Notitie als input voor de Woonvisie 2016
Een bespreekstuk om invulling te geven aan de visie, thema’s en uitvoering van de Woonvisie 2016
Wijk bij Duurstede 17 maart 2016
1. Inleiding Een nieuwe visie op het wonen De laatste jaren is er veel veranderd op de woningmarkt. De woningmarkt komt na een financiële en economische crisis uit een dal. Er is nieuw Europees- en Rijksbeleid en er zijn gewijzigde kaders. De gemeenten hebben nieuwe taken door de veranderingen in het sociaal domein. Begin 2015 is de eindrapportage ‘Woonmarktonderzoek Wijk bij Duurstede’ opgesteld. De uitkomsten en aanbevelingen van dit onderzoek geven de veranderingen op de woningmarkt in Wijk bij Duurstede weer. Al deze veranderingen en ontwikkelingen geven aanleiding voor een nieuwe visie op het wonen in Wijk bij Duurstede. Het is bovendien een wettelijke taak om een woonvisie te hebben. Proces We hebben een analyse gemaakt van de actuele informatie over de lokale woningmarkt, de beleidskaders en de gegevens van gemeente en woningbouwcorporaties Volksbelang en Woningbouwstichting Cothen. Daarnaast hebben we gesprekken gevoerd met beleidsmedewerkers van Wmo, duurzaamheid, de projectleiders woningbouw en die van de lokale woningcorporaties, over hun visie op de woningmarkt. De analyse en de gespreksverslagen zijn vervolgens als tussenrapportage besproken met alle belangrijke spelers op de lokale woningmarkt. Daarbij is gediscussieerd over de relevante thema’s voor deze nieuwe woonvisie en het woonbeleid. Dit zijn:
Betaalbaarheid en beschikbaarheid; Op maat wonen; Duurzaam wonen en leven.
De bijlagen bevatten: 1. De analyse van de woningmarkt: de belangrijkste feiten en cijfers, bewegingen, ontwikkelingen in de laatste jaren. 2. De wettelijke wijzigingen, ontwikkelingen en trends.
2
2. Trends en ontwikkelingen: de highlights Hieronder worden de trends en ontwikkelingen op hoofdlijnen genoemd. Het gaat dan om wettelijke wijzigingen, beleidsmatige relevante kaders en maatschappelijke ontwikkelingen en trends. In bijlage 2 wordt hier uitgebreider op ingegaan. Deze hebben impact op het wonen in onze gemeente, leiden tot een veranderde woningmarkt en verhoudingen en daardoor ook tot een andere rol van de gemeente.
2.1 Wettelijke wijzigingen Huisvestingswet Per 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet van kracht. Het doel is om de schaarste van woonruimte zo eerlijk mogelijk te verdelen. De wet geeft iedereen de mogelijkheid om zich overal in Nederland te vestigen. Dit is uitgewerkt in de Regionale huisvestingsverordening 2015. Herziening woningwet De herziene woningwet is per 1 juli 2015 van kracht (Woningwet 2015). Gemeenten krijgen meer verantwoordelijkheid en bevoegdheden om hun woonbeleid uit te voeren, woningcorporaties moeten zich richten op hun kerntaak en de huurdersbelangenvereniging krijgt vergaande zeggenschap en invloed bij prestatieafspraken die gemeenten en corporaties maken. In de Woningwet staat ook dat corporaties nieuwe huurders ‘passend moeten toewijzen’, wat inhoudt dat nieuwe huurders alleen in aanmerking komen voor sociale huurwoningen die bij hun inkomen (en eventuele huurtoeslag) passen. Rijksprioriteiten Volkshuisvesting De minister voor Wonen en Rijksdienst benoemde in zijn kamerbrief van juni 2015 vier thema’s die met voorrang aan de orde moeten komen in de periode 2016 tot en met 2019. Dat zijn: 1) betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep van beleid (dat zijn de primaire en secundaire doelgroepen samen, zie de begrippenlijst na hoofdstuk 5), 2) realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad, 3) huisvesten van urgente doelgroepen en 4) realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met langer zelfstandig wonen. Transities sociaal domein De transities hebben ertoe geleid dat meer taken ten aanzien van kwetsbare burgers aan gemeenten zijn overgedragen. Wij zijn aan zet om inwoners integrale ondersteuning te bieden op de terreinen wonen, welzijn en zorg. Kwetsbare inwoners moeten langer thuis blijven wonen. Tegelijkertijd is bezuinigd op de budgetten, wat vraagt om nieuwe, creatieve oplossingen.
2.2 Relevante kaders Structuurvisie 2020 In de structuurvisie* staan deze trends: vergrijzing, grotere zelfredzaamheid, vraag naar levensloopbestendig wonen, het nieuwe werken (HNW) en, daarmee samenhangend, werken vanuit huis. Twee voor wonen relevante doelen die genoemd zijn in de structuurvisie zijn: het zoveel mogelijk spreiden van woningen voor zorgbehoevende inwoners en het inzetten op het vasthouden van een diversiteit aan bewoners. Deze trends en doelen hebben effect op de (toekomstige) samenleving van Wijk bij Duurstede.
3
Het collegeprogramma 2014-2018 Binnen het thema wonen wordt ingezet op een beleid dat aansluit op de ontwikkeling dat mensen langer zelfstandig blijven wonen, waarbij de overheid niet vanzelfsprekend de zorg regelt, maar ondersteuning kan bieden indien noodzakelijk. Als trend wordt benoemd dat er vanwege gezinsverdunning relatief meer woningen gebouwd moeten worden. Dit om aan de woonbehoefte te kunnen blijven voldoen en het inwonersaantal in stand te houden. Provinciale ruimtelijke structuurvisie De huidige provinciale ruimtelijke structuurvisie* geeft ruimte voor ongeveer 750 nieuwbouwwoningen in de periode 2016-2021 in bestaand stedelijk gebied. Daarnaast is De Geer III weergegeven als uitleglocatie met 250 woningen. * De structuurvisie en de provinciale ruimtelijke structuurvisie worden in 2016 herijkt.
2.3 Maatschappelijke ontwikkelingen en trends Veranderende woningmarkt De economische en financiële crisis hebben blijvende sporen achtergelaten op de woningmarkt. Sinds het dieptepunt in 2013 is sprake van maandelijks verder herstel: de huizenprijzen stijgen, evenals de verkoop van woningen. De waarde van potentiële bouwgrond is echter met 25% gedaald. De waarde van koopwoningen is met gemiddeld 20% gedaald. Het aanbod van sociale huurwoningen is afgenomen. De vraag naar betaalbare huur-en koopwoningen is daarentegen juist sterk toegenomen. De betaalbaarheid van het wonen komt steeds meer onder druk te staan. Europees gezien is een woonlastenquote van 30% de norm; in Nederland is deze nog stijgende quote 36%. Een derde van de huurders leeft onder het sociaal minimum. Gezinnen met een inkomen tot € 35.000 komen steeds vaker in de knel. Sommige inwoners hebben te maken met onzekerheden, zoals vermindering van inkomen, tijdelijke arbeidscontracten en (toekomstige) pensioenopbrengsten en beperking van financieringsmogelijkheden c.q. verkrijgen van een hypotheek. Dit laatste geldt vooral voor startende kopers. Mensen willen wel prettig en goed wonen, met voldoende kwaliteit. Binnen de veranderende woningmarkt is dus aandacht voor een ander woningaanbod, dat innovatief, goedkoop en slim gebouwd is, met variatie in grootte en uitvoering (kleiner, sober en doelmatig). Er is vraag naar meer vrijheid en flexibiliteit in keuzemogelijkheden. Ook zien we een verschuiving van grootschalige nieuwbouwprojecten naar meer kleinschalige nieuwbouw met maatwerk. Veranderende samenleving Er zijn veel veranderingen in de samenleving die invloed hebben op de woningmarkt. Huishoudens worden kleiner, meer mensen wonen alleen, bevolking ontgroent en vergrijst, senioren worden ouder (dubbele vergrijzing), kwetsbare inwoners blijven vaak langer thuiswonen. Mensen willen meer toegang en gebruik van voorzieningen om het huis heen. Ook geldt dat mensen in diverse omstandigheden (scheiding, tijdelijke baan, etc.) op zoek zijn naar tijdelijke huisvesting, of die aanbieden. De huidige samenleving vraagt vaker om tijdelijke en flexibele woonarrangementen. Overig Van belang is verder dat mensen willen meedenken, meepraten en meedoen. Ook over zaken als wonen en woningbouw. Het meedenken en -praten is makkelijker geworden door bijvoorbeeld social media. De noodzaak van duurzaam denken, leven en handelen is doorgedrongen en duurzaam bouwen is de toekomst. 4
3. Missie en visie voor wonen in Wijk bij Duurstede Missie Wij zijn een gemeente die regie voert. Die faciliteert en zaken mogelijk maakt. We hebben de zorg voor de juiste afstemming en keuzes binnen het woonbeleid. Wonen in Wijk bij Duurstede is voor ons een belangrijk onderwerp van beleid, omdat het belangrijk is voor het functioneren als samenleving. Wij willen ons inzetten om de kwaliteit van het wonen te verbeteren en aantrekkelijk te maken voor iedereen die in Wijk bij Duurstede woont, of wil gaan wonen.
Visie We vinden het belangrijk dat er een evenwichtige bevolkingsopbouw komt in onze gemeente. Daarnaast willen we sturen op leefbaarheid en op behoud van voorzieningen. We willen met ons woonbeleid aansluiten bij de woonbehoeften en vraag van onze inwoners, en hen stimuleren om tijdig woonkeuzes te maken. Goed en prettig wonen is een zaak die we aanpakken met onze partners in het wonen. Die partners zijn: woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwbedrijven, de zorg- en welzijnsinstellingen, de vertegenwoordigers van huurders en sociaal-maatschappelijke organisaties. Samenwerking is voorwaarde voor een goed woonklimaat!
5
4. Beleidsthema’s, ambities en acties De thema’s van het beleid, waarop we ons voor de Woonvisie willen richten, zijn: Thema 1: Betaalbaarheid en beschikbaarheid. Thema 2: Wonen op maat. Thema 3: Duurzaam wonen en leven. Per thema beschrijven we wat we willen bereiken (de ambitie als kop, en de doelstellingen eronder). Vervolgens beschrijven we welke acties en maatregelen er komen (de acties).
4.1 Thema 1: Betaalbaarheid en beschikbaarheid 4.1.1 Voldoende aanbod van betaalbare en beschikbare woningen voor de lage inkomensgroepen De druk op de voorraad sociale huurwoningen is en blijft komende jaren groot. Oplossingen hiervoor dienen gezocht te worden in zowel de bestaande voorraad als in nieuwbouwwoningen. Nieuwbouw is namelijk beperkt ten opzichte van de totale woningvoorraad. De beschikbaarheid van sociale huurwoningen is doorslaggevend, niet de aanwezigheid hiervan. Circa 25% van de voorraad sociale huurwoningen wordt bewoond door huurders die op grond van hun inkomen niet zijn aangewezen op deze woningen, ‘goedkope scheefwoners. We willen de doorstroming van deze scheefwoners bevorderen zodat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen. Ook voor deze doelgroep is het van belang dat er alternatieven zijn, namelijk middeldure huur- en goedkope koopwoningen. Daarnaast zijn er aanvullende maatregelen nodig om de doorstroming te stimuleren, hierover later meer. De betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat ook onder druk. Zowel voor huurders als voor de lokale corporaties. Voor huurders geldt dat inkomens dalen terwijl de totale woonlasten stijgen. Daarom is het van belang dat huurprijzen niet te veel stijgen en woningen energiezuiniger worden. Het streven is dat de huidige omvang kernvoorraad sociale huurwoningen niet verminderd. Passend bij de vraag op de woningmarkt, maken gemeente en woningcorporaties afspraken over de gewenste omvang van de voorraad sociale huurwoningen. Daarbij is het gewenst dat dit een gedifferentieerd aanbod is van type woningen en de hoogte van de huurprijzen ook vanwege het Rijksbeleid voor passend toewijzen. 4.1.2 Meer doorstroming in de voorraad sociale huurwoningen Bevorderen van doorstroom in de sociale huurwoningen zorgt ervoor dat betaalbare huurwoningen beschikbaar komen. Dit is mogelijk door: Een alternatief aan te bieden, zoals een betaalbare middeldure huur- of koopwoning; Voorrangsregelingen te bieden, voor senioren en (andere) huurders die een betaalbare huurwoning achterlaten; Ingroeihuur voor senioren bij verhuizing naar een passende woning; Gerichte toepassing van tijdelijke huurcontracten.
6
4.1.3 Aanbod van middeldure huur- en goedkope koopwoningen voor huishoudens met een inkomen vanaf € 34.911,- tot € 45.000,Op dit moment is sprake van ongeveer 25% ‘goedkope scheefwoners’. Scheefwoners zijn mensen die in een sociale huurwoning wonen, terwijl ze hiervoor een te hoog inkomen hebben. Voor hen ontbreekt een betaalbaar alternatief in de gemeente. Dat moet er komen, zodat het voor hen aantrekkelijker wordt om te verhuizen. Er moet een aanbod komen van huurwoningen tussen de € 710,- en € 850,- per maand en koopwoningen van minder dan € 150.000,-. 4.1.4 Woningkwaliteit met toekomstwaarde Er is een toenemende behoefte aan tijdelijke woonruimte. Woningen moeten aangepast kunnen worden gedurende hun hele levensloop. Daarvoor is innovatie bij nieuwbouw nodig. Ook in de bestaande voorraad en bij transformatie van leegstaande gebouwen is innovatie nodig. Aandacht voor kwaliteit en toekomstwaarde sluiten goed aan bij de duurzaamheidsdoelstellingen. 4.1.5 Gevarieerd en duurzaam aanbod van nieuwbouwwoningen in verschillende woonmilieus Zoals gezegd is er een goede afzetmarkt voor nieuwbouwwoningen in onze gemeente. We willen de verschillende en gewilde woonmilieus koesteren. De sociale samenhang is belangrijk in een goed woonmilieu. Belangrijke aspecten zijn daarbij een goede woonomgeving met voldoende voorzieningen en groen. Bij een gunstige economische ontwikkeling is woonbehoefte berekend op 125 woningen per jaar in verschillende prijssegmenten. We streven er daarom naar om in de komende zes jaar (periode 20162021) in totaal 750 nieuwbouwwoningen te bouwen en in de komende tien jaar (periode 20162026) in totaal 1400 te bouwen. Om een goed aanbod van woningen te realiseren, dat aansluit bij de woonbehoeften van nu en in de toekomst, hanteren we voor het gemeentelijk woningbouwprogramma de volgende indeling voor de te bouwen typen en prijsklassen en percentages: Sociaal: huur en koop Middelduur: Huur en koop Vrije sector: Huur en koop
huur tot € 710,- per maand koop tot € 181.512,huur vanaf € 710,- tot € 850, koop vanaf € 181.512, - tot €260.000,huur vanaf € 850, koop vanaf € 260.000, -
7
35% nieuwbouwwoningen per jaar 35 % nieuwbouwwoningen per jaar 30 % vrij sector nieuwbouwwoningen per jaar
4.1.6 Kansen bieden voor nieuwe woonvormen Tegenwoordig zijn er andere behoeften aan woonvormen dan vroeger. Er blijkt bijvoorbeeld behoefte aan leefvormen met meer gezamenlijkheid, bijvoorbeeld het wonen in hofjeswoningen. Een ander voorbeeld is het delen van woonruimte en andere voorzieningen. Het coöperatieve woonmodel is één van de woonvormen die hierop inspelen. Dit kan op verschillende manieren: in nieuwbouw, in verbouw of door het overnemen van huidig bestaand bezit. Er komen daarnaast steeds meer woonconcepten die geschikt zijn voor gezamenlijk wonen of gebruiken van voorzieningen.
4.2 Thema 2: Wonen op maat 4.2.1 Toekomstige behoefte aan zorgwoningen in beeld brengen De vraag naar aangepaste woningen neemt de komende jaren sterk toe. Er is sprake van verschillende groepen kwetsbare inwoners, met elk hun specifieke woon- en zorgbehoeften. Bekend is dat er een tekort is aan plaatsen in de intramurale verpleeghuiszorg. We moeten de toekomstige vraag naar aangepaste woningen in beeld krijgen. Zo kan nieuwbouw en renovatie van woningen daarop worden afgestemd. 4.2.2 Langer zelfstandig blijven wonen in eigen woning en woonomgeving, voor senioren en dementerenden Senioren Senioren blijken om verschillende redenen niet graag te willen verhuizen. Of ze kunnen niet verhuizen, om financiële redenen of omdat er niet genoeg betaalbare en geschikte woningen voor hen zijn. Daardoor wonen ze vaak in een te grote woning of in een woning die niet meer veilig is vanwege fysieke beperkingen. De woonomgeving is belangrijk voor senioren (en andere kwetsbare inwoners). Zo is het belangrijk voor hen dat de woonomgeving ze uitnodigt om te gaan wandelen, boodschappen doen, elkaar te ontmoeten en te helpen, activiteiten met elkaar te ondernemen. Dit zijn zaken om rekening mee te houden bij nieuwbouw van woningen. Dementerenden We verwachten dat, met de sterke vergrijzing, het aantal dementerenden sterk toeneemt. Tegelijkertijd moeten ook zij langer thuis blijven wonen. Woningen zijn vaak niet veilig genoeg voor dementerenden. 4.2.3 Huisvesting van overige bijzondere groepen in Wijk bij Duurstede Voor alle kwetsbare inwoners geldt dat de veiligheid voor henzelf en voor hun omgeving een belangrijk punt van aandacht is. Het kan dan gaan over risico’s in huis (bijvoorbeeld vallen, gasexplosies, brand), huiselijk geweld en overlast voor de omgeving, dan wel gevoelens van onveiligheid van omwonenden. Naast senioren en dementerenden onderscheiden we vergunninghouders, inwoners met psychische of psychosociale problemen en inwoners met een verstandelijke- of psychische beperking. Vergunninghouders Een belangrijke kwetsbare groep woningzoekenden zijn de vergunninghouders. Zij zijn vluchtelingen die eerst zijn opgevangen in opvangcentra en die nu een verblijfsvergunning hebben. Het Centraal Orgaan voor opvang van Asielzoekers (COA) wijst deze mensen aan gemeenten toe. Dit gaat buiten 8
het reguliere woonruimteverdeelsysteem om, waardoor minder sociale huurwoningen beschikbaar komen voor reguliere woningzoekenden. Gezien de hoger wordende taakstellingen moet hiervoor extra aandacht zijn. Belangrijk is de kleinschaligheid van de opvang en de spreiding in de kernen. Inwoners met psychische of psychosociale problemen Inwoners die vanwege psychische of psychosociale problemen niet in staat zijn om zelfstandig te wonen kunnen binnen de Wmo beschermd wonen. Dit wordt geregeld door de centrumgemeente Utrecht, in samenwerking met wijkteams van regiogemeenten . Er wordt meer ingezet op snelle terugkeer van deze inwoners naar zelfstandig wonen in de gemeente van herkomst. Zij maken aanspraak op geschikte huisvesting en ondersteuning, wat een probleem oplevert omdat de wachttijd voor sociale huurwoningen lang is. Per 2017 komen deze taken ook naar de gemeente. Inwoners met een zwaardere zorgvraag kunnen op basis van de Wet langdurige zorg (Wlz) een indicatie krijgen voor (tijdelijke) opname in een instelling. Als gevolg van Rijksbeleid zijn deze intramurale instellingen niet meer toegankelijk voor inwoners met lichtere zorgvragen. Zij blijven thuis wonen. Als ze wel worden opgenomen, kan dat in een verpleeghuis zijn, maar ook in een instelling voor geestelijke gezondheidszorg. Zowel indicatiestelling als bekostiging voor deze instellingen zijn Rijkstaken. Uitvoering van deze taken doen het Centraal Indicatie Orgaan Zorg (CIZ) en de Zorgkantoren. Inwoners met een indicatie vanuit de Wlz kunnen er ook voor kiezen thuis te blijven wonen. De benodigde ondersteuningsvoorzieningen worden dan (deels vanaf 2015 en 2016, geheel vanaf 2017) vanuit de Wlz vergoed. Inwoners met verstandelijke- of psychische beperking Voor mensen met een verstandelijke of psychische beperking geldt net als voor andere kwetsbare inwoners dat zij met een lichtere zorgvraag zelfstandig thuis wonen. Vaak wonen ze bij hun ouders thuis of zelfstandig in een reguliere sociale huurwoning met begeleiding thuis van een zorgaanbieder. Er zijn geen aanwijzingen dat er een tekort is aan specifieke woningen voor deze inwoners. Met aanbieders van begeleiding aan inwoners met psychische problemen is in 2015 gesproken over hun wensen als het gaat om woningen met ambulante woonondersteuning. Het betreft dan voldoende geschikte sociale huurwoningen voor deze doelgroep, verspreid over de stad en deels voorzien van gezamenlijke ruimtes in het belang van onderlinge contacten, samenwerking op preventie en veiligheid, wifi-aansluitingen etc. 4.2.4 Platform wonen en zorg Afstemming en overleg over de aanpak rond zelfstandig thuis wonen van kwetsbare inwoners is noodzakelijk. Het gaat daarbij om verdere beleidsontwikkeling, maar ook om concrete acties, financiering en taakverdeling tussen partijen: gemeente, zorginstellingen- en aanbieders, woningcorporaties, welzijnsinstelling, vrijwilligers en -natuurlijk- inwoners.
4.3 Thema 3: Duurzaam wonen en leven Duurzaamheid is een belangrijk thema en de urgentie ervan is duidelijk. Eén van de gemeentelijke duurzaamheidsambitie in het milieubeleidsplan is dat Wijk bij Duurstede in 2030 klimaatneutraal is. Voor de woonvisie zijn toepassing van duurzaamheidsmaatregelen en energiebesparing belangrijk. Dat zorgt er bovendien voor dat de woonlasten voor lage inkomensgroepen verlaagd kunnen worden.
9
4.3.1 Een klimaatneutrale gemeente in 2030 In 2016 wordt het nieuwe milieubeleidsplan vastgesteld. Voor het realiseren van de klimaatneutrale ambitie zijn financiële middelen nodig. Het is een grote opgave om de gemeente te verduurzamen. en met de huidige middelen en inzet zijn we in 2030 pas net over de helft van de doelstelling. 4.3.2 Duurzaamheid en energiebesparing in de bestaande woningvoorraad We kunnen besparen door te investeren in verandering van gebruik van sociale huurwoningen. Samen met de woningcorporaties willen we hier de komende jaren actie op ondernemen. Dat gaan we ook doen om te komen tot energiebesparing in het particulier bezit. Daarnaast besteden we aandacht aan de al aanwezige subsidie en financieringsmogelijkheden voor woningeigenaren. Qua nieuwbouw hebben we de ambitie om duurzamer te bouwen dan het bouwbesluit voorschrijft. We willen 1) de energievraag beperken door duurzame technieken in te zetten, 2) duurzame energie te gebruiken en 3) wanneer er toch nog fossiele brandstoffen nodig zijn deze zo efficiënt mogelijk inzetten. 4.3.3 Leefbaarheid De woningwet begrenst de investeringen die corporaties in leefbaarheid mogen doen. Gemeente en woningcorporaties hebben wel de mogelijkheid om in de prestatieafspraken aanvullend daarop afspraken te maken over investeringen in de leefbaarheid. Wij (de gemeente), Stichting Binding, Woningbouwstichting Volksbelang en Woningbouwstichting Cothen vinden een leefbare samenleving van vitaal belang. Wij willen, samen met onze inwoners, via creatieve en flexibele oplossingen de leefbaarheid in onze wijken stimuleren.
10
Begrippen, afkorting en bronnen Aftoppingsgrens
: De aftoppingsgrens is een grens die binnen de huurprijsgrenzen wordt gehanteerd. Dit is de grens tot waar men een huurtoeslag ontvangt tot 75% ontvangt. Als het huurgrens hoger is dan deze grens wordt de huurprijs afgetopt danwel verlaagd.
BTBV
: Bereikbaarheid, toegankelijkheid, bruikbaarheid en veiligheid.
CPO
: Collectief particulier opdrachtgeversschap.
Daeb
: Diensten van Algemeen Economisch Belang.
Niet- Daeb
: Niet- Diensten van Algemeen Economisch Belang.
Doelgroep van beleid
: Primaire en secundaire doelgroep samen.
Domotica
: Digitale hulp – en ondersteuningsmiddelen die kwetsbare mensen in staat stellen om zelfstandig te kunnen wonen en leven.
(lage) middeninkomens : Huishoudens met een belastbaar inkomen tussen € 34.911,- en €45.000,-. Gouden Gemeenschap : het ontwikkelen van en ruilsysteem, leefbaarheidsprojecten en concepten voor zelfbeheer.
Kwetsbare inwoners
: Een term om bij mensen het verschil tussen draaglast en draagkracht aan te geven in sociaal, materieel, fysiek en psychisch opzicht. Kwetsbare mensen hebben te maGken met een opeenstapeling van draaglastfactoren en een tekort aan draagkrachtfactoren (zoals een goede gezondheid, inkomen, betaald werk, sociale contacten, opleiding).
Kwaliteit
: Onder kwaliteit verstaan wij in dit document: een woning die aansluit bij de behoefte. Nu en in de toekomst. Niet: de staat van onderhoud.
Passend toewijzen
: Vanaf 1 januari 2016 moet een woningcorporatie voldoen aan de passendheidsnorm. Woningcorpoarties moeten vanaf deze datum bij nieuwe verhuringen passend moeten toewijzen. Van alle toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens moet de woningcorporatie zich in ten minste 95% van de gevallen houden aan de volgende huurprijzen: 1 persoonshuishouden inkomen ≤ 22.100,- : max huur € 586,68 2 persoonshuishouden inkomen ≤ 30.000,- : max. huur € 586,68 3 of meerpersoonshuishoudens inkomen ≤ 30.000,-: max. huur € 628,76 Er blijft een marge van 5% bestaan voor uitzonderingssituaties. Het passend toewijzen geldt ook voor: - zorginstellingen die woningen zelfstandig toewijzen, indien het vastgoed in eigendom is van een corporatie (doorverhuur); - nieuwbouwwoningen, ook als die vlak na 1 januari 2016 worden opgeleverd; - doelgroepen die huurtoeslag krijgen boven de aftoppingsgrenzen, zoals senioren en huishoudens die een aangepaste (vaak grotere) woning behoeven (tot de liberalisatiegrens);
11
onzelfstandige woonruimten; - woningen (met een huur tot de liberalisatiegrens) in de niet-DAEB-tak. Primaire doegroep
: Huishoudens met een belastbaar inkomen tot de grenzen als genoemd in de wet op de Huurtoeslag Eenpersoonshuishouden <65 : € 21.600,Meerpersoonshuishouden <65 : € 29.911,Eenpersoonshuishouden > 65 : € 21.600,Meerpersoonshuishouden > 65: € 29.911,-
Secundaire doelgroep : Huishoudens met een belastbaar inkomen tussen dat van de primaire doelgroep en €34.678 (prijspeil 2014), de zogenoemde Europagrens. Wooncoach
: Een deskundige persoon op het terrein van wonen (inclusief domotica), welzijn en zorg, die inwoners kan informeren over- en ondersteunen bij het tijdig maken van woonkeuzes die passen bij hun individuele situatie of levensfase.
Woonmilieus
: De woonmilieutypering is onderscheid te maken in stedelijke, kleinstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieus. Daarbinnen is onderscheid mogelijk naar de ligging ten opzichte van centrumfuncties, naar bouwperiode (voor- en naoorlogs), naar dichtheid van de bebouwing (compact en grondgebonden) en naar bereikbaarheid (bereikbaar en perifeer).
ZZP
: Zorg zwaarte pakket: dit bepaalt de omvang van de zorg en ondersteuning waarop een inwoner recht heeft. Een hoog zzp geeft toegang tot intramurale zorg (opname in verpleeghuis of GGZ-instelling).
Bronnen * 1.Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede Bureau stedelijke planning januari 2015. 2. Analyse woningmarktgegevens 2015 Wijk bij Duurstede: Kees de Hoop.
12
Bijlage 1
Analyse als onderlegger voor de woonvisie 2016-2021
In deze analyse worden de belangrijkste feiten en cijfers uit de verschillende onderzoeken en analyses op een rij gezet. Aan het eind van dit hoofdstuk staan de bewegingen centraal en constateren we hoe de lokale woningmarkt zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Er is een woningmarktanalyse gemaakt voor de onderbouwing van de te maken keuzes. De belangrijkste aandachtspunten komen in dit hoofdstuk aan de orde. Daarbij is met name gebruik gemaakt van de analyses uit de rapportages: 1) Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede januari 2015: Bureau stedelijke planning 2) Analyse woningmarkt Wijk bij Duurstede 2015 van Cees de Hoop
DE WONINGMARKT VAN WIJK BIJ DUURSTEDE De gemeente Wijk bij Duurstede is een aantrekkelijke gemeente om te wonen vanwege haar gunstige ligging in een groene en agrarische omgeving en gunstige bereikbaarheid vanuit Utrecht, Amersfoort en Arnhem. Wijk bij Duurstede biedt als woonplaats een historische kern met gezelligheid en buurtcentra met, voldoende winkelaanbod en betaalbare woningen met kwaliteit. Daarnaast hebben de drie kernen eigen sport-, onderwijs- en sociaal-culturele voorzieningen. De kernen Cothen en Langbroek hebben hun eigen historie, samenstelling van bewoners en woningmarkt. Beide dorpen zijn eveneens gunstig gelegen in een aantrekkelijke groene omgeving. In de afgelopen jaren is in de kernen Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek een aantal nieuwbouwprojecten met succes afgerond en opgeleverd.
WIJK BIJ DUURSTEDE IN DE REGIO Het woningaanbod in de gemeente is een redelijk betaalbaar alternatief voor woningzoekenden uit Houten, Utrechtse Heuvelrug en Utrecht (Leidsche Rijn) waar de koopwoningen duurder zijn. Dit blijkt ook uit de verhuisbewegingen (zie tabel 1). Tabel 1 Verhuisbewegingen tussen gemeenten in de periode 2011-2013 (in personen; bron: CBS)
Veenendaa l
bij Wijk Duurstede
Utrecht
Provincie Utrecht
Nederland
108 0 5 78 26 97
2 6 0 180 433 21
117 120 103 0 242 281
18 26 593 353 0 34
65 112 14 382 26 0
490 1467 81 873 338 466
1195 2968 911 3814 1595 1377
1872 5131 2272 7925 5341 2272
Utrecht
713
1627
89
1023
275
371
Rhenen
0 100 6 120 6 72
Houten
Vertrek uit Bunnik Houten Rhenen Utrechtse Heuvelrug Veenendaal Wijk bij Duurstede
Bunnik
Utrechtse Heuvelrug
Vestiging in
13
Provincie Utrecht Nederland
1410 2040
3160 4849
866 2256
3351 6485
1872 5437
1380 2045
Op grond van de Woningwet kan de gemeente een keuze maken voor een woningmarktregio. Dit is belangrijk voor het functioneren van de volkshuisvesting van de gemeente en haar rol en positie in de regio. De woningmarktregio bepaalt waar woningcorporaties actief mogen zijn en investeren in nieuwbouw en aankoop van vastgoed. Vanuit het regionale samenwerkingsverband U16, waarbij de gemeente is aangesloten, wordt een voorstel voorbereid voor de vorming van een regionale woningmarkt in U16 verband (regio Utrecht). Per 1 juli 2016 wordt door de Minister een besluit genomen over de indeling van de woningmarktregio’s.
SAMENSTELLING BEVOLKING: KENMERKEN EN HUISHOUDENSONTWIKKELING In deze paragraaf kijken we eerst naar de ontwikkeling tot nu toe en daarna komt de prognose aan bod. Begin 2015 woonden 23.222 personen in de gemeente Wijk bij Duurstede. Dit is 179 personen meer dan een jaar eerder. Na jaren van een kleine daling in inwonertal is er de laatste twee jaar weer sprake van een beperkte stijging. De bevolkingsontwikkeling wordt bepaald door de migratie (aantal verhuizingen naar de gemeente), en door de ontwikkeling van de natuurlijke aanwas (geboorten minus sterfte, zie figuur 1). De migratie wordt onder andere bepaald door het aantal nieuwbouwwoningen dat is opgeleverd. Figuur 1 Ontwikkeling bevolking Wijk bij Duurstede
Voor het bepalen van de woonbehoeften is de ontwikkeling van de huishoudens van belang. Deze ontwikkeling beïnvloedt de woonbehoefte. Het huishoudensaantal is tussen 2000 en 2014 gestegen van 8720 naar 9510. Sinds 2000 zien we een verschuiving van de samenstelling van de huishoudens, zie figuur 2. Het aantal 55-plussers is met 90% toegenomen. Op dit moment zijn 4554 huishoudens 55 jaar of ouder. Dit is 48% van het totaal aantal huishoudens. Het percentage ligt boven het provinciale en landelijke gemiddelde van respectievelijk 39% en 44%.Dit heeft te maken met het feit dat Wijk bij Duurstede in jaren ‘70 en ‘80 in de vorige eeuw een groeikern was.
14
Figuur 2 Ontwikkeling huishoudens naar leeftijdscategorie (in absolute aantallen; bron: CBS)
Vergrijzing Vanaf 2000 zien we een daling van inwoners tot 55 jaar en een stijging van inwoners van 55 jaar en ouder, zie figuur 3. Figuur 3 Ontwikkeling leeftijdsopbouw inwoner Wijk bij Duurstede ontwikkeling leeftijdsopbouw inwoners Wijk bij Duurstede 9000
aantal personen
8000 7000 < 19 jaar
6000 5000
19-35 jaar
4000
35-55 jaar
3000
55-65 jaar
2000
65+
1000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Van belang is ook de prognose ten aanzien van de verwachte vergrijzing in de gemeente. In onderstaande tabel is deze opgenomen. Daaruit blijkt dat het aandeel 65-plussers op de totale bevolking in de periode 2015 – 2035 toeneemt van 17% naar 29%. Ook bij de 80-plussers is in dezelfde periode sprake van een forse toename: in 2015 is 3% van de inwoners 80 jaar of ouder. De verwachting is dat dit in 2035 gestegen is naar 9%.
15
Tabel 2 Totale bevolking (senioren) - Wijk bij Duurstede (Bron: CBS – Bevolkingsstatistiek) Aantal 65plussers [personen]
% 65Aantal 80% 80plussers plussers plussers [%] [personen] [%] Gemeente Gemeente GGD Gemeente Gemeente GGD Wijk bij GGD Regio Wijk bij Regio Wijk bij GGD Regio Wijk bij Regio Duurstede Utrecht Duurstede Utrecht Duurstede Utrecht Duurstede Utrecht 2015 3.726 158.259 17 17 724 37.745 3 4 2020 4.564 179.864 21 19 898 41.967 4 4 2030 6.013 223.680 27 23 1.656 63.604 7 7 2035 6.364 241.401 29 25 1.999 73.354 9 8 2040 6.302 250.128 28 25 2.252 81.854 10 8
KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE Onderstaand figuur geeft de demografische prognose weer. Deze prognose biedt niet alleen inzicht in de potentiële huishoudensontwikkelingen, het geeft ook inzicht in de woningbehoefte. Voor de kwantitatieve woningbehoefte is in het model gerekend met de bouw van circa 100 woningen en de sloop van 4 woningen per jaar. Dit is berekend voor de periode 2015-2019 In onderstaand figuur 4 is de huishouden- en voorraadontwikkeling te zien. Hieruit blijkt dat de spanning op de woningmarkt komende jaren blijft, tenzij er extra wordt gebouwd. Figuur 4 Prognose van de ontwikkeling van de voorraad, de huishoudens en het tekort of overschot aan woningen (bron: ABF Research, PRIMOS) 11500
0
-100 11000
-200 -300
10500
-400 10000
-500 -600
9500
Huishoudens Voorraad tekort (rechteras)
-700 -800
9000
-900 8500
-1000 2015
2020
2025
2030
2035
WONINGVOORRAAD: SAMENSTELLING EN AANBOD De samenstelling van de woningvoorraad in Wijk bij Duurstede wijkt af van het landelijke gemiddelde. In Wijk bij Duurstede zijn er verhoudingsgewijs meer koopwoningen en minder huurwoningen.
16
Figuur 5 Samenstelling woningvoorraad huur en koop per 1 januari 2014. (Bron: CBS en Syswov dat wonen)
Wijk bij Duurstede
Landelijk
Sociale huur 24% 66%
9%
Sociale huur 30%
Particuliere huur koop
56%
Particuliere huur 14%
koop
KWALITEIT VAN DE VOORRAAD Veel woningen in de gemeente zijn gebouwd in de 70 en 80-er jaren. Sociale huurwoningen hebben een exploitatieperspectief van 50 jaar. Dat betekent dat tussen 2020 en 2030 voor een aantal woningen renovatie of vervanging aan de orde is, omdat de woningen veelal niet meer aan de toekomstige kwaliteitseisen voldoen. Dat vraagt (extra) investeringen van de woningcorporaties. Hierbij zijn betaalbaarheid, duurzaamheid, toegankelijkheid en kwaliteit belangrijk. Uit onderstaande figuur blijkt dat Woningstichting Volksbelang 42% woningen met een C-label heeft. En woningbouwstichting Cothen 24%. Woningstichting Volksbelang heeft naar verhouding veel woningen met een A- of B-label. Vergeleken met landelijke cijfers scoren Woningstichting Volksbelang goed en Woningbouwstichting Cothen minder goed. Hierbij geldt de kanttekening dat niet van alle woningen van Woningbouwstichting Cothen het label bekend is. In het energieakkoord en in het oudere convenant Energiebesparing Corporatiesector is landelijk door onder andere Aedes afgesproken dat in 2020 iedere corporatie gemiddeld een B label zou moeten scoren. Volksbelang en Cothen zitten onder dit streefgemiddelde.
17
Figuur 6 Bezit van de corporaties per energielabel in %. 45 40 35 30
Nederland
25 Woningstichting Volksbelang 20 Woningbouwstichting Cothen
15 10
5 0 0
A
B
C
D
E
F
G
AANBOD SOCIALE HUURWONINGVOORRAAD De voorraad sociale huurwoningen van woningstichting Volksbelang en Woningbouwstichting Cothen bedroeg op 1 januari 2015 totaal 2350 woningen. Uit tabel 3 blijkt dat het merendeel van de woningen uit eengezinswoningen bestaat. Tabel 3 Overzicht van het aantal en type woningen per woningcorporatie (Bron: woningcorporaties Volksbelang en Woningstichting Cothen, 2015)
Woningtype Eengezinswoning Meergezinswoning Eengezins plus Meergezins plus Starterswoning/onzelfstandige woning Totaal
Woningstichting Woningbouwstichting Volksbelang Cothen Aantal % Aantal % woningen woningen woningen woningen 997 49% 151 50% 327 16% 159 8% 80 26% 563 28% 58 19% 14 5% 2046
100%
303
100%
Totaal
1148 327 239 621 14 2350
In tabel 4 is een verdeling gemaakt van de woningtypen en huurprijzen. Hieruit valt op te maken dat er veel goedkope huurwoningen zijn met en huurprijs tot € 577, -. Het aandeel woningen met huurprijs van respectievelijk € 577, - tot € 618, - en van € 618, - tot € 711, - is nagenoeg gelijk met 17% en 19%.
Tabel 4 Overzicht typen woningen en huurprijzen (Bron: woningcorporaties Volksbelang en Woningstichting Cothen, prijspeil 2015) Huurprijsklasse 18
Totaal
Woningtype Eengezinswoning Meergezinswoning Eengezins plus Meergezins plus Starterswoning/onzelfstandige woning Totaal
≤403 3% 31% 6% 15%
403-577 45% 64% 62% 51% 25%
577-618 22% 3% 11% 15% 42%
10%
51%
17%
618-711 ≥711 25% 4% 2% 14% 7% 18% 1% 33% 19%
3%
100% 100% 100% 100% 100% 100%
DE VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN Uit tabel 5 blijkt dat sinds 2012 zowel het aantal actief woningzoekenden als het aanbod van vrijgekomen woningen even is gedaald. Waarschijnlijk onder invloed van de crisis. In de gemeente is echter nog steeds sprake van een gespannen woningmarkt. Tabel 5 Ontwikkeling van vraag en aanbod 2012 2315 113 20,5
Actief woningzoekenden (vraag) Aangeboden woningen (aanbod) Verhouding vraag/aanbod
2013 1894 142 13,3
2014 2014 109 18,5
Uit onderstaand figuur blijkt dat er vanuit de regio veel vraag is naar sociale huurwoningen in de gemeente Wijk bij Duurstede. De hardheid van deze vraag is echter minder groot dan van actief woningzoekenden uit de gemeente. Woningzoekenden uit de regio weigeren vaker een woning dan woningzoekenden uit de gemeente. Figuur 7 Vraag van actieve woningzoekenden gemeente en regio
2500 2000
1500
Uit regio Uit gemeente
1000 500 0
2012
2013
2014
Uit tabel 6 blijkt dat de gemiddelde wachttijd in de gemeente en de regio circa 5 jaar is. Daarnaast valt op, dat de woningzoekenden in alle gemeenten tot 30 jaar een dubbele wachttijd hebben ten opzichte van woningzoekenden > 45 jaar. De wachttijd voor een eengezinswoning is in Wijk bij Duurstede ten opzichte van de andere gemeenten in de regio met 7,8 jaar op een na het hoogst. Voor een meergezinswoning in de gemeente bedraagt de wachttijd circa 5 jaar. 19
Tabel 6 Benodigde wachttijd in jaren, per woningcluster, 2010-2014 september (Bron: Schaarste in de regio Utrecht door RIGO)
aantal kamers
Bunnik Houten Utrecht Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede Alle regio gemeenten, U16
Eensgezinswo n. 3 of 4 of minde meer r 5,3 5,3 7,3 8,7 8,2 8,9 7 6,5 7,8 7,5 7,4 7,2
meergezinswoning 1 of 2
3
4,6 6,4 4,8 3,8 4,9 4,6
x 5,8 5,6 5 5,6 5,6
leeftijdgrens
4 of meer
tot 30 jr.
vanaf 45 jr.
x x 5,7 5,6 5,2 5,1
x 3,9 4,8 x 4,4 4
4 3,4 1,7 1,8 0,7 1,9
Totaal
4,8 4,8 5,1 4,3 5,1 4,8
HET TOTALE AANBOD VAN WONINGEN OP BASIS VAN WOZ-WAARDE Hieronder een overzicht van alle woningen in de gemeente op basis van de WOZ waarde. Tabel 7 WOZ-waardes woningen Kern Cothen Langbroek WOZ-waarden woningen aantal % aantal % <=€ 150.000 69 6% 57 7% € 150.000-€181.512 191 15% 106 12% € 181.512-€260.000 463 37% 270 31% >€ 260.000 521 42% 434 50% Totaal 1244 100% 867 100%
Wijk bij Gemeente Duurstede totaal aantal % aantal % 655 9% 781 8% 1322 18% 1619 17% 3638 48% 4371 45% 1919 25% 2874 30% 7534 100% 9645 100%
Wanneer we kijken naar de waarde van de woningen dan valt op, dat 45 % van de woningen een WOZ-waarde hebben tussen € 181.512, - en € 260.000, -. En 30% van de voorraad woningen een WOZ-waarde heeft > € 260.000, -. Respectievelijk 17% heeft een WOZ-waarde vanaf € 150.000, - tot € 181.512,- en 8% een WOZ-waarde < € 150.000,-. Onder deze categorie vallen ook veel sociale huurwoningen in eigendom van de corporaties.
DE VRAAG NAAR KOOPWONINGEN Om inzicht te krijgen in de vraag naar koopwoningen, zijn in deze paragraaf de prijsontwikkeling en de verkooptermijn van alle type koopwoningen op een rij gezet. In figuur 8 is te zien dat in 2014 de appartementen het goedkoopst waren en de vrijstaande woningen het duurst. Overigens zijn er weinig appartementen verkocht.
20
Figuur 8 Ontwikkeling van de mediane verkoopprijs per woningtype in de gemeente Wijk bij Duurstede (bron: NVM) 800000 700000 600000 500000
Tussenwoning Hoekwoning
400000
2-1kapwoning
Vrijst.woning
300000
Appartement
200000 100000 0 19951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014
Uit figuur 9 blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Wijk bij Duurstede lager is dan in omliggende gemeenten. De gemiddelde verkoopprijs en verkooptijd daalt sinds 2012, zie figuur 10. Daarnaast is in figuur 11 te zien dat in Wijk bij Duurstede relatief weinig woningen onder de €150.000 en boven de €250.000 verkocht zijn vergeleken met omliggende gemeenten. Figuur 9 Prijsontwikkeling koopwoningen 350000 300000 250000 200000
Alles
150000
Alleen bestaande tussenwoningen
100000 50000 0 Bunnik
Houten
Utrechtse Wijk bij Nederland Heuvelrug Duurstede
21
Figuur 10 Ontwikkeling van de mediane verkoopprijs en verkooptijd (rechteras) in de gemeente Wijk bij Duurstede (bron: NVM) 350
250
300 200 250 150
200
Prijs (linkeras) 150
100
Verkooptijd (in dagen)
100 50 50 0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0
Figuur 11 Verdeling naar prijsklasse per gemeente in 2013 (bron: IJsselstreek Makelaars) 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bunnik < 150000 150000 - 200000
Houten
200000 - 250000 250000 - 300000 300000 - 350000
Utrechtse Heuvelrug
350000 - 400000 >=450000
Wijk bij Duurstede
AANBOD VOOR MIDDEN INKOMENS: HUUR EN KOOP Op de middeninkomens, dat wil zeggen huishoudens met een inkomen tussen € 34.911, - en circa € 45.000, wordt apart ingegaan. Deze groep komt namelijk niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het aandeel particuliere huurwoningen is relatief laag in onze gemeente, zie figuur 5. En kopen is voor deze groep ook niet altijd mogelijk. Dit komt doordat er weinig aanbod is van goedkope koopwoningen (onder de €150.000), zie figuur 11 . Dit zijn de woningen die betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen. Zie ook de “Analyse woningmarkt Wijk bij Duurstede 2015 van Cees de Hoop”. 22
DE LOKALE WONINGMARKT IN BEWEGING: WAT ZIEN EN CONSTATEREN WE ? Uit een onderzoek van Achmea/Zilveren Kruis (2015) blijkt dat er in de gemeente een tekort wordt verwacht aan intramurale woonzorgplaatsen. In de omliggende gemeenten wordt eveneens een tekort voorzien. Daarnaast zullen als gevolg van het gewijzigde rijksbeleid, mensen met een aandoening of chronische ziekte langer thuis moeten blijven wonen. Hiervoor zijn nieuwe concepten van wonen met passende ondersteuning. De opgave is om op basis van een integrale visie te zorgen voor passende zorg en ondersteuning, met gebruikmaking van de eigen mogelijkheden van inwoners en hun omgeving. Dit heeft ook consequenties voor het wonen. Voldoende aanbod realiseren van woningen die aangepast zijn of kunnen worden (volgens ‘het Wijkse’ sterrensysteem) en gunstig gelegen zijn in nabijheid van voorzieningen en inzet op gedrag van inwoners als het gaat om de eigen verantwoordelijkheid voor een woning die past bij de levensfase. In de toekomst wordt door een lichte verschuiving van de vraag van koop- naar huurwoningen, meer vraag verwacht naar vrije sector huurwoningen/appartementen. Doordat senioren langer zelfstandig moeten blijven wonen, zal deze vraag verder toenemen. Om te bepalen hoeveel aangepaste woningen er nodig zijn, ontbreekt nu duidelijk inzicht. Voor passend beleid en maatregelen is daarom nader onderzoek in de samenstelling van de woningvoorraad op dit gebied nodig.
DE VRAAG VERSUS AANBOD: DE OPGAVEN Het huidige woningbouwprogramma is een overzicht van de projecten die zijn uitgevoerd, worden uitgevoerd of in voorbereiding zijn. Per project is zoveel mogelijk rekening gehouden met de lokale vraag en mogelijkheden op dat moment. Afgelopen 6 jaar zijn er ondanks de crisis ongeveer 600 woningen gebouwd. Uit Tabel 8 blijkt dat in deze periode relatief veel goedkope woningen zijn gebouwd. Dit past ook in de nota Kansen voor starters uit 2008. In deze nota werd ingezet op 40% sociale huur woningen om een inhaalslag te maken omdat er in de jaren daarvoor weinig (sociaal) was gebouwd. Overigens zijn er naast sociale huurwoningen ook sociale koopwoningen gerealiseerd. Door de crisis is er relatief goedkoop gebouwd omdat de markt daar om vroeg. Voor de komende jaren zit er een verschuiving naar het middeldure segment in het woningbouwprogramma. Voor komende 6 jaar zijn in het woningbouwprogramma een kleine 1000 woningen opgenomen. In de genoemde 1000 woningen zitten ook de 250 woningen in De Geer III die in de PRS zijn opgenomen. Het woningbouwprogramma is geen hard gegeven. In de praktijk blijkt dat veel projecten in de tijd opschuiven. Daarom is het van belang om in te zetten op meer woningen dan we feitelijk willen realiseren. Ook omdat de te ontwikkelen binnenstedelijke locaties complex zijn. Tabel 8 Aandeel woningen per prijsklasse per periode (Bron: woningbouwprogramma febr. 2016) 201020162015 2021 49% 34% 24% 36% 27% 30% 100% 100%
Periode Sociale huur < 711,- en koop (tot €181.512) Middeldure koop (€181.512-€260.000) Dure koop (>€260.000) Totaal
Uit onderzoek blijkt dat, bij herstel van de lokale woningmarkt, de woningbouwbehoefte circa 125 woningen per jaar is. Vanaf 2016 tot en met 2021 zijn dat in totaal 750 woningen (6x 125 woningen). Betaalbaarheid en aanbod van kwaliteit van woning en woonomgeving blijft hoofdzaak. De voorraad 23
koopwoningen bestaat voornamelijk uit eengezinskoopwoningen met een verkoopprijs tussen € 180.000, - en € 260.000, -. Zowel in de koop- als in de huursector zijn er te weinig appartementen. Ook is er weinig aanbod van goedkope koopwoningen onder de € 180.000, -.
KANSEN EN TOEKOMST WONINGMARKT WIJK BIJ DUURSTEDE Wijk bij Duurstede is een gemeente met potentie. Er zijn goede mogelijkheden voor woningafzet. Kansen zijn er ook in het aantrekken van woningzoekenden buiten de gemeente. Enerzijds zijn dat voormalige inwoners die weer willen terugkeren in de gemeente. Anderzijds zijn dat huishoudens die willen doorstromen naar een ruimere woning vanuit de relatief dure locaties in de regio. Bij een gunstige economische ontwikkeling in de komende jaren zijn er mogelijkheden voor de bouw van 750 tot woningen waarvan 500 op binnenstedelijke locaties en 250 woningen vanuit de uitbreidingscapaciteit in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Voor deze uitbereiding zijn twee locaties mogelijk: 1. De uitbreidingslocatie ten zuidwesten van de wijk De Geer, waar volgens de Provinciale Structuurvisie 250 woningen zijn toegestaan (De Geer III). Om deze locatie te ontwikkelen is het echter nodig om de Provinciale weg N229 te verleggen, en dit brengt hoge kosten met zich mee. 2. De alternatieve uitbreidingslocatie, Zuidwijk, dit is het gebied ten zuiden van de kern Wijk bij Duurstede, tussen de Lek en de Middelweg Oost. Deze locatie ligt dichter tegen het historisch centrum aan, en heeft door de aanwezigheid van de Lek landsschappelijke kwaliteiten. Deze locatie ligt echter buiten de rode contouren en is (nog) niet opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie als mogelijke woningbouwlocatie.
PRIORITEITEN PROJECTEN De gemeente heeft in de afgelopen jaren een aantal nieuwbouwprojecten met succes afgerond. Wij hebben daarbij omwonenden en toekomstige bewoners van het begin van het proces tot de definitieve uitvoering van het project actief betrokken. We wil daarom inwoners in meerdere projecten via het particulier opdrachtgeverschap (door kaveluitgifte voor zelfbouw) en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) mogelijkheden bieden om in collectief verband woningen te kunnen bouwen. Hierdoor kunnen inwoners zelf een belangrijke bijdrage leveren aan het ontwerp, de inrichting en de bouw van hun woning en woonomgeving, binnen de daarvoor gestelde kaders, wettelijke en gemeentelijke regelgeving en financiële mogelijkheden. Betaalbaarheid en woonkwaliteit De gemeente streeft er naar om haar inwoners binnen hun financiële mogelijkheden en huishoudensomstandigheden te kunnen huisvesten. Woningzoekenden die zelf niet in staat zijn om in passende huisvesting te voorzien: de doelgroep van beleid, kunnen rekenen op ondersteuning van de gemeente en corporaties, uiteraard binnen de gestelde kaders en financiële mogelijkheden. Onder deze groep vallen starters, jonge gezinnen, senioren, economisch gebonden woningzoekenden en statushouders met een inkomen onder € 35.739, - en tussen € 35.739. - en € 39.874,- (prijspeil 1.1.2016). Daarnaast heeft de gemeente wettelijke taken als het gaat om woningaanpassingen voor inwoners met een beperking, vanuit de Wmo. Huurbeleid De huren gaan ieder jaar omhoog, zowel integraal als bij mutatie. Het Rijk geeft jaarlijks een maximum-percentage aan voor de integrale huurverhoging. Dit percentage geldt voor huurders met een inkomen tot
24
€ 35.739, - (de grens van de sociale sector). Voor hogere inkomens die in een huurwoning wonen, geldt een opslag op de huurverhoging. Vanaf 2016 wordt deze inkomensafhankelijke huurverhoging (waarschijnlijk) vervangen door de huursombenadering. Hierbinnen krijgen de individuele corporaties meer ruimte om gedifferentieerd met huurverhoging om te gaan. Bij het vrijkomen van een huurwoning wordt meestal een extra huurverhoging doorgevoerd voor de nieuwe huurder om de woning op een hoger percentage van de maximaal redelijke huur op basis van het Woning Waardering Stelsel (WWS) te krijgen. Binnen deze wettelijke kaders kunnen lokale afspraken worden gemaakt tussen verhuurders en huurders over de jaarlijkse huurverhoging. Kernvoorraad sociale huurwoningen Het is in het belang van de doelgroep van beleid dat er tussen de gemeente en de woningcorporaties afspraken over de omvang van de betaalbare voorraad sociale huurwoningen worden gemaakt. De omvang hangt nauw samen met de omvang van de doelgroep die voor een sociale huurwoning in aanmerking komt. Nog belangrijker dan de omvang is het jaarlijks beschikbaar komende aantal goedkope en betaalbare huurwoningen. Wij gaan hierover prestatieafspraken maken met de corporaties voor de korte en langere termijn. Woonkwaliteit Uit landelijk onderzoek blijkt dat een kwart tot een derde van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens te hoge woonlasten heeft. De komende jaren zal dit toenemen, omdat de huren en energieprijzen stijgen, terwijl de koopkrachtontwikkeling achterblijft. Dit vraagt om investeringen waardoor de energielasten van voorgenoemde huishoudens dalen. De Minister van Wonen heeft in juni 2015 in zijn brief over de prioriteiten in de volkshuisvesting, de woningcorporaties opgeroepen, vanwege de betaalbaarheid goed om te gaan met het doorberekenen in de huur van energiemaatregelen, zodat huurders ook daadwerkelijk voordeel hebben van de noodzakelijke energiemaatregelen. We wil graag met woningcorporaties afspraken maken over het verbeteren van de voorraad sociale huurwoningen en duurzaam bouwen van nieuwe sociale huurwoningen.
BELANGRIJKE CONCULSIES:
De gemeente Wijk bij Duurstede is aantrekkelijk om te wonen Het aantal huishoudens blijft tot circa 2030 stijgen Bij de bouw van 100 woningen per jaar blijft er sprake van een woningtekort Het aandeel 65 plussers verdubbelt en het aandeel 80 plussers verdriedubbeld in de periode 2015-2035 Meer kwetsbare inwoners wonen thuis (denk aan GGZ, dementie) In de gemeente zijn relatief weinig sociale en particuliere huurwoningbouw aanwezig Er zijn veel eengezinswoningen 45% WOZ-waarde tussen €180.000-€260.000 Er is weinig aanbod voor de middeninkomens, denk daarbij onder andere aan huurappartementen voor ouderen De energie labels van de corporatie liggen onder de streefwaarde, label B, voor 2020De vraag naar sociale huur woningen is groot Er zijn mogelijkheden om de komende 6 jaar circa 750 woningen te realiseren
25
Bijlage 2: Wettelijke bepalingen: wijzigingen en verdere (lokale) ontwikkelingen In deze bijlage staan de belangrijkste gevolgen beschreven van de nieuwe Huisvestingswet, Woningwet (op 1 juli 2015 ingegaan) en de Wmo 2015 (ingegaan op 1 januari 2015). Ook worden landelijke en lokale trends beschreven. Huisvestingswet Met ruimte voor maatwerk, om aan te sluiten bij de woningmarkt. Alleen als er aantoonbaar sprake is van schaarste mag de gemeente beperkt ingrijpen in de woonruimteverdeling. Uit regionaal onderzoek blijkt dat er schaarste bestaat aan sociale huurwoningen. Regels voor toewijzing van koopwoningen(nieuwbouw en bestaand) zijn vervallen. Sturing in de woningmarkt is daardoor beperkt mogelijk. Er zijn wel voorrangsregels voor mantelzorgontvangers en -verleners. In verband met de nieuwe wet is een regionale huisvestingsverordening opgesteld en per 1 juli 2015 van toepassing. Deze verordening wordt uitgevoerd. Woningwet De Woningwet 2015 is per 1 juli 2015 herzien en stelt nieuwe spelregels voor de sociale huursector. Woningcorporaties moeten zich uitsluitend concentreren op hun kerntaak: mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar huisvesten. Terug naar de kern Het werkdomein voor corporaties betreft de verhuur van woningen, het verlenen van diensten aan bewoners, de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed, het bijdragen aan de leefbaarheid en de ontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Op al deze terreinen is de corporatie nu al actief, dus dat is niet nieuw. Nieuw is dat de corporatie (de nieuwe naam: toegelaten instelling) op al deze terreinen te maken krijgt met een beperking van de toegestane activiteiten en de gemeente een grotere rol krijgt bij het bepalen van de door de corporatie uit te voeren activiteiten. De prestatieafspraken worden gemaakt in samenwerking waar ook de huurdersorganisaties deel van uitmaken. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking (1 oktober 2012) heeft als doel dat de ruimte in het stedelijk gebied optimaal wordt benut. Er moet geen overaanbod ontstaan (leegstand), waardoor het minder leefbaar wordt. De ladder is een belangrijk instrument bij goed- of afkeuring van nieuwbouw. Governance Het interne toezicht is veranderd. Bestuurders en commissarissen moeten voortaan voldoen aan een aantal geschiktheidseisen voordat ze worden (her)benoemd. Op vergelijkbare wijze als in de financiële sector moeten ze hiertoe een ‘fit & proper’-test afleggen. De minister moet eerst een positief advies geven op basis van toetsingscriteria, voordat een bestuurder of commissaris kan worden (her)benoemd. Het takenpakket van de Raad van Toezicht (RvT) wordt uitgebreid. Voortaan is voor investeringen van € 10 miljoen of meer voorafgaand de goedkeuring van de RvT nodig. De RvT moet de minister actief informeren over zaken die deze moet weten voor een goede taakvervulling. Bijvoorbeeld als sprake is van (mogelijke) schade voor de volkshuisvesting, een conflict tussen bestuur en RvT of financiële problemen. Autoriteit woningcorporaties
26
Het externe toezicht voor corporaties is eveneens gewijzigd. Er is een integrale Autoriteit woningcorporaties, die onder de Minister voor Wonen en Rijksdienst valt. De Autoriteit woningcorporaties is verantwoordelijk voor zowel het financiële toezicht op de corporaties als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit. Meer invloed voor gemeenten en huurdersorganisaties De gemeente krijgt meer informatie van de corporatie, zoals een overzicht van voorgenomen werkzaamheden. Een corporatie moet naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid en daarvoor een bod doen en prestatieafspraken maken met de gemeente(n). Voorwaarde is dat de gemeente eerst zelf een woonvisie heeft vastgesteld. Huurdersorganisaties krijgen meer invloed ten opzichte van de corporatie en het woonbeleid. Zij mogen meebeslissen over de prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties en krijgen instemmingsrecht bij bijvoorbeeld fusies. Ook mogen zij minimaal een derde van de leden van de Raad van Toezicht voordragen. Passend toewijzen De nieuwe woningwet stelt duidelijke eisen en regels voor de hoogte van de huur en toewijzing van sociale huurwoningen. Vanaf 1 januari 2016 moeten verhuurders er voor zorgen dat woningen die door hen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen benden de huurtoeslagengrenzen voor 95% beneden de aftoppingsgrenzen zijn. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen. De accountant van de corporatie moet controleren of de toewijzingen correct zijn verricht. Haalt een woningcorporatie de norm niet, dan kan een sanctie worden opgelegd door de Autoriteit Woningcorporaties (AW), bijvoorbeeld een bestuurlijke boete. Bij passend toewijzen zal per 1 januari 2016 dezelfde inkomensdefinitie gebruikt worden als die nu al geldt in het kader van de regeling voor staatssteun (90%). Samenstelling woningvoorraad De woningvoorraad sociale huurwoningen moet onder aftoppingsgrenzen niet veel groter zijn dan het aantal huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Dus feitelijk mag de (jaarlijks) vrijkomende voorraad sociale huurwoningen tot de tweede aftoppingsgrens niet veel groter zijn dan het (jaarlijks) aantal woningzoekenden met een inkomen tot de huurtoeslagengrens. De toetsing vindt plaats op het moment van toewijzing. Wanneer een corporatie meer woningen heeft in dit prijssgement, zal het moeilijker worden om deze woningen volgens de wet te verhuren. Er kan daarbij in eerste instantie voorrang gegeven worden aan huishoudens met een laag inkomen. DAEB en niet- DAEB Woningcorporaties zijn wettelijke verplicht hun DAEB (diensten van algemeen en economisch belang) activiteiten los te koppelen van niet- DEAB activiteiten. Dat kan door de woningcorporatie op te splitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen, zijnde de kerntaken van de toegelaten instelling en de overige werkzaamheden. De wet verplicht daarbij, in overeenstemming met de Europese transparantie-richtlijn, tot een administratieve scheiding. Daarnaast is een juridische scheiding mogelijk, die in dat geval logischerwijs in de plaats komt van de administratieve scheiding. Betaalbaarheid en financiering van de eigen woning Door de daling van de koopprijzen van woningen in de afgelopen jaren en een forse daling van de hypotheekrente (voor 5 tot 10 jaar rentevaste periode) van 5,5 % in 2008 naar 2,1 eind 2015, is de betaalbaarheid van koopwoningen in Nederland sterk verbeterd. Echter de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypothecaire lening zijn aangescherpt en de financierings- en fiscale mogelijkheden worden (geleidelijk) beperkt. Voor de koopstarters kan dit nadelig zijn. Daarnaast moeten de starters een deel van de kosten voor het kopen van een koopwoning met eigen geld financieren. Dit zal de drempel voor koopstarters om een eigen woning te kopen verhogen. Hierdoor 27
wordt het ook moeilijker om het onderhoud en verbeteringen van hun woning te kunnen financieren. De mogelijke prijsstijgingen kunnen voor potentiële doorstromers op de koopwoning-markt gunstig zijn, eventuele restschuldproblemen verminderen en nieuwe kansen bieden om te verhuizen. Door het herstel van de woningmarkt en koopprijsstijging zullen huiseigenaren ook geneigd zijn om bij verkoop weer meer vast te houden aan de vraagprijs. Veranderende samenleving In een aantal delen van het land is sprake van bevolkingskrimp, vooral in de randen van Nederland. Huishoudens veranderen en verdunnen: meer alleenstaanden en alleengaanden. Dit is van invloed op het aanbod van woningen. Jongeren (20- 25 jaar) trekken vanwege hun behoeften en ambities voor werk, studie en vermaak naar de grote steden. Na verloop van tijd is het hun wens om terug te keren naar hun eigen woonplaats vanwege veranderde (persoonlijke) omstandigheden (> 30 jaar ) en zijn ze op zoek naar een betaalbare koopwoning in plaats van een dure woning in de stad. Vergrijzing De prognoses van het Centraal Planbureau zijn dat de levensverwachting toeneemt en het aantal geboortes afneemt. Het gevolg hiervan is dubbele vergrijzing. In 2030 is daardoor een op drie inwoners van Nederland ouder dan 55 jaar. In 2005 was dat nog een op vier inwoners. De generatie die nu ouder wordt, is anders dan de huidige ouderen. Het zijn ‘nieuwe ouderen’ met andere verwachtingen, eisen en wensen, maar vaak ook met een hoger inkomen en opleidingsniveau en een eigen woning. Meestal kritisch en zelfverzekerd. Voor het betaalbaar houden van de AOW wordt de pensioengrens verhoogd. De Wmo 2015 Nieuwe Wmo De Wmo 2015 draagt gemeenten op inwoners te ondersteunen in zelfredzaamheid, participatie, voor zover hij/zij in verband met een beperking, chronische psychische of psychosociale problemen niet op eigen kracht, met gebruikelijke hulp, met mantelzorg of met hulp van andere personen uit zijn sociale netwerk voldoende zelfredzaam is of in staat tot participatie’1. De gemeente is gehouden om algemene voorzieningen te bieden die voorkomen dat inwoners zijn aangewezen op maatschappelijke ondersteuning. De wet stelt daarbij dat inwoners in staat gesteld moeten worden om zo lang mogelijk in de eigen omgeving te kunnen blijven. Het rijksbeleid heeft ertoe geleid dat kwetsbare inwoners langer thuis blijven wonen, ook als zij een fysieke of psychische beperking of chronische aandoening hebben. In de gemeentelijke praktijk betekent dit dat er voldoende geschikte woningen beschikbaar moeten zijn voor alle inwoners. Inwoners hebben daarbij in eerste instantie een eigen verantwoordelijkheid om tijdig in te spelen op hun gewijzigde levenssituatie of verslechterende gezondheid. Waar dat onvoldoende tot stand kan komen, dient de gemeente vanuit de Wmo maatwerkvoorzieningen te bieden, afgestemd op individueel cliëntniveau. Dat kan in de vorm van woningaanpassingen maar ook in verbouwing of verhuizing, in de vorm van het bieden van voorlichting en ondersteuning bij woonvragen. De beschikbaarheid van voldoende geschikte woningen in de gemeente is daarbij een basisvoorwaarde. Voldoende geschikte woningen dragen bij aan het verminderen van de noodzaak tot woningaanpassingen op cliëntniveau en leiden dus op de langere termijn tot besparingen. 1
Wmo 2015, artikel 1.2.1. 28
Wmo-beleid in Wijk bij Duurstede ten aanzien van wonen Vanuit de lokale Wmo-praktijk en vanuit landelijke jurisprudentie vinden in de loop van de jaren verschuivingen plaats in de verantwoordelijkheden rond aangepast wonen. Hoewel de wettelijke basis zoals hiervoor aangegeven behouden blijft, hebben inwoners en woningcorporaties ook verantwoordelijkheden. Zo is sinds een aantal jaren vastgesteld beleid, bij de bouw al algemene voorzieningen mee te nemen in het belang van de zelfredzaamheid van de beoogde doelgroep. Voorbeelden hiervan zijn: automatische deurdrangers, een lift, verlaagde drempels, oplaadruimtes voor scootmobielen, enzovoorts. Begin 2016 is door de gemeenteraad in een nieuwe verordening maatschappelijke ondersteuning vastgesteld. Dit houdt in dat woningaanpassingen die ‘logisch en voorzienbaar zijn’ (bij voorbeeld in het kader van veroudering van de bewoners) niet meer toegekend worden vanuit de Wmo. Wel blijft altijd een afweging op een individuele casus noodzakelijk (maatwerk). Ouderen blijven langer zelfstandig wonen Voorheen was het gebruikelijk dat ouderen, naarmate de toename van leeftijd vanuit hun koopwoning, verhuisden naar een geschikte seniorenwoning in de huursector. Uit recent onderzoek blijkt dit achterhaald. Dit blijkt uit het onderzoek ‘ Woonvoorkeuren specifiek woonvormen voor ouderen: een verhaal met veel gezichten’ dat door Companen is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van BZK. Daaruit blijkt dat de meeste ouderen zo lang mogelijk willen wonen in hun eigen woning, ook als hun mobiliteit minder wordt. Door met eenvoudige ingrepen hun woning aan te passen, en de zorg die grotendeels thuis geleverd kan worden, is verhuizing vaak niet meer noodzakelijk of kan verhuizing uitgesteld worden. Dementie Wanneer grote woningaanpassingen nodig zijn of mensen vanwege ernstige psychische beperkingen (bij voorbeeld vergevorderde dementie) niet langer thuis kunnen blijven wonen, is verhuizing noodzakelijk. In het laatste geval is toegang tot intramurale verpleeghuiszorg nog steeds een optie. Deze ontwikkeling is van invloed op de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouw van seniorenwoningen. Het vergt ook voldoende beschikbare woningen waarnaar senioren door kunnen stromen. In Nederland zijn er op dit moment ruim 260.000 mensen met dementie. Door de vergrijzing zal dit aantal in de toekomst nog verder toenemen. Dat geldt ook voor Wijk bij Duurstede. In 2014 waren er 250 inwoners met dementieproblemen; de prognose is dat het aantal dementerenden in de drie kernen gezamenlijk in de komende jaren zal stijgen naar 839 in 2020 (toename van 236%) . Ook bij inwoners met dementie is sprake van de noodzaak om langer thuis te blijven wonen. Opname in een verpleeghuis is pas aan de orde in een vergevorderd stadium van de ziekte. Vanuit de Wmo heeft de gemeente wettelijke taken voor dementerenden en hun omgeving: bieden van voldoende begeleiding (‘dagopvang’), ondersteuning van de mantelzorger(s), het ontwikkelen van voldoende geschikte woningen en het bieden van een geschikte woonomgeving. Wijk bij Duurstede heeft het voornemen om zich te ontwikkelen tot ‘dementievriendelijke gemeente’. Dat houdt in dat het voorzieningenniveau op het gebied van wonen, welzijn, ondersteuning en zorg is toegerust om deze groep inwoners langere tijd te kunnen laten functioneren in de lokale gemeenschap. Het houdt ook in dat inwoners, activiteitenaanbieders, winkels en andere instellingen die te maken krijgen met dementerenden, voldoende zijn toegerust om met deze doelgroep om te gaan.
29
BTBV-beleid De afgelopen jaren is veel geïnvesteerd in de nieuwbouw van woningen die op een basisniveau van levensloopbestendigheid gebouwd zijn, dit vanuit het Wijkse BTBV -beleid, dat in 2013 van start is gegaan. Concreet houdt dit in dat bouwplannen, herstructureringsplannen en plannen voor de (her)inrichting van buitenruimte door een commissie op voorhand getoetst worden. Voor woningen is de basiseis dat ze geschikt dienen te zijn voor inwoners met een rollator en op de woonverdieping bezoek baar voor mensen met een rolstoel (bredere deuren, verlaagde- of geen drempels). Daarnaast zijn er wooncomplexen gebouwd die een hogere graad van aanpassingen hebben, zoals de Oranjehof in Langbroek, geschikt voor inwoners met een rolstoel. Primaat van verhuizen De gemeente hanteert binnen het Wmo-beleid het ‘primaat van verhuizen’. Het kan zijn dat er bij forse beperkingen van een inwoner grootschalige woningaanpassingen noodzakelijk zijn: aanbouw, traplift, aanpassingen in badkamer of keuken etc. Vanuit de Wmo is de gemeente wettelijk verplicht dit te regelen. In het kader van het ‘primaat van verhuizen’ vindt eerst onderzoek plaats of elders in de gemeente een geschikte, al aangepaste woning voorhanden is. Indien dat het geval is, is de gemeente niet gehouden om de benodigde aanpassingen te bekostigen vanuit de Wmo. Mantelzorgwoningen Sinds november 2014 zijn de regels voor vergunning vrij bouwen aangepast en wel via het Besluit omgevingsrecht (Bor). De wijziging in de Bor heeft onder andere tot gevolg dat het mogelijk wordt om zonder vergunning een mantelzorgwoning te bouwen of te plaatsen op het achtererf van een woning2. Om hiervoor in aanmerking te komen is het onder andere noodzakelijk dat aantoonbaar sprake is van een mantelzorgrelatie tussen de hoofdbewoner en de bewoners waarvoor een (extra) woning gebouwd of verplaatst wordt. Bij twijfels over een mantelzorgrelatie kan de gemeente een verklaring vragen aan een deskundige persoon of instantie. Dit is door het college belegd bij loket Wijk. Het faciliteren van mantelzorgwoningen is vanuit Wmo-oogpunt een goede zaak. Inwoners nemen hun verantwoordelijkheid in de zorg voor elkaar, het bespaart Wmo-aanspraken en helpt vereenzaming te voorkomen. Andere kwetsbare doelgroepen en verhuizen De informatie over verhuiskeuzes voor senioren, zoals hierboven aangegeven, geldt niet alleen voor senioren. Ook jongere mensen kunnen een functiebeperking krijgen die fysiek of psychisch van aard is. Voor hen gelden dezelfde keuzes en afwegingskaders als hierboven aangegeven, inclusief het primaat van verhuizen. Senioren nog onbekend met nieuw en divers woonaanbod: onderzoeksgegevens Uit recent onderzoek ( ‘De Woonmonitor 2015’, een landelijk onderzoek van Bureau Vijftig en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg) blijkt dat senioren honkvast zijn. Meer dan de helft van de 75-plussers woont alleen, huurt een woning en overweegt alleen te verhuizen als er zorg en 2
De Bor gaat uit van de volgende omschrijving van het begrip ‘mantelzorg’: ‘intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond’.
30
ondersteuning nodig is. Ook blijkt uit dit onderzoek dat de 55-plusser zich gezond voelt en tevreden is over zijn woonsituatie. Ruim 30% wil niet meer verhuizen; van de 75-plussers is dat zelfs 44%. Naast de honkvaste groep is er ook een grote groep is die wel een verhuizing overweegt. De belangrijkste reden om te verhuizen is om kleiner en aangepast te wonen. Senioren betalen nu gemiddeld 500 tot 750 euro voor hun woning, inclusief gas, water en licht. Ze willen bij een verhuizing dezelfde woonlasten betalen. Voor diensten aan huis is men bereid ongeveer 100 euro per maand neer te leggen. Daarbij zijn de klusjesman en huishoudelijke hulp en glazenwasser het meest populair. Traditionele woonvormen zoals aanleunwoningen, seniorenwoningen, serviceflats en woonzorgcomplexen zijn het meest bekend (70-80% van de respondenten kent deze woonvormen). Wat opvalt is dat ouderen veel minder bekend zijn met nieuwe woonvormen, zoals moderne hofjes (11%), mantelzorgwoningen (2%) en kangoeroewoningen (2%). Van de mensen die de nieuwe woonvormen wel kennen, zou een groter deel daar wel willen wonen. Daarbij komt naar voren dat het opleidingsniveau zeer bepalend is voor de kennis over woonvormen en dat jonge ouderen beter bekend zijn met woonvormen dan de 75-plusser.
31
32
