Oceňování ve facility managementu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Oceňování ve facility managementu Diplomová práce

Autor:

Bc. Lenka Dufková Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben 2014

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 24. dubna 2014

Lenka Dufková

Poděkování

Chtěla bych poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odbornou pomoc a mnoho uţitečných rad při tvoření diplomové práce.

Anotace: Tato diplomová práce je koncipovaná do tří částí. V první části se zaměřuji na téma facility management. Jednotlivé obory a vybrané činnosti facility managementu, roli facility manaţera. Druhá část obsahuje shrnutí metod oceňování nemovitostí na trţních principech. V poslední části diplomové práce se věnuji investicím, investičních projektů. Investiční rozhodování s příkladem ocenění nemovitosti. Klíčová slova: facility management, ocenění, investice, cena, hodnota

Annotation: This thesis is divided into three parts. The first part focuses on facility management. Individual disciplines and specific activities of facility management, facility manager role. The second part contains a summary of the methods of valuation of properties on market principles. In the last part of the thesis is devoted to investment, investment projects. Investment decisions with examples of real estate valuation. Keywords: facility management, valuation, investment, price, value

.

Obsah: Úvod.................................................................................................................................... 6 1. Facility management ...................................................................................................... 7 1.1 Historie managementu ........................................................................................... 7 1.2 Facility managementu

......................................................................................... 7

1.3 Obory Facility managementu .................................................................................. 9 1.4 Pojmy a jijich definice ........................................................................................... 9 1.5 Cíl a úrověn facility managementu ........................................................................ 11 1.6 Normy facility management ................................................................................... 13 2. Outsourcing ..................................................................................................................... 14 3. Oceňování ve facility managementu ................................................................................. 16 3.1. Hodnota a cena ......................................................................................................... 16 3.2. Základní pojmy .......................................................................... .............................. 18 3.3. Vlastnické právo ....................................................................................................... 21 4. Ţivotnost a opotřebení staveb ........................................................................................... 23 4.1. Facility management v technické správě ................................................................... 25 5. Metody oceňování na trţních principech........................................................................... 28 5.1. Porovnávací metoda .................................................................................................. 29 5.1.1. Potřebné údaje majetku jako celku při oceňování ........................................... 31 5.2. Nákladová metoda .................................................................................................... 32 5.2.1 Potřebné údaje pro výpočet trţní hodnoty nákladovou metodou ..................... 33 5.3. Metoda příjmová ....................................................................................................... 34 5.3.1 Potřebné údaje pro výpočet trţní hodnoty výnosovou metodou ...................... 34 6. Investiční rozhodování ...................................................................................................... 38 6.1. Investice ................................................................................................................... 38 6.1.1. Členění investic .............................................................................................. 38 6.2. Příprava a realizace investičních projektů ................................................................. 39 6.2.1. Předinvestiční fáze ........................................................................................... 39 6.2.2. Provozní fáze .................................................................................................. 39 6.2.3. Postinvestiční fáze ........................................................................................... 40 7. Oceňení ............................................................................................................................ 43 Závěr ...................................................................................................................................... 73 Seznam pouţité literatury ...................................................................................................... 74

5

Úvod Snahou mé diplomové práce je přiblíţit facility management jako samostatný obor, který svými nástroji dokáţe zvýšit hodnotu nemovitost, sníţit náklady a zhodnotit ekonomické vyuţití nemovitosti. Téma oceňování ve facility managementu jsem zvolila z důvodu dynamického růstu na trhu. S facility managentem se v dnešní době setkáváme téměř deňe. Diplomová práce je koncipovaná do tří částí. V první části diplomová práce se zaměřuji na facility management, jeho činnost a obory. Roli facility managera v facility managementu. V druhé části diplomové práce se zabývám oborem oceňování nemovitostí na trţních principech. Základními metody oceňování na trţních principech. V závěrečné části diplomové práce je kapitola investice. Objasnění postupů při investičním rozhodováním. Ocenění nemovitosti na trţních principech.

Zvolené metody zpracování V diplomové práci jsem si určila tyto cíle: Podat popis pojmů, norem a principů týkajících facility managementu. Dále popsat metody a moţnosti ocenění nemovitostí na trţních principech. Zaměřit se na investiční rozhodování, vzájemnou souvislost investičního rozhodování s facility managementem.

6

1. Facility management 1.1.

Historie facility managementu

Počátky vzniku facility managementu zasahují do sedmdesátých let na území Spojených států amerických. Obsahem jeho náplně byly zejména sluţby související se správou a provozem nemovitého majetku a budov. Velká změna nastala během provozu budovy, kdy bylo důleţité splňovat poţadavky dynamického rozvoje a vývoje společnosti, jak ve směru technického i ekonomického. Z dané situace vyplívaly poţadavky k profesionálnímu řešení technického zázemí budovy, bezpečnosti osob a věcí. Postupem času se ke sluţbám související se správou a provozem budov přidaly podpůrné činnost. Mezi které patři správa energií, revize a oprava technického zařízení budovy, údrţba, úklidové práce, účtování nájemného a sluţeb s tím souvisejících, recepce, bezpečnostní sluţby skladovací sluţby a další. V osmdesátých letech minulého století došlo k zaloţení základny pro asociaci facility managementu ve Spojených státech amerických, která byla prvním krokem pro zaloţení asociace IFMA (International Facility Management Association) v roce 1981. V Evropě se facility management objevil aţ začátkem devadesátých let, zejména ve státech Velká Británie, Francie, země Beneluxu, Skandinávské země a Německa. V České republice aţ koncem devadesátých let. V dubnu 2000 byla Česká republika začleněna do asociace Facility Managerů IFMA. V současné době sdruţuje asociace IFMA více neţ osmnáct tisíc členů z šedesáti zemí. Výsledným efektem vzájemných vazeb, předávání poznatků a zkušeností je posílení všech procesů a úspěšného nasazení facility managementu do procesu strategického a taktického plánování.

1.2.

Facility management

Metoda, jak v organizacích sladit pracovní prostředí, pracovníky a pracovní činnosti. Všeo becně uznávaná definice principů Facility managementu je nazývaná „3P“ Do Facility managementu spadají tyto oblasti: 1. Lidské zdroje – pracovníci 2. Činnosti – práce, procesy

7

3. Místo výkonu činnosti – pracoviště Sloučením těchto sloţek se vytvářejí podmínky, které zkvalitňují práci kaţdého pracovníka na pracovišti a vedou k zefektivnění činnosti společnosti.

Tuto definici lze vyjádřit i graficky 1 Obr. č. 1: Definice „3P“

Facility management nabízí kompletní soubor jednotlivých sluţeb zahrnutých do celkového provozního souboru činností. Provozní soubor: Technický facility management – řízení provozu, údrţba, opravy, rekonstrukce, likvidace, energetický management, poţární ochrana Facility management infrastruktury – bezpečností sluţby, recepce, doručovací sluţby, stěhovací sluţby, kopírovací sluţby, telefonní sluţby, údrţba zeleně, úklid Komerční facility management – vyúčtování vedlejších nákladů, rozpočty, management ploch, ekonomika pronájmu, management smluv a investic Sluţby doprovázející – optimalizace nákladů, optimalizace energií, ţivotní cyklus budov, bezpečnost práce a ochrana ţivotního prostředí

1

http://www.tzb-info.cz/facility-management/10072-zaklady-facility-managementu

8

1.3.

Obory Facility managementu

Mezi obory, které mají mnoho společného a navzájem se doplňují, patří: Property management – správa prostor, maximální vyuţití prostor majetku. Dosaţení takových podmínek, které vyhovují uţivatelům prostor, po stránce ekonomických, provozních i fyzických. Asset management – správa majetků (aktiv), systematická činnost správy a oprav majetku provozovaná v průběhu ţivotního cyklu majetku Facility management – zajištění podpůrných sluţeb uţivatelům a pracovníkům Společným cílem property, asset i facility managementu je optimalizace výnosů, sníţení nákladů ve správě majetku, celková podpora uţivatelů, kompletní servis uţivatelům, rychlé a kvalitní vyřízení poţadavků. Náplně těchto oborů se velice prolíná a má být chápaná jako celek.

1.4.

Pojmy a jejich definice2

Facility management Sjednocení činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných sluţeb. Její aplikace mohou organizace dosáhnout sníţení nákladů. Facility manager zabezpečuje optimální a efektivní řízení všech úkonů tak, aby veškerá zařízení a technologie byly optimálně funkční v souladu s potřebami jejich uţivatelů. Facility Services (podpůrné procesy) procesy v organizacích, které podporují hlavní činnost. Patří sem oblast ekonomických agend, komunikace, informační technologie a oblast správy a vyuţití movitého i nemovitého majetku včetně všech souvisejících sluţeb. Sluţby facility managementu Podpůrné zajišťování základních činností společnosti dodávané interním nebo externím poskytovatelem. Integrované sluţby facility managementu Soubor sluţeb facility managementu, které jsou navzájem provázány. 2

http://www.facility-management.cz/fm-slovnik

9

Area management (řízení ploch) správa určení, zatřídění a vyuţití jednotlivých ploch nemovitostí. Nedílnou součástí je přesná adresace všech nákladových poloţek vztaţených vţdy na konkrétní plochy. Odběratel facility managementu Organizační jednotka, která specifikuje a objednává dodávku FM-sluţeb v rámci termínů a podmínek FM-smlouvy. Due diligence (obvyklá opatrnost) sestavení, smysluplné vyhodnocení o ověření informací o organizaci na příslušné úrovni facility managementu - smlouvy, potřebné pro vyhodnocení správnosti a komplexnosti v patřičném stádiu vypracování dohody. Dodavatel facility managementu Organizace, která je smluvně zavázána zajistit FM-sluţby a je zodpovědná za vykonání předmětu. Poskytovatel sluţeb facility managementu Organizace, která poskytuje klientovi komplexní soubor FM-sluţeb v rámci termínů a podmínek FM - smlouvy. Projekt manager Zodpovědná osoba, která se podílí na řízení projekt v organizaci. Nositel know-how v oblasti projektového řízení. Risk management Analýza jednotlivých procesů, stanovení míry rizika, definice a zhodnocení míry dopadu, omezení negativních následků. Smlouva o facility managementu Psaná nebo ústní smlouva mezi klientem a interním nebo externím dodavatelem sluţeb stanovující termíny a podmínky poskytování FM - sluţeb. Technická infrastruktura (technická zařízení budov TZB) poţadavky klienta na technické vybavení budovy jsou uspokojovány sluţbami, které zajišťují příjemné klima, světlo/stín, elektrický proud, vodu a plyn.

10

1.5.

Cíl a úroveň facility managementu

Cílem facility managementu je ulehčit organizaci od řešení komplikací s podpůrnými činnostmi a zefektivnit jejich vzájemné působení. Výsledkem tohoto stavu by měl být efektivní ekonomický provoz. Přínosy facility managementu: -

určení zodpovědné osoby, která řídí komunikaci

-

optimální vyuţití provázanosti pracovníků, pracoviště a činnosti

-

jednotné vedení evidence sluţeb

-

jednoznačnost stavu a kvality sluţeb a nákladů na jejich provedeni

Přínos facility managementu zaznamenáme v delším časovém odstupu, zejména: sníţení nákladů, efektivnější zaměření na hlavní odvětví činnosti, variabilní nákladová struktura, zvýšení rychlosti procesu, zkvalitnění sluţeb, inovace, úspora kapitálu. Pro zajištění poţadovaných výsledků musí být facility management důkladně seznámen s představou a vizí organizace. Formy poskytování podpůrných sluţeb lze zařadit z časového hlediska do tří úrovní (obr.2)3: - strategická úroveň – dosaţení dlouhodobých cílů - taktická úroveň – dosaţení střednědobých cílů - operativní úroveň – dosaţení krátkodobých cílů

Obr. č.2: Úroveň rozhodování a jejich časová působnost

3

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údrţbě budov, Příbram: Pro-

fessional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

11

Strategická úroveň zahrnuje zejména procesy: -

firemní strategií a její změnami,

-

vývoj firemní facility management strategie

-

investice a strategické projekty

-

hlášení a vedení firmy

-

analýza rizik

-

vedení a kontrola facility managementu řízení

Taktická úroveň zahrnuje zejména tyto procesy: -

facility management plánování,

-

hodnocení výkonu zařízení,

-

návrh vyuţití prostor a jeho sledování

-

výkonosti facility managementu zařízení

-

řízení smluv, poskytovatele, týmu

-

kontrola zdraví, ochrany a prostředí

-

evidence zařízení

-

komunikace a změnová řízení

Provozní úroveň zahrnuje zejména procesy: -

sledování a vyhodnocování výkonu facility managementu

-

sběr dat a administrace

-

hlášení podle zařízení a sluţeb

-

provoz zařízení, údrţba, stěhování a bezpečnost

-

ochrana, úklid, komunikace s koncovými uţivateli

-

poštovní sluţby, stravování

-

venkovní úklid

-

helpdesk, poţadavky4

4

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údrţbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7 12

1.6.

Normy facility managementu

Základy facility managementu v Evropě stanovuje EU norma u nás označovaná ČSN EN 15 221 „facility management“5. ČSN EN 15 221-1 „Facility management - Část 1: Definice a terminologie“ – vymezuje oblast facility managementu, přibliţuje základní pojmy a definice. Norma definuje tzv. „tvrdé sluţby“ (FM sluţby vztahující se k prostoru a infrastruktuře) a „měkké sluţby“ (FM sluţby vztahující se k lidem a organizaci). ČSN EN 15 221-2 „Facility management - Část 2: Průvodce přípravou FM smluv“ – pomáhá s přípravou FM smluv, kde základním předpokladem je smlouva mezi klientem a FM poskytovatelem a poskytnutí souboru FM sluţeb (nikoliv smlouva na jednotlivé FM sluţby). pr EN 15 221-3 „Facility management - Část 3: Návod jak dosáhnout/zajistit kvalitu ve facility managementu“ - v procesu schvalování pr EN 15 221-4 „Facility management - Část 4: Taxonomie facility managementu - Klasifikace a struktura“ - v procesu schvalování pr EN 15 221-5 „Facility management - Část 5: Průvodce rozvojem a zlepšením procesů“ - v procesu schvalování pr EN 15 221-6 „Facility management - Část 6: Plošné a prostorové měření“ v procesu schvalování pr EN 15 221-7 „Facility management - Část 7: Benchmarking ve facility managementu“ - v přípravě

1.7.

Role facility manaţera

Facility manaţer je klíčová role v celém procesu poskytování sluţeb facility managementu. Facility manaţer musí splňovat podmínky: odbornost, praktické dovednosti a sociální zralost. Do skupiny těchto znalostí a kompetencí můţeme zařadit: zobecněnou ţivotní zkušenost, zdravý selský rozum, vzdělání, nápaditost a kreativnost, experimentování, rozvoj facility managementu. Náplň práce facility manaţera obsahuje: 5

http://cs.wikipedia.org/wiki/Facility_management

13

2. vedení a řízení týmu společnosti (plánování, motivace, odměny, komunikace, strategie, sluţby zákazníkům), 3. plánování (majetek, vybavení, správa ploch), 4. rozpočty a finance (rozpočty, návratnost, reporty, daně, pojištění), 5. projekty (rekonstrukce, přestavby, renovace, výměna, stěhování), 6. technologie (telekomunikační sítě), 7. správa a údrţba majetku, 8. doplňkové sluţby Cíl facility manaţeru musí dosáhnout plánovaných cílů, nejniţší náklady, zajistit nezbytnou konkurence schopnost firmy, prosadit efektivnost a účelnost provádění ve společnosti.

2. Outsourcing Slovo outsourcing můţeme přeloţit z anglického slova out vně a source .zdroj. Při outsourcingu se jedná o převedení jedné či více aktiv na externí společnosti. Externí společnost provádí aktivity na základě smlouvy. Tato metoda se provozuje jiţ od sedmdesátých let. Outsourcing dělíme na následující úrovně: taktické – společnost potřebuje zefektivnit určitou oblast ve společnosti a v outsourcingu hledá rychlejší řešení (např. nedostatek kvalifikovaných lidí) strategické – u společností, které vyuţívají outsourcing dlouhodobě, uvědomují si přidanou hodnotu outsourcingu transformační – pomáhá při vývoji nové společnosti a její struktuře Důvody pro vyuţívání outsourcingu 9. ekonomické - zaměření na sníţení nákladů 10. strategické – určení směru vývoje společnosti, vykonávání její činnosti s menším mnoţstvím vlastních zdrojů 11. organizační – zvýšení pruţnosti, hodnoty výrobků a sluţeb, hodnoty společnosti 12. procesní – zlepšení managementu, provozní výkonnosti, zlepšení informační technologie, získání nových nápadů 13. finanční – sníţení investic do stálých aktiv, pozitivní vliv na finanční stránku 14. výnosové – získání přístupu k novému trhu přes obchodní sít dodavatele 15. nákladové – zlepšení kontroly nad náklady, sníţení fixních nákladů

14

16. zaměstnanecké – větší moţnosti kariérního růstu zaměstnanců, zvýšení jejich motivace Výhody a nevýhody outsourcingu Výhody pro společnost -

důkladnější zaměření na hlavní činnost,

-

nové technologie bez vedlejších nákladů, rychlejší nástup technologie

-

odpadá zodpovědnost za oblast a za řízení

-

redukce investic, podnikové finance se přesouvají na jádro podnikání

-

sdílení rizika s poskytovatelem

Ovlivnění vlastních zdrojů -

vysoká operativa

-

menší riziko úniku interních informací

Nevýhody pro společnost -

ztráta kontroly nad procesem, závislost na dodavateli

-

nekontrolovatelné toky vnitřní komunikace mimo podnik

-

rizika zadavatele, nízké úrovně sluţeb

-

rizika krachu dodavatele

-

moţnost vzniku právních problému

Nevýhody na vlastní zdroje -

odpovědnost za oblast a její řízení

-

nutnost investice do oblasti

-

riziko stagnace oblasti

Insourcing: Zajištění interních sluţeb, coţ jsou vlastní zdroje, pracovníci a organizace. Znamenají realizaci činností pomocí vlastních pracovníků. Insouring je v podstatě začlení původně externě zajišťovaných sluţeb, procesů a činností zpět dovnitř organizace nebo začlenění cizích

procesů

do

vlastní

činnosti

s cílem

6

zefektivnit

související

procesy.6

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údrţbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

15

3. Oceňování ve facility managementu Vzhledem k tomu, ţe k úkolům facility managementu patří udrţovat a zvyšovat trţní hodnotu majetku, je jeho součástí také periodické přeceňování této hodnoty.

3.1.

Hodnota a cena

Důleţité je rozlišovat mezi hodnotou a cenou majetku. Jedná se o dva odlišné pojmy, přestoţe jsou v praxi velmi často zaměňovány. Při oceňování majetku určujeme trţní hodnotu majetku. Hodnota vytváří základ pro jednání o ceně majetku. Dohodou mezi prodávajícím a kupujícím je určená konečná cena. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není na rozdíl od ceny skutečností, ale odhadem ohodnocení zboţí a sluţeb v daném čase.7 Trţní hodnota dle IVSC a TEGoVA Odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směn k datu ocenění mezi svolným prodávajícím a nestranným kupujícím v nestranné transakci po náleţitém marketingu, ve kterém obě strany jednaly opatrně, bez nátlaku, z vlastní vůle a na základě znalostí Tato definice je rozšířená z definice z Evropské unie a je platná i na trzích kde neplatí komunitární právo. Z této definice vychází většina metodik při ocenění na trţních principech pouţívaných v Evropské unii. IVSC/TEGoVA – mezinárodní odborná sdruţení odhadců.8 Trţní hodnota dle českého zákon o oceňování majetku Obvyklou cenou tohoto zákona se rozumí cena, která byla dosaţena při prodeji stejného či podobného majetku v obchodním styku ke dni ocenění. Zvaţují se všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, ale neobsahují vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího a kupujícího, ani zvláštní oblibu. Tato definice je důleţitá, jelikoţ z ní vycházejí veškeré vyhlášky o oceňování majetku v České republice.9

7

HÁLEK, V., Oceňování majetku v praxi, Bratislava DonauMedia, 2009, ISBN 978-80-89364-07-7

8

ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN 978-80-7265-101

16

Základní druhy hodnot: -

současná hodnota – hodnota budoucích peněţních toků z investic směřovaných k současnosti

-

budoucí hodnota – hodnota budoucích peněţních toků směřovaných k datu v budoucnosti

-

investiční hodnota – hodnota pro konkrétního investora pro určení investičního cíle.

-

účetní hodnota – hodnota pouţívaná v účetnictví

-

zůstatková hodnota – pořizovací hodnota majetku sníţená o hodnotu opotřebení majetku

-

přidaná hodnota - finanční ukazatel, který definuje rozdíl mezi kapitálovými náklady a čistým provozním ziskem

Cena skutečná zaplacená částka za majetek nebo sluţbu. V současné době se cena stanoví dohodou nebo ocenění podle zvláštního předpisu, dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v aktuálním znění, § 1 ods.2: ,,(2) Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle §2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního přepisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonu) k jiným účelům než k prodeji.10 Základní druhy cen: -

trţní cena - je cena, která odpovídá vyrovnanému vztahu mezi nabídkou a poptávkou.

-

cena administrativní (zjištěná) – cena zjištěná podle cenového předpisu, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

-

cena výchozí – pořizovací cena nového majetku bez odpočtu opotřebení

-

historická – je v účetnictví označení pro ocenění sloţek majetku nebo zdrojů

-

pořizovací – je označení pro cenu, za kterou byl pořízen majetek a zahrnuje cenu pořízení + vedlejší pořizovací náklady

-

běţná cena – z pohledu oceňování jde o skutečné ceny platné ke dni ocenění

9

ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN 97880-7265-101 10 Bradáč, A. a kol. Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha Linde, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

17

-

výchozí cena – pořizovací cena nového majetku bez odečtení opotřebení

-

obvyklá cena – zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

-

cena, která byla dosaţena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné či obdobné sluţby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

-

sjednaná cena – skutečná cena domluvená při prodeji majetku. Podobně jak trţní cena

- reprodukční cena – cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení.

3.2.

Základní pojmy

Nemovitost – Podle: § 119 zák. č. 401/1964 Sb., Občanský zákoník Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Stavba - veškerá stavební díla, která vznikla stavební či montáţní technologii, bez ohledu na technické provedení, materiály, konstrukce či na účel vyuţitá Dočasná stavba – stavba, která je dočasně vyuţívaná. Předem určená doba vyuţívání od stavebního úřadu. Nástavba – stavba je stavebně navyšovaná Přístavba – stavba se rozšiřuje a je pevně propojení s dosavadní stavbou Budova - nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Za vznik budovy je povaţován okamţik, kdy je patrné její stavebně technické uspořádání a dispozici prvního nadzemního podlaţí (minimálně do jednoho metru výšky stěn prvního nadzemního podlaţí). Byt - neboli bytová jednotka je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Bytová jednotka vzniká v momentě, kdy je v domě uzavřena tak, ţe je ohraničena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

18

Nebytový prostor - nebytová jednotka je místnost nebo soubor místností, které jsou určeny stavebním úřadem k jinému vyuţití, neţ bytová jednotka. Vyuţití obchodní či komerční. Obytný dům - dům je stavba, u níţ více jak dvě třetiny plochy souţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Rodinný dům - samostatná budova s jedním či několika podlaţí určená k bydlení. Součást věci Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány následovně. Součástí věci je vše, co k ní podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Příslušenství nemovitosti Podle § 121 Občanského zákoníku ods. 1., vyplývá, ţe příslušenstvím je samostatnou věcí, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Katastr nemovitostí veřejným souborem údajů o nemovitostech v České republice. Zahrnuje popis, soupis a geometrické a polohové určení. Vznikl ke dni 1. 11.1993 na základě zákona č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Katastrální mapa soubor geodetických informací katastru nemovitostí. Mapa s velkým meřítkem obsahující body bodových polí, polohopis a popis nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí. List vlastnictví veřejná listina obsahující seznam nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní vlastník a slouţí k prokázání vlastnictví. Zjednodušená evidence katastru nemovitostí zjednodušená evidence zemědělských a lesních pozemků, jejichţ hranice v terénu neexistují. O tomto pozemku jsou vedeny tyto údaje: druh zjednodušení evidence, parcelní číslo, výměra, údaje o vlastníkovi, údaje o bonitě půdy

19

BPEJ Bonitovaná půdně ekologická jednotka je pětimístný číselný kód související se zemědělskými pozemky. Pětimístný číselný kód vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na ekonomické ohodnocení a mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy.

Věcné břemeno jedná se o věcné právo k cizí věci, protoţe omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného tak, ţe vlastník je povinen něco strpět nebo něčeho se zdrţet. Nejčastější věcná břemena: -

věcné břemeno podle listiny,

-

věcné břemeno jízdy, cesty, chůze

-

věcné břemeno výměnku,

-

věcné břemeno uţívání,

-

věcné břemeno spoluuţívání,

-

věcné břemeno braní vody

-

věcné břemeno údrţby a opravy,

-

věcné břemeno štítové zdi

Ocenění věcného břemene Ocenění věcných břemen upravuje § 18 zákona č. 151/1997 Sb., tento zákon říká, ţe práva, která odpovídají věcným břemenům, se oceňují na základě jejich roční výnosnosti. Roční výnos je moţné zjistit ze smlouvy, z výsledků dědického řízení nebo také z rozhodnutí příslušného orgánu. Nelze - li ocenění provést na základě tohoto způsobu ocenění se provádí paušální částkou 10.000 Kč.11

Výpis z katastru nemovitostí – úřední dokument, který obsahuje údaje o nemovitosti, ke které má vlastník nebo jiná oprávněná osoba právní vztah. Katastrální mapa – polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, které zobrazuje všechny nemovitosti v katastrálním území Pozemek – je část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky aj.). Podle: § 27 zák. č. 344/1992 Sb., O Katastru nemovitosti 11

Zákon 151/1997 Sb., o ocenění nemovitosti

20

Pozemek charakterizován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územním správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. Parcela - pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.12 Dělení pozemku dle katastru nemovitostí: V zákoně č. 151/1997 Sb je členění pozemků pro účely oceňování uvedeno: stavební pozemky – nezastavěné pozemky s moţností zastavění, pozemky jiţ zastavěné, pozemky skutečně zastavěné stavbami zemědělské pozemky – označené v katastru nemovitostí jako orná půda, vinice, zahrada, chmelnice, zahrada, ovocné sady, trvalé travní porosty – pozemky trvale zarostlé travinami, louky a pastviny lesní pozemky - pozemek s lesním porostem, lesní průsek, nezpevněná lesní cesta pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky (rybníky, koryta vodních toků) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina

3.3. Vlastnické právo Vlastnické právo je jedno z nejdůleţitějších majetkových práv, má absolutní povahu. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Základní úprava vlastnictví je zařazena do občanského zákoníku. Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvářen souhrnem konkrétních oprávnění příslušejících vlastníkovi věci. Tento postup je tradičně označován jako tzv: vlastnická triáda: -

právo věc uţívat a poţívat její plody a uţitky,

-

právo s věcí disponovat,

-

právo věc drţet13

Druhy nabytí vlastnického práva:

12

§ 2 písm. b zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon. Bradáč, A. a kol. Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha Linde, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 13

21

a) nabytí smlouvou – nejčastější metoda nabytí vlastnického práva. Nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy, darovací smlouvy. b) nabytí děděním – způsob, kdy vlastnická práva přechází na dědice, v okamţiku smrti zůstavitele c) nabýváním na základě rozhodnutí státního orgánu - vlastnické právo lze nabýt i rozhodnutím příslušného státního orgánu (soudy, správní úřady). Této způsob nabývání je v praxi ojedinělý. d) nabýváním na základě jiné skutečnosti vymezené zákonem - Vlastnictví k věci lze nabýt i na základě jiných skutečností uvedených v zákoně, například zhotovením, přírůstkem, přisvojením zpracováním cizí věci. Do katastru nemovitostí se zapisují dále práva: Zástavní právo -

zástavní právo slouţí k zajištění pohledávek včetně jejího příslušenství, v případě ţe dluţník nebude moci splácet své závazky.

Právo odpovídající věčnému břemenu -

věcné právo k věci cizí. Jedná se o právo, které omezuje vlastníka nemovité věci v prospěch jiného; vlastník je nucen něco strpět.

Předkupní právo -

právo, které zajišťuje prodávajícímu, ţe subjekt, kterému nemovitost prodává, mu v případě dalšího prodeje nemovitost nabídne ke koupi jako prvému.

Zápis všech právních vztahů k nemovitostem zaručuje příslušný katastrální úřad a to způsobem: Vklad - záznam, který má za následek změnu věcného práva k nemovitostem v katastru nemovitostí. Zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí je zahájeno na základě návrhu na vklad, který musí obsahovat údaje – označení katastrálního úřadu, označení změny práva, které mají být zapsaná. Návrh na vklad je vypsán do formuláře vydaným katastrálním úřadem. Záznam – záznam v katastru nemovitostí o vlastnickém, věcném právu informuje pouze o právní skutečnosti, na základě níţ toto právo vzniklo, změnilo či zaniklo.

22

Poznámka – záznam uvedený katastrálním úřadem na základě oznámení soudu, jiného státního orgánu, popř. na ţádost osoby, která projeví právní zájem, vyznačení určité skutečnosti týkající s e nemovitost.14

4. Ţivotnost a opotřebení staveb Ţivotnost určité časové období, po kterou jsou budovy či jiné výrobky schopny plnit svou funkci a vlastníkovi přinášejí uţitek. Ţivotnost lze rozdělit z pohledu času: Prvky s dlouhodobou ţivotností: -

základy

-

vodorovné nosné konstrukce

-

svislé nosné konstrukce

-

střešní nosní konstrukce

-

schodišťové konstrukce

Prvky s krátkodobou ţivotností: -

povrchové úpravy stěn

-

podlahy

-

izolační vrstvy

-

oplechování

-

výplně otvorů

U stavebních objektů dělíme ţivotnost následující způsobem na: Technická ţivotnost technickou ţivotností rozumíme dobu, kterou počítáme od okamţiku stavby aţ do doby zchátrání a technického zániku za předpokladů běţné údrţby. Obvykle je delší neţ ekonomická ţivotnost. Na technickou ţivotnost mají vliv zejména konstrukční systémy, rekonstrukce, údrţba, renovace. Ekonomická ţivotnost doba, která začíná vznikem komerčního vyuţití stavby (zpravidla jak u technické ţivotnosti, aţ do doby, kdy stavba z technických, právních důsledku není schopna vytvářet zisk. 14

JANKŮ, M a kol. Základy práva pro posluchače neprávnických fakult., 4. přepracované a doplněné vydání, Praha C.H.Beck, 2010, ISB 978-80-7400-344-8 521,521 s

23

Morální ţivotnost období od počátku komerčního vyuţití stavby aţ do okamţiku zastarání stavby. Morální ţivotnost souvisí s ekonomickou ţivotností. Právní ţivotnost doba od vydání kolaudačního rozhodnutí do okamţiku rozhodnutí o odstranění věci. Vznik a zánik staveb poměrně přesně definují právní předpisy. Základní podmínkou dlouhé ţivotnosti je pravidelná údrţba a úpravy budou pro jejich nejlepší vyuţití. Opotřebení staveb K zjištění skutečné ţivotnosti, je potřebné podrobná analýza opotřebení v závislosti na rozsahu údrţby. Opotřebení stavby vyjadřuje sníţení ceny a kvality stavby vlivem pouţívání, změnou technologie, změnou materiálu. Technický stav objektu záleţí na stáří konstrukce, fyzické ţivotnosti konstrukce, kvalitě prováděné údrţby. Opotřebení se uvádí v procentech z hodnoty nové stavby. Odhad opotřebení lze zjistit několika způsoby: -

globálním způsobem

-

analytickým způsobem

-

nákladovým způsobem15

Globální způsob - vychází z odhadu celkové ţivotnosti stavby a počítá se -

lineárním průběhem opotřebení po celou dobu ţivotnosti

-

lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika období

-

nelineárním průběhem

Analytický způsob – vychází z odhadu různých ţivotností jednotlivých částí stavby a vyuţívá váţeného průměru opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení. Odhad opotřebení se provádí třemi způsoby: -

lineární průběh opotřebení, při zanedbané údrţbě

-

semikvadratický průběh opotřebení, při normální údrţbě

-

kvadratický průběh opotřebení, při velmi dobré údrţbě

15

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údrţbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

24

Údrţba budov -

údrţbou budov se rozumí udrţování stávajícího stavu, provozu a chodu objektu v souladu s platnými předpisy.

-

Mezi základní úkony údrţby budov řadíme:

-

Zajišťování dodávky veškerých energií související s provozem budovy.

-

Zajištění běţných oprav a údrţby objektu.

-

Vedení evidence a hospodaření v rozsahu spravovaného objektu.

-

Účtování nájemného, vyhotovení vyúčtování, rozúčtování plateb za sluţby.

-

Provozování revizí, kontrol a prohlídek na spravovaném objektu.

-

Kontrola stavebního stavu a vyuţívání spravovaného objektu.

Cíle údrţby v delším časovém období se měl projevit v: -

prodlouţení ţivotnosti stavby

-

zlepšení provozní činnosti

-

zvýšení výnosu z nájemného

-

plánování nákladů na provoz objektu

-

sníţení nákladů na provoz objektu.

4.1. Facility management v technické správě16 Facility management uplatníme především u komerčních, bytových domů určených na pronájem nebo veřejné stavby. Facility management nachází uplatnění u developerských společnost, investorů, kterým můţe pomoci vybudovat objekty s nízkými náklady při udrţení kvality stavebního projektu s vysokou uţitnou hodnotou Dále se uplatnění u vlastníků nemovitostí různého stáři, technického stavu a vybavení. Plán a proces údrţby Důleţitou stránkou je vytvoření plánu údrţby. Na základě tohoto plánu lze sestavit rozpočet. Plán údrţby obsahuje plán rizik údrţby, které identifikují moţná rizika a jejich předcházení. Proces údrţby Proces údrţby je proces aplikovaný na objekt v pěti krocích. 16

KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údrţbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

25

1. Plánování a zajištění údrţby 2. Příprava údrţby 3. Realizace údrţby 4. Posuzování údrţby 5. Zlepšování údrţby Plánování zajištění údrţby Během plánování zajištění údrţby se stanoví koncepce pro objekty vyţadované údrţbu. Hlavním cílem je vymezení zajištění údrţby, určení nutných údrţbářských úkonů. Příprava údrţby V průběhu přípravy údrţby dochází k přípravě časového plánu oprav. V první řadě naléhavé opravy. Příprava údrţby zahrnuje: -

přidělení pracovníků,

-

nákup materiálu, potřebného vybavení a zařízení

-

poskytnutí proškolení

Příprava údrţby V průběhu přípravy údrţby dochází k vypracování časového plánu oprav. Nejnaléhavější opravy jsou řešeny přednostně. Příprava údrţby zahrnuje: -

přidělení pracovníka

-

nákup materiál, vybavení a zařízení

-

poskytnutí školení

Realizace údrţby V tomto kroku údrţby dochází k plánované údrţbě zejména: -

sběr technických dat a popis úkolu

-

příprava pracoviště

-

pozorování a měření

-

zkoušení a kontrola

Posuzování údrţby Posuzováním úkolů běţné údrţby se přezkoumá celková výkonost. Při přezkoumání údrţby se zpravidla odhalí vady a poruchy.

26

Posuzování údrţby obsahuje: -

měření výkonnosti údrţby

-

analýza výsledků

-

stanovení příčin poruch

Zlepšování údrţby Pomocí facility managementu dochází ke zlepšení činnosti údrţby. Celkového zlepšení lze dosáhnout: -

koncepce údrţby

-

údrţbářských postupů

-

odbornosti pracovníku

27

5. Metody oceňování na trţních principech Facility management vyuţívá pro stanovení hodnoty metody oceňování na trţních principech. Ocenění dle vyhlášky se vyuţívá zejména pro finanční úřad, např. pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí. V praxi jsou zejména vyuţívány tři typy oceňování: Porovnávací metoda zaloţená

na

porovnávání

oceňované

nemovitosti

s porovnatelnými

nemovitostmi

s podobnými parametry. Příjmová metoda téţ výnosová vychází z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu nemovitosti. Nákladová metoda vychází z reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými funkčními a technickými vlastnostmi s porovnatelnou stavbou. Základní metodologické přístupy pro práci odhadce jsou: -

reflexe (pozorování)

-

indukce a dedukce

-

analogie (modelování)

-

analýza a syntéza

Reflexe – jednoduché pozorování a zachycení stavu. Pro pozorování je vhodné předem zvolit jednotku, které vyjadřuje charakteristiku pozorovaného jevu (např: m2, počet výdejních stojanů u benzínové pumpy). Důleţité je správně definovat ekonomické jednotky (výnos x příjem) Indukce a dedukce jsou způsoby přecházení od jedněch výrobků ke druhým. Zjednodušeno řečeno je indukce postup od jednotlivého k obecnému, dedukce postup opačný, čili od obecného k jednotlivému. Při oceňováno se tyty cykly opakují. Analogie je způsob poznávání určitého jevu (procesu, toku) pomocí modelu, který se v některých prvcích modelovému procesu podobá a v jiných se liší.17

17

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN

978-80-7265-101, 128 s.

28

Analýza a syntéza obvykle poslední metoda při stanovení trţní hodnoty. Analýza je cyklus od jevů k principům a syntéza opačně, tedy od principů k jevům.

5.1. Porovnávací metoda Základem pro vyuţití porovnávací metody je existence databáze s porovnatelnými nemovitostmi. Tato metoda nelze pouţít na nově vzniklých trzích. Databáze musí obsahovat pravdivé informace o nemovitosti a úplné informace o porovnávané nemovitosti. Kupní cenu řadíme mezi základní informace, kterou lze zjistit v archívu příslušného katastrálního úřadu. Pro zjištění ceny lze vyuţít nabídky realitních kancelář, kdy nabídka je zohledněna koeficientem. Kompletní informace získáváme prohlídkou nemovitosti, z registru příslušného úřadu, od vlastníka či správy domu. (zejména stavební dokumentaci, projektovou dokumentaci, nájemní smlouvy aj.) Při aplikaci této metody je rozhodující znalost místního trhu, přehled nabídky a poptávky nemovitostí v dané lokalitě, jakoţ i realizované obchody. Odlišnosti od porovnávané nemovitosti jsou zaznamenávány tzv. korekcí porovnávané trţní hodnoty, jenţ upřesňuje rozdíl ve stavu, vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trţní prostředí. Získané údaje uvádíme do své interní databáze. Potřebné údaje pozemku při oceňování18 Identifikace pozemku: Parcelní číslo – údaje zjistíme v katastru nemovitostí Adresu pozemku – u proluk či u pozemků bývá tento údaj jednoznačný, u pozemků typu orná půda určená územním plánem k zástavbě zde si musíme pomoci pomocným bodem Katastrální území – tento údaj zjistíme z katastru nemovitostí Základní údaje pozemku pro oceňování: Cena pozemku – cena prodejní, nabídková nebo zjištěná z cenové mapy Rozloha pozemku – celková rozloha, nebo rozloha komerčně vyuţitelná Cena za 1 m2 – tento údaj zjistíme vydělením ceny rozlohou Datum transakce - období kdy se uskutečnil obchod, v průběhu času se mění ceny 18

ORT, P. Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007,

ISBN: 978-80-7265-113-9, 74 s

29

Právní údaje k oceňovanému pozemku Druh transakce: Prodej, nabídka, draţba, cenová mapa Vlastnická práva - tento činitel zohledňuje, zda vlastnické právo k pozemku není nějak omezeno. Existence věcných břemen – věcná břemena, která se mohou dotýkat pozemku. Věcná břemena mohou být bezúplatná nebo mohou být zřízena za úplatu. Věcná břemena mohou být dočasná či trvalá. Vyuţití dle územního plánu – jedna z hlavních korekcí, která určuje hodnotu pozemku Územní rozhodnutí – zohlednit zda je moţní získat územní rozhodnutí a pokud ano, na jaký druh výstavby. Jiná právní omezení a závazky – zde jsou zohledněny, taková korekce, která má vliv na výslednou cenu a nebyla prozatím nikde uvedena. Technické parametry Lokalita: -

typický cenový faktor, typický atribut nepřemístitelné nemovitosti

Tvar a orientace pozemku -

převáţně je preferovaný pozemek pravidelný, čtvercového či obdélníkového tvaru pozemku, který umoţní co nejvyšší komerční vyuţití

Svaţitost -

svaţitost pozemku se dotýká nákladů na úpravu terénu

Dostupnost a kapacita inţenýrských sítí -

důleţité ověřit zda je technicky moţné připojit se na stávající inţenýrské sítě, či je nutné vybudování nové inţenýrské sítě

Kontaminace půdy -

kontaminace půdy, můţe v některých případech zcela zabránit nebo z části omezí vyuţití pozemku

Dopravní obsluţnost -

dostupnost pozemku hromadnou dopravou

Dopravní obsluţnost s parkováním -

dostupnost pozemku s moţností zaparkování dopravního prostředku

Nutnost demolice stávajících objektů Jiná technická korekce 30

Ostatní parametry Velikost pozemku: -

vztah ceny a pozemku je nepřímo úměrný

Zastavitelnost -

moţná zastavitelnost pozemku je daná technickými a právními podmínkami.

5.1.1. Potřebné údaje majetku jako celku při oceňování19 Potřebné vymezení porovnávací jednotky: porovnávací jednotka by měla co nejpřesněji a nejjasněji zobrazovat hlavní cenotvorný faktor oceňovaného majetku. Zastavěná plocha -

plocha zastavěná budovou vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu, zjednodušeně řečeno

Celková zastavěná plocha -

součet zastavěných ploch všech podzemních a nadzemních podlaţí

Čistá podlahová plocha -

celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, výtahových šachet

Čistá pronajímatelná plocha -

čistá podlahová plocha bez společně přístupných části budov – společné chodby, vrátnice, schodiště

Technický stav objektu -

korekce závisí na kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém je objekt oceňovaný pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. Pokud je v lepším stavu korekci provedeme metodicky v opačném směru.

Technický vybavenost objektu -

tento korekční činitel zohledňuje, zda je porovnávaný objekt typu administrativní budovy vybaven rozvody datových síti, klimatizací. Posuzujeme prvky, které přímo souvisí s nemovitostí.

Funkční vyuţitelnost 19

ORT, P. Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9, 74 s

31

-

Účelem této korekce je porovnat, jak efektivně je vyuţívaná oceňovaná nemovitost oproti porovnávané nemovitosti. Funkční vyuţitelnost je prvek, který není závislý na rozhodnutí vlastníka, ale je obvykle ovlivňován právními předpisy, technickými moţnostmi nebo finančními moţnostmi.

Atraktivnost nemovitosti -

Atraktivita nemovitosti je vlastnost, která majetek vytváří něčím výjimeční. Obvykle je spojena s marketingovými faktory.

Další rozvoj nemovitosti -

Vyjadřujeme maximální moţné vyuţití, s ohledem na moţnost přístavby, vestavby a nástavby

Jiná technická korekce -

Technické korekce, které nebyly zohledněny v předešlých korekcí.

5.2. Metoda nákladová Zjištění hodnoty nemovitosti nákladovou metodou zohledňuje hodnotu majetku po stránce materiálové a můţe být podkladem pro rozhodování potencionálního investora, zda je výhodnější koupit nemovitost se staršími stavbami nebo vystavět obdobné nové stavby. Tato hodnota vyjadřuje náklady nutné na znovuvybudování těchto staveb s odpočtem daného opotřebení.20 Analýzou trţní hodnoty nákladovou metodou zejména z těchto důvodů: -

nemovitost, slouţící jako zástava úvěru, musí být pojištěna. Pro stanovení pojistné hodnoty je zapotřebí výpočet reprodukční ceny při pojištění na novou cenu.

-

zjištění trţní hodnoty pro developera nebo pro facility managera, nelze si ho bez nákladové metody představit

-

analýza věcné hodnoty je nutná pro určení funkčních nedostatků

-

analýzou věcné hodnoty získáme odpovědi na otázky týkající se technické a materiálové podstaty budovy, její ţivostnost a opotřebení

20

HÁLEK, V., Oceňování majetku v praxi, Bratislava DonauMedia, 2009, ISBN 978-80-89364-07-7

32

5.2.2. Potřebné údaje pro výpočet trţní hodnoty nákladovou metodou Specifikace majetku -

kaţdou stavbu i pozemek specifikujeme, aby nedošlo k záměně

Nemovitý majetek členíme na tři části: pozemky, hlavní stavby a vedlejší stavby Výpočet obestavěného prostoru Pro výpočet obestavěného prostoru se nejvíce vyuţívají dvě metody: -

výpočet obestavěného prostoru podle ČSN 73 40 55, na základě tohoto způsobu výpočtu jsou připravované programy pro rozpočty. Principem tohoto výpočtu je nutnost chápat nemovitost jako geometrický tvar, včetně základů, střechy apod.

-

výpočet obestaveného prostoru podle cenového předpisu. Tento způsob výpočtu obestavěného prostory nepočítá se základovou konstrukcí.

K základní jednotce musíme zjistit i jiné parametry a to zejména: -

zastavěná plocha

-

počet nadzemní a podzemních podlaţí

-

celková pronajímatelná plocha

-

celková podlahová plocha

Stanovení typu objektu dle: způsobu vyuţití: např. bytové domy, administrativní domy, průmyslové domy druhu konstrukce: -

zděný, monolitický ţelezobetonový skeletový, monolitický ţelezobetonový plošný, montovaný ocelový, montovaný z prostorových prvků

Výpočet reprodukční ceny cena, za kterou by bylo moţné v současné době s pouţití technologii pořídit shodnou stavbu. Při výpočtu reprodukční ceny vycházíme z agregovaných cen. Agregovaná cena je taková, která v sobě obsahuje více cenových poloţek, které jsou vztaţeny k jedné poloţce.21 Reprodukční cenu lze vypočítat několika způsoby: -

pouţití cenového předpisu – vychází se z nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen,

21

, ORT, P. Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9, 74 s.

33

-

pouţití vlastní databáze - tento způsob je zdlouhavý ve fázi přípravy,

-

pouţití ceníku stavebních prací – vycházíme z dostupného ceníku stavebních prací,

-

vyuţití rozpočtování- lze vytvořit vlastní poloţkový rozpočet,

-

přepočtem pořizovací ceny na současnou hodnotu – reprodukční cenu zjistíme přepočtením pořizovací ceny na současnou hodnotu s pomocí inflačního koeficientu za dané období.

Ţivotnost – při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní. Opotřebení- pro výpočet hodnoty nákladovou metodou je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení znamení sníţení kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţíváním, změnami materiálu. Funkční nedostatky - zohledňují morální zastarávání stavby.

5.3. Metoda příjmová (výnosová) Výnosová metoda je stanovena jako čistý výnos z pronájmu, tedy jako rozdíl mezi výnosy z pronájmu oceňovaného majetku a náklady potřebnými k jeho provozu. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu podle výrazu: výnosová hodnota = stabilizovaný výnos x 100 (%) / úrok. míra kapitalizace (%) Předpokladem metody prosté kapitalizace je stabilizovaný trvale dosaţitelný čistý roční výnos z pronájmu jednotlivých uţitných ploch v nemovitosti. Základním úkolem facility managementu je udrţovat nebo zvyšovat trţní hodnotu majetku, musí být tedy součástí tohoto procesu i její periodické přeceňování.

5.3.1. Potřebné údaje pro výpočet trţní hodnoty nákladovou metodou Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku: Nejvyšší a nejlepší vyuţití lze definovat jako vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, lze technicky provést, investičně akceptovatelné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku.

34

Při analýze nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku hodnotíme zejména: a) Dodrţení právních předpisů -

Majetek musí být řádně evidován v katastru nemovitostí, řádně zkolaudován, musí splňovat všechny zákony, normy a předpisy

b) Technická proveditelnost -

zda není majetek morálně zastaralý, fyzicky doţilý, zda je důkladně prováděna oprava a údrţba. Pokud nemovitost je technicky doţilá, není moţnost generovat příjem.

c) Investiční proveditelnost -

Vyuţitelnost majetku nesmí být zatíţená neúměrnými vysokými náklady, které by přesahovaly jeho skutečnou komerční vyuţitelnost.

d) Maximální ziskovost -

Maximální vyuţití majetku k pronájmu za skutečně trţní nájemné.

Závěrem této analýzy by mělo být vyuţití majetku v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro splnění této analýzy by mělo dojít ke splnění všech čtyř podmínek. Nájemní smlouvy Zároveň s analýzou nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku zhodnocujeme kvalitu nájemních smluv. U nájemních smluv vyhodnocujeme: -

na jakou dobu je nájemní smlouva uzavřena, zda na dobu určitou či neurčitou

-

jaké povinnosti má nájemník, (provádění drobných oprav)

-

jakým způsobem je placené nájemné

-

zda se jedná o teplé či studené nájemné

-

jakým způsobem se uzavírají dodatky a změny v nájemní smlouvě

V dalším kroku přistoupíme k určení čistého provozního příjmu. Hrubý příjem Hrubý příjem vypočteme jako součin komerčně vyuţité plochy a nejvyššího nájemného nebo dle nájemného určeného v nájemních smlouvách Do hrubého nájemného lze začlenit i výnosy spojená s objektem, např. vyuţití fasády pro zavěšení plakátu, umístění antén na střeše. Trţní nájemné

35

Trţní nájemné je dané na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Při výpočtu trţní hodnoty budeme uvaţovat o nejvyšším dosaţitelném nájemném. Smluvní nájemné Smluvní nájemné pouţíváme v případě, ţe smluvní nájemné je uzavřené na základě trţního nájemného s obvyklými trţnými podmínkami. Dále v případě, ţe nájemné je určeno právním předpisem. Neobsazenost a ztráta vlivem neplacení nájemného Při hodnocení analýzy nejvyššího a nejlepšího vyuţití musíme zohlednit i ztráty z neobsazenosti či z neplacení nájemného. Tento faktor není jednoduché identifikovat, v tomto případě je potřeba znalosti trhu s pronájmy. Faktory, které ovlivňují obsazenost objektu: -

poloha nemovitosti

-

vybavení nemovitosti¨

-

schopnost facility managementu

-

ekonomická situace

Efektivní hrubý příjem Tento údaj získáme odečtení ztrátu způsobenou neobsazením a neplacením nájemného od hrubého příjmu Rezerva na renovace Rezerva na renovaci se určuje z nákladů na renovaci. Rezerva na renovaci lze specifikovat jako odpis, určený pro rekonstrukci či renovaci po skončení ţivotnosti objektu. Provozní náklady Provozní náklady souvisí s provozem objektu, netýkají se činnosti provozované v objektu. Do provozních nákladů lze zařadit: Pojištění – kaţdá nemovitost by měla být pojištěná na základní pojistná rizika, např.: poţár, výbuch, povodeň, vichřice, krupobití. V případě zajištění úvěru či hypotéky nemovitostí, je pojištění povinné. Pojištění se určuje na základě pojistné smlouvy. Daň z nemovitosti

36

Povinná daň, kterou je povinen kaţdý vlastník nemovitosti. Výpočet daně z nemovitosti se řídí vyhláškou finančního úřadu. Správní reţie Náklady spojené s property managementu, s facility managenentu. Tyto náklady jsou velice individuální, závisejí na schopnostech managementu ale i na objektivních podmínkách jako je velikost a technický stav objektu. Čistý provozní příjem Po odečtení rezervy na rekonstrukci či renovaci objektu a provozní nákladů od efektivního hrubého příjmu získáme čistý provozní příjem. Kapitalizační míra Vyjádření míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Výpočet objektivní kapitalizační míry je zaloţen na poměru uskutečněných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitosti. V případě vzniku nových trhů, tyto údaje nejsou k dispozici, poté postupujeme pomocí dílčích trţních faktorů. a) Kapitalizační míra bezrizikových investic -

Údaj zjistíme od centrální banky, od statistického úřadu

b) Inflační míra -

Reálná hodnota kapitálu se sniţuje vlivem inflace. Hodnotu inflační míry zjiš ujeme dvěma postupy. Za prvé vycházíme z nájemních smluv, kde určíme, zda je nájemné závislé na inflaci. Pokud nájemné je závislé na výpočtu zadáme 0. V případě nepronajatého objektu bude třeba vycházet z hypotetického nájemného.

c) Míra rizika -

Míra rizika je zaloţena na principu, ţe investor, který investuje do rizikových podniků, musí mít výhodu vyšší míry návratnost, aby byl ochoten toto riziko podstoupit. Nemovitosti jsou povaţovány za investice s niţší mírou rizika.

d) Míra ţivotnosti -

Ekonomická ţivotnost je doba, po kterou je objekt schopen vytvářet majiteli zisk. Nemovitosti patří do skupiny s vysokou mírou ekonomické ţivotnosti.

37

6.

Investiční rozhodování

Investice do rozvoje podniku či do obnovy stávajícího majetku a technologie. Rozhodování o volbě investic je otázkou na vlastníka, který se rozhoduje na základě podkladů od facility managera.

6.1. Investice Aktiva, která nejsou pro bezprostřední spotřebu, ale jsou určena pro obnovu stávajícího majetku, či aktualizaci technologie. Investice v uţším pojetí lze chápat jako majetek, který není určen ke spotřebě, ale k tvorbě dalšího majetku. V širším pojetí lze investice chápat jako obětované prostředky na pořízení majetku, které bude v budoucnosti generovat zisk a vyšší uţitek. Facility management se zabývá podnikovými projekty, které mají dlouhodobě zvýšit hodnotu podniku; přinášejí zvýšení peněţních zásob v delším období. K základním bodům při investicích patří rozhodnutí o: a) Investice – investovat či ne b) Vhodná doba investování c) Volba investice s různými cíli d) Řízení procesu investice e) Analyzovat rizika f) Předcházení rizik při investování

6.1.1. Členění investic a) Podle podnětu k investicím -

Interní – potřeba obnovy nebo rozvoje společnosti

-

Externí – účelem rozvoj a růst společnosti, ovlivnění slabých stránek společnosti

b) Z pohledu vztahu k podniku - obnovovací – inovace stávajícího zařízení, vybavení - rozvojové – zvýšení produkce, výroby - regulatorní – musí být realizovány, aby mohl podnik i nadále fungovat c) Z hlediska evidence v účetnictví -dlouhodobého hmotného – stavby, dopravní prostředky, stroje

38

- dlouhodobě nehmotného – software, licence - dlouhodobého finančního – vklady do investičních společností, půjčky d) Podle vzájemného vlivu více projektů rozlišujeme projekty - plně substituční – investice do jednoho projektu vylučuje přijetí druhého projektu, z důvodu nedostatku investicí - zčásti substituční - nezávislé – můţe být přijato více projektů najednou, jejich přijetí a realizace můţe běţet souběţně - komplementární – projektu, které se vzájemné doplňují, přijetí jednoho projektu, podporuje přijetí i téţ druhého projektu e) Dle věcné náplně a jejího rozsahu - nového výrobního zařízení – pořízení nového hmotného statku - nového produktu - nových trhů - situace, k zaujmutí pozice na novém trhu - nového okolí – situace, k začlenění na trhu na základě změn okolí

6.2. Příprava a realizace investičních projektů Celý investiční proces lze rozdělit do 4 částí: předinvestiční, provozní, dezinvestice, postinvestiční záměr.

6.2.1. Předinvestičnní fáze Tato fáze je základním kamenem úspěšné realizace investičních projektů a skládá se ze tří dílčích částí: 1. identifikace podnikatelských příleţitostí 2. předběţná technicko - ekonomická studie 3. prováděcí technicko - ekonomická studie a rozhodnutí o realizaci investice

6.2.2. Provozní fáze Tato fáze jiţ zahrnuje vlastní realizaci projektu. Cílem je uvedení projektu do ţivota a potřebné činnosti lze rozdělit do několika dílčích kroků: o

vytvoření potřebné právní, finanční a organizační základny

o

získání technologie a její technické dokumentace

o

nabídkové řízení – výběr dodavatelů dlouhodobých a krátkodobých aktiv 39

o

získání potřebného majetku – nákup pozemků, výstavba budov

o

zajištění personální stránky – získání a výcvik personálu

o

kolaudace a záběhový provoz

6.2.3. Postinvestičnní fáze Jde o závěrečnou fázi investičního projektu, která zahrnuje zejména činnosti, jako jsou demontáţ zařízení a jeho likvidace, ekologická sanace lokality, prodej veškerých nevyuţitých zásob atd. Z tohoto procesu se generují příjmy z prodeje likvidovaného majetku, ale zároveň i výdaje na jeho likvidaci. Rozdíl příjmů a výdajů z likvidace projektu, včetně respektování moţných daňových dopadů, se projeví jako součást peněţních toků z projektu a představuje tzv. likvidační hodnotu investičního projektu. Kladná likvidační hodnota zvyšuje celkové příjmy z investice, záporná naopak tyto příjmy sniţuje. Zkušenosti z praxe ukazují, ţe odhady likvidační hodnoty jsou obvykle dosti optimistické a ve skutečnosti často výdaje spojené s ukončením provozu převyšují příjmy z likvidace.

Investice do nemovitého majetku Investice vloţení prostředků do podniku za účelem vytvoření zisku. Proces rozhodování kdy a kam a kolik investic se nazývá investiční strategie. Rozhodování se pohybuje v trojúhelníku likvidity, rizika a zisku. Graficky lze znázornit:

Likvidita

Investice Výnos

Riziko

40

Nemovitosti jsou povaţovaný jako málo likvidní, málo rizikové ale relativně málo ziskové. Hlavním účelem investice je minimalizace rizika, poté zhodnocení investic a optimalizace míry likvidity. V současné době jsou rozšířené investice do nemovitostí. Ocenění pro potencionálního kupce, či investora spočívá v následujících úkonech: 1. Analýza investiční příleţitosti Odhadce začne rozborem uvaţované investice. Provede porovnání s podobnými investičními příleţitostmi. Zhodnocení míry investice je hlavním měřítkem pro investování. 2. Analýza rizik a likvidity investice Za druhé odhadce vyhodnotí rizika spojená s investicí. S větší mírou rizika je spojena větší míra zisku. Rizika mohou být: Technické rizika – riziko vyplývající z poškození budovy (zřícení budovy) Finanční a ekonomické riziko – riziko spojené s hospodařením společnosti, nevhodné řízení financí (jedná se o úvěrová, pojistná, investiční, měnová rizika) Obchodní rizika – vyplývající z chování spotřebitelů, konkurence, postavení produktu na trhu. Sociální rizika – rizika zahrnující lidský faktor, z pohledu jednání a chování lidí Legislativní rizika – ovlivňují je nové a změny stávajících zákonů. Výrazné změny přináší nový Občanský a Obchodná zákoník, platný od roku 2014. Projektová rizika – zahrnují všechny rizika, která mohou ohrozit projekt. Zde zmíníme magický trojúhelník projektového řízení. Jedná se o cíl, čas a náklady. Neschopnost dodrţet naplánované náklady; neschopnost dodrţení termínů; neschopnost splnit dané poţadavky produktu. Ekologická rizika – rizika spojená s ekologií, Bezpečností rizika – personální bezpečnost, informační bezpečnost, fyzická bezpečnost Likvidita investice u nemovitostí není rozhodující. Investování do nemovitostí je dlouhodobé. Odhadce je schopen investorovi určit dobu horizontu likvidity jeho investice. 3. Analýza vývoje investice v čase Ceny nemovitostí jsou stabilní, málokdy se mění výrazně. Výrazná změna cen se týká pozemků při změně územního rozhodnutí. V dlouhodobém vývoji mají ceny pozitivní vývoj, 41

s moţnými krátkodobými výkyvy (faktory, které ovlivňují vývoj – ekonomické aspekty, politické aspekty) 4. Indikace trţní hodnoty investice Trţní hodnota investice je v případě investice do nemovitosti jako funkčního celku rovna trţní hodnotě. Portfoliová investice je podílem na celkové trţní hodnotě majetku. Při oceňování nemovitosti pro investice je kladen vyšší důraz na analýzu výnosové metody, protoţe tuto stránku majetku více investoři akceptují. Finanční hodnocení investice Pro konečné rozhodnutí investora o realizaci či pozastavení investice je potřebné všechny poznatky převést na ekonomickou rovinu a provést vyhodnocení dopadu investice na společnost. Dopad projektu není závislý jen na investičním rozhodnutí ale téţ na způsobu financování. Potřebné poznatky pro investiční rozhodnutí: -

Analýza trhu – analyzovat trh, budoucí vývoj trhu)

-

Analýza struktury projektu

-

Marketingová strategie

-

Analýza lidských zdroj

-

Analýza rizik

-

Finanční analýzu a hodnocení

-

Plán realizace

Finanční plán musí obsahovat: -

Informace o pořizovacích nákladů spojených s investicí

-

Informace o způsobu účtování

-

Informace o zdrojích, ze kterých bude financovaná investice

-

Informace o finanční náročnosti

-

Informace o ţivotnosti

-

Informace o moţných rizikách

42

7. Ocenění Neklanova 22 s.r.o. Čelakovského sady 1580/4 110 00 Praha 1 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 107 Neklanova 22 Praha 2 – Vyšehrad

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Duben 2014 43

OBSAH OCENĚNÍ Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace

44

Neklanova 22 s.r.o. Čelakovského sady 120 00 Praha 2 Česká republika 13.dubna 2014

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako BYTOVÝ DŮM č.p. 107 Uvedený na listu vlastnictví č. 515, pro katastrální území Vyšehrad, městská část Praha 2, obec Praha Nacházející se na adrese Neklanova 107/22, Praha 2 - Vyšehrad, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2014 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. cenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 2, na listu vlastnictví č. 515, pro katastrální území Vyšehrad, městská část Praha 2, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

45

Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni oceněn (1. dubna 2014) uţíván jako bytový dům se 17 nájemními byty, 3 nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí a půdní vestavbou. Byty a nebytové prostory podléhají reţimu trţního nájemného. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek je v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. -

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

46

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 107 se nachází ve středu Prahy, ve čtvrti Vyšehrad, která je velice lukrativní v Praze. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyššího a nejvyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti, vysokou školou, apod. V okolí domu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – obchody, hotely, restaurace, lékaři, lékárny, pošta, banky, apod. Zastávky městské hromadné dopravy – autobus i tramvaj jsou rovněţ v dochůzné vzdálenosti. Parkování je komplikované z důvodu zavedené placených modrých zón. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve vnitrobloku není moţné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činţovních domů ze stejného období. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytových prostorů. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Dům z roku 1902, byl rekonstruován v roce 2013 (celková kompletní rekonstrukce: fasády uliční i z vnitrobloku, střechy, výměna střešní krytiny s klempířskými prvky, rekonstruovány rozvody vody, kanalizace, plynu, elektrorozvody, nástavba a výstavba půdních bytů, repase oken a dveří, společné prostory domu). Pozemek Předmětem ocenění je pozemek. Pozemek parcelní číslo 191 o rozloze 300 m2 je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Zbývající část tvoří dvůr. Pozemek je rovinný, má obdélníkový tvar. Vedlejší stavby a venkovní úpravy

47

Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, plyn, elektřina, a kanalizační přípojkou, jednak oplocením dvorku ve vnitrobloku, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Obvyklá cena vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na západ, dvorní na východ. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce z monolitického ţelezobetonu. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou jednak vetknuty do nosných zdí, jednak opřeny o ocelovou schodnici. Krov je dřevěný, tesařsky provedený, vaznicový. Střešní krytinu tvoří pálené hladké tašky, dvojitě poloţené na latě. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedené z pozinkovaného plechu. Uliční i dvorní fasáda je opatřena dvouvrstvou omítkou – štukované hladké. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře dřevěné, náplňové. Centrální topení. Ohřev teplé uţitkové vody je rovněţ centrální. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 17 bytů 2 byty dispozičně řešeny jako 1+kk 8 bytů dispozičně řešeny jako 1+1 5 bytů dispozičně řešeny jako 2+1 2 byty dispozičně řešeny jako 3+1 3. nebytové prostor (obchodní) v prvním nadzemním podlaţí Z výše uvedených bytů je: 15 bytů s trţním nájmem 2 byt volné Nebytové prostory jsou trţně pronajaté

48

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. V současné době jsou všechny bytové i nebytové jednotky pronajaty za trţní nájemné. I zde je splněna podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

49

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění. Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, ţe pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemku souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

50

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

2 635 000 Kč Kč a je kalkulována následně: 300 * 8 781,89= 2 635 000 Kč Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Neklanova

1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební

stavební

parcela

parcela

191

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Adresa pozemku

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

6 210 750

9 111 045

4 713 489

11 194 244

Rozloha pozemku v m2

300

525

865

423

1 021

Cena za 1 m2

X

11 830

10 533

11 143

10 964

Datum transakce

1.4.2014

1.4.2014

1.4.2014

1.4.2014

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

11 830

10 533

11 143

10 964

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

C. Právní údaje

Vlastnická práva Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Existence věcných břemen Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen Korekce

1

Upravená hodnota Vyuţití podle územního

Bytový dům

1

1

1

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

51

plánu Korekce

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Nejsou

10 028,7

9 867,6

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

Upravená hodnota

1

9 479,7 1

Upravená hodnota

1

10 647

Korekce Právní omezení a závazky

1

1

1

1

10 647

9 479,7

10 028,7

9 867,6

Porovnatelná

Horší

Lepší

Porovnatelná

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Rovinný

9 025,83

9 867,6

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Dostupnost inţenýr. sítí

9 867,6

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

Nezjištěna

Kompletní

9 025,83

9 867,6

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Dopravní dostupnost a

1

1

8 958,32

9 025,83

9 867,6

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

10 647

8 958,32

9 025,83

9 867,6

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 Dobré

1

10 647

Korekce Upravená hodnota

1

8 958,32

1

Upravená hodnota

1

10 647

Korekce Dopravní obsluţnost

0,9

1

Upravená hodnota

1

9 025,83

1 Kompletní

1

9 953,68

Korekce Kontaminace půdy

1

10 647

Korekce Upravená hodnota

1

9 953,68 1

Upravená hodnota

0,9

10 647

Korekce Svaţitost

1,05

1

1

1

10 647

8 958,32

9 025,83

9 867,6

Dobré

Dobré

Průměrné

Průměrné

parkování Korekce

0,95

Upravená hodnota Nutnost demolice

10 114,65 Ne

Ne

0,95

0,92

0,92

8 510,4

8 303,76

9 078,19

Ne

Ne

Ne

stávajících objektů Korekce

1

Upravená hodnota

10 114,65

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce

1

1

8 510,4

8 303,76

9 078,19

Neaplikováno 1

Upravená hodnota

1

10 114,65

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

8 510,4

8 303,76

9 078,19

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Obdobná

Větší

Korekce Upravená hodnota

1 10 114,65

0,95 8 084,88

52

Obdobná

Větší 1

8 303,76

0,95 8 624,28

Moţná zastavitelnost

Neaplikováno

Korekce

Neaplikováno 1

Upravená hodnota

Neaplikováno 1

Neaplikováno 1

1

10 114,65

8 084,88

8 303,76

8 624,28

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

8 781,89

10 114,65

8 084,88

8 303,76

8 624,28

Rozloha pozemku

300

525

865

423

1 021

Celková porovnávací

2 634 567,75

5 310 191,25

6 993 421,2

3 512 490.48

8 805389,88

hodnota Výpis oceňovaných parcel jednotková Poř.číslo

číslo parcely 1

výměra v m2

191

Celkem

hodnota v Kč/m2 trţní hodnota 300

2 634 567,75

300

2 634 567,75

Zaokrouhleno 2 635 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 40 396 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

53

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

4

Název nemovitosti

Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Neklanova Vyšehrad Vyšehrad Vyšehrad Vyšehrad

Parcelní číslo

191

Adresa nemovitosti

Neklanova 22

Katastrální území

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Vyšehrad

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Porovnávací hodnota 1 m2

8 781,89

10 114,65

8 084,88

8 303,76

8 624,28

Rozloha pozemku

300

525

865

423

1 021

Celková porovnávací hodnota

2 634 567,75

5 310 191,25

6 993 421,2

3 512 490.48

8 805389,88

Výsledná porovnávací hodnota

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

896 X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

912

910

854

54 000 000

47 650 000

59 250 000

43 700 000

48 689 809

40 656 579

55 737 510

34 894 611

53 387,94

44 677,56

54 913,8

40 860,2

1.4.2014

1.4.2014

1.4.2014

1.4.2014

Korekce

1

Upravená hodnota

1015

1

1

1

53 387,94

44 677,56

54 913,8

40 860,2

Nabídka

Prodej

Nabídka

Nabídka

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

0,9

1

0,9

0,9

48 049,14

44 677,56

49 422,42

36 774,18

Absolutní

54

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Bytový dům

49 422,42

36 774,18

Ne

Ne

Ne

Ne

Kolaudační rozhodnutí

36 774,18

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

Ne

1

44 677,56

49 422,42

36 774,18

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

48 049,14

44 677,56

49 422,42

36 774,18

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

Upravená hodnota

1

48 049,14

1

Upravená hodnota

1

49 422,42

1

Ano

1

44 677,56

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

1

48 049,14

Korekce Upravená hodnota

1

44 677,56

1

Upravená hodnota

1

48 049,14

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

1

1

48 049,14

44 677,56

Dobrá

Dobrá

1 49 422,42

1 36 774,18

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

Průměrný

Technická vybavenost budovy

36 774,18

Průměrný

Průměrný

Lepší

Průměrný

1

Dobrá

0,9

1

48 049,14

44 677,56

44 480,17

36 774,18

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Horší

1

Upravená hodnota

1

49 422,42

1

Průměrná

1

44 677,56

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

1

Dobrá

48 049,14

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

1

1

1,1

48 049,14

44 677,56

44 480,17

40 451,59

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

48 049,14

44 677,56

44 480,17

40 451,59

Další moţný rozvoj nemovitosti Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

55

1

1

1

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

48 049,14

44 677,56

44 480,17

40 451,59

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

48 049,14 Omezená

Omezená

Korekce

Dobrá

Jiná technická korekce

44 480,17

40 451,59

Omezená

Omezená

Omezená

1

1

44 480,17

40 451,59

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

48 049,14

44 677,56

44 480,17

40 451,59

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

1

44 677,56

1

N/A

1

48 049,14

Korekce Upravená hodnota

1

44 677,56

1

Upravená hodnota Atraktivita objektu

1

1

48 049,14

44 677,56

Větší

Větší

1 44 480,17

1 40 451,59

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

0,95

Větší

0,95

Stejný

0,9

1

Upravená hodnota

45 646,68

42 443,68

40 032,15

40 451,59

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

1

1

1

45 646,68

42 443,68

40 032,15

40 451,59

42 143,52 45 646,68

42 443,68

40 032,15

40 451,59

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

37 760 598

2 635 000 40 395 598,4 40 396.000

56

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů, přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

38 867 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

57

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

2 076 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

Efektivní hrubý příjem

103 800 1 972 200

Náklady na údrţbu

66 000

Pojistné

25 000

Daň z nemovitosti

14 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Provozní náklady celkem

105 000

Provozní příjem

1 867 200

Rezervy na renovace

230 000

Čistý provozní příjem

1 637 200

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

38 866 800

Zaokrouhleno

38 867 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení 58

Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 43.445.000Kč

59

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně. NÁKLADOVÁ METODA

Název

Bytový dům, Neklanova, Praha 2

Číslo pozemku

191

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

107 let

Efektivní stáří

3 let

Zastavěná plocha

257 m2 1 podzemní, 4 plná nadzemní, půdní vestavba

Počet podlaţí Celková zastavěná plocha

257 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,89

Celková podlahová plocha

889 m2

Celkový obestavěný prostor

7 796,39 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 800 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

45 219 064

Fyzické opotřebení

-5%

42 958 110

Funkční nedostatky

-5%

40 810 204

0%

40 810 204

Ekonomické nedostatky Stavby a venkovní úpravy Pozemek

2 635 000

Indikovaná hodnota

43 445 204

Zaokrouhleno

43 445 000

60

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku v osobním vlastnictví smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1.4.2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

40 396 000

80

32 316 800

Příjmová metoda

38 667 000

10

3 867 000

Nákladová metoda

43.440 000

10

4 344 000

Výsledná cena

40 527 800

Zaokrouhleno

40 528 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem, ţe některé byty jsou ke dni ocenění před nebo v rekonstrukci, popř. v uţívání spolumajitelů objektu a nemohou tedy produkovat příjem. Z výše uvedených důvodů poskytuje příjmová metoda zkreslené informace o skutečné obvyklé ceně majetku a z tohoto důvodů je jí přisouzen váha 10 %. Zejména u starší činţovní výstavby, jako je tato, nejsou investoři obvykle ochotni do budoucna akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není

61

indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1.dubna 2014 reprezentována částkou =40 528 000Kč (slovy:čtyřicet milionů pětsetdvacetosmtisíc korun čekých) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

62

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

63

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 18.4.2014 …………………………………………………….. Lenka Dufková

64

Příloha č. 1 – list vlastnictví

65

66

67

68

Příloha 2 – katastrální mapa

69

Příloha 3 - Fotodokumentace

70

71

Závěr Ve své diplomové práci jsem se zaměřila na sjednocení informací týkající se facility managementu a jeho oborů. Objasnění vzniku facility managementu. Vysvětlení postavení facility managementu na trhu, jeho role při kompletním plánování a správy některých podpůrných činností v rámci podnikatelské činnosti všeho druhu. Specifikovaná role facility managera, jeho postavení, cíle a pravomoce. Mou snahou bylo přiblíţení facility managementu z pohledu investora, aby bylo zřejmé, jaké jsou výhody a nevýhody pro vyuţití tohoto oboru při investičním záměru. Objasnění metod oceňování na trţních principech. Vypracování stručného přehledu základních metod při oceňování na trţních principech, základních pojmů se kterými se setkáváme v oboru oceňováni. Specifikace základních údajů, potřebné pro oceňování nemovitost. V neposlední řadě ale ne v nevýznamné je kapitola investice. Postup při investičním záměru a finančním plánu. Z mého ohledu je tato tématika velice zásadní při investování do nemovitostí. Pro většinu investičních společností zabývající se pronájem nemovitostí začíná spolupráce facility managementem aţ v okamţiku kdy je zapotřebí zprovoznění nemovitosti do procesu. Facility management je obor, který získává na důleţitosti na trhu.

72

Seznam pouţité literatury 1. HÁLEK, V., Oceňování majetku v praxi, Bratislava DonauMedia, 2009, ISBN 978-8089364-07-7 2. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 3. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 4. BRADAČ, A. a kol. Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha Linde, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 5. JANKŮ, M a kol. Základy práva pro posluchače neprávnických fakult. 4, přepracované a doplněné vydání, Praha C.H.Beck, 2010, ISB 978-80-7400-344-8 521,521 s 6. ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1. Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2008, ISBN 978-80-7265-128-3, 143 7. KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. a kol., Facility management v technické správě a údrţbě budov, Příbram: Professional Publishing, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7

Seznam elektronických odkazů 1. www.ifma.cz 2. www.nycha.com 3. www.fminstitute.cz 4. http://www.asb-portal.cz/tzb/facility-management/facility-management-efektivni-formaspravovani-budov 5. http://www.tzb-info.cz/facility-management/9953-vykladovy-slovnik-pojmu-pro-facilitymanagement 6. http://www.facility-management.cz/new-employees 7. http://portal.gov.cz/portal/obcan/ 8. http://www.mesec.cz/zakony/katastralni-zakon-2014/f5065585/

73

Prameny práva 1. Zákon č. 183/2006 Sb, o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 2. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 3. Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon

74