Ondernemingsplan
Stichting Woningbeheer Betuwe
OMGEVINGSFACTOREN Stichting Woningbeheer Betuwe (SWB) heeft als woningbouwcorporatie de taak het beschikbaar stellen van betaalbare (huur)woningen aan mensen met een kleine beurs. In dit ondernemingsplan wordt geschetst hoe SWB daar invulling aan gaat geven. Daarbij is het van belang om rekening te houden met de omgeving waarin de woningcorporatie actief is. Externe en interne ontwikkelingen zijn van grote invloed op de wijze waarop SWB haar taak kan en wil invullen. De meest relevante omgevingsfactoren zijn de volgende:
2
ONDERNEMINGSPL AN STICHTING WONINGBEHEER BETUWE
EXTERNE OMGEVINGSFACTOREN
INTERNE OMGEVINGSFACTOREN
Politiek
SWB als organisatie
» De overheid trekt zich terug, bezuinigt en legt de verantwoordelijkheid steeds meer bij de individuele burger, de markt of gemeenschappen. » Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg, en de eigen verantwoordelijkheid voor het borgen van passende huisvesting en mantelzorg ontstaan nieuwe vragen op het gebied van samenlevingsopbouw maar ook huisvesting. » Het kabinetsbeleid is gericht op een kleinere sociale huursector aan de ene kant en minder financiële ruimte aan de andere kant. Daarbij stuurt de overheid actief aan op een inperking van de taak van woningcorporaties.
» Grote sociale betrokkenheid van de medewerkers. » Hoge klanttevredenheid over de dienstverlening. » De kwaliteit van het woningbezit. » De financieel gezonde positie en het inzicht in de financiële mogelijkheden. » De relaties met de stakeholders.
Economie » De economische crisis, die zich in 2007 openbaarde, is nog niet uitgemond in een nieuw economisch evenwicht. Het effect van de crisis op de woningmarkt is dat deze nog steeds stagneert. Daarnaast heeft de crisis invloed op de beschikbaarheid van middelen bij de maatschappelijke partners. Net als de woningcorporaties hebben gemeenten, zorg- en welzijninstellingen steeds minder te besteden, terwijl hun taken niet afnemen of zelfs toenemen. » De economische ontwikkelingen raken de lage inkomens in het bijzonder. Steeds meer mensen hebben moeite om rond te komen en ook de groep middeninkomens met een inkomen tot € 43.000,komt in de problemen vanwege het ontbreken van een passend aanbod.
Thema’s die aandacht vragen » De rol- en taakopvattingen moeten duidelijker worden. » De neiging naar een té sociale aanpak waardoor de zakelijke kant soms onvoldoende aandacht krijgt (efficiency, kostenbewustzijn en risicobeheersing). » De verdeling van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden moet duidelijker uitgewerkt worden. » De marktanalyse en het bepalen van de vastgoedstrategie moeten zakelijker en professioneler worden.
Maatschappij » De maatschappij vraagt steeds meer om transparantie en verantwoording: intern en extern toezicht wordt aangescherpt. » De digitalisering van de maatschappij. De rol van nieuwe media neemt sterk toe en digitale dienstverlening is niet meer weg te denken. » De samenleving verhardt en de tolerantie tussen mensen neemt af. Ook groeit de kloof tussen arm en rijk. Tegelijkertijd ontstaan nieuwe initiatieven tot samenwerking en gemeenschapsvorming. Mensen nemen steeds vaker het heft in eigen hand.
3
DIT IS SWB In een tijd dat er veel interne en externe factoren in beweging zijn en invloed uitoefenen op het dagelijks werk, is het voor SWB van belang om stevig te verankeren welke visie de organisatie heeft en waar SWB voor staat. Visie op de maatschappelijke positie SWB is een zelfstandige maatschappelijke onderneming gericht op de volkshuisvesting. Het is haar verantwoordelijkheid om zorg te dragen voor de beschikbaarheid van goede en betaalbare woningen voor mensen met een kleine beurs, of mensen die om andere redenen niet zelfstandig passende woonruimte kunnen vinden.
De positie op het terrein van het wonen SWB geeft invulling aan een belangrijk aspect binnen het brede terrein van het wonen, namelijk het fysieke (t)huis. Andere factoren die de woonbeleving beïnvloeden zijn de kwaliteit van de woonomgeving, de sociale leefbaarheid in een buurt, de bereikbaarheid van voorzieningen en de toegang tot zorg. Voor deze onderwerpen draagt SWB zelf geen verantwoordelijkheid, maar ze zijn wel van groot belang. Deze raken immers aan de woontevredenheid van de huurders en aan de aantrekkelijkheid van de woningen. Daarom zoekt SWB nadrukkelijk de samenwerking met huurders en andere belanghouders als gemeenten en aanbieders van zorg en welzijn om met elkaar, vanuit de eigen verantwoordelijkheid, te borgen dat iedereen in Neder-Betuwe en Buren plezierig kan wonen. Uit enthousiasme heeft SWB in de afgelopen jaren veel meer taken binnen het wonen opgepakt die verder reiken dan alleen de fysieke woning. Hoewel dit voortkwam uit maatschappelijke betrokkenheid is achteraf de conclusie dat SWB hierin soms partijen voorbij gelopen is en zich niet altijd heeft afgevraagd wat de huurders ook prima zelf kunnen organiseren. Door nu haar rol binnen het brede terrein van het wonen scherper te definiëren geeft SWB meer duidelijkheid naar de huurders, de medewerkers en de maatschappelijke samenwerkingspartners. Daarbij
4
wordt het volgende eenvoudige model met drie stappen gehanteerd:
01. Investeringen zijn gekoppeld aan het woningbezit. Het bouwen en beheren van woningen is de core business en daar is SWB goed in.
02. De zorg voor de woonomgeving en de sociale leefbaarheid in een buurt of dorp raakt SWB, maar oplossingen op dit vlak zijn in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van mensen zelf en van partijen die hier hun primaire verantwoordelijkheid kennen. Dat kunnen de gemeente en aanbieders van zorg en welzijn zijn. Wel heeft SWB een verantwoordelijkheid in het agenderen van aandachtspunten en kan zij een bijdrage leveren bij het zoeken en uitvoeren van oplossingen. Als een gewenste investering van één van de samenwerkingspartners vastloopt door gebrek aan middelen of mogelijkheden, is SWB bereid het gesprek aan te gaan of zij ergens het ‘zetje in de rug’ kan bieden. Mits er een duidelijke relatie ligt met het woningbezit.
03. In situaties waarin organisaties die actief zijn in het maatschappelijk domein, door samenwerking, iets kunnen realiseren dat op een andere manier niet kan ontstaan, is SWB bereid hierin mee te denken. Voor elk initiatief vindt een individuele afweging plaats.
ONDERNEMINGSPL AN STICHTING WONINGBEHEER BETUWE
Illustratie:
Herrieschoppers in de buurt Voor SWB is dit ‘terug naar de basis’. De nadruk leggen op waar zij goed in is: verhuren, onderhouden, bouwen en daarbij de dienstverlening aan haar klanten. Daardoor wordt de relatie met de samenwerkingspartners als gemeenten en aanbieders van zorg en welzijn duidelijker en het zelforganiserend vermogen van onze huurders belangrijker. Terug naar de oorsprong van de woningcorporatie: vanuit het beschikbaar stellen van goede woningen, samen met huurders en maatschappelijke instellingen werken aan een steeds beter woonklimaat voor die groepen die dat zelf niet zonder hulp lukt.
Doelgroepen De inzet van SWB is primair gericht op huishoudens met een laag inkomen of een laag middeninkomen en bijzondere doelgroepen als mensen met een zorgvraag en asielzoekers. Andere doelgroepen worden in beginsel beschouwd als het domein van ‘de markt’. SWB is heeft een regionale toelating en heeft woningbezit in Neder-Betuwe en Buren.
Huurders melden bij SWB overlast van hangjongeren in een wijk. Er is sprake van een gevoel van onveiligheid en er worden kleine vernielingen gemeld. In die gevallen wordt het woongenot van onze huurders bedreigd door problematiek in de openbare ruimte. SWB voelt zich hierdoor mede-eigenaar van het probleem, maar is niet de partij die het moet oplossen. Wij staan onze huurders te woord, nemen hun klachten in behandeling en kaarten de problemen aan bij de gemeente en eventueel de jeugd- en jongerenwerker. De medewerker van SWB maakt met deze partijen de afspraak dat de gemeente of jongerenwerker in contact komt met de jongeren en oplossingsmogelijkheden voor het probleem inventariseert. Hiermee is het zoeken van een oplossing geagendeerd bij de partij die ook de kunde heeft om tot de best passende oplossing te komen. Betrokken partijen maken samen afspraken over communicatie naar de huurders, of brede buurt of directe omgeving, om aan te geven wat er gedaan wordt met de afgegeven signalen. Idealiter wordt de omgeving ook betrokken bij het vinden van een oplossing. De oplossing wordt dus niet door SWB aangedragen noch bedacht. Wel blijven we in contact omdat we het probleem graag opgelost zien. Mogelijk is voor een oplossing een kleine investering nodig: bijvoorbeeld met de jongeren wordt afgesproken dat er een overkapping wordt gerealiseerd op een andere plaats waar zij dan bij elkaar kunnen komen. In overleg kunnen betrokken partijen dan overeenkomen de kosten daarvoor te delen. Zo draagt SWB in dit geval ook financieel bij aan een oplossing.
5
VISIE OP DE WONINGMARKT Heel bepalend voor de activiteiten in de komende periode is de visie op de woningmarkt. De afgelopen jaren is gebleken dat de markt een grillig verloop kent en zich moeilijk laat voorspellen. Desondanks heeft SWB vanuit de beschikbare kennis een woningmarktvisie opgesteld. Van groei naar afronding De behoefte aan woningen neemt de komende jaren nog toe in het werkgebied van SWB. Dat neemt niet weg dat de verwachting is dat de groei rond 2025 stagneert. Daardoor is de tijd van grote gebiedsuitbreidingen voorbij en is het de uitdaging om de komende jaren met gemeenten op zoek te gaan naar gerichte impulsen in de verschillende dorpen.
Groei vooral gericht op de koopsector De verwachting is dat de groei van de woningbehoefte de komende jaren vooral gericht zal zijn op de koopsector. De komende jaren neemt het aantal ouderen sterk toe, de samenleving vergrijst. Het is de naoorlogse generatie, de babyboomers, die de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Van deze doelgroep is bekend dat zij over het algemeen goed gehuisvest zijn, overwegend in de koop, en in de meeste gevallen ook beschikken over financiële buffers. Uit cijfers is af te leiden dat deze doelgroep, ook bij een groeiende zorgvraag en afname van mobiliteit, vaak het heft in eigen hand neemt en de eigen woning (indien nodig) aanpast. Een verhuizing wordt dus zelden gemaakt en dat heeft een daling van de verhuismobiliteit op de koopmarkt tot gevolg. Die daling heeft weer een negatieve invloed op het aantal woningen dat beschikbaar is voor mensen die juist op de koopmarkt willen toetreden. Een groeiende vraag naar huurwoningen wordt niet verwacht.
Druk op de huursector neemt af Voor de huursector betekent dit dat SWB niet streeft naar uitbreiding, maar de komende jaren de omvang van de sociale huursector op peil wil houden. Dit strookt met de cijfers over het aantal verhuringen waaruit af te leiden is dat alle woningen goed verhuurbaar zijn, maar dat er wel minder reacties
6
komen op vrijkomende woningen. De druk op de huursector neemt af.
Investeren in vernieuwing Het op peil houden van de voorraad betekent niet dat SWB niets gaat doen. De doelgroep die zich tot de woningcorporatie richt is de afgelopen jaren gewijzigd. Vroeger waren het vooral gezinnen en nu zijn het overwegend één- en tweepersoonshuishoudens, zowel jong als oud. Dat vraagt om een herbezinning op de woningvoorraad. Een deel van de eengezinswoningen zal worden afgestoten door verkoop en incidenteel door sloop. Dit beantwoordt de vraag van toetreders op de koopmarkt. Daarvoor in de plaats komen woningen die financieel en functioneel passend zijn voor kleine huishoudens, ook voor hen die meer zorg nodig hebben en minder mobiel worden. Daarnaast is er aandacht voor de bestaande woningvoorraad. Die wordt energiezuiniger gemaakt en waar mogelijk in overleg met de huurder aangepast. Het doel daarvan is een goede afstemming van de woningen op de woonwensen.
Van kennis naar dienstverlening In de visie op de woningmarkt zijn zowel kansen als bedreigingen waar te nemen in de verschillende dorpen. Zo is bekend dat het in een aantal kleine dorpen heel lastig is om de nog aanwezige voorzieningen op lange termijn te handhaven. Dat zijn autonome ontwikkelingen die niet of nauwelijks te sturen zijn. De uitdaging voor SWB en haar stakeholders is om daar verstandig op in te spelen. Voor senioren is het belangrijk dat niet alleen de woning ruimte biedt voor situaties waarin zorg
ONDERNEMINGSPL AN STICHTING WONINGBEHEER BETUWE
Fotografie George Burggraaff
geleverd moet worden en mobiliteit afneemt, maar dat ook voorzieningen een belangrijke rol spelen in het zelfstandig kunnen blijven wonen. Voor zelfstandig wonen is het noodzakelijk dat er mogelijkheden zijn om boodschappen te kunnen doen en een goede bereikbaarheid van de huisarts, fysiotherapeut en apotheek. Daarom zal SWB nieuwbouw voornamelijk realiseren in dorpen waar aan deze voorwaarden kan worden voldaan.
oplossingen. Dat kan leiden tot een verhuizing naar een meer passende woning en meer passende locatie of het uitwerken van mogelijkheden tot verbetering van de eigen woning.
Door duidelijk te communiceren over de keuzes die SWB maakt op dit terrein, kunnen huurders deze informatie meenemen bij het maken van zijn of haar eigen keuzes. Het uitgangspunt is dat SWB vanuit de wens van de huurder meedenkt over mogelijke
7
DE DOELEN Om de prestaties van SWB helder en meetbaar te maken, zijn er duidelijke doelen gesteld die de komende jaren gerealiseerd gaan worden.
DOEL 01
De zorg voor de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen Dit is de basistaak van de woningcorporatie. Om daar aan te kunnen voldoen is het van belang om adequaat in te springen op de veranderingen in de markt. De druk op de huursector neemt af, de verschillen tussen de dorpen worden groter en de roep om kleinschaligheid en flexibiliteit groeit. Voor de komende jaren ontplooit SWB de volgende activiteiten om de beschikbaarheid te kunnen waarborgen: » Periodiek monitoren van de ontwikkelingen op de woningmarkt door middel van de woningmarktmonitor. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met de gemeente Neder-Betuwe, gemeente Buren en Heleen Beekhuizen Makelaardij. Centraal daarbij staat de gemiddelde zoektijd die nodig is voor mensen om een sociale huurwoning te krijgen. Op dit moment is de zoektijd gemiddeld twee jaar. Het uitgangspunt is dat de zoektijd niet toeneemt. » Het actualiseren van de vastgoedstrategie zodat beter ingespeeld kan worden op de huidige ontwikkelingen. Kernwoord daarbij is het creëren van flexibiliteit. Flexibiliteit door: • Het realiseren van nieuwe of aanpassen van bestaande woningen zodat de woningen voor grotere doelgroepen interessant zijn. Van senior en zorgvrager tot starter. • Het bouwen in kleinere volumes zodat bouwplannen een kortere doorlooptijd hebben (time to market). Dat zorgt voor een betere aansluiting met de woonwensen. Het geeft tevens meer ruimte voor de inbreng van de potentiële huurders. De kans dat zij ook daadwerkelijke de huurder gaan worden is veel
8
groter bij een korte doorlooptijd. • Investeren in de energieprestatie van de woningvoorraad. De eerste doelstelling is dat in 2017 70% van de voorraad gemiddeld een energielabel C heeft. Voor 2021 is de doelstelling dat de gehele woningvoorraad bestaat uit groene energielabels. De randvoorwaarde daarbij is dat de investeringen gedaan worden als een reële kosten-batenverhouding gerealiseerd kan worden.
DOEL 02
Inzetten op meer maatwerk en dienstverlening Niet alleen de woningmarkt verandert, ook de wensen van de klanten veranderen. SWB is in de loop van de jaren een steeds grotere variatie aan klanten gaan huisvesten. De perspectieven van deze mensen verschillen en vragen ook om een andere benadering. Dat vraagt weer om aanpassing van de dienstverlening en een grotere mate van flexibiliteit om maatwerk te kunnen bieden. Om die doelen te realiseren worden de volgende activiteiten ontplooid: » Het verbeteren van de dienstverlening voor (potentiële) huurders. Het streven is om huurders meer te begeleiden richting een juiste keuze. Doelgroepen die in ieder geval extra aandacht verdienen zijn mensen die met spoed een woning zoeken. Dit zijn niet alleen de mensen die ‘urgent’ zijn verklaard volgende de regels die in regionaal verband zijn afgesproken, maar ook mensen die daar net buiten vallen en snel een woning zoeken. Het betreft eveneens senioren en zorgvragers die behoefte hebben aan een persoonlijk advies over hun woonwensen. Is het aanpassen van de eigen woning de oplossing of is een verhuizing naar een meer geschikte woning de beste mogelijkheid?
ONDERNEMINGSPL AN STICHTING WONINGBEHEER BETUWE
» Meer maatwerk bij toewijzing van sociale huurwoningen. De verhuur van de woningen is, samen met enkele andere woningcorporaties uit de regio, ondergebracht in het verhuurportaal ‘Woongaard’. Dat is over het algemeen een goede oplossing, maar er zijn situaties waarin er meer maatwerk gewenst is. Dat kan zijn in huurprijs, locatie of uitrustingsniveau. Het maatwerk is een onderdeel van de verbreding van de dienstverlening van SWB. De huurder centraal stellen door onder andere op individuele basis afspraken maken, daarbij past ook ruimte in woningtoewijzing.
Om deze doelstelling te gaan realiseren worden de volgende activiteiten ontplooid: • Door te investeren in energetische maatregelen worden de woningen steeds energiezuiniger. De ambitie van SWB staat beschreven bij doel 1. • Een zorgvuldig huurprijsbeleid en servicekostenbeleid zorgen voor de balans in het betaalbaar houden van de woningen voor mensen met de echt laagste inkomens. Huurders met een hoger inkomen dan de primaire doelgroep kunnen de woningen ook huren, maar dan voor een meer marktconforme huur.
» Inspelen op de veranderingen in wonen en zorg. SWB maakt zich sterk voor gemengde buurten waarin jong en oud samenleven. Samenleven waarbij mensen naar elkaar omzien en elkaar waar nodig ondersteunen. Door het wegvallen van de traditionele verzorgingshuizen ontstaat een behoefte aan geclusterd wonen voor sommige doelgroepen. Doelgroepen die zelfstandig kunnen wonen, maar erg afhankelijk zijn van zorg. Het uitgangspunt is dat eerst de klantwens helder in beeld komt en vervolgens samen met zorgprofessionals gekeken wordt naar oplossingen.
DOEL 03
Zorgen dat woningen betaalbaar zijn en blijven Naast de beschikbaarheid en de kwaliteit van woningen is het betaalbaar houden van de woningen een belangrijke doelstelling. Woningen worden steeds beter en duurzamer, maar vaak heeft dat ook een hogere huurprijs tot gevolg. Voor SWB is het van belang dat de kwaliteit van de woning en de huurprijs in verhouding staan tot de mogelijkheden van de huurder. Daarbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de sterkste schouders, de zwaarste lasten dragen.
9
INZET SWB Sinds 1974 neemt SWB haar verantwoordelijk in het huisvesten van mensen met een kleine beurs. Sterker nog, rechtsvoorgangers van SWB deden dit al sinds het begin van de 20ste eeuw. Deze jarenlange ervaring is de basis voor dit ondernemingsplan. Strategische keuzes waarbij het goede behouden blijft, maar er ook goed gekeken wordt naar mogelijke verbeteringen of aanpassingen omdat de omstandigheden in de markt, maatschappij, politiek en/of economie daarom vragen. Een solide basis die gekoppeld is aan een helder financieel beleid.
De organisatie SWB heeft betrokken medewerkers die zich verbonden voelen met de maatschappelijke taak waar de organisatie voor staat. Dat is erg belangrijk. Toch zijn er ook binnen de organisatie mogelijkheden tot verbetering. Daarbij streeft SWB naar een organisatie die zakelijk én sociaal is. De komende jaren worden de volgende activiteiten uitgevoerd: » Een slimmere organisatie-inrichting waarbij heldere afspraken worden gemaakt over taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden met als doel het bereiken van een meer efficiënte en doelgerichte bedrijfsvoering. » Kwaliteit binnen de organisatie doorontwikkelen. SWB heeft de ambitie om de dienstverlening voor de klant te vergroten en indien noodzakelijk ook maatwerk te kunnen leveren. Dat vraagt om aanvullende kwaliteiten die binnen de organisatie nog onvoldoende aanwezig zijn. » Het verder uitbreiden van de samenwerking met collega-corporaties. Dit gebeurt al op het terrein van bijvoorbeeld C.V.-onderhoud en asbestsanering. Daardoor zijn al substantiële schaalvoordelen behaald. Vanuit deze ervaring staat SWB positief tegenover het op onderdelen uitbreiden van de samenwerking. » Het kostenbewustzijn van de organisatie verhogen. SWB is een financieel gezonde corporatie en is daar trots op. Als organisatie streeft SWB daarbij niet
10
naar winst, maar hanteert wel het uitgangspunt dat werken met maatschappelijk geld ook inhoudt dat geld zo effectief mogelijk ingezet moet worden. Dit uitgangspunt vraagt om een efficiënte en bedrijfsmatige werkwijze. Daar ligt voor de organisatie in de komende jaren nog een uitdaging. » Het verlagen van de bedrijfslasten. De bedrijfslasten van SWB liggen boven het gemiddelde van de sector en ook iets hoger dan de bedrijfslasten bij gelijksoortige corporaties. Door het verhogen van het kostenbewustzijn en door kritisch te kijken naar de organisatie-inrichting, gaat SWB haar bedrijfslasten in overeenstemming brengen met de sector.
De financiën Om een betrouwbare partner te zijn, is het van belang om de financiën goed op orde hebben. Daarbij past het om financiële risico’s te mijden. Een woningcorporatie draagt immers de verantwoordelijkheid voor maatschappelijk kapitaal. De komende jaren wordt ingezet op: » Het borgen van de toegang tot de kapitaalmarkt. Daarvoor is het noodzakelijk dat de ratio’s als de Interest Coverage Rate door het WSW als voldoende worden beoordeeld. » De beoordeling door de externe toezichthouders als een financieel solide bedrijf met een investeringsprogramma dat in overeenstemming is met de mogelijkheden. » Het eerlijk doorbelasten van kosten die huurders zelf maken. In dat kader wordt opnieuw naar het servicekostenbeleid gekeken en naar de algemene werkwijze rondom het doorbelasten van kosten die door huurders worden gemaakt. » Benutten van de mogelijkheden in inkomensafhankelijk huurbeleid. Huurders met hogere inkomens zijn van harte welkom bij SWB, maar wel tegen een marktconforme huurprijs. Waar dit scheef gegroeid is, zal SWB de mogelijkheden benutten om dit te corrigeren. Deze keuze is gemaakt om de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een echt laag inkomen te borgen.
ONDERNEMINGSPL AN STICHTING WONINGBEHEER BETUWE
11
Bezoekadres: De Hofstede 57 Lienden Postadres: Postbus 8 4033 ZG Lienden (0344) 60 19 14
[email protected] www.swb-lienden.nl
