Hoofdstuk 6: Woningbeheer
6.1 Woningmarkt algemeen 6.2 Woningmutaties Woonpartners 6.3 Onderhoud 6.4 Kwaliteit van de dienstverlening
6. Woningbeheer 6.1 Woningmarkt algemeen Woonpartners is actief in de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Woonpartners werkt nauw samen met de collega aanbieders van sociale huurwoningen in deze gemeenten, waaronder Trifolium (in Boskoop), Mozaïek Wonen, Mooiland, Woonzorg Nederland en Zuidrandflat (in Gouda) en Vestia en stichting De Woonmaat (in Zuidplas). Het gezamenlijk woningaanbod van de corporaties in de woonkernen Bodegraven, Driebruggen, Gouda, Moerkapelle, Moordrecht, Nieuwerbrug aan den Rijn, Reeuwijk, Waddinxveen en Zevenhuizen wordt aangeboden via de webservice WoningNet, regio Midden-Holland. Boskoop wordt thans gerekend tot het werkgebied van Holland-Rijnland, onze woningen worden bij leegkomst aangeboden door Trifolium, deze corporatie adverteert in de lokale media en via de eigen website. Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens worden ook aangeboden via www.pararius.nl en de ROS (vrije sector) module van WoningNet. Marktontwikkeling WoOn 2012 Begin 2013 verscheen de rapportage van het Woononderzoek Nederland 2012 (WoOn 2012) ‘Wonen in ongewone tijden’. Daarin wordt geconcludeerd dat het moeilijker is geworden om een woning te vinden, dat de inkomens dalen, dat koopprijzen dalen en dat de verhouding huur/koop gestabiliseerd is. Verder blijkt uit het onderzoek dat de vergrijzing evenals de stijging van het aandeel eenpersoonshuishoudens onverminderd voortzet. Voor de huursector wordt geconstateerd dat: het aanbod in het hogere huursegment en boven de liberalisatiegrens is toegenomen er een verschuiving plaats vindt richting appartementen de huursector meer en meer het domein wordt van lage inkomensgroepen en oudere alleenstaanden de huurstijging tussen 2009 en 2012 5% boven inflatie lag wat bij de lage inkomensgroepen deels werd opgevangen door de huurtoeslag (netto 4%) de bijkomende woonlasten voor de nutsvoorzieningen en lokale belastingen met 4% zijn afgenomen De totale woonuitgaven stegen sinds 2009 met circa 2%. Door de gestegen woonuitgaven en de dalende inkomens liep de huurquote op van 23% naar 26% en de totale woonquote van 34% naar 36%. De goedkope scheefheid (hogere inkomens in het sociale segment) is met 12% aanzienlijk gereduceerd. Voor de koopsector wordt geconstateerd dat de prijzen al ongeveer 5 jaar op rij dalen. In vergelijking echter met de enorme prijsstijgingen in de jaren daarvoor, is de daling beperkt. De netto woonuitgaven voor eigenaren/bewoners namen toe met 4%, dit werd deels gecompenseerd door dalende bijkomende lasten (-3%). De koopquote ging van 16% naar 17% en de totale woonquote van 24% naar 25%. De kwetsbaarheid van de koopsector wordt geïllustreerd door het feit dat ultimo 2012 bij circa 570.000 huishoudens de hypotheek inmiddels hoger was dan de waarde van de woning. Er wordt minder verhuisd (-19%). Deze stagnatie raakte huiseigenaren meer dan huurders. De doorstroming in de koopsector is bijna gehalveerd (-47%) en in de huursector daalde de doorstroming met 15%. Het gevolg is dat het aantal huishoudens dat een verhuiswens heeft flink is toegenomen (+14% t.o.v. 2009). Dit vertaalde zich maar beperkt in het aantal actief woningzoekenden (+5%). In dit stuwmeer van woningzoekenden zijn eigenaren/bewoners en mensen boven 45 jaar sterk vertegenwoordigd. De huursector is daarbij meer in trek. De belangstelling voor kopen onder huurders en starters is afgenomen. Nog niet duidelijk is of dit een structurele verandering betreft of slechts een conjuncturele dip.
De gevolgen van de maatschappelijke ontwikkelingen rond de zorg, onder meer het scheiden van wonen en zorg en het langer zelfstandig moeten blijven wonen, is nog niet in het WoOn-onderzoek zichtbaar. Maar het spreekt voor zich dat het aandeel huishoudens dat zelfstandig woont ook hierdoor zal toenemen. Het wordt bovendien lastiger om deze groep goed te huisvesten, omdat dit bewoners zijn die meer aandacht nodig hebben. De woningmarkt in het werkgebied van Woonpartners wordt nog steeds gekenmerkt door een tekort aan woningen. Woning zoeken/toewijzen Voor het gebied waar de woningen via WoningNet worden aangeboden zijn meer gedetailleerde marktgegevens bekend. Ultimo 2013 stonden voor de regio Midden-Holland 8.998 woningzoekenden bij WoningNet ingeschreven en het aantal is daarmee vrijwel stabiel gebleven. Het aandeel ingeschreven woningzoekenden met belangstelling voor een huurwoning steeg van 7.982 naar 8.179. Een toename van 2,4%. De belangstelling voor ‘koop- en huur’ daalde van 631 naar 578 (-8,4%) en de belangstelling voor koop daalde nog verder van 273 naar 241 (-11,7%) woningzoekenden. Het aandeel starters onder de woningzoekenden is verder toegenomen (45,5%), de groep doorstromers is weer iets kleiner geworden (30%) en die van zelfstandig wonenden is het kleinst (24,5%). Op het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden zoekt 90,9% een huurwoning, 6,4% zoekt een huur- of koopwoning en nog maar 2,7% zoekt een koopwoning. In 2008 stonden nog 17,8% van de woningzoekenden voor een koopwoning ingeschreven. Het totaal aantal aangeboden woningen (inclusief het particuliere aanbod) via WoningNet bedroeg 1.077 woningen. Dat is een stijging met 25,5% t.o.v. het voorgaande jaar. Het corporatieaanbod daarin bedroeg 912 woningen. Dit aanbod lag bijna 13,2% hoger dan vorig jaar. Het aantal daadwerkelijke verhuringen bedroeg 817, een toename van 32,2% t.o.v. vorig jaar. Het verschil tussen het aantal aangeboden en verhuurde woningen wordt verklaard doordat woningen die wel in 2013 zijn aangeboden Slaagkans: aan het einde van dat jaar nog niet waren verhuurd. Daarnaast is er Dit is de kans dat men een aantal woningen dat voor de tweede maal moest worden daadwerkelijk een woning aangeboden. krijgt wanneer men reageert. De slaagkans is over het hele jaar genomen gestegen van 9% naar 10% in het vierde kwartaal van 2013 (deze cijfers worden altijd per kwartaal weergegeven). Dit is volledig toe te schrijven aan de tweede helft van 2013 en wordt sterk beïnvloed door het nieuwbouwaanbod. Van de woningen wordt 66,1 % verhuurd aan starters, 26,3% aan doorstromers en 7,6% aan zelfstandig wonenden.
Het aantal verhuringen per kwartaal wordt daarbij afgezet tegen het aantal actief woningzoekenden in de te beschouwen periode.
6.2 Woningmutaties Woonpartners Verhuur Verhuurde woningen 2013 Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Eindtotaal verhuurde woningen 186 218 55 459 tijdelijk verhuurde sloopwoningen 15 15 tijdelijke verhuur aannemers 5 5 10 nieuwbouw Alblas locatie 29 29 nieuwbouw Parc Houtzicht 14 14 nieuwbouw De Parkwachters 24 24 Eindtotaal 206 266 55 24 551 In 2013 zijn er in totaal 551 woningen verhuurd. Dat is 10% meer dan in 2012 (500). In 2013 zijn er 30 niet-DAEB woningen verhuurd (dit zijn vrije sector woningen met een huurprijs boven de € 681,02). Mutaties Leeggekomen woningen 2013 bestemming reguliere verhuur bestemming verkoop bestemming sloop Totaal
Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Eindtotaal 173 212 59 0 444 10 18 5 0 33 80 0 4 0 84 263
230
68
0
561
In 2013 zijn er in totaal 561 woningen leeggekomen. Dat is 4% minder dan in 2012 (582). Mutatiegraad
Mutatiegraad excl. nieuwbouw
10,0 5,0 0,0 2010
2011 Woonpartners
2012 2013 Landelijk (bron: CBC)
De mutatiegraad in de bestaande voorraad komt, op basis van het totaal aantal weer verhuurde woningen, voor heel 2013 op 6,9%. Woningtoewijzing DAEB woningen In 2013 heeft Woonpartners 91,4 % van de woningen met een huur tot € 681,02 toegewezen aan de doelgroep met een maximaal verzamel jaarinkomen tot € 34.229,-. Hiermee wordt voldaan aan de door de minister gesteld eis dat maximaal 10% van de mutaties mag worden toegewezen aan inkomens buiten de doelgroep. In totaal 26 DAEB woningen werden toegewezen aan klanten met inkomen tussen de € 34.229,- en € 37.000,- en 12 aan de inkomenscategorie categorie boven € 37.000,-. % DAEB toewijzingen 2013 2012
Woonpartners 91,4% 89,6%
Referentie corporatie N.B. 93,0%
Landelijk N.B 94,2%
Norm 90% 90%
In 2013 verhuurde Woonpartners in totaal 541 woningen aan nieuwe huurders (in 2012: 491 woningen). Hiervan vallen 517 woningen in de categorie betaalbare huurwoningen (huurprijs tot € 681,02). De toewijzingen van 541 woningen staan in onderstaande tabel. Deze aantallen betreffen alle huurwoningen, exclusief tijdelijke verhuur vanwege grootonderhoud aan aannemers. Onderstaande tabel is het standaard format van de BBSH verantwoording op basis van de huurtoeslaggrenzen, voor de verschillende huishoudgroottes.
Huurprijs 2013 Leeftijd Inkomensklassen
<= € 374,44
> € 574,35
> € 374,44
totaal
<= € 574,35 Aantallen eenpersoonshuishoudens < 65
<= € 21.025
74
100
6
180
< 65
> € 21.025
18
17
36
71
>=65
<= € 21.100
2
28
1
31
>=65
> € 21.100
0
9
10
19
94
154
53
301
Totaal
Aantallen tweepersoonshuishoudens < 65
<= € 28.550
13
61
9
83
< 65
> € 28.550
1
7
43
51
>=65
<= € 28.725
0
12
4
16
>=65
> € 28.725
0
1
11
12
14
81
67
162
Totaal
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens < 65
<= € 28.550
1
39
6
46
< 65
> € 28.550
0
8
23
31
>=65
<= € 28.725
0
1
0
1
>=65
> € 28.725
0
0
0
1
48
29
78
109
283
149
541
Totaal Totaal-generaal
Bijzonderheden verhuur Reguliere sociale huurwoningen verhuren nog steeds gemakkelijk. Door het houden van groepsbezichtigingen bij lege woningen verloopt het reguliere proces in een goed tempo. In 2013 zijn twee nieuwbouwprojecten opgeleverd; project Alblas met 28 eengezinswoningen in Waddinxveen en project De Parkwachters in Boskoop met 24 appartementen. Deze woningen waren op twee na verhuurd voor oplevering. De verhuur van project de Gouwe Oever is gestart en alle 22 woningen zijn voor oplevering in 2014 al verhuurd. In Gouda Oost zijn na beëindiging van de tijdelijke huurcontracten 80 woningen overgedragen aan de sloper. Na tijden van moeizame verhuurbaarheid is er een einde gekomen aan de langdurige leegstand aan het Jan van Bijnenpad in Waddinxveen. Dit is bereikt door het aanpakken van de binnenkant van de woningen, het upgraden van het gebouw en door intensieve marketing. De voorbereiding voor de verhuur van Centrumplan Waddinxveen en Margrietplein Gouda is gestart. Bovenstaande werkzaamheden zijn gerealiseerd naast de reguliere mutaties en zonder inhuur van extra medewerkers.
Derving Begroot 2013
Realisatie 2013
Verschil Realisatie vs begroting
155
161
-6
Vrije sector
-
105
-105
Verkoop
-
3
-3
Sloop
50
1
49
M&OV
-
131
-131
Oninbaar
47
112
-65
Totaal
252
513
-261
Huurderving ( x € 1.000) Regulier
Derving regulier. Dit bestaat uit de derving vanwege de reguliere mutatiewoningen. De hoogte verschilt per mutatie. De langste leegstand en daarmee de hoogste bedragen worden veroorzaakt door woningen die langer leegstaan vanwege asbest, complexe mutaties en in een enkel geval verhuurproblematiek. Derving vrije sector. De derving in de vrije sector kent twee achtergronden. Parc Houtzicht is een nieuwbouwproject waarbij in één keer een flink aantal woningen op de markt werd gebracht. De markt kan dat niet zo snel opnemen, waardoor er aanvangsleegstand ontstaat. Per ultimo 2013 stonden er nog slechts vijf woningen leeg. Daarnaast blijkt dat de vraag naar de echt duurdere woningen (€ 900 en hoger) is afgenomen, waardoor meer moeite moet worden gedaan om een vrijgekomen woning weer te verhuren. Derving sloop. Het begrotingsbedrag voor leegstand vanwege sloop is aangepast. De sloopcomplexen worden tijdelijk verhuurd totdat er gesloopt gaat worden en hierdoor ontstaat nauwelijks derving. Derving M&OV. Voor het Maatschappelijk en Overig Vastgoed geldt -net zoals elders in de regio- dat het vanwege de verslechterde economische situatie en bezuinigingen bij de overheid lastig is om hiervoor huurders te vinden. Daardoor is er een aantal objecten dat lang leegstaat en derving geneert, zoals de laatste ruimte in het Nelson Mandela Centrum en het complex aan het Middenmolenplein. Het Middenmolenplein is inmiddels gedeeltelijk verhuurd. Derving oninbaar. In 2013 is er een inhaalslag gemaakt met het opschonen van de dossiers van vertrokken bewoners met een schuld. Daardoor zijn er beduidend meer voorstellen tot afboeken gedaan ten opzichte van de begroting. Leegstandsdagen per verhuring Woonpartners streeft er naar om leegkomende woningen weer binnen 25 dagen te verhuren, ter voorkoming van huurderving. Gedurende 2013 is er een verbetering te zien in het aantal woningen dat binnen de norm verhuurd is.
Norm verhuringen 2013 exclusief nieuwbouw en verhuur sloopwoningen Gouda Waddinxveen Zuidplas Totaal binnen norm verhuurd 98 134 33 265 binnen 50 dagen verhuurd 34 34 12 80 binnen 100 dagen verhuurd 22 16 6 44 meer dan 100 dagen leeggestaan* 29 35 0 64 leeg einde jaar 17 31 8 56 Totaal 200 250 59 509 *N.B. In het aantal woningen dat meer dan 100 dagen heeft leeggestaan zitten 19 woningen die teruggekomen zijn uit de verkoop en weer regulier verhuurd zijn. Marktsituatie De populariteit volgt uit het gemiddeld Ontwikkelingen per markt aantal reacties per aangeboden woning. Populariteit Eind 2013 is de systematiek van 2013 2012 aanbieden door WoningNet gewijzigd. Daardoor neemt het aantal reacties per Gouda 61,9 85,0 woning in de toekomst af. Bij de Waddinxveen 77,1 73,2 aanbiedingsgraad gaat het om de door Zuidplas 26,3 22,5 Woonpartners verhuurde woningen. De aanbiedingsgraad geeft weer aan welke kandidaat in de rangorde de woning verhuurd wordt.
Aanbiedingsgraad 2011
2013
2012
2011
72,6
4,4
3,7
2.9
87,7
4,1
2,8
2,7
21,1
3,1
2,3
2,3
Marktvraag Totaal aantal woningzoekenden gedurende het jaar 2013 Huurderscategorie Aantal Starters 4.319 Doorstromers 2.846 Zelfstandig wonend 2.323 Totaal 9.488 Inkomen tot € 28.725,Inkomen > € 28.725,-
6.849 2.599
Afhandeling urgentieaanvragen Urgenten
Gouda 2013
Waddinxveen 2013
Zuidplas 2013
Totaal 2013
Totaal 2012
Totaal 2011
Aanvragen
35
16
17
68
76
82
Afwijzingen
15
4
7
26
21
13
Toekenningen
17
12
10
39
55
58
Gehuisveste urgenten
9
7
4
20
39
18
In Gouda en Waddinxveen kunnen woningzoekenden rechtstreeks bij Woonpartners terecht voor het indienen van hun urgentieaanvraag. Woonpartners werkt samen met stichting Kwadraad (sociale urgentieaanvragen) en GGD Midden-Holland (medische urgentieaanvragen). In Zuidplas verzorgt de gemeente de aanvragen voor de urgenties.
Afgifte huisvestingsvergunningen Voor de gemeenten Gouda en Waddinxveen verzorgt Woonpartners de afgifte van de huisvestings-vergunningen. Dit doet zij op basis van overeenkomsten met die gemeenten niet alleen voor de door haar zelf verhuurde woningen, maar ook voor die van andere verhuurders en koopwoningen. In de gemeente Zuidplas worden alleen vergunningen afgegeven voor de woningen die Woonpartners zelf verhuurt.
Huisvestingsvergunningen 2013
2012
2011
2010
Gouda
231
284
264
221
Waddinxveen
238
233
178
179
Zuidplas
51
43
53
67
Huurincasso x € 1000
Huurachterstand (in € 1000)
450
400
350
Huidige huurders Vertrokken huurders 300 1e kw-12 2e kw-12 3e kw-12 4e kw-12 1e kw-13 2e kw-13 3e kw-13 4e kw-13
We zien een overschrijding van 0,13% (=1,13%, norm is 1,00%) in de huurachterstanden bij zittende huurders. Vanaf het 2e kwartaal zien we een stijgende trend in de huurachterstand bij zittende huurders. Ondanks dat de medewerkers klanten met huurschuld actief blijven benaderen en er ook regulier ’s avonds wordt nagebeld, blijft deze achterstand licht stijgen. De dalende trend bij huurachterstanden vertrokken bewoners zet door en zit onder de norm. Dit is vooral ontstaan door afboekingen als ‘derving oninbaar’. Ontwikkeling huurachterstanden x € 1.000
Periode
Huidige huurders
Totaal
% van de jaarhuur (huidige huurders)
Vertrokken huurders
Aantal
1e kw -12
801
417
384
1,15%
541
2e kw -12
755
389
367
1,07%
488
3e kw -12
812
427
384
1,15%
564
4e kw -12
806
408
398
1,09%
538
1e kw -13
805
388
416
1,04%
548
2e kw -13
784
380
404
1,02%
488
3e kw -13
807
412
395
1,05%
480
4e kw -13
822
440
382
1,13%
553
Huurachterstand in % van de jaarhuur
1,5 1,0 0,5 0,0 2010
2011 Woonpartners
2012 Landelijk (bron: CBC)
2013
Ontruimingen 60
Aantal ontruimingen 50 44 40
Aangezegd (2013)
30 20 10
Geëffectueerd (2013)
29
Aangezegd (2012)
20 10 6
Geëffectueerd (2012)
17 10
7
0 1e kw
t/m 2e kw
Ontruimingen per jaar Ontruimingen aangezegd Ontruimingen geëffectueerd
t/m 3e kw
t/m 4e kw
2013 44
2012 55
2011 54
2010 70
17
16
17
33
Het aantal aanzeggingen is ten opzichte van de voorgaande jaren gedaald en het aantal daadwerkelijke huisuitzettingen blijft stabiel. Dit komt door de inzet van de medewerkers huurincasso en door de samenwerking met derden, zoals overeengekomen in het convenant Voorkoming Huisuitzetting in Gouda. Belangrijke steunpunten zijn verder de Meldpunten Zorg en Overlast in Waddinxveen en Zuidplas. Woonpartners ziet een huisuitzetting als laatste middel om een huurbetalingsprobleem te beëindigen en gaat daar terughoudend en zorgvuldig mee om. In het geval van hennepplantages (2 in 2013) wordt wél stevig doorgepakt. Huurverhoging per 1 juli 2013 De huren bij Woonpartners stegen per 1 juli 2013 met het niveau van de inflatie, te weten 2,5%, verhoogd met een opslag van 1,5%. Die opslag is een gevolg van de door het Rijk opgelegde verhuurdersheffing, een extra belastingmaatregel. De totale huurverhoging kwam daarmee op 4%. Woonpartners heeft in 2013 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huren inkomensafhankelijk te verhogen. Woonpartners is van mening dat niet het inkomen bepalend moet zijn voor de hoogte van huur, maar de kwaliteit van de woning.
Er was een aantal verhuureenheden met een lager huurverhogingspercentage, bijvoorbeeld: tijdelijke huurcontracten vrije sector huurwoningen, met een contractueel andere afspraak over de huurverhoging woningen die door een te hoge huurstijging duurder zouden worden dan de maximaal redelijke huur M&OV-panden met een contractueel andere afspraak over de huurverhoging. Hierdoor blijft de totale huurverhoging onder het toegestane maximum.
6.3 Onderhoud Planmatig Onderhoud (PO) De tijdelijke stimuleringsmaatregel die de BTW verlaagt van 21% naar 6% op arbeid leverde in 2013 circa € 500.000,- extra budgetruimte in PO en circa € 200.000,- in dagelijks onderhoud (DO). Deze ruimte is ingezet om de belangrijkste prioriteiten die voor 2014 waren gepland al in 2013 uit te voeren. De extra werkzaamheden zijn aanvullend op het PO 2013 voorbereid en uitgevoerd. Ten behoeve van de klantcommunicatie en -informatie is de planning van de uit te voeren PO werkzaamheden voor 2014 per complex, voorzien van een toelichting op de werkzaamheden, op de website geplaatst. Het gebruik van het Klanten Informatie Systeem (KIS) en meer aandacht voor nazorg hebben bijgedragen aan een verbetering van de klantencontacten en een verbeterde vastlegging van de klantcontacten en de afhandeling van nazorgpunten. In onderstaande tabel zijn alle PO investeringen zoals begroot en gerealiseerd in 2013 opgenomen, ook per genormeerde verhuureenheid (vhe). Ter vergelijking zijn de PO lasten 2012 aangegeven.
Specificatie planmatig onderhoud
Begroting in € x 1.000
Realisatie in € x 1.000
Realisatie in €/vhe (*)
Begroting in € x1.000
2013 Planmatig Onderhoud (incl. in PO begrepen PKVW en WPK) en excl. contractonderhoud
5.623
5.586
Realisatie in € x 1.000
Realisatie in €/vhe (*)
2012
795
9.690
8.015
1.135
(*)Woonpartners rekent voor dit jaar met 7.033 genormeerde verhuureenheden. Dit aantal wordt berekend door het gemiddelde te nemen van de voorraad aan het begin van het jaar + de voorraad aan het eind van het jaar, waarbij sommige verhuureenheden slechts deels meetellen. Een garage telt bijvoorbeeld als 0,2 verhuureenheid.
Het kengetal voor PO in 2013 op basis van de genormeerde vhe’s komt daarmee onder de gestelde norm van € 806,-/vhe. Ten opzichte van 2012 is hiermee een reductie van 30% in de planmatig onderhoudslasten gerealiseerd. Dit is vooral bereikt door aanbestedingsvoordelen (door de huidige markt), scherper prioriteren (nog beter onderscheid maken in wat echt moet en wat later kan) en een efficiëntere en effectievere aanpak in werkvoorbereiding en uitvoering. Met deze reductie is voldaan aan de organisatiedoelstelling om aan te sluiten bij de landelijke benchmark voor PO. Overigens is er extra overloop ontstaan van 2013 naar 2014. Dit is grotendeels veroorzaakt door vertraging bij Renovatie en Grootonderhoud (R/GO): projecten Anne Frank en Bomenwijk in Waddinxveen, rioleringswerkzaamheden Burgemeester Gaarlandtsingel in Gouda, asbestsaneringen PO project Tristanstraat in Gouda, R/GO project Dahliastraat in Zevenhuizen en constructieve maatregelen Vondellaan in Waddinxveen.
De landelijke benchmark CBC rekent in het PO de uitgaven voor het contractonderhoud mee. Het kengetal 2013 voor Woonpartners komt daarmee uit op € 905,-/vhe.
€ 2.000
Onderhoud - planmatig / vhe
€ 1.500 € 1.000 € 500 €2010 2011 Woonpartners
2012 Landelijk (bron: CBC)
2013
Woningverbetering bij Planmatig Onderhoud (PO) Gelijktijdig met planmatig onderhoud is geïnvesteerd in woningverbeteringen in de Renovatie/Grootonderhoud projecten. In onderstaande tabel zijn alle investeringen zoals begroot en gerealiseerd in 2013 opgenomen, ook per genormeerde verhuureenheid (vhe). Ter vergelijking zijn de investeringslasten 2012 ook aangegeven.
Specificatie
Begroting
Realisatie in € x 1.000
Realisatie in €/vhe (*)
in € x 1.000
Begroting
4.749
Realisatie in €/vhe (*)
in € x1.000 2013
Investering
Realisatie in € x 1.000
3.736
2012 531
3.348
3.675
522
(*)Woonpartners rekent voor dit jaar met 7.033 genormeerde verhuureenheden. Dit aantal wordt berekend door het gemiddelde te nemen van de voorraad aan het begin van het jaar + de voorraad aan het eind van het jaar, waarbij sommige verhuureenheden slechts deels meetellen. Een garage telt bijvoorbeeld als 0,2 verhuureenheid.
De onderschrijding is vooral ontstaan door vertraging in de uitvoering van R/GO projecten Anne Frank en Bomenwijk in Waddinxveen. Daardoor is € 0,5 mln. extra overloop ontstaan die niet in de begroting 2014 is meegenomen. Splitsing interieur- en exterieuronderhoud Om beter rekening te houden met individuele bewonerswensen en de overlast voor huurders tot een minimum te beperken, is in 2013 bij een aantal complexen het interieuronderhoud los van exterieuronderhoud uitgevoerd, in afzonderlijke projecten. Conditiemeetmethode Voor de jaarbegroting PO 2014 zijn in 2013 met de conditiemeetmethode op basis van NEN 2767 voor 23 complexen het exterieur en de gemeenschappelijke binnenruimten opgenomen. Hiermee is op objectieve wijze de onderhoudsconditie inzichtelijk gemaakt waarmee een prioriteitsstelling tussen de te onderhouden complexen is aangebracht. De Meerjareninvesteringsplanning (MIP) voor de komende 5 jaar is op basis van 4 invalshoeken (leefbaarheid, technische staat, verhuurbaarheid, financiële exploitatie) opgesteld. Inkoop en aanbesteding Het PO 2013 is, na bestuursbesluit, voor circa 30% enkelvoudig aanbesteed bij opdrachtnemers die na (klant)evaluatie van eerdere projecten de beste beoordeling hebben gekregen. De overige circa 70% van het PO 2013 is meervoudig aanbesteed. Na afronding van de PO werkzaamheden zijn de opdrachtnemers geëvalueerd. Hiermee is een begin gemaakt om een rangorde aan te brengen in de groslijst van opdrachtnemers.
De hoogst scorende opdrachtnemers zullen in de toekomst meer kans maken op vervolgprojecten. Zo wordt invulling gegeven aan verdergaande ketensamenwerking en -integratie. Klanttevredenheid en nazorg De klanttevredenheid is in 2013 gemeten door KWH. De gemiddelde jaarscore voor PO is gesteld op 7,7. Hiermee is de doelstelling van minimaal een score van 7,5 gerealiseerd. Vergeleken met andere corporaties scoort Woonpartners iets bovengemiddeld. Individuele lagere scores uit de KWH-metingen zijn als nazorgpunten afgehandeld. Het aantal oplever- en nazorgpunten is in 2013 afgenomen wat uitdrukking geeft aan een grotere klanttevredenheid.
296 Jan van Bijnenpad in Waddinxveen 318 Eikenlaan/Bomenwijk H in Waddinxveen 417 Weideplantsoen e.o. in Zevenhuizen 447 Dahliastraat e.o in Zevenhuizern 833 Burgemeester Gaarlandtsingel e.o. in Gouda 503 de Gouwe Oever in Boskoop (nieuwbouwcomplex)
x x x x x x
x x x
x x x x x x
Waterbesparend reservoir
Vogelvides (*)
LED verlichting
Complexnummer/-naam en plaats
Loodvervangers
FSC hout
Maatregelen duurzaamheid
Recyclebaar PVC
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) en duurzaamheid In het kader van MVO en duurzaamheid streeft Woonpartners Midden-Holland ernaar haar activiteiten op een voor het milieu zo min mogelijk belastende wijze uit te voeren. Dit heeft, naast de gebruikelijke maatregelen op het vlak van duurzaamheid, geresulteerd in extra maatregelen in de complexen zoals in bijhorende tabel aangegeven.
x x x x x
x x
(*) Vogelvides zijn voorzieningen om vogels te laten nestelen in nieuwe daken binnen de duurzame flora- en faunavoorzieningen.
De in de komende alinea’s belichte aspecten worden door Woonpartners Midden-Holland ook geschaard onder duurzaamheid en MVO. GPR-Gebouw De GPR gebouw is een methodiek om inzicht te krijgen in de milieueffecten van onderhoud en de duurzaamheid van woning- én utiliteitsbouw. Vanuit evaluatie is gebleken dat de methodiek vooral geschikt is voor Renovatie en Groot Onderhoud (R/GO) projecten vanwege de beoordeling op meerdere facetten. Dit in tegenstelling tot PO projecten die relatief eenvoudig van opzet zijn. Bij de R/GO projecten die staan aangegeven in onderstaande tabel is de GPR-gebouw methodiek toegepast. Complex
Gemiddeld ambitieniveau
417 - Weideplantsoen in Zevenhuizen 316 / 318 - (gedeeltelijk) Bomenwijk in Waddinxveen
6,77 7,34
Huidige gemiddelde score 4,77 5,34
Gemiddelde score na ingreep 6,34 6,13
Bij één nieuwbouw (NB) project is in 2013 de GPR-gebouw methodiek toegepast: Complex 503 – de Gouwe Oever in Boskoop
Gemiddeld ambitieniveau 7,20
Gemiddeld behaalde score 7,46
Energetische maatregelen Woonpartners Midden-Holland heeft zich geconformeerd aan het Convenant Energiebesparing corporatiesector om in 2018 een reductie van 20% te hebben gerealiseerd in de CO² uitstoot. Eind 2013 is een CO² besparing gerealiseerd van 24,4% ten opzichte van de aanvang situatie op 1-1-2009. In 2013 zijn de maatregelen toegepast zoals in onderstaande tabel aangegeven. Maatregel
Aantal woningen
Aanbrengen HR++ beglazing (in woonkamer en/of keuken en/of slaapkamer en/of hal)
209
Aanbrengen dakisolatie Aanbrengen spouwmuurisolatie Aanbrengen vloerisolatie begane grond
55 90¹) 14
¹) Bij 36 woningen is alleen de voorgevel na-geïsoleerd. 2
Met deze maatregelen is in 2013 een reductie van de CO uitstoot gerealiseerd van 365 ton. In 2013 was een bedrag van € 1,3 miljoen begroot aan uitgaven. Hiervan is uiteindelijk € 1,2 miljoen gerealiseerd (gemiddeld € 172,-/vhe),een bedrag dat ongeveer in lijn is met het meerjarenbeleidsplan van Woonpartners. De onderschrijding is vooral veroorzaakt door aanbestedingsvoordelen bij meerdere projecten en vertraging bij het R/GO project Bomenwijk in Waddinxveen. Een overzicht van geprioriteerde energetische maatregelen bij complexen is niet in 2013 opgesteld, zoals verwacht, maar wordt in 2014 opgesteld. Doelstelling is dat gemiddeld label B zo veel mogelijk wordt benaderd. Monitoring energiebesparing SHAERE Vanuit Aedes wordt jaarlijks de energieprestatie van de woningen gemonitord. Dat gebeurt met behulp van de energiebesparingsmonitor SHAERE (Sociale Huursector Audit en Evaluatie Resultaten Energiebesparing). Hieraan werken momenteel 244 corporaties mee. Vanaf het eerste uur in 2010 levert Woonpartners voor SHAERE datagegevens aan. e
Doordat de monitoring in het 2 kwartaal van het jaar betrekking heeft op het voorgaande jaar, in dit geval 2012, is er voor dit jaarverslag 2013 nog geen actuele informatie beschikbaar. Zodra de gegevens bekend zijn zullen deze op de website van Woonpartners worden gepubliceerd.
In onderstaande tabel uit de rapportage van SHAERE zijn voor Woonpartners de resultaten over 2012 aangegeven vergeleken met 2011.
In de derde kolom wordt met het percentage genoemd onder ‘Verschil t.o.v. eerste’ bedoeld: de procentuele verhouding tussen de tweede kolom (2012 meting 4) en de derde kolom (2011 meting 3).
Opvallend is dat de CO² uitstoot en het gasverbruik in 2012 groter zijn dan in 2011 terwijl er wel energetische maatregelen zijn uitgevoerd en het EPA labelen is doorgezet. Hiervoor is, ook na overleg met de betrokken partijen (Delto / EPA-view), geen goede verklaring gevonden. De resultaten over 2013 zullen naar verwachting leiden tot het juiste inzicht. Energie Prestatie Advies (EPA) De onderverdeling naar EPA labels van de woningen van Woonpartners is in onderstaande tabel aangegeven. Status
31-12-2013
Gelabeld
2.441
Niet gelabeld
4.075
Nieuwbouw (nog niet gelabeld)
28
Monument
51
Eindtotaal
6.595
Het gemiddelde label van de woningen waar een energielabel is verstrekt is label D (1,61-2,00) met een waarde van 1,63. Als hierbij de woningen met een pré-label worden betrokken bedraagt het gemiddelde label ook een D met een waarde van 1,78. Alle woningen beschikken, zolang ze nog niet afgemeld zijn, over een zogenaamd leeftijdslabel. Op die manier kan altijd aan de verplichting om het label bekend te stellen worden voldaan. De woningen worden afgemeld na het aanbrengen van energetische maatregelen.
In onderstaande tabel is de verdeling van de verstrekte EPA-labels aangegeven.
Verdeling verstrekte energie-labels 800 700 600 500 400 300 200 100 0
A
B
C
D
E
F
G
Ultimo 2012
11
246
571
720
350
197
36
Ultimo 2013
303
352
557
719
338
149
23
De grote toename van het aantal woningen met een A label wordt veroorzaakt doordat in 2013 alle nieuwbouwcomplexen zijn gelabeld. De toename van het aantal woningen met een B label wordt veroorzaakt door de R/GO projecten Burgemeester Gaarlandtsingel e.o en Elckerlycstraat e.o. te Gouda.
Dagelijks Onderhoud (DO) Specificatie dagelijks onderhoud (x1.000)
Begroting
Lasten
Lasten
Begroting
Lasten
Lasten
in €
in €
in €/vhe (*)
in €
in €
in €/vhe (*)
2013
Serviceonderhoud Mutatieonderhoud PKVW, WPK, overig Maatschappelijk en overig vastgoed Contractonderhoud Dagelijks onderhoud beheerd door derden Totaal Dagelijks onderhoud Af: dekking uren eigen dienst
2012
1.900,-
1.795,-
256,-
1.417.,-
2.214,-
336,-
1.265,-
1.327,-
189,-
1.479.,-
1.353,-
195,-
462,-
405,-
6,-
485.,-
442,-
98,-
71,-
97,-
n.v.t
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
876,-
773,-
11,-
890.,-
796,-
115,-
56,-
70,-
n.v.t.
n.v.t.
80,-
n.v.t.
..
..
4.270,-
4.467,-
635,-
4.271.,-
4.885,-
692,-
541,-
582,-
83,-
541.,-
-583,-
-82,-
3.730,-
4.302,-
609,-
..
Totaal Dagelijks onderhoud
3.729,-
3.885,-
552,-
(
*) Woonpartners rekent voor dit jaar met 7033 genormeerde verhuureenheden. Dit aantal wordt berekend door het gemiddelde te nemen van de voorraad aan het begin van het jaar + de voorraad aan het eind, waarbij sommige verhuureenheden slechts deels meetellen. Een garage telt bijvoorbeeld als een 0,2 verhuureenheid.
Serviceonderhoud De kosten voor het serviceonderhoud zijn lager uitgevallen dan begroot. Belangrijke oorzaak is de lagere BTW. De uitgaven in Gouda en Zuidplas zijn ruim binnen de begroting gebleven. De kosten in Waddinxveen staan onder druk mede door vochtproblemen in de Bomenwijk, hoge uitgaven aan installaties zoals liften en rioolproblemen en badkamerrenovaties.
Onderhoud - service / vhe € 400 € 300 € 200 € 100 €2010
2011 Woonpartners
2012 Landelijk (bron: CBC)
2013
Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud was voor 2013 begroot op € 1.265.000,-. Dit was gebaseerd op gemiddelde mutatiekosten per verhuurde woning van € 2.950,- bij 430 mutaties. Gerealiseerd is € 1.327.335 ,-. Een overschrijding van € 62.335,-.
Deze overschrijding is vooral te verklaren door het groter aantal ‘mutaties met kosten’ dan begroot (479 in 2013). Het gemiddelde van de totale mutatiekosten 2013 per verhuring kwam op € 2.771,-. Aan het aanbrengen van Woonpartnerskwaliteit en het Politiekeurmerk Veilig Wonen is € 405.127,besteed. Dit bedrag is vergelijkbaar met vorig jaar. Gemeten over het totale bezit en inclusief de kosten voor Woonpartnerskwaliteit en PKVW is dat per gewogen vhe 2013 (7.033) € 246,-.
Onderhoud - mutatie / vhe € 300 € 250 € 200 € 150 € 100 € 50 €2010
2011 Woonpartners
2012
2013
Landelijk (bron: CBC)
Uit analyses blijkt dat vooral woningen waar asbest verwijderd moet worden en woningen met complexe mutaties veroorzakers zijn van hoge mutatiekosten. Contractonderhoud Aan contractonderhoud is in 2013 minder uitgegeven dan begroot. Dit is te verklaren uit het al eerder genoemde BTW-voordeel per 1 april 2013. Dagelijks onderhoud aan woonwagens en woonwagenlocaties De uitgaven zijn hoger dan voorgaande jaren en hoger dan begroot. Het extra bedrag is besteed aan een inhaalslag in het onderhoud van het openbare groen en bestrating, het vervangen van de openverbrandingstoestellen in de bergingen door gesloten CV-systemen en werkzaamheden aan leeggekomen standplaatsen die vanwege de komende herstructurering niet opnieuw verhuurd zullen worden. Eigen onderhoudsdienst Keuringen Mutatiewoningen worden door hiervoor gecertificeerde medewerkers van de eigen onderhoudsdienst gekeurd op veiligheid (gas en elektra). In 2013 zijn 377 keuringen verricht. Indien in een woning gevaarlijke situaties worden aangetroffen, worden deze direct doorgegeven aan de installateur of gerepareerd door de eigen onderhoudsdienst. 172 woningen zijn direct bij de keuring goedgekeurd 69 woningen konden na enkele kleine reparaties worden goedgekeurd, in sommige woningen moesten meerdere reparaties worden verricht 136 woningen zijn afgekeurd, de gebreken zijn later (door Woonpartnersservice of een andere partij) hersteld waarna de woning alsnog een goedkeuring heeft gekregen.
Productiviteit eigen dienst / afdeling De eigen onderhoudsdienst bestond in 2013 uit 7 medewerkers, allen met een eigen volledig ingerichte bus. Deze 7 medewerkers hebben in 2013 4.071 opdrachten (gemiddeld 577 opdrachten per persoon) afgehandeld, tegenover 3.753 opdrachten in 2012 (gemiddeld 500 opdrachten per persoon) en 4.203 opdrachten in 2011 (gemiddeld 525 opdrachten per persoon). Reparatieverzoeken In 2013 is het aantal meldingen voor serviceonderhoud ruim boven de benchmark uitgekomen. Bij Woonpartners is 1,7 melding per vhe verwerkt terwijl landelijk gemiddeld 1,4 meldingen per vhe gebruikelijk is (bron USP). Dit komt (grotendeels) doordat ook alle taken die de huismeester uitvoert als melding worden geboekt. Per 1 januari 2014 is dit veranderd. De verwachting is dat in 2014 het aantal meldingen in de buurt zal liggen van het landelijk gemiddelde. Om het proces rondom reparatieverzoeken zo efficiënt mogelijk te laten verlopen, zijn in 2013 twee projecten van start gegaan: 1) Reparatieverzoeken via ‘the cloud’. Met de nieuwe website wordt het mogelijk voor bewoners om rechtstreeks hun reparatieverzoeken te melden en in te plannen. Tegelijkertijd wordt er intern een automatiseringsslag uitgevoerd die begin 2014 tot een efficiëntere inrichting van dit proces moet leiden. 2) Raamovereenkomsten in het dagelijks onderhoud. Met de aannemers in het dagelijks onderhoud werd voor de bouwkundige aannemers al met een prijzenboek gewerkt. De volgende stap is dat met alle aannemers contracten worden afgesproken waarin de prijsafspraken de hoofdmoot zijn. Ook dit project zal begin 2014 afgerond zijn. Leefbaarheid Gelijktijdig met de uitvoering van planmatig onderhoud worden fysieke maatregelen op het gebied van leefbaarheid uitgevoerd. In de begroting 2013 was een bedrag van € 89.000,- opgenomen. Door aanbestedingsvoordelen is hiervan uiteindelijk € 79.000,- inclusief BTW uitgegeven (gemiddeld € 11,25/vhe). De gerealiseerde maatregelen zijn gelijkmatig verdeeld over de PO projecten in Gouda en Waddinxveen. Het betreft vooral het verbeteren van de uitstraling van algemene ruimten en trappenhuizen. Woonpartnerskwaliteit (WPK) De (minimale) kwaliteit waaraan de beheerde woningvoorraad van Woonpartners moet voldoen is vastgelegd in een kwaliteitsstandaard, de ‘Woonpartnerskwaliteit’ (WPK). In 2013 is een update WPK opgesteld. Daarbij is een verdeling naar twee verschillende varianten gemaakt te weten ‘WPK basis’ en ‘WPK plus’.
WPK basis - basisvariant waaraan elke woning van Woonpartners moet voldoen. Het betreft een (brand)veilige en gezonde woning die bouwkundig en installatietechnisch aan vigerende wet- en regelgeving voldoet; WPK plus - variant die ingaat op specifieke wensen van de klant die binnen het beleid van Woonpartners en technisch realiseerbaar zijn tegen vergoeding van de kosten door een eenmalige bijdrage of een huurverhoging. Deze verdeling vormt een integraal onderdeel van het klantbedieningconcept van Woonpartners en speelt in op de ontwikkelingen in hedendaagse woonkwaliteit en de wensen en behoeften van de klant. In 2013 zijn 151 (geprognosticeerd 199) woningen, gelijktijdig met de uitvoering van planmatig onderhoud of mutatieonderhoud, voorzien van WPK. De onderschrijding is veroorzaakt door lagere deelname van huurders dan geprognosticeerd en doordat een deel al bij DO gerealiseerd bleek te zijn.
Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) In 2013 zijn circa 400 aanbiedingen PKVW gedaan aan huurders. Bij 92 woningen zijn PKVW werkzaamheden uitgevoerd en certificaten afgegeven. Hieruit blijkt de beperkte belangstelling van huurders voor deelname aan PKVW. Hiermee komt het totale aantal woningen met PKVW certificaat in de drie gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas uit op 3.744. Bij 80 woningen (92 geprognosticeerd) is het al aanwezige PKVW aangepast naar de huidige regelgeving. De onderschrijding is veroorzaakt doordat een aantal projecten, waaraan de uitvoering van PKVW maatregelen is gekoppeld, is vertraagd. Individuele woningverbetering Woonpartners Midden-Holland biedt haar huurders de mogelijkheid om, met het oog op individuele woningverbetering, bewonersopties aan te vragen. Het kan daarbij onder meer gaan om het aanbrengen van elektra in de berging, het plaatsen van een nieuwe CV-installatie of een Velux dakraam. Binnen dit kader zijn in Gouda 5 aanvragen afgehandeld. In Waddinxveen betrof dit 70 aanvragen en in Zuidplas 8 aanvragen. Het verschil tussen de drie gemeenten is te verklaren doordat de meeste woningverbeteringen in eengezinswoningen worden uitgevoerd. Daarvan zijn er in Gouda relatief minder dan in Waddinxveen. In Zuidplas is het totaal aantal woningen beduidend lager dan in Waddinxveen en Gouda. Ook zijn de bewoners in Waddinxveen meer bekend met de mogelijkheid om individuele woningverbeteringen aan te vragen. Brandveiligheid Met betrekking tot brandveiligheid zijn in 2013 de volgende aspecten opgestart of gerealiseerd: Complex 172 - Wingerd laagbouw in Waddinxveen: bouwmuren onder de dakpannen 30 minuten brandwerend gemaakt; Complex 610 - Hollevoeterlaan en 614 - Akkerweg in Moerkapelle: rookmelders geplaatst. Ventilatie Goede ventilatie is van belang voor het juiste binnenklimaat en daarmee de gezondheid van de bewoners. Het is bovendien van belang voor de instandhouding van de goede technische staat van woningen. Daarom zijn in 2013 de volgende voorzieningen aangebracht en werkzaamheden uitgevoerd bij de complexen: Complex 172 - Alpherwetering, complex 291 – Mw. Kuipers Rietbergplantsoen in Waddinxveen, complex 413 - De Taling in Zevenhuizen en complex 711 - Tristanstraat in Gouda: in totaal 202 woningen ventilatieroosters in de kozijnen aangebracht Complex 296 - Jan van Bijnenpad in Waddinxveen: mechanische ventilatie aangebracht Complex 318 - Eikenlaan / Bomenwijk H in Waddinxveen, complex 447 – Dahliastraat e.o. in Zevenhuizen en complex 883 – B. Gaarlandtsingel in Gouda: mechanische ventilatie en ventilatieroosters in de gevelkozijnen aangebracht. Asbest Op basis van het Handboek Asbest 2013 van Aedes zijn bij meerdere complexen asbestinventarisaties en -saneringen uitgevoerd. Bij project 447 - Dahliastraat e.o in Zevenhuizen is veel asbest uit de kruipruimten verwijderd. Hier bleek in het verleden onzorgvuldig rioolvervanging te zijn uitgevoerd. In een aantal situaties moest ook de bodemafsluiting in kruipruimtes gesaneerd worden. De bewoners hebben de mogelijkheid gekregen tijdelijk gebruik te maken van een wisselwoning binnen het complex. Daarnaast zijn nog bij 152 woningen (138 in Gouda en 14 in Zevenhuizen) diverse asbest bouwdelen verwijderd. Woonpartners is verbonden aan het Landelijk Asbest Volgsysteem (LAVS) dat in de toekomst door de overheid verplicht zal worden gesteld voor corporaties en ketenpartners. Begin 2014 zullen de eerste pilots worden uitgevoerd waarbij mutatiewoningen in het systeem worden opgenomen.
Legionella Voor legionella is in 2013 een beleidsdocument opgesteld met een protocol voor Woonpartners hoe te handelen bij calamiteiten. Woonpartners heeft voor de meeste complexen met een collectieve watervoorziening een ‘Algemene zorgplicht’. Dit geldt niet voor: complex 131 – Kuyperhoeve: logeerhuis in Waddinxveen complex 122 – Woubrechterf 4 -10: gezinsvervangend tehuis in Waddinxveen complex 732 – Willenplein 11-27 en 43-59: zorgunits in Gouda complex 990 – Nelson Mandelacentrum: Brede school in Gouda Woonpartners verhuurt deze (onderdelen van) gebouwen aan zorginstellingen die als ‘Prioritaire instellingen’ worden aangemerkt. Hiervoor geldt een verdergaande regelgeving. Flora en Fauna Bij de volgende complexen is vooruitlopend op de onderhoudswerkzaamheden onderzoek uitgevoerd vanuit de Flora- en Faunawet. Complex 316 / 318 - Bomenwijk in Waddinxveen Complex 417 - Weideplantsoen in Zevenhuizen Complex 447.002/003 - Dahliastraat in Zevenhuizen Complex 851 - De La Reylaan in Gouda Bij deze complexen zijn werkzaamheden uitgevoerd die konden leiden tot het verstoren van het leefmilieu van beschermde planten- en diersoorten. Bij geen van de complexen is vanuit de onderzoeken gebleken dat deze soorten aanwezig zouden kunnen zijn.
Complex Gouda Burg. Gaarlandtsingel e.o. Weidebloemkwartier, Hammarskjöldhof Achterwillenseweg
4 EGW+ 72 EW 91 EGW
x
x
x
48 EW
x
x
1 EGW
x
Voorwillenseweg 60 (VEO-pand)
1 EGW
x
W. Vroesenplein, Huize Groeneweg, Westhaven
11 EGW + 30 EW 56 EW
Pr. Bernhardlaan Amalia van Solmsstraat Pr. Bernhardlaan, Tesselschadelaan, Mw. Kuipers Rietbergplantsoen Alpherwetering Zuidplas Hollevoeterlaan, Akkerweg, Van Swaanswijckstraat, Van Hogendorpstraat, Raadhuisstraat Goudsbloemstraat De Taling, De Meerkoet, Korenstraat, De Lente, Bermweg Hollevoeterlaan, Rijnland, Schieland, Moerkapelse Zijde, Kerkstraat, Akkerweg Dahliastraat, Leliestraat, Rozenstraat, Asterstraat
x
x
x
x
Start
Gereed
Q4-2011
Q1-2013
Q2-2013
Q4-2013
Q3-2013
Q3-2013
Q3-2013
Q4-2013
Q2-2013
Q3-2013
Q2-2013
Q3-2013
Q3-2013
Q4-2013
Q4-2013
Q4-2013
Q3-2013 Q3-2013
Q3-2014 Q1-2014
x x
Q1-2013 Q1-2013 Q1-2013
Q1-2013 Q1-2013 Q2-2013
x
x
x
Bernadottelaan, Marshallpad, Nansenstraat, Stresemannpad Dijkstraat 9 (VEO-pand)
Van de Puttestraat Waddinxveen Jan van Bijnenpad Eikenlaan
(Buiten)riolering/ en/of hemelwaterafvoer Installaties (elektra en/of CV-ketels en/of lift) Energetische maatregelen en/of PKVW Asbestsanering
Aantal woningen
6 EGW + 8 EW 195 EW
Tristanstraat e.o., Wibautstraat
Interieur (keuken en/of douche en/of toilet) Mechanische ventilatie
Buitenschilderwerk (incl. houtrotherstel)
EGW = eengezinswoningen EW = etagewoningen Q1 = eerste kwartaal van een jaar
Exterieur bouwkundig werk gevels en/of daken en/of diversen
Realisatieoverzicht 2013 planmatig onderhoud en energetische maatregelen In onderstaand overzicht zijn die complexen benoemd waar relevant PO en/of energetische maatregelen is/zijn uitgevoerd.
x x
x
x x
x
x
x x
144 EW 2 EGW + 88 EW 31 EW 39 EGW 161 EW
x x
x x
x x x
x x x
56 EGW
x
x
x
Q2-2013
Q4-2013
94 EGW 10 EW 17 EGW 55 EGW
x
x
x
Q4 - 2012
Q1 - 2013
x x
x x
x x
Q4 - 2012 Q2 - 2013
Q1 – 2013 Q4 – 2013
Q2 - 2013
Q2 - 2013
Q3 - 2013
Q1 - 2014
73 EGW 32 EGW
x
x x
x x
x x
x
x x
x
x
x X
X
X
X
6.4 Kwaliteit van de dienstverlening Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Resultaten dienstverlening en KWH: e Voor het 11 jaar op rij is het KWH-label behouden. In 2013 is veel energie van de werkorganisatie in de vernieuwing van een aantal aspecten van de dienstverlening gaan zitten. Een nieuwe telefooncentrale, een nieuw systeem voor de verwerking van reparatieverzoeken en een nieuwe website. Daarnaast is de afdeling Intake reparatieverzoeken ondergebracht bij de afdeling K&V. Bij al deze veranderingen zijn er in meer of mindere mate opstartproblemen geweest. Desondanks zijn de klantwaarderingscijfers nagenoeg op niveau gebleven.
Op dit moment zien we dat de doorgevoerde veranderingen werken, zodat we de focus meer kunnen leggen op het waarborgen en verbeteren van de kwaliteit. Het is daarnaast nodig om het kwaliteitsbewustzijn van de medewerkers weer op te schudden en specifiek op de verbeterpunten te sturen. Hieronder een overzicht van de scores over vier jaar, waaronder een voorlopig cijfer over 2013. KWH heeft deze cijfers niet tijdig voor het verschijnen van dit jaarverslag beschikbaar. De definitieve cijfers over 2013 volgen in april 2014 en zullen op onze website gepresenteerd worden.
KWH-klantwaardering Uitvoering reparatieverzoeken Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Woning onderhouden Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Klantcontact Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Verhuizen Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Onderhoud Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Klacht afhandelen Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Woning zoeken Woonpartners Landelijk (bron: CBC) .
2010
2011
2012
2013
Ranking 2013
7,7 8,2
6,7 7,9
8,0 8,5
8,2
27e van de 156
7,7 7,9
7,7 7,8
7,8 8,2
7,6 7,9
7,5 8,0
7,6 7,8
7,27,2
8,3 8,6
8,5 8,4
8,2 8,2
8,2
7,7 8,1
7,2 7,8
7,9 8,2
7,8
5,7 5,6
5,7 6,2
6,9 6,6
6,6
7,8 7,6
7,7 7,6
7,9 7,8
7,7
n.b.
7,8 n.b.
n.b.
n.b.
n.b.
n.b.
n.b.
39e van de 144
Nb
75e van de 153
39e van de 144
69e van de 155
79e van de 155
