Onteigening: Volledige schadeloosstelling fictie of werkelijkheid?

Onteigening: Volledige schadeloosstelling fictie of werkelijkheid?

M.S. de Graaf-Kouijzer RT Masteropleiding ASRE-MSRE Begeleider: mr. T. ten Have RT 31 januari 2006

Voorwoord Voor u ligt de Master Thesis die is geschreven in het kader de studie MSRE, aan de Amsterdam School of Real Estate, met de titel: Onteigening: Volledige schadeloosstelling fictie of werkelijkheid? Voordat ik begon aan het schrijven van deze Master Thesis was ik niet thuis in de wereld die onteigening heet. Ik wil dan ook graag iedereen bedanken die er voor heeft gezorgd dat ik thuis raakte in de onteigeningsproblematiek en tevens iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan het afronden van deze Master Thesis. Mijn uitdrukkelijke dank gaat uit naar mijn begeleidster mr. Tineke ten Have RT, maar daarnaast ook naar de door mij geïnterviewde heren drs. P.C. van Arnhem MRE MRICS RT, G.G.M. ten Have RT en ing. P.A.L.M. de Jong MSRE RT. Tenslotte wil ik ook graag mijn man en directe familie bedanken, zonder hun steun was ik nooit zover gekomen.

Margot S. de Graaf-Kouijzer RT

Amsterdam, 31 januari 2006

Inhoudsopgave Pag. Samenvatting

5

1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Probleemstelling 1.3 Plan van aanpak 1.4 Onderzoeksopzet

7 7 8 8 9

2 Wet- en regelgeving 2.1 Onteigeningsprocedure 2.1.1 De administratieve fase 2.1.2 De gerechtelijke fase 2.2 Rechthebbenden 2.3 Schadeloosstelling 2.3.1 De werkelijke waarde 2.3.2 Waardevermindering van het overblijvende 2.3.3 Overige vergoedingen 2.3.4 Verrekening tussen verschillende schadeloosstellingscomponenten

10 11 11 14 14 15 17 18 19 19

3 Schadeloosstellingscomponenten 3.1 Vermogensschade: de werkelijke waarde 3.2 Vermogensschade: waardevermindering van het overblijvende 3.3 Overige vergoedingen: terugkerende schade c.q. inkomensschade 3.3.1 Liquidatieschade 3.3.2 Verplaatsingsschade 3.4 Overige vergoedingen: eenmalige schade 3.4.1 Wederbeleggingskosten 3.4.2 Onrendabele top 3.4.3 Proceskosten en kosten voor deskundige bijstand 3.5 Belastingschade

21 21 22 23 24 27 29 30 30 31 32

4 Vaststelling schadeloosstelling per rechthebbende 4.1 Volledig eigendom 4.2 Recht van erfpacht 4.3 Recht van beklemming 4.4 Recht van opstal 4.5 Vruchtgebruik 4.6 Recht van gebruik en bewoning 4.7 Erfdienstbaarheid 4.8 Huur 4.9 Pacht

36 36 37 39 39 40 40 40 41 42

5 Specifieke aspecten bij bepaling schadeloosstelling 5.1 Kapitalisatiefactor 5.1.1 Kapitalisatiefactor per rechthebbende 5.1.2 Analyse kapitalisatiefactor 10

45 45 45 47

5.2 Financieringsrente 5.3 Rente vrijkomend kapitaal 5.4 Percentage nieuw voor oud 5.5 Hoogte werkelijke waarde

49 49 51 53

6 Conclusie

54

Literatuur

60

Samenvatting Binnen de onteigeningsproblematiek draait het om de vaststelling van de schadeloosstelling voor de rechthebbenden. De Onteigeningswet geeft in artikel 40 aan dat deze schadeloosstelling volledig moet zijn. In deze Master Thesis komt dan ook de vraag aan de orde of er bij onteigening eigenlijk wel werkelijk sprake is van een volledige schadeloosstelling. Om deze vraag te beantwoorden heb ik gebruik gemaakt van een literatuurstudie, waarbij ik ook de wet- en regelgeving en jurisprudentie nader bestudeerd heb en heb ik enkele deskundigen, die zich bezig houden met het vaststellen van de schadeloosstelling bij onteigening, geïnterviewd. Deskundigen die met onteigening te maken krijgen, moeten bij het vaststellen van de schadeloosstelling rekening houden met de specifieke wet- en regelgeving en jurisprudentie. Onteigening kan niet zomaar plaats vinden. Er moet voldaan zijn aan drie vereisten: • Er is sprake van een algemeen belang; • De rechthebbende is vooraf verzekerd van een schadeloosstelling; • Betrokken partijen moeten voldoen aan de bij wet gestelde voorschriften. De schadeloosstelling voor de rechthebbenden moet volledig zijn, waarbij het van belang is dat de rechthebbenden voor en na onteigening een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie hebben. Voor schadeloosstelling komen zodoende in aanmerking: • Vermogensschade: o Werkelijke waarde van de te onteigenen onroerende zaak; o Waardevermindering van het overblijvende, dat niet voor onteigening in aanmerking komt; • Overige vergoedingen: o Terugkerende c.q. inkomensschade; o Eenmalige schade. In de wet- en regelgeving en de jurisprudentie zijn diverse uitgangspunten opgenomen waarmee deskundigen bij de vaststelling van de schadeloosstelling rekening moeten houden, zoals bijvoorbeeld de fictie dat de onteigende handelt als een redelijk handelende verkoper en de onteigenende partij als een redelijk handelende koper en de gestandaardiseerde kapitalisatiefactor. Aanpassing van de kapitalisatiefactor aan de feitelijke situatie is mogelijk, maar moet gebeuren aan de hand van goed onderbouwde argumenten. In de praktijk blijkt een aanpassing aan de feitelijke situatie niet vaak voor te komen. Het Witte Paard arrest heeft er voor gezorgd dat aanpassing van de schadeloosstelling aan de werkelijk geleden schade mogelijk is. Dit is echter alleen mogelijk voor huurders van een niet 7:309, lid 5 BW bedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld een woning en als aangetoond kan worden dat de werkelijk geleden schade niet in redelijke verhouding staat tot de in de Onteigeningswet gestelde schadeloosstelling van tweemaal de jaarhuur. De kapitalisatie van de terugkerende c.q. inkomensschade gebeurt in dat geval tegen een voor huurders gebruikelijke kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor is afkomstig uit de jurisprudentie. Alleen al op basis van bovenstaande ben ik van mening dat de schadeloosstelling niet voor iedere rechthebbende volledig is. Daarnaast hanteren deskundigen veelal een vast rentepercentage bij vrijkomend kapitaal zonder dit te toetsen aan de economische realiteit. Maar ook het feit dat deskundigen door middel van de navolgende aspecten de hoogte van de

schadeloosstelling kunnen beïnvloeden, geeft volgens mij aan dat er niet in alle gevallen sprake is van een volledige schadeloosstelling: • Percentage nieuw voor oud: dit mogen deskundigen op basis van hun expertise met de “natte vinger” bepalen, waarbij de intuïtie en de ervaring van deskundigen van belang zijn. Het is echter ook mogelijk dit percentage te onderbouwen, alleen gebeurt dit in de praktijk niet altijd. Zonder goede onderbouwing is het mogelijk dat er een minder dan volledige schadeloosstelling plaatsvindt, omdat deskundigen het percentage nieuw voor oud hoger vaststellen dan dat deze in werkelijkheid is; • De werkelijke waarde: de mate van invloed van de werkelijke waarde op de schadeloosstelling is onder meer afhankelijk van de actuele financieringsrente en de kapitalisatiefactor. Het feit dat de onteigenende partij de werkelijke waarde integraal moet vergoeden en vergoeding van de terugkerende c.q. inkomensschade plaatsvindt op basis van een uit de jurisprudentie afkomstige kapitalisatiefactor speelt hierbij een rol. Bovenstaande aspecten zorgen ervoor dat de schadeloosstelling soms meer en soms minder dan volledig is. Bij een meer dan volledige schadeloosstelling is de vermogens- en inkomenspositie van de rechthebbende na de onteigening verbeterd ten opzichte van de situatie voor de onteigening. Dit is niet de bedoeling van de wetgever, maar de rechthebbende is in ieder geval niet minder dan volledig schadeloosgesteld. Bij een minder dan volledige schadeloosstelling is de vermogens- en inkomenspositie van de rechthebbende na de onteigening verslechterd ten opzichte van de situatie voor de onteigening. Als deze situatie zich voordoet, is er geen sprake van een volledige schadeloosstelling. De conclusie die uit deze Master Thesis naar voren komt, is dan ook dat er niet in alle gevallen sprake is van een volledige schadeloosstelling. De schadeloosstelling zal waarschijnlijk nooit voor iedere rechthebbende volledig zijn, ook niet als deskundigen de schadeloosstelling op basis van actuele, economische parameters vaststellen. Iedere deskundige zal de parameters namelijk anders interpreteren. Een stukje subjectiviteit zal daarom altijd aanwezig zijn. Door een goede onderbouwing van de schadeloosstelling en door het gebruik van actuele, economische parameters krijgen rechthebbenden echter wel een beter inzicht in de schadeloosstelling en kunnen deskundigen de schadeloosstelling aanpassen aan de feitelijke situatie.

1 Inleiding Het taxeren van een onroerende zaak vindt plaats voor vele doeleinden, zoals onder meer aanen verkoop, financiering, fiscale redenen, wettelijke regelgeving, beleidsmatig, enzovoort. Afhankelijk van het doel stelt de taxateur het waardebegrip vast en vervolgens bepaalt hij via welke methode hij de waarde berekent. Bij het bepalen van de waarde is de methode ondergeschikt aan het waardebegrip en houdt de taxateur rekening met alle factoren die de waarde van de onroerende zaak beïnvloeden. Het gaat hierbij zowel om de feitelijke als de juridische toestand van de onroerende zaak en de omgevingsfactoren in ruime zin des woords. Ook onteigening is een rede voor het uitvoeren van een taxatie door een taxateur of een andere deskundige (verder aan te duiden als deskundige). Deze Master Thesis gaat nader in op de schadeloosstelling bij onteigening. De deskundigen maken hierbij onder meer gebruik van diverse taxatiemethoden. In dit eerste hoofdstuk komen aan de orde de aanleiding van de Master Thesis, de probleemstelling, het plan van aanpak en de onderzoeksopzet.

1.1 Aanleiding In het kader van de studie MSRE, afstudeerprofiel “Valuation” aan de Amsterdam School of Real Estate heb ik deze Master Thesis geschreven. De Master Thesis is gericht op economische vraagstukken in relatie tot de waarde van onroerende zaken. Zodoende wordt nader ingegaan op de schadeloosstelling bij onteigening. Gelet op de specifieke kennis van wet- en regelgeving en jurisprudentie met betrekking tot onteigening, is het taxeren ten behoeve van onteigening bij taxateurs van bedrijfsonroerende zaken als een specialisme aan te merken. Er zijn dan ook slechts een beperkt aantal taxateurs binnen dit vakgebied werkzaam. Wel zijn er diverse andere deskundigen, zoals juristen, rentmeesters en accountants die zich veelvuldig met onteigeningszaken bezig houden, al dan niet in verenigingsverband. Om binnen mijn huidige werkzaamheden als taxateur van bedrijfsonroerende zaken bij DTZ Zadelhoff v.o.f. klanten een zo volledig mogelijk advies te kunnen geven is het van belang meer inzicht te verkrijgen in de materie van onteigening. Deskundigen die met onteigening te maken krijgen, moeten bij het vaststellen van de schadeloosstelling rekening houden met de specifieke wet- en regelgeving en jurisprudentie. Binnen de onteigeningsproblematiek draait het om de vaststelling van deze schadeloosstelling. Te onteigenen partijen hebben er dan ook baat bij dat dit eerlijk en zo volledig mogelijk gebeurt. De vermogens- en inkomenspositie van een te onteigenen partij moet zowel voor als na de onteigening gelijkwaardig zijn. Naast de werkelijke waarde van de onroerende zaak komen ook andere aspecten voor schadeloosstelling in aanmerking, te denken valt hierbij aan jaarlijks terugkerende schade en eenmalige schade. De werkelijke waarde van de onroerende zaak in huidige staat is over het algemeen redelijk objectief vast te stellen aan de hand van diverse taxatiemethoden. Indien deskundigen de werkelijke waarde op basis van de toekomstige bestemming moeten bepalen, doen zij dit meestal aan de hand van de residuele waardemethode. Deze methode is veel minder objectief, omdat deskundigen een inschatting moeten maken van diverse inputvariabelen. Voor het bepalen van deze waarde zijn binnen de taxatiewereld echter wel duidelijke richtlijnen opgesteld. Ook de bepaling van de andere schadecomponenten is lastiger dan het vaststellen van de werkelijke waarde in huidige staat, hierbij spelen onder meer aspecten als inkomenssituatie, exploitatieopzet, -7-

economische verwachtingen, kapitalisatiefactor, rentevoet en looptijd een belangrijke rol. Nader onderzoek naar de vaststelling van de schadeloosstelling is daarom ook van essentieel belang.

1.2 Probleemstelling In de Grondwet is het recht tot onteigening opgenomen in artikel 14: Onteigening kan alleen geschieden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling, een en ander naar, bij of krachtens de wet te stellen voorschriften. De wet- en regelgeving omtrent onteigening is verder voornamelijk geregeld in de Onteigeningswet. Eén van de aspecten die de Onteigeningswet verder uitdiept is de schadeloosstelling. Artikel 40 van de Onteigeningswet spreekt van “volledige schadeloosstelling”. Deze Master Thesis gaat nader in op het aspect volledige schadeloosstelling en hierbij staat de volgende vraagstelling centraal: ⇒ Is er bij onteigening werkelijk sprake van volledige schadeloosstelling? Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet er onder meer gekeken worden naar de volgende subvragen: • • • • •

Wat is onteigening en wanneer kan het plaatsvinden? Wie zijn de rechthebbenden bij onteigening? Met welke wet- en regelgeving en jurisprudentie moeten deskundigen bij onteigening rekening houden? Welke componenten komen bij onteigening voor schadeloosstelling in aanmerking? Hoe stellen deskundigen de schadeloosstelling vast? o Hoe berekenen deskundigen de schadeloosstelling? o Welke kapitalisatiefactor hanteren deskundigen, onder meer rekening houdend met de looptijd waarover schadeloosstelling plaatsvindt en de rentestand? o Welk rentepercentage hanteren deskundigen bij het vaststellen van de schadeloosstelling bij de diverse schadecomponenten? o Hoe berekenen deskundigen het nieuw voor oud percentage? o Welke invloed heeft de hoogte van de werkelijke waarde op de schadeloosstelling?

1.3 Plan van aanpak Om te komen tot beantwoording van de centrale vraagstelling en de bijbehorende subvragen zal er in eerste instantie voornamelijk een literatuurstudie plaatsvinden. De literatuurstudie heeft betrekking op de diverse vakliteratuur, maar zeker ook op de relevante wet- en regelgeving en jurisprudentie. In de Onteigeningswet zijn regels inzake onteigening en het vaststellen van de schadeloosstelling opgenomen, maar ook andere wet- en regelgeving is van belang voor het bepalen van de schadeloosstelling bij onteigening, evenals een breed scala aan jurisprudentie dat voorhanden is. Ter aanvulling op de literatuurstudie wordt in deze Master Thesis zodoende dan ook de bestaande wet- en regelgeving en jurisprudentie geanalyseerd en zullen er interviews plaatsvinden met enkele deskundigen, die zich bezig houden met het vaststellen van de schadeloosstelling bij onteigening. Op basis van

-8-

bovenstaande informatie geeft deze Master Thesis voor zover mogelijk een richtlijn voor het bepalen van een volledige schadeloosstelling en volgt tot slot de conclusie of er werkelijk sprake is van volledige schadeloosstelling.

1.4 Onderzoeksopzet Het plan van aanpak is in deze Master Thesis als volgt uitgewerkt: Als eerste vindt er een beschrijving plaats van de wet- en regelgeving omtrent onteigening, waarin een korte omschrijving van de onteigeningsprocedure is weergegeven, aan de orde komt wie de rechthebbenden zijn en als laatste een toelichting volgt op de in de wet- en regelgeving genoemde schadeloosstelling. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van de diverse schadecomponenten die voor schadeloosstelling in aanmerking komen en geeft tevens aan hoe deskundigen de schadeloosstelling per schadecomponent bepalen. In hoofdstuk 4 volgt een beschrijving van het vaststellen van de schadeloosstelling per rechthebbende. Hoofdstuk 5 gaat vervolgens nader in op enkele specifieke aspecten bij bepaling van de schadeloosstelling, zoals de kapitalisatiefactor, rekening houdend met de rentevoet en de looptijd, het gehanteerde rentepercentage bij de vaststelling van de schadeloosstelling bij diverse schadecomponenten, het percentage nieuw voor oud en de invloed van de hoogte van de werkelijke waarde op de schadeloosstelling. In alle hoofdstukken zijn voor zover mogelijk en van toepassing jurisprudentie en/of (praktijk)voorbeelden opgenomen. Tot slot volgt in hoofdstuk 6 de conclusie, het antwoord op de centrale vraagstelling.

-9-

2 Wet- en regelgeving De basis voor onteigening is terug te vinden in artikel 1 van het Eerste Protocol Europese Voorschriften voor de Rechten van de Mens (EVRM) en in artikel 14, lid 1 van de Grondwet. Artikel 1 Eerste Protocol EVRM: Iedere natuurlijke persoon heeft recht op ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en de algemene beginselen van het internationale recht. Artikel 14, lid 1 Grondwet: Onteigening kan alleen geschieden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling, een en ander naar, bij of krachtens de wet te stellen voorschriften. Hieruit blijkt dat er alleen sprake van onteigening kan zijn, indien de situatie voldoet aan drie vereisten: 1. Er is een algemeen belang; 2. De rechthebbende is vooraf verzekerd van een schadeloosstelling; 3. Betrokken partijen moeten voldoen aan de bij wet gestelde voorschriften. Onteigening vindt plaats op basis van diverse titels: • Titel I: Onteigening in gewone gevallen; • Titel II: Onteigening voor aanleg, herstel, versterking of onderhoud van waterkeringen en bouw van militaire verdedigingswerken; • Titel IIA: Onteigening van wegen, bruggen, bermen, bermsloten en kanalen en onteigening voor aanleg en verbetering van wegen, bruggen, spoorwegwerken, kanalen, havenwerken, werken ten behoeve van de bestrijding van verontreiniging van oppervlaktewateren en terreinen en werken voor de luchtvaart, alsmede ten behoeve van verbetering of verruiming van rivieren; • Titel IIB: Onteigening ten behoeve van de openbare drinkwatervoorzieningen en van de verwijdering van afvalstoffen; • Titel IIC: Onteigening in het belang van de winning van oppervlaktedelfstoffen; • Titel III: Onteigening in geval van buitengewone omstandigheden; • Titel IV: Onteigening in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling van de volkshuisvesting, van de openbare orde en van de handhaving van de Opiumwet; • Titel V: Onteigening van octrooien van uitvinding; • Titel VA: Onteigening van de rechten, voortvloeiende uit een aanvraag om octrooi; • Titel VI: Vervallen; • Titel VII: Onteigening in het belang van de landinrichting. Uit onderzoek blijkt het grootste gedeelte van de onteigeningsgrondslagen gebaseerd is op titel IV, kort gezegd onteigening in het kader van de ruimtelijke ordening, op afstand gevolgd door titel IIA, kort gezegd onteigening ten behoeve van infrastructurele doeleinden (Sluysmans en Van der Werf, 2005). Onteigening op basis van titel IV heeft veelal betrekking op de uitvoering van bestemmingsplannen en bouwplannen door overheden.

- 10 -

De uitwerking van onteigening is terug te vinden in de Onteigeningswet en de daaruit voortkomende jurisprudentie. In dit hoofdstuk zal het wettelijk kader verder worden uitgediept. Naast de in de Onteigeningswet genoemde bepalingen dienen deskundigen bij onteigening ook rekening te houden met andere wet- en regelgeving en jurisprudentie zoals deze bijvoorbeeld naar voren komt in de Algemene wet bestuursrecht, Wet milieubeheer, Ontgrondingenwet, Tracéwet, Wet op de stads- en dorpsvernieuwing, Wet op de Ruimtelijke Ordening en Wet voorkeursrecht gemeenten, maar ook specifieke wet- en regelgeving en jurisprudentie met betrekking tot de soort onroerende zaak is van belang. Zo zullen deskundigen bij het vaststellen van de schadeloosstelling bij een agrarische onroerende zaak bijvoorbeeld rekening houden met de Pachtwet en de diverse productierechten, bij horecaobjecten met onder meer de Drank- en horecawet en de Warenwet en bij een verhuurde onroerende zaak met de regels zoals die zijn vastgesteld met betrekking tot onder meer de huurbescherming. In deze Master Thesis is geen toelichting op de specifieke wet- en regelgeving en jurisprudentie opgenomen, aangezien deze zeer uitgebreid en veel omvattend is, waar nodig zal echter een korte toelichting volgen.

2.1 Onteigeningsprocedure De onteigeningsprocedure is in twee fasen in te delen: 1. De administratieve fase; 2. De gerechtelijke fase. Voordat tot de gerechtelijke fase kan worden overgegaan zal te allen tijde eerst de administratieve fase doorlopen moeten zijn. Beiden fases komen in deze paragraaf kort aan de orde. 2.1.1 De administratieve fase In de administratieve fase bekijkt de onteigenende partij of er een feitelijke grondslag is voor onteigening. De Kroon neemt uiteindelijk een besluit tot onteigening, waarbij deze ervan uitgaat dat onteigening een ultimum remedium is. Voordat de Kroon een onteigeningstitel afgeeft, toetst hij de situatie aan het nut van en de noodzaak tot onteigening. De onteigening moet plaatsvinden in het algemeen belang en zijn oorsprong vinden in één van de onteigeningstitels. De nadruk ligt in deze op het algemeen belang c.q. nut. Onteigening van een perceel grond omdat het de buurman zo goed uitkomt is absoluut niet mogelijk. Ook de noodzaak tot onteigening is van wezenlijk belang. Er is onder meer geen sprake van een noodzaak als er niet eerst gekeken is of de partij die wenst te onteigenen op een andere manier de te onteigenen onroerende zaak kan verkrijgen. De minnelijke waardering van de schadeloosstelling maakt zodoende een belangrijk onderdeel uit van de administratieve fase en vindt zijn oorsprong in artikel 17 van de Onteigeningswet. In de praktijk blijkt dat in de meeste gevallen verwerving van de te onteigenen onroerende zaak plaats vindt via de minnelijk weg. Daarnaast gaat de Kroon niet eerder over tot besluitvorming tot onteigening, nadat er een serieuze poging is ondernomen om het te

- 11 -

onteigenen via minnelijke weg te verkrijgen. Uitgangspunt hierbij is dat een onteigeningsbesluit een ultimum remedium is en dat hiervan zonder minnelijke verwervingspoging volgens de Kroon geen sprake is. Ook op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is een minnelijke poging noodzakelijk1. De minnelijke verwervingspoging hoeft echter niet volledig te zijn afgerond alvorens de Kroon het onteigeningsbesluit vaststelt. Ook tussen het door de Kroon genomen onteigeningsbesluit en de dagvaarding moet sprake zijn van een serieuze poging tot minnelijke verwerving, want artikel 17 Onteigeningswet heeft oorspronkelijk betrekking op deze fase in het proces. Tijdens de minnelijke onderhandelingen kunnen de onteigenende partij en de te onteigenen partij onderling afspraken maken die afwijken van de wettelijke regelgeving. Dit is mogelijk en hier houdt de rechter tijdens de onteigeningsprocedure ook rekening mee. De Hoge Raad heeft bijvoorbeeld rechtskracht toegekend aan een in de minnelijke fase gemaakte afspraak, in strijd met het bepaalde in artikel 40a Onteigeningswet, dat niet het tijdstip van inschrijving van het onteigeningsvonnis aanwees als peildatum voor de bepaling van de schadeloosstelling, maar een veel eerder liggend tijdstip, namelijk dat van vervroegde ingebruikneming van de gronden door de overheid2 (Koninklijke Vermande, 2002, bijlage 1). Naast het ontbreken van de minnelijke fase kan de Kroon tevens geen onteigeningsbesluit nemen als de te onteigenen partij gebruik maakt van de mogelijkheid tot zelfrealisatie. Indien een grondeigenaar zelf in staat is de gewenste plannen van bijvoorbeeld de gemeente te realiseren is er geen noodzaak tot onteigening. De te onteigenen partij die van de mogelijkheid tot zelfrealisatie gebruik wil maken, dient dit echter in de administratieve fase kenbaar te maken. Bij een beroep op zelfrealisatie moet de te onteigenen partij onder meer aan de volgende voorwaarden voldoen: • Er is voldoende kennis, ervaring en kapitaal aanwezig bij de eigenaar van de onroerende zaak. Hierbij mag hij gebruik maken van deskundige partijen; • De realisatie moet plaats vinden in overeenstemming met de door de gemeente opgestelde plannen en vormgeving, dit alles binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid. Door de nieuwe exploitatiewet kunnen gemeenten nadere eisen stellen aan de invulling, zoals bijvoorbeeld het aanduiden van een locatie voor sociale woningbouw. Ook kan de gemeente eisen stellen aan de planuitvoering zonder dat het zelfrealisatierecht verloren gaat3. Houdt de te onteigenen partij zich niet aan de gestelde planuitvoering, dan is zelfrealisatie in beginsel niet mogelijk. Aan de vorm van planuitvoering moet in het publieke belang dringend behoefte zijn; • Er is geen grond of medewerking van derden of de gemeente noodzakelijk voor de planuitvoering; • De eigenaar van de onroerende zaak moet bereid zijn om mee te werken aan de aanleg van openbare voorzieningen door middel van bijvoorbeeld een grondexploitatieovereenkomst of overdracht van de benodigde grond, c.q. hij moet een exploitatievergunning kunnen verkrijgen; • Er is geen van belang zijnde samenhang tussen werkzaamheden binnen het plangebied. Ook als de termijn tot het realiseren van de plannen waarvoor de te onteigenen partij wil onteigenen te ver in de toekomst ligt of als het te onteigenen perceel voor de realisering van een plan niet noodzakelijk is, is er geen sprake van een noodzaak tot onteigening. 1

Koninklijk Besluit, 10 november 2000, Stcrt. 249 (spoorbaanverbreding Amsterdam-Utrecht) Hoge Raad, 30 september 1987, NJ 1988, 868, BR 1988, p. 209 (Delfland/Rotterdam) 3 www.rechtspraak.nl: Rechtbank Roermond, 64199 / HA ZA 04-919 en AT4380, Rechtbank Roermond, 64200 / HA ZA 04-920, LJN: AT4378 2

- 12 -

Bij onteigening op basis van titel IV is de administratieve fase grofweg als volgt in te delen: • Opstellen van een uitgewerkt onteigeningsplan door de partij die wenst te onteigenen; • Poging tot minnelijk verwerving; • Raadsbesluit tot onteigening; • Raadsbesluit ter inzage leggen en horen van de zienswijzen van belanghebbenden; • Goedkeuring raadsbesluit tot onteigening bij koninklijk besluit en publicatie in de Staatscourant. Bij het nemen van een raadsbesluit omtrent onteigening dient de gemeenteraad rekening te houden met de bepalingen zoals deze zijn opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht. In ieder geval legt de gemeenteraad de volgende stukken ter inzage: • Een uitgewerkt plan met uitvoerige kaarten en met grondtekeningen waarop de te onteigenen onroerende zaken en bij afzonderlijke onteigening, de onroerende zaken waarop de te onteigenen rechten rusten, met vermelding van hun kadastrale aanduiding zijn aangewezen; • Een lijst van de te onteigenen onroerende zaken met hun kadastrale aanduiding en vermelding van de grootte volgens de kadastrale registratie en de namen van de eigenaren van die onroerende zaken; • Bij afzonderlijke onteigening tevens een lijst van de te onteigenen rechten met vermelding van de kadastrale aanduiding van de onroerende zaken waarop zij rusten en de namen van de rechthebbenden op die rechten volgens de kadastrale registratie. Als de onteigenende partij een vonnis van onteigening niet inschrijft in de openbare registers is hij schadeplichtig. De inschrijving van een vonnis vindt plaats nadat het in kracht van gewijsde is gegaan. Bij de inschrijving moet de onteigenende partij onder meer de bewijzen van betaling van de schadeloosstelling, of van de voorschotbijdrage bij vervroegde onteigening, overleggen. Een door de Kroon goedgekeurd raadsbesluit tot onteigening vervalt als niet binnen twee jaar de eigendom via minnelijke weg is verkregen of als er binnen die termijn geen dagvaarding is uitgevaardigd. Verder kan een vonnis tot onteigening vervallen als niet binnen drie maanden, nadat het vonnis kracht van gewijsde heeft gekregen, een schadeloosstelling is betaald. Bij niet realisatie van het werk waarvoor onteigend is, heeft de onteigende partij, volgens artikel 61 Onteigeningswet, het recht het onteigende terug te vorderen in de toestand waarin het zich dan bevindt. Er moet dan voldaan zijn aan een van de volgende aspecten: • Er is niet binnen drie jaar nadat het vonnis van onteigening kracht van gewijsde heeft verkregen een aanvang gemaakt met de werkzaamheden; • De arbeid rondom de werkzaamheden is al meer dan drie jaren gestaakt; • Uit andere omstandigheden blijkt dat het werk niet tot stand zal worden gebracht. Bij de terugvordering moet de onteigende partij, in evenredigheid tot de terug ontvangen waarde, de schadeloosstelling teruggeven of een vordering indienen tot uitkering van een te bepalen schadeloosstelling boven hetgeen reeds is genoten. Indien er geen vonnis tot onteigening is uitgesproken door de Kroon, maar de onroerende zaak is in der minne verkregen, dan kan de partij die zijn onroerende zaak in der minne heeft verkocht geen aanspraak maken op terugvordering.

- 13 -

2.1.2 De gerechtelijke fase Indien eenmaal de onteigeningsnoodzaak in een onteigeningsbesluit is vastgelegd, vangt de gerechtelijke fase aan en ontvangt de te onteigenen partij een dagvaarding. De dagvaarding moet plaatsvinden binnen twee jaar na het onteigeningsbesluit. Op straffe van nietigheid moet de dagvaarding de som, welke de onteigenende partij als schadeloosstelling aanbiedt, vermelden (artikel 22 Onteigeningswet). Tegenwoordig is er veelal sprake van vervroegde onteigening, hierbij wordt in tegenstelling tot de normale onteigening eerst de onroerende zaak onteigend en stelt de rechter in een later stadium pas de schadeloosstelling vast. Vooraf moet echter wel bezichtiging van de te onteigenen onroerende zaak hebben plaatsgevonden en dient de onteigenende partij een voorschot van doorgaans 90% van het in de dagvaarding genoemde bedrag aan de onteigende partij uit te betalen. Onderstaand wordt in het kort de procedure in de gerechtelijke fase aangegeven: • Dagvaarding; • Conclusie van antwoord door de te onteigenen partij; • Vonnis tot onteigening; • Benoeming deskundigen die de schadeloosstelling dienen vast te stellen; • Descente ter plaatse; • Opstellen deskundigen rapport en ter inzage legging hiervan voor rechthebbenden; • Behandeling door rechtbank door middel van pleidooien; • Eindvonnis waarbij schadeloosstelling wordt vastgesteld. Tegen het vonnis kunnen de onteigenende partij en de te onteigenen partij geen hoger beroep instellen, wel kunnen zij over gaan tot cassatie. De overgang van het eigendom vindt plaats op het moment dat het vonnis van onteigening is ingeschreven in de openbare registers en dit is tevens de peildatum die deskundigen moeten hanteren bij het bepalen van de schadeloosstelling.

2.2 Rechthebbenden Uit artikel 1 Onteigeningswet blijkt dat onteigening alleen plaats kan vinden door de Staat, een provincie, een gemeente of een waterschap. Daarnaast kan ook door natuurlijke personen of privaatrechtelijke rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid, aan wie de uitvoering van het werk, dat onteigening vordert, is toegestaan, onteigening plaatsvinden. Het aantal partijen dat volgens de Onteigeningswet mag onteigenen is beperkt, dit vanuit het oogpunt dat onteigening alleen kan plaatsvinden als er sprake is van een algemeen belang. Er is bij onteigening sprake van eigendomsoverdracht, waarbij de onteigenende partij het volledige en vrije eigendomsrecht wil verkrijgen, zodat deze partij het onteigende vrij kan aanwenden ten behoeve van het algemeen belang. Echter in veel gevallen is er geen sprake van een volledig en vrij eigendomsrecht, maar zijn er zakelijke en/of persoonlijke rechten op de onroerende zaak gevestigd. Om een volledige en vrije eigendomsoverdracht te realiseren stelt de onteigenende partij de rechthebbenden schadeloos. In de Onteigeningswet staat beschreven wie de rechthebbende partijen bij onteigening zijn.

- 14 -

In de eerste plaats natuurlijk de eigenaar van de te onteigenen onroerende zaak, maar daarnaast ook de zakelijk rechthebbenden, zoals vermeld in artikel 4, lid 1 Onteigeningswet en derde belanghebbenden. In artikel 3, lid 1 Onteigeningswet is opgenomen dat degene die als eigenaar vermeld staat in de kadastrale registratie als eigenaar wordt beschouwd. Onder eigenaar verstaat de wetgever dan ook de juridisch eigenaar. De economisch eigenaar is geen rechthebbende en zal zijn schade bij de juridisch eigenaar moeten verhalen op basis van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:78 BW). In artikel 4, lid 1 Onteigeningswet zijn de zakelijk rechthebbenden nader omschreven, het betreft hier de zakelijk rechthebbenden van opstal, erfpacht, vruchtgebruik, gebruik, bewoning of beklemming. De derde belanghebbenden staan omschreven in artikel 3, lid 2 Onteigeningswet, dit zijn de beperkt gerechtigden, huurders, onderhuurders, pachters, onderpachters, bezitters, eigenaren in geval van mandeligheid volgens artikel 5:60 lid 2 BW, schuldeisers als bedoeld in artikel 6:252 BW en zij die op de te onteigenen zaak of op een recht waaraan dat is onderworpen, beslag hebben gelegd.

2.3 Schadeloosstelling Het uitgangspunt bij onteigening is dat er sprake is van een vooraf verzekerde schadeloosstelling, waarbij artikel 40 Onteigeningswet aangeeft dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Dit artikel wijst uitdrukkelijk op twee aspecten, te weten dat de schadeloosstelling volledig dient te zijn en op het feit dat er sprake moet zijn van causaliteit. Schade die een rechthebbende lijdt zonder oorzakelijk verband komt niet in aanmerking voor vergoeding volgens de Onteigeningswet en dient op een andere manier vergoed te worden. Rechthebbenden kunnen alleen aanspraak maken op schadeloosstelling volgens de Onteigeningswet als zij op het moment dat het vonnis van onteigening is ingeschreven in de openbare registers als betrokken partij zijn aan te merken. Partijen die nadien betrokken raken bij het onteigende kunnen hun schade niet verhalen middels de Onteigeningswet, aangezien zij hadden kunnen weten dat er op de onroerende zaak een onteigeningstitel rustte. Zij zullen hun eventuele schade, voor zover ze daar recht op hebben, op een andere manier moeten verhalen, bijvoorbeeld bij de (voormalig) eigenaar of verhuurder. De peildatum waarop de deskundigen de schadeloosstelling moeten bepalen is de datum waarop de onteigenende partij het vonnis van onteigening inschrijft in de openbare registers. De feitelijke bouwkundige en onderhoudstoestand ten tijde van descente en de juridische situatie op de inschrijvingsdatum van het onteigeningsvonnis zijn voor de deskundigen bepalend voor de vaststelling van de schadeloosstelling. Bij berekening van de schadeloosstelling letten deskundigen niet op veranderingen, die kennelijk tot stand zijn gebracht om de schadeloosstelling te verhogen, ook veranderingen na de tervisielegging nemen deskundigen niet mee bij de vaststelling van de schadeloosstelling, tenzij het normale of noodzakelijke veranderingen betreft die aansluiten bij de aard en wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de tervisielegging.

- 15 -

Voor schadeloosstelling komen in aanmerking: • De werkelijke waarde, waarbij deskundigen uit moeten gaan van een verkoop in het vrije economisch verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper (artikel 40b Onteigeningswet); • De waardevermindering van het overblijvende, indien dit een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van het onteigende (artikel 41 Onteigeningswet); • De overige vergoedingen, waarbij deskundigen een onderscheid maken in terugkerende vergoedingen en eenmalige vergoedingen. Onder schadeloosstelling wordt ook verstaan de wettelijke rente daarvan, te rekenen vanaf de dag dat het vonnis tot onteigening is ingeschreven. Door vergoeding van bovenstaande is volgens de wetgever de schadeloosstelling volledig. Bij schadeloosstelling geldt het vereiste dat de onteigende partij zowel voor als na de onteigening een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie heeft. Dit houdt in dat hij volgens de wetgever geen slechtere, maar ook geen betere vermogens- en inkomenspositie mag verwerven. Alle schade, zowel de huidige schade als de in de toekomst te lijden schade komt voor schadeloosstelling in aanmerking. Let wel, de wetgever staat voor ogen dat de werkelijke waarde integraal voor vergoeding in aanmerking komt, verrekening met andere schadeloosstellingscomponenten is hiermee dus niet mogelijk. Bij het vaststellen van de schadeloosstelling gaan deskundigen uit van twee ficties: • Redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper; • Verplaatsing of (gedeeltelijke)liquidatie. Bij onteigening is er geen sprake van een vrijwillige verkoop, maar van een gedwongen situatie, waarbij de deskundigen de werkelijke waarde en niet de voor iedereen verschillende persoonlijke waarde moeten bepalen. Om tot de werkelijke waarde te komen is in de Onteigeningswet de fictie van een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper opgenomen. De manier waarop zij acteren in het economische verkeer is daarbij bepalend (artikel 40b, lid 2 Onteigeningswet). Bij het bepalen van de werkelijke waarde, met de huidige bestemming houdt een redelijk handelende (ver)koper bijvoorbeeld rekening met de zogenaamde verwachtingswaarde van een onroerende zaak. De verwachtingswaarde houdt in, de extra waarde boven de waarde met de huidige bestemming. Als er bij marktpartijen omstandigheden bekend zijn waaruit blijkt dat er in de toekomst bijvoorbeeld woningontwikkeling mogelijk is op een perceel agrarische grond, dan zullen marktpartijen hier bij aan- en verkoop in het economisch verkeer zeker rekening mee houden en dit verwerken in de prijs4. Ook speculatie dat de gronden in de (verre) toekomst wellicht anders aangewend kunnen worden is van invloed op de waardebepaling. De fictie verplaatsing of liquidatie van een bedrijf is met name van belang voor het bepalen van de overige vergoedingen. Bij verplaatsing van een bedrijf komen er andere kosten voor schadeloosstelling in aanmerking, dan bij liquidatie. De aspecten waarop deskundigen beoordelen of verplaatsing of (gedeeltelijke) liquidatie van een bedrijf als uitgangspunt geldt voor de schadeloosstelling komen in hoofdstuk 3.3 aan de orde.

4

Hoge Raad, 22 februari 2002, NJ 2002, 365 (Van Staveren/Noord Holland)

- 16 -

2.3.1 De werkelijke waarde Bij het bepalen van de schadeloosstelling houden deskundigen geen rekening met voor- of nadelen teweeggebracht door het werk waarvoor de onteigenende partij onteigent en overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor de onteigening plaatsvindt. Ook de plannen voor deze werken hebben geen invloed op de waardebepaling. Dit is het zogenoemde eliminatiebeginsel en is beschreven in artikel 40c Onteigeningswet. Een voordeel waarmee deskundigen bij het bepalen van de waarde geen rekening mogen houden is bijvoorbeeld een reeds aangelegde weg ten behoeve van de totale planvorming, waardoor het te onteigenen perceel een betere ligging heeft gekregen. De voordelen die deze weg heeft, mogen geen invloed hebben op de waardebepaling en mogen deskundigen volgens de Onteigeningswet niet meenemen bij het bepalen van de schadeloosstelling, omdat dit in het kader van de totale planvorming noodzakelijk is. Maar ook een nadeel zoals bijvoorbeeld een reeds geplaatste hoogspanningsmast heeft geen invloed op de waardering. Kort gezegd komt het er op neer dat deskundigen het werk en het plan van het werk waarvoor onteigening plaatsvindt, wegdenken. Bij de waardebepaling houden deskundigen in tegenstelling tot het eliminatiebeginsel wel rekening met de huidige en de toekomstige bestemming. De bestemming met de hoogste opbrengstwaarde bepaalt de werkelijke waarde. Denk bijvoorbeeld aan een perceel grond met daarop een agrarische bestemming waar de gemeente de bestemming wil wijzigen in woonwijk, dan houden deskundigen rekening met deze nieuwe bestemming, maar als de gemeente de bestemming van een huidige woonwijk wijzigt in natuurgebied, dan houden deskundigen rekening met de huidige bestemming, omdat die een hogere opbrengstwaarde genereert. Indien de gemeente vanuit een hogere overheid een plan krijgt opgelegd en de hogere overheid de gemeente “verplicht” om de bestemming te wijzigen, dan moeten deskundigen die toekomstige bestemming wél wegdenken5. Op de eventuele prijsvermeerdering ten behoeve van de bestemming komt in mindering de vergoeding die een rechter wegens planschade reeds heeft toegekend. Verder moeten deskundigen bij de waardebepaling rekening houden met de complexbenadering, zoals dat in artikel 40d Onteigeningswet is aangegeven. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak moeten deskundigen rekening houden met: • De ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten die uit de exploitatie van de zaak of van een complex waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en waarmee redelijk handelende partijen rekening zullen houden; • Alle bestemmingen die gelden voor zaken die deel uitmaken van het complex. Onder een complex verstaat de Onteigeningswet de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Een complex is zodoende niet gelijk aan bijvoorbeeld een bestemmingsplangebied, maar kan groter of kleiner zijn. Het is van belang dat de onteigenende partij de complexafbakening goed omschreven heeft en niet te ruim gedefinieerd. Alle baten en lasten van de verschillende bestemmingen slaan deskundigen om over het gehele complex, omdat deze een nauwe samenhang met elkaar hebben. Zonder bijvoorbeeld de bestemming verkeersdoeleinden is de realisering van de bestemming woondoeleinden niet mogelijk, zodoende bepalen deskundigen een algemene complexwaarde. De Hoge Raad heeft bepaald dat als bijvoorbeeld een rijksweg in het complex geen functie 5

Hoge Raad, 22 november 1978, NJO 1979, 1 (Staat/Matser) en Hoge Raad, 18 juni 1980, NJO 1980, 7 (Staat/Matser)

- 17 -

vervult, niet dient voor de behoeften van de in het complex begrepen gronden, de deskundigen deze bij bepaling van de schadeloosstelling niet in de omslag mee mogen nemen6. Ook voor andere onrendabele projecten is deze lijn doorgetrokken (Van der Schans, 1995). Door specifieke eigenschappen van bepaalde gronden mogen deskundigen eventueel een hogere of een lagere waarde hanteren, zoals bijvoorbeeld het geval is bij voorstroken, percelen grond die reeds aan een bestaande weg zijn gelegen en zodoende beter bereikbaar zijn, waardoor een redelijk handelende koper hier meer voor over heeft dan een perceel grond die niet aan de weg grenst. 2.3.2 Waardevermindering van het overblijvende Bij onteigening van een gedeelte van een onroerende zaak, heeft de onteigening ook invloed op het overblijvende gedeelte. In artikel 38 Onteigeningswet is geregeld dat onder bepaalde omstandigheden de eigenaar ook overneming van het overblijvende kan vorderen door de onteigenende partij: • Gebouwen, waarvan de onteigenende partij slechts een gedeelte onteigent, moet de onteigenende partij op vordering van de eigenaar in zijn geheel overnemen; • Overneming van het totale erf door de onteigenende partij kan de eigenaar vorderen indien er niet meer dan 1/4 van het oorspronkelijke oppervlakte overblijft of als de oppervlakte kleiner wordt dan 10 are; • De eigenaar kan geen overneming van het erf vorderen als de overblijvende grond grenst aan een ander perceel grond van diezelfde eigenaar. Indien de eigenaar geen overneming van het overblijvende kan vorderen, heeft de onteigening invloed op de waarde van het overblijvende deel dat niet voor onteigening in aanmerking komt. Feitelijk kan er sprake zijn van een waardevermeerdering of een waardevermindering van het overblijvende deel. In de praktijk zal blijken dat in de meeste gevallen sprake is van een waardevermindering en ook deze schade komt volgens de Onteigeningswet voor schadeloosstelling in aanmerking. In artikel 41 Onteigeningswet is opgenomen dat bij het bepalen van de schadeloosstelling deskundigen rekening moeten houden met de mindere waarde, welke voor niet onteigende zaken van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg zijn van het verlies van de zaak. Ook hier dient, net als bij de waardebepaling van het onteigende, de schade een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg te zijn van de onteigening. Er is een relatie tussen het onteigende en het overblijvende als er sprake is van een juridische band tussen het onteigende en het overblijvende deel en er moet tevens sprake zijn van een economische eenheid c.q. een functioneel verband of de mogelijkheid hiertoe. Uit de jurisprudentie blijkt dat deskundigen bij bepaling van de waardevermindering van het overblijvende, in tegenstelling tot de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende, wel rekening moeten houden met het werk waarvoor onteigening plaatsvindt of overheidswerken die hiermee in verband staan en de bijbehorende plannen. Het eliminatiebeginsel geldt dus niet voor de bepaling van de waardevermindering. Het werk waarvoor onteigend wordt is van wezenlijk belang. Vroeger gold dat de deskundigen alles wat buiten het onteigende plaatsvond niet mee mochten nemen bij bepaling van de waardevermindering en dat de onteigende de schade die 6

Hoge Raad, 8 december 1971, NJ 1972, 92 (Staat/Geijsel)

- 18 -

hieruit voortkwam moest verhalen middels bijvoorbeeld planschade of nadeelcompensatie. In februari 2004 heeft de Hoge Raad echter een uitspraak gedaan, waaruit naar voren komt dat dit verleden tijd is en dat deskundigen wel degelijk rekening moeten houden met hetgeen buiten het onteigende ligt. Voorwaarde hierbij is dat er wel sprake is van een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de hinder die de onteigende op het overblijvende zal ondervinden van het rijden van treinen over de buiten het onteigende liggende delen van de spoorbanen evenzeer een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening is7. Bij waardevermeerdering werd wel altijd al gekeken naar de meerwaarde als gevolg van het gehele werk, dus ook naar hetgeen dat buiten het onteigende is gelegen. Het afbakeningsgebied is nu door de Hoge Raad zowel voor waardevermindering als voor waardevermeerdering van het overblijvende als hetzelfde aangeduid, waardoor bij compensatie van verschillende schadeloosstellingscomponenten de deskundigen dezelfde afbakening kunnen hanteren. 2.3.3 Overige vergoedingen Naast de werkelijke waarde van het onteigende en de waardevermindering van het overblijvende zijn er nog meer kosten die voor schadeloosstelling in aanmerking komen. Er is volgens de Onteigeningswet immers sprake van een volledige schadeloosstelling. De overige vergoedingen zijn onderverdeeld in: • Terugkerende vergoedingen; • Eenmalige vergoedingen. Onder terugkerende vergoedingen verstaan deskundigen veelal inkomensschade. Onder eenmalige vergoedingen vallen bijvoorbeeld verhuiskosten, eventuele stagnatiekosten en proceskosten. In het volgende hoofdstuk komen de overige vergoedingen aan de orde. 2.3.4 Verrekening tussen verschillende schadeloosstellingscomponenten In beginsel heeft de onteigende partij recht op een schadeloosstelling in geld, in artikel 18, lid 1 Onteigeningswet spreekt de wetgever over het bedrag van de schadeloosstelling dat deskundigen moeten bepalen en de Hoge Raad heeft zich uitgesproken de onteigenende partij het bedrag van de waarde in geld uit moet keren8. De onteigenende partij en de te onteigenen partij kunnen onderling echter iets anders afspreken, bijvoorbeeld vergoeding in natura. De onteigenende partij hoeft de waardevermindering van het overblijvende of overige vergoedingen ook niet altijd in geld te vergoeden, een eventuele (gedeeltelijke) vergoeding op een andere manier is ook mogelijk. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een aanbod van de gemeente om een vervangende weg aan te leggen, waardoor de onteigende de omrijschade kan beperken of dat de gemeente daardoor de waardevermindering beperkt. De onteigende dient de schade zoveel mogelijk te beperken, maar uit de jurisprudentie is niet goed af te leiden wanneer een onteigende ter voorkoming of beperking van de bijkomende schade een dergelijk aanbod moet accepteren. In de praktijk blijkt dat de onteigenende partij en de te onteigenen partij veelal in de minnelijke fase over de eventuele randvoorwaarden onderhandelden waarbinnen de schadeloosstelling plaats moet vinden.

7 8

www.rechtspraak.nl: Hoge Raad, 20 februari 2004, LJN: AN7625, 1391 Hoge Raad, 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en BR 1990, p 608 (Vierboom/Winschoten)

- 19 -

De wetgever stelt dat de onteigenende partij de waarde van het onteigende in zijn geheel moet vergoeden. Deskundigen moeten terugkerende vergoedingen, zowel voor- als nadelen, met elkaar compenseren, zodat er na de onteigening een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie ontstaat, die vergelijkbaar is met de situatie voor onteigening. Vindt er geen compensatie plaats, dan verbetert de vermogens- en inkomenspositie van de onteigende in veel gevallen en dat is niet de bedoeling van de wetgever. De voor- en nadelen moeten wel deel uitmaken van dezelfde economische eenheid. Enkele voorbeelden van voordelen waarmee deskundigen rekening houden, zijn: • Nieuw voor oud, bijvoorbeeld besparing hogere onderhoudslasten of efficiëntere bedrijfsvoering; • Vrijkomende arbeid; • Rente vrijkomend kapitaal; • Besparing rente, zoals bijvoorbeeld hypotheekrente; • Minder belasting. De Hoge Raad heeft zich enkele keren uitgesproken over het feit dat een juridische positieverbetering van de ondernemer geen voordeel is dat voor compensatie in aanmerking komt9. Een bijvoorbeeld van een juridische positieverbetering is als een pachter of een huurder van een onroerende zaak, in de situatie na onteigening niet meer pacht of huurt, maar een eigendom verwerft.

9

Hoge Raad, 12 februari 1975, NJO 1976, 3 (Schijndel/Verhagen en Hellings) en Hoge Raad, 20 april 1977, NJO 1977, 10 (Van Asch/Soest)

- 20 -

3 Schadeloosstellingscomponenten Nadat in het vorige hoofdstuk de wet- en regelgeving, waarmee deskudigen bij onteigening rekening moeten houden, nader is toegelicht, worden in dit hoofdstuk de diverse componenten van de schadeloosstelling verder uitgediept. Deskundigen delen de schadeloosstellingscomponenten grofweg in de volgende (sub)categorieën onder: • Vermogensschade: o Werkelijke waarde; o Waardevermindering van het overblijvende; • Overige vergoedingen: o Terugkerende c.q. inkomensschade; o Eenmalige schade. De werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende zijn schadecomponenten die vallen onder de vermogensschade. Alle overige kosten die voor schadeloosstelling in aanmerking komen, vallen onder de categorie overige vergoedingen. De belangrijkste onderverdeling in deze categorie is die in terugkerende schade, ook wel aangeduid als inkomensschade, en eenmalige schade. Ook de belastingschade behoort tot de categorie terugkerende c.q. inkomensschade, maar deze schadepost stellen deskundigen meestal als laatste vast, omdat er dan een goed overzicht is van alle vergoedingen en de eventueel daaruit voortvloeiende belastingschade. Ook in dit hoofdstuk zal de belastingschade zodoende separaat behandeld worden. Om tot een volledige schadeloosstelling te komen, waarbij deskundigen rekening houden met het feit dat de vermogens- en inkomenssituatie zowel voor als na onteigening gelijkwaardig moet zijn, is verrekening tussen de verschillende schadeloosstellingscomponenten mogelijk. Verrekening mag echter niet plaats vinden met de werkelijke waarde van het onteigende, de onteigenende partij moet deze integraal vergoeden aan de onteigende.

3.1 Vermogensschade: de werkelijke waarde Bij het bepalen van de werkelijke waarde moeten deskundigen rekening houden met de weten regelgeving en de evenzo belangrijke jurisprudentie zoals deze in hoofdstuk 2 is weergegeven. Belangrijk voor het bepalen van de werkelijke waarde is echter dat deskundigen inderdaad de werkelijke waarde bepalen en niet de (denkbeeldige) waarde die de onroerende zaak heeft voor de onteigende. Daarnaast gaan deskundigen uit van de prijs die tot stand komt bij een veronderstelde koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenende partij als redelijk handelende koper. Voor het bepalen van de werkelijke waarde maken deskundigen gebruik van diverse taxatiemethodes. Op de diverse taxatiemethodes wordt in deze Master Thesis niet verder ingegaan, hiervoor wordt verwezen naar bijvoorbeeld de boeken Taxatieleer vastgoed 1 en 2 van George G.M. ten Have (2002/2003). Om tot een goede onderbouwing van de werkelijke waarde te komen, waarbij deskundigen rekening houden met de toekomstige bestemming, is de top-down-methode een rekenkundige methode die zij kunnen hanteren. Als uitgangspunt hierbij geldt de situatie na realisering van

- 21 -

het plan en de bijbehorende opbrengsten, waarop deskundigen alle te maken kosten om dit plan te realiseren in mindering brengen. Het restant is de grondwaarde. Deze methode noemen deskundigen ook wel de residuele waardemethode. Daarnaast komt ook de comparatieve methode voor, eventueel naast de residuele waardemethode, hierbij bepalen deskundigen op basis van vergelijking met andere onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak. Bij het bepalen van de grondwaarde houden deskundigen rekening met de staat van bouwrijpheid. De grond kan juridisch en/of technisch bouwrijp zijn. Er is sprake van juridische bouwrijpheid als een partij volgens het vigerende bestemmingsplan op de locatie mag bouwen. Bij technische bouwrijpheid is de feitelijke situatie ter plaatse van belang, het terrein moet goed ontsloten zijn, de benodigde nutsvoorzieningen zijn aanwezig, het terrein is op de juiste hoogte, enzovoort. Het is goed mogelijk om de werkelijke waarde van courante objecten te bepalen met behulp van de diverse taxatiemethoden. Bij incourant vastgoed is dit al iets lastiger, omdat er bijvoorbeeld nagenoeg geen vergelijkingsmateriaal voorhanden is. Bij de waardering van een incourante onroerende zaak berekenen deskundigen veelal de gecorrigeerde vervangingswaarde en kijken zij naar alle kosten die nodig zijn om de onroerende zaak te realiseren en corrigeren hierop de eventuele technische- en economische afschrijvingen. De gecorrigeerde vervangingswaarde vertegenwoordigt de waarde die een marktpartij over heeft voor de onroerende zaak bij voortzetting van het gebruik, waarbij als uitgangspunt geldt dat de waarde van de onroerende zaak bedrijfseconomisch verantwoord is. Bij verplaatsing van een bedrijf is deze waarde verantwoord. De onteigende moet immers op een andere locatie zijn bedrijfsvoering voortzetten. Bij liquidatie is echter maar de vraag of deskundigen de waarde op deze manier moeten vaststellen. De onderhandse verkoopwaarde in het economisch verkeer zal bij een incourante onroerende zaak veelal lager zijn dan de waarde berekend op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde. Sommige locaties leveren een meerwaarde op, omdat er sprake is van winbare bodembestanddelen die normaal onwinbaar zouden blijven, maar die nu wel kunnen worden benut door het werk waarvoor onteigening plaatsvindt. Er is geen sprake van een meerwaarde als de bestemming ontgronding uitsluit. Bij het bepalen van deze meerwaarde moeten deskundigen rekening houden met de te maken kosten voor winning en daarnaast met het tempo waarin de ontgronding plaats kan vinden binnen het onteigeningswerk. De meerwaarde is het waardevoordeel voor de onteigenende partij en niet het waardevoordeel voor een derde die zich alleen bezig zou houden met het ontgronden van de winbare bodembestanddelen. Vervolgens blijkt uit de jurisprudentie dat de meerwaarde in de meeste gevallen voor 50% toekomt aan de onteigende en voor 50% aan de onteigenende. De onteigenende hoeft echter nooit meer dan de marktwaarde te vergoeden10.

3.2 Vermogensschade: waardevermindering van het overblijvende De waardevermindering van het overblijvende bepalen deskundigen door eerst de waarde vóór onteigening integraal vast te stellen, te weten het te onteigenen en het overblijvende gedeelte en daarna de waarde van beide delen separaat te bepalen nadat de onteigening heeft plaatsgevonden. Als de waarde van beide delen te samen minder is dan de waarde van het geheel vóór onteigening, dan is er sprake van waardevermindering en dat komt voor

10

www.rechtspraak.nl: Hoge Raad, 14 juni 2002, LJN: AE4378, 1338

- 22 -

schadeloosstelling in aanmerking. Onderstaand is een eenvoudig getallenvoorbeeld opgenomen om dit toe te lichten: Voorbeeld 3.1 Berekening waardevermindering van het overblijvende R O O O O V -

e p p p p r / /

R

e

V A

r r

I I

i

t

t a k k

l l

k

n

e n n

f f

j

a

r m

o

o o

i g g g g

o o

s s

i

s s

i i

e

n

t

m

r i j k o m e n d k a p i t a a o n r o e r e n d e z a a k w a a r d e v e r m i n d e r i v e r k o o p p r o d u c t i e v e r k o o p v o o r r a a d d e l i q u i d e m i d d e l e n n

g g

v

e

c h

d r

n

r e d i y p o

k i

d

a

j

k

e

p

i

o a

t

m r

t t

a e

b

e

i

e h

u e

a

l

n

d

r e

e

l n g

g o

v e

a d

n e

h r

e

e

t

o

v

e

r

b

l

i

j

v

e

n

n

n k

o

k

a

n

p

r

i

t

o

a

e

a

r

e

n

d

e

z

a

a

k

l

n

d

e

E E E E E E

U U U U U U

R R R R R R

E E E

U U U

E

U 3

,

5

1

.

0

1

.

1 2

0 5 0 1 2 9

0 0 0 5 5 0

. . . . . .

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

R R R

1 5 7

5 5 0

0 0 0

. . .

0 0 0

0 0 0

0 0 0

R

5

9

0

.

0

0

0

1

0

%

l

v

r

e e

n n

i

j

i

n d

l s s

s s

k

o k e c c

m o

e m

w h h

a a

i d d

n e n e e

d n s

k c t

E

U

R

2

0

.

6

5

E

U

R

5

0

.

0

0

E

U

R

7

0

.

6

5

0

0

E

U

R

1

2

5

.

0

0

0

E E

U U

R R

5

5 4

4 3

. .

3 5

5 0

0 0

d

d

i j k s i d d e m m

v t t t t n

s s s s e

u o i

t

m

e

a l

u n n n n m

e e e e o

k

i j k b e

o a

e r r r r

j A A

r

T

t b b b b

-

V

J G

n

i

a .

o

p e r t o t a

p

q v

i

. e j a

a l

t

a

w r

d

i

a ,

r b

a

l

n e

s

i

j

0

t a

f k

g a

e p

l i

o t

p a

e l

i

n s

d a

t

i

r e

i f

e a

j c

a t

r o

e

n

r

1

0

In sommige gevallen is het lastig voor deskundigen om de waarde van het overblijvende te bepalen, omdat ze een inschatting moeten maken van de mate waarin een redelijk handelende koper rekening zal houden met de waardeverminderende aspecten. De schadeloosstelling van de waardevermindering is net als de werkelijke waarde van het onteigende aan te merken als vermogen, c.q. vrijkomend kapitaal.

3.3 Overige vergoedingen: terugkerende schade c.q. inkomensschade De terugkerende schade heeft betrekking op de inkomensschade. Voordat deskundigen de terugkerende c.q. inkomensschade kunnen bepalen, zullen zij in eerste instantie moeten beoordelen of er sprake is van de fictie verplaatsing of (gedeeltelijke) liquidatie. Hierbij schatten zij in hoe een redelijk handelende ondernemer die onder dezelfde omstandigheden, maar zonder dat er sprake is van onteigening, op basis van zakelijke overwegingen een beslissing neemt, zal handelen. Factoren die medebepalend zijn voor bepaling van verplaatsing of (gedeeltelijke) liquidatie van een bedrijf zijn: • Leeftijd van de ondernemer en eventuele opvolging binnen het bedrijf, c.q. de persoon ondernemer; • Boekhouding van de afgelopen drie jaar, zoals onder meer de winst en verliesrekening; • Winstverwachtingen; • Praktische mogelijkheid tot verplaatsing; • Verhouding tussen de investeringen in vervangende huisvesting en het te verwachten rendement. De deskundigen beoordelen in eerste instantie welke van de twee alternatieven het meest reëel en redelijk is en dat alternatief geldt als uitgangspunt voor de verdere vaststelling van de schadeloosstelling. Als blijkt dat zowel verplaatsing als (gedeeltelijke) liquidatie beide redelijke alternatieven zijn, pas dan mag een kostenoverweging de doorslag geven en geldt het goedkoopste alternatief als uitgangspunt. Bij het bepalen van de terugkerende c.q. inkomensschade geldt als uitgangspunt dat het onteigeningsrecht in beginsel geen aanspraak kent op schadeloosstelling van te derven voordeel uit een ten tijde van de onteigening niet bestaande, mogelijkerwijs zonder onteigening later aan te vangen exploitatie. Voor een dergelijke vergoeding is slechts plaats indien de omstandigheden dusdanig zijn dat zij aannemelijk maken dat de onteigende de

- 23 -

desbetreffende, ten tijde van de onteigening niet bestaande, exploitatie zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken11. 3.3.1 Liquidatieschade Als deskundigen het uitgangspunt van (gedeeltelijke)liquidatie, oftewel (gedeeltelijke) staking van de bedrijfsvoering, hanteren, dan bepalen zij de schadeloosstelling van de terugkerende c.q. inkomensschade op basis van de volgende, belangrijkste aspecten: • Rente vrijkomend kapitaal; • Vrijkomende arbeid; • Jaarlijks inkomen c.q. winst. De rente uit vrijkomend kapitaal, komt onder meer voort uit de vermogensschade, de waarde van de onroerende zaak en de waardevermindering van het overblijvende, uit de opbrengst van de verkoop van diverse productiemiddelen en voorraden en de debiteuren minus de aflossing van crediteuren en (hypothecaire) verplichtingen. Vergoedingen van inkomensschade, gekapitaliseerde vergoedingen of eenmalige vergoedingen zien deskundigen niet als vrijkomend kapitaal. Bij liquidatie komt de arbeid van de ondernemer ter beschikking. Hij is namelijk niet meer werkzaam in zijn eigen bedrijf en zou zijn arbeid dus aan kunnen wenden door bijvoorbeeld in loondienst te gaan. De gemiddelde beloning voor zijn arbeid over de afgelopen drie jaar zijn de kosten uit vrijkomende arbeid. De beoordeling van het jaarlijkse inkomen c.q. de winst die de ondernemer van een bedrijf in de toekomst zal maken moet door deskundigen nauwkeurig gebeuren. De cijfers in de boekhouding van de afgelopen drie jaren kunnen namelijk door de ondernemer enigszins zijn opgepoetst, dan wel zijn gedrukt met het oog op de naderende onteigening. De achterliggende gedachten van de cijfers zijn daarom ook van belang. Als de ondernemer bijvoorbeeld net een jaar geleden een grote investering heeft gedaan, drukt die investering in dat jaar op de winst, terwijl door die investering de winst in de toekomst juist toe zou moeten nemen. Hier mag dan ook een correctie voor plaatsvinden. Mede op basis van de boekhouding van de afgelopen drie jaren en rekening houdend met de toekomstverwachtingen bepalen deskundigen de toekomstige winstverwachting. In het navolgende voorbeeld is een berekening weergegeven van terugkerende c.q. inkomensschade bij volledige liquidatie.

11

www.rechtspraak.nl: Hoge Raad, 1 november 2002, LJN: AE9479, 1359

- 24 -

Voorbeeld 3.2 Berekening terugkerende c.q. inkomensschade bij volledige liquidatie Rente uit vrijkomend kapitaal Opbrengst onroerende zaak EUR Opbrengst waardevermindering van het overblijvende EUR Opbrengst verkoop productiegoederen EUR Opbrengst verkoop voorraad EUR Vrijkomende liquide middelen EUR EUR

1.000.000 50.000 100.000 15.000 125.000 1.290.000

-/- Aflossing crediteuren -/- Aflossing hypotheek onroerende zaak

EUR EUR EUR

150.000 550.000 700.000

Vrijkomend kapitaal

EUR

590.000

Rente uit vrijkomend kapitaal

3,50%

EUR

20.650

Vrijkomende arbeid Arbeid

EUR

50.000

Totaal vrijkomend kapitaal

EUR

70.650

Jaarlijks inkomen c.q. winst Gemiddelde winst over de afgelopen drie jaren

EUR

125.000

EUR EUR

54.350 543.500

Inkomensschade per jaar Inkomensschade totaal, bij kapitalisatiefactor

10

Op de kapitalisatiefactor wordt in hoofdstuk 5 verder ingegaan. In sommige gevallen zal er geen sprake zijn van volledige liquidatie, maar van een gedeeltelijke, waarbij deskundigen bij de schadeloosstelling tevens rekening houden met bijvoorbeeld: • Omrijschade, doordat bijvoorbeeld een weg de overblijvende (agrarische) gronden doorsnijdt en de onteigende daarom om moet rijden; • Zwaarder drukkende lasten, zoals bijvoorbeeld hogere afschrijvingslasten van productiemachines of andere vaste lasten in verhouding tot het aantal m² perceel; • Snijschade, omdat de gronden lastiger zijn te bewerken door de overblijvende vorm; • Schade wegens verkleining, waardoor de onteigende een mindere opbrengst per m² kan realiseren. Onderstaand is een uitwerking opgenomen van één van de posten waarmee deskundigen rekening moeten houden bij het vaststellen van de schadeloosstelling bij gedeeltelijke liquidatie, de omrijschade. Omrijschade ontstaat als doorsnijding van het bestaande perceel door onteigening plaatsvindt, zodat aan twee kanten van het onteigende perceel, percelen in eigendom van de onteigende blijven. Deze schade komt meestal voor bij agrarische percelen, maar kan zich ook bij andere onroerende zaken voordoen. Bij de berekening van de schadeloosstelling houden deskundigen rekening met de extra man- en machine uren waarmee de onteigende te maken krijgt. De schade is een jaarlijks terugkerende kostenpost voor de onteigende en deskundigen moeten zodoende net als de overige terugkerende schades

- 25 -

deze schade kapitaliseren. Als de schade niet alleen op de onteigende betrekking heeft, maar ook op een willekeurige derde die de onroerende zaak zou overnemen, dan vindt er geen kapitalisatie van de omrijschade plaats, maar moeten deskundigen dit tot uitdrukking laten komen in de vermogensschade bij de waardevermindering van het overblijvende. Voorbeeld 3.3 Berekening omrijschade voor een melkveehouder Uitganspunten: Oppervlakte weiland Aantal ritten voor bewerking weiland Oppervlakte land bestemd voor melkkoeien Aantal ritten voor het melken van de koeien Oude af te leggen afstand Oude snelheid, inclusief eventuele wachtschade Nieuw af te leggen afstand Nieuwe snelheid, inclusief eventuele wachtschade Uurtarief onteigende of diens werknemers

75.000 45 60.000 35 1,0 5,0 4,0 7,5 15

Extra kosten in verband met extra rijtijd Aantal ritten voor bewerking weiland (heen en terug, per jaar) Aantal ritten voor het melken van de koeien (heen en terug, per jaar) Toaal aantal ritten (heen en terug, per jaar) Rijkosten in nieuwe situatie Rijkosten in oude situatie

EUR EUR

per ha per ha km km/uur km km/uur EUR/uur

338 210 548 4.380 1.643 EUR

2.738

Overige extra kosten Moeilijker veetransport melkkoeien: Op basis van 35 melkkoeien, 6 ritten per jaar en EUR 2,- per melkkoe/per rit EUR Tijdverlies met betrekking tot het verweien van de melkkoeien: Op basis van 35 melkoeien, 6 ritten per jaar en 2,5 minuut per melkkoe/per rit EUR

420

Totale omrijschade per jaar Omrijschade totaal, bij kapitalisatiefactor

10

131

EUR 3.289 EUR 32.888

In Groningen passen deskundigen, in afwijking tot de rest van Nederland, in plaats van factor 10 factor 25 toe om de omrijschade te bepalen. Op deze manier bepalen deskundigen echter gelijk de waardevermindering van het overblijvende, zodat de omrijschade daar onderdeel uitmaakt van de vermogensschade. Bij de methode zoals hierboven is weergegeven kunnen deskundigen de vermogensschade en de omrijschade los van elkaar bepalen. In een pacht of huursituatie komt de omrijschade namelijk niet (volledig) toe aan de eigenaar, aan wie de schadeloosstelling van de vermogensschade wel plaatsvindt. Omrijschade is een jaarlijks terugkerende schade en valt zodoende onder de terugkerende c.q. inkomensschade. Kapitalisatie vindt op dezelfde manier plaats als bij de overige terugkerende schadecomponenten. Er zijn echter deskundigen die de omrijschade niet als terugkerende schadecomponent berekenen, maar als eenmalige schade12. Dit is gebaseerde op het arrest Staat/De Boer13, waarin de Hoge Raad de omrijschade aanduid als blijvend. Door het 12 13

George G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 2, p. 237 Hoge Raad, 7 februari 1979, NJ 1979, 3 (Staat/De Boer)

- 26 -

blijvende karakter is de omrijschade met factor 25 gekapitaliseerd, dit komt op basis van 4% rente neer op een periode van 100 jaar, binnen de taxatieleer ook wel aangeduid als eeuwigdurend. Kapitalisatie van de omrijschade op basis van factor 25 is echter niet juist. In het voornoemde arrest hebben deskundigen de omrijschade namelijk niet berekend als terugkerende schade, maar diende de omrijschade om de waardevermindering van het overblijvende te berekenen, waardoor het blijvende karakter een rol speelt. 3.3.2 Verplaatsingsschade Bij voortzetting van de bedrijfsvoering houden deskundigen rekening met andere schadecomponenten dan bij (gedeeltelijke) liquidatie, hier valt bijvoorbeeld te denken aan financieringsschade. Doordat onteigening van het bedrijf van de ondernemer plaatsvindt, zal deze zijn onderneming ergens anders voort moeten zetten, of wel in een bestaand pand of wel in een nieuw te bouwen pand. De onteigende moet, zoals een redelijk handelende ondernemer betaamt, het vrijkomend kapitaal van de onteigende onroerende zaak aanwenden voor zijn nieuwe huisvesting. In veel gevallen zal dit bedrag niet toereikend zijn en sluit de ondernemer een extra financiering af voor de bekostiging van het resterende gedeelte. De kosten van deze extra financiering komen voor schadeloosstelling in aanmerking, zowel de eenmalige als de terugkerende schade. In deze paragraaf gaat het echter alleen om de terugkerende schade en dat is in geval van financiering de rentelast. Bij verplaatsing van de onroerende zaak zal de onteigende opnieuw moeten investeren in onroerende zaken en zullen er extra c.q. hogere kosten zijn als er sprake is van vervangende huisvesting of nieuwbouw. Bij het vaststellen van de schadeloosstelling moeten deskundigen onder meer rekening houden met de economische voor- en nadelen die dit oplevert, de zogenaamde nieuw voor oud correctie. Denk hierbij aan de volgende punten die economisch van belang zijn: • Functionele voordelen, zoals bijvoorbeeld een betere routing binnen de bedrijfsvoering; • Technische voordelen, zoals bijvoorbeeld een betere onderhoudstoestand en/of lagere exploitatielasten; • Bereikbaarheid; • Eventuele uitbreidingsmogelijkheden. Het uitdrukken van de economische voor- en nadelen in geld is lastig, in de praktijk hanteren deskundigen veelal een afgerond nieuw voor oud percentage dat ligt tussen de 10% en 40% van de extra jaarlijkse rentelasten ten behoeve van financiering van de nieuwe huisvesting. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de bepaling van dit percentage. Op de volgende pagina is een verkort voorbeeld opgenomen omtrent de terugkerende c.q. inkomensschade bij verplaatsing. In dit voorbeeld is ook een rekening gehouden met een onrendabele top. Meer informatie over de onrendabele top is terug te vinden in hoofdstuk 3.4 Overige vergoedingen: eenmalige schade.

- 27 -

Voorbeeld 3.4 Berekening terugkerende c.q. inkomensschade bij verplaatsing Stichtingskosten nieuwbouw -/- Werkelijke waarde onteigende -/- Onrendabele top Extra investering Extra rentelasten -/- Nieuw voor oud correctie Inkomensschade per jaar

5% 20%

Inkomensschade totaal, bij kapitalisatiefactor

10

EUR EUR EUR EUR

1.500.000 1.000.000 150.000 350.000

EUR EUR EUR

17.500 3.500 14.000

EUR

140.000

Bij verplaatsing gaat het erom dat de onteigende een vergelijkbare, vervangende onroerende zaak ter beschikking krijgt. Bij bedrijfsruimte neemt de deskundige, uitgaande van een redelijk handelende ondernemer en op basis van objectieve en zakelijke overwegingen een besluit over (gedeeltelijke) liquidatie of verplaatsing en kijken deskundigen pas in de tweede plaats naar de goedkoopste oplossing. Bij woonruimte zal er altijd sprake zijn van verplaatsing en geldt als redelijk criterium dat de vervangende woning een gelijkwaardig woongenot moet hebben. Een gelijkwaardig woongenot kan de onteigende zowel in een huur als in een eigen woning vinden. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat deskundigen eerst moeten kijken naar een vervangende huurwoning met gelijkwaardig woongenot voor de onteigende en pas als er gegronde redenen zijn op basis van objectieve en zakelijke maatstaven, behoort een vervangende eigen woning voor de onteigende tot de mogelijkheden14. Enkele maatstaven die de rechter als gegronde redenen beschouwt, zijn onder meer: • Persoonlijke omstandigheden; • Ligging van een woning; • Afwezigheid van een vervangende, gelijkwaardige huurwoning in de omgeving; • Het behouden van een gelijkwaardig woongenot, door bijvoorbeeld het hebben van een moestuin, enkele stuks vee, of het uitoefenen van een specifieke hobby. Enkele voorbeelden van niet gegronde redenen daarentegen zijn onder meer: • De persoonlijke voorkeur van de onteigende; • Het feit dat de onteigende al een eigen woning in bezit heeft; • Het tegengaan van inflatie door het hebben van een eigen woning. Eventuele hogere woonlasten door onteigening komen voor schadeloosstelling in aanmerking. De waardevergelijking tussen de te onteigenen eigen woning en de vervangende huurwoning gebeurt veelal op basis van een vergelijking op huurwaarde. De huurprijs van de vervangende woning vergelijken deskundigen met de geschatte huurwaarde van het onteigende en het verschil wordt gekapitaliseerd met factor 10. De persoonlijke lasten van de eigenaar, gelet op onder meer de financieringskosten zijn volgens de Hoge Raad niet objectief en daar mogen deskundigen bij het bepalen van de schadeloosstelling dus geen rekening mee houden.

14

Hoge Raad, 17 november 1971, NJ 1972, 44 (Assen/Paas), Hoge Raad, 14 januari 1976, NJO 1976, 8 (Eindhoven/Van Dooren) en Hoge Raad, 22 september 1993, NJ 1994, 702 (Steenkamer/Rotterdam)

- 28 -

3.4 Overige vergoedingen: eenmalige schade Onder eenmalige schade van de overige vergoedingen verstaan deskundigen eenmalige vermogensschade. Hierbij valt onder meer te denken aan de navolgende eenmalige schades: (onderstaande lijst is als niet volledig aan te duiden) • • • • •

•

• • • •

•

•

Liquidatieschade, dit is schade opgelopen doordat de onteigende bijvoorbeeld productiemiddelen en/of voorraden moet verkopen onder de marktwaarde bij liquidatie van zijn bedrijfsvoering; Aankoopkosten vervangende huisvesting, zoals bijvoorbeeld te betalen overdrachtsbelasting, notariële- en kadastrale kosten en makelaarskosten; Wederbeleggingskosten, dit zijn de aankoopkosten voor een belegger, zie voor een verdere toelichting hoofdstuk 3.4.1; Financieringskosten, waarbij te denken valt aan de kosten voor het afsluiten van een (nieuwe) hypotheek, een eventuele boete voor vervroegde aflossing, afsluitprovisie, taxatiekosten en dergelijke; Kosten uit handen breken, dit zijn extra kosten die een onteigende maakt, omdat hij een vervangende onroerende zaak koopt tegen een geforceerde hogere prijs dan de marktwaarde. Het verschil tussen de geforceerde hogere prijs en de marktwaarde komt voor schadeloosstelling in aanmerking. Een geforceerde hogere prijs kan bijvoorbeeld ontstaan doordat de onteigende op korte termijn een vervangende onroerende zaak moet aanschaffen of doordat er meerdere onteigende partijen op zoek zijn naar een vervangende onroerende zaak, waardoor verkopende partijen de verkoopprijs verhogen; Onrendabele top, dit is het gedeelte van de stichtings- of verbouwingskosten in een vervangende onroerende zaak, waarvoor de onteigende bij directe verkoop geen vergoeding krijgt, omdat de onderhandse verkoopwaarde in de markt lager is. Een verdere toelichting over dit onderwerp is opgenomen in hoofdstuk 3.4.2; Inrichtingskosten, zoals de onteigende die bijvoorbeeld maakt om de onroerende zaak weer in de huisstijl van het bedrijf te brengen of een particulier die zijn woning opnieuw moet stofferen. Indien nodig zal ook hier een correctie nieuw voor oud plaatsvinden; Verhuis- en verplaatsingskosten, zoals het inhuren van een verhuisbedrijf, maar ook het aanpassen van het drukwerk, het verplaatsen van productiemiddelen en dergelijke; Stagnatieschade, dit betreft de inkomensschade die de onteigende lijdt tijdens de verhuizing; Aanloopverliezen, deze schade kan zich voordoen bij bedrijven met een lokaal afzetgebied, dat de onteigende door een verhuizing (gedeeltelijk) kwijtraakt en daarna ergens anders weer (gedeeltelijk) moet opbouwen. Ook bij bijvoorbeeld teeltbedrijven komen aanloopverliezen voor, omdat de onteigende de nieuwe gronden opnieuw moet inzaaien; De schade die de onteigende loopt doordat hij de goodwill die in zijn bedrijf zit door de onteigening niet te gelde kan maken. De deskundigen moeten bij de schadeloosstelling kijken naar het moment waarop de onteigende de goodwill zonder de onteigening te gelde zou maken en het bedrag van de goodwill vanaf dat moment contant maken naar heden en als eenmalige vergoeding aanduiden; Dubbele exploitatielasten, zoals bijvoorbeeld naast de renteverliezen voor de nieuwbouw, ook nog huisvestingskosten voor de huidige onroerende zaak. Als de vervangende nieuwbouw echter binnen een redelijke termijn gerealiseerd is en er sprake is van een voortgezet gebruik om niet in de onteigende huisvesting, dan blijkt in de praktijk dat deze schade volgens deskundigen voldoende is gecompenseerd;

- 29 -

•

Proceskosten en kosten voor deskundige bijstand, zie hiervoor hoofdstuk 3.4.3.

Kosten die een onteigende redelijkerwijs kan financieren, zoals investeringen in onroerende zaken en duurzame productiemiddelen, hoeft de onteigenende partij niet op basis van een eenmalige schadeloosstelling te vergoeden. Deze kosten komen voor vergoeding op basis van terugkerende financieringsschade in aanmerking, zoals behandeld in hoofdstuk 3.3.2. 3.4.1 Wederbeleggingskosten Wederbeleggingskosten zijn de aankoopkosten die een onteigende van een verhuurde, een verpachte of een bij derde in gebruik gegeven onroerende zaak moet maken om in een andere onroerende zaak te beleggen. In beginsel is alleen sprake van voor vergoeding in aanmerking komende wederbeleggingskosten als het gaat om een duurzame belegging en het redelijk belang van de onteigende, gelet op de vooruitzichten van zodanige beleggings- en persoonlijke omstandigheden van de onteigende, dat wederbelegging in een naar risico en liquiditeit met de onteigende onroerende zaak vordert15. De in het arrest genoemde criteria ‘redelijk belang van de onteigende’, ‘vooruitzichten’ en ‘persoonlijke omstandigheden’ zijn geen duidelijke criteria en zijn zodoende lastig als criterium toe te passen. Uit latere arresten blijkt dat de Hoge Raad het begrip duurzame belegging echter zeer nauw interpreteert16. Hierbij wordt gekeken hoe de belegger de onroerende zaak aanhoudt. Als blijkt dat jaarlijks een gedeelte van de totale portefeuille wisselt, zal de Hoge Raad al snel beslissen dat er geen sprake is van een duurzame belegging en dat wederbeleggingskosten zodoende niet voor schadeloosstelling in aanmerking komen. Een belegger heeft echter een ondernemingsdoelstelling en afhankelijk daarvan zal hij bepaalde onroerende zaken willen behouden en/of afstoten. Als er onteigening van één van zijn onroerende zaken plaatsvindt, verandert de samenstelling van zijn portefeuille ongeacht of dit binnen zijn ondernemingsdoelstellingen past of niet. Om een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie te behouden, moet de belegger een gelijkwaardige onroerende zaak in zijn portefeuille toevoegen. De kosten om dit te realiseren zou de onteigenende partij aan de onteigende moeten vergoeden, ongeacht of er sprake is van een duurzame belegging of niet, tenzij blijkt uit de ondernemingsdoelstellingen of anderszins dat de belegger het onteigende toch al wilde afstoten. Alleen dan is er sprake van een volledige schadeloosstelling en blijft de vermogens- en inkomenspositie van de onteigende gelijkwaardig. 3.4.2 Onrendabele top Deskundigen verstaan onder de onrendabele top het gedeelte van de stichtings- of verbouwingskosten in een vervangende onroerende zaak, waarvoor de onteigende bij directe verkoop geen vergoeding krijgt, omdat de onderhandse verkoopwaarde in de markt lager is. De onrendabele top is een vermogensnadeel en de onteigenende partij moet dit zodoende volledig en integraal vergoeden. In navolgend voorbeeld is een berekening van een onrendabele top opgenomen. 15

Hoge Raad, 10 juni 1981, NJO 1981, 4 (Limburg/Zillekens I), Hoge Raad, 25 januari 1984, NJ 1984, 729, (Zillekens/Limburg II) en Hoge Raad, 8 juli 1986, NJ 1987, 434 (Zillekens/Limburg III) 16 Hoge Raad, 16 juni 1990, NJ 1991, 722 (Rotterdam/Van den Boogert) en Hoge Raad, 18 september 1996, NJ 1997, 40

- 30 -

Voorbeeld 3.5 Berekening onrendabele top Stichtings- of verbouwingskosten voor de onteigende Onderhandse verkoopwaarde vervangende huisvesting (marktconform) Onrendabele top

EUR EUR EUR

1.750.000 1.545.000 205.000

Of en zo ja, in hoeverre er sprake is van een onrendabele top is onder meer afhankelijk van de navolgende vragen, zoals uit de conclusie van advocaat-generaal Moltmaker blijkt bij het arrest over de zaak Van Rijswijk/Amsterdam17: • Is vervanging economisch verantwoord en gebeurt vervanging op economisch verantwoorde wijze? Als er bijvoorbeeld nieuwbouw is gepleegd terwijl er een bestaand, vervangend pand op de markt was, dan is de vervanging niet economisch verantwoord; • In hoeverre moet bij de bepaling van de waarde van het vervangende pand een rol spelen dat de onteigende die het pand geschikt heeft gemaakt voor zijn bedrijf de beste gegadigde is? Hoe couranter de onroerende zaak is, hoe kleiner ook de onrendabele top is; Uiteraard zijn ook andere zaken van belang als het gaat om de vaststelling van de onrendabele top, zo kan het bijvoorbeeld voorkomen dat voor een onteigende op een of andere manier is bepaald dat herbouw van de onroerende zaak verplicht is. Met deze verplichting zullen deskundigen bij het vaststellen van de schadeloosstelling rekening houden. Als er in het onteigende pand ook investeringen zijn gedaan die onrendabel zijn, vergoedt de onteigenende partij deze kosten meestel niet, doet hij dat wel, dan mag hij de onrendabele top niet ook nog eens bij de vervangende onroerende zaak vergoeden, want dan is er sprake van een dubbele vergoeding en zodoende van een meer dan volledige schadeloosstelling. 3.4.3 Proceskosten en kosten voor deskundige bijstand In artikel 50 Onteigeningswet heeft de wetgever bepaald dat de kosten voor het proces ten laste komen van de onteigenende partij. Als de verweerder of een derde belanghebbende het gedane aanbod van schadeloosstelling niet heeft aanvaard en uit het proces blijkt dat hij ook niet meer schadeloosstelling krijgt toegewezen, dan kan de rechtbank de betrokkene veroordelen tot betaling van de kosten van het geding of van een door haar naar billijkheid te bepalen gedeelte van die kosten. Als in de dagvaarding geen onderverdeling van schadeloosstelling naar rechthebbenden is opgenomen, komen de kosten te allen tijde voor rekening van de onteigenende partij, maar als de rechthebbende niet voldoende medewerking heeft verleend aan de onteigenende partij om tot een juiste schadeloosstelling te komen, dan kan de rechtbank de proceskosten (gedeeltelijk) aan hem doorbelasten. Onder de kosten van het geding vallen ook kosten van rechtsbijstand of andere deskundige bijstand, die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs door verweerders of derde belanghebbenden zijn gemaakt. Om de redelijkheid van de kosten te toetsen is uit de jurisprudentie de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets naar voren gekomen18. Deze toets is zoals het woord al zegt tweeledig. Als 17

Hoge Raad, 16 maart 1988, NJ 1989, 789 Hoge Raad, 6 maart 1991, NJ 1991, 818 en BR 1992, p.137 (Person/Amsterdam), Hoge Raad, 13 november 1991, BR p. 146 (Mohabir/Den Haag) en Hoge Raad, 10 maart 1993, NJ 1994, 45 en BR p. 544 (Staat/Van den Boogaard)

18

- 31 -

eerste bekijkt de rechtbank of het redelijk is dat de onteigende deskundige en/of rechtskundige bijstand heeft ingeroepen en als tweede bekijkt de rechtbank of de gemaakte kosten binnen redelijke omvang zijn gebleven. De omvang van de kosten is mede afhankelijk van het belang van de zaak. In de praktijk blijkt dat als de kosten tussen de EUR 1.500,- en EUR 30.000,- liggen en deze zijn vastgesteld volgens de tariefrichtlijnen van de NVM, de toewijzing van deze kosten meestal geen probleem oplevert. Bij een hogere vergoeding vraagt de rechter veelal om een specificatie van het tarief.

3.5 Belastingschade Nadat de deskundigen de berekeningen van zowel de vermogensschade als de overige vergoedingen, te weten de terugkerende c.q. inkomensschades en de eenmalige schades hebben afgerond, komen ze toe aan de laatste kostenpost die voor schadeloosstelling in aanmerking komt, de belastingschade. De jurisprudentie verstaat onder belastingschade, de schade op het gebied van belastingen die door de onteigening is veroorzaakt en die voor vergoeding in aanmerking komt, doordat er in de schadeloosstelling die de onteigende ontvangt, posten zijn begrepen die fiscaal als inkomen moeten worden beschouwd en waarvan meer of eerder belasting wordt geheven dan geheven zou zijn, indien datzelfde inkomen zonder onteigening, anders verdeeld en op andere tijdstippen aan de onteigende zou zijn toegevallen19. De belastingschade bestaat uit het verschil tussen de belasting over de ineens ontvangen inkomsten die de onteigende moet betalen direct na de onteigening en de contante waarde van de toekomstige belastingen over die inkomsten die de onteigende zou moeten betalen zonder de onteigening20. Schadeloosstellingen in de privé-sfeer, vergoedingen voor hogere privé uitgaven, zijn onbelast, omdat de schadeloosstelling niet voortkomt uit een bron van inkomen. Bij een onderneming is de schadeloosstelling belast voor zover er sprake is van inkomensschade en voor vermogensschade als het surplus van de vermogensschade boven de boekwaarde uitkomt. Uit een besluit genomen door de Staatsecretaris van Financien van 31 oktober 2001 blijkt dat deskundigen er bij de schadeloosstelling van uit moeten gaan dat zich geen belastingschade voordoet door de heffing van IB over het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Dit is gebaseerd op een arrest van de Hoge Raad waaruit blijkt dat een onteigeningsvergoeding niet leidt tot heffing van vermogensbelasting21. De belastingschade is ook een terugkerende c.q. inkomensschade en deskundigen moeten hem dus ook op dezelfde manier kapitaliseren als ze dat bij de overige terugkerende schades doen. De rechter moet in één vonnis uitspraak doen over de volledige schadeloosstelling, dus ook over het bedrag van de belastingschade, de rechter mag deze schade dus niet als pm-post opnemen22. De onteigende kan de verplichting hebben om meer en/of eerder belasting te betalen. Het betalen van meer belasting komt voornamelijk voor bij (gedeeltelijke) liquidatie, maar ook als er sprake is van tijdelijke inkomensschade, zoals stagnatie/aanloopschade. Bij vergoeding van

19

Hoge Raad, 7 januari 1970, NJ 1972, 185 (gem. Den Haag/Bakker) Hoge Raad, 31 oktober 1956, NJ 1956, 672 21 Hoge Raad, 24 juni 1959, NJ 1959, 578, Hoge Raad, 30 oktober 1968, NJ 1969, 379 (Staat/Den Otter) 22 Hoge Raad, 25 november 1970, NJ 1972, 312 (Epe/Kok), Hoge Raad, 28 mei 1997, NJ 1998, 282 (Regio Twente/Ten Cate-Kloppenburg) 20

- 32 -

hogere kosten treedt er geen belastingschade op, omdat de gemaakte kosten ten laste van een voorziening komen, waardoor er geen belastbare winst ontstaat. Meer belasting komt bijvoorbeeld voor als de onteigende over het gekapitaliseerde inkomen in één jaar belasting moet betalen en hierdoor in een hogere schijf valt van het progressieve systeem van de inkomstenbelasting, terwijl de onteigende over het inkomen normaal tegen de eerste schijf (34,15%, tarief 2006) belasting betaalt. Onderstaand is een zeer vereenvoudigd voorbeeld met betrekking tot belastingschade opgenomen. Voorbeeld 3.6 Berekening belastingschade Inkomen voor onteigening per jaar Inkomen na onteigening per jaar Inkomensschade per jaar Kapitalisatiefactor

EUR EUR EUR

30.000 17.046 12.954 10

Gekapitaliseerde inkomensschade Inkomen na onteigening per jaar Belastbaar inkomen

EUR EUR EUR

129.540 17.046 146.586

Belasting (tarief 2006) Heffingskorting (2006)

EUR EUR

69.589 3.347

Te betalen belasting na onteigening

EUR

66.242

-/- CW verschil inkomstenbelasting voor en na onteigening

EUR

65.703

Belastingschade per jaar

EUR

539

EUR

5.390

Gekapitaliseerde belastingschade

10

Er kan eventueel ook sprake zijn van een belastingvoordeel, dit voordeel moeten deskundigen dan vervolgens verrekenen met de andere schadeloosstellingscomponenten. Als deskundigen het scenario van verplaatsing hanteren, dan gaan ze er bij de schadeloosstelling vanuit dat de onteigende de werkelijke waarde van het onteigende opnieuw investeert in een andere onroerende zaak, zodat de onteigende hier niet gelijk belasting over hoeft af te dragen en zijn belastingclaim uitstelt. Dat de onteigende partij in de praktijk wellicht anders handelt is volgens de wetgever niet van belang, het gaat namelijk om een redelijk handelende onteigende, die op basis van zakelijke argumenten een beslissing neemt. Enkele schadebeperkende belastingmogelijkheden waar een redelijk handelende ondernemer gebruik van kan maken, zijn onder meer: • Herinvesteringsreserve (3.45 Wet IB 2001): Een herinvestering moet plaatsvinden binnen drie jaar en is niet hetzelfde als vervanging van de onteigende onroerende zaak. Afboeking op de herinvesteringsreserve is mogelijk bij een vervangend bedrijfsmiddel met een afschrijvingstermijn van langer dan 10 jaar (artikel 3.54, lid 9 Wet IB 2001); • Egalisatiereserve: Er treedt geen belastingschade op bij een gekapitaliseerde herinvesteringschade voor de aankoop of nieuwbouw van een vervangend object. Die schade mag de onteigende verdelen over de jaren waarop die betrekking heeft; • Doorschuiffaciliteit (3.64 Wet IB 2001): Over stakingswinst die een direct gevolg is van overheidsingrijpen, zoals bij onteigening, hoeft de ondernemer niet af te rekenen, maar - 33 -

mag afboeking plaatsvinden op bedrijfsmiddelen die de ondernemer in het kader van de nieuwe onderneming aanschaft. Dit moet plaatsvinden binnen twaalf maanden na de staking van de bedrijfsvoering. Als het gebruik van deze faciliteiten redelijkerwijs mogelijk is, maar de onteigende laat na hier gebruik van te maken, dan komt de hieruit voortkomende belastingschade niet voor schadeloosstelling in aanmerking, want er is dan geen sprake meer van een onteigeningsgevolg. Als de onteigende geen gebruik kan maken van een schadebeperkende maatregel, is het mogelijk dat hij eerder belasting moet betalen dan wanneer er geen sprake is van onteigening. Een voorbeeld van een eerdere belastingschade is de belasting over de realisering van een stille reserve, waarbij de onteigende boekwinst maakt. Het is lastig deze schade te berekenen, omdat niet bekend is wanneer de onteigende de boekwinst zou realiseren zonder onteigening. In de praktijk zien deskundigen deze belastingschade ook wel als een rentenadeel, die ze vervolgens kapitaliseren. Voordeel van de investeringsaftrek en willekeurige afschrijving ter zake van vervangende investeringen komen op de belastingschade in mindering. Ook moeten deskundigen bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening houden met een eventuele desinvesteringsbijtelling. Ook bij een bedrijf dat valt onder de Wet vennootschapsbelasting kan belastingschade optreden. De belastingschade met betrekking tot meer belasting zal meevallen, omdat er bij de Vennootschapsbelasting minder sprake is van een progressief tarief. Wel kan er sprake zijn van eerdere belastingschade en deze berekenen deskundigen op dezelfde manier als bij de inkomstenbelasting. In de Wet inkomstenbelasting is een landbouwvrijstelling opgenomen (3.12 Wet IB 2001) die inhoudt dat de winst op landbouwgrond onbelast is, voorzover deze is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economisch verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf en niet is ontstaan in de uitoefening van bedrijf. Bij agrarische gronden kan er zodoende sprake zijn van bestemmingswijzigingswinst en de belasting die de onteigende hierover moet betalen, komt niet voor schadeloosstelling in aanmerking. Er is sprake van bestemmingswijzigingswinst als de waarde in het economisch verkeer hoger is dan de waarde in economisch verkeer bij voortzetting van agrarisch gebruik. Dit geldt met name voor gronden waarvan verwacht wordt dat deze binnen korte tijd niet meer agrarisch gebruikt zullen worden. De bestemmingswijzigingswinst hangt zeer nauw samen met de onteigening, zonder de onteigening zou van deze winst waarschijnlijk geen sprake zijn. Bij het bepalen van de terugkerende c.q. inkomensschade houden deskundigen echter wel volledig rekening met de gemaakte bestemmingswijzigingswinst. Een laatste onderwerp dat deze Master Thesis met betrekking tot belastingschade behandelt, is de omzetbelasting/BTW. In de Resolutie van de Minister van Financiën van 23 januari 1990, BNB 1989/93 is opgenomen dat na totstandkoming van het koninklijk besluit tot goedkeuring van het besluit tot onteigening, van onverplicht handelen geen sprake meer is. Voor huurders en/of pachters die onteigend worden op basis van koninklijk besluit en een schadeloosstelling ontvangen die hieruit voorkomt, houdt dit in dat ze geen BTW-plichtige prestatie verrichten. Huurders en/of pachter die echter in de minnelijke sfeer een bedrag voor schadeloosstelling krijgen moeten dit wel als BTW-plichtige prestatie opnemen en hier dus

- 34 -

ook BTW over afdragen23. Deze belastingschade zou niet voorkomen als er een door de Kroon goedgekeurd onteigeningsbesluit zou zijn en zodoende komt deze schade in de minnelijke sfeer voor schadeloosstelling in aanmerking en moet de onteigenende partij de belastingschadeloosstelling met de af te dragen BTW verhogen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de belastingschade niet opnieuw tot belastingheffing kan leiden24, zodat de onteigende over de schadeloosstelling van de belastingschade geen belasting meer hoeft te betalen. Zou dit wel het geval zijn, dan zou ook die schadepost weer voor schadeloosstelling in aanmerking komen. Op deze manier worden de berekeningen die de deskundigen moeten maken enigszins vereenvoudigd. In de praktijk komt het voor dat deskundigen de belastingschade niet zelf berekenen, maar dat een fiscaal deskundige dit doet, denk hierbij aan een belastingadviseur of de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). Ook komt het voor dat over de hoogte van de belastingschade deskundigen contact zoeken met de inspecteur van de belastingen.

23 24

Hoge Raad, 5 januari 1983, BNB 1983/104 Hoge Raad, 29 april 1950, NJ 1950, 823

- 35 -

4 Vaststelling schadeloosstelling per rechthebbende Dit hoofdstuk beschrijft van enkele rechthebbenden hoe de schadeloosstelling door deskundigen plaatsvindt en met welke specifieke aspecten deskundigen rekening houden.

4.1 Volledig eigendom De basis voor de berekeningen van de schadeloosstelling voor de eigenaar is in het vorige hoofdstuk uitvoerig aan de orde gekomen en dient als basis voor de vaststelling van de schadeloosstelling voor de andere rechthebbenden. Vergoeding van de terugkerende c.q. inkomensschade voor een eigenaar vindt plaats tegen factor 10. Een onroerende zaak kan een eigenaar voor zichzelf aanwenden, waardoor er sprake is van een eigenaar/gebruiker situatie, maar hij kan de onroerende zaak ook ten behoeve van de verhuur in zijn bezit hebben, waardoor er sprake is van beleggingsvastgoed. In de eerste situatie moet de onteigenende partij zowel het deel van de eigenaar als het gebruikersdeel vergoeden aan één en dezelfde persoon. Bij beleggingsvastgoed komt alleen de belegde waarde voor vergoeding in aanmerking en moet de onteigenende partij de gebruikersschade aan de huurder vergoeden. Bij het bepalen van de beleggingswaarde houden deskundigen rekening met het in de markt geldende rendement voor de soort onroerende zaak. Het rendement is onder meer afhankelijk van het risico. Er kan zich een situatie voordoen dat de rente op de kapitaalmarkt lager is dan het rendement dat de belegger haalt uit zijn belegging, hierdoor kan er zich een nadeel ten opzichte van de belegger voordoen. Als er sprake is van een nadeel, dan komt dit voor schadeloosstelling in aanmerking. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling gaan deskundigen er echter wel vanuit dat de belegger het vrijkomende kapitaal opnieuw investeert in een vergelijkbaar beleggingsobject, zoals een redelijk handelende belegger zou doen, er is zodoende (nagenoeg) geen sprake van terugkerende c.q. inkomensschade. De onteigende belegger kan wel aanspraak maken op een schadeloosstelling ten behoeve van de kosten van wederbelegging. In sommige situaties komt het voor dat een onroerende zaak al op de markt te koop staat. Op basis van de wet- en regelgeving komt dan alleen de marktwaarde voor vergoeding in aanmerking en is er geen sprake meer van overige kosten die voor schadeloosstelling in aanmerking komen, omdat de eigenaar zich al had voorgenomen de onroerende zaak te verkopen. Bij onteigening van een woning moet de onteigenende partij de onteigende in staat stellen om zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen. Bij een woning in eigendom houdt dat niet per definitie in dat de onteigende een vervangende eigen woning kan aanschaffen, een vervangende huurwoning met gelijkwaardig woongenot is ook vergelijkbaar. In de praktijk komt dit echter niet al te veel voor.

- 36 -

4.2 Recht van erfpacht Bij het recht van erfpacht maken deskundigen onderscheid in kortlopende en langlopende erfpachtcontracten, waarbij zij ook rekening houden met het feit of er sprake is van een eeuwigdurend of een tijdelijk contract. Dit heeft te maken met de hardheid van het recht op basis waarvan deskundigen de schadeloosstelling bepalen. In de praktijk stellen deskundigen langlopende contracten (bijna) gelijk aan een eigenaar/gebruiker situatie en vindt vergoeding van de terugkerende c.q. inkomensschade plaats tegen factor 10. Kortlopende contracten komen voor een lagere factor in aanmerking, afhankelijk van de looptijd van de contracten. Om de grens voor lang en kortlopende contracten te bepalen, is het goed mogelijk om aansluiting te zoeken bij de analyse van de kapitalisatiefactor voor de eigenaar, zie hiervoor hoofdstuk 5. Op basis van een rentevoet van 4%, bedraagt de looptijd 13 jaar. Dit zou zodoende ook de grens kunnen zijn tussen kortlopende en langlopende erfpachtcontracten. Ook George ten Have25 past dit principe toe, hij legt de grens op circa 14 jaar. Om de werkelijke waarde van de onroerende zaak van de vermogenschade te bepalen, moeten deskundigen de waarde van de erfpachter, het erfpachtrecht en de erfverpachter, het bloot eigendom, uit elkaar halen. De werkelijke waarde van het erfpachtrecht en de werkelijke waarde van het bloot eigendom tezamen vormen theoretisch de werkelijke waarde van het volle eigendom. De werkelijke waarde voor de bloot eigenaar is de contante waarde van de toekomstige canoninkomsten en de eventuele eindwaarde van de onroerende zaak, minus de contante waarde van de eventueel verschuldigde opstalvergoeding. Er is geen sprake van een eindwaarde als het erfpachtrecht eeuwigdurend is, want dan is het erfpachtrecht oneindig in bezit bij de erfpachter die daar een jaarlijkse vergoeding voor betaalt en zal de bloot eigenaar niet meer de vrije beschikking over de grond krijgen. Deskundigen maken de toekomstige canoninkomsten contant tegen een marktconform rendement, mede gelet op het risico dat verbonden is aan de onroerende zaak. Bij een eeuwigdurend erfpachtrecht en een disconto van 4,0% zorgt factor 25 voor een volledige schadeloosstelling, bij een disconto van 3,0% of 2,0% is dat respectievelijk factor 33 1/3 en 50. Bij de berekeningen houden deskundigen rekening met de gemiddelde canon over de looptijd, in het erfpachtcontract kunnen namelijk bepalingen zijn opgenomen over canonaanpassingen. Daarnaast houden deskundigen ook rekening met de mogelijkheid dat de erfpachter zijn tijdelijke erfpachtrecht zou kunnen verlengen als er geen sprake was van onteigening en eventuele andere waardebeïnvloedende factoren die in de erfpachtakte zijn opgenomen. De werkelijke waarde voor de erfpachter is het verschil tussen de werkelijke waarde van het volledige eigendom en de werkelijke waarde voor de bloot eigenaar. Bij de bepaling van de werkelijke waarde van het erfpachtrecht voor de erfpachter moeten deskundigen rekening houden met een eventuele vergoeding die de erfpachter ontvangt voor de opstallen aan het einde van het erfpachtrecht. Het navolgende voorbeeld is een berekening van de werkelijke waarde voor de erfpachter en de bloot eigenaar.

25

George G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 2, p. 225

- 37 -

Voorbeeld 4.1 Berekening werkelijke waarde bij erfpacht Uitgangspunten: Oppervlakte onroerende zaak 1.250 m² Huurwaarde 55 per m² per jaar Bar k.k. bij volledig eigendom 9,09% Kadastrale grote perceel grond 2.000 m² Grondwaarde per m² kadastraal 175 in EUR Grondwaardestijging per jaar 2,00% Resterende looptijd erfpachtcontract 25 jaar Canonpercentage (marktconform) 4,50% Jaarlijks vaste canon Tijdelijk recht van erpacht, erfpachtrecht wordt niet verlengd Waarde onroerende zaak einde looptijd nihil, verwijdering opstallen door erfpachter Disconto (marktconform) 5,50% Werkelijke waarde voor de bloot eigenaar Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Toaal

Canon per jaar in EUR 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 -

Eindwaarde in EUR

574.212

Totaal in EUR 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 15.750 574.212

CW in EUR 15.750 14.929 14.151 13.413 12.714 12.051 11.423 10.827 10.263 9.728 9.221 8.740 8.284 7.852 7.443 7.055 6.687 6.339 6.008 5.695 5.398 5.117 4.850 4.597 4.357 150.578 373.467

Werkelijke waarde voor de erfpachter Omschrijving Werkelijke waarde van de onroerende zaak bij volledig eigendom -/- Werkelijke waarde voor de bloot eigenaar Totaal

- 38 -

Waarde in EUR 756.250 373.467 382.783

Als in voorgaand voorbeeld de betaalde canon niet marktconform is, maar de erfpachter minder dan de marktconforme canon betaalt, dan komt dit voordeel toe aan de erfpachter en in het tegenovergestelde geval komt de meerwaarde toe aan de bloot eigenaar. In de praktijk kan het voorkomen dat de optelsom van de vergoeding aan de bloot eigenaar en de erfpachter hoger uitvalt, dan bij een volledig eigendom, omdat marktpartijen voor ieder van de afzonderlijke delen meer over hebben. Denk bijvoorbeeld aan een bedrijfspand op erfpacht in Amsterdam, waarvan de canon nog voor 25 jaar is afgekocht. Theoretisch zal de erfpachter rekening houden met een reservering voor toekomstige afkoop. In de praktijk zie je echter dat dit veelal niet gebeurt, waardoor de onderhandse verkoopwaarde van het erfpachtrecht hoger is en zodoende is ook de som van de waarde voor de bloot eigenaar en de waarde voor de erfpachter hoger dan de waarde bij volledig eigendom. Als er door herontwikkeling van de te onteigenen locatie een meerwaarde ontstaat, doordat een bedrijfslocatie is aangeduid tot woninglocatie, dan zullen de deskundigen deze meerwaarde tussen de bloot eigenaar en de erfpachter verdelen. In de praktijk komt veelal een verdeling van 50%-50% voor, net zoals bijvoorbeeld bij onwinbare bestanddelen in de grond. Afhankelijk van bijvoorbeeld de resterende looptijd van het erfpachtcontact en de overige bepalingen kunnen deskundigen echter een andere verdeelsleutel toepassen.

4.3 Recht van beklemming Een beklemrecht is een zakelijk recht dat eeuwigdurend, oftewel oneindig, vererfbaar en onsplitsbaar is en dat de beklemde meijer het recht geeft de onroerende zaak als eigenaar te gebruiken, uitsluitend voor landbouwdoeleinden. Een beklemrecht lijkt veel op een erfpachtrecht en zodoende berekenen deskundigen deze op dezelfde manier als een eeuwigdurend erfpachtrecht. Uit de jurisprudentie blijkt dat bij verdeling tussen de bloot eigenaar en de beklemde meijer in de meeste gevallen 1/3 deel aan de bloot eigenaar toekomt en 2/3 aan de beklemde meijer. Deze verdeling wordt ook toegepast bij de verdeling van de meerwaarde.

4.4 Recht van opstal Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Dit recht voorkomt dat de opstallen door natrekking aan de eigenaar van de grond vervallen na afloop van de overeengekomen periode. Bij bepaling van het opstalrecht en het bloot eigendom moeten deskundigen goed kijken naar de gemaakte afspraken tussen de onteigenende partij en de te onteigenen partij. Het bepalen van de werkelijke waarde van het bloot eigendom is net als bij het erfpachtrecht de contante waarde van de inkomsten, in dit geval de retributie en eventueel de contante waarde van de eindwaarde, minus de contante waarde van de vergoeding voor de gebouwde onroerende zaak. De werkelijke waarde van het opstalrecht berekenen deskundigen door van de waarde van het volledige eigendom de waarde van de bloot eigenaar af te trekken. Kapitalisatie van de terugkerende c.q. inkomensschade vindt plaats tegen factor 10, maar uiteraard kan de factor ook hier worden aangepast aan de feitelijke situatie.

- 39 -

4.5 Vruchtgebruik In artikel 45 Onteigeningswet is het vruchtgebruik iets verder uitgewerkt. Bij vruchtgebruik heeft de vruchtgebruiker het recht op het gebruik en het genot van een zaak die aan een ander toebehoort. Bij onteigening vervalt de onroerende zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd. De schadeloosstelling van de onroerende zaak bestaat uit het bedrag van de werkelijke waarde. Omdat de onroerende zaak is vervangen door een kapitaal, heeft de vruchtgebruiker zodoende na onteigening recht op de rente vrijkomend uit dit kapitaal. Eventuele overige schades komen ook voor schadeloosstelling in aanmerking. Kapitalisatie van de terugkerende c.q.inkomensschade vindt veelal plaats tegen factor 10. Aanpassing van de factor aan de feitelijke situatie is mogelijk, als bijvoorbeeld een vruchtgebruiker op leeftijd is en de kans op overlijden zeer groot is.

4.6 Recht van gebruik en bewoning Het recht van gebruik en bewoning lijkt zeer veel op het recht van vruchtgebruik en deskundigen stellen de schadeloosstelling zodoende op dezelfde manier vast. Volgens artikel 3:226 BW zijn dezelfde regels als bij vruchtgebruik van toepassing, behalve de navolgende bepalingen: • Indien enkel het recht van gebruik is verleend, heeft de rechthebbende de bevoegdheid de aan zijn recht onderworpen zaken te gebruiken en er de vruchten van te genieten, die hij voor zich en zijn gezin behoeft; • Indien enkel het recht van bewoning is verleend, heeft de rechthebbende de bevoegdheid de aan zijn recht onderworpen woning met zijn gezin te bewonen: • Hij die een der in dit artikel omschreven rechten heeft, kan zijn recht niet vervreemden of bezwaren, noch de zaak door een ander laten gebruiken of de woning door een ander laten bewonen.

4.7 Erfdienstbaarheid Het is mogelijk dat er op een onroerende zaak een erfdienstbaarheid rust en dat het recht dat hieruit voortvloeit voor schadeloosstelling in aanmerking komt. Bij een erfdienstbaarheid is er altijd sprake van een lijdend en een heersend erf. Onteigening van het heersende erf levert veelal geen schade op, onteigening van het lijdende erf kan echter wel schade opleveren aan de eigenaar van het heersende erf. Het bepalen van de schadeloosstelling is een lastige zaak, een erfdienstbaarheid maakt namelijk meestal deel uit van de waarde van de onroerende zaak waar de erfdienstbaarheid toe behoort. Veelal biedt de onteigenende partij aan de eigenaar van het heersend erf dan ook een andere, gelijkwaardige erfdienstbaarheid aan ter vervanging van het oorspronkelijke recht, waarmee het recht op schadeloosstelling vervalt. Indien dit niet mogelijk is zullen deskundigen kijken naar de kosten die de eigenaar van het heersend erf heeft om het nadeel van de vervallen erfdienstbaarheid op te heffen. Eventuele terugkerende c.q. inkomensschade wordt gekapitaliseerd met factor 10.

- 40 -

4.8 Huur Een huurder van een onroerende zaak kan geen vermogensschade lijden en daarom komen alleen de overige vergoedingen, zowel de terugkerende c.q. inkomensschade als de eenmalige schade, voor schadeloosstelling in aanmerking. De schadeloosstelling die een onteigenende partij aan een huurder van een onroerende zaak moet betalen is geregeld in artikel 42 Onteigeningswet: • Een (onder)huurder van bedrijfsruimte, conform artikel 7:309, lid 5 BW (7a:290 BW bedrijfsruimte en andere gebouwde onroerende zaken die voor de uitoefening van een bedrijf zijn verhuurd), krijgt een schadeloosstelling toegekend, waarbij rekening wordt gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de huurovereenkomst zou hebben voortgeduurd; • Bij andere verhuurde onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld woonruimte of ruimte voor de uitoefening van een beroep, waarvan de huurperiode nog één of meerdere jaren duurt, betreft de schadeloosstelling een bedrag dat gelijk is aan de huurprijs van twee jaar. Indien de huurder aantoont dat de werkelijke kosten de afgelopen twee jaar hoger zijn geweest, dan worden die kosten als schadeloosstelling betaald. Huurder bedrijfsruimte, conform artikel 7:309, lid 5 BW De onteigende partij krijgt de eventuele terugkerende c.q inkomensschade vergoed tegen een kapitalisatiefactor van maximaal 7. Deze factor is afhankelijk van de sterkte van het huurrecht en hierbij is van groot belang de resterende looptijd van de huurovereenkomst en de eventuele mogelijkheden tot verlenging. Verder houden deskundigen bij het bepalen van de kapitalisatiefactor rekening met de volgende aspecten: • De aard van het gehuurde; • De gemiddelde contractsduur van vergelijkbare ruimten; • De beschikbaarheid van een vergelijkbare, vervangende locatie; • De leeftijd van de huurder; • De levensvatbaarheid van de in het gehuurde uitgeoefende onderneming. Huurder van “andere verhuurde onroerende zaken” Volgens lid 2 van artikel 42 Onteigeningswet komen deze huurders in aanmerking voor een schadeloosstelling van een bedrag dat gelijk is aan tweemaal de jaarhuurprijs. Dit geldt alleen als de huurtermijn nog één of meerdere jaren betreft, bij een kortere looptijd krijgen ze één jaar huur vergoed. De wetgever heeft getracht in dit bedrag alle te maken kosten door de onteigende partij ten behoeve van de onteigening, dus ook bijvoorbeeld verhuiskosten, te bevatten en zodoende voldaan te hebben aan een volledige schadeloosstelling. Een arrest dat van grote invloed is geweest op de vaststelling van de schadeloosstelling voor huurders van “andere verhuurde onroerende zaken” is het Witte Paard arrest26. Uit de uitspraak van de Hoge Raad over dit arrest blijkt dat gelet op artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM (het verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden) en gelet op de hoofdregel uit het onteigeningsrecht (de onteigenende partij moet als gevolg van onteigening de te lijden schade door de onteigende volledig vergoeden) deskundigen artikel 42 Onteigeningswet, zodanig moeten uitleggen dat onteigenende partijen ook huurders van “andere verhuurde onroerende zaken” volledig schadeloos moeten stellen, 26

Hoge Raad, 30 november 1994, NJ 1995, 668 m.nt. MB, NJO 1995, 7 (Het Witte Paard/Rotterdam)

- 41 -

indien de schadeloosstelling volgens lid 2 van artikel 42 Onteigeningswet (tweemaal de jaarhuur), niet in een redelijke verhouding staat tot de werkelijk geleden schade. Door dit arrest is het mogelijk dat een onteigende partij een hogere schadevergoeding ontvangt dan tweemaal de jaarhuur, omdat de werkelijke schade hoger is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een situatie van een onlangs afgesloten tienjarige huurcontract van een niet 7:309, lid 5 BW bedrijfsruimte, waarbij de huurder een huurprijs betaalt onder de markthuurwaarde. Dit voordeel zal hij na onteigening hoogstwaarschijnlijk missen en hiervoor dient schadeloosstelling plaats te vinden. Net als een eigenaar van woonruimte moet ook een huurder van woonruimte bij onteigening een vervangende, gelijkwaardige woonruimte toegewezen krijgen. De rechtbank heeft bepaald dat de schadeloosstelling in eerste instantie moet plaatsvinden op basis van een vervangende woonruimte in de huursfeer en dat als een vervangende woonruimte slechts door aankoop kan worden verkregen, de jaarlijkse lastenverzwaring moet worden gekapitaliseerd tegen een voor huurders van woonruimte te hanteren factor. De Hoge Raad heeft het oordeel van de Rechtbank als juist beoordeeld27. Afhankelijk van de sterkte van het huurrecht zal vergoeding van de terugkerende c.q. inkomensschade plaatsvinden tegen een voor huurders geldende kapitalisatiefactor van maximaal 7, als blijkt dat de werkelijke schade niet in redelijke verhouding staat tot tweemaal de jaarhuur. Eigenlijk zou in tegenstelling tot artikel 42, lid 2 Onteigeningswet de schadeloosstelling altijd op basis van de werkelijk geleden plaats moeten vinden. Op die manier is de schadeloosstelling volledig en niet meer of minder dan volledig. Partijen die nadat het onteigeningsvonnis is ingeschreven een onroerende zaak huren, kunnen geen aanspraak maken op schadeloosstelling volgens de Onteigeningswet. Eventuele schade zullen ze via een andere weg moeten verhalen, als er al sprake is van verhaalbare schade, want ook een huurder heeft een onderzoeksplicht voordat hij een overeenkomst sluit.

4.9 Pacht Als er sprake is van een verpachte onroerende zaak, dan komt naast de eigenaar ook de pachter van de onroerende zaak volgens de Onteigeningswet voor schadeloosstelling in aanmerking. Volgens de Pachtwet is de definitie van een pachtovereenkomst elke overeenkomst, in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan, waarbij de ene partij zich verbindt aan de andere partij tegen voldoening van een tegenprestatie, een hoeve of los land in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw. In de Pachtwet staan de bepalingen opgenomen waaraan een pachtovereenkomst moet voldoen en welke rechten en plichten hieruit naar voren komen. Bij het vaststellen van de terugkerende c.q. inkomensschade en eenmalige schade voor de pachter, geen vermogensschade, want die behoort aan de eigenaar toe, moeten deskundigen zich als eerste afvragen of schadeloosstelling op basis van (gedeeltelijke) liquidatie of verplaatsing moet plaatsvinden, dit is van belang om te bepalen welke kosten voor schadeloosstelling in aanmerking komen.

27

www.rechtspraak.nl: Hoge Raad, 8 augustus 2003, LJN: AF7690, 1374

- 42 -

Bij reguliere pacht is de looptijd van de pachtovereenkomst twaalf jaar voor een hoeve en zes jaar voor los land, met de mogelijkheid de overeenkomst te verlengen, van rechtswege gebeurt dit met zes jaar. Net als bij een verhuurde onroerende zaak, houden deskundigen rekening met de mogelijkheid dat de pachter de pachtovereenkomst verlengt volgens de in de Pachtwet geldende bepalingen. Het recht van de pachter is redelijk sterk, zo is in de Pachtwet bijvoorbeeld geregeld dat de pachter een voorkeursrecht van koop heeft. Door de sterkte van het recht is de kapitalisatiefactor voor schadeloosstelling van de terugkerende c.q. inkomensschade voor een pachter bij een gepachte hoeve bepaald op 9 en bij los land op 8. Aanpassing van de kapitalisatiefactor aan de feitelijke situatie is uiteraard ook hier weer mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij een pachtovereenkomst eindigt aan het einde van het pachtjaar waarin de pachter 65 jaar wordt. Deskundigen berekenen het jaarlijkse nadeel dan op basis van 4% rente, rekening houdend met de resterende looptijd van de pachtovereenkomst. De 4% rentevoet is afgeleid van de analyse van de kapitalisatiefactor voor de eigenaar, zie hiervoor hoofdstuk 5. Feitelijk moeten de deskundigen de rentevoet vaststellen op basis van de actuele rente, rekening houdend met een eventuele opslag voor het risico dat de ondernemer loopt. Na goedkeuring van de grondkamer is het ook mogelijk een pachtovereenkomst voor een kortere duur dan bij reguliere pacht aan te gaan, zoals bijvoorbeeld een één- of tweejarige teeltpachtovereenkomst of een eenmalige pachtovereenkomst voor de duur van minimaal één en maximaal twaalf jaar. Bij het bepalen van de schadeloosstelling houden deskundigen dan ook rekening met deze kortere looptijd en houden ze net als bovenstaand rekening met 4% rente over de resterende looptijd. Een pachtovereenkomst van kortere duur die vervolgens is verlengd met zes jaar valt echter onder de reguliere pacht. In sommige gevallen is het, uitgaande van verplaatsing van de pachter, alleen mogelijk de pachter schadeloos te stellen door hem een vervangende onroerende zaak in eigendom aan te bieden. Uit de jurisprudentie blijkt dat deskundigen de eventuele vermogensvoordelen die de onteigende pachter als eigenaar heeft ten opzichte van zijn voormalige pachtsituatie niet met de schadeloosstelling verrekenen28. De omzetting van een pacht naar een eigendomssituatie zien deskundigen niet als voordeel die voor verrekening in aanmerking komt, aangezien de pachter als eigenaar diverse onroerende zaak gebonden lasten voor zijn rekening krijgt, die hij als pachter normaal gesproken niet hoeft te betalen. De lastenverzwaring weegt volgens deskundigen zodoende op tegen het voordeel van een juridische positieverbetering. Als er ten tijde van het aangaan van een pachtovereenkomst al een goedgekeurd bestemmingsplan is, waarin de bestemming van de verpachte locatie aangeduid is als een niet tot de landbouw betrekkelijke bestemming, dan kan de schadeloosstelling nooit betrekking hebben op meer dan twaalf jaar voor een hoeve en zes jaar voor los land, ondanks dat de overeenkomst voor een langere tijd is aangegaan. Als onteigening plaatsvindt na de eerste overeengekomen termijn, gaan deskundigen er bij de schadeloosstelling van uit dat verlenging plaatsvindt met telkens zes jaar. De waarde voor de eigenaar van een verpachte onroerende zaak is beperkt, mede gelet op de wet- en regelgeving, zoals onder meer is opgenomen in de Pachtwet. Verder beïnvloedt bijvoorbeeld de overheid de te betalen pachtprijzen, waardoor het te behalen rendement voor een belegger beperkt is. In het Pachtnormenbesluit van 20 oktober 1995 wordt bij nieuwe verpachtingen gestreefd naar een rendement van 2%. De bepaling van de werkelijke waarde 28

Hoge Raad, 12 februari 1975, NJO 1967, 3 (Schijndel/Verhagen)

- 43 -

voor zowel de pachter als de verpachter c.q. eigenaar komt overeen met de waardevaststelling zoals dit bij een erfpachtrecht gebeurt. De werkelijke waarde van het pachtrecht is de waarde van het volle eigendom minus de waarde voor de eigenaar, waarbij de waarde van het eigendom bestaat uit de contante waarde van alle toekomstige kasstromen.

- 44 -

5 Specifieke aspecten bij bepaling schadeloosstelling Bij het vaststellen van de schadeloosstelling is het van belang de juiste input variabelen te hanteren om tot een volledige schadeloosstelling te komen. Hierbij is de kennis van deskundigen van essentieel belang. In de voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe deskundigen de diverse schadeloosstellingscomponenten kunnen berekenen. In dit hoofdstuk volgt een nadere beschouwing van enkele aspecten die bij de schadeloosstelling van belang zijn en die de hoogte van de schadeloosstelling beïnvloeden. Achtereenvolgens komen de volgende aspecten aan de orde: • Kapitalisatiefactor; • Financieringsrente; • Rente vrijkomend kapitaal; • Percentage nieuw voor oud; • Hoogte werkelijke waarde.

5.1 Kapitalisatiefactor Nadat de jaarlijks terugkerende c.q. inkomensschade is berekend, moeten deskundigen deze kapitaliseren, zodat er voor de rechthebbende een volledige schadeloosstelling ontstaat. Volgens de “Van Dale” is kapitaliseren: “Een periodieke ontvangst, een jaarlijkse opbrengst enz. tot kapitaal herleiden, in kapitaalwaarde uitdrukken, d.w.z. in het bedrag dat tegen de normale rentevoet een gelijke interest afwerpt.” Hierbij zijn de looptijd en de rentevoet van belang en gezamenlijk bepalen zij de kapitalisatiefactor. Het bepalen van de kapitalisatiefactor heeft in het verleden voor veel discussies gezorgd, hier kwam een einde aan door een uitspraak van de Hoge Raad over de kapitalisatiefactor. In deze uitspraak heeft de Hoge Raad bepaald dat ongeacht de looptijd en de rentevoet de kapitalisatiefactor voor een eigenaar/gebruiker 10 bedraagt29. In de jaren daarna heeft deze uitspraak navolging gekregen. Met de factor 10 beoogt de Hoge Raad geen looptijd en/of rentevoet aan te geven, maar een schadeloosstelling voor onbepaalde tijd, waarin alle risico’s en mogelijkheden zijn verwerkt. De schadeloosstelling voor de onteigende is volgens de Hoge Raad daardoor volledig. 5.1.1 Kapitalisatiefactor per rechthebbende Nadat de factor voor een eigenaar op 10 gesteld is, zijn de factoren voor de andere rechthebbenden hiervan afgeleid en door de jaren heen in de jurisprudentie geaccepteerd. In tabel 5.1 zijn de kapitalisatiefactoren per rechthebbende opgenomen.

29

Hoge Raad, 23 december 1927, NJ 1927, 521

- 45 -

Tabel 5.1 Kapitalisatiefactor per rechthebbende Rechthebbenden Kapitalisatiefactoren Eigenaar-gebruiker 10 Pachter van een hoeve 9 Pachter van los land 8 Huurder 7a:290 BW bedrijfsruimte 7 maximaal Huurder niet 7a:290 BW bedrijfsruimte 2 tot 5 afhankelijk van juridische positie Huurder van een woning 2 Bron: George G.M. ten Have, Taxatieleer, vastgoed 2, 2003, p 231 De factoren van de overige rechthebbenden zijn afhankelijk van de sterkte van hun rechtspositie in vergelijking tot de rechtspositie van een eigenaar. De pachter van een hoeve heeft volgens de wet een twaalfjarig recht met verlengingsmogelijkheden van telkens zes jaar en een voorkeursrecht van koop, waardoor dit recht het eigendomsrecht dicht benadert en vastgesteld is op factor 9. Vervolgens is de pachter van los land degene met het sterkste recht, omdat hier veelal sprake is van een zesjarige overeenkomst en tevens een voorkeursrecht van koop. In bovenstaande tabel zijn de huurders bedrijfsruimte, conform artikel 7:309, lid 5 BW, zoals die in artikel 42, lid 1 Onteigeningswet omschreven staan, onderverdeeld in huurders van 7a:290 BW bedrijfsruimte en huurders van niet 7a:290 BW bedrijfsruimte. Het recht van de huurders 7a:290 BW bedrijfsruimte is sterker dan het recht van huurders van niet 7a:290 BW bedrijfsruimte en daarom zullen deskundigen een hogere factor toekennen aan de eerste categorie huurders. Uiteraard zullen deskundigen wel rekening houden met de looptijd van het huurcontract en de factor aanpassen aan de feitelijke situatie. Na de pachter van los land heeft de huurder van 7a:290 BW bedrijfsruimte dus het sterkste recht, omdat hier veelal sprake is van een standaard vijfjarige huurovereenkomst en wettelijke bescherming van de huurder. De huurder van niet 7a:290 BW bedrijfsruimte is volgens de wet- en regelgeving minder beschermd en komt daardoor voor een lagere kapitalisatiefactor in aanmerking. Afhankelijk van de looptijd van het huurcontract bepalen deskundigen de factor voor deze huurders tussen 2 en 5. Huurders van “andere verhuurde onroerende zaken”, zoals die in artikel 42, lid 2 Onteigeningwet omschreven staan, zijn niet in tabel 5.1 opgenomen, maar krijgen dezelfde kapitalisatiefactor als de huurder van een woning. De kapitalisatiefactor 2 is niet helemaal correct, aangezien de onteigenende partij aan huurders van andere verhuurde onroerende zaken tweemaal de jaarhuur moet vergoeden. Op basis van de interesttabel bij een rentevoet van 4%, komt dat neer op een kapitalisatiefactor van circa 1,89, afgerond 2. De factor voor de erfpachter is niet in tabel 5.1 genoemd. De factor is afhankelijk van de looptijd van het erfpachtcontract en de gemaakte afspraken. Bij langlopende contracten stellen deskundigen de rechten van de erfpachter nagenoeg gelijk aan de rechten van de eigenaar en vindt zodoende kapitalisatie tegen factor 10 plaats. Bij kortlopende contracten, zullen ze de kapitalisatiefactor aanpassen aan de resterende looptijd van het contract, tegen een rentevoet van 4%. De rentevoet van 4% is afkomstig van de analyse van de kapitalisatiefactor, zoals in de volgende paragraaf is uitgewerkt. De bepaling van de factor voor de overige zakelijke belanghebbenden is vergelijkbaar met die voor de erfpachter.

- 46 -

Ondanks dat uit de jurisprudentie de factoren genoemd in tabel 5.1 naar voren komen, is het niet zo dat een onteigende hier aanspraak op kan maken. Er kunnen namelijk oorzaken zijn, waardoor deskundigen en/of een rechter van de kapitalisatiefactor afwijkt. De afwijking moet dan wel heel goed onderbouwd zijn en in de praktijk komt dit dan ook niet veel voor. Bijstelling naar de feitelijke omstandigheden gebeurt bijvoorbeeld wanneer bekend is dat een ondernemer zijn bedrijf nog maar een beperkt aantal jaren voortzet en dat een bedrijfsovername geen reële optie is. 5.1.2 Analyse kapitalisatiefactor 10 De kapitalisatiefactor 10 en daarvan afgeleid de overige kapitalisatiefactoren, zijn niet volgens de economische realiteit vastgesteld binnen de jurisprudentie, maar volgens de normen van redelijkheid en billijkheid. Zodoende doen looptijd en rentevoet er niet toe. Voordat de factor 10 in de jurisprudentie is vastgesteld, hebben deskundigen echter over het vaststellen van zowel de looptijd als de rentevoet flink wat discussies gevoerd. Er spelen namelijk veel verschillende aspecten mee bij bepaling van deze twee parameters, die niet allemaal even makkelijk zijn vast te stellen en die deskundigen verschillend interpreteren. In het arrest van 23 december 1927 heeft de Hoge Raad uiteindelijk de kapitalisatiefactor vastgesteld, zonder zich verder uit te spreken over de looptijd en de rentevoet en om verdere discussies hieromtrent te vermijden. Vervolgens is deze factor door de deskundigen overgenomen. Als je de factor 10 wél analyseert, zoals ook in het verleden diverse malen is gedaan en je gaat uit van een gemiddeld rentepercentage van 4%, dan zou dit neerkomen op een schadeloosstelling van circa dertien jaar. Bij vijfentwintig jaar schade zou de kapitalisatiefactor eigenlijk 15 moeten zijn, bij veertig jaar is een factor 20 dan reëel en bij oneindige schade zouden deskundigen eigenlijk met factor 25 moeten rekenen, uitgaande van een rente van 4%. Bij een rentepercentage van 3% of 5% is de looptijd bij factor 10, respectievelijk twaalf en veertien jaar. Onderstaand is tabel 5.1 uitgebreid en hierin is per rechthebbende aangegeven hoeveel jaar vergoeding een rechthebbende ongeveer krijgt bij de vastgestelde factor, maar bij verschillende rentepercentages. Tabel 5.2 Aantal jaren vergoeding per rechthebbende bij verschillende rentepercentages Rechthebbenden

Factoren Benadering aantal jaren vergoeding op basis van ...% rente 2% 3% 4% 5% 6% Eigenaar 10 11,5 12 13 14 16 Pachter van een hoeve 9 10 10,5 11,5 12,5 13,5 Pachter van los land 8 9 9,5 10 10,5 11,5 Huurder 7a:290 BW bedrijfsruimte 7 max. 7,5 8 8,5 9 9,5 Huurder niet 7a:290 BW bedrijfsruimte 2 tot 5 2 tot 5,5 2 tot 5,5 2 tot 6 2 tot 6 2 tot 6 Huurder van een woning 2 2 2 2 2 2

Uit tabel 5.2 blijkt dat alleen het aanpassen van de rentevoet al invloed heeft op de hoogte van de schadeloosstelling. Hierdoor kan de schadeloosstelling afhankelijk van de actuele rentevoet al meer of minder dan volledig zijn. De te hanteren rentevoet waarmee deskundigen eigenlijk de contante waarde moeten berekenen is onder meer afhankelijk van: • De actuele rentestand; - 47 -

•

Het risico dat de onteigende in zijn onderneming of in de privé-sfeer loopt. Een ondernemer loopt namelijk risico en als vergoeding tegen de feitelijke financiële rente plaatsvindt, is dit risicomijdend gedrag en vindt er een meer dan volledige vergoeding plaats. Voor dit risico moet een opslag op de rente plaatsvinden.

Naast de rentevoet is de periode waarover schadeloosstelling plaats moet vinden van groot belang. Het vaststellen van de periode waarover schadeloosstelling van de terugkerende c.q inkomensschade plaats vindt, is lastig en kan veel discussies opleveren tussen deskundigen. Om de periode vast te kunnen stellen, is als eerste een onderscheid tussen privé-personen en ondernemingen van belang. Bij privé-personen is veelal sprake van onteigening van een woning en kunnen deskundigen bijvoorbeeld aansluiting zoeken bij de gemiddelde levensverwachting die verzekeraars hanteren in combinatie met de gemiddelde woonduur. Bij de gemiddelde woonduur moeten deskundigen dan tevens letten op onder meer de huidige leeftijd van de rechthebbende, zijn gezinssituatie, type woning en het feit of er sprake is van huur of koop. Zo betrof volgens het Ministerie van VROM de algemene gemiddelde woonduur per 1-1-2002 in de huursector twaalf jaar, tegen zestien jaar in de koopsector. Als dan blijkt dat een eigenaar van een woning net één jaar geleden verhuisd is en er nu schadeloosstelling plaatsvindt tegen factor 10, dan komt dit op basis van 4% rente neer op een schadeloosstelling van dertien jaar, terwijl als deskundigen rekening houden met de gemiddelde woonduur de eigenaar voor vijftien jaar schadeloos gesteld zou moeten worden. Bij een onderneming is de periode waarover schadeloosstelling plaatsvindt afhankelijk van de periode dat een bedrijf op een bepaalde locatie gehuisvest blijft. Deskundigen moeten afhankelijk van de bedrijfsvoering kijken naar de verhuisbewegingen van een onderneming. De verhuisbewegingen zijn onder meer afhankelijk van de algemene economische situatie, de branche waarin de onderneming zich bevindt, de ondernemingsdoelstellingen en de huidige kosten en verplichtingen met betrekking tot de bestaande huisvesting. Bij een onderneming is het ook van belang te kijken naar de juridische status van een onderneming. Is er sprake van een eenmanszaak of van bijvoorbeeld een BV of NV? In het eerste geval zullen dan ook veel meer de persoonlijke aspecten, zoals die reeds besproken zijn bij privé-personen, van belang zijn bij de bepaling van de periode waarover schadeloosstelling plaats moet vinden. Een eigenaar/gebruiker zal in veel gevallen langer in zijn pand blijven zitten dan een groeiende onderneming of een huurder. Mede afhankelijk daarvan en van de resterende levensduur van een onroerende zaak moet bepaling van de periode van schadeloosstelling plaatsvinden. Een huurder van een niet 7a:290 BW bedrijfsruimte heeft volgens tabel 5.2 recht op een vergoeding van de terugkerende c.q. inkomensschade tegen factor 5 en dat komt bij een rentestand van 4% neer op een schadeloosstelling over een periode van zes jaar. Als er echter sprake is van een vijftienjarige huurovereenkomst, met een resterende huurverplichting van twaalf jaar, een betaalde huurprijs onder de markthuurwaarde en geen tussentijdse opzeggingsmogelijkheden, is factor 5 gelet op de resterende huurtermijn aan de lage kant. Het recht voor deze huurder is de komende twaalf jaar redelijk zeker en schadeloosstelling zou bij een rentevoet van 4% tegen bijna factor 9 plaats moeten vinden. In de praktijk gebeurt dit echter niet. Deskundigen zullen een huurder, mede op basis van de jurisprudentie, nooit met meer dan factor 7 schadeloosstellen. In de huidige praktijk kijken deskundigen namelijk naar de juridische status c.q. de sterkte van het recht van de rechthebbende en de daaraan volgens de jurisprudentie gekoppelde kapitalisatiefactor, waarbij zij rekening houden met de duur van dat recht.

- 48 -

5.2 Financieringsrente De financieringsrente is goed te bepalen. Deskundigen kunnen op basis van een langlopende lening, vergelijkbaar met de periode waarover schadeloosstelling moet plaatsvinden, het rentepercentage vaststellen. Deze rentepercentages staan dagelijks in de krant of kunnen deskundigen bij diverse banken opvragen. Voor de bepaling van de financieringsrente maken deskundigen dan ook veel gebruik van de rente op langlopende staatsleningen. Indien de rente op de kapitaalmarkt boven de 10% uitkomt , zoals begin jaren ’80, treedt het verschijnsel op, dat op basis van de hoge rentelast bij financiering de onteigenende partij meer dan het totaal te investeren bedrag moet vergoeden. Dit is raar, omdat er dan eigenlijk een meer dan volledige schadeloosstelling plaatsvindt. Feitelijk zou de onteigenende partij de extra investering in één keer kunnen vergoeden, de onteigende kan de totale investering dan zonder extra financiering bekostigen. De vermogens- en inkomenspositie van de onteigende is dan ook vergelijkbaar met de situatie voor de onteigening. Een redelijk handelende ondernemer zal echter wellicht in een situatie zonder onteigening de extra investering in een vervangende onroerende zaak niet in een keer betalen, maar dit toch extern financieren. Op die manier kan hij wellicht gebruik maken van eventuele belastingvoordelen. In de praktijk komt deze situatie niet al te veel voor en de diverse onteigeningsdeskundigen die over dit onderwerp geïnterviewd zijn, geven aan niet te weten hoe de praktijk met deze situatie om zal gaan. Een totale, eenmalige vergoeding van de extra investering lijkt in deze situatie redelijk en als blijkt dat een redelijk handelende ondernemer inderdaad een extra financiering af zou sluiten, lijkt het logisch ook de kosten voor het afsluiten van deze financiering te betalen, maar ook niet meer dan dat.

5.3 Rente vrijkomend kapitaal Bij de voordeelstoerekening houden deskundigen rekening met de rente uit vrijkomend kapitaal. Van belang is welk rentepercentage deskundigen hierbij hanteren. Uitgangspunt is dat het rentepercentage aan moet sluiten bij de werkelijkheid. Een kritische benadering en goede onderbouwing van het rentepercentage zijn zodoende ook van belang. Uit de jurisprudentie blijkt dat voor wat betreft de rentevoet deskundigen aansluiting moeten zoeken bij de rente die de onteigende kan ontvangen bij een belegging c.q. investering die qua risico en liquiditeit vergelijkbaar is met de onteigende onroerende zaak30. Uit een arrest van de Hoge Raad blijkt dat niet het rendement als criterium aangehouden mag worden31. Als de onteigenende partij de onteigende vergoedt op basis van het rendement dat de onteigende op dat moment maakt, houdt hij geen rekening met het risico dat de onteigende loopt door bijvoorbeeld waardedaling of –stijging van zijn onroerende zaak. Het rendement dat een onteigende op zijn onroerende zaak haalt of waar hij genoegen mee neemt, is persoonlijk, een andere partij streeft een ander rendement na. Bij het vaststellen van de schadeloosstelling moeten deskundigen echter uitgaan van redelijk handelende partijen en niet van een persoonlijke situatie.

30

Hoge Raad, 21 december 1960, NJ 19601, 115 (Van den Hoek/Ridderkerk) en Hoge Raad, 7 december 1966, NJ 1967, 50 (Rotterdam/Van der Vorm) 31 Hoge Raad, 6 januari 1982, NJO 1982, 5 (Staat/Van den Biggelaar)

- 49 -

Het risico van een onroerende zaak is afhankelijk van diverse factoren, zoals bijvoorbeeld: • Soort onroerende zaak; • Courantheid; • Waardevastheid; • Verhuurd of leeg; • Verhuurbaarheid; • Onderhoudstoestand; • Financieringsmogelijkheden. Hoe groter het risico is, hoe hoger het rentepercentage moet zijn om dit risico te kunnen afdekken. Onder liquiditeit verstaat de markt het vermogen om het geïnvesteerde kapitaal op elk moment vrij te maken. Is er sprake van een hoge liquiditeit, dan kan de eigenaar de onroerende zaak snel en tegen een redelijke prijs te gelde maken. De liquiditeit is in de praktijk moeilijk separaat in een rentepercentage uit te drukken en deskundigen zien dit criterium dan ook veel meer in samenhang met het risico van een onroerende zaak. Een courante onroerende zaak is bijvoorbeeld sneller te gelde te maken dan een incourante onroerende zaak en zodoende is er ook minder risico. Risico en liquiditeit hangen toch nauw samen met het rendement dat een gemiddelde marktpartij op een onroerende zaak kan maken. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat veel deskundigen een percentage van 4% hanteren voor een onroerende zaak met het minste risico, te weten agrarische, onbebouwde grond. Dit rentepercentage is gebaseerd op het rendement van een veilige investering in de tijd dat er nog geen sprake was van geldontwaarding, waarbij de deskundigen wel erkennen dat zo’n soort belegging een fictie is. Hoe groter het risico is, hoe hoger het rentepercentage zal zijn. Op basis hiervan hanteren deskundigen in de agrarische sector veelal de navolgende rentepercentages: • Grond zonder bebouwing: 4%; • Gebouwen: 5%; • Inventaris: 5%; • Vee: 6%. De door de agrarische sector gehanteerde rentepercentages zijn veelal vast en worden niet aangepast aan de economische realiteit. Voor stedelijke onroerende zaken kunnen deskundigen heel goed aansluiting zoeken bij het rendement dat beleggers en eigenaar/gebruikers hanteren. In de loop der tijd heeft de rentestand gefluctueerd van heel hoog tot heel laag en daarmee samenhangend fluctueert ook het rendement dat iemand op een onroerende zaak wenst te behalen, omdat de rentestand nauw samenhangt met de financierbaarheid van een onroerende zaak en zodoende met het risico. Ook de schaarste van een onroerende zaak is van invloed op het risico en het rendement. Een vast rentepercentage zoals hierboven beschreven in de agrarische sector lijkt daarom niet correct en deskundigen zullen dan ook meer aansluiting moeten zoeken bij de actuele rentestand, het risico, de liquiditeit en de daarmee samenhangende rendementsinschatting op de peildatum. Omdat de schadeloosstelling geen betrekking heeft op het verleden, maar op de toekomst, kunnen rentestanden uit het verleden alleen maar een leidraad vormen voor de inschatting van de toekomstige rentestand door deskundigen. Voor het toekomstige renteverloop kunnen deskundigen bijvoorbeeld aansluiting zoeken bij de door het Centraal Plan Bureau gepresenteerde prognoses. Het is ook - 50 -

heel goed mogelijk om aansluiting te zoeken bij het rendement dat beleggers en eigenaar/gebruikers hanteren voor onroerende zaken en op basis waarvan zij (ver)koop beslissingen nemen.

5.4 Percentage nieuw voor oud Bij verplaatsing van een onderneming zal de onteigende of een nieuwe onroerende zaak realiseren of zijn intrek nemen in een bestaande vervangende onroerende zaak. Veelal ondervindt de onteigende echter economische voordelen van de vervangende onroerende zaak. In hoofdstuk 3.3.2 is reeds aangegeven dat hierbij onder meer de volgende punten economisch van belang zijn: • Functionele voordelen, zoals bijvoorbeeld een betere routing binnen de bedrijfsvoering; • Technische voordelen, zoals bijvoorbeeld een betere onderhoudstoestand en/of lagere exploitatielasten; • Bereikbaarheid; • Eventuele uitbreidingsmogelijkheden. De economische voordelen drukken deskundigen bij de schadeloosstelling uit in een percentage, het nieuw voor oud percentage. Dit percentage is in veel gevallen arbitrair vastgesteld. Volgens de Hoge Raad mogen deskundigen het percentage nieuw voor oud met de “natte vinger” bepalen op basis van hun expertise, waarbij de intuïtie en de ervaring van deskundigen van belang zijn. Afhankelijk van de te behartigen belangen kunnen deskundigen dit percentage dan ook hoog of laag inschatten. In de praktijk ligt het percentage nieuw voor oud veelal tussen de 10% en 40%, een zeer ruime bandbreedte. De beste manier om het voordeel nieuw voor oud te berekenen is om alle lasten die betrekking hebben op de te onteigenen onroerende zaak te vergelijken met alle lasten die betrekking hebben op de vervangende onroerende zaak. Het verschil tussen die twee is het bedrag nieuw voor oud dat deskundigen bij de berekening van de schadeloosstelling in mindering brengen. Een groot deel van de lasten kunnen deskundigen op de een of andere manier wel achterhalen. Dit is echter arbeidsintensief en het is bijna onmogelijk om alle lasten te benoemen. In de praktijk blijkt dan ook dat deskundigen het voordeel nieuw voor oud helaas niet altijd op deze manier berekenen. De eventuele voor- en/of nadelen van een vervangende onroerende zaak komen voor marktpartijen gedeeltelijk tot uitdrukking in de onderhandse verkoopwaarde. De waarde zal hoger zijn naarmate het pand in een betere technische en functionele staat verkeert. Marktpartijen hebben namelijk meer over voor bijvoorbeeld een nieuwbouw bedrijfspand, met een vrije hoogte van zeven meter, een vloerbelasting van 2.500 kg en een goede vrije overspanning, dan voor een bedrijfspand van twintig jaar oud, met een vrije hoogte van vier en een halve meter, een vloerbelasting van 1.000 kg en kolommen om de drie meter. Een benadering van het percentage nieuw voor oud zou daarom kunnen zijn:

Waarde vervangende onroerende zaak -/- waarde te onteigenen onroerende zaak Waarde vervangende onroerende zaak

- 51 -

Onderstaand is een voorbeeld opgenomen om dit toe te lichten.

Voorbeeld 5.1 Benadering nieuw voor oud percentage marktpartijen Uitgangspunten: Oppervlakte VVO Huurwaarde BAR k.k.

Te onteigenen onroerende zaak 1.900 m² VVO 40,00 EUR/m² 10,00%

Waarde vervangende onroerende zaak Waarde te onteigenen onroerende zaak Verschil

Vervangende onroerende zaak 1.900 m² VVO 50,00 EUR/m² 9,09% EUR EUR EUR

Benadering percentage nieuw voor oud

1.045.000 760.000 285.000 27,27%

Eventuele specifieke, extra voordelen voor de onteigende zijn niet in deze berekening meegenomen en moeten deskundigen separaat bepalen. Denk bijvoorbeeld aan een betere routing binnen het bedrijf, waardoor productieprocessen sneller gaan en waardoor er een kostenbesparing voor de onteigende optreedt. Tussen die specifieke lasten voor en na onteigening moet alsnog separaat vergelijking plaatsvinden en het eventuele jaarlijkse voordeel moeten deskundigen dan ook verrekenen met de jaarlijkse financieringslast. Ook de heer drs. P.C. van Arnhem heeft in een lezing in oktober 2000 aangegeven dat de onderbouwing van het nieuw voor oud percentage beter kan. Hij heeft hiervoor aansluiting gezocht bij de analysetechnieken van de beleggers en zet alle kasstromen van de onroerende zaak na onteigening af tegen alle kasstromen van de onroerende zaak voor onteigening, om zodoende het nieuw voor oud percentage te kunnen onderbouwen. Het verschil tussen deze uitkomsten vormt de basis om het nieuw voor oud percentage te kunnen berekenen. Deel het verschil op de investeringskosten van de vervangende onroerende zaak en je benadert een realistisch nieuw voor oud percentage. Als conclusie stelt hij dat de vastgoed analysetechnieken, zoals deze door professionele beleggers worden gehanteerd, in principe relevant zijn voor de onderbouwing van het nieuw voor oud percentage. Ook stelt hij dat naarmate de aftrek voor economische veroudering in plaats van door een intuïtief percentage wordt benaderd door een uiteenrafeling in een veelheid aan factoren, die elk zorgvuldig worden gekwalificeerd en in de tijd gewogen, er zonder twijfel een verbetering ten opzichte van de huidige praktijk ontstaat. Het is zeker geen overbodige luxe om een onderbouwing van het nieuw voor oud percentage te gebruiken bij de vaststelling van de schadeloosstelling in plaats van bepaling van dit percentage met de “natte vinger”. In dit laatste geval kan de onteigenende partij de onteigende bevoordelen of benadelen, waardoor er feitelijk geen sprake is van een gelijkwaardige vermogens- en inkomenssituatie na de onteigening in vergelijking met de situatie voor de onteigening.

- 52 -

5.5 Hoogte werkelijke waarde Naast alle in dit hoofdstuk genoemde aspecten die de schadeloosstelling kunnen beïnvloeden, ten slotte nog kort iets over de hoogte van de werkelijke waarde, die ook van invloed is op de hoogte van de schadeloosstelling. Hoe deskundigen de werkelijke waarde berekenen is reeds besproken in hoofdstuk 3.1, maar de invloed van de werkelijke waarde op de totale schadeloosstelling is nog niet aan de orde geweest. Voorbeeld 5.2 laat zien dat de hoogte van de werkelijke waarde van invloed is op de schadeloosstelling uitgaande van de fictie van verplaatsing.

Voorbeeld 5.2 Vergelijking schadeloosstelling uitgaande van verplaatsing bij een verschil van 10% van de werkelijke waarde Schadeloosstelling 1

Schadeloosstelling 2

EUR EUR EUR EUR

1.500.000 1.080.000 150.000 270.000

EUR EUR EUR EUR

1.500.000 972.000 150.000 378.000

EUR EUR EUR

13.500 2.700 10.800

EUR EUR EUR

18.900 3.780 15.120

Inkomensschade totaal, bij kapitalisatiefactor 10 EUR

108.000

EUR

151.200

1.080.000 150.000 108.000 1.338.000

EUR EUR EUR EUR

972.000 150.000 151.200 1.273.200

Stichtingskosten nieuwbouw -/- Werkelijke waarde onteigende -/- Onrendabele top Extra investering Extra rentelasten -/- Nieuw voor oud correctie Inkomensschade per jaar

5% 20%

Totale schadeloosstelling Werkelijke waarde onteigende Onrendabele top Inkomensschade

EUR EUR EUR EUR

Deskundigen moeten naar beste weten en kunnen de werkelijke waarde vaststellen en zij mogen de werkelijke waarde niet bewust hoger of lager vaststellen. In de praktijk zal echter blijken dat als meerdere deskundigen de werkelijk waarde bepalen, de bepaalde waarden onderling iets van elkaar zullen afwijken. De verschillen liggen meestal binnen een marge van circa 10%. In bovenstaand voorbeeld is er een verschil van 10% tussen de werkelijke waarde van schadeloosstelling 1 en de werkelijke waarde van schadeloosstelling 2 aangehouden. Uit dit voorbeeld blijkt vervolgens dat hoe hoger de werkelijke waarde is, hoe lager de extra investering met de daaruit voortkomende extra rentelasten is. Bij een rentepercentage van 5% en een kapitalisatiefactor van 10 blijkt dat de totale schadeloosstelling hoger is naarmate de werkelijke waarde hoger is. De mate van invloed van de werkelijke waarde op de schadeloosstelling is onder meer afhankelijk van de actuele financieringsrente en de kapitalisatiefactor. Het feit dat de onteigenende partij de werkelijke waarde integraal moet vergoeden en vergoeding van de terugkerende c.q. inkomensschade plaatsvindt op basis van een uit de jurisprudentie afkomstige kapitalisatiefactor speelt hierbij een rol.

- 53 -

6 Conclusie In de voorgaande hoofdstukken is nader ingegaan op de onteigeningsproblematiek en hoe deskundigen komen tot de vaststelling van de schadeloosstelling. Onteigening kan niet zomaar plaats vinden. Er moet voldaan zijn aan drie vereisten: • Er is sprake van een algemeen belang; • De rechthebbende is vooraf verzekerd van een schadeloosstelling; • Betrokken partijen moeten voldoen aan de bij wet gestelde voorschriften. Deskundigen die met onteigening te maken krijgen, moeten bij het vaststellen van de schadeloosstelling rekening houden met de specifieke wet- en regelgeving en jurisprudentie. Binnen de onteigeningsproblematiek draait het om de vaststelling van deze schadeloosstelling. In de Onteigeningswet is de belangrijkste wet- en regelgeving hieromtrent opgenomen. Omdat onteigening alleen plaats kan vinden in het algemeen belang, zijn alleen de Staat, een provincie, een gemeente of een waterschap bevoegd om te onteigenen. In het algemeen belang kan daarnaast ook door natuurlijke personen of privaatrechtelijke rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid, aan wie de uitvoering van het werk, dat onteigening vordert, is toegestaan, onteigening plaatsvinden. In de Onteigeningswet (artikel 3, lid 1 en 2 Onteigeningswet) zijn de rechthebbenden opgenomen: • De eigenaar van de te onteigenen onroerende zaak; • De zakelijk rechthebbenden, zoals vermeld in artikel 4, lid 1 Onteigeningswet (de zakelijk rechthebbenden van opstal, erfpacht, vruchtgebruik, gebruik, bewoning of beklemming); • De derde belanghebbenden (de beperkt gerechtigden, huurders, onderhuurders, pachters, onderpachters, bezitters, eigenaren in geval van mandeligheid volgens artikel 5:60 lid 2 BW, schuldeisers als bedoeld in artikel 6:252 BW en zij die op de te onteigenen zaak of op een recht waaraan dat is onderworpen, beslag hebben gelegd). De onteigeningsprocedure is in te delen in een administratieve en een gerechtelijke fase. Voordat tot de gerechtelijke fase kan worden overgegaan, zal te allen tijde eerst de administratieve fase doorlopen moeten zijn. In de administratieve fase bekijkt de onteigenende partij of er een feitelijke grondslag voor onteigening is. Hierbij zijn nut en noodzaak tot onteigening van wezenlijk belang. Is dit het geval, dan zal de Kroon een onteigeningstitel afgeven. Belangrijk in de administratieve fase is een serieuze poging om het te onteigenen via minnelijke weg te verwerven. De schadeloosstelling voor de rechthebbenden moet volgens artikel 40 Onteigeningswet volledig zijn, waarbij het van belang is dat de rechthebbenden voor en na onteigening een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie hebben.

- 54 -

Voor schadeloosstelling komen zodoende in aanmerking: • Vermogensschade: o Werkelijke waarde van de te onteigenen onroerende zaak; o Waardevermindering van het overblijvende, dat niet voor onteigening in aanmerking komt; • Overige vergoedingen: o Terugkerende c.q. inkomensschade; o Eenmalige schade. Bovenstaande schadeloosstellingscomponenten komen alleen voor schadeloosstelling in aanmerking als de schade een rechtstreeks en een noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Bij het vaststellen van de schadeloosstelling moeten deskundigen uitgaan van twee ficties: • De onteigende acteert als een redelijk handelende verkoper en de onteigenende partij als een redelijk handelende koper; • Er is óf sprake van verplaatsing óf van (gedeeltelijke) liquidatie. Het gaat zodoende niet om de persoonlijke situatie van de onteigende, maar om de situatie waarin hij als redelijk handelende partij acteert. De bepaling van de werkelijke waarde kan via diverse taxatiemethoden plaatsvinden. Van belang bij de waardering zijn de volgende uitgangspunten: • Het eliminatiebeginsel (het werk en het plan van het werk waarvoor onteigening plaatsvindt, moeten worden weggedacht); • De huidige en de toekomstige bestemming; • Complexbenadering. Bij het bepalen van de waardevermindering van het overblijvende geldt het eliminatiebeginsel, in tegenstelling tot bij het bepalen van de werkelijke waarde, niet. Het werk waarvoor onteigend wordt is bij het bepalen van de waardevermindering wel van belang. De waardevermindering van het overblijvende bepalen deskundigen door eerst de waarde vóór onteigening integraal vast te stellen, te weten het te onteigenen en het overblijvende gedeelte en daarna de waarde van beide delen separaat te bepalen nadat de onteigening heeft plaatsgevonden. Als de waarde van de beide delen te samen minder is dan de waarde van het geheel vóór onteigening, dan vormt dat verschil de waardevermindering van het overblijvende. Voordat de deskundigen de terugkerende c.q. inkomensschade kunnen bepalen, zullen ze eerst moeten beoordelen of er sprake is van de fictie verplaatsing of (gedeeltelijke) liquidatie. Hierbij moeten ze inschatten hoe een redelijk handelende ondernemer die onder dezelfde omstandigheden, maar zonder dat er sprake is van onteigening, op basis van zakelijke overwegingen een beslissing neemt, zal handelen. Afhankelijk van de fictie komen er bepaalde kosten voor schadeloosstelling in aanmerking. Deze kosten kapitaliseren deskundigen met een uit de jurisprudentie voortkomende kapitalisatiefactor per rechthebbende. De kapitalisatiefactoren per rechthebbende zijn weergegeven in de navolgende tabel.

- 55 -

Rechthebbenden Kapitalisatiefactoren Eigenaar-gebruiker 10 Pachter van een hoeve 9 Pachter van los land 8 Huurder 7a:290 BW bedrijfsruimte 7 maximaal Huurder niet 7a:290 BW bedrijfsruimte 2 tot 5 afhankelijk van juridische positie Huurder van een woning 2 Bron: George G.M. ten Have, Taxatieleer, vastgoed 2, 2003, p 231 Als deskundigen het uitgangspunt van (gedeeltelijke) liquidatie hanteren, bepalen zij de schadeloosstelling van de terugkerende c.q. inkomensschade op basis van de volgende, belangrijkste aspecten: • Rente vrijkomend kapitaal; • Vrijkomende arbeid; • Jaarlijks inkomen c.q. winst. Bij gedeeltelijke liquidatie houden de deskundigen tevens rekening met bijvoorbeeld: • Omrijschade; • Zwaarder drukkende lasten; • Snijschade; • Schade wegens verkleining. Indien er sprake is van verplaatsing, dan is de voornaamste terugkerende c.q. inkomensschade de schade door hogere huisvestingslasten, zoals bijvoorbeeld financieringsschade. De financieringsschade is de hogere rentelast doordat de investering in vervangende huisvesting hoger uitvalt dan de werkelijke waarde van het onteigende. De vervangende huisvesting heeft veelal economische voordelen, hiervoor dient dan ook een zogenaamde nieuw voor oud correctie plaats te vinden. Bij onteigening van een woning moet de onteigende schadeloosgesteld worden op basis van een gelijkwaardig woongenot. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat bij onteigening van een eigen woning deskundigen eerst moeten kijken of er een vervangende huurwoning met gelijkwaardig woongenot is. Pas als er gegronde redenen zijn, op basis van objectieve en zakelijke maatstaven, behoort een vervangende eigen woning tot de mogelijkheden. De persoonlijke voorkeur van de onteigende ziet de rechter niet als een gegronde reden. In de praktijk wordt een eigenaar van een woning veelal toch op basis van een vervangende eigen woning schadeloosgesteld, zeker als er sprake is van een minnelijke verweving. Zowel bij verplaatsing, als bij (gedeeltelijke) liquidatie kan er sprake zijn van belastingschade. De jurisprudentie verstaat onder belastingschade, de schade op het gebied van belastingen die door de onteigening is veroorzaakt en die voor vergoeding in aanmerking komt. In de schadeloosstelling die de onteigende ontvangt zijn veelal posten begrepen die fiscaal als inkomen moeten worden beschouwd en waarover de onteigende door de onteigening meer of eerder belasting moet betalen dan in de situatie dat datzelfde inkomen, zonder dat er sprake zou zijn van onteigening, anders verdeeld en op andere tijdstippen, aan de onteigende zou zijn toegevallen. De belastingschade bestaat uit het verschil tussen de belasting over de ineens ontvangen inkomsten die de onteigende moet betalen direct na de onteigening en de contante waarde van de toekomstige belastingen over die inkomsten die de onteigende zou moeten betalen zonder de onteigening.

- 56 -

Onder eenmalige schade tenslotte verstaan deskundigen de eenmalige vermogensschade, zoals bijvoorbeeld verhuiskosten, eventuele stagnatiekosten, wederbeleggingskosten, kosten met betrekking tot een onrendabele top, proceskosten en kosten voor deskundige bijstand. De werkelijke waarde van het onteigende komt integraal voor vergoeding in aanmerking. Tussen de andere schadecomponenten moet verrekening van eventuele voor- en nadelen plaatsvinden, zodat er een niet meer of minder dan volledige schadeloosstelling plaatsvindt. Maar is er nou eigenlijk sprake van een volledige schadeloosstelling? In de wet- en regelgeving en jurisprudentie zijn diverse uitgangspunten opgenomen waarmee deskundigen bij de vaststelling van de schadeloosstelling rekening moeten houden. Denk bijvoorbeeld aan de fictie van een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper. De persoonlijke situatie is volgens de wetgever niet van belang en alleen al hierdoor ben ik van mening dat er geen sprake is van een volledige schadeloosstelling voor iedere rechthebbende. De kapitalisatiefactoren waarmee deskundigen de schadeloosstelling van de terugkerende c.q. inkomensschade berekenen, komen voort uit de jurisprudentie en zijn niet volgens de economische realiteit vastgesteld. Doordat de kapitalisatiefactor niet op de economische realiteit is gebaseerd, kan er niet in alle gevallen sprake zijn van een volledige schadeloosstelling. Deskundigen moeten de kapitalisatiefactor eigenlijk vaststellen op basis van: • De actuele rentestand; • Het risico dat de onteigende in zijn onderneming of in de privé-sfeer loopt; • De periode waarover de onteigende schade leidt. In de huidige praktijk kijken deskundigen naar de juridische status c.q. de sterkte van het recht van de rechthebbende en de daaraan volgens de jurisprudentie gekoppelde kapitalisatiefactor, waarbij zij rekening houden met de duur van dat recht. Aanpassing van de kapitalisatiefactor aan de feitelijke situatie is mogelijk, maar moet gebeuren aan de hand van goed onderbouwde argumenten. In de praktijk blijkt een aanpassing aan de feitelijke situatie niet vaak voor te komen. Het Witte Paard arrest heeft er voor gezorgd dat aanpassing van de schadeloosstelling aan de werkelijk geleden schade mogelijk is. Dit is echter alleen mogelijk voor huurders van een niet 7:309, lid 5 BW bedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld een woning en als aangetoond kan worden dat de werkelijk geleden schade niet in redelijke verhouding staat tot de in de Onteigeningswet gestelde schadeloosstelling van tweemaal de jaarhuur. De kapitalisatie van de terugkerende c.q. inkomensschade gebeurt in dat geval tegen een voor huurders gebruikelijke kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor is afkomstig uit de jurisprudentie. Voor wat betreft de financieringsrente sluiten deskundigen al wel aan bij de actuele rentestanden. Deskundigen kunnen op basis van een langlopende lening, vergelijkbaar met de periode waarover schadeloosstelling moet plaatsvinden, het rentepercentage vaststellen. Voor de bepaling van de financieringsrente maken deskundigen dan ook veel gebruik van de rente op langlopende staatsleningen. Deze benadering past in het beeld van de volledige schadeloosstelling. Bij de rente op vrijkomend kapitaal geldt als uitgangspunt dat het rentepercentage aan moet sluiten bij de werkelijkheid, rekening houdend met het risico en de liquiditeit van het onteigende. In de praktijk blijkt echter dat deskundigen rentepercentages hanteren die zijn

- 57 -

afgeleid van de agrarische sector. De rentepercentages in de agrarische sector zijn veelal vast en worden niet aangepast aan de economische realiteit. Een rentepercentage afgeleid van de gehanteerde rentepercentages in de agrarische sector lijkt daarom niet correct en deskundigen zullen mijn inziens dan ook meer aansluiting moeten zoeken bij de actuele rentestand, het risico, de liquiditeit en de daarmee samenhangende rendementsinschatting. Het is heel goed mogelijk om aansluiting te zoeken bij het rendement dat beleggers en eigenaar/gebruikers hanteren voor onroerende zaken en op basis waarvan zij (ver)koop beslissingen nemen. Een vast rentepercentage zorgt in ieder geval niet voor een situatie, waarin de vermogens- en inkomenssituatie van de onteigende, op basis van de economische realiteit, zowel voor als na onteigening vergelijkbaar is. Het percentage nieuw voor oud mogen deskundigen volgens de Hoge Raad met de “natte vinger” op basis van hun expertise vaststellen, waarbij de intuïtie en de ervaring van deskundigen van belang zijn. Het is echter ook mogelijk dit percentage te onderbouwen, alleen gebeurt dit in de praktijk niet altijd. Het onderbouwen van het nieuw voor oud percentage is geen overbodige luxe, want zonder goede onderbouwing is het mogelijk dat deskundigen de onteigende bevoordelen of benadelen, waardoor er feitelijk geen sprake is van een gelijkwaardige vermogens- en inkomenssituatie na de onteigening in vergelijking met de situatie voor de onteigening. Als deskundigen het percentage nieuw voor oud op basis van de “natte vinger” hoger vaststellen dan deze in werkelijkheid is, dan vindt er een minder dan volledige schadeloosstelling plaats. En tot slot is ook de hoogte van de werkelijke waarde van het onteigende nog van invloed op de schadeloosstelling. De mate van invloed van de werkelijke waarde op de schadeloosstelling is onder meer afhankelijk van de actuele financieringsrente en de kapitalisatiefactor. Het feit dat de onteigenende partij de werkelijke waarde integraal moet vergoeden en vergoeding van de terugkerende c.q. inkomensschade plaatsvindt op basis van een uit de jurisprudentie afkomstige kapitalisatiefactor speelt hierbij een rol. Uit voorbeeld 5.2 blijkt dat bij een lager vastgestelde werkelijke waarde, de extra investering, met de daaruit voortkomende extra rentelasten, voor vervangende huisvesting hoger zal zijn. Op basis van een financieringsrentepercentage van 5% en een kapitalisatiefactor van 10 is daardoor de totale schadeloosstelling lager, dan bij een hoger vastgestelde werkelijke waarde. Hieruit blijkt dat ook de hoogte van de werkelijke waarde van invloed is op de hoogte van de schadeloosstelling. De aspecten van een redelijk handelende koper en redelijk handelende verkoper, een gestandaardiseerde kapitalisatiefactor, een vast gehanteerd rentepercentage bij vrijkomend kapitaal, een percentage nieuw voor oud gebaseerd op de “natte vinger” en de invloed van de hoogte van de werkelijke waarde zorgen ervoor dat de schadeloosstelling soms meer en soms minder dan volledig is. Bij een meer dan volledige schadeloosstelling is de vermogens- en inkomenspositie van de rechthebbende na de onteigening verbeterd ten opzichte van de situatie voor de onteigening. Dit is niet de bedoeling van de wetgever, maar de rechthebbende is in ieder geval niet minder dan volledig schadeloosgesteld. Bij een minder dan volledige schadeloosstelling is de vermogens- en inkomenspositie van de rechthebbende na de onteigening verslechterd ten opzichte van de situatie voor de onteigening. Als deze situatie zich voordoet, is er geen sprake van een volledige schadeloosstelling. Dit laatste is zeker niet de bedoeling van de wetgever geweest die een volledige schadeloosstelling nastreeft, waarin de vermogens- en inkomenspositie van de onteigende zowel voor als na de onteigening gelijkwaardig moet zijn.

- 58 -

De schadeloosstelling zal waarschijnlijk nooit voor iedere rechthebbende volledig zijn, ook niet als deskundigen de schadeloosstelling op basis van actuele, economische parameters vaststellen. Iedere deskundige zal de parameters namelijk anders interpreteren. Een stukje subjectiviteit zal daarom altijd aanwezig zijn. Door een goede onderbouwing van de schadeloosstelling en door het gebruik van actuele, economische parameters krijgen rechthebbenden echter wel een beter inzicht in de schadeloosstelling en kunnen deskundigen de schadeloosstelling aanpassen aan de feitelijke situatie.

- 59 -

Literatuur (alfabetische volgorde auteur) Arnhem, drs. P.C. van, Naar een economische benadering van voordeelstoerekening en factor 10, reflectie van een lezing bij gelegenheid van het 25-jarig jubileum van de opleiding grondverwerving en schaderegeling , 27 oktober 2000 Commissie HSL-Zuid, HSL Zuid, Grondverweving, interne publicatie, z.j. Drijver-van Rijckevorsel, mr. J.E.F.M den, mr. A.W. van Engen, Onteigening, Recht en Praktijk 22, Kluwer, Deventer, 2003 (3e druk) Groot, mr. J.F. de, ‘Belastingschade bij onteigening onder de Wet IB 2001’. In: Bouwrecht, jaargang 41, nr. 1, januari 2004, pp 17-28 Have, George G.M ten, Taxatieleer vastgoed 1, Wolters Noordhoff, Groningen/Houten, 2002 (3e druk) Have, George G.M ten, Taxatieleer vastgoed 2, Wolters Noordhoff, Groningen/Houten, 2003 (3e druk) Hogeweg, drs. R, Een goed rapport, Aanwijzingen voor de uiterlijke verzorging van rapporten, scripties en verslagen, interne publicatie Haarlem Business School, 1996 Kluwer, Wetgeving Makelaardij O.G. 2005/2006, Kluwer, Deventer, 2005 Mierlo, mr. H.J.M. van, mr. E. van der Schans, mr. J.F. de Groot, Praktijkdag Onteigeningsrecht 19 november 2002, Koninklijklijke Vermande, Den Haag, 2002 Ministerie van VROM, brief huurbeleid voor de langere en korte termijn, kenmerk DBO 2003099546, www.vrom.nl/dos/wonen/briefTK_HuurbeleidLT.pdf NVM SOM, drs. P.C. van Arnhem MRE MRICS, Waardebepaling, 2a Taxatie van beperkte rechten, interne publicatie NVM SOM, 2004 PBNA, Taxatieleer, Deel G uit Bestuursrechtelijke schadevergoeding, z.j. Schans, mr. E van der, ‘Complexen en complicaties. De egalisatieregel in het onteigeningsrecht’. In: Bouwrecht, jaargang 32, nr. 11, november 1995, pp 893-898 Sluysmans, mr. J.A.M.A., mr. W.J.E. van der Werf, ‘Verweer in de administratieve onteigeningsfase, Een analyse van de Koninklijke Besluiten tot onteigening’. In: Bouwrecht, jaargang 42, nr. 9, september 2005, pp 767-778 Witte, mr. D.H. de, ‘Schadebegroting: geen ‘natte vinger werk’ 1’. In: Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, jaargang 1, januari/februari 2004, pp 17-20 Witte, mr. D.H. de, ‘Schadebegroting: geen ‘natte vinger werk’ 2’. In: Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, jaargang 1, maart/april 2004, pp 44-49 - 60 -

Interviews: drs. P.C. van Arnhem MRE MRICS RT George G.M. ten Have RT ing. P.A.L.M. de Jong MSRE RT

Internetsites: www.belastingdienst.nl www.cbs.nl www.onteigening.nl www.rechtspraak.nl www.statistics.dnb.nl www.tenhaveadvies.nl www.vanarnhem.nl www.vandale.nl www.vrom.nl www.wetboek.net

- 61 -