Nota Wonen Alblasserdam 2012 – 2020, met een doorkijk tot 2025
Status: collegevergadering 3 april 2012 Portefeuillehouder: Sjoerd J. Veerman Ambtelijk opdrachtgever: Han de Krijger Primaathouder: Evelyn Bijl Datum: 19 maart 2012 Versie: 1
1
Inhoudsopgave 0
Samenvatting
3
1
Inleiding
4
1.1
Leeswijzer
4
2
Bestaand beleid en afspraken
5
2.1
Regionale woonvisie
5
2.2
Prestatieafspraken Lange Termijn
5
3
Ligging en woonmilieus
7
4
Alblasserdam nu: de bevolking
8
4.1
Bevolkingssamenstelling
8
4.2
Huishoudensamenstelling
8
4.3
Inkomensverdeling
9
5
De huidige woningvoorraad
10
5.1
Samenstelling woningvoorraad
10
5.2
De wijken
10
5.3
Woningvoorraad naar eigendom en prijs per wijk
11
5.4
Woningvoorraad naar eigendom en type per wijk
13
5.5
Woningvoorraad naar bouwperiode per wijk
13
5.6
Beoordeling kwaliteit
13
6.
Bevolkingsontwikkeling 2010 – 2025
13
7.
Woonwensen
15
7.1.
Duurzaamheid
16
7.2
Groeiende behoefte aan combi wonen-zorg-welzijn
17
7.3
Inzetten voor collectief particulier opdrachtgeverschap
17
7.4
Bevorderen leefbaarheid
17
7.5
Transacties bestaande bouw
18
7.6
Verhuurbaarheid corporatiewoningen
18
7.7
Verkoop sociale huurwoningen
18
8.
Doelgroepen
19
8.1
Gezinnen
19
8.2
Alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens tot 65 jaar
19
8.3
Ouderen (vanaf 65 jaar) en zorg
19
8.4
Bijzondere doelgroepen
20
8.5
Starters/jongeren
20
8.6
Huisvesting statushouders
20
8.7
Woonwagenbewoners
21
9.
Prognose behoefte
21
10.
Beoordeling bestaand woningbouwprogramma
22
11.
Sturen op de woningmarkt
25
12.
Monitoren van de uitvoering
25
Bijlage A: Tabellen Bijlage B: Uitvoeringsprogramma 2012 - 2020 Bijlage C: Woningbouwprogrammering 2010 - 2020
2
Nota Wonen Alblasserdam 2012 – 2020 0 Samenvatting Alblasserdam biedt het beste van twee werelden: goede voorzieningen in de gemeente zelf en grootstedelijke voorzieningen op korte afstand. Door herstructurering is het aandeel sociale huurwoningen fors gedaald. Herstructurering van deze woningen wordt op bescheidener schaal voortgezet. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is dat het aantal woningen in de sociale sector in de bestaande wijken niet afneemt in de periode 2010-2020. Voor Alblasserdam wordt voor de periode 2010-2020 uitgegaan van een nieuwbouwproductie van tenminste 900 woningen en 100 onttrekkingen, dus een netto toevoeging van 800 woningen. Het gaat hierbij om: de onttrekking van 100 sociale huurwoningen, de bouw van 50 appartementen sociale huur, 50 eengezinswoningen sociale huur, 350 koopappartementen en 450 koop eengezinswoningen. Belangrijke projecten om deze opgave te realiseren zijn: Alblasserwerf, Waterhoven, Cornelis Smitstraat/Kerkstraat, Hof en Singel en Parallelweg. Een belangrijk resultaat van PALT2010-2020 zijn de afspraken over de kwaliteit en de duurzaamheid van de (sociale) nieuwbouw. Met de corporaties is afgesproken dat de nieuwbouw op deze punten aan hogere eisen zal voldoen dan volgens het bouwbesluit wettelijk verplicht is. De inwoners zijn zeer tevreden over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Over het algemeen is er ook sprake van een grote variatie aan woningtypen in de verschillende wijken en buurten. De bevolking vergrijst. In vergelijking met de regio Drechtsteden wonen er in Alblasserdam meer gezinnen en ouderen en minder alleenstaanden. Het aantal huishoudens groeit het sterkst bij de 75-plushoudens: van ruim 14% naar straks bijna 20%. De belangrijkste oorzaak van de komende huishoudenverdunning is de groei van het aantal alleenstaande ouderen. Huishoudenverdunning noodzaakt tot het bijbouwen van woningen om de huidige bevolking ook in de toekomst in Alblasserdam te kunnen blijven huisvesten. De primaire doelgroep van het beleid/de sociale doelgroep en de lage middeninkomensgroepen (tussen € 33.614 - € 43.000) vragen ieder om hun eigen type aanbod. Denk aan verschillen/korting in huurprijs of een koopwoning met korting als KoopGarant. Alblasserdam beschikt over voldoende woningen om deze doelgroepen te bedienen. Het bouwprogramma van Alblasserdam bevat veel koopappartementen. Gezien de vraag van ouderen naar huurwoningen is het maar de vraag of deze allemaal als koopappartement geprogrammeerd moeten worden. De verwachting is dat er meer vraag zal zijn naar betaalbare huurappartementen. Als het woningbouwprogramma volledig volgens het programma gerealiseerd wordt, is er bijvoorbeeld ruimte voor instroom van buitenaf, bijvoorbeeld van andere gemeenten binnen of nabij de regio. Of er is ruimte voor aanpak van verouderde woningen. De lokale invulling en uitwerking is afgestemd op en passend binnen gezamenlijk te stellen regionale programma’s, de zogenaamde PALT-afspraken. De regionale woonvisie dient dus als kader voor lokaal woonbeleid en als basis voor een gezamenlijk regionaal vast te stellen programma. Uitvoering van dit huidige woningbouwprogramma 2010 – 2020 (zie tabel 12 in de bijlage) draagt bij aan voldoende kwalitatieve woningen voor elke doelgroep binnen Alblasserdam, waarbij voorrang moet worden gegeven aan de realisatie van levensloopbestendige huurwoningen, zodat ouderen en starters bediend kunnen worden. Door het college is op 1 november 2011 vastgesteld dat binnen het huidige economische klimaat geen woningbouwprojecten (>10 woningen) buiten het bestaande woningbouwprogramma in de marktsector worden toegevoegd. Mocht er aanleiding zijn toch nieuw planaanbod tot stand te brengen, dan dient dit te worden afgewogen tegen de opgave in het bestaande planaanbod. Bij verandering van de marktomstandigheden zal bekeken worden of deze uitspraak nog steeds van kracht is.
3
1 Inleiding Alblasserdam heeft de laatste jaren gebouwd in het kader van de regionale woningbouwopgave waarin het accent vooral lag op het behalen van een kwantitatieve taakstelling. De regionale nota’s: ‘Spetterend Wonen in de Drechtsteden’ (2004 en 2009) vormden daarvoor de leidraad omdat er geen actueel vastgesteld woonbeleid in Alblasserdam is. Deze nota is opgesteld omdat de huidige gemeentelijke Woonvisie uit 1999 dateert en een looptijd had van 10 jaar. Tevens is de nota Wonen een bouwsteen voor de nog op te stellen structuurvisie Alblasserdam. Halverwege de looptijd van de nota Wonen (in 2016) zal de nota herijkt worden. Het lokale woonbeleid past binnen het regionale woonbeleid. De Drechtsteden functioneren als één stedelijk gebied en één woningmarkt. In de nota ‘Wonen in de Drechtsteden 2011’ wordt gerapporteerd over de stand van zaken rond het wonen en over de afspraken die gemaakt zijn in het Jaarplan Wonen 2010. Deze nota betreft ook een uitwerking van de regionale Woonvisie Drechtsteden 2010-2020. Je woont prima in Alblasserdam. Alblasserdam biedt ruimte, rust, veiligheid, groen en een groot aanbod aan (laagbouw)woningen. Dat vormt een aantrekkelijk woonmilieu voor gezinnen, senioren, starters en mensen met een lichamelijke beperking. Alblasserdam biedt het beste van twee werelden: goede voorzieningen in de gemeente zelf en grootstedelijke voorzieningen op korte afstand. De kansen voor Alblasserdam liggen in haar eigen identiteit: een groen dorp in de nabijheid van een grote stad. Juist door aandacht te besteden aan zaken als openbare ruimte, goede voorzieningen voor jongeren, woningen voor starters en goede woon- en zorgvoorzieningen voor de oudere inwoners, kan Alblasserdam zich onderscheiden van andere gemeenten in de regio. Ten opzichte van Dordrecht biedt Alblasserdam een rustiger woonmilieu zonder de problemen van een grote stad en een kortere afstand tot centrale voorzieningen. Het vasthouden en uitbouwen van deze basiskwaliteiten vormen het uitgangspunt voor de ontwikkeling van deze nota Wonen. In Alblasserdam is de laatste jaren flinke vooruitgang geboekt met herstructurering van de Drentse Buurt en de Oude Buurt in de wijk Kinderdijk. Deze herstructurering wordt op bescheidener schaal voortgezet. Door de geslaagde herstructurering is 1
het aandeel sociale sector inmiddels fors gedaald. Ook in de komende periode komen sommige complexen in de bestaande wijken in aanmerking voor verbetering of voor sloop en vervanging. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is, dat het aantal woningen in de sociale sector in de bestaande wijken niet af neemt over de periode 2010-2020.
1.1. Leeswijzer De opbouw van deze nota is als volgt. Eerst volgt een korte beschrijving van het bestaande beleid en afspraken. Na een korte omschrijving van de verschillende woonmilieus in Alblasserdam volgt een beschrijving van de ontwikkeling en opbouw van de woningvoorraad. Op basis van de demografische trends is een woningbouwprogramma berekend. Vervolgens worden de trends en de berekende woningbouwbehoefte gecombineerd met andere maatschappelijke ontwikkelingen die van invloed zijn op het ‘wonen’ en wordt het bestaande woningbouwprogramma hierop beoordeeld. Als laatste het uitvoeringsprogramma wonen (bijlage B). Hierin worden de activiteiten die de komende jaren plaatsvinden op het gebied van wonen beschreven.
1
Sociale sector: woningen met een huurprijs tot maximaal € 664,66 per maand, dit kan huur, koop of maatschappelijk eigendom zijn (MGE).
Prijspeil 2012.
4
2. Bestaand beleid en afspraken 2.1 De regionale woonvisie Door het Drechtstedenbestuur is in december 2009 de Regionale Woonvisie ‘Spetterend Wonen in de Drechtsteden/2’ vastgesteld. In deze regionale woonvisie wordt een gezamenlijk woonbeleid gepresenteerd. De belangrijkste veranderingen ten opzichte van de woonvisie uit 2004 zijn: nog meer nadruk op kwaliteit, meer nadruk op de bestaande voorraad en verdere uitwerking aan sturing. Ingezet wordt op nieuwe aantrekkelijke woonmilieus, vooral in een levendige stedelijke omgeving en in een rustige en groene omgeving. Bovenstaande ambities en uitgangspunten worden vertaald in twee hoofddoelstellingen met subdoelstellingen: 1. Woonkwaliteit •
Beter aanbod voor hogere inkomens;
•
Beter kwaliteit in sociale sector en betere spreiding;
•
Meer levensloopbestendige woningen en keuzevrijheid;
•
Beter aanbod voor speciale doelgroepen;
•
Betere toekomstwaarde, levensloopbestendigheid, veiligheid en duurzaamheid.
2. Omgevingskwaliteit •
Beter aanbod hoogwaardige stedelijke woonmilieus;
•
Beter aanbod groene en blauwe woonmilieus;
•
Herstructurering verouderde wijken;
•
Versterken kwaliteit bestaande wijken.
Voor Alblasserdam zijn aanvullend de volgende ambities vastgesteld: •
Het aantal sociale sectorwoningen in de woningvoorraad in bestaand stedelijk gebied blijft gelijk;
•
Het Merconterrein en Waterhoven behoren tot het milieu ‘Rustig groen’;
•
Aanwijzing van een locatie voor collectief particulier opdrachtgeverschap;
•
Realisering van vrije kavels.
Regionaal moet gezorgd worden voor voldoende aanbod zowel kwantitatief als kwalitatief. In de woonvisie staat een opgave genoemd van 10.000 à 12.000 woningen voor de periode 2010 – 2020. Voor sloop is een programma opgenomen van 3.000 à 4.000 woningen, zodat netto 7.000 à 8.000 woningen worden toegevoegd. De demografische ontwikkeling en de regionale ambitie zijn hierbij het uitgangspunt geweest. De opgave is aan de hand van de ontwikkeling van de verschillende bevolkingsgroepen verder uitgewerkt naar woonmilieus en woningcategorieën per gemeente. Met de regionale woonvisie onderstrepen de Drechtsteden het belang om lokale uitwerking op belangrijke hoofdpunten af te stemmen en zo gezamenlijk richting te geven aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. De concrete uitvoering van deze hoofdpunten dient plaats te vinden op lokaal niveau. Deze lokale invulling en uitwerking is afgestemd op en passend binnen gezamenlijk te stellen regionale programma’s, de zogenaamde PALT-afspraken. De regionale woonvisie dient dus als kader voor lokaal woonbeleid en als basis voor een gezamenlijk regionaal vast te stellen programma. Jaarlijks verschijnt ook de Woonmonitor, waarin verslag wordt gedaan van de voortgang van de uitvoering van de afspraken op het gebied van wonen. 2.2 Prestatie afspraken Lange Termijn De gemaakte PALT-afspraken zijn niet vrijblijvend. De Drechtsteden gemeenten hebben op 13 december 2010 de regionale prestatieafspraken ondertekend. In de PALT-afspraken staan de doelstellingen die regio gemeenten en regio corporaties willen bereiken. Deze afspraken hebben zowel betrekking op fysieke als op sociale maatregelen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de financiële en organisatorische spelregels. De PALT-afspraken hebben een doorlooptijd van 10 jaar.
5
De centrale doelstellingen van PALT 2010-2020 zijn als volgt: 1.
Een gedifferentieerd woningaanbod, waarin voor alle bevolkingsgroepen daadwerkelijk iets te kiezen valt, ten aanzien van zowel woningtype, prijsklasse als woonmilieu.
2.
Een duurzame, klimaat- en toekomstbestendige woningvoorraad.
3.
Er voor zorgen dat in elke wijk de leefbaarheid op peil is in een schone, hele en veilige woonomgeving met bijbehorend voorzieningenniveau.
In PALT 2010-2020 worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: o
De prestatieafspraken zijn gericht op verbetering van de regionale woningmarkt: betere (woon/leef)kwaliteit in de Drechtsteden en meer in evenwicht in de woningmarkt (kansen voor iedereen.
o
Het belangrijkste knelpunt van de regionale woningmarkt is de beperkte kwaliteit. Dat levert problemen op voor de doorstroming:
o o
-
Middeninkomens hebben weinig keuze.
-
Hogere inkomens hebben te weinig mogelijkheden in de regio.
Brede taakopvatting voor corporaties (meer dan alleen verhuren van woningen). Er is (nog steeds) een overschot aan sociale huurwoningen in de Drechtsteden. De voorraad is echter niet evenwichtig verspreid over de regio.
o
Door de in PALT 2010-2020 vastgelegde afspraken neemt het overschot aan sociale huurwoningen de komende jaren af.
o
Er worden afspraken gemaakt voor een periode van 10 jaar, maar halverwege deze periode worden de afspraken herijkt.
o
PALT is niet statisch. Ook buiten de herijking om blijven partijen voortdurend met elkaar in gesprek. Indien nieuwe wetgeving, inzichten of omstandigheden daartoe aanleiding geven, worden de afspraken aangepast of aangevuld. Zo wordt de komende jaren zowel de aanpak van de particuliere woningvoorraad als de aanpak huisvesting arbeidsmigranten verder uitgewerkt.
Voor de regio Drechtsteden speelt de woningbouwopgave in Alblasserdam in kwantitatieve zin slechts een kleine rol. Dit komt mede door planologische beperkingen. Grote uitbreidingen worden door de gemeente ook niet gewenst. Kwalitatief is de woningbouw wel van belang. Voor Alblasserdam wordt voor de periode 2010-2020 uitgegaan van een nieuwbouwproductie van tenminste 900 woningen en 100 onttrekkingen, dus een netto toevoeging van 800 woningen. Zie het volgende overzicht. Opgave en locatieaanbod 2010-2020 Indicatief programma naar woonmilieu 2010-2020 Slopen sociaal onnttr. Centrum Levendig sted. Rustig sted. Stadswijk Suburbaan Rustig groen totaal
-100 -100
Bouwen EGW MGW sociaal sociaal
50 50
Alblasserdam EGW markt
App. markt
150
250
400
300 450
100 350
100 400 900
50 50
Totaal
Aandeel aandeel aandeel sociaal app.
63% 100% 11%
50% 25% 44%
Het gaat hierbij voor Alblasserdam om: -
de onttrekking van ca. 100 woningen
-
de bouw van minimaal 900 woningen, waarvan 50 appartementen sociale huur, 50 eengezinswoningen sociale huur, 350 koopappartementen en 450 koop eengezinswoningen.
Belangrijke projecten om deze opgave te realiseren zijn: Alblasserwerf, Waterhoven, Cornelis Smitstraat/Kerkstraat, Hof en Singel en Parallelweg.
6
Onderstaand is de haalbare productie voor de regio Drechtsteden samengevat. Haalbare productie in aantallen 2010-2020 Gemeente
Totaal planaanbod
Haalbaar eind 2010
Was eind 2009
2010-2020 Alblasserdam
1.133
1.058
1.013
Dordrecht
5.666
4.674
4.757
H.I. Ambacht
2.164
2.126
2.509
Papendrecht
911
911
600
Sliedrecht
2.030
1.989
1.868
Zwijndrecht
1.365
1.248
1.520
13.269
12.006
12.267
Totaal
Een belangrijk resultaat van PALT 2010-2020 zijn de afspraken over de kwaliteit en de duurzaamheid van de (sociale) nieuwbouw. Met de corporaties is afgesproken dat de nieuwbouw op deze punten aan hogere eisen zal voldoen dan volgens het bouwbesluit wettelijk verplicht is.
3. Ligging en woonmilieus De ligging van Alblasserdam in het Groene Hart enerzijds en tegen de rivier De Noord anderzijds zorgen voor specifieke ruimtelijke en wettelijke beperkingen. De grenzen van uitbreiding zijn met het bebouwen van Waterhoven inmiddels bereikt. Het integraal afwegen van ruimtelijke belangen in Alblasserdam wordt daarmee steeds noodzakelijker. Alblasserdam heeft drie woonmilieus, te weten: rustig stedelijk, suburbaan en rustig groen. Tot het leefmilieu ‘rustig stedelijk’ behoren de wat oudere, relatief dichtbij de centra gelegen wijken en de Drechtoeverlocatie Alblasserwerf dichtbij het centrum. Suburbane wijken zijn overwegend vanaf de jaren ’60 gebouwd en liggen verder van het centrum af. Kenmerkend voor deze wijken zijn de groene uitstraling en de ruimte. In dit milieu domineert de woonfunctie. In enige mate is er sprake van een dorpskarakter en een kleinschaliger opzet, zoals in de wijk Kinderdijk. Aan de randen van het dorp vinden we kleinschalige locaties met een rustig groen milieu. Hiertoe behoort het gebied Waterhoven. Ook de Drechtoeverlocatie, het Merconterrein, wordt hiertoe gerekend. Hier is ruimte voor wonen in een ruime, rustige en groene omgeving. Ook kan er sprake zijn van een menging met extensieve bedrijven en recreatieve voorzieningen. De gebruiksintensiteit is laag. Voor de locatie aan de rivieroever speelt hierbij ook de ligging aan het water met een weids uitzicht een rol. De inwoners zijn zeer tevreden over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Over het algemeen is er ook sprake van een grote variatie aan woningtypen in de verschillende wijken en buurten.
7
4. Alblasserdam nu: de bevolking 4.1 Bevolkingssamenstelling Op 1 januari 2011 telde de gemeente 19.208 inwoners, die in de volgende leeftijdscategorieën zijn te verdelen: Tabel 1 Bevolkingsontwikkeling Alblasserdam 2000-2011 Leeftijd
2000
2010
2011
%
2011 Drechtsteden
%
0 - 14 jaar
3.749
3.898
3.937
20,5%
47.588
18%
15 - 24 jaar
2.004
2.241
2.279
11,9%
31.737
12%
25 – 44 jaar
5.450
4.980
4.913
25,6%
71.076
27%
45 – 64 jaar
4.330
4.639
4.778
24,9%
71.533
27%
65 - 74 jaar
1.470
1.774
1.832
9,5%
23.006
8,6%
75 – e.o
1.180
1.482
1.469
7,6%
19.623
7,4%
18.183
19.014
19.208
100%
264.563
100%
Totaal CBS, StatLine
De leeftijdsverdeling van Alblasserdam komt vrijwel overeen met het gemiddelde van de gemeenten in de Drechtsteden. De grootste leeftijdscategorie vormt de 25-64 jarigen: 50,5%. Dit aandeel is hoger dan het landelijke gemiddelde (37%). Tussen 1-1-2000 en 1-1-2010 is de bevolking van Alblasserdam toegenomen met 831 inwoners tot 19.014 inwoners. De bevolking vergrijst, dat wil zeggen dat het aantal 65-plussers in deze periode is toegenomen met 606, een toename van 14,6% tot 17,1%. Ook de leeftijdsgroep daar net onder nam toe met 309. Het aantal kinderen en jongeren nam ook licht toe. Het aantal inwoners van 25-44 nam af met -470 (zie tabel 1). De bevolking groeit vrijwel uitsluitend door de natuurlijke groei, dat is het verschil tussen het aantal geboortes en de sterfte. In de periode 2000-2010 lag het aantal geboortes vrij constant op gemiddeld 258 per jaar en de sterfte lag op gemiddeld 168 per jaar, een toename van gemiddeld 90 inwoners per jaar. Ook in Nederland is er sprake van een natuurlijke bevolkingsgroei. Gemiddeld genomen was in Alblasserdam de migratie neutraal, zowel de binnenlandse migratie als de buitenlandse migratie. Wel zijn er per jaar grote verschillen in binnenlandse migratie. In 2001 tot en met 2004 was het saldo negatief, in 2006 en vanaf 2009 is deze positief (zie figuur 2). De verklaring voor deze schommelingen zit vooral in sloop en opleveringen van nieuwbouw. Figuur 2 Binnenlands migratiesaldo in aantal personen 200 150 100 50 0 -502000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-100 -150 -200 saldo
4.2 Huishoudensamenstelling Voor de woningmarkt is de ontwikkeling van het aantal huishoudens interessant. Daarnaast spelen ook inkomen en leefstijl een rol. In tabel 2 (zie bijlage) is overzicht gegeven van de huishoudens in Alblasserdam. In vergelijking met de regio Drechtsteden wonen er in Alblasserdam meer gezinnen en ouderen en minder alleenstaanden. Het aantal huishoudens groeit het sterkst bij de 75-plushuishoudens: van ruim 14% naar straks bijna 20%. De vergrijzing van de bevolking is daarom een belangrijke trend. De belangrijkste oorzaak van de komende huishoudenverdunning is de groei van het aantal alleenstaande ouderen. Huishoudenverdunning noodzaakt tot het bijbouwen van woningen om de huidige bevolking ook in de toekomst in Alblasserdam te kunnen blijven huisvesten.
8
De algemene trends van vergrijzing en huishoudenverdunning zijn belangrijke opgaven voor de nieuwe nota Wonen van Alblasserdam. Dit zijn niet alleen belangrijke kwantitatieve ontwikkelingen, ook de kwalitatieve vraag naar woningen verandert. Vervolgens is een combinatie gemaakt van hoe huishoudens wonen (zie figuur 3). Het betreft 9 combinaties van leeftijd en huishoudengrootte. Gezinnen met kinderen wonen relatief veel in een eengezinskoopwoning. De woonsituatie van tweepersoonshuishoudens is gemiddeld genomen vergelijkbaar aan die van gezinnen. Alleenstaanden wonen grotendeels in een meergezinswoning met of zonder lift. Interessant is te zien hoe de woonsituatie van 65-74 jarigen verschilt van die van 75-plussers. Van de 65-74 jarigen woont 41% in een koopeengezinswoning, van de 75-plussers is dit 22%. 75-plussers wonen vooral in een flat met lift, maar ook weer niet uitsluitend. Figuur 3 Bewoning per type huishouden 75+
11%
65-74
46%
18%
12%
20%
1%
10% 2%
41%
gezin 45-64
24%
gezin 25-44
23%
3% 6% 3%
64%
21%
7%
55%
tweeperso ons alleen to t 64
18% 0%
4% 6% 3%
62%
8% 3%
10% 20%
huur eengezins so ciale koo p eengezins
22%
33% 40%
3% 60%
huur flat met lift markt koo p eengezins
32% 80%
100%
huur flat zonder lift o verig
4.3 Inkomensverdeling We onderscheiden twee inkomensgroepen die aandacht vragen in het woonbeleid: 1. De ‘primaire doelgroep van beleid/sociale doelgroep’ (inkomen tot €33.614) Deze huishoudens zijn in de regel aangewezen op het sociale woningsegment. Een groot deel van deze groep kan aanspraak maken op huurtoeslag. 2. De lage middeninkomensgroepen (tussen €33.614 en €43.000), die door de Europese beschikking maar beperkt toegang krijgen tot de sociale huursector en daarmee zijn aangewezen op de vrije sector. Deze doelgroepen vragen (door hun financiële mogelijkheden en de Rijksregels zoals huurtoeslag en de Europese beschikking) ieder om een eigen type aanbod. Denk daarbij aan verschillen in huurprijs of korting op de huurprijs of een koopwoning met korting als Koopgarant. Dat vraagt maatwerk op het niveau tussen aanbieder en woonconsument. Die ruimte willen wij geven door zo min mogelijk regels te stellen. Het gemiddelde inkomen van huishoudens is in 2008 34.500 euro. Dit is net iets hoger dan het gemiddelde van de Drechtsteden (34.000 euro). Voor het bepalen van de minimale omvang van de sociale huurwoningvoorraad is het belangrijk om te weten hoeveel 2
huishoudens zijn aanwezen op deze woningen. Daartoe is de Euro-aandachtsgroep
gedefinieerd. In Alblasserdam zijn er
ongeveer 3.030 huishoudens met een dergelijk inkomen, waarvan 2.240 in een huurwoning wonen. Met name behoren er veel 65-plussers tot de doelgroep qua inkomen. Op 1 januari 2011 bedraagt het aantal sociale huurwoningen 2.606 (33% van de totale woningvoorraad). Deze huurwoningen hebben een maximale huurprijs van € 664,66 (prijspeil 2012). 2
Een huishouden maakt deel uit van de Euro-aandachtsgroep als het een belastbaar inkomen heeft van maximaal 33.000 euro. Eind 2009 is door de Europese commissie beschikt dat corporaties gemiddeld 90% van het bezit onder de huurtoeslaggrens (van 648 euro in 2009/2010) dienen toe te wijzen aan huishoudens uit deze doelgroep.
9
In de koopsector en overige huursector staan 725 goedkope woningen met een WOZ-waarde van maximaal € 183.200,-. Alblasserdam beschikt over voldoende bereikbare woningen (3.301 woningen) voor de primaire/sociale doelgroep (3.030 huishoudens). Voor een deel van de groep lagere inkomens kan een eerste stap op de koopmarkt interessant zijn. Aanbod van tussenvormen tussen koop en huur kan starters op de koopmarkt hierbij helpen. Woonkracht10 biedt deze keuzevrijheid reeds, in de vorm van het TeWoon en het KoopGarant concept. Bij woningen die TeWoon aangeboden worden heeft de toekomstige bewoner de keuze uit het huren of kopen van de woning. Bij KoopGarant wordt de woning met korting verkocht en tegelijkertijd heeft de koper de zekerheid dat de corporatie op termijn de woning terug koopt. De woningen aan de Cornelis Smitstraat zijn allemaal met KoopGarant verkocht. Woonkracht10 wil op structurele basis tegemoet komen aan de middeninkomens door verkoop van sociale huurwoningen of door woningen met KoopGarant aanbieden. Hoe ontwikkelt zich de sociale huurwoningvoorraad tot 2020. Door reeds ingeplande vrije verkoop en verkoop onder voorwaarden zal de sociale huurwoningenvoorraad vooralsnog gelijk blijven. Om er voor te zorgen dat die woningen ook op termijn voor de inkomenscategorie € 33.614 - € 43.000 beschikbaar blijven, zou de focus van vrije verkoop juist wel op de kleinere, minder courante woningen in de wijk moeten liggen. Van die woningen valt te verwachten dat ze gedurende langere tijd tot de categorie sociale koop (prijspeil 2012 € 183.200) zullen vallen en daarmee onderdeel van de sociale voorraad en bereikbaar voor de inkomens € 33.614 - € 43.000 blijven. Op die manier blijven er in alle wijken mogelijkheden voor de brede doelgroep. Dit onderwerp zal in de Drechtsteden nog verder uitgewerkt worden. In het huidige programma is voorzien van ongeveer 78 sociale huurwoningen die verkocht zullen woningen in de vrije verkoop 186 woningen zullen verkocht worden onder voorwaarden (KoopGarant). De ervaring leert echter dan een corporatie 5% - 10% van wat ze aanbiedt verkoopt.
5. De huidige woningvoorraad 5.1 Samenstelling woningvoorraad Het aantal woningen in Alblasserdam is sinds het jaar 2000 toegenomen tot 7.985 woningen per 1-1-2011. Er zijn in die periode 1.397 woningen nieuwgebouwd en 492 woningen gesloopt. Zie tabel 4 in de bijlage. De voorraad bestaat voor 55% uit koopwoningen en voor 45% uit huurwoningen. Bijna driekwart van de huurwoningen is in het bezit van de corporatie Woonkracht10. Vrijwel alle woningen van Woonkracht10 (93%) heeft een huurprijs van maximaal 662,62 euro (prijspeil 2012) en behoort tot de sociale huurwoningvoorraad. Zie tabel 3. Tabel 3
Kenmerken woningvoorraad aantal
aandeel
koop
4.347
55%
huur corporatie
2.702
33%
huur overig totaal
936
12%
7.985
100%
Bron: OCD, 2011: Afkomstig van Waardering Onroerende Zaken/SVHW Aantallen zijn excl. bijzondere woongebouwen en recreatiewoningen. In tabel 4 (zie bijlage) is te zien hoeveel woningen per type vanaf 2000 zijn opgeleverd in Alblasserdam.
10
5.2 De wijken Alblasserdam is verdeeld in vier wijken. Deze wijken worden als volgt gekarakteriseerd: Wijk Centrum (937 woningen) De wijk bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen, maar er zijn ook enkele etagewoningen. De bebouwingsdichtheid is redelijk, er zijn behoorlijk wat groenstroken en er is veel water. In deze wijk bevindt zich het merendeel van de voorzieningen in Alblasserdam. De woningen aan de dijk zijn grotendeels vooroorlogs. De woningen achter de dijk dateren uit de jaren ’50 en ’60 en zo’n 30% van de woningen is na 1970. Wijk Souburgh (51 woningen) Deze wijk bevindt zich op redelijk korte afstand van zowel het centrum als de meeste voorzieningen. Zo’n 70% van de woningen is gebouwd in de periode vanaf 1946 tot eind jaren ’70. De wijk kent een kleinstedelijk woonmilieu en kent weinig zwakke punten behalve de lichte mate van verkeersoverlast langs de verkeershoofdstructuur. Wijk Blokweer (5.418 woningen) Blokweer heeft een woonfunctie, alleen aan de Van Hogendorpweg is een bescheiden winkelvoorziening. De belangrijkste voorzieningen in de wijk zijn echter de sporthal en het zwembad. Blokweer is een rustige naoorlogse woonwijk. Het zwakke punt van de wijk zijn de portiekflats, die zich in het oostelijk deel van de wijk bevinden. In de toekomst zal op die plekken herstructurering plaats moeten vinden. Wijk Kinderdijk (1.579 woningen) Deze wijk bevindt zich op grotere afstand van zowel het centrum als de meeste voorzieningen. De dijkwoningen zijn aan het e
e
eind van de 19 , begin 20 eeuw gebouwd. Er heeft zeer recentelijk herstructurering plaatsgevonden in de ‘Oude Buurt’. Nu genaamd ‘Nieuw Kinderdijk’. Enkele zwakke punten van de wijk is het tekort aan groenvoorzieningen en de kleine woningen. Er is een kleine winkelstrip aan het Scheldeplein.
5.3 Woningvoorraad naar eigendom en prijs per wijk Alblasserdam heeft al met al per 1 januari 2012 3.638 woningen in de huursector en 4.347 woningen in de koopsector. Dit komt overeen met een verdeling van 45%/ 55%. Daarbij is de trend in Alblasserdam dat veel particuliere verhuurders hun woning bij einde verhuur zullen verkopen waardoor het aantal koopwoningen hoger wordt. Het aantal woningen van particuliere verhuurders vermindert en komt bij het aantal koopwoningen dat wordt bewoond door eigenaar-bewoners. Het merendeel van de Alblasserdamse woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Dit komt overeen met het gemiddelde aantal koopwoningen in de Drechtsteden.
11
We kunnen de woningvoorraad verder verdelen in de goedkope voorraad met een WOZ-waarde t/m € 174.000,- (betaalbaar), een woningvoorraad met WOZ-waarde tot maximaal 250.000,- (duur) en een woningvoorraad met een WOZ-waarde tot boven € 250.000,-. Tabel 4
WOZ-waarde woningvoorraad corporaties
kenmerk voorraad
aantal eengezins
aantal meergezins
overig
met lift t/m betaalbaar (174.000)
276
553
duur (174.000-250.000)
656
257
boven 250.000 totaal
18
22
950
832
794
794
Bron: OCD, Woonmonitor 2010 Toelichting: onder eengezinswoningen vallen vrijstaande, 2 onder 1 kap en hoek-rijwoningen Veel goedkope voorraad (MGW) zonder lift is aanwezig in de wijken: Blokweer en Kinderdijk. De sociale voorraad, dat wil zeggen de woningen met een lage huur, is aardig verdeeld in Alblasserdam. Als gekeken wordt naar de afzonderlijke buurten zijn de verschillen niet zo heel groot. In de wijken Blokweer en Kinderdijk staan de goedkoopste eengezinswoningen. In de wijk Souburgh staan de goedkoopste meergezinswoningen (flats) met lift. De goedkoopste meergezinswoningen zonder lift staan in de wijk Blokweer. Tabel 5
WOZ-waarde woningvoorraad overige huur
kenmerk voorraad
aantal eengezins
aantal meergezins
overig
met lift t/m betaalbaar (174.000)
79
177
60 11
duur (174.000-250.000)
407
24
boven 250.000
163
15
totaal
649
216
71
Bron: OCD, woonmonitor 2010 Er zijn vier grote (en enkele kleine) particuliere verhuurders in Alblasserdam: •
Mooiland Vitalis: 165 woningen
•
Metterwoon Vastgoed B.V.: 49 woningen
•
Van Herk Groep: 43 woningen
•
B.V. Property Investment Rotterdam P.I.R. (onderdeel van de Van Herk Groep): 27 woningen
Tabel 6
WOZ-waarde woningvoorraad koop
kenmerk voorraad
aantal eengezins
aantal meergezins
overig
met lift t/m betaalbaar (174.000)
308
16
83
duur (174.000-250.000) boven 250.000
2174
35
16
1384
194
totaal
1
3866
245
100
Bron: OCD, Woonmonitor 2010 Het aandeel dure woningen met een WOZ-waarde van 250.000 of meer is 22,9% van de voorraad. De gemiddelde WOZwaarde van alle woningen is per 1-1-2010 € 224.000,-. Dat is de op één na hoogste gemiddelde waarde binnen de regio Drechtsteden.
12
5.4 Woningvoorraad naar eigendom en type per wijk Het merendeel van de woningen in Alblasserdam zijn grondgebonden woningen. Vanaf 2010 zijn in Alblasserdam op grote schaal appartementen bijgebouwd. In totaal gaat het om 281 appartementen (De Hellingen 205, Cortgene Haven 31, Scheldehof 45). Alblasserdam heeft verder nog vijf bestaande hoge flats, o.a. aan de Pieter de Hoochplaats en aan de Nicolaas Beetstraat. De laatste jaren zijn de nodige huurappartementen (Cortgene Haven en Scheldehof) toegevoegd. Op dit moment is 55% van de sociale huurvoorraad een appartement. De meeste sociale huurwoningen staan in de wijk Blokweer. Tabel 7 (zie bijlage A) geeft de woningvoorraad naar type per wijk in 2010 weer. In verhouding tot in de andere wijken staan in de wijk Blokweer de meeste huurappartementen met lift. Bijna hetzelfde aantal appartementen beschikt niet over een lift. Deze complexen liggen met name in de wijken Blokweer en Kinderdijk. De woningvoorraad van Alblasserdam telt veel eengezinswoningen in een rij, namelijk 55% voornamelijk in de koopsector.
Figuur 5 Woningvoorraad naar type 13%
6% 9%
vrijstaand 2 o nder 1kap
17%
eengezins flat met lift flat zonder lift 55%
5.5 Woningvoorraad naar bouwperiode per wijk De laatste jaren zijn er in het centrum veel woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Een aantal jaren geleden stond het percentage woningen met bouwjaar tot 1945 nog op 66%! In de wijk Blokweer staan juist relatief veel woningen die gebouwd zijn na 1975. In heel Alblasserdam zijn de meeste woningen gebouwd in de periode 1945-1974. En dan vooral in de wijk Blokweer. Na 2000 is in bijna alle wijken veel nieuw gebouwd of heeft herstructurering plaatsgevonden. Tabel 8 (zie bijlage) laat de woningvoorraad in Alblasserdam naar bouwperiode per wijk zien. 5.6 Beoordeling kwaliteit In 2009 is door het OCD onder de inwoners onderzoek gedaan naar de leefbaarheid en veiligheid. Het gaat daarbij ook om de beoordeling van kwaliteit van de woning, de woonomgeving en voorzieningen in Alblasserdam. De bestaande woningen en woonomgeving worden als ruim voldoende beoordeeld met het rapportcijfer 7,9, resp. 7,4. Dat is net iets hoger dan het gemiddelde van de regio. In vergelijking met 2005 is de waardering van de woning en woonomgeving nog wat toegenomen. De voorzieningen in de buurt en gemeentelijke voorzieningen worden voldoende beoordeeld, met gemiddeld een rapportcijfer van 6,8. Informatie over de beoordeling per voorziening is te vinden in het onderzoek Leefbaarheid en Veiligheid.
6. Bevolkingsontwikkeling 2010- 2025 Het aantal inwoners in Alblasserdam ligt op 1 januari 2011 op 19.208 inwoners. De komende jaren, tot 2020 zal het aantal inwoners in Alblasserdam licht toenemen met circa 833 inwoners. In 2020 zal het inwonersaantal gestegen zijn tot ongeveer 19.963. Alblasserdam heeft tussen 2010 – 2020 een bouwopgave van 900 woningen. In verhouding is de toename van het aantal woningen de komende jaren veel groter dan de toename van het aantal inwoners. Dit komt voort uit de algemene (landelijke) trend waarbij de huishoudens steeds kleiner worden. In Alblasserdam wonen in 2020 veel inwoners in de leeftijdscategorieën tussen 25 en 64 jaar en weinig inwoners jonger dan 24 jaar en ouder dan 65 jaar. Zie tabel 9 in de bijlage A.
13
Bevolkingsprognoses tonen aan dat in de periode 2010 -2025 de verhoudingen van de verschillende leeftijdsgroepen binnen de gehele bevolking van Alblasserdam procentueel gezien weinig veranderen. Er is echter een flinke stijging van 54% in de groep 75 e.o. te zien. Tabel 10 Toe- en afname leeftijdsgroepen Alblasserdam 2010-2025 (bron: Primos 2010) 0-14 jaar
15-24 jaar
25-44 jaar
45-64 jaar
65-74 jaar
75 jaar e.o.
2010
3936
2267
4996
4668
1779
1484
2025
3884
2517
4633
4948
1939
2283
Verschil
-52
+ 250
-363
+280
+160
+799
-1,3%
+ 11%
-7,3%
+6%
+9%
+ 54%
absoluut Verschil %
De leeftijdsgroepen 15-24 jaar, 45-64 jaar, 65-74 jaar en vooral de groep 75 e.o. nemen de komende jaren in absoluut aantal toe. De aangekondigde vergrijzing wordt bevestigd door een toename van de 75 plussers. Er is een afname van 0 -14 jaar en 25 - 44 jaar. In de laatste groep is de daling het grootst. Ten opzichte van de gehele bevolking blijft elke leeftijdsgroep dus ongeveer een even groot aandeel houden maar als gevolg van de absolute toename van de bevolking is er binnen de afzonderlijke leeftijdsgroepen wel degelijk sprake van een aanzienlijke toe- of afname. De Alblasserdamse bevolking zal absoluut gezien tot 2025 toenemen met 1.074 personen. Gemiddeld aantal personen per huishouden Het gemiddelde aantal personen per huishouden bedroeg in het jaar 2011 2,41 (bron: OCD). Als de trend van huishoudenverdunning voortzet zou het gemiddelde aantal personen per huishouden in 2020 uitkomen op 2,36. De groep ‘jonge ouderen’ neemt naar verwachting toe. Deze groep heeft lang gewerkt en gespaard en gaat nu (vervroegd) met pensioen. Daarnaast wonen mensen langer alleen, hebben een LAT-relatie of gaan scheiden. De afname van het aantal personen is ook een landelijke trend. Huishoudensontwikkeling Tussen 2010 en 2025 neemt het aantal inwoners in Alblasserdam naar verwachting toe met ongeveer 1.074 en het aantal huishoudens met 725. 21000
20000
19000
18000
17000 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Er is vooral een toename te verwachten van huishoudens van 65 jaar en ouder. Het aantal huishoudens van 65-74 jaar neemt naar verwachting toe met ongeveer 150 en het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder met 550. In totaal stijgt het aantal oudere huishoudens van 2.200 naar 2.900. Zie figuur 6.
14
Figuur 6 Ontwikkeling huishoudens 2010-2025 75+
1108
65-74
1101
gezinnen
2942
twee-perso o ns
1257
alleen-staand
1043
jo ngeren -500
226 0
500
1000 2010
1500
2000
2500
3000
2025
De toename van het aantal huishoudens van 65-74 jaar en 75 jaar en ouder vraagt om meer gelijkvloerse, goed toegankelijke woningen. Deze woningen moeten in grote lijnen voldoen aan de eisen die gesteld worden voor mensen met beperkingen en welke zonder grote ingrepen aan te passen zijn aan beperkingen die zich voor kunnen gaan doen bij het ouder worden. Op dit moment woont tweederde van de ouderen in een huurwoning en daarbinnen met name een flat met lift. Maar zeker vier op de tien ouderen wonen (nog) in een eengezinswoningen (koop- en huur). Naar de toekomst toe zal het aandeel dat in een koop- of huureengezinswoning blijft wonen waarschijnlijk tenminste gelijk blijven, dan wel toenemen, omdat het nieuwe cohort ouderen welvarender is dan vorige cohorten. In het algemeen wordt gestimuleerd dat mensen zo lang mogelijk verantwoord in hun woning kunnen blijven wonen, zo nodig met aanpassingen aan de woning. Bij alle nieuwbouwprojecten wordt overigens aanbevolen rekening te houden met levensloopbestendigheid. Het gemiddelde inkomen van 75-plussers is lager dan het gemiddelde inkomen van huishoudens van 65-74 jaar (meer alleenstaanden). Daarom zou naar de toekomst toe voldoende oog moeten zijn voor de betaalbaarheid van de woning en de voorzieningen voor de doelgroep ouderen van 75-jaar en ouder. De vraag naar jongeren -en gezinswoningen neemt naar verwachting niet verder toe. Wel kan door veranderingen in koop/ huur oriëntatie sprake zijn van kwalitatieve tekorten. Doordat het woningaanbod, zowel in de huur als de koop, voor een groot deel bestaat uit goedkope kwalitatief sobere woningen, neemt met het toenemen van de welvaart de behoefte aan woningen met meer kwaliteit uiteraard toe. Mede onder invloed van de hoge koopprijzen is daarover moeilijk een eenduidig beeld te geven en blijft er behoefte bestaan aan betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen.
7. Woonwensen In 2006 is voor het laatst in de Drechtsteden een woonbelevingsonderzoek uitgevoerd. In dit Woonbelevingsonderzoek kwam naar voren dat Alblasserdammers heel erg tevreden zijn over de ‘ontwikkeling van de eigen buurt’. Zo was er bijvoorbeeld behoefte aan meer landelijk en rustig wonen in twee onder één kap en/of vrijstaande woningen, waar inmiddels gehoor aan gegeven is met de realisatie van Waterhoven. Daarnaast worden in Alblasserdam appartementen zonder lift vervangen door appartementen met lift, conform de gewenste kwaliteit die in het onderzoek naar voren komt. Wel is in 2009 een grootschalige Woonwensenonderzoek gehouden die betrekking had op heel Nederland. Het veldwerk van dit Woononderzoek viel voor een deel in de economische crisis. Toch heeft de crisis waarschijnlijk weinig effect gehad op de wens van de woonconsument. Echter, de verkoop stagneert en er wordt minder verhuisd. De woonconsument is voorzichtiger geworden. De woonconsument verkoopt nu eerst zijn woning en gaat dan pas kopen. Bovendien stellen consumenten hun wensen vaker
15
uit. Daarnaast is er tijdens de crisis meer onzekerheid en zijn de hypotheekeisen aangescherpt, waardoor consumenten minder snel het huis van hun dromen kunnen of durven kopen. De verhuisgeneigdheid over geheel Nederland is het hoogst onder starters en jongvolwassenen (alleenstaanden en paren zonder kinderen) en het laagst onder tweepersoonshuishoudens van 45-64 jaar en ouderen van 65-jaar en ouder. Gemiddeld zou 20% van de huishoudens een (andere) woning wensen. Dat komt overeen met 7% per jaar. Huishoudens laten bij een verhuizing ook een woning achter. Deze woning kan bewoond worden door een andere woningzoekende. We zien nu dat veel huishoudens (25 - 44 jarigen) willen doorstromen van een huur- naar een koopwoning. Het tekort op de woningmarkt is daarom het grootst in de koopsector (68% van het tekort) en veel kleiner in de huursector (32% van het tekort). Daarnaast is het koopappartement in Nederland in opkomst. De vraag is op zich niet zo groot (12% wenst een koopappartement). Maar, omdat het aanbod gering is in Nederland, is het tekort eraan redelijk groot. De situatie bij huurmeergezinswoningen is omgekeerd. Hier is namelijk redelijk veel vraag naar (32% wenst een huurmeergezinswoning). Maar het aanbod van doorstromers die uit een meergezinshuurwoning willen verhuizen is ook groot en overstijgt de vraag ernaar. Bovendien neemt de vraag naar kwaliteit toe. Dit kan mogelijk leiden tot een overschot aan boven- en benedenwoningen en flats zonder lift. Voor de nieuwbouwprogrammering is het inhalen van het tekort het beste uitgangspunt. De behoefte richt zich dan voor geheel Nederland voor 47% op eengezinskoopwoningen, 14% op eengezinshuurwoningen, 21% op koopappartementen en 18% op meergezinshuurwoningen. Dit Nederlands gemiddelde is voor Alblasserdam als next-best gegeven te benutten. In de hoofdstukken 9 en 10 wordt hier voor Alblasserdam nader op ingegaan. 7.1 Duurzaamheid Bij het woningaanbod is de energieprestatie van woningen steeds belangrijker. De verwachting is dat de komende decennia de energieprijzen zullen stijgen. Tegelijkertijd zal uit milieuoogpunt een steeds sterkere druk komen op duurzame woningen. Dit zijn redenen om in de bestaande voorraad in Alblasserdam en bij nieuwbouw meer en meer aandacht te besteden aan energieprestaties. Dit speelt in het bijzonder bij de laagste inkomens. Immers, de energielasten spelen steeds meer een belangrijke rol in de totale woonlasten van huishoudens. Voor hen zijn lagere energielasten noodzakelijk om naar de toekomst het wonen betaalbaar te houden. In het Bouwbesluit zijn voor energieprestaties normen vastgesteld. De gemeente kan bij ontwikkelaars geen hogere normen eisen. Wel kan zij (op vrijwillige basis) afspraken maken over toepassing van strengere normen. Een instrument daarvoor is de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR). Vanaf 1 januari 2011 kunnen de Drechtstedengemeenten met behulp van dit systeem GPR Gebouw erop toezien dat de nieuwbouwwoningen voldoen aan een minimum niveau op het gebied van energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. De prestaties op deze aspecten worden uitgedrukt in een rapportcijfer. Ter illustratie: het (minimale) niveau van het Bouwbesluit is een 6. De regionale kwaliteitseisen en lijst duurzaam bouwen zijn geïntegreerd in het convenant kwaliteit nieuwbouw Drechtsteden. Niet alleen gemeenten en corporaties hebben dit convenant ondertekend, maar ook bijna alle grote ontwikkelaars in de regio! Daarnaast is in de gemeente Alblasserdam een ‘Lokaal Milieu Uitvoeringsplan’ vastgesteld. Hoewel er dus al de nodige inspanningen op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid plaatsvinden, vraagt het thema nog steeds om veel aandacht. Het vermoeden bestaat dat er nog een hoog besparingspotentieel zit in de bestaande bouw in Alblasserdam. Dit is verder uitgewerkt in het Duurzaamheidsactieplan dat de gemeente heeft opgesteld.
16
7.2 Groeiende behoefte aan combinatie wonen-zorg-welzijn Wonen met zorg heeft betrekking op verschillende doelgroepen, zoals ouderen, mensen met lichamelijke en/of verstandelijke beperking, mensen met een psychische beperking. De woonbehoeften van deze doelgroepen verschillen. Op dit moment bestaat onvoldoende zicht op het totaal van vraag en aanbod van deze vormen van wonen/zorg en de ontwikkeling daarvan tot 2020. Zorginstellingen en Woonkracht10 houden zich ook bezig met het vraagstuk van wonen met zorg. Binnen Alblasserdam zijn nu wel al vele soorten woningen beschikbaar voor ouderen en zorgbehoevenden. Alblasserdam beschikt over 21 appartementen in het MFC Maasplein en 7 losse woningen in de wijk Kinderdijk ten behoeve van cliënten van Yulius (GGZ). Stichting Adullam voor Gehandicaptenzorg beschikt over twee gezinsvervangende tehuizen (totaal 30 bewoners) één aan de Ds. B. Toesplein 7-9 en een Woonvoorziening Polderheim aan de IJsvogel 3-5 inclusief een dagactiviteitencentrum (25 bezoekers). In de Boerderij aan de Randweg zal mogelijk een 12-tal zorgappartementen gerealiseerd worden. Verzorgingshuis De Waard (Waardeburgh) biedt woningen aan 79 senioren. De Alblashof is een kleinschalig verpleeghuis gelegen in het centrum van Alblasserdam. Het verpleeghuis biedt woonruimte voor tien bewoners met een somatische aandoening en voor vijftig bewoners met een psychogeriatrische aandoening. Ook wordt palliatieve zorg geboden. De mate van geschiktheid voor ouderen en mensen met een functiebeperking van de woningvoorraad wordt bijgehouden aan de hand van een ‘Checklist mate toe- en doorgankelijkheid woningen’. Alblasserdam heeft op dit moment twee woonzorgcomplexen, namelijk de Alblashof en het Multifunctioneel Centrum Maasplein. Onderzocht wordt of op (korte) termijn een woonzorgcomplex ontwikkelt wordt aan de Kerkstraat/Cornelis Smitstraat. 7.3 Inzetten voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap Door zelfbouw zal de consument meer keuzevrijheid hebben. De komende jaren is de woningbouw echter voor een belangrijk deel geconcentreerd op inbreidingslocaties. Uitgifte van bouwkavels is op dergelijke locaties vrijwel nooit aan de orde. Met consumentgerichte projectontwikkeling kan de consument invloed uitoefenen op het realiseren van zijn / haar woonwens. Dit gaat verder dan het bieden van meerwerkopties bij nieuwbouw. Bij consumentgericht bouwen krijgen de toekomstige bewoners meer zeggenschap over het ontwerp en de indeling van hun nieuwe woning. De gemeente wil het (collectief) particulier opdrachtgeverschap stimuleren en corporatie en ontwikkelaars hierop aanspreken. De volgende ambities komen uit de PALT-afspraken: •
De gemeente wijst in overleg met Woonkracht10 één locatie aan voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Het kan zowel gaan om grondgebonden woningen als om appartementen.
•
De gemeente maakt serieus werk van het aanbieden van reguliere vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap.
•
De gemeente stimuleert in de projecten de ontwikkeling van nieuwe woonvormen gericht op nieuwe vormen van één- en tweepersoonshuishoudens.
7.4 Bevorderen leefbaarheid We willen niet alleen zorgen voor voldoende kwalitatieve woningen voor alle doelgroepen maar willen ook de leefbaarheid bevorderen in Alblasserdam. Leefbaarheid is een breed begrip. Steeds meer wordt erkend dat de leefbaarheid van kleinere steden en dorpen niet alleen wordt bepaald door de plaatselijke werkgelegenheid en voorzieningen, maar ook door de specifieke kwaliteiten van de lokale woonfunctie en een evenwichtige bevolkingsopbouw. De mate van leefbaarheid komt dan ook voort uit een combinatie van verschillende componenten. Voor een goede leefbaarheid is de optimalisatie van zowel de woonkwaliteit, het voorzieningenniveau als de sociale cohesie van belang. We willen zuinig zijn op basisscholen en zorgen voor voldoende (speel)plekjes en het groen. Afgelopen jaren heeft Alblasserdam veel geïnvesteerd in de bouw van nieuwe wijken zoals Waterland en Waterhoven en in grootschalige herstructurering van bestaande wijken zoals de Drentse Buurt en de Oude Buurt en in delen van het centrum zoals Cortgene Haven en de Cornelis Smitstraat. Er zal ook aandacht moeten zijn voor alle (bestaande) wijken.
17
Bovendien zullen we streven naar een gedifferentieerde woningbouw (huur /koop, verschillende prijsniveaus), een gevarieerde bevolkingsopbouw (het voorkomen van concentraties met bijvoorbeeld alleen laagopgeleiden of alleen senioren) en zorgen voor een prettige leefomgeving (groen, schoon, heel en veilig). We hebben continue aandacht voor álle wijken en buurten om zo te voorkomen dat onze ogen alleen gericht zijn op de grote, nieuwe locaties (Alblasserwerf, Waterhoven en Mercon Kloos). Dit betekent ook dat we tijd en geld reserveren voor de bestaande wijken. De gemeente Alblasserdam en Woonkracht10 (met o.a. strategisch voorraadbeheer) stemmen af voor optimaal doelbereik. 7.5 Transacties bestaande bouw De economische crisis heeft grote gevolgen voor de woningmarkt. Zo daalden de verkoopcijfers van particuliere koopwoningen in de Drechtsteden volgens de landelijke trend. In 2010 zien we een stijging van het aantal woningen in de verkoop, maar ook een stijging van de gemiddelde verkooptijd. De gemiddelde verkoopprijs in de Drechtsteden ligt met € 202.000,- lager dan het landelijke gemiddelde. Dit is kenmerkend voor de regio. Eind 2010 zijn relatief veel projecten gestart, mede door de landelijke stimuleringsregeling voor woningbouwprojecten. 7.6 Verhuurbaarheid corporatiewoningen De woningen die vrijkomen bij Woonkracht10 worden te huur aangeboden via het regionale woonruimte- verdeelsysteem. Er waren in 2010 1.793 woningzoekenden uit Alblasserdam ingeschreven (waarvan 556 woningzoekenden 1 of meer keer op een woningadvertentie hebben gereageerd), geschat wordt dat dit ongeveer evenveel is als in 2005 (maar de cijfers van 2005 ontbreken). De slaagkans voor een huurwoning in Alblasserdam is iets lager dan het gemiddelde in de regio Drechtsteden. Het gemiddelde aantal reacties is lager dan het gemiddelde in de regio (90 tegenover 135). De gemiddelde wachttijd is theoretisch drie jaar. In 2010 waren in totaal 1.793 huishoudens uit Alblasserdam geregistreerd als woningzoekende. 224 (12,5%) in de leeftijd van 18 t/m 22 jaar; 825 (46%) in de leeftijd van 23 t/m 54 jaar en 744 (41,5%) in de leeftijd vanaf 55 jaar. Er is in Alblasserdam in vergelijking met andere gemeenten, gelet op het aantal reacties per advertentie, iets minder druk op de sociale woningmarkt. Woonkracht10 kent op dit moment in één complex langdurige leegstand van gemiddeld 2 á 5 woningen (zorgcomplex De Wielen). 7.7 Verkoop sociale huurwoningen De positie van de corporaties is moeilijker geworden. Als gevolg van de Europese regelgeving kunnen zij alleen nog voor sociale woningbouw geborgde leningen krijgen. Tegelijk zijn de algemene eisen die de banken stellen aan leningen veel zwaarder geworden. Ook de exclusieve verhuur van de sociale huurwoningen aan de lagere inkomensgroepen heeft grote gevolgen. Gemeenten en corporaties hebben het afgelopen jaar in het kader van PALT gestudeerd op al deze veranderen. Een belangrijke oplossing voor alle veranderingen, is het verkopen van bezit van corporaties. Enerzijds in de vrije verkoop, waarmee de corporaties geld vrijmaken. Anderzijds door Verkoop onder Voorwaarden (VOV), zoals MGE (KoopGarant) of Te Woon. Hiermee worden de middeninkomens bediend, maar blijven de doelstellingen t.a.v. voldoende sociale woningen gehandhaafd. Overigens blijven de eerder verwachte grote problemen door de Europese regelgeving uit. Aangezien een deel van de te verkopen bestaande sociale huurwoningen zal worden verkocht als maatschappelijk gebonden eigendom en daardoor onderdeel van de sociale huurvoorraad blijft, zal de ontwikkeling van de sociale voorraad gelijk blijven. Woonkracht10 heeft plannen voor de vrije verkoop van ca. 78 sociale huurwoningen en 186 woningen verkopen als KoopGarant. Deze woningen blijven onderdeel uitmaken van de sociale sector. De gemeente wil hierover met de corporatie afspraken maken. Over de hele periode 2010 – 2020 gezien ontwikkelt de sociale voorraad zich conform de doelstelling uit de woonvisie.
18
8. Doelgroepen 8.1 Gezinnen Het aantal jongere gezinnen zal in de toekomst iets afnemen. De woningvraag zal hierdoor in kwantitatieve zin makkelijker beantwoord kunnen worden. Belangrijk hierbij is dat op wijkniveau de kindvriendelijkheid, scholen en voorzieningen aanwezig blijven. Jonge gezinnen zijn vaak op zoek naar een ‘definitieve woonplek’: zolang er kinderen in huis zijn, verhuist men niet gauw. Gezien de grote voorraad in Alblasserdam is er geen aanleiding om de bestaande voorraad, bovenop de aantallen in PALT genoemd, in deze categorie uit te breiden met nieuwbouw. Wel dient het aanbod in kwalitatief opzicht aan de eisen te voldoen. De oudere gezinnen nemen tot 2015 in aantal en aandeel nog toe. Na 2020 gaat hun aantal omlaag. Vaak wonen deze gezinnen al naar hun zin. Aanbod van woningen in diverse kwaliteiten blijft van belang. De vraag richt zich overwegend op eengezinswoningen in verschillende woonmilieus met voldoende voorzieningen. 8.2 Alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (tot 65 jaar) Deze huishoudens vragen een heel verschillend woningaanbod. Voor jongeren tot 25 jaar richt de vraag zich vooral op kleine, goedkope woningen. In de huidige voorraad is er voldoende goedkoop aanbod. De woningvraag van de andere leeftijdsgroepen is meer divers. Een groot deel is geïnteresseerd in gestapelde woningen in een (rustig) stedelijk milieu. Anderen zoeken laagbouwwoningen in een rustiger omgeving. Net als bij de oudere gezinnen zoekt een deel van de oudere één- en tweepersoonshuishoudens ruimte voor kwaliteitsverbetering met meer comfort en meer woonruimte in een aantrekkelijk woonmilieu. 8.3 Ouderen (vanaf 65 jaar) en zorg De vraag naar levensloopbestendige woningen neemt sterk toe. Ook de wijze waarop ouderen willen wonen verandert. Het overgrote deel van de ouderen woont in gewone woningen en blijft daar ook steeds langer wonen. Bij de verhuizers uit die groep lopen de woonwensen sterk uiteen. De voorkeuren hangen vaak af van de mate van gezondheid en leefstijlen (op zoek naar gezelligheid, meer individualistisch enz.). Zo kan de ene 65-plusser op zoek zijn naar een groot en luxe appartement of patio-bungalow. Deze woning moet net een segment goedkoper zijn dan hun huidige woning (om zo geld vrij te krijgen), maar ligt wel in het middeldure of dure segment. Een klein deel kiest voor luxe huurwoningen. De senior die verhuist uit een huurwoning gaat op zoek naar een seniorencomplex. Weer een ander heeft intensieve zorg nodig, wil graag zelfstandig blijven wonen, maar wel met de hulp die snel beschikbaar is. De huidige generatie senioren stelt relatief weinig kwaliteitseisen aan de gewenste woning. Toekomstige generaties zijn echter steeds kritischer. Het blijkt dat veel van de huidige seniorenwoningen niet voldoen aan deze kwaliteitseisen. In grote lijnen neemt de vraag naar appartementen en levensloopbestendige laagbouwwoningen toe. De groep tot 75 jaar wil steeds meer zelfstandig blijven wonen, waarbij de behoefte aan een ruimere woning met 3 a 4 kamers belangrijk is. Boven de 75 jaar neemt de zorgbehoefte toe en daarmee ook de vraag naar zorgwoningen en serviceflats. Bij het kiezen van een woning is de beschikbaarheid van voorzieningen (welzijn, zorg, winkels, openbaar vervoer) zeer belangrijk. Alblasserdam telt in 2010 zo’n 790 gelabelde woningen die in principe geschikt zijn voor ouderen. Het gaat hierbij om woningen die in of bij de toegang tot de woning geen treden of hoge drempels hebben en die binnen een straal van 500 meter beschikken over winkelvoorzieningen en een zorgcentrum. Gezien de woningvoorraad kan de toenemende vraag naar woningen voor ouderen waarschijnlijk grotendeels zonder al te veel bouwkundige ingrepen in de bestaande voorraad worden opgevangen. Voor een deel zal echter een meer ingrijpende verbetering of zelfs sloop en nieuwbouw van bestaande complexen in de buurt van voorzieningen noodzakelijk zijn. Verder dragen met name het relatief grote aantal meergezinswoningen met lift, die gerealiseerd zijn of worden rond het centrumgebied (Alblasserwerf, Cortgene Haven, Makadokop) bij aan zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve opgave. In de woningbouwprogrammering zal gestreefd worden naar verruiming van het aanbod voor senioren geschikte woningen. Gelet op de lange investeringstermijnen en omdat de vergrijzingsgolf ook een keer voorbij gaat, zoeken we de verruiming in het aanbod levensloopgeschikte woningen.
19
8.4 Bijzondere doelgroepen Tot de bijzondere doelgroepen behoren groepen die behoefte hebben aan zorg of begeleiding, een betere integratie in de samenleving behoeven c.q. wensen en een zekere druk of overlast geven op de woonomgeving. In Alblasserdam ligt de nadruk momenteel vooral op het realiseren van huisvesting voor ASVZ. ASVZ is een organisatie voor zorg- en dienstverlening aan mensen met een verstandelijke beperking. ASVZ zal in samenwerking met de gemeente aan de Vinkenpolderweg een woonvorm begeleid zelfstandig wonen realiseren. In totaal zullen er 42 bewoners in zeven wooneenheden onder 24-uurs begeleiding komen te wonen. Ook zal er een ruimte worden gebouwd voor dagbesteding. Alblasserdam beschikt hiermee over voldoende voorzieningen voor mensen die tot de bijzondere doelgroep kunnen worden gerekend. In Drechtstedenverband wordt gestreefd naar spreiding van voorzieningen van deze doelgroep over het hele gebied. 8.5 Starters/jongeren Jongeren zijn de toekomst van onze gemeente. Het behouden van (een deel van) deze doelgroep binnen onze groepen is belangrijk in het streven naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Voor het bepalen van de minimale omvang van de benodigde starterswoningen is het belangrijk om te weten hoeveel inwoners/huishoudens zijn aangewezen op deze woningen en hoe deze zich ontwikkelen. Uit de bevolkingsprognose blijkt dat het aantal jongeren door de jaren heen zo goed als gelijk blijft. Bij starters kennen we de zogenaamde huurstarters en de koopstarters. Deze lopen elk tegen andere problemen aan. Huurstarters kunnen worden onderscheiden in personen jonger en ouder dan 23 jaar. Starters tot 23 jaar kunnen vaak kleine woningen huren die speciaal voor de groep tot 23 jaar is bestemd. Om hun slaagkans te vergroten, zijn in samenwerking met Woonkracht10 in 2007 een aantal portiekwoningen gelabeld. Voor deze groep zijn voldoende woningen beschikbaar. Huurstarters van 23 jaar en ouder die een woning willen huren zijn wat slechter af, omdat zij moeten concurreren met alle andere huurders en zij op basis van hun leeftijd (punten gaan tellen vanaf 18 jaar) niet snel aan een woning komen. Ook voor deze doelgroep zijn in principe voldoende woningen beschikbaar maar moeten er iets langer op wachten. De steeds hogere eisen die jongeren stellen, hebben wel een negatieve invloed op hun slaagkans. Koopstarters zijn mensen die voor het eerst een woning willen kopen. Het gaat om jongeren die nog inwonend zijn of een huurwoning hebben en nu een zelfstandige koopwoning wensen. Met betrekking tot de betaalbaarheid wordt opgemerkt dat Alblasserdam voldoende woningen heeft met een WOZ-waarde onder de € 174.000,- . Voor koopstarters zijn er dus in principe woningen beschikbaar. Er lijkt echter sprake te zijn van een trend van smaakverandering. De voorkeur van starters voor een nieuwbouwwoning groeit. Het opknappen van een bestaande woning wordt minder gekozen. Marktpartijen geven aan dat bouwen in dit segment niet eenvoudig is omdat de bouwkosten hoger zijn dan de marktwaarde. Corporaties kunnen, doordat ze maximaal 10% mogen bouwen buiten hun doelgroep, niet substantieel bijdragen aan een vergroting van het aanbod. Resultaat is dat lage middeninkomens die nu een corporatiewoning bewonen door de geringe mogelijkheden niet snel zullen bewegen. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), het collectief ontwikkelen van woningen door starters kan financiële voordelen opleveren voor de starter. De gemeente kan hier een faciliterende dan wel een stimulerende rol in hebben. In Alblasserdam is het CPO nog niet voldoende uitgewerkt. Hier zal de komende jaren op ingezet worden. 8.6 Huisvesting statushouders De gemeente Alblasserdam zal, net als alle andere gemeenten, op basis van de door het Rijk opgelegde taakstelling statushouders moeten huisvesten. De taakstelling voor het huisvesten van reguliere statushouders wordt door de corporatie voldoende ingevuld.
20
8.7 Woonwagenbewoners Sinds de afschaffing van de Woonwagenwet in 1999 vormen de woonwagenbewoners geen aparte aandachtsgroep meer. Gemeenten zijn niet langer wettelijk verplicht om woonwagencentra in stand te houden en standplaatsen aan te leggen. In 2009 is in Alblasserdam besloten dat het ‘tijdelijke’ woonwagencentrum aan de Staalindustrieweg voor 01-01-2019 verplaatst moet worden. De milieubelasting van industrie en verkeer is zodanig dat verplaatsing naar een veiliger leefomgeving nodig is. De huidige woonwagenlocatie is in de toekomst niet meer bestemd voor woonfuncties, gezien de huidige milieuregels en een wijziging van het bestemmingsplan. De locatie wordt deels verplaatst naar lint Vinkenpolderweg door de realisatie aldaar van acht zogeheten ‘woonwagenwoningen’. Daarnaast zal het bestuur van de gemeente in 2012 een tweetal locaties kiezen voor de aanleg van vier tot acht standplaatsen. In totaal worden er 16 nieuwe woongelegenheden gecreëerd ter vervanging van de acht legale en acht gedoogde standplaatsen van de woonwagenlocatie aan de Staalindustrieweg. Een andere kleinere woonwagencentrum is gevestigd aan de Waalsingel. De wagens zijn eigendom van de bewoners; de standplaatsen worden gehuurd van de gemeente. De gemeente is al enige tijd de verhuur van de standplaatsen aan een woningcorporatie aan het onderzoeken Het standpunt van de gemeente is dat, net als bij reguliere woningen, zij wel een beleidstaak. maar geen verhuurtaak heeft. De gemeente is voorstander van verhuur standplaatsen aan de corporatie en wel om de volgende redenen:
•
Een corporatie is, in tegenstelling tot een gemeente, al ingericht op efficiënt en doelmatig beheer, onderhoud en verhuur van woongelegenheden.
• •
Vanuit het rijk wordt aangedrongen op de overdracht van woonwagens van gemeenten naar corporaties. De corporaties zijn op grond van het Besluit Beheer Sociale Sector (BBSH) verantwoordelijk voor de sociale huisvesting. Ook de verhuur van wagens en standplaatsen valt, als één van de mogelijke woonvormen, onder deze verantwoordelijkheid. De komende tijd zal dan ook geprobeerd worden met de corporatie Woonkracht10 overeenstemming te bereiken over de overdracht van de standplaatsen.
•
Op verzoek van Woonkacht10 wordt ook overleg gevoerd met de corporatie Woonbron aangezien deze corporatie in de optiek van Woonkracht10 beter geëquipeerd is om woonwagenstandplaatsen te beheren.
8.8 Arbeidsmigranten De hoeveelheid arbeidsmigranten is in Nederland de laatste jaren toegenomen. Een gedeelte van de arbeidsmigranten zal zich naar verwachting permanent vestigen. Daarnaast zullen er op de middellange termijn andere arbeidsmigranten komen, ondermeer om te werken in de zorg. Ook tijdelijke huisvesting dient in orde te zijn. Alblasserdam biedt zeker wel tijdelijke huisvesting aan arbeidsmigranten aan. In de meeste gevallen gaat het om leegstaande panden die verhuurd worden. Op dit moment heeft de gemeente geen beleid op dit onderwerp. Aangezien er nog geen grote problemen spelen in Alblasserdam, we de burgers niet onnodig op kosten willen jagen (vergunning) en de overheid streeft naar minder ‘regeltjes’ zal de gemeente nog geen beleid op dit onderwerp gaan ontwikkelen. Mochten zich andere situatie voordoen dan zal de gemeente bekijken welk beleid het meeste van toepassing is. 9. Prognose woningbehoefte Wat hebben we minimaal nodig om onze eigen bevolking in Alblasserdam te kunnen blijven huisvesten? Om de trend van huishoudenverdunning te kunnen opvangen rekenen we met een prognose die uitgaat van migratiesaldo = 0 (vestiging en 3
vertrek zijn gelijk aan elkaar, de groei is enkel het gevolg van het aantal geboortes minus de sterfte).
3
In de Realisatieparagraaf in de Nota Ruimte is het Groene Hart aangewezen als nationaal landschap. De Alblasserwaard, waarin het
gebied is gelegen, maakt deel uit van het Groene Hart. Eveneens maakt Alblasserdam deel uit van het Nationaal Stedelijk Netwerk, Randstad Holland. Het direct aangrenzende landelijke gebied van de gemeente is ook aangeduid als groen uitloopgebied van het Groene Hart. Voor nieuwe woningbouw geldt dat er ten hoogste voor de eigen bevolkingsgroei mag worden gebouwd (migratiesaldo nul). Voor de nieuwe woningbouw geldt dat gebruik moet worden gemaakt van de kenmerken van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit van de omgeving.
21
De natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) bedraagt over de periode 2000-2010 gemiddeld 168 per jaar, een toename van gemiddeld 90 inwoners per jaar. Bij een trendmatige groei zal het inwonertal van Alblasserdam in 2020 19.963 inwoners bedragen, een toename van 755 personen ten opzichte van 2011 (19.208 inwoners). Als de trend van huishoudenverdunning voortzet zou het gemiddelde aantal personen per huishouden in 2020 uitkomen op 2,36 ten opzichte van 2,44 in 2000. (Bron: OCD) In de volgende tabel zetten we de prognoses voor Alblasserdam nog eens op een rij: Migratiesaldo = 0 Groei bevolking 2011 - 2020
+ 755 (totaal 19.963 inwoners)
Groei woningvoorraad 2010 – 2020
+ 800 (900 toevoeging minus 100 sloop)
Migratiesaldo
0
Gemiddelde woningbezetting
Stand 2011 (bron: OCD) aantal woningen: 7.985 aantal inwoners: 19.208 gem. woningbezetting: 2,41 2020 geprogn. aantal inwoners: 19.963 gem. woningbezetting: 2,36 (bron: OCD) aantal benodigde woningen: 8.459 geprogn. totaal aantal woningen: 8.737 (7.985 + opleveringen vanaf 2012)
Gemiddelde woningbezetting = aantal inwoners gedeeld door het aantal woningen.
Conclusie: voor het blijvend kunnen huisvesten van onze huidige inwoners zijn bijna 500 woningen nodig tot 2020. 10. Beoordeling bestaand woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma 2010-2020 van de gemeente Alblasserdam houdt rekening met: 1. 2.
De onttrekking en benodigde vervanging van 33 woningen in deze periode; Nieuwbouw van 1.097 woningen ten behoeve van woningbehoefte uit Alblasserdam (huidige woningbouwprogrammering);
3.
Risico’s bij ontwikkeling van woningbouwlocaties ten gevolge van procedures en/of marktomstandigheden. De risico’s zullen vooral bestaan uit vertraging en incidenteel uit het vervallen van een locatie. Mede omdat voor de periode 2020-2025 nog geen programma is opgenomen, gaan we er rekenkundig van uit dat het programma geldt voor de gehele periode 2010-2025.
Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks geactualiseerd. Bij het opstellen van de nota wordt uitgegaan van een bouwprogramma zoals bekend in juli 2011. Dit is een actualisatie van het programma dat in het Jaarplan Drechtsteden 2011 is opgenomen. Voor de uitbreiding van de woningvoorraad gaan we daarom uit van nieuwbouw van 1.097 woningen en de sloop van 33 woningen, dat is per saldo 1.064 woningen (oftewel: gemiddeld 100 woningen per jaar). Het programma wordt gekenmerkt door: 10% sociale huur (geen particuliere huur), in de markt koop ongeveer de helft ‘eengezins’ (o.a. Waterhoven) en de helft meergezinswoningen met lift (de Hellingen) en Merconterrein. Het aantal meergezinswoningen met lift is voor Alblasserdamse schaal groot.
22
Tabel 11 Woningbouwprogramma 2010-2020 programma
onttrekking
huur eengezins
differentiatie
29
13
huur sociaal meergezins met lift
85
huur markt meergezins met lift
10
huur meergezins zonder lift
0
koop sociaal eengezins
0
koop sociaal meergezins met lift
0
Koop sociaal meergezins zonder lift
7
koop markt eengezins
486
koop markt meergezins met lift
480
totaal
saldo
20
1.097
33
1.064
Bron: gemeente Alblasserdam
Het programma voor 2010-2020 is vergelijkbaar aan de realisatie van de afgelopen tien jaar. Er zijn echter in tegenstelling tot de afgelopen 10 jaar weinig onttrekkingen voorzien. Wel zal Woonkracht10 78 sociale huurwoningen in de vrije verkoop en 186 in Koopgarant aanbieden (de ervaring leert echter dat een corporatie 5% - 10% van wat ze aanbiedt, daadwerkelijk verkoopt). In de periode 2010-2025 wordt een uitbreiding verwacht van 725 huishoudens. De uitbreiding met 1.064 woningen is dan ongeveer 40% hoger dan de uitbreiding van het aantal huishoudens. Dat betekent dat als het woningbouwprogramma volledig volgens het programma gerealiseerd wordt, er bijvoorbeeld ruimte is voor instroom van buitenaf, bijvoorbeeld van andere gemeenten binnen of nabij de regio. Of er is ruimte voor aanpak van verouderde woningen. Figuur 7 Huidige woningvoorraad en gepland woningbouwprogramma
4000 3558
3000 2000 1000
1575
29
1048
486 95
865
0
308
7
99
0
480 246
0 huur huur huur eengezins meergezins meergezins met lift zonder lift voorraad
koop sociaal
koop sociaal overig
koop markt koop markt eengezins met lift
programma
In het geplande woningbouwprogramma van Alblasserdam is nu uitgegaan van een vergelijkbare voorkeur in woonwensen als in de afgelopen 10 jaar qua eigendom (meer koop gewenst). In paragraaf 7 (woonwensen) zagen we het meest optimale programma voor Nederland: ‘voor de nieuwbouwprogrammering is het inhalen van het tekort het beste uitgangspunt. De behoefte richt zich voor geheel Nederland voor 47% op eengezinskoopwoningen, 21% op koopappartementen, 14% op eengezinshuurwoningen en 18% op meergezinshuurwoningen’. In vergelijking daarmee is het aantal huurwoningen in Alblasserdam laag. Deze conclusie volgt ook uit de lange termijn demografische ontwikkeling. Wat differentiatie betreft is opvallend dat er relatief veel koopappartementen zijn geprogrammeerd. In Alblasserdam neemt het aantal 65-75 jarigen en het aantal 75jaren plussers toe. Van hen is bekend dat zij vooral behoefte hebben aan of blijven wonen in hun woning of een appartement met lift. Voor de huidige 75-plussers geldt echter dat bij velen de voorkeur uitgaat naar een huurappartement.
23
Gezien de groei van het aantal ouderen zal er vooral vraag zijn naar gelijkvloerse woningen, zowel in appartementen als in gelijkvloerse woningen. Geschiktheid voor mensen met een handicap en de combinatie met zorg en welzijn wordt steeds belangrijker. Nieuwe woningen moeten meer gebouwd worden in bestaande buurten, in de buurt van woningen van ouderen, bij voorkeur met voorzieningen in de directe omgeving. Het programma voor 2010 en verder bevat netto 1.064 woningen. Gezien de ontwikkeling van het aantal huishoudens van 75-plussers is de programmering van flats met lift een goede zaak, maar het is de vraag of deze allemaal als koopappartement geprogrammeerd moeten worden. Tenzij de gemeente Alblasserdam zich nadrukkelijk op een (boven) regionale vraag richt. Anderzijds is er de verwachting dat er meer vraag zal zijn naar betaalbare huurappartementen en huureengezinswoningen, waar het geplande programma nauwelijks in voorziet. Zie tabel 12 in de bijlage. Daarnaast zal Alblasserdam vanuit PALT zich meer moeten gaan richten op het vergroten van het aanbod van grondgebonden woningen en juist het aanbod aan appartementen zien te beperken. Effect voorgesteld bouwprogramma op totale voorraad In de onderstaande tabel is het effect weergegeven van het beoogde programma. Eventuele verkoop van huurwoningen is hierin niet meegenomen. Aangezien een deel van de te verkopen bestaande sociale huurwoningen zal worden verkocht als maatschappelijk gebonden eigendom en daardoor onderdeel van de sociale huurvoorraad blijft, zal de ontwikkeling van de sociale voorraad gelijk blijven. We zien dat het programma het beoogde effect heeft. Door middel van herstructurering wordt het gewenste evenwicht in de voorraad bereikt. Woningvoorraad Alblasserdam in 2010 Woningen
% sociaal
% huur
% koop
7.800
23%
20%
55%
Effect gewenst programma voor Alblasserdam in 2020 Woningen
% sociaal
% huur
% koop
8.500
21%
18%
59%
Met het afnemen van de bouwproductie worden de mogelijkheden om met nieuwbouw bij te sturen in de samenstelling van de woningvoorraad kleiner. Des te belangrijker is het dat voor de specifieke vraag wordt gebouwd, waar met de bestaande woningvoorraad niet in kan worden voorzien.
Doorkijk na 2020 Op termijn krimp Alblasserdam krijgt, net als vele andere gemeentes, op termijn te maken met lichte krimp van de bevolking na een jarenlange gestage bevolkingsgroei naar zo’n 19.000 inwoners op dit moment. Sinds 2004 is sprake van een lichte groei van het bevolkingsaantal. Becijferd is (in het kader van de regionale nota wonen) dat tussen 2010 en 2020 de bevolking stabiel blijft als de gemeente weet te bouwen voor de eigen behoefte (met een woningbouwprogramma van gemiddeld 100 woningen per jaar, waarbij de meeste opleveringen plaatsvinden in de periode 2010-2015). Daarna zal de bevolkingsgroei licht afnemen. Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden. De komende jaren zal de gemeente vooral moeten bouwen voor de huishoudensverdunning (door de vergrijzing en vanwege het feit dat ouderen steeds langer zelfstandig willen blijven wonen bij voorkeur in de eigen woning). Hoewel deze ontwikkeling pas over tien jaar echt begint te spelen, is het toch wenselijk om hier op voor te sorteren en in beeld te krijgen wat daarvan de consequenties zijn voor wat betreft wonen en leefbaarheid.
24
11. Sturen op de woningmarkt De Nota Wonen, de regionale woonvisie Spetterend Wonen in de Drechtsteden en het woningbouwprogramma fungeren als leidraad. De doelen die gesteld zijn, vragen om een regierol van de gemeente. Deze rol willen we invullen door o.a. de inzet van de volgende instrumenten:
• • • •
Gestructureerd overleg en afstemming met woningcorporaties (Woonkracht10 en Mooiland Vitalis). Aansturen op prestatieafspraken met Woonkracht10 en Mooiland Vitalis. Door toepassing van de Huisvestingswet; Door toepassing van het ruimtelijke instrumentarium.
Het is echter niet gemakkelijk om te sturen op de woningmarkt, doordat deze eenvoudigweg te complex is. De woningmarkt is afhankelijk van de volgende factoren: economie, woonwensen, demografische trends als vergrijzing en de lange, onvoorspelbare doorlooptijd van bouwprojecten. Mede door de economische situatie zullen we ons de komende jaren (voor zolang het duurt) moeten richten op kwaliteit en niet op kwantiteit. Het sturen op kwaliteit en consument gericht bouwen is een taak die goed bij de overheid past. Dit wordt mogelijk gemaakt door (prestatie)afspraken te maken met marktpartijen. Nieuwbouw, sturen op kwaliteit: - Het betreft hier voornamelijk sturing middels toetsing van de planvorming en het verkrijgen van medewerking bij marktpartijen. Sturing bij sociale huurvoorraad, sturing op het vergroting van de kwaliteit van de woningen en de leefomgeving en afstemming van de kwaliteit op de vraag door herstructurering en/of sloop: - Het betreft hier voornamelijk sturing via het bestuurlijke overleg met de woningcorporatie, de prestatieafspraken en het verkrijgen van medewerking van en het samenwerken in de planvorming met de corporaties (Woonkracht10 en Mooiland Vitalis). Voor de doorwerking van deze Nota Wonen is een uitvoeringsprogramma (bijlage B) opgenomen, met een indicatieve fasering. Hierin wordt de Nota Wonen vertaald in concrete ontwikkelingen. Het vormt daarmee de schakel tussen de visie voor de lange termijn en de uitvoering. Het uitvoeringsprogramma wordt periodiek vernieuwd en bijgewerkt en is derhalve een variërend onderdeel van de Nota Wonen.
12. Monitoren van de uitvoering Er is continu aandacht nodig om beleid en uitvoering goed te laten aansluiten op de actualiteit en de ontwikkelingen rond de woningmarkt. Door monitoren willen we de voortgang van de uitvoering volgen. Voor wat betreft het monitoren van de voortgang van de uitvoering willen we zoveel mogelijk gebruik maken van bestaande monitors. Zoals de Woonmonitor en het jaarlijkse verhuisonderzoek. Verder worden de prestatieafspraken met zowel provincie als corporatie jaarlijks besproken en waar nodig bijgesteld. In 2020 voorzien we een algehele update van de nota wonen. Centraal staat dat het beleid zoveel mogelijk in overleg met de betrokkenen tot stand komt en dat daarmee gemeentelijke activiteiten en activiteiten van de partners op elkaar worden afgestemd. De woningstichting Woonkracht10 is een van de belangrijkste aanbieders van woonruimte voor de doelgroep voor dit deel van de regio.
25
