Nieuwveense Landen Willen en kunnen in een veranderende wereld
Doel en programma Inzicht geven in Nieuwveense Landen: • Totstandkoming project • Stand van zaken 1.1.2012 • Ontwikkelingen • Gevolgen Nieuwveense Landen • Woonvisie: Scenarioplanning • Koers College: Crisisaanpak • Ruimtelijke gevolgen • Financiële gevolgen • Vervolgacties
Waarom Nieuwveense Landen • Ontwikkelingsvisie Meppel 2030 • Voorzien in de woningbehoefte • Aanbieden van een gedifferentieerd woningaanbod • Groeien: aantrekken van nieuwe inwoners • Behoud en versterken van de regiofunctie • Duurzaamheid • Voorzieningenniveau Meppel handhaven
Stand van zaken 1.1.2012 • Bevolkingsprognose Provincie 2009: 200 woningen per jaar • Woningdifferentiatie-onderzoek Nieuwveense Landen 2009 (Rigo): 150 woningen per jaar • Grondexploitatie 1.1.2012: 130 woningen per jaar • Beginjaren accent op (sociale) huur en goedkope en betaalbare koop • Partner: Woonconcept
Woningaantallen grex 2012 (Fase 1) Uitgifte woningbouw Grondexploitatie Nvl fase 1 per 1.1.2012 160 140
Aantal woningen
120 100 80 60 40 20 0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Grondexploitatie per 01.01.2012 (MPG)
2023
2024
2025
2026
2027
2028
Ontwikkelingen
1. 2. 3. 4.
Provinciale bevolkingsprognose 2012 Aanhouden crisis Regeerakkoord Corporatiesector
Ontwikkelingen
1. Provinciale bevolkingsprognose 2012 Periode
2009
2012
2010-2020
200
175
2020-2030
205
160
2030-2040
155
95
Bruto jaarlijks woningbouwprogramma, gemiddeld per periode
Ontwikkelingen
1. 2. 3. 4.
Provinciale bevolkingsprognose 2012 Aanhouden crisis Regeerakkoord Corporatiesector
Gevolgen Nieuwveense Landen 1e Deelplan Dreiging voorlopig wegvallen van Woonconcept: • 1/3 huur • 6 % zorg • Samen: 40 % • Reciprociteit Woonconcept + vliegwieleffect
Gevolgen NvL - Willen en kunnen? Mix met: • sociale huur • goedkopere koop (starters en betaalbaar) • middeldure koop • dure koop
Gevolgen Nieuwveense Landen?
• Willen en kunnen • Korte en lange termijn Korte termijn: • Lobby • Creativiteit • Tweede bouwstroom - Verkenner
Nieuwe manier van programmeren • Niet meer sturen met woningbouwprogramma • Woningbouwprogramma = uitkomst markt Woonvisie Scenarioplanning: Van regisseren naar faciliteren
De wereld is veranderd: tijdsduiding bevolking +
Bouwen Goedkope woningen Bestaande voorraad beter benutten
Aanbiedersmarkt Bouwen Verdienen Uitbreiding Alle categorieën Sloop-Nieuwbouw Risicodragen
economie -
economische +
Bouwen Alle categorieën Inbreiding Sloop-Nieuwbouw
Vragersmarkt Temporiseren Goedkope woningen Inbreiding Opknappen Risicomijden bevolking -
Gevolgen aanhouden crisis Koers College “Crisisaanpak” Korte termijn • Inschatting duur crisis: 5 jaar Lange termijn • Daarna weer op tempo komen (prognosemodellen voor Meppel zijn gunstig) • Voor alle categorieën bouwen • Risico: kunnen er 100+ woningen in NvL gebouwd worden als de crisis voorbij is en wanneer is dat?
Verschil in uitgiftetempo
Programma Fase 1, Crisisaanpak
Gewenst vanuit Woonvisie Faciliterend programmeren
Doorlooptijd Fase 1 en 2
Ruimtelijke gevolgen •
Winkelvoorzieningen later
•
Wijk verbinden met de stad
•
Start Centrumwonen ongewijzigd
Conclusies • • • •
Bouw Nieuwveense Landen uitgangspunt Verschil tussen willen en kunnen Korte termijn: lagere afzet tijdens de crisis Lange termijn: lagere provinciale prognoses wel behoefte aan uitbreiding
• • • • •
Flexibiliteit in aantallen en categorieën is nodig Ruimtelijke strategieën ontwikkelen Economische conjunctuur is niet te voorspellen Korter vooruit kijken (waar zit de markt echt) Kansen pakken!
Financiële gevolgen
• Grondexploitatie Fase 1 • Fase 2
Fase 1 (bestemmingsplandeel)
Fase 1 Genomen maatregelen • • • • •
Minder rente toerekening 2010 (omslagrente) Bezuinigd op inrichting openbare ruimte Meer programma (landgoedwoningen) Verkenner Geen onomkeerbare investeringen in de openbare ruimte
Grondexploitatie Fase 1 Saldo grondexploitatie per 1.1.2012 Netto contante waarde € 94.000 positief Looptijd tot 2028 Belangrijkste risico’s • Lager afzettempo kavels • Daling grondprijs
Uitgangspunten herziening 1.1.2013 Noodzakelijke maatregel: Lager bouwtempo (crisis en afname groei na 2030) Jaarlijkse uitgangspunten: • Grondprijzen • Parameters • Taxatie
Verschil in uitgiftetempo
Gevolgen voor Fase 1
• Verwerken lager bouwtempo, grondprijzen, parameters en taxatie • Resultaat € 5-7 mln negatief
Fase 2
Fase 2 Genomen maatregelen Afboekingen (buiten plangebied) 2008: bij de jaarrekening 2007 is € 8 mln afgeboekt op de gronden van Nieuwveense Landen die niet meer worden ontwikkeld
Voorzieningen 2011: € 3 mln voorziening (jaarrekening 2010) 2012: € 3,4 mln voorziening (jaarrekening 2011) De totale voorziening Nieuwveense Landen Fase 2 komt daarmee op € 6,36 mln
Minder rente Daarnaast is in 2011 besloten om vanaf 2012 (gefaseerd) geen rente meer toe te rekenen aan Nieuwveense Landen Fase 2
Doorlooptijd NvL Fase 2
Gevolgen voor Fase 2 • Ontwikkelen Nieuwveense landen Fase 2 vanaf 2038 • Vanwege de lange doorlooptijd getaxeerd op agrarische waarde: Grondwaarde 2012 € 14,50 m² Grondwaarde 2013 €
3,85 m²
• Afboeking van € 14,3 mln
Totaaloverzicht in mln
Fase 1
Fase 2
Totaal
Afboeken / voorziening
Afboeken
Afboeken / voorziening
Crisisaanpak
5-7
14,3
19,3 - 21,3
lange doorlooptijd / hoog risico / ambitieus programma / aandachtspunt dure woningen
Onderzoek Faciliteren
5 – 10
14,3
19,3 – 24,3
Indicatieve berekening, nader onderzoek nodig. Voorwaarde sluitende eerste deelplan. Meer flexibiliteit. Van programmeren naar faciliteren.
16,1
14,3
30,4
(1.1.2013) + claims en verplichtingen / geen uitbreiding stad
(Fase 1)
Stoppen
opmerkingen
Dekking Incidenteel nadeel bij jaarstukken 2012 Dekking uit: •
risicobuffer
•
vrij besteedbare reserve
•
vrij besteedbaar deel bestemmingsreserves
Structureel effect in berap 2013 en perspectiefnota •
Vrijval rentetoerekening Fase 2 (€ 0,8 mln vanaf 2015)
•
Herstelplan reservepositie
•
Onderzoeken: stelselwijziging (riolering/investeringen)
Voorstel en vervolgacties Voorstel Crisisaanpak uitgangspunt voor grondexploitatie 1.1.2013
Vervolgacties voor faciliterend programmeren (opknippen):
Vervolgacties • • • •
Gesprekken accountant Gesprekken provinciaal toezichthouder Voorstel Crisisaanpak in maart naar de raad Onderzoek naar mogelijkheden opknippen Fase 1 voor meer flexibiliteit en risicobeheersing
