Kovon congres 2013
Onderhoud bij institutionele beleggers Agenda • Vesteda in het kort • Onderhoud Vesteda in cijfers • Welke soorten onderhoud • Hoe wordt het onderhoud begroot • Onderhoudsbeleid • Uitvoering • Best practices
Onderhoud bij institutionele beleggers Agenda • Vesteda in het kort • Onderhoud Vesteda in cijfers • Welke soorten onderhoud • Hoe wordt het onderhoud begroot • Onderhoudsbeleid • Uitvoering • Best practices
Onderhoud bij institutionele beleggers Vesteda Investment Management
• Sinds 1998 manager van het grootste, onafhankelijke Nederlandse woningfonds: Vesteda Residential Fund (VRF) • Uitstekend track record in fund-, asset- en property management • Juridische- en fiscale structuur, investeringsvoorwaarden, corporate governance en risicomanagement volledig afgestemd op beleggers • Zeer concurrerend niveau managementlasten
Onderhoud bij institutionele beleggers Vesteda Investment Management • Waarde van het belegd vermogen: € 4.158 mln • 25.100 woningen – 16.000 geliberaliseerd (€ 2.893 mln) – 9.000 gereguleerd (€ 941 mln) – 50.491 m² commercieel – 10.217 parkeerplaatsen • ‘Core’ beleggingsfonds (volgens de INREV classificatie) in Nederlandse woningen en woninggerelateerd vastgoed • Focus op middensegment huurwoningen in hoofdzakelijk economisch sterke regio’s • Beperkt risicoprofiel en stabiel dividend
Onderhoud bij institutionele beleggers Agenda • Vesteda in het kort • Onderhoud Vesteda in cijfers • Welke soorten onderhoud • Hoe wordt het onderhoud begroot • Onderhoudsbeleid • Uitvoering • Best practices
Onderhoud bij institutionele beleggers Onderhoud Vesteda in cijfers
Als percentage van de bruto huur Onderhoud
Vesteda
Benchmark
Totaal
11,90%
11,60%
Geliberaliseerd
11,20%
10,90%
Niet geliberaliseerd
16,60%
14,80%
Beheerkosten
Vesteda
Benchmark
Totaal
2,90%
2,50%
Geliberaliseerd
2,60%
2,30%
Niet geliberaliseerd
4,40%
3,30%
Onderhoud bij institutionele beleggers Onderhoud Vesteda in cijfers
In € per m2 Onderhoud
Vesteda Benchmark
Totaal
11,4
10,3
Geliberaliseerd
10,9
10,0
Niet geliberaliseerd
14,7
11,5
Beheerkosten
Vesteda Benchmark
Totaal
2,8
2,2
Geliberaliseerd
2,6
2,1
Niet geliberaliseerd
3,9
2,6
Onderhoud bij institutionele beleggers Agenda • Vesteda in het kort • Onderhoud Vesteda in cijfers • Welke soorten onderhoud • Hoe wordt het onderhoud begroot • Onderhoudsbeleid • Uitvoering • Best practices
Onderhoud bij institutionele beleggers Welke soorten onderhoud?
• Klein / dagelijks onderhoud • Mutatie onderhoud • Planmatig onderhoud • Investeringen
Onderhoud bij institutionele beleggers Agenda • Vesteda in het kort • Onderhoud Vesteda in cijfers • Welke soorten onderhoud • Hoe wordt het onderhoud begroot • Onderhoudsbeleid • Uitvoering • Best practices
Onderhoud bij institutionele beleggers Hoe wordt het onderhoud begroot
• Klein / dagelijks onderhoud – bedrag per woning • Mutatie onderhoud – bedrag per mutatie & afhankelijk van PMC • Planmatig onderhoud – Cyclisch met inspecties voor actualiteit • Investeringen – Ad hoc / cyclisch; voorwaarde is waardecreatie
Onderhoud bij institutionele beleggers Agenda • Vesteda in het kort • Onderhoud Vesteda in cijfers • Welke soorten onderhoud • Hoe wordt het onderhoud begroot • Onderhoudsbeleid • Uitvoering • Best practices
Onderhoud bij institutionele beleggers Onderhoudsbeleid
• Begroten planmatig onderhoud voor zowel schil als “binnen” • Basis is theoretische gebouwspecifieke cyclische begroting • Bijstellingen op basis van 3 jaarlijkse inspectie conform NEN2767 • R: begroting met vijf jaar horizon op basis van techniek en commercie • Langere horizon is zuiver op basis van theoretische cycli • PMC is van invloed op uitvoering en afwerkingkwaliteit; met name keukens en sanitair
Onderhoud bij institutionele beleggers Agenda • Vesteda in het kort • Onderhoud Vesteda in cijfers • Welke soorten onderhoud • Hoe wordt het onderhoud begroot • Onderhoudsbeleid • Uitvoering • Best practices
Onderhoud bij institutionele beleggers Uitvoering
• Goedgekeurde begroting wordt uitgevoerd door de beheerder • Aanbesteding op basis van mandaat met voorwaarden • “Eigenaar” maakt schaduwbegroting met eigen calculator • Renovatie / groot onderhoud & investering via “eigenaar” • Geen eigen onderhoudsbedrijf maar marktwerking bij aanbesteding
Onderhoud bij institutionele beleggers Agenda • Vesteda in het kort • Onderhoud Vesteda in cijfers • Welke soorten onderhoud • Hoe wordt het onderhoud begroot • Onderhoudsbeleid • Uitvoering • Best practices
Onderhoud bij institutionele beleggers Best practices
• Opzet en detaillering van gebouw zijn maatgevend voor onderhoud • Onderhoudsbegroting wordt “bottum up” opgebouwd • Assetmanagement toetst begroting op nut/noodzaak • PMC is in belangrijke mate toetsingskader • Assetmanagement is opdrachtgever, beheer is aangever en voert uit
