d
Woningbeheer vanuit de doelstelling
Werkcongres
Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013
1
Vraagje Is de (beheer)doelstelling van uw organisatie bekend?
Is uw databak op orde?
Hoeveel geld wordt besteed aan plannen/ praten/ papierenbegrotingen en hoeveel aan verfpotten?
2
Vooraf
Inleiding
Corporaties terug naar de kerntaak Lasten verlagen in relatie tot inkomsten en waarde Op rendement sturen Kasstromen onder druk Huur- en verkoop inkomsten Onderhoud, exploitatiekosten (beheer, VvE bijdragen en zakelijke lasten) Salarissen Concernkosten, heffingen en financieringslasten
Exploitatiekosten > 1/3 van de EBITDA/bedrijfsresultaat Niet sexy maar wel terechte aandacht voor doelmatig woningbeheer en onderhoud Niet alleen zien als grote uitgavenpost maar ook vanuit waarde in standhoudend en waarde toevoegend Kan het een onsje minder? Nee, kan het een kilo specifieker gericht op doelstellingen, normen en rendement! 3
Doelmatig woningbeheer en specifieker sturen op onderhoud
Doelstelling organisatie
Kerntaken en inrichting
Doelmatigheid woningbeheer
Efficient en effectief woningbeheer
Grip: toetsingskader, inzicht , overzicht, benchmarken en (bij)sturen
Resultaten (terug)koppelen aan doelstelling organisatie
4
Doelstelling bepaalt kosten
Wat regel je in een SLA?
Vanuit doelstelling/beleid/taken: Kosten Kwaliteit Kwantiteit Service niveau Afkoop Open calculatie
Intern regel je het zelfde! Net zo goed vastleggen en net zo scherp op zijn!
5
Wooninvesteringsfonds: liquiditeitsverschaffer voor corporaties
Doelstelling Verschaffen van liquiditeiten en genereren van financiële ruimte voor woningcorporaties ter financiering van maatschappelijke investeringsopgaven, door complexgewijs aankopen van bezit van corporaties tegen marktwaarde Optimaliseren portefeuille rendement voor “aandeelhouders” (certificaathouders/ beleggers) en banken Optimaliseren waarde woningportefeuille door actief asset management Kerntaken Verwerving woningcomplexen Beheer & verhuur
Uitponden Exploiteren Fonds- en assetmanagement 6
Wooninvesteringsfonds: organisatie sluit aan op doelstellingen
Algemeen Toegelaten Instelling sinds 2005 Liquiditeitsverstrekker voor de sector Voor €700 miljoen bijgedragen aan de liquiditeitsverbetering van 26 corporaties
Vereniging met leden 77 WIF leden (corporaties) 61 Certificaathouders (corporaties) Fondsenstructuur TI met dochter-BV’s Nieuw aangekochte woningportefeuilles worden ondergebracht in Fondsen (BV’s) Zeggenschap (aandeelhouderschap en bestuur) bij WIF Fonds- en assetmanagement (directie en administratie) bij WIF Marktfinanciering met rendementseis
Vastgoedportefeuille (TI + Fondsen) Continue aan- en verkoop (dynamische portefeuille) Aangekocht 5.893 woningen In portefeuille 4.509 woningen 125 complexen Bezit in 32 gemeenten Organisatie kenmerken Maatschappelijke drijfveren en zakelijke bedrijfsvoering Landelijk werkende woningcorporatie Managementorganisatie 8 fte lean & mean keep it simple Propertymanagement uitbesteed 7
Wooninvesteringsfonds: specifieke strategie op onderhoud
Strategie Exploiteren (verhuren) van betaalbare woningen in sociale sector en vrije sector (middensegment) op basis van instandhouding Optimaliseren portefeuille technisch in stand houden Optimaliseren courantheid/ leefbaarheid/ verhuurbaarheid en verkoopbaarheid woningen
Verkopen van betaalbare woningen aan huurders en leegstaande woningen aan particulieren (staat van onderhoud) Beheersen leegstand en leegstandkosten (doorlooptijd) Huurmaximalisatie op geleide van de markt (staat van onderhoud) => Optimaliseren waarde woningportefeuille door assetmanagement en actief beheer
8
Wooninvesteringsfonds: specifieke aansturing en uitvoering van beheer en onderhoud
Organisatie beheer en onderhoud Centrale aansturing vanuit management WIF Borging kennis en kunde in huis Nauw contact en dicht erop (workflows, real time data) Propertymanagement uitbesteed met SLA’s 10 lokale/regionale beheerders Huurincasso incl. debiteurenrisico Klachtenonderhoud, budget per woning Planmatig onderhoud uitbesteed Onderhoud adviesbureau maakt MJOB per complex + jaarlijkse updates Onderhoud adviesbureau verzorgt aanbesteding Directie en Toezicht op aannemer door beheerder
9
Wooninvesteringsfonds: stuurinformatie exploitatie- en verkoop resultaat
Kerncijfers Exploitatieresultaat Huuropbrengsten Leegstand Exploitatiekosten per woning Concernkosten per woning Dekkingsresultaat per woning Verkoopresultaat Verkoopopbrengst Verkoopmutatiegraad Verkoopklaarmaak kosten Verkoopwinst per woning Bedrijfsresultaat per woning Direct rendement portefeuille en per complex Marktwaarde portefeuille en per complex per kwartaal Leegwaarde per woning
10
Wooninvesteringsfonds: kerncijfers beheer en onderhoud
Kerncijfers beheer en onderhoud Kosten van exploitatie Klachten onderhoud Exploitatie & renovatie onderhoud Planmatig onderhoud Beheer kosten VvE-bijdragen Wederverhuur Verhuurklaarmaak kosten KPI Klachten onderhoud per woning Exploitatie & renovatie onderhoud per woning Planmatig onderhoud per woning Wederverhuurkosten per woning Beheer kosten per woning VvE-bijdrage per woning Doorlooptijd verhuur per woning 11
Zet je eigen norm
Normeren, toetsen, analyseren en bijsturen Beoordelen werkprocessen, budgetten, kengetallen en kwaliteit Ontrafelen en zichtbaar maken
Analyseer verschillen, verklaar en verantwoord! En stuur bij en pas aan!
Fondsenmanagers hanteren exploitatiekosten norm van 25-30% van de huuropbrengsten
Rekenvoorbeeld: gem. huur € 7.800 p.j. => exploitatiekosten € 1.950 -€ 2.340
Corporaties: gem. huur € 6.000 p.j. => gem. exploitatiekosten € 3.000 IPD, VEX norm, corporatie benchmarken, etc. Niet achter verschuilen, houd jezelf een spiegel voor
Zet je eigen norm! - vanuit de doelstelling en taken 12
Tot slot
Tot slot Doelstelling en taken bepalen de kosten Normeren, scherp op sturen en bijsturen Beheer en onderhoud koppelen aan rendement en vastgoedwaarde Klanttevredenheid uit zich in mutatiegraad, markthuur- en leegwaarde ontwikkeling en marktwaarde complex Kwaliteitsverbetering moet zich uiten in huur/koopprijs
13
Tot slot
Dank en tot ziens!
En neem gerust contact met ons op: Wooninvesteringsfonds Utrechtseweg 129 3702 AC Zeist T 030-6985900
14
