Notitie t.a.v. verzoek tot wijziging bestemming perceel Langstreek om de Noord 19 (deel 2) (9 juni 2012; auteur: Nico Bootsma) Naar aanleiding van de eerdere notitie, die op 22 mei 2012 als inkomen stuk bij de raad besproken is, is er vanuit de raad gevraagd naar een aanvulling op dit stuk. Daar waar de eerdere notitie een uiteenzetting van de voorgeschiedenis en het gemeentelijke beleid betrof, biedt deze notitie enkele oplossingsrichtingen.
Er worden in deze notitie een drietal vragen gesteld, namelijk: 1. Hoeveel vergelijkbare situaties zijn er? Met andere woorden: is dit geval uniek? 2. Op welke manieren kan er medewerking worden verleend aan het verzoek? 3. Wat zijn de mogelijke consequenties van medewerking? 1: Hoeveel vergelijkbare situaties zijn er? Met andere woorden: is dit geval uniek? Oppervlakte: Allereerst wordt er naar het begrip ‘oppervlakte’ gekeken. In bijlage I is een overzicht gegeven van de op 31 mei 2012 te koop staande permanente woningen op Schiermonnikoog. De volgende percelen hebben een woonoppervlak ≤ 100 m2 en een perceeloppervlak ≤ 200 m2 en zijn hiermee relatief klein te noemen: ‐ Langestreek om de Noord 19; ‐ Langestreek 126; ‐ Langestreek 82; ‐ Stachouwerstraat 13. Maar enkel het aantal te koop staande woningen ‐ onder condities van een bepaalde omvang ‐ is niet voldoende om de eventuele uniciteit aan te tonen. Er moet in een breder verband worden gekeken. Wanneer er naar heel Schiermonnikoog wordt gekeken, dan zijn er meerdere woningen die een klein woonoppervlak en klein perceeloppervlak hebben. En mochten ze groter zijn, dan nog kunnen ze kleiner worden gemaakt door middel van een woningsplitsing / perceelsplitsing. Mochten ze wel voldoen, dan kunnen ze met een uitbouw buiten deze lijst vallen. Het gaat dus te ver om een hele lijst van deze woningen te geven, omdat een betreffende lijst vaag is en aan vele veranderingen onderhevig kan zijn. Kortom: qua oppervlakte is Langestreek om de Noord 19 niet uniek. Locatie: Er kan ook naar het begrip ‘locatie’ worden gekeken. In de toelichting van het bestemmingsplan “Schiermonnikoog – Dorp” worden er in paragraaf 4.1.3 twee zones aangegeven waar verruimde mogelijkheden gelden (zie bijlage IV). Dat houdt in dat er in de betreffende recreatiewoningen (~zomerhuizen) ook permanent gewoond mag worden, onder de voorwaarden van de regels van het Bouwbesluit. “Het is belangrijk dat de gebieden waar deze regeling wordt toegepast duidelijk en logisch zijn begrensd. Het gaat hier om woningen in het dorp of woningen die bij het dorp horen. “Bij het dorp horen” is een tamelijk vaag begrip dat nader gespecificeerd dient te worden. Er komen twee gebieden in aanmerking (ook reeds in de discussienota genoemd): a. de woningen aan de Noorderstreek; b. een deel van het Karrepad en de Badweg ten zuiden van Vita Maris.
Ad a. Noorderstreek Deze bebouwing bevindt zich in de oksel tussen Noorderstreek en Badweg. Het gaat hier om een vroege uitbreiding van het dorp (direct ten noorden van de Noorderstreek) en in het duin verspreide bebouwing langs een aantal paden. Er is sprake van een ruimtelijk afgeronde eenheid die door de ligging direct bij het dorp hoort. Ad b. Karrepad en Badweg gedeeltelijk De iets noordelijker gelegen locatie betreft een deel van de Badweg en de aanzet van het Karrepad. Het gaat hier om bebouwing langs de straat direct aansluitend op het dorp. Het betreft dus niet zozeer een gebied zoals bij a., maar om een lintvormig bebouwingspatroon zoals dat langs uitvalswegen tot stand is gekomen. De achterliggende verspreid in het duingebied voorkomende recreatiewoningen horen hier niet bij omdat: ‐ ze niet of nauwelijks gekoppeld zijn aan infrastructuur van enige betekenis; ‐ en het geheel niet wordt begrensd maar zonder duidelijke markering overloopt in het buitengebied. De regeling geldt voor: a. een gebied als afgeronde ruimtelijke eenheid door de ligging direct behorend bij het dorp; b. een lintvormig bebouwingspatroon langs de invalsweg in noordelijke richting en het eerste deel van een straat die daarop aansluit.” Langestreek om de Noord 19 heeft een andere achtergrond dan bovenstaande gevallen. Het gaat hier niet om een oorspronkelijk ‘zomerhuis’, waar tevens permanente bewoning wordt toegestaan, maar om een (van oudsher) permanente woning, waar een verzoek tot recreatieve bewoning op ligt. Omliggende woningen, evenals het grote merendeel van de Langestreek om de Noord (en ook de Langestreek) zijn permanent bestemd. Er is dus ook geen sprake c.q. in mindere mate sprake van een ‘recreatieve sfeer’, waarbij een permanente woning in de minderheid is . Kortom: qua locatie is Langestreek om de Noord 19 niet uniek. 2: Op welke manieren kan er medewerking worden verleend aan het verzoek? Optie 1: Het afwijken van het bestemmingsplan Er is strijd met de permanente woonbestemming. Om af te wijken van het bestemmingsplan zou er een aanvraag omgevingsvergunning kunnen worden ingediend, ten aanzien van het aspect ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’. Alvorens er een definitief besluit genomen zal worden, kan er een advies worden ingewonnen bij de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling Schiermonnikoog. Advies: We raden deze optie niet aan. Zie vorige notitie (bijlage V). Er wordt hiermee een precedent geschept. Optie 2: Het vaststellen van een nieuw postzegelbestemmingsplan Er kan door in opdracht van (en op kosten van) initiatiefnemer een nieuw postzegelbestemmingsplan worden opgesteld, waarbij de bestemming op het perceel – mocht de raad medewerking willen verlenen – wordt gewijzigd. Advies: We raden deze optie niet aan. Zie vorige notitie (bijlage V). Er wordt hiermee een precedent geschept.
Optie 3: Het plaatsen van de woning op de tweede woninglijst De woning zou geplaatst kunnen worden op de tweede woninglijst (zie bijlage II). De Huisvestingsverordening 2011 zal hiervoor moeten worden aangepast / gewijzigd. De strijd met het bestemmingsplan blijft, maar dit geldt momenteel ook voor alle overige gevallen op de betreffende lijst. Dit komt, omdat er hier sprake is van twee verschillende sporen: namelijk de Huisvestingswet (vertaald in de Huisvestingsverordening 2011) en de Wet ruimtelijke ordening (vertaald in het bestemmingsplan). Advies: We raden deze optie niet aan. Zie vorige notitie (bijlage V). Er wordt hiermee een precedent geschept. Optie 4: Het tijdelijk recreatief gebruiken van de woning (maximaal 3 jaar) Burgemeester en wethouders kunnen een tijdelijke ontheffing van artikel 23 (= verbod onttrekken woonruimte) van de Huisvestingsverordening verlenen, voor een periode van maximaal 3 jaar, indien blijkt dat de betreffende woning na de tijdelijke ontheffing permanent bewoond zal worden. Voor de heer Perdok zal dit de markt vergroten, omdat personen die binnen 3 jaar met pensioen zullen gaan – en zich permanent op Schiermonnikoog willen vestigen – deze woning in eerste instantie recreatief kunnen gebruiken. Overigens hebben de vorige eigenaren hier in het verleden ook om verzocht. In een brief aan gemeente (ingekomen: 30 augustus 2004, kenmerk: 040626) stellen zij het volgende: “Gezien het feit dat H. Denee nog 3 jaren te werken heeft en H. Denee en K.J. Denee‐van der Woude voornemens zijn nog vele jaren in goede gezelligheid en met veel plezier van Schiermonnikoog te genieten, verzoeken wij u ons nog een tweede periode van 3 jaar ontheffing te verlenen voor permanente bewoning op het pand aan de Langestreek om de Noord 19.” Hier is toen geen medewerking aan verleend, omdat zij eerder al een tijdelijke ontheffing van 3 jaar hadden gekregen (periode 28 december 1998 – 1 januari 2002), die toen allang was verlopen. Dit is op 16 november 2004 per uitgaande brief aan hen medegedeeld. Hierna hebben zij de woning te koop gezet, en verkocht aan de heer Perdok. Advies: We raden deze optie (mede) aan. Deze optie kan een oplossing bieden, mits er vooraf de zekerheid bestaat dat de woning na de gestelde termijn (maximaal 3 jaar) definitief bewoond wordt. Optie 5: Het permanent verhuren op basis van de Leegstandswet Met de Leegstandswet is het goed mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren voor permanente woondoeleinden, zonder dat de huurbescherming in werking treedt. Dit laatste is voor veel huiseigenaren vaak een beletsel om woningen permanent te verhuren. Advies: We raden deze optie (mede) aan. Een (tijdelijke) oplossing kan het huidige probleem rond de huisvesting van 8 vuurtorenwachters bieden. Het gaat hier niet enkel om grote gezinnen, maar ook om alleenstaanden of stellen, waarvoor de woning functioneel kan voldoen. Conclusie optie 1 t/m 5 Van bovenstaande opties bieden naar mening van B&W alleen optie 4 en optie 5 een tijdelijke oplossing van de situatie. Voor een structurele oplossing moet terug gegaan worden naar de beleidsuitgangspunten van het bestemmingsplan. Die uitgangspunten zijn nu vooral gericht op het beschermen van de permanente woningen in het dorp tegen de continue druk van buitenaf om deze woningen als recreatiewoning te gebruiken. Door dit uitgangspunt in zekere mate los te laten, en het bestemmingsplan daar op aan te passen zou een mogelijkheid onstaan om Langestreek om de Noord
19 recreatief te bestemmen. Uiteraard is dit een politieke keus. De mogelijkheden hiervan worden in de hiernavolgende optie 6 globaal verkend. Optie 6: Het wijzigen van het beleid Het bestemmingsplan zou kunnen worden gewijzigd (o.a. ten aanzien van Langestreek om de Noord 19). Hierover kan het volgende worden uiteengezet: Het bestemmingsplan “Schiermonnikoog – Dorp” stelt in paragraaf 4.1.3 het volgende: “In een nauwkeurig begrensd gebied direct aansluitend aan het dorp kunnen recreatiewoningen desgewenst worden gebruikt voor permanente bewoning. Deze verruiming wordt ook voorgesteld voor de zogenaamde tweede woningen in het dorp (via een wijziging van de Huisvestingsverordening).” In 2009 heeft de raad uitgesproken dat in de Huisvestingsverordening een aanvullende regeling moest worden opgenomen voor de tweede woningen in het dorp. Vervolgens is dat voornemen in de raadsvergadering van 27 oktober 2009 bekrachtigd. De consequentie hiervan is dat tweede woningen (tijdelijk) permanent bewoond mogen worden, zonder dat de status van tweede woning verloren gaat. Met andere woorden, er geldt voor deze woningen (zie bijlage II) geen uitsterfconstructie meer, wat vóór die tijd wel gold. Kortom: de woningen die in de tweede woninglijst worden genoemd, en die momenteel een permanente woonbestemming hebben, kunnen evenzogoed een dubbelbestemming krijgen. Mocht het bestemmingsplan worden gewijzigd, dan kan eventueel het perceel “Langestreek om de Noord 19” ook worden meegenomen in deze wijziging. Overigens kan een beleidskeuze van deze strekking de nodige vragen oproepen: 1. Begrenzing / afbakening plangebied: Wat neem je wel / niet mee in de wijziging? Er kan van de huidige uitzonderingslijsten worden uitgegaan. Maar voor het perceel Langestreek om de Noord 19 is dit niet voldoende, want dit geval is niet voldoende uniek. Is er een mogelijkheid tot een nieuwe zonering, waar tevens recreatie is toegestaan? Is het wellicht verstandig om de gehele Middenstreek, Voorstreek, Langestreek, Langestreek om de Noord een brede bestemming (permanent wonen én recreatief wonen) te geven? 2. Waarde: Ten aanzien van de WOZ‐waarde kan er een eventuele verandering plaatsvinden, indien de bestemmingen worden verruimd. Waar leidt dit tot? 3. Wat voor gevolgen kunnen er voor de leefbaarheid op het eiland zijn? 4. Wat kunnen de juridische consequenties zijn? 5. Wat voor gevolgen heeft dit voor de Huisvestingsverordening (en voor de tweede woninglijst; zie bijlage II)? Dergelijke vragen zullen nader onderzocht moeten worden, omdat de gevolgen nog niet te overzien zijn. Mocht de raad medewerking willen verlenen aan optie 6, dan zal er een startnotitie worden opgesteld waarin één en ander zal worden uiteengezet. 3: Wat zijn de mogelijke consequenties van medewerking? Medewerking aan het verzoek zal in alle gevallen consequenties hebben. Onderstaand is een beknopte opsomming gegeven: 1. Precedentwerking ten aanzien van vergelijkbare gevallen (qua locatie, qua oppervlakte). 2. Mogelijke klacht / claim van vorige bewoners van Langestreek om de Noord 19 wegens eerdere handhavingsactie, terwijl het beleid sindsdien niet of nauwelijks gewijzigd is.
3. Geen consequent handelen: bestaande handhavingsdossiers kunnen in sommige gevallen in twijfel worden getrokken of worden heroverwogen. 4. De waarde/actualiteit van het bestemmingsplan neemt verder af. 5. Het gemeentelijke beleid zal – eventueel – op diverse vlakken (“Huisvestingsverordening 2011”, bestemmingsplan “Schiermonnikoog – Dorp”) moeten worden herzien. 6. Meerdere eigenaren zullen hun woning recreatief willen verkopen, omdat er een waarde‐ vermeerderend effect optreedt, wat door de gemeente gecreëerd is. 7. Door het recreatief te koop te zetten daalt het inwoneraantal / kan het inwoneraantal dalen, en kunnen er vervolgens minder gelden uit het Gemeentefonds naar de gemeente Schiermonnikoog worden uitgekeerd. 8. Indien er meerdere, vergelijkbare verzoeken komen waaraan wordt meegewerkt kan er een neerwaartse spiraal optreden: daling van het inwoneraantal, vermindering leefbaarheid, toename vergrijzing, toenemende druk op voorzieningenniveau, enzovoort. 9. Toename van de kloof tussen rijk en arm, doordat het recreatieve woningaanbod (wat niet door de meeste eilanders betaald kan worden) toeneemt. De mogelijkheid tot lucratieve recreatieve verhuur wordt gecreëerd voor degenen die de liquide middelen hebben.
Bijlage I Lijst te koop staande permanente woningen Schiermonikoog (d.d. 31 mei 2012; bron: www.funda.nl) Adres woonopp. (m2) perceelopp. (m2) vraagprijs (€) Aisterbun 11 105 270 295.000 Aisterbun 15 180 450 399.000 Langestreek 6 80 753 285.000 Langestreek 138 80 667 445.000 Langestreek om de Noord 19 80 144 249.000 Reddingsweg 1a 190 1130 595.000 Reddingsweg 34 170 549 495.000 Sinteblom 3 100 219 229.000 Van Starkenborghstraat 18* 150 474 395.000 Vierhuizen 4 140 795 395.000 Willem Dijkstraat 14 150 489 op aanvraag Reeweg 17 75 495 295.000 Voorstreek 14 120 740 395.000 Langestreek 126 75 94 278.000 Middenstreek 48 90 660 450.000 Voorstreek 24 90 468 450.000 Middenstreek 13 200 913 395.000 Langestreek 82 55 155 185.000 Stachouwerstraat 13 100 183 199.000 * Staat op de lijst van woningen als bedoeld in artikel 29 lid 2 van de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011, vastgesteld bij raadsbesluit van 28 juni 1994 (~ de tweede woninglijst).
Bijlage II Lijst van woningen als bedoeld in artikel 29 lid 2 van de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011, vastgesteld bij raadsbesluit van 28 juni 1994 Bijgewerkt tot 1 maart 2011 W. Dijkstraat 2 2a Ds. Hundlingiuspad 4 Langestreek om de Noord 3 5 7 9 13 21 23 25 27 29 31 en 33 Langestreek 4 8 10 24 40 42 50 54 58 74 98 112 132 134 136 140 144 150 en 152 ’t Kanaal 5 7 Martjeland 6 6b 7 10 Middenstreek 9 16 20 25 26 26a 27 28 30 37 41 44 45 46 49 55 56 58 66 Voorstreek 6a 8 20 32 Van der Molenpad 5 7 9 Vierhuizen 8 Paaslandweg 2 4 8 Reeweg 6 12 19 Nieuwestreek 4 Badweg 13 Zevenhuizen 1 en 7 Westerburenweg 6 Stachouwerstraat 16 Van Starkenborghstraat 1 12 en 18 M.J. Tuntelerstraat 3
Bijlage III Beknopt verslag Raadsvergadering d.d. 22 mei 2012 t.a.v. Langestreek om de Noord 19 Raadslid Carrette: ‐ Hoeveel vergelijkbare situaties zijn er? ‐ Het betreft hier een hele kleine woning, zonder overtuin, zonder bijgebouw, qua permanente bewoning zijn er weinig mogelijkheden. ‐ Leegstand bevordert de leefbaarheid niet. ‐ Voorstel: plaats de woning onder de tweede woninglijst (zie bijlage II). Dit doet weinig afbreuk aan het bewoonbaar houden van het eiland. Raadslid Dijkstra: ‐ Sluit zich aan bij raadslid Carrette. ‐ Men moet maatwerk loslaten op dit geval. ‐ Er moet niet kil worden uitgegaan van het geldende bestemmingsplan. ‐ Wanneer de bank het pand veilt, dan kan/zal het pand voor een erg lage prijs weggaan, omdat er bijna geen kopers op komen. Dit zet een toon voor de huizenprijzen op Schiermonnikoog. ‐ We hebben geen lijst van vergelijkbare objecten gezien tot dusver. ‐ Bij het bestemmingsplan had er al rekening met deze woning gehouden moeten worden (om deze recreatief / dubbel te bestemmen). ‐ In het recente verleden zijn er ook panden van de permanente sfeer in de recreatieve sfeer terechtgekomen. Raadslid Van der Kolk: ‐ Creativiteit is gewenst. Het antwoord is echter in beton gegoten. Er is niet naar een oplossing gezocht. ‐ Hoofdstuk 4.1.3. van de toelichting van het bestemmingsplan biedt de nodige mogelijkheden (combinatie recreatiewoningen en permanente bewoning). ‐ De spelregels (van het bestemmingsplan) moeten worden bekeken, met in ogenschouw precedenten. ‐ De zaak moet met een andere invalshoek worden bekeken. Raadslid Hagen: ‐ Zoek naar mogelijkheden: Wat kan hier? ‐ De woning is niet geschikt voor permanente bewoning. ‐ Men zou blij moeten zijn, wanneer eilanders nog een huis op Schiermonnikoog kunnen kopen. Men moet voorkomen dat beide woningen noodgedwongen te koop komen te staan. ‐ Indien de woning voor en ton minder te koop zou staan, dan zou deze nog steeds niet verkocht worden als permanente woning. ‐ Probeer te zoeken naar de mogelijkheid waarom dit geval echt een uitzonderingsgeval is. Wethouder Korendijk: ‐ Bij alle partijen geldt dezelfde worsteling, die het college ook heeft. ‐ Probleem precedentwerking ligt op de loer. ‐ Voorstel: eventuele mogelijkheden met consequenties worden uiteengezet, zodat de raad in de volgende vergadering een goede afweging kan maken. Burgemeester Stellinga: ‐ Voorstel: het voorstel van wethouder Korendijk te volgen, en dit in de raadsvergadering van juni te behandelen. Hier wordt door de meerderheid van de raad mee ingestemd.
Bijlage IV Recreatiewoningen waar tevens permanent gewoond mag worden (bestemming: “Recreatie – Recratiewoningen 3”)
Bijlage V Notitie t.a.v. verzoek tot wijziging bestemming perceel Langstreek om de Noord 19 (4 mei 2012, auteur: Nico Bootsma) Deze notitie is mede tot stand gekomen door middel van twee eerdere notities, de “Notitie in verband met het verzoek van de heer S. Perdok om de bestemming van het pand Langestreek om de Noord 19 te veranderen van een permanente woonbestemming in een recreatieve bestemming” en de “Notitie recreatieve verhuur leegstaande woningen”, die op 23 februari 2010 is voorgelegd aan het college, en die in maart 2010 ‐ als ingekomen stuk ‐ aan de raad is voorgelegd. Inleiding Op 29 februari 2012 is er een verzoek van de heer Perdok binnengekomen. In de betreffende brief verzoekt de heer Perdok het college en de gemeenteraad om het perceel Langestreek om de Noord 19 te wijzigen van een woonbestemming naar een recreatiebestemming. De woning staat als sinds april 2009 te koop en de heer Perdok wil niet verder in vraagprijs zakken. Deze betreft d.d. 4 mei 2012: €249.000,‐ (bron: www.funda.nl ). Voorgeschiedenis ‐ Op 27 augustus 2003 hebben de heer en mevrouw Denee, bewoners en eigenaren van het perceel Langestreek aan de Noord 19, namens het college een brief ontvangen waarin het vermoeden wordt uitgesproken dat het betreffende perceel in strijd met de Huisvestingswet wordt bewoond, dat wil zeggen: niet permanent. ‐ In de periode 16 maart 2004 tot en met 16 november 2004, gedurende een periode van 8 maanden, is er door middel van controle aan huis nagegaan of eigenaren aanwezig waren. In de meerderheid van de controles (dit waren er tientallen), was er sprake van afwezigheid. ‐ In de tussentijd van bovengenoemde periode, heeft er op 13 juli 2004 een gesprek plaatsgevonden tussen de heer en mevrouw Denee, burgemeester L.K. Swart en de heer H. Harmsma. Hierop volgend is er op 30 augustus 2004 door heer en mevrouw Denee een verzoek ingediend tot een ontheffing van de vereiste permanente bewoning voor een periode van 3 jaar* (*de heer Denee moest nog 3 jaar werken tot het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd). ‐ Op 16 november 2004 is eigenaren medegedeeld, dat er door het college besloten is geen medewerking te verlenen aan het verzoek om op grond van artikel 30, eerste lid, van de Huisvestingswet opnieuw een tijdelijke vergunning te verlenen voor het onttrekken van de woning Langestreek om de Noord 19 aan de bestemming tot permanente bewoning. Dezelfde brief gaf een termijn van drie maanden na dagtekening brief, waarna het perceel permanent bewoond zou moeten zijn, zulks op verbeurte van een dwangsom van €10.000,‐ ineens. Indien nodig, zou daarna bestuursdwang worden toegepast. ‐ Op 29 november 2004 hebben eigenaren aangegeven het perceel te zullen verkopen. ‐ Op 7 december 2004 is de gemeente per brief geïnformeerd dat de woning, per 1 maart 2005, is verkocht aan de heer S.M. Perdok. De koopprijs van de onderhavige woning bedroeg €230.000,‐ kosten koper. ‐ De heer Perdok heeft het perceel in de periode maart 2005 ‐ april 2009 bewoond. In de perioden dat hij voor werk op zee zat, heeft er ook recreatieve verhuur plaatsgevonden. ‐ Op 2 september 2009 geeft de heer Perdok per brief aan dat de woning vanaf april 2009 te koop staat. Omdat de woning moeilijk verkoopbaar is, verzoekt hij om een bestemmingsplanwijziging van permanente woning naar recreatiewoning. Op 30 september 2009 geeft het college aan geen medewerking te verlenen aan het verzoek van 2 september 2009. Als oplossing wordt het tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandswet aangedragen.
‐
‐
Op 9 februari 2010 dient de heer Perdok een vergelijkbaar verzoek in als op 2 september 2009. Hierop volgend wordt door de gemeente de “Notitie recreatieve verhuur leegstaande woningen” opgesteld, waaruit volgt dat er geen medewerking kan worden verleend aan het verzoek. De heer Perdok wordt hier per uitgaande brief op de hoogte van gesteld en wordt wederom gewezen op de mogelijkheden die de Leegstandswet biedt. Vervolgens is de woning permanent verhuurd geweest, maar staat deze sinds december 2011 weer leeg, met als gevolg dat de heer Perdok op 29 februari 2012 wederom een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan heeft ingediend. Het verzoek is op 17 april 2012 aan de raad voorgelegd, als ingekomen stuk.
‐ Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is erop gericht om geen verdere toename van het aantal recreatiewoningen in het dorp toe te staan. Dit gaat ten koste van de bestaande woningvoorraad en de leefbaarheid van het dorp. Onderstaand leest u een uiteenzetting hiervan. Woonplan Schiermonnikoog 2011 In de jaren ’70 van de vorige eeuw werd geconstateerd dat het aantal tweede woningen in het dorp steeds meer toenam. Het besef begon door te dringen dat deze ontwikkeling negatieve kanten had. De prijzen van de woningen schoten omhoog en de huizen werden voor de eilanders onbetaalbaar. Deze ontwikkeling ging ten koste van de leefbaarheid en de woonfunctie van het dorp, terwijl elders in de waardevolle ruimte van het eiland nieuwe woningen moesten worden gebouwd om te voorzien in de woningbehoefte van de lokale bevolking. Om deze ontwikkeling een halt toe te roepen werd in 1974 de “Tweede Woningverordenig” vastgesteld. Daarin werd een verbod opgenomen om woningen, die op dat moment gebruikt werden voor permanente woondoeleinden, in gebruik te nemen voor recreatieve doeleinden. Op dat moment waren er 85 woningen in het dorp in gebruik als tweede woning. In het Woonplan zijn verschillende uitgangspunten opgenomen. Uitgangspunt 10 gaat over de tweede woningen. Daarin staat (bladzijde 7): “Gemeentelijk beleid is erop gericht om aantal tweede woningen terug te brengen in de permanente woonsfeer.” “In de dorpskern bevinden zich 83 woningen die de bestemming ‘permanente bewoning’ hebben, maar die ook recreatief gebruikt mogen worden. Het gemeentebestuur heeft geprobeerd om deze tweede woningen terug te brengen in de permanente woonsfeer door middel van de huisvestingsverordening. Hierin stond dat tweede woningen hun recreatiebestemming verloren zodra er enige tijd permanent in werd gewoond. Het gevolg van deze maatregel was dat eigenaren de tweede woningen puur als recreatiewoning gebruikten, waardoor deze huizen soms lange tijd leegstonden, waar ze voorheen langer werden bewoond. Daarom besloot de gemeente in 2009 de regel aan te passen. Deze 83 woningen (bijlage II) verliezen hun bestemming recreatiewoning bij permanente bewoning niet. Met de regeling hoopt de gemeente dat de tweede woningen in elk geval een deel van de tijd permanent bewoond worden. Na een aantal jaren moet geëvalueerd worden wat deze nieuwe regeling heeft opgeleverd.” Structuurplan Schiermonnikoog In het Structuurplan is ook beleid vastgesteld voor het wonen. Op bladzijde 43 staat letterlijk: “Hoewel met het oog op de volksgezondheid de realisering van nieuwbouw natuurlijk erg belangrijk is, dient de aandacht ook nadrukkelijk gericht te zijn op het bestaande woningbestand. Het beleid dient gericht te zijn op de instandhouding daarvan, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht.” Op bladzijde 44 wordt het volgende gesteld:
“Ook het blijven tegengaan van het gebruik van woningen als recreatiewoning wordt gezien als middel om het aantal woningen op het eiland in ieder geval in kwantitatief opzicht op peil te houden.” Bestemmingsplan Schiermonnikoog ‐ dorp In de toelichting van het bestemmingsplan “Schiermonnikoog – dorp”, vastgesteld op 24 maart 2009, wordt in paragraaf 4.7 aandacht besteed aan de woonfunctie. Daarin staat (bladzijde 39‐40): “De gemeente voert via de huisvestingsverordening een beleid om een woonsituatie in stand te houden. Het beleid is om zoveel mogelijk de woningen die er zijn een woonbestemming te geven en te behouden voor permanente bewoning. De woonbestemmingen die in het plangebied voorkomen dien te worden gebruikt als permanent woonverblijf”. Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011 De toelichting van de “Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011”, die in werking is getreden per 3 oktober 2011, stelt als doel van der verordening onder andere het volgende: “Hoofdstuk 3 heeft ten doel om te voorkomen dat de woningen die bestemd zijn en gebruikt worden voor permanente bewoning, in gebruik worden genomen als “tweede woning”, geheel of gedeeltelijk recreatief worden verhuurd of (gedeeltelijk) voor andere doeleinden worden gebruikt. Dit zal namelijk ten koste gaan van het in stand houden van de leefbaarheid en de woonfunctie van het dorp. Indien steeds meer woningen aan de permanente woningvoorraad zouden worden onttrokken, dan zou dit als consequentie hebben, dat meerdere dorpsuitbreidingen onvermijdelijk zullen blijken te zijn om de lokale bevolking te huisvesten. Vanwege de planologische beperkingen op het eiland is dit een ongewenste ontwikkeling die afbreuk doet aan het in stand houden van het karakter van het eiland. Bovendien is een ongecontroleerde toename van het recreatieve gebruik in strijd met het beleid dat is gericht op stabilisatie van de omvang van de verblijfsaccommodatie.” Conclusie Inwilliging van het verzoek om aan het perceel Langestreek om de Noord 19 een recreatieve bestemming toe te kennen, is in strijd met het gemeentelijke beleid, zoals dit is aangegeven in het woonplan, het structuurplan, het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening. Tevens zal dit leiden tot een precedent. Mocht er medewerking worden verleend, dan kunnen alle woningen op Schiermonnikoog als recreatiewoning worden verkocht. Verder kan er niet voorbij worden gegaan aan de voorgeschiedenis van het perceel Langestreek om de Noord 19, waarbij als gevolg van een gemeentelijke handhavingsactie de vorige eigenaren het perceel hebben verkocht. De raad wordt voorgesteld om het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan af te wijzen. Ten slotte Met de Leegstandwet is het goed mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren voor permanente woondoeleinden, zonder dat de huurbescherming in werking treedt. Dit laatste is voor veel huiseigenaren vaak een beletsel om woningen permanent te verhuren. Vanuit het oogpunt van volkshuisvesting is dit veel beter dan verhuur in de recreatieve sfeer. Er is dus geen noodzaak om te koop staande woningen een recreatieve bestemming te geven. Mocht dit laatste wel worden overwogen, dan zullen gegadigden in de rij staan. De noodzaak om de woning tijdelijk permanent te verhuren zal dan niet meer aanwezig zijn, omdat recreatieve verhuur veel meer oplevert dan verhuur in permanente sfeer. Tevens geldt hierbij, dat – mocht de woning als recreatiewoning bestemd c.q. verkocht worden – er hierbij een waarde vermeerderend effect optreedt.
