Onderzoeksrapport Modulair Bouwen

Onderzoeksrapport Modulair Bouwen

Project “aanpasbaar & betaalbaar wonen”

Versie 1 Enschede, 7 juli 2015 Leon Kleizen & Joris Kodde

1

Onderzoeksrapport Modulair Bouwen Aanpasbaar wonen met modulaire eenheden

Academie Minor Studiejaar Datum Projectleden Opdrachtgevers Begeleider:

School of Business Building & Technology Industrieel bouwen en product ontwerp 2014/2015 7-7-2015 (versie: Definitieve rapportage) Leon Kleizen, 353867 Joris Kodde, 325009 Pioneering Reinnier Wender Judith Engbers-Lansink

2

Voorwoord Tijdens het project ‘Aanpasbaar & betaalbaar wonen’ onderzoeken we of er behoefte is aan aanpasbaar wonen door te bouwen met modulaire eenheden. Door met modulaire eenheden te werken moet de woning uiteindelijk betaalbaarder zijn dan een traditionele woning. Het onderzoek wordt in opdracht van Stichting Pioneering en Reinnier Wender uitgevoerd. Stichting Pioneering staat voor vernieuwing van technologie en ondernemerschap en Reinnier Wender is een Bouwprojectmanager en adviseur Onze dank gaat dan ook uit naar Joke Bults van Stichting Pioneering en Reinnier Wender voor de medewerking tijdens het onderzoek. Ook willen wij de volgende personen J. Slot, L. ter Stal en A. Hagendoorn van woningcorporatie Domijn bedanken voor hun medewerking tijdens de Brainstorm sessie. De woningcorporaties die feedback hebben gegeven op de enquête, en dhr. Fred Sanders voor zijn persoonlijke feedback. Tot slot willen wij mevrouw J. Engbers van de minor industrieel bouwen en productontwerp bedanken voor de begeleiding tijdens dit onderzoek. Met vriendelijke groeten, Leon Kleizen & Joris Kodde 26 juni 2015

3

Samenvatting Aanpasbaar bouwen door het combineren van verschillende modules is een idee van dhr. Reinnier Wender. Hij heeft een eigen vooronderzoek gedaan naar de kosten en voordelen van deze bouwmethode, waarna hij contact heeft opgenomen met Pioneering. Pioneering en Reinnier Wender wilden graag dat onderzocht wordt of er ook behoefte aan het bouwen met verschillende modules is. Het onderzoek naar de behoefte is gericht op woningcorporaties, omdat deze een grote afzetmarkt betekenen. Omdat er gedefinieerd moest worden of er behoefte naar dit product is, dat op zichzelf ook nog in conceptfase was bestaat het onderzoek in feite uit twee onderdelen. Het ene onderdeel beslaat de verdere ontwikkeling van de basiswoning en het betaalbaar houden voor de doelgroep (woningcorporaties) en het andere onderdeel is de vraag of er behoefte is aan het concept. De hoofdvraag die hieruit voortvloeit is dan ook: “Kan wonen weer betaalbaar worden door met modulaire eenheden te werken, waardoor de woningen aanpasbaar zijn aan de verschillende fasen van ons leven?” In dit onderzoek zijn verschillende manieren gebruikt om informatie te verzamelen. De deelvragen ‘Uit welke levensfasen bestaat het leven van de bewoner?’, ‘Wanneer is wonen betaalbaar?’ en ‘Aan welke bewonersbehoeften moet de basiswoning voldoen?’ zijn beantwoord met deskresearch, zoals beschreven in het plan van aanpak. (bijlage 3). De deelvraag ‘Wat zijn de voor- en nadelen van de basiswoning?’ is zowel beantwoord met deskresearch als tijdens een brainstormsessie met Domijn als eenmalig betrokken woningcorporatie en de deelvraag ‘Is er behoefte aan aanpasbaar bouwen met de basiswoning?’ is beantwoord door deskresearch, een enquête met follow-up, informatie van Domijn en een uitleg van een oud-directeur en visitator van woningcorporaties. Deze hoofdvraag ‘Kan wonen weer betaalbaar worden door met modulaire eenheden te werken, waardoor de woningen aanpasbaar zijn aan de verschillende fasen van ons leven?’ hebben wij negatief beantwoord, omdat de nadelen die bouwen met modules als bouwdelen te veel nadelen met zich meebrengt voor woningcorporaties. Voordelen van het bouwen met deze modules is dat het door standaardisatie goedkoop is om te produceren, door het aan- en afkoppelen van modules zijn er nooit ongewenste ruimten in de woning en is de prijs van de woning aanpasbaar aan de behoefte in woonruimte die bestaat bij de bewoner. Nadelen van het concept zijn dat het gebouw, omdat het uit gestandaardiseerde modules bestaat, nooit goed in zijn omgeving past. Niet direct qua uitstraling, maar ook vooral door inpassing in de kavel. Ook is er voor het plaatsen van een basiswoning die later met modules uitgebouwd kan worden naar een volwaardige woning een grote kavel nodig, die de woning alsnog duur maakt. Als er dan wordt gekozen voor een kleine kavel is er bijna geen mogelijkheid tot uitbreiden meer. Een andere reden voor woningcorporaties om niet aan de slag te gaan met dit model, is dat het overige woningbestand duurder is en kan daardoor minder makkelijk verhuurbaar worden.

4

Inhoudsopgave Inleiding ................................................................................................................................................... 2 1.

Uit welke levensfasen bestaat het leven van de bewoner? ............................................................ 4

2.

Wanneer is wonen betaalbaar? ...................................................................................................... 7 2.1 Kosten traditioneel wonen ............................................................................................................ 7 2.2 Kosten Modulair wonen ................................................................................................................ 9 Conclusie ........................................................................................................................................... 12 2.3 Minimum - maximum scenario modificaties woning .................................................................. 12

3.

Principes van het concept ............................................................................................................. 16 3.1 Bewonersbehoeften van de basiswoning ................................................................................... 16 3.2 Welke vijf modules kunnen de basiswoning aanvullen............................................................... 16 3.3 Huishoudensstatistieken van Nederland .................................................................................... 17 3.4 Redenen om een extra module te plaatsen ................................................................................ 20

4.

Vergelijking met andere bouwmethodes ...................................................................................... 22 4.1 Multicriteria analyse.................................................................................................................... 30

5.

Voor- en nadelen van de basiswoning .......................................................................................... 33

6.

Behoefte aan aanpasbaarheid ...................................................................................................... 34 6.1 Aanpasbaar bouwen en woningcorporaties ............................................................................... 34 6.2 Enquête ....................................................................................................................................... 34 6.3 Brainstormsessie ......................................................................................................................... 35 6.4 Feedback deskundig persoon ...................................................................................................... 35

7.

Conclusie ....................................................................................................................................... 36

8.

Discussie ........................................................................................................................................ 36

9.

Aanbevelingen ............................................................................................................................... 37

10.

Reflectie ..................................................................................................................................... 37

11.

Bibliografie................................................................................................................................. 38

12.

Bijlagen ...................................................................................................................................... 39

Plan van aanpak................................................................................................................................. 39 Verslag brainstormsessie................................................................................................................... 39 Enquête met formulier corporaties .................................................................................................. 39 Conceptidee na resultaten onderzoek .............................................................................................. 39

1

Inleiding Het project ‘Modulair bouwen’ is een project dat gedurende een half jaar loopt voor de minor industrieel bouwen en productontwerp. De aanleiding van dit onderzoek is dat de traditionele woningmarkt niet meer aan de eisen en wensen van de bewoners voldoen. (Zie ook onderstaand krantenartikel).Dit komt met name doordat de traditionele woningen duur zijn en ze komen veelal niet tegemoet aan de levensbehoefte in de verschillende levensfasen. Wanneer iemand van plan is om een woning te laten te bouwen wordt die ontworpen op de toekomstige wensen en eisen van de bewoner, terwijl het voor de bewoner onmogelijk is om in de toekomst te kijken. Woningen worden daarom vaak gebouwd als eengezinswoning, bovendien kunnen ze in de meeste gevallen na een aantal jaar niet aan de behoefte voldoen door kennis van betere woningen. Dit houdt in dat je de eerste jaren te veel geld betaalt voor de woning in verhouding tot de ruimte die je werkelijk nodig hebt en in de jaren daarna een woning hebt die niet meer aan de eisen van die tijd voldoet. Daarom is er steeds meer behoefte aan betaalbare woonruimte en woningen die mee groeien in de verschillende fasen van ons leven. Dit kan gerealiseerd worden door een basiswoning met modules te ontwerpen die aanpasbaar zijn aan de wensen en eisen van de bewoner. Deze woningen blijven up-to-date en de klant kan een basiswoning kopen of huren. Wanneer de klant een uitgebreidere woning wil creëren kan er een module aan de basiswoning bevestigd worden. Dit kan bijvoorbeeld zijn als een bewoner gehandicapt raakt of de samenstelling van het huishouden verandert. Het principe van de basiswoning is een woning die gericht is op een éénpersoonshuishouden. Om te kijken of hier ook werkelijk behoefte naar is bij klanten en bedrijven gaan wij in samenwerking met Reinnier Wender en Stichting Pioneering een marktonderzoek uitvoeren. Tijdens dit onderzoek gaan we bij woningcorporaties onderzoeken of er behoefte is aan aanpasbaar en betaalbaar wonen met modulaire eenheden. De hoofdvraag van het onderzoek is dan ook: “Kan wonen weer betaalbaar worden door met modulaire eenheden te werken, waardoor de woningen aanpasbaar zijn aan de verschillende fasen van ons leven?”. Het doel van dit onderzoek is het bepalen of de methode modulaire eenheden een oplossing is voor het betaalbaar wonen en of modulaire eenheden gecreëerd kunnen worden voor het aanpasbaar maken van de woning. Door in hoofdstuk 1 de levensfasen van een bewoner te beschrijven kan er bekeken worden hoe de basiswoning eruit moet gaan zien en hoe de woning aanpasbaar gemaakt moet worden. De betaalbaarheid van wonen wordt beschreven in hoofdstuk 2. Door eerst de kosten van traditioneel wonen te onderzoeken kon er daarna bepaald worden hoeveel modulair wonen mag kosten. In hoofdstuk 3 worden de modulaire principes van de basiswoning uitgelegd en welke modules meest in aanmerking komen voor het aanpassen van de basiswoning. Door verschillende modulaire methodes te vergelijken in hoofdstuk 4 is er een totaal beeld verkregen welke methodes er op de markt verkrijgbaar zijn en welke combinatie gemaakt kan worden voor het concept aanpasbaar en betaalbaar wonen. In hoofdstuk 5 worden de voor- en nadelen tegenover elkaar gelegd om te kijken of het concept haalbaar is. Uiteindelijk wordt er in hoofdstuk 6 beschreven of er behoefte is aan aanpasbaarheid en betaalbaar wonen.

2

De aanleiding van dit onderzoek is ook ontstaan door een krantenartikel:

3

1. Uit welke levensfasen bestaat het leven van de bewoner? Bij de basiswoning wordt aangenomen dat mensen die een woning willen kopen of huren willen graag zo lang mogelijk in één en dezelfde woning blijven. Dit kan alleen niet altijd waar worden gemaakt doordat de bewoner verschillende fasen in zijn/haar leven meemaakt. Deze levensfasen hebben ook steeds andere behoeftes van de bewoner aan de woning. Maar er kunnen ook onverwachte gebeurtenissen ontstaan waardoor de woning niet meer voldoet aan de behoefte van de bewoner. Door de mogelijke levensfasen van de bewoner te omschrijven kan een woning hier beter op worden aangepast.

Standaardisatie Levensloop De ouderdom is het laatste deel van je levensfase. Deze levensfase is niet alleen een individueel proces van opgroeien en ouder worden. Elke mensenleven wordt op gedeeld in jeugd, volwassenheid en ouderdom. Bij elke fase horen eigen regels en kansen zoals leerplicht of de verplichte pensionering. Regelingen zoals studiefinanciering en AOW hebben het leven voor velen verbeterd. Tegelijk dwingen ze mensen om hun opleiding vroeg in het leven af te ronden en om na hun 65e levensjaar niet meer te werken, ook als ze misschien iets anders willen. Deze standaardisering van de levensloop heeft zich ook afgespeeld bij trouwen en gezinsvorming: steeds meer mensen zijn rond dezelfde leeftijd begonnen aan huwelijken en kinderen. zie figuur 1.1 (Thomese, 2015)

Traditionele Levensloop

1e fase

2e fase

3e fase

Jeugd

Volwassen

Ouderdom

0 – 20 jaar

20-65 jaar

➢ 65 jaar

Figuur 1.1 traditionele levensloop

Meer variatie in levensloop De laatste decennia geeft de groeiende welvaart echter steeds meer keuzevrijheid en mensen blijven langer gezond door de steeds betere gezondheidszorg. Sommigen denken daarom dat de standaard levensloop verdwijnt. Er is meer variatie gekomen in familie relaties en arbeidsloopbanen. Dit komt mede door de toename van echtscheidingen en vervroegde pensionering. Maar ook mede doordat werkenden eerst een carrière willen opbouwen voordat ze aan kinderen beginnen. Het onderscheid tussen de levensfasen wordt uitgebreider. Zie figuur 1.2 (Thomese, 2015)

4

Moderne Levensloop

1e fase

2e fase

3e fase

4e fase

5e fase

Jeugd

Jongvolwassenheid

Volwassen

Actieve ouderdom

Intensieve verzorging

0-15 jaar

15-30 jaar

30-60 jaar

60-80 jaar

> 80 jaar

Figuur 1. 2 moderne levensloop

(Stoeldraijer, 2014) Volgens de moderne levensloop gaan mensen in hun 2e fase van hun leven op zich zelf wonen. De 2de fase is jong volwassenheid in de leeftijdscategorie 15 tot 30 jaar. De gemiddelde leeftijd bij het verlaten van het ouderlijk huis is 22.8 jaar. De gemiddelde leeftijd van het verlaten van het ouderlijk huis wordt alleen maar hoger. De gemiddelde leeftijd tien jaar geleden was nog 22,4 jaar. Langer thuis blijven wonen is vooral de laatste jaren versterkt: in twee jaar tijd steeg de gemiddelde leeftijd bij uit huis gaan met ruim 0,3 jaar.

Factoren verlaten van het ouderlijk huis Wanneer jongeren het ouderlijk huis verlaten hangt af van diverse factoren: - Er moet een motief zijn; - Het moet financieel haalbaar zijn; - Er moeten geen beperkingen zijn in de sociale en maatschappelijke situatie waarin jongeren zich bevinden. Motief Het verlaten van de ouderlijke woning valt samen met andere gebeurtenissen in het leven van jongeren. De belangrijkste gebeurtenissen zijn het samenwonen met een partner, het beginnen aan een opleiding of het betreden van de arbeidsmarkt. Afhankelijk van de persoonlijke situatie kan samenwonen met een partner of trouwen op latere leeftijd kan leiden tot een hogere leeftijd bij het verlaten van het ouderlijk huis, maar het beginnen met een opleiding of een baan leiden tot het uithuis-gaan op een relatief jonge leeftijd. Dit is ook afhankelijk van de nabijheid en bereikbaarheid van de opleiding of de baan. Jongeren gaan vooral voor een hoge opleiding het huis uit, ook omdat het vaak de gewoonte is om dan kamers te gaan wonen. Wanneer de opleiding geen aanleiding geeft om uit huis te gaan, bijvoorbeeld wanneer de opleiding gemakkelijk met het openbaar vervoer te bereiken is, blijven jongeren thuis wonen. Wanneer jongeren niet uit huis gaan voor de opleiding betekent dit juist vaak uitstel van het uit-huis-gaan, en wordt het ouderlijk huis pas verlaten wanneer de opleiding is afgerond en de arbeidsmarkt wordt betreden.

5

Financiële situatie Financiële zelfstandigheid, het hebben van een baan, een inkomen bevordert het uit-huis gaan, net als het krijgen van een hypotheek en betaalbare woningprijzen. Daarnaast heeft het aanbod, de kwaliteit en de prijs van huurwoningen invloed op het uit-huis-gaan. Bij werkloosheid en tijdelijke arbeidscontracten blijven jongeren langer bij hun ouders wonen. De mogelijkheden van jongeren om op zichzelf te gaan wonen worden ook beïnvloed door economische omstandigheden die doorwerken in de financiële posities van jongeren. Baanders (1999) stelde op basis van onderzoek naar het uit-huis-gaan van jongeren begin jaren tachtig, dat de verslechterende economische omstandigheden niet eenduidig tot uitstel van uit huis gaan hadden geleid. Wel zal de woonsituatie door minder ruime financiële omstandigheden soberder zijn. Sociale en maatschappelijke situatie Het onderwijs-, arbeidsmarkt- en huisvestingsbeleid van de overheid heeft invloed op het verlaten van de ouderlijke woning. Voorbeelden zijn de hoogte en duur van studiebeurzen en werkloosheidsuitkeringen en het aanbod van huurwoningen. Het beleid heeft invloed op de financiële mogelijkheden van jongeren om uit huis te gaan, maar ook op de timing daarvan, bijvoorbeeld door regels over de duur van de opleiding. Ook de normen en waarden binnen het ouderlijk gezin, zoals tolerantie tegenover thuis wonen of ongehuwd samenwonen, verwachtingen van ouders met betrekking tot studie en economische zelfstandigheid, en de eigen idealen over gezin en familie zullen de beslissing om het ouderlijk huis te verlaten beïnvloeden.

Jongeren gaan vaker alleen wonen In 2012 ging 53 procent van de jongeren na het verlaten van het ouderlijk huis alleen wonen, 39 procent van de jongeren ging samenwonen met een partner. De overige 8 procent verliet het ouderlijk huis om een woning te delen met anderen, bijvoorbeeld in een studentenhuis of met familieleden/vrienden of is verhuisd naar een instelling. Het percentage jongeren dat alleen gaat wonen is hoger dan twintig jaar geleden. In 1995 ging 43 procent van de jongeren alleen wonen en 53 procent ging samenwonen. Alleen wonen als eerste stap in de jong-volwassenheid levensloop is steeds meer een vanzelfsprekende mogelijkheid. Het aandeel overig is tussen 1995 en 2012 nauwelijks veranderd. Zie figuur 1.3 (Stoeldraijer, 2014)

Figuur 1.3 huishoudpositie na het uit huis gaat(Stoeldraijer, 2014)

6

2. Wanneer is wonen betaalbaar? Om vast te stellen hoe veel de toekomstige bewoners van een basiswoning aan wonen kunnen besteden moet er worden onderzocht wanneer wonen voor bepaalde doelgroepen betaalbaar is. Dit zal worden uitgewerkt met berekeningen voor traditioneel wonen en modulair wonen. De traditionele woningmarkt zit in een moeilijk stadium. Dit komt met name doordat de traditionele woningen duur zijn en veelal niet tegemoetkomen aan de levensbehoefte in de verschillende fasen van ons leven. Wanneer iemand van plan is om een woning te laten te bouwen wordt die ontworpen op de wensen en eisen van de bewoner, terwijl het voor de bewoner onmogelijk is om in de toekomst te kijken. De woningen worden daarom vaak gebouwd als eengezinswoning, bovendien kunnen ze in de meeste gevallen na een aantal jaar niet meer voldoen aan de behoefte door kennis van betere woningen. Dit houdt in dat je de eerste jaren te veel geld betaalt voor de woning in verhouding tot de ruimte die je werkelijk nodig hebt. Daarom is er steeds meer behoefte aan betaalbare woonruimte en woningen die mee groeien in de verschillende fasen van ons leven. Dit kan gerealiseerd worden door modulaire modules te ontwerpen. Deze woningen blijven up to date en de klant kan een basis woning kopen/huren en wanneer de klant een uitgebreidere woning wil creëren kan er een module aan de basis woning bevestigd worden.

2.1 Kosten traditioneel wonen Om te bepalen of een woning betaalbaar is moet worden bepaald wat de maximale huur bij een bepaald inkomen is. Aangenomen wordt dat de huur onder de maximale huurprijs (€710,68) betaalbaar is en daarboven onbetaalbaar. Hier is een rekenhulp voor opgesteld door Ymere, een woningcorporatie in Amsterdam. De huidige woningvoorraad van woningcorporaties is veelal traditioneel gebouwd. Traditioneel gebouwde huizen zijn woningen die op de bouwplaats gerealiseerd worden en veelal gebouwd worden als gezinshuizen. De kosten van traditioneel wonen zijn bij de woningcorporatie anders dan bij de gebruiker, omdat sociale huurwoningen vaak afgetopt worden om ze onder de grens van sociaal wonen te houden. De maximale huur voor een sociale huurwoning is € 710,68 in 2015, dit betreft kale huur. Daarbij hoort een maximaal gezamenlijk jaarinkomen van € 34.911 per jaar. De gemiddelde huur van een sociale huurwoning is € 470 per maand, kale huur. (Haffner, 2010)

Kosten voor de woningcorporatie Woningcorporaties moeten 90% van hun woningbestand verhuren als sociale woning binnen de doelgroep. De overige 10% mag vrij verhuurd worden. Om iedereen die in de sociale huursector valt een woning te kunnen bieden, worden woningen vaak voor een lagere prijs verhuurd dan ze waard zijn. Dit noemt men aftoppen. De waarde van een sociale huurwoning wordt bepaald met behulp van een puntensysteem, waarmee punten worden toegekend aan of afgetrokken van de woning. Een groot Bruto Vloer Opperlak (BVO) levert veel punten op, maar een ligging naast een drukke weg spoorlijn zorgt voor aftrek. De woningcorporatie mag maximaal 25% van de punten aftrekken om de prijs van de woning passend te maken aan de gebruiker. (Heins, 2012)

7

Kosten voor de bewoner Een woningcorporatie heeft te maken met gebruikers met verschillende inkomens. Het gemiddelde netto inkomen van deze groep is €16.922 per jaar. In 2012 gaven mensen in de doelgroep van woningcorporaties2 28,3% van hun netto inkomen, dus in totaal € 534, - (inclusief aftrek huurtoeslag) uit aan wonen. Het maximale percentage van het inkomen besteed aan huur, wanneer het wonen nog betaalbaar wordt geacht is 30%. Zie figuur 2.1/ 2.2 (Communicatie, 2008) Huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner en type woning aantallen (Bron: CBS, 01-01-2012)

Type woning

0-25 jaar

25-45 jaar

45-65 jaar

65+ jaar

Eigen woning

28.800

1.252.100

1.690.900

813.500

Corporatiewoning

71.400

599.400

728.700

713.600

Overige huurwoning

44.500

272.000

214.500

212.600

TOTAAL

144.700

2.123.500

2.634.100

1.739.700

(Rijksoverheid, 2013) Figuur 2.1 huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner en type woning

Aantal huishoudens naar bruto inkomen hoofdbewoner en type woning Nederland aantallen (Bron: CBS, 01-01-2012)

Type woning

<€20.000

€20.000€40.000

€40.000€60.000

€60.000€80.000

€80.000€100.000

>€100.000

Eigen woning

167.400

693.600

835.700

762.600

545.000

828.300

Corporatiewoning

537.600

959.800

363.000

167.100

71.300

47.400

Overige huurwoning

136.800

230.300

154.400

99.700

60.900

88.000

TOTAAL

841.800

1.883.700

1.353.100

1.029.400

677.200

963.700

Figuur 2.2 aantal huishoudens naar bruto inkomen hoofdbewoner en type woning

8

Per levensfase De grens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning is €34.911 in 2015. Hieronder vallen dus alleen de inkomens tot €40.000 in de tabel hierboven. De doelgroep is 1.497.400 huishoudens groot. Betaalbaar huren betekent dat de huur niet meer dan 30% van het netto inkomen mag bedragen. Dit is voor de eerste groep (tot €20.000 per jaar, bruto) dus maximaal €420 per maand en voor de tweede groep (€20.000 tot €40.000 per jaar, bruto) dus maximaal €690 per maand. Tussen de €420 en €690 wordt dus bij traditionele woningen als betaalbaar ervaren. Het gemiddelde van €534 ligt hier ook binnen.

Conclusie Bij de traditionele woningen verhuur wordt er erg gekeken naar hoeveel je als bewoner verdiend en daar mag niet meer dan 30% van het netto inkomen worden besteed aan huur. Hierdoor ervaren bewoners de huurprijs als betaalbaar. De traditionele woningen worden betaalbaar gemaakt door huurtoeslag en door dat de huurwoningen worden afgetopt.

2.2 Kosten Modulair wonen Wanneer bewoners voor de basiswoning kiezen die later uitbreidbaar is met modulaire eenheden wordt de huurprijs bepaald aan de hand van hoe groot de woning is. De huurprijzen staan vast per module en de bewoner kan zelf bepalen of die meerdere modules aan de basiswoning wil hebben om meer ruimte te creëren. De verwachting is dat de modules worden afgenomen wanneer de bewoners in een bepaalde fase van hun leven zitten. Bijvoorbeeld als de samenstelling van het huishouden verandert of een bewoner gehandicapt raakt.

2e levensfase Jong volwassenheid De gemiddelde leeftijd bij het verlaten van het ouderlijk huis is 22,8 jaar volgens de moderne levensloop. Op deze leeftijd is de financiële zelfstandigheid- het hebben van een baan, een inkomen belangrijk voor de keuze om uit het huis te gaan, net als het krijgen van een hypotheek. Jongeren gaan ook steeds vaker alleen wonen, dit bepaald ook wat je maximaal kunt uitgeven aan de huurprijs van de woning of de hoogte van de hypotheek. In 2012 ging 53 procent van de jongeren na het verlaten het ouderlijk huis alleen wonen, 39 procent van de jongeren ging samenwonen met een partner. De overige 8 procent koos ervoor om een woning te delen met anderen, zoals een studentenhuis. (Stoeldraijer, 2014) Wanneer jongeren het ouderlijk huis verlaten is de financiële situatie lager dan bij ouderen die al jaren werken. Door deze financiële situatie kunnen jongeren minder besteden in de maand en is er meer vraag naar betaalbaar wonen. Wanneer jongeren een basiswoning kunnen kopen of huren die uit breidbaar is met modulaire eenheden kunnen ze door middel van vaste eenheidsprijzen zelf bepalen hoeveel ze betalen in de maand. De basiswoning moet zo worden ingedeeld dat je er als alleenstaande in kunt wonen. Uit de cijfers hierboven is gebleken dat jongeren (53%) eerst alleen gaan wonen voordat ze gaan samen wonen. Doordat jongeren eerst alleen gaan wonen in de basiswoning wordt de woning zo ontworpen dat het voldoet aan de minimale ruimtes die een bewoner nodig heeft. 9

De minimale ruimtes waar een woning aan moet voldoen zijn: -

Keuken Woonkamer Toilet/badkamer Slaapkamer

Een woningcorporatie of projectontwikkelaar kan de basiswoning zo goedkoper aanbieden in de maand dan een eengezinswoning voor alleenstaanden die geen extra ruimte nodig hebben. De kale huurprijs van een basiswoning kan liggen tussen de €350, - en €550, - afhankelijk aan de eisen van de bewoner wat betreft uitstraling, afwerking en/of situering. Samenwonen De bewoner kan binnen een korte periode andere eisen aan de woning hebben gekregen dan een tijd geleden. Deze eisen kunnen zijn veranderd door bijvoorbeeld een relatie te hebben gekregen, meer thuis werken of de bewoner kan gehandicapt zijn geworden. Door deze veranderingen kunnen de eisen zo zijn geworden dat de bewoner meer ruimte in de woning wil hebben. Deze ruimte kan dan gecreëerd worden door middel van modulaire eenheden. Deze modules worden dan naar de eisen van de bewoner gemaakt. Wanneer de bewoner hiervoor kiest wordt de huurprijs hoger. De kosten van de verhoging kan liggen tussen de €150, - en €300, - afhankelijk aan de eisen van de bewoner.

3e levensfase volwassenheid Tijdens de 2de levensfase van de bewoner kunnen er dingen in het leven veranderen. De samenstellingen van het huishouden kan veranderen maar een bewoner kan ook gehandicapt raken. Door deze veranderingen kunnen de eisen en wensen van de bewoner veranderen. Er is bijvoorbeeld meer ruimte nodig voor slaapkamers wanneer de samenstelling van het huishouden veranderd of alles moet gelijkvloers worden wanneer er een bewoner gehandicapt raakt. Door deze mogelijke veranderingen kan de bewoner er voor kiezen om een module aan de basiswoning te laten plaatsen. Wanneer de bewoner hiervoor kiest wordt de huurprijs hoger. De kosten van de verhoging kan liggen tussen de €150, - en €300, - afhankelijk aan de eisen van de bewoner.

4e levensfase actieve volwassenheid Tijdens de 4de levensfase is de kans groot dat de samenstelling van het huishouden weer veranderd. De kinderen zijn jong volwassen en gaan op zich zelf wonen. De extra ruimte die gecreëerd is in de loop der tijd is overbodig geworden en de bewoners willen graag geld overhouden voor andere activiteiten. Door met modulaire eenheden te werken kunnen de bewoners er voor kiezen om de modules weer weg te laten halen door het desbetreffende bedrijf/corporatie. Wanneer de bewoners hiervoor kiezen wordt de huurprijs lager. De verlaagde huurkosten kunnen liggen tussen de €150, en € 300, -.

10

5e levensfase intensieve verzorging Volgens de moderne levensloop ben je tijdens je 5de levensfase in de fase van ouderdom. Tijdens deze fase hebben mensen vaak intensieve verzorging nodig en daardoor verhuizen ze vaak naar een verzorgingstehuis. In een verzorgingstehuis wordt de bijbehorende hulp gegeven die mensen thuis zelf niet meer kunnen. Wanneer deze mensen verhuizen naar een verzorgingstehuis wordt de basiswoning inclusief de modules te huur gezet door het desbetreffende bedrijf/corporatie. Aangepaste woning Mensen die in de 5de levensfase nog zelfstandig kunnen wonen maar wel met een aantal aanpassingen kunnen denken aan aangepast wonen. Aangepast wonen, houdt in dat de basiswoning aangevuld kan worden met modules die ouderen het leven gemakkelijker maken. Bijvoorbeeld door modules te plaatsen op de begane grond die voorzien zijn van een badkamer en een extra slaapkamer. Wanneer ouderen hiervoor kiezen kunnen de modules van eerdere aanpassingen op de verdieping weg gehaald worden en nieuwe modules met de benodigde aanpassingen op de begane grond geplaatst worden. De huurkosten door deze aanpassingen kunnen verschillen aan de hand van de eisen van de bewoner. De huurkosten kunnen bijvoorbeeld gelijk blijven maar ook omlaag of omhoog.

Kosten per levensfase In de onderstaande tabel is te zien welke huurkosten er per maand kunnen zijn per levensfase. Deze kosten zijn een indicatie op de levensloop van een gemiddelde bewoner. De bovenstaande gegevens is de gemiddelde moderne levensloop van een bewoner. Zie figuur 2.1

Moderne Levensloop

1e fase

2e fase

3e fase

4e fase

5e fase

Jeugd

Jongvolwassenheid

Volwassen

Actieve ouderdom

Intensieve verzorging

0-15 jaar

15-30 jaar

30-60 jaar

60-80 jaar

>80 jaar Verzorgingshuis

€ -,

€450, -

€ 750, -

€600, -

of € 500, -

Figuur2.3 indicatie huurkosten per maand

11

Conclusie Wanneer bewoners voor de basiswoning kiezen die later uitbreidbaar is met modulaire eenheden wordt de huurprijs bepaald aan de hand van hoe groot de woning is. De huurprijzen staan vast per module en de bewoner kan zelf bepalen of die meerdere modules aan de basiswoning wil hebben om meer ruimte te creëren. Hierdoor kan de bewoner in principe zelf bepalen aan de hand van de moduleprijzen, de maandelijkse huurprijs die de bewoner wil en kan betalen.

2.3 Minimum - maximum scenario modificaties woning Om een identificatie te maken wat de mogelijke kosten zijn bij modulair wonen is er een minimum en een maximum scenario beschreven. Voordat deze scenario’s gemaakt zijn, is er eerste bekeken welke verbouwingen er meest voorkomen in Nederland. Zo kon er bepaald worden wat een maximum scenario is en wat het minimum scenario is.

Mogelijke soorten modules Volgens het verbouwkompas zijn dit de tien meest voorkomende verbouwingen in Nederland: 1. Dakkapel 2. Bijgebouw (vrijstaande schuur, tuinhuis, garage) 3. Vergroten van de woonruimte 4. Plaatsen van een keuken/vergroten keuken 5. Plaatsen van een badkamer 6. Gevelopeningen vernieuwen of wijzigen 7. Afdak (terras, overkapping of carport) 8. Serre 9. Interne doorbraak door constructie 10. Vervangen van het dak (Verbouwkompas, 2015) Voor de basiswoning zijn de volgende modificaties relevant: 1. 2. 3. 4. 5.

Vergroten keuken (bijkeuken) Vergroten van de woonruimte / woonzorgmodule Serre Uitbouw met kantoor mogelijkheid Bovenverdieping

12

Berekening prijs Met de volgende bedragen zijn de scenario’s berekend: Module

Prijs / mnd.

Basiswoning

€ 450, -

extra slaapkamer

€ 250, -

Kantoormodule

€ 250, -

Serre

€ 150, -

Bijkeuken

€ 150, -

Woonzorg module

€ 200, -

Maximum scenario Bij het maximum scenario is ervan uitgegaan dat een bewoner tijdens zijn/haar leven veel aan de basiswoning laat aanpassen. Bij elke levensfase laat de bewoner iets aan de basiswoning zetten en/of weg halen wanneer die ouder wordt. Deze situaties zijn geschetst ter illustratie van de principes van de basiswoning. De huurprijzen zijn dan ook fictief, maar zo realistisch als mogelijk.

Levensfase 2: Jong volwassen De jong volwassene (hierna ‘hij’ genoemd, zonder een specifiek geslacht in acht te nemen) heeft een sterke behoefte om zich te settelen. Hij huurt een basiswoning en heeft hier genoeg leefruimte voor zichzelf. Hij vindt al snel een partner om mee samen te wonen, en samen hebben ze een groter budget om aan wonen te besteden, dus nemen ze een extra verdieping. Op deze verdieping is veel ruimte voor een slaapkamer en badkamer, die beneden niet meer nodig zijn en worden verwijderd om een grote woonkamer te creëren.

Levensfase 3: Volwassen De inmiddels volwassene en zijn partner hebben een kinderwens. Het liefst willen ze drie kinderen. Als het eerste kind op komst is, wordt het tijd om de kinderkamers vast in te richten. Omdat er een grote kinderwens bestaat besluiten ze een extra verdieping te huren, waarin drie kamers worden ingericht. Een van de kamers wordt, voordat het een kinderkamer is gebruikt als kantoor. Als alle kinderkamers in gebruik zijn, wil hij toch thuis blijven werken. Daarom wordt er een extra kantoormodule geplaatst. Het eerste kind gaat uit huis, waardoor die kamer weer gebruikt kan worden als kantoorunit. De plaats van de kantoorunit wordt nu gevuld met een serre. Als alle kinderen uit huis zijn besluit hij dat thuiswerken ook goed in de serre kan, dus gaat de bovenste verdieping terug naar de verhuurder.

13

Levensfase 4: Actief ouderdom Hij en zijn partner zijn inmiddels bejaard aan het worden. Ze kunnen zich nog prima redden in huis, maar traplopen wordt toch al wat moeilijker en ze merken dat ze veel tijd spenderen in de serre. Ze hebben de behoefte om weer op de benedenverdieping te gaan slapen en laten de bovenverdieping terugnemen door de verhuurder. De bad- en slaapkamer worden weer beneden geplaatst en door de serre hebben ze toch genoeg woonruimte.

Tijdlijn 23-25: Basiswoning 25-30: Basiswoning + extra slaapkamer 30-35: Basiswoning + extra slaapkamer + Bijkeuken 35-50: Basiswoning + extra slaapkamer + Bijkeuken+ Kantoormodule 50-60: Basiswoning + extra slaapkamer + Bijkeuken + Serre 60-65: Basiswoning + extra slaapkamer + Serre 65-80: Basiswoning + Serre

Maximum scenario

Module

Prijs / mnd.

23-24 jaar

25-29 jaar

30-34 jaar

35-49 jaar

50-59 jaar

60-64 jaar

65-80 jaar

Basiswoning

€ 450, -

1

1

1

1

1

1

1

Extra slaapkamer

€ 200, -

0

1

1

1

1

1

0

Kantoormodule

€ 150, -

0

0

0

1

0

0

0

Serre

€ 150, -

0

0

0

0

1

1

1

Bijkeuken

€ 150, -

0

0

1

1

1

0

0

Woonzorgmodule

€ 200, -

0

0

0

0

0

0

0

Totaalpr ijs

€ 450, -

€ 650, -

€ 800, -

€ 950, -

€ 950, -

€ 800, -

€ 600, -

Minimum scenario Bij het minimum scenario is ervan uitgegaan dat een bewoner tijdens zijn/haar leven zo min mogelijk aan de basiswoning laat aanpassen. De bewoner kiest alleen voor één extra module wanneer die ouder.

14

Levensfase 2: Jong volwassene De jong volwassene (hierna ‘hij’ genoemd, zonder een specifiek geslacht in acht te nemen) heeft de behoefte om op zichzelf te wonen, maar kan zich goed redden met de ruimte van alleen de basiswoning. De maandelijkse huur is laag en hij kan het resterende geld aan andere nuttige dingen besteden. Ook nadat hij een partner heeft gevonden hebben ze geen behoefte aan extra woonruimte en doen veel buitenshuis.

Levensfase 3: Volwassene De inmiddels volwassene en zijn partner hebben een eigen bedrijf opgericht. Om klanten te verwelkomen hebben ze een extra ruimte naast de basiswoning nodig: ze huren een kantoorruimte bij de verhuurder.

Levensfase 4: Actief ouderdom Na jarenlang hard werken aan het eigen bedrijf is het tijd om rust te nemen. Daarnaast zijn er een aantal lichamelijke kwaaltjes opgekomen. Er wordt besloten om de kantoorruimte in te wisselen voor een vergrote woonruimte met extra zorgfuncties, zoals de mogelijkheid om te veranderen naar een zorgkamer.

Tijdlijn 23-35: Basiswoning 35-70: Basiswoning + Kantoormodule 70-80: Basiswoning + Woonzorgmodule

Minimum scenario Module

Prijs / mnd.

Basiswoning

€ 450, -

Extra slaapkamer

€ 200, -

Kantoormodule

€ 150, -

Serre

€ 150, -

Bijkeuken

€ 200, -

Woonzorgmodule

€ 200, Totaalprijs

23-34 jaar

35-69 jaar 1

70-80 jaar 1

1

1

1 € 450, -

€ 600, -

€ 650, -

15

Conclusie Door een maximum en minimum scenario op te stellen is er goede indicatie gemaakt wat de kosten voor een bewoner kan zijn, door te laten zien wanneer de bewoner veel of weinig aan de basiswoning laat aanpassen. Hierdoor kan het aantrekkelijker worden voor bewoners om dit concept te kiezen.

3. Principes van het concept 3.1 Bewonersbehoeften van de basiswoning Nu de maximaal aanvaardbare prijs van de basiswoning is vastgesteld op €450,- per maand, moet er worden bepaald welke aanvullende voorzieningen de basiswoning moet kunnen bieden. Deze voorzieningen kunnen gecreëerd worden door het plaatsen van een extra module aan de basiswoning.

Welke voorzieningen moet de basiswoning bieden De basiswoning wordt ontworpen als één persoonswoning die met modules uitgebreid kan worden. Om te voldoen als één persoonswoning moet de basiswoning zelf ook goede voorzieningen kunnen bieden. De basiswoning moet als complete één persoonswoning kunnen functioneren zonder dat daar andere modules voor nodig zijn. Deze voorzieningen zijn: slapen, eten, leefruimte en sanitaire ruimte. Dit kan zich vertalen naar een woonkamer, keuken, badkamer/toilet en slaapkamer, maar als deze gecombineerd kunnen worden zonder dat het wooncomfort daaraan lijdt is dat ook mogelijk. De basiswoning gaat ongeveer € 65.000, kosten met een inhoud van 225m3

3.2 Welke vijf modules kunnen de basiswoning aanvullen Om te kunnen bepalen welke eisen er aan de basiswoning gesteld kunnen worden, waardoor de plaatsing van een extra module nodig is kijken we naar de samenstellingen van gezinnen met statistiek. Aangenomen wordt, dat de basiswoning in een normale situatie opgebouwd wordt tot eengezinswoning. De uitbreiding naar een eengezinswoning zal de meest voorkomende uitbreiding zijn, hoewel dit natuurlijk niet volledig hoeft te gebeuren. In grote steden ligt het aantal één persoonshuishoudens op 50-60%. Zeker onder jong volwassenen is het aandeel één persoonshuishoudens hoog en het aandeel groeit.

16

Omdat uit het advies van woningcorporatie Domijn bleek dat vooral jonge mensen en starters op de woningmarkt bereid zijn voor dit concept te kiezen, richten wij ons in dit onderzoek op de leeftijdscategorie 20-40 jaar.

3.3 Huishoudensstatistieken van Nederland In Nederland zijn 7.3 miljoen huishoudens. De gemiddelde grootte van een huishouden is 2.2 personen. Dit is geïllustreerd in figuur 3.1. In figuur 3.2 is te zien dat er onder de 20 jaar nagenoeg geen huwelijken voorkomen, daarna loopt het aantal gehuwden op. Onder de gehuwde personen is de verdeling tussen paren met kinderen en paren zonder kinderen ongeveer gelijk. Hierbij moet wel in acht worden genomen dat een paar zonder kinderen wel een kinderwens kan hebben en dus na verloop van tijd in de categorie ‘paar met kinderen’ terechtkomen. Wel moet de basiswoning dus de behoeftes van de categorieën ‘paar zonder kinderen’ als ‘paar met kinderen’ kunnen bevredigen.

(Verweij A (RIVM), 2015)

Figuur 3.1

Figuur 3.2

17

Figuur 3.3

Woonsituatie van twintigers Op advies van Domijn richten wij ons op de starters in de woningmarkt. De meeste starters beginnen in hun twintiger jaren op zichzelf te wonen. Dit is de reden dat twintigers extra zijn uitgelicht in deze deelvraag. Van de leeftijdsgroep 20 tot en met 29 verandert er veel in de woonsituatie. Er zou gezegd kunnen worden dat de twintiger jaren een verandering van levensfase inhouden. Veel jongeren trekken in hun 20er jaren uit huis en gaan op zichzelf wonen. De manier waarop zij zelfstandig wonen verschilt, zoals in figuur 3.4 is te zien.

Figuur 3.4 woonsituatie van twintigers naar leeftijd

18

Twintigers die uit huis gaan in verband met studie trekken vrijwel altijd (minimaal 90%) naar sterk tot zeer sterk stedelijk gebied. Bijna 60% van de twintigers woont vanaf zijn 25e tot 30e nog steeds in sterk tot zeer sterk stedelijk gebied. De focus van de basiswoning ligt op mensen die voor de eerste keer in een eigen woning trekken, dus deze leeftijdsgroep. De soort woning van twintigers hangt af van hun woonsituatie. Het type woning van jongeren die nog bij hun ouders wonen is bepaald door hun ouders en hierdoor minder interessant voor analyse. Daarom kijken we in deze paragraaf alleen naar de woningtypen van twintigers die zelfstandig wonen. Zoals eerder opgemerkt wonen jonge twintigers vaak nog niet zelfstandig. Maar als ze dat wel doen, wonen ze meestal in een flat of appartement. Tot 25 jaar is dit de meest voorkomende woonsituatie van de zelfstandig wonende twintiger. Daarna is het gebruikelijk om over te stappen naar een huis. Van de oudere twintiger woonde in 2012 meer dan de helft in een rijtjeshuis of vrijstaande woning. Ook vindt tussen de 20 en30 jaar een overgang plaats van huur- naar koopwoning. De jonge twintiger woont meestal niet in een koopwoning, terwijl tegen de dertig bijna de helft een woning heeft gekocht.

Figuur 3.5 Twintigers naar woningtype en leeftijd

Stedelijkheid (van een gebied) Een maatstaf voor de concentratie van menselijke activiteiten gebaseerd op de gemiddelde omgevingsadressen dichtheid (oad). Hierbij zijn vijf categorieën onderscheiden: -

Zeer sterk stedelijk: gemiddelde oad van 2500 of meer adressen per km2; Sterk stedelijk: gemiddelde oad van 1500 tot 2500 adressen per km2; Matig stedelijk: gemiddelde oad van 1000 tot 1500 adressen per km2; Weinig stedelijk: gemiddelde oad van 500 tot 1000 adressen per km2; Niet stedelijk: gemiddelde oad van minder dan 500 adressen per km2.

19

Uit een artikel door de nieuws site van TU/e blijkt dat vooral hoogopgeleide mensen in de stad willen blijven wonen, nadat ze klaar zijn met studeren. Deze mensen hebben behoefte aan werk en al hun voorzieningen op fietsafstand. Als er dus geen passend werk te vinden is in de desbetreffende stad, verlaten ze de regio dus wel. (Konings, 2015) en (De stad: magneet, roltrap en spons, 2015)

Figuur 3.6 alleenstaanden van huishoudens

3.4 Redenen om een extra module te plaatsen Gezinsuitbreiding Bij een uitbreiding van een eenpersoons- naar een tweepersoons- of gezinswoning moet de woningcapaciteit worden vergroot. De onderdelen die capaciteitsvergroting nodig hebben zijn: de slaapkamer(s), woonkamer, (bij)keuken en/of sanitaire ruimte. Uitbreiding opslagcapaciteit De basiswoning zal op zichzelf geen grote opslagcapaciteit bieden. Als daar wel behoefte naar is, kan er een module geplaatst worden die geschikt is voor het opbergen van allerhande spullen. Verandering werksituatie (thuiswerk) Thuiswerken is onder jongeren minder populair dan onder oudere werknemers, maar wordt wel steeds populairder. Dit zou dus een mogelijke uitbreiding van de basiswoning kunnen betekenen. Thuiswerken is vooral een uitkomst voor ouders die veel thuis moeten zijn.

20

Extra Het jonge publiek heeft nog geen grote behoefte aan extra zorg, dus zorgvoorzieningen zijn niet direct nodig om een concept te introduceren. Wel zou dit een extra toegang kunnen betekenen tot een niche markt, namelijk relatief goedkoop wonen voor zorgbehoevenden. Conclusie De extra voorzieningen van de basiswoning moeten vooral plaats bieden om het leven in de stad zo gemakkelijk en comfortabel mogelijk te maken. Aanpassen naar behoeftes is dus belangrijk. De belangrijkste aanpassingen zijn gezinsuitbreiding, dus extra woonruimte, extra slaapkamers, vergrote keukencapaciteit en eventueel extra sanitaire ruimte; uitbreiding van opslagcapaciteit; en het mogelijk maken van thuiswerk.

21

4. Vergelijking met andere bouwmethodes Voordat er begonnen wordt met het ontwerpen van een concept is het belangrijk om te onderzoeken of dezelfde methode al bestaat en waarom andere methodes een succes zijn. Door verschillende methodes te onderzoeken kunnen er betere keuzes gemaakt worden bij het concept betaalbaar en aanpasbaar wonen. Door 4 verschillende methodes te onderzoeken kan er gekeken worden op welke criteria het bedrijf het meest gericht heeft en waarom ze hier op gericht hebben. De 4 methodes die vergeleken worden zijn: -

Finch Buildings

-

Timpaan veranda woning

-

Being Home woning

-

LOOT Wonen

Deze 4 methodes worden vergeleken om een duidelijk beeld te krijgen welke methodes er op de markt verkrijgbaar zijn en welke combinatie er gemaakt kan worden om tot een goed concept te komen voor het concept betaalbaar en aanpasbaar bouwen. Finch Buildings Finch Buildings bouwt met modulaire gebouwen van kwalitatief hoogwaardig duurzaam hout die zich laten aanpassen aan de omgeving en de omstandigheden. De modules kunnen mee veranderen met de doelgroep, het gebruik en de locatie, zowel tijdelijk als permanent. Met een korte bouwtijd en in zijn totaliteit verplaatsbaar. Finch Buildings heeft één module gecreëerd die voor vele toepassingen mogelijk is. Zo kan er met de module gestapeld, geschakeld, aangepast en uitgebreid worden. Door de plug and play methode wordt het bouwen of verplaatsen van een module zeer gemakkelijk. Doordat er met duurzame materialen wordt gewerkt heeft de module een lange levensduur en is die waardevast. De basismaterialen worden na winning herplant, zodoende blijven de Europese bossen groeien. Finch Buildings ontwikkelt verschillende gebouwen gebaseerd op één module. Zonder hulpconstructies vijf lagen hoog stapelen en onderling schakelen. Eindeloos veel configuraties: van gestapeld complex tot solitaire recreatiewoning en van mantelzorgwoning tot school. De standaardmodule heeft een oppervlakte van 25m2 en heeft daarnaast een geïntegreerde buitenruimte, deze biedt niet alleen extra woonkwaliteit maar verlevendigt het straatbeeld en fungeert als zonwering. De module zit vol technische snufjes die zorgen voor optimaal comfort en een minimaal energieverbruik. De modules hebben dankzij al deze voorzieningen een energielabel A++. (Finch Buildings, 2015)

22

Beoordelingscriteria Prijs -

Prijs onbekend

Levensduur -

Lange levensduur door toepassen van hout bij de constructie en afwerkingsmateriaal

Mogelijkheid tot aanpassen -

Alleen upscaling mogelijk

Mogelijkheid tot recycling/C2C -

Zeer goed- 100% omdat de materialen circulair toepasbaar zijn

Snelheid van bouwen -

Korte bouwtijd en snel verplaatsbaar

Uitstraling -

Strakke en moderne uitstraling

-

Ziet er modulair/industrieel uit

Conclusie Finch Buildings bouwt met modulaire gebouwen van kwalitatief hoogwaardig duurzaam hout die zich laten aanpassen aan de omgeving en de omstandigheden. De modules kunnen mee veranderen met de doelgroep, het gebruik en de locatie, zowel tijdelijk als permanent. Met een korte bouwtijd en in zijn totaliteit verplaatsbaar. Finch Buildings is een goed vergelijkbaar concept wat we willen bereiken met het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen.

23

Timpaan veranda woning De Timpaan Veranda woning is ontwikkeld als een modulair systeem. Dat wil zeggen dat de basiswoning op vele wijzen kan worden gekoppeld. Bijvoorbeeld met de zijden aan elkaar en/of met de ruggen aan elkaar. De woningen kunnen als bungalow - dus zonder verdieping – gerealiseerd worden, maar beide versies kunnen ook worden gestapeld waardoor er een appartementengebouw ontstaat. Basiswoning (starterswoning) De basiswoning bestaat uit een ruime woonkamer en keuken op de begane grond met twee openslaande deuren naar de veranda. De badkamer kan op de begane grond of de verdieping worden gesitueerd. De basiswoning heeft één of twee slaapkamers. De woning heeft minimaal 90 m2 bruto vloeroppervlak. Basiswoning zij-aan- zij (starterswoning) Twee basiswoningen in de breedte geschakeld hebben de uitstraling van een luxe vrijstaande villa en vormen de kleinst mogelijke configuratie. De basiswoningen hebben een ruime veranda waardoor een tuin niet per definitie noodzakelijk is. Op een grondoppervlakte van circa 120 m2 kunnen al twee woningen worden gesitueerd. Met een minimale bouwdiepte van 12,15 meter en de mogelijkheid om de achtergevel als dove of blinde gevel uit te voeren worden locaties bebouwbaar die nu (nog) niet te gebruiken zijn. Basiswoning zij-aan-zij + rug-aan-rug (starterswoning) Naast het schakelen in de breedte kunnen de Verandawoningen ook rug-aan-rug worden geschakeld. Op een relatief kleine footprint van 10 x 24 meter kunnen er vier basiswoningen worden gerealiseerd. Enkele voordelen van het rug-aan-rug schakelen zijn de twee voorzijden van deze configuratie, de lage bouwkosten door een reductie van buitengevels en de hoge grondopbrengsten door de hoge dichtheden die behaald kunnen worden. Geschakelde woning (senioren) Door een 3 meter brede schakelmodule (halve studio) aan één van de basiswoningen toe te voegen ontstaat een ruime drie-, vier- of zelfs vijf kamerwoning. De woning is flexibel in deelbaar en voor senioren aan te passen door de bad- en slaapkamer op de begane grond te situeren. Deze woning heeft een bruto vloeroppervlakte vanaf 120 m2 en is bovendien in de diepte uit te breiden met 14 m2 of 28 m2. (Timpaan verandawoning, 2015)

24


Bouwkosten Standaard Timpaan Verandawoning Rug aan rug = 860 euro per m2 BVO, bij een afname van minimaal 12 woningen. VON prijs is locatie afhankelijk, ook grondkosten moeten daarin verwerkt worden.

Levensduur -

Eerste onderhoud na 15 jaar, levensduur onbekend. Tot nu toe 250 gebouwd, en geen enkele is al gesloopt


Alleen upscalling mogelijk in de ontwerpfase

In het begin, voor dat er gebouwd gaat worden is er veel mogelijk, tot 4 meter zijkant uitbouwen (levensloop bestendige model), gevels (voor en achter) kunnen per halve meter worden verzet. Na voltooiing bouwwerk wordt dat lastiger. Dan is de woning niet meer goed aanpasbaar aan de buitenkant. Van binnen uiteraard wel.


Voldoende - 50% is recyclebaar

Snelheid van bouwen Ligt eraan hoeveel woningen, bouwtijd van een blok van 12 rug aan rug woningen kan in 8 maanden.

Uitstraling -

Eigentijdse (starters)woning met dwarskap

Conclusie De Timpaan Verandawoning is ontwikkeld als een modulair systeem. Dat wil zeggen dat de basiswoning op vele wijzen kan worden gekoppeld. Bijvoorbeeld met de zijden aan elkaar en/of met de ruggen aan elkaar. Voordat er gebouwd gaat worden is er veel mogelijk en kan de woning een levensloop bestendige woning worden. Na voltooiing van het bouwwerk is de woning niet modulair aanpasbaar. De Timpaan Verandawoning is niet per levensfase aanpasbaar.

25

Being Home Being Home ontwerpt en bouwt duurzame, betaalbare designwoningen. Daarnaast begeleiden ze het hele proces van A tot Z. De woningen zijn slim ontworpen en worden op efficiënte wijze gebouwd. Dat zorgt ervoor dat Being Home stijlvolle, energiezuinige en kwalitatief hoogstaande woningen kunnen bieden die betaalbaar, duurzaam en snel leverbaar zijn. Elke Being Home is geheel aan te passen aan persoonlijke wensen en eisen. Ontwerp Being Home ontwerpt modulaire designwoningen die duurzaam zijn. Daarbij houdt Being Home altijd rekening met de persoonlijke wensen van de klant. Er worden 6 modulaire woningen aangeboden van verschillende afmetingen (64m2 t/m 305m2): -

the XS Villa the Patio House the Terrace House the Vide House the Loft House the Grand Patio

Deze stijlvolle woningen zijn ontwikkeld in samenwerking met architectenbureau Powerhouse Company. Flexibiliteit, duurzaamheid en kwaliteit zijn de kernwaarden die in het design centraal staan. Aanpasbaar De basismodellen dienen als uitgangspunt voor het ontwerpen van het huis. Het is mogelijk om de Being woningen zowel qua afmetingen en indeling als afwerking van exterieur en interieur geheel aan te passen aan de persoonlijke wensen en eisen van de klant. Bouw De Being Home woningen zijn van hoogstaande kwaliteit en worden modulair en efficiënt gebouwd. Hierdoor is een Being woning snel leverbaar, energiezuinig, betaalbaar en duurzaam. De verschillende onderdelen worden zoveel mogelijk centraal geproduceerd en met lokale materialen. De Being Home woningen worden uiteindelijk op locatie in korte tijd gerealiseerd. Zo kan de belasting op het milieu en de kosten laag worden gehouden. Door met alle bouw gerelateerde partijen vanaf het ontwerp tot realisatie intensief samen te werken zorgt Being Home ervoor dat het traject efficiënt verloopt en alles perfect op elkaar aansluit. Being Home begeleidt daarbij het gehele proces, altijd vanuit het perspectief van de klant. Betaalbaar De efficiënte manier van bouwen en het slimme ontwerp zorgt ervoor dat de bouwkosten laag gehouden kunnen worden. Daarmee is een kwalitatief hoogstaande, duurzame designwoning nu betaalbaar geworden. Het gunstige energielabel (minimaal A ++) van de Being Home zorgt ervoor dat de woningen zeer energiezuinig zijn. Dit gaat de klant zowel op korte als lange termijn merken aan de energierekening. Daarnaast zijn de onderhoudskosten van de woning laag vanwege het gebruik van kwalitatief hoogstaande materialen.

26

Design De woningen van Being Home zijn stijlvol en praktisch ontworpen met gebruik van kwalitatief hoogstaande en duurzame materialen. Hoewel de modellen variëren in afmeting en functionaliteit, kenmerken ze zich allemaal door hun tijdloos design en harmonieus karakter. Hierdoor ontstaat een goed samenspel tussen woning en woonomgeving. (Being Home, 2015)


Gemiddeld € 2150, - per bvo/m2 Deze prijs is inclusief gevel, keuken, sanitair, muren, vloeren, installaties, fundering, verzekeringen en garantie. Exclusief grond, architect kosten, advies en begeleiding.

Levensduur -

Levensduur onbekend


Alleen upscaling mogelijk in de ontwerpfase


Voldoende - 50% is recyclebaar


Gemiddeld 8 maanden incl. ontwerpen

Uitstraling -

Strakke en moderne uitstraling

Conclusie De Being Home woningen zijn erg gericht op de uitstraling van de woning. De woningen hebben een strakke en moderne uitstraling. Voor deze uitstraling worden hoogstaande en duurzame materialen gebruikt. De woningen zijn in verhouding tot traditionele woningen nog wel vrij duur maar wel compleet uitgerust en daarom worden deze woningen betaalbaar genoemd voor de hoge inkomensklasse. De Being Home woningen zijn in de ontwerpfase aanpasbaar maar kunnen later niet worden aangepast aan de levensfase waarin de bewoner zich begeeft.

27

LOOT Een woning van LOOT is een echte low budget starterswoning, door LOOT gepatenteerde aortakoppeling ontstaat er woonruimte voor 2 personen. Een LOOT starterswoning is licht en van alle gemakken voorzien, heeft een sfeervolle woonkamer, een keuken incl. apparatuur, badkamer met douche, slaapkamer en voldoende bergruimte voor allerlei spullen. Bovendien is elke LOOT woning uniek en ziet er modern en hip uit. LOOT biedt starters een unieke kans om betaalbaar te wonen. Werking Voor de opbouw van een verplaatsbare woning maakt LOOT gebruik van z.g. 'One Time Used' zeecontainers. LOOT prepareert deze op een dusdanige manier waardoor ze er uniek en modern uitzien, aan alle bouwkundige eisen voldoen, veilig zijn en een huiselijke sfeer uitstralen. Een standaard LOOT woning heeft een kamer, keuken, slaapkamer, toilet en douche. Een LOOT woning is uitgerust met een ventilatie- /verwarmingssysteem, inclusief warmte-terugwininstallatie en is voorzien van hoogwaardige warmte isolatie. Alle toegepaste materialen zijn gerecycled of duurzaam verkregen. Binnen 2 maanden bouwt LOOT zo'n volledig ingerichte woning en plaatsen of verplaatsen het gebouw in 2 dagen op elke gewenste locatie. Het formaat van een LOOT woning bepaalt de klant zelf. Door de modulaire bouwwijze is een latere uitbreiding eenvoudig te realiseren. Zo kan een LOOT woning meegroeien met de behoefte van haar bewoners. De Feiten van een LOOT woning: -

Korte gemeentelijke procedures door tijdelijk karakter Korte bouw-/levertijd door slim en modulair bouwen Plug & Play, dus turnkey opgeleverd Custom made Lange levensduur Gemakkelijk en snel te verplaatsen Eenvoudig uit te breiden Concurrerende prijs Multi inzetbaar Duurzaam gebouwd Huiselijke sfeer

(LOOT, 2015)

28


Te huur of te koop bij woningbouw vereniging

-

Prijs onbekend

Levensduur -

Minstens 30 jaar


Alleen upscaling mogelijk


Zeer goed: Alle toegepaste materialen zijn gerecycled of duurzaam verkregen dus ook weer te recyclen 100%


2 maanden bouwen en 2 dagen plaatsen

Uitstraling -

Hip/Container uitstraling

Conclusie LOOT ontwikkelt, ontwerpt en vervaardigt kwalitatief zeer hoogstaande bijzondere custom made huisvestingsoplossingen van tijdelijke aard. De woningen zijn hip maar hebben wel een containerachtige uitstraling. Deze woningen zijn erg gericht op starters en tijdelijke zorgwoningen. De LOOT woningen kunnen door de modulaire bouwwijze later eenvoudig worden uitgebreid. Zo kan een LOOT meegroeien met de behoefte van haar bewoners.

29

4.1 Multicriteria analyse In onderstaande tabel is te zien op welke criteria een methode de meeste punten scoort. De waarde van de punten zijn gebaseerd op welke criteria belangrijk zijn voor het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen. Wanneer er 1 punt wordt gegeven voor een bepaald criteria betekend dit dat dit niet bij het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen past, wanneer er 3 punten of meer worden gegeven dan past het wel bij het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen.

Reflectie Na aanleiding van de Multi criteria analyse volgt dat er gekeken kan worden welke methode gebruikt kan worden voor het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen. Uit de analyse blijkt dat de methode van LOOT de meeste punten scoort en het beste past bij het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen. Maar door een aantal sterke punten te combineren van andere methodes wordt het concept één geheel die kan slagen voor woningcorporaties. In de volgende paragraaf wordt het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen verder uitgewerkt met de sterke punten van de verschillende methodes.

30

Concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen Door de crisis en de te verwachten demografische ontwikkelingen in verschillende regio’s zijn de woonbehoeften sterk veranderd. De groeiende vraag naar duurzaam materiaalgebruik, energiezuinige woningen en woningen die gemakkelijk zijn aan te passen wanneer men ouder wordt of wanneer huishoudens groter/kleiner worden. Met het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen wordt er ingespeeld op de eisen en wensen van de bewoner. Om deze eisen en wensen te implementeren in het concept zijn er 4 verschillende methodes vergeleken. Door de verschillende methodes te hebben vergeleken is er een beter beeld van de methodes die op de markt verkrijgbaar zijn. Deze methodes zijn vergeleken om een goede combinatie te maken van de sterke punten voor het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen. Combinatie methodes Met het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen zijn de eisen en wensen van de bewoner voorop gesteld. Door een combinatie te maken van de verschillende methodes met daarbij de aanpasbaarheid tot ‘upscaling en downscaling’ wordt er een totaal concept gecreëerd. Wanneer de sterkte punten van de methodes worden geïmplementeerd in het concept wordt verwacht dat de eisen en wensen van de bewoner beter tot zijn recht komen. De volgende punten worden verwerkt in het concept: -

1 module (Finch Buildings)

Er wordt 1 module gecreëerd die als basiswoning dient die uitbreidbaar is naar de wensen van de bewoner. De basis woning is voorzien van de minimale ruimtes die een bewoner nodig heeft. Zo is de basiswoning voorzien van een: keuken, woonkamer, slaapkamer en badkamer. Finch Building heeft een vergelijkbare module maar deze ziet er erg modulair uit en bij dit concept mag het geen modulaire uitstraling hebben. -

Standaard uitbreidbare modules (Timpaan veranda woning)

Door standaard uitbreidbare modules te creëren kan de basiswoning snel worden aangepast naar de wensen en eisen van de bewoners. Standaardmodules kunnen bijvoorbeeld zijn een extra slaapkamer, garage, werkkamer enz. De huurprijs van de woning blijft hierdoor ook lager omdat standaard modules goedkoper zijn individuele modules. Hierdoor blijft de woning betaalbaar. De Timpaan veranda woning heeft standaard uitbreidbare modules die alleen tijdens het ontwerp aan de basiswoning gezet kan worden maar bij dit concept moet de basiswoning altijd aanpasbaar zijn. -

Uitstraling (being home)

De woning mag geen uitstraling hebben dat het een modulaire woning is. Omdat het concept de meeste kans van slagen heeft bij starters moet woning juist iets individueels hebben, wat ze aantrekkelijker maakt dan de traditionele woningen. Het moet er uniek en sexy uit zien. Being home heeft unieke designwoningen die modulair zijn gebouwd.

31

-

Betaalbaarheid en Aanpasbaarheid (LOOT)

Jongeren gaan steeds vaker eerst op zich zelf wonen voordat ze een relatie beginnen. Dit betekent dat ze met 1 loon een woning moeten kunnen betalen. Daarom moet de woning betaalbaar zijn en makkelijk aanpasbaar zijn. LOOT heeft een concept wat betaalbaar is en makkelijk aanpasbaar is door de aortakoppeling. Door LOOT zijn concept te verwerken in het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen wordt het een aantrekkelijk concept voor starters die in dezelfde woning willen blijven wonen.


Basiswoning € 250 per maand excl. kosten/huur onderhoud een leefbaarheid

-

1x uitbreidbare module gemiddeld €300,- per maand

Levensduur -

Minstens 30 jaar


Upscaling & downscalling


Concept zit nog in onderzoeksfase


Concept zit nog in onderzoeksfase

Uitstraling -

Unieke en sexy uitstraling

32

5. Voor- en nadelen van de basiswoning Om te bepalen of een concept een kans van slagen heeft worden de voor- en nadelen tegen over elkaar gezet. Wanneer er meer voordelen zijn dan nadelen heeft het concept meer kans op slagen dan wanneer er te veel nadelen aan zitten. Een concept kan ook niet slagen wanneer de nadelen groter zijn ten opzichte van de voordelen. Voordelen: -

Starten in een nieuwbouwwoning voor een lage prijs

-

Maandelijkse kosten passen altijd bij de bewoner

-

Mogelijkheid tot het meenemen van je eigen woning naar een andere plaats

-

De woning is aanpasbaar aan de wensen van de bewoner

-

De bewoner kan altijd op 1 locatie blijven wonen

-

Aanpassen van de woning kan in korte tijd

-

Kan functioneren als tijdelijke opvulling van lege stadsgebieden

-

Mensen zonder vast inkomen kunnen hun woninggrootte afstemmen op hun inkomen

Nadelen: -

In bestemmingsplannen moet ruimte zijn om de woning steeds aan te passen

-

Regelgeving zou aangepast moeten worden (vergunningen & welstand)

-

Als mensen willen starten met een grote woning zullen ze niet direct verschil zien tussen dit concept en traditioneel gebouwde woningen

-

In veel steden is geen woning tekort en zal dit concept alleen gebruikt kunnen worden om woningen te vervangen

-

Bouwgrond kan ten opzichte van de woning te groot zijn

-

Bouwgrond kan in toekomst te klein zijn voor uitbreiding

-

Bewoners moeten bereid zijn om een module in te leveren wanneer de bewoner het niet meer kan betalen

Conclusie Het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen heeft ten opzichte van de voordelen, op dit moment nog te grote nadelen. Het is technisch mogelijk en het zou bepaalde voordelen kunnen hebben, maar de samenleving zou het conceptueel bouwen ethisch niet verantwoord vinden ten opzichte van de traditionele methode. Ook bij woningcorporaties zitten er teveel nadelen aan het concept, mede doordat corporaties nog voldoende woningvoorraad hebben. 33

6. Behoefte aan aanpasbaarheid 6.1 Aanpasbaar bouwen en woningcorporaties Er is een constante behoefte aan woningen die goedkoop zijn. Een deel van de huurders zitten in de problemen omdat ze de steeds verhogende huur niet meer kunnen betalen en woningbezitters hebben een woning die voor een hoger bedrag gekocht is dan de werkelijke waarde. Dit vraagt om een oplossing. In deze deelvraag is geprobeerd te onderzoeken of bij woningcorporaties de vraag naar goedkope woningen vervuld kan worden met aanpasbare woningen. Deze deelvraag is getracht beantwoord te worden door een enquête en een werksessie bij Domijn. Daarnaast zijn er nog De enquête is te vinden in bijlage 3, het verslag van de werksessie in bijlage 2.

6.2 Enquête Om de behoeften van de woningcorporaties goed in kaart te kunnen brengen hebben wij een enquête opgesteld. De enquête is te vinden in bijlage 3. De enquête is verstuurd naar de 2 of 3 grootste corporaties per provincie, in totaal zijn er 30 corporaties aangeschreven. Lijst in bijlage 4. De deadline voor het invullen van de enquête was op vrijdag 5 juni. De corporaties hadden daarvoor twee weken om de enquête in te vullen.

Respons op de enquête Op 5 juni had slechts één corporatie gereageerd op de enquête. Na overleg met Judith Lansink, onze begeleider hebben we besloten een follow-up e-mail te sturen met de vraag wat de reden van de corporatie was om de enquête niet in te vullen. Deze mail is beantwoord door twee corporaties. Nadat de follow-up mail verstuurd is heeft nog een corporatie de enquête ingevuld. In totaal hebben dus vier corporaties actie ondernomen.

Inhoud van de respons Enquête De twee corporaties die de enquête ingevuld hebben, komen uit Eindhoven en Zwolle. De corporatie in Eindhoven geeft aan dat aanpasbaar bouwen wel te overwegen, mits het kostenaantrekkelijk is. Zij zouden dan ook alleen een variatie wensen bij het bouwen van de woning. Vergroten en verkleinen van de woning als deze al in gebruik is, wordt niet aantrekkelijk gevonden. De corporatie uit Zwolle geeft aan geen behoefte te hebben aan aanpasbaar bouwen. Zij hebben al voldoende aanbod waar ook genoeg variatie in zit, waardoor ze in iedere woonwens kunnen voorzien. Follow-up De twee corporaties die gereageerd hebben op de follow-up zijn actief in midden- en zuid Limburg en Amsterdam. De corporatie uit Amsterdam geeft aan geen behoefte te hebben aan aanpasbaar bouwen, en de corporatie uit Limburg geeft aan geen interesse in de enquête te hebben.

34

Conclusie Van de vier reacties die op de enquête en de follow-up zijn geweest, was er slechts één geïnteresseerd in aanpasbaar bouwen. Dit is dan niet in de vorm waarbij de woning tijdens het gebruik nog aangepast wordt, maar alleen in de ontwerpfase/haalbaarheidsstudie. Het is moeilijk om een conclusie te trekken uit een reactie van minder dan 10% van de deelnemers, hoewel het concept simpel en duidelijk werd uitgelegd aan het begin van de enquête. Mensen die dus snel over de enquête heen probeerden te kijken konden al snel zien waar het over gaat, maar hebben toch de keuze gemaakt om niet verder te gaan. Dit is ook een indicatie van de interesse vanuit woningcorporaties.

6.3 Brainstormsessie De brainstormsessie met Domijn heeft aan het begin van het onderzoek een goede sturing gegeven. Domijn geeft aan dat er op korte termijn geen behoefte is aan aanpasbaar wonen omdat de woning voorraad bij hun nog ruim voldoende is. Wanneer de woningvoorraad groter is dan de vraag naar woningen heeft de huurder zelf de keus waar ze willen wonen. Zo kan de beschikbare woning voorraad al voldoen aan de wensen van de klant. Domijn denkt wel dat er behoefte is aan aanpasbaar wonen wanneer de woningvoorraad te laag is bij woningcorporaties en bij starters die goedkoop willen wonen. Er is niet bekend of dit op dit moment het geval is bij woningcorporaties in Nederland.

6.4 Feedback deskundig persoon Joke Bults heeft gesproken met Fred Sanders, oud directeur van woningstichting Zaandam en visitator voor woningcorporaties. Hij ziet geen mogelijkheden voor wonen aanpasbaar aan levensfase omdat: - De grondprijs en grondoppervlakte voor de aanpasbare woning zal niet veel kleiner zijn dan bij een normale eengezinswoning - Een woningcorporatie rekent met een onrendabele top omdat iedere woning voor een lagere huurprijs wordt aangeboden (inclusief bijbehorende kosten) dan op basis van de exploitatie wenselijk is - Een corporatie accepteert een onrendabele top omdat men ervan uitgaat dat deze bij een eventuele verkoop wordt terugverdiend of bij sloop in de grondwaarde blijft. De woningcorporatie gaat er echter vanuit dat een kleine woning niet te verkopen is of heel slecht verkoopt. - Kleinere, goedkopere woningen zijn concurrerend voor grotere woningen. Het wordt daardoor moeilijker om grotere duurdere woningen verhuurd te krijgen.

Conclusie Alle drie de betrokken partijen laten zien dat er bij woningcorporaties geen behoefte bestaat aan aanpasbaar bouwen. De enquête is niet valideerbaar, maar zegt hetzelfde als de andere twee bronnen. De matige feedback die we daar hebben gekregen blijkt dus wel een juist beeld te zijn van de houding die woningcorporaties bij dit onderwerp hebben.

35

7. Conclusie Het concept aanpasbaar en betaalbaar bouwen heeft, opzichte van de voordelen, op dit moment nog te grote nadelen. Het is technisch mogelijk en het zou bepaalde voordelen kunnen hebben, maar woningcorporaties hebben er op dit moment nog geen behoefte aan omdat corporaties voldoende woningvoorraad hebben. Wanneer woningcorporaties voldoende woningvoorraad hebben kunnen corporaties genoeg woningen aanbieden naar de wensen van de bewoner. Ook zien woningcorporaties hun voordeel er ook nog niet in omdat een corporatie de onrendabele top accepteert, men gaat ervan uit dat deze bij een eventuele verkoop wordt terugverdiend of bij sloop in de grondwaarde blijft. De woningcorporatie gaat er ook echter vanuit dat een kleine basiswoning niet te verkopen is of heel slecht verkoopt. De basiswoning dus kleinere en goedkopere woningen zijn ook concurrerend voor grotere woningen, het wordt daardoor moeilijker om grotere duurdere woningen verhuurd te krijgen.

8. Discussie Het doel van ons onderzoek was onderzoeken of er bij woningcorporaties behoefte is aan aanpasbaar bouwen met de basiswoning. Deze basiswoning is een van de vele mogelijkheden die uit de filosofie van aanpasbaar bouwen kan ontstaan, maar dus zeker niet de enige. Uit dit onderzoek is gebleken waarom het concept niet toepasbaar is bij Nederlandse woningcorporaties. Het past niet binnen de ruimtelijke indeling van onze steden, en daarnaast niet bij het huidige verdienmodel van woningcorporaties. Het is echter niet onderzocht of de eindgebruiker geen behoefte heeft aan een voor zijn of haar gewenste woonsituatie passende woning. Er komen nog steeds meer alleenstaanden die een eenpersoonshuishouden gaan vormen. Op dit moment woont een aantal alleenstaanden nog in een eengezinswoning, maar er zijn ook alleenstaanden die dat niet willen of niet kunnen betalen. Bij deze bewoners is er vraag naar kleiner en compacter wonen. Één van de basisgedachten van de basiswoning is dat mensen hun hele leven in dezelfde woning willen blijven wonen. Het is dan ook niet duidelijk of mensen dit ook echt willen. Mensen blijven hun hele leven veranderen en zoeken dan ook een woonsituatie die daarbij past. Als mensen hun hele leven op dezelfde plaats blijven wonen zouden er in wijken waar de mensen in hun twintiger jaren gaan wonen, maar zich op zeer verschillende gebieden en niveaus ontwikkelen een zeer gelijkmatige cultuur ontstaan. Als men naar de verschillende wijken van een stad gaat kijken zijn er duidelijk verschillende groeperingen, culturen en levenstandaarden per wijk. Dit betekent dat mensen graag bij hun ‘gelijken’ zijn. Bij het blijven wonen op dezelfde plaats valt dat weg.

36

9. Aanbevelingen Ook al is de conclusie die getrokken wordt negatief ten opzichte van de basiswoning, wij denken niet dat het concept niet toepasbaar is. Het concept is alleen getest bij woningcorporaties, maar consumenten zijn een markt waar juist het individuele karakter van aanpasbaar bouwen naar voren kan komen. Wel moet er dan het één en ander aan het concept veranderd worden, om het geschikter te maken voor particulieren. In bijlage 3 is kort uitgewerkt op welke manier het aanpasbare bouwen voor particulieren kan werken. Om het concept te laten slagen voor woningcorporaties kan in principe hetzelfde concept worden gebruikt als voor particulieren. Als het nieuwe concept ook gericht is op particulieren wordt de markt ineens een stuk groter, terwijl er waarschijnlijk technisch maar weinig extra aan moet worden veranderd. Juist nu is er nuttige feedback over het standpunt van woningcorporaties ten opzichte van aanpasbaar bouwen. Door deze feedback van woningcorporaties kan het concept worden aangepast aan de particuliere markt.

10.

Reflectie

Het onderzoek is, op het vertrek van Reinnier Wender na, goed verlopen. Vanaf het begin was de vraag duidelijk en konden we aan de slag met het beantwoorden van de hoofdvraag. Continu is er goede begeleiding geweest vanuit Saxion en Pioneering, waardoor wij goed aan de slag konden met het onderzoek. Omdat het onderzoek vanaf het begin al vrij duidelijk was gedefinieerd, en de brainstormsessie bij Domijn al snel uitwees op een negatieve uitkomst van het onderzoek, zijn we niet altijd even gemotiveerd geweest om tot actie te komen. Dit kwam vooral naar voren bij de tussenpeiling, waarna door sturing van Judith Lansink en Roy Exterkate de draad weer is opgepakt. Dit kan beschouwd worden als een dip in de werkzaamheden. Ondanks dat het onderzoek op bepaalde momenten wat tegenslagen had, mede door vertrek van Reinnier Wender en de minimale respondenten op de enquête en mail, is er toch een duidelijk onderbouwd onderzoek gemaakt. De conclusie is helder en door feedback van verschillende partijen is er ook duidelijk wat er niet goed was. Hierdoor konden wij voor een vervolgonderzoek duidelijke aanbevelingen maken, zodat het concept basiswoning nog niet verloren hoeft te gaan. De samenwerking binnen ons projectteam hebben Leon Kleizen en Joris Kodde ook als prettig ervaren, er zijn geen interne moeilijkheden geweest en afspraken met elkaar zijn we goed nagekomen. We hebben altijd nagestreefd elkaar ongeveer evenveel werk te laten doen om onvrede te voorkomen. Een voorbeeld hiervan is vakantie. We zijn beide een korte periode op vakantie geweest tijdens de minorwerkzaamheden. Dit is in beide gevallen gecompenseerd door extra werkzaamheden in de tijd voor en na de vakanties. De lering die wij uit het onderzoek kunnen trekken is: zorgen dat het project uitdagend blijft, zodat de motivatie om aan de slag te gaan niet daalt en het project uit kan draaien tot een succes. Om het uitdagend te laten blijven kan er efficiënter worden omgegaan met het veranderen van het product, zodat er naar een oplossing wordt gezocht dat wél succesvol kan worden. Dit betekent dat er niet vastgesteld moet worden dat er een heel onderzoek gedaan moet worden naar de validatie van één product, maar dat er door het snel testen van een concept veel tijdwinst gecreëerd kan worden.

37

11.

Bibliografie

Being Home. (2015). Being Home. Opgehaald van http://www.beinghome.nl/ Communicatie, P. (2008). Puntensysteem zelfstandige woningen. Rotterdam: Formzet BV. De stad: magneet, roltrap en spons. (2015, juni 2015). Opgehaald van Planbureau. Finch Buildings. (2015). Finch Buildings. Opgehaald van Finch Buildings: http://www.finchbuildings.com/ Haffner, M. (2010, oktober). Wat is betaalbaar wonen? Volksverhuizing, p. 5. Heins, A. (2012). Aftoppingsbijdrage Sociale Woningbouw. Noordenveld: De rekenkamercommissie Noordenveld. Konings, H. (2015, juni 17). Dankzij 'yuppen' groeien de steden weer. Opgehaald van Cursor: http://www.cursor.tue.nl/nieuwsartikel/artikel/dankzij-yuppen-groeien-steden-weer/ LOOT. (2015). LOOT. Opgehaald van http://www.loot.nu/ Rijksoverheid. (2013, november 19). Opgehaald van Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/ Stoeldraijer, L. (2014, juni). Jongern blijven langer thuis wonen. CBS. Opgehaald van http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/6EB95395-FEE2-4744-931A-07A85B2E3042/0/20140406b15art.pdf Thomese, F. (2015). info over levensloop. Opgehaald van Canon van de Gerontologie: http://www.canongerontologie.nl/ Timpaan verandawoning. (2015). Timpaan verandawoning. Opgehaald van http://timpaanverandawoning.nl/ Verbouwkompas. (2015, Maar 26). www.verbouwkompas.nl. Opgehaald van Verbouwkompas: www.verbouwkompas.nl Verweij A (RIVM), S. C. (2015, mei 18). Huishoudens: Wat is de huidige situatie? Opgehaald van Nationaalkompas: http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/huishoudens/huidig/

38

12.

Bijlagen

Plan van aanpak Verslag brainstormsessie Enquête met formulier corporaties Conceptidee na resultaten onderzoek

39

Plan van aanpak

Project modulair bouwen

Academie Minor Studiejaar Kwartiel Datum Projectleden Opdrachtgevers

School of Business Building & Technology Industrieel bouwen en product ontwerp 2014/2015 3&4 9-3-2015 Leon Kleizen Joris Kodde Pioneering Reinnier Wender

Inhoudsopgave Inleiding Probleemanalyse Probleemstelling (= hoofdvraag) Doelstelling Vraagstelling Deelvragen Begripsbepaling Onderzoeksmateriaal Projectgrenzen/afbakening Risico’s en randvoorwaarden Risico’s Randvoorwaarden Hoofdstukindeling Onderzoeksplanning

Inleiding Het project ‘Modulair bouwen’ is een project dat loopt gedurende het laatste half jaar van het schooljaar. In dit project gaan we onderzoeken of er behoefte is aan modulair bouwen, waardoor de woning aanpasbaar te maken is aan de verschillende fasen van ons leven. Pioneering wil graag in samenwerking met Reinnier Wender en ons onderzoeken of dit eerst toepasbaar is bij woningcorporaties. In het plan van aanpak worden de richtlijnen uitgezet waaraan wij ons project opzetten en bewaken. Allereerst wordt er een probleemanalyse geschetst. Uit de probleemanalyse is de doelstelling omschreven. Door de hoofdvraag en de deelvragen te beantwoorden kan er uiteindelijk een conclusie worden getrokken en aanbevelingen worden gegeven.

Probleemanalyse De traditionele woningmarkt zit in een moeilijk stadium en dit komt met name doordat de traditionele woningen duur zijn en ze komen veelal niet tegemoet aan de levensbehoefte in de verschillende fasen van ons leven. Wanneer iemand van plan is om een woning te laten te bouwen wordt die ontworpen op de wensen en eisen van de bewoner, terwijl het voor de bewoner onmogelijk is om in de toekomst te kijken. De woningen worden daarom vaak gebouwd als eengezinswoning, bovendien kunnen ze in de meeste gevallen na een aantal jaar niet aan de behoefte voldoen door kennis van betere woningen. Dit houdt in dat je de eerste jaren te veel geld betaalt voor de woning in verhouding tot de ruimte die je werkelijk nodig hebt. Daarom is er steeds meer behoefte aan betaalbare woonruimte en woningen die mee groeien in de verschillende fasen van ons leven. Dit kan gerealiseerd worden door modulaire modules te ontwerpen. Deze woningen blijven up to date en de klant kan een basis woning kopen/huren en wanneer de klant een uitgebreidere woning wil creëren kan er een module aan de basis woning bevestigd worden.

Probleemstelling (= hoofdvraag) Kan wonen weer betaalbaar worden door met modulaire eenheden te werken, waardoor de woningen aanpasbaar zijn aan de verschillende fasen van ons leven?

Doelstelling Het doel van dit onderzoek is het bepalen of de methode modulaire eenheden een oplossing is voor het betaalbaar wonen en of modulaire eenheden gecreëerd kunnen worden voor het aanpasbaar maken van de woning. De methode modulair wonen die aanpasbaar is voor de verschillende fasen van ons leven wordt tijdens dit onderzoek onderzocht of dit toepasbaar is voor woningcorporaties. Door een overzicht met de voor- en nadelen van modulair wonen te geven is het doel de woningcorporaties hierover te informeren.

Vraagstelling Deelvragen Is er behoefte aan aanpasbaar wonen? Wanneer is er behoefte aan aanpasbaar wonen? Welke levensfasen zijn er in ons leven? Wanneer is wonen betaalbaar? Wat zijn de kosten van traditioneel wonen? Wat zijn de kosten van modulair wonen? Aan welke eisen moet een module voldoen? Wat zijn de eisen van de bewoner? Wat zijn de eisen van een corporatie? Wat zijn de eisen van de overheid/gemeente? Wat zijn modulaire principes van de basiswoning? Welke 5 modules kunnen gecreeërd worden aan de basiswoning? Wat zijn de voor- en nadelen van modulair wonen? Hoe verhoudt deze methode tot andere methodes van modulair wonen Welke methodes zijn er? Waarom modulaire woningen aanpasbaar maken?

Begripsbepaling Woningcorporatie Een woningcorporatie is een stichting of een vereniging die zich richt op het bouwen, verhuren en beheren van woningen. Modulair Modulair is een vorm van standaardisatie van componenten die de mogelijkheid biedt volgens het bouwdoos principe te werk te gaan. Deze modules kunnen onafhankelijk van elkaar worden toegepast. Aanpasbaar Aanpasbaar bouwen is een huis zo te ontwerpen en te bouwen dat het (later) relatief eenvoudig en goedkoop is aan te passen of te verbouwen. Bijvoorbeeld als een bewoner gehandicapt raakt of de samenstelling van het huishouden verandert. Modules Een module is een onderdeel van een groter geheel, dat zelf weer bestaat uit meerdere onderdelen. Veel technische producten bestaan uit modules, denk bijvoorbeeld aan een auto. Eisen Een bepaalde eis kan van verschillende partijen komen. Een klant kan eisen hebben aan wonen maar ook de overheid heeft eisen aan wonen. Deze eisen samen moeten uiteindelijk de woning vormen.

Onderzoeksmateriaal Deelvragen

Begrippen

Is er behoefte aan aanpasbaar wonen?

Aanpasbaar

Wanneer is wonen betaalbaar?

Aan welke eisen moet een module voldoen?

Wat zijn modulaire principes van de basiswoning?

Wat zijn de voor- en nadelen van modulair wonen?

Betaalbaar

Eisen

Modulair

Modulair

Data verzameling methode Deskresearch,

Bronnen

Literatuuronderzoek

Living Building

Deskresearch

CBS, rijksoverheid

Interviews Deskresearch

Woningcorporaties Mogelijke gebruikers Woningcorporaties, Bouwbesluit

Literatuuronderzoek

Bouwen met tijd - slimbouwen

Interviews

Gebruikers

Deskresearch

CBS, Vereniging Eigen Huis

Interviews

Gebruikers, woningcorporatie

Interviews

Bouwbedrijven, Woningcorporaties

CBS, Bouwend Nederland

Analyse Hoe verhoudt deze methode tot andere methodes van modulair wonen

Interviews

Bouwbedrijven Woningcorporaties

Vergelijking

Project grenzen/afbakening Tijdens dit onderzoek willen we onderzoeken of het voor woningcorporaties interessant is om modulair wonen te introduceren onder hun bewoners. Het is de bedoeling dat deze woningen aanpasbaar zijn aan de verschillende fasen in ons leven en hoe dit betaalbaar kan worden. Er wordt onderzocht of er naar deze methode van wonen behoefte aan is en of dit haalbaar is voor bedrijven.

Risico’s en randvoorwaarden Risico’s Omdat er veel vanuit een school omgeving wordt gewerkt, zijn er niet veel externe risico’s. Risico’s die wel aanwezig zijn zijn de volgende: 1. Onvruchtbare samenwerking met woningcorporaties, waardoor het project vertraging op loopt. 2. Interviews kunnen slecht afgenomen worden omdat de geinterviewde niet weet wat zijn wensen exact zijn. 3. Het blijkt dat er geen ruimte is om deze woningen te bouwen en daarna pas uit te breiden.

Randvoorwaarden Randvoorwaarden vanuit de opdrachtgever: 1. Het onderzoek is gericht op de woningcorporaties; 2. Modulair wonen vanuit het oogpunt wat klanten willen. 3. De basiswoning moet aanpasbaar zijn om uit te breiden als bijvoorbeeld een bewoner gehandicapt raakt of de samenstelling van het huishouden verandert.

Randvoorwaarden vanuit de minor (school): 1. 2. 3. 4.

Plan van aanpak presenteren Concept verslag inleveren Definitief verslag inleveren Eindpresentatie

17 Maart 26 Juni 3 Juli 10 Juli

Hoofdstukindeling 1. Levensfasen van de bewoner Het principe van de basiswoning is de mogelijkheid tot aanpassen naar de eisen van de gebruiker. Deze eisen verschillen per levensfase. Om tot een goed product te komen moet er duidelijk zijn welke levensfasen er bestaan. Het karakteristieke van die levensfase moet terug komen in het ontwerp. 2. Behoefte aan aanpasbaarheid In dit hoofdstuk zal aandacht worden besteed aan de grens waarop ingrepen niet meer comfortabel maar als lastig bestempeld zullen worden. Daarnaast de meest gekozen ingrepen die mensen willen doen. 3. Behoefte aan betaalbaarheid Betaalbaarheid is geen hard begrip. Om te weten of een woning betaalbaar is of niet moet er worden uitgezocht welk budget er bij gebruikers is om te besteden aan woonlasten. 4. Eisen van de bewoner/woningcorporatie Per levensfase stellen mensen verschillende eisen aan een gebouw, maar er zijn ook eisen die niet veranderen. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe deze eisen het best vervuld kunnen worden.

5. Principes van de basiswoning - veranderingen in het idee Tijdens het onderzoek zal er informatie verzameld worden over de klant en eventuele exploitatie. Daar kan het principe op afgestemd worden. Tegelijkertijd wordt het ontwerp verder uitgewerkt. In dit hoofdstuk zal de vooruitgang van het project worden beschreven. 6. Vergelijking met andere bouwmethodes Hier zal de basiswoning worden vergeleken met andere modulaire principes. 7. Voor- en nadelen Hier zullen de voor- en nadelen van de basiswoning worden uitgelicht.

Onderzoeksplanning Onderzoekplanning is te vinden als bijlage.

Jaar

5

6

9

School

3

Maart 11 12 13 10 11 12 13 16 17 18 19 20 23 24 25 26 27

School

Plan aan aanpak Werk sessie domijn voorbereiden Plan van aanpak presenteren Is er behoefte aan aanpasbaar wonen? Wanneer is er behoefte aan aanpasbaar wonen? Welke levensfasen zijn er in ons leven? Wanneer is wonen betaalbaar? Wat zijn de kosten van traditioneel wonen? Wat zijn de kosten van modulair bouwen? Aan welke eisen moet een module voldoen? Wat zijn de eisen van de bewoner? Wat zijn de eisen van een corporatie? Wat zijn de eisen van de overheid/gemeente Wat zijn modulaire principes van de basiswoning? Wat zijn de voor- en nadelen van modulair wonen? Hoe verhoudt deze methode tot andere methodes van modulair wonen? Welke methodes zijn er? Wat karakteriseerd deze methoden? Conceptrapportage Eindrapportage Eind presentatie voorbereiden Werk sessie met domijn Verslag werk sessie domijn

10 4

School

Maand Week Dag 2

School

Kalenderschaal

2015 April 9

10 13 14 15 16 17 20 21 22 23 24 27 28 29 30

1

4

5

6

7

8

21

11 12 13 14 15 18 19 20 21 22

School

8

20

Hemelvaart

7

19

School

6

18

Vakantie

3

17

School

2

Mei

16

School

1

School

School

30 31

15

School

14

9

27

10 11 12 15 16 17 18 19 22 23 24 25 26 29 30 1 2 3 6 7 8 9

School

Juni

Eind presentatie

8

School

5

26

Inleveren eindrapportage

4

School

3

25

Inleveren concept rapport

2

24

School

23

School

1

School

25 26 27 28 29

School

Excursie 22 28 Juli

29

10 13 14 15 16 17

Verslag Brainstormsessie Domijn Aanwezigen Domijn: Antoinette Hagedoorn, John Slot en Lianne ter Stal Pioneering: Joke Bults, Leon Kleizen, Joris Kodde en Reinnier Wender

Inspiratie Introductie Onderwerp De brainstormsessie werd gestart met een introductie door Reinnier Wender. Hier werd de basiswoning met de achterliggende gedachte gepresenteerd. Hierna werd het programma voor de sessie doorgesproken door Joris Kodde.

Vragen vanuit Domijn Na de presentatie door Reinnier Wender hadden de personen van Domijn de mogelijkheid om vragen te stellen over de basiswoning. Er waren veel vragen, waardoor dit onderdeel overvloeide in de volgende twee onderdelen (ideeën spuien en focus).

Ideeën spuien Voor dit onderdeel hebben we ons verplaatst naar een whiteboard en met postits verschillende ideeën over de basiswoning geordend naar categorie en op het bord geplakt. Er werd nog niet kritisch gekeken naar alles dat op het bord kwam te staan, dat gebeurde in het onderdeel ‘Focus’, waar dit onderdeel in overvloeide.

Focus DOEL: Ontdekken onder welke voorwaarden de basiswoning een interessant concept is voor woningcorporaties om traditionele woningen te vervangen.

Richting bepalen Tijdens het onderdeel ‘ideeën spuien’ zijn een aantal aandachtspunten naar voren gekomen, deze aandachtspunten zijn geordend op de van tevoren opgestelde criteria. Deze aandachtspunten zijn benoemd vanuit de aandachtspunten die Domijn als woningcorporatie heeft, waardoor niet alles is benoemd tijdens de sessie. Daardoor zal het bij een woningcorporatie die in een andere situatie andere antwoorden kunnen opleveren

Criteria Voordelen De voordelen die gezien worden van dit product zijn: Nieuwbouw voor een lage prijs Bij koop heb je je eigen module die meegenomen kan worden naar een andere locatie Mogelijkheid tot modificatie

Nadelen Bestemmingsplannen Geen voordeel voor mensen die willen starten met een ‘grote’ woning Betaalbaarheid & Prijs (huidige woning, klant en modulaire woning) Duurder dan huidige woningvoorraad Geschikt voor Alocaties waar mensen nog geen geld hebben voor een grote woning Geschikt voor mensen die geen vast inkomen hebben en daardoor flexibele lasten willen. Eisen vanuit corporatie Het mag niet te zien zijn dat de woningen modulair zijn Publiek/klanten woningcorporatie (levensfase, verhuizen etc) Krimpende corporatie Weinig geld Groot verschil tussen de plaatsen (Enschede, Haaksbergen en Losser)

Concreet Samenvatten Na het plaatsen van de postits op het bord en het bespreken van de punten zijn de aandachtspunten nogmaals duidelijk opgeschreven. (zie bijgesloten foto) Geen vast inkomen het concept is geschikt voor mensen die, omdat ze geen vast inkomen meer hebben, soms niet veel te besteden hebben. Door het plaatsen of weghalen van modules kan de woninglast aangepast worden aan het inkomen. Starters/YUP starters in de woningmarkt worden vooral gezien als de groep die geschikt is voor de basiswoning. Zij hebben eerst behoefte aan lage lasten en hebben niet per se een grote woning nodig. Daarna kunnen ze met modules verder gaan bouwen als er een andere woonbehoefte ontstaat. Schaarste omdat het concept van de basiswoning draait om flexibiliteit is het geschikt om in te zetten op plaatsen waar woningschaarste is. Mensen hoeven niet opnieuw op een wachtlijst te komen als ze behoefte krijgen aan een andere woonruimte, maar kunnen hun eigen woning daarop aanpassen. Uitstraling/sexy/uniek het moet niet te zien zijn dat de basiswoning een modulair gebouw is. Deze gebouwen moeten juist iets individueels hebben, wat ze aantrekkelijker maakt dan traditionele woningen. Snel uitbreiden van het concept moet kunnen. Alleen dan is er voldoende flexibiliteit om een meerwaarde te kunnen bieden. Corporatie regisseert , maar bepaalt niet. De corporatie gaat met dit concept vooral een voorzienende rol spelen. Kleine steden hebben niet vaak behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Hier kan het concept gebruikt worden bij vervanging van deze voorraad. Kleine woningen moeten geschikt zijn voor mensen met een zeer laag inkomen, zoals bijvoorbeeld jongeren van 18 tot 23 jaar.

Focus van Domijn ligt vooral op het betaalbaar en gevuld houden van de huidige voorraad. Zij hebben onvoldoende behoefte aan de basiswoning. Het concept slaagt als het een meerwaarde kan bieden ten opzichte van de huidige woningvoorraad, maar dat niet ten koste gaat van de prijs.

Afspraken/vervolgacties Domijn blijft geinteresseerd in het concept, maar gaat niet actief meedoen. Pioneering houdt Domijn geinformeerd.

Antwoorden woningcorporaties op de deelvragen De uitkomsten van de sessie met Domijn en later ook andere corporaties worden in het onderzoek verwerkt door de deelvragen te beantwoorden. De deelvragen zijn zo compleet mogelijk beantwoord, maar niet alle deelvragen konden geheel beantwoord worden.

Deelvragen Is er behoefte aan aanpasbaar wonen? Wanneer is er behoefte aan aanpasbaar wonen? Domijn geeft aan dat er op korte termijn geen behoefte is aan aanpasbaar wonen omdat de woning voorraad bij hun nog ruim voldoende is. Wanneer de woningvoorraad meer is dan de vraag naar woningen heeft de huurder zelf de keus waar ze willen wonen. Zo kan de woning al voldoen aan de wensen van de klant. Domijn denkt wel dat er behoefte is aan aanpasbaar wonen wanneer de woningvoorraad te laag is bij woningcorporaties en bij starters die goedkoop willen wonen.

Welke levensfasen zijn er in ons leven? De volgende fasen in ons leven zijn er volgens woningcorporatie Domijn: ‐ Starters: een betaalbare huurprijs ‐ Gezinsuitbreiding: veel eisen aan de woning qua ruimte ‐ Kinderen verlaten het huis: betaalbare huurprijs ‐ Pensionering: Niet te veel woning ruimte en trappen in de woning Wanneer is wonen betaalbaar? Wat zijn de kosten van traditioneel wonen? De gemiddelde huurprijs van de nieuw aangeboden huurwoningen zijn rond 606 euro. Dat is 29 procent meer dan de gemiddelde huur die de zittende huurders betalen. In totaal had 57 procent van de woningen die worden aangeboden een huur tot 618 euro. Dat is een huurprijs die geldt als betaalbaar. De rest van de woningen waren duurder dan 618 euro. Goedkope huurwoningen met een huur tot 403 euro worden nauwelijks aangeboden door woningcorporaties. 7 procent van de aangeboden woningen valt in deze goedkope categorie. Wat zijn de kosten van modulair wonen? De basiswoning kan gehuurd worden voor 250 euro per maand. Wanneer de bewoner er voor kiest om er een module bij te huren stijgt de huurprijs. Hoogte van de huurprijs is dan afhankelijk van wat de bewoner kiest. De gemiddelde huurprijs van de basiswoning met uitbreiding is door het leven heen ongeveer 375 euro per maand.

Aan welke eisen moet een module voldoen? Wat zijn de eisen van de bewoner? De basis woning moet voldoen aan de minimale eisen van de bewoners. Deze minimale eisen houden volgens Domijn in dat de basis woning moet voldoen aan de volgende eisen:

Woonkamer Keuken Badkamer 2 Slaapkamers Doordat de basiswoning aan de minimale eisen voldoet kan deze op later termijn worden aangepast naar de wens van de huurder. Wanneer de basis woning aan de minimale eisen voldoet kan de huurder er ook zo lang mogelijk goedkoop in wonen.

Wat zijn de eisen van een corporatie? De woning mag geen uitstraling hebben dat het een modulaire woning is. Omdat Domijn denkt dat het concept de meeste kans van slagen heeft bij starters denken hun dat de woning juist iets individueels moet hebben, wat ze aantrekkelijker maakt dan de traditionele woningen. Het moet er uniek en sexy uit zien. Wat zijn de eisen van de overheid/gemeente? Domijn geeft aan dat de regels en wetten bij dit concept misschien moeten worden aangepast. Dit denken ze omdat de woning door de jaren heen steeds aangepast kan worden en dat dit problemen kan geven bij de vergunningen en de welstand. Wat zijn modulaire principes van de basiswoning? Welke 5 modules kunnen gecreeërd worden aan de basiswoning? Domijn lichtte toe dat er vooral voor jonge starters een goede mogelijkheid was voor het wonen in een basiswoning. Daarom hebben wij deze vijf modules gekozen om toe te voegen aan de basiswoning. Elk voorzien van motivatie: Verdieping: Om extra ruimte te kunnen creeren zonder ruimte op de kavel in te leveren (kavels voor dit publiek zijn vaak klein) is een module voor een extra verdieping noodzakelijk. Bergruimte: Als er extra ruimte benodigd is, maar dit is niet zo veel dat er een verdieping bovenop de basiswoning een goede oplossing biedt, kan de oplossing worden gevonden in een extra module voor bergruimte. Woonruimte: Na een periode van alleen wonen kan er een partner bij de woning in trekken. Omdat er dan meer binnenshuis geleefd wordt kan er behoefte zijn aan extra woonruimte. Wat zijn de voor‐ en nadelen van modulair wonen? Voordelen Starten in een nieuwbouwwoning voor een lage prijs Mogelijkheid tot het meenemen van je eigen woning naar een andere plaats De woning is aanpasbaar aan de wensen van de bewoner Kan functioneren als tijdelijke opvulling van lege stadsgebieden Mensen zonder vast inkomen kunnen hun woninggrootte afstemmen op hun inkomen Nadelen In bestemmingsplannen moet ruimte zijn om de woning steeds aan te passen

Als mensen willen starten met een grote woning zullen ze niet direct verschil zien tussen dit concept en traditioneel gebouwde woningen In veel steden is geen woning tekort en zal dit concept alleen gebruikt kunnen worden om woningen te vervangen Hoe verhoudt deze methode tot andere methodes van modulair wonen Welke methodes zijn er? Heijmans One; het beste voorbeeld van een modulair gebouw dat een goede uitstraling heeft en een aanluiting op zijn doelgroep. Waarom modulaire woningen aanpasbaar maken? Ervaringen Domijn in Enschede, Haaksbergen en Losser; vooral jongeren zoeken naar een woning op de plek waar ze willen wonen, maar kunnen die niet betalen en gaan tegen hun wil in een andere plaats wonen of in een woning wonen die niet aan hun wensen voldoet. Met aangepaste gebouwen en dus ook een aangepaste prijs, zou dit mogelijk kunnen worden voor deze mensen.

Enquete Basiswoning voor woningcorporaties Alvast bedankt voor het invullen van dit formulier! Het zal zo'n 10 minuten kosten om de enquete te voltooien. *Vereist

Informatie over de basiswoning en aanpasbaar bouwen

Informatie over de corporatie 1. Wat is de naam van uw corporatie? We weten naar wie we de enquete sturen, maar op deze manier komt de juiste naam bij de juiste antwoorden.

2. Wat is de grootte van de woningvoorraad die uw corporatie bezit? Markeer slechts één ovaal. Minder dan 500 woningen 500 tot 2.000 woningen 2.000 tot 10.000 woningen 10.000 tot 50.000 woningen 50.000 woningen of meer

3. Wat is de huidige situatie van uw woningcorporatie? Dwingt de huidige situatie u tot krimp of stabilisatie, of is er ruimte voor groei? Opmerkingen plaatsen kan in de volgende vraag. Markeer slechts één ovaal. Groei Stabilisatie Krimp Anders: 4. Wilt u nog opmerkingen plaatsen bij uw antwoord op de vorige vraag?

Informatie over de huur en uw publiek 5. In welk huursegment bevinden jullie je qua prijscategorie? * S.v.p. per rij invullen wat jullie aandeel per categorie is. Zorg dat het totaal van de drie kolommen 100% is. Markeer slechts één ovaal per rij. Geen 10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bereikbare huur Middeldure huur Vrije sector huur 6. Wilt u nog opmerkingen plaatsen bij uw antwoord op de vorige vraag?

7. In welke levensfase bevindt jullie publiek zich voornamelijk? S.v.p. per kolom invullen wat jullie aandeel per categorie is. Zorg dat het totaal van de vier kolommen 100% is. Markeer slechts één ovaal per rij. Geen 10% Jong volwassen (15 tot 30 jaar) Volwassen (30 tot 60 jaar) Actieve ouderdom (60 tot 80+ jaar) Intensieve verzorging (geen leeftijdscategorie)

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

8. Wilt u nog opmerkingen plaatsen bij uw antwoord op de vorige vraag?

9. Hoe wordt de huurprijs ervaren door jullie publiek? * Wat vinden de bewoners van de betaalbaarheid en prijskwaliteit verhouding? 10. Als een bewoner bij uw corporatie verhuist, wat zijn dan de meest voorkomende verhuisredenen? * S.v.p. maximaal drie vakjes selecteren (inclusief 'anders:') Vink alle toepasselijke opties aan. Woning is te klein geworden Woning is te groot Type woning bevalt niet Woning is te duur Gebrek aan (zorg)voorzieningen Locatie (werk/studie/buurt) Anders: 11. Wilt u nog opmerkingen plaatsen bij uw antwoord op de vorige vraag?

12. In welke mate voldoet jullie huidige woningvoorraad aan de eisen van jullie publiek en wat zou er veranderd moeten/kunnen worden? *

Aanpasbaar bouwen en uw corporatie Het belangrijkste onderdeel van deze enquete!

13. Zou u aanpasbaar bouwen overwegen als er gestart moet worden met een nieuw bouwproject? * Markeer slechts één ovaal. Ja, met uitbreiden en verminderen Ja, alleen uitbreiden Nee Anders: 14. Waarom heeft u dit antwoord gekozen? *

15. Op welke manier zou aanpasbaar bouwen in uw regio kunnen werken? * Markeer slechts één ovaal. Kosten Aanpasbaarheid Levensduur Uitstraling Anders: 16. Wilt u graag op de hoogte blijven van het onderzoek en/of meedenken aan het concept? zo ja? Graag de contact gegevens invullen hoe u benaderd wilt worden

Mogelijk gemaakt door

50 grootste corporaties Met aanvulling

Drenthe 31 Actium [email protected] richting communicatie 47 Woonconcept [email protected]

Verstuurd Verstuurd

Flevoland 42 Mooiland Maasland [email protected] Oost Flevoland Woondiensten [email protected]

Verstuurd Verstuurd

Friesland 22 Woon Friesland 30 Elkien 35 Accolade wonen

[email protected]

Verstuurd

[email protected]

Verstuurd

[email protected]

Verstuurd

Gelderland 4 Portaal Wieke van Veldhuizen [email protected] 18 Vivare Karel Blom [email protected] 40 Talis Jan Koning [email protected] 43 Volkshuisvesting

Verstuurd

Verstuurd

Verstuurd

Groningen 14 Lefier Pieter Witzenburg [email protected] 45 Nijestee Henk Raatjes [email protected]

Verstuurd

Verstuurd

Limburg 19 Wonen Limburg 23 Woonpunt 33 Wonen Zuid Fleur MeuwissenTeuwen 39 ZO Wonen

[email protected] [email protected]

wonenzuid@wonenzuid.nl

Verstuurd Verstuurd Verstuurd

Noord-Brabant 15 Woonbedrijf Paul Terwisscha van Scheltinga [email protected] 17 WonenBreburg Jeroen Cras contactformulier 24 Alleewonen Albert Cornel [email protected] 38 Brabantwonen 46 Zayaz 50 Thuisvester

Noord-Holland


1 Ymere Eric van Kaam [email protected] 7 Eigen Haard Danny Wijnbelt [email protected] 8 Rochdale Birgitte de Maar [email protected] 9 De Key 11 Woonzorg Nederland 12 Stadgenoot 28 Parteon 37 Prewonen 41 Woonwaard 48 Woongroep Holland


Overijssel 27 DUWO [email protected] 32 Woonbedrijf ieder1 [email protected] richting steyns 36 Deltawonen [email protected] richting Blijenburg 25 De woonplaats


34 Domijn

Utrecht

3 De Alliantie Egbert Dekker 16 Mitros Menso Oosting

[email protected]

Verstuurd

[email protected]

Verstuurd

Zeeland Stichting Clavis L’escaut woonservice

Zuid-Holland

[email protected]

Verstuurd

Joris

2 Vestia Tinka van Rood 5 Woonstad Rotterdam Rob Kornman 6 Woonbron Martine van Sprundel 10 Staedion 13 Com wonen 20 Haag Wonen 21 PWS Rotterdam 26 Vidomes 29 Maasdelta 44 Waterweg Wonen 49 Woonplus

[email protected]

Verstuurd

[email protected]

Verstuurd

[email protected]

Verstuurd

Conceptidee na resultaten onderzoek Uit ons onderzoek is gebleken dat er bij corporaties nauwelijks vraag is naar woningen die aan de bewoner aan te passen zijn tijdens de levensduur. Wel is er een behoefte om de woningen voordat ze worden gebouwd te kunnen aanpassen. Het zeer waarschijnlijk niet kunnen slagen van de basiswoning heeft een aantal oorzaken: 1. De woning kan niet worden aangepast aan de omgeving waar deze komt te staan. 2. Om de basiswoning te kunnen uitbreiden naar een uitgebreide woning is direct al een grote kavel nodig. Dit betekent alsnog veel kosten voor bouwgrond en veel onderhoud voor de bewoner, die de basiswoning gekozen heeft voor een goedkope en compacte woning. Op zich is dit logisch. Woningen kunnen nu ook aangepast worden aan de locatie waar ze komen te staan, dus dat is een voorwaarde aan elk modulair bouwconcept. Het aanpassen aan de locatie is echter vooral een aanpassing van het exterieur. Het interieur kan dan nog wel vrij aangepast worden als dat nodig is. Het voordeel hiervan is dat de woning meteen zijn uiteindelijke grootte heeft, zodat er aandacht besteed kan worden aan de architectuur en invulling van de kavel. De woning staat meteen in goede verhouding met de kavel, en wordt meteen als volwaardig gezien. Dit komt de sociale status van de bewoner ten goede. Ook hoeven er geen aanpassingen meer gedaan worden aan het exterieur van de woning, tenzij de bewoner dat wenst. Een nadeel hiervan is dat de bouwkosten hoger zijn dan van de basiswoning. Dat is echter niet veel meer, omdat de grondprijs hetzelfde blijft en alleen het gebouw zelf de kosten verhoogt. Eventueel kan dit ook opgelost worden door geld te besparen met een sobere afwerking van het interieur of het pas later optoppen van de woning. Als dit bouwsysteem wordt ontwikkeld volgens de principes van LEGOlisering (prof. dr. ir. Hennes de Ridder) kunnen met dezelfde bouwstenen steeds andere gebouwen gemaakt worden, zoals met LEGO®. Deze bouwstenen kunnen worden gevarieerd voor een andere functie of uitstraling van het gebouw, waardoor het op vele locaties toegepast kan worden. Als dit systeem zo ontwikkeld wordt dat het exterieur min of meer vast staat, maar het interieur naar behoefte gewijzigd kan worden ontstaat de mogelijkheid om zonder veel sloopwerk de indeling van de woning naar wens te kunnen veranderen en/of vernieuwen. Bijgaand een schets van het idee.

Onderzoeksrapport Modulair Bouwen

Recommend Documents