MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN DOOR MEPPELERS!

MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

Participerende partijen in Transitiewijzer

Initiatiefnemende partijen case MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

Gemeenteraadsfracties

Met steun van:


DOOR MEPPELERS!

2


DOOR MEPPELERS!

3

Inhoud INTRODUCTIE IN DE CASE

blz. 6

OPGAVE TRANSITIEWIJZER

blz. 8

VERSLAG WERKSESSIE

blz. 14

RESULTATEN

blz. 30

CONCLUSIES

blz. 40

VERVOLG

blz. 42

COLOFON

blz. 43


DOOR MEPPELERS!

4

Inleiding Dit boekje beschrijft de door Transitiewijzer begeleide verkenning naar alternatieve (tijdelijke) functies voor de woningbouwlocatie Nieuwveense Landen in Meppel. Eerder heeft Twynstra Gudde, één van de partners van Transitiewijzer, een quick-scan van deze locatie uitgevoerd en een afwegingskader opgesteld. Het Transitiewijzer-team heeft kennis genomen van het orginele plan, de financiële situatie, de locatie en de context. Op basis daarvan zijn denkrichtingen voor mogelijke alternatieven voor het grondbezit van de gemeente binnen de plangrenzen van Nieuwveense Landen bepaald. Op 28 maart 2013 is er een werksessie geweest met een groep betrokken ondernemers en andere belanghebbenden. De werksessie, het delen van inzichten en verder brengen van elkaars ideeën staan centraal in het proces rondom deze case. De resultaten van de werksessie zijn verdiept en verder uitgewerkt in scenario’s en een eerste doorrekening van mogelijke opbrengsten. Dit boekje bevat de uitkomsten en aanbevelingen van de werksessie en de uitwerking daarvan. Na een korte introductie op de historie en achtergrond van de case, omschrijving van de opgave, volgen het verslag van de werksessie, de nadere uitwerking en de conclusies. Het Transitiewijzer-team wil alle deelnemers van harte danken voor hun tijd en inspanning, en in het bijzonder dank aan de gemeenteraadsfracties van D66 en CDA voor de openheid om deze materie en opgave met ons te delen. Deze studie is verder mede mogelijk gemaakt met steun van het Stimuleringsfonds voor Architectuur.

5


DOOR MEPPELERS!

INTRODUCTIE IN DE CASE Geschiedenis

Aan de noordkant van de gemeente Meppel ligt de woningbouwlocatie Nieuwveense Landen, een uitleggebied waar oorspronkelijk 5.300 woningen gepland waren. In 2007 is dit aantal teruggebracht en circa € 8 miljoen van de grondwaarde afgeboekt. Het plan bevat nu ruim 3.400 woningen. Over een deel van de te realiseren woningen heeft de gemeente afspraken gemaakt met o.a. een woningcorporatie en twee ontwikkelaars. De eerste gronden zijn in 1998 door de gemeente verworven. Nu heeft de gemeente bijna 202 ha van de ruim 397 ha in haar bezit. De grondpositie van de gemeente drukt zwaar op de begroting. De totale rentelast is ruim € 1,5 mln per jaar en de agrarische pacht levert slechts 3% van deze kostenpost op. Nieuwveense Landen is in november 2010 gepresenteerd als Icoon-project vanwege haar hoge energieambitie op het terrein van gebiedsgericht energiebeleid. In dat kader heeft de gemeente Meppel samen met Rendo Duurzaam en de provincie Drenthe in januari 2012 een Lokaal Duurzaam Energiebedrijf (LDEB) opgericht. Begin 2011 heeft Twynstra Gudde in opdracht van de gemeenteraadsfracties van het CDA en D66 onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van heroverweging van het plangebied Nieuwveense Landen. In juni 2011 is dit onderzoek door de CDA- en D66-fracties aangeboden aan de gemeenteraad. Er bleek op dat moment binnen de gemeenteraad onvoldoende draagvlak voor een heroverweging van het grootschalige woningbouwplan Nieuwveense Landen. De situatie is sindsdien niet verbeterd. Eind 2012 hebben de CDA- en D66-fracties Twynstra Gudde daarom gevraagd om een vervolgonderzoek naar mogelijke alternatieve functies voor de woningbouwlocatie Nieuwveense Landen. Het Transitie-team is gevraagd om vanuit het gedachtegoed en de methode van de Transitiewijzer mee te denken en deel te nemen in het proces met ondernemers en belanghebbenden uit het maatschappelijk veld van Meppel. MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

6

Lopende het proces van deze verkennende case heeft de gemeenteraad op 25 april 2013 ingestemd met de ‘Crisisaanpak Nieuwveense Landen’. Daarin is besloten tot een afwaardering van € 14,3 miljoen door omzetting van de gronden van fase 2 naar agrarische waarde en een onderzoek naar de mogelijkheden van ‘flexibilisering fase 1 en 2’. Deze positieve stap kan gezien worden als opmaat tot transitie van de gebiedsontwikkeling en de deur openen voor de denkwijze en mogelijkheden die via de verkenning van Transitiewijzer in dit boekje naar voren worden gebracht.

Grootschalige woningbouw lijkt niet waarschijnlijk

Uit de eerdere analyses van Twynstra Gudde en deze verkenning ook door Transitiewijzer is al gebleken dat een hoge grondwaarde onder alle hectares van het immense plangebied geen handhaafbare zaak is. Dat geldt sowieso voor de langere termijn (fase 2), maar ook voor de eerste fase is structurele nieuwbouw van een groot aantal woningen niet aannemelijk.

De Meppelers aan zet!

Uit de werksessie bleek dat Meppelers de investeringen in Nieuwveense Landen zien als publiek eigendom. Zij geven aan te willen meedenken en meebeslissen over het gebied Nieuwveense Landen en als er ruimte voor kansen wordt gegeven zelfs mee willen investeren.

7


DOOR MEPPELERS!

OPGAVE TRANSITIEWIJZER Strategie van waardevermeerdering

Het traditionele ontwikkeldenken is niet langer van toepassing. Vastgoed als motor voor gebiedsontwikkeling is geen vanzelfsprekendheid meer. In de huidige situatie zijn alle aspecten meer gelijkwaardig en zal ontwikkeling veel geleidelijker plaatsvinden. Het eindbeeld is veel minder zeker vast te stellen en een organische ruimtelijke ontwikkeling is de nieuwe werkelijkheid. Vanuit die nieuwe werkelijkheid pakt Transitiewijzer de case van Meppel Nieuwveense Landen op. Transitiewijzer hanteert een aanpak in 3 stappen: In een relatief korte voorbereiding nemen we kennis van de context van de opgave; vervolgens houden we een werksessie met vooraanstaande Meppelers die over een alternatieve aanpak voor het gebied Nieuwveense Landen willen nadenken; tot slot verwerken we alle resultaten in een mogelijke toekomstige ontwikkeling: het gemêleerde scenario. Een scenario dat financieel positiever kan uitvallen dan het huidige scenario en daarnaast, misschien belangrijker nog, de maatschappelijke meerwaarde van dit gemeentelijk bezit doet toenemen.

Onderscheidende aspecten

Transitiewijzer begint niet bij programma of planologische invuling of bestemming van het gebied. De problemen die ontstaan zijn door blauwdrukplanning moeten niet te lijf gegaan worden door opnieuw een totaalinvulling te bedenken en daar op in te zetten. Kansrijke ideeën beginnen bij gebiedsspecifieke onderscheidende kenmerken. Samen met lokaal betrokken mensen willen wij een nieuwe weg voor het gebied vinden. Dit gaat uit van eigenheid en niet van generalistische programma’s en functies. Via onderscheidende aspecten, zowel fysiek, als sociaal, als procesmatig, kan er een nieuwe groeirichting voor het gebied gevonden worden die recht doet aan de publieke investeringen die gedaan zijn. MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

8

Vastgoed gestuurde ontwikkeling

Organische ruimtelijke ontwikkeling en geleidelijke waardecreatie

Praktijk van de afgelopen decennia waarin zekerheid van afname van vastgoed ook vooraf zekerheid gaf van financiële waarde van grond en object. Daarmee was vastgoed de motor achter alle ruimtelijke interventies.

Een nieuwe uitdaging om vanuit de bewoners, gebruikers en eigenaren de kwaliteiten van het gebied te benutten, optimaliseren en via nieuwe functionele kansen stap voor stap de werkelijke waardes te realiseren.

9


DOOR MEPPELERS!

Werksessie om speelveld te verkennen

We zien dat Nieuwveense Landen, in tegenstelling tot wat bij aanvang werd gedacht, geen opbrengsten genereert, maar een toenemende financiële druk op de gemeentelijke begroting. Transitiewijzer kijkt vanuit een open houding naar ‘Hoe nu verder?’ en ‘Wat is er mogelijk?’. In een werksessie verkennen we het speelveld aan mogelijkheden vanuit de locatie, situatie, belangen en ruimtelijke kansen om de weg naar nieuwe inzichten te openen. De werksessie wordt idealiter gehouden met een groep van lokale bewoners en ondernemers. Mensen die betrokken zijn bij hun gemeente en de maatschappelijke ontwikkelingen. Voor de sessie in Meppel is er uitgebreid voorwerk gedaan om een goede doorsnede van actieve burgers en ondernemers deel te laten nemen. Zo waren er mensen van agrarische organisaties en boer-enbedrijven, bankwezen, horecaondernemers, bedrijvenvereniging, vastgoedsector, accountancy, advocatuur en marketingsector, cultuur en kunst.

Voorbereiding van de werksessie

Naast de praktische voorbereiding en het betrekken van de juiste mensen is voor het Transitiewijzer team het locatiebezoek, veldwerk en brainstorm over de insteek van de werksessie altijd erg belangrijk. Door met het team de locatie te verkennen komt er gevoel voor de werkelijke actuele situatie, de eigenschappen van de plek, onderscheidende factoren in de omgeving en kenmerken als beplanting, bebouwing, ruimte en bijzonder gebruik. Op de locatie van Nieuwveense landen vallen op: de grote openheid, het contrast tussen de forse bebouwing van de haven en het agrarisch land, en de nabijheid van het landschap van de Wieden en Weerribben.

Opzet van de avond

De locatie van de werksessie was net buiten het plangebied in de Oude Kaasfabriek aan het lint van Kolderveen. De grote rauwe hal is een plek in transitie en de ideale omgeving om buiten de kaders en conventies te denken. Na een plenaire aftrap ligt de focus vooral op de werksessie in themagroepen. In een afsluitende discussie worden elkaars inzichten verder verkend. MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

10

11


DOOR MEPPELERS!


DOOR MEPPELERS!

VERSLAG WERKSESSIE Vele invalshoeken maken breed perspectief De gedegen voorbereiding was gericht op een eerste beeld van mogelijke ontwikkelrichtingen. Om snel tot een nieuw perspectief voor het gebied te komen is onze filosofie dat de mensen van de locatie, stad en regio zelf moeten aangeven wat als kansrijk wordt ervaren en waarom. Een kansrijke transitie van het bestaande woningbouwplan naar andere vormen van ruimtegebruik aan de rand van de stad en in nauw contact met het buitengebied, heeft zijn voedingsbodem in lokale initiatieven. De mensen die deelnamen aan de werksessie zijn lokaal geworteld en hebben naast creativiteit, bevlogenheid en passie voor Meppel ook realiteitszin. Met circa 30 deelnemers is eerst plenair een aftrap gegeven en is daarna in drie groepen aan thematafels gediscussieerd en gewerkt aan alle ideeën die leven, naar boven kwamen door de discussie of als gevolg van kruisbestuiving aan kracht wonnen. In de volgende pagina’s van dit boekje wordt een impressie gegeven van het werk aan de thematafels en wordt vervolgens een samenvatting gegeven van de afsluitende plenaire discussie rondom de uitkomsten van het groepswerk.


DOOR MEPPELERS!

14

15


DOOR MEPPELERS!

Themagroep: Agrarisch Mogelijk landbouwontwikkelingen Grootschalige melkveebedrijven Uitwisseling (herverkaveling) met Kolderveense en Nijenveense ‘bovenboeren’. Op die manier kunnen in de Nieuwenveense Landen een tweetal grootschalige melkveebedrijven geplaatst worden (per stuk ca 50 ha / ongeveer 130 koeien). Dit is gunstig voor de bedrijfsvoering (inclusief infrastructuur en waterhuishouding). Olifantengras en maïs Westzijde gebied is minder geschikt voor landbouw. Ook voor grootschalige boomteelt is het te nat. Olifantengras en maïs kunnen wel. Coöperatie voor stadslandbouw Er kan een coöperatie worden opgericht voor een gezamenlijke vorm van stadslandbouw. Een vorm van volkstuinen, maar dan professioneler opgezet gekoppeld aan een ecologische boer die tevens als beheerder optreedt. Bewoners uit Meppel kunnen participeren bij aanplant, onderhoud en oogst. Zie bijv. Culemborg; http://www.caetshage.org/ Of zie; http://www.devrijstaat.nl/

Zorg en recreatie Kleinschalige functies als een zorgboerderij en recreatieboerderij zijn goed mogelijk. Al is de vraag wel waarom dit hier zal gebeuren en niet elders. De vraag die daarbij naar voren kwam is: Wat is het unique selling point van de Nieuwenveense Landen?


DOOR MEPPELERS!

16

17


DOOR MEPPELERS!

Meekoppelingen Energie Biovergisting Aan de melkveebedrijven kan biovergisting gekoppeld worden. Deze zou tevens gebruikt kunnen worden om snoeiafval te verwerken. Koppeling aan een grotere keten moet onderzocht worden. Bermsnoeisel en gemeentelijke onderhoudsdiensten zouden partner kunnen zijn in een grotere installatie. Het soort organisch afval is daarbij bepalend voor het type vergister. Warmte/koude opslag Ook kan gedacht worden aan warmte koude opslag, al dan niet in relatie tot waterwoningen, een koppeling aan het Meppelerdiep of de waterplas. Om het rendabel te maken mogen de afstanden niet te groot zijn (in verband met warmteverlies) en mag het systeem ook niet te klein zijn. Aardwarmte Ook het gebruik van aardwarmte verdient nader onderzoek. Uit een eerste check blijkt dat er wellicht mogelijkheden zijn. Net als bij warmte/koude opslag moeten de transportafstanden niet te groot zijn vanwege warmteverlies. Bij korte nadere check na de bijeenkomst lijken er mogelijkheden te zijn voor een dergelijke toepassing.

Zie; http://www.meppelercourant.nl/nieuws/meppel/226545/installatie-catharinastraat-lsquo-warmte-uit-degrond-lsquo.html

Zonnenveld / PV-akker Een deel van het gebied kan tijdelijk (15-20 jaar) uitgegeven worden als pv-akker. Bewoners kunnen participeren in een energiemaatschappij. Wellicht kan Rendo hier een rol in spelen of Reest energie. Zie; http://www.zonnehoven.nl/links/bewoners-initiatieven


DOOR MEPPELERS!

18

Wonen Starterswoningen Er is in Meppel een grote behoefte aan starterswoningen. Wellicht kan er al dan niet samen met een woningcorporatie en een coöperatie van jonge bewoners een starterscomplex gerealiseerd worden. Wonen aan water Wonen aan het water in het noordoosten van het gebied lijkt ook een aantrekkelijke optie. Hier is een eenvoudige koppeling te maken met het al bestaande vaartwater. Dit is wellicht aan het zuidwesten lastiger. Daar is de huidige zandwinplas op termijn echter een mooie locatie voor een dergelijke functie.

Een mix van functies Iedereen is het er over eens dat een mix van functies de uitstraling van de Nieuwveense Landen verbeterd. Dus niet één programma, maar een collage van verschillende invullingen. Invullingen die elkaar aanvullen, verrijken en versterken. Zo zouden twee melkveebedrijven kunnen worden aangevuld met zonneakkers, recreatieve- en zorgboerderij. Diverse coöperatieven vanuit burgers van Meppel (energie, wonen, stadslandbouw) kunnen deze mix gestalte geven en voor maatschappelijke binding zorgen.

19


DOOR MEPPELERS!

Themagroep: Recreatie Ideeën voor functies Water In de omgeving van Meppel zijn er veel verschillende recreatieve gebieden en recreatievormen te vinden. Binnen de stad en de directe omgeving is dat een stuk minder. Voor het gebied Nieuwveense Landen wordt door de themagroep voorgesteld om groot water te maken, dan kan daaraan een pretpark worden gerealiseerd en wellicht woonboten. Mensen in Meppel willen graag aan het water wonen. Als het gebied groot genoeg is dan kunnen recreatiewoningen en permanente woningen worden gemengd en niet los van elkaar ontwikkeld. Dit gebied biedt meer kansen dan vergelijkbare plannen in Groningen en Steenwijk. Er is een goede verbinding met de voorzieningen van de stad. Die zijn dichtbij en er zijn vaarverbindingen mogelijk naar onder andere de Weerribben. Juist de waterkwaliteiten in de omgeving trekken veel toeristen; “Er gaan bussen met Chinezen naar Giethoorn, die moeten ook hierheen komen.” Meppel is nu alleen voor de boodschappen van inwoners van de stad en de directe regio. Het advies van deelnemers aan de sessie is dit te verbinden aan de toeristische trekpleisters in de omgeving. Dan profiteert de stad meer van haar ligging! De Hoogeveense vaart moet weer aangesloten worden, zo wordt geopperd. “Overdag op het meer, ’s avonds op het terras.” Met als het kan meer aandacht voor monumentale schepen.


DOOR MEPPELERS!

20

21


DOOR MEPPELERS!

Evenementenhal “Vroeger hadden we hier leuke dingen in Meppel: Concours Hippique, Vogeltjesmarkt, de Brommende Mug. Die zijn allemaal verdwenen.” Het ontbreken van een evenementenhal maakt dat er geen plek meer is voor dit soort activiteiten. Multifunctioneel terrein De combinatie van een evenemententerrein en de tentenverhuur kan een opmaat zijn voor de evenementen van een evenementenhal. Een multifunctioneel terrein, misschien deels verhard, waar je veel kan laten gebeuren. IJsbaan “We gaan hier grote ijstochten organiseren. Maar pas op voor het fiasco dat Biddinghuizen heeft gelopen.” Hoge berg “We maken een hoge berg. Daaromheen en op kunnen we golfen en skiën.” Attracties Er is veel ruimte. Dat maakt dan misschien ook wat meer uitzonderlijke attracties mogelijk. De deelnemers opperen: “Of we maken Dubai aan de Reest. En halen de Formule 1 hier naar toe. Of een kartbaan. Of de pier van Scheveningen.” Dat is natuurlijk niet letterlijk bedoeld. Het geeft aan dat de deelnemers ruimte zien voor attracties die nergens anders zijn, waarvoor je speciaal naar Meppel toekomt. Natuur Denkend aan de echte ruigte van de Oostvaardersplassen is de vraag welke toegevoegde waarde dit kan hebben wanneer gelegen in Nieuwveense Landen. Intensieve natuur zo dicht bij de stad kan heel overweldigend zijn en een enorme aantrekkingskracht op de lange termijn hebben. MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

22

Winst voor de gemeenschap Vrijstaat De rente op het gemeentelijke gronden en andere investeringen in Nieuwveense Landen worden met publieke middelen betaald. De deelnemers menen dat het feitelijk publiek eigendom is, ‘Nieuwveense landen is van alle Meppelers, waarom stellen we de grond niet ter beschikking aan de burgers?’ Het idee van een vrijstaat volgt op deze gedachte. Het zelf bepalen wat je met je eigen vierkante meters buitengebied kan doen, zou wel eens breed kunnen leven bij de inwoners. En als dat tegen blijkt te vallen, kan het maatschappelijk veld ook breder worden gezien. Dan wordt de grond misschien als een soort anti-kraak beheerd en zijn daarvoor ook mensen uit bijvoorbeeld Rotterdam welkom. Vrijheid met enige zonering Vanuit die vrijheidsgedachte en het collectieve bezit valt te beredeneren: Iedere burger van Meppel krijgt ca. 60 m2. Men kan dan onderling ruilen. De gemeente zou een soort van zonering over het gebied kunnen leggen: hier vooral de paardenweitjes, en daar de woonarken met honden. Onderkant van de markt Deelnemers opperen een andere houding van de gemeente ten opzichte van het grondbezit en de waarde daarvan: “We moeten aan de onderkant van de markt gaan zitten. We moeten pioniers iets bieden. En zelf ons verlies nemen.” Gebiedsaandelen Aandeelhouderschap kan ook een methode zijn om met het grondbezit om te gaan. Tegen zeer lage grondprijzen kunnen bewoners grond kopen. Dit is dan wel geheel zonder voorzieningen. De gemeente investeert niet meer in bouwrijp maken. In Canada werkt dit al. En ook in Almere en Beilen zijn dit soort plannen. Een extremere vorm van zelfontwikkeling. Dat zou kunnen worden gestart met een eerste pilot. 23


DOOR MEPPELERS!

Themagroep: Bedrijven Bedenkingen bij bedrijvigheid Voldoende aanbod Er is genoeg bedrijventerrein in Meppel en de regio. Er is geen behoefte aan meer gemengd bedrijventerrein op deze plek. Ook de grootschalige ontwikkelingen van een nieuw havendeel passen niet en zijn zeer kostbaar. Bereikbaarheid Tevens stellen deelnemers aan de groep: “Deze zijde van Meppel is niet goed ontsloten voor bedrijventerrein – te weinig grote wegen voor een goede verbinding naar de snelweg.” Niet grootschalig Algemene aanbeveling uit de groep: “Niet grootschalig denken, maar kleinschalig denken.”

Ruimte voor burgerinitiatieven Gebiedsaandelen Laat burgers de grond opkopen, cash of door middel van aandelen via de reeds betaalde belastingen. Zo ontstaat er een nieuwe interesse voor het gebied. Experimenteerzones Geef ruimte voor initiatieven van burgers, verbindt deze met andere initiatieven (bijvoorbeeld het agrarisch onderwijs), maak experimenteerzones voor een kleinschalige landbouwcampus, voedselmarkt, etc. Enige zonering van de initiatieven is belangrijk om chaos te verkomen.


DOOR MEPPELERS!

24

25


DOOR MEPPELERS!

Recreatieplas in verbinding met Weerribben De meeste kansen voor recreatie liggen rondom de zandwinplas, verbindt deze met de Weerribben. Maak een haventje/strandje/zeecontainer-bar en kijk of het gaat lopen. Een dergelijke functie, hoe klein ook, kan het gebied een aantrekkelijk imago geven. Agrarisch landschap met spelregels inrichting Het overige deel richting Nijeveen is meer open en verbonden met het landelijk gebied, geef hier ruimte voor landschappelijke/agrarische initiatieven – wel met spelregels voor het landschap; bijvoorbeeld verplichte aanplant van windsingels zodat de verblijfskwaliteit toeneemt. Kleinschalige sociale woningbouwinitiatieven Nieuwe werkgelegenheid gaat voor woningbouw, maar woningbouw moet niet geheel uitgesloten worden; met name aan goedkope starterswoningen en huurwoningen is binnen de gemeente behoefte. De corporatie Woonconcept krijgt het bouwen niet meer voor elkaar. Misschien moet het anders geregeld worden. Kleine ontwikkelaars/bouwers kunnen goedkope woningen bouwen. Misschien met de gemeente als coroporatie. De gemeente Assen doet al zoiets. Er is inventiviteit nodig om in de behoefte te voorzien.


DOOR MEPPELERS!

26

Proces Grondprijs verlagen voor initiatieven De gemeente Meppel hanteert volgens de grondprijzennota geen extreme grondprijzen, toch leeft bij de deelnemers het beeld dat de grondprijs verlaagd moet worden om ontwikkelingen een kans te gunnen. Probleem bij grondprijsverlaging voor een woningbouwlocatie is de concurrentie met andere Meppelse locaties. Wanneer een deel van de gronden geen woonbestemming meer krijgt zouden er wel lagere grondprijzen mogelijk zijn, afhankelijk van de gekozen functie of de ruimte voor initiatief. Belangrijk argument uit de sessie is dat een lagere grondprijs een voorwaarde is om innovatieve initiatieven een kans te geven. Kleinschalig starten zonder blauwdruk van toekomstige uitkomst “Probeer nu niet grootschalig weer het hele gebied op de kop te zetten!” wordt door meerdere deelnemers gedurende sessie genoemd. Veel gedachtegangen zijn gestoeld op: “Start echt heel kleinschalig - begin met een proeflocatie - , leer hiervan en ga stap voor stap verder en zie dan waar je uitkomt. “

27


DOOR MEPPELERS!


DOOR MEPPELERS!

RESULTATEN Hoe het anders kan

Alle deelnemers, hoe divers van achtergrond ook, zijn het er over eens dat Nieuwveense Landen zoals gepland niet door kan gaan. Dit is eigenlijk een gegeven dat tijdens de discussies geen rol meer speelt. De vraag is ‘Hoe’, niet ‘Of’ het anders moet. Hoe het anders kan geven we weer in de volgende pagina’s.

Nieuw e Nijev eens eweg

Nijev weg eense

Werkboerderij

Ruimtegebruik

RGB kleuren 221-221-221 165-232-128 139-186-240

Nijev

Werkkavels

eweg

Woningtype

Totaal aantal woningen

eens

eweg

Percentage 0%

eens

Percentage 16,0% 30,1% 40,5% 1,6% 11,7% 100%

Aantallen 0

e Nijev

Oppervlakte 1352m2 2538m2 3418m2 135m2 986m2 8428m2

Nieuw

Oppervlakte buurtverzamelwegen Oppervlakte uitgeefbaar werkkavels Oppervlakte groen Oppervlakte water Oppervlakte bestaande bebouwing Oppervlakte plangebied

Aantallen 4

werkkavels

Dichtheid

Woningen Oppervlakte (ha)

0 0,843ha

Dichtheid

0wo/ha

we Nieu Nije vee nse weg weg nse vee Nije

Nie uwe Nije vee nse weg

me Bre

rgw nbe

eg

Prov

Brem

enb

ergw

Prov

16

bron: Stedenbouwkundig Plan Nieuwveense Landen, Imoss en Gemeente Meppel, 2011

incia

le

Weg

le

Weg

S10

S10

0

18

incia

eg

20

50

100

200 m.

bron: Verkavelingsplan Centrum wonen en Broeklanden, Nieuwveense Landen, Imoss en Gemeente Meppel, 2011 Brem

enb

ergw

Prov

ber men Bre

Pro

eg

incia

le

Weg

S10

g gwe

vinc

iale

Weg

S10

WONINGBOUW WERKT NIET MEER, WAT DAN WEL... MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

30

Nieuwveense Landen is collectief bezit

Laat het plan los en sta open voor initiatieven/experimenten. Dat is eigenlijk de kernboodschap die steeds weer terug komt bij veel deelnemers.

Ruimte voor experiment met kleinschalige initiatieven

Op kleinschalige wijze kan het gebied worden ontwikkeld. Daar zijn verschillende ideeën voor benoemd. > Men kan het gebied gecontroleerd laten verruigen. > Het besteedde geld wordt niet meer gezien als ‘schuld’ maar als mogelijkheid om maatschappelijke initiatieven en betrokkenheid een kans te geven. > Door clustering van burgerinitiatieven in bepaalde zones kan een zichzelf versterkend publiek landschap ontstaan. > Daartoe moeten wel de regels soepeler gemaakt worden en de sturingsaspecten worden vervangen door een stimulerende en accomoderende mentaliteit. > Deze aanpak kan zeer kleinschalig starten en door combineren en mixen verder groeien.

Globale zonering

GUN MEPPEL EEN EXPERIMENTEERGEBIED 31

Schets van mogelijke zones voor landbouw, recreatie, gemengde functies en verbijzonderingen zoals de mogelijke waterverbindingen of de watertoren.


DOOR MEPPELERS!

Recreatie

Een park aanleggen kost te veel. Maar met de gegevenheden van het landschap en kleine particulier ondernomen mutaties kunnen verdere recreatieve inititiatieven ontplooien.

Water als drager

Met de zandwinplas op de locatie, de cultuurhistorie van de griften als vaarverbindingen en de fantastische Weerribben op steenworpafstand kan de recreatie op verschillende waterfronten groeien en meer toeristen aan Meppel binden. Ook een strandje, attracties en een verblijfsfunctie kunnen zich goed bundelen rond een recreatieve zandwinplas.


Evenementen

Er zijn goede functies verdwenen (vogeltjesmarkt, evenementenhallen, e.d.). Nu heb je een locatie tot je beschikking: dus herintroduceer de ‘toppers van toen’.

DOOR MEPPELERS!

32

Flexibel landschap

Het is een heel flexibel landschap in potentie. Voor bepaalde functie- of thema’s is enige inrichting wel nodig om een passende flexibele drager te zijn. Die landschappelijke inrichting kan meegroeien met het ontstaan van gebruik en functies

Agrarische kansen

Het gebied is zo groot dat welke alternatieve functie ook genoemd wordt, agrarisch gebruik zal altijd een rol blijven spelen. Dat is qua grondprijs niet gunstig, maar wel de harde zakelijke werkelijkheid. Voor de boeren die weer actief bezit gaan nemen van delen van Nieuwveense Landen betekent het dat men zakelijk moet zijn en een goed plan moeten maken en goed doorrekenen.

Bedrijvigheid

Andere bedrijvigheid dan die direct gekoppeld is aan de agrarische of de recreatieve tak wordt door de deelnemers als weinig kansrijk en onderscheidend voor het gebied gezien.

Functiecombinaties doen kans op waardegroei toenemen Integratie van energie op het erf (pv op het dak, biovergister). Met biomassa maak je verbinding tussen landbouw, energie, recreatie en uiteindelijk wonen en dienstverlening (zorg)

33

Maak verbindingen

Bijvoorbeeld ‘groene campus’ onderwijs, voedselproductie (Meppel zelfvoorzienend) toelevering voor lokale winkels en de voedselbank.


DOOR MEPPELERS!

Een gemêleerd scenario

Hieronder en op de volgende pagina’s wordt een mogelijk gemêleerd scenario geschetst op basis van de inzichten en ideeën van de deelnemers van de sessie.

Zoneringsthema’s met veel vrijheid

De zoneringen kunnen door thema toewijzing conflicten in vrijheden voorkomen en binnen de zones toch veel vrijheid laten voor invulling, vorm en uitwerking. MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

34

Experimenteerzone Meppeler Initiatieven

> Collectieve volkstuinen > Voedselbanktuinen > Voedselmarkt > Ondernemersruimte MKB (bijv. voedsel, gezondheid, aquasport); flexibele units, flexibele huur > Evenemententerrein Festivals (evenemententerrein met tijdelijke inrichting van tenten etc.): bijvoorbeeld: * Zomerconcours Weerribben Meppel; wandelen, fietsen, muziek, natuureducatie, zelfdoen ecologie, etc. * Meerdaags muziekfestival + camping * Hippische dagen * Meppeler vogeltjesmarkt * Meppeler fietsdagen (outdoorbeurs met tenten, nieuwste snufjes, proberen en ervaren, activiteiten en acties, routes, puzzelroutes, etc.) * Motoren en quads cross wedstrijden > Evenementenhal (gebouw van ca. 15.000 m2 + parkeren en toegang)

(Melk)veehouderij (intensief) > Koeien of Schapen of Geiten > omvang circa 50ha (130 koeien)

(Melk)veehouderij (gemengd) > Koeien, Varkens en akkerteelt > Biologisch/ecologisch profiel goed mogelijk

> omvang circa 30 ha totaal

Breed Agrarisch

> Zorgboerderij > Boomgaard > Pluktuin > groentetuin > Recreatieboerderij > Kamperen bij de boer > Boerderijwinkel op het erf > Kinderboerderij + (partijtjes, zaalverhuur, e.d.) > Stadsboerderij (medewerking van breed publiek) > Horeca; theetuin op het erf > Zakelijke voorziening voor ‘heisessies’ > Zonnenveld > Biovergister > Windturbine (dit kunnen een aantal kleinere bedrijven zijn)

Alternatieventeelt

> Zonnenbloemen > Vlas > Brandnetel > Hennep > Olifantengras > Bamboe > Algen (laatste categorieën beginnen te bewijzen hogere opbrengsten te genereren; pachtprijs agrarisch+)

‘Ik bouw betaalbaar in Meppel’ (IBBIM)

> Zeer goedkoop zelfbouwen (50.000,- grondwaarde + 100.000,- bouwkosten) > Collectieven ruimte bieden om gezamenlijk goedkoper

een hof, complex of rijtje te bouwen + openbare ruimte: groen (15%), water (10%), verkeer+parkeren (15%) Recreatieplas > Strandje > Horeca > Verbindingspaden naar weerribben gebied (wandel, fiets, paard) + toegangsweg en parkeren

Recreatiepark

> Camping > Camping met chalets of yurts of tipi’s > Drijvende recreatiewoningen > Bungalowpark (profiel weerribben, maar keten zoals Landal) + toegangsweg en parkeren

Attracties

> Speeltuin > Commerciële speeltuin > Survival en klimparcours > Attractiepark > Themapark (natuur, water, de aarde, avonturen, ijstijd, etc.) + toegangsweg en parkeren

Wonen

Op de langere termijn woonmogelijkheden rond of grenzend aan recreatieve zone: > Waterwoonwijkje (arken, op palen, steigerwoningen) + toegangsweg en parkeren > Landschappelijk wonen (grote kavels, geen voorzieningen, maar veel vrij uitzicht)

Programmalijsten

Om onder de thema’s van de diverse zones in de schets een idee te geven wat mogelijk is geven we een opsomming van een selectie aan voorbeelden. 35

In groen en rood de bandbreedte van opbrengsten bij een mix van functies in het ‘gemêleerde scenario’ ten opzichte van een scenario waarbij er niets anders dan agrarische pacht op de huidige gronden wordt opgebracht (blauwe lijn) . Uitgaande van 202 ha gemeentegrond in het plangebied en constante boekwaarde zonder rentebijtelling

Uitkomsten rekenmodel bij gemêleerd scenario Het positieve financiële effect van het toepassen van dergelijke programma’s uit het gemêleerde scenario. MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

In de tijd

Op verschillende momenten in de tijd landen de programma’s in zones. Kwaliteiten en intensiteiten van functies zullen gaandeweg de tijd toenemen. En waardevermeerdering ontstaat door clustering van elkaar versterkende functies.

teelt

outdoor recreatie

horeca

overnachten

waterrecreatie

boerderij

erfwinkels ontwikkeling in de tijd en waardevermeerderende functiesamenstelling

Geleidelijke ontwikkeling

In de tijd

clustering- en tijdlijndiagram van mogelijke functieontwikkeling. MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

schets van plaatsing van functies in zones in de tijd 36

Wonen

Er wordt door de deelnemers alleen nog over wonen gesproken in bijzondere vormen en zeer beperkte aantallen. Wonen in Nieuwveense Landen ziet men alleen voor specifieke doelgroepen en pas wanneer het gebied via andere functies aan kwaliteit heeft gewonnen. In alle gevallen moet de grondprijs realistisch zijn; dat betekent veel lager dan nu.

Grondprijs drastisch omlaag

Iedereen is het er mee eens dat de huidige grondprijs voor Meppel te hoog is. Een van de suggesties vanuit de deelnemers is om de grond in Nieuwveense Landen voor 2x agrarische waarde aan te bieden: €109 (€9 voor de grond + €100 voor bouwrijp maken). Vraag is of dat werkelijk in een behoefte voorziet. Hoe dan ook is de conclusie ontegenzeggenlijk en unaniem dat de grondprijs omlaag moet bij eventuele kleinschalige en toekomstige kaveluitgifte in Nieuwveense Landen.

Alleen nog vraag naar goedkope huur en startershuizen

De discussie gaat ook over de noodzaak van woningen. Meerdere malen wordt genoemd dat de acute actuele vraag vooral (of zelfs alleen) het creëren van meer huurwoningen betreft. Er is een tekort aan goedkope huurwoningen en starterswoningen wordt meermalen genoemd. Of dit zo is vraagt een actueel marktonderzoek en terdege onderbouwing.

37

Zelfrealisatie

Een lage grondprijs is natuurlijk aantrekkelijk voor wie een bouwkavel wil kopen, maar het traditioneel bouwrijp maken in dit onontgonnen gebied is voor een kleine en onzekere hoeveelheid woningen veel te duur en inefficïent. Nieuwe systeemoplossingen omarmen voor eventuele woningbouw hoort ook bij de pioniersgeest die nodig is voor mensen die hier instappen. Marktinitiatieven zullen in dit gebied van een zeer hoge mate van zelfrealisatie moeten uitgaan.


DOOR MEPPELERS!


DOOR MEPPELERS!

CONCLUSIES VOOR NIEUWVEENSE LANDEN Nieuwveense Landen voor de Meppelers! - Eigen initiatieven van de bevolking stimuleren - Vrijstaat maken - Iedere bewoner een stuk grond in eigendom geven. - Gebiedsaandelen model met ruilmogelijkheden - Geen plan, wel globale zones Voorbeelden bewoners initiatieven:

prijsvraag Stadseiland: http://www.facebook.com/StephanusEiland Wijk voor initiatieven: http://www.nobelhorst.nl/ Plant je vlag Lent, Nijmegen http://www.plantjevlag.nl/feed

Coöperatief maken

- Samenwerkingsverbanden opzoeken en stimuleren - Gemeente faciliteert aan Coöperatief Voorbeelden energie Coöperatieven: http://www.decab.org/cooperatie.html http://www.blijstroom.nl/ http://www.energie-u.nl/

Voorbeelden stadslandbouwinitiatieven:

http://www.dezwijger.nl/page/55347/nl http://edepot.wur.nl/35263 (met een initiatief uit Meppel!!!)


DOOR MEPPELERS!

40

Gemêleerd programma

- Het gebied kan plaats bieden aan een breed palet aan invullingen - In het gebied zijn verschillende deelgebieden aan te wijzen met eigen kwaliteiten

Organiseer het!

NIET DE INVULLING van het gebied staat centraal, maar het ORGANISEREN VAN INITIATIEVEN: - Gemeente als mediator, castingbureau en contact-makelaar - Creëren van een platform waar potentiële partners elkaar kunnen ontmoeten - Organiseren van een vrijplaats. - Nog niets afwijzen, eerst zoveel mogelijk initiatieven verzamelen.

Verbindend zijn

- De Meppeler collectiviteit is een pre voor succes. - Kleinschaliger functies worden door onderlinge verbinding sterker. - Samenwerking en werk-met-werk op elk vlak om zaken haalbaar te maken.

41


DOOR MEPPELERS!

VERVOLG Navolging van de conclusies

Transitiewijzer heeft de werksessie, de voorbereiding en deze samenvatting omtrent de case Meppel Nieuwveense Landen in samenwerking met Twynstra Gudde gerealiseerd. Twynstra Gudde is opdrachtnemer voor de fracties CDA en D66. Transitiewijzer wordt gesteund door het Stimuleringsfonds voor Architectuur. Uiteraard kunnen de resultaten door de betrokken partijen in de actualiteit van de processen rondom Nieuwveense Landen worden gebruikt. Wij zien een meerwaarde in een vervolg van deze verkenning met de hiervoor omschreven conclusies om aandacht te richten op veranderingen in organisatie, ruimtelijk kader en communicatie om de meerwaardeontwikkeling op Nieuwveense Landen daadwerkelijk en op korte termijn te kunnen starten. Het zijn lokale partijen, ondernemers en burgers die de daadwerkelijke stap naar het nemen van initiatief moeten maken. Politici en ambtenaren hebben een taak om te stimuleren, faciliteren en begeleiden zodat mensen hun droom waar kunnen maken. Experts kunnen bij deze veranderprocessen alleen assisteren.

De Transitiewijzer Cases

Deze samenvatting van de case Meppel Nieuwveense Landen zal onderdeel uitmaken van uiteindelijk een drieluik van locaties die op eigen en onderscheidende wijze een transitieproces doorlopen. Deelnemers aan de case Meppel Nieuwveense Landen worden op de hoogte gehouden van dit proces en de uitkomsten. Transitiewijzer heeft mede tot doel dat door kennisdeling alle partijen meer inzichten verwerven over de transitieopgave en hun toepassing en implementatie kunnen optimaliseren.


DOOR MEPPELERS!

42

COLOFON Deelnemers werksessie 28/3/13 Dhr. K. de Boer Dhr. A.J. Dekker Dhr. J. van Dalen Dhr. A. Dekker Dhr. N. Dubbelboer Dhr. J. van Gelder Dhr. G. ten Hulscher Dhr. H. ten Hulscher Dhr. W. de Kleuver Mevr. M. Kool Dhr. K. Kuijpers Dhr. P. Leonards Dhr. H.B. Lever

Dhr. W. Liezen Mevr. J. Meinen Dhr. K. Neutel Dhr. D. Olinga Dhr. D. Oosterhuis Dhr. J. Ovinge Dhr. G. van der Schaaf Mevr. M. Spraakman Dhr. W. Taal Dhr. J. Tuin Dhr. V. Veldhorst Dhr. A. Velema Dhr. J.A. Westenbrink

Transitiewijzerteam werksessie 28/3/13 Remco Rolvink REMCO ROLVINK Spatial Strategies Ronald Bron HOSPER landschapsarchitectuur & stedebouw Anko Grootveld Anko Grootveld coaching Machiel Spaan M3H architecten Namens Twynstra Gudde Sylvia van Gaalen Nick van Eijkelenburg Marlies Krul-Seen

43

TwynstraGudde TwynstraGudde Twynstra Gudde


DOOR MEPPELERS!


DOOR MEPPELERS! © 2013 MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN

DOOR MEPPELERS!

44

MEPPEL NIEUWVEENSE LANDEN DOOR MEPPELERS!

Recommend Documents