Ondernemingsplan 2009-2013 ‘Zelfstandig, maar samen met anderen!’
�������������������������������
Stichting Woningbouw Slochteren Kantoor:
Hoofdweg 156 9626 AK Schildwolde
Telefoon:
(0598) 42 15 38
Fax:
(0598) 42 15 80
Kantoortijden:
maandag t/m donderdag van 08.00 - 12.00 uur en van 13.00 - 16.30 uur vrijdag van 08.00 - 12.00 uur
Correspondentie: Postbus 50 9620 AB Slochteren
Website:
www.woningbouwslochteren.nl
E-mail:
[email protected]
Voorwoord Voor u ligt het ondernemingsplan van Stichting Woningbouw Slochteren voor de periode 2009-2013, waarin wij, als kleine woningcorporatie, grote ambities hebben voor de komende vijf jaren. Dit ondernemingsplan is in samenwerking met het managementteam en de medewerkers van onze organisatie opgesteld. In de vergadering van 8 juni 2009 is het definitieve plan vastgesteld door de Raad van Commissarissen en ondergetekende. Als zelfstandige woningcorporatie heeft Stichting Woningbouw Slochteren in de afgelopen planperiode (2004-2008) een actieve koers gevaren, waarin resultaten zijn behaald waar we trots op kunnen zijn. Hierbij kunnen we onder meer denken aan de gerealiseerde nieuwbouw(activiteiten) waarmee we een aantal kernen in de gemeente Slochteren aanzienlijk hebben versterkt. Tegelijkertijd hebben we als organisatie een enorme groei doorgemaakt waarin onze medewerkers zich goed hebben geconformeerd aan de ingeslagen weg. In het ondernemingsplan 2009-2013 geven wij onze ambities en doelstellingen voor de komende vijf jaren weer. Met de ondertitel “Zelfstandig, maar samen met anderen!” doelen wij op de uitvoering van onze taken, die wij zelfstandig willen oppakken in samenwerking met anderen. Het beleid zal vooral gericht zijn op ‘kwaliteit’. Hierbij dienen we de omgevingsfactoren in ogenschouw te nemen en is de betrokkenheid van onze stakeholders essentieel. Het herziene strategisch voorraadbeleid van Stichting Woningbouw Slochteren, dat in september 2009 zal worden vastgesteld, zal een uitermate belangrijke rol spelen bij het te voeren beleid bij onder meer verkoop, onderhoud, huur, energie en financiën. Ondanks de recente overheidsmaatregelen ten aanzien van woningcorporaties en de huidige recessie waarin ons land verkeert, zien we de toekomst met veel vertrouwen tegemoet. Onze organisatie is ambitieus en gemotiveerd om haar doelstellingen waar te maken. Schildwolde, juni 2009
D.E. Woortman, algemeen directeur-bestuurder Stichting Woningbouw Slochteren.
�
Inhoudsopgave 1
2
3
4
5
6
Missie en visie
4 4 4
Omgeving
5 5 5 6 6 6
Stakeholders
7 7 7 8 8 9
Producten en diensten
10 10 10 10 11 11 12 12
Personeel en organisatie
13 13 13 14 14 14 15
Financieel beleid
16 16 16 16 16
1.1 1.2
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
6.1 6.2 6.3 6.4
Missie Visie
Werkgebied Demografische ontwikkelingen Woningmarkt Doelgroepen Marktpositie en concurrentie
Huurders en woningzoekenden Lokale overheid Zorg- en welzijnsinstellingen Collega-corporaties Overige stakeholders
Strategisch voorraadbeleid Nieuwbouw Verkoop Sloop en renovatie Onderhoud Maatschappelijk vastgoed Energie
Bestuur en toezicht Organisatiestructuur Personeel Promotie en sponsoring (en leefbaarheid) Externe communicatie AedesCode
Financiële continuïteit Investeringscapaciteit Huurbeleid Treasury statuut
�
1
Missie en visie In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), waarin de regels voor woningcorporaties zijn opgenomen, is vastgelegd dat de werkzaamheden van woningcorporaties op het gebied van de volkshuisvesting dienen te liggen. Dit is echter meer dan alleen het bouwen en beheren van (sociale) woningen. Het betekent ook meedenken aan oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken.
de komende planperiode rekening moeten houden met de recessie waarin ons land verkeert. De woningmarkt staat ernstig onder druk, de financiële wereld is op zoek naar een nieuwe waarheid en de verkoop van nieuwe woningen staat nagenoeg stil. Vanuit dat perspectief zal onze corporatie in de komende jaren haar taak moeten vervullen. Dat is geen eenvoudige opgave, maar het bestuur en personeel van onze organisatie willen deze opgave vanuit een positieve en ambitieuze instelling uitvoeren.
Met de onderstaande missie geeft Stichting Woningbouw Slochteren weer dat zij een maatschappelijke bijdrage wil leveren aan goede huisvesting, in de breedste zin van het woord, in haar werkgebied. Met de visie wordt het beeld en de verwachting geschetst die de directie en het personeel voor de toekomst hebben.
1.1
Wij kiezen daarbij niet voor een fusie met anderen, maar voor functioneren vanuit eigen kracht. Indien nodig in samenwerking met collegawoningcorporaties of marktpartijen. Wij onderkennen daarbij dat een permanente analyse van de financiële mogelijkheden noodzakelijk is. Tegelijkertijd bieden persoonlijke ontwikkelingsplannen het personeel de ruimte om aan de noodzaak van voortdurende kwaliteitsverbetering voor wat betreft kennis en vaardigheden te voldoen.
Missie
De missie van Stichting Woningbouw Slochteren:
Ons volkshuisvestelijk beleid zal in sterk toenemende mate moeten worden onderbouwd door onderzoeksresultaten vanuit het intern ontwikkelde strategisch voorraadbeleid en vanuit de vraag om maatschappelijke voorzieningen uit de lokale overheid en de samenleving.
Wij zijn een woningcorporatie die zich richt op het realiseren en goed beheren van adequate huisvesting voor haar doelgroepen en maatschappelijke instellingen in haar werkgebied. Vanuit een transparante en klantgerichte organisatie is ons streven gericht op continuïteit en een gezond financieel beleid. Naast een bescheiden groei van ons woningbestand is ons streven in de komende jaren vooral gericht op de kwaliteit van voorzieningen in combinatie met een verantwoord woonlastenbeleid.
1.2
Een transparante en betrouwbare relatie met de gemeentelijke en provinciale overheid en onze huurders wordt als een belangrijke voorwaarde gezien voor het optimaal functioneren van onze corporatie.
Visie
Eind 2008 hebben de directeur-bestuurder en het personeel, in brainstormsessies, het ‘reilen en zeilen’ van Stichting Woningbouw Slochteren geëvalueerd. Aan de hand van deze gesprekken is een beeld ontstaan van wat de directie en het personeel vinden en verwachten van onze woningcorporatie. Deze informatie is mede input geweest voor het formuleren van de visie. De visie van Stichting Woningbouw Slochteren: In de afgelopen jaren heeft ‘corporatieland’ sterk in het teken gestaan van fusies, positionering in de samenleving en het zoeken naar werkbare verhoudingen met de rijksoverheid. Tengevolge van de overheidsmaatregelen worden vele miljoenen corporatiegeld aan de volkshuisvestingssector onttrokken. Zo wordt de komende tien jaar van alle woningcorporaties een jaarlijkse bijdrage verwacht voor de aanpak van de veertig ‘krachtwijken’. Daarnaast is per 1 januari 2008 de integrale vennootschapsbelasting (VpB) voor woningcorporaties ingevoerd. Ondertussen is onze corporatie doorgegaan met het uitvoeren van haar ambities en taken. Op dit moment kunnen we er niet aan ontkomen dat we in
�
2
Omgeving De veranderende omgevingsfactoren hebben invloed op de wijze waarop Stichting Woningbouw Slochteren haar ambities en taken kan uitvoeren. Een landelijke ontwikkeling van de afgelopen periode is met name de discussie over het vermogen van woningcorporaties. De overheid heeft hierop maatregelen genomen met als gevolg dat vele miljoenen corporatiegeld aan de sector onttrokken worden. Daarnaast wordt tegenwoordig steeds meer van woningcorporaties verwacht dat zij meedenken over maatschappelijke vraagstukken.
gerealiseerd, die bestemd zijn voor de cliënten van de Stichting Novo (een instelling die zorg biedt aan mensen met een verstandelijke beperking). De gemeente Slochteren is het primaire en belangrijkste werkgebied van Stichting Woningbouw Slochteren. Dat neemt echter niet weg dat zij bij toekomstige projectontwikkelingsactiviteiten ook over haar gemeentegrenzen zal kijken. In de statuten van Stichting Woningbouw Slochteren is als werkgebied opgenomen de gemeenten Delfzijl, Groningen, Grootegast, Haren, HoogezandSappemeer, Leek, Marum, Slochteren, Scheemda en Zuidhorn.
Voor Stichting Woningbouw Slochteren is het belangrijk dat de organisatie ‘flexibel’ genoeg is om in te kunnen spelen op veranderingen. In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de omgevingsfactoren in het werkgebied van Stichting Woningbouw Slochteren. Daarnaast zal er aandacht zijn voor haar doelgroepen.
2.1
2.2
Demografische ontwikkelingen
De demografische ontwikkelingen hebben invloed op de ontwikkeling van de woningvoorraad en dienstverlening van Stichting Woningbouw Slochteren. Begin 2009 is binnen Stichting Woningbouw Slochteren een intern onderzoeksrapport opgesteld met daarin de belangrijkste uitkomsten van haar externe analyse van de gemeente Slochteren. In dit rapport wordt weergegeven dat de bevolking van de gemeente Slochteren in de komende jaren krimpt. Daarbij zal met name de groep 0-20 jaar en 20-65 jaar sterk krimpen. Daarentegen neemt de leeftijdscategorie 65 jaar of ouder sterk toe. Dit betekent dat de trend van de afgelopen jaren - een verder toenemende ‘ontgroening’ én ‘vergrijzing’ - aanhoudt.
Werkgebied
Stichting Woningbouw Slochteren is primair actief in de gemeente Slochteren, dat ligt in de ‘groene’ driehoek tussen de industriekernen Groningen, Delfzijl en Hoogezand-Sappemeer. Met circa 1.200 woningen is Stichting Woningbouw Slochteren de grootste woningcorporatie in de gemeente Slochteren, waarin zij dus een prominente rol op het gebied van de volkshuisvesting vervult. De gemeente Slochteren is een plattelandsgemeente met ongeveer 15.500 inwoners, verspreid over een gebied van meer dan 15.000 hectare. Het is een uitgestrekt werkgebied dat bestaat uit 3 hoofdkernen (Harkstede, Slochteren-Schildwolde en Siddeburen), 10 kleinere dorpen (Scharmer, Kolham, Froombosch, Hellum, Tjuchem, Steendam, Overschild, Lageland, Luddeweer en Woudbloem) en een aantal buurtschappen.
In onderstaande tabel is de bevolkingsprognose 2009-2015 (volgens de regionale bevolkingsprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek uit 2007) van de gemeente Slochteren weergegeven. Ondanks de verwachte krimp van het inwonertal zal het aantal huishoudens in de gemeente Slochteren - naar verwachting - een stijgende trend vertonen. Dit betekent dus dat de woningbehoefte blijft bestaan. Deze stijging wordt veroorzaakt door de verwachte “gezinsverdunning” (ook wel individualisering genoemd), dat een daling van de gemiddelde huishoudengrootte als logisch gevolg heeft.
Begin 2009 heeft Stichting Woningbouw Slochteren een start gemaakt met de bouwwerkzaamheden van haar eerste project in een ‘andere’ gemeente dan Slochteren. In het Compagniesterpark in Sappemeer (gemeente Hoogezand-Sappemeer) worden 27 zorgappartementen voor de verhuur
Periode
Aantal inwoners
0-20 jaar
20-65 jaar
65-plus
2009
15.063
3.627
9.251
2.185
2010
15.168
3.594
9.327
2.247
2011
15.051
3.498
9.248
2.305
2012
15.054
3.433
9.196
2.425
2013
15.120
3.401
9.158
2.561
2014
14.980
3.328
8.985
2.667
2015
14.998
3.250
8.996
2.752
�
In onderstaande tabel is de huishoudensprognose 2009-2015 (volgens de regionale huishoudensprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek uit 2007) van de gemeente Slochteren weergegeven.
aangeboden huurwoningen in Nederland met 28 procent toegenomen ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden (bron: www.directwonen.nl).
2.4 Periode
Aantal
Gemiddelde
huishoudens
huishoudengrootte
2009
6.100
2,47
2010
6.100
2,49
2011
6.100
2,47
2012
6.200
2,43
2013
6.200
2,44
2014
6.200
2,42
2015
6.200
2,42
Van oudsher zijn de sociaal minder draagkrachtigen, de huishoudens die met een minimum inkomen moeten rondkomen, de primaire doelgroep van Stichting Woningbouw Slochteren. Tegenwoordig behoren starters (alleenstaanden en paren), senioren en bijzondere doelgroepen (zoals zorgbehoevende mensen en statushouders) ook tot de primaire doelgroep van een woningcorporatie. Stichting Woningbouw Slochteren is in de afgelopen jaren ook actief geweest in de (sociale) koopsector. Hierbij heeft zij bij de realisatie van nieuwbouw veelal gekozen voor combinatieprojecten met zowel huurals koopwoningen. Enerzijds omdat de vraag naar sociale koopwoningen groot was en anderzijds om de doorstroming van huurders te kunnen bevorderen. Door de opbrengsten uit deze opbrengstgenererende activiteiten kan goede huisvesting van de (primaire) doelgroepen worden gewaarborgd.
Het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Slochteren is lager dan het landelijk gemiddelde (volgens de regionale kerncijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek). Van de 6.100 huishoudens in de gemeente Slochteren zijn er 2.800 die vallen onder de ‘minder draagkrachtige doelgroep’ (een huishouden van meer dan twee personen met een gemiddeld inkomen van minder dan € 26.000,-).
2.3
Doelgroepen
Stichting Woningbouw Slochteren ziet maatschappelijke instellingen, die een directe relatie hebben met de leefbaarheid in een dorp waarin Stichting Woningbouw Slochteren woningbezit heeft, ook als een belangrijke doelgroep. Hierbij kunnen we bijvoorbeeld denken aan scholen, zorgcomplexen, sportaccommodaties en dorpshuizen.
Woningmarkt
Sinds het vierde kwartaal van 2008 is de situatie op de woningmarkt verslechterd. Consumenten zijn afwachtend door de alarmerende signalen uit de media en van het kabinet, de verkoop van nieuwbouwwoningen stagneert en de voorwaarden om geld te lenen zijn aangescherpt, waardoor het doen van investeringen bemoeilijkt wordt. Ook de huizenprijzen zijn onder druk komen te staan met waardedaling als gevolg.
2.5
Marktpositie en concurrentie
Stichting Woningbouw Slochteren is de grootste woningcorporatie in de gemeente Slochteren en daarmee dé partij op het gebied van de sociale huursector. Met de gemeente Slochteren is een principeafspraak gemaakt dat Stichting Woningbouw Slochteren het eerste aanspreekpunt is als het gaat om plannen in de sociale huur- en koopsector.
Het aantal verkochte woningen dat bij het Kadaster is geregistreerd, is in januari 2009 met 48,15 procent gedaald ten opzichte van de voorgaande maand. In januari zijn bij het Kadaster 8.700 verkochte woningen geregistreerd, in december 2008 waren dit er nog 16.780. De productie van woningen in Nederland dreigt de komende jaren met 20.000 woningen op jaarbasis terug te vallen.
Op dit moment kent Stichting Woningbouw Slochteren, in de gemeente Slochteren, op het gebied van de sociale verhuur geen bedreiging van andere partijen. Bij commerciële activiteiten heeft zij echter wel te maken met concurrentie van andere aanbieders, zoals bij de verkoop van woningen.
Woningcorporaties domineren de huursector. Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad is de laatste jaren gestegen tot 50 procent, maar de Nederlandse woningmarkt wordt nog altijd gekenmerkt door een groot aandeel huurwoningen. De vraag naar huurwoningen is in december 2008 en januari 2009 met respectievelijk 30 en 20 procent gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. Tegelijkertijd is het aanbod op de huurmarkt gegroeid. In maart 2009 is het aantal nieuw
�
3
Stakeholders Overleg met haar stakeholders (belangenhouders) is een (prestatie)onderdeel uit de AedesCode, waarin regels zijn opgenomen voor de leden van deze vereniging van woningcorporaties. Stichting Woningbouw Slochteren heeft in de afgelopen periode veel aandacht besteed aan het versterken van de relatie met haar stakeholders. Dit heeft onder meer geleid tot structurele contacten met haar belangrijkste stakeholders.
doelgroepen van elkaar verschillen.
Woningcorporaties hebben echter ook te maken met tal van andere stakeholders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de rol en positie van de belangrijkste stakeholders van Stichting Woningbouw Slochteren.
De woningzoekenden worden jaarlijks door het hoofd woondiensten aangeschreven met de vraag of zij ingeschreven willen blijven bij Stichting Woningbouw Slochteren. Zo blijft de woningzoekendenlijst actueel. Bovendien kent het hoofd woondiensten geen problemen bij de toewijzing van woningen en ook heeft Stichting Woningbouw Slochteren niet of nauwelijks te maken met leegstand.
3.1
In de afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden, dat ingeschreven staat bij Stichting Woningbouw Slochteren, gestaag gedaald. Deze ontwikkeling kan deels toegeschreven worden aan de gerealiseerde nieuwbouwactiviteiten van de afgelopen jaren, waarbij een doorstroming van huurders heeft plaatsgevonden.
Huurders en woningzoekenden
De belangrijkste stakeholders van Stichting Woningbouw Slochteren zijn, naast de lokale overheid, huurders en (potentiële) woningzoekenden. In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), waarin de regels voor woningcorporaties zijn opgenomen, is vastgelegd dat de werkzaamheden van woningcorporaties op het gebied van de volkshuisvesting dienen te liggen. De primaire kerntaak van Stichting Woningbouw Slochteren is haar doelgroepen huisvesting bieden tegen een goede prijs-kwaliteitverhouding.
3.2
Lokale overheid
De gemeente Slochteren is een belangrijke samenwerkingspartner van Stichting Woningbouw Slochteren. In de afgelopen jaren hebben beide partijen energie en tijd geïnvesteerd in het versterken van de onderlinge relatie. Dit heeft geleid tot structurele contacten op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau. Vanuit Stichting Woningbouw Slochteren worden deze contacten als zeer nuttig ervaren.
In het vorige hoofdstuk zijn de doelgroepen van Stichting Woningbouw Slochteren genoemd. Haar primaire doelgroep is de sociaal minder draagkrachtige huishoudens, die financieel gezien beperkte(re) mogelijkheden hebben en daarom veelal zijn aangewezen op de diensten van een woningcorporatie. Voor deze doelgroep is betaalbaarheid het belangrijkste aspect. Dit betekent dat Stichting Woningbouw Slochteren bij haar (toekomstige) beleidskeuzes hier rekening mee moet houden om ervoor te zorgen dat deze mensen niet in de problemen komen.
Het gemeentebestuur van de gemeente Slochteren is verantwoordelijk voor het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Zij heeft voor dit jaar het ontwikkelen van een nieuw woonplan hoog op haar agenda staan. Stichting Woningbouw Slochteren heeft bij de gemeente kenbaar gemaakt graag mee te denken daar waar dat gewenst is. Het streven is om tot (prestatie)afspraken te komen met de gemeente waarin duidelijk wordt vastgelegd wat van elkaar verwacht kan worden. Ten aanzien van het woonplan 2002-2007 heeft Stichting Woningbouw Slochteren ruim aan haar (woon)opgaven voldaan.
Stichting Woningbouw Slochteren hecht veel waarde aan een goede communicatie en informatievoorziening met haar huurders. Om de belangen van de huurders te kunnen waarborgen, is een vertegenwoordigende huurdersafvaardiging erg belangrijk. Op 14 mei 2009 heeft Stichting Woningbouw Slochteren een nieuwe samenwerkingsovereenkomst gesloten met Stichting Bewonersraad Slochteren. Enerzijds is de gewijzigde Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) hier debet aan en anderzijds wordt er veel waarde gehecht aan het optimaliseren van de samenwerking met deze huurdersorganisatie.
Een maatschappelijk vraagstuk waarin zowel woningcorporaties als gemeenten hun verantwoordelijkheid hebben, is leefbaarheid. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de kernen waarin zij actief is. Het feit is dat dit een zeer breed werkterrein is. Stichting Woningbouw Slochteren streeft ernaar om in de komende periode dit vraagstuk verder in te vullen en daar waar mogelijk in nauw overleg met de gemeente. In de komende periode heeft Stichting Woningbouw Slochteren ook te maken met andere gemeentebesturen, zoals de gemeente HoogezandSappemeer met betrekking tot het project in het Compagniesterpark. Bovendien heeft zij een goede verstandhouding met de bestuurders en ambtenaren van de provincie Groningen.
Uit het vorige hoofdstuk blijkt dat de traditionele doelgroep zal inkrimpen en dat deze trend naar verwachting in de komende jaren zal blijven doorzetten. De vraag van senioren, starters en bijzondere doelgroepen zal daarentegen toenemen. Dit zal van invloed zijn op de werkwijze en dienstverlening van Stichting Woningbouw Slochteren, omdat de (woon)wensen van de
�
3.3
Zorg- en welzijnsinstellingen
3.4
Zorg- en welzijnsinstellingen vormen ook een belangrijke samenwerkingspartner van Stichting Woningbouw Slochteren. Op dit moment werkt zij prettig samen met de zorgaanbieders Zonnehuisgroep Noord (voorheen Zorggroep Fivelland, instelling die zorg biedt aan ouderen) en Stichting Novo (instelling die zorg biedt aan mensen met een verstandelijke beperking).
Collega-corporaties
In de afgelopen periode heeft corporatieland sterk in het teken gestaan van fusies. Vanuit de overtuiging dat een relatief kleine corporatie als Stichting Woningbouw Slochteren, in een plattelandsgemeente als Slochteren, optimaal toegevoegde waarde aan de lokale samenleving kan leveren, wil Stichting Woningbouw Slochteren in de komende jaren zelfstandig blijven opereren, zo lang aan de vraag van de markt kan worden voldaan en de financiële continuïteit gewaarborgd blijft.
Stichting Woningbouw Slochteren heeft samen met Zonnehuisgroep Noord een samenwerkingsovereenkomst ondertekend, waarin vastgelegd is dat Zonnehuisgroep Noord Stichting Woningbouw Slochteren adviseert bij de toewijzing van woningen in een drietal woon-zorgcomplexen: Siertsheerd in Siddeburen, De Appelhof en Huize Tilburg in Harkstede.
Samenwerking met collega-corporaties is wenselijk. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het uitwisselen van kennis en ervaring of het gezamenlijk ondernemen van bepaalde activiteiten. In de afgelopen periode heeft Stichting Woningbouw Slochteren met vijf collega-corporaties, die een vergelijkbare identiteit hebben, onderzocht of samenwerking op bepaalde werkterreinen mogelijk is. Door de ingewikkelde constructies die ze hebben gezien, is ervoor gekozen om (voorlopig) niet verder te gaan. Wel is er afgesproken dat de corporaties jaarlijks bij elkaar komen om informatie uit te wisselen en kunnen de corporaties, daar waar dat nodig is, elkaar opzoeken.
Bij de samenwerking met Stichting Novo gaat het echter om het aanbieden van (aangepaste) woonruimte, die Stichting Novo huurt van Stichting Woningbouw Slochteren ten behoeve van haar doelgroep. In 2008 heeft de gemeente Slochteren het overleg OGGZ (openbare geestelijke gezondheidszorg) geïnitieerd, waar naast de gemeente ook Stichting Woningbouw Slochteren en diverse welzijnsinstellingen aanschuiven. Tijdens dit structurele overleg is er aandacht voor de “problemen” in de gemeente en wordt (samen) gezocht naar een passende oplossing. Vanuit Stichting Woningbouw Slochteren wordt dit overleg als zeer nuttig ervaren.
Stichting Woningbouw Slochteren is een actieve deelnemer aan verschillende samenwerkingsverbanden met collega-corporaties: • Geschillencommissie: eind 2005 hebben de woningcorporaties Talma, Lefier (voorheen Volksbelang) en Stichting Woningbouw Slochteren en de huurdersorganisaties Stichting Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer en Stichting Bewonersraad Slochteren een gezamenlijke Geschillencommissie opgericht. Deze commissie kan door de huurder ingeschakeld worden als er sprake is van een geschil met de woningcorporatie. In 2009 hebben de woningcorporatie Woonstichting Groninger Huis en de huurdersorganisatie De Koepel zich bij dit initiatief aangesloten.
In het verlengde van het OGGZ overleg wil Stichting Woningbouw Slochteren in de komende periode ook inhoud geven aan een tweede kansbeleid. Het doel hiervan is om ontruimingen en/of overlast te beperken door duidelijke afspraken te maken met betrokkene(n). Stichting Woningbouw Slochteren gaat in de komende periode bij haar collega-corporaties in de gemeente HoogezandSappemeer kijken, waar het tweede kansbeleid (“Woonkans” genoemd) goed is opgezet, om te onderzoeken of eventuele samenwerking mogelijk is.
�
3.5
• Convenant voor het Noorden: een samenwerkingsverband van veertig woningcorporaties die actief zijn in de provincies Friesland, Groningen, Drenthe en Noordwest Overijssel. Binnen het Convenant garanderen de deelnemende woningcorporaties dat de volkshuisvestingsopgaven in Noord Nederland worden opgepakt en uitgevoerd. Het Convenant dient tevens als platform waar de deelnemende woningcorporaties verbindingen met elkaar kunnen leggen.
Overige stakeholders
Onderwijsinstellingen en andere kindgerelateerde instellingen, zoals kinderopvang en peuterspeelzalen, kunnen ook tot de stakeholders van Stichting Woningbouw Slochteren gerekend worden. Stichting Woningbouw Slochteren heeft op dit moment twee peuterspeelzalen (Slochteren en Kolham) in eigendom. Dat past bij haar maatschappelijke rol. Daarnaast is Stichting Woningbouw Slochteren betrokken bij het haalbaarheidsonderzoek van de gemeente Slochteren voor het realiseren van een brede school in Siddeburen.
• Overlegorgaan van Directeuren van Woningcorporaties: een structureel overleg waarin directeuren van woningcorporaties in Drenthe en Groningen actuele onderwerpen in corporatieland met elkaar bespreken.
In de afgelopen jaren weten ook steeds meer verenigingen, zoals dorps- en sportverenigingen, de weg naar Stichting Woningbouw Slochteren te vinden, waarbij zowel om financiële als fysieke ondersteuning gevraagd wordt. Stichting Woningbouw Slochteren staat open voor diverse maatschappelijke vraagstukken en zal daar waar mogelijk haar bijdrage leveren.
• Corporaties in het Regiovisiegebied: een overleg van directeuren van woningcorporaties in het Regiovisiegebied (Groningen-Assen). • Overleg Ommelander corporaties: samen met twaalf andere woningcorporaties en vijf maatschappelijke opvanginstellingen in de provincie Groningen heeft Stichting Woningbouw Slochteren in 2007 een intentieovereenkomst, ten behoeve van Maatschappelijke Opvang in de regio Groningen, ondertekend, waarin gestreefd wordt naar een intensievere samenwerking tussen de deelnemende organisaties.
Voor de komende periode heeft Stichting Woningbouw Slochteren het streven om contacten te leggen met de verenigingen van dorpsbelangen in de gemeente Slochteren, omdat zij vaak op de hoogte zijn van de laatste ontwikkelingen en situatie in een dorp. Stichting Woningbouw Slochteren zou haar dienstverlening hierop af kunnen stemmen.
�
4
Producten en diensten Het algemene beeld is dat de woonwensen van huurders (en woningzoekenden) sterk aan veranderingen onderhevig zijn, waarbij steeds meer om kwaliteit gevraagd wordt en ook keuzevrijheid steeds belangrijker wordt. Naar verwachting zal deze ontwikkeling de komende jaren verder doorzetten. Wat betreft de keuzevrijheid kan Stichting Woningbouw Slochteren een gevarieerd aanbod van woningen, in verschillende dorpen en prijsklassen, aanbieden. Daarnaast hebben huurders bijvoorbeeld bij het plaatsen van een nieuwe keuken voldoende keuzevrijheid.
4.2
De nieuwbouwwoningen van Stichting Woningbouw Slochteren voldoen goed aan de huidige kwaliteitsvraag. Daarnaast is ook de technische staat van het bestaande woningbezit goed te noemen. Een deel daarvan zou echter wel een kwaliteitsinjectie nodig hebben om de exploitatie in de toekomst te kunnen waarborgen.
In de afgelopen jaren heeft Stichting Woningbouw Slochteren veel geïnvesteerd in het versterken van de kernen Harkstede, Froombosch, Slochteren, Schildwolde, Siddeburen en Tjuchem door nieuwbouw c.q. herstructurering te plegen. Hierbij is veelal gekozen voor het realiseren van combinatieprojecten van koop en huur.
Het woningbezit van Stichting Woningbouw Slochteren bestaat voor bijna 60 procent uit gezinswoningen. Naar verwachting zal in de komende periode de vraag naar gezinswoningen afnemen als gevolg van vergrijzing en gezinsverdunning. Stichting Woningbouw Slochteren zal hierop in moeten spelen om aan de vraag van haar doelgroepen te kunnen (blijven) voldoen. Het strategisch voorraadbeleid zal hierin een essentiële rol hebben. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste producten en diensten van Stichting Woningbouw Slochteren beschreven.
Ook bij toekomstige nieuwbouw streeft Stichting Woningbouw Slochteren naar de realisatie van combinatieprojecten, omdat de mix van koop en huur een kern kan versterken. Bij de nieuw te bouwen woningen zal met name aandacht zijn voor de ‘levensloopbestendige woningen’. Deze woningen zijn zeer geschikt voor senioren, maar doordat ze multifunctioneel zijn, zijn de woningen ook uitermate geschikt voor andere doelgroepen, zoals alleenstaanden en gezinnen.
4.1
Nieuwbouw
Stichting Woningbouw Slochteren richt zich bij nieuwbouw primair op de ontwikkeling van sociale huurwoningen. Daarnaast wil zij ook graag de realisatie van sociale koopwoningen, ook wel starterswoningen, op zich nemen. Dat past binnen haar doelstelling: “het realiseren van betaalbare huisvesting”. Anderzijds is het financieel gezien nodig, omdat de onrendabele toppen van de te realiseren huurwoningen deels gedekt kunnen worden uit de opbrengsten van de verkoop van woningen.
Het ontwikkelen van commerciële projecten behoort niet tot de primaire taken van een woningcorporatie. Stichting Woningbouw Slochteren ontwikkelt echter wel commerciële projecten om de financiële haalbaarheid van haar primaire doelstellingen te realiseren. De opbrengsten uit haar commerciële activiteiten wendt Stichting Woningbouw Slochteren rechtstreeks aan voor de realisatie van sociale woningbouw en het investeren in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed in haar werkgebied.
Strategisch voorraadbeleid
In de afgelopen jaren heeft Stichting Woningbouw Slochteren een groei van het woningbestand gerealiseerd. Door de veranderende woonwensen en demografische ontwikkelingen zal haar aandacht in de komende periode meer op het bestaande woningbezit gevestigd worden. Het helder in beeld brengen van het strategisch voorraadbeleid, die in de loop van 2009 vastgesteld zal worden, is dan ook een primaire doelstelling van Stichting Woningbouw Slochteren.
4.3
Verkoop
Stichting Woningbouw Slochteren heeft enige jaren geleden een verkoopplan vastgesteld, waarbij woningen uit de bestaande woningvoorraad zijn aangewezen voor verkoop. Deze woningen zijn met korting en zonder enige verplichtingen aan de zittende huurder(s) aangeboden. Als deze niet geïnteresseerd is, wordt de woning pas bij mutatie, tegen marktprijs, te koop aangeboden op de vrije markt. Met betrekking tot de verkoop van het bestaand bezit aan zittende huurders wordt als voorwaarde een antispeculatie beding opgenomen.
Het doel van het strategisch voorraadbeleid is om duidelijk te omschrijven hoe Stichting Woningbouw Slochteren op (middel)lange termijn haar woningaanbod wil afstemmen op de toekomstige en sterk veranderende kwaliteitsvraag van de ‘klant’. Aan de hand van de resultaten van de product, markt en financiële onderzoeken c.q. analyses zal een deel van de woningvoorraad als kernvoorraad worden aangemerkt en zullen de te verkopen, te slopen of te renoveren woningen worden benoemd. Hieruit zal duidelijk moeten worden wat voor gevolgen dit heeft voor o.a. het verkoopbeleid, het onderhoudsbeleid, het (geharmoniseerd) huurbeleid, het energiebeleid en de financiële positie van de woningcorporatie.
Door de tegenvallende belangstelling heeft Stichting Woningbouw Slochteren in 2008 woningen aan het verkoopplan toegevoegd. Hierbij gaat het veelal om versnipperd gelegen woningbezit en oudere woningen.
��
Een andere oplossing om het woningbezit een kwaliteitsinjectie te geven, is het renoveren van woningen (groot onderhoud). Hierbij gaat het om woningen die niet geheel aan de eisen van deze tijd meer voldoen, maar naar verwachting wel goed verhuurbaar blijven. Het strategisch voorraadbeleid zal in de komende periode leidend zijn om te beoordelen welke woningen gerenoveerd moeten worden.
In haar financiële meerjarenbegroting houdt Stichting Woningbouw Slochteren rekening met een verkooprealisatie van minimaal 10 woningen per jaar. Op dit moment staan circa 75 woningen in het verkoopplan. In de komende periode zal aan de hand van het strategisch voorraadbeleid een heldere keuze gemaakt kunnen worden welke woningen toegevoegd worden. Het verkoopplan wordt jaarlijks geactualiseerd.
4.4
4.5
Sloop en renovatie
Onderhoud
Het onderhoud van Stichting Woningbouw Slochteren kan verdeeld worden in planmatig onderhoud en niet-planmatig onderhoud.
Over het algemeen is de technische staat van het woningbezit van Stichting Woningbouw Slochteren goed te noemen. Desalniettemin ligt er voor de komende periode nog een grote opgave om aan de veranderende kwaliteitseisen van de klanten te kunnen voldoen. Stichting Woningbouw Slochteren zal haar beleid zodanig in moeten richten dat leegstand te allen tijde voorkomen wordt. Dit is niet alleen in het belang van Stichting Woningbouw Slochteren (verliezen), maar ook van de gemeenschap (verpauperingdreiging).
Door het toepassen van planmatig onderhoud, zoals bijvoorbeeld schilderwerk en vervanging van keukens en badkamers, wil Stichting Woningbouw Slochteren haar woningbezit kwalitatief verbeteren. Dit wordt in grote mate uitbesteed aan derden. Het hoofd technische dienst is verantwoordelijk voor het opstellen van een (meerjaren)onderhoudsbegroting, dat momenteel per complex wordt uitgevoerd. In de komende periode zal beoordeeld worden in hoeverre het strategisch voorraadbeleid als uitgangspunt kan worden genomen voor de onderhoudsbegroting.
Het slopen van woningen zou een oplossing kunnen zijn. Hierbij gaat het met name om de woningen die niet aan de kwaliteitseisen meer voldoen en daardoor, in de toekomst, tot leegstand kunnen leiden. Stichting Woningbouw Slochteren is in de afgelopen periode erg actief geweest met het vernieuwen van diverse kernen, waarbij oudere woningen zijn gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen.
Het niet-planmatig onderhoud (klachten-, mutatieen serviceonderhoud) wordt in principe uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Voor specialistisch onderhoud worden derden ingeschakeld. Stichting Woningbouw Slochteren streeft naar een snel en efficiënt werkende onderhoudsdienst die een kwalitatief hoogwaardige dienstverlening levert. De formatie van de huidige onderhoudsdienst zal in de komende jaren in stand worden gehouden.
Stichting Woningbouw Slochteren heeft voor 2009 nog een tweetal herstructureringsplannen op het programma staan, te weten de Eikenlaan in Kolham en de Piccardtstraat in Harkstede. Ook voor de jaren daarna staan diverse complexen op het sloopplan. In de komende periode zal het strategisch voorraadbeleid antwoord moeten geven op de vraag of die complexen al dan niet gesloopt moeten worden.
��
4.6
Maatschappelijk vastgoed
de nieuwe bewoner verstrekt, zodat die inzicht kan krijgen in de energiezuinigheid van een woning.
Stichting Woningbouw Slochteren ontvangt steeds meer aanvragen van maatschappelijke instellingen, zoals zorg, welzijn, onderwijs en sportverenigingen, om (mee) te investeren in maatschappelijk vastgoed. Daarbij is de vraag met name gericht op de exploitatie en/of het beheer van vastgoed. In de afgelopen periode heeft Stichting Woningbouw Slochteren ervaring opgedaan met de realisatie van een aantal zorgcomplexen. Ook heeft zij een tweetal peuterspeelzalen in eigendom.
Binnen Stichting Woningbouw Slochteren zal in de komende periode extra aandacht zijn voor het ontwikkelen van het energiebeleid. Deze zal met name betrekking hebben op de energiezuinigheid en technische staat van het woningbezit. Het doel is om een plan van aanpak te realiseren waarmee Stichting Woningbouw Slochteren haar woningbezit op een nader te bepalen energielabel wil krijgen. Het streven is energielabel C. Bij de besluitvorming omtrent het strategisch voorraadbeleid zal tegelijkertijd besloten worden welk energielabel als uitgangspunt wordt gehanteerd.
Het investeren in maatschappelijk vastgoed past binnen de doelstellingen van Stichting Woningbouw Slochteren en zal ook in de komende periode een belangrijk aandachtspunt blijven. De mogelijkheden zijn uiteraard sterk afhankelijk van de financiële positie van de woningcorporatie. Bovendien geldt het uitgangspunt dat bij maatschappelijk vastgoed budgettair neutraal / kostendekkend geïnvesteerd wordt. De gemeente Slochteren heeft samen met Stichting Woningbouw Slochteren een haalbaarheidsonderzoek laten uitvoeren naar de realisatie van een brede school in Siddeburen. Stichting Woningbouw Slochteren heeft aangegeven mee te willen investeren, mits de investering budgettair neutraal / kostendekkend is. Samen met 4 collega-corporaties uit de stad Groningen heeft Stichting Woningbouw Slochteren een intentieovereenkomst ondertekend, waarin zij o.a. heeft vastgelegd bereid te zijn om te investeren in maatschappelijk vastgoed in Meerstad.
4.7
Energie
In de afgelopen periode is er veel aandacht geweest voor het vanaf 1 januari 2008 (verplichte) energielabel, die verstrekt dient te worden op het moment dat een woning (zowel huur als koop) van eigenaar verandert. Stichting Woningbouw Slochteren heeft op dit moment, grotendeels op basis van referentiewoningen, haar woningbezit gelabeld. Bij mutatie wordt het energielabel aan
��
5
Personeel en organisatie Stichting Woningbouw Slochteren is een aantrekkelijke werkgever die ruimte biedt voor persoonlijke ontwikkeling. Dit is echter noodzakelijk om aan de voortdurende kwaliteitsvraag wat betreft kennis en vaardigheden te kunnen voldoen. Het personeel van Stichting Woningbouw Slochteren is in de afgelopen jaren goed meegegaan met de veranderde koers die de woningcorporatie heeft ingezet.
verantwoorden ten opzichte van haar maatschappelijke prestaties. Deze code is een uitgangspunt voor Stichting Woningbouw Slochteren als het gaat om haar verantwoording in de richting van haar stakeholders en zal ook in de komende periode veel aandacht krijgen. De rol en taken van de Raad van Commissarissen zijn opgenomen in het ‘Reglement Raad van Commissarissen’. Haar belangrijkste taak is om toezicht te houden op het beleid van het bestuur en haar te adviseren. Bij belangrijke beleidsbeslissingen heeft het bestuur goedkeuring nodig van haar Raad van Commissarissen, zoals bij het ondernemingsplan.
In dit hoofdstuk is er aandacht voor de organisatie van Stichting Woningbouw Slochteren. Hierin wordt beschreven hoe het bestuur en toezicht van de woningcorporatie geformeerd is. Daarnaast zal de organisatiestructuur geschetst worden en komt het personeelsbeleid aan de orde. In de laatste paragrafen worden een aantal interne zaken beschreven: promotie en sponsoring (leefbaarheid), externe communicatie en AedesCode.
5.1
Bij het opstellen van het ondernemingsplan heeft de Raad van Commissarissen in eerste instantie een adviserende rol waarbij de directeur-bestuurder een voorstel doet met betrekking tot missie, visie en strategie. Het voorstel wordt met de Raad van Commissarissen besproken waarin zij haar adviesfunctie kan gebruiken om het voorstel - indien nodig - aan te scherpen.
Bestuur en toezicht
Vervolgens stelt de directeur-bestuurder een definitief ondernemingsplan op die in de vergadering met de Raad van Commissarissen besproken wordt. Als zij zich kan vinden in de geformuleerde missie, visie en strategie, wordt het ondernemingsplan goedgekeurd. Hierbij gaat de adviesfunctie over tot toezichtfunctie. De directeur-bestuurder informeert periodiek, middels managementrapportages, de Raad van Commissarissen over de voortgang.
Het dagelijks bestuur van Stichting Woningbouw Slochteren is in handen van de directeur-bestuurder, die verantwoordelijk is voor het bepalen van de strategie die de woningcorporatie voert om haar doelstellingen te bereiken. Een voorwaarde is uiteraard het goed functioneren van het managementteam en de medewerkers. Met ingang van 1 januari 2005 is de bestuursstructuur van Stichting Woningbouw Slochteren gewijzigd in een twee lagen structuur met de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder. Dit heeft in de afgelopen jaren geleid tot een efficiënte en constructieve samenwerking.
5.2
Organisatiestructuur
Om de realisatie van de beoogde doelstellingen mogelijk te maken, is een effectieve en efficiënte organisatiestructuur noodzakelijk. In de afgelopen jaren is binnen Stichting Woningbouw Slochteren veel aandacht geweest voor het optimaliseren en formaliseren van de organisatie en daarmee ook de organisatiestructuur. Deze ziet er op dit moment als volgt uit:
Als lid van de brancheorganisatie Aedes heeft Stichting Woningbouw Slochteren zich verbonden aan de AedesCode en Governance code. De AedesCode wordt in paragraaf 5.6 beschreven. De Governance code bevat normen waarmee corporaties zich op een transparante wijze kunnen
Raad van Commissarissen
Algemeen directeur-bestuurder Beleid en Ontwikkeling
Financieel Economische Zaken
Woondiensten
��
Technische Dienst
De organisatie bestaat uit de directeur-bestuurder en de afdelingen beleid en ontwikkeling, financieel economische zaken, woondiensten en technische dienst. De hoofden van de afdelingen maken deel uit van het managementteam en hebben ieder hun eigen taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Deze zijn in 2009 door de directeurbestuurder vastgelegd in het mandaatbesluit. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de continuïteit van de organisatie. Door haar heldere organisatiestructuur beschikt Stichting Woningbouw Slochteren over korte communicatielijnen en heldere en inzichtelijke informatiestromen. In de komende periode zal dit samen met de interne overlegstructuur een aandachtspunt blijven. Hiermee wil Stichting Woningbouw Slochteren de betrokkenheid van haar medewerkers en de collegiale verhoudingen versterken. Een blijvend aandachtspunt voor de komende periode is het verder optimaliseren van de administratieve bedrijfsprocessen binnen de organisatie. Hierbij zal een striktere scheiding gehanteerd worden tussen beleidsvorming en beleidsuitvoering. Stichting Woningbouw Slochteren heeft in de afgelopen periode haar juridische functie versterkt door structurele ondersteuning van Plas & Bossinade en het formeren van een afdeling beleid en ontwikkeling.
5.3
Personeel
Stichting Woningbouw Slochteren hecht veel waarde aan een verdere ontwikkeling van haar personeel. Haar bedrijfscultuur is zodanig ingericht dat zij haar medewerkers ruimte kan geven voor persoonlijke ontwikkeling. Om deze ruimte invulling te geven, wil Stichting Woningbouw Slochteren in de komende periode extra aandacht besteden aan haar personeelsbeleid (onder meer aan het persoonlijk ontwikkelingsplan). In 2008 heeft Stichting Woningbouw Slochteren functionerings- en beoordelingsgesprekken ingevoerd. De verslagen van deze gesprekken worden opgenomen in de personeelsdossiers, die overigens goed op orde zijn. Om de deskundigheid en betrokkenheid van haar medewerkers blijvend te stimuleren, biedt Stichting Woningbouw Slochteren haar medewerkers opleidings- en trainingsmogelijkheden aan. Verzoeken van medewerkers om opleidingen te volgen, worden beoordeeld binnen de plannen van zowel de medewerker als de organisatie. De cultuur binnen Stichting Woningbouw Slochteren kan als zeer collegiaal en ambitieus worden gekenmerkt, waarbij medewerkers gemotiveerd zijn om goede prestaties en kwaliteit te leveren.
Begin 2009 is het arbobeleidsplan van Stichting Woningbouw Slochteren vastgesteld. Het doel van dit plan is om medewerkers inzicht te verschaffen in hoe de organisatie omgaat met zaken als arbeidsomstandigheden en (ziekte)verzuim en de verschillende verantwoordelijkheden vast te leggen. Het waarborgen van de veiligheid en gezondheid van haar medewerkers, bij het uitvoeren van de dagelijkse werkzaamheden, is natuurlijk essentieel en zal ook voor de komende jaren een belangrijk aandachtspunt blijven. Bovendien zal Stichting Woningbouw Slochteren in de komende periode aandacht besteden aan het belangrijke thema integriteit. Er zal een integriteitscode worden opgesteld waarin de spelregels voor de directie en medewerkers zijn vastgelegd rond ‘integer handelen’.
5.4
Promotie en sponsoring (en leefbaarheid)
Stichting Woningbouw Slochteren heeft in de afgelopen jaren een actievere koers gevaren als het gaat om het vergroten van haar naamsbekendheid. Voorbeelden hiervan zijn deelnames aan beurzen en het plaatsen van advertenties in (plaatselijke) weekkranten. Daarnaast ontvangt Stichting Woningbouw Slochteren regelmatig verzoeken om een activiteit of evenement te sponsoren. Stichting Woningbouw Slochteren vindt het belangrijk om leefbaarheidsactiviteiten in haar werkgebied te ondersteunen. In de komende periode zal Stichting Woningbouw Slochteren een budget vaststellen ten behoeve van sponsor- en leefbaarheidsactiviteiten. Dit budget is bedoeld om initiatieven, die de leefbaarheid in een dorp kunnen bevorderen, financieel te ondersteunen. In de loop van dit jaar zal dit verdere invulling krijgen.
5.5
Externe communicatie
In de afgelopen periode heeft Stichting Woningbouw Slochteren veel aandacht besteed aan de externe communicatie. Dit zal ook in de komende periode een blijvend aandachtspunt zijn. Zo zal in de eerste plaats de eigen website steeds kritisch tegen het licht worden gehouden. Internet is tegenwoordig een medium dat niet meer weg te denken is en zal in de toekomst steeds belangrijker worden. De website van Stichting Woningbouw Slochteren biedt naast nieuwsfeiten en algemene bedrijfsinformatie ook informatie over haar producten en diensten. Een onderdeel dat in de komende periode extra aandacht verdient, is de klant de mogelijkheid bieden om via internet bijvoorbeeld een woningaanvraagformulier aan te vragen, een huuropzegging of een klacht te melden.
��
De huurders van Stichting Woningbouw Slochteren ontvangen jaarlijks het informatiebulletin, waarin zij op de hoogte worden gebracht van de ontwikkelingen omtrent de woningcorporatie. In situaties waarbij huurders direct betrokken dienen te worden (of zijn), ontvangen de huurders directe correspondentie.
5.6
AedesCode
Zoals eerder genoemd heeft Stichting Woningbouw Slochteren, als lid van de brancheorganisatie Aedes, zich verbonden aan de AedesCode. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van haar leden op het terrein van wonen vastgelegd. Hierin
laten de aangesloten woningcorporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. Sinds 1 januari 2007 is iedere corporatie, volgens de AedesCode, verplicht om één keer per vier jaar een visitatie uit te laten voeren. Hiermee willen corporaties zich lokaal verantwoorden voor haar maatschappelijke prestaties en intern leren van de uitkomsten. De directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen zullen in de loop van dit jaar voorbereidingen treffen om in 2010 een visitatie uit te laten voeren.
��
6
Financieel beleid Het financiële beleid van Stichting Woningbouw Slochteren is gericht op het waarborgen van de continuïteit van de organisatie. In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten hiervan aan de orde. Daarnaast zal er ook aandacht zijn voor de investeringscapaciteit, het huurbeleid en het treasury statuut.
6.1
Deze maatregelen hebben grote invloed op de toekomstige investeringscapaciteit van een woningcorporatie.
6.3
De primaire taak van Stichting Woningbouw Slochteren is het passend en betaalbaar huisvesten van haar doelgroepen. Hierbij wil zij een huurbeleid voeren waarbij haar woningen op een verantwoorde manier betaalbaar worden gehouden. Dit betekent dat Stichting Woningbouw Slochteren zich in de komende periode niet alleen concentreert op de directe woonlasten (de huur van een woning), maar dat er ook gekeken wordt naar de indirecte woonlasten en dan met name naar de energiekosten. Deze kosten zullen naar verwachting nog verder stijgen. De jaarlijkse huurverhoging vindt per 1 juli plaats op basis van de inflatie en is voor alle woningen gelijk.
Financiële continuïteit
Stichting Woningbouw Slochteren is financieel gezien een ‘gezonde’ corporatie. Bij het nemen van financiële beslissingen is de financiële continuïteit van de organisatie bepalend. Deze wordt binnen Stichting Woningbouw Slochteren gewaarborgd door het jaarlijks opstellen van een financiële meerjarenbegroting waarin de doelstellingen van de corporatie financieel vertaald zijn in een aantal scenario’s. Hierdoor is er voldoende inzicht in de toekomstige financiële positie van de organisatie. Het beleid van Stichting Woningbouw Slochteren is er steeds op gericht risico’s die het vermogen of de continuïteit van de organisatie aan kunnen tasten zo veel mogelijk te beperken, dan wel beheersbaar te maken.
In de afgelopen periode heeft Stichting Woningbouw Slochteren overzichtelijk gemaakt wat de huidige huurprijzen zijn ten opzichte van de maximaal redelijke huur. Stichting Woningbouw Slochteren verhuurt haar woningen tegen een gemiddelde huurprijs van 64 procent, terwijl het landelijk gemiddelde op circa 72 procent ligt. In het accountantsrapport voor het jaarverslag 2008 heeft de accountant opgenomen dat er voor Stichting Woningbouw Slochteren ruimte is om de huren verder te verhogen, ook wel huurharmonisatie genoemd. In de komende periode zal er een voorstel ‘huurharmonisatie’ gemaakt worden. Het resultaat van huurharmonisatie is dat Stichting Woningbouw Slochteren extra inkomsten kan genereren ten behoeve van bijvoorbeeld nieuwbouw en kwaliteitsverbetering.
Eind 2008 was de solvabiliteit, de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen, van Stichting Woningbouw Slochteren 17 procent. Zij stelt zelf een minimumeis van 10 procent om onvoorziene tegenvallers op te kunnen vangen, op lange termijn aan haar verplichtingen te kunnen voldoen en blijvend toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt. Bij een solvabiliteitspercentage van meer dan 10 procent zal Stichting Woningbouw Slochteren haar middelen elders voor volkshuisvesting inzetten zoals projectontwikkeling, mits de ontwikkelingen binnen de organisatie dit aangeven.
6.2
Huurbeleid
Investeringscapaciteit
6.4
Om haar beoogde doelstellingen te kunnen realiseren, is het van groot belang dat Stichting Woningbouw Slochteren over voldoende investeringscapaciteit beschikt. Om dit te waarborgen zal zij zich ook richten op opbrengstgenererende activiteiten, zoals projectontwikkeling. Daarnaast houdt Stichting Woningbouw Slochteren jaarlijks rekening met de verkoop van minimaal 10 woningen uit haar woningbestand.
Treasury statuut
In de komende periode zal het treasury statuut van Stichting Woningbouw Slochteren tegen het licht worden gehouden. Dit statuut is een nadere uitwerking van het financierings- en beleggingsbeleid van de woningcorporatie waarin het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie de algemene doelstelling is.
In de afgelopen jaren heeft de overheid maatregelen genomen die directe invloed hebben op de investeringscapaciteit in ‘corporatieland’. In de eerste plaats is per 1 januari 2008 de integrale vennootschapsbelasting (VpB) voor woningcorporaties ingevoerd waarmee vele miljoenen bij corporaties wordt opgehaald. Daarnaast wordt de komende tien jaar van alle woningcorporaties een jaarlijkse bijdrage verwacht voor de aanpak van de veertig ‘krachtwijken’, waarmee ook weer miljoenen aan de volkshuisvestingsector worden onttrokken.
��
�������������������������������
