ONDERZOEKSPROGRAMMA LECTORAAT MAATSCHAPPELIJK VASTGOED HOGESCHOOL ROTTERDAM

ONDERZOEKSPROGRAMMA LECTORAAT MAATSCHAPPELIJK VASTGOED HOGESCHOOL ROTTERDAM

Onderzoeksprogramma nderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

1

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Aanleiding Relaties met openbare les Relaties met programma Kenniscentrum Sustainable Solutions Onderzoekvragen, methodologische aspecten en fasering Onderwijs- en publicatiestrategie Onderzoeksorganisatie Budgettaire en financiële aspecten Bijlage 1: Data Requirements Form en Rekenmodel Bijlage 2: Technische aspecten onderzoeksprogramma Bijlage 3: Steekproefkader, onderzoeks- & controlegroep Bijlage 4: Werkzaamheden per fase

Onderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

2

1. Aanleiding In de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog kon dankzij voortdurende welvaartsgroei het door de staat in samenspel met het maatschappelijk middenveld geleide verzorgingsarrangement worden opgebouwd. Inmiddels leven we in een heel ander tijdsgewricht waarin de oude collectieve arrangementen niet bestand blijken tegen de maatschappelijke krachten van mondialisering, vergrijzing, individualisering en een groeiende afstand tussen insiders en outsiders. Toch verwacht de burger van de 21e eeuw een uitgelezen aanbod van maatschappelijke diensten om het eigen bestaan vorm te kunnen geven. Maar hoe wordt dat betaald en welke rol speelt vastgoed daarbij? De exploitatie van vastgoed dat dienstbaar is aan maatschappelijke doelstellingen en diensten komt in een spagaat. De overheid trekt zich meer en meer terug uit arrangementen die tot nog toe door onder eindverantwoordelijkheid van de gemeenschap werden gegarandeerd. Als gevolg daarvan komt de eindverantwoordelijkheid te liggen bij de producenten van maatschappelijke diensten op het gebied van zorg, welzijn, onderwijs, wonen, leefbaarheid & integratie. En dat geldt dan zowel voor de productie van die diensten als voor de exploitatie van het daaraan dienstbare vastgoed. De besturingsprincipes van deze twee typen van bedrijfsvoering zijn naar hun aard evenwel als twee uitersten van het spectrum te kwalificeren. Vanuit de historie zijn beide typen van bedrijfsvoering zodanig met elkaar verkleefd dat feitelijk geen sprake is van een exploitatie die de met eigendom van vastgoed samenhangende risico’s onderkent en effectief adresseert. Maatschappelijke dienstverleners lopen daarom grote risico’s met als gevolg dat de continuïteit van hun dienstverlening bij vastgoedmissers al gauw in het geding is. Voor woningcorporaties geldt sinds hun bedrijfseconomische verzelfstandiging hetzelfde; ook bij hen zijn de maatschappelijke doelstellingen en de vastgoedexploitatie nagenoeg volledig met elkaar verkleefd. Hoewel zij minder kwetsbaar zijn leidt dit inherent tot suboptimale resultaten. Dit wordt nog eens versterkt doordat alle denkbare vastgoedeconomische functies zodanig met elkaar zijn verknoopt dat niet meer duidelijk wordt wanneer, door wie, in welke mate, welk resultaat wordt behaald. Eigenlijk mag het geen verbazing wekken dat op gezette tijden vrijwel iedereen ontevreden is over de verrichtingen van corporaties. Het Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed werkt aan oplossingen die erop gericht zijn deze onduidelijke en voor de continuïteit risicovolle situatie te beëindigen, zonder verlies van maatschappelijke functies. Door de verkleving van de productie van maatschappelijke diensten met de exploitatie van het daaraan dienstbare vastgoed te beëindigen. Door het vastgoed en het daarin opgesloten vermogen van elkaar te (onder)scheiden. Door de exploitatie van het vastgoed onder te brengen bij partijen die daarin gespecialiseerd zijn. En door het aldus vrij te spelen vermogen van maatschappelijke dienstverleners en corporaties te laten samengaan in maatschappelijke trustvermogens. Trusts die, naar analogie van onze pensioenfondsen, de hen ten dienste staande vermogens voortdurend wereldwijd investeren om het daarmee te behalen rendement tot uitkering te brengen ter leniging van de in onze samenleving levende noden en behoeften. Zo beoogt het Lectoraat bij te dragen aan het ontstaan van een nieuw perspectief op 21e eeuws rentmeesterschap. Een perspectief waarin het maatschappelijk vermogen dat vorige generaties hebben opgebouwd beschikbaar blijft voor de toekomstige generaties. En een perspectief waarin het op dat vermogen te behalen rendement wordt besteed op basis van steeds te hernieuwen maatschappelijke consensus.


3

2. Relaties met openbare les Na ampele afweging heeft de Hogeschool Rotterdam in 2009 besloten een Lectoraat open te stellen dat zich speciaal richt op de vraagstukken van het investeren in en het management van maatschappelijk vastgoed. Met betrekking tot deze vraagstukken gaat het niet alleen om de uitvoeringstechnische kant, maar –indien opportuun- ook om product- en proces(concept)ontwikkeling. De vraag die in retrospectief gesteld kan worden is of eenieder die bij de voorbereiding en het nemen van dit besluit betrokken was wel vanuit eenzelfde optiek en beleving betekenis aan het begrip ‘maatschappelijk vastgoed’ toekende. Dat hiervan inderdaad geen sprake was bleek toen bij de start van het Lectoraat verbindingen werden gezocht met de andere binnen de Hogeschool voorhanden onderwijs- en onderzoeksvelden. Op dat moment bleek vrijwel iedere gesprekspartner zijn of haar eigen invulling te geven aan het veld waarop het Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed zich zou hebben te bewegen. De beelden die op dat moment werden teruggecommuniceerd bewogen zich van een zuiver bouweconomische benadering af te leiden van de eisen van bouwtechniek voor gebouwen in eigendom en gebruik bij non-profit instellingen, tot en met het vanuit facilitymanagement optiek ontwerpen van gebouwen die optimaal tegemoet komen aan de logistieke behoeften voortvloeiend uit specifieke maatschappelijke dienstverleningsprocessen. Feitelijk zjin deze verschillen in opvatting, perspectief en perceptie niet meer en niet minder dan de weerslag van hoe divers ook buiten de Hogeschool Rotterdam tegen het onderwerp ‘maatschappelijk vastgoed’ wordt aangekeken. Deze enorme differentiatie in perceptie van waar het met het met maatschappelijk vastgoed om gaat, maakt het noodzakelijk snel te objectiveren waar het Lectoraat zich in ieder geval op zal richten. De op 7 september 2011 verzorgde openbare les en de bij die gelegenheid verzorgde uitgave vormen de gecomprimeerde weergave van de invalshoeken van waaruit het Lectoraat het maatschappelijk vastgoed vraagstuk zal benaderen. Kort samengevat komt dit op het volgende neer: -

‘Maatschappelijk vastgoed bestaat niet. Stenen zijn niet sociaal; alleen wát je ermee doet, maakt maatschappelijk verschil’. Er is geen aparte in de vastgoedeconomie als zodanig erkende sector ‘maatschappelijk’ vastgoed, zoals dat wel het geval is met ‘woningen’, ‘kantoren’, ‘winkels, en ‘bedrijfsruimten’. Dat neemt niet weg dat wel sprake is van vastgoed dat gedurende een bepaalde tijd dienstbaar is aan het leveren van maatschappelijke diensten. In het kader van het Lectoraat is ‘maatschappelijk vastgoed’ dan ook synoniem voor vastgoed dat gedurende een zekere tijd dienstbaar is aan het leveren van ‘maatschappelijke diensten’. Onder ‘maatschappelijke diensten’ worden in dit verband verstaan al die diensten die door instellingen en bedrijven worden voortgebracht op basis van publieke financiering en/of met staatsteun faciliteiten. Onder ‘publieke financiering’ wordt in dit verband verstaan dat de exploitatie van de maatschappelijke dienstverlening als zodanig geheel of gedeeltelijk wordt gefinancierd door bijdragen verkregen uit door de overheid georganiseerde overdrachtsuitgaven. Deze definitie omvat derhalve de bijdragen die rechtstreeks aan instellingen of bedrijven worden gedaan op basis van het principe van de sturing van het aanbod van diensten en omvat derhalve niet het door overdrachtsuitgaven stimuleren van de vraag die huishoudens naar zekere diensten Onderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

4

-

uitoefenen. Onder ‘staatsteun faciliteiten’ worden in dit verband verstaan bijzondere door de overheid georganiseerde fiscale of financiële faciliteiten die geen directe financiële bijdrage van de overheid aan de dienstenexploitatie met zich meebrengen, maar wel een op economische waarde te schatten voordeel voor de exploitant van die diensten oplevert. Aldus valt het publiek gefinancierde onderwijs binnen de definitie van ‘maatschappelijke diensten’, terwijl de kinderopvang daarbuiten valt. Het gaat in het Lectoraat dan ook om de bijzondere interactie tussen het door instellingen en bedrijven leveren van ‘maatschappelijke diensten’ en het vastgoed dat deze partijen daarvoor gedurende zekere tijd beschikbaar hebben; De problematiek van het investeren in en het exploiteren van maatschappelijk vastgoed wordt primair belicht vanuit de bedrijfs- & macro economie en de bedrijfskunde. Andere aspecten zoals de ecologische, energetische, logistieke, architectonische, bouwkundige of sociale functies die maatschappelijk vastgoed ook heeft, mede in de interactie met de gebouwomgeving, staan in het kader van het Lectoraat in eerste instantie niet voorop, maar vervullen een functie in de randvoorwaardelijke sfeer. Dit betekent dat onderkend wordt dat deze andere aspecten zondermeer van belang zijn voor de economische en bedrijfskundige analyse van het vraagstuk en daarom dus ook in de analyse behoren te worden betrokken. De uiteindelijke duiding van de interactie tussen de relevante aspecten vindt evenwel primair in een economische en bedrijfskundige context plaats. De nieteconomische en bedrijfskundige aspecten van het onderzoeksonderwerp dragen dus in secundaire zin bij aan de vanuit een economische en bedrijfskundige invalshoek op te stellen hypotheses, analyses, conclusies en aanbevelingen. Aan de hand van de resultaten van het primaire in economische en bedrijfskundige termen te vervatten onderzoek kan in latere instantie worden besloten tot verdieping waarbij juist een of meer van de nieteconomische of bedrijfskundige aspecten voorop staan..

Op basis van deze invalshoeken is in hoofdstuk 5 van de bij gelegenheid van de openbare les verzorgde uitgave op hoofdlijnen het onderzoeksprogramma van het Lectoraat beschreven. De t.a.p. gegeven beschrijving vormt de basis van het voorliggende document.


5

3. Relaties met programma Kenniscentrum Sustainable Solutions Met ingang van 1 december 2011 is het Lectoraat opgenomen in het “Kenniscentrum Sustainable Solutions RDM” dat ressorteert onder Instituut voor Onderzoek en Innovatie van de Hogeschool Rotterdam. Het Kenniscentrum Sustainable Solutions heeft eerder in 2011 in een Strategisch Onderzoekprogramma uiteengezet aan de hand waarvan zij al het van haar uitgaande onderzoek programmeert. Als haar overkoepelende onderzoeksvraag formuleert het Kenniscentrum: Welke oplossingen (en hiervoor benodigde kennis) binnen de thema’s ‘moving’, ‘powering’ en ‘building’ zijn het meest wezenlijk (smart) om de transformatie van Rotterdam en de Rotterdamse regio naar een energieneutrale, klimaatrobuuste, leefbare en attractieve Deltastad mogelijk te maken? Het Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed wordt gekoppeld met het thema ‘building’ dat binnen het onderzoeksprogramma verder is verbijzonderd tot ‘Duurzaam en Adaptief bouwen’. De centrale onderzoeksvragen voor dit thema zijn als volgt omschreven: Met behulp van welke strategieën en methoden kan de bouwketen innoveren opdat zij een substantiële bijdrage kan gaan leveren aan de ontwikkeling van sustainable, klimaatbestendige (adaptieve) woon- en leefconcepten voor de bebouwde omgeving in de Rotterdamse Delta? Hoewel op het eerste gezicht de conclusie voor de hand lijkt te liggen dat de door het Lectoraat gekozen invalshoek en dat van het parallel voor het kenniscentrum ontwikkelde Strategisch onderzoekprogramma elkaar niet raken, is dit bij nadere beschouwing geenszins het geval. De sleutel van de verbinding ligt in de duiding van de begrippen ‘sustainable’ en ‘adaptief’. Onder ‘sustainable’ wordt in dit verband verstaan ‘duurzaam’. Onder ‘adaptief’ wordt hier verstaan ‘aanpasbaar’ of voor ‘meerdere elkaar opeenvolgende doelen te gebruiken’. En zo beschouwd liggen het voor het Lectoraat en het Kenniscentrum geformuleerde onderzoeksprogramma niet alleen in elkaars verlengde, maar is zelfs sprake van 1 op 1 aansluiting. Immers duurzaamheid is niet alleen in termen van ecologie en energieverbruik te duiden, maar juist of vooral in bedrijfeconomische termen, respectievelijk in termen van Environment, Social & Corporate Governance. (ESG). ESG omvat de drie belangrijkste aandachtsgebieden van waaruit de aspecten aan de hand waarvan de gevolgen van investeringen op het gebied van duurzaamheid en ethiek meetbaar worden gemaakt. ESG vormt daarmee het alomvattende begrip voor het geheel van criteria dat aan Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen ten grondslag ligt. Bovendien zal als gevolg van aanstaande drastische veranderingen in de ecologische en energetische randvoorwaarden voor het gebruik, vastgoed alleen nog duurzaam worden geëxploiteerd als aan die nieuwe randvoorwaarden, vooral ook die in de sfeer van ESG principes, tegemoet wordt gekomen. En voor vastgoed dat voor meerdere opeenvolgende vormen van gebruik kan worden ingezet geldt juist bij uitstek dat het een wezenlijk grotere economische duurzaamheid kent dan vastgoed waarvoor die multifunctionaliteit niet geldt. De integratie van het eertijds zelfstandige kenniscentrum ‘Gebiedsontwikkeling’ in het kenniscentrum ‘Sustianable Solutions’ maakt herijking van het Strategisch onderzoeksprogramma noodzakelijk. Het Lectoraat zal van deze gelegenheid gebruikmaken de hierboven geduide verbinding van het Lectoraat met het Strategisch onderzoeksprogramma van het kenniscentrum verder te expliciteren. Onderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

6

4. Onderzoeksvragen, methodologische aspecten en fasering 4.1 Doelstelling, centrale onderzoeksvraag en deelvragen In de openbare les met de titel ‘Maatschappij en Vastgoed bevrijd uit de Gordiaanse knoop, een nieuwe logica voor de inzet van vastgoed ten behoeve van maatschappelijke diensten’ (Vlak et al, 2011) is de volgende dubbele doelstelling benoemd voor het onderzoeksprogramma van het Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed:  Het ondersteunen van maatschappelijke dienstverleners bij de professionalisering van hun rol als eindgebruiker vastgoed.  Bijdragen aan de academische, maatschappelijke en bestuurlijke discussie over optimalisatie van de inzet van (rendement op)(vermogen besloten in) vastgoed van maatschappelijke dienstverleners ten behoeve van maatschappelijke doelstellingen. Zoals betoogd in de openbare les, stelt het Lectoraat dat verkleving van maatschappelijke en bedrijfseconomische doelstellingen en verknoping van verschillende rollen uit de vastgoedkolom binnen één organisatie leidt tot suboptimale resultaten op alle aspecten. Het Lectoraat streeft er naar dit aannemelijk te maken dan wel te bewijzen en structurele, duurzame oplossingen te bieden voor de inzet van vermogen in vastgoed van maatschappelijke dienstverleners ten gunste van maatschappelijke doelstellingen. Vanzelfsprekend zal in de eerste fasen van het onderzoek een inventarisatie worden gemaakt van de omvang, breedte en diepte van de vraag in de “markt”(overheden en instellingen in primair de sectoren zorg- en onderwijs en corporaties) naar de analyses en uitkomsten van het onderzoek alsook de interesse voor samenwerking met het Kenniscentrum gericht op herijking, vernieuwing en implementatie van het vastgoedmodel in de genoemde instellingen. De betekenis van het onderzoeksprogramma van het Lectoraat reikt verder dan de Rotterdamse Delta. Hoewel de voorkeur in eerste instantie uitgaat naar het leggen van samenwerkingsverbanden met partijen in de Rotterdamse regio, zal het Lectoraat zich uiteindelijk niet tot deze regio beperken. De centrale vraagstelling luidt als volgt: 

Op welke wijze kan scheiding van dienstverlening, vastgoed en vermogen bijdragen aan een duurzame business case voor de inzet van rendement op maatschappelijk vermogen ter financiering van de maatschappelijke noden en behoeften van de toekomst?

In de centrale vraagstelling liggen daarmee meerdere verkennende elementen besloten, die onderwerp zijn van analyse en toetsing in het kader van het onderzoek. Aan deze centrale vraagstelling is een -nog te toetsen- centrale nulhypothese verbonden die als volgt luidt: publiek gefinancierde maatschappelijke dienstverleners gaan significant minder efficiënt om met vastgoed dan privaat bekostigde organisaties wat ertoe leidt dat er ruimte is voor herbezinning van de rol die vastgoed heeft binnen de exploitatie van deze dienstverleners in de richting van alternatieve, meer marktconforme vastgoedexploitatie- en beheermodellen. In de literatuur is . nog geen wetenschappelijk antwoord op de achter deze hypothese liggende vraag gegeven. Een deel van het onderzoeksprogramma richt zich daarom op het toetsen van deze overkoepelende nulhypothese. Om deze toetsing te kunnen uitvoeren dient ingegaan te worden op Onderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

7

verschillende aspecten en zijn tal van deelvragen te beantwoorden. Allereerst dient aannemelijk gemaakt dan wel bewezen te worden dat publiek bekostigde dienstverleners minder efficiënt met het in hun vastgoed geïnvesteerde vermogen omgaan dan privaat gefinancierde maar naar aard en doelstellingen vergelijkbare organisaties. Dit, op basis van een vooraf geformuleerde definitie van efficiëntie.. Ook dienen de effecten van wijzigingen in de bekostiging . in beeld gebracht te worden alsmede de vele aspecten die verbonden zijn aan het afstoten van het eigendom van vastgoed in een ‘sale & lease back’, respectievelijk ‘sale & management back’ constructie. Tenslotte is het nodig een goed doordacht, getoetst en gedragen alternatief aan te dragen en is het de ambitie om, vanuit het Kenniscentrum een adviseringsmodel op te zetten om maatschappelijke dienstverleners te ondersteunen bij het ontwikkelen en implementeren van het voor hen optimale huisvesting/vastgoed- beleid. Bij de hypothesetoetsing en de daaruit voortvloeiende uitwerking van de centrale vraagstelling spelen de volgende . deelvragen: 1. Wat zijn de verschillen in kostenkengetallen ten aanzien van het beschikbaar hebben en gebruiken van vastgoed tussen a) publiek gefinancierde en/of met staatsteun gefaciliteerde dienstverleners (onderzoeksgroep) en b) vergelijkbare maar privaat gefinancierde organisaties (controlegroep)? 2. Welke omgevings-, beleids- en organisatievariabelen zijn verantwoordelijk voor verschillen in financieel-economische resultaten van een maatschappelijk dienstverlener? Zo kan bij zorginstellingen de vraag gesteld worden naar deze verschillen in financieel-economische resultaten a) voor en b) na de invoering van de NHC in het nieuwe vergoedingenstelsel en naar de sturingsmogelijkheden van een dergelijke organisatie in de nieuwe situatie? 3. Wat zijn voor Nederlandse maatschappelijke dienstverleners redenen, randvoorwaarden, uitvoeringsaspecten en verwachte resultaten van het afstoten van vastgoed dat tot nu toe in eigendom aan de maatschappelijke dienstverlening dienstbaar is? Zo mogelijk kan bij de beantwoording van deze vraag het functioneren van het gebouw binnen de gebouwen gebiedsomgeving worden betrokken. . 4. Hoe is de institutionele en maatschappelijke verankering van de trustvermogens bij voorkeur vorm te geven en hoe kan het transitiepad er naar toe worden georganiseerd? 4.2 Methodologische aspecten Om het onderzoek op een juiste manier te kunnen uitvoeren is het noodzakelijk een heldere definitie en afbakening te hanteren. Het is essentieel ten behoeve van het onderzoek de juiste groepen te selecteren uit het brede palet van al dan niet ‘maatschappelijke’ dienstverleners, publieke vastgoedorganisaties, overheidsbedrijven en andere eigenaren van vastgoed. Bij de definitie van maatschappelijke dienstverleners staat voor het Lectoraat de achterliggende bekostigingsstructuur centraal. Bij de definitie van het type dienst is dat juist niet het geval. Diensten op het gebied van onderwijs, zorg, welzijn, kinderopvang en wonen worden verzorgd door zowel publiek alsook privaat gefinancierde instellingen en bedrijven. Door aldus te differentiëren tussen typen van dienstverleners en de onderling vergelijkbare diensten die zij verlenen kan de impact die het bedrijfsvoerings- en financieringsmodel op de inzet van vastgoed heeft inzichtelijk worden gemaakt. Het onderzoeksprogramma richt zich primair op a) Nederlandse instellingen voor hoger onderwijs (mbo, hbo, wo en volwasseneneducatie, b) Nederlandse zorginstellingen in de Onderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

8

caresector en c) woningcorporaties. De relatie tussen beide eerste groepen en deelvraag 1 en 2 ligt voor de hand. Ten behoeve van deelvraag 3 is het nodig vergelijkingen te maken met bedrijven en buitenlandse maatschappelijke dienstverleners, terwijl woningcorporaties een belangrijk onderwerp van studie zijn voor deelvraag 4. Nadere definities en overwegingen die aan deze selectie ten grondslag liggen zijn opgenomen in de bijlagen 2 en 3. 4.3 Meting op gebouw- ofwel objectniveau Om de dataverzameling voor het onderzoeksprogramma zo valide mogelijk te maken is het noodzakelijk om aan te sluiten bij beproefde en zo breed mogelijk erkende methodische standaarden. Het Lectoraat wil uitspraken doen over de efficiëntie van vastgoedgebruik door maatschappelijke dienstverleners. Deze partijen hebben de beschikking over één of meerdere vastgoedobjecten (‘gebouwen’). Veel van de kenmerken over efficiënt gebruik zullen meetbaar zijn op het niveau van deze vastgoedobjecten en een groot deel van de dataverzameling zal zich dan ook richten op het gebouwniveau. Voor zover voor de analyse relevant worden daarbij ook aspecten die liggen op gebieds- en organisatieniveau in het onderzoek betrokken. . Voor de keuze op primair het gebouwniveau liggen diverse oorzaken ten grondslag. -

-

-

Het aantal waarnemingen is groter waardoor waarschijnlijk minder organisaties betrokken hoeven te worden om toch een betrouwbare uitspraak te kunnen doen over de totale steekproef. Doordat gegevens per objectgebouw beschikbaar zijn kunnen makkelijker controles worden uitgevoerd ten aanzien van de plausibiliteit van de gegevens. Hierdoor kunnen beter fouten worden gedetecteerd in de gegevensaanlevering. Een foutief oppervlak van één object binnen een portefeuille van 10 objecten valt niet op. Echter indien controles op gebouwniveau worden uitgevoerd wordt dit sneller herkend. Doordat gegevens per gebouwniveau worden aangeleverd kan worden bekeken of wellicht gegevens ontbreken. Met name in het geval van eigenaar/gebruiker van vastgoed worden in sommige gevallen cijfers aangeleverd over gebouwen die worden gehuurd, die cijfers vervuilen de uitkomsten met betrekking tot de efficiëntie. Doordat eventuele verklarende variabelen worden aangeleverd voor mogelijke vergelijkingen in efficiëntie kunnen deze effecten worden geëlimineerd. Hierbij valt te denken aan de ouderdom van vastgoedobjecten, maar daarnaast het type gebouw. Een bedrijfsruimte die na 2000 is opgeleverd heeft hele andere efficiency kengetallen dan een kantoorvilla uit de 19e eeuw.

Belangrijke bouwstenen voor het kwantitatieve deel van het onderzoek zijn het zgn. Data Requirement Form (verder: DRF) en een geschikt rekenmodel. In bijlage 1 wordt uitvoerig op beide ingegaan. 4.4 Methodologische aspecten van deelvraag 1 in paragraaf 4.1 De ambitie van deelvraag 1 is het bewijzen van verschillen in efficiëntiekenmerken van vastgoedgebruik tussen maatschappelijke dienstverleners enerzijds en privaat gefinancierde dienstverleners anderzijds. De nulhypothese voor deelvraag 1 kan als volgt geformuleerd worden:


9

Publiek bekostigde organisaties gaan significant minder efficiënt met vastgoed om dan privaat gefinancierde maar verder vergelijkbare organisaties. Publiek bekostigde maatschappelijke dienstverleners vormen dus de onderzoeksgroep en privaat gefinancierde de controlegroep. Conceptueel gesproken is de wijze van bekostiging dus de onafhankelijke variabele. Efficiëntie van het vastgoedeigendom en –gebruik is de afhankelijke variabele. Mogelijk spelen ook andere variabelen (bijvoorbeeld type organisatie, schaalgrootte, locatie etc.) een rol in de efficiëntie, hiervoor zal gecontroleerd moeten worden Om het bewijs te kunnen leveren is het in eerste instantie nodig om middels een steekproef een representatief beeld van het vastgoedgebruik van zowel de onderzoeks- als de controlegroep te verkrijgen. De tweede stap in de bewijsvoering is een verschiltoets op deze kenmerken tussen beide representatieve steekproeven. 4.5 Methodologische aspecten van deelvraag 2 in paragraaf 4.1 De tweede deelvraag is vergelijkbaar met de eerste: ook hier is een verschiltoets het doel. Het gaat hier echter om een pretest en posttest voor en na de wijzigingen van het bekostigingsstelsel. Er is daarom alleen sprake van een onderzoeksgroep: zorginstellingen in de caresector die geraakt worden door de wijzigingen in de bekostiging. Dit betreft leden van Actiz en VGN. De nulhypothesen voor deze vraag luiden als volgt: 



Publiek bekostigde zorginstellingen in de care - zien als gevolg van de stelselwijzigingen hun financieel-economische resultaten significant verslechteren. De zorgsector (care) is een van de twee focussectoren in ons onderzoek, later bij afronding gevolgd door andere maatschapplijke dienstverlenende sectoren met grote vastgoedvraagstukken zoals bijvoorbeeld cultuur. Publiek bekostigde zorginstellingen (care) zullen na de stelselwijziging hun financieeleconomische resultaten positief kunnen maken door over te gaan tot sale en lease back van (een groot deel van) hun vastgoed.

Als afhankelijke variabelen nemen we a) efficiëntie van vastgoedeigendom en – gebruik en b) financieel-economische resultaten van de betreffende instelling. De onafhankelijke variabelen duiden aan of de stelselwijziging c.q. diverse bijsturingsopties al dan niet zijn doorgevoerd. Ook hier spelen weer controlevariabelen als type, omvang en verdere context van de organisatie, Waar deelvraag 1 vooral neerkwam op het doormeten van gebouwenportefeuilles, legt deelvraag 2 meer nadruk op het doorrekenen van verschillende scenario’s per zorginstelling: voor en na de stelselwijziging en met of zonder bijsturingsopties. 4.6 Methodologische aspecten van deelvraag 3 in paragraaf 4.1 Deelvraag 3 beschouwt de resultaten en aandachtspunten van sale & lease back van vastgoed. Naast een kwantitatief deel (dataverzameling en doorrekening scenario’s) is hier ook een stevig kwalitatief deel aan de orde.


10

Het kwantitatieve onderzoeksdeel is weer gericht op een pretest en posttest van efficiëntie van vastgoedgebruik en –eigendom en financieel-economische resultaatindicatoren voor en na sale & lease back. Voor dit deel is tevens een nulhypothese te formuleren: 

Organisaties die tot sale & lease (c.q. management) back van vastgoed zijn overgegaan, registeren ceteris paribus een toename van zowel financieel-economische resultaten als efficiëntie van hun vastgoedgebruik.

Middels gestructureerde diepte-interviews dient het kwalitatieve deel inzicht te geven in redenen, randvoorwaarden, uitvoeringsaspecten en andere relevante aandachtspunten. Anders dan deelvragen 1 en 2 wordt geen statistische representativiteit nagestreefd. Er zijn nog weinig gevallen bekend waarin sale & lease back is doorgevoerd. De nadruk dient daarom te liggen op inzichtvolle case studies en aanbevelingen voor partijen die sale & lease back overwegen. Net als in deelvraag 3 zijn de financieel-economische en vastgoedvariabelen afhankelijk. Onafhankelijk zijn logische variabelen of sale & lease back wel of niet zijn uitgevoerd, of aan bepaalde randvoorwaarden en uitvoeringsaspecten is voldaan etc. Er is sprake van een onderzoeksgroep en twee controlegroepen. Onderzoeksgroep zijn Nederlandse maatschappelijke dienstverleners. Controlegroep-a zijn ondernemingen en controlegroep-b buitenlandse maatschappelijke dienstverleners. Voor alle drie de groepen geldt dat sale & lease back moeten zijn toegepast. 4.7 Methodologische aspecten van deelvraag 4 in paragraaf 4.1 Het Lectoraat richt zich op het verkennen van de mogelijkheden en het ontwikkelen van werkbare concepten en deeloplossingen voor de vele aspecten van de splitsing van vastgoed en vermogen en de omvorming tot maatschappelijke trust funds ter financiering van maatschappelijke behoeften in de toekomst. Deelvraag 4 wijkt daarom in methodologisch opzicht sterk af van de andere deelvragen. Het betreft hier verkennend en ontwerpend onderzoek naar a) juridische, fiscale financiële en organisatorische basis van de trust funds (intern) en b) de verhouding tussen trust funds, overheid, vastgoedbedrijven, corporaties, vragers en aanbieders van maatschappelijke dienstverlening en c) het transitiepad naar deze nieuwe situatie. De aanpak bestaat uit een nader te bepalen aantal thematische denktanksessies met gebruikmaking van creatieve technieken, gestructureerde uitwerking, simulatie, bespreking met expert panels, belanghouders, beleidsmakers en bestuurders. Mocht het door het Lectoraat ontwikkelde concept haalbaar en acceptabel blijken, dan is het wellicht verstandig in een wat vroeger stadium de planbureaus (CPB, PBL en SCP) door de betreffende ministeries te doen verzoeken een ex-ante beleidsevaluatie en een grondige maatschappelijke kosten-batenanalyse (te laten) uit(te)voeren. De beoordeling of dit wenselijk is kan aan de begeleidingscommissie van het Lectoraat worden voorgelegd. 4.8 Fasering en tijdsplanning


11

Het hierboven beschreven onderzoeksprogramma kan in vijf fasen worden uitgevoerd. De eerste fase is gericht op het opzetten en inbedden van de onderzoeksorganisatie binnen de Hogeschool Rotterdam en het werkveld van maatschappelijke dienstverleners. Daarnaast legt deze fase een methodologische basis met de ontwikkeling van een data requirement requirement form en een rekenmodel. 4.8.1 Uitgangspunten fasering Centraal in het onderzoeksprogramma staat dataverzameling over de efficiëntie van het vastgoedgebruik bij maatschappelijke dienstverleners. Vooral deelvraag 1, 2 en 3 hebben een sterk kwantitatief karakter. Deelvraag 1 en 2 behelzen een verschiltoets tussen publiek en privaat gefinancierde organisaties resp. tussen de situatie voor en na wijziging van het bekostigingsstelsel. Deelvraag 3 omvat een met deelvraag 2 vergelijkbare verschiltoets verschiltoets op efficiëntiekenmerken voor en na sale & lease back, maar gaat ook in op meer kwalitatieve zaken als redenen, randvoorwaarden en uitvoeringsaspecten. Om de dataverzameling voor deze vragen goed te laten verlopen is het nodig instrumentarium te ontwikkelen en dit in eerste instantie toe te passen in een pilot. Dat levert ervaring op over de werkzaamheid van het instrumentarium. Vervolgens moet ervaring worden verkregen met opschaling van de inzet van dit instrumentarium naar een omvangrijke steekpr steekproef. Het vooronderzoek in fase 3 dient daarom ook als leermoment voor de werkwijze van het onderzoeksteam. Fase 4 is het meest arbeidsintensief: hier wordt de dataverzameling opgeschaald tot een niveau waarbij de gewenste statistische significantie behaa behaald kan worden. Fase 5, tot slot, is geheel gewijd aan de beantwoording van deelvraag 4 en loopt parallel aan de andere fasen en richt zich op de inhoudelijke ontwikkeling van de nieuwe logica rond maatschappelijke trust funds, burgers, dienstverleners en e overheid. Een uitgebreide beschrijving van werkzaamheden en resultaten van elke fase is opgenomen in bijlage 4. 4.8.2 Globaal tijdspad Het tijdpad waarbinnen het onderzoeksprogramma van het Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed zich heeft te bewegen laat zich globaal als volgt uittekenen:

Onderzoeksprogramma nderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

12

De vraag of het onderzoeksprogramma zich daadwerkelijk overeenkomstig dit tijdpad ontwikkelt is uiteraard afhankelijk van tal van endogene en exogene factoren. Het Lectoraat is ingebed in de managementstructuur van het Kenniscentrum Sustainable Solutions, waarmee continue monitoring van de voortgang en output van het onderzoek wordt gewaarborgd.


13

5. Onderwijs- en publicatiestrategie 5.1 Onderwijsstrategie Onderwijsstrategie Kennisontwikkeling zonder kennisoverdracht staat gelijk aan vermogen zonder rendement. Het Lectoraat streeft daarom actief naar bijdragen aan het onderwijs, primair aan de Hogeschool Rotterdam zelf, en secundair aan andere hoger onderwijsinstellingen. De Hogeschool Rotterdam sluit aan bij trends om de kruisbestuiving tussen onderwijs, wetenschap en bedrijfsleven over kennisontwikkeling, -overdracht en –toepassing te vergroten. Concreet betekent dat een programma van kennisclusters waarin onderwijs, bedrijven en maatschappelijke dienstverleners samenwerken. Middels kennisvalorisatie dienen onderzoeksresultaten ook tot daadwerkelijke performanceverbetering in de praktijk te leiden. Binnen de Hogeschool Rotterdam ligt de opleiding Vastgoed en Makelaardij (vanaf 1 september 2012 ondergebracht in het Instituut IBB) het dichtst tegen het Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed aan. Deze opleiding kent drie uitstroomprofielen: projectontwikkeling, beleggen en vastgoedmanagement. Onderzoek en onderwijs zullen via het Lectoraat nauw met elkaar verbonden zijn. De resultaten van het uitgevoerde werk van studenten in het praktijk gestuurde onderwijs worden aan de opdrachtgevers teruggegeven (Outside in - inside out). Studenten krijgen tevens door het deelnemen aan onderzoeksprojecten het onderzoekend en ontwikkelend vermogen dat ze in hun beroepspraktijk nodig zullen hebben. Het Lectoraat werkt actief mee aan de ontwikkeling en kwaliteitsverbetering van het curriculum van de opleiding. Het is daarom van belang dat het onderzoeksprogramma van het Lectoraat waar mogelijk aansluit op het niveau van het praktijk gestuurd onderwijs in de hoofdfase. De vastgoedbranche heeft immers behoefte aan breed opgeleide mensen die zowel algemene als specialistische competenties hebben, dat wil zeggen op één of meer specifieke gebieden van het vastgoed. Kwalificaties betreffen diverse vakgebieden: naast de 9 internationaal (h)erkende kernvakgebieden uit de BBA-standaard (accounting; business law and ethics; economics; finance; management information systems; marketing; organizational behavior; quantitative techniques; strategic management) gelden voor de opleiding Vastgoed & Makelaardij nog drie aanvullende kennisgebieden: planologie, taxatieleer en bouwkunde. Vereiste algemene vaardigheden zijn: onderzoekend vermogen, professioneel vakmanschap en verantwoord handelen. De kennis, verkregen tijdens de opleiding, kan worden ingezet bij het uitvoeren van projecten en opdrachten voor opdrachtgevers uit het beroepenveld. Daartoe kunnen “real life”projecten geworven worden voor de projecten uit jaar 2 en 3. Interdisciplinaire projecten kunnen worden opgestart met aanverwante opleidingen (zoals Bouwkunde en Facility Management). Docenten van de opleiding Vastgoed & Makelaardij Rotterdam worden door inzet in de kenniskring bij het Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed betrokken.


14

5.2 Publicatiestrategie Het Lectoraat richt zich primair op twee doelgroepen: a) maatschappelijke dienstverleners die hun vastgoedgebruik willen professionaliseren vanuit een bepaald rolperspectief en b) een bredere en meer divers samengestelde doelgroep die maatschappelijke en bestuurlijke verantwoordelijkheid kan en wil dragen voor het optimaliseren van de inzet van vastgoed van maatschappelijke dienstverleners ten gunste van maatschappelijke doelstellingen. Secundair richt het Lectoraat zich ook op de academische gemeenschap voor verdere verspreiding en toetsing van de ontwikkelde kennis. Vanwege de gelaagdheid van de doelgroepen van het Lectoraat is het nodig de publicatiestrategie daarop te richten. Primair is het daarom zaak te publiceren in zowel vak- als wetenschappelijke tijdschriften gericht op beide primaire doelgroepen. Het ligt voor de hand dat dit Nederlandstalige media met een landelijk bereik zijn. Thematisch valt te denken aan tijdschriften over zorg, onderwijs, vastgoed, woningmarkt en de publieke sector. Kwantitatief ligt de nadruk van de publicatiestrategie van het Lectoraat op deze eerste lijn. De doelstelling is om na de voorbereidende fase 1 te streven naar minimaal één Nederlandstalige deelpublicatie of artikel per kwartaal. De tweede lijn van de publicatiestrategie is meer gericht op de internationale academische wereld. Vanwege het schaalniveau en de bredere theoretische context is het onderzoeksprogramma van het Lectoraat wel degelijk wetenschappelijk relevant. De doelstelling voor de tweede lijn is vier tot zes Engelstalige wetenschappelijke papers in peer reviewed journals en een wetenschappelijk proefschrift gebaseerd op deze papers. Naast de publicaties en artikelen in Nederlandse en internationale tijdschriften is het noodzakelijk dat het Lectoraat actief betrokken is bij conferenties, symposia en andere bijeenkomsten over het onderwerp, in te vullen middels lezingen en andere bijdragen. Ook hier ligt de nadruk primair op de Nederlandse professionele en bestuurlijke gemeenschap en secundair op de internationale academische wereld. Voorlopige longlist mogelijke onderwerpen voor publicaties  Paper over spanning tussen Total Cost of Ownership en Return on Capital Employed benadering maatschappelijk vastgoed (fase 1)  Paper over opzet methodologie, kenmerken en datavereisten (Data requirement form) (fase 1)  Position paper maatschappelijk vastgoed (fase 2)  Paper over pilot vastgoedportefeuille Hogeschool Rotterdam (fase 2)  Paper met resultaten vooronderzoek (fase 3)  Diverse papers rond de uitkomsten van het veldwerk (fase 4), bijvoorbeeld voor specifieke doelgroepen, voor de verschillende deelvragen e.a.  Diverse papers, artikelen, rapportages over verschillende aspecten deelvraag 4.  Wetenschappelijke papers over de belangrijkste uitgangspunten, aanpak en resultaten van het onderzoeksprogramma


15

6. Onderzoeksorganisatie Voor de uitvoering van het onderzoeksprogramma is het nodig een uitgebalanceerde onderzoeksorganisatie op te zetten, bestaande uit een onderzoeksteam en een begeleidingscommissie. 6.1 Begeleidingscommissie De begeleidingscommissie draagt de verantwoordelijkheid voor de tweede doelstelling van het Lectoraat en geeft vanuit die rol mede richting aan de opzet en uitvoering van het onderzoek. Vanwege het belang van een juist ingebedde maatschappelijke en bestuurlijke discussie over de optimalisatie van de inzet van het (rendement op)(vermogen besloten in) vastgoed van maatschappelijke dienstverleners is het noodzakelijk dat zowel maatschappelijke dienstverleners, wetenschap, bestuur en (vastgoed)bedrijfsleven een stem in de begeleidingscommissie hebben. Concreet betekent dat vertegenwoordiging van:  De brancheverenigingen van de maatschappelijke dienstverleners, te weten: Actiz, Aedes, GGZ Nederland, HBO-Raad, MBO-Raad, NRTO/VETRON, VGN, VSNU.  De bij de problematiek meest betrokken ministeries: Financiën; Volksgezondheid, Welzijn en Sport; Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties/ Wonen, Bouwen en Integratie  Wetenschappers op het gebied van (maatschappelijk) vastgoed, woningmarkt en andere relevante thema’s, bijv. Prof. Dr. P. Van Gool, Amsterdam Business School; Prof. Dr. J.B.S. Conijn (FEE/UvA), Prof. dr. D. Brounen (UT en TiasNimbas) en anderen.  Ook kan het op een bepaald moment wenselijk worden wetenschappers vanuit de planbureaus CPB, PBL en SCP aan te schakelen bij de begeleidingscommissie, indien blijkt dat de onderzoeksresultaten van het Lectoraat voldoende concreet zijn om vanuit een beleidsagenderende rol verder onderzocht kunnen worden. 6.2 Onderzoeksteam Het onderzoeksteam is verantwoordelijk voor de uitvoering en coördinatie van het gehele onderzoeksprogramma. Van het Lectoraat maken in personele zin twee lectoren deel uit. Een van hen is voorzitter en tevens eindverantwoordelijke van het onderzoeksteam richting Hogeschool en begeleidingscommissie. De andere lector is belast met de dagelijkse gang van zaken en de aansturing van de student-assistenten en andere onderzoeksassistenten. Deze lector heeft ook een belangrijke rol in het leggen van de verbinding tussen het Lectoraat en het onderwijs aan de Hogeschool Rotterdam. De beide lectoren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het opstellen van de publicaties, waarbij wordt gestreefd ieder van hen eerstelijns verantwoordelijkheid te laten hebben voor de publicaties aangaande specifieke deelvragen. De voorzitter van het Lectoraat richt zich meer op de relaties met de omgeving: zorg- en onderwijsinstellingen, andere deelnemers aan het onderzoek, toeleverende instellingen en bedrijven en de maatschappelijk/bestuurlijke doelgroep. Daarnaast heeft de voorzitter een belangrijke verantwoordelijkheid voor het uitdragen van de achtergrond, aanleiding, aanpak en resultaten van het Lectoraat. Tot slot is de voorzitter het primaire aanspreekpunt voor de begeleidingscommissie. Onderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

16

De andere leden van het onderzoeksteam (v/h de leden van de kenniskring) hebben, naast een adviserende rol over de verdere uitwerking en uitvoering van het onderzoeksprogramma, ook zelf verantwoordelijkheden en taken op het vlak van het daadwerkelijk onderzoek, te weten de analyse, interpretatie en beoordeling van onderzoekinput, het toetsen van de (deel)hypothesen op basis daarvan en het opzetten en uitvoeren van implementatietrajecten met betrekking tot de praktische toepassing van de onderzoekresultaten. Daarnaast nemen zij. waar mogelijk en nuttig taken op zich voor publicaties, gastdocentschappen, literatuuronderzoek, modelontwikkeling, kwaliteitscontrole vooronderzoek en veldwerk en wat verder ter tafel komt. Voor de vierde en mogelijk ook de derde en de tweede fase zal het nodig blijken extra capaciteit aan te werven voor uitvoering van de pilot, vooronderzoek en veldwerk. Het is denkbaar dat student-assistenten en/of werkstudenten hiertoe worden aangetrokken. Onder aansturing van de coördinerende onderzoeker-docent verzamelen zij data van instellingen en bewerken deze tot bruikbare informatie voor de beantwoording van de deelvragen. Het is van belang vooraf een duidelijke profielschets voor deze student-assistenten op te stellen inclusief benodigde competenties en in de werving daarop te toetsen. Daarnaast is het nodig om kwaliteitscontroles uit te voeren op het werk. Het ligt voor de hand een van de adviserende leden van het onderzoeksteam hiervoor aan te wijzen, die terug rapporteert aan de lector.


17

7. Budgettaire en financiële aspecten Het Lectoraat maakt deel uit van de zogeheten SKO financiering van aan de Hogescholen verbonden lectoraten. Daarmee is de financiering van het Lectoraat onderdeel van de lumpsum financiering van de Hogeschool Rotterdam. Uit dien hoofde staat het Lectoraat in totaal 1 fte ten dienste. Vanuit deze enkele fte is de volgende capaciteit aan het Lectoraat verbonden c.q. te verbonden: Arnoud Vlak Lector/Voorzitter Cor Worms Lector/Coördinator Martijn Eskinasi Onderzoeker Bert Teuben Onderzoeker Bijdrage aan kenniscentrum TOTAAL

0,2 fte 0,3 fte 0,2 fte 0,1 fte 0,2 fte 1,0 fte

PNIL dienstverband dienstverband PNIL op afroep

Er wordt naar gestreefd via de Lector/Coördinator/docent de verbinding te leggen met het onderwijs en meer in het bijzonder het onderwijs in de vastgoedbeleggingskunde te verzorgen door de opleiding Vastgoed & Makelaardij die vanaf 1 september 2012 deel gaat uitmaken van het Instituut voor Bouwkunde. Gestreefd wordt de onderwijsverbinding via de Lector/Coördinator te organiseren door deze via een aanstelling als zogeheten hoofddocent (schaal 13) ook rechtstreeks bij de opleiding Vastgoed & Makelaardij in te zetten. De financiële kaders alsook de bemensing van het Lectoraat zijn hiermee beperkt, zeker wanneer deze worden afgezet tegen de meerjarige onderzoeksambities van het Lectoraat. Concreet betekent dit dat het grootste deel van het door het Lectoraat uit te voeren onderzoeksprogramma gefinancierd zal moeten worden uit de zogeheten tweede en derde geldstroom. Met het oog hierop zal voordat de onderdelen van het hier uiteengezette onderzoeksprogramma ter hand worden genomen, per in uitvoering te nemen onderdeel aan de hand van een beslisdocument de begroting (inclusief dekking) worden vastgesteld.


18

Bijlage 1: DATA REQUIREMENTS FORM EN REKENMODEL Doel van het DRF is definitie van de benodigde data die over de gebouwen van de verschillende organisaties moet worden verzameld. In de eerste fase van het onderzoeksprogramma wordt uitgebreid stilgestaan bij de opbouw van het DRF. .Het DRF dient om alle indicatoren ofwel meetpunten vast te leggen, waaruit de uiteindelijke variabelen rond efficiëntie van vastgoedgebruik en –eigendom worden bepaald. Het gaat in ieder geval om indicatoren op gebouwniveau zoals: -

Objectbeheerskosten per m2, uitgesplitst naar onderhoud, beheer, vaste lasten en overige zoals erfpacht en derving Verhouding vvo/bvo Bruto opbrengst per m2 bvo Financiële leegstand op basis van markthuur Leegstand op basis van vvo.

Op basis van een statistische analyse van de IPD-indices blijkt dat deze zes kenmerken fors verschillen voor wat betreft de verhouding tussen gemiddelde en standaarddeviatie. Dat is van belang voor de omvang van de steekproef. Waar de standaarddeviatie klein is ten opzichte van de gemiddelde waarde, volstaat een veel kleinere steekproef voor representatieve uitspraken. We kunnen de kenmerken als volgt rubriceren: - Zeer goede verhouding (kleine spreiding): verhouding vvo/bvo - Goede verhouding: vaste kosten, onderhoudskosten, bruto opbrengsten - Redelijke verhouding: totale exploitatiekosten, objectbeheer- en verhuurkosten - Matige verhouding: financiële leegstand en leegstand op basis van vvo - Slechte verhouding (grote spreiding): overige kosten. Waar verderop bij de methodologische aspecten over ‘zes beste kenmerken’ wordt gesproken, betreft dit de eerste drie groepen (zeer goed tot en met redelijk). Het rekenmodel is nodig voor de tweede en derde deelvraag. Het rekenmodel dient voldoende gevalideerd te zijn en een correct beeld op te leveren van: a) de financiële resultaten aan de hand van organisatie- en vastgoedkenmerken b) de effecten van de stelselwijziging binnen de zorg en c) effecten van de diverse sturingsopties. Er is echter nog geen rekenmodel beschikbaar dat zowel de total cost of ownership- als de return on capital invested-benadering correct in beeld brengt. Dit rekenmodel zal door of in opdracht van het Lectoraat ontwikkeld moeten worden. Daarbij is een naadloze aansluiting op het data requirement form van groot belang. Voor de derde deelvraag speelt tevens dat de verschillen tussen onderzoeksgroep en controlegroep-a en controlegroep-b in voldoende mate gereflecteerd moeten zijn.


19

Tabel 1 Samenvatting van de belangrijkste kenmerken van elk van de deelvragen en verband met de fasering zoals beschreven in paragraaf 4.8. Vraag Type 1 Kwantitatief toetsend

Doel Representativiteit

Groepen Onderzoeks en controle onderwijs, zorg nog probleem

2

Kwantitatief toetsend, scenarioberekeningen

Representativiteit

Alleen onderzoeksgroep

3

Kwantitatief, scenarioberekeningen en kwalitatief

Case studies

Onderzoeksgroep, controle-a en controle-b

4

Verkennend en ontwerpend

Haalbare en acceptabele concepten

n.v.t.


Instrumenten DRF, pilot (fase 2), vooronderzoek (fase 3), veldwerk (fase 4) DRF, rekenmodel, pilot, vooronderzoek, veldwerk DRF, rekenmodel, pilot, vooronderzoek, veldwerk Denktanks, fase 4

20

Bijlage 2: TECHNISCHE ASPECTEN ONDERZOEKSPROGRAMMA Segmentatie en afbakening maatschappelijke dienstverleners Binnen het containerbegrip ‘maatschappelijke dienstverleners’ zijn de volgende categorieën te onderscheiden: 1. (Hoger) Onderwijs a. Bekostigd onderwijs i. Universiteiten ii. Hogescholen iii. MBO’s, ROC’s b. Privaat / niet bekostigd hoger onderwijs 2. Zorg a. Cure i. Ziekenhuizen, privaat en bekostigd b. Care (AWBZ gefinancierd) i. Verpleeg- en verzorgingszorg ii. Jeugdgezondheidszorg iii. Kraamzorg iv. gehandicaptenzorg 3. Kinderopvang a. Kinderdagverblijven b. Buitenschoolse opvang 4. Welzijn, maatschappelijk werk etc 5. Overheids-NV’s Ad 1) Basis- en voortgezet onderwijs: huisvesting is publiek vastgoed, sterkere verwevenheid met gemeenten / publieke sector. Bij hoger onderwijs is er sprake van maatschappelijke dienstverleners die een directe relatie met en eigen verantwoordelijkheid voor het vastgoed hebben als eigenaar c.q. huurder. Daarom is het logisch om het onderzoek te richten op hoger onderwijs en het basis- en voortgezet onderwijs vooralsnog buiten de scope te houden Ad 2) Binnen de zorgsector richt het Lectoraat zich uitsluitend op de care sector. De reden daarvoor is gelegen in kenmerken van het vastgoed. Bij de cure is er veel vaker sprake van specifiek medisch vastgoed, vaak op een complexe manier verweven met meer courante functies (beddenhuis, kantoor, voorzieningen, horeca). Vrijwel altijd is er sprake van vastgoed in eigendom. Er zijn dus nauwelijks referenties van dit type vastgoed in de huur. In de care-sector is er wel sprake van courant vastgoed: beddenhuizen, residentieel vastgoed, kantoor. Voor de care sector is het wel mogelijk om te benchmarken met vergelijkbaar vastgoed in huursituaties en/of van andere typen eigenaren. Bovendien is de financiering van care (en dus care-vastgoed) sterk in beweging, zodat instellingen binnen deze sector hun vastgoedpositie zullen heroverwegen,


21

Ad 3, 4) Dit is nog te bespreken en vervolgens te beschrijven: moeten we er wat mee, is het voldoende m2 of geïnvesteerd vermogen om aandacht aan te besteden. Ad 5) Overheids-NV’s zoals Schiphol, Holland Casino’s, Havenbedrijf, NS Poort vallen buiten de scope van het onderzoeksprogramma. Hier is immers geen sprake van verkleving tussen maatschappelijke en bedrijfseconomische doelstellingen. Als NV worden deze ondernemingen op marktbasis geleid, de overheid beperkt zich tot de rol van aandeelhouder. Overige definities  Functionele splitsing: splitsing vermogen versus vastgoed  Wat zijn ‘ efficiëntiekenmerken gebruik vastgoed en vastgoedeigendom’? Welke andere kenmerken van maatschappelijke dienstverleners en hun vastgoed zijn nodig vast te leggen voor het onderzoek? Belangrijk voor het DRF  Nog verder uit te werken


22

Bijlage 3: STEEKPROEFKADERS, ONDERZOEKS- EN CONTROLEGROEPEN Deelvraag 1 Voor de zorgsector is vooralsnog alleen een onderzoeksgroep geïdentificeerd: de leden van Actiz, VGN en GGZ Nederland, in totaal ruim 400 instellingen. Het is nodig een bijpassende controlegroep te vinden om de verschiltoets ook voor zorg te kunnen uitvoeren, anders rest inperking van deze deelvraag tot het hoger onderwijs. Voor de sector onderwijs zijn de onderzoeks- en controlegroep in beeld. De onderzoeksgroep bestaat uit de leden van de VSNU, HBO-Raad en MBO-raad; in totaal 126 instellingen. Een geschikte controlegroep bestaat uit de 182 leden van de NRTO en VETRON. Overigens zijn niet alle mogelijke leden van de controlegroep lid van deze verenigingen. Het is van belang om een juist steekproefkader te ontwikkelen voor de verschiltoets. Om representatieve uitspraken over de gemiddelden van hierboven genoemde kenmerken te doen, is het nodig inzicht te hebben in het aantal objecten per instelling, het karakter van deze objecten en gemiddelde en standaarddeviatie van deze kenmerken. We nemen vooralsnog aan dat elke onderwijsinstelling in de onderzoeksgroep ca. 8 objecten in gebruik heeft. Gezien het ontbreken van marktdata met betrekking omvang, waarde, rendement en risico van onderwijsvastgoed zal nader worden bezien of hiervoor referentiedata kunnen worden gebruikt uit andere vastgoedsectoren in de IPD/ROZ portefeuille.. Accepteren we een betrouwbaarheidsinterval van 90% en een foutmarge van 10%, dan kunnen met een steekproef van ca. 320 objecten de zes beste kenmerken betrouwbaar worden gemeten. Bij vergroting van de steekproef naar 500 objecten kunnen ook de leegstandskenmerken betrouwbaar worden gemeten. Indien bij de controlegroep de portefeuilles gemiddeld vijf tot zes gebouwen meten, dan gelden dezelfde steekproefgrootten. Wel willen we hier benadrukken dat dit voorlopige ramingen zijn. De eerste en tweede fase zullen duidelijkheid moeten scheppen over de aantallen objecten en de statistische spreiding van de efficiëntiekenmerken in een onderwijssetting. Daarom is de opbouw van pilot - vooronderzoek – veldwerk van groot belang voor het onderzoeksprogramma. Deelvraag 2 Ook voor deelvraag 2 is het streven naar statistisch representatieve uitspraken voor de gehele zorgsector. Bij een totaal van 400 instellingen met elk naar schatting 12 objecten bedraagt de populatie dan ca. 5000 objecten. Spiegelen we deze objecten voorlopig aan kantoren en bedrijfsruimten uit de ROZ en BOG’s uit Aedex, dan is een steekproef van ca. 1.500 objecten nodig voor betrouwbare uitspraken over de zes beste kenmerken. Leegstand betrouwbaar meten wordt haalbaar bij ca. 2.600 objecten en voor overige kosten zijn er ruim 3.700 nodig. Lagere eisen aan betrouwbaarheid en foutmarge (90% resp. 10%) leiden tot een kleinere steekproef van ongeveer


23

425 objecten voor zes kenmerken; 840 om leegstand te kunnen meten en bijna 1.800 voor representatieve uitspraken over overige kosten.


24

Bijlage 4: WERKZAAMHEDEN EN RESULTATEN PER FASE Fase 1. Voorbereiding en ronde tafelsessies De eerste fase legt de praktische en organisatorische basis voor het onderzoek. Naast diverse praktische aspecten betreft dit de ontwikkeling van het data requirement form voor pilot, veldwerk en vooronderzoek. Ook worden de maatschappelijke dienstverleners benaderd voor deelname aan het onderzoek. 1a. Organisatorische inbedding onderzoeksprogramma bij Hogeschool Rotterdam  Onderzoeksorganisatie inrichten,  Tijdsplanning nader uitwerken  Longlist geschikte tijdschriften voor publicatie aanleggen  Nagaan waar gekwalificeerde student-assistenten voorhanden zijn voor vooronderzoek en veldwerk  Nagaan waar geschikte experts te benaderen zijn voor de uitwerking van deelvraag 4 (denktanksessies)  Startbijeenkomst begeleidingscommissie 1b. Organisatie rondetafelgesprekken met bestuurders in zorg en onderwijs Doelstellingen:  informeren en enthousiasmeren over thema en onderzoeksprogramma Lectoraat  werving deelnemers voor vooronderzoek 1c. Ontwikkeling Data Requirement Form (DRF) voor vooronderzoek en veldwerk Doelstellingen  DRF afleiden van mondiaal toegepaste systematieken (IPD) met efficiëntie-, achtergronden gebruikskenmerken.  Verder scherp slijpen DRF voor TCO/ RCE benaderingen en achtergrondkenmerken instellingen / vastgoedportefeuilles. Resultaten  DRF v1 plus handleiding / gebruiksaanwijzing Fase 2. Uitvoering pilot, interviews en literatuurstudie De tweede fase omhelst het eerste echte onderzoeksdeel. Ten eerste een grondige literatuurstudie naar maatschappelijk vastgoed, die uitmondt in een position paper over maatschappelijk vastgoed. De literatuurstudie moet ook bijdragen aan de rekenmodellen en inzicht geven in de vele aspecten van sale & lease back voor deelvraag 3. Een eerste empirische pilot richt zich op de vastgoedportefeuille van de Hogeschool Rotterdam zelf. De centrale inhoudelijke vraagstelling is of huren dan wel eigendom voordeliger is voor de Hogeschool Rotterdam. Methodologisch draagt deze pilot bij aan de verdere verbetering van het DRF en de rekenmodellen. 2a. Voorstudie / literatuuroverzicht / literature review


25

   

Verzamelen basisgegevens populaties (adressen, namen bestuurders, algemene kengetallen) Overheidsdocumenten & c, wetenschappelijke literatuur over zorg / onderwijsvastgoed, o.m. ASRE scripties, andere vastgoedopleidingen Wetenschappelijke en professionele literatuur over trust funds en andere aspecten van deelvraag 4. Position paper maatschappelijk vastgoed (wetenschappelijke stand van zaken)

Wat moet het vooronderzoek idealiter opleveren?  Bouwstenen voor rekenmodel(len) t.b.v. deelvraag 1, 2 en 3  Groslijst redenen, motivaties, randvoorwaarden, uitvoeringsaspecten ten behoeve van deelvraag 3  Verdere thematisering van aspecten van deelvraag 4. 2b. Pilot hogeschool Rotterdam Doelstellingen  Testen praktische toepasbaarheid DRF en rekenmodel  Bepalen of huur dan wel eigendom voor HR voordeliger is Resultaten  Onderzoeksrapport vastgoedportefeuille HR plus advies aan CvB  Paper (3) resultaten case study / pilot HR  Verbeterde versie DRF (v2) plus handleiding Fase 3. Vooronderzoek De derde fase vormt een tweede empirische slag. De pilot was gericht was op één specifieke organisatie ter beantwoording van een strategisch vraagstuk en op het verbeteren van het onderzoeksinstrumentarium (DRF & rekenmodellen). Het vooronderzoek daarentegen is een praktische voorbereiding op het grootschalige veldwerk in fase 4. Voor de organisaties die zich in de eerste fase hebben aangemeld worden dataverzameling en –analyse opgesteld. Deze wordt terug gerapporteerd naar de instellingen in combinatie met conclusies en aanbevelingen. Binnen het onderzoeksteam worden de data verder bewerkt tot een eerste stand van zaken. De spreiding van de efficiëntiekenmerken is van belang om het steekproefplan voor het veldwerk in fase 4 verder te perfectioneren. De methodologische evaluatie en reflectie betreft in deze fase niet alleen de juiste werking van DRF en rekenmodellen, maar ook de aansturing en management van het onderzoek bij een wat grotere steekproef van ca. veertig instellingen. De resultaten van het vooronderzoek worden gepubliceerd en indien mogelijk wordt er een voorzichtig voorlopig eerste antwoord op deelvragen 1 en 2 geformuleerd. Doelstellingen en activiteiten  Doormeting en analyse vastgoedportefeuille bij ca 10-15 bekostigde en 10-15 private onderwijsinstellingen, 10-15 zorginstellingen  Voorlopige resultaten gemiddelden en standaarddeviatie op efficiëntiekenmerken  Onderzoekrapporten plus aanbevelingen voor deelnemers  Publicatie en presentatie resultaten vooronderzoek


26

 

Verder bijstellen steekproefplan t.b.v. fase 4 veldwerk Tweede plenaire bijeenkomst begeleidingscommissie

Fase 4. Veldwerk De fase van het veldwerk is het hoogtepunt van het onderzoeksprogramma en tevens veruit het meest arbeidsintensieve. Doelstelling is om de dataverzameling zover op te schalen dat de beantwoording van deelvragen 1 en 2 statistisch representatief wordt. Gegeven de bevindingen van de eerste steekproeframingen (zie boven) kan dat potentieel complicaties opleveren: bij de meest pessimistische schatting is immers een zeer hoge respons nodig van ca. 75% van de totale onderzoekspopulatie aan onderwijsinstellingen en nog steeds meer dan 30% van de totale populatie aan zorginstellingen. In totaal zijn er dan geldige opnames middels DRF en rekenmodel nodig voor minimaal 485 instellingen (95 niet bekostigd onderwijs; 125 privaat onderwijs; 265 bekostigde zorg), waarbij de nog ontbrekende controlegroep van private zorginstellingen nog niet is meegerekend. Het is evident dat dit hoge eisen stelt aan het werven van deelnemers maar ook aan de werkwijze en capaciteit van het onderzoeksteam. Het is daarom van groot belang snel inzicht te hebben in a) de definitie van efficiëntiekenmerken van vastgoedbezit en –gebruik en b) de statistische verdeling van deze kenmerken. Op deze wijze kan worden bepaald of de totale omvang van de steekproef verkleind kan worden zonder op de gestelde eisen aan representativiteit en significantie voor deelvragen 1 en 2 te moeten inboeten. Zowel de literatuurstudie (fase 2) als het vooronderzoek (fase 3) dienen hier expliciet aandacht aan te besteden. Doelstellingen  Dataverzameling opschalen en voldoende data verzamelen voor representativiteit  Aansturing en uitvoering van het veldwerk  Analyse en publicatie van de resultaten middels papers, symposia, gastcolleges.  Derde plenaire bijeenkomst begeleidingscommissie Fase 5. Rol en vormgeving maatschappelijke trustfunds. Waar de beantwoording van deelvragen 1, 2 en 3 min of meer volgtijdelijk verloopt in fasen 2, 3 en 4 kan de uitvoering van het onderzoek naar deelvraag 4 parallel daaraan in gang worden gezet. Deelvraag 4 gaat over de vormgeving van de nieuwe logica waarin het vermogen uit maatschappelijk vastgoed wordt omgevormd tot trust funds, die hun rendement uitkeren aan democratisch gelegitimeerde en daarom in de tijd veranderlijke maatschappelijke doelstellingen. Het vastgoed dat oorspronkelijk als vermogensdrager gold, wordt in de markt gezet en door gespecialiseerde organisaties worden ontwikkeld en beheerd. Burgers zullen middels nieuwe vormen van zelforganisatie vraag uitoefenen naar maatschappelijke dienstverlening, die door vastgoedloze instellingen met financiële ondersteuning van de trust funds geleverd wordt. Binnen de corporatiesector vindt ook een geleidelijk veranderingsproces plaats, waarin steeds meer plaats komt voor maatschappelijk verankerd particulier eigendom, dat veel minder dan nu blootstaan aan de druk van financiële markten tot prijsopdrijving en overfinanciering. Onderzoeksprogramma Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam Maart 2012

27

Aan dit complexe toekomstbeeld zitten veel onzekerheden. Om meer inzicht op de haalbaarheid en wenselijkheid te krijgen zal het Lectoraat denktanksessies organiseren rond deelaspecten van deze vraagstelling. In samenwerking met deze experts komen deelpublicaties tot stand over bijvoorbeeld:  De juridisch-fiscale financiële en organisatorische vormgeving van trust funds.  De maatschappelijke inbedding van de trust funds en de legitimatie van maatschappelijke doelstellingen  De verhoudingen tussen zelfgeorganiseerde burgers, aanbieders van maatschappelijke diensten en de trust funds  Overgangsaspecten van de vastgoedportefeuilles en herbelegging van het maatschappelijk vermogen  Ontwikkeling van nieuwe en doorstart van bestaande vormen van maatschappelijk verankerd woningbezit. De diverse deelstudies zullen verschillende karakters hebben: meer juridisch-fiscaal ontwerpen, vergelijkend (tussen trust funds en pensioenfondsen, studies naar woonvormen in het buitenland), kwantitatieve analyses, krachtenveldanalyses rond de betreffende branches en het politiek-bestuurlijke aspect, simulaties en gevoeligheidsanalyses van het transitiepad e.v.a. Het is evident dat het Lectoraat noch alle specialismen noch de capaciteit in huis heeft voor deze complexe taak. Daarom is het nodig samenwerking te zoeken met vele partijen. Zowel de begeleidingscommissie als het onderzoeksteam kunnen hiertoe personen en organisaties aandragen. Binnen de eerste en tweede fase wordt daarom ook aandacht besteed aan de verdere thematisering van deelaspecten van deelvraag 4 en aan de bemensing van de verschillende denktanksessies. Doelstellingen fase 5  Thematisering deelaspecten van trust funds / nieuwe logica  Organisatie meerdere denktanksessies met experts, belanghouders en bestuurders  Ontwikkeling kwantitatieve doorrekening / simulatie transitiepad  Publicatie uitkomsten denktanksessies


28

ONDERZOEKSPROGRAMMA LECTORAAT MAATSCHAPPELIJK VASTGOED HOGESCHOOL ROTTERDAM

Recommend Documents