OLEH :
KEPALA KANTOR WILAYAH BPN PROVINSI DKI JAKARTA
I. Latar Belakang 1.
2.
3.
4.
5.
1
Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tingga dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat kebutuhan dasar; Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia dalam penyelenggaraan perumahan; Negara berkewajiban memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah; Bahwa tanah relatif terbatas dan sudah dikuasai dan atau dimiliki oleh subyek hak tertentu baik perorangan maupun Badan Hukum Penyediaan tanah untuk pembangunan Rusun.
II. DASAR HUKUM
2
1. Pasal 33 (3) Undang-Undang Dasar 1945; 2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA); 3. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun: 4. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum; 5. Peraturan Pemerintah No.4 Th.1988 tentang Rumah Susun; 6. Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
II. DASAR HUKUM 7.
8.
9.
2
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 Tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun; Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 Tentang Bentuk dan Tatacara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun di DKI Jakarta.
SUMBER DAYA AGRARIA (Bumi-Air-Ruang Angkasa)
Sumber : Land Administration (Peter Dale and John McLaughlin)
3
III. POKOK-POKOK PIKIRAN 1. UUD 1945 Pasal 33 ayat 3 2. Hak Menguasai Negara (Pasal 2 UUPA) a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa; c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatanperbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
3
III. POKOK-POKOK PIKIRAN 3. Pasal 4 UUPA 1. Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, dst. 2.
Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dst (Tanah dengan Ruang)
3
III. POKOK-POKOK PIKIRAN 4. Pasal 3 UU Nomor 20 Tahun 2011
Tujuan Pembangunan Rumah Susun : a. Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan , ekonomi, sodial dan budaya; b. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
3
III. POKOK-POKOK PIKIRAN c. d. e.
f.
Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh; Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisiensi dan produktif; Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR; Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembanguna Rusun;
3
III. POKOK-POKOK PIKIRAN g.
h.
3
Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan dan kepemilikan rumah susun.
IV. HAK ATAS TANAH UNTUK RUSUN ( ) Pasal 17 UU 20/2011
1. Hak milik 2. HGB atau HP diatas TANAH NEGARA
3. HGB atau HP diatas HPL
4
V. Rumah Susun umum Rumah Susun dapat dengan : (Pasal 18 UU 20/2011)
dan/atau dibangun
Dengan : a. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa; atau b. Pendayagunaan tanah wakaf.
Cara : - sewa atau kerjasama pemanfaatan -
Perjanjian tertulis di hadapan Pejabat yang berwenang.
5
VI. Penyediaan untuk Pembangunan 6 rumah susun 1. Pemberian Hak Atas Tanah yang langsung dikuasai oleh negara 2. Konsolidasi Tanah oleh pemilik tanah 3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah
.
4. Pemanfaatan barang milik negara atau milik daerah berupa tanah 5. Pendayagunaan tanah wakaf 6. Pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar; dan/ atau 7. Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum
7 VIII. PENGERTIAN RUMAH SUSUN
1. Pengertian Rumah Susun: adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
7 VIII. PENGERTIAN RUMAH SUSUN
2. Unsur-unsur Rumah Susun : 1. Bangunan gedung bertingkat; 2. Dalam satu lingkungan; 3. Bagian distrukturkan secara fungsional ke arah vertikal dan horisontal; 4. Satu satuan dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama yang hunian; 5. Dilengkapi : • Bagian Bersama; • Benda Bersama; • Tanah Bersama.
IX. DEFINISI
1. Bagian Bersama
• Bagian rumah susun yang dimiliki secara bersama tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rusun. • Antara lain fondasi, kolam , balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.
2. Benda Bersama
• Benda yang bukan merupakan bagian rusun melainkan bagian yang dimilik bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. • Antara lain ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, parkir.
3. Tanah Bersama
• Sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rusun dan ditetapkan batsanya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
9
10 X. Jenis-Jenis Rumah Susun
1. Rumah Susun Umum
•Adalah Rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) •Merupakan tanggung jawab pemerintah •Dapat dilakukan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha
2. Rumah Susun Khusus
• Rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus • Merupakan tanggung jawab pemerintah • Dapat dilakukan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha
3. Rumah Susun Negara 4. Rumah Susun Komersial
• Adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas, pejabat dan atau Pegawai Negeri • Merupakan tanggung jawab pemerintah
• Adalah yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan • Dapat dilaksanakan oleh perorangan/badan hukum
Pemanfaatan Rusun dilaksanakan sesuai dengan fungsi : -Hunian -Campuran
10 Rumah Susun
Satuan Rumah Susun
Benda Bersama
Bagian Bersama
Tanah Bersama
11
XI. Pengertian Satuan Rumah Susun
Unit rumah susun Yang Tujuan utamanya digunakan secara terpisah Dengan fungsi utama sebagai tempat hunian Mempunyai sarana penghubung ke jalan umum
12 XII. INSTANSI YANG TERKAIT DENGAN PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN BPN
Bukti Pemilikan: - HM - HGB/HP atas TN -HGB/HP diatas HPL -Pertelaan dan NPP -Akta Pemisahan -HMSRS Dinas Tata Ruang (Pemda) Pengaturan Tata ruang (Blok Plan)
Dinas Perumahan (Pemda)
Pengelolaan RS Akta Pendirian Badan Pengelola Perhimpunan Penghuni
Dinas Pengawasan Pembangunan Bangunan (Pemda) Persyaratan Teknis dan Konstruksi (IMB dan SLF)
RUMAH SUSUN
12
13 PEMBANGUNAN RUSUN
SYARAT
Administrasi
Teknis
a. a. b.
Status Hak Atas Tanah; IMB.
Tata Bangunan : - peruntukan lokasi; - Intensitas Teknis; - Arsitektur
b.
Ekologis
Keandalan bangunan : - Keselamatan - Kesehatan - Kenyamanan - Kemudahn
Keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan;
TAHAPAN SERTIPIKASI SARUSUN
IMB
Pelaku Pembangunan
Proses Pembangunan
Syarat : - Sertipikat - Peraturan peruntukan tanah - Rencana tanah - Rencana Arsitektur - Rencana Struktur - Rencana Bagian Bersama, Benda Bersama & Tanah Bersama - Jaringan Listrik
Sertipikat Laik Fungsi
14
Pengesahan Pertelaan Akte Pemisahan
Sertipikat HMSRS
Seluruh/Se bagian di Bangun
Syarat : - Sertipikat HAT - Sertipikat Laik Fungsi - Warkah lain - (IMB, Akte Pemisahan Pertelaan)
BPN
SEKIAN TERIMA KASIH Wassalamualaikum Wr.Wb.
CV Narasumber KANWIL BPN PROVINSI DKI JAKARTA 1. 2. 3.
4. 5.
6. 7.
NAMA : NIP : PENDIDIKAN :
ANDI TENRISAU, S.H., M.Hum. 19620923 198303 1 001 1. S1 : Gajah Mada Tahun 1992 2. S2 : Gajah Mada Tahun 1999 Jurusan Hukum Agraria Lahir di Bone, sul-sel Tanggal 23 September 1962. RIWAYAT PENUGASAN : a. Kepala Sub Seksi Permasalahan Pertanahan di Kantor Pertanahan Kota Tangerang Tahun 2003-2006; b. Kepala Seksi Sengketa, Konflik dan Perkara di Kantor Pertanahan Kota Tangerang Tahun 2006-2009; c. Kepala Seksi Badan Hukum Kantor Wilayah BPN Provinsi Banten Tahun 2010-2011; d. Kepala Subdit Sengketa Fisik BPN RI Tahun 2011; e. Kepala Kantor Pertanahan Kab.Bandung Barat Tahun 2011-2013: f. Kepala bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Kanwil BPN Prov.DKI Jakarta Tahun 2013-sekarang. NPWP ANDI TENRISAU, S.H., M.Hum : 34.507.737.4.401.000 NPWP DWI HARY JANUARTO, S.H.,M.Si. : 67.622.991.7-4.000
