Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier

StadsOntwikkeling

www.utrecht.nl

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier

De transformatie van een bedrijventerrein Maart 2012

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier De transformatie van een bedrijventerrein Maart 2012

StadsOntwikkeling

Colofon Opdrachtgever Wim Greijn

Gebiedsmanager West, SO

Projectmanagement Leen de Wit, Roeland Hop

Projectmanagementbureau, SO

Projectteam Marjolein Bracht, Eva de Graaf Arno van Rijssen, Karen Boelhouwer Ron Frusch Astrid Renne, Edwin Koster Paul Vreeken Robert Gijssen Bernadette Klein Douwel Maaike van Teeseling, José Adriaanse Pauline Terreehorst Huub Kloosterman

Versiedatum: 5 Maart 2012

4 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012

Stedenbouw en Monumenten, SO Grondzaken, SO Stedenbouw en Monumenten, JZ SO Economische zaken, SO Strategie, SO Verkeer/vervoer, SO Culturele zaken, DMO Milieu en Duurzaamheid, SO Broedplaatsenbeleid, SO Indentiteitsontwikkeling, UrbanXchange

Inhoudsopgave Inleiding

7

Aanleiding en Doel Ontwikkelingsvisie Naamgeving Leeswijzer

Het verhaal Werkspoorkwartier

Historie

11

DEEL 4 - Ontwikkelingstrategie

Historie

13

Huidige situatie

Ruimtelijke analyse

16

Ruimtelijke structuur Groenstructuur Infrastructuur Erfafscheiding Beeldbepalende elementen

DEEL 2 - Stedelijk kader en beleid Relevant beleid

24

42

Programmatisch concept

43

Functies en activiteiten Programmatisch concept Thema werklandschap Thema stadsgeoriënteerd Thema creatieve zone Beleving en sfeer Doelgroepen en gebruikers

Denkkader

30

Richting kiezen in onzekere tijden De stad straks

Ontwikkelingspotentie

31

SWOT- analyse Marktpotentie Kansrijk als binnenstedelijk werklandschap en creatieve zone

48

Structuur versterken Open trekken Aantrekkelijk maken

Strategische maatregelen

DEEL 3 - Ontwikkelingspotentie

Betekenis voor creatief Utrecht Betekenis voor economisch Utrecht

Identiteitsconcept

Ruimtelijk concept

Structuurvisie Bestemming Utrecht (2009) Voorontwerp bestemmingsplan Ontwikkelingsvisie NV Utrecht Dynamisch Stedelijk Masterplan Bereikbaarheid Kantoren Retail/PDV Leisure Multimodaal knooppunt Lage Weide Groenstructuurplan Milieuzonering

Positionering

35

Naar een sterke identiteit Thema’s en waarden van Werkspoorkwartier

DEEL 1 - Typering van het gebied

Huidige situatie

Identiteit

54

1. Ontwikkelingsvisie vaststellen, omarmen en hanteren als toetsingskader voor initiatieven 2. Tijdens de verbouwing gaat de verkoop door 3. De positionering ten opzichte van Rotsoord 4. De tijd haar werk laten doen 5. Ruimtelijk planologisch 6. Toetsingscriteria initiatieven 7. De strategie uitvoeren samen met een coalitie van bedrijven in het gebied en stad 8. Branding 9. Tijdelijke evenementen 10. Een of twee hotspots actief faciliteren 11. Particulier opdrachtgeverschap 12. Actieplan openbare ruimte 13. Stadswerken 14. Verwerving 15. Lichte coördinatie 16. Financiën

De eerste stappen

55

BIJLAGEN

34 Achtergrondinformatie

59

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 5

StadsOntwikkeling

Keulsekade

Werkspoorhaven


Inleiding Aanleiding en doel

Ontwikkelingsvisie

Het gebied Werkspoorkwartier is historisch gezien een bedrijventerrein in de periferie van de stad. De laatste jaren ligt het accent op stadsverzorgende bedrijven.

Deze ontwikkelingsvisie heeft als doel de ontwikkelingspotentie van het gebied Werkspoorkwartier te verwoorden en de -gemeentelijke- strategie hiervoor te bepalen. Deze visie is in het najaar van 2011 verrijkt met de ideeën van betrokkenen in het gebied.

Door de ontwikkeling van Leidsche Rijn is het gebied geografisch gezien centraler in de stad komen te liggen. De autobereikbaarheid is echter relatief minder geworden. Door beide ontwikkelingen is er veel dynamiek in het gebied en verschiet het momenteel van kleur. Naast grootschalige activiteiten (NUON, transport) en kleinschaliger bedrijfjes (garages, installatiebedrijven ed.) vestigen zich er steeds meer creatieve ondernemingen en stadsverzorgende bedrijven (Kidzcity, squash, architectenbureaus etc.). Vanaf 2020 zal het gebied Cartesiusdriehoek (ten zuidoosten van de Cartesiusweg) zeer waarschijnlijk transformeren naar woongebied. Ook dit zal invloed hebben op de ontwikkelingen in het gebied Werkspoorkwartier. Werkspoorkwartier wordt vaak genoemd als broedplaats voor creatieve industrie. Dit geldt ook voor Rotsoord en de Merwedekanaalzone. Diverse initiatiefnemers melden zich bij de gemeente met de vraag of zij zich (tijdelijk) kunnen vestigen in het gebied. De gemeente wordt door hen ook nadrukkelijk om haar visie en strategie gevraagd.

Naamgeving Het gebied waarover deze ontwikkelingsvisie gaat, is bekend als industrieterrein Cartesiusweg. Dit roept echter verwarring op met Cartesiusdriehoek. In deze visie wordt dan ook de naam Werkspoorkwartier gebruikt. De naam zal later, in overleg met de bedrijvenvereniging, definitief moeten worden gekozen. Het Werkspoorkwartier ligt globaal tussen de sporen naar Amsterdam en Rotterdam, het Amsterdam Rijnkanaal en de Cartesiusweg in. Ten zuiden van het studiegebied ligt de Schepenbuurt, dat geen onderdeel vormt van deze ontwikkelingsvisie.

Leeswijzer Dit boekje bevat de volgende elementen: • De typering van het gebied • Het stedelijk kader en beleid • De ontwikkelingspotentie van Werkspoorkwartier • Het verhaal Werkspoorkwartier • De ontwikkelingsstrategie van Werkspoorkwartier • Bijlagen met extra kaartmateriaal Voor de leesbaarheid zijn diverse kaarten in de bijlagen groter afgedrukt.

WERKSPOORKWARTIER

TOEKOMSTIG LEIDSCHE RIJN CENTRUM

Ligging Werkspoorkwartier


DEEL 1 - Typering van het gebied

StadsOntwikkeling

Luchtfoto gebied Werkspoorkwartier 1964


Historie Historie Het gebied behoort van oudsher tot de voormalige stadsweide van Utrecht, een middeleeuwse ontginning die in de 15e eeuw werd opgedeeld in een Hoge en een Lage Weide. De grootste ingreep in het landschap was het graven van het Merwedekanaal eind 19e eeuw. Tussen het Merwedekanaal en de spoorwegen vestigde zich in 1913 de uit Amsterdam afkomstige fabriek Werkspoor (Werktuigen en Spoorwegmaterieel). In 1916 werd besloten om een gemeentelijk industrieterrein aan te leggen langs het Merwedekanaal. Men koos hiervoor het gebied tussen het Merwedekanaal en de Cartesiusweg. Het terrein had een gunstige ligging aan zowel het kanaal, als de spoorwegen. De aanleg bestond uit de verlegging van de Lage Weidsedijk (1920), het opspuiten en bouwrijp maken van het terrein, het graven van de industriehaven (1922 -24) en het graven van een havenkom tussen de Tractieweg en de Nijverheidsweg. In 1926 werd de Peguscentrale in gebruik genomen. Het terrein van Werkspoor besloeg uiteindelijk een groot deel van het gebied en het had een eigen havenkom en diverse spoorverbindingen. Ondanks een goed begin stokte de ontwikkeling van het industriegebied al snel. De aansluiting op de spooren autowegen was niet zo goed als men gedacht had, zodat men te veel op watertransport was aangewezen.

Schepenbuurt. centraal in deze buurt ligt het Aakplein, dat de scheiding in bouwperiode aangeeft (ca. 1935 en ca. 1950). Tussen 1936 en 1952 is het Amsterdam-Rijnkanaal gegraven ter vervanging van het Merwedekanaal. Dit kanaal bestaat hier uit het verbreedde Merwedekanaal. Tegelijkertijd werd het industriegebied uitgebreid aan de westkant van het nieuwe kanaal. De Cartesiusweg was onderdeel van de stedelijke rondweg, die voortkwam uit het Uitbreidingsplan van Berlage en Holsboer (1920). De bebouwing aan weerszijden dateerde voor het overgrote deel pas uit de jaren vijftig. Aan de westkant kwam een eenvoudige woonbebouwing, aan de oostzijde van de weg stonden spoorgerelateerde gebouwen, waaronder het monumentale Centraal Autobusherstel Bedrijf van architect Van Ravesteijn. De verhoging van het spoor in 1938-40 maakte dat de weg doodliep. Pas met het maken van een tunnel in het verlengde van de St. Josephlaan begin jaren zestig werd de Cartesiusweg daadwerkelijk opgenomen in de binnenring. Recentelijk is hier het station Zuilen geopend. In het gebied zijn nu nog diverse fragmenten van industrieel erfgoed, waaronder enkele restanten van het bedrijf Werkspoor, inclusief de bijbehorende havenkom. Ook zijn er twee monumentale bruggen.

Aan beide zijde van de Industriehaven is bedrijvigheid gevestigd. Aan de zuidzijde is deze beperkt tot een smalle strook. Direct daarop aansluitend is een woonbuurt gebouwd, de

Werkspoor 1948

Cartesiusweg 1965

RET (Rubber En Theekisten) 1951


StadsOntwikkeling

Plangebied Cartesiusweg


Huidige situatie

Momenteel is het gebied een gemengd bedrijventerrein van 60 ha. bruto. Na het vertrek van Werkspoor kende het terrein weinig belemmeringen voor inrichting en gebruik waardoor gaandeweg vanaf 1970 een grote diversiteit is ontstaan. Kenmerkend voor Cartesiusweg is de ongebruikelijke menging van allerlei traditionele bedrijven met stadsverzorgende diensten, kantoren, creatieve bedrijven, kunstateliers en vrijetijdsbestemmingen. Op het eerste gezicht oogt het gebied weinig uitnodigend door de overwegend laagwaardige inrichting met afrasteringen, povere gebouwen en versleten openbare ruimte. Achter die façade toont zich echter een interessant pallet aan contrasten. Het gebied is tegelijkertijd grootschalig en kleinschalig, mooi en lelijk, oud en nieuw, werk en vrije tijd, productie en consumptie, traditioneel en innovatief, ontoegankelijk en publieksgericht. Onmiskenbaar herbergt het gebied een aantal pareltjes in plekken en gebouwen. Vanzelfsprekend biedt het water een fraai decor: het Amsterdam-Rijnkanaal langs de Keulsekade, de Industriehaven en de kleine insteekhaven op de hoek Keulsekade-Tractieweg. Daarnaast bevindt zich in het gebied een aantal monumentale industriële panden waaronder de energiecentrale en een aantal gebouwen van Werkspoor.

Water als decor: Industriehaven

Toch is duidelijk dat Werkspoorkwartier geen eenheid uitstraalt. Zo bestaat er weinig samenhang tussen alle contrasten. Activiteiten vinden plaats binnen de gebouwen of kavels en daarmee zijn er weinig tot geen onderlinge interacties. Eventuele interessante activiteiten zijn nauwelijks zichtbaar en de ruimte tussen de gebouwen wordt niet benut. Hierdoor is vooral sprake van autonome wereldjes die zich op de kavels of in de gebouwen afspelen. Hoewel niet altijd zichtbaar zijn met name de grootschalige kavels schaars bebouwd. Er is daardoor een grote overmaat aan buitenruimte; voor parkeren, opslag of ongebruikt.

Zakelijke dienstverlening Leisure Onderwijs & Maatschappelijk Kunsten Woningen Bedrijvigheid overig

Haven a e weg av eg W er k ha spo ve o n r-

ijs

tra at

jp str aa t

W als er

ijs tra at

Vl am pi

Industrieh

str aa t jp Vl am pi

et ijz er str aa t Gi

Keuls K l ekad ekade

Tr ac tie we g

eg sw id he

Creatieve industrie

ha ve r

r jve Ni

Functiekaart: Kleurrijk pallet

In samenstelling is het bedrijventerrein onalledaags. Met name aan weerszijden van de Nijverheidsweg kent het gebied ruim bemeten kavels. Deze zijn voornamelijk in gebruik voor productie, recycling, opslag en transport. Voorts is de energiecentrale van NUON langs het kanaal een blikvanger. Stadswerken heeft er zijn afvalstations en zijn stadswerf. Vanouds zijn op het bedrijventerrein ook enkele kantoren gevestigd. Ook het forse gebouw van Eneco springt bij de entree in het oog. Het overige deel van Werkspoorkwartier bestaat uit kleinschalige bedrijven. Dit betreft een kleurrijk pallet dat uiteenloopt van autoreparaties, spuiterijen en steenhouwers tot muziekproducenten, webdesigners, squashcentrum en kinderdagverblijf. Op het terrein bevindt zich aan de industriehaven een gemeentelijke overslaglocatie. De Industriehaven is de enige locatie met een openbare loswal aan de binnenstadszijde van het

Sc

Amsterdam Rijn kanaal

De hekken en muren rondom de kavels geven niet alleen een kaal aangezicht maar zorgen ook voor een gebrek aan oriëntatie. Bezoekers kunnen bijvoorbeeld niet zien wat zich achter de hekken plaatsvindt. Dit wordt vergroot door een onduidelijkheid over voor- en achterkanten en een onlogische wegstructuur door het gebied. Het versterkt dat bezoekers het gebied niet kennen en niet kunnen duiden.

Blikvanger: Nuon centrale

aven

Functiekaart: kleurrijk pallet


StadsOntwikkeling


Amsterdam-Rijnkanaal en is daarmee een waardevolle haven. In het gebied staat langs de Keulsekade een aantal woningen in particulier eigendom en enkele bedrijfswoningen. Ook is langs de Cartesiusweg een rij woningen gebouwd. Ten zuiden van de industriehaven ligt een kleine woonwijk, de Schepenbuurt, maar deze valt buiten het feitelijke bedrijventerrein. Het gebied kent veel dynamiek van vertrekkende bedrijven en nieuwe vestigers. Momenteel staat er ook veel te koop en te huur. Opvallend is dat juist de grotere bedrijven Cartesiusweg verlaten (of dit overwegen voor de korte of lange termijn). Een belangrijke reden is dat het terrein min of meer ingesloten is geraakt binnen het stedelijke weefsel van Utrecht waardoor het gebied minder aantrekkelijk is geworden voor bedrijven met veel vrachtbewegingen. Hier tegenover staat een groei van kleinere bedrijfjes. Opmerkelijk is de toename van creatieve ondernemingen. Kenners uit het creatieve circuit weten het gebied steeds meer te waarderen als een afwijkende plek met tegendraadse kwaliteiten zoals lage huren, industriële panden, veel ruimte en grotere vrijheden op een binnenstedelijke locatie. Dit soort averechtse locaties zijn elders in Utrecht zeldzaam geworden. Ook andere kleinschalige bedrijven trekken hier naartoe vanwege dezelfde redenen. Inmiddels telt Werkspoorkwartier tussen 60 en 70 kleinere bedrijven in de zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, creatieve industrie, kunsten en vrijetijdsbestedingen. Interessant is dat met het geleidelijke vertrek van grotere bedrijven ook de grootschaligheid afneemt. Vrijkomende fabrieks-

panden en hallen worden in gebruik genomen als verzamelgebouw voor meerdere gebruikers. De verwachting is dat dit in de komende jaren bij nog een aantal grotere panden zal gebeuren. Kleinschaligheid doet zijn intrede, al is dat nog niet zichtbaar buiten de gebouwen of de kavels. Met het verdwijnen van de traditionele gebruikers zal overigens ook de bijbehorende milieuhinder kunnen afnemen. De ontdekking van Werkspoorkwartier door kunstenaars, creatieve ondernemers en stadsverzorgende diensten heeft inmiddels ook de aandacht van investeerders getrokken. Projectontwikkelaar TCN heeft al een aantal jaren geleden zijn oog laten vallen op dit gebied. TCN heeft het project Transformator opgestart waar diverse creatieve bedrijven inmiddels een plek hebben gevonden. In meerderheid gaat het daarbij om bedrijven die aan de bovenkant van de creatieve sector zitten. TCN wil dit concept verder gaan verspreiden over de Cartesiusweg, waarbij de Industriehaven voor hen een interessante locatie is. Bij het grote publiek is Werkspoorkwartier als gebied relatief onbekend ondanks de binnenstedelijke locatie. Daar staat tegenover dat veel stedelingen toch hun weg er naar toe weten te vinden voor bezoek aan specifieke bestemmingen als All Inn squash en fitness, Kidzcity, het Fantaziehuis of het afvalscheidingstation. Ze komen daarbij weliswaar voor de functie en niet voor het gebied. Buiten de publieksaccommodaties valt hier weinig te beleven voor de Utrechter. Even zo goed laten die functies wel zien dat het publiek zich niet laat belemmeren door de schrale en rommelige aanblik.

8. BRENNERPAS

7. 1.

6.

ROYAL INVEST

2. ROYAL INVEST

5. 3.

9.

NUON

TCN BRENNERPAS

4. ENECO

NUON NUON

Dynamiek in het gebied

KRUISWIJK NUON

(peildatum oktober 2010, complete lijst zie bijlagen) Leegstaande panden en binnenkort in aanbod

JONGENEEL

Eigendomskaart Particulier eigendom Particulier eigendom - erfpacht Eigendom gemeente

Dynamiek in gebied

Eigendomskaart


StadsOntwikkeling

Ruimtelijke analyse Ruimtelijke structuur

Nijverheidsweg as hoekverdraaiing kavelrichting

Er zijn op het terrein 3 deelgebieden te onderscheiden op basis van de bebouwingsstructuur. In de zone tussen het spoor en de Tractieweg is de maat en schaal van de bebouwing vrij klein. Bovendien is er per kavel een relatief groot deel bebouwd. De verkavelingsrichting is haaks op de weg en het spoor. Tussen de Tractieweg en de Nijverheidsweg worden de kavels groter, is er meer open ruimte, maar blijft de kavelrichting gericht op de Tractieweg. Aan de Nijverheidsweg zijn veel achterkanten van bedrijven. Er staan hier een tweetal zeer grote gebouwen, Eneco en Tractieweg 41. De driehoek die wordt begrensd door de Nijverheidsweg, het AmsterdamRijnkanaal en de Industriehaven, heeft een kavelrichting die wordt bepaald door het kanaal. De aansluiting van de kavels op de Nijverheidsweg is daardoor onder een hoek, er ontstaat restruimte. De energiecentrale domineert dit deel van het bedrijventerrein. Het is opvallend dat het gebied veel open ruimte kent, bijna geheel in privé-domein. De bouwhoogte is gemiddeld tot 9 m. Enkele gebouwen hebben een grotere bouwhoogte, met als uitschieter de NUON van 45 m hoog.

Diversiteit in korrel en schaal gebouw en kavel Nijverheidsweg as hoekverdraaiing kavelrichting Relatie water niet optimaal Relatief veel open ruimte in gebied Nuon als XL gebouw en kavel

Relatief veel open ruimte

Relatie water niet optimaal, relatief veel open ruimte


Diversiteit in korrel en schaal gebouw en kavel

Verhouding bebouwd en onbebouwd terrein

Groenstructuur Er is geen heldere groenstructuur in het gebied. Het groen dat voorkomt is versnipperd en voegt weinig toe aan de kwaliteit van het gebied. Op onderdelen is er echter wel sprake van structureel groen. De bomenrij langs het Amsterdam Rijnkanaal is deels aanwezig, echter niet over de gehele lengte even sterk. In het groenstructuurplan is de oever van het kanaal opgenomen als wenselijke groene, recreatieve verbinding. Opvallend is het parkje achter de woningen aan de Cartesiusweg. Dit staat in contrast met het overwegend functioneel ingerichte bedrijfsterrein.

Nijverheidsweg: versnipperd groen

Langs de Nijverheidsweg is aan de noordoostzijde van de weg een oude watergang gelegen, een restant van de oorspronkelijke verkaveling. De watergang is in delen aanwezig en niet altijd zichtbaar. De Nijverheidsweg oogt groen, deels door de groene inrichting, groene ‘resthoeken’ van de aangrenzende priveterreinen en door de bomen langs de weg. De bomenrij is evenwel niet continu. Langs de Tractieweg staan ook hier en daar bomen, maar van een doorlopende structuur is geen sprake. Tot slot bevindt zich parallel aan het spoor een groene strook. Dit groen is kwalitatief laagwaardig en draagt weinig bij aan de groenstructuur van het gebied.

Heldere groenstructuur ontbreekt Structureel groen deels aanwezig Bomenrijen zijn niet continu

Werkspoorhaven

Groenstrook langs spoor

Parkje achter woningen Cartesiusweg

Keulsekade: bomenrij niet continu


StadsOntwikkeling

Infrastructuur De hoofdontsluiting voor de auto is de aansluiting Cartesiusweg-Nijverheidsweg. Secundaire ontsluitingen zijn er nog vanaf de Amsterdamsestraatweg via de Julianaparklaan en de Demkaweg-Havenweg (zuidzijde). Gelet op de breedte van deze wegen zijn deze minder geschikt voor vrachtverkeer. De hoofdfietsroutes in het gebied zijn de routes via de Nijverheidsweg en de Keulsekade-Havenweg. Ook via de Julianaparklaan kan het gebied met de fiets bereikt worden. Aan de Cartesiusweg, net ten zuiden van station Zuilen, is nog een langzaam verkeers- (fiets en voetgangers)verbinding. De wens bestaat om de hoofdfietsroute langs het Amsterdam Rijnkanaal te maken.

NS

Nijverheidsweg geen functionele as

Voetgangers kunnen het gebied bereiken via de aansluiting Cartesiusweg-Nijverheidsweg, via de langzaam verkeersverbinding net ten zuiden van het station Zuilen en de Julianaparklaan. Ook vanaf de zijde Amsterdam Rijnkanaal kan men het gebied te voet bereiken. Echter, langs deze wegen (Keulsekade en Havenweg) zijn geen trottoirs aanwezig.

Onduidelijke verkeerstructuur: busknip

Aan de rand van het gebied ligt Station Zuilen, onderdeel van spoorlijn Utrecht -Amsterdam. Er is één buslijn (lijn 4) die het gebied doorkruist via de route Nijverheidsweg-Tractieweg-Vlampijpstraat (of Walserijstraat)-Julianaparklaan. In de Walserijstraat zit een bussluis. Alleen van de Cartesiusweg zijn telgegevens bekend. Intensiteiten op de Cartesiusweg liggen tussen de 25.000 en 30.000 motorvoertuigen/etmaal (bron ALU).

Onduidelijke verkeersstructuur Nijverheidsweg geen functionele as Entrees gebied fungeren niet als zodanig Gebied is onderdeel van hoofdfietsroute

Station Zuilen

Tractieweg


Onduidelijke verkeersstructuur: hoofdontsluiting Nijverheidsweg buigt af

Erfafscheiding De kavels zijn zeer gesloten, afgeschermd met open en gesloten hekwerken al dan niet gecombineerd met een groene voet. Gevolg hiervan is dat grote delen ontoegankelijk zijn, waardoor de relatie met het Amsterdam Rijnkanaal en een informeel netwerk in het gebied ontbreekt. Binnen de gesloten kavels is de voor- en achterkant situatie soms onduidelijk.

Open erfafscheiding

Grote ontoegankelijke gebieden Informele routes ontbreken Hekwerken domineren gebied

Betonnen erfafscheiding

Erfafscheiding in combinatie met groen

Gesloten erfafscheiding

Grote ontoegankelijke gebieden: Nuon terrein


StadsOntwikkeling

Landmark: Nuon-centrale en industriële brug


Beeldbepalende elementen Het gebied bevat een aantal beeldbepalende elementen, Nuon is één daarvan. Met name de hoge schoorsteenpijpen zijn overal zichtbaar in het gebied. De energiecentrale wordt vaak in samenhang gezien met de landmarks in de omgeving, waaronder de Nuon pijp aan de overzijde van het kanaal en de schoorsteen van Douwe Egberts. Het water is ook beeldbepalend voor het gebied. Het Amsterdam Rijnkanaal begrenst het gebied als grote ruimtelijke structuur. De havenkommen vormen de relatie met het water. De spoorbruggen over het kanaal begrenzen het Werkspoorkwartier en geven bijzondere panorama’s van het bedrijventerrein. NUON Lage Weide

Gemeentelijk monument (in procedure)

Vanaf de Cartesiusweg gezien ligt het bedrijventerrein verscholen achter een huizenrij. De hoofdentree is wel aan de Cartesiusweg gelegen maar ook hier is er weinig zicht op het achterliggende gebied, op de schoorsteenpijpen van Nuon na. Daarnaast kent het gebied verschillende langzaamverkeer entrees en een onderdoorgang onder het spoor die wel toegankelijk is voor autoverkeer. Het terrein bevat twee (gemeentelijke) monumenten: de bruggen als onderdeel van de Keulsekade (over de Industriehaven en de Werkspoorhaven). Voor een vijftal gebouwen loopt een procedure aanvraag (gemeentelijk) monument. Dit betreft de energiecentrale, een betonnen loods langs het kanaal en een drietal oorspronkelijke werkspoorpanden: de machinefabriek, de energiecentrale aan de Tractieweg en het ontspanningsgebouw aan de Vlampijpstraat.

Gebied bevat industriële pareltjes Nuon landmark van Werkspoorkwartier Water als decor (Amsterdam Rijnkanaal, Industriehaven, Werkspoorhaven)

Water als decor: Industriehaven

Landmark: Nuon-centrale

Industiële brug bij Werkspoorhaven

In procedure monumentenstatus: voormalige machinefabriek Werkspoor


DEEL 2 - Stedelijk kader en beleid

StadsOntwikkeling

Relevant beleid Structuurvisie (2005)

Voorontwerp bestemmingsplan

In de structuurvisie staat het gebied bij het ontwikkelingsbeeld 2015 aangeduid als bedrijventerrein. Voor de langere termijn, de gebiedsperspectief 2030, wordt aangegeven dat bedrijventerrein Cartesiusweg evtentueel in aanmerking komt voor transformatie met als directe aanleiding de ontwikkeling van de twee Ranstadspoorstations Zuilen en Majella, de aantrekkelijke ligging aan het ARK en de reservering van de verbinding tussen Lage Weide en de stad.

In het voorontwerp bestemmingsplan is gekozen de bestemming zoveel mogelijk te respecteren. De voorziene verkleuring van het gebied is al in veel bestemmingen mogelijk. Indien dit niet het geval is, zal deze ontwikkelingsvisie worden gebruikt bij de keuze om al dan niet mee te werken aan bestemmingswijziging.

Bestemming Utrecht (2009) In bestemming Utrecht staat het gebied Cartesiusweg omschreven als een gebied van vitalisering en gedeeltelijk stedelijke transformatie. Bestemming Utrecht legt de nadruk op het ontwikkelen van Utrecht als stad van kennis en cultuur.

Ontwikkelingsvisie NV Utrecht In het kader van de NV Utrecht is regionaal ruimtelijk beleid vastgesteld voor de periode tot 2030. Voor Utrecht wordt daarbij de in het Regionaal Structuurplan verankerde prioriteit voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn en het Stationsgebied als de belangrijkste regionale ontwikkelingen bevestigd. Daarnaast wordt ingezet op de ontwikkeling van Rijnenburg en van een aantal woningbouwlocaties in het bestaand stedelijk gebied. In cijferopstelling onder het rapport is niet gerekend met de Cartesiusweg e.o. als woningbouwlocatie.

Structuurvisie (2005)

Bestemming Utrecht (2009)


Concept voorontwerp bestemmingsplan Lage Weide, uitsnede Cartesiusweg

Dynamisch Stedelijk Masterplan

Bereikbaarheid

Het Dynamisch Stedelijk Masterplan (DSM) is de agenda voor binnenstedelijk bouwen. Het is de eerste stap om de locaties in kaart te brengen die voor woningbouw in aanmerking komen. In het DSM wordt ook het verband gelegd met stedelijke ambities op bijvoorbeeld het gebied van verkeer, groen en wonen. Tot slot staat in het plan hoe gedacht wordt de locaties te gaan ontwikkelen. Daarbij is het goed te weten dat het een dynamisch plan is: de koers wordt aangegeven, maar wordt steeds aangepast aan de actualiteit. Dit sluit aan bij het feit dat het transformeren van de locaties vele jaren in beslag gaat nemen en met de laatste inzichten mee moet kunnen groeien. Het afgelopen jaar zijn met alle betrokkenen de ingrediënten verzameld voor het DSM. Dit is gedaan tijdens een excursie, een werkconferentie en een digitaal stadsdebat. Daarna is het Masterplan opgesteld. In de vergadering van 28 juni 2011 heeft de gemeenteraad het Masterplan vastgesteld. Het Werkspoorkwartier is geen onderdeel van het Dynamisch Stedelijk Masterplan geworden, in tegenstelling tot de Cartesiusdriehoek, waar op termijn een levendig woonmilieu in hoge dichtheid is voorzien.

In het Actieplan Luchtkwaliteit is de relatie geanalyseerd tussen luchtkwaliteit en automobiliteit. Dit noodzaakt tot het treffen van doorstromingsbeperkende maatregelen aan het Paardenveld en op termijn aan de westelijke verdeelring. Dit laatste met name omdat op de Pijperlaan, Haydnlaan en Lessinglaan en op de Josephlaan/Marnixlaan leefbaarheidsproblemen dreigen te ontstaan als gevolg van het aanbod aan autoverkeer. In het Collegeprogramma “Groen, Open, Sociaal” is aangegeven dat de ontsluiting aan de westkant van de stad dient te verlopen via een aantal aan te passen bestaande wegen, waaronder de NOUW2. Het gebied Cartesiusweg e.o. wordt in hoofdzaak op het rijkswegennet aangesloten via de route NOUW2/Hogeweidebrug/Vleutense Weg/Westelijke Verdeelring en via de NRU/Westelijke Verdeelring. Bij het ontwikkelen van het gebied Cartesiusweg e.o. dient daarom voorkomen te worden dat als gevolg van die ontwikkeling de automobiliteit op de westelijke verdeelring fors toeneemt. Momenteel doorloopt het opgestelde Ambitiedocument en de voorkeursvariant Utrecht West de besluitvormingsprocedure.

Kantoren Op regionaal BRU niveau zijn afspraken gemaakt ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe kantoren. In dit kader is vastgelegd op welke locaties en hoeveel m2 kantoren mogen worden gerealiseerd. Binnen Utrecht zijn dat de locaties Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Buiten deze locaties mogen geen nieuwe kantoren worden ontwikkeld. Eén en ander is tevens vastgelegd in het Utrechtse “Ontwikkelingskader Kantoren”. Achtergrond hiervan is dat de drie prioritaire kantoorlocaties de grootste marktpotentie hebben en dat de (her)ontwikkeling van die gebieden staat of valt met de realisatie van de toegewezen kantoormeters. Indien het College besluit af te wijken van haar beleid door elders nieuwe kantoorontwikkeling toe te staan dan zal aan het BRU een afdracht moeten plaatsvinden van €175,- per m2. Eind 2011 is de Kantorenstrategie 2011 door het College vastgesteld. De veranderingen op de kantorenmarkt, economische crisis en de introductie van het ‘nieuwe werken’ leiden tot een dalende vraag naar kantoorruimte. Utrecht reageert met deze kantorenstratgie op de veranderingen op de kantorenmarkt door keuzes te maken in nieuwbouwontwikkelingen en maatregelen te nemen om de leegstand aan te pakken. Voor het Werkspoorkwartier betekent dit dat geen solitaire kantoren mag worden gerealiseerd.

Retail/PDV Ook voor de ontwikkeling van nieuwe retail en andere stadsverzorgende detailhandel is een beperkt aantal locaties in de stad aangewezen, te weten het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum en in mindere mate de grootwinkelcentra Overvecht en Kanaleneiland. De ontwikkeling van perifere detailhandelsvestiging (PDV) is in principe voorbehouden aan The Wall en de Woonboulevard. Daarnaast wordt op de bedrijventerreinen Overvecht (vastgesteld BP)en Lage weide (VOBP) enige ruimte geboden voor PDV. In het kader van de procedure van het Bestemmingsplan Leisure in Werkspoorkwartier


StadsOntwikkeling

Gezoneerd industrieterrein Lage Weide

Geluidscontouren bedrijven november 2010

Milieuzonering: hindercontouren bedrijven binnen plangebied

Milieuzonering: geluidscontouren spoor

Hindercontouren bedrijven categorie 3.2 - 100 m bedrijven categorie 4.2 - 300 m Gasvulpunt/opslagtank - 150 m


Lage Weide/Cartesiusweg is voor Cartesiusweg de insteek om volumineuze detailhandel/PDV uit te sluiten. Wel wordt ruimte geboden aan productiegeliëerde detailhandel tot een maximum van 250 m2. Dit biedt bijvoorbeeld mogelijkheden om ruimte te bieden aan ateliers in combinatie met een kleine verkoopruimte wat in lijn is met de insteek om het terrein langzamerhand te transformeren naar een stadsverzorgend creatief terrein.

Leisure In 2010 is in opdracht van Economische Zaken de adviesnota leisure opgesteld. Daarin is ook bekeken welke bedrijventerreinen mogelijk geschikt zijn voor leisure. Vooral vanwege de gunstige huur- en koopprijzen zijn bedrijventerreinen aantrekkelijk voor de leisuremarkt. In het gebied zijn Kidzcity en de Central Studio’s gevestigd. Wat betreft verdere leisure-invulling leent Werkspoorkwartier zich vooral voor doelgerichte functies (specialty) voor nichemarkten en/of fijnproevers. Hierbij wordt gedacht aan voorzieningen die aansluiten bij de geambieerde ontwikkeling tot terrein voor de creatieve sector (bijv. een Granville Island Vancouver) achtige broedplaatsontwikkeling waarin ruimte wordt geboden aan innovaties en beginnende kunstenaars/creatieven op gebied van theater, games, kunst (galeries, ateliers, studio’s, en dergelijke)

belang voor Lage Weide als multimodaal knooppunt. De industriehaven speelt echter ook een rol in de multimodale doelstelling vanwege de openbare loswal die daar ligt. De rol en positie van deze openbare loswal is onderdeel van de studie. Naast de openbare functie wordt de haven gebruikt door Van Vliet en als wachtplaats voor de schepen die elders in de haven nog niet terecht kunnen. De Nuon heeft er grote in- en uitstroomopeningen van koelwater. Bij renovatie van de afgelopen jaren is een werf gecreëerd welke voor publiek opengesteld zou kunnen worden. Het aanliggende bedrijf (RET) gebruikt de zuidkade verder niet.

Groenstructuurplan In Utrecht en in de regio is de filosofie van de compacte stad steeds het uitgangspunt voor stedelijke ontwikkeling. De visie voor het stedelijk groen gaat uit van verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijk groenareaal en het realiseren van groene verbindingen naar de omringdende landschappen en uitbreiding van het groene areaal Utrecht. In het Werkspoorkwartier loopt langs het Amsterdam Rijnkanaal een hoofdfietsroute en vormt daarmee de groene verbinding met het groen buiten Utrecht. Het Groenstructuurplan gaat uit van opwaarderen van deze recreatieve groene verbinding.

Milieuzonering Multimodaal knooppunt Lage Weide Voor het centrale deel van Lage Weide, rondom de havens, wordt een studie verricht om de kansen voor het versterken van het multimodale karakter van het bedrijventerrein zo optimaal mogelijk te kunnen benutten. De kern van het multimodale deel ligt op het industrieterrein Lage Weide, rondom de binnenhavens. Ook de nabijheid van een spoorweg en de A2 zijn van

Vrijwel het gehele Werkspoorkwartier is onderhevig aan een forse milieuhinder. Het grootste gedeelte van het Werkspoorkwartier ligt binnen het geluidsgezoneeerde industrieterrein Lage Weide. Ook zijn er hinderzones van het spoor en zijn er forse milieuzones van de bedrijven zelf. Deze milieuzones hebben beperkingen voor gevoelige functies. Voor een uitgebreide toelichting zie Bijlagen.

Recreatieve route Amsterdam Rijnkanaal


DEEL 3 - Ontwikkelingspotentie

StadsOntwikkeling

Denkkader Richting kiezen in onzeker tijden De ontwikkelingsrichting van Werkspoorkwartier heeft weinig sturing gehad in de laatste decennia. Ondernemers van allerlei pluimage zijn zich hier gaan vestigen vanwege de specifieke omstandigheden die elders in de stad steeds schaarser zijn geworden: lage prijzen, industriële panden, voldoende ruimte en een bijzondere vrijheid om je ding te kunnen doen. Het gebied is momenteel volop in beweging en verandert geleidelijk van kleur. Werkspoorkwartier blijkt steeds meer een plek voor kleinschalige innovatieve bedrijven die het vizier vooral op de stad hebben gericht. Marktpartijen zien investeringskansen met het oog op waardevermeerdering. Door het verwachte vertrek van een aantal grootschalige traditionele bedrijven zullen in de komende jaren ruime kavels beschikbaar komen, vooral in het middengedeelte van het bedrijventerrein. Welke toekomst kent de Werkspoorkwartier? In de huidige complexe en onzekere tijd is de zoektocht naar het toekomstperspectief van stedelijke gebieden er niet eenvoudiger op geworden. De overtuiging groeit dat het traditionele systeem in de ruimtelijke ordening niet meer voldoet. De heersende planningsmethodiek gaat uit van het voorspellen van behoeftes waarna planmatig het geraamde aantal vierkante meters wordt ontwikkeld. De praktijk is echter dat de onvoorspelbaarheid en de afhankelijkheid van niet-beheersbare (mondiale) processen zo groot is dat de cijfers van nu niets meer zeggen over die van morgen.

Een gecompliceerd gebied als Werkspoorkwartier vereist een geheel ander denkkader en planningsbenadering. Een planmatige vastgoedontwikkeling zal niet voldoen in dit gebied met zijn grote verscheidenheid aan eigenaren, functies en inrichtingskwaliteiten. Er moet juist volop ruimte zijn voor adaptatie, flexibiliteit en nieuwe initiatieven. Om hieraan richting te geven is Werkspoorkwartier gebaat bij een helder toekomstperspectief en een overtuigend geformuleerde identiteit. De praktijk leert dat gebieden met een sterke identiteit in staat zijn betekenis te geven aan gebruikers, een antwoord te kunnen bieden aan de veranderende stad en mee te kunnen bewegen met de toekomst. De historische binnenstad van Utrecht is het ultieme voorbeeld van een gebied met een sterke en authentieke identiteit die zich al eeuwenlang weet aan te passen aan veranderende behoeften. Met het vizier op een collectief gewenste identiteit voor Werkspoorkwartier kunnen nieuwe initiatieven de ruimte krijgen wanneer ze het gewenste toekomstperspectief gaan versterken. Echter, ook tijdens de verbouwing gaat de verkoop door. Ten alle tijden moet nagestreefd worden het gebied tijdens de transitie goed te laten functioneren, ook voor bedrijven die minder bij de toekomsitge identiteit passen.

HKU aan de Tractieweg

De stad straks Het is verhelderend om naar de potenties van Werkspoorkwartier te kijken vanuit zijn (mogelijke) betekenis voor de stad. Utrecht is een stad van economische en culturele diversiteit en is volop in beweging. Er wordt hard gewerkt aan de stad van straks met een grote variëteit aan aantrekkelijke omgevingen. In een snel veranderende wereld dienen zich nieuwe generaties en nieuwe thema’s aan, met alle mogelijke effecten op de ruimtelijke inrichting. Zo ontstaat in de hedendaagse steden een nieuwe orde van plekken. Utrecht loopt daarin voorop met diverse kennis- en cultuurcentra en transformatiegebieden die elk specifieke betekenis hebben voor uiteenlopende doelgroepen (zie Bestemming Utrecht, 2009). Werkspoorkwartier kan daarin een bijzondere positie innemen. Voor het ontwikkelingsperspectief van Werkspoorkwartier is het daarom essentieel om de onderscheidende kwaliteiten te bezien vanuit de meerwaarde die het kan bieden voor de stad van straks. Zie bijlage: verkleuring van het gebied


Ontwikkelingspotentie SWOT-analyse In de zoektocht naar de ontwikkelingspotentie is het goed de (bestaande) kwaliteiten en de kansen te benoemen die je naar de toekomst toe wilt meenemen. Aan de andere kant is het ook belangrijk te weten welke voor verbetering in aanmerking komen of een risico vormen. In onderstaande swot-analyse zijn de sterktes en zwaktes cq. kansen en bedreigingen van Cartesiusweg opgesomd, bezien vanuit de ontwikkelingspotentie van het gebied.

Sterktes •

Binnenstedelijke locatie met goede bereikbaarheid

Zwaktes •

binnen de stad

Milieuhinder geeft ontwikkelingsbeperkingen voor gevoelige functies

•

Station Zuilen

•

Afnemende bereikbaarheid van buiten de stad

•

Diversiteit aan bedrijven

•

Wegtrekken van grootschalige bedrijven

•

Ontdekt als vestigingsplek bij een aantal groeisectoren

•

Geen overall gebiedsidentiteit

(w.o. creatieve bedrijven, stadsverzorgende diensten en

•

Geringe bekendheid / zwak imago

vrijetijdsbestemmingen)

•

Grotendeels traditioneel bedrijventerrein

•

Een groeiend creatief imago

•

Laagwaardige uitstraling

•

Veel dynamiek

•

Versleten openbare ruimte

•

Lage prijzen (grondprijzen en huurniveau)

•

Povere gebouwen

•

Relatief veel ruimte

•

Deels ontoegankelijk / hekken

•

Vrijheidsgevoel

•

Traditionele verkaveling

•

Aantal bijzondere plekken

•

Autonome wereldjes / geen samenhang

•

Aantal industriële monumenten

•

Weinig onderlinge interactie tussen bedrijven

•

Water als decor: kanaal en industriehavens

•

Overmaat aan ruimte op de kavels

•

Aantal publieksbestemmingen

•

Onlogische structuur

Kansen

Bedreigingen

Sterke identiteit die richting kan geven aan ontwikkelingen /

•

Economische dip / onbekende marktvraag

betekenis voor de stad

•

Creatieve sector is beperkt in omvang

•

Transformatie naar een werklandschap van de toekomst

•

Veel kleinschalige bedrijven hebben beperkte financiële

•

Schaarste in Utrecht aan ruimte voor stadsgeoriënteerde

•

bedrijven •

Groeiend aantal innovatieve ondernemers

•

Ontwikkeling van een creatieve community

•

Ontwikkeling van een urban culture lifestyle met verblijfsplekken (voorzieningen)

•

Specifieke publieksbestemmingen

•

Aantal (grote) vrijkomende kavels

•

Interesse van investeerders in transformatie

•

Bottom-up ontwikkelingen (tendens van ‘zelfdoen’ / particulier opdrachtgeverschap)

•

Gemeentelijk grondbezit op aantal locaties

•

Herkend als potentiële locatie voor een ‘creatieve werkplaats’

•

positie •

Veel dynamiek onder bedrijven betekent ook een beperkte stabiliteit bij veel bedrijven

•

Speculanten in vastgoed op zoek naar rendement op korte termijn

•

Nochtans weinig zicht op waardeontwikkeling op de lange termijn

•

Huidige sterkte zijn ‘lage prijzen’ wat weinig ruimte laat voor ontwikkelrendement en kwaliteitssprong (onrendabele toppen)

•

Risico dat het gebied gebruikt wordt als ‘afvalputje’ voor allerlei bedrijven die goedkope ruimte zoeken

•

Broos evenwicht tussen behoefte aan een vrijplaats (in-

in Stadsagenda Broedplaatsenbeleid

formeel karakter) en regie op ontwikkelrichting (formele

Wens om te investeren in cultureel ondernemerschap /

plekken)

Culturele Hoofdstad 2018 •

Mogelijke hefboomwerking van strategische interventies op bijzondere plekken

•

Kansen voor tijdelijke initiatieven

•

Gebruik van water (havens) ten behoeve van watergerelateerde functies, zoals: verblijf en overslag.


StadsOntwikkeling

Marktpotentie Werkspoorkwartier heeft te maken met een aantal marktontwikkelingen. Van belang is dat het werklandschap onderdeel uitmaakt van het grotere aanbod aan werklocaties in de Utrechtse regio. De vraag naar ruimte op dit terrein staat in relatie tot de totale vraag naar ruimte en het overige aanbod in de stad. Bekend is dat de agglomeratie Utrecht met zijn uitstekende vestigingsvoordelen een blijvend goede economische positie heeft binnen Nederland. De groeiverwachtingen voor Utrecht zijn bovengemiddeld ondanks de huidige economische omstandigheden. Werkspoorkwartier neemt ook nu al als binnenstedelijk terrein met zijn gemengde bedrijvigheid en betrekkelijk laagwaardig imago een geheel eigen positie in. De marktvraag voor het gebied verandert. Grootschalige productie-, opslag- en transportbedrijven zijn steeds minder geïnteresseerd vanwege de verslechterde bereikbaarheid ten opzichte van snelwegen. Voor een reeks van stadsverzorgende bedrijven is het juist wel een aantrekkelijke vestigingsplek. Voorbeelden zijn autoreparatie, carwash, grafstenenhandel, uitgeverijen en verhuur van audiovisueel equipment. Ook biedt het terrein een alternatief voor goedkope publieksaccommodaties zoals zalenverhuur, squash en fitness, kindervermaak, kinderopvang en verenigingsruimten.

Een bijzondere marktontwikkeling is de groeiende belangstelling van kunstenaars en creatieve ondernemers. Het gaat hierbij om een uiteenlopende groep van kunstenaars en ondernemers die zich bezig houden met media (muziek, boeken en film) en creatieve zakelijke diensten. De perspectieven voor Werkspoorkwartier zijn gunstig voor vestiging van creatieve bedrijven. In Utrecht is de creatieve industrie bovengemiddeld aanwezig. In de afgelopen tien jaar is het aantal banen verdubbeld tot 9.400 in 2009. Het groeipercentage lag gemiddeld op bijna 7% per jaar. Ruim de helft van de groei kwam door startende ondernemers. Maar ook kleine bedrijven (2 t/m 5 fte) en grotere bedrijven (meer dan 50 fte) hebben voor veel banengroei gezorgd. De creatieve bedrijven bevinden zich momenteel in diverse karaktervolle panden verspreid over de stad. De tegenwoordige behoefte van broedplaatsen is gericht op een onconventionele, inspirerende omgeving waar een groep creatieve kenniswerkers elkaar treft, stimuleert en in cross-overs samenwerkt. Vrijetijdsfuncties en eventueel woonfuncties maken integraal onderdeel uit van zo’n gebied. In dit kader wordt Werkspoorkwartier expliciet genoemd als gewenste locatie voor een creatieve zone waar een grootschalig, spraakmakend gebaar kan worden gemaakt.

Stadsverzorgende bedrijven in Werkspoorkwartier

Ateliers, NDSM-terrein


Potentie oude loods Werkspoor

Kansrijk als binnenstedelijk werklandschap en creatieve zone Een belangrijke conclusie uit de swot-analyse en de marktpotentie is dat Werkspoorkwartier vooral kansrijk is als een binnenstedelijk werklandschap voor (kleinschalige) bedrijven met een oriëntatie op de stad. De huidige vestigingsredenen (lage prijzen, ruimte en vrijheid) zorgen voor een onmiskenbare eigenschap die elders in de stad steeds schaarser wordt. Bijzondere potentie is er voor het verder ontwikkelen van een creatieve zone met een bijbehorende lifestyle omgeving. Hiervoor is overigens wel een aantal cruciale ingrepen noodzakelijk omdat de mogelijkheden voor onderlinge samenwerking, cross-overs en ontmoetingen nog beperkt zijn. Naast creatieve industrie is het gebied kansrijk voor andere kleinschalige stadsgeoriënteerde bedrijven waaronder ambachten en onderhoudsbedrijven. Vrijetijdsfuncties maken integraal onderdeel uit van het werklandschap met dien verstande dat het zal gaan om bestemmingen die bijdragen aan het concept. Deze conclusie betekent in feite een doorontwikkeling van de beweging die het gebied al uit zichzelf maakt en geen geforceerde volledige transformatie. Een transformatie naar een woongebied is vanwege milieubeperkingen niet mogelijk en vanwege het aanbod elders in de stad ook niet wenselijk.

Creatieve zone, Duitsland

Tenslotte is ook een transformatie naar een kantorenlocatie niet mogelijk of wenselijk vanwege de marktomstandigheden en regionale afspraken. Creatieve zone, voormalige Lijmfabriek

Creatieve zone, NDSM-terrein


StadsOntwikkeling

Positionering Betekenis voor creatief Utrecht Utrecht heeft gekozen voor het profiel ‘stad van kennis en cultuur’. Dit profiel sluit aan bij de al aanwezige sterkten van de stad in de vele kennisinstituten, de hoog opgeleide beroepsbevolking en het veelzijdig cultureel talent. Het profiel geeft ook verdere richting aan de ontwikkeling van de stad. In Bestemming Utrecht (2009) wordt de visie hierop gegeven. Met de aanwezige kwaliteiten heeft Utrecht goud in handen. Maar de stad wil haar positie verder versterken en wil investeren in wervende woon- en werkmilieus, aantrekkelijke openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeting en uitstekende voorzieningen. In de ‘Stadsagenda kennis en cultuur’ wordt de visie van Bestemming Utrecht uitgewerkt naar concrete acties en projecten. Belangrijk onderdeel is het investeren in de culturele infrastructuur. Utrecht heeft vergaande ambities op het gebied van cultuur. De viering van 300 jaar Vrede van Utrecht in 2013 en de kandidatuur voor Culturele Hoofdstad van Europa in 2018 illustreren dit. Het gaat zowel om investeringen aan de bovenkant (realiseren van culturele podia) als aan de onderkant (faciliteren van kunstenaars en creatieve ondernemers). In de Stadsagenda wordt het Werkspoorkwartier genoemd als interessante locatie voor broedplaatsontwikkeling, een potentieel bruisend gebied waar kleinschalige culturele en creatieve bedrijven in onderlinge interactie kunnen werken. De gemeente wil de economische kracht van de groeiende creatieve industrie verder versterken met een meer effectief broedplaatsenbeleid. Dit gaat verder dan het stimuleren van creatief ondernemerschap met goedkope werkruimtes en netwerkmogelijkheden. Zo zou het interessant zijn om in te zetten op creatieve zones om het vestigingsklimaat te verbeteren. Het Werkspoorkwartier is de locatie in Utrecht met de meeste

Westergasfabriek


potentie voor een grootschalig, spraakmakend gebaar. Zoals bijvoorbeeld de Amsterdamse aanpak bij de Westergasfabriek en het NDSM-terrein. Utrecht zou haar activiteiten voor creatieve werkplaatsen moeten focussen op deze locatie. Hiermee wordt onder andere gedoeld op investeringen in de kwaliteit van het gebied waaronder het mogelijk maken van bijzondere voorzieningen (horeca) en het creëren en profileren van een specifieke verblijfsplek. Hoewel de omvang van de creatieve sector te beperkt zal zijn om de gehele Werkspoorkwartier te kunnen vullen, zal de waarde van een creatief gebied veel verder reiken dan de directe economische verdiensten. Gezien de uitstralingskansen liggen er unieke mogelijkheden in de branding voor het plangebied en Utrecht als geheel. Dit laatste geldt zeker ook in relatie tot de kandidatuur voor Culturele Hoofdstad in 2018.

Betekenis voor economisch Utrecht In economische zin strekt de (mogelijke) betekenis van Werkspoorkwartier veel verder dan de creatieve sector. De huidige ontwikkelingen laten zien dat het terrein met name in trek is bij kleinschalige stadsverzorgende bedrijven. Het wordt wellicht niet altijd zo gezien maar Werkspoorkwartier biedt een schaars goed: op een binnenstedelijke locatie is er ruimte en vrijheid voor relatief lage prijzen. Door buitenstaanders wordt het gebied mogelijkerwijs als laagwaardig bestempeld, maar voor een reeks aan op de stedelijke consument gerichte bedrijven heeft Werkspoorkwartier juist onmisbare kwaliteiten. Voor Utrecht als geheel en de stedelijke economie in het bijzonder is zo’n locatie derhalve van grote economische waarde.

Westergasfabriek

Identiteit Naar een sterke identiteit Om richting te kunnen geven aan gewenste ontwikkelingen is het van wezenlijk belang dat Werkspoorkwartier een helder geformuleerde identiteit gaat krijgen. Een gebiedsidentiteit kan worden uiteengezet in thema’s en waarden. Met een aantal thema’s kan het gebied worden afgebakend naar tastbare inhoud: wat gaat dit gebied bieden? Maar belangrijker nog zijn de niet-tastbare waarden die betekenis en gewicht geven aan de thema’s: wat wil dit gebied vertellen?

Thema’s

Waarden worden sterker wanneer ze door zoveel mogelijk mensen worden gevoeld en gedeeld. Een plek zal meer relevantie krijgen wanneer mensen zich er mee gaan identificeren: bewoners die trots zijn op hun plek en bezoekers die er graag deel van uitmaken. Het is dan ook belangrijk om bij het verder inkleuren van de identiteit de doelgroepen te definiëren. Zij zijn immers degenen die de waarden zullen uitdragen en moeten gaan zorgen voor vertelkracht. Voor de stad krijgt een gebied meer betekenis wanneer het toegevoegde waarden biedt, waarden die elders in de stad niet geboden worden. Zo kan een plek een bijzondere positie in de stad innemen.

3. Creatieve zone

De huidige identiteit van Werkspoorkwartier is nog diffuus. Niet iedereen deelt dezelfde waarden en slechts een kleine groep zal zich echt met het gebied willen identificeren. De betekenis van Werkspoorkwartier in Utrecht zal groeien wanneer de identiteit helderder en sterker wordt. De toekomstige identiteit moet overtuigen, mensen en bedrijven weten te binden. Daarmee kan ook in ruimtelijke en programmatische zin de ontwikkelingsrichting verder worden ingevuld. Om de nieuwe identiteit beter voor het voetlicht te kunnen brengen is daarom het verhaal Cartesiusweg overtuigend en bondig opgesteld.

Thema’s en waarden van Werkspoorkwartier In het weergegeven schema staan thema’s en waarden voor het toekomstige Werkspoorkwartier. Deze worden in DEEL 4 Ontwikkelingsstrategie verder toegelicht.

1. Werklandschap

2. Stadsgeoriënteerd

- Nieuwe werken - Stimulerend voor interactie - Cross-overs - Ambachten - Onderhoud, reparatie - Urban sports, urban entertainment - Nieuwe concepten, proeftuin, experimenten - Showroom, expressie, publieksevenementen - Leefomgeving, horeca

Waarden 1. Pioniersgeest

2. Industrieel

3. Vrij

4. Samenhang

5. Levendig

-

Innovatief, experimenteel Artistiek, verrassend Kleinschalig Rauw, ongepolijst Tegendraads Tegenpool bestaande stad Onbevangen, relaxed, open toegankelijk - Bohemien, ongeregeld - Autonoom, onafhankelijk - Community, lifestyle - Ontmoeten - Interactie, kennisdelen - Dynamisch, continue verandering - Tijdelijkheid Verblijven, vermaken

NDSM-terrein


Het verhaal Werkspoorkwartier

StadsOntwikkeling


Het verhaal Werkspoorkwartier 2025

“Werkspoorkwartier is een bijzonder binnenstedelijk werklandschap. Met zijn rauwe ongepolijste uitstraling en verborgen industriële parels is het een afwijkende maar ook spannende omgeving. Vrije en creatieve ondernemers vinden hier een robuuste ongebonden pioniersplek met tegendraadse kwaliteiten. Hier is ruimte voor verbeelding, originaliteit en onderlinge interactie. Bezoekers vinden hier een verrassende mix van stedelijke activiteiten en originele verblijfsplekken in een onbevangen cultuur. Voor Utrecht is Werkspoorkwartier een tegenpool van de bestaande stad, een authentieke omgeving buiten de gebaande paden. Het geheel bestaat uit een kralensnoer van contrasten en autonome werelden; onderling verbonden vanuit een gemeenschappelijke lifestyle, gezamenlijke ontmoetingsplekken en een gedeelde beleving. Vanzelfsprekend met bedrijfskavels, (creatieve) werkplaatsen en ateliers. Maar ook met vrijetijdsbestemmingen, urban culture, ontmoetingsplekken, tijdelijke bestemmingen, evenementen en exposities. En met verborgen havens, industrieel erfgoed en een levendig kanaal. Een levendige diversiteit; maar dan open, naar buiten gericht en onderling verbonden.” Ontwikkelingsvisie Ont wik ikkel keling ingsv svisie i We W Werkspoorkwartier, rkspoo orkw kwart artier ier,, maart maar maartt 2012 2012 01 - 39 9

DEEL 4- Ontwikkelingsstrategie

StadsOntwikkeling

Identiteitsconcept Het toekomstperspectief van Werkspoorkwartier ligt in het creëren van een ‘stedelijk werklandschap’ voor stadsgeoriënteerde bedrijven inclusief een ‘creatieve zone’. Vanuit de bestaande situatie zal geleidelijk de gewenste identiteit moeten groeien en betekenis gaan krijgen. Bij de verdere ontwikkeling van het gebied is dus een wensbeeld leidend, die bestaat uit een aantal thema’s en waarden, en niet uit een ruimtelijke of programmatische blauwdruk. Het is niet de bedoeling om vanaf de tekentafel grootschalig het gebied te gaan transformeren. Veeleer gaat het om ruimte te geven aan toekomstige initiatieven wanneer ze binnen de identiteit passen en de kernwaarden van het gebied gaan versterken. Dit betekent in geen geval ‘niets doen’. Identiteitsontwikkeling heeft ondubbelzinnige consequenties voor het programmatische concept, de ruimtelijke inrichting en de ontwikkelingsstrategie. Enerzijds gaat het om een aantal (strategische) interventies die als vliegwiel kunnen fungeren bij het creëren van de gewenste identiteit. Anderzijds gaat het om een lijst van criteria om toekomstige initiatieven te kunnen beoordelen. In dit deel worden de concepten uitgewerkt. Creatieve zone, NDSM-terrein

Creatieve zone, RDM-terrein


Programmatische concept Functies en activiteiten Bij functioneel programma hoort normaliter een kwantitatieve tabel met vierkante meters. Nu is het streven hier gericht op de ontwikkeling van een identiteit, niet perse op een transformatie met vastgoedontwikkelingen gericht op waardevermeerdering. De waarde van Werkspoorkwartier zit vooral in de huidige en toekomstige betekenis als (vernieuwend) werklandschap. Juist de schaars geworden averechtse kwaliteiten moeten gekoesterd worden, zodat de doelgroepbedrijven de ruimte kan worden gegeven. Een gefaseerde transformatie met als doel de grondwaarde te vermeerderen zou op termijn de huidige doelgroepen wegjagen. Een vernieuwend traject als deze vereist daarom een compleet andere manier van denken met consequenties voor bijvoorbeeld de grondexploitatie. Zo is het niet goed mogelijk te voorspellen hoeveel vierkante meters kunnen worden herontwikkeld in de komende jaren. Dit is immers afhankelijk van veel factoren, waaronder de compleet onvoorspelbare economische wind. Het hangt ook af van het eventueel vrijkomen van kavels (bij wegtrekken van bedrijven), de mogelijke belangstelling van investeerders en uiteraard de behoefteontwikkeling bij de weinig voorspelbare doelgroepen.

‘City on the Roof’, Ebbingekwartier

Bij een identiteitsontwikkeling als deze heeft het dan ook meer zin om een kwalitatieve beschrijving van functies en activiteiten te geven. Dit wordt een programmatisch concept genoemd.

Programmatisch concept

Creatieve zone, NDSM-terrein

Het programmatische concept volgt uit de drie thema’s die in de identiteit genoemd zijn: werklandschap, stadsgeoriënteerd en creatieve zone. Het thema ‘werklandschap’ vormt de conceptmatige paraplu waarbinnen vervolgens de focus ligt op stadsgeoriënteerde en creatieve bedrijvigheid.

Thema werklandschap Programmatisch zal Werkspoorkwartier zich verder ontwikkelen tot een stedelijk werklandschap met nieuwe principes. De huidige traditionele inrichting is gebaseerd op conventionele principes van functiescheiding, accent op kavelontwikkeling, geslotenheid en autogebruik. Het zijn beginselen die passen bij (grootschalige) bedrijven met accent op standaard productie, opslag en distributie – vaak met veel vrachtverkeer en vormen van milieuhinder. De tendens is dat dit type bedrijven Werkspoorkwartier zal verlaten vanwege de toegenomen beperkingen in vrachtautobereikbaarheid.

Atelier Van Lieshout

Belangstelling voor Werkspoorkwartier komt van een reeks van bedrijven die in meerderheid aansluiten bij nieuwe principes zoals functiemenging (integratie met andere stedelijke functies), community vorming,

publiekstoegankelijkheid, kruisbestuiving, ontmoeten en verblijven. Dit zijn inrichtingsprincipes die passen bij ‘het nieuwe werken’. Het hanteren van dit soort beginselen leidt tot een nieuw type werklandschap dat veel beter is ingericht op onderlinge samenhang en het stimuleren van interactie, innovatie en creativiteit. Voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel


StadsOntwikkeling

Voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel

Voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel

Ateliers, voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel


Thema stadsgeoriënteerd Een heel scala aan bedrijven weet de weg naar Werkspoorkwartier te vinden, met name vanwege de binnenstedelijke ligging, de relatief lage kosten, de ruimte en de vrijheid om je ding te kunnen doen. De diversiteit aan typen bedrijvigheid is groot – van alledaagse reparaties tot grensverleggende mediaconcepten. Desondanks valt op dat de huidige belangstelling vooral komt van kleinschalige bedrijven die (a) een product, dienst of activiteit aanbieden voor bewoners van Utrecht of (b) een creatief beroep uitoefenen. Die eerste groep kunnen we onder de noemer stadsverzorgende of stadsgeoriënteerde bedrijven brengen. Veel van deze bedrijven doen ‘business to consumer’ activiteiten en hebben direct contact met de stedeling. Die weet zijn weg te vinden om zijn auto te repareren of te wassen, een rouwboeket te laten opstellen, een website te laten maken, een evenement te verzorgen, een cursus te volgen, zijn kind te vermaken of zijn conditie op peil te houden.

Ateliers in Werkspoorkwartier

Thema creatieve zone

Stadsgeoriënteerde bedrijven

Met de spontane komst van een groeiend aantal creatieve bedrijven is de kiem gelegd voor een creatieve zone. Inmiddels zijn in het gebied circa zestig kleinschalige bedrijven gevestigd met concentraties aan de Vlampijpstraat en de Keulsekade. Het gaat daarbij om een interessante mix van kunsten (scheppende kunsten, podiumkunsten), media en entertainment (film, muziek, boeken) en creatieve diensten (vormgeving, ontwerp, communicatie). De mix zit ook in enerzijds non-conformistisch en alternatief en anderzijds meer gevestigd en marktgericht. Dit komt ook tot uitdrukking in de huisvestingsvariëteit met vrijplaatsen en designstudio’s. Hoewel het imago onder kenners groeit, is er nog geen sprake van een overtuigende identiteit met uitstraling tot buiten de stad. Daarvoor ontbreekt het ook aan samenhang, onderlinge kruisbestuiving, integratie met andere functies en mogelijkheden voor ontmoeten en verblijven. Voor het uitbouwen van de creatieve industrie zou Werkspoorkwartier derhalve gebaat zijn bij het creëren van een stimulerend werklandschap zoals hiervoor beschreven.

Opgemerkt moet worden dat de bezoeker wel alleen komt voor die ene functie en geen combinatiebezoeken maakt. Het is niet zoals in een winkelcentrum waar men komt voor het gebied als totaal. Voor een groot deel van de activiteiten zal dit ook zo blijven. Desondanks zal het vestigingsklimaat voor dit type bedrijven flink verbeteren wanneer het werklandschap veel meer wordt ingericht op publiekstoegankelijkheid, functiemenging en verblijven, en er een sterkere gebiedsidentiteit ontstaat waarmee zowel het bedrijf als de bezoeker zich kan verbinden. Criteria voor het toelaten van toekomstige bedrijvigheid zijn lastig te maken – juist vanwege de grote diversiteit aan activiteiten en eventuele nog niet bedachte diensten door inventieve ondernemers. Bedrijven moeten wel passen bij de gewenste identiteit en baat hebben bij het vernieuwde stedelijke werklandschap. Eenvoudiger is vast te stellen ‘wat niet’. Niet passend zijn retail of leisure activiteiten voor een breed publiek en/of een (boven)regionaal karakter. HKU in Werkspoorkwartier


StadsOntwikkeling

In de discussie over het Broedplaatsenbeleid van de gemeente Utrecht wordt Werkspoorkwartier expliciet aanbevolen als creatieve locatie. Het perspectief bestaat uit het creëren van een ‘creatieve zone’ die veel verder gaat dan alleen het realiseren van creatieve werkplaatsen in geschikte panden. Het gaat dan om een omgeving met een tot de verbeelding sprekende uitstraling waar de creatieve klasse werkruimtes gebruikt, samenwerkt, elkaar stimuleert en tot innovaties komt door cross-overs en de vrije tijd besteedt met aansprekende activiteiten die een meerwaarde vormen voor de omgeving. Overigens zal met alle mogelijke aandacht voor het gebied wel een balans in de paradox gevonden moeten worden. Terecht wordt namelijk geconstateerd dat veel creatievelingen gesteld zijn op hun vrijheid en weinig inmenging van de overheid willen. De gedachte dat de gemeente zich dan ook niet moet bemoeien met de ontwikkeling van broedplaatsen is veelgehoord. Toch blijkt het een illusie dat broedplaatsen succesvol worden zonder de hulp van de gemeente. Creatieve steden als Amsterdam en Rotterdam hebben laten zien dat het meeste succes juist ontstaat wanneer de gemeente (en marktpartijen) een spontaan ontstane beweging gaat helpen. Inderdaad zien we bij succesvolle broedplaatsen dat de eerste dynamiek spontaan ontstaat. Voor een verdere doorgroei is echter allerlei support noodzakelijk waarbij het belangrijk blijft de onafhankelijkheid en de eigen ideeën van de community te respecteren. Gezamenlijk optrekken is het devies.

Het programmatische concept van de creative zone in Werkspoorkwartier zal meer een samenstel van creatieve werkplaatsen zijn dan één specifieke plek in het plangebied. Er is immers nu al sprake van meerdere werkplaatsen die verspreid liggen over het terrein. Daarnaast hebben deze werkplaatsen elk een eigen uitstraling (van ruige vrijplaats tot hippe designstudio) en het is goed om voort te bouwen op de aanwezige verscheidenheid. Nu al zijn er diverse (beginnende) communities, sommigen volledig spontaan en anderen in de kraamkamer van een marktpartij (zoals de Transformator van ontwikkelaar TCN). Maar de huidige situatie is nog lang geen creatieve zone naar een voorbeeld als het NDSM-terrein. Het ontbreekt aan een overal aanwezige creatieve identiteit en een op interactie gerichte stimulerende omgeving. Het is nauwelijks zichtbaar wat zich binnen de autonome enclaves afspeelt. Onderlinge ontmoetingen, laat staan cross-overs, zijn er nauwelijks. Een aantal strategische maatregelen zijn nodig voor het laten ontstaan van dit programmatische concept. In de eerste plaats zijn één of twee publieke ontmoetingsplekken met

horeca nodig. Het moet gaan om plekken met uitstraling die het gevoel van de creatieve zone weergeven. Hier kan de creatieve klasse elkaar ontmoeten en vinden publieke evenementen plaats.

City on the Roof, Ebbingekwartier


In de tweede plaats zullen de broedplaatsen veel meer expressie moeten gaan tonen waardoor het van buiten veel meer zichtbaar en begrijpelijk wordt wat zich daar afspeelt. Dit nodigt uit tot interactie onderling én met publiek. De expressie gaat zowel over een permanente openheid van de diverse creatieve werkplaatsen als over tijdelijke evenementen die voortkomen uit de specifieke werkplaats of zelfs het gehele Werkspoorkwartier kunnen beslaan. De publieke toegankelijkheid richt zich op een ieder die zich voelt aangesproken. In de derde plaats kan nader onderzocht worden welke programmatische en facilitaire wensen er leven om de creatieve werkplaatsen verder te volmaken. De inbreng van de aanwezige communities is hierbij van eminent belang – zij zijn degenen die zich eigenaar (moeten blijven) voelen van hun concept. Wellicht zijn er ruimtewensen die nu niet aan de oppervlakte komen en wellicht elders in het plangebied eenvoudig te realiseren zijn. Ook kunnen de communities uitgedaagd worden mee te denken over de inrichting van de verdere kavel of zelfs de openbare ruimte. In de vierde plaats gaat het om een netwerk layout die over het gehele gebied gelegd wordt en er voor zorgt dat er allerlei interacties en cross-overs gaan ontstaan. Het gaat zowel om een fysiek netwerk (routing voor voetgangers die de diverse plekken verbindt) als om een virtueel netwerk (met een gemeenschappelijke brandingstrategie, vereniging en activiteiten).

Beleving en sfeer

NDSM-terrein

Het beleven van de identiteit gaat vooral over gevoel en sfeer. Het is niet eenvoudig deze zachte waarden te vertalen naar harde programmatische invullingen. Toch kan hierop worden gestuurd door bij nieuwe initiatieven in ruimteontwikkeling (zowel op kavels als in de openbare ruimten) de gewenste sfeer te gaan benadrukken. In de huidige situatie worden de pareltjes in het gebied en de authentieke componenten overschaduwd door de versleten uitstraling, de povere gebouwen, de grootschaligheid, het gebrekkige overzicht en de ontoegankelijkheid. Het toekomstige werklandschap moet juist een ander sfeerbeeld gaan geven met kenmerken zoals genoemd bij de waarden in deel 2. Het gaat o.a. om een pioniersuitstraling, dynamisch, tegendraads, innovatief en artistiek, kleinschalig, industrieel en ongepolijst, open en onbevangen, vrij en gericht op ontmoeten en interactie.

Doelgroepen/gebruikers Om sfeer en identiteit te realiseren moeten werknemers zich eigenaar van het hele gebied gaan voelen, niet alleen van hun eigen kavel. Wanneer ook regelmatige bezoekers zich met het gebied kunnen identificeren, kan dit de gebiedsidentiteit verder versterken. Hiervoor zijn verblijfs- en ontmoetingsplekken van belang. Het gebied wint aan expressie en opent zich als ook specifieke bezoekers, bijvoorbeeld van tijdelijke creatieve evenementen, zich gaan thuisvoelen in het gebied.

NDSM-terrein- MTV gebouw


StadsOntwikkeling

Ruimtelijk concept De ruimtelijke aspecten voor het Werkspoorkwartier hangen nauw samen met programmatische concept. Zoals in DEEL 1 en 3 beschreven is, bezit het gebied kwaliteiten en kansen om zich verder te transformeren tot een werklandschap voor stadsgeoriënteerde bedrijven en een creatieve zone. De focus ligt juist op het benutten van deze kwaliteiten en het al dan niet versterken daarvan, zoals de industriële parels bestaande uit karakteristieke gebouwen en havens. Anderzijds zal in de ruimtelijke structuur, de verblijfsplekken binnen het gebied, maar ook in de toegankelijkheid van het gebied nog een slag gemaakt moeten worden om de kansen voor de gewenste identiteit zo optimaal mogelijk te benutten. De verschillende identiteitsthema’s zoals beschreven bij de programmatische consequenties vragen om inrichtingsprincipes. Principes die niet gefixeerd zijn, maar ruimte bieden voor mogelijkheden, voor ontwikkelingen en waar tijdelijkheid een belangrijke rol speelt. De ruimtelijke mogelijkheden vallen zodoende uiteen in een aantal onderdelen: • • •

Structuur versterken Open trekken Aantrekkelijk maken

Structuur versterken Het Werkspoorkwartier kent nu een onduidelijke structuur. Het gebied zou aan helderheid winnen als de Nijverheidsweg als as van het gebied gaat functioneren. Er is een aantal kwaliteiten

Structuur versterken: centrale as


aanwezig (bomen, maat), maar deze zijn te weinig continu. Daarnaast vormt de Nijverheidsweg de belangrijkste entree van het gebied en loopt middendoor de hoekverdraaiing van de kavelrichting. De doorgaande route buigt nu nog halverwege van de Nijverheidsweg af. Om de weg als centrale as te kunnen laten functioneren zou de gangbare route de Nijverheidsweg moeten blijven volgen. Waarbij de voorrangssituatie ter hoogte van de Gietijzerstraat opgeheven wordt. De grenzende kavels aan de Nijverheidsweg geven een beeld van vooral achterkanten, hekken en geen toegangen. Om de Nijverheidsweg als as te laten fungeren kan gedacht worden aan een meer eenduidig wegprofiel en de relatie met aangrenzende kavels te verbeteren. Open erfafscheiding, expressie van de achterliggende bedrijven en entrees leveren hier een bijdrage aan. Dit sluit aan bij de programmatische invulling om het gebied een extraverte uitstraling te geven. Het terrein kent nu een nogal geïsoleerde ligging. Er ligt een aantal mogelijkheden de aanhechting aan de omgeving te verbeteren, waaronder het verbeteren van de entrees van het gebied. De hoofdentree bij de nijverheidsweg geeft aanleiding voor verbetering: opener, meer zichtbaar makend van de wereld erachter. Voor het entreegebied zal in relatie tot de Industriehaven verder ontwerpend onderzoek gedaan moeten worden. Een tweede entree bij het station Zuilen zou uitnodigender kunnen zijn in relatie met een verbeterde verbinding het gebied in.

Structuur versterken: hiërarchie in entrees

Ook is de aanhechting met de omgeving van belang. Zo kan er een interessante verbinding ontstaan met de naastgelegen Cartesius-driehoek in het verlengde van de as en de hoofdentree van het Werkspoorkwartier. Door de ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek op de lange termijn als hoogstedelijk woongebied, kan in de toekomst een interessante interactie tussen werklandschap en woongebied plaatsvinden. De aanwezigheid van het Amsterdam Rijnkanaal en de havenkommen spelen daarbij een belangrijke rol. De hoofdentree van het Werkspoorkwartier ligt recht tegenover de Cartesiusdriehoek en geeft hier tevens een kans de industriehaven te betrekken bij de ontwikkelingen aan de overzijde van de weg. De aanwezigheid van veel nieuwe bewoners in de toekomst kan ook de transformatie van het Werkspoorkwartier een nieuwe impuls geven. Tot slot zorgt de eerder beschreven hoofdstructuur voor logische verbindingen met aangrenzende wijken. Zuilen, het Julianapark de Schepenbuurt kunnen direct in verbinding komen te staan met het Werkspoorkwartier.

Potentie Nijverheidsweg als centrale as

Onder de heldere hoofdstructuur kan een informeel netwerk ontstaan. Een netwerk dat zorgt voor de dooradering van het gebied. Het is een verbinding tussen plekken voor voetgangers. Dit netwerk kan tijdelijk van aard zijn en hoeft niet formeel geregeld te worden.

Opheffen voorrangssituatie Gietijzerstraat

Aanhechting omgeving

Verbeteren hoofdentree


StadsOntwikkeling

Open trekken Naast een heldere ruimtelijke en functionele as in het gebied, liggen er tevens mogelijkheden de hoofdstructuur in oostwest richting te verbeteren. Door de ondoordringbaarheid van het zuidwestelijk deel van het terrein is in de huidge situatie een relatie met het Amsterdam Rijnkanaal moeilijk te leggen. Er liggen hier kansen doorsteken te maken richting het Amsterdam Rijnkanaal. Hierdoor wordt het kanaal bij het Werkspoorkwartier betrokken, zowel als een verblijfswaarde, als doorgaande recreatieve route die langs het kanaal loopt. Bovendien kunnen deze doorsteken het grootschalige terrein een kleinere schaal geven en omvormen tot een aantal kavels die qua maat en schaal goed passen bij een nieuw werklandschap. Daarbij kan ook direct de relatie met de industriehaven versterkt worden door een fysieke verbinding tot stand te brengen. De industriehaven is nu nog een bijna onbereikbare plek in het plangebied. Alleen op de kop bij de Cartesiusweg is een openbare loswal, verder zijn de kaden niet openbaar en toegankelijk. Juist een element als deze haven kan een impuls geven aan het anders gebruiken van het gebied en het versterken van de relatie met het Amsterdam Rijnkanaal. Gecombineerd met het opentrekken van het gebied tussen de Nijverheidsweg en het Amsterdam Rijnkanaal, kan een openbare, toegankelijke Industriehaven het gebied een meerwaarde voor de bedrijvigheid en een kans voor verblijven en ontmoeten geven, zeker wanneer in de toekomst de aansluiting op de Cartesiusdriehoek tot stand komt.

Ten noordoosten van de Nijverheidsweg kan de structuur helder worden door middel van doorsteken in het

verlengde van de onderdoorgang onder het spoor ter hoogte van Zuilen. Dit zorgt voor helderheid in de wegenstructuur en verbetert de verbinding met Zuilen en het Julianapark.

directe langzaam verkeer verbinding tussen het kanaal en station Zuilen te maken. Dit verbetert de bereikbaarheid van station

Tot slot ligt er een kans om een

Zuilen en wordt het openbaar vervoer gebruik vergroot.

Doorsteken richting Amsterdam Rijnkanaal

Openbare, toegankelijke Industriehaven

Open trekken: doorsteken maken


Doorsteken maken, in het verlengde Julianparklaan

Aantrekkelijk maken Voor het doen slagen van een creatief, stadsgeoriënteerd werklandschap is het tenslotte van belang dat er een gebied ontstaat met veel functiemenging, een publiekstoegankelijke aansprekende omgeving met voldoende ontmoetings- en verblijfsplekken. Tijdelijk gebruik kan hierbij een goede rol vervullen. Aanwezigheid van oude industriële complexen of onderdelen daarvan kunnen een aanleiding zijn tot een bijzondere invulling en het maken van een bijzondere plek. Onder andere bij de havenkom aan het eind van de Tractieweg is een dergelijk kans aanwezig: industrieel erfgoed, een havenkom en het Amsterdam Rijnkanaal zijn ingrediënten om te komen tot een interessante plek met een bijzondere invulling als verblijfs- en ontmoetingsplek. Dit zijn bij uitstek plekken waar de creatieve industrie zich thuis voelt. Een andere interessante plek ligt bij de entree van het gebied. Waar de Industriehaven en het Enecogebouw samen met de hoofdentree de ingrediënten zijn, zeker wanneer de Cartesiusdriehoek tot ontwikkeling komt. Het gebied kent veel plekken waar zeer minimaal gebruik wordt gemaakt van de ruimte. Dit is zowel het geval bij een aantal particuliere terreinen als op delen van het openbaar gebied. Intensivering van het gebruik kan worden ingezet om functies toe te voegen en terreinen aantrekkelijker te maken. Tijdelijkheid kan hierbij een rol spelen. Zo zou de zone langs de spoorlijn hierin een rol kunnen spelen, bijvoorbeeld door tijdelijke activiteiten toe te staan die een positieve bijdrage leveren aan de sfeer van het gebied, ander publiek aantrekken en interactie tussen verschillende gebruikers versterken. Maar ook terreinen met veel open ruimte zoals die van Eneco zouden de mogelijkheid kunnen benutten andere functies naar het gebied te trekken.

Tijdelijk gebruik terreinen

Om het gebied aantrekkelijk te maken voor een wat bredere doelgroep en uit te laten stralen dat er van alles mogelijk is: expressie, laten zien dat er veel kan, maar ook al veel gebeurt. De uitstraling wordt echter door de aanwezigheid van veel dichte, onaantrekkelijke erfafscheidingen bepaald, het is weinig zichtbaar wat er in de gebouwen plaatsvindt, maar ook op de terreinen daaromheen. Nieuwe initiatieven kunnen op plekken waar nu nog niets gebeurt voor meer expressie zorgen. Gebruik van karakteristieke panden door de creatieve industrie, samen met impulsen in de openbare ruimte er rondom heen zorgen voor een aantrekkelijker omgeving, toegankelijk

voor een grotere doelgroep en aantrekkelijk voor nieuwe initiatiefnemers.

Aantrekkelijk maken


StadsOntwikkeling


NS

Conclusiekaart Heldere structuur - open trekken Centrale as Bestaande verbinding Potiëntele verbinding Recreatieve groene verbinding

Identiteitsdragers - aantrekkelijk maken Potentiële hotspot (verblijf- en ontmoetingsplekken) Beeldbepalende gebouwen met potentie Gebouw met potentie door grote schaal en ligging Monumentale industriële brug Kade openbaar en toegangkelijk maken Water als decor Entreegebieden verbeteren

Open ruimte benutten Open ruimte benutten voor (tijdelijke) activiteiten en doorsteken


StadsOntwikkeling

Strategische maatregelen De essentie van de strategie is om het zelfveranderend vermogen van het gebied te gebruiken om tot een langzame verkleuring in de richting van een nieuw werklandschap te komen. Dat wil niet zeggen dat er niets wordt gedaan of dat er niet wordt ingegrepen. De maatregelen zijn vooral gericht op het inspelen op kansen die zich in de loop van de tijd voordoen, niet op het verwezenlijken van een eindbeeld. In dit hoofdstuk wordt het “verhaal Werkspoorkwartier” voorzien van de strategische maatregelen vanuit het perspectief van de gemeente. ‘Het “verhaal” kenmerkt zich door dynamiek en het inspelen op kansen. Ook de ontwikkelingsstrategie is daarvan doordrenkt en is dan ook geen waarheid voor jaren, maar het inzicht voor de beste handelingen voor de gemeente van dit moment. De ontwikkelingsstrategie kenmerkt zich niet met de woorden blauwdruk, masterplan, overallplanning, maar eerder met woorden als initiatieven, kansen benutten en processtappen. Geen intensive-care dus, maar eerder accupunctuur.

1. Deze Ontwikkelingsvisie vaststellen, omarmen en hanteren als toetsingskader voor initiatieven De ontwikkelingsrichting die in dit document omschreven wordt, namelijk een gebied dat zich ontwikkelt tot een werklandschap voor stadsverzorgende en creatieve bedrijven, bestuurlijk vaststellen en omarmen. Omarmen betekent ook dat het politiek en ambtelijk actief wordt uitgedragen als daar gelegenheid voor is. Het verhaal Werkspoorkwartier houdt in dat er gekozen wordt voor een duurzame ontwikkeling naar een modern werklandschap. Het Werkspoorgebied heeft hiervoor de potentie. Dit impliceert dat er niet wordt gekozen voor een transformatie naar (grootschalig) stedelijk wonen op middenlange en langere termijn. De (huidige) marktsituatie, de hinderzones en de bereikbaarheid zijn hiervoor, zoals in de Ontwikkelingsvisie omschreven, de belangrijkste argumenten. Er wordt ook niet gekozen voor kantoorontwikkeling, grootschalige (bovenstedelijke) leisure of grootschalige detailhandel, met name vanwege de programmering van deze programmaonderdelen elders in de stad. Positief gesteld wordt het gebied, met al zijn contradicties, gezien als waardevolle aanvulling op de andere gebieden in de stad: er is kans op ondernemerschap en creativiteit kan bloeien. Het is een

Aspecten Rotsoord

Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen”

gebied “waar wat mogelijk is” , redelijk centraal in de stad met nog acceptabele huren. Hoewel minder stuurbaar, moeten de toekomstige waarden van het gebied gekoesterd worden: pioniersgeest, industrieel, vrijdenkend, samenhangend en levendig. Om richting te kunnen geven, dient dit document als toetsingskader voor initiatieven.

2. Tijdens de verbouwing gaat de verkoop door Met deze ontwikkelingsvisie wordt aangesloten op een trend die in het gebied al gaande is en wordt getracht deze trend te versterken en is derhalve toekomstgericht. Dat neemt niet weg dat ook in het hier en nu –ook met de bedrijven die zich wellicht minder in de visie herkennen- het gebied goed moet functioneren. Dit betekent blijvende aandacht voor beheer, veiligheid, tijdelijk beheer etcetera. Ook en juist tijdens de transformatie.

3. De positionering ten opzichte van Rotsoord Vaak wordt het Werkspoorkwartier in een adem genoemd met Rotsoord. Ten aanzien van de positionering is het van belang te beseffen en ook uit te stralen dat er tussen de gebieden een onderscheid is die samen valt te vatten met de kernwoorden in onderstaand schema. Van belang is om initiatieven van creatieve ondernemingen te faciliteren met een duidelijk keuze voor één van deze gebieden. De Merwedekanaalzone wordt ook regelmatig genoemd, maar lijkt zich meer toe te spitsen op woningbouwontwikkeling, dit in tegenstelling tot het werklandschap Werkspoorkwartier.

Aspecten Werkspoorkwartier

•

Publieksgeoriënteerd

•

Werklandschap

•

Schaal medium

•

Mix in schaal micro, medium en groot

•

Korte en middenlange termijnontwikkeling.

•

Vooral midden- en langere termijnontwikkeling

•

Relatief meer overlastgevoelig

•

Veel vrijheidsgraden ten aanzien van hinder

•

Mix met wonen

•

Geen mix met wonen

•

Relatief iets duurder m2 per vvo

•

Goedkoop, midden en duur.

•

Meer gericht op gevestigde namen

•

Relatief meer pionier gericht

Positionering Rotsoord ten opzichte van Werkspoorkwartier


4. De tijd haar werk laten doen Het gebied moet niet projectmatig, bijvoorbeeld in de vorm van een overkoepelend masterplan en overall planning worden benaderd. De benadering is eerder procesmatig. Dit betekent dat na elke verandering/interventie de volgende stap pas kan worden bepaald. Dit betekent ook afzien van overhaast handelen, sturen, programmeren. Het gaat in dit gebied op korte termijn niet om waardecreatie in de traditionele, financiële zin van het woord. Het gaat eerst om een immateriële waardecreatie: de tijd moet de transformatie naar creatieve industrie een kans geven.

Initiatieven die WEL passen in de Ontwikkelingsvisie •

Stadsverzorgende bedrijven

•

Creatieve bedrijven; verzamelgebouw bestaande uit units tot een maximum van 150m2 ten behoeve van (startende) ondernemers in de creatieve sector

•

Ateliers

•

Ambachtelijke bedrijven

•

Horeca; enkele horecavestigingen, ondersteunend aan de ontwikkeling van het werklandschap, per aanvraag te toetsen aan de horeca nota.

5. Ruimtelijk planologisch Het college heeft besloten om deze visie Werkspoorkwartier niet rechtstreeks in het concept voorontwerp bestemmingsplan Lage Weide, Cartesiusweg e.o. juridisch planologisch te verankeren. Enerzijds omdat een aantal van de in de visie beschreven en voor dit gebied voorziene functies direct mogelijk zijn op basis van de bij het bestemmingsplan behorende ‘ruime’ lijst van bedrijfsactiviteiten. Anderzijds omdat in voorkomende gevallen gebruik kan worden gemaakt van de mogelijkheden die de Wet ruimtelijke ordening en de nieuwe Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bieden (bijvoorbeeld via een postzegelbestemmingsplan of een omgevingsafwijkingsbesluit).

•

schaalverkleining van het gebied •

Dienstverlenende bedrijven

•

Wijkgebonden functies voor omliggende wijken

•

Indoorsporten; Vooral urban sports.

•

Leisure; per initiatief wordt getoetst of het wel of niet bijdraagt aan de schaalverkleining van het gebied. Tot 1500 m2 kan het geregeld worden via een buitenplanse ontheffing. groter dan 1500 m2 zal een postzegelbestemmingsplan moeten worden gemaakt.

•

6.Toetsingscriteria initiatieven Binnen het bestemmingsplan zijn al diverse initiatieven mogelijk, deze kunnen zonder meer plaats vinden in het gebied. In deze ontwikkelingsvisie staan diverse aanknopingspunten voor toetsing van initiatieven die wellicht buiten het kader van het bestemmingsplan vallen. In de tabel is een globaal overzicht gegeven van wenselijke en


Cross-over initiatieven passend binnen het karakter van het gebied past.

•

Op basis van genoemde wetgeving is het college of de raad bevoegd om onder voorwaarden maatwerk te leveren voor niet in het bestemmingsplan passende ontwikkelingen voor bijvoorbeeld het wijzigen van het gebruik van een perceel. Deze visie Werkspoorkwartier wordt daarbij als toetsingskader gebruikt. Slechts wanneer wordt voldaan aan de stedenbouwkundige en functionele toetsingscriteria uit de visie is planologisch juridische medewerking van de gemeente aan de orde.

Opleiding en onderwijs Vooral als het bijdraagt aan de

Productie ondersteunde retail; ondersteunde retail/ showroom tot een maximum van 250m2.

•

Cultuur; Hieronder ook, in beperkte en gedifferentieerde mate, vestiging van religieuze instellingen, mits stadsgeoriënteerd.

•

Zalenverhuur; maximaal twee locaties, kleinschalig

Initiatieven die NIET passen in de Ontwikkelingsvisie •

Woningbouw; vanwege de milieuhinderzones van aanwezige bedrijven in het gebied en Lage Weide.

•

Kantoren; geen solitaire kantoren, conform de regionale kantorenafspraken met de BRU.

•

Grootschalige leisure; vooral vanwege de verkeersaantrekkende werking.

•

PDV, retail; geen PDV of volumineuze detailhandel



StadsOntwikkeling

9. Tijdelijke evenementen De gedaantewisseling van het gebied kan worden ondersteund door tijdelijke, culturele evenementen te organiseren. Hierbij kan worden aangesloten bij bestaande evenementen zoals Festival aan de Werf, Culturele Zondagen, Uitfeest etc. Enkele monumentale en prominente gebouwen lenen zich uitstekend voor locatietheater en kunstprojecten, wellicht en niet in de laatste plaats het afvalscheidingstation van de gemeente.

10. Een of twee hotspots actief faciliteren


niet wenselijke ontwikkelingen. Initiatieven kunnen hieraan worden getoetst. Kenmerkend voor het gebied zal zijn dat juist cross-over initiatieven interessant zal zijn. Daarnaast is van belang dat een nieuwe functie of ander gebruik iets toevoegt aan het gebied: een uitstraling die uitnodigt tot samenwerking, laat zien wat er gebeurt. De tabel moet gezien worden als leidraad: de beste en mooiste initiatieven laten zich vaak niet voorspellen, noch houden zij zich aan een traditionele indeling in categorieën. Bij elk initiatief zal dus een beredeneerde stedelijke afweging moeten worden gemaakt. Voor alle initiatieven geldt dat het getoetst wordt op de verkeersaantrekkende werking, in verband met de beperkte capaciteit van de binnenring.

7. De strategie uitvoeren samen met een coalitie van bedrijven in het gebied en stad. Allereerst zal deze ontwikkelingsvisie uitvoerig bediscussieerd moeten worden in en om het gebied. Bestudering van andere gebieden leert dat de ontwikkeling van succesrijke gebieden van creatieve industrie bijna altijd gepaard gaat met zelforganisatie van de bedrijven in het gebied. Hierbij is de gemeente veelal in een faciliterende (procesmatig, publiekrechtelijk, soms privaatrechtelijke) rol actief. Incidenteel kan de gemeente zelf als initiatiefnemer optreden. Het aanpassen van deze ontwikkelingsvisie naar de inzichten van de reeds actieve partijen in het gebied, zonder de basisuitgangspunten te verlaten, is dan ook een voorwaarde en vraagt om een open houding van de gemeente. Ze is een van de partijen, niet dé partij.

De ontwikkeling zal niet van zelf gaan, omdat er geen goed verdienmodel te bedenken is zonder kantoren dan wel dure woningbouw of retail. Om het proces toch constructief te faciliteren is het ontwikkelen van een of twee hotspots van belang, mede afhankelijk van de kansen die zich voordoen. Het voormalige Werkspoorgebouw in gemeentelijk bezit langs de Tractieweg kan een eerste testcase zijn. Maar ook andere gebouwen lenen zich hiervoor, mits er draagvak is bij de betreffende eigenaren. Dit zal in overleg met de bedrijvenvereniging en smaakmakers in de stad moeten worden onderzocht. De focus op een of twee gebouwen kan ook aanleiding zijn per actief gefaciliteerd initiatief financiële middelen te zoeken voor de onvermijdelijke onrendabele top. De gemeente hoeft dit niet allemaal zelf te doen, -wellicht zelfs beter van niet- maar samen met de geïnteresseerde bedrijven en maatschappelijk veld of slechts in een faciliterende rol.

11. Particulier opdrachtgeverschap In het gebied zit een overmaat aan openbare ruimte en ongebruikte particuliere ruimte. Projectmatig kan een initiatief gestart worden om eventueel via een -in tijd gelimiteerde periode van zakelijk recht- een flink aantal follies te laten bouwen door kunstenaars, creatieve ondernemers. De zone langs het spoor leent zich hier uitstekend voor.

12. Actieplan openbare ruimte Alle initiatieven moeten worden getoetst op hun consequenties voor de openbare ruimte. Als gemeente zelf de opwaardering van de openbare ruimte integreren in het langcyclisch onderhoud. Hiervoor samen met stadswerken een actieplan opstellen.

8. Branding Het gebied branden als gebied voor een modern werklandschap gericht op creatieve en stadsverzorgende bedrijvigheid. Dit start onder andere met een goede naamgeving van het gebied. In deze ontwikkelingsvisie is voorlopig gekozen voor de werktitel Werkspoorkwartier, maar zal in overleg met bijvoorbeeld de bedrijvenkring verder uitgewerkt en gekozen moeten worden. Deze branding kan een actieve gezamenlijke strategie worden van zittende en belanghebbende ondernemers en de gemeente.



13. Stadswerken Op langere termijn moet de positie van de gebouwen van stadswerken worden bezien, mede in het licht van het vertrek van enkele gebouwen van Stadswerken op de Cartesiusdriehoek.

14. Verwerving De gemeente zal terughoudend verwerven, echter bereid zijn om in te spelen op actualiteit zodra er zich kansen voordoen die de doelen van verbeteren van de structuur van de openbare ruimte of bijvoorbeeld het broedplaatsenbeleid dichterbij kan brengen. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de aanwezige voorzieningen en criteria bij Grondzaken. Voormalige meelfabriek, ontwerp Zumthor

15. Lichte coördinatie De gemeente moet een lichte coördinatiestructuur opzetten met een gemandateerde coördinator die gesprekpartner is voor bijvoorbeeld de bedrijvenvereniging, de transformator en andere organisatievormen die zullen ontstaan. Via participatie kunnen de ontwikkelingen nauwkeurig gemonitoord worden. Het gebiedsteam, incidenteel aangevuld met andere deskundigheden, kan functioneren als klankbord.

16. Financiën Deze ontwikkelingsvisie voor het Werkspoorkwartier wordt procesmatig ingestoken. Daar waar kansen liggen, zullen deze worden benut om de realisatie van de visie dichterbij te brengen. Financieel gezien betekent dit, dat er nu geen overall financieel inzicht kan worden gegeven over de benodigde publieke en private investeringen om deze visie te raliseren. Daartegenover staat dat als er coalities worden gesmeed, kansen gegrepen worden, telkens deelexploitaties zullen worden gemaakt. Enkele vingeroefeningen leren ons dat er vaak sprake zal zijn van een onrendabele top. Programmaonderdelen die wellicht verdiendend vermogen met zich mee kunnen brengen, dure woningbouw, retail en kantoren passen niet in de visie. Om de visie te realiseren zullen er zowel private als publieke middelen in het gebied geinvesteerd moeten worden. Per kansrijk initiatief zal dan ook een project worden geformuleerd. De plankosten om onderstaande eerste stappen te realiseren moeten bij het vaststellen worden geregeld.

Fablab, Ebbingekwartier

Voormalige lijmfabriek

De eerste stappen In deze Ontwikkelingsvisie zijn diverse concrete maatregelen genoemd. Drie daarvan kunnen worden gezien als de eerste stappen:

a. Een plan ontwikkelen voor de zone langs het spoor waar, al dan niet tijdelijk, kans wordt gegeven aan ondernemers om een kleine eigen unit te bouwen. In deze strook kunnen ook wensen van bestaande bedrijven, zoals bijvoorbeeld parkeren, worden opgelost. b. Het faciliteren van het tot ontwikkeling komen van een gezichtsbepalende plek tot een bedrijfverzamelgebouw voor creatieve ondernemers. c. Het “onthekken” van het gebied.

NDSM-terrein


:

Bijlagen - Achtergrondinformatie

StadsOntwikkeling

Functiekaart

Functiekaart Creatieve industrie Zakelijke dienstverlening Leisure Onderwijs & Maatschappelijk Kunsten Woningen Bedrijvigheid overig


Eigendom

Eigendomskaart Particulier eigendom Particulier eigendom - erfpacht Eigendom gemeente


StadsOntwikkeling

Leegstand - binnenkort in aanbod (peildatum oktober 2010)

8. 7. 1.

6.

2. 5. 3.

9.

4.

1

Leegstaande panden en binnenkort in aanbod (peildatum oktober 2010) 1

Tractieweg 41, pand van kroymans. Pand wordt deels verhuurd aan kunstacademie, beeldhouwer Ruud Kuijer en VD Ende .

2

Nijverheidsweg 33, Van de Wal gaat binnenkort

5

vertrekken]

3

Nijverheidsweg 29, 2600 m2 bedrijfsruimte staat leeg

4

Nijverheidsweg ?, Eneco gaat binnenkort vertrekken

5

Keulsekade 216, verouderd BVG te huur

6

Schaverijstraat 58, een bedrijfsunit 335 te huur

7

Vlampijpstraat 63, bedrijfsruimte

8

Vlampijpstraat 78, 840 m2 kantoor te huur (in dit pand is ook een kinderdagbehandelingscentrum gevestigd)

9

Vlampijpstraat, Mitros voornemens te vertrekken


Milieuzonering - Geluid

Milieuzonering

Het grootste deel van het Werkspoorkwartier behoort tot het geluidgezoneerde industrieterrein Lage Weide (geel) waar geen gevoelige functies worden gerealiseerd. De rest van het gebied ligt in de geluidzone van het industrieterrein (blauw). Daar kunnen tot aan de Cartesiusweg maar beperkt gevoelige bestemmingen worden gebouwd omdat de geluidsbelasting er op veel plaatsen hoger is dan 55 dB(A). Bij geluidsbelastingen van meer dan 50 dB(A) is een ontheffing nodig, waarbij ook luwe gevels worden geëist en ook wordt gekeken naar het geluid van spooren wegverkeerslawaai. Maximale ontheffingswaarde Wegverkeer binnenstedelijk

Railverkeer

Voorkeursgrenswaarde

48 dB

55 dB

50 dB(A)

Max.ontheffingswaarde

63 dB

68 dB

55 dB (A)

Industrielawaai

Gevoelige bestemmingen De volgende objecten worden in Wet geluidhinder beschermd - woningen - geluidsgevoelige terreinen - andere geluidsgevoelige gebouwen

Gezoneerd industrieterrein Lage Weide

Onder “woningen” wordt verstaan: - Gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of daartoe bestemd is. Onder “geluidsgevoelige terreinen” wordt verstaan: - Terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg, of - Woonwagenstandplaatsen. Onder “andere geluidsgevoelige gebouwen” wordt verstaan: - Onderwijsgebouwen (delen van het gebouw die niet zijn bestemd voor - Geluidsgevoelige onderwijsactiviteiten maken voor de toepassing van de Wgh geen deel uit van een onderwijsge bouw (per 15-7-2009, hier voor gold dit laatste alleen voor een gymnastieklokaal); - Ziekenhuizen en verpleeghuizen; andere gezondheidszorg gebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in het Besluit geluidhinder. Spoor Utrecht- Amsterdam Voor deze spoorlijn is het indicatieve onderzoek gebaseerd op ASWIN – peiljaar 2007 + 1,5 dB (conform gedachtegoed ‘Geluidproductieplafonds’, GPP’s). Voor gevoelige functies in 4 lagen (10 meter contourhoogte) zijn de contouren met maximale ontheffingswaarde (rood) en voorkeursgrenswaarde (groen) zonder extra geluidsbeperkende maatregelen weergegeven. Het gebied tot de Nijverheidsweg ligt boven de voorkeursgrenswaarde. Met beperkte schermen (inschatting hoogte circa 2 meter tov bovenkant spoor) zal naar verwachting een groot deel van het gebied onder de voorkeursgrenswaarde komen en de maximale ontheffingswaarde niet overschrijden. Zie ook effect van schermen aan de overzijde irt de bestaande bebouwing nabij Josephlaan – en Bessemerlaan.

Geluidscontouren bedrijven november 2010 Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 63

StadsOntwikkeling

Hindercontouren bedrijven categorie 3.2 - 100 m bedrijven categorie 4.2 - 300 m Gasvulpunt/opslagtank - 150 m

Hindercirkels bedrijven Cartesiusweg 64 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012

Milieuzonering - WRO Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure “Bedrijven en milieuzonering”, gelden er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen. Via een zonering wordt er, in aanvulling op de algehele beperking tot lichte en middelzware bedrijvigheid, voor gezorgd dat het gebruik van een bedrijf niet milieuhinderlijk wordt voor woningen/ andere gevoeligefuncties. Aan de hand van een ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten’ (ook gebaseerd op de publicatie van de VNG) wordt een lijst van bedrijfsactiviteiten gegeven die binnen het plangebied toelaatbaar zijn. In deze lijst zijn de verschillende bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Iedere milieucategorie kent een eigen adviesafstand tot de woonbebouwing/andere gevoelige functies. Bij Werkspoorkwartier gaat het om bedrijvencategorie 3.1 of 3.2. De aanbevolen afstand in gemengd gebied resp. rustige woonwijk is 30 resp. 50 meter voor categorie 3.1 en 50 resp. 100 meter voor een bedrijf met categorie 3.2. Nuon valt in categorie 4.2. de bijbehorende adviesafstanden daarvoor zijn 200 of 300 meter. Geurhinder Enkele bedrijven veroorzaken geurhinder voor de omgeving van het bedrijventerrein. In het nieuwe Bestemmingsplan Lage Weide worden nieuwe geuroverlast veroorzakende bedrijven niet zondermeer toegestaan op het bedrijventerrein. Slechts indien is aangetoond dat door het treffen van technische maatregelen de geurhinderafstand kan worden teruggebracht zijn nieuwe geurhinderbedrijven toegestaan via een wijzigingsbevoegdheid.

Geluidscontouren spoor Utrecht-Amsterdam

Inwaarts zoneren: (zie kaart Bestemmingsplan Lage Weide). Naast bovenstaande aspecten wordt in het nieuwe bestemmingsplan de mogelijke milieuhinder vooromliggende woonwijken zoveel mogelijk beperkt door het invoeren van inwaartse milieuzonering, waardoor nieuwe mogelijk hindergevende bedrijven op de grootst mogelijke afstand van gevoelige objecten wordt geplaatst. Aardgasleiding De aardgasleiding is opgenomen op de kaart van Bestemmingsplan Lage Weide. Cartesiusweg LPG Het vulpunt ligt ten zuiden van het station op het eigen terrein (tussen twee vluchtheuvels). De ondergrondse LPG-opslagtank (40 m3) ligt ten noorden van het station, op eigen terrein. De LPG-doorzet van het tankstation is maximaal 1.000 m3 per jaar. Voor de analyses is uitgegaan van deze maximum doorzet. De afstand tot aan de grens van het invloedsgebied van het tankstation waarbinnen verantwoording van het Groepsrisico plaats moet vinden volgens de Regeling Externe Veiligheid Inrichtingen (REVI) is vastgesteld op 150 meter vanaf zowel het vulpunt als de opslagtank

Aardgasleiding


StadsOntwikkeling

Concept voorontwerp Bestemmingsplan Lage Weide (uitsnede Werkspoorkwartier)

Voorontwerp bestemmingsplan Lage Weide, uitsnede Cartesiusweg 66 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012

Groenstructuur

Groenstructuur Openbaar groen Prive groen Bomenstructuur Spoortalud Kade openbaar toegankelijk Kade prive


StadsOntwikkeling

Infrastructuur


Autoverkeer

Fietsverkeer

Parkeren

Busroute

Autoverkeer Hoofdontsluiting Gebiedsontsluiting

Fietsverkeer Hoofdfietsroute Informele/gewenste fietsroute

Parkeren Langsparkeren Parkeerterrein (prive)

Busroute busroute lijn 4


StadsOntwikkeling

Ruimtelijke structuur


Morfologie

Publiek en prive

Kavelgrootte

Bouwhoogte

Morfologie Onbebouwd bebouwd

Publie en Prive prive domein publiek domein

Kavelgrootte S kavel M kavel L kavel XL kavel

Bouwhoogte tot 45 m tot 30 m tot 15 m tot 9 m


StadsOntwikkeling

Beeldbepalende elementen

1

2

Beeldbepalende elementen landmark 1. Nuon 2. Nuon 3. Douwe Egberts Beeldbepalende elementen Bomenstructuur Zichtlijn


3

Historische laag

Historische laag (peildatum maart 2012) Monumenten 1. Werkspoorbrug ca. 1910 2. Industriehavenbrug 1920 In procedure voor monumentenstatus: 3. Electricitcentrale, L.S.P. Scheffer (1922-1955) 4. Betonnen loodsen (1950) 5. Oorspronkelijk machinefabriek Werkspoor, nu thearter en ateliers (1960-1970) 6. Oorspronkelijk electriciteitscentrale Werkspoor, nu ateliers (1913) 7. Oorspronkelijk ontspanningsgebouw Werkspoor, nu zaalverhuur (1939) Gebouwen met hoge cultuurhistorische waarde: 8. Oorspronkelijk ijzerbewerking Werkspoor , nu boiler manufacturen (1935-1960) 9. Oorspronkelijk kantoor Werkspoor, nu ateliers 10. Oorspronkelijk houtloodsen Jongeneel, nu onbekend (1948) 11. Transformatorhuisje (1935-1960)


StadsOntwikkeling

Erfafscheiding

Erfafscheiding en oriëntatie Transparante erfafscheiding Transparante erfafscheiding met groene voet gesloten gevel op erfafscheiding Orientatie bebouwing - voorzijde


www.utrecht.nl

StadsOntwikkeling

Bezoekadres Ravellaan 1, 3533 JE Utrecht Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Fax 030 286 02 35 Mail [email protected]

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier

Recommend Documents