Uw huurwoning kopen Algemene informatiebrochure
Inhoudsopgave 1
Inleiding ...........................................................................................................................................3
2
Het aanbod ......................................................................................................................................4 2.1 Verkoopprijzen ..........................................................................................................................4 2.2 Kosten koper (kk) ......................................................................................................................4 2.3 Energielabel ..............................................................................................................................5
3
Verkoopprocedure ..........................................................................................................................6 3.1 Begeleidende makelaar ............................................................................................................6 3.2 Hoe meld ik me aan als kandidaat-koper?................................................................................6 3.3 Aanbieding ................................................................................................................................6 3.4 Koopovereenkomst ...................................................................................................................6 3.5 Financiering en notariële overdracht .........................................................................................7 3.6 Financiële afrekening van de huurperiode ................................................................................7
4
Financiën ........................................................................................................................................8 4.1 Koopsom ...................................................................................................................................8 4.2 Hypotheek .................................................................................................................................8 4.3 Jaarlijkse lasten .........................................................................................................................8
5
Financiering .................................................................................................................................. 10 5.1 Hypotheek .............................................................................................................................. 10 5.2 Hypotheekvormen .................................................................................................................. 10 5.3 Keuze hypotheekvorm ........................................................................................................... 11 5.4 Nationale Hypotheekgarantie ................................................................................................. 11 5.5 Aftrekbare- en niet aftrekbare kosten ..................................................................................... 12 5.6 Taxatie van uw woning (voor het aanvragen van de financiering) ....................................... 12
6
De overdracht ............................................................................................................................... 13 6.1 Waarom een notaris? ............................................................................................................. 13 6.2 Projectnotaris ......................................................................................................................... 13 6.3 Kadaster ................................................................................................................................. 13
Pagina 2
1
Inleiding
Uw huurwoning kopen? Woont u met plezier in uw huurwoning, vindt u de wijk prettig en droomt u er al een tijdje van om eigenaar van uw eigen huis te worden? Dan kunt u profiteren van een aantrekkelijk aanbod. Vestia biedt u namelijk de mogelijkheid om uw ‘eigen’ huurwoning te kopen. We helpen u graag op weg. In deze brochure vindt u alle informatie over de verkoopprocedure.
De eerste stappen De eerste stap is deze informatiebrochure. Hiermee verwachten wij een hoop vragen meteen beantwoord te hebben. De vervolgstap is aan u. U besluit zelf of u wel of niet wilt kopen.
Per wijk/buurt wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd. In de uitnodiging kunt u lezen waar en op welk tijdstip de inloopbijeenkomst bij u in de buurt plaatsvindt. Tijdens de bijeenkomst zullen medewerkers van Vestia, makelaars, een notaris en een hypotheekadviseur aanwezig zijn. U bent dan in de gelegenheid uw vragen te stellen en u kunt daar deze informatiebrochure en een inschrijfformulier meenemen.
Blijven huren Als u geen gebruik maakt van de aanbieding blijft uw huurovereenkomst natuurlijk onveranderd van kracht en kunt u als huurder blijven rekenen op de vertrouwde service. U hoeft in dit geval niet te reageren op de uitnodigingsbrief.
Later kopen De mogelijkheid om uw woning te kopen geldt in ieder geval voor geheel 2012. Mocht u na 2012 alsnog interesse hebben uw woning te kopen, neemt u dan contact op met het Vestia woonbedrijf waar u van huurt, om de mogelijkheden op dat moment door te nemen.
Pagina 3
2
Het aanbod
2.1 Verkoopprijzen Uw woning wordt aangeboden tegen een vaste prijs. Als huurder profiteert u daarbij van een aantrekkelijke korting. U krijgt de woning aangeboden in de huidige staat. Bij het vaststellen van de koopsom zijn eventuele verbeteringen die u zelf heeft aangebracht buiten beschouwing gelaten. Wel van invloed zijn o.a. de grootte van de woning en het perceel, de bouw-aard en materiaalkeuze, de (zon)ligging en de staat van onderhoud. De kosten voor het vaststellen van de koopsom zijn voor rekening van Vestia. Op basis van de woningopname door de verkopende makelaar wordt de prijs van uw woning bepaald.
U wilt nu niet kopen, maar misschien later wel? Ook in de toekomst is het mogelijk uw huurwoning aan te kopen. De waarde van uw woning wordt dan op dat moment vastgesteld.
2.2 Kosten koper (kk) De woningen worden ‘kosten koper’ verkocht. Dat betekent dat u naast de koopsom nog een aantal andere kosten moet voldoen. Deze kosten bestaan uit: -
6%** overdrachtsbelasting over de koopprijs;
-
kadastrale kosten (inschrijving);
-
notariskosten voor de akte van levering;
-
notariskosten voor de akte van hypotheek;*
-
afsluitkosten m.b.t. het sluiten van een hypotheek;*
-
taxatie t.b.v. de aanvraag van de hypotheek*
Al deze kosten samen bedragen circa 10% van de koopsom**. De kosten die de koper moet maken voor het verkrijgen van de financiering (alles met een *) zijn fiscaal aftrekbaar.
** De overdrachtsbelasting is tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%.
Pagina 4
2.3 Energielabel Bij de verkoop van woningen moet op het moment van transactie een energielabel aanwezig zijn. Het energielabel is woning gebonden en geeft, op basis van een berekening, informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van die woning nodig is. Het betreft woning gebonden energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Het certificaat is maximaal tien jaar geldig. Vestia zal dit label bij verkoop leveren.
Pagina 5
3
Verkoopprocedure
3.1 Begeleidende makelaar Vestia wijst per wijk/buurt een verkopend makelaar aan. Deze makelaar zal u persoonlijk begeleiden bij de aankoop van uw woning. De verkopende makelaar zal aanwezig zijn bij de voor u georganiseerde inloopbijeenkomst. Aarzel dan ook niet om bij vragen of onduidelijkheden contact met dat makelaarskantoor op te nemen. U vindt de contactgegevens van de voor u geselecteerde makelaar op de uitnodigingsbrief die u van Vestia heeft ontvangen.
3.2 Hoe meld ik me aan als kandidaat-koper? Op de site www.vestia.nl/uwhuurwoningkopen treft u een inschrijfformulier aan. Als u geïnteresseerd bent geraakt in aankoop, kunt u het formulier invullen en digitaal terugsturen. Het insturen van het formulier verplicht u tot niets, u geeft daarmee alleen aan dat u de aankoop wilt overwegen. Na ontvangst van het formulier neemt de verkopend makelaar contact met u op voor het maken van een vrijblijvende afspraak.
3.3 Aanbieding Zodra de waarde van uw woning bekend is krijgt u een aanbieding. Deze aanbieding is 6 weken geldig. Als u akkoord gaat met de aanbieding, wordt de koopovereenkomst voor u opgemaakt. Als u geen gebruik maakt van de aanbieding blijft uw huurovereenkomst onveranderd van kracht en kunt u als huurder blijven rekenen op de service van Vestia.
3.4 Koopovereenkomst Als u besluit uw woning te kopen wordt de koopovereenkomst opgemaakt en wordt deze samen met alle benodigde stukken in kopie naar u toegestuurd. Eerst wordt de overeenkomst door Vestia getekend, daarna wordt er door de verkopende makelaar een afspraak met u gemaakt voor uw ondertekening. De makelaar loopt dan punt voor punt de overeenkomst met u door en als u het eens bent met alle genoemde voorwaarden wordt u gevraagd de overeenkomst te ondertekenen. U krijgt dan meteen één kopie mee voor uw eigen administratie en één kopie om de financiering mee aan te
Pagina 6
kunnen vragen. Op dat moment gaat de bedenktijd in. In de koopovereenkomst wordt de ontbindende voorwaarde opgenomen waarmee, wanneer u de door u gewenste hypotheek binnen zes weken niet kunt krijgen, de overeenkomst wordt ontbonden.
Bedenktijd Er is een wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Op de dag van ondertekening gaat de bedenktijd ‘s nachts om 24.00 uur in en na 3 dagen loopt de bedenktijd ook weer ’s nachts om 24.00 uur af. Mocht e
de 3 dag in het weekend vallen, dan verschuift deze naar de maandag. Als u binnen deze termijn van de koopovereenkomst af wilt zien kunt u dat, zonder opgaaf van reden en zonder kosten, bij de verkopende makelaar melden.
3.5 Financiering en notariële overdracht Als de financiering rond is en de hypotheekstukken bij de notaris liggen, wordt er met u een afspraak gemaakt voor het ondertekenen van de akte van levering en de hypotheekakte op het notariskantoor. Vooraf krijgt u ter controle de conceptaktes thuisgestuurd.
3.6 Financiële afrekening van de huurperiode Na de notariële overdracht maakt Vestia de eindafrekening voor u op met betrekking tot de huursom en de servicekosten. Zodra de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, komt uw huurovereenkomst te vervallen. U betaalt dus huur tot de dag van overdracht. De door u eventueel teveel betaalde huur wordt verrekend.
Pagina 7
4
Financiën
4.1 Koopsom De koopsom moet worden voldaan op het moment van de eigendomsoverdracht (ondertekenen akte van levering) bij de notaris. Naast de koopsom zullen, eveneens bij de eigendomsoverdracht, de kosten die voor uw eigen rekening komen, zoals gemeld bij punt 2.2 “Kosten koper”, moeten worden voldaan.
4.2 Hypotheek De aankoop van uw woning kan -wanneer niet of niet voldoende geld aanwezig is- worden gefinancierd door middel van een hypothecaire lening. Het onderpand voor deze lening is de woning. Met welke geldverstrekker u in zee gaat, zal afhangen van het aangeboden rentepercentage en de voorwaarden.
4.3 Jaarlijkse lasten Naast de lasten van de hypotheek zijn er nog andere jaarlijks terugkerende financiële verplichtingen waarmee een huiseigenaar rekening moet houden.
Eigen woningforfait Als u de woning koopt moet u rekening houden met een bijtelling bij het inkomen voor de (verplichte) belastingaangifte. Het eigen woningforfait is een fictief bedrag dat bij het inkomen moet worden opgeteld omdat de fiscus ervan uitgaat dat het bezit van een eigen woning tot inkomsten leidt. De theorie is dat deze inkomsten in natura gelijk zijn aan het bedrag aan huur dat anders voor een vergelijkbare woning betaald had moeten worden, onder aftrek van de kosten van onderhoud, afschrijving, enz. Het eigen woningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde van uw woning. Deze waarde wordt elk jaar door de gemeente vastgesteld. In de toelichting van het belastingformulier kunt u de berekening vinden van de bijtelling. Over de uitkomst betaalt u via de belastingaangifte inkomstenbelasting.
Pagina 8
Wet Waardering Onroerende Zaak belasting-WOZ (OZB) Als huurder van uw woning was u wellicht in het verleden al gewend aan een jaarlijkse aanslag van deze belasting, het gebruikersgedeelte. Dit gedeelte is inmiddels afgeschaft. Als u eigenaar van de woning wordt, komt daar het eigenaargedeelte voor in de plaats.
Waterschapslasten U woont in een deel van Nederland dat beneden de zeespiegel ligt. De aanleg en het onderhoud van dijken zijn noodzakelijk om u en anderen te beschermen en de gehele waterhuishouding goed in de gaten te houden. Om de kosten hiervan te dekken wordt aan iedere eigenaar van een woning door het Hoogheemraadschap een tarief in rekening gebracht: de zogenaamde ingezetenenomslag. De WOZwaarde van uw woning dient als basis voor dit tarief.
Verzekeringen Een hypotheekverstrekker verlangt vaak dat u een opstalverzekering afsluit voor uw woning. Velen van u zullen dit al uit eigen belang doen. Dit is een verzekering die uitkeert als er bijvoorbeeld glasschade is en de woning hersteld of herbouwd moet worden na een brand of andere calamiteit.
Onderhoud Als eigenaar zult u zelf de lasten van het onderhoud aan uw woning moeten dragen. Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan schilderwerk of het vervangen van een CV-ketel. Het is verstandig hiervoor jaarlijks een geldbedrag opzij te zetten.
Pagina 9
5
Financiering
5.1 Hypotheek Omdat de financiering van uw huis een belangrijke financiële beslissing is, is het belangrijk hierbij een deskundige adviseur in te schakelen. Een adviseur die als geen ander de weg kent binnen de vele mogelijkheden op hypotheekgebied en voor u de beste voorwaarden en tarieven weet te bedingen.
In een adviesgesprek met een hypotheekadviseur wordt uw persoonlijke situatie belicht en zullen uw wensen en (gezins)omstandigheden worden meegenomen.
Een grove vuistregel: zonder rekening te houden met andere verplichtingen kunnen geldverstrekkers tussen de 4 en 4,5 keer uw bruto jaarinkomen verstrekken. Als u al lopende verplichtingen heeft, kunnen deze het te verkrijgen hypotheekbedrag nadelig beïnvloeden. De uiteindelijke maandlasten zijn voor een ieder afhankelijk van persoonlijke omstandigheden en toekomstvisie. De adviseur zal u graag voorzien van een objectief en onafhankelijk advies, waarin zowel de voordelen, maar ook eventuele nadelen aan bod komen.
5.2 Hypotheekvormen Tegenwoordig zijn er vele verschillende hypotheekvormen. De meest voorkomende hypotheken zijn de aflossingsvrije hypotheek, de hypotheek met beleggingsverzekering, de spaar(leven)hypotheek, banksparen of combinaties hiervan. *
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente en lost u niets af. Per 1 augustus 2011 mag maximaal 50% van het hypotheekbedrag aflossingsvrij zijn.
*
Bij een spaar(leven)hypotheek lost u gedurende de looptijd van de hypotheek niets af. Men betaalt wel maandelijks een bedrag aan premie en rente. De premie bestaat uit een spaardeel en een bedrag voor een overlijdensrisicoverzekering. Met het spaardeel wordt de hypotheek na het verstrijken van de looptijd gegarandeerd afgelost. De overlijdensrisicoverzekering zorgt er voor dat de nabestaanden, na het overlijden van degene die de hypotheek/verzekering heeft afgesloten, de hypotheek in één keer kunnen aflossen.
*
Bij een hypotheek met beleggingsverzekering betaalt u maandelijks een vast bedrag aan rente. Uw spaarpot kunt u maandelijks vullen of in één keer volstorten. Deze hypotheekvorm draagt wel bepaalde risico’s. Beleggingsresultaten fluctueren. Rendementen kunnen daardoor mee- of tegenvallen.
Pagina 10
*
Banksparen is een spaarrekening die geblokkeerd is en alleen kan worden opgenomen voor het bestemde doel. Die doelen zijn: aflossing hypotheek of sparen voor (pre)pensioen met lijfrente. Bij banksparen dient u maandelijks of jaarlijks een vast bedrag te storten op de bankspaarrekening. Deze bankspaarrekening is geblokkeerd bij de bank waar de rekening loopt en het tegoed kan niet tussentijds worden opgenomen. U moet aan de spelregels blijven voldoen die de overheid heeft opgesteld.
5.3 Keuze hypotheekvorm Het kiezen van een goede en juiste hypotheek is van groot belang na uw aankoopbeslissing. De hypotheekadviseur helpt u bij uw keuze en maakt u wegwijs in de ingewikkelde wereld van hypotheken.
5.4 Nationale Hypotheekgarantie De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. NHG is de garantie die u kunt krijgen als u een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. Hiermee staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de geldverstrekker. Of u voor NHG in aanmerking komt, hangt onder andere af van uw inkomen, de koopsom van de woning en eventuele kosten voor kwaliteitsverbetering. Zowel de lening als de totaalsom van de kosten, mogen niet meer bedragen dan € 350.000,-. De hoogte van dit bedrag staat vast tot 1 juli 2012. Daarna wordt de totaalsom verlaagd naar € 320.000,-.
Pagina 11
5.5
Aftrekbare- en niet aftrekbare kosten Aftrekbaar
niet aftrekbaar
taxatiekosten i.v.m. financiering
overdrachtsbelasting
notariskosten voor de hypotheekakte
notariskosten voor de akte van levering
kadastrale kosten hypotheekakte
kadastrale kosten akte van levering
jaarlijks betaalde rente afsluitkosten bank
5.6 Taxatie van uw woning (voor het aanvragen van de financiering) Bij het afsluiten van een hypotheek zal de hypotheekverstrekker (bank/verzekerings-maatschappij) inzicht willen hebben in de waarde van de door u gekochte woning. Hiervoor moet door een onafhankelijke taxateur (niet de bij de verkoop betrokken makelaar) een taxatierapport opgemaakt worden. De kosten van deze taxatie zijn voor uw rekening. .
Pagina 12
6
De overdracht
6.1 Waarom een notaris? De eigendomsoverdracht van uw woning is pas compleet afgerond nadat de akte van levering is ingeschreven bij het Kadaster en het openbare register. De notaris is bij de wet als enige onafhankelijke aangewezen om de akte van levering op te stellen en in zijn aanwezigheid door zowel de koper als de verkoper de akte te laten ondertekenen. Dit geldt ook voor de hypotheekakte. Daarnaast moet hij ervoor zorgen dat de akte van levering en de hypotheekakte worden ingeschreven bij genoemde instanties.
6.2 Projectnotaris Normaliter is de koper van een woning vrij in de keuze van de notaris. Door het bijzondere karakter van de huurprojecten van Vestia en de daarmee gepaard gaande onderlinge afstemmingen in alle aktes van levering, is het gewenst deze aktes onder te brengen bij een projectnotaris. Vestia heeft voor haar huurders offertes aangevraagd bij diverse notariskantoren en voor u de beste keuze gemaakt. Bij dit notariskantoor worden alle stukken en volmachten gedeponeerd. U bent verplicht uw woning via deze notaris te kopen. Deze notaris geeft u als huurder van de woning korting op zijn normale tarieven, zowel voor het opmaken van de aktes als voor een samenlevingsovereenkomst of testament.
6.3 Kadaster De oppervlakte van de bij de woning behorende grond wordt door het Kadaster voor iedere woning afzonderlijk gemeten en vastgesteld. Vestia betaalt de kosten die dat met zich meebrengt. Deze metingen zijn erg belangrijk omdat de verdeling, met het daaraan gekoppelde onderhoud van onder andere achterpaden, eerlijk moet gebeuren.
Alle transacties op het gebied van onroerend goed moeten in het Kadaster geregistreerd worden. Dat houdt in dat beide aktes (akte van levering en hypotheekakte), daar ingeschreven moeten worden. Dit wordt verzorgd door de notaris. De kosten zijn voor uw rekening.
Pagina 13
