Oceňování ve facility managementu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Oceňování ve facility managementu Diplomová práce

Autor:

Bc. Lenka Dufková Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben 2014

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 24. dubna 2014

Lenka Dufková

Poděkování

Chtěla bych poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odbornou pomoc a mnoho užitečných rad při tvoření diplomové práce.

Anotace: Tato diplomová práce je koncipovaná do tří částí. V první části se zaměřuji na téma facility management. Jednotlivé obory a vybrané činnosti facility managementu, roli facility manažera. Druhá část obsahuje shrnutí metod oceňování nemovitostí na tržních principech. V poslední části diplomové práce se věnuji investicím, investičních projektů. Investiční rozhodování s příkladem ocenění nemovitosti. Klíčová slova: facility management, ocenění, investice, cena, hodnota

Annotation: This thesis is divided into three parts. The first part focuses on facility management. Individual disciplines and specific activities of facility management, facility manager role. The second part contains a summary of the methods of valuation of properties on market principles. In the last part of the thesis is devoted to investment, investment projects. Investment decisions with examples of real estate valuation. Keywords: facility management, valuation, investment, price, value

.

Obsah: Úvod.................................................................................................................................... 6 1. Facility management ...................................................................................................... 7 1.1 Historie managementu ........................................................................................... 7 1.2 Facility managementu

......................................................................................... 7

1.3 Obory Facility managementu .................................................................................. 9 1.4 Pojmy a jijich definice ........................................................................................... 9 1.5 Cíl a úrověn facility managementu ........................................................................ 11 1.6 Normy facility management ................................................................................... 13 2. Outsourcing ..................................................................................................................... 14 3. Oceňování ve facility managementu ................................................................................. 16 3.1. Hodnota a cena ......................................................................................................... 16 3.2. Základní pojmy .......................................................................... .............................. 18 3.3. Vlastnické právo ....................................................................................................... 21 4. Životnost a opotřebení staveb ........................................................................................... 23 4.1. Facility management v technické správě ................................................................... 25 5. Metody oceňování na tržních principech........................................................................... 28 5.1. Porovnávací metoda .................................................................................................. 29 5.1.1. Potřebné údaje majetku jako celku při oceňování ........................................... 31 5.2. Nákladová metoda .................................................................................................... 32 5.2.1 Potřebné údaje pro výpočet tržní hodnoty nákladovou metodou ..................... 33 5.3. Metoda příjmová ....................................................................................................... 34 5.3.1 Potřebné údaje pro výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou ...................... 34 6. Investiční rozhodování ...................................................................................................... 38 6.1. Investice ................................................................................................................... 38 6.1.1. Členění investic .............................................................................................. 38 6.2. Příprava a realizace investičních projektů ................................................................. 39 6.2.1. Předinvestiční fáze ........................................................................................... 39 6.2.2. Provozní fáze .................................................................................................. 39 6.2.3. Postinvestiční fáze ........................................................................................... 40 7. Oceňení ............................................................................................................................ 43 Závěr ...................................................................................................................................... 73 Seznam použité literatury ...................................................................................................... 74

5

Úvod Snahou mé diplomové práce je přiblížit facility management jako samostatný obor, který svými nástroji dokáže zvýšit hodnotu nemovitost, snížit náklady a zhodnotit ekonomické využití nemovitosti. Téma oceňování ve facility managementu jsem zvolila z důvodu dynamického růstu na trhu. S facility managentem se v dnešní době setkáváme téměř deňe. Diplomová práce je koncipovaná do tří částí. V první části diplomová práce se zaměřuji na facility management, jeho činnost a obory. Roli facility managera v facility managementu. V druhé části diplomové práce se zabývám oborem oceňování nemovitostí na tržních principech. Základními metody oceňování na tržních principech. V závěrečné části diplomové práce je kapitola investice. Objasnění postupů při investičním rozhodováním. Ocenění nemovitosti na tržních principech.

Zvolené metody zpracování V diplomové práci jsem si určila tyto cíle: Podat popis pojmů, norem a principů týkajících facility managementu. Dále popsat metody a možnosti ocenění nemovitostí na tržních principech. Zaměřit se na investiční rozhodování, vzájemnou souvislost investičního rozhodování s facility managementem.

6

1. Facility management 1.1.

Historie facility managementu

Počátky vzniku facility managementu zasahují do sedmdesátých let na území Spojených států amerických. Obsahem jeho náplně byly zejména služby související se správou a provozem nemovitého majetku a budov. Velká změna nastala během provozu budovy, kdy bylo důležité splňovat požadavky dynamického rozvoje a vývoje společnosti, jak ve směru technického i ekonomického. Z dané situace vyplívaly požadavky k profesionálnímu řešení technického zázemí budovy, bezpečnosti osob a věcí. Postupem času se ke službám související se správou a provozem budov přidaly podpůrné činnost. Mezi které patři správa energií, revize a oprava technického zařízení budovy, údržba, úklidové práce, účtování nájemného a služeb s tím souvisejících, recepce, bezpečnostní služby skladovací služby a další. V osmdesátých letech minulého století došlo k založení základny pro asociaci facility managementu ve Spojených státech amerických, která byla prvním krokem pro založení asociace IFMA (International Facility Management Association) v roce 1981. V Evropě se facility management objevil až začátkem devadesátých let, zejména ve státech Velká Británie, Francie, země Beneluxu, Skandinávské země a Německa. V České republice až koncem devadesátých let. V dubnu 2000 byla Česká republika začleněna do asociace Facility Managerů IFMA. V současné době sdružuje asociace IFMA více než osmnáct tisíc členů z šedesáti zemí. Výsledným efektem vzájemných vazeb, předávání poznatků a zkušeností je posílení všech procesů a úspěšného nasazení facility managementu do procesu strategického a taktického plánování.

1.2.

Facility management

Metoda, jak v organizacích sladit pracovní prostředí, pracovníky a pracovní činnosti. Všeo becně uznávaná definice principů Facility managementu je nazývaná „3P“ Do Facility managementu spadají tyto oblasti: 1. Lidské zdroje – pracovníci 2. Činnosti – práce, procesy

7

3. Místo výkonu činnosti – pracoviště Sloučením těchto složek se vytvářejí podmínky, které zkvalitňují práci každého pracovníka na pracovišti a vedou k zefektivnění činnosti společnosti.

Tuto definici lze vyjádřit i graficky 1 Obr. č. 1: Definice „3P“

Facility management nabízí kompletní soubor jednotlivých služeb zahrnutých do celkového provozního souboru činností. Provozní soubor: Technický facility management – řízení provozu, údržba, opravy, rekonstrukce, likvidace, energetický management, požární ochrana Facility management infrastruktury – bezpečností služby, recepce, doručovací služby, stěhovací služby, kopírovací služby, telefonní služby, údržba zeleně, úklid Komerční facility management – vyúčtování vedlejších nákladů, rozpočty, management ploch, ekonomika pronájmu, management smluv a investic Služby doprovázející – optimalizace nákladů, optimalizace energií, životní cyklus budov, bezpečnost práce a ochrana životního prostředí

1

http://www.tzb-info.cz/facility-management/10072-zaklady-facility-managementu

8

1.3.

Obory Facility managementu

Mezi obory, které mají mnoho společného a navzájem se doplňují, patří: Property management – správa prostor, maximální využití prostor majetku. Dosažení takových podmínek, které vyhovují uživatelům prostor, po stránce ekonomických, provozních i fyzických. Asset management – správa majetků (aktiv), systematická činnost správy a oprav majetku provozovaná v průběhu životního cyklu majetku Facility management – zajištění podpůrných služeb uživatelům a pracovníkům Společným cílem property, asset i facility managementu je optimalizace výnosů, snížení nákladů ve správě majetku, celková podpora uživatelů, kompletní servis uživatelům, rychlé a kvalitní vyřízení požadavků. Náplně těchto oborů se velice prolíná a má být chápaná jako celek.

1.4.

Pojmy a jejich definice2

Facility management Sjednocení činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb. Její aplikace mohou organizace dosáhnout snížení nákladů. Facility manager zabezpečuje optimální a efektivní řízení všech úkonů tak, aby veškerá zařízení a technologie byly optimálně funkční v souladu s potřebami jejich uživatelů. Facility Services (podpůrné procesy) procesy v organizacích, které podporují hlavní činnost. Patří sem oblast ekonomických agend, komunikace, informační technologie a oblast správy a využití movitého i nemovitého majetku včetně všech souvisejících služeb. Služby facility managementu Podpůrné zajišťování základních činností společnosti dodávané interním nebo externím poskytovatelem. Integrované služby facility managementu Soubor služeb facility managementu, které jsou navzájem provázány. 2

http://www.facility-management.cz/fm-slovnik

9

Area management (řízení ploch) správa určení, zatřídění a využití jednotlivých ploch nemovitostí. Nedílnou součástí je přesná adresace všech nákladových položek vztažených vždy na konkrétní plochy. Odběratel facility managementu Organizační jednotka, která specifikuje a objednává dodávku FM-služeb v rámci termínů a podmínek FM-smlouvy. Due diligence (obvyklá opatrnost) sestavení, smysluplné vyhodnocení o ověření informací o organizaci na příslušné úrovni facility managementu - smlouvy, potřebné pro vyhodnocení správnosti a komplexnosti v patřičném stádiu vypracování dohody. Dodavatel facility managementu Organizace, která je smluvně zavázána zajistit FM-služby a je zodpovědná za vykonání předmětu. Poskytovatel služeb facility managementu Organizace, která poskytuje klientovi komplexní soubor FM-služeb v rámci termínů a podmínek FM - smlouvy. Projekt manager Zodpovědná osoba, která se podílí na řízení projekt v organizaci. Nositel know-how v oblasti projektového řízení. Risk management Analýza jednotlivých procesů, stanovení míry rizika, definice a zhodnocení míry dopadu, omezení negativních následků. Smlouva o facility managementu Psaná nebo ústní smlouva mezi klientem a interním nebo externím dodavatelem služeb stanovující termíny a podmínky poskytování FM - služeb. Technická infrastruktura (technická zařízení budov TZB) požadavky klienta na technické vybavení budovy jsou uspokojovány službami, které zajišťují příjemné klima, světlo/stín, elektrický proud, vodu a plyn.

10

1.5.

Cíl a úroveň facility managementu

Cílem facility managementu je ulehčit organizaci od řešení komplikací s podpůrnými činnostmi a zefektivnit jejich vzájemné působení. Výsledkem tohoto stavu by měl být efektivní ekonomický provoz. Přínosy facility managementu: -

určení zodpovědné osoby, která řídí komunikaci

-

optimální využití provázanosti pracovníků, pracoviště a činnosti

-

jednotné vedení evidence služeb

-

jednoznačnost stavu a kvality služeb a nákladů na jejich provedeni

Přínos facility managementu zaznamenáme v delším časovém odstupu, zejména: snížení nákladů, efektivnější zaměření na hlavní odvětví činnosti, variabilní nákladová struktura, zvýšení rychlosti procesu, zkvalitnění služeb, inovace, úspora kapitálu. Pro zajištění požadovaných výsledků musí být facility management důkladně seznámen s představou a vizí organizace. Formy poskytování podpůrných služeb lze zařadit z časového hlediska do tří úrovní (obr.2)3: - strategická úroveň – dosažení dlouhodobých cílů - taktická úroveň – dosažení střednědobých cílů - operativní úroveň – dosažení krátkodobých cílů

Obr. č.2: Úroveň rozhodování a jejich časová působnost

3

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údržbě budov, Příbram: Pro-

fessional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

11

Strategická úroveň zahrnuje zejména procesy: -

firemní strategií a její změnami,

-

vývoj firemní facility management strategie

-

investice a strategické projekty

-

hlášení a vedení firmy

-

analýza rizik

-

vedení a kontrola facility managementu řízení

Taktická úroveň zahrnuje zejména tyto procesy: -

facility management plánování,

-

hodnocení výkonu zařízení,

-

návrh využití prostor a jeho sledování

-

výkonosti facility managementu zařízení

-

řízení smluv, poskytovatele, týmu

-

kontrola zdraví, ochrany a prostředí

-

evidence zařízení

-

komunikace a změnová řízení

Provozní úroveň zahrnuje zejména procesy: -

sledování a vyhodnocování výkonu facility managementu

-

sběr dat a administrace

-

hlášení podle zařízení a služeb

-

provoz zařízení, údržba, stěhování a bezpečnost

-

ochrana, úklid, komunikace s koncovými uživateli

-

poštovní služby, stravování

-

venkovní úklid

-

helpdesk, požadavky4

4

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údržbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

12

1.6.

Normy facility managementu

Základy facility managementu v Evropě stanovuje EU norma u nás označovaná ČSN EN 15 221 „facility management“5. ČSN EN 15 221-1 „Facility management - Část 1: Definice a terminologie“ –



vymezuje oblast facility managementu, přibližuje základní pojmy a definice. Norma definuje tzv. „tvrdé služby“ (FM služby vztahující se k prostoru a infrastruktuře) a „měkké služby“ (FM služby vztahující se k lidem a organizaci). 

ČSN EN 15 221-2 „Facility management - Část 2: Průvodce přípravou FM smluv“ – pomáhá s přípravou FM smluv, kde základním předpokladem je smlouva mezi klientem a FM poskytovatelem a poskytnutí souboru FM služeb (nikoliv smlouva na jednotlivé FM služby).



pr EN 15 221-3 „Facility management - Část 3: Návod jak dosáhnout/zajistit kvalitu ve facility managementu“ - v procesu schvalování



pr EN 15 221-4 „Facility management - Část 4: Taxonomie facility managementu - Klasifikace a struktura“ - v procesu schvalování



pr EN 15 221-5 „Facility management - Část 5: Průvodce rozvojem a zlepšením procesů“ - v procesu schvalování



pr EN 15 221-6 „Facility management - Část 6: Plošné a prostorové měření“ v procesu schvalování



pr EN 15 221-7 „Facility management - Část 7: Benchmarking ve facility managementu“ - v přípravě

1.7.

Role facility manažera

Facility manažer je klíčová role v celém procesu poskytování služeb facility managementu. Facility manažer musí splňovat podmínky: odbornost, praktické dovednosti a sociální zralost. Do skupiny těchto znalostí a kompetencí můžeme zařadit: zobecněnou životní zkušenost, zdravý selský rozum, vzdělání, nápaditost a kreativnost, experimentování, rozvoj facility managementu. Náplň práce facility manažera obsahuje: 5

http://cs.wikipedia.org/wiki/Facility_management

13

2. vedení a řízení týmu společnosti (plánování, motivace, odměny, komunikace, strategie, služby zákazníkům), 3. plánování (majetek, vybavení, správa ploch), 4. rozpočty a finance (rozpočty, návratnost, reporty, daně, pojištění), 5. projekty (rekonstrukce, přestavby, renovace, výměna, stěhování), 6. technologie (telekomunikační sítě), 7. správa a údržba majetku, 8. doplňkové služby Cíl facility manažeru musí dosáhnout plánovaných cílů, nejnižší náklady, zajistit nezbytnou konkurence schopnost firmy, prosadit efektivnost a účelnost provádění ve společnosti.

2. Outsourcing Slovo outsourcing můžeme přeložit z anglického slova out vně a source .zdroj. Při outsourcingu se jedná o převedení jedné či více aktiv na externí společnosti. Externí společnost provádí aktivity na základě smlouvy. Tato metoda se provozuje již od sedmdesátých let. Outsourcing dělíme na následující úrovně: taktické – společnost potřebuje zefektivnit určitou oblast ve společnosti a v outsourcingu hledá rychlejší řešení (např. nedostatek kvalifikovaných lidí) strategické – u společností, které využívají outsourcing dlouhodobě, uvědomují si přidanou hodnotu outsourcingu transformační – pomáhá při vývoji nové společnosti a její struktuře Důvody pro využívání outsourcingu 9. ekonomické - zaměření na snížení nákladů 10. strategické – určení směru vývoje společnosti, vykonávání její činnosti s menším množstvím vlastních zdrojů 11. organizační – zvýšení pružnosti, hodnoty výrobků a služeb, hodnoty společnosti 12. procesní – zlepšení managementu, provozní výkonnosti, zlepšení informační technologie, získání nových nápadů 13. finanční – snížení investic do stálých aktiv, pozitivní vliv na finanční stránku 14. výnosové – získání přístupu k novému trhu přes obchodní sít dodavatele 15. nákladové – zlepšení kontroly nad náklady, snížení fixních nákladů

14

16. zaměstnanecké – větší možnosti kariérního růstu zaměstnanců, zvýšení jejich motivace Výhody a nevýhody outsourcingu Výhody pro společnost -

důkladnější zaměření na hlavní činnost,

-

nové technologie bez vedlejších nákladů, rychlejší nástup technologie

-

odpadá zodpovědnost za oblast a za řízení

-

redukce investic, podnikové finance se přesouvají na jádro podnikání

-

sdílení rizika s poskytovatelem

Ovlivnění vlastních zdrojů -

vysoká operativa

-

menší riziko úniku interních informací

Nevýhody pro společnost -

ztráta kontroly nad procesem, závislost na dodavateli

-

nekontrolovatelné toky vnitřní komunikace mimo podnik

-

rizika zadavatele, nízké úrovně služeb

-

rizika krachu dodavatele

-

možnost vzniku právních problému

Nevýhody na vlastní zdroje -

odpovědnost za oblast a její řízení

-

nutnost investice do oblasti

-

riziko stagnace oblasti

Insourcing: Zajištění interních služeb, což jsou vlastní zdroje, pracovníci a organizace. Znamenají realizaci činností pomocí vlastních pracovníků. Insouring je v podstatě začlení původně externě zajišťovaných služeb, procesů a činností zpět dovnitř organizace nebo začlenění cizích

procesů

do

vlastní

činnosti

s cílem

6

zefektivnit

související

procesy.6

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údržbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

15

3. Oceňování ve facility managementu Vzhledem k tomu, že k úkolům facility managementu patří udržovat a zvyšovat tržní hodnotu majetku, je jeho součástí také periodické přeceňování této hodnoty.

3.1.

Hodnota a cena

Důležité je rozlišovat mezi hodnotou a cenou majetku. Jedná se o dva odlišné pojmy, přestože jsou v praxi velmi často zaměňovány. Při oceňování majetku určujeme tržní hodnotu majetku. Hodnota vytváří základ pro jednání o ceně majetku. Dohodou mezi prodávajícím a kupujícím je určená konečná cena. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není na rozdíl od ceny skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase.7 Tržní hodnota dle IVSC a TEGoVA Odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směn k datu ocenění mezi svolným prodávajícím a nestranným kupujícím v nestranné transakci po náležitém marketingu, ve kterém obě strany jednaly opatrně, bez nátlaku, z vlastní vůle a na základě znalostí Tato definice je rozšířená z definice z Evropské unie a je platná i na trzích kde neplatí komunitární právo. Z této definice vychází většina metodik při ocenění na tržních principech používaných v Evropské unii. IVSC/TEGoVA – mezinárodní odborná sdružení odhadců.8 Tržní hodnota dle českého zákon o oceňování majetku Obvyklou cenou tohoto zákona se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného či podobného majetku v obchodním styku ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, ale neobsahují vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího a kupujícího, ani zvláštní oblibu. Tato definice je důležitá, jelikož z ní vycházejí veškeré vyhlášky o oceňování majetku v České republice.9 7

HÁLEK, V., Oceňování majetku v praxi, Bratislava DonauMedia, 2009, ISBN 978-80-89364-07-7 ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN 97880-7265-101 8

16

Základní druhy hodnot: -

současná hodnota – hodnota budoucích peněžních toků z investic směřovaných k současnosti

-

budoucí hodnota – hodnota budoucích peněžních toků směřovaných k datu v budoucnosti

-

investiční hodnota – hodnota pro konkrétního investora pro určení investičního cíle.

-

účetní hodnota – hodnota používaná v účetnictví

-

zůstatková hodnota – pořizovací hodnota majetku snížená o hodnotu opotřebení majetku

-

přidaná hodnota - finanční ukazatel, který definuje rozdíl mezi kapitálovými náklady a čistým provozním ziskem

Cena skutečná zaplacená částka za majetek nebo službu. V současné době se cena stanoví dohodou nebo ocenění podle zvláštního předpisu, dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v aktuálním znění, § 1 ods.2: ,,(2) Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle §2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního přepisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonu) k jiným účelům než k prodeji.10 Základní druhy cen: -

tržní cena - je cena, která odpovídá vyrovnanému vztahu mezi nabídkou a poptávkou.

-

cena administrativní (zjištěná) – cena zjištěná podle cenového předpisu, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

-

cena výchozí – pořizovací cena nového majetku bez odpočtu opotřebení

-

historická – je v účetnictví označení pro ocenění složek majetku nebo zdrojů

-

pořizovací – je označení pro cenu, za kterou byl pořízen majetek a zahrnuje cenu pořízení + vedlejší pořizovací náklady

-

běžná cena – z pohledu oceňování jde o skutečné ceny platné ke dni ocenění

9

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN 97880-7265-101 10 Bradáč, A. a kol. Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha Linde, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

17

-

výchozí cena – pořizovací cena nového majetku bez odečtení opotřebení

-

obvyklá cena – zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

-

cena, která byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné či obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

-

sjednaná cena – skutečná cena domluvená při prodeji majetku. Podobně jak tržní cena

- reprodukční cena – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení.

3.2.

Základní pojmy

Nemovitost – Podle: § 119 zák. č. 401/1964 Sb., Občanský zákoník Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Stavba - veškerá stavební díla, která vznikla stavební či montážní technologii, bez ohledu na technické provedení, materiály, konstrukce či na účel využitá Dočasná stavba – stavba, která je dočasně využívaná. Předem určená doba využívání od stavebního úřadu. Nástavba – stavba je stavebně navyšovaná Přístavba – stavba se rozšiřuje a je pevně propojení s dosavadní stavbou Budova - nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Za vznik budovy je považován okamžik, kdy je patrné její stavebně technické uspořádání a dispozici prvního nadzemního podlaží (minimálně do jednoho metru výšky stěn prvního nadzemního podlaží). Byt - neboli bytová jednotka je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Bytová jednotka vzniká v momentě, kdy je v domě uzavřena tak, že je ohraničena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

18

Nebytový prostor - nebytová jednotka je místnost nebo soubor místností, které jsou určeny stavebním úřadem k jinému využití, než bytová jednotka. Využití obchodní či komerční. Obytný dům - dům je stavba, u níž více jak dvě třetiny plochy souží k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Rodinný dům - samostatná budova s jedním či několika podlaží určená k bydlení. Součást věci Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány následovně. Součástí věci je vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Příslušenství nemovitosti Podle § 121 Občanského zákoníku ods. 1., vyplývá, že příslušenstvím je samostatnou věcí, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Katastr nemovitostí veřejným souborem údajů o nemovitostech v České republice. Zahrnuje popis, soupis a geometrické a polohové určení. Vznikl ke dni 1. 11.1993 na základě zákona č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Katastrální mapa soubor geodetických informací katastru nemovitostí. Mapa s velkým meřítkem obsahující body bodových polí, polohopis a popis nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí. List vlastnictví veřejná listina obsahující seznam nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní vlastník a slouží k prokázání vlastnictví. Zjednodušená evidence katastru nemovitostí zjednodušená evidence zemědělských a lesních pozemků, jejichž hranice v terénu neexistují. O tomto pozemku jsou vedeny tyto údaje: druh zjednodušení evidence, parcelní číslo, výměra, údaje o vlastníkovi, údaje o bonitě půdy

19

BPEJ Bonitovaná půdně ekologická jednotka je pětimístný číselný kód související se zemědělskými pozemky. Pětimístný číselný kód vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na ekonomické ohodnocení a mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy.

Věcné břemeno jedná se o věcné právo k cizí věci, protože omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného tak, že vlastník je povinen něco strpět nebo něčeho se zdržet. Nejčastější věcná břemena: -

věcné břemeno podle listiny,

-

věcné břemeno jízdy, cesty, chůze

-

věcné břemeno výměnku,

-

věcné břemeno užívání,

-

věcné břemeno spoluužívání,

-

věcné břemeno braní vody

-

věcné břemeno údržby a opravy,

-

věcné břemeno štítové zdi

Ocenění věcného břemene Ocenění věcných břemen upravuje § 18 zákona č. 151/1997 Sb., tento zákon říká, že práva, která odpovídají věcným břemenům, se oceňují na základě jejich roční výnosnosti. Roční výnos je možné zjistit ze smlouvy, z výsledků dědického řízení nebo také z rozhodnutí příslušného orgánu. Nelze - li ocenění provést na základě tohoto způsobu ocenění se provádí paušální částkou 10.000 Kč.11

Výpis z katastru nemovitostí – úřední dokument, který obsahuje údaje o nemovitosti, ke které má vlastník nebo jiná oprávněná osoba právní vztah. Katastrální mapa – polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, které zobrazuje všechny nemovitosti v katastrálním území Pozemek – je část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky aj.). Podle: § 27 zák. č. 344/1992 Sb., O Katastru nemovitosti 11

Zákon 151/1997 Sb., o ocenění nemovitosti

20

Pozemek charakterizován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územním správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. Parcela - pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.12 Dělení pozemku dle katastru nemovitostí: V zákoně č. 151/1997 Sb je členění pozemků pro účely oceňování uvedeno:  stavební pozemky – nezastavěné pozemky s možností zastavění, pozemky již zastavěné, pozemky skutečně zastavěné stavbami  zemědělské pozemky – označené v katastru nemovitostí jako orná půda, vinice, zahrada, chmelnice, zahrada, ovocné sady,  trvalé travní porosty – pozemky trvale zarostlé travinami, louky a pastviny  lesní pozemky - pozemek s lesním porostem, lesní průsek, nezpevněná lesní cesta  pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky (rybníky, koryta vodních toků) 

jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina

3.3. Vlastnické právo Vlastnické právo je jedno z nejdůležitějších majetkových práv, má absolutní povahu. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Základní úprava vlastnictví je zařazena do občanského zákoníku. Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvářen souhrnem konkrétních oprávnění příslušejících vlastníkovi věci. Tento postup je tradičně označován jako tzv: vlastnická triáda: -

právo věc užívat a požívat její plody a užitky,

-

právo s věcí disponovat,

-

právo věc držet13

Druhy nabytí vlastnického práva:

12

§ 2 písm. b zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon. Bradáč, A. a kol. Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha Linde, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 13

21

a) nabytí smlouvou – nejčastější metoda nabytí vlastnického práva. Nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy, darovací smlouvy. b) nabytí děděním – způsob, kdy vlastnická práva přechází na dědice, v okamžiku smrti zůstavitele c) nabýváním na základě rozhodnutí státního orgánu - vlastnické právo lze nabýt i rozhodnutím příslušného státního orgánu (soudy, správní úřady). Této způsob nabývání je v praxi ojedinělý. d) nabýváním na základě jiné skutečnosti vymezené zákonem - Vlastnictví k věci lze nabýt i na základě jiných skutečností uvedených v zákoně, například zhotovením, přírůstkem, přisvojením zpracováním cizí věci. Do katastru nemovitostí se zapisují dále práva: Zástavní právo -

zástavní právo slouží k zajištění pohledávek včetně jejího příslušenství, v případě že dlužník nebude moci splácet své závazky.

Právo odpovídající věčnému břemenu -

věcné právo k věci cizí. Jedná se o právo, které omezuje vlastníka nemovité věci v prospěch jiného; vlastník je nucen něco strpět.

Předkupní právo -

právo, které zajišťuje prodávajícímu, že subjekt, kterému nemovitost prodává, mu v případě dalšího prodeje nemovitost nabídne ke koupi jako prvému.

Zápis všech právních vztahů k nemovitostem zaručuje příslušný katastrální úřad a to způsobem: Vklad - záznam, který má za následek změnu věcného práva k nemovitostem v katastru nemovitostí. Zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí je zahájeno na základě návrhu na vklad, který musí obsahovat údaje – označení katastrálního úřadu, označení změny práva, které mají být zapsaná. Návrh na vklad je vypsán do formuláře vydaným katastrálním úřadem. Záznam – záznam v katastru nemovitostí o vlastnickém, věcném právu informuje pouze o právní skutečnosti, na základě níž toto právo vzniklo, změnilo či zaniklo.

22

Poznámka – záznam uvedený katastrálním úřadem na základě oznámení soudu, jiného státního orgánu, popř. na žádost osoby, která projeví právní zájem, vyznačení určité skutečnosti týkající s e nemovitost.14

4. Životnost a opotřebení staveb Životnost určité časové období, po kterou jsou budovy či jiné výrobky schopny plnit svou funkci a vlastníkovi přinášejí užitek. Životnost lze rozdělit z pohledu času: Prvky s dlouhodobou životností: -

základy

-

vodorovné nosné konstrukce

-

svislé nosné konstrukce

-

střešní nosní konstrukce

-

schodišťové konstrukce

Prvky s krátkodobou životností: -

povrchové úpravy stěn

-

podlahy

-

izolační vrstvy

-

oplechování

-

výplně otvorů

U stavebních objektů dělíme životnost následující způsobem na: Technická životnost technickou životností rozumíme dobu, kterou počítáme od okamžiku stavby až do doby zchátrání a technického zániku za předpokladů běžné údržby. Obvykle je delší než ekonomická životnost. Na technickou životnost mají vliv zejména konstrukční systémy, rekonstrukce, údržba, renovace. Ekonomická životnost doba, která začíná vznikem komerčního využití stavby (zpravidla jak u technické životnosti, až do doby, kdy stavba z technických, právních důsledku není schopna vytvářet zisk. 14

JANKŮ, M a kol. Základy práva pro posluchače neprávnických fakult., 4. přepracované a doplněné vydání, Praha C.H.Beck, 2010, ISB 978-80-7400-344-8 521,521 s

23

Morální životnost období od počátku komerčního využití stavby až do okamžiku zastarání stavby. Morální životnost souvisí s ekonomickou životností. Právní životnost doba od vydání kolaudačního rozhodnutí do okamžiku rozhodnutí o odstranění věci. Vznik a zánik staveb poměrně přesně definují právní předpisy. Základní podmínkou dlouhé životnosti je pravidelná údržba a úpravy budou pro jejich nejlepší využití. Opotřebení staveb K zjištění skutečné životnosti, je potřebné podrobná analýza opotřebení v závislosti na rozsahu údržby. Opotřebení stavby vyjadřuje snížení ceny a kvality stavby vlivem používání, změnou technologie, změnou materiálu. Technický stav objektu záleží na stáří konstrukce, fyzické životnosti konstrukce, kvalitě prováděné údržby. Opotřebení se uvádí v procentech z hodnoty nové stavby. Odhad opotřebení lze zjistit několika způsoby: -

globálním způsobem

-

analytickým způsobem

-

nákladovým způsobem15

Globální způsob - vychází z odhadu celkové životnosti stavby a počítá se -

lineárním průběhem opotřebení po celou dobu životnosti

-

lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika období

-

nelineárním průběhem

Analytický způsob – vychází z odhadu různých životností jednotlivých částí stavby a využívá váženého průměru opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení. Odhad opotřebení se provádí třemi způsoby: -

lineární průběh opotřebení, při zanedbané údržbě

-

semikvadratický průběh opotřebení, při normální údržbě

-

kvadratický průběh opotřebení, při velmi dobré údržbě

15

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údržbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

24

Údržba budov -

údržbou budov se rozumí udržování stávajícího stavu, provozu a chodu objektu v souladu s platnými předpisy.

-

Mezi základní úkony údržby budov řadíme:

-

Zajišťování dodávky veškerých energií související s provozem budovy.

-

Zajištění běžných oprav a údržby objektu.

-

Vedení evidence a hospodaření v rozsahu spravovaného objektu.

-

Účtování nájemného, vyhotovení vyúčtování, rozúčtování plateb za služby.

-

Provozování revizí, kontrol a prohlídek na spravovaném objektu.

-

Kontrola stavebního stavu a využívání spravovaného objektu.

Cíle údržby v delším časovém období se měl projevit v: -

prodloužení životnosti stavby

-

zlepšení provozní činnosti

-

zvýšení výnosu z nájemného

-

plánování nákladů na provoz objektu

-

snížení nákladů na provoz objektu.

4.1. Facility management v technické správě16 Facility management uplatníme především u komerčních, bytových domů určených na pronájem nebo veřejné stavby. Facility management nachází uplatnění u developerských společnost, investorů, kterým může pomoci vybudovat objekty s nízkými náklady při udržení kvality stavebního projektu s vysokou užitnou hodnotou Dále se uplatnění u vlastníků nemovitostí různého stáři, technického stavu a vybavení. Plán a proces údržby Důležitou stránkou je vytvoření plánu údržby. Na základě tohoto plánu lze sestavit rozpočet. Plán údržby obsahuje plán rizik údržby, které identifikují možná rizika a jejich předcházení. Proces údržby Proces údržby je proces aplikovaný na objekt v pěti krocích. 16

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údržbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

25

1. Plánování a zajištění údržby 2. Příprava údržby 3. Realizace údržby 4. Posuzování údržby 5. Zlepšování údržby Plánování zajištění údržby Během plánování zajištění údržby se stanoví koncepce pro objekty vyžadované údržbu. Hlavním cílem je vymezení zajištění údržby, určení nutných údržbářských úkonů. Příprava údržby V průběhu přípravy údržby dochází k přípravě časového plánu oprav. V první řadě naléhavé opravy. Příprava údržby zahrnuje: -

přidělení pracovníků,

-

nákup materiálu, potřebného vybavení a zařízení

-

poskytnutí proškolení

Příprava údržby V průběhu přípravy údržby dochází k vypracování časového plánu oprav. Nejnaléhavější opravy jsou řešeny přednostně. Příprava údržby zahrnuje: -

přidělení pracovníka

-

nákup materiál, vybavení a zařízení

-

poskytnutí školení

Realizace údržby V tomto kroku údržby dochází k plánované údržbě zejména: -

sběr technických dat a popis úkolu

-

příprava pracoviště

-

pozorování a měření

-

zkoušení a kontrola

Posuzování údržby Posuzováním úkolů běžné údržby se přezkoumá celková výkonost. Při přezkoumání údržby se zpravidla odhalí vady a poruchy.

26

Posuzování údržby obsahuje: -

měření výkonnosti údržby

-

analýza výsledků

-

stanovení příčin poruch

Zlepšování údržby Pomocí facility managementu dochází ke zlepšení činnosti údržby. Celkového zlepšení lze dosáhnout: -

koncepce údržby

-

údržbářských postupů

-

odbornosti pracovníku

27

5. Metody oceňování na tržních principech Facility management využívá pro stanovení hodnoty metody oceňování na tržních principech. Ocenění dle vyhlášky se využívá zejména pro finanční úřad, např. pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí. V praxi jsou zejména využívány tři typy oceňování: Porovnávací metoda založená

na

porovnávání

oceňované

nemovitosti

s porovnatelnými

nemovitostmi

s podobnými parametry. Příjmová metoda též výnosová vychází z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu nemovitosti. Nákladová metoda vychází z reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými funkčními a technickými vlastnostmi s porovnatelnou stavbou. Základní metodologické přístupy pro práci odhadce jsou: -

reflexe (pozorování)

-

indukce a dedukce

-

analogie (modelování)

-

analýza a syntéza

Reflexe – jednoduché pozorování a zachycení stavu. Pro pozorování je vhodné předem zvolit jednotku, které vyjadřuje charakteristiku pozorovaného jevu (např: m2, počet výdejních stojanů u benzínové pumpy). Důležité je správně definovat ekonomické jednotky (výnos x příjem) Indukce a dedukce jsou způsoby přecházení od jedněch výrobků ke druhým. Zjednodušeno řečeno je indukce postup od jednotlivého k obecnému, dedukce postup opačný, čili od obecného k jednotlivému. Při oceňováno se tyty cykly opakují. Analogie je způsob poznávání určitého jevu (procesu, toku) pomocí modelu, který se v některých prvcích modelovému procesu podobá a v jiných se liší.17

17

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN

978-80-7265-101, 128 s.

28

Analýza a syntéza obvykle poslední metoda při stanovení tržní hodnoty. Analýza je cyklus od jevů k principům a syntéza opačně, tedy od principů k jevům.

5.1. Porovnávací metoda Základem pro využití porovnávací metody je existence databáze s porovnatelnými nemovitostmi. Tato metoda nelze použít na nově vzniklých trzích. Databáze musí obsahovat pravdivé informace o nemovitosti a úplné informace o porovnávané nemovitosti. Kupní cenu řadíme mezi základní informace, kterou lze zjistit v archívu příslušného katastrálního úřadu. Pro zjištění ceny lze využít nabídky realitních kancelář, kdy nabídka je zohledněna koeficientem. Kompletní informace získáváme prohlídkou nemovitosti, z registru příslušného úřadu, od vlastníka či správy domu. (zejména stavební dokumentaci, projektovou dokumentaci, nájemní smlouvy aj.) Při aplikaci této metody je rozhodující znalost místního trhu, přehled nabídky a poptávky nemovitostí v dané lokalitě, jakož i realizované obchody. Odlišnosti od porovnávané nemovitosti jsou zaznamenávány tzv. korekcí porovnávané tržní hodnoty, jenž upřesňuje rozdíl ve stavu, využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na tržní prostředí. Získané údaje uvádíme do své interní databáze. Potřebné údaje pozemku při oceňování18 Identifikace pozemku: Parcelní číslo – údaje zjistíme v katastru nemovitostí Adresu pozemku – u proluk či u pozemků bývá tento údaj jednoznačný, u pozemků typu orná půda určená územním plánem k zástavbě zde si musíme pomoci pomocným bodem Katastrální území – tento údaj zjistíme z katastru nemovitostí Základní údaje pozemku pro oceňování: Cena pozemku – cena prodejní, nabídková nebo zjištěná z cenové mapy Rozloha pozemku – celková rozloha, nebo rozloha komerčně využitelná Cena za 1 m2 – tento údaj zjistíme vydělením ceny rozlohou Datum transakce - období kdy se uskutečnil obchod, v průběhu času se mění ceny 18

ORT, P. Moderní metody oceňování na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007,

ISBN: 978-80-7265-113-9, 74 s

29

Právní údaje k oceňovanému pozemku Druh transakce: Prodej, nabídka, dražba, cenová mapa Vlastnická práva - tento činitel zohledňuje, zda vlastnické právo k pozemku není nějak omezeno. Existence věcných břemen – věcná břemena, která se mohou dotýkat pozemku. Věcná břemena mohou být bezúplatná nebo mohou být zřízena za úplatu. Věcná břemena mohou být dočasná či trvalá. Využití dle územního plánu – jedna z hlavních korekcí, která určuje hodnotu pozemku Územní rozhodnutí – zohlednit zda je možní získat územní rozhodnutí a pokud ano, na jaký druh výstavby. Jiná právní omezení a závazky – zde jsou zohledněny, taková korekce, která má vliv na výslednou cenu a nebyla prozatím nikde uvedena. Technické parametry Lokalita: -

typický cenový faktor, typický atribut nepřemístitelné nemovitosti

Tvar a orientace pozemku -

převážně je preferovaný pozemek pravidelný, čtvercového či obdélníkového tvaru pozemku, který umožní co nejvyšší komerční využití

Svažitost -

svažitost pozemku se dotýká nákladů na úpravu terénu

Dostupnost a kapacita inženýrských sítí -

důležité ověřit zda je technicky možné připojit se na stávající inženýrské sítě, či je nutné vybudování nové inženýrské sítě

Kontaminace půdy -

kontaminace půdy, může v některých případech zcela zabránit nebo z části omezí využití pozemku

Dopravní obslužnost -

dostupnost pozemku hromadnou dopravou

Dopravní obslužnost s parkováním -

dostupnost pozemku s možností zaparkování dopravního prostředku

Nutnost demolice stávajících objektů Jiná technická korekce 30

Ostatní parametry Velikost pozemku: -

vztah ceny a pozemku je nepřímo úměrný

Zastavitelnost -

možná zastavitelnost pozemku je daná technickými a právními podmínkami.

5.1.1. Potřebné údaje majetku jako celku při oceňování19 Potřebné vymezení porovnávací jednotky: porovnávací jednotka by měla co nejpřesněji a nejjasněji zobrazovat hlavní cenotvorný faktor oceňovaného majetku. Zastavěná plocha -

plocha zastavěná budovou vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu, zjednodušeně řečeno

Celková zastavěná plocha -

součet zastavěných ploch všech podzemních a nadzemních podlaží

Čistá podlahová plocha -

celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, výtahových šachet

Čistá pronajímatelná plocha -

čistá podlahová plocha bez společně přístupných části budov – společné chodby, vrátnice, schodiště

Technický stav objektu -

korekce závisí na kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém je objekt oceňovaný pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. Pokud je v lepším stavu korekci provedeme metodicky v opačném směru.

Technický vybavenost objektu -

tento korekční činitel zohledňuje, zda je porovnávaný objekt typu administrativní budovy vybaven rozvody datových síti, klimatizací. Posuzujeme prvky, které přímo souvisí s nemovitostí.

Funkční využitelnost 19

ORT, P. Moderní metody oceňování na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9, 74 s

31

-

Účelem této korekce je porovnat, jak efektivně je využívaná oceňovaná nemovitost oproti porovnávané nemovitosti. Funkční využitelnost je prvek, který není závislý na rozhodnutí vlastníka, ale je obvykle ovlivňován právními předpisy, technickými možnostmi nebo finančními možnostmi.

Atraktivnost nemovitosti -

Atraktivita nemovitosti je vlastnost, která majetek vytváří něčím výjimeční. Obvykle je spojena s marketingovými faktory.

Další rozvoj nemovitosti -

Vyjadřujeme maximální možné využití, s ohledem na možnost přístavby, vestavby a nástavby

Jiná technická korekce -

Technické korekce, které nebyly zohledněny v předešlých korekcí.

5.2. Metoda nákladová Zjištění hodnoty nemovitosti nákladovou metodou zohledňuje hodnotu majetku po stránce materiálové a může být podkladem pro rozhodování potencionálního investora, zda je výhodnější koupit nemovitost se staršími stavbami nebo vystavět obdobné nové stavby. Tato hodnota vyjadřuje náklady nutné na znovuvybudování těchto staveb s odpočtem daného opotřebení.20 Analýzou tržní hodnoty nákladovou metodou zejména z těchto důvodů: -

nemovitost, sloužící jako zástava úvěru, musí být pojištěna. Pro stanovení pojistné hodnoty je zapotřebí výpočet reprodukční ceny při pojištění na novou cenu.

-

zjištění tržní hodnoty pro developera nebo pro facility managera, nelze si ho bez nákladové metody představit

-

analýza věcné hodnoty je nutná pro určení funkčních nedostatků

-

analýzou věcné hodnoty získáme odpovědi na otázky týkající se technické a materiálové podstaty budovy, její živostnost a opotřebení

20

HÁLEK, V., Oceňování majetku v praxi, Bratislava DonauMedia, 2009, ISBN 978-80-89364-07-7

32

5.2.2. Potřebné údaje pro výpočet tržní hodnoty nákladovou metodou Specifikace majetku -

každou stavbu i pozemek specifikujeme, aby nedošlo k záměně

Nemovitý majetek členíme na tři části: pozemky, hlavní stavby a vedlejší stavby Výpočet obestavěného prostoru Pro výpočet obestavěného prostoru se nejvíce využívají dvě metody: -

výpočet obestavěného prostoru podle ČSN 73 40 55, na základě tohoto způsobu výpočtu jsou připravované programy pro rozpočty. Principem tohoto výpočtu je nutnost chápat nemovitost jako geometrický tvar, včetně základů, střechy apod.

-

výpočet obestaveného prostoru podle cenového předpisu. Tento způsob výpočtu obestavěného prostory nepočítá se základovou konstrukcí.

K základní jednotce musíme zjistit i jiné parametry a to zejména: -

zastavěná plocha

-

počet nadzemní a podzemních podlaží

-

celková pronajímatelná plocha

-

celková podlahová plocha

Stanovení typu objektu dle: způsobu využití: např. bytové domy, administrativní domy, průmyslové domy druhu konstrukce: -

zděný, monolitický železobetonový skeletový, monolitický železobetonový plošný, montovaný ocelový, montovaný z prostorových prvků

Výpočet reprodukční ceny cena, za kterou by bylo možné v současné době s použití technologii pořídit shodnou stavbu. Při výpočtu reprodukční ceny vycházíme z agregovaných cen. Agregovaná cena je taková, která v sobě obsahuje více cenových položek, které jsou vztaženy k jedné položce.21 Reprodukční cenu lze vypočítat několika způsoby: -

použití cenového předpisu – vychází se z nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen,

21

, ORT, P. Moderní metody oceňování na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9, 74 s.

33

-

použití vlastní databáze - tento způsob je zdlouhavý ve fázi přípravy,

-

použití ceníku stavebních prací – vycházíme z dostupného ceníku stavebních prací,

-

využití rozpočtování- lze vytvořit vlastní položkový rozpočet,

-

přepočtem pořizovací ceny na současnou hodnotu – reprodukční cenu zjistíme přepočtením pořizovací ceny na současnou hodnotu s pomocí inflačního koeficientu za dané období.

Životnost – při oceňování majetku mluvíme o životnosti technické, ekonomické, morální a právní. Opotřebení- pro výpočet hodnoty nákladovou metodou je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení znamení snížení kvality a ceny majetku vlivem jeho používáním, změnami materiálu. Funkční nedostatky - zohledňují morální zastarávání stavby.

5.3. Metoda příjmová (výnosová) Výnosová metoda je stanovena jako čistý výnos z pronájmu, tedy jako rozdíl mezi výnosy z pronájmu oceňovaného majetku a náklady potřebnými k jeho provozu. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: výnosová hodnota = stabilizovaný výnos x 100 (%) / úrok. míra kapitalizace (%) Předpokladem metody prosté kapitalizace je stabilizovaný trvale dosažitelný čistý roční výnos z pronájmu jednotlivých užitných ploch v nemovitosti. Základním úkolem facility managementu je udržovat nebo zvyšovat tržní hodnotu majetku, musí být tedy součástí tohoto procesu i její periodické přeceňování.

5.3.1. Potřebné údaje pro výpočet tržní hodnoty nákladovou metodou Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku: Nejvyšší a nejlepší využití lze definovat jako využití majetku, které je v souladu se zákonem, lze technicky provést, investičně akceptovatelné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku.

34

Při analýze nejvyššího a nejlepšího využití majetku hodnotíme zejména: a) Dodržení právních předpisů -

Majetek musí být řádně evidován v katastru nemovitostí, řádně zkolaudován, musí splňovat všechny zákony, normy a předpisy

b) Technická proveditelnost -

zda není majetek morálně zastaralý, fyzicky dožilý, zda je důkladně prováděna oprava a údržba. Pokud nemovitost je technicky dožilá, není možnost generovat příjem.

c) Investiční proveditelnost -

Využitelnost majetku nesmí být zatížená neúměrnými vysokými náklady, které by přesahovaly jeho skutečnou komerční využitelnost.

d) Maximální ziskovost -

Maximální využití majetku k pronájmu za skutečně tržní nájemné.

Závěrem této analýzy by mělo být využití majetku v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. Pro splnění této analýzy by mělo dojít ke splnění všech čtyř podmínek. Nájemní smlouvy Zároveň s analýzou nejvyššího a nejlepšího využití majetku zhodnocujeme kvalitu nájemních smluv. U nájemních smluv vyhodnocujeme: -

na jakou dobu je nájemní smlouva uzavřena, zda na dobu určitou či neurčitou

-

jaké povinnosti má nájemník, (provádění drobných oprav)

-

jakým způsobem je placené nájemné

-

zda se jedná o teplé či studené nájemné

-

jakým způsobem se uzavírají dodatky a změny v nájemní smlouvě

V dalším kroku přistoupíme k určení čistého provozního příjmu. Hrubý příjem Hrubý příjem vypočteme jako součin komerčně využité plochy a nejvyššího nájemného nebo dle nájemného určeného v nájemních smlouvách Do hrubého nájemného lze začlenit i výnosy spojená s objektem, např. využití fasády pro zavěšení plakátu, umístění antén na střeše. Tržní nájemné

35

Tržní nájemné je dané na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Při výpočtu tržní hodnoty budeme uvažovat o nejvyšším dosažitelném nájemném. Smluvní nájemné Smluvní nájemné používáme v případě, že smluvní nájemné je uzavřené na základě tržního nájemného s obvyklými tržnými podmínkami. Dále v případě, že nájemné je určeno právním předpisem. Neobsazenost a ztráta vlivem neplacení nájemného Při hodnocení analýzy nejvyššího a nejlepšího využití musíme zohlednit i ztráty z neobsazenosti či z neplacení nájemného. Tento faktor není jednoduché identifikovat, v tomto případě je potřeba znalosti trhu s pronájmy. Faktory, které ovlivňují obsazenost objektu: -

poloha nemovitosti

-

vybavení nemovitosti¨

-

schopnost facility managementu

-

ekonomická situace

Efektivní hrubý příjem Tento údaj získáme odečtení ztrátu způsobenou neobsazením a neplacením nájemného od hrubého příjmu Rezerva na renovace Rezerva na renovaci se určuje z nákladů na renovaci. Rezerva na renovaci lze specifikovat jako odpis, určený pro rekonstrukci či renovaci po skončení životnosti objektu. Provozní náklady Provozní náklady souvisí s provozem objektu, netýkají se činnosti provozované v objektu. Do provozních nákladů lze zařadit: Pojištění – každá nemovitost by měla být pojištěná na základní pojistná rizika, např.: požár, výbuch, povodeň, vichřice, krupobití. V případě zajištění úvěru či hypotéky nemovitostí, je pojištění povinné. Pojištění se určuje na základě pojistné smlouvy. Daň z nemovitosti

36

Povinná daň, kterou je povinen každý vlastník nemovitosti. Výpočet daně z nemovitosti se řídí vyhláškou finančního úřadu. Správní režie Náklady spojené s property managementu, s facility managenentu. Tyto náklady jsou velice individuální, závisejí na schopnostech managementu ale i na objektivních podmínkách jako je velikost a technický stav objektu. Čistý provozní příjem Po odečtení rezervy na rekonstrukci či renovaci objektu a provozní nákladů od efektivního hrubého příjmu získáme čistý provozní příjem. Kapitalizační míra Vyjádření míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Výpočet objektivní kapitalizační míry je založen na poměru uskutečněných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitosti. V případě vzniku nových trhů, tyto údaje nejsou k dispozici, poté postupujeme pomocí dílčích tržních faktorů. a) Kapitalizační míra bezrizikových investic -

Údaj zjistíme od centrální banky, od statistického úřadu

b) Inflační míra -

Reálná hodnota kapitálu se snižuje vlivem inflace. Hodnotu inflační míry zjiš ujeme dvěma postupy. Za prvé vycházíme z nájemních smluv, kde určíme, zda je nájemné závislé na inflaci. Pokud nájemné je závislé na výpočtu zadáme 0. V případě nepronajatého objektu bude třeba vycházet z hypotetického nájemného.

c) Míra rizika -

Míra rizika je založena na principu, že investor, který investuje do rizikových podniků, musí mít výhodu vyšší míry návratnost, aby byl ochoten toto riziko podstoupit. Nemovitosti jsou považovány za investice s nižší mírou rizika.

d) Míra životnosti -

Ekonomická životnost je doba, po kterou je objekt schopen vytvářet majiteli zisk. Nemovitosti patří do skupiny s vysokou mírou ekonomické životnosti.

37

6.

Investiční rozhodování

Investice do rozvoje podniku či do obnovy stávajícího majetku a technologie. Rozhodování o volbě investic je otázkou na vlastníka, který se rozhoduje na základě podkladů od facility managera.

6.1. Investice Aktiva, která nejsou pro bezprostřední spotřebu, ale jsou určena pro obnovu stávajícího majetku, či aktualizaci technologie. Investice v užším pojetí lze chápat jako majetek, který není určen ke spotřebě, ale k tvorbě dalšího majetku. V širším pojetí lze investice chápat jako obětované prostředky na pořízení majetku, které bude v budoucnosti generovat zisk a vyšší užitek. Facility management se zabývá podnikovými projekty, které mají dlouhodobě zvýšit hodnotu podniku; přinášejí zvýšení peněžních zásob v delším období. K základním bodům při investicích patří rozhodnutí o: a) Investice – investovat či ne b) Vhodná doba investování c) Volba investice s různými cíli d) Řízení procesu investice e) Analyzovat rizika f) Předcházení rizik při investování

6.1.1. Členění investic a) Podle podnětu k investicím -

Interní – potřeba obnovy nebo rozvoje společnosti

-

Externí – účelem rozvoj a růst společnosti, ovlivnění slabých stránek společnosti

b) Z pohledu vztahu k podniku - obnovovací – inovace stávajícího zařízení, vybavení - rozvojové – zvýšení produkce, výroby - regulatorní – musí být realizovány, aby mohl podnik i nadále fungovat c) Z hlediska evidence v účetnictví -dlouhodobého hmotného – stavby, dopravní prostředky, stroje

38

- dlouhodobě nehmotného – software, licence - dlouhodobého finančního – vklady do investičních společností, půjčky d) Podle vzájemného vlivu více projektů rozlišujeme projekty - plně substituční – investice do jednoho projektu vylučuje přijetí druhého projektu, z důvodu nedostatku investicí - zčásti substituční - nezávislé – může být přijato více projektů najednou, jejich přijetí a realizace může běžet souběžně - komplementární – projektu, které se vzájemné doplňují, přijetí jednoho projektu, podporuje přijetí i též druhého projektu e) Dle věcné náplně a jejího rozsahu - nového výrobního zařízení – pořízení nového hmotného statku - nového produktu - nových trhů - situace, k zaujmutí pozice na novém trhu - nového okolí – situace, k začlenění na trhu na základě změn okolí

6.2. Příprava a realizace investičních projektů Celý investiční proces lze rozdělit do 4 částí: předinvestiční, provozní, dezinvestice, postinvestiční záměr.

6.2.1. Předinvestičnní fáze Tato fáze je základním kamenem úspěšné realizace investičních projektů a skládá se ze tří dílčích částí: 1. identifikace podnikatelských příležitostí 2. předběžná technicko - ekonomická studie 3. prováděcí technicko - ekonomická studie a rozhodnutí o realizaci investice

6.2.2. Provozní fáze Tato fáze již zahrnuje vlastní realizaci projektu. Cílem je uvedení projektu do života a potřebné činnosti lze rozdělit do několika dílčích kroků: o

vytvoření potřebné právní, finanční a organizační základny

o

získání technologie a její technické dokumentace

o

nabídkové řízení – výběr dodavatelů dlouhodobých a krátkodobých aktiv 39

o

získání potřebného majetku – nákup pozemků, výstavba budov

o

zajištění personální stránky – získání a výcvik personálu

o

kolaudace a záběhový provoz

6.2.3. Postinvestičnní fáze Jde o závěrečnou fázi investičního projektu, která zahrnuje zejména činnosti, jako jsou demontáž zařízení a jeho likvidace, ekologická sanace lokality, prodej veškerých nevyužitých zásob atd. Z tohoto procesu se generují příjmy z prodeje likvidovaného majetku, ale zároveň i výdaje na jeho likvidaci. Rozdíl příjmů a výdajů z likvidace projektu, včetně respektování možných daňových dopadů, se projeví jako součást peněžních toků z projektu a představuje tzv. likvidační hodnotu investičního projektu. Kladná likvidační hodnota zvyšuje celkové příjmy z investice, záporná naopak tyto příjmy snižuje. Zkušenosti z praxe ukazují, že odhady likvidační hodnoty jsou obvykle dosti optimistické a ve skutečnosti často výdaje spojené s ukončením provozu převyšují příjmy z likvidace.

Investice do nemovitého majetku Investice vložení prostředků do podniku za účelem vytvoření zisku. Proces rozhodování kdy a kam a kolik investic se nazývá investiční strategie. Rozhodování se pohybuje v trojúhelníku likvidity, rizika a zisku. Graficky lze znázornit:

Likvidita

Investice Výnos

Riziko

40

Nemovitosti jsou považovaný jako málo likvidní, málo rizikové ale relativně málo ziskové. Hlavním účelem investice je minimalizace rizika, poté zhodnocení investic a optimalizace míry likvidity. V současné době jsou rozšířené investice do nemovitostí. Ocenění pro potencionálního kupce, či investora spočívá v následujících úkonech: 1. Analýza investiční příležitosti Odhadce začne rozborem uvažované investice. Provede porovnání s podobnými investičními příležitostmi. Zhodnocení míry investice je hlavním měřítkem pro investování. 2. Analýza rizik a likvidity investice Za druhé odhadce vyhodnotí rizika spojená s investicí. S větší mírou rizika je spojena větší míra zisku. Rizika mohou být: Technické rizika – riziko vyplývající z poškození budovy (zřícení budovy) Finanční a ekonomické riziko – riziko spojené s hospodařením společnosti, nevhodné řízení financí (jedná se o úvěrová, pojistná, investiční, měnová rizika) Obchodní rizika – vyplývající z chování spotřebitelů, konkurence, postavení produktu na trhu. Sociální rizika – rizika zahrnující lidský faktor, z pohledu jednání a chování lidí Legislativní rizika – ovlivňují je nové a změny stávajících zákonů. Výrazné změny přináší nový Občanský a Obchodná zákoník, platný od roku 2014. Projektová rizika – zahrnují všechny rizika, která mohou ohrozit projekt. Zde zmíníme magický trojúhelník projektového řízení. Jedná se o cíl, čas a náklady. Neschopnost dodržet naplánované náklady; neschopnost dodržení termínů; neschopnost splnit dané požadavky produktu. Ekologická rizika – rizika spojená s ekologií, Bezpečností rizika – personální bezpečnost, informační bezpečnost, fyzická bezpečnost Likvidita investice u nemovitostí není rozhodující. Investování do nemovitostí je dlouhodobé. Odhadce je schopen investorovi určit dobu horizontu likvidity jeho investice. 3. Analýza vývoje investice v čase Ceny nemovitostí jsou stabilní, málokdy se mění výrazně. Výrazná změna cen se týká pozemků při změně územního rozhodnutí. V dlouhodobém vývoji mají ceny pozitivní vývoj, 41

s možnými krátkodobými výkyvy (faktory, které ovlivňují vývoj – ekonomické aspekty, politické aspekty) 4. Indikace tržní hodnoty investice Tržní hodnota investice je v případě investice do nemovitosti jako funkčního celku rovna tržní hodnotě. Portfoliová investice je podílem na celkové tržní hodnotě majetku. Při oceňování nemovitosti pro investice je kladen vyšší důraz na analýzu výnosové metody, protože tuto stránku majetku více investoři akceptují. Finanční hodnocení investice Pro konečné rozhodnutí investora o realizaci či pozastavení investice je potřebné všechny poznatky převést na ekonomickou rovinu a provést vyhodnocení dopadu investice na společnost. Dopad projektu není závislý jen na investičním rozhodnutí ale též na způsobu financování. Potřebné poznatky pro investiční rozhodnutí: -

Analýza trhu – analyzovat trh, budoucí vývoj trhu)

-

Analýza struktury projektu

-

Marketingová strategie

-

Analýza lidských zdroj

-

Analýza rizik

-

Finanční analýzu a hodnocení

-

Plán realizace

Finanční plán musí obsahovat: -

Informace o pořizovacích nákladů spojených s investicí

-

Informace o způsobu účtování

-

Informace o zdrojích, ze kterých bude financovaná investice

-

Informace o finanční náročnosti

-

Informace o životnosti

-

Informace o možných rizikách

42

7. Ocenění Neklanova 22 s.r.o. Čelakovského sady 1580/4 110 00 Praha 1 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 107 Neklanova 22 Praha 2 – Vyšehrad

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Duben 2014 43

OBSAH OCENĚNÍ 

Úvodní list



Obsah



Průvodní dopis



Popisné informace



Analýza nejvyššího a nejlepšího využití



Ocenění



Závěr



Omezující podmínky a předpoklady



Osvědčení

Přílohy: 

Výpis z katastru nemovitostí



Snímek z katastrální mapy



Fotodokumentace

44

Neklanova 22 s.r.o. Čelakovského sady 120 00 Praha 2 Česká republika 13.dubna 2014

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako BYTOVÝ DŮM č.p. 107 Uvedený na listu vlastnictví č. 515, pro katastrální území Vyšehrad, městská část Praha 2, obec Praha Nacházející se na adrese Neklanova 107/22, Praha 2 - Vyšehrad, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2014 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. cenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 2, na listu vlastnictví č. 515, pro katastrální území Vyšehrad, městská část Praha 2, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

45

Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni oceněn (1. dubna 2014) užíván jako bytový dům se 17 nájemními byty, 3 nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaží a půdní vestavbou. Byty a nebytové prostory podléhají režimu tržního nájemného. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek je v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

-

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. -

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

46

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 107 se nachází ve středu Prahy, ve čtvrti Vyšehrad, která je velice lukrativní v Praze. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyššího a nejvyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti, vysokou školou, apod. V okolí domu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – obchody, hotely, restaurace, lékaři, lékárny, pošta, banky, apod. Zastávky městské hromadné dopravy – autobus i tramvaj jsou rovněž v dochůzné vzdálenosti. Parkování je komplikované z důvodu zavedené placených modrých zón. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve vnitrobloku není možné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činžovních domů ze stejného období. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytových prostorů. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Dům z roku 1902, byl rekonstruován v roce 2013 (celková kompletní rekonstrukce: fasády uliční i z vnitrobloku, střechy, výměna střešní krytiny s klempířskými prvky, rekonstruovány rozvody vody, kanalizace, plynu, elektrorozvody, nástavba a výstavba půdních bytů, repase oken a dveří, společné prostory domu). Pozemek Předmětem ocenění je pozemek. Pozemek parcelní číslo 191 o rozloze 300 m2 je převážně zastavěn objektem bytového domu. Zbývající část tvoří dvůr. Pozemek je rovinný, má obdélníkový tvar. Vedlejší stavby a venkovní úpravy

47

Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, plyn, elektřina, a kanalizační přípojkou, jednak oplocením dvorku ve vnitrobloku, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Obvyklá cena vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na západ, dvorní na východ. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce z monolitického železobetonu. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou jednak vetknuty do nosných zdí, jednak opřeny o ocelovou schodnici. Krov je dřevěný, tesařsky provedený, vaznicový. Střešní krytinu tvoří pálené hladké tašky, dvojitě položené na latě. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedené z pozinkovaného plechu. Uliční i dvorní fasáda je opatřena dvouvrstvou omítkou – štukované hladké. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře dřevěné, náplňové. Centrální topení. Ohřev teplé užitkové vody je rovněž centrální. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaží. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 17 bytů 2 byty dispozičně řešeny jako 1+kk 8 bytů dispozičně řešeny jako 1+1 5 bytů dispozičně řešeny jako 2+1 2 byty dispozičně řešeny jako 3+1 3. nebytové prostor (obchodní) v prvním nadzemním podlaží Z výše uvedených bytů je: 15 bytů s tržním nájmem 2 byt volné Nebytové prostory jsou tržně pronajaté

48

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. V současné době jsou všechny bytové i nebytové jednotky pronajaty za tržní nájemné. I zde je splněna podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

49

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění. Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, že pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemku souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod.

50

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

2 635 000 Kč Kč a je kalkulována následně: 300 * 8 781,89= 2 635 000 Kč Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Neklanova

1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební

stavební

parcela

parcela

191

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Adresa pozemku

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

6 210 750

9 111 045

4 713 489

11 194 244

Rozloha pozemku v m2

300

525

865

423

1 021

Cena za 1 m2

X

11 830

10 533

11 143

10 964

Datum transakce

1.4.2014

1.4.2014

1.4.2014

1.4.2014

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

11 830

10 533

11 143

10 964

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

C. Právní údaje

Vlastnická práva Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Existence věcných břemen Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen Korekce

1

Upravená hodnota Využití podle územního

Bytový dům

1

1

1

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

51

plánu Korekce

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Nejsou

10 028,7

9 867,6

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

Upravená hodnota

1

9 479,7 1

Upravená hodnota

1

10 647

Korekce Právní omezení a závazky

1

1

1

1

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Porovnatelná

Horší

Lepší

Porovnatelná

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Rovinný

9 025,83

9 867,6

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Dostupnost inženýr. sítí

9 867,6

Rovinný

Mírně svažitý

Rovinný

Rovinný

Nezjištěna

Kompletní

9 025,83

9 867,6

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Dopravní dostupnost a

1

1

8 958,32

9 025,83

9 867,6

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

10 647

8 958,32

9 025,83

9 867,6

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 Dobré

1

10 647

Korekce Upravená hodnota

1

8 958,32

1

Upravená hodnota

1

10 647

Korekce Dopravní obslužnost

0,9

1

Upravená hodnota

1

9 025,83

1 Kompletní

1

9 953,68

Korekce Kontaminace půdy

1

10 647

Korekce Upravená hodnota

1

9 953,68 1

Upravená hodnota

0,9

10 647

Korekce Svažitost

1,05

1

1

1

10 647

8 958,32

9 025,83

9 867,6

Dobré

Dobré

Průměrné

Průměrné

parkování Korekce

0,95

Upravená hodnota Nutnost demolice

10 114,65 Ne

Ne

0,95

0,92

0,92

8 510,4

8 303,76

9 078,19

Ne

Ne

Ne

stávajících objektů Korekce

1

Upravená hodnota

10 114,65

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce

1

1

8 510,4

8 303,76

9 078,19

Neaplikováno 1

Upravená hodnota

1

10 114,65

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

8 510,4

8 303,76

9 078,19

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Obdobná

Větší

Korekce Upravená hodnota

1 10 114,65

0,95 8 084,88

52

Obdobná

Větší 1

8 303,76

0,95 8 624,28

Možná zastavitelnost

Neaplikováno

Korekce

Neaplikováno 1

Upravená hodnota

Neaplikováno 1

Neaplikováno 1

1

10 114,65

8 084,88

8 303,76

8 624,28

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

8 781,89

10 114,65

8 084,88

8 303,76

8 624,28

Rozloha pozemku

300

525

865

423

1 021

Celková porovnávací

2 634 567,75

5 310 191,25

6 993 421,2

3 512 490.48

8 805389,88

hodnota Výpis oceňovaných parcel jednotková Poř.číslo

číslo parcely 1

výměra v m2

191

Celkem

hodnota v Kč/m2 tržní hodnota 300

2 634 567,75

300

2 634 567,75

Zaokrouhleno 2 635 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 40 396 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

53

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

4

Název nemovitosti

Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Neklanova Vyšehrad Vyšehrad Vyšehrad Vyšehrad

Parcelní číslo

191

Adresa nemovitosti

Neklanova 22

Katastrální území

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Porovnávací hodnota 1 m2

8 781,89

10 114,65

8 084,88

8 303,76

8 624,28

Rozloha pozemku

300

525

865

423

1 021

Celková porovnávací hodnota

2 634 567,75

5 310 191,25

6 993 421,2

3 512 490.48

8 805389,88

Výsledná porovnávací hodnota

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

896 X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

912

910

854

54 000 000

47 650 000

59 250 000

43 700 000

48 689 809

40 656 579

55 737 510

34 894 611

53 387,94

44 677,56

54 913,8

40 860,2

1.4.2014

1.4.2014

1.4.2014

1.4.2014

Korekce

1

Upravená hodnota

1015

1

1

1

53 387,94

44 677,56

54 913,8

40 860,2

Nabídka

Prodej

Nabídka

Nabídka

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

0,9

1

0,9

0,9

48 049,14

44 677,56

49 422,42

36 774,18

Absolutní

54

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Bytový dům

49 422,42

36 774,18

Ne

Ne

Ne

Ne

Kolaudační rozhodnutí

36 774,18

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

Ne

1

44 677,56

49 422,42

36 774,18

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

48 049,14

44 677,56

49 422,42

36 774,18

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

Upravená hodnota

1

48 049,14

1

Upravená hodnota

1

49 422,42

1

Ano

1

44 677,56

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

1

48 049,14

Korekce Upravená hodnota

1

44 677,56

1

Upravená hodnota

1

48 049,14

Korekce

Využití podle územního plánu

1

1

48 049,14

44 677,56

Dobrá

Dobrá

1 49 422,42

1 36 774,18

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

Průměrný

Technická vybavenost budovy

36 774,18

Průměrný

Průměrný

Lepší

Průměrný

1

Dobrá

0,9

1

48 049,14

44 677,56

44 480,17

36 774,18

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Horší

1

Upravená hodnota

1

49 422,42

1

Průměrná

1

44 677,56

Korekce

Funkční využitelnost budovy

1

Dobrá

48 049,14

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

1

1

1,1

48 049,14

44 677,56

44 480,17

40 451,59

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

48 049,14

44 677,56

44 480,17

40 451,59

Další možný rozvoj nemovitosti Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

55

1

1

1

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Kompletní

48 049,14

44 677,56

44 480,17

40 451,59

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

48 049,14 Omezená

Omezená

Korekce

Dobrá

Jiná technická korekce

44 480,17

40 451,59

Omezená

Omezená

Omezená

1

1

44 480,17

40 451,59

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

48 049,14

44 677,56

44 480,17

40 451,59

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

1

44 677,56

1

N/A

1

48 049,14

Korekce Upravená hodnota

1

44 677,56

1

Upravená hodnota Atraktivita objektu

1

1

48 049,14

44 677,56

Větší

Větší

1 44 480,17

1 40 451,59

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

0,95

Větší

0,95

Stejný

0,9

1

Upravená hodnota

45 646,68

42 443,68

40 032,15

40 451,59

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

1

1

1

45 646,68

42 443,68

40 032,15

40 451,59

42 143,52 45 646,68

42 443,68

40 032,15

40 451,59

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

37 760 598

2 635 000 40 395 598,4 40 396.000

56

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů, přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

38 867 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

57

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

2 076 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

Efektivní hrubý příjem

103 800 1 972 200

Náklady na údržbu

66 000

Pojistné

25 000

Daň z nemovitosti

14 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Provozní náklady celkem

105 000

Provozní příjem

1 867 200

Rezervy na renovace

230 000

Čistý provozní příjem

1 637 200

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

38 866 800

Zaokrouhleno

38 867 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení 58

Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 43.445.000Kč

59

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA

Název

Bytový dům, Neklanova, Praha 2

Číslo pozemku

191

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

107 let

Efektivní stáří

3 let

Zastavěná plocha

257 m2 1 podzemní, 4 plná nadzemní, půdní vestavba

Počet podlaží Celková zastavěná plocha

257 m2

Koeficient využitelnosti

0,89

Celková podlahová plocha

889 m2

Celkový obestavěný prostor

7 796,39 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 800 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

45 219 064

Fyzické opotřebení

-5%

42 958 110

Funkční nedostatky

-5%

40 810 204

0%

40 810 204

Ekonomické nedostatky Stavby a venkovní úpravy Pozemek

2 635 000

Indikovaná hodnota

43 445 204

Zaokrouhleno

43 445 000

60

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku v osobním vlastnictví smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1.4.2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

40 396 000

80

32 316 800

Příjmová metoda

38 667 000

10

3 867 000

Nákladová metoda

43.440 000

10

4 344 000

Výsledná cena

40 527 800

Zaokrouhleno

40 528 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považujeme indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem, že některé byty jsou ke dni ocenění před nebo v rekonstrukci, popř. v užívání spolumajitelů objektu a nemohou tedy produkovat příjem. Z výše uvedených důvodů poskytuje příjmová metoda zkreslené informace o skutečné obvyklé ceně majetku a z tohoto důvodů je jí přisouzen váha 10 %. Zejména u starší činžovní výstavby, jako je tato, nejsou investoři obvykle ochotni do budoucna akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není

61

indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1.dubna 2014 reprezentována částkou =40 528 000Kč (slovy:čtyřicet milionů pětsetdvacetosmtisíc korun čekých) Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

62

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

63

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 18.4.2014 …………………………………………………….. Lenka Dufková

64

Příloha č. 1 – list vlastnictví

65

66

67

68

Příloha 2 – katastrální mapa

69

Příloha 3 - Fotodokumentace

70

71

Závěr Ve své diplomové práci jsem se zaměřila na sjednocení informací týkající se facility managementu a jeho oborů. Objasnění vzniku facility managementu. Vysvětlení postavení facility managementu na trhu, jeho role při kompletním plánování a správy některých podpůrných činností v rámci podnikatelské činnosti všeho druhu. Specifikovaná role facility managera, jeho postavení, cíle a pravomoce. Mou snahou bylo přiblížení facility managementu z pohledu investora, aby bylo zřejmé, jaké jsou výhody a nevýhody pro využití tohoto oboru při investičním záměru. Objasnění metod oceňování na tržních principech. Vypracování stručného přehledu základních metod při oceňování na tržních principech, základních pojmů, se kterými se setkáváme v oboru oceňováni. Specifikace základních údajů, potřebné pro oceňování nemovitost. V neposlední řadě ale ne v nevýznamné je kapitola investice. Postup při investičním záměru a finančním plánu. Z mého pohledu je tato tématika velice zásadní při investování do nemovitostí. Pro většinu investičních společností zabývající se pronájem nemovitostí začíná spolupráce facility managementem až v okamžiku kdy je zapotřebí zprovoznění nemovitosti do procesu. Facility management je obor, který získává na důležitosti na trhu.

72

Seznam použité literatury 1. HÁLEK, V., Oceňování majetku v praxi, Bratislava DonauMedia, 2009, ISBN 978-8089364-07-7 2. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 3. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 4. BRADAČ, A. a kol. Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha Linde, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 5. JANKŮ, M a kol. Základy práva pro posluchače neprávnických fakult. 4, přepracované a doplněné vydání, Praha C.H.Beck, 2010, ISB 978-80-7400-344-8 521,521 s 6. ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1. Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2008, ISBN 978-80-7265-128-3, 143 7. KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údržbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

Seznam elektronických odkazů 1. www.ifma.cz 2. www.nycha.com 3. www.fminstitute.cz 4. http://www.asb-portal.cz/tzb/facility-management/facility-management-efektivni-formaspravovani-budov 5. http://www.tzb-info.cz/facility-management/9953-vykladovy-slovnik-pojmu-pro-facilitymanagement 6. http://www.facility-management.cz/new-employees 7. http://portal.gov.cz/portal/obcan/ 8. http://www.mesec.cz/zakony/katastralni-zakon-2014/f5065585/

73

Prameny práva 1. Zákon č. 183/2006 Sb, o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 2. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 3. Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon

74