Nota van aanvullingen IbbA uitvraag 2015 10 november 2014
1
2
3
4
Vraag In de uitvraag worden er kaders gesteld aan de woning die voor het basisbudget van € 105.000,- gerealiseerd wordt. Maximaal 10,1 m diep, beukmaat van 5,4 m en twee lagen. Dat juichen wij toe omdat op die manier kwaliteit geleverd kan worden en gewekte verwachtingen waar gemaakt kunnen worden. Het enige kader waarin ons inziens nog rek in zit is de twee lagen. Wij zijn benieuwd hoe IbbA daar tegenaan kijkt. Wij zijn als combinatie al sinds IbbA 1 betrokken en hebben in verschillende fases gezien dat er markt is gekocht wat o.i. in latere instantie vaak ten koste is gegaan van kwaliteit en/of planning. Hoe gaat IbbA in deze uitvraag om met plannen die opties als de kap of opbouw op de 2e laag bieden binnen het budget van € 105.000,aanbieden. Worden deze uitgesloten of geaccepteerd? En indien deze plannen worden geaccepteerd, hoe wordt dan voorkomen dat dit in latere instantie ten koste gaat van kwaliteit en/of planning? Blz. 9 van 36 1.8.3: Wel of niet collectief funderen? Wij gaan er vanuit dat dit niet anders gaat dan bij voorgaande IbbA-fases, dus collectief funderen. Blz. 11 van 36: begrijp ik het goed dat we als architect/aannemer combinatie maximaal 10 woningen per uitgifte mogen bouwen? En dat als we er meer “krijgen” er een andere combinatie van aannemer/architect gemaakt moet worden? Dit is in het kader van betaalbaar bouwen niet aantrekkelijk. Betekent dit dat we met een duidelijk onderscheidend ontwerp cq. kleurstelling wel meer dan 10 woningen mogen bouwen of moeten we bij een score van 10 woningen nieuwe klanten doorverwijzen naar een andere architect/aannemer?
Antwoord Het blijft aan de aanbieders om te bepalen hoeveel ruimte er voor het budget geleverd wordt.
Met deze uitvraag geeft elke aanbieder zijn aanbod voor de komende vier jaar. Het éénmalig “ kopen van markt” geldt dus voor vier jaar. IbbA zal de nakoming van de geformuleerde kwaliteitseisen strak bewaken. Wij adviseren de aanbieders scherpe aanbiedingen te doen die ze vier jaar kunnen waarmaken. IbbA kiest voor continuïteit. Er wordt collectief gefundeerd in de laatste alinea van hoofdstuk 1.8.3 staat dat ook duidelijk vermeld. De essentie van het IbbA concept is de door de kavelkopers gekozen diversiteit. Dat is wat anders dan door architecten binnen één ontwerp en bouwwijze ontworpen variatie. Om deze reden wil IbbA bevorderen dat de kavelkopers keuzes tussen essentieel verschillende plannen kunnen maken. Het betekent dat de bouwer die een hoge afzetambitie heeft wordt gevraagd om met meerdere architecten een aanbod te doen.
1
Nota van aanvullingen IbbA uitvraag 2015 10 november 2014 Wij vragen de aanbieders ( bouwers/architecten) dit te bevorderen. Wij zullen het niet gaan afdwingen! De vrije keus van de kavelkoper blijft.
5
Blz. 13 van 36 2.1.1: Aanvullende eisen Nobelhorst is een afwijkende dakvorm met kap. Volgens het overzicht op blz 3 worden in 2015 in Nobelhorst 15 woningen start gebouwd d.w.z. voor € 105.000,00. Betekend dit dat er een woning met kap ontworpen moet worden voor Nobelhorst die binnen de € 105.000,00 blijft? Dit is denk ik erg lastig, met name omdat je hier dan dure burenaansluitingen gaat krijgen en ook bijzondere aansluitingen als er een dwarskap en een langskap naast elkaar komen. Blz. 16 van 36 3.1.11. indien wij een IbbA 0 op de meter woning willen aanbieden is het niet mogelijk om een briefplaat in de voordeur te plaatsen i.v.m. de luchtdichtheid van de woning. Aub bevestigen dat een briefplaat bij die woning geen eis is. De vraag is of een briefplaat in de voordeur sowieso een wenselijke oplossing is, ook i.v.m. EPC<0,4?!
6
7
8
Blz. 16 van 36 3.1.17 in een aantal wijken wordt gestookt op gas i.p.v. stadsverwarming. Dit heeft voor de EPC 0.4 aanzienlijke gevolgen waardoor we met de € 2.500,00 incl. btw niet uit komen. Op dit moment zijn wij nog niet zover dat we exact weten wat de gevolgen zijn maar met onze ervaring bij Nobelhorst is onze inschatting is dat we zeker € 3500,00/€ 4000,00 nodig hebben. Blz. 19 van 36 3.2.1 Hoge Rc waardes voor energie 0 op de meter woningen: Heeft men zich hier gerealiseerd dat hierdoor de isolatiepakketten dikker gaan worden wat gevolgen zal gaan hebben voor funderingsbreedtes en hoogtes voor bovenkant funderingen. Bijvoorbeeld Energie-0 woning grenzend aan EPC<0,4 woning: Let op
Zie pag 5: Voor IbbA-START Nobelhorst is een kap verplicht extra budget € 11.000. dus het budget is in Nobelhorst € 116.000
Een terechte opmerking. Voorziening voor post blijft noodzakelijk. Bij vorige uitgiftes is een wildgroei aan brievenbussen ontstaan wat niet erg fraai is. Men hangt het beste een brievenbus buiten de luchtdichte schil van het gebouw, u heeft de mogelijkheid dat in het ontwerp mee te nemen. Het bedrag zal worden aangepast naar € 3.500,00
IbbA wil vasthouden aan de gestelde RC waarden. Dit mede anticiperend op toekomstige ontwikkelingen met zonnepanelen die ongunstig kunnen zijn.
2
Nota van aanvullingen IbbA uitvraag 2015 10 november 2014 afwijkende dikte begane grondvloer in relatie tot aanlegnivo gezamenlijke fundering. Is hier een goede verdeelsleutel voor v.w.b. de extra kosten die daar mee gemoeid zijn om discussie tijdens het funderingstraject te voorkomen? Tevens is het van belang dat het wordt toegestaan om breder over de erfgrens te bouwen t.p.v. bijvoorbeeld dakterrasaansluitingen om een hoge Rc te halen. Mijn voorstel zou zijn om de voorgeschreven Rc waardes los te laten en alleen te eisen een EPC van 0 en de keuze aan de aannemer te laten hoe hij dat gaat doen. Grensoverschrijdend bouwen: I.v.m. (hogere) EPC-eis <0,4 zal de Rcwaarde nog meer bepalend gaan worden voor de grensoverschrijding. EPC/Rc zou hier leidend moeten zijn om hiermee niet in de problemen te komen. Blz 3.3.1. ik neem aan dat het niet de bedoeling is dat opdrachtgevers voor oplevering van de woning een keuken gaan plaatsen.
9
10
11
Blz. 24 van 36. Bouwtijd van 80 dagen is niet reeel, een bouwtijd zoals die nu wordt gehanteerd van 90 dagen is wel haalbaar. Naar mijn mening is het verstandiger om het moment start bouw later te zetten omdat wij zelf er tegenaan lopen dat de voorbereidingstijd langer is dan gedacht, dit komt met name doordat de meeste aannemers kiezen voor een betoncasco met langere voorbereidings en levertijd.
Blz 30 van 36: 6.1.3. dienen de aannemers die al bij eerdere fasen van IbbA mee hebben gedaan ook de kosten te betalen verbonden aan de toelating? 12 Onderstaande treffen wij aan in de uitvraag. Hoe moeten we dit lezen? Betekent dit dat wij, indien er meer dan 10 woningen per gebied / uitgifte worden verkocht door onze combinatie, een alternatief ontwerp kunnen maken binnen dezelfde combinatie ?
Keukens geleverd door opdrachtgever worden na oplevering geplaatst. Met het meest gekozen bouwsysteem is het zeker mogelijk de woning in 80 werkbare werkdagen na leggen begane grondvloer gereed te kunnen hebben. Onze ervaring is dat er een zeer lange voorbereidingstijd is maar dat pas erg laat wordt gestart met de voorbereiding. De procesplanning hoofdstuk 4.2 blijft van toepassing. Ja De essentie van het IbbA concept is de door de kavelkopers gekozen diversiteit. Dat is wat anders dan door architecten binnen één ontwerp en bouwwijze ontworpen variatie. Om deze reden wil IbbA bevorderen dat de
3
Nota van aanvullingen IbbA uitvraag 2015 10 november 2014 Of kunnen wij als architect met meerdere ontwerpen inschrijven ? Of als aannemer met verschillende architecten of als architect met verschillende aannemers ? Hoe gaan we om met klanten die ons ontwerp willen als we er meer dan 10 hebben? Kortom wat zijn hier de mogelijkheden ? Hoe gaat dit werken in de praktijk ? 13
Study Vrije Veld Hund en Falk architecten d.d. 02-09-2014
14
Blz 28 van 36: 4.3. Sancties op niet nakomen proces en samenwerkings afspraken
15
Op pag 3 van 36, bij punt 1.4, programma, is de extra vrijstaand categorie te zien bij buurt “Poort Tokyo”. Betekent dit dat deze categorie bij locatie “Poort” / “Almere-Poort” hoort? Deze vraag is gerelateerd aan punt 3.1.17_verwarming, op pag 16 van 36: hier wordt allen de buurt “Poort” genoemd en het feit dat hier de woningen aan het warmtenet worden aangesloten; is dit dus voor deze categorie van toepassing? Er is verwarring ontstaan over de toegestaan aantal lagen / voetprint voor de categorie IbbA extra vrijstaand:
16
- op punt 1.3.4, pag. 3 van 36, wordt gezegd dat de buitenmaat maximaal 7.30*7.30m is. Op andere pagina’s wordt alleen de afmeting 7.30*7.30m genoemd. Is deze vast of maximaal? Is het mogelijk om
kavelkopers keuzes tussen essentieel verschillende plannen kunnen maken. Het betekent dat de bouwer die een hoge afzetambitie heeft wordt gevraagd om met meerdere architecten een aanbod te doen. Wij vragen de aanbieders ( bouwers/architecten) dit te bevorderen. Wij zullen het niet gaan afdwingen! De vrije keus van de kavelkoper blijft. In de Study Vrije Veld Hund en Falk architecten d.d. 02-09-2014 staat abusievelijk vermeld een verkeerde afmeting van de berging. De berging moet wettelijk echter minimaal binnenwerks 1800 mm breed zijn. Indien een aannemer aantoonbaar later start met de opbouw dan in de procesplanning staat, zal hem niet alleen een waarschuwing worden gegeven, maar zal ook worden verplicht de kosten van de wachtgevel voor de naastliggende woning op zich te nemen. Inderdaad : de typologie IbbA EXTRA Vrijstaand is van toepassing in het gebied Almere Poort. Dus de woningen krijgen een aansluiting op stadsverwarming.
Uitgegaan is van een vaste maat en maximaal GBO. Een kleinere maat is toegestaan maar wordt niet geadviseerd. Dat komt omdat de beperking in bruikbaar oppervlak tot gevolg kan hebben dat de vereiste taxatiewaarde bij vrije verkoop niet wordt gerealiseerd. De derde laag mag maximaal voor 60 % worden
4
Nota van aanvullingen IbbA uitvraag 2015 10 november 2014
17
18
19
met een kleinere voetprint te werken? dit reduceert niet de aantal verblijfsfuncties en verlaagt de bouwkosten aanzienlijk. Goedkoper is om een volledig 3de laag te bouwen. Op dezelfde pagina wordt gezegd dat de woningen in twee lagen een gbo van 80-100m2 krijgen, en met dakopbouw gbo 130m2. Met een voetprint = 7.30*7.30m zijn er max. 88m2 in twee lagen te bereiken, en in 2,5 ca 110m2, maar nooit de genoemd 130m2 gbo. Dit is wel mogelijk als men 3 lagen realiseert! Is de realisatie van 3 lagen wel mogelijk? En welke zijn dan de kosten voor een volle verdieping als dakopbouw? (2x 15.000,- euro, dus 30.000,- euro?) Energie en bouwkosten: Bij rijwoningen worden er extra bedragen voor het realiseren van een zijgevel genoemd. Een hoekwoning met twee lagen (5,7*10,1m) heeft zelfs een iets groter volume ( ca 30m3 meer ) dan de zo genoemd “Tiny” vrijstaand types. Dezelfde hoekwoning telt 21,5 m1 gevel (excl. aansluiting buren) terwijl de Tiny – vrijstaand al 29,2 m1 gevel telt. De hoekwoning met twee lagen mag 113.000,- euro kosten. In verhouding zouden de bouwkosten van de vrijstaande woning, en rekening houdend met een EPC < 0,4, hoger dan 120.000,- moeten zijn. Welke bedragen dient men dan te reserveren voor een 0-energie aanpak in deze categorie? Op de Tiny-huizen zijn geen schuine daken van toepassing. Hoe ziet IbbA de toepassing van zonnecellen en collectoren met boilers op een plat dak? Vanuit mijn optiek vraagt deze dichtheid van woningen ook regie over de kleurstellingen van de woningen. Heeft de gemeente hierover nagedacht?
bebouwd. Het budget staat vast op € 15.000.
Het inwendige volume van een hoekwoning is niet echt groter. De grote afmeting zit in het isolaren met luchtspouw en afwerken van de buitengevel. De 0-energie is niet van toepassing bij Tiny gezien de ligging in Poort met stadsverwarming.
Zonnecellen en collectoren zijn ook zeer goed mogelijk op een plat dak. Ja, per abuis is dit niet opgenomen in de gecommuniceerde bouwregels. De woningen zijn wit, grijs of zwart en hebben rondom dezelfde kleur. Uitzondering op de kleurstelling wordt gemaakt indien de gevel in hout wordt uitgevoerd. Dit zal in het kavelpaspoort nader gespecificeerd worden. Indien u van mening bent dat een alternatieve invulling beter past op deze kavels kan de koper de
5
Nota van aanvullingen IbbA uitvraag 2015 10 november 2014 gemeente gemotiveerd verzoeken daarvoor medewerking te verlenen. Dit zal voorgelegd worden aan de stedenbouwkundige supervisor
6
