Onderzoeksrapport. Meer- en minderwaarden van een mogelijke fusie tussen. Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen

Onderzoeksrapport “Meer- en minderwaarden van een mogelijke fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen.”

10 maart 2015

1

Voorwoord Voor u ligt het onderzoeksrapport met daarin het resultaat van het onderzoek naar de mogelijke meeren minderwaarde van een fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. In oktober 2014 besloten de Raden van Toezicht/Commissarissen van beide organisaties om zo’n verkennend onderzoek in te stellen. Beide bestuurders hebben vervolgens gemeenschappelijk opdracht gegeven aan Barnard Consultancy om dit onafhankelijk te onderzoeken. De aanleiding voor dit onderzoek is, dat Woningbouwvereniging Reeuwijk een weliswaar kleine en gezonde corporatie is, maar de omvang haar ook kwetsbaar – en daardoor gevoelig – maakt om op een goede en professionele wijze in de toekomst haar volkshuisvestelijke opgave te kunnen blijven realiseren. Mozaïek Wonen wil haar positie en activiteiten in haar werkgebied verder verankeren en verstevigen. Voor beide geldt daarbij, dat het versterken van de positie van de huurders als belangrijkste uitdaging wordt gezien. Het onderzoek omvat een breed scala aan onderwerpen, welke in de periode november 2014 t/m maart 2015 zijn onderzocht. Bij dit onderzoek zijn zowel externe als interne belanghouders intensief betrokken. Er is dank verschuldigd aan allen die hun medewerking hebben verleend in de vorm van het werken in een werkgroep, gesprekken en als kritische meelezer. Met deze brede participatieve insteek is beoogd zoveel mogelijk verschillende invalshoeken te belichten en gebruik te maken van de kennis en kunde, die aanwezig is binnen beide organisaties, de Ondernemingsraad en de huurders(-vertegenwoordigers). Het resultaat van dit verkennende onderzoek is in beeld gebracht in het voorliggende onderzoeks rapport. Fusie leidt tot meerwaarde Het voorliggende rapport laat zien dat een mogelijke fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen leidt tot de realisatie van meerwaarde op zowel volkshuisvestelijk, financieel en organisatorisch vlak. Woningbouwvereniging Reeuwijk is weliswaar een gezonde kleine effectieve organisatie, echter de steeds zwaarder wordende verantwoordingseisen en de risico’s behorende bij het beoogde vernieuwingsprogramma voor Reeuwijk maken de organisatie meer dan kwetsbaar. Mozaïek Wonen heeft een vergelijkbare visie en een mogelijke fusie maakt dat de ambities van Woningbouwvereniging Reeuwijk vanuit een professionele organisatie kunnen worden opgepakt. Sterker nog, de mogelijke fusie zal het mogelijk maken om (mits hierop wordt gestuurd) een bezuinigingsslag te maken die kan worden ingezet om een nog grotere maatschappelijke opgave in het totale werkgebied te realiseren. De mogelijke fusie kent ook risico’s of minderwaarden. Het grootste deel hiervan is met name gericht op het behouden van wat nu als een kracht van een of beider organisaties wordt gezien. Bij een mogelijke vervolgstap naar een fusie is het dan ook noodzakelijk om juist deze minderwaarden om te zetten naar meerwaarden door deze krachtelementen niet alleen te behouden maar ook zo te borgen dat zij gegarandeerd worden bij de vormgeving en realisatie van de fusieorganisatie. Geadviseerd wordt dan ook om de in paragraaf 6 van dit onderzoekrapport genoemde garanties over te nemen. Voor de vereniging van Woningbouwvereniging Reeuwijk geldt dat zij de te realiseren meerwaarden met versterking van de zeggenschap van de huurders kunnen borgen door de oprichting van de huurdersorganisatie. Ten tijde van de afronding van deze rapportage is bekend geworden dat de huidige directeurbestuurder van Mozaïek Wonen een andere werkkring heeft aanvaard. Eerder was al bekend dat ook 2

het contract van de bestuurder van Woningbouwvereniging Reeuwijk op de korte termijn aflopend is. De vraag of een fusie nu een passend antwoord is kan daardoor echt pas wezenlijk worden beantwoord als er helderheid is gegeven over de huidige en toekomstige invulling van de topstructuur van de beide en mogelijke toekomstige fusie organisatie. Voor het laatste geldt dat het voorliggende onderzoeksrapport bij een mogelijke fusie als uitgangspunt zou moeten gelden voor de invulling van de topstructuur.

Met dit rapport kunnen het bestuur, commissarissen en de vereniging besluiten tot het zetten van een (mogelijke) vervolgstap om te komen tot een juridische fusie.

Barnard Consultancy, maart 2015

3

Inhoudsopgave: Voorwoord Inleiding

Blz. 2 6

1. Een veranderde maatschappelijke context.

9

1.1. De woningmarkt/ de opgave 1.2. Herzieningswet/Novelle 1.2.1. De invulling van de taakstelling 1.2.2.Toegestane niet-DAEB activiteiten 1.2.3.Scheiding en Splitsing 1.2.4.Rol gemeenten 1.2.5.Rol van huurders 1.2.6.Bedrijfslasten 1.2.7.Intern toezicht 1.3. De lokale woningmarkt/opgave 1.3.1. Werkgebied Mozaïek Wonen 1.3.2. Werkgebied Woningbouwvereniging Reeuwijk

9 10 10 11 12 12 13 13 13 14 14 15

2. Beschrijving beide organisaties

17

2.1. Organisatie 2.1.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 2.1.2. Mozaïek Wonen

17 17 18

3. Missie/ visievergelijking beide organisaties 3.1. Missie 3.1.1. Missie Woningbouwvereniging Reeuwijk 3.1.2. Missie Mozaïek Wonen 3.2. Visie op maatschappelijke opgave 3.2.1. Visie Woningbouwvereniging Reeuwijk 3.2.2. Visie Mozaïek Wonen 3.2.3. Samengevat: de rode draad en nuances 3.3. Visie op doelgroep 3.3.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 3.3.2. Mozaïek Wonen 3.3.3. Samengevat: de rode draad en nuances 3.4. Visie op vastgoed 3.4.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 3.4.2. Mozaïek Wonen 3.4.3. Samengevat: de rode draad en nuances 3.5. Visie op huurbeleid 3.5.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 3.5.2. Mozaïek Wonen 3.5.3. Samengevat: de rode draad en nuances 3.6. Het werkgebied 3.6.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 3.6.2. Mozaïek Wonen 3.6.3. Samengevat: de rode draad en nuances 3.7. Visie op lokale verankering 3.7.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 4

20 20 20 20 20 20 20 21 21 21 21 21 22 22 22 23 24 24 24 24 25 25 25 25 25 25

3.7.2. Mozaïek Wonen 3.7.3. Samengevat: de rode draad en nuances 3.8. Visie op participatie/belangenbehartiging 3.8.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 3.8.2. Mozaïek Wonen 3.8.3. Samengevat de rode draad en nuances 3.9. Visie op klanttevredenheid 3.9.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 3.9.2. Mozaïek Wonen 3.9.3. Samengevat: de rode draad en nuances

4. (Maatschappelijke) SWOT-analyse mogelijke fusie 4.1. Visie op huidige organisaties 4.1.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 4.1.2. Mozaïek Wonen 4.2. Visie op fusie 4.2.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk 4.2.2. Mozaïek Wonen 4.3. Enkele aandachtspunten bij meer- en minderwaarden

5. Verkenning meerwaarde/minderwaarden 5.1. Financiën 5.1.1. Eerste verkenning op basis van Corporatie in Perspectief 5.1.2. Vervolg: verlengen beoordelingstermijn van 5 naar 10 jaar 5.1.3. Vervolg: Aangepast Strategisch Voorraadbeleid en Verkenning besparingen 5.1.4. Vervolg: Uitwerking inzetmogelijkheden besparingen 5.1.5. Financiering niet-DAEB investeringen Woningbouwvereniging Reeuwijk 5.1.6. Conclusies 5.2. Volkshuisvestelijk 5.2.1. Gemeenschappelijke visie op de maatschappelijke opgave 5.3. Organisatorisch/Personele 5.3.1. Gemeenschappelijke visie op de toekomstige organisatie 5.3.2. Effectieve en efficiënte organisatie 5.3.3. Reparatie- en klachtenonderhoud 5.4. Minderwaarden en/of risico’s fusieorganisatie 5.4.1. Verlies zeggenschap vereniging WBVR 5.4.2. Naar buiten gericht blijven; realiseren opgave 5.4.3. Behouden kwaliteit van dienstverlening en lokale verankering 5.4.4. Culturele verschillen

6. Conclusies en belangrijke randvoorwaarden/ uitgangspunten bij een fusie Bijlagen: 1. Organisatorische kengetallen. 2. Volkshuisvestelijke kengetallen. 3. Financiële kengetallen. 4. Vergelijking normen. 5. WSW Financial Risk grafieken. 6. Overzicht interviews stakeholders 7. Doorkijk naar een mogelijk fusietraject.

5

25 26 26 26 26 26 27 27 27 27

28 28 28 28 29 29 29 30

31 31 31 32 32 33 34 35 35 35 36 37 37 37 37 37 37 37 38

38

Inleiding. Corporatietaken ingeperkt Het zijn uitdagende tijden voor woningcorporaties. De volkshuisvesting is in beweging. Politieke keuzes, economische- en maatschappelijke ontwikkelingen hebben het speelveld, de omgeving en de mogelijkheden van woningcorporaties ingrijpend veranderd. Terwijl aan de andere kant de economische ontwikkelingen juist veel aandacht vragen voor betaalbaarheid van de woningen en de druk op de sociale woningvoorraad zeker niet minder is geworden. Sterk gewijzigde economische omstandigheden met effect op de woningmarkt Na een lange periode van economische neergang en recessie, lijken de eerste positieve signalen zichtbaar. Het herstel naar het niveau van voor 2008 zal echter lange tijd in beslag nemen en is uiterst kwetsbaar. De economische vooruitzichten zijn moeilijk in te schatten temeer omdat de belangrijkste negatieve onzekerheden buiten Nederland liggen. De geopolitieke spanningen op diverse plekken binnen en buiten Europa vormen een reële bedreiging voor het herstel van de economie. Denk hierbij o.a. aan het conflict rond Oekraïne of de recente verkiezingsuitslagen in Griekenland. De afgelopen jaren is over de volle breedte te zien, dat de woningmarkt een moeilijke periode doormaakt. Daar waar het aantal huishoudens, dat m.n. aangewezen is op de sociale huurmarkt toeneemt, neemt het aantal verhuisbewegingen af. Deze afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe, dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. Deze niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn verhuiswensen verdampen. Daarbij komt, dat door de per 1 januari 2013 ingezette beleidslijn om mensen met een zorgvraag langer dan voorheen thuis te laten wonen minder woningen beschikbaar komen. Wetten en regels steeds ingewikkelder, nieuwe overheidsheffing dempt investeringsvermogen Wet- en regelgeving veranderen in rap tempo. De Tweede Kamer stemde op 11 december 2014 unaniem in met de novelle voor de nieuwe Woningwet. Het wetsvoorstel is nu in behandeling bij de Eerste Kamer en zal naar verwachting per 1-7-2015 ingevoerd worden. In de gewijzigde woningwet wordt het werkterrein van corporaties drastisch ingeperkt. Voorts neemt de (administratieve) regeldruk in omvang en complexiteit toe, zijn de eisen met betrekking tot risicobeheersing en goed toezicht aangescherpt en vraagt het versterken van de positie van huurders en gemeenten toenemende professionaliteit en inzet. Daar komt bij, dat de verschillende heffingen waar corporaties mee geconfronteerd worden, een forse weerslag hebben op hun investeringspotentieel. Hoe zorgen corporaties dat zij hun kerntaken kunnen blijven uitvoeren? In deze nieuwe werkelijkheid staan corporaties voor – wellicht - de grootste uitdaging sinds hun oprichting. Welke keuzes kunnen zij maken om niet alleen nu, maar ook op termijn in staat te blijven hun kerntaken uit te voeren, daarbij als corporatie midden in de samenleving te staan en lokaal nauw verbonden te zijn met haar huurders? Onderzoek naar meerwaarden Gezien deze gewijzigde omstandigheden hebben Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen besloten een onderzoek in te stellen naar de meerwaarde en consequenties van een juridische fusie. Alvorens kan worden besloten of er een intensief traject van samenwerking wordt ingegaan, willen de corporaties de te bereiken meerwaarde, de haalbaarheid daarvan en de gevolgen duidelijk in beeld hebben. De volgende overwegingen hebben geleid tot dit gezamenlijke initiatief:

6

•

• • •

• •

•

•

Woningbouwvereniging Reeuwijk is een kleine en gezonde corporatie. De omvang maakt haar echter kwetsbaar en daardoor gevoelig om op een goede en professionele wijze in de toekomst haar volkshuisvestelijke taken op te kunnen blijven pakken. Mozaïek Wonen wil haar positie en activiteiten in haar werkgebied verder verankeren en verstevigen. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft een laagdrempelige organisatie die dicht bij haar huurders staat en wil dit in de toekomst ook behouden. Vanaf 1 januari 2014 werkt Mozaïek Wonen vanuit rayons, waardoor een aantal functies – zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie gebiedsgericht uitgevoerd worden vanuit een rayon. Hierdoor kunnen klanten gericht worden bediend en gaat er minder tijd en informatie verloren. Voorts zullen begin 2015 (routinematige) klantprocessen zoveel als mogelijk gedigitaliseerd worden, waarmee ingespeeld wordt op de hedendaagse behoefte van mensen om 24/7 hun gegevens in te kunnen zien en deze eventueel zelf te wijzigen op het moment dat het hen het beste uitkomt of berichten en vragen door te geven. Hiertoe worden in de eerste helft van 2015 zowel een huurders- als aannemersportal in gebruik genomen. Beide organisaties hebben gelijke opvattingen over de positionering en verankering van corporaties in hun lokale omgeving. Beide organisaties zijn van mening dat het realiseren van de maatschappelijke opgave op een efficiënte en effectieve wijze de grootste uitdaging voor de toekomst blijft waarbij de kwaliteit en de eindgebruiker niet uit het oog mag worden verloren. Beide organisaties zijn van mening, dat samenwerking de mogelijkheid biedt om de positie, zeggenschap en inspraak van de huurders te versterken door de huurdersbelangen en huurdersparticipatie beter vorm te geven op grond van serieuze betrokkenheid en met gepaste diversiteit. Het realiseren van de maatschappelijke opgave vraagt om een deskundige organisatie met stevige samenwerkingsverbanden.

Op grond van het voorgaande hebben beide organisaties een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijke volkshuisvestelijke, organisatorische, personele en financiële consequenties van een (juridische) fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. Bij deze uitwerking zijn door beide organisaties de volgende randvoorwaarden meegegeven: Gezamenlijke randvoorwaarde Professionalisering zeggenschap/ inbreng huurders De voorgenomen investeringen (SVB) moeten uitgevoerd kunnen blijven Door samenwerking moet meer investeringsruimte ontstaan Efficiëntere en effectievere organisatie Ook samen voldoen aan alle eisen die gesteld worden door CFV en WSW etc.

Aanvullende randvoorwaarde WBVR Van kwetsbare organisatie naar professionele organisatie Behouden lokale verankering en zichtbaarheid (klantcontactpunt) in Reeuwijk De vernieuwingsslag van de voorraad moet uitgevoerd kunnen blijven Werkbehoud (geen shake out medewerkers)

Aanvullende randvoorwaarde MW Behoud organisatiestructuur en topstructuur (1 bestuurder) Meer investeringsruimte in het werkgebied van MW

Bij de uitwerking van het fusieonderzoek zijn uiteraard de huurders van beide organisatie betrokken, evenals de medewerkers en belangrijkste stakeholders.

7

In het eerste hoofdstuk van dit beslisdocument wordt een schets gegeven van alle belangrijke ontwikkelingen in de woningmarkt en rondom wetgeving voor corporaties. Ook wordt de lokale maatschappelijke opgave van beide organisaties toegelicht. In het tweede hoofdstuk worden beide corporaties beschreven maar worden de corporaties ook met elkaar vergeleken. In het derde hoofdstuk wordt ingezoomd op de verschillende beleidsthema’s van beide organisatie. In hoeverre hebben de corporaties dezelfde visie op onderwerpen en hoe staat het bijvoorbeeld met de kwaliteit van hun dienstverlening. Op basis van alle gevoerde gesprekken binnen en buiten beide organisaties volgt in hoofdstuk 4 een sterkte en zwakte analyse van de huidige organisaties en van een mogelijke fusie organisatie. Het feitelijke onderzoek naar de aanwezige meer- en minderwaarden volgt in hoofdstuk 5. Tot slot worden op basis van de voorgaande hoofdstukken conclusies getrokken en in hoofdstuk 6 worden de belangrijkste conclusies op een rij gezet.

8

1. Een veranderde maatschappelijk context 1.1 Woningmarkt de opgave De afgelopen jaren is over de volle breedte te zien geweest, dat de woningmarkt mede door de economische ontwikkelingen een moeilijke periode doormaakt. Het aantal huishoudens is – conform verwachtingen – toegenomen. Vanaf 2009 zijn er ruim 200.000 huishoudens bijgekomen, terwijl het aantal huishoudens in een zelfstandige woning met 140.000 toenam. De huishoudens die geen zelfstandige woning hebben, vinden op een andere manier een plekje: in een wooneenheid, op kamers, inwonend bij anderen of in vakantiewoningen. Oudere kinderen wonen langer of opnieuw bij hun ouders. Verhuizen is voor (echt-) paren in scheiding minder eenvoudig. Als gevolg van alle brandhaarden in de wereld blijft het aantal vluchtelingen dat een Nederlandse verblijfsvergunning krijgt groeien. Deze zogenoemde statushouders vinden bijna allemaal een plekje in een corporatiewoning. In 2014 waren dit er bijna 14.000 wat leidt tot een toenemende druk op de sociale woningmarkt. Verhuiswens meer dan ooit / effect langer thuis wonen De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe, dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn plannen verdampen. Daarbij komt, dat door de per 1 januari 2013 ingezette beleidslijn om mensen met een zorgvraag langer dan voorheen thuis te laten wonen (extramuralisering), minder woningen beschikbaar komen. Veel zoekers zijn tamelijk realistisch en geven aan pas over een jaar of twee te willen verhuizen. In het stuwmeer zijn eigenaar bewoners en mensen boven 45 jaar sterk vertegenwoordigd. Dit betekent overigens niet, dat deze huishoudens allemaal willen kopen. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaar bewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning. De vergrijzing zet door. Alleenstaanden zijn nog altijd oververtegenwoordigd binnen de lage inkomensgroepen. 70% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, 90% van de gezinnen met kinderen woont in een eengezinswoning, tegen 43% van de alleenstaanden. Jonge mensen onder dertig jaar wonen gemiddeld nog steeds minder dan vijf jaar in een woning, terwijl ouderen boven 65 jaar gemiddeld meer dan twintig jaar in hun woning blijven wonen. Het aantal kleine huishoudens neemt toe, terwijl het aantal gezinnen verder afneemt. Hoewel de koopmarkt voorzichtig herstelt, is de druk op m.n. de sociale huurmarkt onverminderd groot. De afname van het aantal verhuizingen in de afgelopen jaren heeft ertoe geleid, dat het aantal mensen dat wil(de) verhuizen is toegenomen. De vraag naar goedkope huurwoningen blijft groot en steeg van +43% in de goedkoopste prijscategorie en +22% in de categorie tot de aftoppingsgrens. De minister stuurt aan op een meer passende toewijzing (huur i.r.t. inkomen). De huursector: meer aanbod in het hogere huursegment. De huur in de totale huurvoorraad steeg de laatste 3 jaar met gemiddeld 2% per jaar boven inflatie. De oorzaken zijn divers: de nieuwe verhuurdersbelasting, woningverbetering, energetische maatregelen en sloop/nieuwbouw, alsmede huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen, waarbij de huren dichter bij de maximaal toegestane huur worden gebracht.

9

Langzamerhand verandert ook de samenstelling van de huursector zelf. Meer en meer bestaat de sector tegenwoordig uit appartementen in plaats van eengezinswoningen: 56% in 2012 tegen 48% in 1986. Aanzienlijk sneller is de prijsopbouw veranderd. Na 2006 nam het aandeel woningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens toe van 15 naar 21% en het aandeel boven de liberalisatiegrens verdubbelde bijna van 7 naar 12%. Ondanks de hogere huren wordt de huursector meer en meer het domein van lage inkomensgroepen en oudere alleenstaanden. De huurstijging tussen 2009 en 2012 (6% > inflatie) werd bij de lage inkomens voor een deel opgevangen door de huurtoeslag. Daardoor is de stijging van de netto huuruitgaven beperkt gebleven (+4%). Daarnaast namen de bijkomende lasten voor gas, licht, water en lokale belastingen licht af (-4%). De totale woonuitgaven in de huursector stegen daarmee in 3 jaar tijd met 2% (2012 t.o.v. 2009). Door de gestegen woonuitgaven en de daling van het huishoudinkomen liep de huurquote op van 23 naar 26% en de totale woonquote van 34 naar 36%; een toenemend deel van het inkomen wordt besteed aan het wonen. De goedkope scheefheid (hogere inkomensgroepen in het sociale huursegment) is met 12% aanzienlijk gereduceerd. De invoering van het strengere toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen heeft de instroom van hogere inkomensgroepen teruggedrongen. Daarnaast daalden de inkomens in reële termen, terwijl de prijsgrens voor de sociale huurvoorraad met inflatie steeg. Huishoudens met een hoger inkomen vinden vaker buiten de sociale huursector een woning. Scheiding wonen/zorg en vergrijzing. Het ministerie van VWS is in 2013 gestart met de extramuralisering van de zorg. Dit houdt in, dat de instroom van mensen met een zorgbehoefte naar instellingen wordt omgebogen naar het zelfstandig (blijven) wonen. Dit gebeurt door het stellen van hogere eisen aan de zorgbehoefte van de cliënt. Zorg en ondersteuning zullen in de wijk georganiseerd moeten worden. Iets wat aansluit bij de maatschappelijk tendens, waarin men het liefst zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde omgeving blijft wonen. De effecten op de woningmarkt van deze transitie in de zorg zijn fors. Het Planbureau voor de Leefomgeving becijfert, dat het aantal ouderen (65+) tot 2014 blijft toenemen tot circa 4.7 miljoen in 2040. Het aantal 75-plussers, de leeftijd waarop gemiddeld genomen de beperkingen beginnen, verdubbelt van 1.2 miljoen nu tot 2.6 miljoen in 2040. De 80-plussers onder hen hebben vaker fysieke beperkingen, zijn vaak alleenstaand en hebben vaker dan de jongere ouderen een laag inkomen. Deze mensen zullen dus langer op de woningmarkt blijven. Het merendeel van de mensen met een lichte zorgvraag, die voorheen naar een zorginstelling ging, zal gewoon in de huidige woning (kunnen) blijven en daar zorg op maat (moeten) krijgen. Soms zullen daarvoor aanpassingen aan de woning nodig zijn. Een ander deel zal vanwege beperkingen of om sociale redenen (bijvoorbeeld vereenzaming, zwak sociaal netwerk) wensen te verhuizen naar een meer passende woning. Dit kan bijvoorbeeld een nultredenwoning zijn, een specifieke ouderenwoning of een geclusterde, meer beschermde woonvorm. Daarnaast leidt de extramuralisering op de korte termijn tot een verdere verstopping van de woningmarkt.

1.2. Herzieningswet/Novelle. Op 11 december 2014 is de novelle op de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (TI) aangenomen in de Tweede Kamer. Begin februari 2015 verscheen de lang verwachte Algemene Maatregel van Bestuur bij deze Herzieningswet (t.w. het ontwerpbesluit toegelaten instellingen), welke nu ter behandeling bij de Tweede Kamer ligt. De Minister stuurt aan op inwerkingtreding van de Herzieningswet per 1-7-2015. De Herzieningswet omschrijft nauwkeurig de taken van de woningcorparaties, versterkt de positie van gemeenten en huurders en biedt handvatten voor het maken van afspraken tussen partijen, o.a. in de vorm van prestatieafspraken met gemeenten. Onderstaand wordt de essentie van de Herzieningswet toegelicht:

10

1.2.1. De invulling van de taakstelling van de toegelaten instelling. Alleen sociale huurwoningen en strikt omschreven maatschappelijk vastgoed. In het Regeerakkoord is ten aanzien van het werkterrein van toegelaten instellingen opgenomen: “Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed”. In de Herzieningswet is dit zo vertaald, dat het taakgebied van woningbouwcorporaties wordt beperkt tot het bouwen, verhuren, beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed. Ten aanzien van het investeren in Maatschappelijk Vastgoed worden de volgende restricties aangegeven: 1 • moet onlosmakelijk verbonden zijn met het (DAEB-) woongebouw; • heeft een wijk, buurt of buurtschap gerichte functie; • vindt plaats in een gebied waar de woongelegenheden zijn van de TI. Leefbaarheid. Het Burgerlijk Wetboek kent verplichtingen voor Woningbouwcorporaties als het gaat om het woongenot van hun huurders. Daarbij kan inzet van Woningcorporaties op leefbaarheid de waarde van hun vastgoed in wijken op peil houden en daarom bedrijfseconomisch wenselijk zijn. Ook kan het om die reden gewenst zijn om tijdig problemen te signaleren en zo bijvoorbeeld, door inschakeling van schuldhulpverlening, huisuitzettingen te voorkomen. Vanuit beide perspectieven gezien is een bepaalde inzet op leefbaarheid van Woningcorporaties toegestaan, echter wel binnen een strikte afbakening, te weten: • inzet op leefbaarheid is niet toegestaan wanneer woningcorporatie in gemeente/gebied geen noemenswaardig bezit heeft; • inzet op leefbaarheid is niet toegestaan als de omvang van de investering maatschappelijk en bedrijfseconomisch niet verantwoord is; • inzet op leefbaarheid is niet toegestaan als de leefbaarheidsactiviteit primair de verantwoordelijkheid van een andere partij is en • inzet op leefbaarheid is niet toegestaan om religieuze stromingen te faciliteren. 1.2.2. Toegestane niet-DAEB activiteiten. Een woningcorporatie mag alleen nog nieuwe niet-DAEB activiteiten oppakken als deze ten dienste staan van haar DAEB-werkzaamheden en alleen in het gebied waar de woningcorporatie al DAEBbezit heeft. Daarbij is het alleen toegestaan wanneer deze specifieke activiteiten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente heeft de verplichting haar volkshuisvestingsbeleid, en dus de noodzaak van de niet-DAEB activiteit, eerst af te stemmen met omliggende gemeenten. Voorts dient de gemeente eerst marktpartijen in de gelegenheid te stellen om de nietDAEB activiteit op te pakken, de zogenaamde markttoets. Wanneer een woningcorporatie al niet-DAEB bezit heeft moet dit deel van de portefeuille administratief of jurisch afgescheiden worden naar een niet-DAEB-tak. Woningen met een gereguleerd huurcontract blijven in de DAEB-tak van de woningcorporatie, evenals het toegestane maatschappelijke vastgoed e.d..

1

DAEB- Diensten van Algemeen Economische Belang, het werkgebied van Woningcorporaties. 11

1.2.3. Scheiding en splitsing. In het wetsvoorstel is voorgesteld de woningcorporatie (administratief of juridisch) op te splitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen, zijnde de DAEB-tak, die de kerntaken van de woningcorporatie uitvoert en de niet-DAEB-tak die belast is met alle overige werkzaamheden. In het geval van zo’n scheiding • Kan de DAEB-tak aan de niet-DAEB-tak geld lenen tegen marktconforme rente. • Niet-DAEB-tak vervangt deze lening door een marktlening zodat de interne lening binnen vijfiten jaar kan worden afgelost aan de DAEB-tak. Nieuwe activiteiten dienen altijd gefinancierd te worden met een marktlening. • DAEB-vastgoed kan niet aangewend worden ter zekerheidsstelling (onderpand) van marktlening ter financiering van niet-DAEB. Ter voorkoming van een onevenredige toename van administratieve kosten en regeldruk zijn woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en met een klein aandeel niet-DAEB bezit uitgezonderd van zo’n verplichte scheiding. Zowel Mozaïek Wonen als Woningbouwvereniging Reeuwijk voldoen niet aan deze vrijstellingsvoorwaarden en zullen hun scheidings- en splistingsvoorstellen in de loop van 2016 bij de toezichthouder ingediend moeten hebben. Intermezzo: Financiering Niet-DAEB nieuwbouwopgave Woningbouwvereniging Reeuwijk. Zoals aangegeven is een woningcorporatie onder de nieuwe regelgeving aangewezen op commerciële financiering voor financiering van haar niet-DAEB investeringen. Commerciële financiering (dus met een hogere rente op de lening dan met een sociale borging van het WSW) voor niet-DAEB woningen is mogelijk tot ± 50% van de marktwaarde in verhuurde staat. Voor een woning met een nieuwbouwwaarde van € 200.000 betekent dit, dat ± € 70.000 extern te financieren is. Het restant dient uit eigen middelen te worden voldaan, waarbij de omvang van de beschikbare eigen middelen uiteraard afhankelijk is van de wijze waarop de scheiding tussen de DAEB-tak en Niet-DAEB-tak zal worden vorm gegeven. In het geactualiseerde Strategisch Voorraad Beleid van Woningbouwvereniging Reeuwijk is de bouw van ca. 100 Niet-DAEB woningen opgenomen. Vijftig procent minder dan in 2012 beleidsmatig voorzien. Gezien de nieuwe regelgeving is het de vraag of Woningbouwvereniging Reeuwijk in staat zal zijn voldoende commerciële financiering voor deze nieuwbouw aan te trekken, de interne financiering mogelijk te maken en het onderstaand genoemde rendement te realiseren. Los hiervan: in de herzieningswet wordt als voorwaarde voor de nieuwbouw van niet-DAEB woningen o.a. een aanvangsrendement van 6% gesteld. Ook eventuele externe geldverstrekkers van marktpartijen geven aan een vergelijkbaar rendement te verwachten. Op basis van de in de huidige begroting van WBVR opgenomen kosten voor niet-DAEB nieuwbouw van € 200.000 per woning, zou een huur van € 1.000 nodig zijn om dit rendement te realiseren. In de huidige markt in Reeuwijk zijn niet-DAEB woningen voor deze prijs voor de midden inkomensgroep niet realistisch . ( zie ook paragraaf 5.1.5.).

1.2.4. Rol gemeenten. De postitie van gemeenten wordt versterkt waar het gaat om de bijdrage die woningcorporaties moeten leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave. Dit komt onder meer tot uitdrukking in een vergroting van de mogelijkheden van gemeenten om (financiële) informatie over de woningcorporatie(s) in hun gemeente op te vragen, een betere aansluiting tussen het gemeentelijke begrotingsproces en de aanlevering van informatie door de woningcorporatie voor te schrijven en de gemeente een grotere rol te geven waar het gaat om het bepalen van de wenselijkheid van niet-DAEB investeringen. De gemeente maakt momenteel samen met Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk een nieuwe woonvisie op weg naar nieuwe prestatieafspraken. De huurders (-organisaties) zijn daarbij vertegenwoordigd.

12

1.2.5. Rol van de huurders. Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. Daarnaast krijgen huurdersorganisaties instemmingsrecht over fusies en verbindingen, het recht om minimaal een derde van de Raad van Commissarissen voor te dragen en meer geld om trainingen te volgen of deskundig advies en onderzoek in te huren. Ook krijgen huurdersorganisaties meer informatie over de financiën en investeringskracht van woningcorporaties en mogen zij informatie opvragen bij toezichthouders. Intermezzo: Serieuze betrokkenheid en inbreng huurders. Zowel Woningbouwvereniging Reeuwijk als Mozaïek Wonen hebben beiden de wens om de rol en betrokkenheid van huurders te versterken en verder uit te bouwen. O.a. willen zij dit doen door meer formele vertegenwoordiging middels huurdersorganisaties, huurdersadviesgroepen (op beleidsthema’s) en invloed op besluitvorming van bijvoorbeeld renovatie van eigen complexen. Ook de formele vertegenwoordiging vanuit huurdersorganisatie zal verder versterkt worden. Dit vergt een professionele en goed georganiseeerde huurdersvertegenwoordiging, hetgeen vanzelfsprekend ook een deskundige organisatie vraagt om dat te faciliteren. Daarnaast zoeken beide organisaties naar eigentijdsere en efficientere manieren om klantwensen en/of – meningen in kaart te brengen. Gedacht wordt o.a. het organiseren van (digitale) huurderspanels, welke heel gericht bevraagd kunnen worden wanneer de actualiteit daar aanleiding toe geeft. Een huudersportaal, nagenoeg operationeel bij MW, zou hiervoor heel goed gebruikt kunnen worden.

1.2.6. Bedrijfslasten. Woningcorporaties werken hard aan het verbeteren van de efficiëntie van hun bedrijfsvoering zodat zij hun financiele middelen optimaal kunnen inzetten voor hun maatschappelijke opgave. Ook de nieuwe verhuurdersbelasting maakt dat noodzakelijk Om tot meer inzicht te komen in de ontwikkeling van die bedrijfslasten ontwikkelt Aedes samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgsfonds Sociale Woningbouw (WSW) de Aedes Benchmark. Dit zal tot meer inzicht leiden in de post bedrijfslasten van woningcorporaties en individuele woningcorporaties – op basis van de vergelijking met andere corporaties – aansporen om hun bedrijfslasten hiermee in lijn te brengen. In de Herzieningswet is opgenomen, dat de minister de mogelijkheid heeft om – zo nodig - met een Algemene Maatregel van Bestuur regels aan de kosten van bedrijfsvoering van woningcororaties te stellen. Zo nodig, want in zijn toelichting op de Herzieningswet geeft hij aan er belang aan te hechten, dat de sector in eerste instantie zelf invulling geeft aan deze verantwoordelijkheid. Tegelijkertijd wordt aangegeven, dat mocht er sprake zijn van teveel vrijblijvendheid, de mogelijkheid wordt open gehouden via een Algemene Maatregel van Bestuur nadere regels te stellen aan hoogte en ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties. Intermezzo: Hoge bedrijflasten Om te zien hoe de bedrijfslasten van corporaties zich tot elkaar verhouden zijn deze in het afgelopen jaar met elkaar vergeleken in de Aedes Benckmark. Woningbouwvereninging Reeuwijk: € 1155,- per vhe. Mozaïek Wonen: € 978,- per vhe. Hierbij kan gecontstateerd worden dat Mozaïek Wonen lagere kosten heeft dan de gemiddelde corporatie en dat Woningbouwverening Reeuwijk in verhouding hoge bedrijfslasten heeft.

1.2.7. Intern toezicht. Eén van de doelen van de Herzieningswet is het versterken van het interne en externe toezicht op woningcorporaties. In het ontwerpbesluit wordt de Governance Code Woningcorporaties van Aedes en de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) van toepassing verklaard op alle corporaties. Dit laatste impliceert o.a. dat bij inwerkingtreding van de Herzieningswet de educatie- en zelfevaluatieverplichting voor RvT’s wettelijk verankerd zijn.

13

Er wordt een “geschiktheidstoets” ingevoerd voor de leden van de RvT’s. Zowel bij de benoeming als bij de herbenoeming of tijdens de uitoefening van hun taak kan de minister besluiten dat een kandidaat (of RvT-lid) niet geschikt is voor de toezichthoudende functie. De RvT krijgt de verplichting om de minister in bepaalde gevallen te informeren over de uitoefening van zijn taak. Hierbij kan worden gedacht aan situaties waarbij de RvT twijfelt aan de rechtmatigheid van handelen of integriteit van de TI of aan situaties waarbij de corporatie financieel in de problemen zou kunnen raken. De Bestuurder had al de verplichting om over dergelijke situaties de minister te informeren. De Herzieningswet legt daarbovenop een eigen verantwoordelijkheid neer bij de RvT. In de Herzieningswet is bepaald dat in veel gevallen toestemming van de RvT nodig is bij besluiten. Alleen bij besluiten die betrekking hebben op de instandhouding van woningen (beheer en onderhoud) of de verkoop van woningen aan natuurlijke personen geldt die verplichting niet. In een aantal gevallen is ook voorafgaand toestemming nodig van de minister. Het gaat daarbij ondermeer om besluiten ten aanzien van: • • • •

het aangaan van fusie of splitsing; verkoop van onroerend goed (anders dan aan natuurlijke personen); investeringen in niet-DAEB vastgoed; het aangaan van verbindingen.

Intermezzo: Professionaliseringsvraag en toename regeldruk corporaties. Van woningbouwcorporaties wordt meer en meer gevraagd. Er worden hogere eisen gesteld aan de professionaliteit van toezichthouders en bestuurders en neemt de regel- en verantwoordingsdruk op de organisaties zowel kwantitatief als kwalitatief sterk toe. Daarnaast dienen corporaties transparanter te zijn over hun financiele mogelijkheden, de wijze waarop zij hun bedrijfsvoering doen en welke keuzes zij maken als het gaat om hun (des-) investeringen. De vroegtijdige informatieverstrekking aan en consultatie van gemeenten en huurders over bijvoorbeeld bedrijfsjaarplannen en begrotingen vragen extra inzet en expertise van de organisaties. Met name van kleine organisaties vraagt dit onevenredig veel aandacht, tijd en kosten.

1.3. De lokale woningmarkt/opgave. 1.3.1. Werkgebied Mozaïek Wonen. De huidige economische situatie heeft uiteraard ook effect op de woningmarkt in het werkgebied van Mozaïek Wonen. De slaagkansen in Gouda en Bodegraven in het sociale huursegment zijn het afgelopen jaar licht toegenomen, maar voor sommige doelgroepen nog steeds relatief laag. Deze toename van de slaagkansen wordt veroorzaakt doordat het aantal actief woningzoekenden het afgelopen jaar stabiel is gebleven en het woningaanbod (door nieuwbouw) is toegenomen. Het aandeel lokale woningzoekenden is in Gouda stabiel gebleven (68%), Voornamelijk onder doorstromers is het aandeel lokale woningzoekenden groot (86%). In Bodegraven is sprake van een andere ontwikkeling. Het aantal woningzoekenden is in 2013 (1.182) groter dan in 2012 (1.139). Voor zowel Gouda als Bodegraven gaat Mozaïek Wonen dan ook uit van een groei van het aantal huishoudens. Daarbinnen constateert zij ook een lichte groei van het aantal lage inkomens. Binnen de lage inkomens (waar Mozaïek Wonen zich op focust) zien we een verdere afname van het aandeel gezinnen (ouders met kinderen) en een toename van het aandeel kleine huishoudens (inclusief 1oudergezinnen), in alle leeftijdsklassen. Dat vertaalt zich in een toename van het aantal benodigde sociale huurwoningen.

14

Naast een kwantitatieve toename concludeert Mozaïek Wonen dat in kwalitatieve zin de voorraad moet toenemen met levensloopbestendige woningen (geschikt voor senioren). Overwegend 3kamerwoningen (appartementen) die geschikt zijn voor kleine huishoudens van alle leeftijden en voor startende gezinnen. Afhankelijk van de mogelijkheden van een locatie kunnen dat ook eengezinswoningen zijn. Voor alle woningen geldt een sobere, doelmatige en duurzame kwaliteit. De verhuurbaarheid van een woning op de lange termijn neemt toe als deze breed inzetbaar is. Specifieke huisvesting voor specifieke groepen kan, als daar ook door organisaties specifiek om wordt gevraagd en er extra financiering beschikbaar is voor eventuele specifieke eisen. Het tempo van het aanpassen van de omvang van de voorraad wordt bepaald door de veranderingen in het aantal huishoudens met een laag inkomen. Niet door de vergrijzing. Het merendeel van de senioren zal in de reguliere huur- of koopwoning blijven wonen. De vergrijzing vraagt dan ook meer om (kleine) aanpassingen van die woningen, aanpassingen in de zorg en ondersteuning/begeleiding. 1.3.2. Werkgebied Woningbouwvereniging Reeuwijk Ook in Reeuwijk hebben de veranderende economische omstandigheden en woningmarkt een duidelijk effect en waren deze aanleiding om de strategische koers van Woningbouwvereniging Reeuwijk met betrekking tot de gewenste portefeuilleontwikkeling tot 2030, welke in de eerste helft van 2012 op basis van de op dat moment aanwezige marktgegevens werd gedefinieerd, bij te sturen. Gelet op eerdergenoemde veranderende omstandigheden heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk een extern onderzoek laten uit voeren, om de gemaakte keuzes ten aanzien van haar Strategisch Voorraadbeleid te bekijken in het licht van de veranderende woningmarkt en toenemende druk op de sociale huurmarkt. Op basis van Primos 2009 werd eerder vastgesteld dat Reeuwijk tot 2030 nauwelijks zou groeien (1.9%). Echter volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) telt Reeuwijk in 2014 al ruim meer huishoudens dan het door Primos 2009 geprognotiseerde aantal in 2030. Bovendien pakt de groei van het aantal huishoudens volgens Primos 2013 voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk met 11.8% versus 8.2% positiever uit. Op basis hiervan mag verwacht worden dat Reeuwijk een grotere groei zal doormaken dan eerder verondersteld, namelijk van 13.750 huishoudens naar 14.150 (+ 400) in 2030. Vervolgens is de vraag waar deze verwachte groei zich zal gaan manifesteren. Het percentage scheef wonen bij Woningbouwvereniging Reeuwijk is relatief groot. Circa 13 procent heeft een inkomen tussen de € 34.000,- en € 43.000,- en circa 22% heeft een inkomen > € 43.000,-. Daarom wil Woningbouwvereniging Reeuwijk de doorstroming bevorderen en m.n. voor de senioren met middeninkomens nultredenwoningen bouwen. Deze zijn nauwelijks in het werkgebied aanwezig. Gezien de nieuwe woningwet is het echter de vraag in hoeverre de corporatie deze vraag zou moeten en/of kunnen beantwoorden. In de dorpen van Woningbouwvereniging Reeuwijk zien we, met name. in Waarder, nog een hogere stijging van de vergrijzing. Op basis van het onderzoek heeft de directie en de Raad van Toezicht van Woningbouwvereniging Reeuwijk op 10 maart 2015 besloten de opgave tot de periode 2030/2035 als volgt bij te stellen: • Het huurprogramma blijft in totaal ca. 1.100 huurwoningen in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder. Ten opzichte van de huidige situatie moet op termijn ca. 20% woningen uit de jaren vijftig en zestig vervangen worden door nieuwbouw, waarvan ca. 50% sociaal en ca. 50% duurdere huurwoningen voor de middeninkomensgroep (huurprijs 2015 ca. € 850,-), voor een groot deel gericht op ouderen en doorstroming. • Daarnaast wordt ca. 10% van het oudere bezit in die periode gerenoveerd en daarmee geschikt gemaakt voor kleinere huishoudens (gezien de groei hiervan volgens o.a. het Primos model) en ouderen die er voor kiezen langer thuis te willen blijven wonen dan eerder voorspeld. • Men dient zich hierbij wel te realiseren, dat het qua getallen gaat om een bandbreedte en dat de woningmarkt zich ook de komende jaren zal ontwikkelen. 15

Samenvattende conclusies:  De gevolgen van de crisis zullen nog lang na-ijlen.  Voor de komende jaren wordt uitgegaan van een minimaal gelijk blijvend aandeel huishoudens met een laag inkomen.  Ook de vergrijzing en de bezuinigingen bij de overheid zijn oorzaak van een groeiend aandeel lage inkomens.  De verhuurdersbelasting maakt een efficiënte organisatie noodzakelijk om de woonlasten enigszins te beheersen.  Daarbij blijven ouderen, al dan niet met een lichte zorgvraag, langer dan voorzien aangewezen op een “reguliere” woning. Op de korte termijn leidt de extramuralisering tot een verdere verstopping van de woningmarkt.  Hoewel de prijzen in de koopsector zijn gedaald, komt een koopwoning niet sneller in bereik van de lage inkomens, o.a. door de striktere hypotheekregels. Er zal daarom geen woningvraag verschuiven van huur- naar koopsector.  De ontwikkeling rond energieprijzen is ongewis. Vanuit een lange termijn verwachting zijn we van mening, dat investeringen in energiemaatregelen noodzakelijk zijn voor het beheersen van de woonlasten.  De nieuwe Woningwet beperkt het taakveld van de woningcorporaties. De administratieve regelgeving wordt zeer complex. Het bouwen van duurdere huurwoningen moet, na toestemming, van de gemeente aan strikte eisen voldoen. Financiering dient op commerciële basis plaats te vinden.  Het extra in stand houden van DAEB woningen door Woningbouwvereniging Reeuwijk sluit goed aan bij de woningmarktvraag uit het gezamenlijk werkgebied.

16

2. Beschrijving/vergelijking van beide organisaties. 2.1. Organisatie. 2..1.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk. Woningbouwvereniging Reeuwijk is een vereniging. Sinds 1 september 2011 kent de vereniging nieuwe statuten. Daarin zijn de taken en bevoegdheden van de Algemene Ledenvergadering benoemd. Belangrijkste daarvan zijn de goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag, evenals het benoemen van de leden van de Raad van Toezicht (RvT). De statuten vermelden eveneens de taken en bevoegdheden van de RvT. Deze zijn o.a. het goedkeuren van bestuursbesluiten inzake de vaststelling van de begroting, het vaststellen van het jaarverslag en de jaarrekening, het vaststellen van beleidsplannen, het doen van investeringen en het aantrekken van geldleningen. Ook het benoemen van het bestuur en het vaststellen van het bezoldigingsbeleid zijn bevoegdheden van de RvT. De RvT bestaat uit vijf leden. Het Bestuur van de vereniging bestaat sinds september 2011 uit één directeur-bestuurder, t.w. Vincent van Luit. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft ongeveer 1.050 verhuureenheden en is sterk verbonden in en met de kernen Reeuwijk-Dorp, Reeuwijk-Brug, Sluipwijk, Waarder en Driebruggen. Zij wil zich daarom ook de komende jaren in deze kernen blijven inzetten omdat daar een belangrijke opgave ligt. De focus ligt vooral op de lagere inkomensgroepen. Gezien het belang van de doorstroming in de woningmarkt en de huurwens van vooral senioren met een middeninkomen heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk de ambitie ook voor die groep de woonwens te vervullen. Doordat er sprake is van sterke vergrijzing vindt zij het belangrijk het woningbezit goed aan te laten sluiten op de veranderende woonbehoefte die de vergrijzing met zich meebrengt. De volkshuisvestelijke opgave voor de komende jaren is gericht op het realiseren van een belangrijke vernieuwing van het woningbezit aansluitend op de verdergaande vergrijzing. Om dit duurzaam te bereiken was het noodzakelijk de organisatie te professionaliseren. De afgelopen 2 ½ jaar is dan ook gebouwd aan een professionele organisatie, met als doel het bieden van continuïteit in het oppakken van de volkshuisvestelijke opgave in Reeuwijk. Als lokaal verankerde en zelfstandige woningcorporatie is daarbij het uitgangspunt om zo dicht mogelijk bij de huurders te blijven staan. Door de veranderende wet- en regelgeving en door het steeds wijzigende politieke klimaat ten opzichte van de woningcorporatiesector heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk in december 2013 de notitie “Klein maar fijn ” opgesteld en besproken in de ALV. In de notitie wordt teruggeblikt, maakt Woningbouwvereniging Reeuwijk de balans op van de ingezette noodzakelijke professionalisering en wordt vooruit gekeken naar de toekomst. De conclusie uit die notitie is dat Woningbouwvereniging Reeuwijk de afgelopen 2 ½ jaar weliswaar belangrijke stappen in de professionalisering heeft gezet, maar dat de organisatie, gezien de geringe personele bezetting in relatie tot de ambities en steeds hoger gestelde eisen vanuit wet- en regelgeving, kwetsbaar blijft. Met name wordt in de notitie gewezen op de noodzaak de komende 1 -3 jaar de interne organisatie te versterken en het feit, dat de bedrijfslasten relatief hoog zijn. Samenvattend kan gesteld worden, dat •

•

Woningbouwvereniging Reeuwijk de afgelopen twee jaar veel heeft bereikt op terreinen als governance, strategie, dienstverlening en organisatie en dat daardoor de gewenste professionalisering is doorgepakt. De personele bezetting bij Woningbouwvereniging Reeuwijk zowel kwantitatief als kwalitatief is toegenomen, maar met name op terreinen als projectontwikkeling en – begeleiding, fiscaaljuridisch en ondersteunende beleidsontwikkeling nog kwetsbaar is. Gezien de personele omvang is de organisatie regelmatig kwetsbaar.

17

•

•

Woningbouwvereniging Reeuwijk op het niveau van bedrijfslasten in negatieve zin uit de pas loopt bij referentie-corporaties en dat - uitgaande van de benchmark - een besparing van circa 25% gewenst is. Woningbouwvereniging Reeuwijk tegen de achtergrond van ontwikkelingen en efficiënter werken de focus en uitvoering geven aan de vernieuwing van het woningbezit middels herstructurering op basis van het Strategisch Voorraad Beleid, verder professionalisering en het beheersen van bedrijfslasten. De combinatie van meer doen tegen minder kosten levert een behoorlijke discrepantie op, aldus de notitie.

2.1.2. Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen is een Stichting. De organisatiestructuur is gebaseerd op de principes van het DrieKamermodel en assetmanagement, waarbij het uitgangspunt geldt dat Mozaïek Wonen werkt met een platte organisatiestructuur met korte lijnen en een goede communicatie en samenwerking. De belangrijkste kenmerken: • • • •

•

Top bestaat uit één directeur-bestuurder te weten Dick Mol, en één manager. Strategische sturing op basis van Drie-Kamermodel (Vermogens-, Maatschappelijke- en Vastgoedkamer. Bedrijfsstijl sociale belegger, hetgeen uitgewerkt wordt door actief te sturen op asset- en propertymanagement. Twee (hoofd-) afdelingen, waarbij een duidelijke scheiding is tussen enerzijds “het richten” van de organisatie (Maatschappelijke- en Vermogenskamer) en anderzijds het “verrichten” (Vastgoedkamer, o.a. asset- en propertymanagement en afdeling Wonen). Een zo plat mogelijke organisatie, enkele subafdelingen hebben een teamleider.

In 2013 schreef Mozaïek Wonen een nieuw Ondernemingsplan, “Mozaïek Wonen, Krachtig naar 2018”. Daarin zijn keuzes gemaakt voor een toekomstbestendige koers, waarbij Mozaïek Wonen midden in de samenleving wil staan en lokaal nauw verbonden wil zijn met haar huurders en maatschappelijke omgeving. Sober en doelmatigheid is het motto van het ondernemingsplan voor 2014 – 2018, waarbij scherpe keuzes zijn gemaakt: voor welke doelgroepen zet Mozaïek Wonen haar middelen in, wat doet zij nog wel en wat doet zij niet meer? Daarnaast is begin 2014 een reorganisatie doorgevoerd, waardoor zij de komende jaren substantieel (22%) bespaart op onze personeels- en bedrijfskosten. Straks heeft Mozaïek Wonen zo’n 70 fte’s op ongeveer 8.700 verhuureenheden. 2

Per 16 maart 2014 is Dick Mol de nieuwe Directeur-Bestuurder van Mozaïek Wonen . Financieel gezonder worden is in zijn visie essentieel om ook op termijn te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen voor onze doelgroepen. Vanaf 1 januari 2014 werkt Mozaïek Wonen vanuit rayons, waardoor een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie gebiedsgericht uitgevoerd worden vanuit een rayon. Hiermee kan Mozaïek Wonen klanten nog gerichter bedienen en gaat er minder tijd en informatie verloren. Voor Bodegraven (en Moordrecht) is een klantcontactpunt in het werkgebied aanwezig. Voorts is Mozaïek Wonen bezig met het digitaliseren van (routinematige) klantprocessen, waarbij ingespeeld wordt op de hedendaagse behoefte van mensen om 24/7 hun gegevens in te zien en eventueel zelf te wijzigen op het moment dat men dat zelf het beste uitkomt en berichten en/of vragen door te geven. Hiertoe zal Mozaïek Wonen in de loop van 2015 zowel een huurders- als aannemersportal in gebruik nemen.

2

Medio maart 2015 is duidelijk geworden dat de huidige directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen per 1 juni vertrekt. Op het moment van schrijven van dit rapport is nog niet duidelijk op welke wijze de Raad van Commissarissen de vrijkomende positie gaat invullen.

18

Begin 2015 zullen de contouren van het nieuwe huurbeleid van Mozaïek Wonen vorm krijgen. In het tweede kwartaal van 2015 wordt een milieubeleidsplan opgesteld, waarmee enerzijds ingezet wordt op verduurzaming van de woningportefeuille en anderzijds – wellicht nog belangrijker – het betaalbaar houden van de huurwoningen van Mozaïek Wonen voor m.n. de lagere inkomens.

19

3. Missie/-visievergelijking van beide organisaties. 3.1. Missie. 3.1.1. Missie Woningbouwvereniging Reeuwijk. Om haar beleid vorm te geven heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk voor de periode 2012 – 2016 een ondernemingsplan 2012 – 2016, met de titel “Werken aan de veranderende woonbehoefte” geschreven. In dit ondernemingsplan zijn een drietal speerpunten van beleid geformuleerd, zoals: • • •

Passende voorraad. Samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid. Een stabiele organisatie.

Bij het uitvoeren van het beleid hanteert Woningbouwvereniging Reeuwijk een drietal kernwaarden, t.w. maatschappelijk betrokken, betrouwbaar en professioneel. 3.1.2. Missie Mozaïek Wonen. In 2013 schreef Mozaïek haar Ondernemingsplan 2014 – 2018, met de titel “Krachtig naar 2018”. Het huisvesten van doelgroepen, die daar zelf niet in kunnen voorzien, ziet Mozaïek Wonen als haar voornaamste opdracht. Concreet heeft Mozaïek Wonen haar missie voor de komende jaren als volgt geformuleerd: “Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben”.

3.2. Visie op maatschappelijke opgave. 3.2.1. Visie Woningbouwvereniging Reeuwijk. De volkshuisvestelijke opgave voor de komende jaren is bij Woningbouwvereniging Reeuwijk gericht op het realiseren van een belangrijke vernieuwing van het woningbezit aansluitend op de verdergaande vergrijzing. 3.2.2. Visie Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen zet in op: 1. Het leveren van woningen en bijbehorende producten, een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. 2. Een toonaangevende volkshuisvestelijke speler in de gemeente Gouda, Bodegraven – Reeuwijk en Zuidplas. Vanuit verschillende rollen – op creatieve en innovatieve wijze – proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. 3. Een financieel gezonde woningcorporatie zijn om de continuïteit, voor nu en in de toekomst te kunnen (blijven) waarborgen. 4. Een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de woonlasten én aan het milieu door het toepassen van energiebesparende maatregelen, daar waar mogelijk en effectief/rendabel. 5. Een klantgerichte organisatie zijn, die haar klanten – middels meerdere kanalen – zakelijk en adequaat bedient en hierbij duidelijk is over de inhoud, reikwijdte en beperkingen van haar service en dienstverlening. 6. Een zakelijke organisatie zijn met een solide en doelmatige bedrijfsvoering, waarin medewerkers professioneel handelen met oog voor de klant, samenwerking en kosten. De kernwaarden van Mozaïek Wonen zijn klantgerichtheid, samenwerken, solide zijn en zakelijkheid. 20

3.2.3. Beide visies op de opgave samengevat: de rode draad en nuances. Rode draad: • WBVR zet zich in om plezierig wonen in leefbare kernen van Reeuwijk, Driebruggen en Waarden blijvend mogelijk te maken. Speciale aandacht is er voor hen die dit niet zelf mogelijk kunnen maken. • MW: Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen met een smalle beurs en aan mensen die bijzondere aandacht en zorg nodig hebben om hier zelf in te kunnen voorzien.

WBVR: • Passende woningvoorraad - Transformatie voorraad - Verduurzaming. • Samen aan de slag op leefbaarheid en welzijn. • Stabiele organisatie. • Financieel gezond.

MW: • Betaalbaar en goede prijs/kwaliteit • Financieel gezond. • Betaalbaarheid en duurzaamheid. • Efficiënt en klantgericht. • Verantwoordelijke en daadkrachtige medewerkers.

3.3. Visie op doelgroep. 3.3.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk. In haar vastgoedstrategie kiest Woningbouwvereniging Reeuwijk primair voor de lage inkomens. Gelet op het belang van de doorstroming en de woonwens van ouderen vanwege de toenemende vergrijzing bedient zij daarnaast ook (deels) de middeninkomens. Vanuit die brede doelgroep draagt Woningbouwvereniging Reeuwijk zorg voor starters, voorkomt zij dat gezinnen tussen wal en schip dreigen te raken en biedt zij passende huisvesting voor de groep ouderen. Daarnaast wil zij er ook zijn voor specifieke doelgroepen als lichamelijk en geestelijk gehandicapten. Huisvesting voor deze doelgroepen pakt zij projectgewijs op. 3.3.2. Mozaïek Wonen. Huisvesten van doelgroepen, die daar zelf niet in kunnen voorzien, ziet Mozaïek Wonen als haar voornaamste opdracht. Concreet: het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen – van jong tot zeer oud – met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben. Met deze laatste worden bijvoorbeeld bedoeld huurders met een zorgvraag en – dak- en thuislozen. Met “betaalbare huisvesting” en “mensen met een smalle beurs” duidt MW de DAEB-voorraad en – doelgroep. 3.3.3. Beide visies op de doelgroep samengevat: de rode draad en nuances. Rode draad: • Beide organisaties kiezen voor een brede inzet op doelgroepen van beleid.

WBVR: • Naast primaire doelgroep (lage inkomens), ook beperkte inzet op doelgroep middeninkomens.

MW: • Inzet op primaire doelgroep.

21

3.4. Visie op vastgoed. 3.4.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk. Woningbouwvereniging Reeuwijk zet haar vastgoed in als middel om het woon- en leefgenot van een brede doelgroep met goede huisvesting te ondersteunen. Kwaliteit en energiezuinigheid staan daarin voorop. Omdat aan meerdere doelgroepen huisvesting wordt geboden en Woningbouwvereniging Reeuwijk wooncarrière belangrijk vindt, acht zij het ook van belang dat de woningvoorraad betaalbaar en bereikbaar blijft. Passende woningvoorraad voor jong en oud: Woningbouwvereniging Reeuwijk zet in op een gedifferentieerde woningportefeuille die aansluit op de toekomstige woningbehoefte en meerdere doelgroepen bedient. Dit geldt voor de primaire doelgroep en in het bijzonder voor de huisvesting van ouderen in de woonomgeving naar keuze, als ook het bieden van woonuitdaging voor starters. Op weg naar een duurzame woningvoorraad investeert Woningbouwvereniging Reeuwijk daarbij in de kwaliteit en energiezuinigheid van onze woningen. Woningbouwvereniging Reeuwijk zet daarom in op de gedifferentieerde woningportefeuille, die: • huisvesting biedt aan zowel ouderen, gezinnen en jongeren; • toekomstbestendig is en geschikt te maken voor meerdere doelgroepen; • betaalbaar en bereikbaar is voor mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag; • mogelijkheden biedt voor wooncarrière; • energiezuinig is met oog op de stijging van de energielasten. Op grond van de veranderende woningmarktomstandigheden en de ontwikkelingen in wet- en regelgeving heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk in het begin van 2015 een extern onderzoek laten uitvoeren om haar portefeuillebeleid aan deze veranderingen te kunnen blijven aansluiten. Op grond van de uitkomsten heeft de directie en Raad van Toezicht van Woningbouwvereniging Reeuwijk medio maart ’15 het portefeuillebeleid van Woningbouwvereniging Reeuwijk voor de periode tot aan 2030 als volgt bijgesteld: • Het huurprogramma blijft in totaal ca. 1.100 huurwoningen in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder. Ten opzichte van de huidige situatie moet op termijn ca. 20% woningen uit de jaren vijftig en zestig vervangen worden door nieuwbouw. Daarvan zal ca. 50% sociale en ca. 50% duurdere huurwoningen voor de middeninkomensgroep (huurprijs 2015 ca. € 850,-) worden gerealiseerd, voor een groot deel gericht op ouderen en doorstroming. • Daarnaast wordt ca. 10% van de oudere woningen in die periode gerenoveerd en daarmee geschikt gemaakt voor kleinere huishoudens (gezien de groei hiervan volgens o.a. het Primos model) en ouderen die langer thuis blijven wonen dan eerder voorspeld. • De energetische kwaliteit wordt projectgewijs versterkt; in 2025 heeft het woningbezit gemiddeld energielabel B. • Hierbij dient opgemerkt te worden, dat het hierbij qua getallen gaat om een bandbreedte en wetend dat de woningmarkt zich ook de komende jaren zal (blijven) ontwikkelen. 3.4.2. Mozaïek Wonen. Naast een kwantitatieve toename zal de voorraad ook in kwalitatieve zin moeten toenemen met levensloopbestendige woningen (geschikt voor senioren). Overwegend 3-kamerwoningen (appartementen) die geschikt zijn voor kleine huishoudens van alle leeftijden en voor startende gezinnen. Afhankelijk van de mogelijkheden van een locatie kunnen dat ook eengezinswoningen zijn. Voor alle woningen hanteert Mozaïek Wonen een sobere, doelmatige en duurzame kwaliteit. Daarbij is Mozaïek Wonen van mening, dat de verhuurbaarheid van een woning op de lange termijn toeneemt als deze breed inzetbaar is.

22

Inzet op specifieke huisvesting voor specifieke groepen kan, als daar ook door organisaties specifiek om wordt gevraagd en er extra financiering beschikbaar is voor eventuele specifieke eisen. Het tempo van het aanpassen van de omvang van de voorraad wordt bepaald door de veranderingen in het aantal huishoudens met een laag inkomen. Niet door de vergrijzing. Het merendeel van de senioren zal in de reguliere huur- of koopwoning blijven wonen. De vergrijzing vraagt dan ook meer om (kleine) aanpassingen van die woningen, aanpassingen in de zorg en ondersteuning/begeleiding. Naast de eerder genoemde uitgangspunten wat betreft betaalbaarheid, aantallen, prijs/ kwaliteitverhouding, brede bruikbaarheid, levensloopbestendigheid kunnen nog de volgende uitgangspunten voor vastgoed en onderhoud genoemd worden: - duurzaamheid: enerzijds wordt gestreefd naar woonlastenreductie via energiemaatregelen, anderzijds naar het beheersen van beheerkosten door gebruik van duurzame materialen. Energiemaatregelen worden projectmatig aangebracht waarbij er aansluiting wordt gevonden met de natuurlijke momenten in het planmatig onderhoud. Momenteel wordt geïnventariseerd met welke maatregelen zo kostenefficiënt extra energiebesparing kan worden gerealiseerd. Daarbij gaat Mozaïek Wonen ook de mogelijkheid van investeren door derden na. Uitgangspunt is niet zozeer gemiddeld label C of B maar een zo groot mogelijke kostenbesparing voor de huurders. - goede maar sobere kwaliteit: om het wonen voor de doelgroep betaalbaar te houden nu en in de toekomst kiest Mozaïek Wonen voor gedegen kwaliteit zonder luxe. - In principe wordt het onderhoud correctief toegepast, waarbij een deel planmatig wordt uitgevoerd vanwege pragmatische en kostentechnische redenen. Continue wordt gemonitord of en wanneer onderhoud planmatig uitgevoerd moet worden. Bij mutatie worden reparaties uitgevoerd en wordt pas tot vervanging overgegaan als een bouwdeel niet meer te herstellen is. Mozaïek Wonen kent een basiskwaliteit maar die wordt niet meer bij mutatie aangebracht. Het woningbezit van Mozaïek Wonen beschikt overigens al bijna volledig over dubbelglas. Dubbelglas (en overige isolatiemaatregelen) wordt planmatig aangebracht. Bij een aantal complexen is de collectieve ketel planmatig vervangen door een individuele ketel. Zachtboardplafonds worden niet verwijderd als deze nog in goede staat verkeren. - Deze beleidskeuze(s) heeft tot een forse reductie van onderhoudskosten geleid met behoud van kwaliteit. En de huurderstevredenheid is niet tot nauwelijks afgenomen. - Het dagelijks onderhoud is voor een groot deel ondergebracht bij 3 hoofdaannemers. Waarbij een deel (meldingen tot € 500,-) via afkoop wordt verrekend. Voor het overige wordt gewerkt met een lijst met goedgekeurde aannemers en beschikt Mozaïek Wonen over een inkoopbeleid. Mozaïek Wonen werkt overwegend met lokale en regionale hoofd- en onderaannemers. 3.4.3. Beide visies op vastgoed samengevat: de rode draad en nuances. • • •

WBVR zet zich in om plezierig wonen in leefbare kernen van Reeuwijk, Driebruggen en Waarden blijvend mogelijk te maken. Speciale aandacht is er voor hen die dit niet zelf mogelijk kunnen maken. MW: Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen met een smalle beurs en aan mensen die bijzondere aandacht en zorg nodig hebben. Beiden zetten in op kleine huishoudens en levensloopbestendig.

WBVR: • Passende woningvoorraad - Transformatie voorraad - Verduurzaming. • Samen aan de slag op leefbaarheid en welzijn. • Vernieuwing gericht op senioren met middeninkomens. • Stuurt op behoud DAEB-voorraad en geringe toename niet-DAEB • Vervangt op levensduur en/of vraag gestuurd. • Inzet energie: B-label.

23

MW: • Betaalbaar prijs/kwaliteit • Betaalbaarheid en duurzaamheid. • Stuurt op toename sociale voorraad en een voorraad die breed inzetbaar is. (d.w.z. overwegend 3 kamer woningen en kleine EGW). • Stuurt op toename DAEB-voorraad en afbouw niet-DAEB voorraad. • In principe correctief onderhoud. Vervanging niet preventief “op leeftijd” maar op technische noodzaak. • Inzet energie: gemiddeld C-niveau.

3.5. Visie op huurbeleid. 3.5.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk Daar waar het financieel past, mag een zeer groot deel van de woningen van Woningbouwvereniging Reeuwijk een prijs bereiken, waarmee de huurders nog huurtoeslag kunnen ontvangen. Mutatie – streefhuurbeleid is erop gericht, dat een groot deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor de primaire groep vallend onder BBSH. De jaarlijkse huurverhoging in 2015 is een gematigde huurverhoging, t.w. toegestane huurverhoging minus 0.5% (totaal 2%) voor lage en middeninkomens tot € 43.000. In 2015 zal Woningbouwvereniging Reeuwijk gebruik maken van de wettelijke ruimte om de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de inkomens hoger dan € 43.000 door te voeren. 3.5.2. Mozaïek Wonen. Eerste uitgangspunt is een gematigd huurbeleid. Dat komt tot uitdrukking bij de jaarlijkse huurverhoging door het niet gebruik maken van de volledige ruimte die de minister biedt (voor zover financieel haalbaar) en door het niet doorrekenen van de maximale huur. Tweede uitgangspunt is het streven naar een uniforme prijs/kwaliteitsverhouding, waarbij de kwaliteit gebaseerd is op het aantal punten en de prijs betaalbaar moet zijn voor de verschillende doelgroepen. Gemiddeld gaat Mozaïek Wonen voor haar streefhuren uit van 75 – 80% van de maximale huur (huidige WWS systematiek). Dat betekent bij meer kwaliteit een hogere prijs. Hiervan kan afgeweken worden afhankelijk van aspecten als specifieke doelgroep (bijv. jongeren of zorgvragers), kwaliteiten die niet in WWS meegewogen worden, verhuurbaarheid en locatie. De DAEB-voorraad (96% van het bezit van Mozaïek Wonen) wordt afgetopt op de liberalisatiegrens. e Daarnaast wordt een deel van de voorraad afgetopt bij de 2 aftoppingsgrens. De streefhuren zijn bepaald in het Strategisch Voorraad Beleid van Mozaïek Wonen en worden periodiek herijkt. Bij mutatie wordt de prijs geharmoniseerd naar de streefhuur. Als huurders extra kwaliteit wensen, wordt dit niet verdisconteerd in de huur maar direct afgerekend met de huurder. In principe past Mozaïek Wonen een inkomensafhankelijke jaarlijkse huurverhoging toe als dit qua regelgeving en uitvoering mogelijk is. 3.5.3. Beide visies op huurbeleid samengevat: de rode draad en nuances. Rode draad: • Beide organisaties zetten in op gematigde huren. • Waarbij streefhuur op basis van prijs/kwaliteit • En harmonisatie bij mutatie • En deels aftopping op kwaliteitsgrenzen.

WBVR: • In 2015 toegestane huurverhoging minus 0,5% voor lage en middeninkomens < € 43.000. • In 2015 inkomensafhankelijke huurverhoging voor inkomens > € 43.000.

MW: • In 2015 inflatie + 0.5% • In 2015 geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

24

3.6. Het werkgebied. 3.6.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk. Woningbouwvereniging Reeuwijk richt zich primair op het werkgebied in de kernen van voormalige gemeente Reeuwijk. 3.6.2. Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen richt zich primair op Bodegraven, Gouda en Moordrecht. Binnen de fusie gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft Mozaïek Wonen zich vooralsnog niet gericht op Reeuwijk omdat daar reeds Woningbouwvereniging Reeuwijk actief is. Binnen Moordrecht is Mozaïek Wonen actief aanvullend op De Woonmaat, waarbij we constateren dat De Woonmaat de opgave financieel niet geheel zelfstandig kan oppakken. 3.6.3. Beide visies op werkgebied samengevat: de rode draad en nuances. Rode draad: • Beide organisaties richten zich primair op de gebieden binnen de eigen gemeenten

WBVR: • Primair op de kernen van de voormalige gemeente Reeuwijk

MW: • Primair op de gemeenten Gouda, Zuidplas (kern Moordrecht) en kernen voormalige gemeente Bodegraven.

3.7. Visie op lokale verankering. 3.7.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk. De komende jaren is de inzet van Woningbouwvereniging Reeuwijk in meer of mindere mate in haar werkgebied vereist. Daarin blijft zij zo dicht mogelijk bij haar huurders staan en is zeer betrokken bij hun welzijn. Veel huurders spreken dan ook over ‘onze corporatie’. Woningbouwvereniging Reeuwijk is onderdeel van een hechte gemeenschap en ziet dat als een onderscheidend vermogen en kracht. Woningbouwvereniging maakt, naast de halfjaarlijkse ledenbijeenkomsten, gebruik van buurt- en koffie-gesprekken om in gesprek te gaan met haar huurders om informatie over buurten e.d. op te halen. 3.7.2. Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen is een maatschappelijke onderneming die de signalen uit de lokale maatschappij goed moet kunnen oppikken. Dat betekent dat zij zowel op niveau van uitvoering als van strategie/bestuur dicht bij de huurders, woningzoekenden, stakeholders en samenwerkingspartijen wil staan. Dat is mede van belang omdat zij ook samen met die partijen tot een invulling van de opgave wil komen. De lokale verankering is bij Mozaïek Wonen georganiseerd via bewonerscommissies, huurderspanels, huurdersverenigingen, wijknetwerken en bestuurlijke overleggen met gemeente, zorg, welzijn en collega corporaties. Daarnaast werkt Mozaïek Wonen met rayonteams, waarbij de insteek is: herkenbaarheid van de medewerkers bij de huurders en kennis over de huurders (en woningen) bij de medewerkers. Daar waar nodig zijn huurders betrokken en georganiseerd en weet men elkaar te vinden. Dat geldt overigens ook voor de overige partijen.

25

3.7.3. Beide visies op lokale verankering samengevat: de rode draad en nuances. Rode draad: • Beide organisaties sterk lokaal verankerd, o.a. kantoor midden in bezit. • Beide organisaties actief in het lokale netwerk.

MW: • Verankering sterk georganiseerd door o.a. Huurdersverenging, bewonerscommissies, rayonindeling, e.d.. • Houdt met bewonerscommissies complexschouwen, portiek- en bewonersgesprekken.

WBVR: • Is door kleinschaligheid goed zichtbaar en bereikbaar. • Organiseert buurtgesprekken. • Directeur en medewerker gaan op de koffie bij een huurder (10x/jaar).

3.8. Visie op participatie/belangenbehartiging. 3.8.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk. Naast de Algemene Ledenvergadering en de projectgebonden energieteams is de formele participatie en belangenbehartiging door huurders tot nu toe niet opgepakt, ondanks herhaalde oproep van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Pas nu is door individuele benadering en de actualiteit van het fusie-onderzoek een huurdersgroep “huurdersraad in oprichting” ontstaan. Met deze groep beoogt Woningbouwvereniging Reeuwijk zowel een huurdersbelangengroep conform de Overlegwet als een basis voor klankbordgroepen per onderwerp op te kunnen richten. Woningbouwvereniging Reeuwijk kent ook informele participatievormen (energieteam, buurtgesprekken, etc.). 3.8.2. Mozaïek Wonen. Naast de formele overlegstructuren (bewonerscommissie, huurderverenigingen) kent Mozaïek Wonen ook de informele participatie. Periodiek organiseert zij huurderspanels/bijeenkomsten op thema (corporatiebreed of buurtgericht). Dit wordt de komende tijd uitgebreid via internet en een huurdersportaal. Daarnaast is Mozaïek Wonen, samen met de huurdersverenigingen, op zoek naar alternatieve vormen van participatie, bijvoorbeeld door het organiseren van grotere betrokkenheid bij het beheer of een adviesraad. Mozaïek Wonen wil dat de huurders verbonden zijn met ‘hun’ Mozaïek door mee te denken en te doen. 3.8.3. Beide visies op participatie/belangenbehartiging samengevat: de rode draad en nuances. Rode draad: • Beide organisaties zijn op zoek naar alternatieve vormen van participatie, bijvoorbeeld door het organiseren van grotere betrokkenheid bij het beheer of een adviesraad.

WBVR: • Algemene ledenvergadering. • Projectgebonden energieteam. • Pas nu (na aankondiging fusieonderzoek) is een huurdersbelangengroep i.o. opgestart. (= enthousiaste groep van 18 pers.) • Vanuit deze groep ook klankbordpanels op thema’s organiseren

MW: • Formele overlegstructuren (Huurdersverenigingen, Bewonerscommissies) • Informele participatie, zoals huurderspanels, bijeenkomst op thema. Wordt verder uitgebreid via internet en huurdersportaal.

26

3.9. Visie op klanttevredenheid. 3.9.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk Dienstverlening en betrokkenheid bij de huurders vindt Woningbouwvereniging erg belangrijk. Daarom is in 2012 gestart met een 0-meting door KWH. Dit heeft de volgende resultaten in 2014 gebracht: • • • •

Klantcontact (o.a. bereikbaarheid, communicatie en informatie) Verhuizen (woning zoeken, nieuwe woning, huur opzeggen) Onderhoud (reparaties, onderhoud e.d.) Klachten afhandelen

8. 8.2 8.4 6.

3.9.2. Mozaïek Wonen. Naast maatschappelijk en financieel rendement onderscheidt Mozaïek Wonen het klantrendement. Dit betreft de service en dienstverlening aan de individuele huurder. Mozaïek Wonen streeft daarbij naar een goede balans tussen die drie. Dat betekent voor dienstverlening dat Mozaïek Wonen de wensen van de huurder vervult voor zover die behoren tot de verantwoordelijkheid van de sociale verhuurder. Uiteraard streeft Mozaïek Wonen naar een correcte en snelle beantwoording/afhandeling van vragen en meldingen. Daarom heeft zij gekozen voor een WoonServicePunt. Tevens is in de afgelopen 3 jaar aan klantgerichtheid extra aandacht besteed. Tot nu toe is klanttevredenheid gemeten via USP. Vanaf 2015 meten we via KWH. Cijfers 2014: Tevredenheid nieuwe huurders: Tevredenheid afhandeling reparatieverzoeken: Tevredenheid vertrokken huurders:

7.3 7.2 7.5

Eind 2014 is de eerste corporatie benchmark gepresenteerd. Een van de onderdelen, waarop alle deelnemende corporaties zijn beoordeeld, betreft het zogenaamde huurdersoordeel. Het huurdersoordeel gaat over drie onderwerpen: het betrekken van een nieuwe woning, het afhandelen van reparatieverzoeken en het vertrekken uit een woning. In deze benchmark scoort Woningbouwvereniging Reeuwijk een 7,7 en Mozaïek Wonen een 7,4 en kan gesteld worden dat beide corporaties hoger scoren dan het landelijke gemiddelde (7,3). 3.9.3. Beide visies op klanttevredenheid samengevat: de rode draad en nuances. Rode draad: • Beide organisaties hechten grote waarde aan klanttevredenheid en – betrokkenheid. • Beide organisaties laten hun dienstverlening door KWH meten. MW: • Werkt met een WoonServicepunt voor de primaire klantcontacten, waaronder reparatieverzoeken. • Woningbezit (ca. 9.350 vhe’s) verdeeld in 3 rayons met eigen team. • Plus een gecombineerd servicepunt met De Woonmaat in Moordrecht • In 2015 start van huurdersportaal.

WBVR: • Klein team snel bereikbaar voor vragen. • Door geringe schaal (ca. 1.100 vhe’s) is directe kennis van huurder en woning aanwezig.

27

4. (Maatschappelijke) SWOT- analyse mogelijke fusie Samenwerken doe je niet voor de vorm, maar om bepaalde meerwaarde te realiseren ten opzichte van de huidige (stand alone) situatie. Wordt de volkshuisvestelijke opgave in de regio beter ingevuld bij een fusie en merken de huurders en andere stakeholders hiervan de voordelen? Hoe kijken zij aan tegen een mogelijke fusie? Welke meerwaarde willen zij gerealiseerd zien worden en waar zien zij mogelijke aandachtspunten? Bij dit onderzoekdeel zijn zowel externe als interne belanghouders intensief betrokken. Er hebben 3 interviews plaatsgevonden en bij diverse bijeenkomsten zijn beelden en verwachtingen opgehaald. Met deze brede participatieve insteek is beoogd zoveel mogelijk verschillende invalshoeken te belichten en gebruik te maken van de kennis en kunde, die aanwezig zijn binnen beide organisaties, de Ondernemingsraad en de huurders(-vertegenwoordigers). In dit hoofdstuk wordt zowel vanuit het perspectief van Woningbouwvereniging Reeuwijk als uit het perspectief van Mozaïek Wonen, de SWOT-analyse van een verdergaande samenwerking weergegeven.

4.1. Visie op huidige organisaties 4.1.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk Woningbouwvereniging Reeuwijk wordt gezien als een kleine betrokken woningcorporatie,, die midden in het Reeuwijkse staat met een persoonlijke laagdrempelige dienstverlening. De huurders zijn tevreden en benoemen weinig tot geen aandachtspunten. Vanuit de eigen organisatie en vanuit de stakeholders worden naast de benoemde sterktes ook de zwaktes van de organisatie aangegeven. De grote investeringsopgave die op het pad van Woningbouwvereniging Reeuwijk komt, evenals de toenemende regeldruk en gevraagde professionaliteit, zullen veel - en misschien wel te veel - van de organisatie kunnen gaan vragen. Sterkten Lokaal in Reeuwijk aanwezig (kantoor) Laagdrempelige en persoonlijke dienstverlening (korte lijnen, snelle besluitvorming, vaste aanspreekpunten) Kwaliteit dienstverlening

Zwakten Kwetsbaarheid (kleine) organisatie (regeldruk, professionalisering) Grote investeringsopgave past niet bij kennis/omvang organisatie Dure organisatie (dienstverlening is goed maar duurder dan meeste corporaties)

Kwaliteit onderhoud/ reparatie uitvoering (werken met vertrouwde aannemers)

4.1.2. Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen is weliswaar een grotere corporatie maar staat voor haar opgave en voor haar huurders. Met het gematigde huurbeleid en een nadrukkelijke focus op de DAEB-doelgroep, laat zij haar sociale gezicht zien. Mozaïek Wonen heeft een periode achter de rug waar keuzes gemaakt moesten worden zodat Mozaïek Wonen ook in de toekomst haar opgave kan blijven realiseren. Hoewel de reorganisatie zo goed als afgerond is, heeft het nog impact op en binnen de organisatie. De ingezette koers met rayons wordt gewaardeerd. Gewaakt moet worden voor langere besluitvormingstrajecten. De huidige financiële positie vraagt om een zorgvuldig investeringsbeleid waarbij de opgave misschien soms groter wordt gezien dan financieel mogelijk is. 3

Zie bijlage 6 voor een overzicht van de gevoerde interviews en bijeenkomsten

28

Sterkten Focus organisatie (de herpositionering) Financieel op orde Maatschappelijke oriëntatie Kwaliteit dienstverlening * door de huurders van WBVR werd aangegeven het gevoel

Zwakten Snelheid besluitvorming Investeringsruimte versus opgave Kwaliteit dienstverlening*

te hebben dat de dienstverlening van MW niet op orde was gebaseerd op gehoorde ervaringen; dit blijkt niet uit de onderzoeken rond klanttevredenheid waar een score van 7,4 is behaald

Een opvallende constatering bij de gesprekken was dat hoewel beide organisaties dicht bij elkaar liggen het lastig bleek een beeld van de andere organisatie te kunnen geven (onbekendheid) als hier geen betrokkenheid bij/mee was geweest.

4.2 Visie op fusie. 4.2.1. Woningbouwvereniging Reeuwijk De noodzaak of aanleiding voor een fusie wordt niet door iedereen gezien en of erkend. Met name vanuit de huurders/ leden is er grote zorg dat bij een fusie de kwaliteit van de dienstverlening zal verminderen en dat de corporatie minder zichtbaar (aanwezig) wordt in Reeuwijk. Ook is er zorg over de werkgelegenheid van het personeel en bij de aan Woningbouwvereniging Reeuwijk verbonden aannemers. Een fusie moet meerwaarde opleveren voor de huurders en de maatschappelijke opgave. Als kansen van de fusie worden benoemd de professionalisering van de organisatie waarbij gezamenlijk een grotere opgave tegen geringere kosten kan worden opgepakt.

Kansen Samen grotere opgave kunnen realiseren. Efficiëntere en effectievere organisatie. Gemakkelijk toegang tot kapitaalmarkt (financiering voor projecten). Versterking huurdersinbreng en zeggenschap.

Bedreigingen Verlies zeggenschap vereniging. Zorg voor behoud lokale betrokkenheid en aanwezigheid. Zorg voor behoud kwaliteit dienstverlening. Werkgelegenheid personeel. Werkgelegenheid lokale aannemers.

Behouden Lokale verankering (aanwezigheid in Reeuwijk). Kwaliteit dienstverlening. Werkgelegenheid personeel. Werkgelegenheid/betrokkenheid aannemers. 4.2.2. Mozaïek Wonen Een mogelijke fusie leeft bij Mozaïek Wonen minder dan bij Woningbouwvereniging Reeuwijk vanuit de verwachting dat een fusie minder impact heeft en niet tot al grote veranderingen zal gaan leiden. Een fusie moet wel tot meerwaarde leiden, welke gedefinieerd wordt als het samen meer kunnen realiseren en leiden tot een efficiëntere en effectievere organisatie dan ieder afzonderlijk. De combinatie van de professionelere organisatie van Mozaïek Wonen en de persoonlijke laagdrempelige dienstverlening van Woningbouwvereniging Reeuwijk kan beide organisaties versterken in de kwaliteit en effectiviteit van de dienstverlening en de huurdersinbreng. Als bedreiging wordt genoemd dat de ingezette nieuwe positionering en koers van Mozaïek Wonen niet moeten worden aangepast of de implementatie hiervan mag worden vertraagd.

29

Kansen Realisatie grotere opgave Efficiëntere en effectievere organisatie Versterken positie in de regio Professionaliseren organisatie Beste van beide organisaties behouden Ingezette koers MW Organisatiestructuur MW

Bedreigingen Vertraging of aanpassing ingezette koers Reorganisatie

4.3 Enkele aandachtspunten bij meer- en minderwaarden. In de verschillende gesprekken is ook gesproken over de te realiseren meer- en te voorkomen minderwaarden waarbij vanuit de gesprekken ook enkele aandachtspunten zijn benoemd die input voor de verdere uitwerking hebben opgeleverd. Voor Klanten/ huurders

Meer/minderwaarden Meerwaarde Meer betrokkenheid en inbreng huurders

Aandachtspunt

Kwaliteit dienstverlening

Kans bij de verdere uitwerking is het laagdrempelige karakter van WBVR te combineren met de professionele organisatie van MW (beste van beide organisaties)

Lokale verankering

De rayonstructuur van MW is gericht op lokale verankering. Vanuit WBVR blijft er behoefte aan een klantcontactpunt in Reeuwijk, vanuit eerdere ervaringen (fusie gemeente Bodegraven) is geleerd dat borging hiervan belangrijk is Met de gemeente Bodegraven wordt hard gewerkt aan het komen tot prestatieafspraken. Een mogelijke fusie mag niet leiden tot minder aandacht voor de opgave in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Aandacht wordt gevraagd om dit goed inzichtelijk te maken. In het verleden is vaak gebleken dat fusieorganisaties niet tot

Realiseren van maatschappelijke opgave

Meerwaarde Samenwerking geeft meer mogelijkheden om de beschikbare maatschappelijke middelen in het werkgebied in te zetten en samen een grotere opgave te realiseren.

Organisatie/ bedrijfsvoering

Meerwaarde De fusie moet leiden tot een efficiëntere en effectievere organisatie.

30

Beide organisaties betrekken de huurders. Voor WBVR geldt dat bij een fusie de vereniging omgezet moet worden naar een Stichting. Op dit moment wordt binnen WBVR hard gewerkt aan de oprichting van een Huurders Belangen Vereniging (HBV). Gebleken is dat binnen een HBV meer invloed op het beleid kan worden uitgeoefend dan via de rechten uit de statuten van de vereniging.

kostenverlaging hebben geleid.

5. Verkenning meerwaarde/minderwaarden. 5.1. Financiën. In de periode tussen december 2014 en februari 2015 zijn er diverse verkenningen uitgevoerd naar de financiële en volkshuisvestelijke meer- en minderwaarden van een mogelijke fusie. Deze paragraaf beschrijft deze zoektocht. Allereerst vanuit het financiële perspectief, waarbij bewust gekozen is om de verschillende stappen, welke geleid hebben tot de eindconclusies van dit onderzoek, stapsgewijs inclusief tussenconclusies, integraal in dit beslisdocument op te nemen. Voor de grafische weergave van de uitkomsten wordt verwezen naar bijlage 5. 5.1.1. De eerste verkenning: de basis van gegevens Corporatie in Perspectief (CIP). Begin december 2014 is aan de financiële afdelingen van beide organisatie gevraagd om beide organisaties te vergelijken op basis van de meest recente Corporatie in Perspectief (2013) en om een beeld te schetsen van een geconsolideerde organisatie door samenvoeging van de gegevens uit de CIP (zie bijlagen 1 t/m 4). Omdat de cijfers in de CIP betrekking hebben op verslagjaar 2013 is er vervolgens ook voor gekozen de financiële positie in beeld te brengen aan de hand van de ratio’s die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert bij haar beoordeling van het Financial Risk. Het gaat hierbij om de 4 ratio’s Interest Coverage Ratio (ICR), Debt Service Coverage Ratio (DSCR), solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde, loan to value op basis van bedrijfswaarde, de loan to value op basis van de WOZwaarde en de ontwikkeling van de leningenportefeuille per eenheid. De vergelijking en samenvoeging moesten leiden tot een inzicht in mogelijke meerwaarde en de kansen en bedreigingen van een eventuele fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. Tevens is benoemd voor welke onderdelen een verdieping nodig is. Tussenconclusies De voornaamste conclusies van deze eerste verkenning waren: • Woningbouwvereniging Reeuwijk wordt bij een fusie onderdeel van een stevigere organisatie, waardoor meer zekerheid ontstaat over continuïteit en stabiliteit en externe financiering voor het niet DAEB deel van de nieuwbouwopgave. • Beide organisaties zijn financieel gezond en voldoen aan de normen van het WSW. Dit geldt ook voor de geconsolideerde organisatie. Door de grote vernieuwingsopgave en de regels in de nieuwe Woningwet is niet geheel duidelijk of er bij Woningbouwvereniging Reeuwijk een gezonde situatie voor haar niet DAEB tak ontstaat. Eerste berekeningen tonen aan dat zowel de bestaande woningen welke voor verkoop zijn aangewezen, aangevuld met een nog nader te bepalen aantal woningen, overgeheveld zullen moeten worden van DAEB naar niet DAEB i.v.m. de interne financiering. Daarbij blijft de vraag bestaan hoe financiers kijken naar een niet DAEB portefeuille van deze omvang bij een relatief kleine corporatie • In de geconsolideerde organisatie is een besparing op bedrijfskosten te realiseren van tussen de € 500K en € 600K. o De besparing is opgebouwd uit:  ± € 200K loonkosten  ± € 130K advies en ondersteuning door derden  ± € 75K automatisering  ± € 100K - € 200k overige algemene kosten

4

ICR= Rentelast uitgedrukt in de operatonele kasstroom excl. rentelasten. DSCR= Rentelasten en aflossingsverplichtingen uitgedrukt in operationele kasstroom excl. rentelasten. Solvabiliteit= Eigen vermogen uitgedrukt in percentage van balanstotaal op balansdatum. Loan to Value= Schuldrestant op balansdatum uitgedrukt in geschatte marktwaarde in verhuurde staat.

31

•

In de vervolgstappen is steeds gerekend met een gemiddelde besparing van 550K per jaar vanaf 2017. Deze besparingen op bedrijfskosten zouden bij een eventuele fusie taakstellend (moeten) zijn. Voor het eerste jaar na de fusie worden echter extra investeringen verwacht, welke noodzakelijk zijn voor de fusie-implementatie. Door toename van het volume wordt de positie van Woningbouwvereniging Reeuwijk op de kapitaalmarkt stabieler en steviger en zijn de kasstromen minder volatiel.

5.1.2. Vervolgonderzoek: Verlengen beoordelingstermijn van 5 naar 10 jaar. Na de eerste verkenning heeft de stuurgroep aan de werkgroep gevraagd om, naast het verlengen van de te beoordelen periode met 5 jaar, een verdieping te maken door de besparing van 550K in te rekenen en te beoordelen welke additionele investeringsruimte hierdoor ontstaat. Tussenconclusies De voornaamste conclusies op basis van deze nadere verdieping zijn: • Er ontstaat een eenmalige investeringsruimte van € 11 mln in 2017, of; • Er ontstaat een jaarlijkse investeringsruimte van € 550K vanaf 2017, of: • De absolute omvang van de totale schuldenlast van Woningbouwvereniging Reeuwijk (eind 2014: ± 15 mln) is in verhouding tot die van Mozaïek Wonen (eind 2014: ± 340 mln) beperkt. Een toename van de schuld per VHE bij Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft een klein effect op de bovengenoemde ratio’s van de geconsolideerde organisatie. De schuld per VHE van de geconsolideerde organisatie blijft binnen de WSW norm en de door MW gestelde randvoorwaarde . Intermezzo: Woningwet en gevolgen Strategische Voorraad Beleid Woningbouwvereniging Reeuwijk Parallel aan het fusieonderzoek werd in de loop van januari de uitwerking van de woningwet duidelijk. Een belangrijke consequentie van deze herzieningswet is dat de realisatie van niet-DAEB bezit in het algemeen en de financiering in het bijzonder moeilijk zal worden. In het vorige SVB van WBVR werden tot 2035 ruim 200 niet-DAEB woningen gerealiseerd. WBVR heeft deze doelstelling gebaseerd op basis van een woningmarktonderzoek uit 2012, waaruit een behoefte aan midden dure huurwoningen voor de doorstroom van senioren bleek. Inmiddels blijkt uit de praktijk dat de behoefte aan doorstroming zich niet zo duidelijk manifesteert en de behoefte aan sociale huurwoningen stijgt Naast deze ontwikkelingen is nog een aantal andere ontwikkelingen zichtbaar, die een effect hebben op het beeld van WBVR op het bestaande SVB. Het gaat dan o.a. om: • het verdwijnen van het “4-weken hekje” in Reeuwijk met een meer regionale markt als gevolg. • verslechtering van algemene economische situatie (de crisis) met een toegenomen druk op de sociale woningmarkt als gevolg. • strengere hypotheekregels, waardoor de doorstroming van huur naar koop afneemt. • Het aantal huishoudens en de behoefte aan sociale huurwoningen stijgt. Bovengenoemde ontwikkelingen en een toegenomen besef van de risico’s van een sterk stijgende schuldenlast per VHE, hebben er toe geleid dat WBVR het huidige SVB ter discussie heeft gesteld. Er is vervolgens een scenario geschetst, waarin in de wijkvernieuwing minder niet-DAEB woningen worden gebouwd en meer sociale woningen, en bovendien een deel van de wijkvernieuwing wordt gerealiseerd door renovatie. Tegelijkertijd heeft WBVR het extern adviesbureau Atrivé gevraagd om, het woningmarktonderzoek te herijken. De uitkomsten hiervan, leiden tot een beeld dat aansluit bij het SVB van het aangepaste scenario.

5.1.3. Vervolgonderzoek: aangepast Strategisch Voorraadbeleid en verkenning inzet besparingen. Vanuit de eerdere verkenningen en de ontwikkelingen rondom het nieuwe Strategische Voorraadbeleid bij Woningbouwvereniging Reeuwijk ontstonden twee vervolgvragen: • Wat zijn de gevolgen van het nieuwe SVB voor Woningbouwvereniging Reeuwijk en voor de geconsolideerde organisatie? • Hoe is de ontstane investeringscapaciteit als gevolg van de besparing van 550K en het gewijzigd SVB van Woningbouwvereniging Reeuwijk in te zetten voor verduurzaming van woningen? 32

5

De (voorlopige) keuze voor het inzetten van de extra investeringscapaciteit is gemaakt met als doel een bijdrage te leveren aan de milieudoelstelling van de sector en de eigen ambitie van Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen op dit gebied. Daarnaast leiden investeringen in duurzaamheid tot verlaging van het energieverbruik en daarmee verlaging van de woonlasten. Tussenconclusies: van kritisch naar positief De wijziging van het Strategisch Voorraad Beleid heeft als voornaamste gevolg een afname van de benodigde financiering bij Woningbouwvereniging Reeuwijk doordat minder financiering nodig is voor renovatie en nieuwbouw. Daarbij neemt de bedrijfswaarde af doordat het rendement op DAEBwoningen lager is dan het rendement op niet-DAEB woningen. Het effect hiervan op de WSW-ratio’s van de geconsolideerde organisatie is per saldo beperkt positief. Dit komt door de verhoudingen in omvang tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen (1 op 9) . Bij de schuld per VHE is een groter positief effect zichtbaar. Met de ontstane investeringscapaciteit uit de efficiëntieverbetering kunnen over een periode van 10 jaar bijvoorbeeld ruim 1.000 woningen van de geconsolideerde organisatie worden voorzien van een energielabelverbetering van gemiddeld 3 stappen, terwijl de schuldenlast van geconsolideerde organisatie niet significant toeneemt. Naast deze uitkomsten is duidelijk geworden, dat Woningbouwvereniging Reeuwijk door wijziging van haar eigen Strategisch Voorraad Beleid in staat is om de investeringsuitgaven te beperken en daarmee ook op de lange termijn te voldoen aan de WSW –ratio’s voor de DAEB tak. Dit leidt tot de conclusie, dat vanuit financieel perspectief er geen strikte financiële noodzaak tot fusie bestaat voor de DAEB tak van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Voor het realiseren van ca. 100 midden dure marktwoningen is de verwachting dat het volume van een gefuseerde organisatie meer perspectief biedt voor externe financiering. Tegelijkertijd wordt zichtbaar dat de fusie ook leidt tot mogelijkheden om te besparen en dus de mogelijkheid om meer te investeren. 5.1.4. Vervolgonderzoek: uitwerking inzetmogelijkheden besparing. Zoals eerder kort genoemd, is verkend waarvoor de vrijkomende investeringsruimte ingezet zou kunnen worden Hierin is ook de bijstelling die ontstaat door het gewijzigde SVB van Woningbouwvereniging Reeuwijk verwerkt. De mogelijke inzet van de besparing op de bedrijfskosten is vervolgens op twee gebieden verkend om daarmee inzichtelijk te maken of de fusie inderdaad tot een grotere bijdrage aan de realisatie van de maatschappelijke opgave kan leiden. Vanzelfsprekend zal het een en ander in een volgende fase nader uitgewerkt en besloten moeten worden: • Beperking van de jaarlijkse huurverhoging voor Woningbouwvereniging Reeuwijk met een ½%. Hiermee wordt de huurverhoging van Woningbouwvereniging Reeuwijk gelijk gesteld aan die van Mozaïek Wonen in 2015. • Inzet van de besparing voor de verduurzaming van 1.000 woningen. Bij vervolgopdracht II is reeds bepaald dat deze ruimte zou ontstaan. Bij vervolgopdracht III zijn de effecten van de 6 verduurzaming doorgerekend met een huurverhoging van € 20 per woning, bij een investering van € 18.000 per woning. Algemene extra investeringsruimte kan ook voor diverse andere doelstellingen ingezet worden. Onder andere kan hierbij gedacht worden aan extra en/of snellere uitbreiding voorraad of (kwaliteits)investeringen bestaande voorraad. Dit betreft € 11 mln. in 2017.

5 6

Uiteraard is inzet van vrijkomende investeringsruimte ook op andere manieren inzetbaar. Bedragen zijn indicatief, betreft geen beleidskeuze.

33

Tussenconclusies. Uit de doorrekening van deze effecten blijkt dat de geconsolideerde ratio’s van dit scenario nagenoeg gelijk zijn aan de geconsolideerde ratio’s van de bestaande begrotingen van Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. Dit leidt tot de conclusie, dat vanuit een financieel perspectief een fusie de bestaande situatie van de beide organisaties (dus zonder fusie) niet verslechtert, maar dat bijvoorbeeld door de fusie wel een structureel lagere huurverhoging van ½% bij Woningbouwvereniging Reeuwijk en een additionele verduurzaming van ruim 1.000 woningen te realiseren is. 5.1.5. financiering niet-Daeb investeringen Woningbouwvereniging Reeuwijk. Zoals eerder (paragraaf 1) beschreven, zal financiering van niet-DAEB investeringen na invoering van de Herzieningswet moeten worden gerealiseerd met commerciële financiering. Daarom is onderzocht in hoeverre de financiering van de door Woningbouwvereniging Reeuwijk opgenomen niet-Daeb investeringen door marktpartijen mogelijk is. Commerciële financiering voor niet-DAEB woningen is mogelijk tot ± 50% van de marktwaarde in verhuurde staat. Voor een woning met een nieuwbouwwaarde van € 200.000 betekent dit, dat ± € 70.000 extern gefinancierd zal moeten worden. Het restant dient uit eigen middelen te worden voldaan.  In een aangepast Strategisch Voorraadbeleid zou dit om een kleine 100 niet-Daeb woningen voor een bedrag € 13 miljoen gaan.  De beschikbaarheid van eigen middelen voor niet-DAEB investeringen is sterk afhankelijk van de wijze waarop de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB wordt vormgegeven. Eerste berekeningen geven aan dat ca. 100 huidige DAEB woningen overgeheveld zouden moet worden naar niet DAEB; ruim 60 woningen zijn de huidige voor verkoop gelabelde woningen.  Het beschikbaar krijgen van 13 mln. aan eigen middelen voor 100 niet-DAEB woningen zal, ongeacht de inrichting van de scheiding, een lastige opgave worden voor Woningbouwvereniging Reeuwijk. Daarbij:  In de herzieningswet wordt als voorwaarde voor de bouw van niet-DAEB o.a. een aanvangsrendement van 6% voor nieuwbouwwoningen gesteld.  Ook externe verstrekkers van marktpartijen geven aan een vergelijkbaar rendement te verwachten.  Het is nog niet duidelijk of Woningbouwvereniging Reeuwijk aan deze voorwaarde kan voldoen. Op basis van de huidige begrote kosten voor een niet-DAEB nieuwbouw van € 200.000 per woning, zou een huur van € 1.000 nodig zijn om dit rendement te realiseren. In de huidige markt in Reeuwijk zijn niet-DAEB woningen voor deze prijs niet of nauwelijks te verhuren. Voor de midden inkomenscategorie is deze huurprijs niet realistisch. Tussenconclusies Uit bovenstaande is de conclusie te trekken dat gedeeltelijke externe financiering van niet-DAEB weliswaar mogelijk is, maar dat het sterk de vraag is of Woningbouwvereniging Reeuwijk aan alle voorwaarden kan voldoen om - in relatie tot haar omvang - zo’n niet-DAEB portefeuille volledig te financieren.

34

5.1.6. Eindconclusies  Aan de hand van de ratio’s die het WSW hanteert bij de beoordeling van het Financial Risk van woningcorporaties is de financiële positie in beeld gebracht van beide corporaties afzonderlijk en geconsolideerd.  Aan de hand van de hierboven beschreven scenario’s concluderen we dat beide corporaties financieel gezond zijn en ieder afzonderlijk in staat zou zijn om (in elk geval een deel van) haar ambities te realiseren.  Vanuit financieel perspectief is er geen noodzaak om te fuseren; wel met het oog op de niet DAEB portefeuille van Woningbouwvereniging Reeuwijk.  Commerciële financiering van niet-DAEB blijft een punt van aandacht. In de geconsolideerde positie zal dit eenvoudiger zijn. De rendementseis blijft een punt van aandacht.  Fusie zal wel leiden tot synergie voordelen die additioneel ingezet kunnen worden voor de primaire doelgroep (bijvoorbeeld in gematigd huurbeleid, extra verduurzaming voorraad).

5.2. Volkshuisvestelijk. In de voorgaande hoofdstukken is al veel geschreven over de maatschappelijke opgave en de positionering van beide organisaties. In deze paragraaf worden de volkshuisvestelijke meerwaarde beschreven. 5.2.1 Gemeenschappelijke visie op de maatschappelijke opgave Maatschappelijke opgave Naar de toekomst ligt er een gemeenschappelijke uitdaging om zorg te dragen voor voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep. Om deze opgave te realiseren, zijn betaalbaarheid en beschikbaarheid belangrijke thema’s. Er is behoefte aan een grotere voorraad betaalbare DAEB woningen, behoud van een betaalbare voorraad en een vernieuwingsopgave.  Behoud betaalbare voorraad  Vernieuwingsopgave  Betaalbaarheid  Verduurzaming Lokale verankering en kwaliteit van dienstverlening Er blijkt sprake van veel overlapping in de manier waarop beide corporaties tegen de toekomst aan kijken. Beide corporatie hebben een goede, klantgerichte en laagdrempelige dienstverlening en zijn lokaal aanwezig, zichtbaar en aanspreekbaar, waarbij huurders zich thuis voelen en tevreden zijn over de geleverde producten en diensten en trots zijn op hun corporatie. Beide organisaties zien als toekomstige uitdaging om dicht bij hun huurders en stakeholders te blijven staan vanuit een effectieve en efficiënte organisatie. De rayonstructuur van Mozaïek Wonen biedt de garantie om dicht bij de huurder de dienstverlening te kunnen ontsluiten maar tevens gebruik te maken van de kracht van de grotere organisatie. Reeuwijk, als onderdeel van het rayon BodegravenReeuwijk krijgt - naast het punt in Bodegraven - ook in Reeuwijk een eigen klantcontactpunt waardoor de lokale verankering geborgd blijft. Los van de lokale ontsluiting van de dienstverlening worden er naar de toekomst toe ook grote kansen gezien in een betere digitale dienstverlening (klantportal). De fusie maakt het mogelijk om de investering voor deze dienstverlening naar VHE gerekend goedkoper te realiseren.  Behoud lokale verankering  Uitbreiding dienstverlening (digitaal klantportal)

35

Serieuze betrokkenheid en inbreng huurders Beide organisatie hebben ook een zelfde visie op participatie. Hoewel beide organisaties haar huurders/leden nu al betrekken bij haar strategie- en beleidsontwikkeling, willen zij deze participatie naar de toekomst toe verder verdiepen en versterken. Vanuit de herzieningswet krijgt de huurdersvertegenwoordiging ook een belangrijkere rol. Dat vraagt van de huurdersvertegenwoordiging ook een verdere professionalisering en van de werkorganisatie een goede ondersteuning. Los van de formele participatievormen biedt de fusieorganisatie mogelijkheden om ook de informele participatie al dan niet met gebruikmaking van de nieuwe media verder vorm te geven.  Versterking en verdieping huurdersparticipatie  Professionalisering huurdersparticipatie Realisatie maatschappelijke opgave De realisatie van de maatschappelijk opgave in het werkgebied van Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk krijgt bij de fusie een impuls. Door de fusie kan de invulling van deze maatschappelijke opgave professioneler (kennis), efficiënter (meer met minder) en met een groter lokaal draagvlak plaatsvinden. Extra investeringsruimte Uit de voorgaande paragraaf is naar voren gekomen dat de fusie met behoud van het huidige investeringsprogramma tot een bezuiniging leidt. Deze ruimte kan ingezet worden voor (extra) investeringen. Oftewel door de organisatie goedkoper te organiseren, kunnen er meer euro’s geïnvesteerd worden in de realisatie van de maatschappelijke opgave. Hierbij kan gedacht worden aan extra duurzaamheidsmaatregelen, toevoeging van DAEB woningen aan de voorraad of inzet op een meer gematigd huurbeleid. Het is in deze fase van de verkenningen nog te vroeg om de investeringen al direct naar een bepaalde invulling toe te rekenen. Wel is het van belang te constateren dat beide organisaties in de eerste verkenningen hiernaar, hebben geconstateerd dat zij bij de benutting hiervan dezelfde afwegingen maken.  Behoud huidig investeringsprogramma van beide organisaties  Extra investeringsruimte o Realisatie van extra DAEB woningen o Grotere inzet op verduurzaming woningvoorraad (verlaging woonlasten) o Gematigd huurbeleid Steviger positie in de woningmarktregio Samen optrekken binnen de woningmarktregio maakt het gemakkelijker om tot afspraken te komen met gemeenten en zorgorganisaties maar ook bijvoorbeeld met de geldverstrekkers waardoor goedkoper vreemd geld kan worden aangetrokken.  Steviger positie in woningmarktregio  Grotere betrouwbare partij bij inkoop

5.3 Organisatorisch. 5.3.1. Gemeenschappelijke visie op de toekomstige organisatie Beide organisaties hechten belang aan het lokaal verankerd zijn. Dit uit zich in het lokaal aanwezig en aanspreekbaar zijn, maar ook door het goed zicht hebben op de behoeften van de doelgroep. De andere kant van de medaille is dat de inrichting van de organisatie bijdraagt aan een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering en een doelmatige inzet.  Lokale verankering  Zicht op behoeften van de doelgroep  Effectieve en efficiënte organisatie

36

5.3.2. Effectieve en efficiënte organisatie De huidige organisatiestructuur van Mozaïek Wonen sluit aan bij de visie om enerzijds lokaal verankerd te zijn, terwijl anderzijds ook de kracht van de grotere organisatie wordt benut. Het ligt dan ook in de lijn om bij de fusieorganisatie de structuur van Mozaïek Wonen te volgen. Uit paragraaf 5.1. is naar voren gekomen dat de geconsolideerde organisatie vervolgens een besparing op bedrijfskosten kan realiseren van tussen de € 500K en € 600K per jaar. Wat betreft personele bezetting van beide organisaties kan geconstateerd worden dat beide organisaties efficiënt zijn georganiseerd. De besparing wordt met name gerealiseerd door het voorkomen van stapeling van managementlagen, minder professionele (dure) inhuur bij Woningbouwvereniging Reeuwijk en de investeringen die nu slechts door een organisatie genomen hoeven te worden.  Besparingspotentieel van circa € 500K en € 600K per jaar 5.3.3. Reparatie- en klachtonderhoud Beide organisaties hechten belang aan een zorgvuldige dienstverlening tegen een gezonde kostprijs. Woningbouwvereniging Reeuwijk werkt met diverse o.a. lokale aannemers, waarbij Mozaïek Wonen deze werkzaamheden heeft uitbesteed aan een bouwcombinatie. Bij deze uitbesteding worden de randvoorwaarden voor een zorgvuldige afhandeling en dienstverlening als uitgangspunt meegegeven. Ook bij Woningbouwvereniging Reeuwijk is aan de lokale aannemers in de regio Reeuwijk met het oog op de fusie voorgesteld, zich ook in een bouwcombinatie te verenigen om daarmee de professionaliteit te kunnen versterken en de gewenste betrouwbaarheid naar de huurders en de kennis van het woningbestand te borgen.

5.4. Minderwaarden en/of risico’s fusieorganisatie Voorafgaand aan een besluit tot verdere verkenning van de fusie is het belangrijk om niet alleen een beeld te hebben van de meerwaarde, maar ook van mogelijke risico’s van een fusie. Hierna worden de mogelijke risico’s benoemd die zich bij betreffende corporaties kunnen voordoen en waarmee rekening moet worden gehouden bij de afwegingen omtrent de fusie. 5.4.1 Verlies zeggenschap vereniging Woningbouwvereniging Reeuwijk Bij een toekomstige fusie zal WBVR eerst omgezet dienen te worden naar een stichting en uiteindelijk overgaan in Mozaïek Wonen. Dat betekent dat de huidige vereniging zal ophouden te bestaan. In de statuten van de vereniging hebben de leden de rechten m.b.t het aanstellen van de RvC en het goedkeuren van het jaarverslag. Anderzijds: met betrekking tot invloed op beleid of participatie zijn er geen rechten benoemd. De zeggenschap van huurders kan geborgd worden met het oprichten van een huurdersorganisatie. Het is vervolgens aan de huurdersorganisatie of deze bij een fusie ook wil fuseren met de huurdersorganisatie van Mozaïek Wonen. Vanzelfsprekend kan aangesloten worden bij de koepel van huurdersorganisaties van Mozaïek Wonen. 5.4.2. Naar buiten gericht blijven; realiseren opgave. Bij een fusie is er een risico dat de organisatie (tijdelijk) wat meer naar binnen gericht is om de fusie daadwerkelijk te realiseren. Dit risico kan beperkt worden door bij een uitwerking aan te sluiten bij de organisatiestructuur van Mozaïek Wonen. 5.4.3 Behouden kwaliteit van dienstverlening en lokale verankering Beide organisatie hebben de kwaliteit van dienstverlening hoog op de agenda staan en willen in de realisatie van de klantwaarde niet inleveren. Om dergelijke intenties goed te borgen kunnen de verschillende huurdersorganisaties hierover afspraken vastleggen in een samenwerkingsconvenant die een onderdeel wordt van een mogelijke fusieovereenkomst. Met betrekking tot bijvoorbeeld het

37

behouden van een klantcontactpunt in Reeuwijk kan dan worden afgesproken dat een wijziging hiervan alleen kan plaatsvinden met instemmingsrecht vanuit de huurdersorganisatie. 5.4.4. Culturele verschillen Woningbouwvereniging Reeuwijk is een kleine woningcorporatie, Mozaïek Wonen is een grotere woningcorporatie. Dit kan verschillen geven in cultuur, beleving en werk-/procesbenadering. Ook zijn er wellicht culturele verschillen tussen de stad Gouda en het dorpse Reeuwijk, al is het beeld dat hier ook veel overlapping zit in volksaard en beleving.

38

6. Conclusies en belangrijke randvoorwaarden/uitgangspunten bij een fusie. In de vorige hoofdstukken zijn veel zaken met betrekking tot een fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen aan de orde geweest. Fusie leidt tot meerwaarde De aanleiding voor dit onderzoek is, dat Woningbouwvereniging Reeuwijk een weliswaar kleine en gezonde corporatie is, maar de omvang haar ook kwetsbaar – en daardoor gevoelig – maakt om op een goede en professionele wijze in de toekomst haar relatief grote volkshuisvestelijke opgave te kunnen blijven realiseren en daarbij relatief hoge bedrijfslasten kent. Mozaïek Wonen wil haar positie en activiteiten in haar werkgebied verder verankeren en verstevigen. Voor beiden geldt daarbij, dat het versterken van de positie van de huurders als belangrijkste uitdaging wordt gezien. Professionele organisatie minder kwetsbaar Doordat de huidige dienstverlening en huidige financiële positie van Woningbouwvereniging Reeuwijk prima op orde zijn, wordt door niet iedereen de noodzakelijkheid van een fusie ervaren. Uit het onderzoek blijkt dat Woningbouwvereniging Reeuwijk weliswaar zelfstandig haar toekomstige opgave financieel zal kunnen realiseren, alhoewel dit m.b.t. de realisatie van 100 woningen voor de senioren middeninkomens erg onzeker is, maar dat de kwetsbaarheid van de organisatie alleen maar verder zal toenemen als gevolg van aanvullende eisen volgend uit de veranderende wet- en regelgeving. De uitvoering van het investeringsprogramma zal veel - mogelijk te veel - vragen van een kleine corporatie met alle mogelijke risico’s van dien. Mozaïek Wonen kan voor Woningbouwvereniging Reeuwijk een meerwaarde bieden in professionaliteit als het gaat om het zekerstellen van de realisatie van de maatschappelijke opgave op de langere termijn. Mozaïek Wonen heeft een solide financiële positie en deze komt door het investeringsprogramma van Woningbouwvereniging Reeuwijk niet in gevaar, gelet op het verschil in schaalgrootte tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. Meer investeringsruimte Een fusie met Mozaïek Wonen draagt zorg voor de verdere professionalisering - en daarmee continuïteit - en levert daarnaast extra investeringsruimte op en een versterking van de (ook digitale) dienstverlening. Ook vanuit een meer maatschappelijk verantwoordingsperspectief is er aanleiding voor verandering bij Woningbouwvereniging Reeuwijk. De bedrijfslasten van Woningbouwvereniging Reeuwijk zijn als gevolg van het feit dat zij als kleine organisatie veel expertise moet inkopen erg hoog. Vanuit een zelfstandige koers (ook bij samenwerking) is de bezuiniging c.q. investeringsruimte niet te realiseren. Oftewel, met dezelfde middelen kan bij een fusie een grotere maatschappelijke opgave worden gerealiseerd. Uit het eerste verkennende hoofdstuk over de opgave is naar voren gekomen dat daar bij een zelfstandige positie van Woningbouwvereniging Reeuwijk nog een grote, niet realistische, opgave ligt. Borgen lokale verankering Vanuit de gesprekken zijn ook de nodige aandachtspunten meegegeven. De kracht van de huidige Woningbouwvereniging Reeuwijk zit hem vooral in de lokale verankering en de kwaliteit van de dienstverlening. Voor het welslagen van de genoemde meerwaarde is het dan ook verstandig dit te borgen en als uitgangspunt mee te nemen bij een fusie. Overigens sluit het een en ander al aan op de visie en organisatiestructuur van Mozaïek Wonen. Het belang van de kennis en het vertrouwen van de lokale aannemers kan met de voorgestelde krachtenbundeling worden behouden.

39

Behouden en versterken zeggenschap en invloed huurders Omzetting van vereniging naar stichting voelt als het loslaten van de zeggenschap. Vanzelfsprekend is dat ook zo, alhoewel de rechten vanuit de statuten van Woningbouwvereniging Reeuwijk voor wat betreft de huurderszeggenschap geen handvat bieden. De borging van het huurdersbelang vanuit de (nu in oprichting zijnde) huurdersorganisaties biedt veel meer mogelijkheden om zeggenschap en invloed op de beleidskeuzes van de organisatie te hebben. Daarnaast ontstaat er ruimte voor verdere uitbreiding en professionalisering van de huurdersparticipatie. E.e.a. vraagt wel om goede ondersteuning vanuit de organisatie. Stevige positie in de woningmarktregio Voor Mozaïek Wonen geldt dat de fusie met Woningbouwvereniging Reeuwijk leidt tot de realisatie van een nog stevigere corporatie in de regio. De investeringsprogramma’s van beide organisaties sluiten op elkaar aan. Maar nog veel belangrijker: er ontstaat, met strakke sturing op de efficiëntie, extra investeringsruimte voor het totale werkgebied. Woningbouwvereniging Reeuwijk kan voor Mozaïek Wonen een meerwaarde bieden als het gaat om het voorbeeld voor lokaal gericht werken met grote betrokkenheid van en waardering door klanten en belanghouders. Dit zit als het ware bij Woningbouwvereniging Reeuwijk ‘in de genen’. Voor Woningbouwvereniging Reeuwijk valt er daarnaast nog veel te winnen door haar zaken efficiënter in te regelen. Veel raakvlakken Bij de uitvoering van het onderzoek is er de afgelopen maanden tussen beide organisatie samengewerkt in werkgroepen. Deze werkgroepen kenden een open insteek, zijn als constructief ervaren en hebben veel vertrouwen gegeven dat samenwerking tussen beide corporaties belangrijke voordelen heeft. Beide organisaties hebben veel raakvlakken. • Zijn werkzaam in hetzelfde (geografische) werk- en woningmarktgebied; • Hechten groot belang aan een sterke en actief anticiperende lokaal gerichte/lokale corporatie; • Staan voor een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering, waarbij vanuit een doelmatige aanpak een zo optimaal rendement op vastgoed wordt gerealiseerd, dat vervolgens maximaal wordt ingezet voor de maatschappelijke opgave met behoud van de kwaliteit van dienstverlening; • Delen dezelfde visie als het gaat om de vraag wat de toekomstige maatschappelijke opgave is, waarbij beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad belangrijke thema’s zijn. Dit laatste punt is ook te zien als de grootste uitdaging voor de mogelijke fusieorganisatie. Hoe zorgen zij, gelet op de verwachte demografische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende veranderende woonwensen, voor voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep? De fusie biedt kansen voor de regio om vanuit de gemeenschappelijkheid en de te ontstane investeringsruimte eerder en betere antwoorden hierop te kunnen geven. Risico’s/ minderwaarden zijn beperkt en borgbaar Een eerste beoordeling van risico’s leidt tot de conclusie dat deze inzichtelijk, overzichtelijk en beperkt zijn op de totale schaal van de te realiseren meerwaarde van de fusie. Voor Woningbouwvereniging Reeuwijk is het risico bij een vernieuwingsinvestering van ca. € 40 mln. met een dergelijk kleine organisatie groot. Vrijwel alle benoemde minderwaarden en risico’s zijn gericht op onderdelen, die men wil behouden en waarvan - zonder deze te willen bagatelliseren - veel van genoemde risico’s juist kansen bieden als deze voor de fusieorganisatie geborgd kunnen worden: • Verlies van zeggenschap; juist door het oprichten en versterken van de zeggenschap in een huurdersorganisatie zal de zeggenschap van de huurders juist verder versterkt worden.

40

•

•

•

Behouden lokale verankering; beide organisatie kiezen voor lokale ontsluiting. De huidige organisatiestructuur van Mozaïek Wonen sluit hier prima op aan. In een huurdersconvenant kan de aanwezigheid van een klantcontactpunt in Reeuwijk worden geborgd. Kwaliteit dienstverlening; voor beide organisaties geldt dat deze hoog op de agenda staan. Ook zijn beide corporaties deelnemer van het Kwaliteitscentrum voor Woningcorporaties (KWH). Vanuit het huurdersconvenant en vanuit prestatieafspraken met de gemeente kunnen hierover afspraken worden gemaakt. Behoud werkgelegenheid; omdat beide organisaties al lean zijn ingericht valt het te overwegen om een werkgarantie af te geven. Vanzelfsprekend wil dat niet zeggen dat niemands functie zal veranderen. Aan de andere kant zal een grotere organisatie ook juist meer ontwikkelingsmogelijkheden kunnen bieden.

Kijkend naar wat bindt, wat meerwaarde geeft en wat de risico’s zijn, zijn er goede redenen om een verdere samenwerking aan te gaan. Meerwaarde die alleen gerealiseerd kunnen worden bij het aangaan van een juridische fusie.

41

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Organisatorische kengetallen. Volkshuisvestelijke kengetallen. Financiële kengetallen. Vergelijking normen. WSW Financial Risk grafieken. Overzicht interviews stakeholders. Doorkijk naar een mogelijk fusieproces.

42