Ontwikkelingsvisie Oranjebuurt Gemeente Strijen. juli 2006

Ontwikkelingsvisie Oranjebuurt Gemeente Strijen juli 2006

1

Inhoud

Inhoud

1

1. Voorwoord

3

2. Karakterschets van de huidige Oranjebuurt 2.1 De mensen 2.2 Stedenbouwkundige opzet en openbare ruimte 2.3 Vastgoed 2.4 Winkel- en maatschappelijke voorzieningen 2.5 Economische kracht 2.6 Bodem en Milieu

5 5 7 11 13 15 15

3. Invloeden op de wijk 3.1 Veranderingen in de woningbehoefte 3.2 Veranderingen in het woningaanbod 3.3 Beleidsinitiatieven

17 17 19 21

4. Waar staan we nu: de Sterkte - Zwakte - Analyse

23

5. Toekomstvisie Oranjebuurt 5.1 Wijk in De Hoekse Waard 5.2 Van arbeiderswijk naar gemengde buurt 5.3 Wonen in een wijk 5.3.1 De levendigheid van het Stockholmplein - Oranjestraat 5.3.2 De Julianastraat: centrale as door de wijk 5.3.3 De kern van de wijk 5.3.4 Wonen in het groen 5.3.5 Water in de wijk 5.4 De Oranjebuurt en zijn omgeving 5.5 De wijk, zijn bewoners en sociaal wijkbeheer

25 25 25 27 27 29 29 31 31 31 33

6. Strategische thema’s voor de aanpak 6.1 Stockholmplein/Oranjestraat/kop Oranjestraat: Dynamiek en Variëteit 6.2 Ruimte in de Openbare Ruimte 6.3 Sociaal en Fysiek Beheer

35 35 37 37

7. Uitvoeringsprogramma 7.1 Overkoepelende maatregelen 7.2 Uitvoerende maatregelen bij strategisch thema I: Dynamiek en Variëteit 7.3 Uitvoerende maatregelen bij strategisch themaII: Ruimte in de Openbare Ruimte 7.4 Uitvoerende maatregelen bij strategisch thema III: Sociaal en Fysiek Beheer

39 41 43 47 49 1

Plan van Aanpak

2

1. Voorwoord

1. Voorwoord Inleiding Voor u ligt de ontwikkelingsvisie voor de Oranjebuurt in de gemeente Strijen. Strijen is voor een groot deel gebouwd in de jaren ‘50 en ‘60. De wijk begint langzaamaan te verouderen. Dat is deel een kwestie van slijtage aan de woningen en de openbare ruimte die op leeftijd raken, maar anderzijds is het de vraag of de wijk na zo lange tijd nog wel aan de behoeften voldoet van haar bewoners en potentiële toekomstige bewoners. Willen we dit soort woningen nog, en voldoet de openbare ruimte nog? Een wijk is meer dan alleen vastgoed en buitenruimte. Een wijk is ook de sociale omgeving, waarin mensen zich thuis willen voelen. Nadenken over de toekomst van een wijk raakt vooral ook deze sociale component. De Gemeente Strijen en Woningcorporatie De Maashoek hebben het initiatief genomen om over de toekomst van de wijk in al deze facetten na te denken, samen met de bewoners en andere betrokkenen. Dit heeft zijn beslag gekregen in deze Ontwikkelingsvisie Oranjebuurt. De opdracht Het doel van de Ontwikkelingsvisie Oranjebuurt is om een integrale visie te scheppen voor de toekomstige ontwikkeling van de Oranjebuurt, met een vooruitblik naar 2020. De visie gaat in op ruimtelijke-fysieke, de sociaal-economische en de beheeraspecten, zodat gericht en met overeenstemming van alle betrokken partijen gewerkt kan worden aan een leefbare en prettige wijk voor de toekomst. Aan de Ontwikkelingsvisie Oranjebuurt is een uitvoeringsprogramma gekoppeld. De werkwijze: Participatie en inhoud gaan gelijk op. Een vernieuwingstraject dat van bovenaf wordt opgelegd door een gemeente of corporatie verzandt vaak in tegenwerking en een negatieve houding. Een project of een visie is in onze ogen pas goed als naast de inhoudelijke diepgang ook enthousiasme te vinden is bij alle betrokkenen. De praktijk wijst namelijk uit dat van de betrokkenen originele en bruikbare ideeën kunnen komen! Daarom gaan bij onze visievorming de participatie en de inhoud gelijk op. Hierbij hanteren wij veel en vernieuwende middelen om bewoners, bedrijven en overige betrokkenen bij het denkwerk te betrekken. Het kan dan gaan om traditionele interviews of overleg met doelgroepen, maar ook andere instrumenten als workshops, straatgesprekken, rondwandelingen in de buurt, speciale manifestaties voor ouderen, kinderen etc. Leeswijzer In deze Ontwikkelingsvisie Oranjebuurt zal nader worden ingegaan op tal van aspecten. Zo wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op het karakter van de wijk. Wat is, op alle terreinen die de woonkwaliteit in de wijk bepalen, de bestaande situatie in de Oranjebuurt. Het gaat hierbij nadrukkelijk om feiten én om meningen (hoe zien bewoners en betrokkenen de wijk). Hoofdstuk 3 beschrijft de invloeden op het gebied. Welke ontwikkelingen zijn bepalend voor de vernieuwingskansen van de wijk. Hierna zetten we in hoofdstuk 4 in een interactief proces al deze feiten, meningen en ontwikkelingen in perspectief. Vragen die beantwoord zullen worden zijn: Hoe waarderen betrokkenen in en om de wijk, experts, en u als opdrachtgever deze elementen? Wat moeten we behouden, wat moet beter, waar liggen kansen, wat kan er misgaan? Dit resulteert in een schematische samenvatting, genaamd de SWOT analyse, van alle informatie uit de voorgaande stappen. Hoofdstuk 5 beschrijft de Toekomstvisie voor de Oranjebuurt. In essayvorm wordt beschreven wat de kracht van de Oranjebuurt moet worden. Vervolgens worden de strategische thema’s in hoofdstuk 6 geformuleerd. Tot slot beschrijven we in hoofdstuk 7 het Uitvoeringsprogramma. In het uitvoeringsprogramma worden de diverse groepen maatregelen geformuleerd die de betrokken partijen in de wijk moeten nemen om de strategische ingrepen te realiseren. Het gaat hierbij dus veeleer om operationele zaken.

3

luchtfoto Oranjebuurt 1960

leeftijdsopbouw Oranjebuurt 4

2.1 De mensen Bewoners In 2005 woonden in de Oranjebuurt 1.227 mensen. De helft van deze bevolking is tussen 18 en 64 jaar oud. Meer dan een derde van de bevolking is 65+. Dit betekent dat de bevolking van de Oranjebuurt eerder grijs dan groen genoemd kan worden. Slechts 16% van de Oranjebuurters is jonger dan 18 jaar. Zie figuur ‘leeftijdsopbouw Oranjebuurt’. In de Oranjebuurt zijn bijna alle bewoners van autochtone afkomst. De verwachting is dat de gemeente Strijen de komende jaren gaat vergrijzen. Volgens de prognose uit de Volkshuisvestingsnota van de gemeente Strijen is in 2015 ruim 45% van de bevolking ouder dan 55 jaar. Hierdoor verandert de bevolkingssamenstelling. Het aandeel gezinnen neemt af met 10%. Het aantal jonge huishoudens neemt echter naar verwachting toe. De afgelopen jaren kende de gemeente Strijen een dalend inwonertal. De belangrijkste oorzaak van deze daling is het structurele vertrekoverschot. Ook laat de natuurlijke aanwas een dalende lijn zien. De bevolking krimpt derhalve.

2. Karakterschets van de huidige Oranjebuurt


Samenleven De Oranjebuurt wordt door bewoners en professionals getypeerd als een rustige buurt met een grote sociale cohesie. Men ziet het als een fijne buurt om in te wonen. De vraag “Woont u graag in de Oranjebuurt?” beantwoordt 90% van de geïnterviewde buurtbewoners met een volmondig ja. De meeste bewoners wonen al lange tijd in de buurt, kennen elkaar en hebben een vergelijkbare leefstijl. De laatste jaren zijn er vanuit het dorp en de regio nieuwkomers in de buurt komen wonen. Deze bewoners hebben soms een andere leefstijl, wat wel eens voor lichte wrijving zorgt. Dit gaat dan bijvoorbeeld over een verschil van mening over het onderhouden van de privé-tuinen. Veiligheid De Oranjebuurt is in grote lijnen een veilige buurt te noemen. Criminaliteitscijfers laten geen beeld zien dat afwijkt van elders in Strijen. Dit strookt ook met de beleving van veiligheid in de wijk. Bewoners wijzen niet op onveilige plekken in de buurt en durven ‘s avonds nog de straat op. Dit bleek tijdens in een in 2005 gehouden buurtschouw maar kwam ook naar voren in de gesprekken en interviews die in het kader van deze ontwikkelingsvisie zijn gehouden. De enige aandachtspunten op het gebied van veiligheid werden door de wijkagent en de beheerder van de Maashoek naar voren gebracht. Zij wezen op de lange brandgangen, die deels onverlicht zijn en daardoor minder veilig. Daarnaast kwam de verouderde staat van het hang- en sluitwerk van met name de oudere woningen aan de orde.

5

noordelijk deel

middendeel

zuidelijk deel

ruime opzet Thorbeckestraat

stedenbouwkundige opzet

6

2.2 Stedenbouwkundige opzet en openbare ruimte De Oranjebuurt is een wijk met een eenvoudige stedenbouwkundige opzet: een strak grid van straten die grotendeels omzoomd zijn met bebouwing. Bewoners en betrokkenen bij de wijk zijn niet onverdeeld positief over de stedenbouwkundige kwaliteit. De wijk is nader te verdelen in drie eenheden: 1. Het noordelijk deel, direct achter de Oranjestraat/Thorbeckeplein is het oudst (midden jaren vijftig) en de woningen zijn hier het meest verouderd. Opvallend zijn de relatief grote tuinen (ooit moestuinen) bij kleine huizen. 2. Het middendeel dateert uit de jaren zestig. Dit deel is uiterst compact en kent kleine, veelal vergelijkbare rijtjeswoningen. 3. Het zuidelijk deel is het jongst (jaren zeventig) en het ruimst van opzet. Hier bevinden zich veel woningen die ooit van de Maashoek waren maar zijn verkocht, en andere particulier woningbezit.


Een belangrijk thema voor de Oranjebuurt is de verkeersveiligheid, zo bleek tijdens interviews en bij bijeenkomsten van het bewonerspanel. De Julianastraat heeft een doorgangsfunctie voor de gemeente Strijen richting Numansdorp en hier wordt vaak hard gereden. De verwachting is dat dit met de komst van de Randweg rond Strijen en het aanbrengen van verkeersremmende maatregelen zal verbeteren. Ook de Oranjestraat wordt als verkeersonveilige plek aangemerkt. Deze straat combineert namelijk twee functies; het is een doorgangsroute en tevens winkelstraat. Verder wezen bewoners op de onveilige situatie voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) op een aantal punten. Dit heeft mede te maken met het smalle profiel van veel straten in combinatie met een hoge parkeerdruk: er is voor fietsers nauwelijks ruimte, zeker als er een auto passeert.

Per straat bezien verschilt de belevingswaarde. De ene straat heeft een breed profiel waar geen groen in aanwezig is, een andere straat is juist weer groen. Over het algemeen is de buitenruimte vrij ‘stenig’ en zijn er veel auto’s in de straten aanwezig. Er wordt veelal aan twee zijden van de straat geparkeerd. Doordat de meeste huizen een voortuin hebben, ogen de straten minder stenig. Aan de zijde van de Emmastraat en Molenstraat is de buitenruimte opener en groener. Er zijn hier grotere groengebieden aanwezig en achterpaden komen ruimer over. In de omgeving ten oosten van de Julianastraat bestaat de buitenruimte vooral uit straten met voortuintjes. Er is weinig openbaar groen aanwezig. Zelfs bomen komen slechts af en toe voor. Hierdoor is het stenig maar wel overzichtelijk. De Talmastraat en Thorbeckestraat zijn anders qua opbouw. Het gaat hier om vrijstaande of halfvrijstaande woningen uit de jaren ‘70 en ‘80. Het is hier ruimer opgezet en het openbare en particuliere groen samen zorgt voor een groen beeld. Vooral in zijstraten naast het bos (nieuw natuurgebied) is een groener en prettiger beeld gerealiseerd. Vanuit deze zijstraten (Irenestraat, Prins Hendrikstraat en de Troelstrastraat) is er zicht op het buitengebied. Dit levert een waardevol uitzicht op. Alleen in de Willem de Zwijgerstraat wordt deze zichtlijn door beplanting geblokkeerd.

7

8

Er zijn enkele speelplekken te vinden. Deze zijn niet afgestemd op alle leeftijden. Veel kinderen maken dan ook gebruik van het naastgelegen bosgebied (bomenklimmen etc.). Er is echter wel voldoende ruimte om meer en uitdagender speelvoorzieningen aan te leggen. De wijk kent op veel plaatsen woningen met relatief grote tuinen doch weinig openbaar groen. Het gebrek aan (groene) verblijfsruimte in het openbaar gebied zien bewoners ook als minpunt in de buurt. Slechts op enkele plaatsen, vooral tussen de Molenstraat en de Julianastraat, is meer ruimte tussen de woningen aanwezig. Hier zijn dan ook ruimere groenstroken met doorgaande boomstructuren aanwezig wat de inrichting hoogwaardiger maakt. Materiaalgebruik Het materiaalgebruik is eigenlijk overal standaard, maar passend bij het woongebied. Bij de verharding is voornamelijk gebruik gemaakt van betonklinkers. Op een enkele plek in de Prins Bernhardstraat en de Molenstraat zijn wel gebakken klinkers toegepast. Deze hebben een hoogwaardigere uitstraling die vooral tot zijn recht komt in de Molenstraat met zijn oudere woningen.


Inrichting Zoals beschreven is de inrichting per straat verschillend. De ene straat is breder dan de andere, de inrichting is overwegend functioneel. Toch zijn er parkeerproblemen. De inrichting is niet berekend op het hedendaags autobezit en de daarbij behorende parkeerbehoefte. Er wordt nu overal langs de straten geparkeerd, soms zelfs aan beide zijden van de rijbaan waardoor niet meer mogelijk is elkaar te passeren. In het deel ten oosten van de Julianastraat doen zich de meeste problemen voor. Hier zorgen vooral de Troelstrastraat en de Irenestraat voor de ontsluiting naar de Julianastraat toe.

De beplanting is eveneens basis. Er worden wel veel verschillende soorten per groenvak toegepast. De beplanting bestaat voornamelijk uit bosplantsoen. Vakken met heesters of sierheesters komen slechts sporadisch voor. In de straten ten oosten van de Julianastraat worden bijzondere boomvormen toegepast. Het straatmeubilair (bankjes, lichtmasten, afvalbakken etc.) is standaard. Water De Oranjebuurt kent geen open water en loopt daarmee uit de pas bij wat de norm is op het gebied van waterberging voor een woonomgeving. Zeker wanneer sprake is van fysieke ingrepen in de Oranjebuurt dient dit aandacht te krijgen.

9

kengetallen woningvoorraad

10

In enkele kengetallen samengevat levert de woningvoorraad van de Oranjebuurt afgezet tegen Strijen als geheel, zie tabel kengetallen woningvoorraad. De Oranjebuurt kent verhoudingsgewijs dus meer huurwoningen dan Strijen als geheel en de huren daarvan zijn aanmerkelijk lager dan in Strijen als geheel. Sociale huur domineert de woningvoorraad in de Oranjebuurt. Dit blijkt ook uit de WOZ-waarden van de woningen in de Oranjebuurt. Het merendeel van de woningen (70%) heeft een WOZ-waarde tussen tussen € 100.000,en € 150.000,-. Het aantal woningen met een WOZ-waarde boven € 300.000,- is verwaarloosbaar klein. De meeste woningen met de laagste WOZ-waarde (tussen € 50.000,- en € 100.000,-) zijn te vinden in de Achterstraat. De Saturnuslaan, Bernhardstraat en Julianastraat herbergen de meeste woningen met een WOZ-waarde tussen € 100.000,- en € 150.000,Technische staat van de woningvoorraad in de Oranjebuurt De technische staat van de huurvoorraad verschilt in de Oranjebuurt per gebied. Grofweg kunnen we drie deelgebieden in de wijk worden onderscheiden: - De woningen aan de noordzijde van de wijk, die het eerst gebouwd zijn in de jaren ‘50; - De woningen in het midden van de wijk, die vervolgens gebouwd zijn in de jaren ’60; - De woningen aan de zuidkant van de wijk, die grotendeels gebouwd zijn in de jaren ’70.


2.3 Vastgoed

Wat betreft de technische staat van de woningen is er een duidelijk verschil aan te merken tussen de woningen aan de noordzijde van de wijk en die in het midden van de wijk. De oudste woningen hebben soms nog een lavet in plaats van wastafels in de badkamer en gaskachels in de woning in plaats van centrale verwarming. Sommige woningen zijn door Woningcorporatie De Maashoek op aanvraag van de huurder wel verbeterd, met huurverhoging tot gevolg.

11

Chinees-Indisch restaurant

12

Bedrijvigheid/winkelvoorziengen In de Oranjebuurt is met name aan de noordrand van de buurt bedrijvigheid te vinden in de vorm van een supermarkt, een garage/benzinepomp en wat kleinschalige horeca als een snackbar, eetcafé en een Chinees-Indisch restaurant. Deze bedrijvigheid is voor een gedeelte wijkoverstijgend en bedient ook andere inwoners van gemeente Strijen. De bewoners van de Oranjebuurt waarderen de aanwezige bedrijvigheid. Men vindt dat deze ook in voldoende mate aanwezig is in of in de directe nabijheid van de buurt. Voor het overige zijn de bewoners van de Oranjebuurt op de winkelvoorzieningen in het centrum van Strijen aangewezen. Gezien de beperkte afstand tussen de buurt en het centrum ziet men dit niet als een bezwaar. Er is, met andere woorden, nauwelijks behoefte aan verdere voorzieningen in de wijk. Maatschappelijke voorzieningen In de directe nabijheid van de Oranjebuurt is een keur aan maatschappelijke voorzieningen te vinden. Aan de noordzijde van de buurt zijn aan de Sportlaan het zwembad, sportvelden van de Strijense voetbalvereniging, het buurthuis en de bibliotheek gesitueerd. Onlangs is er een nieuw medisch centrum geopend in Strijen dat ook een verzorgende functie heeft voor de Oranjebuurt. De Oranjebuurt kent geen voorzieningen op het gebied van educatie. Voor basisscholen en kinderopvang moet men elders in Strijen zijn. De geïnterviewde bewoners en professionals zijn van mening dat er voldoende maatschappelijke voorzieningen in of in de buurt van de Oranjebuurt te vinden zijn. Er wordt niets specifiek gemist. De gemeente Strijen is namelijk dermate kleinschalig, dat er geen specifieke voorzieningen voor de Oranjebuurt nodig zijn.


2.4 Winkel- en maatschappelijke voorzieningen

13

inkomensverdeling gemeente Strijen

14

Inkomensverdeling Onderstaande gegevens hebben betrekking op de Strijense bevolking als geheel. Specifieke gegevens met betrekking tot de Oranjebuurt waren ten behoeve van deze visie niet voorhanden. De Strijense bevolking onderscheidt zich van de rest van de bevolking van de Hoeksche Waard door een relatief hoog aandeel lage inkomens (< € 11.100,-). In vergelijking met andere gemeenten in de Hoeksche Waard kent gemeente Strijen relatief minder huishoudens met een inkomen boven € 33.860,- (= 2 x modaal). In de figuur over de inkomensverdeling in de gemeente Strijen is te zien dat de meeste huishoudens in Strijen (66%) beschikken over een inkomen boven modaal, dat wil zeggen > € 16.930,-. Uit de Volkshuisvestingsnota blijkt dat: - De woonquote voor huishoudens in zowel de huur- als de koopsector hoog is; - Het bedrag aan huursubsidie per aanvrager relatief laag is.


2.5 Economische kracht

2.6 Bodem en Milieu De Oranjebuurt kent geen specifieke milieuproblemen. Wel is er in een gedeelte van de wijk sprake van een historische bodemverontreiniging (voormalige vuilstort). Deze is in de jaren negentig functioneel gesaneerd en is bij de huidige inrichting van de wijk geen probleem. Wanneer echter een herinrichting van de wijk aan de orde komt waarbij de grond geroerd wordt dient terdege met deze verontreiniging rekening te worden gehouden.

15

TE KOO P

16

Beschrijft hoofdstuk 2 de situatie in de wijk zoals die nu is, in dit hoofdstuk worden enkele ontwikkelingen belicht die de toekomst van de wijk mede zullen bepalen.

3. Invloeden op de wijk


In het bijzonder worden belicht: - Ontwikkelingen in de woningbehoefte (de ‘vraag’ naar woningen); - Ontwikkelingen inde woningvoorraad (het ‘aanbod’ van woningen); - Enkele beleidsthema’s die van belang zijn voor de Oranjebuurt.

3.1 Veranderingen in de woningbehoefte Volgens het Woning Behoefte Onderzoek, gehouden in 1998, is er in Strijen een grote, latent aanwezige vraag naar voor ouderen geschikte woningen. Tevens is er een tekort aan duurdere huurwoningen voor ouderen. Omdat er momenteel geen passend woningaanbod voor ouderen in Strijen aanwezig is, blijven ouderen zitten in hun huidige eengezinswoning, waardoor de doorstroming op de woningmarkt stagneert. Startende jonge huishoudens verlaten Strijen vooral om in de grote stad te gaan werken of studeren. Dit vertrek komt mede voort uit de beperkte beschikbaarheid van geschikte woningen voor deze doelgroep. Volgens de Volkshuisvestingsnota 2003-2015 van de gemeente Strijen bestaat de startersvraag in Strijen voornamelijk uit goedkope eengezins-huurwoningen. Wanneer we de woningbehoefte in de gemeente Strijen uitsplitsen naar koop- en huurwoningen valt op, dat de vraag vanuit de koopsector zich voornamelijk richt op eengezinswoningen en levensloopbestendige woningen in zowel gestapelde (maximaal vier lagen) als grondgebonden vorm. In de Volkshuisvestingsnota wordt gesproken over een kwantitatieve vraag van 300 koopwoningen voor de hele gemeente Strijen. De vraag vanuit de huursector richt zich met name op een kwalitatieve aanvulling van levensloopbestendige woningen in zowel gestapelde (maximaal vier lagen) als grondgebonden vorm. De vraag naar huurwoningen is niet kwantitatief van aard. Dat wil zeggen dat het aandeel huurwoningen in de totale voorraad van de gemeente Strijen niet vergroot hoeft te worden.

17

woningaanbod Oranjebuurt

18

De gemeente Strijen en woningcorporatie De Maashoek (heeft in 2000 bezit van gemeentelijk woningbedrijf in Strijen overgenomen) werken samen aan de lokale volkshuisvesting. Een aantal ontwikkelingen vragen om een gezamenlijke aanpak: In de huidige woningmarkt past een groot deel van de voorraad niet langer bij de verwachte vraag. In bepaalde segmenten overstijgt het aanbod de behoefte en in andere segmenten ontstaan juist tekorten. Deze discrepanties worden veroorzaakt door: - Verschuiving in de vraag van huur- naar koopwoningen en naar meer kwaliteit in woning en woonomgeving; - Ruimtelijke concentratie van goedkope en soms kwalitatief laagwaardige huurwoningen, kan in de toekomst zorgen voor probleemaccumulatie.


3.2 Veranderingen in het woningaanbod

Het huidige gemeentelijk nieuwbouwbeleid gaat ervan uit dat de uitbreiding van de voorraad plaatsvindt binnen de gemeente Strijen en niet in de kernen Mookhoek en Strijensas. Wel laat dit beleid ruimte voor vervangende nieuwbouw in deze kernen. Een belangrijke nieuwbouwlocatie aan de zuidzijde van de gemeente is ‘Land van Essche’. Het gemeentelijk beleid (2002-2006) is gericht op het hebben van voldoende en passende huisvestingsmogelijkheden voor o.a. ouderen. Hiermee tracht de gemeente de zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid te vergroten. De gemeente Strijen ligt in een gebied waarin sprake is van restrictief ruimtelijk beleid, wat beperkte nieuwbouwmogelijkheden met zich meebrengt. Strijen had tot 2005 geen nieuwbouwcontingenten beschikbaar. De laatste nieuwbouw is van 2000. Gevolg: geen doorstroming, woningvoorraad loopt vast. Met name zijn weinig woningen in goedkope voorraad beschikbaar. Dit bemoeilijkt de opvang van statushouders, die dan ook achterloopt bij de inspanningsverplichting. Woningcorporatie De Maashoek heeft totaal ruim 3.000 woningen in beheer, waarvan een kleine 1.100 in de Gemeente Strijen. De woningvoorraad van De Maashoek voldoet ruimschoots om de doelgroepen, genoemd in het BBSH, te huisvesten. Dit zal naar verwachting ook in de toekomst geen problemen geven. Een belangrijk deel van de woningvoorraad van De Maashoek voldoet in kwalitatief opzicht niet (langer) aan de toekomstige woningvraag en het eigen beleid van de corporatie. De woningcorporatie heeft op dit moment (2004) geen verregaande plannen om de bestaande woningvoorraad te renoveren. ‘Zij ontkomt echter niet aan de een of andere vorm van productvernieuwing’. ‘De oplossing zal komen te liggen bij de woningen die in economisch opzicht (nagenoeg) zijn afgeschreven. Sloop en vervangende nieuwbouw bieden aldaar een oplossing’. Wat betreft de verkoop van huurwoningen heeft de gemeente een maximum ingesteld voor het aantal jaarlijks te verkopen woningen (1.5% van de voorraad). Het beleid van de corporatie is dat er geen woningen die zijn bestemd voor de specifieke doelgroepen ouderen en jongeren mogen worden verkocht. De verkoop van huurwoningen in de gemeente Strijen blijft achter bij de verwachtingen van de corporatie.

19

20

Streekplan Zuid-Holland-Zuid (2000) Het vigerend streekplan Zuid-Holland-Zuid kent een restrictief beleid t.a.v. volkshuisvesting. Getalsmatig is dit beleid geconcretiseerd in binnenlands migratiesaldo nul en ruimtelijk in concentratie. In potentie is de provincie bereid een toevoeging van 950 woningen te accepteren voor de periode 2005-2010.


3.3 Beleidsinitiatieven

De Commissie Hoekse Waard heeft in een aanzet voor een nieuw Streekplan de lat aanmerkelijk hoger gelegd. Onder andere in verband met de plannen (Nota Ruimte) om in de Hoekse waard een nieuw bedrijventerrein te realiseren zal de woningbehoefte meer toenemen dan in het streekplan uit 2000 voorzien. De Commissie Hoekse Waard zet in op ruimte voor 3.000 woningen extra. Woonvisie Hoeksche Waard De gemeente Strijen heeft haar volkshuisvestingsbeleid ondergebracht in een gemeenschappelijke regeling, die is vorm gegeven in het regionaal Volkshuisvestingsschap Hoeksche Waard. Dit heeft opdracht gegeven voor een Woonvisie Hoeksche Waard. Deze is in 2004 vastgesteld. Hierin wordt de woningbehoefte voor de komende bestuursperiode (2005-2015) bepaald. Deze uitkomst dient te worden betrokken bij de bouwcontingent onderhandeling in de bestuursovereenkomst tussen provincie en Hoeksche Waard. Kwalitatieve woningbehoefte 2003-2015: - Tekort van 215 levensloopbestendige huurwoningen; - Tekort van 310 vrijstaande/twee-onder-eenkapwoningen, rijenwoningen en levensloopbestendige woning in de koopsector. Binnen de regio Hoeksche Waard is uitgesproken dat men in eerste instantie wil bouwen voor de vraag, omdat daarmee de woningmarkt het snelst in beweging wordt gebracht. Binnen rode contour provincie (bebouwbaar gebied) zullen niet voldoende woningen kunnen worden gerealiseerd om op termijn de locale bevolking te huisvesten conform provinciale opdracht. Binnen de contouren kunnen namelijk 100 woningen worden gebouwd. Gemeente gaat daarom in overleg met provincie om te bepalen hoe groot de ruimtelijke claim zal zijn. Nodig is partiele streekplanherziening.

21

SWOT

22

belanghebbenden Oranjebuurt werken aan uitwerking SWOT-analyse

In de vorige hoofdstukken is een groot aantal zaken aan de orde geweest die bepalend zijn voor de beoordeling van de Oranjebuurt nu, en voor de richting waarin de wijk zich kan ontwikkelen. Het gaat daarbij om feiten, en om meningen van bewoners en mensen die in of voor de wijk werkzaam zijn. Al deze zaken zijn hieronder samengevat in een zogenaamde SWOT-analyse. SWOT staat voor: -

Strenghts ( Sterke punten); Weaknesses (Zwakke punten); Opportunities (Kansen); Threats (Bedreigingen).

Sterke en Zwakke punten hebben betrekking op de situatie van de wijk nu. Kansen en Bedreigingen hebben betrekking op de toekomst: waar liggen de mogelijkheden, en wat kan daarbij als risico op de loer liggen. Vooral de Kansen bieden aanknopingspunten voor het formuleren van de Toekomstvisie zoals beschreven in hoofdstuk 5.



23

24

In dit stuk kijken we vooruit naar hoe de Oranjebuurt zich kan ontwikkelen in de komende decennia: hoe ziet de wijk er in 2025 uit, wat betekent dat voor bewoners en wat is de plaats van de wijk in de (veranderde) omgeving? Het gaat om een schets van streefbeelden, om een sfeer en een indruk op te roepen. In de fasen volgende op deze ontwikkelingsvisie moet deze schets nader worden uitgewerkt in concrete plannen.

5. Toekomstvisie Oranjebuurt


5.1 Wijk in de Hoekse Waard Er komt op de Hoekse Waard de komende decennia een groot aantal ontwikkelingen af die bepalend zullen zijn voor de wijze waarop een wijk als de Oranjebuurt zich zal ontwikkelen. Zo zal bij het uitvoeren van de plannen uit de Nota Ruimte de industrialisatie van het noordelijk deel van het eiland fors op gang komen, in samenhang met de ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte. Veel Bovenregionale bedrijvigheid zal in de Hoekse Waard neerstrijken. Deze zal enerzijds werkgelegenheid brengen maar de keerzijde zal een toegenomen ruimtelijke druk op het eiland zijn. Inmiddels zullen ook de HSL-zuid en de doortrekking van de A4 voltooid zijn. Deze transportaders drukken hun stempel op de Hoekse Waard. Toch zal het zuidelijke deel van het eiland waar ook Strijen ligt zijn landelijke karakter goeddeels weten te bewaren. Dit hangt samen met de status van beschermd landschap die de Hoekse Waard ook heeft gekregen in de Nota Ruimte. De aanwezige natuurwaarden zullen goeddeels behouden blijven en de dorpskernen houden hun eigen karakter. Woningbouw zal beperkt blijven tot kleine projecten en ook andere ontwikkelingen rond de kernen tasten het landelijke karakter van de omgeving niet aan. De vergrijzing die een belangrijke factor zal worden in de demografische opbouw van Nederland zal zich ook in de Hoekse Waard aftekenen en volgt daar het landelijk beeld. Wat de Hoekse Waard echter sterker zal treffen is de ontgroening: het wegtrekken van jongeren, vooral naar het nabije Rijnmondgebied dat in termen van opleiding, arbeidsmarkt, woonruimte en vermaak een verleidelijk perspectief vormt. Daar staat tegenover dat instroom van nieuwe inwoners beperkt blijft, vooral doordat de woningmarkt te krap is. Het zal een belangrijke uitdaging worden voor de gemeenten in de Hoekse Waard om een aantrekkelijke woonomgeving te bieden voor jongeren.

5.2 Van arbeiderswijk naar gemengde buurt De Oranjebuurt anno 2006 is te karakteriseren als een ‘arbeidersbuurt’: rechttoe-rechtaan, veel dezelfde eenvoudige rijtjeshuizen dicht op elkaar. Betaalbaar, gewaardeerd, maar eentonig. Koopwoningen zijn er duidelijk in de minderheid. Met de in 2006 ingezette herstructurering willen Gemeente en Woningbouwvereniging De Maashoek de Oranjebuurt gereed maken voor de komende decennia. Dat betekent dat de wijk met zijn woningen en openbaar gebied klaar moet zijn voor de ontwikkelingen in Strijen en de Hoekse Waard van de komende decennia. Gemeente en De Maashoek hebben een aantal uitgangspunten geformuleerd die ook ondersteund worden door bewoners uit en betrokkenen bij de wijk.

25

levendigheid van het Stockholmplein

26

In de volgende passages wordt kort beschreven welk beeld dat gaat opleveren voor de verschillende delen van de wijk en voor verschillende aspecten van het ‘wonen in een wijk’.


Deze uitgangspunten zijn: - Behoud wat goed is in de wijk. Mensen wonen er nu met liefde en plezier, dat mag zo blijven; - Er moet ambitie en flair komen in het noordelijk deel waar de kwaliteit van de woningen het minst is en waar toch een stevige ingreep nodig is; - Waar het woningaanbod wordt aangepast moet dit inspelen op de vraag op de woningmarkt: aantrekkelijke woningen voor ouderen, betaalbare startershuisvesting; - De openbare ruimte moet een impuls krijgen in de wijk: groen, parkeren, water zijn de belangrijkste thema’s daarbij.

5.3 Wonen in een wijk 5.3.1 De levendigheid van het Stockholmplein - Oranjestraat De entree van de wijk vanuit het centrale deel van Strijen krijgt een grondige opfrisbeurt. Het meest markant daarbij zijn de veranderingen rond het Stockholmplein. Dit wordt een uitnodigend plein, met een royale waterpartij, groen, en eromheen een aantal appartementencomplexen. De bouwstijl wordt uitdagender dan hetgeen er nu is. De bouwhoogte zal variëren maar wordt zodanig gekozen dat het silhouet van het plein blijft aansluiten bij de rest van de Oranjebuurt. De appartementen die er komen kennen een mix van (sociale) huur en (duurdere) koop. Ze zullen zowel voor ouderen als voor starters en andere kleinere huishoudens aantrekkelijk en bereikbaar zijn. Een deel van de woningen krijgt een aantrekkelijke ligging aan het water en zij ontlenen hun stijl mede aan een hoogwaardige materiaalkeuze. Aan het Stockholmplein zal een aantal voorzieningen worden gevestigd: horeca, een politiepost, een wijkbibliotheek. Doordat het plein een duidelijkere, centrale rol in de wijk zal krijgen zullen deze voorzieningen ook meer aanwezig zijn en een betere uitstraling hebben dan de voorzieningen die nu aan het plein te vinden zijn. Verder naar het oosten aan de Sportlaan krijgt de wijk een royale opening naar de sportcomplexen en het buitengebied van Strijen. Langs deze straat komen ook woningen, in een gevarieerde en stijlvolle bouw. Aan de andere kant van het kruispunt met de Julianastraat, in de Oranjestraat, behoudt de wijk wat bescheiden winkelvoorzieningen voor dagelijkse behoeften. Het blijft daarmee een makkelijk bereikbare aanvulling op het Strijense winkelcentrum. Naast en boven deze winkels komen appartementen in drie-vier lagen hoog. Wonen wordt hier knus en geconcentreerd maar de bouwstijl sluit aan bij de omgeving. Het Stockholmplein en de straten er omheen gaan een levendig geheel vormen. Woningen en de voorzieningen trekken mensen en verkeer aan en er is altijd wel beweging. De straten en het plein worden zo ingericht dat een veilige doorgang mogelijk is, ook voor fietsers en voetgangers. Er komen bankjes en perkjes en alle gelegenheid om even in de buurt te verpozen.

27

de Julianastraat

28

de kern van de wijk

De Julianastraat blijft de centrale verbindingsas door de wijk die de verschillende buurtjes met elkaar en met de omgeving verbindt. Mogelijk wordt nog gezocht naar een natuurlijke aansluiting van deze verbindingsas op het Stockholmplein, bijvoorbeeld via de huidige Bernhardstraat. Voor het overige blijft de Julianastraat een straat met een royaal profiel, waarin ruimte wordt gecreëerd voor langzaam verkeer en voor parkeren en groen. Autoverkeer in de straat krijgt vooral een lokale bestemming: het doorgaande verkeer wordt afgewikkeld via de nieuw aangelegde Randweg oostelijk van Strijen. Doordat de Julianastraat het centrale lint door de Oranjebuurt is, is er heel wat beweging en leven, vooral van en naar het centrum van Strijen. De Julianastraat wordt omzoomd door woningen die aansluiten bij de omgeving van de straten er omheen. Aan het begin, bij het kruispunt met de Oranjestraat zijn er wat speelsere woningen en appartementen in hogere dichtheden. Naar het zuiden gaat de bebouwing over in eengezinswoningen.


5.3.2 De Julianastraat: centrale as door de wijk

5.3.3 De kern van de wijk Dit is het gedeelte waar de Oranjebuurt zoals die vanouds was grotendeels blijft gehandhaafd. De bebouwing blijft gedomineerd worden door compacte rijtjeshuizen langs vrij smalle straten. Praktisch alle huizen hebben zoals nu een voor- en achtertuin. Hier blijft nog duidelijk de oude ‘arbeidersbuurt’ herkenbaar zoals die er ook nu is. En daar is niet veel mis mee want het zijn stevige, goede huizen die ook dan nog in trek zullen zijn. Onder andere de bescheiden prijzen hebben hier mee te maken. Toch verandert ook hier een en ander. Om te beginnen zullen de woningen weliswaar van buiten grotendeels hetzelfde blijven maar de inbouw wordt aanmerkelijk gemoderniseerd. Het wooncomfort dat ze zullen bieden zal daarmee nog steeds sober en betaalbaar zijn, maar wel duidelijk bij de eisen van de tijd aansluiten. Hoewel het grootste deel van de woningen in eigendom zal blijven bij Woningcorporatie De Maashoek, komt een groeiend aantal woningen via (sociale) koop in eigendom van bewoners. Hiermee hangt samen dat er meer variatie in de groep bewoners komt. Mede doordat de woningen betrekkelijk klein zijn, zullen ze aantrekkelijk zijn voor kleine huishoudens: alleenstaanden, starters, huishoudens zonder kinderen. Veel gezinnen, ook met krappere beurs, zullen onderdak vinden in een van de nieuwbouwlocaties in en rond Strijen. De oudste woningen uit bezit van De Maashoek in dit deel zullen worden vervangen en plaats maken van woningen voor bijvoorbeeld ouderen. Een opvallende verandering zal verder zijn dat er meer dan nu ‘lucht’ komt in de openbare ruimte. Op een aantal plaatsen worden de bestaande rijtjes onderbroken of wordt aan de kop ruimte gecreëerd voor groen, speelruimte en voor parkeren: de zogenaamde ‘groene parels’. Daardoor wordt het ‘stenige’ effect van de straatjes net iets minder en zullen ze gevarieerder ogen dan nu.

29

water in de wijk

wonen in het groen

30

Nog meer naar het zuiden, aan de rand van de bebouwde kom van Strijen, bevinden zich woningen in particulier eigendom. Dit is de entree vanuit Strijen naar het platteland en het bos oostelijk van de Strijense kern. Hier zijn woningen ruimer en afwisselender en blijft het particuliere groen van de tuinen domineren.

5.3.5 Water in de wijk


5.3.4 Wonen in het groen

Waterbeheer wordt een thema van groeiend belang in het laaggelegen deel van Nederland waar ook de Hoekse Waard toe behoort. Een wijk met de omvang van de Oranjebuurt zal zelf zijn water moeten kunnen bergen en afvoeren. Er wordt voor gekozen om deze ‘nuttige’ rol van het watersysteem te combineren met een decoratieve rol: water als element om een aantrekkelijke woonomgeving te creëren. Dit zal om te beginnen gebeuren met de waterpartij aan het Stockholmplein en een watergang langs de Sportlaan het dorp uit. Hier is de behoefte aan extra wateroppervlak het grootst (het is het laagstgelegen punt van Strijen) maar ook zijn hier de beste mogelijkheden om water op een vanzelfsprekende manier in de wijk in te passen. In het centrale deel van de Oranjebuurt wordt inpassen van water lastiger. Hier wordt ervoor gekozen om aan de rand van Strijen water te creëren, door de bestaande watergangen uit te breiden en natuurvriendelijke oevers te creëren. Op deze wijze zal ook een goede, natuurlijke overgang van de woonwijk naar het buitengebied ontstaan.

5.4 De Oranjebuurt en zijn omgeving De Oranjebuurt wordt een wijk die makkelijk te bereiken is en omgekeerd wordt het eenvoudig om vanuit de Oranjebuurt naar buiten te gaan: naar het centrum van Strijen waar alle voorzieningen zijn, naar weidse ruimte en het bos buiten de kern, en naar de nieuwe wijk die wordt gerealiseerd oostelijk van Strijen. De Julianastraat zal daarbij een voor de hand liggende ader voor vooral het autoverkeer zijn en voor een goed aanbod aan openbaar vervoer in verschillende richtingen. Maar ook voor langzaam verkeer (voetgangers, fietsers) en zeker hen die minder goed ter been zijn komt er is voldoende veilige ruimte. Fiets- en looproutes worden goed gemarkeerd en oversteekgelegenheden zullen in voldoende mate en op veilige wijze vorm krijgen. Wellicht komt er een brug over de Haven om de verbinding van de Oranjebuurt naar (school-)voorzieningen in de aanpalende wijk te vergemakkelijken. Het aantal voorzieningen in de wijk blijft op zichzelf bescheiden. Een van de kwaliteiten van Strijen is echter dat het een compacte kern is met alle voorzieningen op relatief kleine afstand. En dat zal zo blijven. Dat betekent dat inwoners van de Oranjebuurt alle nodige voorzieningen ‘binnen handbereik’ zullen hebben.

31

32

Ook al verandert de bevolkingsamenstelling van de Oranjebuurt de komende twintig jaar, het blijft een wijk met een relatief grote sociale cohesie. Veel van de ouderen die er wonen hebben ook als gezin in de wijk gewoond en veel jongeren die er een plaatsje hebben gevonden zijn daar of in de omgeving in Strijen opgegroeid. De Maashoek gaat zich in de loop van de jaren steeds minder als ‘huisbaas’ en meer als ‘co-producent van een prettige leefomgeving’ manifesteren. Ze sluit daarbij perfect aan op de sociale samenhang in de Oranjebuurt en versterkt deze. Door veel in de wijk en bij individuele huurders aanwezig te zijn en snel in te spelen op problemen is De Maashoek de drijvende factor achter de leefbaarheid van de wijk geworden. Doordat De Maashoek actief en betrokken is worden ook bewoners gestimuleerd een handje uit te steken bij het fraai en heel houden van hun leefomgeving. En een betere omgeving bevordert een actieve opstelling. De Maashoek hoort daarmee bij de woningcorporaties die een moderne opvatting omtrent de rol van corporaties in de samenleving ook echt in de praktijk brengt.


5.5 De wijk, zijn bewoners en sociaal wijkbeheer

33

34

6.1 Stockholmplein/Oranjestraat/kop Julianastraat: Dynamiek en Variëteit Het Stockholmplein ligt strategisch gepositioneerd in de Oranjebuurt. Op het knooppunt van wegen is het plein gevormd en hierdoor heeft het een eigen karakter en identiteit. Het plein is nu technisch en qua beeldkwaliteit in matige staat, en hetzelfde geldt voor veel woningen in de directe omgeving. Het Stockholmplein ligt niet ver van het centrum van de kern Strijen. (Her-)ontwikkeling van dit plein moet dan ook in samenhang worden gezien met de plannen die het nieuwe College van B&W van Strijen ontwikkelt voor dit centrum. De opgave voor dit deel van de Oranjebuurt betreft:

6. Strategische thema’s voor de aanpak


Versterking fysieke structuur Uitgangspunten: - Verbetering van de beleving van het Stockholmplein als doorgangs- en verblijfruimte ; - Bereikbaarheid; het plein dient goed te bereiken zijn voor langzaam verkeer, openbaar vervoer en auto; - Aandacht voor het parkeren; - Het creëren van uitnodigende looproutes; - Toepassing meervoudige ruimtegebruik: winkels/voorzieningen op de begane grond winkels, op de etages wordt gewoond. Gevarieerde woningen voor verschillende doelgroepen Dit onderdeel is elementair. Het helpt om een zeer wenselijk geachte verschuiving in het woningaanbod in de Gemeente Strijen te realiseren, en een goed en gevarieerd woningaanbod draagt ook bij aan een positieve uitstraling van de buurt. Uitgangspunten: - Gevarieerd woningbestand: nadruk op ouderen en starters; huur en koop; bereikbaar maar ook duurder; - ‘Spannende’ architectuur maar in harmonie met de omgeving; - Afwisselend grondgebonden en gestapeld, maar niet te hoog.

35

36

Uitgangspunten: - Het concentreren van voorzieningen rondom het Stockholmplein; - Te realiseren en/of behouden detailhandel dient zich te onderscheiden; - Aangrenzende (Sportlaan) functies betrekken in ontwikkeling.

6.2 Ruimte in de Openbare Ruimte Groene parels in de wijk Hierbij ligt het accent op het centrale deel van de wijk. Opgave is de openbare ruimte die nu te krap is, en van wat mindere kwaliteit, een nieuwe impuls te geven. Enkele elementen daarbij: -


Versterking voorzieningenniveau Hierbij gaat het om zowel commerciële voorzieningen (detailhandel, horeca) als maatschappelijke voorzieningen (gezondheidszorg, politie, bibliotheek etc.).

Verbeteren woningen middengedeelte Oranjebuurt: gefaseerd; ‘Ontdichten’ van middendeel: hier en daar woningen uitnemen wanneer die vrijkomen om lucht aan te brengen voor openbare voorzieningen; Groene Parels realiseren: ruimtes in de wijk waar groen en verblijfsmogelijkheden kunnen komen; Een veilig en kindvriendelijk openbaar gebied; Water in de Oranjebuurt brengen; stromend water langs de randen en ’kijk’water op het Stockholmplein; Parkeren.

6.3 Sociaal en Fysiek Beheer Maashoek van woningbeheerder naar klantgerichte organisatie. Aanpak van beheer in de Oranjebuurt met aandacht voor sociale en fysieke aspecten. De volgende doelstellingen worden met het beheer nagestreefd: -

Communiceren en informeren, tussen alle partijen: over plannen, over successen, over klachten, over knelpunten en over verbeteringen; Een gezamenlijke beheerverantwoordelijkheid; van De Maashoek, bewoners, maar ook deels gemeente; Onderlinge afstemming; Behouden eigen karakter van de buurt: sociaal, stedenbouwkundig, groen en architectonisch; Bewonersparticipatie en actieve betrokkenheid van bewoners bij hun leefomgeving; Corporatie identificeert zich ook met de sociale component van wonen en leven in een wijk, niet alleen met technisch onderhoud aan de woningen; Komen tot een schonere buurt. 37

38

schema uitvoeringsprogramma

Het realiseren van een integrale ontwikkelingsvisie als deze vergt jaren. Een compleet uitvoeringsprogramma zal dan ook per fase en in de loop van de tijd opgebouwd moeten worden. Toch is het mogelijk een groot aantal uitvoeringsmaatregelen te beschrijven die snel opgestart kunnen worden en waarmee de strategische thema’s direct al vorm kunnen krijgen.

7. Uitvoeringsprogramma


Deze maatregelen worden weergegeven per strategisch thema. Daarnaast zijn er uitvoeringsmaatregelen die bijdragen aan een goede organisatie en een goede procesgang van de herstructurering, de zogenaamde ‘overkoepelende maatregelen’. Per maatregel is aangegeven wat de aanleiding tot de maatregel is, wat de doelstelling is, wie primair de trekker van de activiteiten is, en een indicatie van de tijdsplanning. Dat laatste is op dit moment moeilijk precies weer te geven. Zo hangt start van het traject onder meer af van het moment dat bestuurlijke uitspraken van De Maashoek en de gemeente over de ontwikkelingsvisie gedaan worden. De doorlooptijd van de verschillende maatregelen hangt onder meer af van de mensinzet die beschikbaar is. Om die reden is vooral aangegeven hoe de verschillende maatregelen samenhangen, met andere woorden welke maatregelen aan andere vooraf gaan. In het schema ‘uitvoeringsprogramma’ is het totaal aan maatregelen en hun onderling verband samengevat.

39

40

Opstellen Intentie-overeenkomst (IOK)

Formuleren van financiële/exploitatieafspraken

Aanleiding

Aanleiding

Een integrale aanpak van de wijk vraagt om goed georganiseerd samenspel van gemeente en woningcorporatie, en om omvangrijke investeringen in geld en in mensinzet van beide partijen gedurende jaren. Afspraken daarover komen niet

Naarmate de contouren van de verschillende onderdelen van het plan duidelijk worden ontstaat ook inzicht in kosten en opbrengsten en dus de haalbaarheid van het plan.

zomaar tot stand. Dit start met de bestuurlijke uitspraak aan beide zijden om de plannen vorm te ge-

Dit kan tot aanpassing leiden van bepaalde onderdelen op grond van dit exploitatieplaatje. Het is zaak om iteratief een aantal keer een toets op kosten en opbrengsten

ven en uit te werken tot het niveau dat beide partijen definitief commitment kunnen aangaan. Dit is een Intentie-overeenkomst

uit te voeren ten einde een financieel haalbaar plan op te zetten en een goed gefundeerd bestuurlijk besluit daarover te kunnen nemen.

Doelstelling

Doelstelling

Een overeenkomst tussen Gemeente en De Maashoek die beschrijft: - Het gemeenschappelijke streven in ruime zin; - De processtappen die beide partijen zetten om het plan uit te werken met bijbehorende taak- en rolverdeling .

Een exploitatie-overzicht voor de integrale herstructurering van de Oranjebuurt die de basis vormt voor definitieve financiële afspraken tussen gemeente Strijen, De Maashoek en eventuele andere betrokkenen.


7.1 Overkoepelende maatregelen

Trekker Trekker

Gemeente Strijen en De Maashoek gezamenlijk.

Gemeente Strijen en De Maashoek gezamenlijk. Tijdsplanning Tijdsplanning Direct na bestuurlijke besluitvorming over de Ontwikkelingsvisie.

Opstart na de IOK; loopt door de afsluiting van de SOK (Samenwerkingsovereenkomst - zie hierna).

41

Formuleren samenwerkingsovereenkomst (SOK)

Organiseren blijvende communicatie en participatie met buurt

Aanleiding

Aanleiding

Uiteindelijk dienen gemeente Strijen en De Maashoek de gezamenlijke ambities en wie welke stappen daartoe neemt, vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst. Dit document legt vast wat de doelstellingen zijn van de herstructurering, wie

Draagvlak bij en goed samenspel met bewoners en de buurt was een uitgangspunt voor gemeente Strijen en De Maashoek bij de start van het proces. En geslaagde herstructurering vraagt er ook om dat de betrokkenheid (= niet alleen communicatie

welke taken daarin vervult, hoe partijen uit de omgeving worden betrokken, hoe de financiën zijn geregeld en hoe partijen omgaan met onverwachte omstandigheden.

maar ook participatie) vanuit de wijk ook in latere stadia in stand blijft. Het organiseren van die betrokkenheid vraagt dan ook expliciet blijvende aandacht van de initiatiefnemers van deze herstructurering.

Doelstelling Een bindende overeenkomst tussen gemeente en De Maashoek (en eventueel andere partijen) om de samenwerking met het oog op de herstructurering te regelen.

Trekker

Doelstelling Een Plan van Aanpak voor de communicatie met en de participatie van de buurt tijdens het proces van herstructurering waar de belangrijkste betrokkenen (huurdersvereniging, bewoners, middenstand etc.) aan meedenken en mee akkoord gaan.

Gemeente en De Maashoek gezamenlijk. Trekker Tijdsplanning


Als afronding van het planvormingsproces en als opmaat voor de uitvoeringsfase. Tijdsplanning Doorlopend; al bij de IOK is het goed bewoners te betrekken.

42

Onderzoek naar optimale verkeerssituatie

Ontwikkelen visie op winkels en voorzieningen

Aanleiding

Aanleiding

Op dit moment is de Julianastraat de dominante verkeersader door de wijk. Dit gaat veranderen wanneer de Randweg gerealiseerd is en deze een deel van het doorgaand verkeer gaat afvangen. Daarnaast is het een feit dat de Julianastraat ‘naast’ het Stock-

Aan de huidige Oranjestraat zitten enkele winkels en verspreid in de wijk zijn enkele horecagelegenheden en (maatschappelijke) voorzieningen gevestigd. Streven is deze voorzieningen op den duur te concentreren op en rond het Stockholmplein.

holmplein op de Trambaan uitkomt waardoor de centrale functie van dit plein minder goed tot zijn recht komt.Aangezien voor het noordelijk deel van de Oranjebuurt een

Dit dient echter wel gedragen te worden door de betrokken ondernemers en management van de betrokken instellingen: zij beslissen uiteindelijk over vestigings-

grondige herindeling van de ruimte tot de mogelijkheden behoort is de vraag aan de orde hoe de verkeersfunctie die de Julianastraat nu heeft het best vorm kan krijgen in de toekomst. Daarnaast speelt de vraag naar een goede aansluiting tussen de geplande nieuwe Randweg en dit deel van de kern van Strijen. De Sportlaan is een optie

plaats en toekomstperspectief van hun bedrijf. Het is dus van belang samen met hen een visie te ontwikkelen op de verschillende voorzieningen en afspraken te maken over de toekomstige locaties daarvan.

daarvoor. Maar wanneer de Sportlaan deze verbindingsfunctie krijgt heeft dat ook consequenties voor verkeersbelasting, wegprofiel, en de inrichting van de omgeving.

Doelstelling Ontwikkelen van een visie op de centrale verkeersader (nu Julianastraat) in het noordelijk deel van de wijk: - Welke verkeersintensiteiten zijn in de toekomst aan de orde en wat betekent dat voor profiel en inrichting van de straat? - Is verlegging van noordelijk deel van de Julianastraat richting Stockholmplein een optie en wat zijn de consequenties daarvan? Ontwikkelen van een visie op de rol van de Sportlaan als verbinding tussen Randweg en Stockholmplein/Trambaan, en het in kaart brengen van de consequenties daarvan.


7.2 Uitvoeringsmaatregelen bij strategisch thema I: Dynamiek en Variëteit

Doelstelling Door betrokkenen gedragen visie op: - Positie en levensvatbaarheid van verschillende commerciële en maatschappelijke voorzieningen in de Oranjebuurt van de toekomst; - Consequenties daarvan voor bestaande voorzieningen (blijven/verdwijnen/ verplaatsen); - De wijze waarop afspraken hierover met de verschillende belanghebbenden gestalte krijgt.

Trekker Gemeente

Trekker

Tijdsplanning


Direct na de IOK.

Tijdsplanning Direct na bestuurlijke besluitvorming over de Ontwikkelingsvisie.

43

Opzetten sociaal plan voor bewoners

Ontwikkelen Woningtypologieën

Aanleiding

Aanleiding

In het noordelijk deel van de wijk worden sloop- en nieuwbouwplannen voorzien, terwijl ook elders in de wijk enkele woningen zullen worden vervangen. Dat heeft vergaande gevolgen voor de huidige bewoners. Het is dan ook zaak om met hen en

In de omgeving van het Stockholmplein zal een aantal nieuwe woningen verrijzen. Deze zullen gedeeltelijk bestemd zijn en bereikbaar zijn voor de huidige bewoners van de buurt, en gedeeltelijk zijn gericht op het aantrekken van nieuwe bewoners.

voor hen goede afspraken te maken over vervangende woonruimte, tijdsplanning, verhuisvergoeding, (sociaal)beheer tijdens herstructurering en alle andere zaken die

Alvorens de stedenbouwkundige ‘schets’ te maken van dit deel van de wijk dienen de partijen vast te leggen wat voor typen woningen in de wijk aanwezig dienen te

voor hen van belang zijn. Dit zal ook bijdragen aan het draagvlak voor het proces.

zijn: grondgebonden/gestapeld; naar prijsklasse; naar doelgroep; koop/huur, etc. Dit woningprogramma is gebaseerd op een inschatting van vraag op de markt c.q. behoeften in de omgeving en op het opbrengstpotentieel dat gerealiseerd moet worden om het programma als totaal te bekostigen.

Doelstelling Een geheel aan afspraken met de bewoners, afgestemd met de huurderscommissie en bij voorkeur een vertegenwoordiging uit de Oranjebuurt dat omvat: - Een intensief communicatie- en participatietraject met de betrokken bewoners, op individuele basis; - Een plan om vervangende woonruimte elders in Strijen of eventueel in de omgeving vrij te maken voor de bewoners van de Oranjebuurt. Eerst onderzoek naar behoefte van betreffende bewoners; - Zaken waarop de bewoners aanspraak kunnen maken (terugkeergarantie, huurniveaugarantie, verhuisvergoeding, etc.

Doelstelling Een woningprogramma dat de basis is voor een stedenbouwkundig ontwerp en dat volkshuisvestelijk en planeconomisch een goede basis biedt voor de herstructurering van de Oranjebuurt.

Trekker De Maashoek

Trekker

Tijdsplanning

De Maashoek

Direct na de IOK.

Tijdsplanning Opstellen van het plan: direct na de IOK. Afstemming met bewoners(-organisaties): als de globale lijnen van de herbouwplannen bekend zijn. Individuele gesprekken met betrokken bewoners: wanneer duidelijk is welke bewoners betrokken zijn bij de fysieke herstructurering.

44

Aanleiding Uiteindelijk dienen alle ingrediënten die uit de hiervoor genoemde studies en plannen voortkomen een ruimtelijke vertaling te krijgen. Deze vormt een belangrijke basis onder de te sluiten Samenwerkingsovereenkomst.


Stedenbouwkundige schets

Doelstelling Een stedenbouwkundige schets die aangeeft hoe de verschillende functies en elementen een plaats krijgen in de Oranjebuurt, met name in het noordelijk deel waar de meest omvangrijke fysieke ingrepen zullen plaatsvinden. Deze schets vormt tevens de basis voor grondtransacties tussen Gemeente en De Maashoek en de basis onder de op te stellen exploitatie. Hij is integraal onderdeel van de Samenwerkingsovereenkomst.

Trekker De Maashoek op basis van door de gemeente mede opgestelde kaders.

Tijdsplanning Na afronding van de diverse onderzoeken.

45

46

Langzaam verkeersplan opzetten

Plan voor ‘uitnemen’ van woningen maken

Aanleiding

Aanleiding

Aantrekkelijke en veilige afwikkeling van voetgangers- en fietsverkeer vormt een wezenlijk element voor de woonkwaliteit in de wijk. Enerzijds lenen de afstanden in Strijen zich daar goed voor, maar anderzijds geven bewoners aan dat de wijk in zijn

In de visie op Oranjebuurt dient het al te compacte middendeel van de wijk ‘lucht’ te krijgen door enkele woningen uit de wijk weg te nemen. Daardoor ontstaat aan de kop van rijtjes of er middenin net de extra ruimte voor groen, parkeren, of andere

huidige opzet niet uitnodigt tot langzaam verkeer. Speciale aandacht in dit verband verdient de mogelijkheid voor een brug over de

voorzieningen die de wijk net wat extra kwaliteit geven.

Strijense Haven. Zo komt een korte verbinding naar de belendende wijk en de aldaar aanwezige voorzieningen (scholen!) tot stand.

Doelstelling

Doelstelling

Een plan voor het ’uitnemen’ van een aantal woningen in de wijk. Daarbij gaat het om ‘zoekgebieden’, de wijze van het feitelijk bestemmen van vrijkomende woningen voor dit doel, de planeconomische consequenties, bouwkundige en stedenbouwkundige implicaties.

Een geheel aan maatregelen, inclusief tijd- en kostenplanning, die het langzaam verkeer in de wijk een duidelijke plaats geven.


7.3 Uitvoeringsmaatregelen bij strategisch thema II: Ruimte in de Openbare Ruimte

Trekker Trekker Gemeente Strijen

De Maashoek, in samenspel met de gemeente Strijen. Deze is immers betrokken bij de herbestemming van de vrijkomende ruimte en dus ook bij de bepaling van zoekruimte en prioriteiten daarin.

Tijdsplanning Direct na de IOK.

Tijdsplanning Start direct na de IOK; uitvoering (d.w.z. daadwerkelijk vrijmaken van woningen wanneer daar gelegenheid voor is) loopt lange tijd door.

47

Maken plan levensduurverlenging woningen

Ontwikkelen ‘groene parels’

Aanleiding

Aanleiding

Een aantal woningen in het middendeel van de wijk voldoet in termen van onderhoud en inrichting niet meer aan de eisen van deze tijd. Daarnaast zijn er woningen die nu te boek staan als gezinswoningen maar daar eigenlijk te krap voor zijn. Door

Belangrijke opgave in de wijk is het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte. Hiervoor wordt ruimte gemaakt onder meer door het uitnemen van een aantal woningen

technisch vaak simpele maatregelen kunnen deze woningen worden omgevormd tot woningen voor kleinere huishoudens, bijvoorbeeld ouderen of juist starters. De levensduur van deze woningen wordt hiermee aanzienlijk verlengd en tevens blijven de huidige karakteristieke (sociale) verbanden bestaan. Dit in tegenstelling tot bij sloop/nieuwbouw.

Doelstelling Een plan dat omvat: - Een inventarisatie van woningen die dienen te worden verbeterd ; - Een plan van aanpak hiervoor plus een investeringsraming; - Een geheel aan maatregelen om deze transformatie aanvaardbaar te maken voor de huidige bewoners; - Een communicatie- en participatieplan om de bewoners tijdig te informeren en te betrekken bij de ontwikkeling en uitvoering van de plannen. Bewoners hebben vaak heel bruikbare ideeën: ze zijn expertgebruikers. De praktijkervaring leert dat herstructureringsplannen beter worden wanneer de betrokken bewoners op tijd en doordacht bij de planontwikkeling- en uitvoering betrokken worden.

Trekker De Maashoek samen met betreffende bewoners.

Tijdsplanning Opstart direct na de IOK. Gedetailleerde uitwerking per woning loopt langer door.

48

Doelstelling Een plan voor herinrichting van de straten en de (vrijkomende) openbare ruimte rond de huizenblokken met als doel: - Meer ruimte voor parkeren; - Meer ruimte voor groen; - Voldoende speel- en verblijfsgelegenheid.

Trekker Gemeente Strijen. Ook hier bewoners en andere gebruikers actief betrekken.

Tijdsplanning Plan opstellen direct na IOK.

“Hebt u tien minuten voor mij?”

Follow up-programma Sociaal Beheer

Aanleiding

Aanleiding

Ambitie van De Maashoek is om zich te ontwikkelen van ‘huisbaas’ tot actief medebeheerder van de woonkwaliteit in de wijk. Dat is zeker in de Oranjebuurt belangrijk omdat deze wijk weliswaar een hoge sociale cohesie kent, maar de bewoners aange-

Uit de gesprekken met de bewoners vloeit ongetwijfeld een aantal concrete aandachtspunten, problemen etcetera voort die aandacht behoeven. Het is nu zaak voor De Maashoek om zich daar actief op te betonen, duidelijke follow up af te spreken

ven dat deze kwetsbaar is. Voor De Maashoek ligt er dan ook een rol in het ontwikkelen van sociaal beheer samen met de bewoners.

en daarover ook te communiceren, zodat de bewoners zien dat het wat De Maashoek betreft niet bij de gesprekjes alleen blijft.

Dit start met het beter leren kennen van bewoners, wat hen aantrekt in de wijk, wat hen stoort, en wat zij aan tips en vragen richting de Maashoek hebben.

Tevens dienen vervolgacties van De Maashoek uit te lokken dat bewoners ook zelf initiatieven ontplooien om zelf de leefkwaliteit in de buurt op peil te houden.

Doelstelling

Doelstelling

Per ‘voordeur’ een kort gesprek (10-15 minuten) met de bewoners hebben om hun ervaringen met en meningen over de buurt en de leefkwaliteit te horen. Deze serie gesprekken zou idealiter de opmaat moeten zijn naar een regelmatig, intensiever contact tussen De Maashoek en de bewoners van de Oranjebuurt. Het betreft een continue dialoog; geen eenmalige actie.

- Verankering van het sociaal-/fysiek beheer in de werkwijze van De Maashoek; - Gestructureerde follow up van de gesprekken die in de wijk zijn gevoerd; - Intensieve communicatie over de acties die De Maashoek neemt resp. wat van de bewoners wordt verwacht.

Trekker

Trekker

De Maashoek

De Maashoek

Tijdsplanning

Tijdsplanning

Doorlopend - snel na IOK te starten. Eerste ronde gesprekken binnen vier maanden af te ronden. Daarna jaarlijkse herhaling.

Vanaf afronding eerste gespreksronde.


7.4 Uitvoeringsmaatregelen bij Strategisch Thema III: Sociaal en Fysiek Beheer

49

Oranje Boven! Aanleiding Een herstructurering brengt onbedoeld altijd negatieve zaken met zich mee: mensen moeten verhuizen, er wordt gerenoveerd, en gedurende langere tijd vinden werkzaamheden in de omgeving plaats. Des te belangrijker is het dat de bewoners een positief gevoel over hun buurt hebben: “Het is hier een leuke wijk en het wordt alleen maar mooier”. Een positief gevoel, ‘trots’, van bewoners over hun wijk is ook een belangrijke basis voor bewonersbetrokkenheid bij de wijk als geheel. Als men trots is op zijn wijk stijgt ook de bereidheid om voor de wijk op te komen en zelf bij te dragen aan een goede leefomgeving. Dit positieve imago van de wijk kan eenvoudig worden ondersteund door iets te bieden waar de mensen trots op kunnen zijn en wat ook van hen is: een (jaarlijks) terugkerend evenement zoals een jaarmarkt of een ijsbaan o.i.d.

Doelstelling Een evenement in of in de directe omgeving van de wijk dat bewoners mede-organiseren en waarvoor mensen uit heel Strijen en wellicht daarbuiten naar de Oranjebuurt komen.

Trekker De Maashoek in samenspel met bewoners. Doel daarbij moet zijn dat het initiatief meer en meer wordt overgenomen door bewoners, wellicht ondersteund met een financiële bijdrage vanuit Gemeente of De Maashoek.

50

Colofon Samenstelling - Advies- en Ingenieursbureau Oranjewoud BV - Início Bijdragen - Gemeente Strijen - Woningcorporatie De Maashoek - Bewoners en belanghebbenden Oranjebuurt Vormgeving Team Grafische Vormgeving Oosterhout

Ontwikkelingsvisie Oranjebuurt Gemeente Strijen. juli 2006

Recommend Documents