Bijlage 1 bij brief 15.504235 Verzoek om eerste aanbod
Specificatie van het verzoek om een eerste aanbod op basis van de geactualiseerde woonvisie 2015-2019 Algemeen Hieronder volgt het eerste bod van Portaal. Met dit bod sluiten we aan bij onze ambities uit onze portefeuillestrategie en het vormt wat ons betreft de basis voor de verkenning en onderhandeling met de gemeente en huurdersorganisaties waarna een definitief bod volgt. Bij dit eerste bod hebben we nog te maken met een aantal onzekerheden in regelgeving en de uitwerking van beleid. Het resultaat na de verkenning met de gemeente moeten we toetsen op de financiële haalbaarheid. Samenvattend kunnen we stellen dat Portaal de gemeente aanbiedt: 1. Portaal biedt de gemeente aan dat het beschikbare woningaanbod betaalbaar is door toepassing van de passendheidstoets. 2. Portaal wil groeien en met een streefaantal van 12.000 sociale huurwoningen en haar bijdrage leveren aan de 47.000 benodigde sociale huurwoningen in de stad. 3. Portaal vindt het van belang om de voorraad te transformeren d.w.z. het verkopen van woningen die onvoldoende bijdragen aan de volkshuisvestelijke prestaties en nieuwe woningen toevoegen die zowel betaalbaar zijn als voldoen aan de vraag. Daarin zien we de beweging dat we grote woningen afstoten en kleinere levensloopbestendige woningen toe willen voegen aan de voorraad. We hechten grote waarde aan de samenwerking met de gemeente en willen nadrukkelijk graag afspraken maken over de inzet van de gemeente op dit punt. 4. Portaal streeft na dat de woningvoorraad in 2020 een gemiddeld label B heeft. Participatie huurders (organisaties) Het college vindt het van belang dat de invloed van huurders wordt versterkt. In ons collegeprogramma stellen wij de inwoners van de stad centraal. Wij willen ruimte geven aan initiatieven en wij stimuleren dat plannen in samenspraak met bewoners worden gemaakt. Wij geven daaraan vorm door middel van stadsgesprekken op buurt-, wijk-, stads- en gemeenteniveau, waarin wij draagvlak bij en ideeën van inwoners verkennen. Op deze manier doen we de komende jaren veel ervaring op met de nieuwe manier van samen werken aan Utrecht. Wij vinden het daarom ook belangrijk dat huurders voldoende worden betrokken bij het tot stand komen van Prestatieafspraken. Mede daarom hebben wij een aantal huurdersorganisaties die op stedelijk niveau opereren uitgenodigd onderwerpen aan te dragen die zij graag bij de prestatieafspraken willen betrekken. Deze huurdersorganisaties zullen wij op meer momenten in het proces en in de monitoring van de prestatieafspraken 2016 t/m 2019 betrekken. Wij verwachten dat ook de corporaties hun huurders als een volwaardige partner betrekken bij de prestatieafspraken. Wij vragen u: • Aan te geven op welke manier u uw huurders in staat stelt invloed uit te oefenen op uw beleid, de uitvoering daarvan en uw bedrijfsvoering, Portaal Utrecht heeft op dit moment geen huudersvertegenwoordiging. In samenwerking met de Participatieraad wordt in 2015 een verkenning uitgevoerd naar een nieuw op te richten huurderskoepel. De Participatieraad is een adviesorgaan bestaande uit huurders en adviseert Portaal
1
over participatievraagstukken. Portaal stelt zich tot doel dat in 2016 er een volwaardige huurdervertegenwoordiging is. •
Aan te geven op welke wijze u uw huurders betrekt bij het maken van prestatieafspraken 2016 t/m 2019 en bij de monitoring van deze afspraken,
De participatieraad van Portaal is gevraagd om een advies hoe de huurders van Portaal - bij gebrek aan een vertegenwoordiging - toch te betrekken bij dit traject. Op basis van hun advies zal Portaal Utrecht de huurders als volgt raadplegen: 1. Portaalgesprek: Portaal organiseert in juni een gesprek met huurders en woningzoekenden met als doel inzicht te verkrijgen in prioriteiten en ideeën tbv de aanscherping van dit bod. 2. Portaal initieert - indien er voldoende belangstelling is - een tijdelijke huurdervertegenwoordiging te werven onder leden van bewonerscommissies en eventuele andere belangstellenden. Het uiteindelijke bod wordt ter advisering voorgelegd aan deze huurdersvertegenwoordiging. Alhoewel Portaal op voorgestelde wijze zorg draagt voor de inbreng van huurders (en woningzoekenden) stellen wij ook voor in het proces van uitwerking met de Gemeente en de STUW De Bundeling volwaardig te betrekken in de verkenning en onderhandeling. De nieuwe huurdersvertegenwoordiging van Portaal en De Bundeling worden wat ons betreft tevens betrokken bij de monitoring van de Prestatieafspraken. •
Met uw huurderskoepels een (herzien) Algemeen Sociaal Plan te formuleren en vast te stellen waarin de samenwerking tussen huurders en verhuurder en de rechten en plichten van beide partijen staan benoemd. Wij adviseren u te komen tot één Algemeen Sociaal Plan voor alle corporaties en daarmee voor alle huurders. Nu de voorrangs- en urgentieregels zijn vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening, hoeft het Algemeen Sociaal Plan geen onderdeel meer uit te maken van de prestatieafspraken.
Algemene reactie STUW •
In uw aanbod de door huurdersorganisaties aangedragen thema’s op te nemen dan wel aan te geven waarom u thema’s niet hebt opgenomen.
Inhoudelijk heeft de Participatieraad de volgende thema’s benoemd als belangrijk voor te leggen aan huurders: 1. (heel belangrijk) de betaalbaarheid van de woningen. 2. Het aanbod van sociale woningen dat past bij de vraag. 3. Duurzame woningen (denk hierbij vooral aan nul op de meter). Alle aspecten komen in het aanbod terug.
Een eerste verkenning Binnen het kader van de Portefeuillestrategie heeft Portaal de huurders uit de regio Utrecht vragen gesteld over keuzes die we als Portaal moeten maken als het gaat om kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid. Hiervoor hebben we de panelleden steeds laten kiezen uit verschillende combinaties van aspecten. Samenvattend is de voorkeur van de huurders als volgt:
2
1. Energiezuinigheid 2. Huurpijs 3. Keuken/Badkamer 4. Bouwjaar (voor en na 2000) 5. Woninggrootte
78% 62% 55% 32% 23%
A. Prioritaire thema’s 1. Betaalbaarheid voor lage inkomen 2. Beschikbaarheid voor lage inkomens 3. Duurzame woningen 4. Kwaliteit
Ad 1. Betaalbaarheid: Gematigde huurprijsontwikkeling voor lage inkomens We willen dat huurprijzen voor de lage inkomens zich gematigd ontwikkelen en dat de totale woonlasten van huurders worden beperkt. We vragen van u een aanbod, waarin u voorstellen opneemt op de volgende punten: • De matiging van huurprijzen van sociale huurwoningen. Ons bod in relatie tot de matiging van de huurverhoging en de matiging van het huurprijsbeleid (streefhuur) luidt als volgt. Huurverhoging. De komende huurverhoging wordt met onze huurdervertegenwoordiging afgestemd en vervolgens ook met onze gemeentelijke stakeholders. Inzet daarbij is dat we elk jaar opnieuw bekijken of er financiële ruimte is om de huurverhoging te matigen binnen de wettelijke ruimte. Huurprijsbeleid (streefhuur) Portaal matigt reeds in het huurbeleid met een streefhuurpercentage van 80% en behoud van minstens 50% beneden de aftoppingsgrens. Ook onze ambitie uit de portefeuillestrategie om 10% op basiskwaliteit te realiseren draagt bij aan de betaalbaarheid van het wonen. Bovenop deze huurkorting - die we de komende jaren voorzetten - matiging we het huurprijsbeleid door het toepassen van passend toewijzen. Bij passend toewijzen gaat Portaal voor behoud van de keuzevrijheid voor alle woningzoekenden. Dat betekent dat alle woningen conform huurbeleid worden aangeboden en afgetopt voor huurtoeslagontvangers. Belangrijke randvoorwaarde is het handhaven van de bezettingsnormen en de afstemming met andere corporaties. •
De matiging van de huurstijging voor de primaire doelgroep.
De matiging van het huurprijsbeleid wordt vormgegeven door het passend toewijzen. Deze is specifiek gericht op de primaire doelgroep en betekent dus concreet een matiging van de (aanvangs) huur voor deze groep. •
(Een onderzoek naar) een mogelijk experiment dat een betere verhouding tussen huurprijs en inkomen (vermindering scheefhuren) beoogt, waarbij u aangeeft welke instrumenten u al dan niet in wilt zetten en waarom . Wij vragen u hierbij aan te geven hoe wordt voorkomen 3
dat de inkomenssegregatie in de stad wordt vergroot (relatie met , door in wijken met hoge WOZ-waarden huurwoningen betaalbaar te houden voor doelgroephuishoudens. Portaal onderschrijft het belang van een onderzoek en/of experiment en uiteindelijk een structurele oplossing. Oplossingen waar Portaal aan denkt zijn de inzet van tijdelijke contracten met name bij starters en/of de tussentijdse toetsing van het inkomen (huur naar inkomen, huur op maat). Portaal wil zich hier in en buiten Aedes-verband sterk voor maken. Wij vragen van de gemeente of zij ook bereid zijn zich sterk te maken voor een structurele oplossing in de landelijke lobby. Voor het tegengaan van inkomen segregatie wordt verwezen naar ad. 7 waarin gevraagd wordt naar ons bod op dit punt. •
(Een onderzoek naar) vormen van alternatief beheer van wooncomplexen en de wijze waarop bewonersinitiatieven op dit gebied actief worden gefaciliteerd, bijvoorbeeld in de vorm van klushuren of anderszins. Dit in combinatie met een korting op de huurprijs.
Portaal is hiertoe bereid en voert reeds oriënterend gesprekken over zelfbeheer in een 2-tal complexen (Groene dak, Voordorp en Kersentuin, Leidsche Rijn). •
Het vergroten van het aanbod van betaalbare sociale huurwoningen met behulp van alternatieve financieringsvormen, bijvoorbeeld in de samenwerking met marktpartijen.
De huidige financieringsconstructie via het WSW is reeds uitermate gunstig. Vanzelfsprekend staan we open voor mogelijkheden en marktpartijen die hierover met ons in gesprek willen. •
Het op termijn toepassen van de huursombenadering / gedifferentieerde huurverhogingen.
Of en op welke wijze de huursombenadering wordt toegepast is nog onduidelijk. Het ligt in de lijn de verwachting dat vanaf volgend jaar de huursombenadering wettelijk wordt voorgeschreven. Portaal past deze dan ook toe en stemt af met de huurdersvertegenwoordiging en gemeenten waarbij de jaarlijks de afweging wordt gemaakt tussen de huurverhoging en beschikbare de financiële ruimte. Wat de gemeente doet: De hoogte van de huurprijzen zijn van grote invloed op de financiële positie van de huishoudens met de laagste inkomens, daarnaast spelen echter ook andere uitgaven, waaronder gemeentelijke lasten een rol. Binnen het gemeentelijke armoedebeleid wordt hierin samenhang gebracht. In 2015 herijkt de gemeente het lokale armoedebeleid. Ook in het Energieprogramma is het terugbrengen van energieverbruik –en daarmee van energielasten- een centraal thema. Portaal streeft matiging van de huurprijs van nieuwbouwwoningen na voor de primaire doelgroep. We wijzen deze passend toe, maar we streven ook naar een meer passende voorraad: meer kleinere levensloopbestendige gestapelde woningen en afname van grote het aandeel grote woningen. Die nieuwbouw kunnen we niet realiseren zonder medewerking van de gemeente. Wij vragen de gemeente concreet om een aanbod in relatie tot locaties, grondprijzen en de meerwaardeafdracht bij verkoop. We verwijzen op dit punt ook naar de gezamenlijke reactie van de STUW. Het hechten grote waarde aan opheffen van restricties op de verkoop van woningen en willen graag afspraken maken met de gemeente hierover. Wij maken graag afspraken over de ontwikkeling van de gemeentelijke lasten voor corporaties. Een eventuele lastenverzwaring heeft immers weer gevolgen de investeringen die we willen doen.
4
Ad 2. Beschikbaarheid: Minimale omvang sociale huurwoningvoorraad We willen duidelijke afspraken maken over de omvang en differentiatie van de sociale huurwoningvoorraad én over de samenstelling naar prijs van de aan te bieden sociale huurwoningen. Daarnaast willen wij afspraken maken over het passend toewijzen van sociale huurwoningen. Ons uitgangspunt is dat de voorraad sociale huurwoningen voldoende moet zijn om in de vraag te voorzien. De Woonvisie gaat uit van een prognose van bijna 50.000 sociale huurwoningen in 2019, waarbij het aandeel corporatiewoningen 43.000 bedraagt. Er is dan sprake van een tekort van bijna 4.000 woningen. Onze minimale inzet is behoud van het huidig aantal sociale huurwoningen en voorzetting huidige afspraken (totaal: 44.000, Portaal 11.000 in afspraak BAS), maar bij voorkeur groei (Utrecht 47.000, Portaal 12.000) zoals we reeds in onze Portefeuillestrategie (2024: 12.300) hebben voorgesteld. We willen de komende maanden wel het gesprek voeren over de mogelijkheden daartoe. Van groot belang voor de realisatie van nieuwbouw zijn voldoende locaties, grondprijzen en hoe we omgaan met de meerwaardeafdracht bij verkoop. Wij zouden graag komen tot concrete afspraken met de gemeente over locaties, aantallen en grondprijzen. Wij vragen van u een aanbod, waarin u voorstellen opneemt op de volgende punten: • De minimale omvang van uw voorraad sociale huurwoningen op 1-1-2020 om aan de vraag van deze doelgroep te voldoen. Dit betreft huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens conform de Wet op de Huurtoeslag. In 2015 ligt deze huurprijsgrens op € 710,68,- Deze huurprijs betreft de rekenhuur inclusief eventuele subsidiabele servicekosten. Zie hierboven. •
De minimale omvang van uw kernvoorraad sociale huurwoningen op 1-1-2020 om aan de vraag van deze doelgroep te voldoen. Dit is de voorraad sociale huurwoningen met een rekenhuur lager dan de tweede aftoppingsgrens conform de Wet op de Huurtoeslag. De grens ligt in 2015 op € 618,24. Graag vernemen we ook welk deel van die voorraad een huurprijs heeft onder de eerste aftoppingsgrens van € 576,87.
Omdat het passend toewijzen vooral van invloed zal zijn op de minimale omvang van de kernvoorraad ontbreekt de prognose op dit punt. Het passend toewijzen heeft wel een positieve invloed. In de Woonvisie stelt de gemeente dat de huidige kernvoorraad van 37.000 niet verder terug mag lopen. Ook voor Portaal is dit de inzet, waarbij naast passend toewijzen nieuwbouw in de kernvoorraad hier een bijdrage aan moet leveren. Zoals gezegd willen we de komende maanden in gesprek over de mogelijkheden daartoe. •
Het minimale aanbod sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens van € 576,87 en de aftoppingsgrens van € 618,24 als aandeel van uw totale jaarlijkse aanbod aan sociale huurwoningen. Hierbij vragen we u aan te geven hoe u gaat voldoen aan de nieuwe passendheidstoets van het Rijk in het kader van de Wet op de Huurtoeslag. Uitgangspunt hierbij is dat een redelijke slaagkans voor de huurtoeslagdoelgroep gegarandeerd wordt. De 5
gemeente gaat uit van een minimaal aanbod van 70% in de kernvoorraad. Wij vragen u in uw voorstel aan te geven hoe bij de toewijzing de inkomenssegregatie in de stad niet wordt vergroot. Portaal past de passendheidstoets toe en gaat er nu vanuit dat minimaal 70% aangeboden moet worden in de kernvoorraad. E.e.a. is nog afhankelijk van de uitwerking van de definitie van slaagkans en afstemming met de overige corporaties. Het aandeel van de voorraad wat een huurprijs heeft onder de eerste aftoppingsgrens van € 576,87 ligt naar verwachting tussen de 80 en 90%. •
Op welke wijze u met bovenstaande drie punten rekening houdt in uw nieuwbouw-, sloop-, liberalisatie- en verkoopprogramma.
Portaal is bereid tot nieuwbouw in de kernvoorraad. Door liberalisatie en verkoop neemt de voorraad af. Verkoop en vrije sector huur zet Portaal in vanuit volkshuisvestelijke oogpunt, dus gericht op het afstoten van voorraad wat onvoldoende bijdraagt aan de doelstellingen (type, financieel). De opbrengsten uit verkoop zijn bovendien noodzakelijk voor de financiering van het investeringsprogramma. Liberalisatie en verkoop draagt zo bij aan de vernieuwing van de portefeuille. Portaal vindt het belangrijk dat die portefeuillevernieuwing plaats kan vinden. Wat de gemeente doet: De gemeente schept voorwaarden voor het kunnen realiseren van zowel sociale huur als middeldure huur via het grondprijsbeleid. Bij nieuwbouwprojecten hanteert de gemeente een streefwaarde voor het aandeel sociale huur als uitgangspunt. De gemeente betaalt mee aan maatregelen die de doorstroming bevorderen, zoals de verhuisadviseur senioren. Via de woonruimteverdeling, vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening, zorgt de gemeente voor een passende verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. De voorwaarden voor het realiseren van sociale huur zijn wat ons betreft nog onvoldoende scherp. Ad 3. Duurzame woningen Onze ambitie is een klimaatneutraal Utrecht in 2030. Utrecht stelt als tussendoel om in 2020 30% energie te besparen (ten opzichte van 2010). In het SER-Energieakkoord is afgesproken dat corporatiewoningen gemiddeld label B (= nu Energie-Index van 1,06-1,30) hebben. Als onderdeel van deze energieprestatie streeft het college ernaar dat in 2018 op 10% van de daken zonnepanelen liggen. Einddoel in 2030 is alle woningen nul-op-de-meter. Op weg naar dit einddoel vragen wij u aan te geven: • Op welke manier u de afspraken in het landelijke SER-energieakkoord (alle corporatiewoningen gemiddeld label B in 2020) gaat behalen. Wij willen hierover een concrete opgave per jaar voor alle corporaties totaal en per corporatie. Portaal beoogt gemiddeld label B. De opgave volgt in het definitieve bod en is afhankelijk van de financiële haalbaarheid. •
Welke bijdrage u levert aan een het stimuleren van energiebewust gedrag van huurders, bijvoorbeeld met een vervolg van de campagne ‘Doe mee en bespaar slim energie’.
6
Portaal ondersteunt campagne om energie te besparen (project Energiebox) •
Op welke wijze en in welke mate u gaat voorzien in het opwekken van duurzame energie, met name zonne-energie.
Portaal wil met “Zonnig Portaal” investeren in zonne- energie. Het project bevindt zich in de voorbereiding waaruit de omvang en planning voor de gemeente Utrecht nog duidelijk moet worden. •
Op welke wijze u bijdraagt aan het einddoel om in 2030 alle woningen nul-op-de-meter te hebben, en wat dat betekent voor het concrete aantal Nul-op-de-Meter woningen (nieuwbouw en renovaties) u jaarlijks wilt realiseren en (zo mogelijk) op welke locaties.
Portaal beoogt in de gemeente Utrecht binnen de komende jaar 1000 nul-op-de-meter woningen te realiseren. Dit betreft diverse hoogbouw in Overvecht en Kanaleneiland Zuid. Met nadruk moet gezegd worden dat het project nog een pilot is en de technische, financiële en organisatorische haalbaarheid nog moet blijken. Er zijn inmiddels in de nieuwbouw 33 nul op de meter woningen gerealiseerd in Hoge Weide, Leidsche Rijn. •
Op welke manier uw investeringen gaan bijdragen aan het verlagen van de woonlasten; dit op basis van de woonlastenmonitor en, ingeval een huurverhoging voorduurzaamheidsmaatregelen wordt gevraagd, de woonlastentoets van de Woonbond.
Ons investeringsprogramma draagt bij aan de beheersing van de woonlasten, bij renovatie door te steven naar minstens label B en de nul-op-de-meter renovaties. In geen geval is de gemiddelde huurverhoging hoger dan de gemiddelde energielast. Wat de gemeente doet: Het college ondersteunt duurzame initiatieven en stimuleert particulieren en private partijen te investeren in duurzaamheid in Utrecht. Wij hebben daarvoor het programma Utrechtse Energie vastgesteld, waarin verduurzaming van corporatiewoningen één van de speerpunten is. De inzet en verdeling van de middelen van ons energiebeleid wordt in samenspraak met bewoners vormgegeven via het Stadsgesprek Energie.
Ad 4. Woningen van voldoende kwaliteit We willen een goed onderhouden woningvoorraad met een goede kwaliteit. Het college streeft naar energiezuinige, kwalitatief goede woningen met lage woonlasten. Graag vernemen wij van u wat uw voornemens zijn ten aanzien van groot onderhoud, renovatie in bewoonde en renovatie in onbewoonde staat (definities conform Leidraad Renovaties en Onderhoud). Wij vragen u uw voorgenomen productieprogramma voor de jaren 2016 tot en met 2019 (gebaseerd op start bouw / aanpak) in te vullen in het bij deze brief gevoegde format voor het productieprogramma, dat een vergelijkbare systematiek hanteert als de planningsrapportage Bouwen aan de Stad. Daarnaast vragen wij u aan te geven: 7
•
Op welk kwaliteitsniveau u inzet bij onderhoud, bij nieuwbouw, bij renovatie en bij verkoop.
Portaal voert bij onderhoud het kwaliteitsbeleid uit wat betekent dat naast regulier onderhoud dubbel glas wordt geplaatst, cv (indien niet aanwezig) en inbraakwerend hang en sluitwerk Bij mutatie wordt – indien niet aanwezig - inbraakwerend hang en sluitwerk geplaatst. Bij renovatie is het streven minsten label B en toepassing van het kwaliteitsbeleid. Nieuwbouw wordt op niveau van bouwbesluit opgeleverd. Met name bij renovatie vinden we het van belang – aansluitend bij de traditie tot nog toe – om gebouw en woonomgeving te verbeteren en daar dus met de gemeente de afstemming in te zoeken. Portaal wil graag afspraken maken over de inzet van de gemeente in relatie tot de kwaliteit van de woonomgeving.
•
Bij appartementsgewijze verkoop vragen wij uw akkoord op het voortzetten van de afspraken uit Bouwen aan de Stad ten aanzien van kadastraal splitsen.
Portaal wil de afspraken graag voorzetten.
•
Hoeveel certificaten Politiekeurmerk Veilig Wonen u verwacht te behalen, uitgesplitst naar renovatie en nieuwbouw.
Het aantal is conform het programma voor renovatie en nieuwbouw. Zie investeringsoverzicht. •
Op welke manier u huisjesmelkerij tegengaat bij verkoop van woningen of complexen en bij verhuur van complexen.
Standaard in het koopcontract is een kettingbeding opgenomen. Indien nodig wordt hierop gehandhaafd. •
Op welke manier u van plan bent gezamenlijke bouwstromen met de andere corporaties op te zetten en te standaardiseren.
Portaal voert oriënterende gespreken en wisselt met regelmaat kennis uit. Van een gezamenlijke bouwstroom is nog geen sprake. Vanzelfsprekend staan we open voor nader onderzoek. • Op welke manier u de planning van onderhoud met andere corporaties onderling afstemt. Het college is voornemens te starten met een pilot APK van woninginstallaties. Graag vernemen wij van u of u bereid bent aan een dergelijke pilot mee te werken en zo ja, met welk(e) complex(en) u zou willen deelnemen. Op dit punt zouden we ons graag met de gemeente buigen over het vraagstuk. Installaties worden gecontroleerd bij onderhoud en bij mutatie. B. Secundaire thema’s 5. Nieuwbouw 6. Wonen en zorg verbonden 7. Differentiatie: de ongedeelde stad 8. Doelgroepen 8
9. 10.
Zeggenschap bewoners Transparantie en benchmarking
Ad 5. Nieuwbouw Met de nieuwbouwproductie willen wij een zo groot mogelijke bijdrage leveren aan het kwantitatieve en kwalitatieve tekort aan woningen. Wij vragen u per corporatie het bijgeleverde format productieprogramma 2016 t/m 2019 in te vullen, waarin u voor de jaren 2016 t/m 2019 uw voorgenomen nieuwbouwproductie opgeeft (start bouw). In dit format kunnen dus zowel onderhoudsprojecten als renovatie en (sloop-) nieuwbouwprojecten worden opgenomen. Daarnaast vragen wij u aan te geven: • Wat uw visie is op vraaggericht ontwikkelen en hoe u deze visie toepast, • Wat uw visie is op verlaging van de bouwkosten en hoe u deze toepast . • Uw visie op realisering van flexibele concepten bij nieuwbouw en hoe u deze toepast. • Of u bereid bent te investeren in het bouwen van eengezinswoningen in de sociale huursector in Leidsche Rijn op de daartoe door de gemeente gereserveerde locaties. Het productieprogramma is bijgeleverd. Vraaggericht ontwikkelen kan een optie zijn indien er een actieve (groep) bewoners is die zich langdurig kan committeren aan het project. In het verleden zijn diverse projecten opgeleverd. Op grote schaal vraaggericht ontwikkelen past ons inzien niet bij het streven naar meer efficiency en goedkoper bouwen (gestandaardiseerd). Onze prioriteit ligt bij efficiency en goedkoper bouwen. Wij streven dan ook al enkele jaren nadrukkelijk naar de verlaging van de bouwkosten. De realisatie van eengezinswoningen in Leidsche Rijn past niet bij de portefeuillestrategie van Portaal. Portaal heeft ook reeds veel eengezinswoningen gebouwd. Wij zouden graag met de gemeente in gesprek gaan over het verkopen van een deel van de grondgebonden woningen. In de visie van Portaal schuift de vraag op naar kleine huishoudens. Dat betekent niet dat we geen eengezinswoningen meer in portefeuille houden, maar dat het aantal af kan nemen. Wat de gemeente doet: Wij faciliteren nieuwbouw door toepassing van het Utrecht Plan Proces (UPP). Daar waar mogelijk werken wij mee aan voorstellen voor versnelling. Wij hanteren een vaste grondprijs voor sociale huurwoningen conform de jaarlijks vast te stellen grondprijzenbrief. Kwaliteit maakt altijd deel uit van aanbesteding en gronduitgifte door de gemeente. Kwaliteit maakt deel uit van de gronduitgifte. Wij vragen wel aandacht voor efficiency in de eisen die de gemeente stelt bij nieuwbouw bijvoorbeeld op het gebied van welstand en willen graag afspraken maken op dit punt. Ad 6. Wonen en zorg verbonden We willen dat in de stad voldoende levensloopgeschikte woningen en woningen voor uitstroom uit de maatschappelijke opvang en OGGZ beschikbaar komen. Daarnaast willen we dat leegkomend zorgvastgoed een nieuwe bestemming krijgt, bij voorkeur voor de doelgroep. Wij vragen uw deelname aan de uitvoering van ons programma “Wonen en Zorg verbonden”, waarin richtingen en maatregelen opgenomen zijn om vraag en aanbod van de levensloopgeschikte woningvoorraad en woonomgeving meer in evenwicht te brengen. 9
Wij vragen u om: • mee te werken aan het tot stand brengen van evenwicht tussen vraag en aanbod op wijkniveau van zorggeschikte woningen en een evenwichtige spreiding daarvan over de stad, waarbij we onderscheid maken tussen nultrede-, rollator- en rolstoelwoningen, zelfstandig verzorgd wonen en gelabelde ouderencomplexen, waarbij de betaalbaarheid per categorie, ten opzichte van de wijkvraag moet worden meegewogen. Wij zeggen onze medewerking toe. •
Samen met de gemeente een voorstel te ontwikkelen voor aanpassing van het systeem van woonruimteverdeling: afschaffen van de labeling van seniorenwoningen met een 55puslabel en vervangen door een voorrangssysteem voor mensen met een fysieke beperking of ondersteuningsvraag.
Portaal is reeds betrokken bij de ontwikkeling van dit voorstel. •
Samen te werken met de gemeente op een zo efficiënt mogelijke inzet van individuele Wmo-middelen bij woningaanpassingen, mede in relatie tot het woonruimteverdeelsysteem.
Vanzelfsprekend zeggen we onze samenwerking toe. Daarbij willen we ook de mogelijkheden verkennen van complexgewijze ingrepen (automatische deuren, verhoging galerij etc.). •
Uw visie op toegankelijkheid bij nieuwbouw en renovatie, van zowel de woning als de woonomgeving en hoe u deze visie toepast.
Portaal bouwt en renoveert levensloopbestendig. Bij renovatie vindt altijd een afweging plaats tussen de maatregelen en de financiële haalbaarheid. •
Medewerking aan experimenten en het leveren van maatwerk bij initiatieven van bewoners.
We vragen op dit punt om concretisering van de vraag. •
Uw visie op de inzet van Domotica in relatie tot duurzaamheid.
Indien er een toegevoegde waarde is voor de huurders en Portaal kan de inzet van Domotica een optie zijn. Wat de gemeente doet: Wij passen de woonruimteverdeling aan ten gunste van specifieke doelgroepen, wij maken de cijfermatige behoefte aan levensloopgeschikt wonen en de voorzieningenstructuur op wijkniveau inzichtelijk, wij nemen de regisseursrol in het verbinden van partijen. Daarnaast zetten wij buurtteams in om mensen met een zorgvraag te begeleiden naar de juiste vorm van zorg.
10
Ad 7. Redelijke spreiding, geen grote concentraties We willen een sociale tweedeling in de stad langs lijnen van wijken en buurten voorkomen. In de woonvisie is opgenomen dat wij omwille van de differentiatie en leefbaarheid streven naar een goede mix van verschillende typen en segmenten per wijk. Daarbij is het vooral van belang dat geen al te grote concentraties van sociale huurwoningen in bepaalde wijken of buurten bestaan. Onze prioriteit in het tegengaan van segregatie ligt allereerst bij de wijken met grote aandelen sociale huurwoningen met name Overvecht en Kanaleneiland. De spreiding van sociale huurwoning over wijken willen we bereiken door de inzet van: 1. nieuw te bouwen (gestapelde) woningen in Leidsche Rijn 2. nieuwbouw van gestapelde woningen binnen de stad in buurten met een relatief laag aandeel sociale huurwoningen. In de wijken Oost en Binnenstad de verkoop van sociale huurwoningen die niet bijdragen aan de volkshuisvestelijke doelstellingen. Wij vragen van u voorstellen voor: • Het voorkomen dat de inkomenssegregatie in de stad wordt vergroot , door in wijken met hoge WOZ-waarden huurwoningen betaalbaar te houden voor huishoudens uit de doelgroep. Betaalbaar instandhouden van sociale huurwoningen in wijken met hoge WOZ waarden is wat ons betreft de minst efficiënte bijdrage die we kunnen leveren aan het vraagstuk van tegengaan van segregatie. We stellen ons voor de portefeuille juist in deze wijken te vernieuwen volgens het principe afstoten van grote woningen en nieuwbouw van kleine woningen. •
De manier waarop u door middel van uw verkoop- en huurbeleid de segregatie tussen wijken tegen denkt te gaan.
De verkoop en renovatie van woningen in wijken met grote concentraties huurwoningen wordt door ons gezien als middel om segregatie tegen te gaan. Wat de gemeente doet: Wij faciliteren nieuwbouw in Leidsche Rijn. De gemeentelijke grondexploitaties stellen we behoedzaam op, zodat er ruimte is voor het realiseren van de geconstateerde vraag naar sociale huurwoningen. Per project of deelgebied formuleren wij een streefwaarde aandeel sociale woningbouw als uitgangspunt, rekening houdend met de locatie in wijk en stad.
Ad 8. Doelgroepen We willen minder bouwen voor en toewijzen aan specifieke doelgroepen dan in het verleden. Het uitgangspunt is dat een gedifferentieerde, duurzame en bouwtechnisch flexibele woningvoorraad voor alle woonwensen het juiste product kan bieden. Toch blijven er doelgroepen die specifieke aandacht behoeven. We vragen u in uw aanbod aan te geven welke inspanningen u gaat doen om voldoende geschikte woningen ter beschikking te stellen voor:
11
Studenten / starters Wij vragen de corporaties die studenten- (en starters-)huisvesting in de planvoorraad hebben deze projecten tot uitvoering te brengen. Daarnaast vragen wij u het aantal tijdelijke eenheden in te slopen huurwoningen te monitoren en ons jaarlijks op de hoogte brengen van het (naar verwachting de komende jaren afnemende) aantal .
Statushouders Wij vragen u voldoende geschikte woning ter beschikking te stellen voor vergunninghouders die aan de stad Utrecht zijn toegewezen (taakstelling van het Rijk), rekening houdend met een verdere toename van het aantal in Utrecht te huisvesten statushouders. Portaal stelt voldoende woningen beschikbaar We willen nadrukkelijk op zoek naar andere manieren om de huisvesting te voorzien bv tijdelijke gebouwen, transformaties om bij een al te verdere toename verdringingseffect te voorkomen. Wij vragen de gemeente om actief met ons op te trekken. De gemeente kan een rol spelen in procedures en het aanreiken van panden. De begeleiding door Vluchtelingenwerk naar een woning en daarna is wat ons betreft ook continu punt van aandacht. Uitstroom via Beter Wonen Wij vragen u voldoende geschikte woningen ter beschikking te stellen voor mensen die na verblijf in een instelling voor maatschappelijke opvang of (O)GGZ toe zijn aan zelfstandig wonen, rekening houdend met een toename van deze uitstroom vanwege de afbouw van het aantal instellingsplaatsen. Portaal stelt voldoende woningen beschikbaar. Op dit moment hanteren we een streefpercentage van 10% gebaseerd op wat nodig is. Dit is wat ons betreft geen minimum en geen maximum. Uitgangspunt is dat er voldoende woningen beschikbaar wordt gesteld. We vinden het wel van belang dat er binnen de STUW een gezamenlijk uitgangspunt wordt gehanteerd. Binnen de STUW is het standpunt dat de afspraak over 10% van het vrijkomend aanbod voor deze doelgroep niet houdbaar is voor de komende jaren. De komende jaren verwachten wij een grote vraag vanuit de doelgroepen statushouders en uitstroom MO / (O)GGZ. Daarom vragen wij u mee te denken over en mee te werken aan creatieve alternatieve oplossingen voor het huisvesten van statushouders en uitstroom MO / (O)GGZ, zowel binnen als buiten het corporatiebezit. Zie hierboven Wat de gemeente doet: Wij faciliteren de uitvoering van de planvoorraad voor studentenhuisvesting. Wij sturen op de kwaliteit van het aanbod, o.a. door financiering van het Huurteam. Wij zetten het fonds toevoegen woonruimte in om woonruimte voor starters in leegstaand vastgoed mogelijk te maken. Wij subsidiëren organisaties voor maatschappelijke opvang en voor de begeleiding van statushouders (Vluchtelingenwerk). Wij bemiddelen tussen woningzoekenden uit de bijzondere doelgroepen (statushouders en uitstroom MO) en de corporaties. Portaal mist nog een uitwerking van een gezamenlijke ambitie om leegstaand vastgoed te transformeren naar woningen.
12
Veranderingen in de subsidiëring van organisaties voor maatschappelijke opvang kan effect hebben op de begeleiding en de leefbaarheid in de wooncomplexen van Portaal. We zouden graag de afspraak maken dat we gezamenlijk werken aan een plan van aanpak indien die situatie aan de orde is.
Ad 9. Zeggenschap We willen de zeggenschap van woonconsumenten stimuleren en faciliteren. Wij vragen van u concrete voorstellen om huurders te betrekken bij mede-eigendom, beheer en onderhoud van complexen, zoals tussenvormen tussen koop en huur, waaronder (diverse varianten van) wooncoöperaties. Graag vernemen wij welke faciliteiten vanuit de gemeente u hierbij voor ogen staan. Wij zien met name mogelijkheden voor zelfbeheer door bewoners. T.a.v. de oprichting van wooncoöperaties gaan wij graag in gesprek met initiatiefnemers. Ad 10. Transparantie en benchmarking Wij willen de Woonvisie en de afspraken met u regelmatig bijstellen op basis van de situatie en mogelijkheden van dat moment. Daarvoor is het nodig een geregelde stroom aan informatie over de situatie op de Utrechtse woningmarkt te organiseren, die inzicht geeft in die situatie en in de specifieke financiële situatie van iedere corporatie afzonderlijk, te starten bij de prestatieafspraken 2016 t/m 2019. Wij vragen u jaarlijks aan ons de gegevens ter beschikking te stellen op grond waarvan u beslissingen neemt over uw investeringen. De gegevens moeten ons in staat stellen de door u geleverde prestaties per corporatie onderling te vergelijken en daarnaast uw prestaties te vergelijken met die van corporaties elders in het land. Wij vragen u ons te voorzien van voldoende informatie om, zowel vanuit financieel oogpunt als vanuit het oogpunt van de strategische keuzes die corporaties maken, een oordeel te kunnen vormen of uw corporatie naar redelijkheid bijdraagt aan de volkshuisvestelijke opgaven van de stad Utrecht zoals beschreven in de Woonvisie. Wij willen kunnen beschikken over de relevante informatie, die bij voorkeur afkomstig is uit landelijk te toetsen bronnen. Wij gaan er van uit dat de Utrechtse corporaties meewerken aan een landelijke standaard. Daarnaast vragen wij u jaarlijkse informatie ten behoeve van een gesprekscyclus, waarbij corporaties en gemeente jaarlijks voorafgaand aan het vaststellen van de begroting door een corporatie, op bestuurlijk of directieniveau van gedachten wisselen over de volkshuisvestelijke koers van corporaties voor het komende jaar. Portaal is hier vanzelfsprekend toe bereid. Wat doet de gemeente: Wij stellen binnen wettelijke kaders actief informatie beschikbaar vanuit gemeentelijke rapportages en informatiebronnen. Wij stellen jaarlijks een monitor wonen op.
13
