De Knoop
ontwikkelingsvisie
Stedenbouw
gebiedsontwikkeling
juni 2006
Ontwikkelingsvisie De Knoop
Gemeente Tilburg Gebiedsontwikkeling Stedenbouw juni 2006
1
Ligging de Knoop binnen gemeente Tilburg 2
[
[
Inhoudsopgave Inhoudsopgave
3
1.
Beschrijving van de opgave
5
2.
Beschrijving van het plangebied
9
3.
Randvoorwaarden
11
4.
Gebiedsvisie
13
4.1.
Inleiding
13
4.2.
Een centrumgebied van Reeshof met stedelijke functies
15
4.3.
Een centrumgebied van Reeshof met stedelijke bebouwing
19
4.4.
Verkeersknooppunt
21
4.5.
Openbaar gebied met verblijfskwaliteit
23
5.
Uitwerking deelgebieden
27
5.1.
Het Mes (Knoop noord en zuid)
27
5.2.
Knoop Woerdenstraat
29
5.3.
Knoop oost
31
5.4.
Knoop west
33
Bijlage 1: Programma
37
Colofon
38
3
stedelijke functies
4
verkeersknooppunt
stedelijke bebouwing
openbare ruimte
1. Beschrijving van de opgave
[
[
Voor u ligt de Ontwikkelingsvisie voor De Knoop. De Knoop betreft de omgeving van het NS-station Reeshof, dat is geopend in december 2003. Met deze visie worden de kaders geboden voor de functionele en ruimtelijke ontwikkeling van dit stationsgebied. De visie past binnen het gestelde planologische beleid van zowel de gemeente Tilburg als de provincie Noord-Brabant.
Op de planologische kaart van Reeshof staat het plangebied aangegeven als gebied waar nieuwe maatschappelijke en sociale voorzieningen nog mogelijk zijn. Met als hoofduitgangspunt dat De Knoop een stedelijk knooppunt moet worden, met gekoppeld aan goede infrastructurele verbindingen een relatief stedelijke bebouwing met bijzondere functies, zijn voor De Knoop vier hoofdthema’s geformuleerd, die de pijlers onder de ontwikkeling van het gebied zijn:
In het streekplan (en in de uitwerkingskaart van de regio Breda-Tilburg) van de provincie staat de locatie rondom het station Reeshof aangeduid als “stedelijk knooppunt”. Op de streekplankaart zijn “stedelijke knooppunten” aangegeven. Dit zijn tevens knooppunten van vervoersystemen. Op stedelijke knooppunten zonder de aanduiding IC (InterCity, zoals Reeshof) wordt een ontwikkeling van gemiddeld intensieve vormen van werken met meervoudige en zakelijke autoafhankelijke functies voorgestaan.
Centrumgebied van Reeshof met stedelijke functies
In de Structuurvisie Tilburg 2020 (uit 2005) wordt dit beleid doorvertaald in de volgende beleidsuit-
Centrumgebied van Reeshof met stedelijke bebou-
gangspunten: •
•
•
Een centrumstedelijk milieu met een variatie aan voorzieningen en een relatief hoge dichtheid wordt gerealiseerd rondom het nieuwe station Reeshof. (uit deel 2) Kleinschalige kantoren zijn te realiseren bij station Reeshof, Ringbaan-West, Ringbaan-Zuid, Surfplas en de Universiteit van Tilburg - Professor Cobbenhagenlaan. (uit deel 2) Bij station Reeshof bestaan bovendien mogelijk heden extra voorzieningen te realiseren in de strook aan de zuidzijde van het spoor. (uit deel 2).
In De Knoop wordt een gemengd programma gerealiseerd met stedelijke functies, zoals kantoren, voorzieningen, (stedelijke) woningen etcetera. Op deze wijze wordt De Knoop een belangrijk functioneel centrumgebied van Reeshof, waardoor onder andere het voorzieningenniveau in de wijk aanzienlijk verbeterd wordt.
wing In De Knoop wordt relatief stedelijke bebouwing gerealiseerd. Deze bebouwing is hoger en in een hogere (bebouwings-) dichtheid dan in de rest van Reeshof. Hierdoor ontstaat er een relatief stedelijk bebouwingssilhouet dat uitdrukt dat De Knoop een belangrijk (ruimtelijke en functioneel) centrumgebied van Reeshof is.
maar ook om enkele hoofdwegen voor het autoverkeer waaronder de Reeshofweg, diverse buslijnen en enkele belangrijke langzaam verkeersroutes. Vooral gezien de uitwisselingsmogelijkheden tussen de verschillende transportwijzen, is De Knoop een echt verkeersknooppunt, dat voor zover nodig en mogelijk verder uitgebouwd wordt. Dit allemaal tegen een decor van een stimulerende stationsomgeving. Openbare ruimte De Knoop is ook van belang vanuit het oogpunt van openbare ruimte. Er worden behalve de reeds bestaande stationspleinen, die hun voltooiing krijgen met de aanliggende bebouwing, nog meer waardevolle verblijfsplekken toegevoegd die een functie hebben voor Reeshof of delen daarvan. Door deze vier thema’s invulling te geven en daadwerkelijk te realiseren, ontstaat er in De Knoop een stationsgebied met relatief hoge bebouwing in relatief hoge dichtheid met een mix van “stedelijke functies” (voorzieningen, kantoren, “stedelijk wonen” etcetera). De vier genoemde thema’s zullen in deze Ontwikkelingsvisie verder worden uitgewerkt. Dit gebeurt met name in hoofdstuk 4, de gebiedsvisie. Daarvoor wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied gegeven en wordt in hoofdstuk 3 een aantal randvoorwaarden geschetst. In hoofdstuk 5 wordt per deelgebied een uitwerking gegeven van de gebiedsvisie.
Verkeersknooppunt In De Knoop komen diverse belangrijke verkeersen vervoerslijnen bij elkaar. Hierbij gaat het om de spoorlijn Tilburg-Breda met NS-station Reeshof, 5
6
Stedelijk Knooppunt
centrumgebied Reeshof met stedelijke functies
centrumgebied Reeshof met stedelijke bebouwing
verkeersknooppunt
openbaar gebied met verblijfskwaliteit
relatief hoge bebouwing in relatief hoge dichtheid met een mix van “stedelijke functies” (voorzieningen, kantoren, “stedelijk wonen” etc.)
7
plangrens
ruimteverdeling en ruimteclaims /-reserveringen
8 eigendommen
bestemmingsplannen
[
[
2. Beschrijving van het plangebied
• • •
Ligging Het gebied De Knoop ligt in het westen van Tilburg, in het stadsdeel Reeshof. Dit stadsdeel, dat op enkele buurten na voltooid is, kent in de eindsituatie ca. 40.000 inwoners. Dat is qua aantal vergelijkbaar met een plaats als bijvoorbeeld Etten-Leur. De locatie ligt pal aan het spoor, bij het in 2003 geopende NSstation Tilburg-Reeshof. Plangrenzen Op de bladzijde hiernaast, op de kaart linksboven, worden de grenzen van het plangebied De Knoop aangegeven, zoals dat onderwerp is van de onderhavige ontwikkelingsvisie. Hierbij wordt opgemerkt dat de voetbalvelden van v.v. Triborgh hiervan onderdeel uitmaken. De reden hiervoor is niet om deze voetbalvelden a priori weg te bestemmen, maar om de potenties qua stedenbouwkundige ontwikkelingsmogelijkheden in beeld te brengen. Of het daadwerkelijk ooit tot een ontwikkeling komt waarbij v.v. Triborgh verplaatst wordt, is t.z.t. ter nadere (politieke) besluitvorming. Een vergelijkbare situatie geldt voor het perceel Reeshofweg 36. In ieder geval kan gesteld worden dat het plangebied De Knoop behoorlijk groot is, namelijk circa 22 hectare. Bestaande bebouwing en functies • •
voetbalvelden v.v. Triborgh; terrein Cultuurtechniek, ten oosten van deze voetbalvelden;
•
woning Reeshofweg 36 (de Zandhoeve); spoorlijn en station; het gebouw La Vista Duna, dat kantoren en woningen bevat en dat, afgezien van het station, te beschouwen is als het eerste gebouw in De Knoop; tijdelijke basisschool Woerdenstraat, voorloper van de definitieve basisschool die in de directe omgeving gebouwd wordt.
Ruimteclaims / -reserveringen •
•
een strook ten zuiden van de spoorlijn wordt gereserveerd in verband met een eventuele toekomstige spoorverdubbeling een overeenkomst voor de bouw van 40 appartementen ter hoogte van Witbrant-West (Heijmans).
Gestarte planontwikkelingen (peildatum medio 2006) • • • •
Knoop-Noord (van der Weegen en Wonen Breburg); basisschool Woerdenstraat; appartementengebouw Wonen Breburg; (stedelijke) woningbouw van Roey.
Op stedelijke ontwikkeling gerichte bestemmingsplannen Ingevolge de bestemmingsplannen “Dongewijk” en “DE Wijk” is het plangebied voor het overgrote deel reeds op hoofdlijnen bestemd voor de beoogde stedelijke ontwikkeling, zowel qua functies als qua bouwhoogtes. Uitzonderingen zijn met name de sportvelden van v.v. Triborgh, die in het bestemmingsplan “Reeshof-Midden” vallen, en enkele stroken van bestemmingsplan “Dongewijk” en “DE Wijk” waaraan door de Provincie goedkeuring is onthouden: een smalle strook ten zuiden van Campenhoef en een strook ten noorden van de woning Reeshofweg 36. Het feit dat het plangebied voor het overgrote deel reeds op hoofdlijnen voor de beoogde stedelijke ontwikkeling bestemd is, is uiteraard zeer gunstig met het oog op de ontwikkeling van het gebied. In een aantal gevallen zullen echter ook in die plandelen aanpassingen van het bestemmingsplan of artikel 19-procedures nodig zijn, bijvoorbeeld om een specifieke functie op een bepaalde locatie mogelijk te maken, zoals een volwaardig café-restaurant aan het noordelijke stationsplein.
Gronden in gemeentelijk eigendom Vooruitlopend op de planontwikkeling is het plangebied bijna geheel gemeentelijk grondgebied. Uitzonderingen zijn de woning Reeshofweg 36, La Vista Duna en de gronden van NS, i.c. de spoorlijn en het station. Het feit dat het plangebied grotendeels gemeentelijk grondgebied is, is uiteraard zeer gunstig met het oog op de ontwikkeling van het gebied.
9
milieuhinder
10
water
3. Randvoorwaarden
[
[
Bij de ontwikkeling van De Knoop moet aan vele randvoorwaarden voldaan worden. Deze ontwikkelingsvisie is niet de plaats om hier gedetailleerd op in te gaan. Daarvoor wordt verwezen naar verschillende sectorale rapporten en notities. Wel worden in dit hoofdstuk drie onderwerpen aangestipt die van grote invloed zijn op de planvorming: milieuhinder, water en parkeren.
Milieuhinder Externe veiligheid Dwars door het plangebiedgebied loopt de spoorlijn Breda-Tilburg. Over deze lijn rijden met regelmaat treinen met gevaarlijke stoffen. De externe veiligheidscontouren liggen in het te ontwikkelen gebied. De individuele risicogrens ligt op 0 meter uit het spoor. Na een eventuele spoorverdubbeling schuift deze lijn ook mee. Binnen deze lijnen is het niet toegestaan langdurig te verblijven in welke zin dan ook. Aangezien de waarde op 0 ligt, is het individueel risico praktisch nihil. Het groepsrisico is meer bepalend voor de invulling van het gebied. Analyses door Oranjewoud hebben aangetoond dat bij een omvangrijk programma zoals dat in De Knoop wordt voorgestaan de oriënterende waarde wordt overschreden. Daarmee wordt een dergelijke ontwikkeling niet uitgesloten, maar is er wel sprake van een serieuze verantwoordingsplicht. Geluid De ligging van het plangebied langs de spoorlijn brengt ook een geluidsvraagstuk met zich mee. De woonwijken Campenhoef, Dongewijk en Witbrant zijn
op enige afstand van het spoor gerealiseerd, maar met name in de spoorstroken van De Knoop moet in elke fase van het planproces rekening gehouden worden met geluid om aan de geluidsnormen te kunnen voldoen. Hierbij gaat het onder andere om de positie en de massa van de gebouwen, de functies in de gebouwen en de bouwkundige constructie en detaillering van de gebouwen. Ook het wegverkeerslawaai van de Reeshofweg is een factor waarmee rekening moet worden gehouden.
werpen (milieuhinder, water en parkeren) vraagt de nodige ruimte. Dit staat echter op gespannen voet met het streven om in De Knoop een stedelijk gebied met een hoge bebouwingsdichtheid te realiseren. Om één en ander op te lossen, zonder qua stedelijke ambitie in te leveren, is het absoluut noodzakelijk om creatieve en geavanceerde oplossingen toe te passen voor zowel de milieuhinder, als het water, als het parkeren.
Straalpad Over het gebied loopt een straalpad. Dit heeft echter geen beperkende invloed op de mogelijkheden in het gebied. Water Vanuit de waterdoelstellingen in DE Wijk en de huidige wetgeving over water, zal een deel van De Knoop als infiltratiegebied of retentiezone moeten worden aangelegd. Dat is voor een deel om de nieuwe dakoppervlaktes en verharde verblijfsruimtes af te wateren, en deels omdat er ook een deel van het water vanuit Witbrant-West in de spoorzone opgelost moet worden. Parkeren De parkeernormen uit het Tilburgse Verkeers- en VervoersPlan (TVVP) zijn uitgangspunt. Dat betekent dat elk deelproject in principe aan deze normen moet voldoen. Creatieve, geavanceerde oplossingen voor milieuhinder, water en parkeren De oplossing van alle drie bovenbeschreven onder11
deelgebieden
12
plandelen
4. Gebiedsvisie
[
[
4.1 Inleiding De naam “De Knoop” verwijst naar het gebied rondom het NS-station Reeshof. Het betreft de ruimtelijke en functionele “verknoping” van het bestaande noordelijke deel van Reeshof met het nieuwe zuidelijke deel (DE Wijk). Hoewel de spoorlijn altijd een barrière zal blijven vormen, beoogt dit gebied door zijn specifieke programmatische opzet (onder meer sociaal-maatschappelijke functies, kantoren, woningen) als ook door de bijzondere stedenbouwkundige en architectonische vertaling hiervan, een markante plek te worden. Zo kunnen de onvermijdelijke hoogteverschillen die nu eenmaal gepaard gaan met de kruising van spoorlijn en Reeshofweg aanleiding vormen voor creatieve bouwkundige oplossingen. Op dit moment zijn de langs het assenkruis spoorlijn / Reeshofweg gelegen gronden rond station Reeshof nog grotendeels braakliggend. Het project “De Knoop” behelst het ontwikkelen van deze gronden tot een zowel in functioneel als in ruimtelijk opzicht relatief stedelijk (stations-) gebied midden in het groenstedelijke woongebied Reeshof. Sommige delen van De Knoop zijn in ontwikkeling. Een voorbeeld hiervan is Knoop-Noord, dat bin-
De Knoop is een bijzonder ambitieus project. Dit geldt in de eerste plaats voor de plandelen Knoop-Noord en Knoop-Zuid, die, gezien hun directe ligging bij het station en langs de Reeshofweg, het zwaartepunt van De Knoop zijn en die, gezien hun vorm op de kaart, tezamen “Het Mes” genoemd worden. “Het Mes” wordt het meest stedelijke gebied van De Knoop, maar ook van heel Reeshof. Daarbij wordt het hoogst haalbare ambitieniveau aangehouden ten aanzien van functionele en ruimtelijke kwaliteit. Maar ook voor de overige Knoop geldt een hoog ambitieniveau. In deze gebiedsvisie wordt de visie op De Knoop uitgewerkt. Hierbij worden de vier thema`s aangehouden, die als de pijlers onder het project “De Knoop” beschouwd worden: • • • •
een centrumgebied van Reeshof met stedelijke functies; een centrumgebied van Reeshof met stedelijke bebouwing; verkeersknooppunt; openbaar gebied met verblijfskwaliteit.
nen enkele jaren bij zal dragen aan een levendig en leefbaar stationsgebied en aan de verhoging van het voorzieningenniveau in Reeshof. Andere delen van De Knoop zullen pas op (middel-) lange termijn ontwikkeld worden, ruimte biedend aan toekomstige wensen en behoeftes vanuit het stadsdeel Reeshof. De Knoop zal zich daarmee in de toekomst ontwikkelen tot een belangrijk centrumgebied van en voor Reeshof, waardoor er sprake zal zijn van een functioneel volwaardig stadsdeel. 13
centrumgebied
dichthedendifferentiatie
14
functionele “uitlopers”
functioneel zwaartepunt
4.2 Een centrumgebied van Reeshof met stedelijke functies Reeshof als functioneel volwaardig stadsdeel De nadruk in Reeshof heeft in eerste instantie gelegen op het realiseren van voldoende woningen voor de Tilburgse bevolking. De voorzieningen op maatschappelijk, gezondheids- en winkelgebied hebben daar geen gelijke tred mee kunnen houden. De laatste jaren is daar verandering in aan het komen. Het is de ambitie om Reeshof bij de bouw van de laatste plandelen alsnog zo veel mogelijk een functioneel volwaardig stadsdeel te maken. Om de bestaande éénzijdig samengestelde en onderontwikkelde functionele structuur van Reeshof te optimaliseren, is het vooral belangrijk om deze aan te vullen en te complementeren met voorzieningen en andere functies waar nu of in de toekomst behoefte aan is en die nu nog niet of onvoldoende in het stadsdeel aanwezig zijn. Door De Knoop, met zijn bijzondere, centrale ligging bij het station, uit te bouwen tot een belangrijk centrumgebied voor Reeshof, met behalve ruimte voor woningen ook ruimte voor voorzieningen, kantoren etcetera, wordt een unieke mogelijkheid gegrepen om de functionele structuur van Reeshof substantieel te verrijken en Reeshof inderdaad tot een zo volwaardig mogelijk stadsdeel uit te bouwen. Een veelheid aan functies De Knoop biedt ruimte voor kantoren, voorzieningen, woningen, etcetera. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen “Het Mes” en de overige Knoop. In “Het Mes”, en dan vooral langs de stationspleinen, komen de meest stedelijke functies van De Knoop. Daarbij wordt in ieder geval ook gedacht aan horeca categorie II, een grote sportschool, eventuele detailhandel in de vorm van een supermarkt, etcetera.
Indien mogelijk en gewenst kan de programmatische ambitie hier echter ook nog veel verder reiken en zijn allerlei bijzondere functies zoals bijvoorbeeld een sociaal-cultureel centrum (theaterzaal) denkbaar. In de overige Knoop worden uiteraard ook kantoren, voorzieningen en woningen gebouwd. Gezien de specifieke ligging en ontsluitingsmogelijkheden, wordt hier echter niet ingezet op de meest dynamische functies met veel verkeersaantrekking. Een uitzondering zou hierbij gemaakt kunnen worden voor met name de direct aan de stationspleinen grenzende bebouwing en wellicht de direct bij de Kasterenlaan te projecteren bebouwing. Eén en ander leidt tot het op bladzijde 16 weergegeven globale overzicht van de belangrijkste in De Knoop te realiseren functies. Eén en ander houdt sterk verband met de inpasbaarheid binnen de stedenbouwkundige schaal van de beoogde bebouwing: in “Het Mes” wordt uitgegaan van twee compacte stedenbouwkundige bebouwingscomplexen, in de overige Knoop van relatief stedelijke bebouwing. Ook de al eerder genoemde verkeerskundige inpasbaarheid speelt een grote rol. Daarnaast hangt de inpasbaarheid van een functie op een bepaalde locatie natuurlijk ook af van nadere omgevingsfactoren en eventuele milieurandvoorwaarden. Omdat het bouwen voor eventuele toekomstige (bekende of onbekende) programmatische behoeften uiteraard moeilijk is, moet bij de ontwikkeling van alle gebouwen een grote mate van flexibiliteit als uitgangspunt genomen worden, zodat functies naar behoefte betrekkelijk eenvoudig uitgewisseld kunnen worden.
uiteraard moeilijk is, moet bij de ontwikkeling van alle gebouwen een grote mate van flexibiliteit als uitgangspunt genomen worden, zodat functies naar behoefte betrekkelijk eenvoudig uitgewisseld kunnen worden. Functiemenging Voorwaarde bij de ontwikkeling van “Het Mes” is een substantiële menging van verschillende functies, waarbij het aandeel van andere functies dan wonen groot dient te zijn. Hierdoor wordt de stedelijke atmosfeer en uitstraling gecreëerd die bij een stationsgebied hoort. Verschillende functies met een verschillende dynamiek en intensiteit in de tijd zorgen voor een zekere levendigheid en daarmee ook sociale controle in een groot deel van het etmaal en de week. Ook ontstaat hierdoor de mogelijkheid tot dubbelgebruik van parkeerplaatsen, hetgeen een belangrijke bijdrage kan leveren aan het uitgangspunt om in hoge dichtheid te bouwen. Dit geldt ook voor de direct aan de stationspleinen grenzende bebouwing buiten “Het Mes”. De stedelijkheid in de rest van De Knoop zal weliswaar iets lager zijn, maar ook hier wordt uitgegaan van een zekere functiemenging en een behoorlijk aandeel andere functies dan wonen. Dit geldt vooral voor Knoop-West, Knoop-Oost Campenhoef en KnoopWoerdenstraat. In Knoop-Oost Witbrant wordt in verband met de beperkte mogelijkheden ten aanzien van de verkeerontsluiting en in verband met de in vergelijking met de noordzijde van het spoor gunstigere omstandigheden voor wonen (geluidluwe zijde aan het zuiden) gekozen voor een programma dat grotendeels uit woningen bestaat, aangevuld met kleinschalige (buurt-) voorzieningen en vergelijkbare functies. Daarbij wordt wel “bijzonder wonen” nagestreefd.
Omdat het bouwen voor eventuele toekomstige (bekende of onbekende) programmatische behoeften 15
“Het Mes” plus eventuele aanvullingen (*)
Overige Knoop (**)
grotere kantoren
+
-
kleinere kantoren
+/-
+/-
grotere zakelijke dienstverlening
+
-
kleinere zakelijke dienstverlening
+/-
+
horeca II
+
-
horeca I
+/-
+/-
detailhandel: supermarkt
+ (in Knoop Zuid)
-
detailhandel: kleinere winkels
+
+/-
grotere leisure/sport
+
-
kleinere leisure/sport
+/-
+/-
onderwijs
+/-
+ (in Knoop Woerdenstraat) - (in andere plandelen)
kinderdagopvang e.d.
+
+ (in Knoop Woerdenstraat) - (in andere plandelen)
medische/zorg-voorzieningen
+
+
culturele/maatschappelijke voorzieningen (bijvoorbeeld theaterzaal)
+
-
woningen (al dan niet in combinatie met zorg en werken aan huis)
+
+
+ +/-
gewenst/passend mogelijk ongewenst/niet passend
(*) zie kaart bladzijde 14 linksonder (**) zie kaart bladzijde 14 rechtsonder
16
Bijzonder wonen in De Knoop De gedachte om de programmatische invulling van Reeshof zo veel mogelijk aan te vullen en te complementeren, rekening houdend met huidige en toekomstige behoeften, is ook van toepassing op de woonfunctie. Als ambitie wordt daartoe “bijzonder wonen in De Knoop” geformuleerd. In het kader van “bijzonder wonen” wordt zo veel mogelijk gestreefd naar woningen die meer en andere functionele mogelijkheden hebben dan de bestaande woningvoorraad in Reeshof, die vooral uit “gewone” ééngezinswoningen met tuinen bestaat. Gezien de hier gewenste hoge bebouwingsdichtheid wordt in “Het Mes” het “bijzonder wonen” in principe vertaald in appartementen, in allerlei creatieve varianten. Daarbij zal het in veel gevallen gaan om de huisvesting van andere bevolkingsgroepen dan gezinnen, zoals ouderen en jongeren, waarvoor de ligging zo dicht bij het station en voorzieningen een aantrekkelijk woonmilieu vormt. Opgemerkt wordt dat appartementen voor ouderen vooral ook interessant zijn met het oog op de toekomst, wanneer de demografische opbouw van Reeshof een aanzienlijke groei van het aantal ouderen te zien zal geven. Buiten “Het Mes”, in Knoop-Oost en Knoop-West, kunnen ook appartementen gebouwd worden. Het appartementengebouw dat in opdracht van Wonen Breburg in Knoop Oost Witbrant gerealiseerd wordt, en dat voor een belangrijk deel voor starters op de woningmarkt bedoeld is, is hiervan een aansprekend voorbeeld. In Knoop-Oost en Knoop-West kan het “bijzonder wonen” ook gestalte krijgen door de bouw van bijzondere grondgebonden woningen. Gezien de hierboven geformuleerde programmatische ambitie en gezien het in De Knoop gewenste stedelijke woon- en leefmi-
lieu (zie ook verderop in deze gebiedsvisie) gaat het hierbij in principe om meer stedelijke woningtypologieën, veelal met bijzondere oplossingen voor de buitenruimte in plaats van de standaardtuin. Deze woningen dienen in hoge mate flexibel vormgegeven te worden, waardoor er, al dan niet met relatief bescheiden aanpassingen, sprake kan zijn van multifunctioneel ruimtegebruik: • • •
onbekende) behoeften van het stadsdeel Reeshof op (middel-) lange termijn. Een getalsmatige onderverdeling van het programma naar verschillende functies is niet opgesteld. In het licht van een naar alle waarschijnlijkheid langdurig ontwikkelingstraject in De Knoop is juist maximale flexibiliteit gewenst om optimaal in te kunnen spelen op veranderende wensen en behoeften van het stadsdeel Reeshof.
bewoning door verschillende soorten huishoudens of zelfs meer huishoudens tegelijk; combinatie met zorg of werken aan huis; zelfstandige andere functie dan wonen.
Op deze wijze kunnen deze woningen in de loop van de tijd eenvoudig anders gemaakt en gebruikt worden, zodat ingespeeld kan worden op toekomstige wensen en behoeftes. Een belangrijk uitgangspunt in dit verband is dat deze grondgebonden woningen met name op de begane grondverdieping en eventueel op de eerste verdieping over een plafondhoogte van minimaal 3 meter netto beschikken. Omvang en onderverdeling De omvang van het programma in De Knoop wordt bepaald door de bebouwingscapaciteit binnen het plangebied. Onder andere op basis van de verderop in deze gebiedsvisie aangegeven bouwhoogtes is deze capaciteit indicatief berekend (zie bijlage 1). Uitkomst hiervan is dat de indicatieve bebouwingscapaciteit ruim 210.000 m2 bedraagt. Hoewel het de vraag is of één en ander in de praktijk haalbaar is, kan in ieder geval gesteld worden dat de bebouwingscapaciteit van het plangebied DE Knoop bijzonder groot is. Een dergelijk grote capaciteit laat zich niet in enkele jaren “vullen”. Dat is echter ook nadrukkelijk niet de bedoeling, omdat een belangrijke gedachte achter De Knoop juist is om ook ruimte te reserveren voor toekomstige (wellicht nu nog 17
landschappelijke inkadering
18
hoogtes
landmark
stedenbouwkundige invulling
Een centrumgebied van Reeshof met stedelijke bebouwing Landschappelijke inkadering In de onmiddellijke omgeving van De Knoop liggen de woonbuurten Dongewijk-Zuid, Campenhoef, Witbrant-West en Koolhoven-Oost, maar ook een aantal waardevolle natuurgebieden: de Dongevallei, het bosgebied de Oude Draaiboom en het Reeshofbos / de Gaas. Deze natuurgebieden vormen een prachtig contrast met de in De Knoop gewenste stedelijkheid. Dit verleent De Knoop een heel bijzonder karakter. Omdat de spoorlijn alle drie genoemde natuurgebieden doorsnijdt, is dit contrast vooral goed beleefbaar vanuit de trein. Op de schaal van heel Reeshof, ja zelfs op de schaal van geheel Tilburg-West, is daarbij sprake van een karakteristieke afwisseling van natuur met stedelijk gebieden. Omdat er grote waarde toegekend wordt aan de ruimtelijke beleving en (re)presentatie vanuit onder andere de trein, wordt er voor gekozen om deze afwisseling en dit contrast ter plaatse van De Knoop te versterken en hier derhalve het stedelijke beeld behorend bij een belangrijk centrumgebied op een krachtige wijze neer te zetten en zo goed mogelijk waarneembaar en beleefbaar te maken. In verband hiermee wordt ter plaatse van De Knoop ook als ambitie geformuleerd om geen of zo weinig mogelijk geluidwerende voorzieningen in de vorm van wallen of schermen toe te passen. Bebouwingssilhouet met hogere bebouwing Om in de nabijheid van station Reeshof bebouwing in een hogere dichtheid in combinatie met interessante en aantrekkelijke openbare en semi-openbare ruimte mogelijk te maken en om uitdrukking te geven aan een daarbij behorende stedelijkheid, wordt in De Knoop een relatief stedelijke bebouwing
gerealiseerd met een hogere bouwhoogte dan in de rest van Reeshof. Grofweg wordt hierbij een zonering in drie deelgebieden gehanteerd: Deelgebied
Bouwhoogte
“Het Mes”
>18 m1; 6-7 bouwlagen
Overige Knoop
12-15 m1; 4-5 bouwlagen
Overige Reeshof
<9 m1; tot 3 bouwlagen
Op deze wijze ontstaat een helder bebouwingssilhouet, dat voor passanten (onder andere in de trein) en voor bezoekers van het plangebied een belangrijke functie heeft vanuit het oogpunt van herkenbaarheid en oriëntatie.
Bijzondere architectuur Om te benadrukken dat De Knoop functioneel, ruimtelijk en qua stedelijke dynamiek zeer verschilt van het overige Reeshof, zal de architectonische uitstraling van de bebouwing in De Knoop in grote mate verschillen van die in de rest van Reeshof en krijgt de architectuur in De Knoop een eigen (samenhangende) identiteit. Hierbij gaat het om de schaal van de gebouwen, die zich duidelijk onttrekt aan de relatief kleine schaal van de woonbebouwing in de rest van Reeshof. Ook wordt uitgegaan van een duidelijk andere uitstraling van de gevels, waarbij vooral gedacht wordt aan de toepassing van andere materialen dan baksteen. Tevens wordt uitgegaan van moderne architectuur.
Knoop-Woerdenstraat, als schakel tussen De Knoop en de bestaande woonwijk Witbrant-West neemt een aparte positie in. Hier komt bijzondere bebouwing in maximaal 2 bouwlagen. Inmiddels is er voor gekozen om hier de basisschool te vestigen. In Knoop-West kan bebouwing ontwikkeld worden met bouwhoogtes overeenkomstig het bovenstaande schema (12 - 15 m1). Het is echter ook mogelijk om voor Knoop-West, bijvoorbeeld in verband met een specifiek programma, integraal van een lagere bouwhoogte uit te gaan. In dat geval speelt Knoop-West uiteraard een bescheidener rol in het “bebouwingssilhouet” van De Knoop en komt het accent van de Knoop in ruimtelijk opzicht meer op “Het Mes” en Knoop-Oost te liggen. In ieder geval wordt er voor Knoop-West gekozen voor een sterke landschappelijke kwaliteit, in het verlengde van het bosgebied de Oude Draaiboom, dat aan de andere zijde van de spoorlijn ligt. 19
verkeersknooppunt
20
visuele as Ketelhavenstraat/Woerdenstraat
verkeersroutering
dwarsprofiel Ketelhavenstraat/Woerdenstraat
Verkeersknooppunt Met het station, de wijkontsluitende Reeshofweg, buslijnen en diverse doorgaande fietsroutes is De Knoop een echt verkeersknooppunt. Met het oog op de toekomstige stedelijke ontwikkeling wordt de bestaande verkeersstructuur voor met name het autoverkeer op een aantal punten aangevuld. De toegangswegen naar station Reeshof Station Reeshof is niet direct gelegen aan het hoofdwegennet voor autoverkeer, i.c. de Reeshofweg. In plaats daarvan is er sprake van een min of meer indirecte benadering: aan de noordzijde van het spoor via de Kijkduinlaan en de Ketelhavenstraat; aan de zuidzijde van het spoor via de Woerdenstraat, die op dit moment nog het oude tracé van de Reeshofweg volgt.
stedenbouwkundige context in grote lijnen vastligt, betekent dit automatisch een verlegging van het tracé van de Woerdenstraat in oostelijk richting. Aanvullende argumenten hiervoor zijn dat het bouwperceel tussen Reeshofweg en Woerdenstraat (lees: Knoop-Zuid) een goede (breedte-) maat krijgt voor een stedelijke ontwikkeling en dat er tussen de Woerdenstraat en de woonwijk Witbrant-West een zone overblijft (het gebied Knoop-Woerdenstraat) die een goede overgang vormt tussen de stedelijkere bebouwing in De Knoop en de woonbebouwing in de woonwijk en die bij uitstek geschikt is voor de vestiging van een basisschool. Om de bereikbaarheid van Knoop-Zuid optimaal te maken verdient het de voorkeur om de (verlegde) Woerdenstraat aan te sluiten op de rotonde van de Reeshofweg. Hiervoor is het echter noodzakelijk om eerst het perceel Reeshofweg 36 te verwerven. Of en op welke termijn dat zou kunnen gebeuren is op dit moment nog ongewis.
nodig en ongewenst. In Knoop-Oost Witbrant ligt de situatie anders. Om een lange doodlopende ontsluitingsweg voor het autoverkeer te voorkomen, worden hier wel één of meer aantakkingen op het bestaande wegennet van Witbrant-West (Wijboschstraat) gemaakt. Met het oog op de (verkeers-) leefbaarheid in het woongebied Witbrant-West is dit verkeerstechnisch verantwoord omdat er met voornamelijk woningbouw in Knoop-Oost Witbrant gekozen wordt voor een programmatische invulling met een relatief lage verkeersproductie.
Nieuwe wegen in Knoop-Oost Om de bereikbaarheid van station Reeshof en de aanliggende toekomstige stedelijke bebouwing qua verkeersafwikkeling en qua ruimtelijke beleving optimaal te laten functioneren worden met name de Ketelhavenstraat en de Woerdenstraat omgebouwd tot volwaardige toegangswegen naar station Reeshof. Deze toegangswegen krijgen een modern-monumentaal profiel met twee rijstroken en een brede middenberm met grote bomen. Hoewel er hier geen fysieke verbinding is tussen de noordelijke en de zuidelijke toegangsweg, is het qua ruimtelijke beleving zeer waardevol om ter plaatse van deze toegangswegen wel een visuele relatie tussen Knoop-Noord en -Zuid tot stand te brengen in de vorm van een doorlopende zichtlijn. Om dit te bereiken is het noodzakelijk om de tracés van de noordelijke en de zuidelijke toegangsweg (respectievelijk Ketelhavenstraat en Woerdenstraat) in elkaars verlengde te leggen. Omdat de ligging van de Ketelhavenstraat in de bestaande
Knoop-Oost bestaat uit de spoorzones van Campenhoef en Witbrant-West. Om dit gebied met het oog op de toekomstige stedelijke ontwikkeling te ontsluiten voor autoverkeer en daarbij te voorkomen dat er verkeersproblemen ontstaan in de woonstraten van Campenhoef en Witbrant-West, worden in KnoopOost nieuwe wegen aangelegd. Deze wegen worden aangetakt op de Ketelhavenstraat en de (verlegde) Woerdenstraat en zo op het stedelijke hoofdwegennet. In Knoop-Oost Campenhoef wordt tevens een aantakking gemaakt op de Kasterenlaan, die een ruim profiel heeft met twee rijstroken en een middenberm, en zo, via Heyhoef, op het hoofdwegennet. Op deze wijze is dit plandeel prima ontsloten voor de beoogde stedelijke ontwikkeling. Doorsteken via de bestaande straten van Campenhoef zijn hierbij on21
stationsplein
stationsplein
22
referentie
openbare ruimtes
Openbaar gebied met verblijfskwaliteit De openbare ruimte in De Knoop heeft niet alleen een belangrijke verkeersfunctie maar ook een belangrijke verblijfsfunctie. Bij “Het Mes” gaat het hierbij om een betekenis voor de gehele wijk, bij de overige Knoop veelal om een betekenis voor met name de aanliggende delen van de wijk. Gezien het overstijgende belang dient er sprake te zijn van een hoge kwaliteit. Verblijfsplekken Als verblijfsplekken moeten in de eerste plaats natuurlijk de twee stationspleinen aan weerszijden van het spoor genoemd worden. Deze behoren met het winkelcentrum Heyhoef en het Reeshofpark tot de belangrijkste openbare plekken van het stadsdeel Reeshof en moeten als zodanig ook ruimte bieden voor collectieve maatschappelijke gebeurtenissen in Reeshof. Het is de ambitie van de Knoop om daarnaast op verschillende schaalniveaus nog meer verblijfsplekken toe te voegen. Netwerk van openbare ruimtes Met het oog op goede, aantrekkelijke (formele en informele) routes van en naar het station, wordt in De Knoop met name ook voor de fietsers en voetgangers een doorlopend netwerk van openbare ruimtes met een goede verblijfskwaliteit gerealiseerd. Belangrijke onderdelen van dit netwerk, waaraan extra aandacht gegeven moet worden, zijn de aansluitingen op de Reeshofwegtunnel en de belangrijke langzaam verkeersroutes Kamerikstraat (in KnoopNoord) en Koewachtpad (langzaam verkeerstunneltje tussen Witbrant-West en Campenhoef).
Stedelijke openbare ruimte
zo veel mogelijk gestimuleerd in de overige Knoop.
Het straatbeeld in De Knoop heeft een uitgesproken stedelijk karakter. Daarmee contrasteert de openbare ruimte hier nadrukkelijk met die in de aanliggende woongebieden.
Ook geprivatiseerde buitenruimtes dragen, zeker als ze met bijvoorbeeld een hek zijn afgescheiden van de openbare ruimte, niet bij aan een kwaliteitvolle openbare ruimte. Buitenruimtes zijn bij voorkeur openbaar óf gecollectiveerd en openbaar toegankelijk gemaakt.
De openbare ruimte in De Knoop moet een zo hoog mogelijke gebruikswaarde en verblijfskwaliteit krijgen. Om dit binnen beperkte ruimte te kunnen realiseren, wordt een hoge mate van multifunctionaliteit nagestreefd. Een ondergrondse of halfverdiepte parkeergarage met daarop een plein, zoals in de plannen voor Knoop-Noord, is hiervan een duidelijk voorbeeld. Andere, eenvoudigere voorbeelden zijn een groenstrook die zowel voor retentie als voor spelen gebruikt wordt of een parkeerterrein dat tevens als (tijdelijke) plek voor activiteiten gebruikt kan worden. In ieder geval worden “monofunctionele zones” zo veel mogelijk vermeden.
Tuinen en traditionele erfafscheidingen (hagen, schuttingen, tuinmuren) passen in principe niet in het gewenste stedelijke straatbeeld. Tuinen zijn uitsluitend buiten “Het Mes” toegestaan onder voorwaarde dat het kleine, open stadstuinen betreft met een maximale diepte van 3 à 4 meter en met een lage “harde” begrenzing óf dat de tuinen geheel opgenomen en visueel weggewerkt zijn in de architectuur van het bouwblok.
Een belangrijk inrichtingsprincipe komt voort uit een positieve waardering van de grote maat van de ruimte in De Knoop. De openbare ruimte wordt qua vormgeving zo min mogelijk opgedeeld en versnipperd, zoals in een traditionele straat met afzonderlijke trottoirs, parkeerstroken en rijbaan. In plaats daarvan wordt bij de vormgeving zo veel mogelijk uitgegaan van de totale ongedeelde ruimte, die vervolgens wel gestructureerd wordt door en gemeubileerd wordt met losse elementen in die ruimte. De traditionele straat wordt zo meer een erfachtige, bijna pleinachtige ruimte. Uitgestrekte parkeerterreinen in de buitenruimte zijn niet bevorderlijk voor de gewenste bebouwingsdichtheid en doen daarnaast afbreuk aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit. In verband daarmee worden bijzondere (gebouwde) parkeeroplossingen voorgeschreven in “Het Mes” en 23
24
stedenbouwkundige invulling
concept
25
26
[
[
5. Uitwerking deelgebieden
5.1 het Mes (Knoop noord en zuid)
27
28 Referentiebeelden Knoop Woerdenstraat
5.2 Knoop Woerdenstraat
29
30
5.3 Knoop oost
31
32
5.4 Knoop west
Referentiebeelden Knoop West
33
34
Maquettebeeld De Knoop
35
36
[
[
Bijlage: Programma Rekenblad De Knoop Deelgebieden Deelgebied
Oppervlakte in m2
Bouwenveloppes Lagen Lagen
Dichtheid Footprint
Maximaal
Gewenst
Reductie
maximaal toegestaan
Bebouwings percentage
BVO totaal
BVO totaal
Buitenruimtes verkeersruimtes aanname 65% in m2 BVO
gewenst
in m2
Footprint * Lagen
Programma indicatief Menging Programma onderdelen woningen
werken
aantal
10 Knoop-Noord
22571
7
6
0,5 0,3
11286
78999
67713
44013
diensten
zorg
leisure
opp:140 m2
Menging in %:
Parkeren (n):
m2
m2
m2
m2
aantal
45
30
5
15
5
141
13204
2201
6602
2201
198
264
44
198
88 634
Totaal parkeren:
20 Knoop-Zuid
20195
7
7
0,5
10098
70683
70683
45944
Menging:
Parkeren (n):
40
35
5
15
5
131
16080
2297
6892
2297
184
322
46
207
92 680
Totaal parkeren:
30 Knoop-Oost Campenhoef
77799
6
4
0,3 0,5
23340
140038
93359
60683
Menging:
Parkeren (n):
55
35
2
5
3
238
21239
1214
3034
1820
334
425
24
91
73 757
Totaal parkeren:
40 Knoop-Oost Witbrant (excl. de spoorverdubbeling)
60965
5
4
0,3
18290
91448
73158
47553
Menging:
Parkeren (n):
85
6
4
4
1
289
2853
1902
1902
476
404
57
38
57
19 460
Totaal parkeren:
50 Knoop-Woerdenstraat
8454
7
2
0,5
4227
29589
8454
5495
Menging:
Parkeren (n):
2
1
95
1
1
1
55
5220
55
55
1
1
104
2
2 88
Totaal parkeren:
60 Knoop-West Dongewijk
18136
6
3
0,3
5441
32645
16322
10610
Menging:
10 8
80 8488
7 743
2 212
1 106
Parkeren (n):
11
170
15
6
4 165
Totaal parkeren:
70 Station
Totaal exclusief station
14870
208120 20,81 ha.
72680 Percentage:
443401
329689
100
74
214298
808
61919
13577
18697
6955
2784
Attentie! Mengingspercentages en resultaten zijn indicatief. De resultaten zijn niet bindend. De gevonden parkeernormen zijn eveneens indicatief. Er is rekening gehouden met 80% dubbelgebruik.
37
[
[
6. Colofon
Ontwikkelingsvisie De Knoop Gemeente Tilburg Gebiedsontwikkeling Stedenbouw juni 2006
Fotoverantwoording Foto bladzijde 20, 22, 23, 26 en 29: Vrij uit Architecuur in Nederland, Jaarboeken 2004-2005, 20032004, 2002-2003, 2001-2002, 2000-2001, 1999-2000 e.a. NAI Publishers, Rotterdam Foto omslag voorzijde, bladzijde 4 en 8: Station Reeshof, GOSTE Gemeente Tilburg Foto bladzijde 30: GOSTE Gemeente Tilburg
38
