Oceňování nemovitostí Ekonomika a managment
Obvyklá cena • cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. • Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)
Obvyklá cena • Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. • Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. • Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo služby vyplývající z osobního vztahu k nim.
Mimořádná cena = cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)
Zjištěná cena Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)
Tržní prostředí • nemovitost přináší užitek, je prospěšná (výnosy, výhody, uspokojení z vlastnictví) • alespoň minimální poptávka (pravděpodobnost existence potenciálního zájemce) • alespoň minimální kupní síla ochotná vstoupit na trh a zaplatit za nemovitost • převoditelnost a legální dostupnost nemovitosti
Specifika trhu s nemovitostmi • • • • • •
nemovitosti jsou fixovány polohou, nemohou být stejné menší počet účastníků trhu, relativně vysoké ceny specifické způsoby financování regulace – legislativa, veřejná správa pomalejší nastolení rovnováhy, méně předvídatelné horší informovanost účastníků trhu, méně zkušeností, složitá transakce • složitější rozhodování • nemovitosti mají velkou životnost, jsou nepřenosné, málo likvidní, jejich prodej a nákup je zdlouhavý, dlouhodobé úvahy
Segmenty trhu • Volné pozemky – nezastavitelné, zemědělské – jednotlivé zastavitelné – větší územní celky určené k zástavbě nebo rozvoji
• Rodinné domy – – – –
zastaralé typy, části zemědělských usedlostí novější typy starší vily moderní novostavby
• Činžovní domy – – – – – –
klasické původní z hromadné výstavby, panelové moderní nové plně obsazené nájemníky s podílem provozních prostor bez regulace nájemného a prázdné
Segmenty trhu • Komerční objekty – – – –
administrativní prodejní ubytovací pro jiný účel
• Provozní – průmyslové – skladové – jiné
• Rekreační – jednoúčelové konformní chaty – individuální objekty v kvalitním prostředí
• Ostatní a speciální
Jiná hlediska Využitelnost nemovitosti : • okamžitě • po nezbytných opravách • po rozsáhlé rekonstrukci a modernizaci • pro jiné lepší účely • pro demolici • pro jiné spekulační motivy Trh : • lokální • regionální • celostátní • nadnárodní
Základní přístupy k tržnímu ocenění • na bázi porovnání Porovnávací metoda • na bázi vynaložených nákladů Nákladová metoda • na bázi očekávaných výnosů Výnosová metoda
Přístup na bázi porovnání • srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu
Porovnávací hodnota = cena podobné nemovitosti včetně zohlednění případných odlišností a časového odstupu
Přístup na bázi porovnání • založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu • výsledek = je tzv. porovnávací hodnota • porovnávací hodnota = cena podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu • princip nabídky a poptávky • vnější vlivy (současné + potenciální)
Algoritmus porovnávací metody
10 prvků porovnání • Odlišné podmínky transakce – – – – –
přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, tržní podmínky, daňové podmínky,
• Odlišné vlastnosti nemovitostí – – – – –
poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a možnosti využití, nerealitní faktory
Pravidla vyrovnávání cen
oceňovaná nemovitost shodná se vzorkem
PH = CV
oceňovaná nemovitost horší než vzorek
PH < CV
oceňovaná nemovitost lepší než vzorek
PH > CV
PH = porovnávací hodnota oceňované nemovitosti CV = známá cena vzorku
Úprava ceny vzorku (CV) Hodnocení cenotvorné odlišnosti Vzorek je horší o X
Vzorek je lepší o X
základ
CV
CV
X%
X (koeficient)
Absolutní forma v penězích
CV + x %
Přirážka k CV * (1 +x) CV
CV - x %
Srážka z CV * (1 - x) CV
CV = cena vzorku, tzn. cena srovnatelné nemovitosti
Přístup na bázi kapitalizace výnosů • ekonomický pohled, preferuje užitné hledisko
Výnosová hodnota = součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti (kapitalizace na současnou hodnotu)
Přístup na bázi kapitalizace výnosů • ekonomický pohled, preferuje užitné hledisko
Výnosová hodnota = součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti (kapitalizace na současnou hodnotu) • časová hodnota peněz • relativní riziko investice
Výnosy z nemovitostí Výnos (pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti) = předpokládané příjmy, resp. výnosy z nemovitosti
-
výdaje, resp.náklady, spojené s vlastnictvím a
provozem nemovitosti …. obvykle za období jednoho roku •
• •
jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace), časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow), řada systematicky se chovajících výnosů – konstantní, klesající, rostoucí trend.
Jak spočítat výnos ? • • • •
potenciální hrubý výnos (PHV) efektivní hrubý výnos (EHV) čistý provozní výnos (V) čistý provozní výnos po odpočtu splátek (VM)
Další položky pro výpočet výnosů :
• výpadek nájemného a ztráty (rVN) • provozní náklady (PN) • splátky půjčky (RS)
Vztah mezi jednotlivými výnosy potenciální hrubý výnos (PHV) -
výpadek nájemného a ztráty (rVN)
=
efektivní hrubý výnos (EHV) -
provozní náklady (PN)
= čistý provozní výnos (V) -
splátky půjčky (RS)
= čistý provozní výnos po odpočtu splátek (VM)
Transformace výnosů na současnou hodnotu • diskontování – řada jednotlivých budoucích ročních výnosů (mohou být proměnlivé) – jednotlivé výnosy je třeba odúročit na jejich současné hodnoty a poté sečíst – součet je považován za výnosovou hodnotu nemovitosti (jedná se o metodu diskontovaných cash-flow) – odúročení - tzv. diskontní míra
• kapitalizování – jediný reprezentativní výnos – tzv. kapitalizační míra (zahrnuje míru výnosů vloženého kapitálu i jeho návratnost)
Konstantní výnosy po neomezenou dobu (věčná renta)
V VH id VH je výnosová hodnota, V je konstantní výnos v jednotlivých letech, id je roční diskontní míra
Přímé kapitalizování Princip výpočtu : předpoklad, že mezi ročním výnosem a hledanou výnosovou hodnotou existuje pro daný segment trhu rovnováha a že lze tudíž hledanou výnosovou hodnotu nemovitosti zjistit jako násobek ročního výnosu
VH V * k VH je výnosová hodnota nemovitosti, V je odhadnutý roční výnos (hrubý potenciální výnos, případně efektivní), k je koeficient vyjadřující ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou
pro rychlou orientaci o možné úrovni výnosové hodnoty
Výnosové kapitalizování • založeno na vztahu mezi jediným budoucím očekávaným reprezentativním výnosem z nemovitosti a současnou výnosovou hodnotou nemovitosti • na rozdíl od přímé kapitalizace se přihlíží k prognóze budoucích výnosů po dobu výhledového časového úseku (obvykle 5 – 15 roků) a k očekávaným trendům změn v závěru nebo v průběhu tohoto časového úseku
Jak stanovit míru výnosnosti ? Odhadnout • stavebnicový způsob odhadu míry výnosnosti (dosahovaná míra výnosnosti u obdobných typů nemovitostí upravenou o přirážky nebo srážky (potenciální rizika))
• srovnání s výnosností relativně bezpečného typu investic a připočtení rizikové prémie
iv i p i
Přístup na bázi nákladů • technický pohled na nemovitost
Věcná hodnota (substanční, technická) = současné celkové náklady na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku
Přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost výsledek = tzv. věcná hodnota (technická hodnota, substanční hodnota) Věcná hodnota = současné celkové náklady na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku
Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou
=
náklady na pořízení stavby
-
znehodnocení (opotřebení)
-
konkrétní vlivy (funkční nedostatky)
-
obecné tržní vlivy (ekonomické nedostatky)
Výpočet reprodukční ceny = cena, za kterou by bylo možno v současné
době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu (nebo stavbu shodných parametrů) Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a srážkou za znehodnocení (opotřebení)
Výpočet reprodukční ceny • Globální způsob – rozpočtové ukazatele stavebních objektů – ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku • Stavebnicový způsob – agregované ceny konstrukčních částí a funkčních dílů • Podrobný položkový rozpočet – směrné nebo orientační jednotkové ceny stavebních a montážních prací
Globální způsob Vysoce agregované ceny (rozpočtové ukazatele) - Typ a rozsah nosné konstrukce - Objektivizace : - Odlišné řešení, kvalita a množství vybavení (standard stavby) - Objemové parametry (ZP, výška) - Časová aktuálnost - Náklady související s umístěním a přípravou stavby (NUS) Umělecká, umělecko řemeslná díla, historické artefakty
Podklady : • vlastní databáze cen staveb, stavebních objektů, konstrukcí a prací, • základní ceny za měrnou jednotku (obvykle 1m3 OP) uváděné cenovým předpisem včetně úpravy koeficienty (kromě koeficientu prodejnosti), • software pro oceňování stavebních prací (agregované ceny, katalog staveb), • jednotkové a agregované ceny stavebních prací (ÚRS Praha, a.s., RTS Brno, a.s., apod.), • přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (po roce 1990) pomocí indexů, • porovnání.
Životnost • Technická životnost (vznik stavby --- zchátrání a technický zánik za předpokladu běžné údržby) • Právní životnost (SP --- demoliční výměr) • Ekonomická životnost (vznik stavby --- ztráta ekonomické užitečnosti a smysluplnosti) • Morální životnost (vznik stavby --- zastarání stavby (dispozice, styl, standard, technologie, trh, rozvoj území))
Vlivy na technickou životnost : • způsob založení stavby ve vztahu k základovým podmínkám, • návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti – základy, – svislé nosné konstrukce, – stropy, – krovy, – schodiště. • způsob a intenzita užívání stavby, • provádění běžné údržby, • modernizace, generální opravy apod.
Předpokládaná životnost při běžné údržbě : Budovy, haly, RD (zděná, betonová, ocelová kce.)
100 let
Budovy, haly, RD (ostatní)
80 let
Rekreační chaty, garáže (zděné)
80 let
Rekreační chaty, garáže, vedlejší stavby (dřevěné oboustr., montované)
60 let
Rekreační chaty, garáže, vedlejší stavby (ostatní)
50 let
Inženýrské a speciální pozemní stavby
50 – 100 let
Odhad znehodnocení stavby :
• Globální způsob • Analytický způsob • Nákladový způsob • ostatní
• Globální způsob (vychází z odhadu celkové životnosti stavby) – s lineárním průběhem po celou dobu životnosti stavby – s lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika období – s nelineárním průběhem (kvadratická, kubická, logaritmická křivka) – kombinace
• Analytický způsob (vychází z odhadu různých životností jednotlivých komponent stavby) – Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených procentuálními cenovými podíly – Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou životnost – Kombinace s globálním způsobem (celkové opotřebení je upraveno o podíly odlišného znehodnocení u dílčích komponent)
• Nákladový způsob – znehodnocení = odhadnuté náklady na uvedení stavby do bezvadného stavu – znehodnocení = odhadnuté náklady na odstranění vad jednotlivých dílčích komponent • Ostatní – znehodnocení = rozdíl mezi věcnou hodnotou bez opotřebení a tržní cenou (porovnání, výnosová)
Analýza trhu • Analýza celkové ekonomické situace v oblasti nemovitosti • Analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení segmentu trhu
• Analýza poptávky po nemovitostech v daném segmentu • Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti • Analýza celkového stavu trhu a postavení nemovitosti na něm
Role jednotlivých metod oceňování čas : přístup : hodnota reprezentuje výstup :
minulost
současnost
budoucnost
nákladový
porovnávací
výnosový
náklady na pořízení nemovitosti v minulosti
aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí
očekávaný výnos z nemovitosti
Věcná hodnota
Porovnávací hodnota
Výnosová hodnota
TRŽNÍ HODNOTA
Odhad tržní hodnoty nemovitosti = analýza toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě • výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou
• váha podle typu oceňované nemovitosti
