Nota Uitgiftebeleid

1

Nota Uitgiftebeleid 2008-2009

Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Haags Ontwikkelingsbedrijf Sector Grondbedrijf Afdeling Uitgifte juni 2008 Aan deze nota kunnen geen rechten worden ontleend door derden.


2


3


Inhoud Hoofdstuk 1

Nota Uitgiftebeleid

Hoofdstuk 2

Uitgiftebeleid

2.1 2.2 2.3

2.4

2.5 2.6

2.7 Hoofdstuk 3

Inleiding Samenwerkingsverbanden en gronduitgifte Selectie van ontwikkelaars 2.3.1 Wijze van selecteren van ontwikkelaars 2.3.2 Bibob integriteitstoets Relevante weten regelgeving 2.4.1 Europese wet en regelgeving over aanbestedingen 2.4.2 Europese wet en regelgeving inzake het verbod op staatssteun 2.4.3 Garantie marktconforme taxaties cq grondwaardeberekeningen Contracteren bij Uitgifte Vormen van uitgiften 2.6.1 Uitgifte van grond in erfpacht: de Algemene Bepalingen van 1986, herziening 1993, versie 2008 2.6.2 Uitgifte van grond in eigendom: De Algemene Verkoopvoorwaarden 2008 2.6.3 Uitgifte van grond met opstal in erfpacht of in eigendom 2.6.4 Heruitgifte van erfpachtrechten 2.6.5 Wijziging van de lopende erfpachtrechten Mandatering en submandatering van uitgiftebevoegdheid

5

7 7 9 9 9 10 10 11 11 12 13 13 14 14 14 14 15

Methodisch kader

3.1 3.2 3.3

3.4

Inleiding Methodisch kader: het grondprijsberekeningsinstrumentarium van Uitgifte De residuele methode 3.3.1 Methodiek 3.3.1.1 Waarde onroerend goed 3.3.1.2 Uitgangspunten bij de bepaling van bouwen bijkomende kosten 3.3.1.3 Excessieve bouwkosten bij hoogbouw; tekenen en rekenen 3.3.2 Koopwoningen 3.3.3 Markthuurwoningen 3.3.4 Uitgifte van grond met opstal 3.3.5 Parkeren 3.3.6 Kantoren, hoogwaardige bedrijfsgebouwen en binnenstedelijke bedrijfsgebouwen 3.3.7 Detailhandel, restaurants en cafés 3.3.8 Leisure 3.3.9 Hotels 3.3.10 Snipperkavels De comparatieve methode 3.4.1 De methodiek 3.4.2 Vrije kavels woningbouw 3.4.3 Bedrijfsterreinen 3.4.4 Leisure

17 17 18 18 18 21 22 22 22 23 23 24 24 24 25 25 25 25 26 26 26

4

3.5

3.6

Hoofdstuk 4


De normatieve methode 3.5.1 Inleiding 3.5.2 Sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, studenten-/ jongereneenheden 3.5.3 Non-profit functies 3.5.4 Onbebouwde sportvelden bij non-profitfuncties 3.5.5 Snippergroen Methodisch kader; grondwaardesuppletie en heruitgifte 3.6.1 Inleiding 3.6.2 Beheer 3.6.3 Heruitgifte 3.6.4. Waarde bloot eigendom 3.6.5 Canonpercentage en overige kosten

26 27 27 28 28 28 28 29 29 30

Grondprijzenbrief 2008

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

Inleiding 4.1.1 Economische ontwikkelingen 4.1.2 Bouwkostenontwikkelingen Woningbouw 4.2.1 Marktanalyse 4.2.2 Grondprijzen 2008 4.2.2.1 Grondprijzen voor goedkope woningbouw 4.2.2.2 Grondprijzen voor koopwoningen 4.2.2.3 Grondprijzen vrije kavels 4.2.2.4 Grondprijzen markthuurwoningen Parkeren 4.3.1 Marktanalyse 4.3.2 Grondprijsbeleid Kantoren 4.4.1 Marktanalyse 4.4.2 Grondprijzen 2008 Bedrijventerreinen 4.5.1 Marktanalyse 4.5.2 Grondprijzen 2008 Detailhandel, restaurants en cafés 4.6.1 Marktanalyse 4.6.2 Grondprijzen 2008 Hotels 4.7.1 Marktanalyse 4.7.2 Grondprijzen 2008 Leisure 4.8.1 Inleiding 4.8.2 Grondprijzen 2008 Overige functies 4.9.1 Grondprijzen 2008: Non-profitvoorzieningen en HOED praktijken 4.9.2 Grondprijzen 2008: Onbebouwde gedeelten van buitensportaccommodaties 4.9.3 Grondprijzen 2008: Snippergroen

Lijst met gebruikte afkortingen Bijlagen

26 26

Bijlage 1: Kaart keuzegebieden Nieuw Haags gronduitgiftesysteem Bijlage 2: Kaart aanpakgebieden parkeren

31 31 32 32 32 34 34 35 36 37 37 37 38 38 39 39 40 41 42 42 42 45 45 45 46 46 46 47 47 47 47 47 49 52 53

5


Hoofdstuk 1 Nota Uitgiftebeleid De gemeente Den Haag heeft voor de komende jaren een ambitieus stedelijk ontwikkelingsprogramma geformuleerd in haar Structuurvisie Den Haag 2020, Wereldstad aan Zee. Naast deze ambitie wordt er nu en in de komende jaren flink gebouwd en ontwikkeld in Den Haag. Niet in de laatste plaats in het kader van de Task Force 16.200 woningen waarin de ambitie voor de woningbouwproductie is verwoord, namelijk het realiseren van 16.200 woningen in Den Haag voor 1 januari 2010. Bij deze genoemde ontwikkeling speelt het Grondbeleid een belangrijke rol. Welke strategische overwegingen spelen een rol bij het faciliterend of activerend grondbeleid. Het College van B&W heeft besloten een actieve grondpolitiek te voeren om haar programmadoelstellingen te realiseren. De uitvoering van het Grondbeleid (vastgesteld juni 2006) ligt in handen van het Grondbedrijf 1. Gronduitgifte van bouwrijpe grond voor locatieen gebiedsontwikkeling is een van de privaatrechtelijke instrumenten van het Haags grondbeleid om stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken. De uitvoering ligt bij de afdeling Uitgifte van het Grondbedrijf. Het Grondprijzenbeleid van de Nederlandse gemeenten is in de achter ons liggende decennia voortdurend een strikt vertrouwelijke aangelegenheid geweest. In de afgelopen jaren zijn de maatschappelijke verhoudingen zodanig veranderd dat daar verandering in gekomen is. De voorbereiding van de Nota Uitgiftebeleid 2008 - 2009 is expliciet gericht op het openbare karakter. Kernbegrippen voor de huidige nota zijn dan ook: openbaarheid, transparantie, volledigheid en marktconformiteit. De nota beoogt een kader te zijn voor de uitvoering van het grondprijsbeleid, de communicatie met het bestuur over het grondprijsbeleid te faciliteren en de markt te informeren hoe de gemeente toeziet op een marktconforme (grond-)prijsvorming. De voorliggende Nota Uitgiftebeleid is de tweejaarlijkse actualisatie. Daarnaast is deze nota mede geschreven in het licht van de Verordening financieel beheer en beleid gemeente Den Haag (RIS112623)2. De nota is daartoe ingedeeld in drie hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt een schets gegeven van het kader: grondbeleid, instrumentarium, jurisprudentie. De modellen van publiek-private samenwerkingen bij gebiedsontwikkeling komen aan de orde, evenals de selectie van de marktpartijen. In hoofdstuk 3 komen de drie methoden van grondprijsberekening aan de orde te weten residueel, comparatief en normatief. Dit hoofdstuk geeft het instrumentarium van grondprijsberekening en maakt voor de markt inzichtelijk hoe de gemeente de markconformiteit van de grondprijzen controleert. Het hoofdstuk kent een aantal zeer vakinhoudelijke stukken, die voor de niet ingewijde lezer wellicht complex overkomen, maar noodzakelijk zijn om naar de markt de methodiek helder en volledig inzichtelijk te maken. In hoofdstuk 4, tenslotte, genaamd Grondprijzenbrief 2008 wordt het jaarlijks prijzenkader vastgesteld en is een instrumentarium in de vorm van referentietabellen voor met name de masterplannen ontwikkeld.

1 2

bestaande uit de afdeling Planeconomie, afdeling Uitgifte, afdeling Opdrachtgeven Werken, afdeling Verwerving, Afdeling Erfpacht en afdeling Vastgoedmanagement waarin opgenomen is (artikel 16 Grondbeleid) dat het College van B&W rapporteert over de grondslagen voor de berekening van grondprijzen, de verkoop van vastgoed, de uitgifte van gronden in erfpacht en de bijstelling van erfpachtvergoedingen

6


7


Hoofdstuk 2 Uitgiftebeleid 2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het theoretisch kader rondom de gronduitgiften. Zo wordt ingegaan op de verschillende samenwerkingsverbanden bij het uitgeven van gronden en het voeren van een grondexploitatie, de selectie van de ontwikkelaars, de relevante weten regelgeving bij gronduitgiften en de wijze van contracteren. Daarnaast worden de diverse vormen van gronduitgiften en de bevoegdheid tot gronduitgiften beschreven. 2.2

Samenwerkingsverbanden en gronduitgifte

Het proces van de gronduitgifte wordt bepaald door het soort en de omvang van de ontwikkeling op de uit te geven gronden. Onderscheid wordt gemaakt tussen locatieontwikkeling en gebiedsontwikkeling. Bij locatieontwikkeling is er sprake van het sec uitgeven van grond aan een vooraf geselecteerde opdrachtgever ten behoeve van een vastgoedontwikkeling. Bij gebiedsontwikkeling gaat het om meer dan gronduitgifte sec, maar is er ook sprake van planvorming, het opzetten van een projectorganisatie en het ontwikkelen en realiseren van woningen, commercieel vastgoed en publieke werken. Gebiedsontwikkeling kan door de gemeente zelf geschieden, op basis van het gemeentelijk grondexploitatiemodel waarbij de gemeente actief aankoopt, bouwrijp maakt, de grond uitgeeft en het grondexploitatierisico volledig bij de gemeente ligt. Daarnaast kan de gemeente kiezen voor een publiek-private samenwerking, waarbij de gemeente samen met private partijen de verantwoordelijkheid op zich neemt voor het resultaat van de gebiedsontwikkeling. Uit de Nota Grondbeleid volgt dat de gemeente Den Haag streeft naar een actieve rol in ontwikkeling van locaties. Soms kan de gemeente redenen hebben om te kiezen voor een meer faciliterende rol. Deze keuze wordt mede beïnvloed door: - de gewenste snelheid en zekerheid van realisatie; - de verwachte complexiteit en risicoprofiel van het project; - de grondposities die de marktpartij(en) innemen. Indien de gemeente besluit om het risico van de grondexploitatie niet alleen te nemen, kan de gemeente tezamen met één of meerdere marktpartijen een publiek-private samenwerking aangaan. De volgende vormen van publiek-private samenwerkingen kunnen worden onderscheiden: - Bouwclaimmodel: de marktpartij draagt de door hem verworven gronden in zijn geheel over aan de gemeente. De gemeente maakt de gronden bouwrijp en legt het openbaar gebied aan. De gemeente levert vervolgens de gronden als bouwkavels terug aan de marktpartij onder marktconforme condities. Het risico van de grondexploitatie ligt volledig bij de gemeente. - Joint-venturemodel: een publiek-private samenwerking waarbij een aparte juridische entiteit wordt opgericht (grondexploitatiemaatschappij) waarbij de gemeente en de marktpartijen gezamenlijk zeggenschap hebben en risico dragen. De niet bouwrijpe gronden worden door de diverse participanten en grondeigenaren in de gebiedsonderneming gebracht. De gebiedsonderneming maakt de gronden vervolgens bouwen woonrijp en voert de grondexploitatie. - Concessiemodel: dit model start meestal vanuit gemeentelijk grondeigendom waarna een competitie plaatsvindt. De niet-bouwrijpe gronden worden overgedragen aan de marktpartij die zorgt voor bouwrijp maken en voor de aanleg van het openbaar gebied. De private partij draagt voor 100 % het grondexploitatierisico. De gemeente heeft bij dit model een faciliterende rol. - Zelfrealisering: de grondeigenaar, niet zijnde de gemeente, ontwikkelt en bebouwd conform de eisen en mogelijkheden voortvloeiend uit onder meer de Wet op de ruimtelijke ordening, bestemmingsplannen en Bouwbesluit.

8


Schematisch kan een en ander als volgt worden weergegeven: Gronduitgifte Locatie-ontwikkeling Gemeentelijke grondexploitatie

Gebiedsontwikkeling Publiek-Private samenwerking

Gemeentelijke grondexploitatie

Bouwclaimmodel Joint-venturemodel Consessiemodel Zelfrealisering

Ook in de gemeente Den Haag wordt in een aantal gebieden met marktpartijen via publiek-private samenwerkingen samengewerkt. In de VINEX-locaties Wateringse Veld en Leidschenveen wordt via het joint-venturemodel samengewerkt. Daarnaast wordt in een drietal gebieden gewerkt aan de oprichting van een aparte gebiedsonderneming op basis van het joint-venture model. In de, in oprichting zijnde, joint-venture voor de herontwikkeling van de Binckhorst participeren naast de gemeente de marktpartijen Rabo Vastgoed en BPF Bouwinvest. De gemeente enerzijds en de marktpartijen anderzijds dragen ieder 50 % bij in het risico en de zeggenschap. De op te richten gebiedsonderneming zal voor haar rekening en risico de grondexploitatie voeren en sturing geven aan de transformatie van de Binckhorst. Voor Laakhaven West wordt een gebiedsonderneming opgericht in opdracht van de gemeente Den Haag en de ontwikkelingscombinatie Laakhaven West (OCLW), dat wordt gevormd door Johan Matser Projectontwikkeling BV, Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij en Haag Wonen Kristal. OCLW en de gemeente zullen eveneens ieder voor 50 % participeren in de grondexploitatie. De joint-venture rond de ontwikkelingen in Vroondaal geschiedt samen met Rabo Vastgoed en Johan Matser Projectontwikkeling BV. Ook hier wordt een aparte entiteit opgericht die de grondexploitatie zal uitvoeren. Daarnaast wordt gekeken of er ook kan worden samengewerkt bij de vastgoedexploitatie. De zeggenschap en risicoverdeling is op basis van een 50-50 verdeling. Naast samenwerkingsvormen bij de uitgifte van bouwrijpe gronden geldt er voor de herstructureringsgebieden een publiek-private samenwerking, waarbij de corporaties voor eigen rekening en risico de verantwoordelijkheid voor de bouwen de grondexploitatie in de herstructureringsgebieden binnen de door de gemeente vastgestelde ruimtelijke en programmatische kaders dragen. De gemeente ziet af van de verschuldigde meerwaarde van de erfpacht en de corporaties dragen de kosten van de herinrichting van de woonomgeving. De afspraken zijn vastgelegd in de Kaderafspraken 2003-2010. In 2009 zullen de afspraken voor een volgende periode worden voorbereid. Samenvatting: De gemeente Den Haag voert in principe een actief grondbeleid, doch wanneer private partijen een bijzondere grondpositie hebben of wanneer projecten zeer complex en/of risicovol zijn, behoudt de gemeente de mogelijkheid te kiezen voor een faciliterende grondpolitiek.

9

2.3

Selectie van ontwikkelaars

2.3.1

Wijze van selecteren van ontwikkelaars


Bij de uitgifte van gronden waarop een minimaal programma van 20 woningen en/of minimaal 2.500 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) commercieel vastgoed (zoals kantoren, detailhandel en bedrijfruimte), bestemd voor de markt, wordt ontwikkeld, wordt het op 20 maart 2007 door het college vastgestelde besluit “selectie opdrachtgevers bij planontwikkeling” (RIS 144637) gevolgd. Met dit besluit heeft het college besloten dat de selectie van ontwikkelaars voor planontwikkeling zal plaatsvinden via het uitschrijven van een ontwikkelcompetitie onder vooraf geselecteerde projectontwikkelaars. De achtergrond van dit besluit is gelegen in het feit dat het in concurrentie selecteren van ontwikkelaars bijdraagt aan een optimale verhouding tussen kwaliteit en grondopbrengst. Hierbij zijn de volgende beginselen van belang: objectiviteit, non-discriminatie, transparantie en verantwoording. Redenen om een selectie door middel van concurrentie te organiseren zijn: - het verkrijgen van de beste prijs; - het optimaliseren van kwaliteit; - een goede prijs/kwaliteitsverhouding; - verkrijgen van nieuwe ideeën en visies voor het project. Bij de voorselectie van de ontwikkelaars voor de ontwikkelingscompetitie zal onder meer gekeken worden naar het soort ontwikkeling en de diverse profielen van de ontwikkelaars, zoals bijvoorbeeld de ervaring met een soortgelijk project. Indien voldoende gemotiveerd kan van het principe van selecteren onder concurrentie worden afgeweken indien er sprake is van: - een bijzonder project vanwege doelgroep of omvang; - een bouwclaim; - compensatieverlening3. Als zich bij de uitgifte van de gronden één van voornoemde uitzonderingen voordoet dan wel als er sprake is van een ontwikkelingsprogramma van minder dan 20 woningen of 2.500 m2 bedrijfsruimte kan de ontwikkelaar enkelvoudig, dus één-op- één, worden geselecteerd. De definitieve keuze voor een geselecteerde ontwikkelaar dient altijd te worden voorgelegd aan het college. Samenvatting: De selectie van ontwikkelaars voor planontwikkeling zal in principe plaatsvinden via het uitschrijven van een ontwikkelcompetitie onder vooraf geselecteerde projectontwikkelaars

2.3.2

Bibob integriteitstoets

Bij de selectie van ontwikkelaars speelt ook een integriteittoets een rol. Sinds 1 juni 2003 is de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob) van kracht gegaan. Deze Wet Bibob is een aanvullend middel op de reeds bestaande mogelijkheden om een vergunning te weigeren of in te trekken. Gronduitgiften vallen echter niet onder deze Wet Bibob, zodat grondtransacties niet kunnen worden getoetst aan de Bibob-criteria en de zogenaamde “gesloten bronnen”, zoals politieregisters en de Belastingdienst, niet geraadpleegd kunnen worden. Gezien de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de gemeente om te voorkomen dat de gemeente zaken doet met malafide partijen, past de gemeente de Wet Bibob met ingang van 1 januari 2007 naar analogie toe op onroerendgoedtransacties, welke: - een transactiesom van € 1.000.000,–, excl. BTW, overschrijden danwel - bestuurlijk gevoelig zijn.

3

als een ontwikkelaar op een andere locatie, op verzoek van de gemeente, risicovol heeft gepresteerd, kan hij daarvoor worden gecompenseerd op een andere locatie.

10


De door de gemeente uit te voeren toets dient zich te beperken tot de zogenaamde “open bronnen”, zoals bijvoorbeeld het Kadaster en de Kamer van Koophandel. Voorlopig zullen alleen rechtspersonen worden onderworpen aan een eventuele toetsing. Indien een onroerendgoedtransactie aan toetsing onderworpen wordt, dienen de marktpartijen een Verklaring Omtrent het Gedrag voor rechtspersonen (VOGrp) te overhandigen. Samenvatting: Indien onroerendgoedtransacties een transactiesom van € 1.000.000, excl. BTW, te boven gaan, dan wel bestuurlijk gevoelig liggen, zal de gemeente een integriteittoets doen naar de wederpartij.

2.4

Relevante weten regelgeving

2.4.1

Europese wet en regelgeving over aanbestedingen

In beginsel geldt bij aanbesteding van Werken, Diensten en Leveringen de gemeentelijke aanbestedingsrichtlijn (in werking getreden in maart 2003), doch indien het totale bedrag per uit te voeren Werk, Dienst of Levering de Europese drempelbedragen4 overschrijdt, dient de Europese aanbestedingsprocedure te worden gevolgd. Aan de uitgifte van gronden wordt de voorwaarde verbonden om op die gronden een voor de markt bestemd onroerend goed te realiseren. Een dergelijke voorwaarde wordt in het algemeen niet beschouwd als een overheidsopdracht voor een publiek werk of dienst en is zodoende niet als aanbestedingsplichtig te beschouwen. Hier vloeit uit voort dat de selectie van de marktpartijen aan wie de gronden met realisatieplicht gaan worden uitgegeven, eveneens niet aanbestedingsplichtig is. Het bouwen woonrijp maken van de locaties ten behoeve van de uitgifte is wel een publiek werk en valt derhalve wel onder de werking van bovenvermelde aanbestedingsrichtlijn. De opvattingen dat het uitgeven van gronden en het selecteren van marktpartijen niet aanbestedingsplichtig zijn, zijn echter onderhevig aan de sterk in beweging zijnde jurisprudentie. Als gevolg van de uitspraak van het Europese Hof in de zaak Roanne/Aroux (januari 2007) en het standpunt van de Europese commissie in de zaak “Vathorst” (maart 2005) dient de gemeente zich er van bewust te zijn dat, met name bij gebiedsontwikkeling, overheidsbemoeienis kan leiden tot een aanbestedingsplicht. De gemeente dient dan ook bij gebiedsontwikkeling op de volgende aandachtspunten te letten5: - het doorleggen van de aanbestedingsplicht van publieke werken naar marktpartijen; - de mate waarin de gemeente rechtstreeks financieel participeert in de opstalontwikkeling; - de mate waarin de gemeente eisen stelt ten aanzien van de gebiedsontwikkeling die verder reiken dan de publieke taak. Indien de eisen die de gemeente bij gebiedsontwikkeling aan ontwikkelaars stelt ten aanzien van bijvoorbeeld het soort woningen, de kwaliteit en de hoeveelheid woningen niet direct voortvloeien uit die plannen die in het kader van de publieke taak worden vastgesteld, zoals een bestemmingsplan of een structuurplan, kan een en ander worden beschouwd als een overheidsopdracht voor een werk en derhalve aanbestedingsplichtig. Voorlopig stelt de gemeente Den Haag zich echter op het algemene standpunt dat het uitgeven van gronden en het selecteren van marktpartijen niet aanbestedingsplichtig zijn. De gemeente zal bij haar joint-ventures rekening houden met de aanbevelingen en daar waar nodig de aanbestedingsregels volgen. Daarnaast dient gronduitgifte die gepaard gaat met afspraken over de realisatie van openbare werken of diensten, te worden getoetst aan de aanbestedingsregels.

4 5

Voor de periode van 1 januari 2008 tot eind 2009 is deze voor een Werk gesteld op € 5.150.000 en voor een Dienst of Levering op € 206.000. Een en ander vloeit ook voort uit een op 10 januari 2008 opgestelde brief van het Ministerie van VROM, de vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de vereniging Nederlandse projectontwikkeling maatschappijen (NEPROM), welke brief resultaten weergeeft van een onderzoek van het Instituut voor Bouwrecht (IBR).

11


Samenvatting: De gemeente Den Haag volgt de algemene opvatting dat gronduitgifte en het selecteren van marktpartijen in beginsel niet aanbestedingsplichtig is. De gemeente zal echter, mede gelet op de in beweging zijnde jurisprudentie, alert blijven op de ontwikkelingen op dit gebied. 2.4.2

Europese weten regelgeving inzake het verbod op staatssteun

Het doel van de Europese weten regelgeving met betrekking tot het verbod op staatssteun is het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de gemeenschappelijke markt. Maatregelen van de overheid (Rijk, provincie, gemeente) die concurrentievervalsend uitpakken door onterecht voordelen te scheppen voor ondernemingen of bepaalde producties daarvan, ook wel staatssteun genoemd, zijn derhalve niet toegestaan. Overtreding hiervan kan leiden tot juridische en financiële consequenties. Financiële transacties kunnen staatssteunelementen bevatten zoals betaling van kunstmatig verhoogde prijzen door de gemeente, deelnemingen in ondernemingskapitaal, infrastructurele voorzieningen die alleen aan bepaalde ondernemingen ten goede komen, kapitaalinjecties, leningen tegen gunstiger voorwaarden dan een particuliere investeerder zou toestaan, rentevergoedingen, versnelde afschrijvingen, vrijstelling, niet marktconform optreden bij bouwen woonrijp maken, niet marktconform handelen bij vastgoedtransacties. De staatssteunregels zijn neergelegd in de artikelen 87 en 88 van het EG-verdrag. Ten einde te voorkomen dat er bij gronduitgiften ongeoorloofde staatssteun wordt verleend, dient de gemeente elke potentiële geldelijke steun te toetsen aan deze Europese regels. Om te voorkomen dat sprake kan zijn van ongeoorloofde staatssteun, hanteert de gemeente Den Haag bij gronduitgiften (en mogelijk opstal) twee procedures, namelijk een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of een markconforme taxatie cq. grondwaardeberekening door een onafhankelijke deskundige. Samenvatting: Om te voorkomen dat er sprake kan zijn van ongeoorloofde staatssteun zal de gemeente Den Haag bij de gronduitgiften gebruik maken van een open en onvoorwaardelijke biedprocedure dan wel van een marktconforme taxatie door een onafhankelijke deskundige.

2.4.3

Garantie marktconforme taxaties cq grondwaardeberekeningen

Met betrekking tot onroerendgoedtransacties dient in het kader van de staatssteunproblematiek in het bijzonder gewezen te worden naar de “Mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties” (PbEG1997, C209/03) (hierna: “de Mededeling”). Uit deze Mededeling volgt dat indien de overheid een perceel grond of een gebouw wenst te verkopen, zij: - een open en onvoorwaardelijke biedprocedure dient te volgen, of; - de waarde van het perceel (grond en opstal) op voorhand door een onafhankelijk deskundige dient te laten bepalen waarbij vervolgens niet onder de waarde mag worden verkocht. De gemeente heeft in het eerder genoemde collegebesluit “Selectie van opdrachtgevers voor planontwikkeling” vastgelegd hoe uitvoering dient te worden gegeven aan de open en onvoorwaardelijke biedprocedure. Bij de in Haagse termen bekend als één-op-één uitgiften, dient dan de door de deskundige vastgestelde marktwaarde de minimale verkoopprijs te zijn. Indien na een redelijke inspanning duidelijk wordt dat de berekende marktwaarde niet kan worden verkregen, kan hier met maximaal 5 % van worden afgeweken. Wanneer het na aanpassing wederom na een redelijk tijdsbestek niet gelukt is de onroerende zaak te verkopen tegen tenminste 95 % van de berekende marktwaarde, kan op basis van de inmiddels verkregen kennis en ontvangen aanbiedingen de waarde opnieuw worden vastgesteld. Als deskundige wordt beschouwd, diegene die te goeder naam en faam bekend staat, relevante ervaring heeft en in staat is de waarde van gronden en gebouwen te bepalen naar gelang de ligging en de categorie ervan en:

12


-

het vereiste diploma heeft behaald aan een erkend opleidingsinstituut of een gelijkwaardige universitaire opleiding heeft gevolgd; of - is aangesloten bij een erkende beroepsorganisatie die zich met waardebepalingen van grond en onroerend goed bezighoudt; of - tenminste over een erkend diploma van middelbaar/secundair onderwijs beschikt en voldoende beroepsscholing heeft met aansluitend drie jaar praktijkervaring met het bepalen van waarden van grond en/of gebouwen; De onafhankelijke deskundige maakt voor de waardebepaling, naast eigen ervaring, gebruik van rekensystemen, bouwkostensystemen en marktanalyses om de waardebepaling te kunnen onderbouwen. Ambtenaren die als deskundigen rekenen aan de grondwaarde en vastgoed (in geval van herontwikkeling) worden als onafhankelijk beschouwd zolang een ongepaste invloed op hun waardebepaling daadwerkelijk wordt uitgesloten. Dat wil zeggen de onafhankelijke deskundige dient zijn/haar taken onafhankelijk uit te voeren, waarbij zij geen rekening mogen houden met het, bestuurlijk, gewenste resultaat van de waardebepaling. Binnen het Grondbedrijf zijn voor de waardebepaling van nieuw uit te geven grond en voor de waardebepaling voor het te ontwikkelen bestaand vastgoed een aantal deskundigen werkzaam, die binnen de vakdiscipline Vastgoedanalyse, als onderdeel van de afdeling Uitgifte, functioneren. De betrokken medewerkers maken gebruik van systemen waarbij de marktconformiteit kan worden aangetoond en onderbouwd. Naast het werk van de vakdiscipline Vastgoedanalyse binnen de afdeling Uitgifte wordt met enige regelmaat gebruikt gemaakt van externe adviseurs (bouwkostenbureaus en makelaars) en andere onderzoeksbureaus voor grondwaardebepalingen. 2.5

Contracteren bij Uitgifte

In de verschillende fases van locatieen gebiedsontwikkeling wordt met verschillende contractsvormen gewerkt. Bij de gemeentelijke grondexploitatie zijn de grondreserveringsovereenkomst (GRO) en sinds de zomer van 2007 de grondafname-realisatieovereenkomst (GARO) belangrijke contractsvormen. Deze worden gevolgd door de Uitgifteverklaring, waarna het proces eindigt in een notarieel transport van de grond. Indien er sprake is van een publiek-private samenwerking, zoals een joint-venture, zal in de onderzoeks- en haalbaarheidsfase een intentieovereenkomst (IO) dienen te worden opgesteld. Daarna zal in een samenwerkingsovereenkomst (SOK) de intentie om samen te werken meer definitief worden vastgelegd. Na oprichting van een gebiedsonderneming geeft de onderneming de grond, in de realisatiefase, uit via uitgifteovereenkomsten. In deze paragraaf wordt met name ingegaan op de verschillen tussen de GRO en GARO. De systematiek voor de GRO komt er kort gezegd op neer dat de gemeente met de ontwikkelaar voor de planontwikkelingsfase een overeenkomst sluit en pas overgaat tot gronduitgifte wanneer uitzicht is op een bouwvergunning. Om vereenvoudiging van de planontwikkeling en planrealisering voor woningbouw mogelijk te maken is er voor woningbouw een nieuwe gronduitgifte ontwikkeld in de vorm van een GARO. Deze GARO beoogt dat de grondafname plaatsvindt wanneer de bouwkavel bouwrijp is gemaakt in plaats van bij het verstrekken van de bouwvergunning. De systematiek van de GARO is bij besluit van het college van juli 2007 operationeel geworden. De verschillen tussen de GRO en de GARO zijn in onderstaand schema op een rij gezet:

13

Rechtskarakter


Grondreserveringsovereenkomst

Grondafnamerealisatieovereenkomst

exclusief bijhouden van de kavel voor een

a) grond afnemen

gegadigde

b) bouwplicht tijdstip van grondafname van bouwrijpe grond

Verschil

gezamenlijk komen tot bouwplan en

rechtskarakter

bouwvergunning

wordt vastgelegd (ongeacht bouwvergunning)

Wat doet de

a) waarborg stellen (een jaar canon)

a) waarborg stellen (10 % van de grondwaarde)

gegadigde?

b) bouwplan indienen

b) tijdig afnemen anders boete betalen

Wat doet de

a) bouwplan begeleiden in de RO-sfeer

a) bouwrijp leveren op vastgesteld tijdstip

gemeente?

b) voortgang bouwplan bewaken

b) boete betalen bij late levering c) bouwplan begeleiden in de RO-sfeer

Wanneer uitgifte opschortende voorwaarden: van grond en

a) grond beschikbaar

betaling van de

b) grond bouwrijp

grondprijs?

c) bruikbare bouwvergunning

a) op overeengekomen datum x wanneer grond bouwrijp is b) notariële akte uitgifte binnen y weken van datum x

d) gegadigde heeft aan voorwaarden voldaan Wanneer start

Clausule: in de notariële akte wordt de datum

Clausule:

bouw?

start/voltooiing bouw vastgelegd

a) binnen x maanden na bruikbare

(= uitgestelde planning)

bouwvergunning wordt gestart met de bouw (= is eerder vastleggen van planning) b) boete bij late oplevering

Bijzonderheden

a) voorverkooppercentage bespreekbaar

a) geen voorverkooppercentage

b) afroming van de meerwaarde door de

b) geen afroming/optimalisatiemogelijkheid

gemeente (kikker)

In de GARO en GRO is de sinds 2005 bestaande wettelijke verhaalsmogelijkheid van planschade opgenomen. De gemeente kan dan ook besluiten om in gevallen van een planologische wijziging waar zij bijvoorbeeld geen belang of profijt van heeft, de planschade op de ontwikkelaar/initiatiefnemer te verhalen. 2.6

Vormen van uitgiften

In het uitgiftebeleid komt een aantal verschijningsvormen van gronduitgifte voor, te weten: - Uitgifte van grond in erfpacht; - Uitgifte van grond in eigendom; - Uitgifte van grond en opstal in erfpacht of in eigendom; - Heruitgifte van erfpachtrechten; - Wijziging van de lopende erfpachtrechten. 2.6.1

Uitgifte van grond in erfpacht: de Algemene Bepalingen van 1986, herziening 1993, versie 2008

Sinds 1986 geeft de gemeente grond, al dan niet met opstallen, in erfpacht uit conform het systeem van eeuwigdurende erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter het recht geeft om grond te gebruiken tegen betaling van een vergoeding, de zogenaamde canon. In Den Haag heeft de erfpachter de keuze om per halfjaar de canon te betalen dan wel deze verplichting eeuwigdurend af te kopen. De algemene bepalingen zijn op 1 april 2008 bij collegebesluit geactualiseerd en aangepast aan de huidige weten regelgeving. Uitgifte van grond in eigendom gebeurde tot voor kort bij uitzondering, zoals aan de Staat en andere publiekrechtelijke lichamen, bij niet strategisch bezit buiten de gemeentegrenzen, bij ruiltransacties en ter afronding van particulier eigendom6. Inmiddels is het Haagse beleid aangepast en is het nu ook mogelijk in bepaalde gebieden en onder bepaalde voorwaarden grond in eigendom te krijgen (zie volgende paragraaf).

6

Afronding particulier eigendom houdt in dat de volle eigenaar van een stuk grond (dus geen erfpachter) een aangrenzend (klein) stukje grond van de gemeente wil verwerven om daarmee zijn kavel geschikter te kunnen maken voor de functie.

14

2.6.2


Uitgifte van grond in eigendom: De Algemene Verkoopvoorwaarden 2008

In het coalitieakkoord MeeDoen (2006) heeft het Haags college7 vastgelegd dat uitgifte van grond in eigendom mogelijk moet worden in Den Haag. Dit voornemen is nader uitgewerkt in het beslisdocument Nieuwe Haags gronduitgiftesysteem. Op 14 februari 2008 is dit voorstel goedgekeurd door de gemeenteraad. Dit Raadsbesluit is op 1 april 2008 in werking getreden. Besloten is dat bij nieuwe uitgiften van grond, in bepaalde gebieden in Den Haag, de gegadigde keuze wordt geboden om de grond in eigendom of in erfpacht te verkrijgen. Zittende erfpachters wordt de mogelijkheid geboden om het bloot eigendom van de gemeente aan te kopen zodat zij volledig eigenaar worden van grond en opstallen. Uitgifte in erfpacht wordt gehandhaafd voor die functies waar het uit oogpunt van ruimtelijke ontwikkeling gewenst is. Verkrijging van volle eigendom van gronden is wel gekoppeld aan een aantal voorwaarden: 1. er moet sprake zijn van eerste uitgifte van grond of van een eeuwigdurend recht van erfpacht met afgekochte canonverplichting; 2. de locatie van het perceel mag niet zijn uitgezonderd van de mogelijkheid tot verkrijging van eigendom, een en ander zoals aangegeven op de kaart behorende bij het besluit en welke als bijlage in deze nota is opgenomen; 3. de gebruiksfunctie van het object mag niet zijn uitgesloten. Uitgesloten van verkrijging in eigendom zijn: - sociale woningbouw; - corporatiebezit; - sociale, culturele en maatschappelijke functies waaronder school-, welzijns- en cultuurgebouwen, Huisartsen Onder Een Dak-praktijken, sportvelden; - bedrijven met een bruto vloeroppervlakte groter dan 500 m2; 4. en tenslotte moet ter plaatse een vigerend bestemmingsplan van kracht zijn. 2.6.3

Uitgifte van grond met opstal in erfpacht of in eigendom

In de regel worden door de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) bouwrijpe kavels uitgegeven in erfpacht dan wel in eigendom. In het kapitaalbezit van de dienst bevinden zich, om uiteenlopende redenen, ook kavels met opstallen die niet worden getransformeerd tot bouwrijpe grond. In deze gevallen kan er op enig moment sprake zijn van uitgifte van grond met opstal in erfpacht dan wel in eigendom, en soms kan de uitgifte ook gepaard gaan met een opknapverplichting voor de betreffende opstallen. 2.6.4

Heruitgifte van erfpachtrechten

Onder heruitgifte van erfpachtrechten wordt verstaan het uitgeven van een recht van erfpacht met als doel een eerder gevestigd recht te vervangen. De vervanging van de erfpachtrechten kan, onder bepaalde voorwaarden, op verzoek van de erfpachter, voor het aflopen van de contractduur. In de regel vindt heruitgifte echter plaats tegen het tijdstip van het aflopen van het bestaande contract. In paragraaf 3.6.3 wordt hier nader op in gegaan. 2.6.5

Wijziging van de lopende erfpachtrechten

Bij uitgifte in erfpacht worden de erfpachtscontracten vervolgens beheerd door de afdeling Erfpacht. Tijdens het beheer van de contracten kan het voorkomen dat er verzoeken worden ingediend tot wijziging van de lopende rechten. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen bij herstructurering, splitsing, afkoop van de canonverplichting en wijziging door uitbreiding, zoals bijvoorbeeld dakopbouwen, of functiewijzigingen. Indien er sprake is van wijziging van de lopende erfpachtrechten wordt er nagegaan of er sprake is van wijziging van de grondwaarde waarop het contract gebaseerd is. Als dit het geval is wordt vastgesteld of de erfpachter die verzoekt om wijziging van de lopende erfpachtrechten gehouden is tot betaling van zogenaamde grondwaardesuppletie.

7

Met college wordt in de gehele nota gedoeld op het college van burgemeester en wethouders

15

2.7


Mandatering en submandatering van uitgiftebevoegdheid

Krachtens de op 7 maart 2002 ingevoerde wet Dualisering Gemeentebestuur is op grond van artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet, het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het verrichten van alle privaatrechtelijke rechtshandelingen. De gemeenteraad is op grond van artikel 169 lid 4 van de gemeentewet, toezichthouder van het college. Bij besluit van 20 december 2005 heeft het college de algemeen directeur van DSO gemandateerd tot het verrichten van rechtshandelingen op het gebied van grondzaken en tot het aangaan, verlengen, wijzigen en beëindigen van obligatoire8 overeenkomsten. Op basis van dit mandaat is de algemeen directeur onder meer bevoegd tot het doen van alle gronduitgiften in erfpacht, mits de jaarlijkse canon bij uitgifte niet meer bedraagt dan € 125.000,–. Ook is de algemeen directeur bevoegd tot het verkopen van kavels grond in eigendom mits per gegadigde een métrage van 100 m2 niet wordt overschreden dan wel bij appartementen waarbij de vereniging van eigenaren op eigen grond is gevestigd. De algemeen directeur heeft bovengenoemde bevoegdheden bij besluit van maart 2007 gesubmandateerd aan de directie van het Haags Ontwikkelingsbedrijf. (hierna HOB). Met het Nieuwe Haags gronduitgiftesysteem zal ook de mandaatregeling op het gebied van verkoop van gemeentegrond worden aangepast aan de nieuwe situatie. Voor wat betreft de uitgifte van gronden in de Vinex-locatie Leidschenveen is uitsluitend de algemeen directeur van DSO gemandateerd. De bevoegdheid tot het uitgeven van grond in erfpacht in Wateringse Veld is bij besluit van 21 juni 2000 van de algemeen directeur DSO gesubmandateerd aan de directeur van het HOB.

8

Obligatoire overeenkomst: zijnde een rechtshandeling gericht op een rechtsgevolg tussen twee of meer partijen waarbij sprake is van wilsovereenstemming.

16


17


Hoofdstuk 3: Methodisch kader 3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de methodiek van de grondprijsbepaling voor de uit te geven gronden. De standaard rekenmethodiek die wordt toegepast is de residuele grondwaardebepaling. Daarnaast wordt ook gebruik gemaakt van comparatieve en normatieve grondwaardebepalingen. In dit hoofdstuk zullen de diverse methoden worden uitgelegd, inclusief rekenvoorbeelden. Daarnaast zullen per rekenmethode de gebruiksfuncties die op die wijze worden berekend, kort worden behandeld. 3.2

Methodisch kader: het grondprijsberekeningsinstrumentarium van Uitgifte

Het uitgangspunt bij de bepaling van grondwaarden is een op functie9 gebaseerd grondprijsbeleid. Functie gebaseerd betekent in dit verband dat niet de absolute maximalisatie van de grondopbrengst inzet is van beleid, maar de optimalisatie per functie. We duiden dat aan als marktconforme grondprijzen. Met uitzondering van de uitgiften van grond met opstal geldt in het algemeen voor de grondwaarden, dat: - de grond in bouwrijpe staat wordt geleverd; - geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemgeschiktheid en; - geen sprake is van bijzondere belemmeringen (erfdienstbaarheden e.d.). Voor het bepalen van de grondwaarden worden drie methoden gebruikt: - de residuele methode, - de comparatieve methode, - de normatieve methode. De grondprijs wordt in concrete gevallen vastgesteld op het moment van het sluiten van een grondreserveringsovereenkomst (GRO) of grondafname- en realisatieovereenkomst (GARO). Dit is het moment waarop bepaald dient te worden of de overeen te komen grondprijs marktconform is. Na het sluiten van de overeenkomst wordt de overeengekomen grondprijs (prijspeildatum) geïndexeerd met de CPI-index alle huishoudens tot het moment van feitelijke uitgifte. De bedoeling van deze indexering is ervoor te zorgen dat de contante waarde van de overeengekomen grondprijs in het kader van de grondexploitatie op peil blijft. Over de periode datum overeenkomst tot en met datum laatst bekende CPI-index alle huishoudens wordt het gemiddelde indexpercentage vastgesteld. Met dit gemiddelde indexpercentage wordt de hele periode datum overeenkomst tot datum (verwachte) feitelijke uitgifte vervolgens geïndexeerd. Omdat in de gemeente Den Haag uitgifte in erfpacht regel en uitgifte in eigendom uitzondering was, was er tot voor kort nog geen grondslag voor de waarde van het zogenaamde ‘bloot eigendom’ vastgesteld. De sinds kort geformuleerde grondslag heeft ook invloed op de eerste uitgifte van gronden in eigendom. Deze uitgiften werden tot nu gebaseerd op uitgifte in erfpacht, doch door de vaststelling van het Nieuw Haags gronduitgiftesysteem kunnen gronden, onder bepaalde voorwaarden, thans ook in eigendom worden uitgegeven. De consequenties voor de eerste uitgifte van gronden zullen in paragraaf 3.6.4 worden beschreven. Samenvatting: Bij de bepaling van de prijzen voor de uitgifte van grond in erfpacht of eigendom is de methode van het residueel rekenen het hoofduitgangspunt. Hierop zijn twee uitzonderingen; - comparatieve methode voor vrije kavels woningbouw en bedrijventerreinen; - normprijzen voor sociale woningbouw, non-profitfuncties en snippergroen.

9

Bij functie gebaseerd kan men denken aan het gebruik van een opstal, zoals woongebruik, kantoorgebruik en gebruik ten behoeve van een hotel.

18

3.3


De residuele methode

De residuele methode wordt gehanteerd voor koopwoningen (met uitzondering van woningbouw op vrije kavels), markthuurwoningen, de uitgifte van grond met opstal, parkeren, kantoren, hoogwaardige bedrijfsgebouwen10, binnenstedelijke bedrijfsgebouwen11, detailhandel, restaurants, cafés, leisure, hotels en snipperkavels. 3.3.1

Methodiek

De residuele grondwaarde wordt bepaald door de marktwaarde van het vastgoed minus de bouwen bijkomende kosten, waarvoor het gebouw gebouwd wordt. De waarde van de grond op basis van de residuele grondwaardeberekeningsmethode is dus een afgeleide van de waarde van het gehele onroerend goed (grond, opstal en bestemming). Het gebruik van de residuele waardemethode leidt ertoe dat de relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming zeer duidelijk tot uiting komt. In formule vorm ziet de residuele waarde er als volgt uit: Residuele grondwaarde = Waarde onroerend goed minus Bouw- en bijkomende kosten vastgoed.

Waarde onroerend goed

-

=

Bouw- en bijkomende kosten

Residuele grondwaarde

Indien er sprake is van een project waarin meerdere functies zijn opgenomen wordt er per functie een residuele waarde bepaald. Het kan dan gebeuren dat een deel van de functies een positieve grondwaarde hebben en een deel een negatieve grondwaarde (namelijk als de kosten om de functie te realiseren hoger zijn dan de opbrengsten van die functie). De residuele waarde van het totale project wordt bepaald door het saldo van de residuele waarden van de verschillende functies. Hoe de waarde van het onroerend goed en de bouwen bijkomende kosten worden bepaald dan wel bepaald kunnen worden, wordt in de volgende subparagrafen uitgelegd. 3.3.1.1 Waarde onroerend goed

Voor de waardering van onroerend goed (opbrengstenkant), als onderdeel van de residuele grondwaardebepaling, bestaan verschillende methoden: - de vergelijkings- of comparatieve methode; - de inkomstenmethode; - de kostprijsmethode; Deze methoden zullen achtereenvolgens worden besproken.

10 11

bedrijfsbebouwing met een groot aandeel kantooroppervlakte (tussen 30 en 70 % van het totale vloeroppervlakte bedrijven in een gemengd gebied met diverse functies

19


De vergelijkings- of comparatieve methode

Bij de comparatieve methode tracht men te komen tot een bepaling van de opbrengstwaarde van een object. Dit is het bedrag waartegen een onroerend goed op de vrije markt verkocht kan worden. Het object waarvan de opbrengstwaarde vastgesteld dient te worden wordt hierbij vergeleken met één of meer soortgelijke objecten in een vergelijkbare markt waarvan men de opbrengstwaarde kent. Onroerend goed is echter een heterogeen product waardoor een adequate vergelijking niet zonder meer mogelijk is. Dit komt voort uit, onder meer, de verschillen in bouwkundige kwaliteit, ligging en omvang. Ook de omstandigheden waaronder een bepaalde transactie tot stand is gekomen of zal komen, zijn van invloed op de prijsvorming. De verkoopprijs staat veelal niet op zichzelf, maar moet gezien worden in relatie tot de overige verkoopcondities, zoals de levertijd, fiscale afhandeling, verkoopbelemmerende bepalingen en garanties. Vergelijking is slechts goed mogelijk indien de taxateur gebruikmaakt van informatie over transacties die in het recente verleden hebben plaatsgevonden. De inkomstenmethode

De inkomstenmethode wordt gebruikt voor het bepalen van zowel de directe als indirecte opbrengstwaarde van een object. De indirecte opbrengstwaarde is de waarde van een onroerend goed voortkomend uit de nettokasstroom die kan worden verkregen verhuur van een object. Bij kapitalisatie hiervan met de minimale rendementseis wordt dan een zogenaamde toekomstige beleggingswaarde vastgesteld, De bepaling van de marktwaarde gezien als toekomstige beleggingswaarde verlangt bij taxaties een accentverschuiving van nadruk op het recente verleden naar nadruk op de toekomst. De inkomstenmethode kan op de volgende wijzen geschieden: a) BAR- methode: De Bruto AanvangsRendements (BAR)-methode houdt in dat de actuele waarde (Po) van een pand wordt bepaald door de lopende bruto aanvangshuur op jaarbasis (Hp) van een project te kapitaliseren door: - de huur te delen door een yield (y, ook wel rendementseis) of; - de huur te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor (F). b) NAR-methode: Netto AanvangsRendements (NAR)-methode is een verbeterde versie van de BAR-methode, omdat de exploitatiekosten van een gebouw in aanmerking worden genomen. Bij deze methode gaat het dus om de netto huur, zijnde de bruto huur minus de (exploitatie)kosten die voor rekening van de verhuurder zijn. Deze (exploitatie)kosten zijn beschreven in huurovereenkomsten en in wettelijke bepalingen. Enkele (exploitatie)kosten voor rekening van de verhuurder zijn: - de kosten van buiten- c.q. groot onderhoud (jaarlijks 1 à 2 % van de bouwkosten); - de opstalverzekering (bij normaal gebruik een jaarpremie van 0,10 %); - waterschapslasten en; - het ‘eigenaarsdeel’ van de onroerend zaak belasting (WOZ) Voorbeeld NAR-methode berekening voor onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat Bruto aanvangshuur op jaarbasis

€ 50.000

Exploitatiekosten: -

Jaarlijks onderhoud

€ 2.000

-

Vaste lasten

€ 1.700

-

Beheerkosten

€ 1.500

-

Geraamde huurderving per jaar door leegstand

€ Totaal, af

500 €

5.700

Netto aanvangshuur

€ 44.300

Kapitalisatie van de netto aanvangshuur op basis van y = 6 %

€ 738.300

Kosten wegwerken van achterstallig onderhoud

€ 24.000 € 714.300

Overdrachtskosten 7 %

€ 46.700

Waarde op basis van de NAR-methode

€ 667.600

20


c) De NCW- of DCF-methode: De NCW-methode ofwel Discounted Cash Flow -methode (DCF) is een mathematische methode om de waarde van onroerend goed te bepalen met behulp van de toekomstige jaarlijkse kasstromen van een gebouw, inclusief de toekomstige verkoopopbrengst. Voor de vergelijking van ongelijksoortige investeringen is de NCW-methode geschikt omdat deze methode namelijk zowel de tijdsals risico-elementen incorporeert. De achterliggende basisgedachte bij deze methode is dat de waarde van een beleggingsobject voor elke belegger in de toekomst ligt en niet in het verleden. Het verleden is slechts richtsnoer bij het schatten van de toekomst. Voorbeeld waardebepaling met de NCW-methode: De huuropbrengst en de exploitatiekosten van een pand worden verondersteld te verlopen als in onderstaande tabel, waarbij sprake is van een jaarlijkse geïndexeerde huur. Uitgegaan wordt, dat als gevolg van achterstallig onderhoud investeringen noodzakelijk zijn die in de exploitatiejaren 1, 2 en 4 worden gedaan. De jaarlijkse exploitatiekosten bedragen in jaar 1: € 7.000,–. Op alle inkomsten en uitgaven is een inflatiepercentage van 3 % van toepassing. Verondersteld wordt dat betalingen en ontvangsten aan het eind van ieder jaar vallen. Na 10 jaar houdt men rekening met een verkoopprijs van het onroerend goed van € 900.000,– kosten koper. Het gewenste totaal rendement en derhalve de disconteringsvoet bedragen 10 %. bruto

exploitatie

i = investeringen

totaal netto

contant

huur

kosten

o=opbrengst pand

cash flow

makings factor

W

1

70.000

7.000

60.000 i

3.000

0,909090

2.727

2

72.100

7.210

51.500 i

13.390

0,826446

11.066

3

74.263

7.426

66.837

0,751315

50.216

4

76.490

7.649

30.596

0,693013

20.897

5

78.786

7.879

70.907

0,620921

44.028

6

81.149

8.115

73.034

0,564474

41.226

7

83.584

8.358

75.226

0,513158

38.603

8

86.091

8.609

77.482

0,466507

36.146

9

88.674

8.867

79.807

0,424098

33.846

10

91.334

9.133

982.201

0,385543

378.681

jaar

38.245 i

900.000 o

Contante waarde AF: kosten van overdracht 0,07/1,07 % X 657.436,– Netto contante waarde

657.436 43.010 614.426

Het bedrag van € 657.436 is het bedrag dat op de taxatiedatum geïnvesteerd zou moeten worden in het desbetreffende onroerend goed om gedurende de komende periode van tien jaargemiddeld een rendement op te leveren van 10 %. Dit betekent dat een koopvoorstel van maximaal € 614.426,– redelijk is, rekening houdend met de kosten van aankoop. De NCW-methode wordt veel gebruikt bij het bepalen van de beleggingswaarde. De kostprijsmethode

Bij de kostprijsbenadering wordt gebruik gemaakt van het principe om de kostprijs van de verschillende bouwdelen samen te voegen, waarbij het totaal van de onderdelen de waarde van het object vormt. Deze methode wordt met name gebruikt voor die onderdelen van een gebouw waar niet direct opbrengsten aan gekoppeld kunnen worden, maar die wel een belangrijk onderdeel vormen van een bepaalde functie. Het samenvoegen van kosten kan op verschillende niveaus. Zo wel op gebouwniveau als op verkavelingsniveau. Samenvatting: De waarde van het onroerend goed, dus de opbrengstpotentie van de opstal wordt bepaald met behulp van de: - vergelijkings- of comparatieve methode; - inkomstenmethode; - kostprijsmethode.

21


3.3.1.2 Uitgangspunten bij de bepaling van bouwen bijkomende kosten

Onder de all-in bouwen bijkomende kosten worden de bouwen installatiekosten (inclusief vaste voorzieningen zoals bijvoorbeeld bij woningen een keuken en badkamer) plus bijkomende kosten zoals begeleidingskosten, honoraria adviseurs, financieringskosten, afkoopprijsstijging, algemene kosten (AK)/winst en risico verstaan. Bij de berekeningen worden de volgende uitgangspunten gehanteerd; - Het bouwbesluit, - De NEN 2631; Investeringskosten van gebouwen - Begripsomschrijvingen en indeling, - NEN 2634; Termen, definities en regels voor het overdragen van gegevens over kosten- en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten, - NEN 2632; Exploitatiekosten van gebouwen - Begripsomschrijvingen en indeling, - NEN 2580; Oppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden, - Beleidsregel subsidieverstrekking duurzaam bouwen, meer in het bijzonder het onderdeel “afstemming met residuele grondwaarde”12 van de toelichting. Bij de bepaling van de bouwkosten worden de indexcijfers van het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) ter ondersteuning gebruikt. Sinds december 1946 berekent het BDB indexcijfers voor: - de ontwikkeling van materiaalkosten13; - reële loonkosten (marktlonen, inclusief sociale lasten)14; - het samengestelde indexcijfer voor materiaal- en loonkosten (inclusief bouwplaats-/uitvoeringskosten, algemene kosten, winst en risicotoeslagen, maar exclusief BTW) en; - voor de totale aanneemsom van de woningbouw (eengezins- en gestapelde woningen), de utiliteitsbouw (kantoren, bedrijfsgebouwen, scholen en gezondheidszorg) en de grond-, weg- en waterbouw (inclusief opslagen voor algemene kosten, winst en risico en BTW). Deze BDB-indexcijfers worden maandelijks afgerond gepubliceerd met twee decimalen nauwkeurig. Als uitgangspunt bij de berekening van de BDB-indexcijfers worden diverse referentieprojecten gehanteerd. Zo wordt voor het indexcijfer voor de woningbouw gekeken naar een referentieproject van 40 eengezinswoningen, een project van 16 portiekwoningen en een project van 24 galerijwoningen. Voor de utiliteitsbouw gelden als referentie een kantoorpand van circa 4.000 m2, een bedrijfsgebouw van circa 6.200 m2, een school van circa 19.000 m2, een ziekenhuis van circa 60.000 m2. Daarnaast zijn er nog een aantal civieltechnische referentieprojecten. De cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materiaal, manuren en indirecte kosten. Wijzigingen in deze hoeveelheden, de arbeidsproductiviteit of de winstvoet, werken in deze cijfers dan ook niet door. De inputmodellen worden regelmatig opnieuw geijkt. De nu geldende basis is januari 2003 voor alle indexlijnen met uitzondering van BDB gezondheidszorg. Hiervan is het basisjaar januari 2007. De BDB-indexcijfers kennen een brede toepassing en worden onder meer gebruikt door aannemers, ontwikkelaars, beleggers en overheden. De cijfers kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt voor het opstellen en beoordelen van offertes, prijsonderhandelingen, het volgen van de bouwkostenontwikkeling en de waardering van gebouwen. Daarnaast kunnen de cijfers inzicht geven in trendmatige ontwikkelingen en kunnen deze ondersteunen bij de bepaling van de afkoopsom van loon- en prijsstijgingen. Zoals reeds aangegeven zijn de BDB-indexcijfers zogenaamde inputindexcijfers, waarop bepaalde zaken niet van invloed zijn. Reële cijfers omtrent opgetreden bouwkostenstijgingen, die bijvoorbeeld verkregen kunnen worden op basis van nacalculatie, bieden naast de BDB-indexcijfers een goede referentie.

12 13 14

Het niveau GPR 7 zal van toepassing zijn voor alle nieuwbouwprojecten. Dat betekent dat voor alle residuele grondwaardeberekeningen een zelfde uitgangspunt gehanteerd wordt, waardoor onverklaarbare onderlinge verschillen worden uitgesloten. Voor zover nu te overzien is de verwachting dat de hantering van niveau GPR 7 niet kostenverhogend zal zijn, zodat er doorgaans geen effect is op de grondwaarden. Materiaalprijzen worden maandelijks verkregen via vele technische groothandels en belangenverenigingen, waarbij in januari en juli nog eens een grootscheepse materiaalenquête wordt gehouden. Onder loonkosten wordt verstaan het zogenaamde reële loon, bestaande uit loon plus sociale lasten, waarvan de hoogte wordt bepaald door het resultaat van CAO-onderhandelingen en door marktomstandigheden die van invloed zijn op de totstandkoming van individuele arbeidsovereenkomsten. Om het laatstgenoemde goed in de gaten te kunnen houden, wordt vier maal per jaar een uitgebreide loonenquête gehouden.

22


In de, eveneens van de BDB afkomstige, “marktindicator bouwkosten”, worden de daadwerkelijke kosten in de markt afgezet tegen de BDB-index. Deze indicator is in hoofdstuk 4 opgenomen, hierbij wordt ook aangegeven hoe deze kosten zich hebben ontwikkeld en wat de toekomstige ontwikkelingen zullen zijn. 3.3.1.3 Excessieve bouwkosten bij hoogbouw; tekenen en rekenen

Naarmate er hoger gebouwd is, worden de constructieve- en veiligheidseisen die aan het gebouw gesteld worden zwaarder. Dit heeft tot gevolg dat de bouwen bijkomende kosten van hoogbouw15 excessief hoger worden in vergelijking tot laagbouw. Als er bovendien hoogbouw wordt gerealiseerd in combinatie met lage opbrengsten komt de grondwaarde van dergelijke projecten zwaar onder druk te staan. Gelet op de bestuurlijke ambitie voor hoogbouw en verdichting in de komende jaren zal ook de parkeerproblematiek in Den Haag alsmaar groter worden. Tijdens het ontwikkelen van hoogbouw is het, met het oog op de grondwaarden en meer in het algemeen met het oog op de haalbaarheid, belangrijk rekening te houden met de mogelijke parkeeroplossingen en de opbrengstpotentie van de projecten. Zo kan het bijvoorbeeld voordeliger zijn om onder een woontoren een meerlagen parkeergarage bovengronds te realiseren dan een meerlagen parkeergarage ondergronds. Als conclusie kan hier gesteld worden dat excessieve bouwkosten en dure parkeeroplossingen bij hoogbouw kunnen leiden tot negatieve grondwaarden, die de haalbaarheid van de projecten in de weg staat. Het is dus aan te bevelen al vroeg in de planontwikkeling niet alleen te tekenen maar ook te rekenen. 3.3.2

Koopwoningen

Het uitgangspunt voor de grondwaardebepaling van koopwoningen is de residuele grondwaardeberekening. In het geval van koopwoningen worden voor het project, waarvoor de residuele grondwaarde wordt bepaald, de vrij-op-naam-prijzen (von-prijzen), die voor dat object op die specifieke locatie maximaal haalbaar zijn in de markt, bepaald. Hiervan worden dan de bouwen bijkomende kosten van dat specifieke object afgetrokken, waarna de residuele grondwaarde resteert. Om gedurende de planontwikkeling om indicatieve grondwaarden snel en globaal te kunnen vaststellen is in hoofdstuk 4 van deze nota een tabel met indicatieve grondquoten voor koopwoningen opgenomen. 3.3.3

Markthuurwoningen

In de afgelopen jaren werd de woningproductie in het Haagse vooral gekenmerkt door de bouw van koopwoningen en sociale huurwoningen. Huurwoningen in het midden- of duurdere segment kwamen nauwelijks voor. Inzet is om daar verandering in aan te brengen. Hiertoe zijn onder meer prestatieafspraken met institutionele (woning) beleggers in voorbereiding. Derhalve wordt in deze nota apart aandacht besteed aan de grondwaardebepaling van markthuurwoningen (huurwoningen beleggers). De huren van de sociale huurwoningen zullen in de regel gelijk of lager zijn dan de maximale huur waarbij nog huursubsidie te verkrijgen is, zijnde € 621,78 (peildatum 1 juli 2007 en € 631,73 per 1 juli 2008) per woning per maand. Het middensegment van de markthuurwoningen strekt zich grofweg uit van € 700,– tot € 1.000,– per woning per maand. Het hoge segment kent huren vanaf € 1.000,– per maand per woning en hoger. De grondprijs van de markthuurwoningen wordt residueel bepaald, maar de ondergrens wordt, zowel voor de studenten/jongeren eenheden, de eengezinswoningen en de appartementen, gevormd door de respectievelijke normgrondprijzen van deze woningen. De toegepaste residuele rekenmethode voor de bepaling van de grondprijs van markthuurwoningen geschiedt middels een zogenaamde dcf -berekening (discounted cashflow). Door de contante waarde van deze exploitatieberekening (zonder grondprijs daarin opgenomen) te verminderen met de investering wordt een residuele waarde voor de grond gevonden. Negatieve waarden of waarden kleiner of gelijk aan de normgrond prijzen van vergelijkbare woningen in de sfeer van de sociale huur worden gefixeerd op de betreffende normgrondprijs.

15

Hoogbouw: gebouwen met een hoogte vanaf 50 meter.

23


Voor de te hanteren parameterset in dergelijke dcf-berekeningen kan aansluiting gezocht worden op: - de algemene parameters voor de WSW-bedrijfswaardeberekening (waarborgfonds sociale woningbouw) aangevuld met parameters op basis van het beleid van Haagse corporaties, of indien de locatie en/of het project daartoe aanleiding geeft; - parameters die de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ/IPD) aangeeft. Om tijdens de planontwikkeling ook voor markthuurwoningen snel een indicatieve grondprijs te kunnen vaststellen is in paragraaf 4.2.3.4 een tabel indicatieve grondprijzen markthuurwoningen opgenomen, welke gebaseerd is op een BAR-methode. Nieuw beleidsmatig uitgangspunt: Vanaf 2008 zullen de grondprijzen voor de markthuurwoningen residueel bepaald worden middels de zogenaamde DCF-methode.

3.3.4

Uitgifte van grond met opstal

In de inleiding van dit hoofdstuk is gesteld dat er in de regel grond in bouwrijpe staat wordt uitgegeven. Daarop zijn een paar uitzonderingen: - uitgifte van grond met opstal in erfpacht - uitgifte van grond met opstal in eigendom - uitgifte van grond met opstal in erfpacht met opknapverplichting van de opstallen. Deze bijzondere vormen van uitgifte komen in de regel voor bij de uitgifte van het zogenaamd “Verkoop verspreid bezit” en of bij bijzondere portefeuilles als de “x-300- panden”, zijnde beslagleggerspanden panden. De grondprijs voor de uitgiften van grond met opstal kan op diverse wijzen worden bepaald. Voor het project “Verkoop verspreid bezit” is in collegebesluit DSO/2005.3436 voor een grotere groep panden een gezamenlijk verkoopbesluit genomen. Besloten is dat de verkoopprijs wordt onderbouwd middels een door extern deskundige opgesteld taxatierapport. Ander vormen van uitgiften van grond met opstal kunnen eveneens worden onderbouwd met behulp van een taxatierapport van een onafhankelijk deskundige, doch ook de residuele methode wordt gehanteerd. Bij de residuele waardebepaling wordt dan vaak gebruik gemaakt van een zogenaamde dcf -berekening (discounted cashflow), waarin de kosten van de opknapverplichting, als daar sprake van is, in meegenomen worden. Door de contante waarde van deze exploitatieberekening (zonder grondprijs daarin opgenomen) te verminderen met de investering wordt een residuele waarde voor de grond gevonden. Een negatieve waarde van de dcf-berekening van deze uitgiften leidt in de regel tot de vaststelling van een nihile grondprijs. 3.3.5

Parkeren

De grondprijs voor parkeervoorzieningen wordt, met uitzondering van de parkeervoorzieningen die bij de zogenaamde non-profitfuncties horen, residueel bepaald. Hierbij geldt wel de restrictie dat het bouwen van parkeervoorzieningen geen negatieve invloed mag hebben op de grondopbrengst van het totale project waar de parkeervoorzieningen deel van uitmaken. Dit is dus een afwijking van het algemene principe dat de grondwaarde van een project met meerdere functies gevormd wordt door het saldo van de grondwaarde van de functies die in het project voorkomen. Voor de saldering wordt de waarde van de parkeerfunctie op nul gesteld, indien gebleken is dat de residuele berekening van de grondwaarde van de parkeervoorzieningen negatief uitvalt. Bij nieuwbouw dient in principe altijd aan de parkeernorm te worden voldaan en zal de nieuwbouw dus ook moeten voorzien in parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen dienen dan verkocht of verhuurd te worden aan de bewoners en/of huurders van het object. Daar in een groot aantal gebieden van Den Haag het parkeren op straat nog steeds gratis is, is de afzet van de nieuw gebouwde parkeerplaatsen soms lastig. Thans ligt er een voorstel bij de raad om in een aantal extra gebieden in Den Haag betaald parkeren in te voeren. Dit voorstel heeft geen invloed op de rekenmethodiek, doch kan invloed hebben op de grondwaarde.

24


Samenvatting: Het bouwen van parkeervoorzieningen mag geen negatieve invloed hebben op de grondopbrengst van het totale project waar de parkeervoorzieningen deel van uitmaken.

3.3.6

Kantoren, hoogwaardige bedrijfsgebouwen en binnenstedelijke bedrijfsgebouwen

De grondwaarde voor hoogwaardige bedrijfsgebouwen en binnenstedelijke bedrijfsgebouwen worden in tegenstelling tot de bedrijventerreinen niet comparatief vergeleken maar residueel berekend. De grondprijs voor kantoren, hoogwaardige en binnenstedelijke bedrijfsgebouwen, ook wel commercieel vastgoed genoemd, wordt dus residueel bepaald. Deze functies werden voorheen comparatief vergeleken, doch door hun meer stedelijke karakter (in plaats van industrieel) en mix van functies, waarbij hoogwaardigheid voorop staat, lenen dergelijke gebouwen zich thans meer voor de residuele grondwaardeberekening. De commerciële waarde van een project is de maximale waarde die een belegger kan betalen voor een object, rekening houdend met de minimale rendementseisen die de ontwikkelaar aan een object stelt. Deze wordt bepaald door de aanvangshuur per m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) te delen door het bruto aanvangsrendement (BAR). De te hanteren BAR is voornamelijk afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het commerciële vastgoed. Om tijdens de planontwikkeling ook voor het commerciële vastgoed snel een indicatieve grondprijs te kunnen vaststellen is in hoofdstuk 4 van deze nota een tabel indicatieve grondprijzen exclusief BTW per m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) commercieel vastgoed opgenomen, welke gebaseerd is op een BAR-methode. Nieuw beleidsmatig uitgangspunt: Vanaf 2008 zullen de grondprijzen voor de hoogwaardige en binnenstedelijke bedrijfsgebouwen residueel bepaald worden.

3.3.7

Detailhandel, restaurants en cafés

De grondprijzen voor detailhandel, restaurants en cafés worden bepaald op basis van een residuele berekening. Bij de bepaling van de potentiële huuropbrengst wordt de grondprijs met name beïnvloed door de locatie en ligging, de grootte en of de winkelruimte bijvoorbeeld op de begane grond of een verdieping is gesitueerd. De winkelgebieden in Den Haag hebben een duidelijke winkelhiërarchie, te weten: 1) de A1-locaties in de Binnenstad, tezamen met een deel van stadsdeelcentrum Leyweg; 2) de stadsdeelcentra en de A2-locaties in de Binnenstad en de Leyweg; 3) de wijkcentra; 4) buurtcentra en verspreide winkels in de stad. Deze indeling is dan ook de basis voor het bepalen van de grondprijzen voor detailhandelvestigingen, zoals deze verwerkt is in de in hoofdstuk 4 opgenomen tabel met indicatieve grondprijzen exclusief BTW per m2 bvo voor detailhandel, restaurants en cafés. Wanneer er geen huurgegevens bekend zijn, wordt gewerkt met grondprijzen uit de tabel (met bandbreedtes) indicatieve grondprijzen exclusief BTW per m2 bvo. 3.3.8

Leisure

Leisure is een containerbegrip en kan op vele manieren omschreven worden. In de Haagse leisure-nota Den Haag 2005-2010 wordt de volgende definitie gehanteerd: “Alle (concentraties van) publieksverzorgende vrijetijdsvoorzieningen en -activiteiten met (tezamen) een (boven-) stedelijke verzorgingsfunctie. Hierbij gaat het om de volgende sectoren: horeca/uitgaan, recreatieve detailhandel, attracties/entertainment, kunst/cultuur, sport, spel/vermaak, welness/health, verblijfsaccommodaties en zakelijk toerisme”. Leisure-voorzieningen kenmerken zich dus door een enorme verscheidenheid en door een verwevenheid met andere functies. Bovendien dient er bij leisure altijd sprake te zijn van commerciële activiteiten. Die delen van het vastgoed die daadwerkelijk als “leisure” kunnen worden aangemerkt, zullen in beginsel via de residule grondwaardeberekeing worden gewaardeerd. Naast residuele grondwaardeberekingen wordt in sommige gevallen bij leisure gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Hier zal in paragraaf 3.4.4 nader op in worden gegaan. Die delen van het vastgoed die zijn te kenmerken als kantoor-, winkel- en horecaruimten zullen eveneens residueel berekend zal wordt. Indien voor de residuele berekening van deze functies geen of te weinig gegevens

25


voor handen zijn wordt gebruik gemaakt van de tabellen indicatieve grondprijzen zoals die bij de verschillende functies zijn opgenomen. 3.3.9

Hotels

De grondprijzen voor hotels worden ook residueel berekend. Bepalend voor de commerciële vastgoedwaarde van hotels is de te realiseren kameropbrengst, de bezettingsgraad en de verhouding logies ten opzichte van overige inkomsten. Bij de bepaling van de commerciële waarde wordt voor de kamerprijzen en de bezetting uitgegaan van meerjaarsgemiddelden, teneinde sterke fluctuaties te voorkomen. Om in het proces van planvorming snel een indicatieve waarde te kunnen bepalen is in hoofdstuk 4 een tabel met grondprijzen exclusief BTW per m2 bvo voor hotels opgenomen. De bandbreedtes in deze tabel zijn gekoppeld aan de klasse van het hotel, uitgedrukt in het aantal sterren. Indien er te weinig gegevens bekend zijn wordt de grondprijs eveneens met behulp van deze tabel bepaald. 3.3.10

Snipperkavels

Behalve de uitgifte van volledige kavels bouwrijpe grond vinden er af en toe ook uitgiften van grond plaats die dienen om een grondpositie die een ontwikkelaar of particulier heeft, af te ronden. Veelal wordt er dan een stukje grond aan de openbare ruimte onttrokken en middels uitgifte toegevoegd aan de hoofdkavel om daarmee een bepaalde ontwikkeling mogelijk te maken. Dergelijk uitgiften noemen we snipperkavels. Van snipperkavels wordt gesproken als de oppervlakte van de snipperkavel relatief klein is ten opzichte van de hoofdkavel/grondpositie. De uitgifte van snipperkavels vindt plaats tegen de commerciële waarde van de bijbehorende functie van het vastgoed waar de grond bij betrokken wordt. Indien mogelijk wordt residueel gerekend. Als dat door onvoldoende voorhanden zijnde gegevens niet mogelijk is wordt de tabel met indicatieve grondwaarde van de desbetreffende functie gebruikt. Indien er sprake is van overstekende gebouwdelen boven de openbare straat dan wordt de waarde daarvan berekend door het geldende precariorecht16 te kapitaliseren met een toepasselijke BAR. Voor de uitgifte van een snipperkavel, wordt ongeacht de grootte, een minimumbedrag gerekend. Indien het bij de uitgifte van een snipperkavel specifiek gaat om de bestemming tuin wordt gesproken van snippergroen. Snippergroen wordt nader onderverdeeld in bestemming tuin en tuin met de mogelijkheid van een in de tuinbestemming passende opstal. Voor snippergroen geldt een normatieve grondprijs. Zie hiervoor paragraaf 3.5.5. Nieuw beleidsmatig uitgangspunt: Vanaf 2008 wordt voor snipperkavels een marktconforme commerciële prijs gerekend. Waar mogelijk op basis van de residuele rekenmethode en anders op basis van de tabellen met referentiewaarden voor de verschillende functies. Voorts wordt er voor de uitgifte van een snipperkavel, ongeacht de grootte, een minimumbedrag in rekening gebracht. Voor snippergroen geldt een normatieve prijs.

3.4

De comparatieve methode

De comparatieve methode wordt toegepast voor de functies vrije kavels woningbouw, bedrijventerreinen en (delen van de functie) leisure. 3.4.1

De methodiek

De comparatieve methode wordt ook wel de vergelijkende of de referentiewaarde methode genoemd. Bij deze methode wordt de grondprijs gebaseerd op een vergelijking met prijzen op andere locaties in de stad of met de grondprijzen van gemeenten in de regio. Deze methode wordt in Den Haag gebruikt voor de grondprijsbepaling voor het topsegment van de woningmarkt en voor bedrijventerreinen. In beide gevallen is meestal sprake van een fors kaveloppervlak in vergelijking tot het aantal m2 bvo of gebruiksoppervlak (hierna gbo). Daardoor is het in zijn algemeenheid lastig om via een residuele methoude die voor de opbrengstpotentie van de locatie uitgaat van huur- dan wel von-prijzen een marktconforme prijs te berekenen. 16

Precariorecht: belastingtarief dat geheven wordt op het hebben van bijvoorbeeld uithangborden boven de openbare straat.

26


Voorbeeld Comparatieve methode recent uitgegeven kavel

uit te geven kavel

1

verkoopprijs m2

2

Verkoopdatum

6 maanden terug

3

Tijdcorrectie

100 %

4

Verkoopprijs na tijdcorrectie

5

Grondoppervlak

6

Locatie

Beter

7

Omgeving

Gelijk

8

Voorzieningen

9

Subjectieve locatiecorrectie

10

Verkoopprijs na locatiecorrectie

3.4.2

€ 350 101 % € 354 100 m2

110 m2

Gelijk 100 %

105 % € 371

Vrije kavels woningbouw

Voor de grondprijsbepaling van vrije kavels voor de woningbouw wordt een tabel met grondprijzen exclusief BTW per m2 kavel voor vrije kavels gehanteerd, deze tabel is opgenomen in hoofdstuk 4. De tabel is verdeeld in een drietal categorieën van kavelgrootte. Daarnaast wordt er een minimumprijs per m2 kavel gehanteerd. 3.4.3

Bedrijfsterreinen

Voor de grondprijsbepaling van bedrijventerreinen, exclusief de hoogwaardige en binnenstedelijke bedrijfsbebouwing, welke residueel worden berekend, wordt een tabel met grondprijzen exclusief BTW per m2 bvo/kavel gehanteerd. Deze tabel geeft een indicatie van de grondprijzen per typologie van bedrijventerreinen, zoals omschreven in de bedrijventerreinenstrategie. Een nadere uitleg hierover volgt in paragraaf 4.5. De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden aangegeven in een grondprijs per m2 bvo dan wel in een grondprijs per m2 meter terrein. Indien de zogenaamde Floor Space Index (FSI) groter is dan 1, dat wil zeggen dat het aantal m2 bvo van het gebouw groter is dan het terreinoppervlak, wordt er gerekend met een grondprijs per m2 bvo. Is de FSI kleiner dan 1, dan wordt er gerekend met een grondprijs per m2 terreinoppervlak. Hiermee wordt intensief bouwen bevorderd. 3.4.4

Leisure

Waar mogelijk wordt er residueel gerekend aan de grondprijzen voor leisure-functies. Binnen de grote verscheidenheid aan leisure-functie is er soms sprake van functies die comparatief beschouwd worden. De m2-prijs voor golfbanen is hier een voorbeeld van. In de regel zal hier aan een terzake deskundig extern makelaar om een taxatie gevraagd worden. 3.5

De normatieve methode

3.5.1

Inleiding

Voor de functies sociale huurwoningen en sociale koopwoningen (eengezins en appartementen), studentenen/of jongereneenheden, de zogenaamde non-profitvoorzieningen (uitgiften die een publieke functie dienen), onbebouwde sportvelden bij non-profitfuncties en snippergroen worden normatieve grondprijzen gehanteerd. 3.5.2

Sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, studenten-/jongereneenheden

Voor de categorie sociale huur17 en voor sociale koop18 geldt voor 2008 wederom een normgrondprijs. Deze normgrondprijzen zullen op basis van lopende prestatieafspraken met de corporaties in ieder geval tot 2010 worden gehanteerd. De normgrondprijzen voor goedkope (sociale) huurwoningen worden elk jaar met behulp van de CPI-index alle huishoudens (2006 = 100) geïndexeerd.

17

aanvangshuurprijs maximaal €621,78 per maand, prijspeil 1 juli 2007 en €631,73, prijspeil 1 juli 2008, zijnde de huursubsidiegrens.

27


De normgrondprijzen worden voor de volgende categorieën gehanteerd: - eengezinshuizen; - meergezinshuizen; - zelfstandige studentenen jongereneenheden19 Net als vorige jaren is een aparte categorie van zelfstandige studenten/jongeren eenheden opgenomen. Dit is gedaan omdat voor zelfstandige studenten/jongeren eenheden gezien het huurniveau en de gebruiksoppervlakte van de eenheden niet gerekend kan worden met de norm grondprijs voor goedkope huurwoningen. Daarnaast zijn er ook nog onzelfstandige wooneenheden, te weten wooneenheden met bijvoorbeeld een gedeelde keuken en/of badkamer. Voor onzelfstandige wooneenheden wordt de grondprijs berekend op basis van woonequivalenten20. Voor een woonequivalent wordt de normgrondprijs goedkope meergezinswoningen gehanteerd. Bij de definitieve bepaling van de grondprijs van goedkope meergezinshuurwoningen en studentenhuurwoningen wordt rekening gehouden met een zogenaamde lagenfactor volgens de tabel lagenfactor voor meergezins sociale huurwoningen. Dit houdt in dat naarmate een complex met meergezinswoningen meer verdiepingen heeft (meer woonlagen), de normgrondprijs lager wordt. Tabellen met de normatieve grondprijzen, de lagentabel en rekenvoorbeelden zijn in hoofdstuk 4 van de nota opgenomen. 3.5.3

Non-profit functies

Onder deze categorie worden uitgiften geschaard die een publieke functie dienen. Het gaat daarbij om uitgifte van gronden ten behoeve van scholen, gebedsruimten, politiebureaus, brandweerkazernes, rioolgemalen, welzijnsvoorzieningen, sportaccommodaties, HOED-praktijken (huisartsen onder één dak, exclusief apotheken) en dergelijke. Voor de non-profit functies geldt een normgrondprijs per m2. Deze normgrondprijs wordt gerekend over het aantal m2 uitgeefbaar terrein, of indien dit getal hoger is, het aantal m2 bvo. De bruto vloeroppervlakte van gebouwde parkeervoorzieningen die horen bij een non-profit voorziening wordt voor de bepaling van de totale grondprijs tot het bruto vloeroppervlak van de non-profit voorziening gerekend. Deze normgrondprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI-index alle huishoudens en is opgenomen in paragraaf 4.9. Bij combinatie van non-profit en commerciële voorzieningen wordt voor het commerciële gedeelte de residuele grondwaarde berekend. Indien de gegevens voor een residuele waardeberekening ontbreken of onvolledig zijn wordt gebruikt gemaakt van de tabellen indicatieve grondwaarden voor commercieel vastgoed, detailhandel, restaurants, cafés, leisure, kavels dure woningbouw en/of bedrijventerreinen. Wanneer het om leisure-achtige voorzieningen gaat met een (semi) openbaar karakter, zoals bijvoorbeeld een bibliotheek of een gemeentelijk zwembad, geldt de norm grondprijs voor non-profit voorzieningen. Indien de zogenaamde Floor Space Index (FSI) groter is dan 1, dat wil zeggen dat het aantal m2 bvo van het gebouw groter is dan het terreinoppervlak, wordt er gerekend met een grondprijs per m2 bvo. Is de FSI kleiner dan 1, dan wordt er gerekend met een grondprijs per m2 terreinoppervlak. Hiermee wordt intensief bouwen bevorderd. Dit is conform de regeling bij bedrijfsgebouwen. 3.5.4

Onbebouwde sportvelden bij non-profitfuncties

Voor grootschalige buitensportaccommodaties die een publieke functie dienen geldt in principe de normgrondprijs voor non-profit functies. Indien het aantal m2 onbebouwd sportveld ten opzichte van het aantal m2 bvo van de accommodatie zeer groot is, wordt hiervan afgeweken en geldt de normgrondprijs voor onbebouwde sportvelden bij non-profitfuncties. Deze normgrondprijs is in paragraaf 4.9 opgenomen en wordt ook jaarlijks geïndexeerd met behulp van de CPI-index alle huishoudens.

18 19 20

vrij op naam prijs tot en met €158.850,–, peildatum 1 januari 2007 Een zelfstandige studenten/jongeren eenheid beschikt in ieder geval over een eigen douche, toilet en keukenblok en heeft een gebruiksoppervlakte van gemiddeld circa 45 m2. Een woonequivalent is gebaseerd op de normen voor een goedkope meergezinshuurwoning. Een woonequivalent is dan ook gelijk aan 93 m2 bruto vloeroppervlakte of 70 m2 gebruiksoppervlakte.

28

3.5.5


Snippergroen

Naast alle reeds genoemde functies van uitgifte komen er ook verzoeken binnen om uitgifte van snippergroen. Onder snippergroen verstaan we grond met een tuinbestemming. Nader te onderscheiden in grondstukken waarop uitsluitend de bestemming tuin rust, zonder de mogelijkheid deze te bebouwen, en grondstukken waarbinnen de bestemming tuin ook kleine bouwwerken mogen worden opgericht. De gemeente kan op verzoek besluiten deze gronden uit te geven tegen een normgrondprijs, waaraan een minimumbedrag is gekoppeld. Indien de strook grond groter is dan 100 m2 wordt er een taxatierapport opgesteld. Een toevoeging van een dergelijke omvang aan de hoofdkavel zou namelijk wel eens van wezenlijke invloed kunnen zijn op de onroerend goed waarde van de totale kavel met opstal. De prijzen voor snippergroen waren tot nu gelijk aan die van onbebouwde sportvelden bij non-profitfuncties. Deze prijs ligt echter ver onder de bedragen die randgemeenten en de andere grote steden vragen voor dergelijke grond. Daar het uitgangspunt bij uitgifte door de gemeente “marktconformiteit” is, is er besloten na een comparatieve vergelijking van uitgifteprijzen in de randgemeenten en de uitgifte van vergelijkbare kavels door andere partijen, de normgrondprijzen te verhogen en daarmee een nieuwe normgrondprijs te introduceren. Een en ander heeft ook aanleiding gegeven om onderscheid te maken tussen gronden waar nog kleine gebouwtjes, zoals schuren, kunnen worden opgericht en gronden waar geen bebouwing meer mag worden opgericht. Tenslotte is het minimumbedrag dat tot nu toe gold voor de uitgifte van dergelijke kavels, ongeacht de grootte, doch behoudens bijzondere gevallen, eveneens verhoogd. De normgrondprijzen staan vermeld in paragraaf 4.9. Nieuw beleidsmatig uitgangspunt: Vanaf 2008 wordt voor snippergroen waarop uitsluitend de bestemming tuin rust en voor snippergroen waarop ook kleine, in de bestemming passende, bouwwerken mogen worden opgericht een normgrondprijs gerekend. Daarnaast zal er bij dergelijke uitgiften een minimumbedrag, ongeacht de grootte, doch behoudens bijzondere gevallen, in rekening worden gebracht. Voor stroken grond van 100 m2 of meer wordt de waarde middels een (extern) taxatierapport vastgesteld.

3.6

Methodisch kader; grondwaardesuppletie en heruitgifte

3.6.1

Inleiding

Indien de gronden in erfpacht worden uitgegeven, gaat het beheer van de erfpachtcontracten na de daadwerkelijke uitgifte over naar een andere afdeling van het grondbedrijf; de afdeling Erfpacht. Bij uitgifte in erfpacht kan de erfpachter kiezen voor eeuwigdurende afkoop van de erfpacht of voor canonbetaling. Bij de afkoop wordt een betaling verricht aan de afdeling Uitgifte. Canonbetaling wordt door de afdeling Erfpacht geregeld. Binnen het Grondbedrijf van de gemeente Den Haag is het Erfpachtbedrijf de organisatie die verantwoordelijk is voor de heruitgifte en voor het beheer van rechten van erfpacht. Zowel heruitgifte als beheer hebben een relatie met grondprijzen. In 2008 komt daar, zoals reeds aangegeven, een nieuwe taak bij als gevolg van het genoemd Raadsbesluit waarin een keuze mogelijk is tussen erfpacht en eigendom (onder een aantal voorwaarden met betrekking tot functie en wijk). 3.6.2

Beheer

De hoofdactiviteit bij het beheer van de bestaande rechten van erfpacht bestaat uit medewerking verlenen aan verzoeken tot wijziging van de lopende rechten. Dit betreft herstructurering, splitsing, afkoop van de canonverplichting en wijziging door uitbreiding zoals dakopbouwen of functiewijzigingen. Wijziging van de lopende rechten kan leiden tot een economische meerwaarde van de grond ten gevolge van het goedgekeurde gewijzigd gebruik van de grond en/of de opstallen, en daarmee tot herziening van de grondwaarde. Indien de herziene grondwaarde hoger is dan de huidige grondwaarde dient bezien te worden of de erfpachter gehouden is tot betaling van grondwaardesuppletie. Op basis van artikel 12 ‘herziening van de canon en de grondwaarde’ van de Algemene Bepaling voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986, herziening 1993 wordt bepaald of er sprake is van herziening van de grondwaarde. Artikel 12 luidt: “De nieuwe grondwaarde wordt berekend op basis van de geldende grondwaarde vermeerderd met het verschil van de grondwaarde met het oog op het gewijzigd en die met het oog op het gebruik dat volgens de akte van vestiging is toegestaan.”

29


Uit deze strikt formele formulering is de volgende eenvoudige formule voor de grondwaardesuppletie afgeleid: Grondwaardesuppletie = grondwaarde nieuw gebruik minus grondwaarde huidig gebruik. Met grondwaarde huidig gebruik wordt de waarde volgens de vigerende nota uitgiftebeleid bedoeld. Bij splitsing in appartementen wordt de grondwaardesuppletie bepaald aan de hand van een taxatie door externe makelaars. Dit gebeurt ook bij de uitbreidingen bij woningen. Woningen ouder dan 20 jaar hebben een vrijstelling tot 50m2 bvo. Met de corporaties is in de Prestatieafspraken 2003-2010 afgesproken dat in de herstructureringsgebieden de corporaties geen grondwaardesuppletie over de grond behoeven af te dragen en dat de gesaldeerde resultaten van de herstructurering in de verschillende gebieden gedurende deze periode verevend mogen worden. De gemeente Den Haag zet de erfpachtopbrengsten uit de verkoop van corporatiewoningen buiten de herstructureringgebieden in ten behoeve van de stedelijke vernieuwing. 3.6.3

Heruitgifte

Onder heruitgifte wordt verstaan het uitgeven van een recht van erfpacht met als doel een eerder gevestigd recht te vervangen. De vervanging vindt in de regel plaats tegen het tijdstip van het aflopen van het bestaande contract (expiratie). De gemeenteraad heeft bepaald dat de grondwaarde bij heruitgifte niet hoger mag zijn dan 55 % van de getaxeerde grondwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel. De taxatie van de grondwaarde wordt door twee onafhankelijke externe makelaars/taxateurs uitgevoerd. Zij baseren deze grondwaarde op taxatie van de kavel inclusief het onroerend goed. Door de afdeling Uitgifte worden zogenaamde second opinions uitgevoerd als check op de grondwaardes die door de makelaars getaxeerd worden. Deze second opinions zijn gebaseerd op een comparatieve methoden, waarbij de te taxeren grondwaarde vergeleken wordt met grondwaardes van recente (referentie) uitgegeven bouwrijpe kavels. Het is gebruikelijk om enige jaren voordat een recht van erfpacht afloopt een zogenaamde vervroegde aanbieding te doen. Deze aanbieding is vrijblijvend. De erfpachter behoeft niet op deze aanbieding in te gaan en kan de eindaanbieding afwachten. De erfpachter wordt er nadrukkelijk opgewezen dat in de regel deze eindaanbiedingen hoger liggen. Naast de vervroegde aanbiedingen hebben erfpachters de mogelijkheid om op eigen verzoek een vervroegde heruitgifte te doen. Bij een vervroegde heruitgifte op eigen verzoek wordt eerst nagegaan of er vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen heruitgifte is. Indien er geen stedenbouwkundige bezwaren zijn krijgt de erfpachter een aanbieding. 3.6.4.

Waarde bloot eigendom

Het raadsvoorstel Nieuw Haags Gronduitgiftesysteem geeft erfpachters onder voorwaarden de mogelijkheid het bij de gemeente berustende bloot eigendom te verwerven en volledig eigenaar van de grond te worden. Bloot eigendom is het stukje zeggenschap dat bij de gemeente blijft wanneer de grond in erfpacht is uitgegeven. Er zijn richtlijnen vastgelegd voor de vaststelling van de waarde van het bloot eigendom. Ten eerste wordt voor de verkrijging van de bloot eigendom, dat wil zeggen het verschil tussen erfpacht en eigendom bij gelijkblijvende gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden een marktconforme vergoeding betaald van 5 % van de vastgestelde grondwaarde. Overeenkomstig de werkwijze bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht wordt van de bepaalde grondwaarde maximaal 55 % toegerekend. De vergoeding voor de bloot eigendom wordt vervolgens bepaald op 5 % van maximaal 55 % van de vastgestelde grondwaarde, zijnde 2,75 %. Ten tweede wordt beoordeeld of door het vervallen van de erfpachtvoorwaarden op het betreffende perceel meer volume kan worden gebouwd en/of functiewijzigingen mogelijk zijn die leiden tot een extra waardetoevoeging van de grond. Indien dit het geval is, zal de waarde daarvan worden bepaald middels taxatie en aan de waarde van de bloot eigendom worden toegevoegd. Hierbij wordt rekening gehouden dat voor woonbebouwing ouder dan 20 jaar ingevolge het raadsbesluit van 22 september 2005 (RV 117), vrijstelling bestaat voor 50 m2 bvo volumeuitbreiding.

30


Analoog aan de verhoging met 2,75 % van de grondwaarde bij heruitgifte in eigendom zal de grondprijs bij eerste uitgifte in eigendom ook met 2,75 % van de grondwaarde verhoogd worden. Dit geldt voor alle drie de methoden van grondprijsberekening. Indien er in eigendom wordt uitgegeven kan er sprake zijn van een situatie dat het bestemmingsplan de realisatie van meer volume/functies toestaat dan het huidige volume/gebruik. In dat geval dient daar bij de taxaties rekening mee gehouden te worden. De eerste twee jaar na invoering van de mogelijkheid tot uitgifte in eigendom zal de prijsontwikkeling in Den Haag gemonitord worden. Na die periode van twee jaar zal een evaluatie plaatsvinden om te bezien of de mogelijkheid van uitgifte in eigendom de prijsontwikkeling van de grond substantieel heeft beïnvloed. Samenvatting: De waarde van het bloot eigendom wordt bepaald op 2,75 % van de vastgestelde grondwaarde. In de vastgestelde grondwaarde worden de maximale mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan meegenomen.

3.6.5

Canonpercentage en overige kosten

Het canonpercentage, de beheerkosten, de afkoopsom beheerkosten en de splitsingskosten worden elk jaar, conform art. 8.3. van de AB 1986 (herz.’93), vastgesteld door het college van B&W. Voor 2008 is het canonpercentage vastgesteld op 4,8 %, de beheerkosten op € 22,–, de afkoopsom beheerkosten op € 185,– en de kosten voor splitsing van een recht van erfpacht op € 123,–. Voor de verkrijging van de bloot eigendom gelden de volgende tarieven: - bij gelijktijdige heruitgifte in erfpacht: € 150,– - bij gelijktijdige afkoop canonverplichting en omzetting: € 400,– - bij afgekocht recht van erfpacht: € 600,– De notariskosten komen voor rekening van de gemeente.

31


Hoofdstuk 4: Grondprijzenbrief 2008 4.1

Inleiding

De Grondprijzenbrief 2008 maakt integraal onderdeel uit van de Nota Uitgiftebeleid 2008-2009. Dit hoofdstuk zal eind 2008/begin 2009 worden herzien door de Grondprijzenbrief 2009. In deze Grondprijzenbrief 2008 zullen de diverse hoofdfuncties die uit te geven gronden hebben worden besproken. Er wordt aangegeven wat de belangrijkste ontwikkelingen op die functiegebieden in het afgelopen jaar waren, wat de toekomstverwachtingen zijn voor die functies, en derhalve voor de potentiële grondwaardeopbrengsten, en zullen er (indicatieve) grondprijzen per functie, exclusief BTW worden aangegeven. 4.1.1

Economische ontwikkelingen

In de Grondprijzenbrief van 2007 werd gesteld dat de economie in 2007 met ruim 3 % zal groeien. Inmiddels is bekend dat deze groei 3,5 % bedraagt, zijnde de hoogste economische groei sinds 2000. Deze economische groei zal volgens ramingen uit november 2007 van het Centraal Plan Bureau, in 2008 weer teruglopen naar 2,25 %. Deze daling van de economische groei wordt voor een groot deel veroorzaakt door de kredietcrisis op de internationale markten. De Nederlandse Bank schat in haar laatste kwartaalbericht van 2007 de economische groei in 2008 echter op 2,6 %. In dit groeiscenario wordt net als bij het Centraal Plan Bureau rekening gehouden met forse loonstijgingen en een stijging van de inflatie. De Nederlandse Bank stelt echter ook dat deze groei tegenvalt indien de crisis op de Amerikaanse huizenmarkt verergert en de onrust op de financiële markten aanhoudt. Zij stellen dat bij een scenario dat de huizenprijzen in de Verenigde Staten dalen met 10 % en de aandelenmarkten met 15 %, de economische groei in Nederland slechts 2 % zal bedragen. De krapte op de arbeidsmarkt zal zich in 2008 voortzetten door het fors aantal opgelopen vacatures, de gedaalde werkloosheid en de verwachte gunstige conjuncturele omstandigheden. Mede door deze krapte, de al afgesloten cao’s en hogere sociale lasten zal de inflatie naar verwachting in 2008 2,25 % bedragen, afgezet tegen de naar verwachting 1,5 % in 2007. De inflatie (CPI, alle huishoudens) in 2007, is gesteld op 1,6 %. Met deze inflatie van 2007 heeft Nederland de laagste inflatie van Europa. Consumenten profiteren van een dergelijk lage inflatie en daarnaast heeft een lage inflatie ook baat voor de concurrentiepositie. Nadat de kapitaalmarktrentes begin 2006 circa 3,24 % bedroegen zijn deze in de afgelopen jaren weer aan het stijgen. De kapitaalmarktrente op 10-jarige staatsleningen heeft met name in het tweede kwartaal van 2007 een forse stijging doorgemaakt, doch deze stijging is in het derde kwartaal deels teniet gedaan. Gelet op de verwachte inflatie van 2,25 % in 2008 en de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt in het tweede halfjaar van 2007 zal de kapitaalmarktrente de komende tijd ongeveer op een gelijk niveau blijven. Rendement jongste tienjarige staatslening 4,72

In procenten

4,35

3,98

3,61

3,24

02-01 2006

29-03 2006

28-06 2006

22-09 2006

19-12 2006

20-03 2007

20-06 2007

14-09 2007

12-12 2007

© De Nederlandsche Bank

32

4.1.2


Bouwkostenontwikkelingen

Zoals reeds in Hoofdstuk 3 vermeld, publiceert de BDB, naast indexcijfers, ook een “marktindicator bouwkosten”, zoals hieronder weergegeven.

BDB MARKTINDICATOR© Versie: Kwartaal 4 / 2007 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% Opgesteld en uitgebracht door: B ureau D ocumentatie B ouwwezen Aan de in deze publicatie vermelde gegevens kunnen geen rechten worden ontleend

Uit de figuur kan worden opgemaakt dat tot 2006 de markt achterliep op de autonome bouwkostenstijging, en nu een inhaalslag maakt. De oorzaak hiervan is dat in de achterliggende periode de bouw een sterke groei heeft doorgemaakt. Redenen hiervan kunnen vooral gezocht worden in de aantrekkende economie en het aanjagen van de woningproductie door het Rijk. Het totale bouwvolume in Nederland groeide in 2006 met 5 % (EIB). Het betrof hier vooral de bouw van woningen, bedrijfsgebouwen en infrastructuur. Deze toename van het bouwvolume maakte dat vooral de onderaannemer (bijvoorbeeld installateurs) kans gezien hebben betere prijzen voor hun werk te krijgen dan in perioden met een krap aanbod van werk. De bouwkosten zijn dus in de afgelopen periode flink gestegen tot wel 6 % boven de BDB-index. Gelet op met name de aanhoudende vraag naar woningproductie is de verwachting dat in de komende twee jaar de bouwkostenstijging weliswaar wat zal afvlakken, maar zich nog steeds boven de BDB-index zal blijven bewegen. 4.2

Woningbouw

4.2.1

Marktanalyse

Per 1 januari 2007 bedroeg de Haagse woningvoorraad 232.265 woningen. De gemiddelde woningbezetting bedroeg 2,04 en circa 44 % van de woningen werd bewoond door de eigenaar-bewoner. De onderverdeling van het soort woning op de Haagse woningmarkt staat in het volgende diagram aangegeven. In totaal valt 78,9 % van de Haagse woningen in de klasse meergezinswoningen.

33


srt woning 11 klassen [%], 2007, alle Buurten 0,6 0,8 5,6 1,1 14,7

% benedenwoning 12,0

% bovenwoning % maisonette 3,9

3,1

% flat % portiekwoning % eengezinshoekwoning % eengezinstussenwoning % vrijstaande woning 18,8 39,4

% helftdubbelwoning % onvrije woning % overige woning

Bron: OZB

De ontwikkelingen op de Haagse koopmarkt laten de volgende gegevens zien. In het eerste halfjaar van 2007 zijn in Den Haag alleen al bij de NVM-makelaars 2.774 woningen verkocht, waarvan 2.131 appartementen (77 %) en 643 eengezinswoningen. In de regio Haaglanden zijn, uitgezonderd Den Haag) 2.456 woningen verkocht, waarvan 1.173 appartementen (48 %) en 1.283 eengezinswoningen. De verkoopcijfers uit het eerste helft van 2007 laten in Den Haag een forse prijsstijging van 9,3 % zien ten opzichte van de tweede helft van 2006. Dit staat in groot contrast met de ontwikkeling van de huizenprijzen in de regio Haaglanden, waar de prijzen met 0,3 % zijn gedaald. Landelijk was er sprake van een lichte stijging van 1,3 %. Een en ander afgezet tegen het inflatiecijfer van 1,6 % in 2007 leidt tot de conclusie dat de ontwikkeling van de huizenprijzen in Den Haag hier ook ruim boven ligt. De hoge prijsstijging in 2007 in Den Haag wordt met name veroorzaakt door de stijging in de appartementsprijzen. Deze prijzen laten een stijging van 9,7 % zien, waarbij het gemiddelde verkoopbedrag van een appartement thans € 199.144,– bedraagt. De gemiddelde verkoopprijs van eengezinswoningen bedroeg in 2007 € 456.368,– en is 4,4 % gestegen ten opzichte van de tweede helft van 2006. In de regio Haaglanden hebben de appartementsprijzen wel een kleine stijging laten zien, te weten 2,3 %, doch laat de ontwikkeling van de prijzen van eengezinswoningen een daling van 1,8 % zien. In de onderstaande tabel is een en ander weergegeven.

34


Verkooprijs eengezinswoningen en appartementen Den Haag en Haaglanden Den Haag app Haaglanden app Den HaagEGZ Haaglanden EGZ

400.000

300.000 456.368 437.010

360.638

354.234

200.000

199.144 181.555

100.000

178.192

174.170

2e helft 2006

1e helft 2007

Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek

Opvallend is overigens dat de ontwikkeling van de verkooptijd een omgekeerde ontwikkeling laat zien dan de ontwikkeling van de prijzen. Zo is de gemiddelde verkooptijd in Den Haag met één dag toegenomen, terwijl deze in de regio Haaglanden met vier dagen is afgenomen. Het prijsverschil tussen de vraagprijs en transactieprijs bedragen in Den Haag en Haaglanden respectievelijk 4,5 % en 4,4 % lager. 4.2.2

Grondprijzen 2008

4.2.2.1 Grondprijzen voor goedkope woningbouw

Zoals reeds is gebleken in hoofdstuk 3 wordt bij goedkope woningbouw geen gebruik gemaakt van de residuele grondwaardeberekening, maar worden normgrondprijzen (exclusief BTW) toegepast. Deze normgrondprijzen zijn van toepassing voor woningen met een koopprijs tot € 158.850,–, inclusief BTW (peildatum 1 januari 2007) en huurwoningen met een maximale huurprijs van € 621,78 (peildatum 1 juli 2007 en € 631,73 per 1 juli 2008) en studenten-, jongereneenheden met een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 45 m2. De normgrondprijzen voor 2008 zijn als volgt: normgrondprijzen goedkope woningen (excl. BTW) categorie studenten-, jongereneenheden

2007

2008

€ 4.865

€ 4.943

eengezinswoningen

€ 12.970

€ 13.178

meergezinswoningen

€ 9.727

€ 9.883

Voornoemde normgrondprijzen gelden niet voor de Vinex-locaties Ypenburg, Leidschenveen en Wateringse Veld. Deze gronden worden namelijk niet door de gemeente Den Haag, maar door verschillende samenwerkingsverbanden uit gegeven die elk hun eigen normgrondprijzen vaststellen voor de sociale woningbouw.

35


normgrondprijzen VINEX-locaties en Den Haag 2008 (excl. BTW) Ypenburg

Wateringse Veld

Den Haag

eengezinswoningen

€ 16.835

€ 13.636

€ 13.178

meergezinswoningen

€ 12.700

€ 10.227

€ 9.883

Sinds enige jaren wordt er bij goedkope meergezinswoningen en studenten-, jongereneenheden, met uitzondering van de Vinexlocaties Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen, een zogenaamde lagenfactor toegepast. Het gebruik van de lagenfactor leidt tot een reductie van de grondprijs per meergezinswoning/studenten-, jongereneenheid wanneer het complex meerdere verdiepingen heeft. Doel van het gebruik van deze lagenfactor is de stimulering van de bouw van goedkope woningen en van de verdichting. De lagenfactor staat hieronder weergegeven. Aantal woonlagen tot en met 2

Reductiefactor 1

3

0,95

4

0,9

5

0,85

6

0,8

7

0,75

8

0,7

9

0,65

10

0,6

11

0,55

12 en meer

0,5

De standaard grondprijs voor meergezinswoningen en studentenwoningen dient naar gelang het aantal woonlagen waaruit het complex bestaat, per laag vermenigvuldigd te worden met een reductiefactor uit bovenstaande tabel. De werking van de lagenfactor is als volgt. Een complex met goedkope huurwoningen bestaande uit 24 woningen heeft 6 bouwlagen (inclusief begaande grond). De totale grondprijs wordt dan als volgt berekend.

verdieping

(woonlaag) begane grond (1e woonlaag) 1e verdieping (2e woonlaag)

norm grondprijs

lagen

aantal woningen

per woning

factor

totale grondprijs per laag

4 woningen

€ 9.883

1,00

€ 39.532

4 woningen

€ 9.883

1,00

€ 39.532

2e verdieping (3e woonlaag) 3e verdieping (4e woonlaag) 4e verdieping (5e woonlaag)

4 woningen

€ 9.883

0,95

€ 37.555

4 woningen

€ 9.883

0,90

€ 35.579

4 woningen

€ 9.883

0,85

€ 33.602

5e verdieping (6e woonlaag)

4 woningen

€ 9.883

0,80

€ 31.626

Totaal

€ 217.426

4.2.2.2 Grondprijzen voor koopwoningen

Zoals reeds gesteld in hoofdstuk 3, worden de grondprijzen voor de overige woningen residueel bepaald. De Monitor Nieuwe Woningen geeft aan dat in Zuid-Holland de prijzen van nieuwbouwwoningen gemiddeld maar circa 4,7 % zijn gestegen, de bestaande woningen hebben daarentegen een gemiddelde prijsstijging van 9,3 % doorgemaakt. De bouwen bijkomende kosten hebben echter ook een forse prijsstijging doorgemaakt, te weten circa 6 %. In de Haagse regio zijn de opbrengsten van nieuwe koopwoningen, gemiddeld gezien, minder sterk gestegen dan de bouwen bijkomende kosten, hetgeen een negatief effect heeft op de residuele grondwaarde. Om gedurende de planontwikkeling indicatieve grondwaarden snel en globaal te kunnen vaststellen is in deze nota volgende tabel met indicatieve grondquoten voor koopwoningen opgenomen. De in deze tabel genoemde gbo’s in relatie met de von-prijs geven een gemiddelde weer van de gehele Haagse woningmarkt. Zo zal een

36


woning van 80 m2 gbo in de ene buurt worden verkocht voor een lagere von-prijs dan genoemd in de tabel, doch in een andere buurt zal de von-prijs hoger kunnen liggen. Gemiddeld over de gehele Haagse woningmarkt zullen de von-prijzen bij de genoemde oppervlakten zich in de in de tabel genoemde ranges bevinden. Daar het gemiddelde prijzen betreffen, is deze tabel nadrukkelijk niet bedoeld als prijzenboek, doch kan met name bij gebiedsontwikkelingen ter indicatie dienen. Daar niet elke woninggrootte in de tabel is opgenomen, sluit met name de hoogte van de von-prijs in een aantal gevallen niet aan. Indicatieve grondquotes koopwoningen Categorie

Opp.

Vorm

Opp.

BVO

factor

GBO

VON-prijs

93

75 %

70

Stijging

-

€

140.000

107

75 %

80

€ 155.000

€

200.000

9%

24 %

3,3

133

75 %

100

€ 200.000

€

250.000

11 %

25 %

2,8

160

75 %

120

€ 250.000

€

330.000

16 %

32 %

2,0

175

80 %

140

€ 330.000

€

500.000

21 %

44 %

1,4

250

80 %

200

€ 500.000

€ 1.000.000

26 %

49 %

0,5

Grondgebonden

94

85 %

80

€

140.000

normgrondprijs

woningen

118

85 %

100

€ 175.000

€

230.000

12 %

33 %

3,8

141

85 %

120

€ 230.000

€

350.000

19 %

40 %

1,8

182

88 %

160

€ 350.000

€

500.000

27 %

46 %

1,3

200

90 %

180

€ 500.000

€

700.000

33 %

49 %

0,8

222

90 %

200

€ 700.000

€ 1.000.000

37 %

53 %

0,5

grondquote van

Appartementen

Grondquote in % tot

van

tot

per € 10.000

normgrondprijs

De voorstaande tabel kan als volgt worden gelezen: Een appartement met een gbo van 80 m2 zal gemiddeld een von-prijs hebben van tussen de € 155.000,– en € 200.000,–. Bij een von-prijs van € 155.000,– zal de grondquote gemiddeld 9 % bedragen. Indien de von-prijs met € 10.000,– toeneemt zal de grondquote met 3,3 procentpunten stijgen, derhalve bedraagt de grondquote van een woning met 80 m2 gbo bij een von-prijs van € 165.000,– 12,3 %. De grondwaarde van een appartement met een von-prijs van € 200.000 en een oppervlakte van 80 m2 gbo zal gelet op de bijbehorende grondquote van 24 % derhalve gemiddeld € 48.000,– bedragen. De grondwaarde van een eengezinswoning met een von-prijs van € 280.000 en een oppervlakte van 120 m2 gbo zal gelet op de bijbehorende grondquote van 28 % derhalve € 78.400,– bedragen. 4.2.2.3 Grondprijzen vrije kavels

De grondprijzen voor vrije kavels, in bouwrijpe staat, worden in beginsel comparatief vastgesteld met een prijs per m2 kavel. In onderstaande tabel worden de waarden, exclusief BTW, zoals die in de huidige markt betaald worden aangegeven. Deze waarden zijn indicatief, doch de minimumprijs voor een m2 bouwrijpe kavel bedraagt € 500,–. Per uitgifte dient goed gekeken te worden naar de locatie en de op dat moment gangbare prijzen. Bij te weinig vergelijkingsmateriaal kan besloten worden om een externe deskundige in te schakelen. Daar de ranges van de kavelgrootte ten opzichte van de Grondprijzenbrief 2007 zijn aangepast, is een vergelijking met de prijzen van het vorige jaar niet mogelijk. indicatieve grondprijzen per m2 vrije kavels (excl. BTW) kaveloppervlakte < 1.000 m

2

range grondprijs € 500,– tot € 1.000,–

1.000 m2 - 1.500 m2

€ 500,– tot €

> 1.500 m2

min. € 500,–

750,–

37


4.2.2.4 Grondprijzen markthuurwoningen

Om tijdens de planontwikkeling ook voor markthuurwoningen snel een indicatieve grondprijs te kunnen vaststellen zijn in onderstaande tabel indicatieve grondprijzen voor markthuurwoningen opgenomen, waarbij de prijzen gebaseerd zijn op een BAR/Huur methode. Evenals bij de tabel voor koopwoningen geldt dat de prijzen niet altijd aansluiten, daar niet elke woninggrootte in de tabel is opgenomen. Indicatieve grondwaarde huurwoningen marktsector Categorie

Opp. Vorm Opp.

Huur/maand

BAR

Grondwaarde/won

factor GBO

grondwaarde van

Apparte-

93

75 %

menten

107

75 %

80

133

75 %

100

160

75 %

175

80 %

250 94

Grond-

Stijging

70

tot

van

tot

per € 10

-

€

560

4,8 %

normgrondprijs

€

635

€

825

4,9 %

€ 11.895

€ 35.516

€ 1.243

€

825

€ 1.050

5,0 %

€ 15.067

€ 45.265

€ 1.342

120

€ 1.050

€ 1.400

5,1 %

€ 27.418

€ 74.317

€ 1.340

140

€ 1.400

€ 2.200

5,2 %

€ 45.535

€ 161.945

€ 1.455

80 %

200

€ 2.200

€ 4.500

5,4 %

€ 85.259

€ 345.630

€ 1.132

85 %

80

-

€

560

4,8 %

normgrondprijs

gebonden

118

85 %

100

€

710

€

940

4,9 %

€ 15.122

€ 53.155

€ 1.654

woningen

141

85 %

120

€

940

€ 1.475

5,0 %

€ 29.495

€ 103.079

€ 1.375

182

88 %

160

€ 1.475

€ 2.175

5,2 %

€ 60.472

€ 162.584

€ 1.459

200

90 %

180

€ 2.175

€ 3.100

5,3 %

€ 115.267

€ 246.071

€ 1.414

222

90 %

200

€ 3.100

€ 4.500

5,4 %

€ 179.864

€ 373.114

€ 1.380

De voorgaande tabel kan als volgt worden gelezen: Een appartement met een gbo van 80 m2 in de vrije sector met een maandelijkse huurprijs van € 725 heeft een indicatieve grondwaarde van € 23.973, namelijk de waarde bij een huurprijs van € 635 van € 11.895 dient te worden verhoogd met een bedrag van € 1.342 bij elke € 10 boven op de huurprijs van € 635. In dit geval is dat € 90 extra, dus 9 maal € 1.342 = € 11.895 + € 12.078 = € 23.973. 4.3

Parkeren

4.3.1

Marktanalyse

Het commercieel uitbaten van parkeren komt op steeds grotere schaal voor, mede door het vergroten van het aantal verkeersaantrekkende functies. Momenteel telt Den Haag al circa 29 commerciële parkings, waarvan circa de helft ondergrondse parkeergarages betreft. In totaal zijn er in deze garages circa 13.750 plaatsen beschikbaar. Het eigendom van de parkings is grotendeels in handen van drie ondernemingen. BKS-parking bezit de vijf parkeergelegenheden in Scheveningen met in totaal 3.367 parkeerplaatsen. Q-Park 13 parkeergelegenheden, met in totaal 5.662 parkeerplaatsen. Tenslotte heeft P1 acht parkings met 3.827 parkeerplaatsen. Vooral in de parkings van Q-park en P1 is sprake van dubbel gebruik. In een aantal parkings bevinden zich zowel de verplicht te realiseren parkeerplaatsen bij in de buurt gerealiseerde woningen en kantoren, welke plaatsen gehuurd kunnen worden, als wel betaald parkeren voor bezoekers. Daarnaast zijn er parkings die bij kantoren behoren en die buiten de kantoortijden beschikbaar zijn voor bezoekers. De tarieven voor bezoekers parkeren ligt in Scheveningen rond de € 1,90 per uur en in de binnenstad, met uitzondering van de parkeergarage bij het Malieveld, tussen de € 2,– en € 2,50 per uur. Naast deze commerciële parkings zijn er delen van Den Haag aangewezen voor belanghebbenden parkeren en biedt de gemeente betaald parkeren op straat aan. Thans ligt er een voorstel bij de gemeenteraad om in 12 extra wijken betaald parkeren in te voeren. Door betaald parkeren op straat in te voeren zullen bewoners of gebruikers van nieuwbouwprojecten mogelijkerwijs eerder geneigd zijn om een te huur of te koop aangeboden parkeerplaats af te nemen. De keuze tussen gratis en betaald parkeren zal dan namelijk verdwijnen en een bewoner zal dan de keuze hebben tussen betaald parkeren op straat of betalen voor een gegarandeerde parkeerplaats. Door het

38


toenemend aantal inwoners van Den Haag en het stijgend percentage auto’s blijft parkeren een belangrijk aandachtspunt en zal het aandeel gebouwde parkeervoorzieningen blijven toenemen. Ook bij de bouw van woningen speelt het realiseren van (gebouwde) parkeervoorzieningen een steeds grotere rol. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het “weghalen” van de geparkeerde auto’s op straat wenselijk, doch aan gebouwde parkeervoorzieningen hangt een kostenpost, welke niet altijd in de opbrengsten zijn te verhalen. 4.3.2

Grondprijsbeleid

Zoals reeds in hoofdstuk 3 is aangegeven wordt de grondwaarde bij gebouwde parkeervoorzieningen residueel berekend, waarbij het uitgangspunt is dat deze uitkomst geen negatieve invloed mag hebben op de grondopbrengst. De grondopbrengst wordt derhalve minimaal bepaald op € 0,–. Indien het echter parkeervoorzieningen bij non-profitfuncties betreft wordt de normgrondprijs voor non-profitfuncties gehanteerd. 4.4

Kantoren

4.4.1

Marktanalyse

Momenteel heeft de Haagse kantorenmarkt een volume van circa 4,5 miljoen m2. Den Haag heeft hiermee landelijk de één na grootse kantoorvoorraad in volume. Alleen Amsterdam heeft een groter volume, te weten bijna 7 miljoen m2. In de regio Haaglanden bedraagt het totale volume kantoormeters circa 6 miljoen m2. In 2007 is er in Den Haag geen nieuwe kantoorruimte opgeleverd. De toename in de regio was ook slechts 15.500 m2. Doordat er bijna geen nieuwe kantoorruimten in Den Haag en de regio zijn opgeleverd blijft de leegstand op de Haagse kantorenmarkt zeer beperkt en is zelfs gedaald naar een leegstandpercentage van rond de 5,5 % (schattingen variëren tussen de 5,1 en 6 %). Dit percentage ligt aanzienlijk lager dan de leegstand in de totale Haagse regio, wat rond de 15 % ligt. Met het leegstandpercentage van 5,1 % heeft Den Haag in vergelijking met de andere vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven) de minste leegstand. Een vergelijking van de tweede kwartaalberichten 2007 van de kantorenmarkt opgesteld door Jones Lang La Salle laat het volgende beeld zien: cijfers afkomstig van de tweede kwartaalberichten 2007 van Jones La Salle voorraad

leegstand

hoogste huur

gemid huur

bar min

bar max

Amsterdam

6996000

13,30 %

€ 330

€ 196

4,75 %

5,25 %

Den Haag

4501000

5,10 %

€ 215

€ 167

5%

5,50 %

Rotterdam

3702000

8,10 %

€ 190

€ 155

5%

5,50 %

Utrecht

2340000

12,30 %

€ 205

€ 158

5%

5,50 %

Eindhoven

1495000

11,30 %

€ 175

€ 132

5,75 %

6,25 %

Opvallend uit bovenstaande tabel zijn de zeer lage bruto aanvangsrendementen (bar) van tussen de 5 en 5,50 % in Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Dit percentage ligt in Amsterdam, ondanks de relatief hoge leegstand, zelfs nog lager. Tot 2004 lagen deze rendementen op minimaal 7 %, terwijl het gemiddelde van beste locaties in de regio West nu op maximaal 7 % ligt. In onderstaande tabel worden de bruto-aanvangsrendementen van 2002 tot het tweede kwartaal van 2007, afkomstig van de website van DTZ Zadelhoff, weergeven. 2002

2003

2004

2005

2006

Q2 2007

7,60-8,50

7,60-8,50

7,30-8,30

7,00-8,00

7,00-7,75

6,50-7,75

Noord

Beste locaties Overige locaties

8,00-9,00

8,00-9,00

7,80-9,00

7,60-8,75

7,60-8,75

7,60-8,75

Oost

Beste locaties

7,30-8,30

7,20-8,20

7,20-8,20

6,80-8,00

6,30-7,60

6,00-7,60

Overige locaties

7,90-8,90

8,00-9,00

7,80-9,00

7,60-8,75

7,60-8,75

7,60-8,75

Zuid

Beste locaties

7,25-8,30

7,20-8,20

7,00-8,20

6,20-8,00

6,20-7,75

6,00-7,75

Overige locaties

8,00-9,00

8,00-9,00

7,80-9,00

7,60-8,75

7,60-8,75

7,60-8,75

Beste locaties

6,90-7,50

6,75-7,50

6,75-7,25

6,00-7,00

5,60-7,00

5,35-7,00

Overige locaties

7,50-8,50

7,50-8,50

7,35-8,00

7,20-7,90

7,20-7,90

7,00-7,90

West

39


De blijvende daling van de bruto-aanvangsrendementen over de afgelopen jaren wordt met name veroorzaakt door de aantrekkende economie. Prognoses van ING Real Estate wijzen erop dat de groeiende structurele leegstand zal verergeren door de vergrijzing, die zorgt voor een afnemende groei van de werkgelegenheid en een daaruit voortvloeiende lagere vraag naar kantoorruimte. De verwachting is dat de vraag verandert van uitbreiding naar verplaatsing. Dit heeft te maken met het feit dat afnemers de kwaliteit steeds belangrijker gaan vinden, waarbij functionaliteit een grotere rol speelt dan de vormgeving aan de buitenzijde. Daar het oude aanbod niet meer voldoet aan de kwaliteitseisen zal de vraag dan ook veranderen. Het is mede aan de gemeente om te bepalen hoe om te gaan met het verouderde aanbod. Uit een analyse van DTZ Zadelhof blijkt dat indien een ruimte twee jaar lang niet verhuurd is geweest, de kans dat het onverhuurbaar blijft 75 % bedraagt. Om toch aan de vraag te blijven voldoen en zo de krapte op de nieuwbouwmarkt tegen te gaan zal de gemeente bij de gronduitgifte vaker de keuze moet maken tussen upgraden van het oude aanbod of extra nieuwbouw. Jones Lang LaSalle geeft aan dat zij verwachten dat de kantorenmarkt zich de komende tijd zal kenmerken door een licht afnemend tot stabiliserend aanbod, toenemende tot stabiliserende vraag en licht dalende tot stabiliserende huurprijzen. Voor wat betreft de ontwikkelingen in Den Haag het volgende. Reeds vergunde bouwontwikkelingen voor de komende vijf jaren, zoals onder meer De Haagsche Zwaan, zullen 86.000 m2 kantoorruimte opleveren. In de regio is tot nu toe slechts 6.326 m2 kantoorruimte vergund, te weten de ontwikkeling in Hoornwijk. Voorts is er een totaal van 385.000 m2 gepland voor de komende vijf jaren in Den Haag. De ontwikkelingen rond het Wijnhavenkwartier, het Nieuw Centraal, Beatrixkwartier en de A4-/A12-zone zijn hiervan de belangrijkste. In de regio is voorts nog een totaal van 288.585 m2 aan kantoorruimte gepland, waarvan 145.000 m2 aan de Boerhaavelaan in Zoetermeer en 57.600 m2 op het TU-terrein te Delft. Voor de toekomst zijn er een aantal bouwplannen. Het afgelopen jaar is er echter geen nieuwe kantoorruimte bijgekomen. Op de bestaande Haagse kantorenmarkt zijn er in de eerste tien maanden van 2007 circa 100 transacties (koop/huur) geweest. In totaal is er circa 140.000 m2 kantoorruimte van gebruiker verwisseld. Van de 100 transacties waren 7 transacties met een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 en 14 transacties met oppervlakten tussen de 1.000 m2 en 5.000 m2. De overige transacties hadden een oppervlakte van minder dan 1.000 m2. De behaalde huren in Den Haag meer specifiek per deelgebied lagen in de volgende bandbreedtes: Gerealiseerde huurprijzen van kantoren per m2 vvo gebied Beatrixkwartier

van

tot

€ 170

€ 215

Binckhorst

€ 95

€ 150

Centrum/CS

€ 100

€ 215

omg. Congresgebouw

€ 125

€ 200

Laakhaven

€ 85

€ 150

Mariahoeve

€ 100

€ 150

4.4.2

Grondprijzen 2008

Onderstaande tabel geeft naast een indicatie van de grondwaarde voor kantoren ook een indicatie van de grondwaarden voor hoogwaardige en binnenstedelijke bedrijfsgebouwen. Deze prijzen zijn in vergelijking met de voorgaande jaren flink gestegen. Door de gedaalde aanvangsrendementen en de gestegen huurprijzen, zijn de indicatieve bandbreedtes via een huur/BAR-methode bekeken, hetgeen aanleiding heeft gegeven de prijzen te verhogen. Kijkend naar de huurpotentie, de aanvangrendementen en de bouwkosten, inclusief bijkomende kosten, achten we bij de residuele grondwaardemethode de volgende indicatieve bandbreedtes haalbaar.

40


indicatieve grondprijzen voor kantoren per m2 bvo (excl BTW) 2007 gebied

2008

van

tot

van

tot

Beatrixkwartier

€ 460

€ 720

€ 500

€ 1.750

Centrum/CS

€ 460

€ 770

€ 400

€ 1.750

omg. Congresgebouw

€ 400

€ 600

€ 400

€ 1.500

Laakhaven

€ 280

€ 430

€ 250

€ 1.000

a12-zone

€ 300

€ 520

€ 400

€ 1.750

4.5

Bedrijventerreinen

4.5.1

Marktanalyse

Volgens het rapport “Het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen 2007, 16e editie” van Jones Lang La Salle zijn beleggers op de bedrijvenmarkt positief gestemd, hetgeen met name door de aantrekkende economie komt. Het rendement op beleggingen in de bedrijvenmarkt laat dan ook een, zij het een bescheiden, dalende trend zien. De door DTZ Zadelhoff voor Nederland opgegeven cijfers van de bruto aanvangsrendementen tot het tweede kwartaal van 2007 luiden als volgt: 2002

2003

2004

2005

2006

Q2 2007

Beste locaties

8,20-9,00

8,20-9,00

8,20-9,00

8,00-9,00

8,00-9,00

7,70-9,00

Overige locaties

8,75-9,75

8,75-9,75

8,50-9,75

8,40-9,50

8,40-9,50

8,30-9,50

Oost

Beste locaties

8,20-9,00

8,20-9,00

8,20-9,00

8,00-9,00

7,80-8,80

7,60-8,80

Overige locaties

8,75-9,75

8,75-9,75

8,50-9,75

8,40-9,50

8,40-9,50

8,30-9,50

Zuid

Beste locaties

8,20-9,00

8,20-9,00

8,00-9,00

7,80-8,80

7,40-8,65

7,20-8,65

Overige locaties

8,75-9,75

8,75-9,75

8,50-9,50

8,35-9,25

8,35-9,25

8,25-9,25

West

Beste locaties

8,00-8,50

8,00-8,50

7,75-8,50

7,60-8,50

7,25-8,25

7,10-8,25

Overige locaties

8,50-9,25

8,50-9,25

8,25-9,25

8,00-9,00

7,80-8,80

7,70-8,80

Noord

In voornoemd onderzoek van Jones Lang La Salle wordt de volgende tabel weergegeven die de positieve en negatieve ontwikkelingen die invloed uitoefenen op de bedrijvenmarkt weergegeven. Positieve ontwikkelingen

Negatieve ontwikkelingen

Economische groei

Overaanbod bedrijfsterreinen

Relatief gunstig rendement

Filevorming

Globalisering

Sterk cyclisch

Den Haag kent traditioneel een kantorenmarkt, waardoor locaties voor bedrijven en industrie de afgelopen twee decennia vaak zijn gerevitaliseerd naar locaties voor kantoren, winkels en woningen alsmede hoogwaardige bedrijvigheid. Zo is de afgelopen jaren minder grond voor bedrijven beschikbaar gekomen in Laakhaven West, maar is er in Laakhaven centraal 16 ha. bijgekomen. Daarnaast is het aantal ha. netto bedrijfsgrond in Scheveningen-haven afgenomen en is de bedrijvenlocatie bij het GIT (Gemeentelijke Industrieterrein) verdwenen. Voorts wordt met name in de Binckhorst een groot aantal ha. getransformeerd. In Ypenburg in de A4- en A12-zones zijn er enkele locaties bijgekomen. Daarnaast wordt er thans in de Harnaschpolder, waarin de gemeente Den Haag participeert, nieuwe grond voor bedrijventerreinen uitgegeven. De netto bedrijfsgronden binnen de gemeentegrenzen van Den Haag beslaan circa 313 ha. en participeert de gemeente nog in circa 170 hectare. In de Binckhorst wordt geen nieuwe grond (her)uitgegeven in erfpacht tenzij er sprake is van een ontwikkeling welke voldoet aan de beoogde transformatie van het gebied naar een meer stedelijk gebied waarin wonen en werken de nadruk krijgt. Dit gebied zal in de toekomst middels een Publiek Private Samenwerking (PPS) worden herontwikkeld en deels worden getransformeerd. Ook voor het nieuw te ontwikkelen gebied Laakhavens-West zal een dergelijke PPS-constructie worden aangewend om de gewenste woningbouw (800 woningen) alsmede circa 15.000 m2 voor werken te laten realiseren. Aansluitend aan dit gebied ligt de Petroleum Haven waar 350 woningen en 5.250 m2 voor bedrijvigheid worden gereserveerd.

41


Mede gelet op het groot aantal transformaties van bedrijventerreinen in Den Haag is in 2005 door de Stec Groep een onderzoek naar een nieuwe bedrijventerreinentypologie uitgevoerd. Deze typologieën worden in “Ruimte voor bedrijven 2005-2020” verder benoemd en kent de volgende onderverdeling: Eersteklasbedrijvenpark:

Een dergelijk terrein kenmerkt zich door een hoogwaardig stedenbouwkundig ontwerp, exclusieve inrichting, representatieve panden en intensief parkmanagement. Het aandeel kantoorvloer bedraagt maximaal 50 %. Hoornwijck valt als een dergelijk terrein te kwalificeren, evenals de strategische reserve in Ypenburg. Deze categorie waar met name hoogwaardige bedrijfsgebouwen zal in voorkomende gevallen residueel worden berekend. Modern Bedrijventerrein:

Een modern bedrijventerrein onderscheidt zich door een modern gemengd karakter, met daar waar bedrijven mogelijkheden zien voor intensief ruimtegebruik dit kan worden toegepast. Het aandeel kantoorruimte ligt gemiddeld tussen de 10 en 30 %. Nadruk ligt op een functionele inrichting, functionele panden en een degelijke kwaliteit van de openbare ruimte. Harnaschpolder-Noord/Weteringzone, delen van Ypenburg en in de toekomst mogelijk delen van Sion ’t Haantje kunnen tot dit segment worden gerekend. Werkterrein:

Hier vestigen zich met name bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doen, doch die een relatief grote milieudruk hebben. Voor deze categorie zal door herstructurering steeds minder plaats zijn. Dergelijke bedrijven bevinden zich thans nog op enkele bestaande binnenstedelijke bedrijventerreinenen. Aangewezen voor dergelijke bedrijven is het Wateringse Veld en delen van Sion ’t Haantje. Verder kunnen nog de typologieën milieu-eiland, intelligent logistiek centrum en grootschalig productieknooppunt worden onderscheiden, doch deze segmenten bevinden zich thans niet op het Haagse grondgebied, zodat wij deze in voorliggende nota verder niet zullen beschrijven. De gedane bedrijfstransacties in Den Haag in 2007 betroffen in de eerste tien maanden minder dan 50 en deden zich met name voor in het Forepark, Kerketuinen/Zichtenburg en Ypenburg (nieuwbouw) en De Bras (bestaand). De opname van bedrijfsruimte wordt met name door de kleinschalige gebruikers, inkrimping en verandering van bedrijfsactiviteiten en vervanging van verouderde huisvesting in bestaande gebieden gedreven. Men is met name in de vervanging en verplaatsing doende waarbij de verlaten locaties vaak een andere bestemming krijgen. Nieuwe ontwikkelingen worden door de gemeente met name geëntameerd in kleinschalige ontwikkelingen waarbij de grotere gebruikers nog konden uitwijken naar Kerketuinen/Zichtenburg. Zo is in 2007 op Zichtenburg de bouw gestart van een Chinese Groothandelscentrum. De recent gerealiseerde huurprijzen en de prijzen van het actuele aanbod bevinden zich in de volgende prijsranges. Huurprijzen per m2 bvo bedrijfsruimte gebied Binckhorst

range € 50 tot € 100

Forepark

€ 60 tot € 120

Ypenburg (excl. De Bras)

€ 80 tot € 140

Kerketuinen/Zichtenburg

€ 60 tot € 160

Laakhaven

€ 60 tot € 110

Fruitweg

circa € 90

Vlietzone

€ 65 tot € 140

Daarnaast worden thans de eerste locaties in de Harnaschpolder verhuurd tegen een bedrag van circa € 135,– m2 vvo.

42


Voornoemde cijfers liggen hoger dan de door DTZ-Zadelhoff genoemde huurprijzen voor de locaties Binckhorst, Kerketuinen en Forepark. Redenen hiervoor zijn onder meer dat door het beperkt aantal transacties DTZ vasthoudt aan eerdere cijfers en dat met name de nieuwe hoogwaardige bedrijven een hogere huurprijs genereren. Ook van de andere drie grote gemeenten houdt DTZ enkele bedrijfslocaties bij. Uit hun tweede kwartaalbericht konden voor de vier grote steden de volgende cijfers worden gehaald. bandbreedtes huren tweede kwartaal 2007 Den Haag

onder

boven

Amsterdam

onder

boven

Binckhorst

30

60

Noord

40

70

Forepark

40

60

Sloterdijk/Havens

38

65

Kerketuinen

38

60

Rotterdam

onder

boven

Westelijk Havengebied

38

58

Zuidoost

50

80

onder

boven

Utrecht

Hoogvliet

50

58

De Wetering

58

64

Noordwest/Spaanse Polder

47

62

Lage Weide

35

58

Waalhaven/Distriparken

44

60

Oudenrijn

36

55

Overvecht

33

50

Bron: DTZ Zadelhoff Huurprijzen in euro’s per m2 verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke voorzieningen

4.5.2

Grondprijzen 2008

De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden in beginsel comparatief vastgesteld, doch indien er sprake is van uitgiften voor hoogwaardige bedrijfsbebouwing of binnenstedelijke bedrijfsbebouwing zal er residueel worden gerekend. In de vorige nota’s werden de indicatieve grondprijzen per gebied aangegeven, doch in deze nota is er voor gekozen om bij de indicatieve tabel aansluiting te zoeken bij de bedrijfsterreinentypologie. Door deze andere indeling is het niet mogelijk een vergelijking met de prijzen van 2007 aan te geven. indicatieve grondprijzen per m2 BVO/kavel (excl BTW) bedrijventerreinentypologie eersteklas bedrijventerreinen

Grondprijzen 2008 van

tot

€ 200

€ 400

modern bedrijventerrein

€ 175

€ 350

Werkterrein/verspreide locaties

€ 150

€ 300

Indien het aantal m2 bvo minder bedraagt dat de totale grootte van de kavel, wordt de grondprijs over het aantal m2 kavel berekend. Hiermee wordt intensief ruimtegebruik bevorderd. 4.6

Detailhandel, restaurants en cafés

4.6.1

Marktanalyse

In Den Haag is in totaal circa 692.989 m2 winkelvloeroppervlak (wvo)21 aan detailhandel aanwezig, verdeeld over bijna 4.200 winkels. Voor wat betreft het aantal winkels en het aantal m2 vloeroppervlak is Den Haag de tweede stad van Nederland. Uit onderzoeken blijkt dat Den Haag, ten opzichte van andere binnensteden, een sterk aanbod van hoogwaardige en exclusieve winkels heeft. Daarnaast biedt Den Haag na Rotterdam het grootste aantal parkeerplaatsen aan. In Den Haag worden in totaal circa 60 winkelgebieden onderscheiden. Deze onderverdeling is gebaseerd op het aantal winkels in de betreffende gebieden. Daarnaast zijn er nog circa 765 over de stad verspreide winkels die niet in deze onderverdeling zijn opgenomen. In de Detailhandelsmonitor 2006 worden de diverse winkelgebieden in Den Haag als volgt onderverdeeld: 21

Wvo = alle overdekte, voor de consument toegankelijke en zichtbare ruimten.

43


Winkelgebieden in de monitor Binnenstad

Stadsdeelcentra

Grote wijkcentra Kleine wijkcentra Buurtcentra

Grootsch. conc.

Speciaal

Centrum

Dierense-

Appelstraat/

Megastores

Palaceplein/

Almeloplein

Arabislaan

Apeldoornselaan Vlierboomstraat Fahrenheitstraat

B. Wolffstraat

Promenade Ambachtsgaarde Bazar

Deltaplein The Globe

Frederik H. laan

Badhuisstraat

Bankastraat

Beresteinlaan

Keizerstraat

Gentsestraat

De Stede

Bouwlustlaan

Leyweg

Gouverneurlaan

Goudsbloemlaan Goudenregenstr.

Loosd. Hoofdstr. Hobbemastraat

Heeswijkplein

Paul Krugerlaan

Lorentzplein

Hildo Kroplaan

Mezenlaan

Theresiastraat

Mariahoeve

Hoefkade

Stevinstraat

Weimarstraat

Reinkenstraat

Hoflandplein

Stuyvesantplein

Z-structuur

S. Lohmanplein

Jan Luykenlaan

Ursulaland

V. Hoytemastraat Jonckbloetplein Waldeck

Kempstraat

Ypenburg

Leyenburg

Kraayenstein

Valkenbosplein

Parijsplein Tesselseplein Vaillantlaan W. Royaardspln Weissenbruchstraat

Het toekomstige nieuwe winkelcentrum in Leidschenveen is hier nog niet in opgenomen. Uit deze onderverdeling blijkt dat Den Haag relatief weinig buurtcentra kent, hetgeen als positief kan worden beschouwd, daar de vooruitzichten voor dit soort centra minder positief zijn. In de vorige nota Uitgiftebeleid (2006-2007) stond vermeld dat DTZ Zadelhoff toen aangaf dat de populariteit van Den Haag als winkelstad leek terug te zakken. Den Haag is echter goed op weg om hier verandering in te brengen. Uit het tweede Bezoekersonderzoek Binnenstad bleek dat mensen Den Haag steeds vaker weten te vinden en er steeds langer blijven. Jaarlijks bezoeken ruim 32 miljoen mensen de binnenstad van Den Haag. In 1997 werd het eerste onderzoek uitgevoerd, toen kwamen jaarlijks nog ongeveer 27 miljoen mensen naar de Hofstad. Destijds was het de bedoeling dat aantal voor 2010 op te krikken tot iets meer dan 30 miljoen. Die doelstelling is nu al ruimschoots gehaald. Daarnaast wil Den Haag zich dan ook sterk gaan maken om tot de top drie van Nederlandse winkelsteden te behoren. Om deze doelstelling te halen is Den Haag zich duidelijk aan het profileren. Zo is de “The Hague International Store Box” uitgegeven, waarin, onder meer, de diverse winkelgebieden in het centrum, zoals “Exclusive shopping”en “Young Urban”, worden onderscheiden. Voorts is in 2007 het lang verwachte “Spuimarkt-traject” geopend met 21.000 m2 detailhandel. Vlak daarnaast is het Rabbijn Maarsenplein met een groot aanbod aan, met name Aziatische restaurants officieel geopend. Ook de komende jaren zal de Binnenstad sterk worden verbeterd. De looproutes worden aangepast en op het Wijnhavenkwartier en het Nieuw Centraal Station zullen extra winkelruimten komen. De start van de sterkere profilering in de binnenstad heeft voor enkele locaties reeds geleid tot fors hogere huurprijzen, met name in de Hoogstraat, de Passage, het Noordeinde en de Korte Poten. Een en ander staat in de volgende tabel weergeven.

44


Frisia 2007 locatie

DTZ 2006

van

tot

van

tot

Spuistraat

€ 950

€ 1.250

€ 950

€ 1.250

Venestraat

€ 900

€ 1.200

€ 900

€ 1.200

Wagenstraat

€ 850

€ 1.000

€ 850

€ 1.000

Grote Marktstraat: Spui-Wagenstraat

€ 800

€ 1.000

€ 500

€ 1.000

Grote Marktstraat: Wagenstraat-Grote Markt

€ 500

€

700

nvt

Vlamingstraat

€ 600

€

900

€ 600

€

850

Hoogstraat

€ 900

€ 1.200

€ 575

€

850

Passage

€ 700

€

950

€ 400

€

550

Haagsche Bluf

€ 400

€

450

€ 300

€

450

€

500

Noordeinde: Paleispromenade-Noordeinde

€ 600

€

900

€ 200

Noordeinde overige

€ 300

€

400

nvt

nvt

nvt

Lange Poten

€ 600

€

900

€ 325

€

375

Schoolstraat

€ 400

€

450

€ 325

€

375

Denneweg

€ 300

€

350

nvt

Prinsestraat

€ 300

€

350

nvt

nvt

Papestraat

€ 350

€

450

nvt

nvt

nvt

Bandbreedtes winkelhuren Den Haag centrum (in € , m2, 2007 en 2006)

Uit het in december 2007 verschenen rapport van DTZ Zadelhoff “retailers in de rij” blijkt voorts dat de huren aan de Spuistraat de grootste stijging landelijk hebben doorgemaakt. In 2005 stond de belangrijkste winkelstraat van Den Haag nog op de zesde plaats. Met een gemiddelde huurprijsstijging van respectievelijk 7 % en 14 % in 2006 en 2007 werd het afgelopen jaar de tweede positie bereikt. Ook buiten Den Haag centrum wordt hard gewerkt aan verbetering van het winkelaanbod. Zo is in 2007 het winkelcentrum Ypenburg opgeleverd. Daarnaast is er reeds in enkele stadsdeelcentra een HEMA gekomen en zal de HEMA de komende jaren in meer stadsdeelcentra komen. Voor de komende jaren staan onder meer een uitbreiding/renovatie van winkelcentrum “De Stede” op het programma en zal de tweede fase voor het winkelcentrum aan de Ambachtsgaarde van start gaan. Tevens zullen de Megastores grondig worden aangepakt. De huurprijzen van winkelruimten buiten de binnenstad bevinden zich voornamelijk tussen de € 135,– en € 300,– per m2 vvo, met uitzondering van de huurprijzen in het winkelcentrum “Leyweg”, waar voor enkele panden prijzen tussen de € 400 en € 600 per m2 vvo gevraagd worden. Landelijk gezien heeft de detailhandel een goed jaar gedraaid. Volgens het in december 2007 verschenen rapport van DTZ Zadelhoff, “retailers in de rij” heeft de grote druk op de markt voor winkelvastgoed ertoe geleid dat de huurprijzen voor winkels in de belangrijkste winkelgebieden in het afgelopen jaar zijn gestegen met gemiddeld 5 %, zijnde de grootse stijging in zeven jaar tijd. De 10-jarige aanvangsrendementen zijn dan ook dalende. Hieronder staat een overzicht van DTZ Zadelhoff waarin het verloop van de rendementen van de afgelopen jaren tot en met het tweede kwartaal van 2007 is weergegeven.

Noord Oost Zuid West

2002

2003

2004

2005

2006

Q2 2007

Beste locaties

6,50-7,50

6,50-7,50

6,25-7,25

5,75-6,75

5,40-6,50

5,30-6,50

Overige locaties

7,50-8,75

7,50-8,75

7,25-8,75

6,50-7,60

6,35-7,25

6,15-7,05

Beste locaties

6,50-7,25

6,50-7,25

6,25-7,25

5,65-6,65

5,30-6,25

5,20-6,25

Overige locaties

7,25-8,25

7,25-8,25

7,25-8,25

6,40-7,50

6,25-7,00

6,05-6,80

Beste locaties

6,25-6,75

6,25-6,75

6,10-7,00

5,65-6,65

5,20-6,25

5,10-6,25

Overige locaties

7,25-8,00

7,25-8,00

7,00-8,00

6,40-7,50

6,25-7,00

6,05-6,80

Beste locaties

6,00-6,50

6,00-6,50

6,00-6,50

5,10-6,00

4,60-5,55

4,60-5,55

Overige locaties

7,00-8,00

7,00-8,00

6,50-8,00

5,90-7,30

5,65-6,75

5,45-6,55

45

4.6.2


Grondprijzen 2008

Onderstaande tabel geeft een indicatie van de bandbreedtes voor de grondwaarde per winkelsegment aan. Deze prijzen zijn in vergelijking met de voorgaande jaren flink gestegen. Door de gedaalde aanvangsrendementen en de gestegen huurprijzen, zijn de indicatieve bandbreedtes via een huur/BAR-methode bekeken, hetgeen aanleiding heeft gegeven de prijzen te verhogen. Kijkend naar de huurpotentie, de aanvangrendementen en de bouwkosten, inclusief bijkomende kosten, achten we bij de residuele grondwaardemethode de volgende indicatieve bandbreedtes haalbaar. indicatieve grondprijzen per m2 bvo detailhandel (excl. BTW) 2007 A1 locaties Binnenstad

2008

van

tot

van

tot

€ 1.050

€ 4.500

€ 1.500

€ 20.000

nvt

nvt

€ 1.250

€ 7.000 € 5.000

A1 locaties Leyweg overige stadsdeelcentra en binnenstad en Leyweg A2

€

450

€ 1.700

€

450

wijkcentra

€

350

€

750

€

350

€ 5.000

Buurtcentra/verspreide locaties

€

300

€

625

€

300

€ 2.000

4.7

Hotels

4.7.1

Marktanalyse

In Den Haag bevinden zich bijna 3.500 hotelkamers. Circa 55 % daarvan bevindt zich in de klasse van 1 tot en met 3 sterren. Het aantal kamers dat zich in de klasse van 1 tot en met 3 sterren hotels bevindt, bedraagt 863 (bron: Bedrijfschap horeca) hetgeen 25 % van het totaal aantal kamers is. Circa 60 % van de in Den Haag aangeboden kamers bevinden zich in het 4 sterrensegment. In Nederland is na de dip in 2003 de afgelopen jaren een stijging van de bezettingsgraden te zien. In 2005 lag de gemiddelde bezettingsgraad van hotels in Nederland op 69,2 % en in 2006 op 72,1 %. (bron Hosta). Verwacht wordt dat deze stijging zich in de komende twee jaar zal doorzetten. (In Amsterdam ligt de bezettingsgraad gemiddeld boven de 80 %). Uit het derde voortgangsbericht Hotels van de gemeente Den Haag blijkt dat de bezettingsgraad in Den Haag iets achter blijft op het landelijk gemiddelde, namelijk 67,8 %. Het landelijk gemiddelde bedraagt echter met uitsluiting van Amsterdam en Schiphol slechts 63,1 %. Volgens Horwath Consulting zal de gemiddelde bezettingsgraag in Nederland in de periode 2006-2008 met 4 % stijgen. In de volgende grafiek van Horwath worden de ontwikkelingen van de bezettingsgraden, de kamerprijs en de omzet per beschikbare kamer van 1977 tot en met 2006 weergegeven. Resultaten Nederlandse 3-, 4-, 5-sterren hotels 120

100

80

60

40

20

Kamerprijs in €

03

04 20 05 20 06

02

20

20

01

20

00

20

99

98

20

97

19

96

RevPAR in €

19

95

19

94

19

93

19

19

92

19

91

90

19

89

19

88

19

87

Bezettingsgraad in %

19

86

19

19

19

84

85

19

83

82

19

81

19

19

79 80

19

19

19

77 19

19

78

0

46


Landelijk is in 2006 het kamerprijsniveau gestegen van € 98 naar € 106,50. In Den Haag lag de gemiddelde kamerprijs in 2006 op € 102. De kamerprijzen in de regio Den Haag bevinden zich, globaal bezien, in de volgende ranges: * -hotels: kamerprijzen gemiddeld tussen de € 60 en € 100; - *** -hotels: kamerprijzen gemiddeld tussen de € 80 en € 120; - **** -hotels: kamerprijzen gemiddeld tussen de € 80 en € 200; - ***** -hotels: kamerprijzen vanaf € 160. In Den Haag wordt veel gebruik gemaakt van gedifferentieerde tarieven. Met name gezinnen maken gebruik van de goedkopere tarieven. De hotels in het vier- en vijfsterren segment trekken met name zakelijk publiek aan. In oktober 2007 is het lang verwachte Chinese hotel aan de Wagenstraat geopend en in 2008 zal het Hilton hotel aan de Zeestraat worden opgeleverd. In 2009 zal naar verwachting gestart worden met de bouw van een 5-sterren hotel met congresfuncties en wellness op het landgoed Ockenburg. Daarnaast worden voor diverse locaties in Den Haag, zoals het nieuw Den Haag Centraal en het Wijnhavenkwartier, haalbaarheidsanalyses uitgevoerd. Vanuit de markt zijn diverse initiatieven voor met name budgetaccommodaties, onderwijsgerelateerde hotelaccommodaties en kleinschalige bijzondere hotelaccommodaties. De Rabobank noemt in haar “Rabobank Cijfers en Trends, Hotels” van oktober 2007 diverse kansen en bedreigingen voor de hotelbranche in 2008. Als kansen worden onder meer genoemd: - opkomend zorgtoerisme waarbij de zorgvrager bereid is meer te betalen voor goede voorzieningen; - toename van het aantal kapitaalkrachtige ouderen met veel vrije tijd en behoeft aan luxe en comfort. De lage dollarkoers wordt echter als een bedreiging voor de Nederlandse hotelbranche gezien. Door de lage dollarkoers zouden consumenten namelijk eerder geneigd zijn om korte vakanties in het buitenland in plaats van het binnenland door te brengen. 4.7.2

Grondprijzen 2008

Waar bij de overige objecten de residuele grondwaardebepaling vaak wordt gedaan aan de hand van de potentiële huuropbrengsten en de bruto aanvangsrendementen zijn bij de residuele grondwaardeberekening van hotels de opbrengsten veelal leidend. Bepalend bij deze methode zijn de gemiddeld te realiseren kameropbrengsten; de bezettingsgraad en de inkomsten afkomstig aan de hotelgerelateerde functies zoals vergadercentra en restaurants. Het aandeel van de grondprijs in de stichtingskosten wordt sterk beïnvloed door het soort hotel, te weten het sterren-segment, de locatie, het aantal kamers en de uitstraling. De indicatieve bandbreedtes van deze grondprijzen voor hotels in het drie-, vier- en vijfsterrensegment zijn als volgt. indicatieve grondprijzen voor hotels per m2 bvo (excl. BTW) grondprijzen 2007 aantal sterren ***

grondprijzen 2008

van

tot

van

tot

€ 250

€ 450

€ 250

€ 500

****

€ 290

€ 630

€ 350

€ 700

*****

€ 360

€ 720

€ 400

€ 800

4.8

Leisure

4.8.1

Inleiding

Initiatieven betrekking hebbende op commerciële vrijetijdsprojecten, oftewel leisure, komen steeds meer voor. Leisure is echter een weids begrip waar zeer uiteenlopende functies onder geschaard kunnen worden. Gedacht kan onder meer worden aan sportfaciliteiten zoals squashbanen, klimmuren en schaatsbanen, maar ook aan functies zoals concertzalen, bioscopen en welness. Met dien verstande dat de functies nadrukkelijk gericht moeten zijn op commerciële activiteiten. Zodra er sprake is van een (semi) openbaar karakter is er geen sprake meer van leisure.

47


Een grootschalige leisure-complex in Den Haag is De Uithof, waar diverse functies aan consumenten amusement bieden. Ook in het in 2007 opgeleverde spuimarktcomplex is ruimte gemaakt voor leisure. Zo is er een groot fitnesscentrum aanwezig en zal in het voorjaar van 2008 een megabioscoop worden geopend. 4.8.2

Grondprijzen 2008

Bij het bepalen van de grondprijzen bij leisure-projecten zal allereerst worden gekeken of het project of delen van het project kunnen worden aangemerkt als regulier vastgoed, te weten bijvoorbeeld als detailhandel of hotel. Indien dit niet mogelijk is voor het project of delen er van zal maatwerk geleverd moeten worden. Gelet op de grote verscheidenheid van functies binnen het begrip “leisure” kan er geen bandbreedte van de grondprijzen worden aangegeven. 4.9

Overige functies

4.9.1

Grondprijzen 2008: Non-profitvoorzieningen en HOED praktijken

Gronden bestemd voor non-profitfuncties met een publiek functie, zoals openbare scholen, gebedsruimten, politiebureaus, brandweerkazernes, rioolgemalen, welzijnsvoorzieningen en sportaccommodaties worden uitgegeven tegen een vaste normgrondprijs. Deze vaste normgrondprijs kan alleen worden toegepast als er nadrukkelijk geen sprake is van commerciële voorzieningen. Indien non-profitfuncties in één gebouw worden gecombineerd met commerciële functies, wordt de normgrondprijs alleen voor die m2 non-profit toegepast en geldt voor de overige functies de residuele waardemethodiek. Deze normgrondprijs wordt berekend over het totaal aantal m2 bvo, dan wel per m2 uitgeefbaar terrein indien dit groter is, inclusief de bvo’s van gebouwde parkeervoorzieningen. De normgrondprijzen worden jaarlijks geïndexeerd met de CPI-index alle huishoudens en zijn exclusief BTW. normgrondprijs per m2 bvo non-profit 2006

€ 168,–

2007

€ 170,–

2008

€ 173,–

4.9.2

Grondprijzen 2008: Onbebouwde gedeelten van buitensportaccommodaties

Voor de onbebouwde gedeelten van non-profit buitensportaccommodaties geldt eveneens een normgrondprijs. Voor de bebouwde gedeeltes wordt een op die functie toegesneden grondprijs berekend. Deze normgrondprijs wordt evenals de overige normgrondprijzen geïndexeerd met de CPI-index alle huishoudens, exclusief BTW. normgrondprijs per m2 onbebouwd non-profit sportterrein 2006

€ 42,50

2007

€ 43,00

2008

€ 44,00

4.9.3

Grondprijzen 2008: Snippergroen

Zoals reeds gesteld in hoofdstuk 3 gelden bij uitgiften van zogenaamd snippergroen normgrondprijzen en een vast minimumbedrag. In bijzondere gevallen kan besloten worden het minimumbedrag niet in rekening te brengen. Deze bedragen zijn exclusief BTW en voor 2008 zijn deze bedragen als volgt. Normgrondprijs snippergroen 2008 zonder oprichtingsmogelijkheden

met oprichtingsmogelijkheden

prijs

prijs

minimum

€ 5000,–

minimum

€ 5000,–

28 m2 tot 100 m2

€ 175,– per m2

14 m2 tot 100 m2

€ 350,– per m2

> 100 m2

taxatie

> 100 m2

taxatie

48


49


Lijst met gebruikte afkortingen BAR BDB BTW Bvo College (van B&W) CPB CPI Dcf DSO EIB FSI GARO Gbo GRO HOB HOED-praktijken IO Kk Nar NCW OCLW ROZ/IPD SOK VINEX Von VOGrp Vvo Wet BIBOB WSW WOZ

Bruto aanvangsrendement Bureau Documentatie Bouwwezen Belasting over de Toegevoegde Waarde Bruto vloeroppervlak College van burgemeester en wethouders Centraal Plan Bureau Consumenten Prijs Index Discounted cash flow Dienst Stedelijke Ontwikkeling Economisch Instituut voor Bouwnijverheid Floor Space Index Grondafnamerealisatieovereenkomst Gebruiksoppervlak Grondreserveringsovereenkomst Haags Ontwikkelingsbedrijf Huisartsen Onder Een Dak-praktijken Intentieovereenkomst Kosten koper Netto aanvangsrendement Netto Contante Waarde Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West Raad van Onroerende Zaken- vastgoedindex Samenwerkingsovereenkomst Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra Vrij op naam Verklaring Omtrent het Gedrag voor rechtspersonen Verhuurbaar vloeroppervlak Wet bevordering integriteitsbeoordelingen Waarborgfonds sociale woningbouw Wet waardering onroerende zaken

50


51

Bijlagen


52

Bijlage 1: Kaart keuzegebieden Nieuw Haags gronduitgiftesysteem


53

Bijlage 2: Kaart aanpakgebieden parkeren


54


Nota Uitgiftebeleid

Recommend Documents