer ingenomen zijn wij met de overeenkomst met Dorpsbelang Geesteren en Stichting Erve Kampboer, die de invulling van sociale zorg en activiteiten op zich hebben genomen.
8
“Nieuwe initiatieven ten behoeve van de leefbaarheid zijn essentieel in dorpen. We moeten er echter voor zorgen dat de sociale ontmoetingsruimte geen concurrentie vormt voor andere, bestaande voorzieningen. We zijn daarom altijd op zoek naar nieuwe activiteiten.” Herman Borgerink, Hoofd Technische Dienst bij Woningstichting Tubbergen
Of het nu is voor een goede kop koffie, een leuk gesprek of een potje biljart; de ontmoetingsruimte wordt goed bezocht. Inmiddels is ook een activiteitengroep in het leven geroepen. Deze stelt hoge prioriteit aan het organiseren van diverse activiteiten: van een bingomiddag tot een gezamenlijk koffie-uurtje, een pedicurebehandeling of bijvoorbeeld een computercursus. Omdat Woningstichting Tubbergen ervaart dat De Aanleg beantwoordt aan de behoefte van onze ouderen, zullen wij dergelijke initiatieven in de toekomst zeker uitbreiden.
9
Alles-in-de-verkoopactie
Onze lijn in
Huurdersbelangen Woningstichting Tubbergen luistert naar de wensen en behoeften van haar huurders en probeert hier optimaal op in te spelen. Zo hebben wij huurders het afgelopen jaar geholpen bij de aankoop van hun eigen woning. Ook kunnen onze huurders op elk moment terecht bij onze onafhankelijke huurderscommissie. Kopen met Koopgarant Voor mensen met een middeninkomen is het de laatste jaren niet eenvoudig om in een eigen woning te voorzien. Zij komen niet altijd in aanmerking voor een sociale huurwoning en de koop van een woning op de vrije markt is vaak een te grote financiële opgave. Om de kloof tussen huren en kopen te verkleinen, heeft Stichting Opmaat enkele jaren geleden Koopgarant ontwikkeld. Woningstichting Tubbergen maakt hier vanaf eind 2011 gefaseerd gebruik van.
10
Het principe van Koopgarant is eenvoudig. Woningstichting Tubbergen geeft de koper een korting op de marktwaarde van een bestaande huurwoning. De koper betaalt een lagere prijs, maar wordt wel voor 100% eigenaar van de woning. Kopen met Koopgarant scheelt dus aanzienlijk in de hypotheek lasten. Wil de koper de woning in de toekomst weer verkopen, dan koopt Woningstichting Tubbergen deze binnen drie maanden terug. De bij aankoop verleende korting en een eventuele waardedaling of -stijging verrekenen we via een vooraf overeengekomen percentage.
In december 2011 heeft Woningstichting Tubbergen al haar huurders van eengezinswoningen de mogelijkheid geboden om hun huurwoning met Koopgarant te kopen. Dit bleek een schot in de roos. Inmiddels zijn 24 enthousiaste huurders eigenaar van hun voormalige huurwoning. Bijna allen hadden al lange tijd de wens om een eigen woning te kopen, maar waren niet staat om een woning op de vrije markt te kopen. Het verkopen van bestaande huurwoningen geeft Woningstichting Tubbergen extra ruimte om te investeren in nieuwe projecten. Hiermee wordt de doorstroming op de woningmarkt
bevorderd en komen er goede en betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar voor starters op de woningmarkt.
Aanbod koopwoningen Woningstichting Tubbergen stemt de omvang en samenstelling van haar woningbestand af op de vraag vanuit de markt. Daarbij houden we rekening met toekomstige demografische ontwikkelingen. Hierdoor komen bestaande huurwoningen gefaseerd voor verkoop in aanmerking. De woningen die wij in 2012 aanboden, zijn allemaal verkocht. De ontwikkeling van nieuwe complexen kan in de toekomst een reden zijn om weer een aantal huurwoningen te gaan verkopen.
“Wij kregen de kans om onze huurwoning te kopen en hebben deze met beide handen aangegrepen. We zijn hier nog altijd erg blij mee. Ons advies aan alle huurders die ook een woning van Woningstichting Tubbergen kunnen kopen, is dan ook ‘niet denken, maar gewoon doen!’ ” Annemiek en Gerold Kleijsen, trotse kopers van een huurwoning in Albergen
11
“De huurderscommissie is het klankbord voor alle huurders richting Woningstichting Tubbergen. Wij zijn er dus ook voor u!” Steef Dijkgraaf, voorzitter huurderscommissie Woningstichting Tubbergen
12
Gezamenlijk belang
Wat doet de huurderscommissie?
Contact met de huurderscommissie
Woningstichting Tubbergen streeft naar een goede band met haar huurders. Het bestaan en functioneren van een sterke, onafhankelijke huurderscommissie is hiervoor van wezenlijk belang. De huurderscommissie is er voor al onze huurders en behartigt met name de gezamenlijke belangen. De commissie voert regelmatig overleg met de woningstichting. Indien nodig wordt er onderhandeld en worden de afspraken schriftelijk vastgelegd. Zo ontstaat duidelijkheid voor alle huurders. De huurderscommissie betrekt de huurders zoveel mogelijk bij de diverse zaken.
Ieder jaar onderhandelt de huurderscommissie met Woningstichting Tubbergen over tal van zaken, zoals de jaarlijkse huurverhoging en de meerjaren onderhoudsbegroting. Daarnaast bespreekt Woningstichting Tubbergen haar jaarverslag met de commissie en overlegt de commissie jaarlijks met een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Andere zaken op de agenda zijn bijvoorbeeld de leefbaarheid in de buurt, wijk of dorp en het ZAV-beleid (beleid met betrekking tot zelfaangebrachte voorzieningen).
Heef u een vraag, een suggestie of wilt u informatie of advies, neem dan contact op met een van de leden van de huurderscommissie. Miranda Bos
Vasse
0541 68 08 86
Steef Dijkgraaf (voorzitter)
Tubbergen
0546 62 19 26
Leo Dijkstra
Albergen
0546 44 19 72
Theo Kienhuis
Langeveen
0546 68 14 08
Frans Stamsnieder
Geesteren
0546 63 16 38
13
Woningstichting Tubbergen in cijfers
2011
2012
voorlopig
Aantal woningen en wooneenheden
968
969
Waarvan:
Onze lijn in
Organisatie De vele initiatieven die Woningstichting Tubbergen ontplooit, zouden niet mogelijk zijn zonder een solide organisatie en gezonde financiële basis. We hebben het jaar 2011 positief afgesloten en kijken vol vertrouwen naar de toekomst. 2011 in cijfers Ondanks een positief resultaat voor Woningstichting Tubbergen, kende 2011 ook een aantal minder rooskleurige ontwikkelingen. De economische crisis heeft veel bedrijven en daarmee ook huishoudens en huurders van onze woning stichting geraakt. Door verschillende incidenten bij collegacorporaties heeft het imago van woningcorporaties opnieuw een forse deuk opgelopen, hetgeen ook de politieke opinie over woningcorporaties negatief heeft beïnvloed. Zoals gezegd staat Woningstichting Tubbergen met beide benen op de grond. We hebben in 2011 dan ook alles in het werk gesteld om ondanks alle ontwikkelingen onze ambities te kunnen waarmaken. We hebben er bewust voor gekozen
14
om er vol voor te gaan. Dat betekende niet dat alles kon, maar wel dat we alles uit de kast hebben gehaald om verder te komen. Het jaar 2011 hebben we positief afgesloten met een bedrijfsresultaat van ruim € 688.000,-. De plus ten opzichte van de begroting van € 223.000,- is voornamelijk ontstaan door een lagere vennootschapsbelasting.
- goedkope woningen (huur < € 357)
13,0%
11,0%
- betaalbare woningen (huur € 357 - € 548)
77,6%
75,7%
- dure woningen tot huurtoeslaggrens (€ 548 - € 652)
7,9%
10,2%
- vrije sector woningen (huur > € 652)
1,5%
3,1%
96
110
Aantal verhuringen
434
452
Huurachterstand in percentage van de jaarhuur
Gemiddelde netto huurprijs
0,49%
0,51%
Huurderving in percentage van de jaarhuur
0,16%
0,22%
26
21
Nieuw opgeleverde huurwoningen
Winst- en verliesrekening
2012 voorlopig
Bedrijfsopbrengsten
5.952
8.359
Bedrijfslasten
4.083
3.299
Bedrijfsresultaat
1.869
5.060
Financiële baten en lasten -1.244 -1.549 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 625 3.511 Belastingen
19
12
Resultaat deelnemingen
44
45
Nieuw opgeleverde overige verhuureenheid
1
7
Verkochte bestaande huurwoningen
6
26
Verkochte nieuwbouwwoningen
4
5
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen en resultaat deelnemingen 688
C
C
Aantal medewerkers
Gemiddeld energielabel
13
13
Aantal fte’s
9,7
9,7
3.568
Investeringen Kengetallen
Ook de komende jaren zal Woningstichting Tubbergen de vinger goed aan de pols moeten houden. Vanaf 2013 zullen onze bedrijfslasten jaarlijks aanzienlijk stijgen door diverse overheidsheffingen. We zullen hierop anticiperen en waar nodig ons beleid hierop aanpassen, om onze huidige, gezonde financiële positie ook in de toekomst te kunnen behouden. We zijn springlevend en willen dat graag blijven!
2011
(bedragen x € 1.000,-)
Balanstotaal Eigen vermogen Cash-flow per woning Solvabiliteit
€ 52 mln
€ 57 mln
€ 8 mln
€ 11 mln
€ 661
€ 4.570
15,0%
19,8%
(waardering MVA o.b.v. kostprijs/lagere bedrijfswaarde)
(bedragen x € 1.000,-) 4.389
862
Woningverbetering
Nieuwbouw
110
40
Planmatig onderhoud
760
827
90
107
Niet-planmatig onderhoud
15
