Antwoorden op de meest gestelde vragen bij het kopen van uw huurwoning
Van huurder naar huiseigenaar
Voorwoord Uw huurhuis kopen? Wellicht heeft u er niet eerder aan gedacht en zou u er meer over willen weten. Wij kunnen ons voorstellen dat er allerlei vragen bij u opkomen, een huis kopen is immers een belangrijke beslissing. Daarom hebben wij deze brochure voor u samengesteld, zodat u precies ziet wat er bij komt kijken voordat u van huurder huiseigenaar wordt. Waarom verkoopt Portaal? Wij vinden het belangrijk dat u zich thuis voelt in uw woning en in uw wijk. Om meer variatie in een buurt tussen huurders en huiseigenaren te krijgen, verkopen wij woningen in verschillende wijken. De opbrengsten gebruiken wij om nieuwe betaalbare woningen te bouwen. Wij hopen dat u in deze brochure antwoord vindt op uw vragen. Mocht u nog vragen hebben, dan kunt u altijd contact opnemen met Tom Goelst op 0800-7678225 of via
[email protected].
Inhoudsopgave Stappenplan uw huurwoning kopen
Wat doen wij?
1. Interesse
2. Informatie & advies
U wordt benaderd voor een informatiegesprek
Wat doet u?
U bepaalt of u de richtprijs interessant genoeg vindt en neemt vrijblijvend contact met ons op. Stel uw vragen en laat u uitgebreid informeren. U vraagt uw bank of geldverstrekker om advies en laat u goed adviseren over de voor- en nadelen van kopen.
3. Financiën
4. Aanbod
Wij laten uw woning taxeren en u ontvangt van ons een aanbod.
Neem een beslissing en laat dit ons weten. Indien u koopt laat u een hypotheekofferte maken.
5. Ondertekenen koopakte
U wordt benaderd voor een afspraak de koopakte te tekenen. Wij sturen de stukken naar de notaris.
U tekent de koopakte met bedenktijd en financiële ontbindende voorwaarden.
6. Ondertekenen hypotheekofferte
U voldoet tijdig aan alle eisen uit de hypotheekofferte en tekent de hypotheekofferte.
7. Notaris
De notaris maakt met u een afspraak voor het tekenen van uw overdrachts- en hypotheekakte
8. De woning is van u!
1. Interesse Mijn woning wordt te koop aangeboden. Wat is de koopprijs? U heeft van ons bericht ontvangen dat u uw woning kunt kopen, hierin is de richtprijs van de woning vermeld. Als u ervoor kiest om uw woning te kopen, volgt er een individuele taxatie door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxatie wordt een definitieve koopprijs vastgesteld. Ik heb zelf veel in mijn huis gedaan. Wordt hier rekening mee gehouden? Ja, indien u bijvoorbeeld zelf een luxe keuken hebt geplaatst in de woning wordt deze buiten de prijsvaststelling gelaten. De woning wordt altijd getaxeerd als zijnde een standaard woning. Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) welke door ons aan u zijn vergoed, worden wel in de taxatie meegenomen. Waar bestaan de ‘kosten koper’ uit? • Bij het kopen van een woning moet u rekening houden met kosten koper. In totaal bedragen deze kosten ongeveer 10% van de koopsom. De koopsom bestaat onder andere uit:
• • • • •
2% kosten voor het afsluiten van een hypotheek 6% overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte kadastrale kosten verrekening onroerendezaakbelasting (OZB) waterschap en rioolrecht
Zit ik eraan vast wanneer ik aangeef interesse te hebben in mijn woning? Nee. Als u na een taxatie van uw woning besluit te blijven huren, dan heeft dit voor u geen consequenties. Blijft de koopmogelijkheid altijd bestaan? Nee, wij behouden ons uitdrukkelijk het recht voor om te stoppen met de verkoop of de voorwaarden aan te passen. Kan een familielid of kennis ook mijn huurwoning kopen? Nee, het aanbod is alleen voor de rechtmatige huurder. Familieleden en kennissen kunnen wel, net als anderen, woningen kopen die leeg zijn gekomen. Wat gebeurt er met mijn woning als ik niet wil kopen? Als u geen belangstelling heeft voor het kopen van de woning kunt u gewoon de woning blijven huren. Er verandert voor u dan helemaal niets.
2. Informatie & advies Wat gebeurt er met mijn ontstoppingsfonds, glasverzekering en serviceabonnement cv als ik mijn woning heb gekocht? Vanaf het moment dat de overdracht van uw woning heeft plaatsgevonden bent u hier zelf verantwoordelijk voor. U moet dus zelf: • uw (dubbel)glas verzekeren • zorgen voor een onderhoudscontract voor de cv-installatie • uw verstoppingen regelen • de dakgoten schoon houden Waar moet ik rekening mee houden bij onderhoud van de woning? Een nieuwe woning vraagt uiteraard de eerste jaren nauwelijks onderhoud. Maar uw woning niet onderhouden, kan veel geld kosten. De Vereniging Eigen Huis heeft berekend dat achterstallig onderhoud in Nederland tientallen miljarden bedragen. Zorg dus dat u geld apart houdt voor onderhoud aan uw woning. Waar moet ik rekening mee houden als ik mijn appartement koop? Als koper van een appartement krijgt u te maken met een Vereniging van Eigenaren. Het eigendom en het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw worden namelijk via een Vereniging van Eigenaren (VvE) geregeld. Tegelijk met de aankoop van uw appartement wordt u lid van deze vereniging.
Waarvan ben ik bij een appartement eigenaar? Wie eigenaar is van een appartement deelt het eigendom van een aantal gemeenschappelijke zaken met de andere eigenaren van het gebouw. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de buitenmuren, het dak, de goten en de entree. In feite bent u eigenaar van een appartementsrecht. Dat houdt in dat u het exclusieve gebruiksrecht voor de woning heeft (dat is uw privé-gedeelte) en dat u mede-eigenaar bent van het hele gebouw. Als ik een appartement koop, ben ik dan verplicht om lid te worden van een VvE? Ja. Omdat u daardoor ook medeverantwoordelijk bent voor het gebouw en dat goed geregeld moet worden is een VvE wettelijk verplicht. Op het moment dat u eigenaar wordt van een appartementsrecht wordt u volgens de wet automatisch lid van de VvE. Pas bij het verkopen van uw appartement vervalt uw lidmaatschap. Wat is een VvE-bijdrage? Elk lid van de VvE is verplicht om elke maand een financiële bijdrage aan de VvE te voldoen voor zijn/haar aandeel in de gemeenschappelijke onderhoudskosten. Uit datzelfde potje worden ook bepaalde verzekeringen betaald, schoonmaakkosten, de kosten van het groenbeheer en de beheerkosten.
Wat is mijn inspraak bij een VvE? Minimaal één keer per jaar is er een algemene ledenvergadering, de zogenaamde vergadering van eigenaren. Elke appartementseigenaar heeft het recht om tijdens de vergadering mee te stemmen over alle besluiten. Overigens hoeven niet alle eigenaren evenveel stemrecht te hebben. Het aantal stemmen kan bijvoorbeeld afhangen van de grootte van het appartement. In de splitsingsakte is dat precies aangegeven.
Hoe bereken ik mijn onderhoudspaarpot? Houd bij wat de leeftijd is van de verschillende onderdelen van uw woning. En zet de afschrijving per jaar op een aparte rekening. Deel de aanschafprijs van het onderdeel door zijn levensduur en de uitkomst is uw jaarlijks opzij te zetten reserve. Op verzoek stellen wij een onderhoudsplanning beschikbaar van uw woningtype. Zo wordt uw onderhoudspaarpot nog realistischer.
3. Financiën Wat is WOZ-waarde? WOZ staat voor Wet Waardering Onroerende Zaken. De gemeente taxeert daarvoor eens per jaar de waarde van uw woning. Als u het niet eens bent met de WOZ-waarde, kijk dan op de website van uw gemeente. Daar worden mogelijkheden aangegeven om bezwaar te maken. Wat is OZB? Onroerendezaakbelasting. Als u een eigen woning heeft, betaalt u eigenarenbelasting. De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van de OZB. De te betalen belasting is een percentage van de WOZ-waarde. De gemeenteraad stelt de hoogte van het percentage vast. Moet ik ook een opstalverzekering afsluiten? Ja, zolang u de woning huurt, regelen wij de opstalverzekering. Vanaf het moment van overdracht moet u naast uw inboedelverzekering ook zelf een opstalverzekering hebben geregeld. Wat is een opstalverzekering? Een opstalverzekering verzekert uw woning tegen schade door storm, brand of inbraak. Uw geldverstrekker stelt deze verzekering verplicht, omdat de woning voor de bank het onderpand is.
Kan ik bij Portaal ook terecht voor hypotheekadvies? Wij geven zelf geen hypotheekadvies. Wij adviseren u uw koopaanbieding te bespreken met een hypotheekadviseur (van een bank, verzekeraar of adviesbureau). Wat kan ik lenen? Hoe zorg ik voor een goede financiering? Bepaal wat u per maand wilt en kunt besteden voordat u besluit om een woning te kopen. Uw inkomen, het bedrag dat u daarmee kunt lenen en de maandlasten die daaruit voortvloeien, bepalen de prijs die binnen uw bereik ligt en de omvang van de hypotheek. Laat u uitgebreid voorlichten over de verschillende hypotheekmogelijkheden. Wat is een starterslening? Een Starterslening helpt u de woning voordelig te financieren. Informatie hierover is te vinden op www.senternovem.nl. De specifiek Arnhemse voorwaarden staan op www.stadsbankarnhem.nl of vraag het uw hypotheekadviseur.
Hoe vind ik een goede hypotheekadviseur? Of u nu een bank, verzekeraar of adviesbureau benadert: het is fijn om te weten dat de hypotheekadviseur deskundig en betrouwbaar is. Controleer daarom of uw beoogde adviseur wel erkend is door de Stichting Erkenningsregeling Hypotheekadviseurs (SEH). Kijk voor meer informatie op de website www.erkendhypotheekadviseur.nl Wat is NHG? NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie en wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het waarborgfonds staat garant voor terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de geldverstrekker. Met andere woorden, wanneer u de hypotheeklasten niet meer op kunt brengen, zal door middel van NHG de schuld aan de bank worden voldaan door het WEW. Hierdoor zijn banken veelal bereid u een lagere hypotheekrente aan te bieden. Bij het afsluiten van NHG betaalt u eenmalig een klein percentage over uw hypotheekbedrag. Meer informatie vindt u op www.nhg.nl.
Andere woonlasten bij een koopwoning Als huiseigenaar heeft u te maken met terugkerende kosten waar u rekening mee moet houden. Bijvoorbeeld een verzekering voor schade door storm, brand of inbraak, die door de hypotheekverstrekker verplicht wordt gesteld. Gemeentelijke belastingen moeten jaarlijks worden betaald. Ook zijn de onderhoudskosten voor uw rekening. Als u een appartement heeft, betaalt u een maandelijkse bijdrage voor de algemene voorzieningen en onderhoud aan de Vereniging van Eigenaren van uw complex. Al deze kosten worden in deze brochure toegelicht. Meer informatie over woonlasten vindt u op de website van het NIBUD, www.nibud.nl
4. Aanbod Waarvoor dient een splitsingsakte? Om een gebouw op te kunnen delen in appartementsrechten is het opmaken van een splitsingsakte verplicht. Dat is het werk van de notaris. In de splitsingakte staat precies omschreven wat u koopt. Er wordt duidelijk in vastgelegd welke onderdelen gedeeld worden. Bij de akte horen ook een splitsingstekening en een splitsingsreglement. In dat laatste staan de regels waaraan alle eigenaren zich horen te houden. Eén van de regels gaat over ieders bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten voor het onderhoud van het gebouw. Wie betaalt wat bij een VvE? De VvE is degene die alle gemeenschappelijk delen van het gebouw beheert en zorgt voor het onderhoud. De leden van de VvE beslissen samen hoe ze dat doen. Over de vraag welke onderdelen van het onderhoud voor rekening komen van de individuele eigenaren en welke voor gemeenschappelijke rekening komen, hoeft geen discussie te ontstaan. Dat is namelijk al vastgelegd in de splitsingsakte en het bijbehorend splitsingsreglement.
Hoelang gelden de aangegeven richtprijzen? De prijsontwikkeling van de woningen volgen continu de marktontwikkelingen. Over het algemeen zijn de prijzen representatief voor een periode van drie maanden. Hoelang is de aanbieding geldig? Nadat uw woning is getaxeerd, krijgt u een aanbiedingsbrief met daarin de geldigheidsduur van de aanbieding. Krijg ik als huurder korting? Ja. Omdat u huurder bent bieden wij u een korting van € 4.500,- aan. Wij stellen geen voorwaarden aan de korting. Kan ik onderhandelen over de koopprijs? Nee, wij werken altijd met een vaste koopprijs gebaseerd op de taxatiewaarde als het gaat om verkoop aan zittende huurders. Alle plussen en minnen van de woning zijn hierin meegenomen.
5. Ondertekenen koopakte Is het tekenen van de koopakte vrijblijvend? Nee, het tekenen van de koopovereenkomst is niet vrijblijvend. U bent verplicht de woning dan ook daadwerkelijk te kopen. Bij uitstel van de levering van de woning of als de koop niet doorgaat brengen wij de kosten bij u in rekening. Maar er zijn uitzonderingen: de zogenaamde drie dagen bedenktijd en de ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld ten behoeve van financiering.
Wat is 'wettelijke bedenktijd'?
Wat staat er in de koopakte? In de koopakte staan onder meer uw persoonlijke gegevens, een omschrijving van de woning, de koopsom, de datum van transport en de ontbindende voorwaarden. Daarnaast worden als bijlage de erfdienstbaarheden opgenomen. En als u uw appartement koopt de splitsingsakte en VVE-stukken.
Afschrift koopakte in bezit:
Bedenktijd eindigt op:
maandag dinsdag woensdag donderdag vrijdag zaterdag zondag
donderdag vrijdag maandag maandag dinsdag dinsdag woensdag
Wanneer is de woning van mij? De feitelijke koop van de woning gaat in twee stappen. Eerst tekent u de koopakte. Nadat u de financiering heeft geregeld, kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden. Na de overdracht bij de notaris is de woning van u. Moet ik mijn huur opzeggen als ik de woning koop? Als u besluit om de woning te kopen, kunt u een standaard huuropzeggingsformulier ondertekenen. De huur stopt dan automatisch op de dag dat u eigenaar wordt van de woning.
Sinds 1 september 2003 geldt voor een koop van een woning een bedenktijd van drie dagen. De bedenktijd begint op de dag die volgt op de dag dat (een afschrift van) de tussen u en ons ondertekende akte in uw bezit is. De bedenktijd eindigt om 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt.
6. Ondertekenen hypotheekofferte Hoelang is een hypotheekofferte geldig? Het is gebruikelijk om meteen na de koop een hypotheekofferte aan te vragen die geldig blijft tot het passeren van de hypotheekakte bij de notaris. Een niet-getekende offerte is veelal tien werkdagen geldig. Tekent en retourneert u de offerte binnen deze periode dan is deze, afhankelijk van de geldverstrekker, twee tot zes maanden geldig. Hoe weet de hypotheekverstrekker de waarde van mijn woning? Als u een hypotheek op uw woning neemt, heeft de bank uw woning als onderpand mocht het geval zich voordoen dat u niet aan de verplichtingen kunt voldoen. Om de waarde van dit onderpand objectief te bepalen heeft de bank altijd een taxatierapport nodig.
7. Notaris Wat doet een notaris? De notaris is in Nederland een wettelijk verplichte tussenstap. Hij tekent de eigendomsakte en de hypotheekakte. Maar hij doet ook onderzoek. Hij controleert bijvoorbeeld of wij bevoegd zijn om de woning te verkopen. De notaris zoekt bovendien in het kadaster of de woning wel echt op onze naam staat. Is er sprake van erfdienstbaarheden waardoor de buurman bijvoorbeeld door uw tuin mag lopen? Zaken die prettig zijn om vooraf te weten. Kan ik zelf een notaris uitkiezen? Nee, het is niet mogelijk om voor levering van de woning zelf een notaris uit te zoeken. Wij werken samen met een projectnotaris. Er is voor u een speciale prijs afgesproken. Wat is een erfdienstbaarheid? Een erfdienstbaarheid is een bepaald recht dat u heeft om gebruik te maken van (een deel van) de grond van iemand anders. Meestal is de grond van uw buurman, maar het kan ook om twee erven gaan die niet aan elkaar grenzen. Een voorbeeld van een zo’n erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Naast recht van overpad zijn ook recht van weg, recht van uitzicht, gootrecht en recht om een boom in de tuin te hebben erfdienstbaarheden. Achtergronden over erfdienstbaarheden vindt u op www.eigenhuis.nl.
8. De woning is van u! Kan ik als eigenaar ‘meeliften’ met onderhoudswerkzaamheden van Portaal? Bij appartementen worden onderhoudswerkzaamheden binnen de Vereniging van Eigenaren geregeld (zie hoofdstuk 2). Heeft u een eengezinswoning? Als wij groot onderhoud in uw straat uitvoeren, informeren wij de aannemer welke woningen andere eigenaren hebben. De aannemer kan u, als eigenaar,
een vrijblijvend aanbod doen. Maar hij is dit niet verplicht. Uiteraard kunt u ook met desbetreffende aannemer contact opnemen.
Verborgen gebreken
het zo ernstig is dat (een gedeelte van) het huis niet normaal kan worden gebruikt. Een huis moet namelijk de eigenschappen bezitten die u mag verwachten. Dit is duidelijk niet het geval wanneer de vloerbalken totaal zijn verrot of het huis op instorten staat. Wij zijn in dat geval aansprakelijk. Want: wat heeft u als koper aan een huis waar u niet in kunt wonen?
Dat een bestaand huis niet perfect is, weet u bij de aankoop ervan. Maar wie is verantwoordelijk voor de gebreken die niet direct in het oog springen en achteraf blijken? Is dat de koper of de verkoper? Wij moeten u alle informatie geven waar u bij normale inspectie niet zelf achter kan komen. Wij hoeven daarentegen geen dingen te vertellen die u zelf kan zien. Uitgangspunt is dat u, als nieuwe eigenaar, verantwoordelijk bent voor het huis, tenzij wij van een bepaald gebrek wel op de hoogte waren, maar dit voor u hebben verzwegen. Wanneer een gebrek voor u zichtbaar is, dan zijn wij dus niet voor dat gebrek aansprakelijk. Als koper heeft u een zogenaamde onderzoeksplicht. Een verborgen gebrek is een mankement dat niet met het blote oog kan worden waargenomen. Voor uw woning geldt dat een verborgen gebrek als zodanig wordt aangemerkt wanneer
Hoe bekostig ik mijn onderhoud? Regeren is vooruitzien. En dat is met onderhoud van uw woning ook zo. Zorg dat u een onderhoudspaarpot heeft.
Een gebrek bij een bestaand huis dat bij inspectie niet door u kan worden waargenomen, kan ook een ‘onzichtbaar gebrek’ zijn. Dat is een gebrek dat – u raadt het al – niet zichtbaar is, maar het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Wij staan niet in voor zichtbare en onzichtbare gebreken aan de bestaande woning. Aangezien u als bewoner de woning gebruikt, kent u de gemakken en ongemakken van uw woning. Toch kan er aanleiding zijn voor een onderzoek. In dat geval laten wij een bouwkundige keuring uitvoeren. Deze kan onderdeel uit maken van de koopakte. Zo weet u precies wat u koopt!
Portaal Arnhem bezoekadres: Roermondsplein 25 Arnhem postadres: Postbus 375 3900 AJ Veenendaal T 0800 - 767 82 25 E
[email protected] I www.portaal.nl
