Nota Uitgiftebeleid Openbaar Groen.
Bureau Vastgoed gemeente Hoorn Januari 2011
Inhoudsopgave
Inleiding 1.Beschrijving soorten groen 2.Toetsingscriteria 3.Adoptie of onderhoud 4.Geschillencommissie 5.Handhaving 6.De procedure 7.De vergoedingen 8.Beslissingsbevoegdheid
4 5 8 9 11 12 13 14
2
Inleiding
In april 2007 heeft het toenmalig college van burgemeester en wethouders besloten om van start te gaan met het project “Oneigenlijk gebruik groen “. Het project had tot doel om een einde te maken aan het illegaal gebruik van gemeentegrond. Bewoners hadden op diverse plaatsen binnen de gemeente zonder toestemming grond ingebruik genomen. Aan de hand van het Groenbeleidsplan werd bepaald of een illegaal ingebruik genomen perceeltje grond voor verkoop in aanmerking kwam. Vanwege een terughoudend verkoopbeleid kwamen veel percelen niet voor verkoop in aanmerking en moesten deze worden ontruimd. Dit gaf aanleiding voor onrust in de wijken. Voor het college was dit aanleiding om zich nader te beraden op het tot dan toe gevoerde beleid. In november 2008 besloot het college het beleid te wijzigen en de criteria voor koop en/of huur te verruimen. Het huidig college heeft in het Coalitieakkoord 2010-2014 onder meer ten aanzien van het openbaar groen de volgende passage opgenomen: “Vanaf begin 2008 wordt er een beleid gevoerd tegen “illegaal” in gebruik genomen openbaar groen door bewoners. De “illegaal” verkregen grond wordt legaal gemaakt door koop, verjaring of adoptie. Excessen zijn hiervan uitgesloten. Wij willen naast koop, verjaring of adoptie, een nieuwe manier van legalisering mogelijk makken. Dit kan door het afsluiten van een gebruikersovereenkomst. Bewoners met een eerdere afwijzing of met een nieuw verzoek, krijgen de mogelijkheid een gebruiksovereenkomst af te sluiten. Weinig bewoners- gebruikers hebben met succes een beroep op verjaring gedaan. Deugdelijke bewijzen voor verjaring zijn moeilijk te leveren. De gemeente is grondbezitter en zelf partij in de discussie over verjaring. Bij meningsverschillen over verjaring geeft voortaan een onafhankelijke derde (bijv. Notaris of mediator) een bindende uitspraak of advies over verjaring.” Met het vorenstaande is het college een nieuwe weg ingeslagen en behoeft het huidig beleid met betrekking tot het openbaar groen aanpassing. Daarbij past een positieve grondhouding en de gemeente met de aanvrager meedenkt. Kan de aanvraag in haar geheel niet worden gehonoreerd, maar bestaat er een andere mogelijkheid dan wordt de aanvrager ook hiermee benaderd. Mede op basis van hetgeen in het Coalitieakkoord 2010-2014 is overeengekomen wordt in deze nota nieuw beleid voorgesteld. Het nieuwe beleid heeft als doel: a. b. c. d. e. f.
eenduidige toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen; een efficiënter, doelmatiger en klantgerichter uitgiftebeleid openbaar groen; het beëindigen en voorkomen van illegaal grondgebruik door te handhaven ; standaardiseren van de verhuur- en verkoopovereenkomsten openbaar groen; het bewerkstelligen van gelijkheid in de verhuur- en verkoopprijzen; eenduidig beleid en daarmee duidelijkheid scheppen voor de burger.
Met de vaststelling van deze nota komt het voorgaande beleid te vervallen. Hoorn, januari 2011
3
1.
Beschrijving soorten groen
Op basis van het Groenbeleidsplan is het openbaar groen in een woonwijk op te delen in een aantal categorieën: -
kleinschalig groen bij woningen groen naast kopgevels van woningen berm groen begeleidend groen langs wegen speelveldjes middel- en grootschalig groen wijkparken
Hieronder een toelichting op de verschillende categorieën: Kleinschalig openbaar groen bij woningen. Op bepaalde locaties in de stad treffen we kleinschalig groen aan bij woningen. Veelal gaat het hier om kleine oppervlaktes of kleine stroken openbaar gebied (tot en met 20 m2) die een onderdeel vormen van een voetgangersgebied. Deze gronden kunnen in principe worden verkocht, rekeninghoudende met de nutsvoorzieningen die zich veelal in deze gronden bevinden (zie ook 2.7). Openbaar groen naast kopgevels van woningen. Voor groenstroken naast een kopgevel van een woning (gemiddeld 3 meter breed) dient uitgegaan te worden, dat gedeeltelijke verkoop van een groenstrook ruimtelijk aanvaardbaar is, mits een strook grond eigendom blijft van de gemeente voor het planten van een haag of heesters. De afschermende functie van dit groen kan daarmee het beeld vanaf de straat waarbogen. Bij een steeg tussen twee kopgevels vervalt deze eis en kan verkoop plaatsvinden. Bij zijtuinen, die gelegen zijn aan een doorgaand voet- of fietspad en begeleid wordt door stroken openbaar groen, dient verkoop van openbaar groen te worden uitgesloten om verarming van de stedenbouwkundige kwaliteit van de woonomgeving te voorkomen. Openbaar berm groen, begeleidend openbaar groen langs wegen, speelveldjes en wijkparken Deze categorieën zijn kernbegrippen en vormen de (hoofd-) groenstructuur uit het Groenbeleidsplan en de basis van het Beleidsplan Speelvoorzieningen 2008. Deze gronden worden niet verkocht. Middel- en grootschalig openbaar groen. Tussen de twee hiervoor beschreven groepen openbaar groen die wel of niet verkocht kunnen worden vormt de categorie “middel- en grootschalig groen” door zijn omvang, de ruimtelijke aanwezigheid en de uitstraling binnen woongebieden een uitzondering. De functie van dit openbaar groen bepaalt mede de woonkwaliteit en de uitstraling van het groen. Denkbaar is het om gelet op de oppervlakte, in bepaalde ruimtelijke situaties een “ beperkt” aantal vierkante meters te verkopen aan de bewoners. Door verkoop van het openbaar groen mag een groenstructuur of het overblijvende groenoppervlak niet negatief beïnvloed worden. In bijzondere situaties zal middels een nadere studie duidelijkheid moeten worden gegeven of tot verkoop kan worden overgegaan. Indien er geen sprake is van een bijzondere situatie zullen de aanvragen worden afgehandeld op basis van de in deze nota genoemde criteria.
4
2. Toetsingscriteria Een aanvraag wordt geïnventariseerd en getoetst aan gemeentelijke belangen en beleidsterreinen. De toetsing heeft als doel te voorkómen dat de verkoop of ingebruikgeving van openbaar groen de (toekomstige) kwaliteit van de omgeving verstoort. Hieronder volgt een opsomming van veel voorkomende aspecten. Deze opsomming is niet limitatief. De gemeente is bevoegd om aanvullende redenen aan te voeren om openbaar groen niet te verkopen of ingebruik te geven. De hieronder omschreven toetsingscriteria zijn toegespitst op verkoop, maar gelden ook voor ingebruikgeving. Toetsingscriteria zijn: 2.1 Toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en strategisch grondbezit Indien de gemeente verwacht dat zij in verband met toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen belang heeft bij het in eigendom hebben van bepaalde percelen, dan worden deze percelen niet verkocht. 2.2 Versnippering van het onderhoud van de openbare ruimte en van de eigendomssituatie Versnippering van onderhoud en van gemeentelijk eigendomssituatie is ongewenst. Verkoop mag niet ten koste gaan van het efficiënt beheren en onderhouden van groen. Het eventueel resterende openbaar groen dient in verband hiermee een bepaalde minimale breedte en omvang te behouden, afhankelijk van de specifieke onderhoudssituatie. Hetzelfde geldt voor de verkoop van (delen) van sloten: Verkoop van (delen) van een watergang vindt niet plaats als de waterhuishoudkundige functie hierdoor wordt aangetast en/of het onderhoud hierdoor wordt belemmerd. Verkoop van openbaar groen mag bijvoorbeeld niet tot verspringende erfgrenzen leiden als hierdoor het onderhoud van openbaar groen omslachtiger wordt. Een oplossing kan zijn dat alle eigenaren van een huizenblok gezamenlijk een aankoopverzoek indienen. Indien er sprake is van een incidentele afwijking zal in overleg met de bewoners geprobeerd worden om tot een oplossing te komen. Verkoop van groen mag geen recht van overpad of andere reeds gevestigde beperkte zakelijke rechten schenden. 2.3 Andere gegadigden Indien een aanvraag is ontvangen en het betreffende perceel openbaar groen zodanig is gelegen dat toedeling van dit perceel logischerwijze ook aan andere aangrenzende percelen zou kunnen plaatsvinden, dan worden de eigenaren van deze overige aangrenzende percelen gevraagd of zij interesse hebben in aankoop van een deel van dit perceel groen. Zij worden dan in de gelegenheid gesteld een evenredig deel van het perceel groen aan te kopen. In het geval één of meerdere eigenaren hiervan af ziet kan het groen evenredig verdeeld worden tussen overige gegadigden of in zijn geheel aan één gegadigde worden verkocht.
5
2.4 Groenstructuur Beleidsaspecten met betrekking tot het groen in de gemeente Hoorn zijn neergelegd in onder andere het Groenbeleidsplan of in een beeldkwaliteitplan van een wijk. Met het oog op onder andere het behoud van recreatieve waarden van openbaar groen, esthetische groencontouren en de verkeersgeleidende functie van groen, wordt, afhankelijk van de specifieke locatie, openbaar groen niet verkocht. Concreet kan het bijvoorbeeld gaan om: 1. Groen langs oevers, dijken en waterverbindingen: groen dat aan doorgaande waterverbindingen en oeverwater grenst, wordt als beeldbepalend gekwalificeerd en wordt niet verkocht, omdat het groene karakter hiervan gewaarborgd dient te worden. Inzake openbaar groen dat grenst aan een sloot die geen doorgaande waterverbinding is, is het ter beoordeling van de gemeente of het hier beeldbepalend groen betreft of dat het verkocht kan worden; 2. Wijken en buurtjes die zich kenmerken door groene geleiding/begrenzing van openbaar terrein en/of waarvan het groen een verbindingsstructuur vormt met andere groenzones. De oprichting van gebouwen of overige bouwwerken (bijvoorbeeld schuttingen) op het te verkopen openbaar groen is in dat geval ongewenst. Groen dat wordt verkocht kent vaak op grond van het bestemmingsplan de mogelijkheid om niet-vergunningplichtige bouwwerken op te richten. Een schutting is hier een voorbeeld van. De gemeente besluit bij een dergelijke situatie om niet te verkopen; 3. Groen dat belangrijk is voor de handhaving van de stedenbouwkundige kwaliteit; 2.5 Verkeerssituatie In relatie tot de verkeerssituatie geldt het volgende voor de verkoop van openbaar groen: 1. Verkeersverbindingen: Openbare grond wordt niet verkocht als dit ten koste gaat van infrastructuur die aangelegd is ten behoeve voertuigen en/of voetgangers. 2. Toekomstige uitbreiding van de infrastructuur: Openbare grond wordt niet verkocht als de grond aangewend kan worden tot uitbreiding van de aanwezige verkeersinfrastructuur of realiseren van toekomstige infrastructuur en er een reële verwachting is dat dit binnen 10 jaar noodzakelijk zal kunnen zijn. 3. Parkeren: In die situaties dat er sprake is van een hoge parkeerdruk wordt openbaar groen niet verkocht als de ruimte aangewend kan worden voor het realiseren van parkeerplaatsen. 4. Verkeersveiligheid: Openbare grond wordt niet verkocht als hierdoor de verkeersveiligheid in gevaar kan komt
2.6 Sociale Veiligheid Openbaar groen wordt niet verkocht als hierdoor naar mening van het college van burgemeester en wethouders de veiligheid of het algemene gevoel van veiligheid wordt aangetast. Te denken valt aan ongewenste versmalling van straatprofielen, plaatsing van (hoge) schuttingen of minder openbaar licht.
6
2.7 Nutsvoorzieningen Als zich boven of in de bodem van het perceel snippergroen voorzieningen, kabels en/of leidingen van nutsbedrijven of de gemeente bevinden, dan is het volgende mogelijk: 1. het perceel wordt niet verkocht omdat het onderhoud aan de genoemde voorzieningen, kabels en leidingen daarmee te complex en te duur wordt, zulks ter beoordeling van de gemeente en voor zover relevant de belanghebbende nutsbedrijven; 2. het perceel wordt verkocht en in de koopovereenkomst wordt een erfdienstbaarheid en eventuele aanvullende bedingen opgenomen ten behoeve van de aanwezige voorzieningen, kabels en leidingen of 3. het perceel wordt verkocht en de voorzieningen, kabels en leidingen worden in opdracht van de gemeente en op kosten van de koper verlegd. De gemeente beoordeelt of het verleggen redelijkerwijze mogelijk is. Mocht verlegging niet mogelijk zijn danwel dat dit (te) hoge kosten voor de adspirant koper met zich mee brengt dan krijgt hij de mogelijkheid om de grond onder nader te bepalen voorwaarden ingebruik te nemen. 2.8 Civieltechnische situatie Grond wordt niet verkocht als verwacht wordt dat de gevolgen hiervan een nadelige invloed hebben op de civieltechnische functies van naastgelegen constructies en het onderhoud hiervan. Te denken valt aan verhardingen en beschoeiingen. 2.9 Algemeen Alle stukjes grond die worden aangevraagd dienen te grenzen aan het perceel van de aanvrager. In geval op grond van de in deze notitie genoemde criteria verkoop niet mogelijk is dan zal een verzoek tot koop van openbaar groen worden behandeld als een verzoek tot ingebruikname. Mocht op grond van deze toetsing ingebruikgeving wel mogelijk zijn dan berust de keuze tot het aangaan van een gebruiks-overeenkomst bij de aanvrager.
7
3. Adoptie of onderhoud Buurtbewoners, verenigingen of scholen kunnen, in overleg met de gemeente, een stukje openbaar groen in de buurt onderhouden of adopteren. Er kan een aanvraag hiervoor worden ingediend, waarin wordt aangegeven welk perceel de aanvrager wil onderhouden of adopteren en op welke manier. In een overeenkomst worden uiteindelijk de afspraken tussen de aanvrager(s) en de gemeente vastgelegd.
8
4. Geschillencommissie In het collegeprogramma is ten aanzien van verjaring de volgende passage opgenomen: “Weinig bewoners- gebruikers hebben met succes een beroep op verjaring gedaan. Deugdelijke bewijzen voor verjaring zijn moeilijk te leveren. De gemeente is grondbezitter en zelf partij in de discussie over verjaring. Bij meningsverschillen over verjaring geeft voortaan een onafhankelijke derde ( bijv. notaris of mediator) een bindende uitspraak of advies over verjaring. “ Op de vraag of er al dan niet sprake is van verjaring kan vaak geen eensluidend antwoord worden gegeven. Van geval tot geval moeten de situaties worden beoordeeld. De particulier moet met bewijzen aantonen dat de grond meer dan twintig jaar geleden in bezit is genomen en dat hij gedurende al die jaren in het bezit is geweest van de grond. Daarbij tellen ook de jaren mee van zijn rechtsvoorgangers. Het behoeft geen betoog dat het voor particulieren vaak moeilijk te bewijzen is dat men de grond meer dan twintig jaar in gebruik heeft. Vanwege het gebrekkig bewijsmateriaal worden beroepen op verjaring dan ook veelal afgewezen. Wanneer de particulier en de gemeente van mening verschillen kan de particulier een rechtzaak tegen de gemeente beginnen. Het behoeft geen betoog dat een dergelijke procedure veel tijd en geld kost. Deze kosten worden mede veroorzaakt door het feit dat beide partijen zich moeten laten vertegenwoordigen door een advocaat. Om tijd en kosten te besparen hebben wij dan ook besloten om de mogelijkheid te bieden om geschillen over verjaring aan arbitrage te onderwerpen. Voorwaarde hierbij is dat beide partijen het er over eens moeten zijn dat het geschil zal worden beslecht door middel van arbitrage en dat wordt afgezien van de gewone rechtsgang naar de rechter. De procedure laat zich als volgt omschrijven. Wanneer een partij het dossier wil laten voorleggen aan twee onafhankelijke rechtsgeleerden dient dit schriftelijk te worden aangegeven. -
De aanvrager dient een verklaring voor inschakeling rechtsgeleerden te ondertekenen; De kosten van de arbitrage worden gedeeld; De uitkomst is voor de gemeente bindend.
Wanneer besloten wordt dat het verjaringsdossier zal worden voorgelegd aan onafhankelijke rechtsgeleerden zal de zaak mondeling worden behandelt. De aanvrager wordt voor de zitting opgeroepen om te verschijnen. De zitting zal op het stadhuis plaatsvinden. Hierna zullen de rechtsgeleerden hun advies op schrift stellen waarvan de aanvrager een exemplaar zal ontvangen. Deze uitspraak is voor de gemeente bindend. Wanneer in het vonnis de bewoner in zijn gelijk wordt gesteld zal de gemeente meewerken aan het overschrijven van de grond op naam van de bewoner. De bewoner hoeft voor deze grond dan geen koopsom te betalen. Wel zal de bewoner alle bijkomende kosten van de overschrijving moeten betalen zoals de notariskosten en de kosten van het kadaster. Wanneer in het vonnis de gemeente in zijn gelijk wordt gesteld zal het overige van deze nota van toepassing zijn en zal op de gebruikelijke wijze worden getoetst of de grond kan worden verkocht, verhuurd, in gebruik kan worden gegeven of moet worden teruggeleverd aan de gemeente. De kosten van het inschakelen van een rechtsgeleerden bedragen € 450,- per zaak. De gemeente zal de helft van de kosten, zijnde € 225,-, voor haar rekening nemen. Het resterende bedrag is voor rekening van de aanvrager.
9
5. Handhaving Uit onderzoek is gebleken dat op diverse locaties in de gemeente illegaal gebruik wordt gemaakt van openbaar groen. Vaak wordt openbaar groen bij een tuin aangetrokken en/of worden er allerlei zaken, zoals schuttingen, schuren, aanhangers en afval op de grond geplaatst. Ook komt het voor dat openbaar groen als in-/uitrit of uitweg wordt gebruikt. Tegen het hier bedoelde grondgebruik dient actie te worden ondernomen. Aanpakken van illegaal groengebruik is een impopulaire maatregel en zal waarschijnlijk in sommige gevallen een tijdrovend en/of confronterend traject geven. Niet aanpakken van dit illegale grondgebruik zal bij de burger echter een gevoel geven van willekeur of rechtsongelijkheid. Het voorkomen van verlies van eigendom door verjaring is een andere belangrijke reden. Om succesvol tegen het illegale gebruik van openbaar groen op te treden, is een handhavingsbeleid noodzakelijk. Een handhavingsbeleid heeft de grootste kans van slagen, wanneer dit is gebaseerd op een duidelijke en ook voor inwoners kenbare beleidslijn. Brede bekendmaking van het beleid heeft als bijkomend voordeel dat potentiële overtreders mogelijk afgeschrikt worden door het vooruitzicht op handhaving. Belangrijk is in ieder geval dat de gemeente bereid is om het handhavingtraject door te zetten en tot het uiterste te gaan. 5.1 Gebruik zonder toestemming Degene die een perceel openbaar groen van de gemeente zonder toestemming in gebruik heeft als ware hij eigenaar of gebruiker, wordt in de gelegenheid gesteld om dit perceel aan te kopen danwel middels een overeenkomst ingebruik te nemen, indien het perceel groen voldoet aan de in deze nota opgestelde definities, voorwaarden en criteria. Als verkoop danwel ingebruikgeving niet kan plaatsvinden, zal de gebruiker worden verzocht het perceel openbaar groen binnen een maand te ontruimen. Mocht hier niet aan worden voldaan dan zal, zo nodig langs gerechtelijke weg, tot ontruiming worden overgegaan. 5.2 Illegale bouwwerken Bouwwerken die zonder de vereiste toestemming of vergunning zijn gebouwd op verkocht of op ingebruikgegeven groen met bestemming openbaar groen of groenvoorziening, dienen volgens gangbaar beleid te worden verwijderd.
10
6.
Procedure
6.1 Algemene spelregels Bij de behandeling van aanvragen om koop of gebruik van openbaar groen dient de gemeente zich te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit houdt onder andere in dat zij zorgvuldigheid moet betrachten en willekeur moet voorkomen. Van toepassing zijn daarnaast de algemene wettelijke regels voor de aan- en verkoop danwel gebruik van onroerende zaken. Bij het aangaan van een koop- of gebruiksovereenkomst worden deze regels verder ingevuld en/of kan hiervan afgeweken voor zover de wet dit toestaat. Instemming en ondertekening van zowel de koper als verkoper (of van zowel de gebruiker als de ingebruikgever) is noodzakelijk voor het geldig zijn van een koop- of gebruiksovereenkomst. Enerzijds kunnen degenen die een aanvraag hebben ingediend, of andere burgers, niet worden verplicht om grond aan te kopen of te gebruiken van de gemeente. Anderzijds kan de gemeente niet worden verplicht om een koop- of gebruiksovereenkomst aan te gaan. 6.2. Behandeling van een aanvraag 1. Een aanvraag om een perceel openbaar groen aan te kopen of te mogen gebruiken dient schriftelijk te worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders. 2. De aanvraag wordt geïnventariseerd en getoetst op grond van de hierboven omschreven definities, voorwaarden en criteria. Indien wenselijk vindt er met de aanvrager ambtelijk overleg plaats over de aan te kopen of in gebruik te geven grond, bijvoorbeeld over de exacte begrenzingen en de verkoop- of ingebruikgevingsvoorwaarden. 3.Indien de uitkomst van de ambtelijke toetsing is dat het perceel kan worden verkocht danwel in gebruik worden gegeven, dan krijgt de aanvrager een koop- of een gebruiksovereenkomst voorgelegd. De aanvrager is niet verplicht akkoord te gaan met de overeenkomst. Ondertekening betekent evenwel dat men met de overeenkomst akkoord gaat en dat deze bindend wordt voor de partij die heeft getekend. 4. Nadat de aanvrager de koop- of de gebruiksovereenkomst heeft ondertekend wordt de overeenkomst ter besluitvorming aan het college van burgemeesters en wethouders voorgelegd en namens de gemeente ondertekend. De koop of ingebruikgeving is nu een feit. 5. Inzake koop kan vervolgens een afspraak met de notaris worden gepland voor de juridische overdracht van de grond. Betaling vindt plaats tegelijk met de juridische overdracht. Als deze overdracht heeft plaats gevonden is de aanvrager eigenaar van de grond geworden. 6. Bij ingebruikgeving wordt de ingangsdatum van het gebruik en de wijze van betaling in de gebruiksovereenkomst opgenomen.
11
7. De vergoedingen Bij de vaststelling van de verkoopprijzen voor openbaar groen wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen de binnenstad en de rest van de gemeente Hoorn. De verkooprijzen bedragen voor de jaren 2010 en 2011 voor perceeltjes tot en met 20 m2 € 30,00 per m2 en voor perceeltjes groter dan 20 m2 € 100,00 per m2. Bij ingebruikgeving is de vergoeding vastgesteld op € 75,00 per jaar voor perceeltjes tot en met 20 m2. Voor percelen met een oppervlakte groter dan 20 m2 bedraagt de vergoeding € 125,00 per jaar per perceel. In bijzondere gevallen, zulks ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders, kan zowel van de hier genoemde koopsommen als van de genoemde vergoedingen bij ingebruikgeving worden afgeweken. De verschuldigde vergoeding bij ingebruikgeving wordt jaarlijks per 1 januari van enig jaar geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex van het CBS voor alle huishoudens, zulks voor het eerst op 1 januari 2012.
12
8. Beslissingsbevoegdheid van het college inzake de verkoop Het besluit om een perceel grond, in dit geval openbaar groen, te verkopen of in gebruik te geven is op grond van artikel 160, lid 1, sub e van de Gemeentewet een bevoegdheid van het college. De gemeenteraad heeft met deze nota Openbaar groenbeleid de beleidskaders vastgesteld waarbinnen openbaar groen mag worden verkocht danwel in gebruik mag worden gegeven.
Hoorn, januari 2011
13
