Oceňování ve facility managementu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování ve facility managementu Diplomová práce

Autor:

Bc. Petra Nováková Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 30. června 2011

Bc. Petra Nováková

2

Poděkování Velice tímto děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu práce, za odbornou pomoc při konzultacích.

3

Anotace: Obsahem mé diplomové práce je přiblíţit důleţitost facility managementu při oceňování nemovitostí. Práce zachycuje jednotlivé obory a vybrané činnosti facility managementu, jeho současnost v České republice jakoţ i příklady jeho vyuţití v praxi. Dále jsou v práci přiblíţeny metody oceňování na trţních principech se zaměřením na klíčový význam výnosu z nájemného.

Abstract: The content of my thesis is to show the importance of facility management to real estate valuation. The thesis captures the various disciplines and specific activities of facility management, its presence in the Czech Republic as well as a practical example of its use in practice. Furthermore, this thesis describes the method of valuation on market principles with a focus on key revenue from rents.

4

Obsah Úvod 1. Literární rešerše

7

2. Volba metodologie

7

3. Facility management

7

3.1 Historie

7

3.2 Definice

8

3.3 Obory

9

4. Outsourcing

9

5. Normy facility managementu

12

6. Pozice facility managera

14

7. Současnost facility managementu v ČR

14

8. Vybrané činnosti facility managementu

15

9. Příklad úspory spotřeby tepla v bytovém domě

17

10. Oceňování ve facility managementu

22

10. 1 Pojmy a definice pouţívané v oceňování majetku

22

10. 2 Ţivotnost staveb

26

10.3 Opotřebení staveb

27

10.4 Cena, hodnota a její druhy

28

10.5 Vlivy působící na trţní hodnotu pozemku

30

10.6 Vlivy působící na trţní hodnotu staveb

31

11. Metody oceňování nemovitostí na trţních principech

32

11.1 Porovnávací metoda

33

11.2 Nákladová metoda

33

11.3 Výnosová metoda

39

12. Význam výnosu z nájemného

42

12.1 Cenová mapa nájemného

43

12.2 Význam trţního nájemného

50

12.3 Forma regulace nájemného v USA (New York)

52

13. Postup oceňovacího procesu

54

13.1 Příklad investiční záměru koupě bytového domu 5

54

14. Vliv facility managementu na trţní hodnotu staveb

62

Závěr

63

Seznam pouţité literatury a pramenů

65

Přílohy

66

Příloha č. 1

66

Příloha č. 2

67

Příloha č. 3

68

Oficiální zadání diplomové práce

6

Úvod Mou snahou je přiblíţit facility management jako samostatných obor, jehoţ základní úkol spočívá v hledání způsobu a nástrojů, jak ekonomické vyuţití majetku zlepšit, jakoţ i jednotlivé procesy, analýzy a metodiky ocenění ve facility managementu.

1. Literární rešerše V oboru facility managementu se pohybuji jiţ dvanáctým rokem. Soustředím se převáţně na oblast residenčních nemovitostí, ve kterém dochází vzhledem k formující se legislativě k neustálým změnám. Při zpracování této diplomové práce jsem se snaţila vyuţít veškeré prameny dostupné na internetu i v tištěné podobě. Jsem však nucena konstatovat, ţe literatury zabývající se tímto tématem je v knihovnách i odborných knihkupectvích dosud stále nedostatek.

2. Volba metodologie Diplomovou práci jsem se rozhodla koncipovat do tří částí. První část definuje facility management, jeho obory, činnosti a současně uznávané normy. Ve druhé části se snaţím přiblíţit konkrétní příklad správy bytového fondu. Třetí část popisuje metody oceňování obvykle pouţívané v rámci podpůrných procesů resp. facility managementu. Tento zvolený přístup přiblíţí nejdříve facility management v samé své podstatě a přes konkrétní příklad správy bytového fondu přejde k obvyklým metodám oceňování ve facility managementu.

3. Facility management 3.1

Historie facility managementu

Historii facility managementu nalezneme v 80. letech 20. století ve Spojených státech amerických. Do této doby si převáţná část odborníků (správci, domovníci), kteří zajišťovali správu majetku, budov a administrativy, neuvědomovali svoji příslušnost k této profesi. Kaţdý z nich pracoval samostatně bez zájmu vzájemné spolupráce a sjednocení těchto činností. 7

Evropa zaznamenává tento obor činnosti od počátku 90. let 20. Století. Prvními evropskými průkopníky byly Velká Británie, Skandinávské země, Francie a země Beneluxu. Německo a Rakousko zavádějí tento obor o 5 let později. První vlašťovkou v postkomunistických zemích, která zavedla facility management jako samostatný obor, bylo Maďarsko, kde v roce 1998 vznikla Národní asociace Facility Managerů (HUFMA). Česká republika se začlenila do celosvětové sítě facility managerů IFMA (Internation Facility Management Asociation) v roce 2000.

3.2

Definice managementu

Anglické sloveso „to facilitate“ znamená v českém překladu usnadnit. Podstatné jméno „facility“ značí zařízení. Facility management tedy usnadňuje „ţití“ vlastníkům nemovitostí jakoţ i představuje integraci činností v rámci organizace (firmy) k zajištění a rozvoji sjednaných sluţeb, které podporují a zvyšují efektivnost její základní činnosti (core business). Obecně lze facility management definovat jako metodu, jak v organizacích vzájemně sladit, pracovníky, pracovní činnost a pracovní prostředí, které v sobě zahrnuje principy obchodní administrativy, architektury, humanitních a technických věd. Tuto definici lze znázornit i graficky.1)

1) www.ifma.cz

8

Facility management získal svým vývojem postavení manaţerské disciplíny. Komplexní facility management nenabízí pouhý soubor jednotlivých sluţeb, ale celkový provozní soubor činností tzv. intergrovaný facility management viz. následující tabulka. Provozní soubor - činnosti integrovaného facility managementu Sdílené služby Technický FM FM infrastruktury Komerční FM doprovázeníjí FM bezpečnostní a vrátní vyúčtování vedlejších řízení provozu sluţby nákladů optimalizace nákladů údrţba - prohlídky, běţná údrţba, poštovní a doručovací koncepty optimalizace opravy sluţby rozpočty energií bezpečnost práce a poruchy a kopírovací a tiskařské ochrana ţivotníh pohotovostní sluţby sluţby ekonomika pronájmů prostředí rekonstrukce a sanace stěhovací sluţby management ploch ţivotní cyklus budov likvidace telefonní sluţby management smluv stavby malých management investic zařízení logistika zboří a skladů a nemovitostí energetický úklid, čištění fasád a management skel zimní údrţba a údrţba poţární ochrana zeleně energetický pas budov

3.3

Obory facility managementu 1. Property management – správa prostor 2. Asset management – správa majetků 3. Facility management – zajištění podpůrných sluţeb

Hlavní činností těchto tří oborů je optimalizace řízení správy majetku a podpůrných procesů. Cílem jsou celkové úspory v podpoře a správě majetku, efektivnější vyuţívání majetků, rychlejší vyřízení poţadavků a celková podpora všech uţivatelů nemovitostí.

9

Chceme-li od sebe oddělit cíle jednotlivých oborů, lze uvaţovat následovně: -

cílem property managementu je optimální vyuţití provozovaných či spravovaných prostor

-

cílem asset managementu je zajištění optimální hodnoty spravovaného majetku.

-

cílem facility managementu je zajištění kvalitní podpory uţivatelům nemovitostí

Je nesporné, ţe tyto obory spadají do jedné oblasti. To znamená, ţe se vzájemně doplňují a v mnoha případech překrývají. Přesto se jednotliví odborníci přetahují o podobnou náplň práce a akceptují pouze svou profesi.

4. Outsourcing Termín „oursourcing“ vznikl ze spojení dvou anglických slov „out“ (venku, z domu) a „source“ (zdroj) a chápeme ho jako podpůrné činnosti, které slouţí k zabezpečení provozu a správě nemovitého majetku mimo hlavní obchodní záměr jeho vlastníka tzv. core business a dělíme je na technické a netechnické. Do technických činností lze zahrnout správu energií, osvětlení, údrţbu, revize a opravy technického zařízení budovy či odpadové hospodářství. Dále pak úklidové práce, skladovací sluţby, údrţbu zeleně jakoţ i správa vozového parku, bezpečnostní sluţby, nebo rozúčtování nájemného a dalších poplatků. Typickým příklady netechnických činností jsou sluţby v oblasti vedení účetnictví. Větší firmy s vlastním účetním oddělením mají ze zákona povinnost auditu, ke kterému si musí najmout externí firmu, tzn. účetní audit outsourcovat. Rovněţ i velké firmy s vlastním právním oddělení si najímají advokátní kanceláře se specializací. Formu outsoursingu některých sluţeb volí vlastníci nemovitostí jak z důvodu profesionálního zajištění podpůrných činností, tak i z důvodů finančních. Zajišťování veškeré funkcionality vlastními silami by způsobilo nárůst nákladů, proto je outsourcing v období ekonomické recese cestou k významným úsporám provozních nákladů. Pro outsourcing hovoří rovněţ 10

variabilní kapacita, schopnost soustředit se na klíčové kompetence tím, ţe se vlastník nemovitosti zbaví těch okrajových. Úspěšné aktivní vyuţití outsourcingu ve facility managementu můţe přinést sníţení provozních nákladů aţ o 30 procent a sníţení prostorových nároků aţ o 40 procent, vede tedy k významnému zlepšení finančních ukazatelů vlastníka nemovitosti. Informace o facility managementu tvoří základ pro strategický přehled, plánování nebo pro zpřesnění inventarizace, rozdělení nájemného, optimalizaci prostředků i pro adresnost nákladů.

Outsourcing x insourcing Vedle outsourcingu existuje rovněţ insourcing, který je nejčastěji vyuţíván firmami, které předmětnou činnost prováděnou prostřednictví externí (outsourcované) firmy ještě dosud svépomocí nevykonávaly. Typickými příklady jsou incoursování webhostingu (tzn., ţe si firma pořídí vlastní webový a poštovní server) a účetních sluţeb.

Celkové přínosy outsourcingu Snížení provozních nákladů Ke sníţení provozních nákladů dojde v případě, ţe firma nebo osoba, která outsourcing poskytuje, je schopna předmětnou činnost provádět levněji neţ firma, která jejich sluţeb vyuţívá. Toto se převáţně vyskytuje při outsourcingu nárazových popř. opakovaných příleţitostných činností (např. nahodilá nákladní dopravy, zpracování účetní závěrky atd.). Uvolnění zdrojů Uvolnění zdrojů představuje situace, kdy při outsourcování určité činnosti získáme rozprodejemm nepotřebného majetku dodatečné zdroje, které vyuţijeme na financování jiných investic. Snížení rizik Ke sníţení rizika dojde v případě, kdy přejde na poskytovatele outsourcingu, který si za to nechá vyplatit určitou prémii za riziko, nicméně i tak to můţe firmu vyjít levněji, neţ kdyby 11

danou činnost řešila sama. Typickými riziky jsou riziko onemocnění zaměstnance, poruchy stroje, apod.. Zvýšení flexibility Díky outsourcingu můţeme flexibilně měnit své poţadavky na daný typ sluţby a docílit tím něčeho, coby nám dříve trvalo déle, popř. by si to vyţádalo dodatečné investice. Snazší a přesnější plánování Snazší a přesnější plánování je způsobeno tím, ţe je firma schopna přesně vyčíslit celkové výdaje spojené s danou činností. Např. při outsourcingu právních sluţeb jsou nám známy náklady ve výši 20 000,- Kč měsíčně a jiţ neřešíme, ţe v advokátní kanceláři došel papír popř. toner do tiskárny. Přístup ke kvalitnějšímu vybavení a lidem Firma si díky outsourcingu je schopna dovolit technicky lépe vybavená zařízení a kvalifikovanější pracovníky, neţ jaké by si mohla dovolit sama. Poskytovat outsourcingu se obvykle specializuje pouze na jeden druh činnosti a navíc dostupné kapacity obvykle pronajímá více zákazníkům najednou, coţ mu umoţňuje zaplatit si např. lepší vybavení a pracovní sílu.

Kdy je výhodné outsourcovat Outsourcovat je dnes moţné téměř kaţdou sluţbu. Kdy je výhodné outsourcovat určíme následovně. Nejprve si musíme spočítat, co děláme vlastními silami dráţ, neţ je to pro nás ve stejné kvalitě schopen udělat někdo jiný. Za druhé si musíme uvědomit, co nejsme vlastními silami schopni dělat příliš dobře a uváţit, kolik by nás stálo, kdybychom to dělali stejně dobře, jako to nabízí daný poskytovatel outsourcingu. 12

Na konec je nutné identifikovat oblasti řízení rizik, coţ představuje odpovědět si na otázku, co se stane, kdyţ nějaký zaměstnanec onemocní, daný stroj rozbije, apod.. Outsourcing se nevyplatí v těch případech, kdybychom odkrývali svoje know-how, poskytovali informace o svých zákaznících, a kdyby outsourcování dané sluţby vedlo ke komplikacím v jejím kaţdodenním vyuţívání. Ve všech těchto případech ušetříme, pokud si dané činnosti budeme dělat sami. Výhody a nevýhody outsourcingu: Výhody Outsourcing důkladnější zaměření na hlavní činnost odpadá zodpovědnost za oblast a za její řízení

Nevýhody Outsourcing Vlastní zdroje

Vlastní zdroje

vysoká operabilita

ztráta kontroly nad procesem, závislost na dodavatelích

odpovědnost za oblast a její řízení

menší riziko úniku interních informací

nevratnost rozhodnutí bez vysokých nákladů

nutnost investic do oblasti

nízká kontrola toku vnitřních informací

riziko stagnace oblasti

redukce investic, investice se zaměřují na jádro podnikání sdílení rizika s poskytovatelem

5. Normy ve facility managementu Jediným normativním zdroje informací o facility managementu je evropská norma, vydaná pro Českou republiku Českým normalizačním institutem, která je rozdělena do dvou částí. Její první část byla vydána pod číslem ČSN EN 15221-1 a obsahuje termíny a definice týkající se facility managementu a poskytuje přehled o jeho rozsahu. Druhá část pod číslem ČSN EN 15221-2 je nazvaná „průvodce přípravou smluv o facility managementu“. Pro zachycení povinností smluvních stran dle platných norem ve facility managementu postupujeme cestou tzv. definice sluţeb na výstupu. Pro klienta dle této normy tedy není důleţité, jak poskytovatel sluţby výsledku dosáhne, ale výsledek samotný. Např. 13

tedy v případě definice sluţby údrţby zeleně na výstupu to znamená, ţe „je posekaný trávník“. Klient má samozřejmě zájem o kontrolu provádění sluţeb. Norma proto zavádí pojem „klíčový ukazatel výkonnosti (KPI)“, který je definovaný jako měřítko vyjadřující podstatné ukazatele výkonu dodávky sluţeb facility managementu. Tedy objektivně měřitelné a zachytitelné hodnoty vyjadřující kvalitu vţdy v závislosti na druhu poskytované sluţby a klientem poţadovaných parametrech sluţby a její kvality. Nedodrţení kvality poskytovaných sluţeb negativně dopadá na odměnu poskytovatele. Stanovení KPI je tedy klíčovým úkolem smluvních stran při přípravě smlouvy o facility managementu. Smlouva o facility managementu je dle normy psaná nebo ústní dohoda mezi klientem a interním nebo externím dodavatelem sluţeb, která stanovuje podmínky poskytování sluţeb. Ústní forma smlouvy o facility managementu je moţná, avšak z mnoha důvodů nepraktická. Jelikoţ rozsah činností je velký, smlouva tedy není jednoduchá, je její zapamatování téměř nemoţné. Současně vymahatelnost práva v případě sporu je velmi obtíţná. Lze tedy doporučit smlouvu uzavřít v písemné formě s ohledem na skutečnost, ţe obsah smlouvy o facility managementu není v právním řádu České republiky upraven a ţe norma má pouze doporučující charakter. Stávající norma by měla být rozšířena o další její části a to jmenovitě: -

normu pro kvalitu poskytovaných sluţeb ve facility managementu, která by měla stanovit všeobecný standard podpůrných procesů, tzn. upřesnit fungování modelu facility managementu a přesně definovat rozdíl mezi procesem a sluţbou

-

normu pro klasifikaci ţivotních nákladů budovy, která bude určena především pro poskytovatele sluţeb facility managementu

-

normu pro efektivnost úrovně sluţeb, ve které budou uvedeny příklady pro konkrétní sluţby facility managementu z pohledu metodiky, která bude aplikovatelná na ostatní sluţby facility managementu. 14

-

normu pro tzv. metriku (měření prostoru), která se bude zabývat přesností měření prostoru a jeho vhodným vyuţitím

Přehled dle IFMA (International Facility Management Asociation) v ČR viz. Příloha č. 1

6. Pozice facility managera Pozice facility managera je pozicí řídícího pracovníka, který musí ve své osobě spojovat odborníka se znalostmi ekonomickými, procesními, technickými, ekologickými a etickými. Rovněţ musí mít bohatou praxi, která mu zajišťuje dostatečné mnoţství zkušeností a odborných znalostí. V České republice je často facility manager chápán jako technik resp. správce objektu. Takovéto vnímání pozice facility managera má především svoji stinnou stránku, jelikoţ klienti často nechtějí vynaloţit náklady na celý team v čele s facility managerem a mají za to, ţe technik, v jejich představách správce objektu, obsáhne veškeré činnosti facility managementu. Většinou aţ v dlouhodobém horizontu si uvědomí, ţe toto počínání nepřináší výrazné úspory ani zkvalitnění sluţeb. V praxi rozeznáváme dva typy facility managerů: Facility manager společnosti – jeho činnost se soustřeďuje na koncepci, strategii, plánování, kontrolu a vyhodnocení. Je garantem bezchybného chodu podpůrných procesů. Jednou z nejvýznamnějších činností facility managera společnosti je manaţerské rozhodování. Manaţerské rozhodování zásadním způsobem ovlivňuje efektivnost a samotnou prosperitu kaţdého organizace. Naopak chybná rozhodnutí mají za důsledek neúspěch podnikatelského záměru. Jádro rozhodování tvoří rozhodovací proces, který je ovlivněn řadou faktorů (např. charakter a závaţnost problému, podmínky pro rozhodování – disponibilní čas, míra rizika a nejistoty; osobnost facility managera resp. jeho přístup k rozhodování a minulé zkušenosti, aj.). Kaţdý rozhodovací proces má stanovena kritéria hodnocení. Charakter kritérií ovlivňuje volbu metod pro hodnocení. Hlavní pohledy rozlišují kritéria kvantitativní a kvalitativní a výnosová a nákladová.

15

U kvantitativních kritérií vyjadřujeme hodnoty v číselné podobě např. náklady na pořízení, rentabilita vloţeného kapitálu, zisk. Kvalitativní kritéria číselně vyjádřit nelze, pouţíváme pouze slovní specifikaci. Jedná se převáţné o kritéria sociální, politická nebo environmentální (např. dopad na ţivotní prostředí). U výnosových kritérií je jejich výší hodnota přínosnější. Opakem jsou nákladové kritéria, kdy jejich vyšší hodnota přináší menší přínos. Facility manager dodavatelské společnosti – neustále sleduje kvalitu své dodávky a hledá moţnosti jak tuto kvalitu zvýšit. O své činnosti pravidelně prostřednictvím reportů a hlášení referuje facility managerovi klienta.

7. Současnost facility managementu v ČR Poskytovatelé sluţeb se soustřeďují na poskytování kvalitní podpory za cenu, která je pro provozovatele nemovitostí tak výhodná, ţe si sluţby objednávají. Z těchto poskytovatelů jednotlivých sluţeb se stávají postupně společnosti nabízející tzv. integrovaný facility management. Firma, která tuto sluţbu resp. soubor sluţeb nabízí, disponuje týmem odborníků, kteří zhodnotí celkový současný stav a nabídnou efektivní řešení. Takovéto organizace mají dostatečné technické zázemí a jsou připraveni veškeré sluţby zajistit. Ekonomickou krizi pocítily v posledním roce i firmy poskytující sluţby facility managementu. Firmy (klienti) se všeobecně snaţí sniţovat své provozní náklady, coţ se projevuje i v tomto oboru. Dodavatelé sluţeb facility managementu jsou často tlačeni do sniţování cen svých sluţeb, coţ se jednoznačně projevuje i na ohodnocení zaměstnanců, kterým pak chybí motivace, a odvádějí méně kvalitní práci. Dalšími neefektivními úsporami jsou poţadavky např. na menší frekvenci úklidu nebo servisních prohlídek technických zařízeních budov, coţ se můţe v budoucnu negativně projevit na celkovém technickém stavu zařízení tak i jeho ţivotnosti. Při sledování a řízení nákladů je nutné analyzovat a sledovat rizika plynoucí z jednotlivých zařízení. Dále je nezbytné propočítat ekonomický dopad na provoz objektu i na to, co se stane, kdyţ dané zařízení nebude fungovat. Na základě sledování rizik je moţné vypracovat mapu rizik pro konkrétní budovu a následně nastavit periodické kontroly jednotlivých technických zařízení 16

na úroveň, která je kompromisem mezi vynaloţenými náklady a odstraněním rizika. Pokud klient zvolí cestu nepřiměřených úspor, hrozí, ţe zařízení se stane provozně nespolehlivé, coţ zkrátí jeho ţivotnost a v mnoha případech i ţivotnost celé budovy a poroste riziko havarijního stavu. Výši nákladů ovlivňuje několik aspektů. Jednak rostoucí cena energie, výběr a správné pouţití pouţívaných technologií a lidé, kteří se o údrţbu starají.

8. Vybrané činnosti facility managementu Správa objektů Úkolem správy objektů je zajistit bezpečně fungující spravovaný majetek při optimální ekonomické efektivnosti jakoţ i dobré vztahy s nájemci vytvářející podmínky pro maximální obsazenost pronajímatelných prostor. Dalším klíčovým cílem správy objektů je minimalizace pohledávek za nájemné a sluţby po lhůtě splatnosti a průběţná kontrola provozně technického stavu spravovaného majetku se zaměřením na odhalování a odstraňování příčin hrozících škod.

Technická supervize majetku Mezi hlavní úkoly technické supervize majetku patří důkladná analýza nemovitosti s cílem zpracovat návrh dlouhodobého plánu oprav a investic. Následně prostřednictvím kvalifikovaných osob sledovat a kontrolovat provádění odsouhlasených oprava a investic.

Technicko – inženýrské zajištění oprav a investic Tato činnost zahrnuje průběţnou a kvalifikovanou přípravu a realizaci oprav a investic na nemovitém a movitém majetku vlastníka nemovitosti.

Technická správa a údržba Hlavními úkoly technické správy a údrţby jsou zajišťování odborných prohlídek a zkoušek technických zařízení v souladu s obecně závaznými předpisy, realizace plánu běţných oprav na základě analýzy technického stavu spravovaného majetku včetně odstraňování havárií a jejich následků. 17

Účetnictví a daňová správa Předmětem této činnosti je komplexně a průběţné vedená účetní agenda včetně zpracované účetní závěrky ke stanovenému datu v souladu s platnými předpisy a dále zpracování dalších daňových přiznáními jako je např. daňové přiznání k dani z nemovitostí a daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí a jejich včasné podání v souladu s platnými právními předpisy.

Evidence majetku Úkolem evidence majetku je tzv. pasportizace, coţ představuje vytvoření pasportu (evidenční karty) k příslušné nemovitosti jakoţ i k veškerému movitému majetku, který s nemovitostí souvisí.

Nájemní vztahy Tato činnost předpokládá připravenost kvalitně zpracovaných nájemních smluv, jejich dodatků a souvisejících dohod jakoţ i právních aktů k případnému ukončení nájemního vztahu. Dále také zpracování výpočtových listů nákladů a evidenčních listů k jednotlivým bytovým a nebytovým jednotkám.

Realitní činnost – zprostředkování pronájmů Tato činnost obsahuje proces od vyhledání potencionálního nájemce, jeho prověření, kvalitní zpracování zajištění případu, aţ po finální realizaci pronájmu nemovité nebo movité věci.

Agenda pojištění Agenda pojištění zahrnuje zajištění pojistné smlouvy na základě komplexní analýzy pojistných rizik, jakoţ i spolupráci s příslušným pojišťovacím ústavem v případě pojistného plnění.

Správa pohledávek Tato činnost zahrnuje pravidelnou identifikace pohledávek po lhůtě splatnosti a přípravu podkladů pro příslušné právní kroky dle poţadavku vlastníka nemovitosti.

18

Fotodokumentace Tato činnost zahrnuje strukturované ukládaní fotodokumentace o spravovaném majetku včetně fotodokumentace pojistných událostí a mimořádných událostí jakými jsou např. rekonstrukce a opravy.

9. Příklad úspory nákladů spotřeby tepla Jak jsem jiţ uvedla jedním z hlavních cílů facility managementu je optimalizace nákladů. V současné době patří mezi nejvíce diskutovaná témata úspora energií. A z tohoto důvodu jsem zvolila příklad úspory nákladů na teplo. Jedná se o dva panelové domy, ve kterých bylo zaloţeno Společenství vlastníků jednotek a které odebírají teplo od stejného dodavatele. Společenství vlastníků č. 1 provedlo opatření na úsporu energií v podobě výměny oken, Společenství vlastníků č. 2 se rozhodlo o radikálnější opatření v podobě výměny oken, zateplení a instalace regulačních prvků spotřeby tepla.

Náklady na spotřebu tepla jsou rozúčtovány v souladu s Vyhláškou č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé uţitkové vody mezi konečné spotřebitele. SVJ č. 1 (v r. 2007 provedena výměna oken) Topná sezóna (rok)

Spotřeba tepla v GJ

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Kč / GJ

1 726,00 1 712,10 1 668,70 1 358,80 1 396,50 1 373,60

409,01 396,52 370,46 417,23 448,43 463,55

Spotřeba tepla v Kč celkem 705 951,26 678 881,89 618 186,60 566 932,12 626 232,50 636 732,28

Průměrná roční spotřeba 2004 - 2006 v GJ Průměrná roční spotřeba 2007 - 2009 v GJ Průměrná roční úspora v GJ Průměrná cena za GJ 2007-2009 Průměrná roční úspora v Kč

1 702,27 1 376,30 325,97 443,07 144 426,05

Termín realizace Popis opatření duben 07 Výměna oken

Pořizovací výdaje v Kč 2 947 500,00 19

Pro účely facility managementu je rovněţ důleţitá doba návratnosti investic vzhledem k době ţivotnosti objektu tzn. ROI (Return of investment). Ekonomické vyhodnocení varianty s prostou dobu návratnosti (doba splacení investice zaloţena na prostém peněţním toku) by nemělo překročit polovinu stanovené odpisové doby příslušného hmotného majetku. Ekonomické vyhodnocení varianty s reálnou dobou návratnosti (doba placení investice při uvaţování diskontní sazby) není zaloţeno na diskontovaném peněţním toku, tzv. počítá s moţností investování stejné částky do jiného stejně rizikového projektu. Výpočet: Prostá doba návratnosti (neboli statická / nominální):

IN 2.947.500,TS = ----------------- = ---------------------------------- = 20,4 = 21 let CF 144.426,IN = investiční výdaje na realizovaná opatření CF = roční přínos realizovaných opatření Reálná doba návratnosti (dynamizovaná činitelem času nebo-li diskontovaná): Výpočet je zaloţen na postupu, ţe od jednorázových nákladů na realizovaná opatření (investici) odečítáme tak dlouho diskontované kladné zdroje CF, aţ dojdeme k nule. Výpočet:

Tsd

CF

t

* (1+r)-t

t=1

CFt = roční přínosy projektu r = diskont (uvaţujeme 5 %) (1 + r)-t = odúročitel

20

IN = 0

Tímto výpočtem jsme zjistili, ţe diskontovaná doba návratnosti překračuje stanovenou odpisovou dobu, která je v tomto případě 30 let, coţ si ověříme tzv. iterací. Pro lepší porozumění a kontrolu výpočtu reálné doby návratnosti pouţíváme tzv. iteraci tzn., ţe spočítáme minimálně dvě hodnoty (interval) doby návratnosti dynamické, tak ţe k návratnosti statické připočteme pro spodní hranici např. 9 let a pro horní hranici připočteme např. 19 let. K výpočtu pouţijeme součtový diskont dt :

(1 + p/100)t – 1 dt = --------------------------(1 + p/100)t * p/100 t = počet let (v našem případě 21+ 9 = 30 let; 21 + 19 = 40 let) p = výnos z bezpečných cenných papírů (max. p = 5,0 – 5,5%)

d30

(1 + p/100)t – 1 3,32 = --------------------------- = ---------- = 15,09 (1 + p/100)t * p/100 0,22

d40

(1 + p/100)t – 1 6,04 = --------------------------- = ---------- = 17,26 (1 + p/100)t * p/100 0,35

IN = CF * d30 = 2.179.389,- Kč IN = CF * d40 = 2.492.794,- Kč

(Skutečné IN realizovaného opatření = 2.974.000,- Kč) Tímto výpočtem jsme si ověřili, ţe diskontovaná doba návratnosti se nepohybuje v intervalu mezi 30 – 40 lety, tzn. ţe skutečně překračuje stanovenou odpisovou dobu. Grafické znázornění výsledku realizovaného opatření SVJ č. 1 tvoří přílohu č. 2 21

SVJ č. 2 (v r. 2009 provedena výměna oken, zateplení, osazení regulačních prvků) Topná sezóna (rok) Spotřeba tepla v GJ Kč / GJ Roční náklady na teplo v Kč 2004 1 983,00 409,01 811 066,83 2005 1 979,00 396,52 784 713,08 2006 1 946,00 370,46 720 915,16 2007 1 762,00 417,23 735 159,26 2008 1 839,00 448,43 824 662,77 2009 1 213,00 463,55 562 286,15 2010 846,00 480,84 406 790,64 Průměrná roční spotřeba 2004 - 2008 v GJ Průměrná roční spotřeba 2009 - 2010 v GJ Průměrná roční úspora v GJ Průměrná cena za GJ 2007-2010 Průměrna řoční úspora v Kč Termín realizace

1 901,80 1 029,50 872,30 472,20 411 895,70

Popis opatření

Pořizovací výdaje

Výměna oken, instalace regulačních prvků, září 09 zateplení

5 316 140,00

Pro výpočet doby návratnosti pouţijeme stejný postup jako u SVJ č. 1: Prostá doba návratnosti Ts = 13 let Diskontovaná doba návratnosti Tsd = 22 let Diskontovaná doba návratnosti je vyšší neţ ½ stanovené odpisové doby, coţ jsme ověřili na intervalu diskontované doby návratnosti pomocí iterace (pro spodní hranice 15 let a horní hranici 20 let):

IN = CF * d15 = 4.225.337,- Kč IN = CF * d20 = 5.148.690,- Kč (Skutečné IN realizovaného opatření = 5.316.140,- Kč) Grafické znázornění výsledku realizovaného opatření SVJ č. 2 tvoří přílohu č. 3. 22

Vyhodnocení: Na základě výsledků jsme schopni konstatovat, ţe při výměně oken jsme zaznamenali úsporu ve výši 20 % spotřeby tepla v GJ, při realizaci výměny oken, zateplení a osazení regulačních prvků stoupla úspora na 45%. Avšak cena za 1 dodaný GJ tepla od roku 2006 stabilně roste (grafické znázornění tvoří přílohy č. 2 a 3). V obou případech překročila doba návratnosti ½ stanovené odpisové doby hmotného majetku (dle zákona Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. se jedná o odpisovou skupinu č. 5 s dobou odpisování v délce 30 let). Porovnáním nabídkových cen bytů v dané lokalitě v panelových domech před rekonstrukcí a po rekonstrukci jsem zjistila, ţe rozdíl v ceně za m2 bytu v panelovém domě před rekonstrukcí a pro rekonstrukci (výměna oken, zateplení) činí 7% tzn, ţe cena za m2 bytu v panelovém domě po rekonstrukci je o 7% vyšší. Způsob stanovení smluvní ceny při obnově stavebních objektů: Z hlediska teorie obnovy stavebních objektů rozeznáváme obnovu jednoduchou a rozšířenou. Jednoduchá obnova zahrnuje obnovu stavebních konstrukcí a technických zařízení. Rozšířená obnova zahrnuje zateplení, modernizaci, nástavby a přístavby. Ekonomicky se má výše financí na údrţbu, obnovu a modernizace pohybovat od 0,2% do úrovně 4 - 6% ročně z pořizovací ceny objektu. Investor v případě záměru realizace stavebně – montáţních prací v rámci svých nemovitostí nejdříve uvaţuje o investicích v rámci agregovaných cen. Na základě této úvahy dochází k vymezení určitého finančního balíku, ve kterém jsou zohledněny i náklady projektových prací a inţenýrské činnosti. Poté dojde k zadání zpracování příslušné projektové dokumentace, která obsahuje rovněţ výkaz výměr tzv. slepý rozpočet, který slouţí jako podklad pro výběrové řízení. Dle slepého rozpočtu zpracují účastníci výběrového řízení své cenové nabídky, ze kterých je následně vybrána vítězná nabídka. Rozpočet zpracovaný projektantem či jinou odbornou osobou má nezastupitelné místo v oblasti plánování realizace a zejména jako srovnávací prvek pro hodnocení nabídnutých cen, a to nejen celkových cen, ale i jejich obsahu. Bez rozpočtu je v podstatě zadavatel nebo objednatel odkázán na údaje, které mu poskytnou sami uchazeči (zhotovitelé) a které nemusí být vţdy v souladu se zájmy zadavatele. 23

10. Oceňování ve facility managementu 10.1 Pojmy a definice používané v oceňování nemovitostí 2) Podle platné legislativy (Občanský zákoník, zákon č. 40/64 Sb.) jsou za nemovitosti povaţovány:

Nemovitosti a jejich členění Stavby pevně spojené s pozemkem Ne kaţdá stavba je nemovitostí a ne kaţdá nemovitost je stavba. Pozemek je nemovitost, ale není stavba, protoţe se jedná o přírodní zdroj a nikoliv o stavební dílo. Stavba je kaţdé stavební dílo, ale nemovitostmi jsou jenom ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem Definice pozemku Podle občanského zákoníku je pozemek definován jako část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělena hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití. Jelikoţ tato definice popisu spíše definici parcely. Parcela je rovněţ podle právních předpisů pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Proto je z hlediska trhu s nemovitostmi přesnější definice pozemku jako nereprodukovatelného přírodního zdroje, jedinečného svoji polohou. Definice stavby Označení „stavba“ se běţně vyskytuje jak v legislativě (Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtíţně hledá vhodná definice stavby. Pojem „stavba“ je někdy v právním systému chápána jako věc (budova, hala, most), někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku stavby (výstavba, realizace).

2) ORT, Petr Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101

24

Podle zákona č. 183/06 – Stavební zákona je stavbou kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel vyuţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Budova Budovou se rozumí stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Za vznik budovy je povaţován okamţik, kdy je patrné její stavebně technické uspořádání a dispozici prvního nadzemního podlaţí. V praxi se poţaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí. Sníţení stavby (budovy) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory uzavřeny tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a stření konstrukcí. Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu Obytný dům Obytný dům je stavba, u níţ více jak dvě třetiny plochy souţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům Bytový dům je taková stavba, která slouţí více neţ 50% k bydlení. 25

Rodinný dům Rodinný dům je stavba, která slouţí více jak 50% k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Součásti nemovitostí Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány následovně. Součástí věci je vše, co k ní podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Pro evidenci nemovitostí a vlastnické vztahy nesmíme zapomínat, ţe stavba není součástí pozemku. Součásti pozemku rozdělujeme na nepovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji porosty. Obecně platí, ţe součástí pozemku je všechno, co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčen jiný právní reţim. Součástí pozemku není např. stavby, loţiska tzv. vyhrazeným surovin a archeologické a paleontologické nálezy. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, atd.. Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zásuvky (např. mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti. Z hlediska stavebního práva je podstatné, ţe jedna stavba je součástí jiné stavby, pouze pokud je s touto stavbou provozně spojena. Příslušenství nemovitosti Podle § 121 Občanského zákoníku jsou příslušenstvím takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem uţívány. Jelikoţ přesná definice toho, co je, příslušenstvím neexistuje, uplatňujeme v praxi pravidlo, ţe záleţí na vlastníkovi věci hlavní, jak příslušenství vymezí (např. venkovní úpravy, ploty, vrata, přípojky sítí). 26

Parkoviště Veřejné parkoviště definuje § 12 odst. 6 zákona č. 13/1997 Sb., Zákon o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších změn, jako stavebně a provozně vymezenou plochu místní nebo účelové komunikace a nebo samostatné místní nebo účelové komunikace určené ke stání silničního motorového vozidla. Místní komunikace Místní komunikací je dle § 6 Zákona č. 13/1997 Sb., Zákon o pozemních komunikacích ve znění pozdějších změn, označením pro kategorii pozemní komunikace, do které silniční správní úřad má zařazovat veřejné přístupné pozemní komunikace, které slouţí převáţně místní dopravě na území obce. Účelová komunikace Účelovou komunikací je dle § 7 Zákona č. 13/1997 Sb., Zákon o pozemních komunikacích ve znění pozdějších změn, označení pro kategorii pozemních komunikací, které slouţí ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků.

Další definice používané při ocenění nemovitostí Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) definuje pojmy změny dokončené stavby: 1. nástavba, kterou se stavba zvyšuje, 2. přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, 3. stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby (za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby a provedení protihlukové stěny na silničním pozemku).

27

Ostatní pojmy pro účely oceňování definujeme následovně: Rekonstrukce

3)

Rekonstrukce budovy je oprava budovy většího rozsahu, při níţ se doplňují, vyměňují nebo opravují celé části objektu, například svislé a vodorovné konstrukce. Rekonstrukce jsou často nutné k odstranění poruch či k prodlouţení ţivotnosti nosných konstrukcí objektu. Modernizace

3)

Modernizace jsou takové úpravy, při nichţ dochází k rozsáhlejší výměně těch částí budov, které vyuţíváním zastaraly a fyzicky se opotřebily. V modernizaci se uplatňují prvky technického pokroku a zpravidla se částí objektu nahrazují modernějšími, aniţ se mění vyuţití či účel budovy. Rozšíření

3)

Rozšířením budov se rozumí změny dokončených staveb (budov), které jsou podle vyhlášky určeny jako: -

nástavby, jimiţ se stavby (budovy) zvyšují

-

přístavby, jimiţ se stavby (budovy) půdorysně rozšiřují a které jsou vzájemně provozně propojeny se stávajícím objektem

-

vestavba je změna dokončené stavby, při které se nemění objem stavby ani přístavbou ani

Adaptace

3)

Adaptací se rozumí přizpůsobení budovy (objektu) poţadovaným účelům. Jsou to stavební úpravy, které nemění původní rozsah ani objem budovy; například se mění vzájemné návaznosti místností podle poţadovaného účelu, jako je vybourání starých příček a zřízení nových příček, vybourání nebo zazdění dveřních a okenních otvorů, popř. přestavba a vybavení hygienických zařízení nebo vybudování ústředního vytápění. Asanace3

)

Asanace je souhrn zásahů, kterými se zlepšují nebo odstraňují technické, zdravotní, bezpečnostní, dopravní a estetické závady. Při asanaci dochází k adaptacím, demolicím a rekonstrukcím. 3) DOSEDĚL, Antonín, KÁRNÍK Vladimír, KUBÁT Jan, Přestavby budov. Praha 2000, ISBN 80-85920-70-0

28

10. 2 Životnost staveb Ţivotnost staveb rozlišujeme na technickou, právní, ekonomickou a morální. Technická ţivotnost Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od okamţiku vzniku stavby aţ do doby, kdy jí nelze bezpečně uţívat. V praxi je technická ţivotnost průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Prvky, díly a celky stavby dělíme na: Prvky dlouhodobé životnosti – základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce a další. Technická ţivotnost těchto prvků můţe být aţ 200 let. Prvky krátkodobé životnosti – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, kuchyňská linka, apod. Ţivotnost těchto prvků je řádově niţší. Právní ţivotnost Právní ţivotnost je doby od vniku stavby jako věci aţ po její zánik jako věci. To kdy jednotlivé typy staveb vznikají, a zanikají, poměrně přesně definují právní předpisy. Právní ţivotnost stavby závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. Ekonomická ţivotnost Ekonomická ţivotnost se počítá od doby komerčního vyuţití stavby (zpravidla od data kolaudace nebo od vydání rozhodnutí o uţívání stavby před kolaudací), aţ do doby, kdy stavba z technických, právních nebo morálních příčin není schopna vytvářet výnos. Morální ţivotnost Morální ţivotnost úzce souvisí s ekonomickou ţivotností. Začíná ve stejný okamţik jako ekonomická ţivotnost, tedy o okamţiku kdy je stavba komerčně vyuţitelná a končí ve chvíli, kdy je morálně zastaralá nebo doţitá, tedy kdy lze stavbu nahradit jinou s lepšími uţitnými parametry. 29

10. 3. Opotřebení staveb Pojem opotřebení vyjadřuje stav nemovitosti, kdy dochází vlivem stárnutí a pouţívání k její postupné degradaci. Opotřebení představuje sníţení ceny oproti původní ceně nové nemovitosti. Existuje celá řada metod pro výpočet opotřebení. Problémem zůstává vyjádření údrţby. Podle vyhlášky o oceňování majetku se cena stavby přiměřeně sníţí o opotřebení v závislosti na jejím stáří, stavu a další ţivotnosti. Výpočet se provádí metodou lineární nebo metodou analytickou. V případě pouţití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu ţivotnosti. Pouţije-li se pro výpočet tato metoda, ať uţ u budov, hal, rodinných dom, rekreačních chalup a domků, garáţí a vedlejších staveb, stejně jako u inţenýrských a speciálních pozemních staveb, studní a venkovních úprav, opotřebení můţe dosáhnout maximálně 85%. Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí vybavení na ceně stavby se pouţije v případech, kdy je: 1. stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běţnou údrţbu 2. stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu 3. výpočet opotřebení stavby lineární metodou nepřesný nebo opotřebení je objektivně větší neţ 85% 4. oceňována kulturní památka 5. provedena nástavba, přístavba, vestavba 6. výše opotřebení jednotlivých vybavení v procentech se zjistí podle vzorce B/C

100 A

A = objemové podíly konstrukcí upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4 B = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení C = předpokládaná celková ţivotnost příslušné konstrukce a vybavení Musí platit vztah B ≤ C Celkové opotřebení stavby v % se vypočte podle vzorce ∑ /Bi / Ci 100 Ai) i = počet poloţek konstrukcí a vybavení, které se vyskytují ve stavbě. 30

10. 4 Cena, hodnota nemovitosti a její druhy3) Trţní hodnota Trţní hodnota (Fair Market Value) vyjadřuje průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění a za předpokladu, ţe prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji a ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých trţních podmínek. Trţní cena Trţní cena je konkrétní přesný údaj o tom, ţe v určitý okamţik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti. Obvyklá cena Obvyklou cenu definuje například § 2 zákona č. 151/97Sb. o oceňování majetku. Z ekonomického hlediska je obvyklá cena rovna trţní hodnotě. Cena zvláštní obliby Cena zvláštní obliby (Special Value) představuje zvláštní cenu pro nějaký sektor trhu nebo pro jediný subjekt. Cena zvláštní obliby často souvisí s dosaţitelnými synergickými efekty slučování nemovitostí. Reprodukční cena a reprodukční náklady Pojem reprodukční cena souvisí věcně pouze se stavbami, protoţe pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných stavebních hmot a výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. Reprodukční cena bývá pouţívána v souvislosti s analýzami, zda je výhodnější předmětnou stavbu opravit nebo postavit znovu její kopii. 3) ORT, Petr Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 97880-7265-113-9

31

Náhradová cena a náhradové náklady Tento pojem vyčísluje náklady na nahrazení původní stavby (z pravidla neopravitelně poškozenou poţárem nebo povodní) ve většině případů v nějakém směru jinou, kvalitnější a lepšími uţitnými vlastnostmi.

10.5 Vlivy působící na tržní hodnotu pozemku Lokalita Lokalita je cenotvorným faktorem typickým pro nepřemístitelné nemovitosti. V případě porovnání trţní hodnoty dvou identických pozemků v odlišných lokalitách můţeme dojít podstatným rozdílům v ceně, zvláště jedná – li se o atraktivní a naopak neatraktivní lokalitu. V praxi platí čím atraktivnější lokalita tím vyšší cena. Tvar a orientace pozemku Orientaci pozemku chápeme jak z hlediska orientace ke světovým stranám tak i komerčnímu vyuţití. Svaţitost Velká svaţitost pozemku můţe mít za důsledek výsledek v podobě vysokých nákladů na úpravu a zakládání stavby. Naopak existují stavby, pro které je svaţitost přínosem a jejich realizace na rovinném terénu by byla z ekonomického hlediska neefektivní. Rozloha pozemku Rozlohu pozemku chápeme jako celkovou nebo komerčně vyuţitelnou. V praxi se často stává, ţe část pozemku není komerčně vyuţitelná (např. vodní plocha, komunikace apod.). Vztah ceny a velikosti pozemku tedy nemusí být vţdy přímo úměrný a závisí na dalších okolnostech. Obecně však platí, ţe čtvereční metr menšího pozemku je draţší neţ čtvereční metr většího pozemku. Zastavitelnost Zastavitelnost pozemku je určena technickými a právními podmínkami (stavební právo, vyhlášky, technické a hygienické normy). U rozsáhlejších pozemků je třeba počítat se ztrátou části rozlohy pro obsluţné komunikace. Ekologická zátěţ Ekologická zátěţ v podobě kontaminace půdy má negativní dopad na trţní hodnotu pozemku. Samotná identifikace, ocenění, a jakoţ i případné odstranění má být provedeno ve spolupráci s odborníky z oboru. 32

Dostupnost inţenýrských sítí Mezi inţenýrské sítě patří rozvody elektřiny, plynu, vody a kanalizace. Náklady na vybudování inţenýrských sítí mohou v některých případech převýšit hodnotu pozemku v nezasíťovaném stavu. V praxi tedy platí, ţe existence inţenýrských sítí má pozitivní vliv na trţní hodnotu pozemku. Dopravní obsluţnost Dopravní obsluţnost chápeme jako dostupnost pozemku hromadnou dopravou. Zde je nutno posuzovat dva faktory jak tzv. dochůznou vzdálenost tak i četnost spojů veřejné dopravy. Dopravní dostupnost včetně parkování Dopravní dostupnost chápeme jako moţnost jiné neţ hromadné dopravy k pozemku jakoţ i moţnost zaparkovat dopravní prostředek v dochůdné vzdálenosti. Základním poţadavkem je dostupnost běţným nikoliv terénním automobilem po zpevněné, bezprašné a celoročně sjízdné komunikaci. Míra vyuţití Vztah hodnoty nezastavěného a zastavěného pozemku není v oblasti oceňování jednoznačně určen. Z praxe vyplývá, ţe příliš nízká nebo naopak příliš vysoká míra stavebního vyuţití pozemku se musí negativně projevit v jeho trţní hodnotě. Nutnost demolice stávajících objektů Při zjišťování nutnosti demolice objektu jsou rozhodující náklady na demolici, tzn. samotná demolice včetně odvozu a uskladnění popř. náklady na demolici a uskladnění po odečtení výnosu z prodeje vyuţitelných zbytků.

10. 6 Vlivy působící na tržní hodnotu stavby Technický stav objektu Při stanovení ceny je důleţité zohlednění nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém se nachází objekt oceňovaný, tedy pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. Technická vybavenost objektu Při stanovní ceny bereme na zřetel, zda-li je porovnávaný objekt např. administrativní budova vybaven klimatizací, rozvody datových sítí a bezpečnostní signalizací. U výrobní haly se můţe jednat o vybavení jeřáby, rozvody kyslíku, nebo vytápění haly. Posuzujeme pouze

33

takové prvky technické vybavenosti, které přímo souvisí s nemovitostí, nikoliv mobilní vybavení. Funkční vyuţitelnost Účelem je porovnat to, jak efektivně je vyuţívaná oceňovaná nemovitost versus porovnávaná. Funkční vyuţití je prvek, který není závislý pouze na rozhodnutí.

11. Metody oceňování na tržních principech Ve facility managementu pouţíváme pro stanovení hodnoty nemovitostí metody oceňování na trţních principech, výjimkou zůstává pouze převod nemovitosti, jehoţ způsob stanovení ceny pro výpočet daně z převodu nemovitostí zůstává ocenění dle platné vyhlášky. Rozlišujeme následující metody oceňování na trţních principech: Nejrozšířenější je metoda porovnávání trţních cen ovšem za předpokladu, ţe máme dostatečné mnoţství porovnatelných hodnot resp. cen realizovaných obchodů. Porovnávací metoda nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu. Druhou neuţívanější metodu je metoda výnosová vycházející z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu nemovitosti. Třetí metodou je metoda nákladová, která vychází z reprodukčních nákladů na pořízení poníţených o znehodnocení formou opotřebeni. Tato metoda ve srovnání s metodou porovnání trţních cen zobrazuje situaci na trhu jen minimálně. Základní metodologické přístupy pro práci odhadce jsou: -

reflexe (pozorování)

-

indukce a dedukce

-

analogie (modelování)

-

analýza a syntéza

Reflexi (pozorování) chápeme jako formu smyslového vnímání určenou nejen pozorováním. Pro pozorování je vhodné předem zvolit jednotku vyjadřující typickou charakteristiku pozorovaného jevu (např. m2 zastavěné plochy, počet míst k sezení v restauraci apod.). Nelze přitom zanedbat i jednotky ekonomické (příjem x výnos). 34

Indukce a dedukce jsou způsoby přecházení od jedněch výroků k druhým. Indukcí rozumíme postup od jednotlivého k obecnému, dedukce postup od obecného k jednotlivému. Při oceňování se tyto přístupy cyklicky opakují. Analogie (modelování) je způsob poznání určitého jevu pomocí modelu, který se v některých prvních modelovanému procesu podobá a v jiných se liší. Analýza a syntéza je závěrečnou metodou při stanovování trţní hodnoty majetku. Analýza je postup od jevů k principům, syntéze je postup od principů k jevům.

11.1 Porovnávací metoda Porovnávací

metoda

vychází

z

porovnání

oceňované

nemovitosti

s nemovitostmi

porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Bereme v úvahu trţní ceny, které byly v nedávné době zaplaceny nebo nabídnuty za porovnatelné majetky. Nezbytným předpokladem pro aplikaci porovnávací metody je existující databáze srovnatelných nemovitostí tzn., ţe tuto metodu není moţné pouţít na nově vzniklých trzích. Zásadními problémy při tvorbě databází jsou úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací. Mezi základní informace řadíme kupní cenu, kterou můţeme zjistit z archivu příslušného katastrálního úřadu. Pro zjištění kupní ceny lze vyuţít rovněţ informace zveřejněné realitními kancelářemi nebo draţebníky. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti získáváme z registru příslušného katastrálního úřadu, prohlídkou nemovitosti, od vlastníků popř. správců (projektová dokumentace, pasportizace, nájemní smlouvy). Při aplikaci této metody jsou prováděny tzv. korekce porovnávané trţní hodnoty, jenţ zohledňují rozdíl ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trţní prostředí. Rozhodující je znalost trhu, která představuje neustálý monitoring nabídky a poptávky podle jednotlivých druhů nemovitostí jakoţ i realizovaných cen dle druhu nemovitostí. Získané údaje je nezbytné neustále zaznamenávat do vlastní databáze.

11.2 Metoda nákladová Metodou nákladovou rozumíme stanovení tzv. trţní hodnoty. Trţní hodnotu chápeme jako reprodukční cenu nemovitostí sníţenou o opotřebení a odpovídající výši nákladů, které je nutné vynaloţit v době ocenění na pořízení stejné nebo srovnatelné nové věci tzn., ţe bereme 35

v úvahu náklady na pořízení nového majetku. Pro stanovení věcné hodnoty jsou důleţité vstupní informace, jakými jsou např. zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby apod. Ke zjištěné věcné hodnotě je nutno připočíst hodnotu pozemků, která vyplývá ze vztahu výměry pozemku, zjištěné z výpisu z příslušného katastru nemovitostí popř. geometrického plánu, z druhu pozemku a jeho polohy. Jeho trţní hodnota je stanovena metodou porovnávací (u pozemků jako přírodního zdroje nelze nákladovou metodu aplikovat). Základním faktorem nákladové metody je porovnání reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými funkčními a technickými vlastnosti se stavbou oceněnou. Analýza nákladové metody vyjadřuje náklady, s jakými majetek vznikl, a můţe být sníţena o částku exitujícího sníţení nebo nedostatečnosti, které má fyzický, funkční nebo ekonomický původ. Základní princip trţního oceňování staveb na bázi věcné hodnoty spočívá v tom, ţe předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry, přičemţ zohlednění skutečnosti, ţe oceňovaná stavba jiţ novostavbou není, se provádí sráţkou z titulu jejího znehodnocení. Hodnota je zde tvořena na základě kvantity, kterou reprezentují velikostní technické parametry celé stavby či jejích jednotlivých komponentů na kontribuční bázi, na základě kvality, kterou vyjadřuje jednotková cena za stavbu či komponent, a na základě času, který vyjadřuje její úbytek vzhledem ke stárnutí a zastarávání. Při určování stavebních nákladů v souvislosti s trţním oceňováním je moţno postupovat v podstatě následujícími třemi způsoby: -

globálně, na základě rozpočtových ukazatelů získaných většinou ze skutečných nákladů realizovaných staveb s případným následným statistickým ošetřením (zprůměrováním) v rámci jednotlivých typů staveb,

-

stavebnicově, zejména na základě rozpočtových ukazatelů pro ocenění jednotlivých konstrukčních částí či funkčních dílů stavby a jejich následnou sumarizací,

-

podrobným stavebním rozpočtem, který vychází z podrobného výkazu výměr a z kalkulace jednotlivých poloţek stavby.

36

Existují však i jiné způsoby, např. na základě hodinových zúčtovacích sazeb, skutečně naběhlých nákladů apod., případně lze pouţít nejrůznějších kombinací a variant. Globální způsob Při globálním postupu se stavební náklady na oceňovanou stavbu přepočítávají z nákladů porovnávané stavby prostřednictvím ukazatelů na vhodnou jednotku (Kč / m3 obestavěného prostoru, Kč / m2 podlahové plochy, Kč / bytovou jednotku, apod.). Pro objektivní posouzení velmi záleţí na šíři, skladbě a členění databáze s ukazateli zejména o do jednotlivých typů staveb, na její aktuálnosti a na kvalitě způsobu a organizace sběru dat. Neméně důleţitý je výstiţný popis uvaţované stavby z databáze, neboť bez porovnání hlavních znaků stavby, pouţité technologie a dalších charakteristických prvků nelze porovnání provést. Velmi zrádným faktorem v případě volby příslušného reprezentanta stavby v souvislosti s pouţitím rozpočtových ukazatelů, který vede k neobjektivnímu odhadu věcné hodnoty, bývá upřednostnění účelu stavby nad jejími konstrukčně technickými parametry. Věcná hodnota je postavena v prvé řadě na substituci stavebních nákladů a náklady úzce souvisejí se základním konstrukčním řešením, pouţitými stavebními materiály a technologií zejména hrubé stavby, neboť od ní se většinou další navazující stavební práce a konstrukce odvíjejí. Proto by typ a rozsah nosné konstrukce měl být základním kritériem při volbě příslušného ukazatele bez ohledu na skutečný účel vyuţití. Avšak vzhledem k jedinečnosti staveb je v častých případech nezbytné, náklady odhadnuté pomocí rozpočtových ukazatelů objektivovat a to jednak v případech odlišného řešení, kvalit a mnoţství vybavení a jednak co do objemových parametrů, zejména vzhledem k rozsahu zastavěné plochy či výšky. V případě výrazně odlišného vybavení či řešení je proto výhodné, jestliţe z pouţitých rozpočtových ukazatelů lze zjistit cenové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení včetně jejich hrubého popisu a objemového rozsahu tak, aby mohly být případnými odpočty a dopočty tyto odlišnosti zohledněny.

37

Rovněţ je důleţité vhodnými poměrovými koeficienty zohlednit vlivy v případě výrazných rozdílů co do velikosti a tvaru zastavěných ploch, jakoţ i výšek konstrukcí v souvislosti s vazbou na plochu obvodových plášťů, střech a dalších souvislostí včetně zásady, ţe s rostoucí plochou a výškou náklady klesají a naopak. Dále je nutno dbát na to, ţe rozpočtové ukazatele musejí být časově aktuální, případně lze vyuţít objektivních přepočítávacích indexů. V poslední fázi je nutné zohlednit a připočítat ty ostatní náklady, které v rozpočtových ukazatelích nejsou obsaţeny. Jde jednak o náklady související s konkrétním umístěním oceňované stavby (zakládání, staveniště, dopravní a klimatické podmínky, provozní vlivy, apod.) a jednak o náklady v souvislosti s přípravou stavby (projektové práce, expertízy, poplatky atd.). Stavebnicový způsob Stavebnicový způsob je zaloţen na součtu ocenění jednotlivých konstrukčních částí či funkčních dílů stavby a oproti globálnímu způsobu je tedy přesnější, avšak podrobnější a sloţitější. Většinou se pouţívá tzv. agregovaných poloţek, které vyjadřují průměrné náklady na vhodnou jednotku pro určitou konkrétně definovanou typickou části či díl stavby nebo skupinu na sebe navazujících stavebních prací, aţ jiţ jde o práce HSV nebo PSV včetně specifikace, např. obvodové zdivo včetně vnitřních a vnějších povrchových úprav a lešení, střešní konstrukce včetně krytiny, krovu, oplechování apod.. I tento způsob spočívá v porovnání a následné kontribuci, porovnávají se však náklady na srovnatelné a snadno změřitelné dílčí části stavby, a proto lze tedy pruţněji reagovat na případné odlišnosti. Navíc dílčí skladbu agregované poloţky lze většinou snadno upravit či doplnit podle skutečného provedení oceňované stavby. Podle členění, rozsahu a úrovně podrobnosti agregovaných poloţek existuje celá řada variant a modifikací. Na nich je závislý rozsah potřeby výsledek získaný sumarizací dále objektivizovat co do technické stránky, přičemţ zde platí zásada, ţe při hrubším členění tato potřeba roste a naopak. Většinou je však nutno v závislosti na skladbě poloţek procentuálními sazbami dopočítat reţii, zisk i případné riziko.

38

Agregované poloţky představují současný hlavní trend v oceňování stavebních prací a konstrukcí pro stavební firmy, zejména co do své operativnosti, rychlosti a relativní přesnosti. Jsou tedy určitým kompromisem mezi pouţitím méně přesných rozpočtových ukazatelů a velmi pracného poloţkového rozpočtu. Pomocí podrobného rozpočtu Způsob pomocí podrobného rozpočtu představuje nejsloţitější a nejpracnější formu, k níţ je nezbytně zapotřebí projektová dokumentace, podrobný výkaz výměr ve vhodném členění a dále jednotkové ceny příslušných poloţek rozpočtu. Jako jednotkové ceny mohou být pouţity vysledované nebo z průměrů kalkulované ceny směrné, případně mohou být kalkulovány zcela individuálně, reţijní náklady a zisk se většinou projevuje významná individualizace nákladů s přihlédnutím ke konkrétním podmínkám prováděcí firmy. Poloţkové rozpočty mají své vyuţití hlavně u stavebních firem, neboť jejich hlavním posláním je slouţit jako nástroj kalkulace pro podnikatelské účely, kde jde především o relace mezi náklady, ziskem a dohodnutou smluvní cenou v rámci smlouvy. Nejvhodnějšími oceňovacími pomůckami pomocí rozpočtových ukazatelů i podrobných rozpočtů jsou v našich podmínkách produkty ÚRS Praha, a.s., který má rozsáhlé a dlouholeté zkušenosti v tomto oboru a byť byly částečně získány v podmínkách centrální plánování, dokázal se velmi dobře zorientovat i v podmínkách liberalizace cen. Ceny za realizaci staveb (stavební náklady) se však tvoří na trhu stavebních prací a dodávek, tedy v poněkud jiné části trhu, neţ-li je trh s nemovitostmi, i kdyţ v některých směrech se tyto trhy vzájemně ovlivňují. I na trhu stavebních prací a dodávek je uplatňována cenová liberalizace, tedy volné sjednávání trţních cen ve vazbě na nabídku a poptávku a s výjimkou financování ze státních prostředků, neexistují zde ţádná regulační opatření, neplatí zde tedy ţádné jednotné nebo závazné ceny. Ve smyslu zákona o cenách 526/90 Sb., a jeho prováděcí vyhlášky pouze dodavatel nesmí zneuţívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získal neoprávněný hospodářský prospěch sjednáním ceny zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk.

39

Celý proces stanovení ceny je tak závislý výhradně na dohodě o ceně mezi prodávajícím a kupujícím, obě strany musí rozhodnout o výši ceny nebo alespoň o nesporném a jednoznačném způsobu, jak bude vytvořena, či jak se můţe měnit vzhledem k delším lhůtám výstavby. Stavební a montáţní práce se tedy oceňují trţními cenami vítězné nabídky (tzv. soutěţní trţní ceny). Proto je třeba zdůraznit, ţe všechny materiály včetně těch, které vydává ÚRS Praha, a.s. mají pouze fakultativní charakter, jsou tedy nezávazné a mají výlučně orientační funkci. Nicméně mohou být velmi dobrým pomocným doporučným nástrojem při tvorbě a zpracování nabídkových rozpočtů ve formě a struktuře určené zadavatelem v soutěţních podmínkách, jakoţ i nezbytným podkladem pro vlastní hospodářskou činnost. Pro investora jsou důleţité zejména v tom, ţe má moţnost pomocí kontrolních rozpočtů posuzovat přiměřenost cenových nabídek jednotlivých uchazečů. Pro účely trţného oceňování se vyuţívají především rozpočtové ukazatele, které se mohou dále zkvalitňovat a zpřesňovat vyšší četností sběru dat a postupnou stabilizací stavebního trhu, budoucnost mají i agregované poloţky, které jsou zatím poplatné spíše nabídkovým účelům, avšak pro odhadní praxi by jistě šly vhodně upravit. Navíc takto poměrně přesně vypočtené stavební náklady je nutno ve většině případů krátit o znehodnocení, které je zaloţeno na teoretickém odhadu, a k takto získané hodnotě staveb se přičítá dále odhadnutá hodnota pozemků. Výsledek tvoří věcnou hodnotu a ani tato hodnota ještě nemusí přestavovat hodnotu trţní, neboť z hledisek trţního oceňování jde pouze o jeden z dílčích přístupů, sice důleţitý, avšak nevedoucí k definitivnímu výsledku. Z tohoto celkového pohledu je potom zřejmé, ţe celá konstrukce přístupu na bázi věcné hodnoty by měla být co do jednotlivých pouţitých dílčích prostředků vyváţená, neměla by vysokou přesnost pouze předstírat, neboť v případě pouţití podrobného rozpočtu na bázi kalkulace je sice přesný, ale pouze dílčí výsledek do značné míry znehodnocen následnými méně přesnými operacemi.

40

Základní pohledy na náklady: 1. Náklady na bázi reprodukce (reprodukční náklady) 2. Náklady na bázi náhrady (tzv. replacement cost) Reprodukční náklady Reprodukční náklady představují náklady, za které by bylo moţno v době ocenění realizovat stejnou stavbu do jejich typu, rozsahu, konstrukcí, vybavení a kvality. Jde tedy o náklady vynaloţené na duplikát či repliku uvaţované stavby s pouţitím shodných materiálů a technologii. Náklady na bázi náhrady Náklady na bázi náhrady jsou naproti tomu náklady, za které by bylo moţno v době ocenění realizovat ekvivalent stavby oceňované co do typu, rozsahu a uţitku, avšak při pouţití moderních materiálů, současných technologií a technických standardů. Značný rozdíl mezi oběma pojmy můţe být velmi aktuální zejména u starých budov, kde pouţití dnes jiţ třeba zastaralých či dokonce zaniklých a přitom nákladných technologií by mohlo cenu značně ovlivnit. Uţití nákladů na bázi náklady můţe mít vliv i na některé ze sloţek opotřebení, zejména co do jejich morální stránky. Reprodukční náklady v některé literatuře bývají uváděny ve formě bruto, tj. bez zohlednění znehodnocení, čili jako náklady na novostavbu, nebo jako netto se zohledněním znehodnocení.

11.3 Metoda výnosová (příjmová) Výnosová metoda je stanovena jako čistý výnos z pronájmu, tedy jako rozdíl mezi výnosy z pronájmu oceňovaného majetku a náklady potřebnými k jeho provozu. Hodnota je tak u této metody určována na základě budoucích příjmů z vlastnictví, přičemţ k určení hodnoty se dospívá kapitalizací těchto částek odpovídající mírou výnosnosti. Výnosová hodnota je chápána jako uvaţovaná jistina, kterou by bylo nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit v bance, aby byly úroky z této jistiny stejné jako čistý výnos z pronájmu. Předpokladem metody prosté kapitalizace je stabilizovaný trvale dosaţitelný čistý roční výnos z pronájmu 41

jednotlivých uţitných ploch v nemovitosti. Tento výnos je kapitalizován příslušnou mírou kapitalizace odvozenou z reálné výnosnosti dlouhodobých státních dluhopisů, rizikové míry ukládání kapitálu do oceňované nemovitosti a míry jeho ekonomické ţivotnosti. Dle výnosové metody můţeme za předpokladu konstantních příjmů za velmi dlouhou dobu vyjádřit hodnotu majetku takto: V = NOI/R V = cena zjištění výnosovou metodou NOI = čistý roční provozní příjem R = kapitalizační míra Základním úkolem facility managementu je udrţovat nebo zvyšovat trţní hodnotu majetku, musí být tedy součástí tohoto procesu i její periodické přeceňování. Spolupráce s odhadcem ve facility managementu zahrnuje: 1. Řádnou pasportizaci majetku, rozdělení majetku dle typu 2. Indikaci (vstupní) trţní hodnoty při převzetí majetku 3. Analýza stávajícího výnosového potenciálu majetku 4. Analýza optimálního výnosového potenciálu 5. Posouzení investic do majetku za účelem optimalizace výnosů a zvýšení trţní hodnoty 6. Indikace budoucí trţní hodnoty po optimalizaci výnosového potenciálu a provedení investic 7. Poradenství při ekonomické správě majetku

Pasportizace Základním nutným krokem k ocenění majetku ve facility managementu je řádné a úplné provedení pasportizace nemovitosti popř. její převzetí, pokud jiţ existuje. Způsob vedení jakoţ i její třídění má bohuţel značně rozdílnou úroveň. Výsledkem tohoto základního kroku by měl být konkrétní popis nemovitosti nebo souboru nemovitostí obsahující jeho identifikaci a základní údaje. 42

Rozdělení majetku podle typu Nemovitosti vzorově dělíme na: 1. Pozemky 2. Pozemky určené k zástavbě 3. Pozemky jinak komerčně vyuţitelné (např. parkoviště) 4. Pozemky vyuţitelné jako zemědělská půda 5. Pozemky komerčně přímo nevyuţitelné Stavby 1. Komerčně přímo vyuţitelné 2. Stavby s multifunkčním efektem 3. Nekomerční stavby občanské vybavenosti 4. Bytové domy 5. Výrobní objekty 6. Dopravní stavby 7. Ostatní stavby jinde neuvedené

Stanovení metodiky ocenění Kaţdý typ nemovitosti vyţaduje zpravidla jinou metodiku ocenění. Dalším třídícím kritériem výběru metodiky je účel, pro jaký bude ocenění zpracováno. Jiná metodika bude pouţita, pokud bude účelem cenová argumentace při prodeji majetku, jiná pro stanovení pojistné hodnoty a opět jiná, pokud bude účelem ocenění zajištění úvěru nemovitosti.

Indikace tržní hodnoty nemovitosti Indikace výchozí trţní hodnoty se provádí po rozdělení majetku na jednotlivé typy a stanovení metodiky ocenění. Zvláštní skupinu budou tvořit nemovitosti, jejichţ trţní hodnota bude nulová, jejichţ trţní hodnota bude záporná, a ty, u nichţ nebude moţné trţní hodnotu objektivně stanovit.

Rozhodnutí o dalším využití majetku Na základě indikace trţní hodnoty získá vlastník nemovitosti představu jaká je aktuální trţní hodnota jejich majetku a tím i výchozí cenovou argumentaci pro další rozhodování jak s nemovitostí naloţit. 43

Analýza optimálního výnosového potenciálu Při analýze stávajícího výnosového potenciálu se obvykle zjistí, ţe řada nemovitostí je pronajata tak, ţe výše nájemného není dostatečně vysoká vzhledem k výnosovému potenciálu nebo ţe část nemovitostí, která by mohla přinášet výnos, není pronajata vůbec. Na základě této analýzy můţe odhadce vlastníkovi nemovitosti doporučit optimalizaci vyuţití jeho majetku.

Indikace budoucí tržní hodnoty Další krokem je indikace budoucí trţní hodnoty nemovitosti, tedy např. pro optimalizaci výnosového potenciálu, opravě, rekonstrukci, atd..

12.Význam výnosu z nájemného V případě, ţe je naším „core business“ (hlavním předmět podnikání) pronájem nemovitostí, má pro nás klíčový význam výnos z nájemného. Úkolem dobrého facility managementu je správně a objektivně indikovat výši nájemného a zajistit nejvyšší moţnou míru pronajatelnosti a tím předcházet ztrátám výnosů z nájemného z důvodu, ţe část portfolia zůstane nepronajata. Specifickým typem majetku jsou bytové domu obsazené nájemníky s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a výší nájemného regulovaného příslušným právním předpisem tzv. regulovaným nájemným. Podstatnou změnou od roku 2006 je tzv. deregulace nájemného stanovená zákonem č. 107/2009 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, který nabyl účinnosti dne 31. března 2006. Tento zákon upravuje moţnost jednostranného zvyšování nájemného z bytu, které můţe vlastník bytu uplatnit během čtyřletého období od 01. ledna 2007 do 31. prosince 2010. Novela č. 150/2009 Sb. pak prodluţuje toto období pro vybrané obce do 31. prosince 2012. Proces sjednávání nových výší nájmu bude po ukončení deregulace komplikovaný a teprve v časovém horizontu několika let dojde k ustálení nájemného v jednotlivých obcích na stabilních hodnotách. K překonání počáteční fáze tedy 44

poslouţí znalecké posudky. Podkladem pro stanovení obvyklého nájemné bude tzv. cenová mapa nájemného resp. mapa místně obvyklého nájemného.

12.1 Cenová mapa nájemného6) Mapu nájemného zpracovává a provozuje Institut regionálních informací, s.r.o. (dále jen IRI), na základě sběru a zpracování dat o obvyklém nájemném v určených obcích. Mapa obsahuje orientační údaje o výši nájemného v určených obcích, ve kterých skončila účinnost zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb., a které měly víc neţ 2000 obyvatel podle ČSÚ k 1. 1. 2010. Pouţité metody zjišťování cen bytů a místně obvyklého nájemného Pro zjišťování cen bytů a místně obvyklého nájemného jsou běţně vyuţívány: a) porovnávací metoda a metody statistické analýzy b) expertní mezisídelní model atraktivity bydlení ad a) Porovnávací metoda a metody statistické analýzy Základní metodou pouţívanou v databázovém systém KISEB (Komplexní Informační Systém Ekonomiky Bydlení) pro zjišťování ceny bytů a místně obvyklého nájemného je porovnávací metoda a metody statistické analýzy s vyuţitím dat získaných z nabídkové inzerce pro jejich korekci srovnáním na úroveň nájemného známého ze skutečně uzavřených nájemních smluv. ad b) Expertní mezisídlení model atraktivity bydlení Expertní mezisídlení model atraktivity bydlení (dále expertní model) vyvinul IRI pro překlenutí nedostatku údajů ve sledovaných lokalitách. Expertní model umoţňuje pomocí základních kritérií hodnotit vliv polohy a dalších charakteristik na cenu bytu či nájemného z bytu, tj. zvolené standardní nemovitosti pro libovolnou obec (sídlo) ČR. 4) ŠIMEČEK Tomislav, BRADÁČ Albert, KADLECOVÁ Milada, MIČÚCH Marek, POLEDNÍK Milan, VÍCH Zdeněk, ZAJÍČEK Miroslav Místně obvyklé nájemné, Praha 2010, ISBN 978-80-254-883-7

45

V rámci regionů jsou vyhodnoceny hodnotové póly (geografický model v databázovém systému KISEB tvoří hodnotové póly, kterými je většina z vybraných 335 obcí v ČR, monitorovaných dlouhodobě IRI. Geografický model umožní hodnotit i ostatní obce mimo vybraných 335 obcí v závislosti na jejich dosažitelnosti od těchto pólů) z hlediska atraktivity bydlení a síla vazeb okolních obcí k těmto pólům. Přitom atraktivity obce je stanovena např. na základě dopravní vzdálenosti od hodnotového pólu (např. centra regionu), kvality dopravního napojení, poměru velikostí obcí, vybavenosti obcí, rekreační atraktivity a dalších zvyšujících či omezujících specifických podmínek (faktorů). Pouţité metody zjištění trţních cen i nájmů bytů v databázovém systému KISEB byly a jsou ovlivněny zejména dvěma základními faktory: 1) Moţnostmi zjišťování dat Data o úrovni nájemného nebyla před rokem 2000 v ČR ţádným subjektem shromaţďována. V současnosti jsou zjišťována a vyhodnocována ojediněle spíše na regionální úrovni a u větších měst. V mnohem větším rozsahu jsou zjišťována data o cenách nemovitostí (zejména Českým statistickým úřadem). 2) Porovnáním a rozvojem pouţitelných metod pro odvozování cen a nájmů bytů Jde zejména o vývoj teorie i praktického vyuţití porovnávací a výnosové metody v oceňování nemovitostí. Odvozování trţních cen a nájmů bytů je v ČR ovlivňováno řadou impulsů, přenosem zkušeností ze zahraničí, profesními standardy i vývojem administrativních metod oceňování. I přes kritiku metody odvozování trţních cen bytů a nájemného z bytu z nabídkové inzerce dává tato metoda poměrně přesné výsledky a stává se stále více akceptovatelnou. Rozsah šetření trţních cen bytů a obvyklého nájemného Základní monitoring v databázovém systému KISEB je prováděn v rozsahu 335 vybraných obcí ČR, jejichţ území pokrytí a objem trhu v segmentu bydlení vytváří základní předpoklady pro monitorování trhu bydlení se staršími byty. Počet vybraných obcí vychází ze skutečnosti, ţe ve vybraných 335 obcích ţilo v roce 2001 6,7 mil. Obyvatel, tj. cca 2/3 obyvatel ČR. V tomtéţ roce se podle definitivních výsledků sčítání lidu, domů a bytů, nacházelo v těchto 46

obcích 89 % bytů v bytových domech. Pokud vezmeme v úvahu, ţe velká atraktivní města mají i větší pohyb na trhu bydlení, pak je moţné říci, ţe se zde nacházelo více neţ 90 % reálného trhu se staršími byty zejména v segmentu trţních nájmů. Do současné doby se výraznější změny z hlediska podílu vybraných 335 obcí na počtu obyvatel, či podílu bytů v bytových domech ve sledovaných ukazatelích nepromítly. Města byla vybrána záměrně s ohledem na rovnoměrné pokrytí celého území ČR a moţnosti dalšího odvozování cen a nájmů v hodnotových regionech, jejichţ hodnotové póly tato města představují. Zdroj informací Za zdroj informací byl zvolen nejrozsáhlejší zdroj informací, kterým je nabídková inzerce v realitním tisku a na internetových realitních adresách. Výhodou je zejména volná dostupnost informací obsaţených v této inzerci, která je k dispozici celoplošně, a pokrývá celé spektrum nemovitostí pro bydlení, tedy byty starší i nové, malé i velké, rovněţ rodinné domy, rekreační objekty apod.. Další výhodou zvolených údajů je, ţe nejsou zkresleny daňovou optimalizací (tj. jejich možným legálním snižováním daňovou povinností), na druhé straně lze předpokládat, ţe se jedná o data jednostranně vychýlená (s rozdílem mezi nabízenou a realizovanou cenou). Nicméně dle vyjádření zkušenějších pronajímatelů je často jejich nabídková cena pronájmu, kterou uvádějí v inzerci, jiţ cenou, za kterou následně byt skutečně pronajmou. Od účinnosti zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákonů č. 21/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb.) jsou pro stanovení obvyklých (trţních) cen stále více vyuţívána data (nabídkové ceny) z realitních inzercí. Jejich aplikace je systematicky zpřesňována a problematika jejich vyuţití prochází vývojem, coţ lze doloţit např. značnou proměnlivostí koeficientů prodejnosti uvedených v oceňovací vyhlášce (vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, v platném znění). Koeficient prodejnosti v zásadě udává, za kolik procent nákladové ceny je nemovitost v určitém místě prodejná. Nevýhodou nabídkových cen prodejních je, ţe se v nich do jisté míry objevují i ceny, za které si nabízející „pouze přejí“ nemovitost prodat. Nakonec realizované ceny jsou v těchto případech obvykle jiné, zpravidla niţší, ale v některých případech dokonce dochází k opačnému efektu, kdy prodávající můţe narazit na neočekávaně vysokou poptávku po své nemovitosti. 47

U dat z realitních inzercí dále můţe hrozit moţnost duplicitních informací. Např. často dochází k tomu, ţe jedna nemovitost je nabízena prostřednictvím více realitních kanceláří. K dalším nevýhodám patří strohost nebo neúplnost inzerátů. Mnohdy nejsou v inzerci obsaţeny některé důleţité znaky nemovitosti, někdy chybí i údaj o ceně. Informací důleţitých pro získání údajů o výši nájemného je v nabídkách realitních kanceláří stále málo. Jejich vyuţitelnost se také mění s jejich větší variabilitou neţ je tomu u nabídek bytů k prodeji, neboť informace mohou zahrnovat i platby za energie a sluţby, mnohdy jsou k nájmu nabízeny i byty částečně či plně zařízené. Minimální počet údajů a očištění dat K získání přiměřeně přesné informace o výši průměrné ceny standardního bytu a nájemného, která pro danou obec či lokalitu plně vychází z monitoringu údajů, je v databázovém systému KISEB vyţadováno, aby soubor vstupních údajů za kaţdou šetřenou lokalitu obsahoval nejméně 30 věrohodných údajů, očištěných od náhodných či neporovnatelných cen (např. od cen nových bytů, bytů po rekonstrukci, luxusních bytů, bytů s nadstandardním vybavením, s nepřiměřeně odlišnými cena nabídek, apod.). V posledních letech se v podmínkách ČR objevuje mezi znalci názor, ţe dostatečně přiměřeným vzorkem je uţ 15 dat, v praxi je pro odvození ceny pouţíváno i porovnání 3 nemovitostí. Proces očišťování dat v databázovém systému KISEB prošel od svého zaloţení vývojem. Při zpracování jsou především vyloučeny extrémní hodnoty. Pro jejich vyloučení nejsou vyuţity metody zaloţené na násobku směrodatné odchylky, ale jsou empiricky stanoveny spodní a horní mezní hodnoty, které zajišťují nejen vyloučení extrémů, ale i vyloučení odlehlých hodnot údajů . Tyto metody jsou stanoveny kaţdoročně na základě zjištěných údajů, např. v roce 2006 se pohybovaly v rozmezí od 50 do 150 % průměrné ceny starších bytů, zjištěné v předchozím období.

48

Zjištění průměrné ceny staršího bytu Zjištění trţní ceny starších bytů je prováděno u všech vybraných 335 obcí ve dvou krocích. 1. Zpracování souboru údajů o cenách, kdy jsou ze vstupního souboru vyloučeny „očištěny“ chybné, nevěrohodné údaje a duplicity. 2. Zjištění ceny bytu pro standardní byt (tj. s úpravou pro standardní velikost 68 m2) a) Zjištění ceny bytu pro obce s dostatečně velkým počtem pouţitelných údajů. Průměrné trţní ceny standardních bytů za jednotlivé obce jsou zjištěny přímo statistickými výpočty ze souboru trţních ceny bytů, získaných v rámci monitoringu pro ty obce, kde je k dispozici alespoň 30 potřebných údajů o cenách bytů za zvolené časové období. b) Zjištění ceny bytu pomocným výpočtem podle expertního mezisídelního modelu atraktivity (u měst, kde není k dispozici alespoň 30 „očištěných“ údajů) - výpočtem z dostupného počtu 1 – 29 „očištěných“ údajů - výpočet váţením výše ceny bytu zjištěné v hodnotovém pólu. V případě, ţe tedy pro určitou obec není dostatečný počet očištěných údajů o cenách, je cena odvozována pomocí jiţ uvedeného expertního mezisídelního modelu atraktivity bydlení. Takto jsou odvozovány ceny i obcí (měst), kde zcela chybí pouţitelné údaje. Toto řešení umoţňuje překlenout nejen nedostatek dat u menších obcí, ale i zajistit, ţe hodnotově méně atraktivní město nemá cen vyšší neţ jeho regionální hodnotový pól. Zjištění místně obvyklého trţního nájemného staršího bytu Všechny zjištěné údaje o nájemném pro monitorovaná města jsou převedena na jednotný sledovaný standardní byt (tj. starší byl o podlahové ploše 68 m2, v běţné, nikoliv okrajové poloze). 49

Zjištění trţního nájemného u starších bytů je prováděno u všech vybraných 335 obci ve dvou krocích. 1. Zpracování souboru údajů o nájemném, kdy jsou ze vstupního souboru vyloučeny „očištěny“ chybné, nevěrohodné údaje a duplicity 2. Zjištění nájemného z bytu pro standardní byt (tj. s úpravou pro standardní byt velikosti 68 m2) a) Průměrné místně obvyklé nájemné standardních bytů za jednotlivé obce je zjištěno přímo statistickými výpočty ze souboru trţních nájmů, získaného v rámci monitoringu pro ty obce, kde je k dispozici alespoň 30 potřebných údajů o nájemném za zvolené časové období. b) Ke zjištění místně obvyklého nájemného z bytu pro monitorované obce, za které není k dispozici dostatečně velký soubor údajů pro statistický výpočet průměru, (méně neţ 30 údajů) za sledované období, je pouţita nepřímá metoda zjištění s vyuţitím ukazatelů obvyklé výnosnosti (kapitalizace) cen bytů. IRI vychází z ověřené skutečnosti, ţe obvyklá cena bytu a obvyklá cena nájemného jsou vzájemně silně spjaty. Tato skutečnost má odraz v občanském zákoníku (§ 671 občanského zákoníku, podle něhoţ výše nájemného mj. odvisí od ceny pronajaté věci). Zjištění závislosti ceny bytů z trţních nájmů za m2 na velikosti bytů Ke zjištění křivky závislosti cen bytů a nájmů na velikosti bytů je pouţíván soubor z databázového systému KISEB, obsahující údaje na celé území ČR. Z úplného, podle časového hlediska setříděného souboru, jsou vyloučeny údaje duplicitní a evidentně chybné. Za takové údaje jsou povaţovány záznamy s hodnotami nacházejícími se nad horní nebo pod spodní hranicí průměrných hodnot, upravených o trojnásobek vypočtené směrodatné odchylky.

50

Rovněţ údaje za extrémně malé byty, za které jsou povaţovány údaje o bytech menších neţ ¼ velikosti standardního bytu, tedy s podlahovou plochou menší neţ 17 m2, jsou ze souboru vyloučeny. Dále jsou ze souboru vyloučeny údaje za byty s podlahovou plochou větší neţ dvojnásobek zvoleného standardu, tedy s podlahovou plochou 136 m2 a větší. Závislost je zkoumána jak pro ceny bytů, tak pro trţní nájemné pomocí regresní analýzy. Podle zjištěné závislosti je dále moţno provést výsledný přepočet pro poţadovanou velikost bytu. Závislost je zjišťována kaţdoročně při zpracování roční uzávěrky. Redukce nabídkových cen bytů a nájemného a trţní úroveň Pojem „obvyklé nájemné“ je stejné jako pojem „trţní nájemné“. Avšak „obvykle“ nelze chápat ve smyslu „obvykle nejčetnější“. Proto obvyklým nájemným není nájemné odvozovatelné například z nejčetněji pouţitých cen regulovaných či věcně usměrňovaných, avšak neuzavřených za běţných trţních podmínek. „Nabídkové nájmy“ z běţné inzerce realitních kanceláří jsou specifickou skupinou cen v běţných trţních podmínkách. Jsou však jednostranně vychýlenou skupinou cen směrem nahoru ve srovnání s cenami realizovanými (tj. skutečně sjednanými). V roce 2003 zpracoval IRI dotazníkové šetření o skutečně sjednávané výši nájemného v hlavním městě Praze. Porovnáním výsledků z dotazníkového šetření a zjištěného nájemného z nabídkové inzerce byla zjištěna skutečná výše rozdílu mezi trţním a nabídkovým nájemným pro hl. město Prahu. Tento rozdíl v roce 2003 činil 15 % pod průměrem nabídkových cen. Opakovanými šetřeními provedenými v letech 2004 - 2006 byla hodnota 15 % ověřována. Na souborech cca 200 údajů o skutečně dosaţeném trţním nájemném a jejím porovnáním s daty v databázovém systému KISEB z nabídkové inzerce ve shodném území a čase prokázáno opět 15 % nadhodnocení nabídkových cen z realitní inzerce. Proto při zjišťování výše cen bytů a nájemného z hodnot nabízených inzeráty realitních kanceláří je prováděna jejich redukce směrem dolů. Obecně jsou všechny postupy voleny konzervativně, aby nepřinášely nadhodnocené výstupy.

51

12.2 Význam tržního nájemného7) Pokud stále v určité míře existuje regulace nájemného, pak na trhu investic do nájemního bydlení to má stejný efekt jako zvýšení úrokové míry, protoţe kvůli regulaci nájemného poklesnou moţné realizované výnosy a tím také vnitřní výnosové procento moţných projektů. Výsledkem je sníţení objemu investic a také sníţení objemu úspor, které jsou vyuţity v realizovaných investičních projektech. Na rozdíl od investičních projektů, jejichţ nabídky (nebo-li poptávka po kapitálových zdrojích na jejich financování) je mezi různými trhy kapitálových statků v podstatě nepřenosná, nebo jen velmi obtíţně přenosná ( z důvodu nehomogennosti kapitálu), je však nabídka úspor homogenní a okamţitě ve změněné situaci přizpůsobí – tj. přesune se na trh investic do ostatních kapitálových statků. Díky tomu na tomto trhu poklesne úroková míra a tím i vroste mnoţství provedených investic – ale méně, neţ poklesne mnoţství provedených investic na trhu investic do nájemního bydlení. Ovšem tyto investice jsou dlouhodobě neudrţitelné, resp. jsou udrţitelné pouze do té doby, neţ bude odstraněna regulace na trhu s nájemním bydlením. Likvidace neudrţitelných investic na ostatních trzích po deregulaci nájemného také patří do nákladů regulace. Regulace nájemného rovněţ vyvolává potřebu dalších regulací – jak právních (např. ochrana nájemníků před diskriminací) tak ekonomických (např. volání po dotacích na výstavbu bytů s regulovaným nájemným tzv. sociálních bytů“ k vyřešení „bytové krize“), a to nejenom na trhu s nájemním bydlením. Tento efekt není nikterak specifickým a omezeným efektem na oblast pouze nájemního bydlení. Naopak, je to obecná tendence regulací, ţe vyvolávají regulace další. Postup můţeme zevšeobecnit. Po zavedení nějaké regulace má tato regulace negativní a zpravidla také neočekávané důsledky – v případě nájemního bydlení sníţení nabídky bytů s nízkým nájemným a zhoršení pozice minoritních a jinak znevýhodněných skupin obyvatelstva. Vytváří se tak nový problém nebo zhoršuje ten stávající. 5) ŠIMEČEK Tomislav, BRADÁČ Albert, KADLECOVÁ Milada, MIČÚCH Marek, POLEDNÍK Milan, VÍCH Zdeněk, ZAJÍČEK Miroslav Místně obvyklé nájemné, Praha 2010, ISBN 978-80-254-883-7

52

Regulace nájemného je jedním z největších redistribučních programů v celé ekonomice. Uţ jenom prostým rozsahem – statisíce lidí bydlí v bytech s regulovaným nájemným, tj. s nájemným, které je niţší, neţ jak by se ustavila na trhu, tj. na úkor své „smluvní“ protistrany. Tato protistrana je tak de facto dotuje. Dochází tak k redistribuci příjmů od majitelů domů, kterých je v ČR několik desítek tisíc, směrem k nájemníkům vyuţívajícím regulaci nájemného, kterých je zhruba kolem dvou miliónů v necelých tři čtvrtě milionech bytů. Vedle nich existuje skupina domácností, které bezplatně uţívají nějaký byt (bydlení u příbuzných apod.), z nichţ část je v takové situaci pouze proto, ţe nemůţe finančně dosáhnout na vlastnické bydlení ani na bydlení na deregulované části trhu a na regulovanou část trhu také nedosáhnout, neboť z nějakých důvodů nepatří mezi privilegované. Z dostupných informací je moţné provést několik predikcí o příjmech jednotlivých kategorií domácností. Za prvé lze předpokládat, ţe sociální rozdíly mezi lidmi, kteří bydlí v bytech s regulovaným nájemným a neregulovaným nájemným nebudou velké, neboť rozdělení mezi tyto dvě skupiny bylo na počátku z hlediska sociálního postavení zcela náhodné. Lze také předpokládat, ţe pokud mezi těmito dvěma skupinami bude diferenciál v příjmech, pak bude ve prospěch skupiny lidí, kteří bydlí v bytech s regulovaným nájmem, neboť to jsou ti, kteří si mohou odchod mimo regulovanou část trhu dovolit a jsou to také jediné byty, které se v současnosti na trhu nájemného bydlení nově objevují. Zároveň se jedná o skupinu lidí, kteří jsou nejdynamičtější ve svých ekonomických aktivitách, a odchod z regulované části trhu se jim vyplatí. Druhou predikcí je to, ţe část domácnosti uţívajících bezplatně byt bude z hlediska příjmů ve významně horší situaci neţ nájemníci. Bez volných cen nebude trh s nájemným nikdy správně fungovat a neefektivity se budou přelévat i do jiných oblastí ekonomiky – zejména na finanční trh a na trh s vlastnickým bydlením. Vedle ekonomických neefektivností vyvolá regulace i sociální pnutí – mezi pronajímateli a nájemníky, znevýhodňuje některé skupiny obyvatelstva (mladé rodiny, důchodce, migranty za prací, atd.). Cenová a právní deregulace je jedinou cestou, jak dosáhnout nápravy, přičemţ platí, ţe trţní cena není nikdy stanovena libovůlí pronajímatele – ale vţdy konkurencí mezi pronajímateli mezi sebou (ta zajišťuje nejmenší moţné ceny za daný standard), nájemníky mezi sebou (ta zajišťuje nejvhodnější uţití nabízeného fondu) a pronajímateli a konkurenci mezi nájemníky, kteří v případě volných cen fungují jako partneři oboustranně výhodné spolupráce – nikoliv jako bojovníci na rozdílných stranách barikády. 53

12.3 Forma regulace nájemného v USA (New York) Pro srovnání si dovoluji uvést příklad regulovaného nájemného v jeho kolébce ve Spojených státech amerických a to konkrétně v městě New York, kde byla regulace nájemného zavedena jako první v USA a dodnes ve velkém rozsahu existuje. Na začátek uvádím přehled jednotlivých typů nájemného, se kterými se můţeme v New Yorku setkat. Regulované nájemné (tzv. Pronájem „kontrolovaný“) Jedná se o regulaci nájemného resp. druh ochrany proti cenovým výkyvům, které bylo zavedeno v důsledku poválečně bytové krize. Avšak v nejlukrativnější části New Yorku Manhattanu se tento typ nájemného v současné době jiţ nevyskytuje pouze s výjimkou bytů, které jsou obsazeny „regulovanými nájemníky“ nepřetrţitě od roku 1971. Stabilizovaný pronájem Jedná se o většinu bytů, které byly v New Yorku obsazeny po roce 1971 a přešly ze systému regulovaného nájemného. Tento druh pronájmu představuje uvolněnější verzi regulace. V New Yorku je takto obsazen více jak jeden milion bytů. Tento typ pronájmu umoţňuje vládě ovlivňovat podmínky pronájmu, tempo zvyšování nájemného, podmínky jeho prodlouţení, poskytované sluţby a další. Zvyšování nájemného probíhá na základě jednání mezi nájemci a jednotlivými skupinami, které tvoří Rady pro stabilizovaný pronájem. Nájemci mají moţnost k automatickému prodlouţení pronájmu. Pronajímatel můţe nájem vypovědět pouze v případě, ţe nájemce hrubě porušuje podmínky pronájmu, způsobí škodu nebo jiné újmy na majetku pronajímatele. Pronajímatel je oprávněn uvolnit stabilizovaný pronájem bytu v případě, ţe má nájemce byt v pronájmu od roku 1994 a vytváří roční příjem vyšší neţ 240.000,- USD nejméně dva po sobě následující roky. Nájemci, který má byt v pronájmu od roku 1997, je pronajímatel oprávněn navýšit nájemné, pokud jeho roční příjem přesáhne 175.000,- USD. Je-li budova se byty ve stabilizovaném pronájmu převedena na druţstvo, mohou být nájemci, kteří se nerozhodnout ke koupi bytu, vystěhováni do tří let od převedení na druţstvo. 54

Tržní pronájem („nestabilizovaný“) Jedná se o otevřený trh s nájemním bydlením, který se vztahuje na všechny byty v soukromém vlastnictví. Podnájem Na rozdíl od primárního pronájmu se jedná o podnájem, uzavřený na základě sekundární nájemní smlouvy. Primární nájemce je odpovědný za měsíční platby, jakoţ i plnění podmínek pronájmu. Na poskytnutí podnájmu bytu má právo i nájemce se stabilizovaným nájemným, avšak na základě písemného souhlasu pronajímatele s tím, ţe doba podnájmu nemůţe v rámci čtyřletého období překročit dva roky. NYCHA (New York City Housing Authority) poskytuje pro obyvatelé New Yorku s tělesným postiţením 9.100 bytů, u více jak 7.400 bytů byly provedeny úpravy jako rozšíření vchodů do bytů, instalace madel, zabudování audio a vizuálních hlásičů poţáru a další funkce. Dále se NYCHA snaţí zajistit rovné příleţitosti pro všechny obyvatele New Yorku bez rozdílu a diskriminace na základě rasy, barvy pleti, náboţenství, národnosti, pohlaví, sexuální orientace, věku, rodinného stavu, atd.

Poskytuje tlumočnické a poradenské sluţby

prostřednictvím svých 180 dobrovolníků ve 43 různých jazycích. NYCHA v současnosti spravuje 2.691 obytných budov, jejichţ většina byla postavena před více jak 30 lety. Investice do oprav a modernizace přesáhly za posledním 10 let více jak 4 miliardy dolarů. NYCHA je významným partnerem představitelů New Yorku v plánu na rozšíření cenově dostupného bydlení. Kromě bydlení investuje rovněţ do komunitních center. Závěr: Při porovnání systému regulace nájemného v České republice a USA (New Yorku) lze na první pohled nalézt rozdíl v sociálních opatřeních. V České republice skončí deregulace nájemného ve všech nájemních bytech a pro všechny skupiny obyvatelstva r. 2012, příspěvky na bydlení jako dávky státní sociální podpory spadají do kompetence Ministerstva práce a sociální věcí a jsou vyřizovány příslušnými Úřady práce, podpory v hmotné nouzi tzv. doplatky na bydlení zajišťují příslušné odbory Městský částí a Obecních úřadů s ohledem na 55

výši příjmů. V New Yorku zůstává příspěvek na bydlení „skrytý“ v pokračující regulaci nájemného, která stále platí pro určité skupiny obyvatel do příslušné výše ročních příjmů, coţ povaţuji za jednodušší a vzhledem k obsáhlé administrativě vyřizování sociálních dávek a dalších podpůrných programů za úspornější opatření.

13.Postup oceňovacího procesu V případě trţního ocenění nemovitostí postupujeme podle určitého scénáře, který v sobě zahrnuje jednotlivé body, dle kterých při postupném hledání a vyhodnocování dosáhneme finálního výsledku. Je nezbytné, aby jednotlivé dílčí kroky byly učiněny na základě prozkoumaných a zmapovaných výsledků a aby byl celý postup srozumitelný, průkazný a kontrolovatelný. Jednotlivé body dle obecného postupu zahrnují: -

zadání přesného účelu ocenění a co moţná nejpřesnější údaje o oceňované nemovitosti

-

územní, komerční, technická a majetkoprávní charakteristiku nemovitostí

-

stanovení strategie ocenění

-

jednotlivé názory prostřednictvím pohledů z pouţitých přístupů

-

analýza dílčích výstupů a jejich integrace do finálního výsledku

-

komentář k předpokladům a souvisejícím rizikům

13.1 Příklad investičního záměru koupě bytového domu Uvaţujme – li případ, kdy se investorovi dostane nabídky odkoupení bytového domu v Praze 1 s tím, ţe bytové i nebytové jednotky jsou plně zařízeny a pronajaty na dobu neurčitou za trţní nájemné. Nabízená cena činí 120 mil. Kč (investor disponuje s volnými finančními prostředky ve výši 100 mil. Kč; 20 mil. Kč bude jako fyzická osoba čerpat prostřednictví investičního úvěru). Jako představitelé facility managementu dostaneme za úkol stanovit cenu 56

obvyklou, za kterou je pro investora výhodné obchod uskutečnit a posoudit rovněţ efektivitu dané investice. Známe tedy účel, dalším postupem je zajištění co moţná nejpřesnější údaje o oceňované nemovitosti. Zjišťujeme, ţe bytový dům se nachází v centru hlavního města, v oblasti převáţně starší, původně činţovní obytné zástavby Starého Města, v městské části Praha 1. Obytný dům je postaven ve východní části ulice Masná, – charakterem vedlejší ulice procházející územím od východu, kde vychází z ulice Rybná, na západ, kde ústí do ulice Dlouhá. Dům je začleněný do nepravidelně uspořádaného bloku mezi ulicemi Masná a Dlouhá – starší původně činţovní domy s členitými, zdobenými fasádami v historizujícím stylu. Atraktivitu rezidenční oblasti v rámci centra Prahy potvrzuje vysoká cena uvedená v cenové mapě pozemků Prahy, pro zónu s předmětným domem, který činí 35.590,- Kč/m2. Dále zjišťujeme, ţe se jedná o řadový vnitřní bytový dům, který má 5 nadzemních podlaţí, obytné podkroví (6.NP) ve sklonité sedlové střeše a podzemní podlaţí. Stylově klasický dům z přelomu konce 19. století a počátku 20. století, zapadající do zástavby lokality – zděná, cihlová konstrukce, převáţně dřevěné, polospalné stropy, dřevěný krov s taškovou krytinou, členitá a zdobená uliční fasáda. Celkovou rekonstrukcí a modernizací, provedenou v posledním období, byl bytový dům s nebytovými prostory v přízemí upraven do nadstandardního charakteru a velmi dobrého stavu. Dispozičně je vstup z ulice do vestibulu a jednoramennými schody na podestu 1.NP, zde jsou čtyři bytové jednotky. Z úrovně 1.NP vycházejí do vyšších podlaţí dvouramenné kamenné schody – ve 2.NP aţ 5. NP jsou 4 vţdy čtyři byty stejně jako v obytném podkroví (6. NP). Byty v domě jsou převáţně malorozměrové. Z ulice jsou přístupné dva nebytové prostory, které zaujímají prostor podlaţí včetně vnitřního dvorku. Dům je vybaven osobním výtahem pro 3 osoby, je napojený na veřejné inţenýrské sítě (voda, kanalizace, elektro, plyna a telefon). Stáří domu odhadujeme na cca 100 roků. V období 2000 - 2005 byla provedena celková rekonstrukce a modernizace domu, včetně úprav bytů.

57

Celkový technický stav je při uváţení stáří domu, uvedených rekonstrukcích a pravidelné údrţbě velmi dobrý. Parcela je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra pozemku je 373 m2. Parcela je převáţně zastavěna obytným domem, v části je malý dvorek se zpevněnou plochou. Veškeré jednotky v domě (24 bytových jednotek, 2 nebytové) jsou pronajaty jednomu subjektu za účelem provozování krátkodobých pronájmů. Doba nájmu je stanovena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce, nájemní smlouva je prodluţována pravidelně od roku 2005. Nájemné bez sluţeb činí 372,- Kč / m2. Při ocenění budeme provádět trţně porovnávací analýzy v rámci segmentu domů ve starší obytné zástavbě v rezidenčních lokalitách Prahy. Obchodovatelnou uvedeného segmentu domů z období konce 19. století a počátku 20. Století ve centrální části Prahy je obecně hodnocena jako velmi dobrá. Oblast tradiční rezidenční části částí Prahy 1 – Staré Město, se starší původně činţovní zástavbou je vyhledávanou lokalitou hlavního města. Při silném zájmu o bydlení na „prestiţní adrese“ tradiční lokality historického centra Prahy, patří ceny bytů v tomto místě mezi nejvyšší. V rámci trţní analýzy tedy budeme uvaţovat domy v lokalitách starší obytné zástavby zděných bytových domů, v oblasti cena Praha, se zaměřením na rezidenční části Prahy 1. Rozhodující význam ve vztahu k hodnotě nemovitosti v tradičních rezidenčních lokalitách Prahy má poloha – „adresa“. Ceny nemovitostí v těchto lokalitách jsou od období první republiky dlouhodobě „pevné“ a v budoucnosti existuje další rezerva pro jejich zhodnocení zejména s fungováním v rámci „jednotné“ Evropy. Dle vyjádření realitních odborníků mají tyto rezidenční nemovitosti růstový potenciál, jelikoţ ve srovnání s obdobnými lokalitami západní Evropy jsou jejich ceny stále nízké. Základními cenotvornými faktory v tomto případě budou: -

situace (atraktivní území historického centra Prahy, rychlá dostupnost veřejnou dopravou, omezené moţnosti parkování – nedostatek parkovacích místa a vymezená parkovací místa pro rezidenty) 58

-

lokalita (umístění domu při klidné, charakterem vedlejší ulice)

-

budova (dům po celkové rekonstrukci, ve velmi dobrém stavu)

-

perspektiva a jiné skutečnosti (trvale stabilní hodnota nemovitosti v atraktivních lokalitách centra, předpoklad cenového růstu, odpovídající výnos z pronájmu bytových i nebytových jednotek)

Na základě zjištěných skutečností jsem tedy byla schopna provést ocenění pomocí trţně porovnávací analýzy, dle které si dovoluji konstatovat následující. Předmětná nemovitost splňuje poţadavky „exkluzivní“ nemovitosti – spojuje rozhodující cenotvorné faktory (prestiţní lokalita centra Prahy tzv. místo „s adresou“ a kvalitu nemovitosti starší (zděný obytný dům s výrazem a atmosférou, pro rekonstrukci ve velmi dobrém stavu, jednotky s moderním vybavením, vhodnou dispozicí, orientací a polohou). Na základě provedené trţní analýzy, s přihlédnutím k charakteristice a základním cenotvorným faktorům hodnocené nemovitosti stanovuje porovnávací hodnotu na 85.000 – 95.000 Kč / m2. Při stanovení hodnoty nemovité zástavby jsem respektovala konzervativní přístup. Při zpracování ocenění v daném čase jsem zohlednila aktuální nestabilní ekonomickou situaci, jakoţ i její obtíţně odhadnutelnou perspektivu s vlivem na realitní trh.

Obvyklá cena je stanovena ve výši 120.680.000,- Kč.

59

Dalším úkolem je vyhodnotit ekonomickou efektivnost nabízené investice. Pro vyhodnocení ekonomické efektivnosti nabízené investice musíme znát: Dobu životnosti – jedná se dobu, po kterou bude majetek provozován – tzn. dobu, po kterou bude hodnocena jeho ekonomická efektivnost. I kdyţ ţivotnost a provozuschopnost můţe být mnohem delší. Ve facility managementu uplatňujeme faktor času. Čas, po který lze počítat s ekonomickými přínosy investice, je nazýván dobou ţivotnosti a bývá zaměňován s účetní ţivotností obsaţenou v zákoně o dani z příjmu jako doba odepisování pro jednotlivé druhy majetku. Skutečná doba ţivotnosti musí vycházet z reálně ţivotnosti celého investičního projektu, tzn. je to doba, po kterou má smysl projekt provozovat jak z hlediska nákladů tak výnosů. Výši celkové investice – to představuje celkovou finanční částku investovanou na počátku doby ţivotnosti do projektu. Roční výnos z nájemného - jedná se roční výnos z celého projektu za jeden rok. Výnos tedy není zisk, tzn., ţe od něho není odečtena ţádná nákladová poloţka. Roční náklady na provoz – tyto náklady představují celkové roční náklady daného projektu Diskont – diskont představuje tzv. alternativní náklad kapitálu, nebo – li cenu ušlé příleţitosti. Jedná se tedy o výnos v procentech, který bychom obdrţeli, pokud bychom investovanou částku investovali do jiného stejně rizikového projektu, nebo je např. uloţili na účet. Zdanění zisku z projektu – pokud hodnotíme komerční investici, lze předpokládat, ţe budeme platit daň ze zisku. Daňová sazba – jedná se o sazbu daně ze zisku, kterou se musí daný investor řídit dle zákona o daních z příjmů Odpisy – jsou peněţním vyjádřením opotřebení investičních majetku za určité období. Pořizovací cenu investičního majetku při nákupu není moţné zahrnout jako nákladovou poloţku do účetnictví, jde o peněţní výdaj, nikoli náklad. Ke spotřebě dlouhodobého majetku nedochází ihned, ale postupně v průběhu delšího časového horizontu a to je zohledňováno 60

prostřednictvím odpisu, které jako součást nákladů sniţují zisk a tím i odváděnou daň z příjmu, aniţ jsou samotné výdajem – jsou pouze zdrojem daňové úspory. Odpisy lze vyuţít i pro osobu, která není podnikatelem. Pro odhad budoucího opotřebení do cash flow se pouţívají odpisy daňové podle zákona o dani z příjmů. Odpisová skupina

Příklady odpisovaného majetku faxy, televizní kamery, mobily, počítače

1

osobní + nákladní automobily, motockyly, nábytek výtahy, trezory, klimatizace, vrtulníky budovy ze dřeva a plastů

2 3 4

5 6

Počet let

budovy pro průmysl, dálnice, silnice, byty, nebytové prostory administrativní budovy, budovy obchodů, hotelů

3

5 10 20

30 50

Přesné rozdělení odpisových skupin nalezneme v příloze č. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Nejčastěji využívané nástroje pro hodnocení efektivnosti a výběr investic: Doba návratnosti – čím je doba návratnosti kratší, tím spíše lze projekt doporučit k realizaci. Prostá doba návratnosti je nejjednodušší ekonomické kritérium. Největší nevýhodou tohoto kritéria je, ţe zanedbává efekty pro době návratnosti a zanedbává fakt, ţe peníze můţeme vloţit do jiných příleţitostí. Výpočet: IN TS = ----------------CF

61

Diskontovaná doba návratnosti – čím je diskontovaná doba návratnosti kratší, tím spíše lze projekt doporučit k realizaci. Jedná se o obdobné kritérium, jako prostá doba návratnosti a tím rozdílem, ţe není zaloţena prostém peněţním toku, nýbrţ na peněţním toku diskontovaném. Výpočet je zaloţen na postupu, ţe od jednorázových nákladů na realizovaná opatření (investici) odečítáme tak dlouho diskontované kladné zdroje CF, aţ dojdeme k nule. Výpočet:

Tsd t=1

CFt * (1+r)-tIN = 0

CFt = roční přínosy projektu r = diskont (1 + r)-t = odúročitel Čistá současná hodnota projektu (NPV „Net Present Value“ ) Je základem všech dynamických metod a zároveň je metodou nepouţívanější a ve většině případů nejvhodnější, neboť dává srozumitelný výsledek a tím pádem jsou jasná i rozhodovací kritéria. Metoda je součtem kapitálových výdajů a příjmů z investice, ale v jejich současné hodnotě (přepočítané diskontováním na úroveň hodnoty peněz v roce pořízení investice). U čisté současné hodnoty je brán zřetel na faktor času a rizika i časový průběh investice. Čistá současná hodnota udává, kolik peněz nad investovanou částku dostane podnik navíc, tj. o kolik vzroste hodnota podniku. Investici je moţné přijmout jen tehdy, je-li NPV ≥ 0. Pokud je NPV záporná, nedojde vlastně nikdy k navrácení vloţeného kapitálu v té míře, kterou podnik vzhledem k postoupenému riziku poţaduje. Metoda čisté současné hodnoty je při hodnocení investic oblíbená proto, ţe: -

bere v úvahu faktor likvidity, času i rizika

-

je univerzální, závisí pouze na prognózovaných cash flow a podnikové diskontní míře

62

-

její výsledek přímo udává souvislost s hlavním cílem podniku, resp. udává, o kolik případní realizace investice zvedne jeho hodnotu (v měnových jednotkách)

Stručně řečeno, pokud investice obsahuje výnosy, volíme variantu s co nejvyšší čistou současnou hodnotou projektu. Čistá současná hodnota je v dnešní době jedním z nejvhodnějších kritérií. Je v ní zahrnut doba ţivotnosti projektu i moţnost investování do jiného stejně rizikového projektu. Výpočet:

DCF = diskontovaný peněţní tok v roce t r = diskont t = rok, ke kterému se DCF počítá

Vnitřní výnosové procent (IRR) Vnitřní výnosové procento je relativním pohledem na výnosnost investice, udává v procentech výnosnost, kterou investice poskytuje během doby ţivotnosti. Číselně pak představuje výnosnost, kterou investice poskytuje během doby ţivotnosti. Číselně pak představuje diskontní sazbu, která vede k NPV = 0. Čím je vnitřní výnosové procento větší, tím spíše lze projekt doporučit k realizaci. Vnitřní výnosové procento je trvalý roční výnos z investice. Jinak řečeno se jedná o diskont, při němţ je čistá současná hodnota projektu rovna nule. Pokud je tedy vnitřní výnosové procento (trvalý roční výnos) větší neţ uvaţovaný diskont, lze projekt za určitých podmínek doporučit k realizaci. Výpočet:

63

Výpočet ekonomické efektivnosti koupě nemovitosti (bytového domu) Doba životnosti projektu v letech 50 Kupní cena nemovitosti 120 000 000,00 Úvěr nutný pro pořízení Výše úvěru v Kč 20 000 000,00 Úroková sazba 6 % p.a. 6 Doba splácení úvěru v letech 15 Roční splátka 2 025 252,00 Roční výnos z pronájmu Roční výnos z pronájmu 6 262 858,08 Roční změna v % 3 Roční výdaje Pojištění, daň z nemovitosti, správa, opravy a udržování 500 000,00 Roční změna v % 3 Diskont - výnos z alternativní investice v % Sazba daně z příjmu právnických osob Současná sazba v % Předpoklad zvýšení v %

5 19 24

Vyhodnocení (sazba DPPO ve výši 19%) Prostá doba návratnosti Diskontovaná doba návratnosti Čistá současná hodnota investice (NPV) Vnitřní výnosové procento (IRR)

21 let 42 let 15 875 656 Kč 6%

Vyhodnocení (sazba DPPO ve výši 24%) Prostá doba návratnosti Diskontovaná doba návratnosti Čistá současná hodnota investice (NPV) Vnitřní výnosové procento (IRR)

22 let 44 let 10 418 319 Kč 5 %

Pro výpočet uvaţujeme s dobou ţivotnosti projektu 50 let, přestoţe doba odpisování dle Zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. činí pro tento druh dlouhodobého majetku 30 let (1. rok by činil odpis 1.680.000,- Kč, 2. – 30. rok by činil roční odpis 4.080.000,- Kč). Potencionálním investorem je právnická osoba. Pro účely daně z příjmů uvaţujeme rovněţ variantu jejího zvýšení, coţ se odvíjí od rozloţení politických sil v ČR při uplatňování daňových reforem. 64

Vyhodnocení: Vnitřní výnosové procento přesahuje nebo je v případě zvýšení daně z příjmu právnických osob rovno uvaţovanému diskontu; po splacení úvěru dojde k jeho zvýšení. Doba návratnosti přesahuje ½ stanovené odpisové doby. Vzhledem k vyhodnocení, lokalitě, ve které se předmětná nemovitost nachází, jakoţ i k potenciálu růstu její hodnoty v čase, koupi nemovitosti investorovi doporučíme.

14. Vliv facility managementu na tržní hodnotu staveb Význam správy, údrţby a obnovy staveb v souvislosti s náklady ţivotního cyklu staveb a jejich uţitků a v souvislosti se zachováním udrţitelného rozvoje neustále roste. Do popředí zájmu se dostává nalezení vyváţeného vztahu mezi staveními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním prostředím na jedné straně a zátěţí ţivotního prostředí na druhé straně v celém ţivotním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou energie, včetně vyuţití obnovitelných zdrojů. Úloha vlastníka stavebního objektu resp. jeho správce (facility managera) v problematice trvale udrţitelného ţivotního cyklu stavby by neměla být orientována jen na optimalizaci celkových nákladů na ţivotní cyklus stavby, ale i na věcné řešení stavby včetně stanovení rozsahu předepsané údrţby jednotlivých konstrukčních prvků. Správa majetku tedy vyţaduje postupy, které umoţňují jeho dlouhodobé sledování a ochranu před neodbornými zásahy. Dobrou dokumentací, dosaţitelnou v dlouhodobém časovém profilu ţivotnosti stavby, nerozumíme pouze technický projekt stavy a jeho změny. Jedná se o sledování a navrhování celého komplexu ekonomických, organizačních a technologických zařízení, která byla ve stavebním objektu aplikována. Podstatou a základním cílem technické správy staveb je hledání cesty a konkrétních způsobů řešení procesů provozu, správy a údrţby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení bezpečnosti a spolehlivosti staveb, prodlouţení ţivotnosti a redukci budoucích nákladů. To vše má podstatný vliv na zachování, jakoţ i zvyšování trţní hodnoty staveb. 65

Hlavní cíle technické správy staveb, které se týkají řešení procesů správy a údrţby stavebních objektů jako prostředků k zvýšení udrţitelnosti, lze shrnout do dvou základních oblastí: 1. Analýza metod a modelů managementu udrţitelného rozvoje ţivotního cyklu staveb podle současného stavu, zaměřená na ekonomickou bilanci objektů, rentabilitu, poţadavky na investice a opravy, plánování a optimalizaci vynaloţených nákladů. 2. Vyuţití nástroje facility managementu jako nové metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu jako prostředku pro zpřístupnění dat o nástrojích finančního plánování obnovy a zhodnocení budov. Nástroje k prodlouţení uţitku stavebního díla resp. zachování hodnoty nemovitosti by měly být důsledně vyţadovány vnějším technicko-ekonomickým prostředím, resp. tvoří další disciplínu obecného facility managementu. Proto by měly být co nejefektivnější nejen v oblasti ochrany ţivotního prostředí, ale i ekonomické a sociokulturní. Význam facility managementu v kontextu nákladů ţivotního cyklu staveb, uţitků a zachování dlouhodobého udrţitelného rozvoje v investicích stále roste a promítá se i do bytové politiky. Významným aspektem bytové politiky je nezbytnost prohloubení profesionalizace provozu a správy bytového fondu. V letech direktivního řízení národního hospodářství došlo rovněţ k velkému propadu profesionality a k nárůstům amatérského jednání ve správě bytového majetku, coţ se významně promítlo i do hlubokého dluhu v údrţbě a obnově bytového fondu. Má-li být odstraněn dlouhodobý dluh v běţné údrţbě a obnově bytového fondu a máme-li zamezit vzniku nového, pak správa bytového fondu musí být vykonávána zcela efektivně, coţ nelze dosáhnout bez plošného uplatnění facility managementu.

Závěr Správa majetku (Facility management) je obor, jehoţ náplní je komplexní plánování a správa některých podpůrných činností v rámci podnikatelské činnosti všeho druhu. Správce majetku (Facility manager) je tedy zodpovědný za optimální provoz budov, jejich technických zařízení, funkceschopnost a dále za veškeré činnosti, probíhající uvnitř a vně budov, coţ vše

66

při řádném plnění uvedených povinností přispívá k zachování a zvyšování jejich trţní hodnoty. Pro většinu developerských společností spolupráce z facility manaţerem stále představuje pouze další náklady. Ve většině projektů tedy spolupráce mezi investorem a facility managementem začíná aţ v okamţiku, kdy objekt stojí a je potřeba ho zprovoznit a předat do uţívání. Velmi záleţí na záměru developera, jelikoţ pokud má v plánu pouze krátkodobý proces s tím, ţe budovu postaví a snaţí se okamţitě prodat, nemá zájem zvyšovat své náklady prostřednictvím investice do facility managementu a dívat se na dlouhodobý horizont úspory provozních nákladů. Avšak pro investory, kteří staví s plánem dlouhodobého provozování budov, je spolupráce s facility managementem jiţ od fáze příprav samotného projektu velkým přínosem. Facility management je tedy systémem, jenţ představuje uchopení podpůrných procesů na stejné kvalitativní úrovni, jako u primárních procesů hlavního předmětu podnikání. Je to tedy správná cesta, jejíţ plný význam našel své trvalé místo v podnikatelském prostředí.

67

Seznam použité literatury 1. DOSEDĚL, Antonín, KÁRNÍK, Vladimír, KUBÁT, Jan, Přestavby budov. Praha 2000, ISBN 80-85920-70-0 2. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 3. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 4. NOVÁKOVÁ Petra, Bakalářská práce, Praha, 2009 5. ŠIMEČEK, Tomislav, BRADÁČ, Albert, KADLECOVÁ, Milada, MIČÚCH, Marek, POLEDNÍK, Milan, VÍCH, Zdeněk, ZAJÍČEK, Miroslav, Místně obvyklé nájemné, Praha 2010, ISBN 978-80-254-883-7 6. TEICHOLZ, Eric, Facility Design and Management Handbook, ISBN 978-00-7135-394-6 7. VYSKOČIL, Vlastimil K., Management podpůrných procesů facility management. Příbram 2010, ISBN 978-80-7431-022-5 8. ZAZVONIL, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha : Ceduk, 1996. ISBN 80-902109-0-2. 9. ÚRS PRAHA, a.s., Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou jednotku a účelovou jednotku 10. RTS, a.s., Sborníky cen stavebních prací

Seznam elektronických odkazů 1. www.ifma.cz 2. www.nycha.com 3. www.fminstitute.cz 4. www.realit.cz

68

Prameny práva 1. Zákon č. 183/2006 Sb, o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 2. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 3. Zákon č. 107/2009 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, novelizování zákonem č. 150/2009 Sb. 4. Vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé uţitkové vody mezi konečné spotřebitele.

69

Příloha č. 1

CEN/EN 15221 - EU normy o facility managementu EN 15221-1 EN 15221-2 prEN 15221-3 prEN 15221-4 prEN 15221-5 prEN 15221-6 … EN 15221-7

Definice a terminologie Průvodce přípravou FM smluv Kvalita ve Facility managementu Kategorizace Facility managementu Procesy ve Facility managementu Měření prostor ve Facility managementu Benchmarking ve Facility managemetnu

70

platnost od 2007 platnost od 2007 v přípravě v přípravě v přípravě v přípravě v záměru

Příloha č. 2

71

Příloha č. 3

72